Финансирование коммерческой недвижимости
DESCRIPTION
Финансирование коммерческой недвижимости Привлечение банковского финансирования на различных стадиях осуществления строительства Дмитрий Борискин ЗАО “Райффайзенбанк Австрия” Уральский филиал 2 7 сентября 2006г. Екатеринбург. Группа РЦБ. Группа Р ЦБ в Центральной и Восточной Европе. - PowerPoint PPT PresentationTRANSCRIPT
1
Финансирование коммерческой недвижимости
Привлечение банковского финансирования на различных стадиях
осуществления строительства
Дмитрий Борискин
ЗАО “Райффайзенбанк Австрия”
Уральский филиал
27 сентября 2006г.
Екатеринбург
2
Группа РЦБ в Центральной и Восточной Европе
Группа РЦБ
3
Учредители
Райффайзен Интернациональ Банк-Холдинг АГ 99,93%
Райффайзен Инвестгезельшафт мбх 0,07 %
1989 - представительство РайффайзенЦентральбанк Австрия АГ
1996 - дочерний банк, российское юридическое лицо ЗАО “Райффайзенбанк Австрия”
1999 - дочерняя компания ООО “Райффайзен-Лизинг”
(занимает 4-е место место среди крупнейших лизинговых компаний России, по результатам 3 квартала 2004 года, журнал «Эксперт»)
2001 - филиал “Северная Столица” в Санкт-Петербурге
Райффайзенбанк, Россия
Компании Группы Райффайзен в России
4
2004 - учреждена дочерняя компания ООО «УК «Райффайзен Капитал»
2005 - филиал “Уральский” в Екатеринбурге
2005 - филиал “Самарский” в Самаре
2005 - филиал “Сибирский” в Новосибирске
2006 - филиал “Южный Урал” в Челябинске.
2006 - филиал «Поволжский» в Нижнем Новгороде.
2006 - открытие региональных филиалов в городах: Ростов-на-Дону, Красноярск, Краснодар, Пермь,Тюмень.
Компании Группы Райффайзен в России
Райффайзенбанк, Россия
5
Бизнес центрыБизнес центры Складские/Логистические комплексы Складские/Логистические комплексы Торговые ЦентрыТорговые Центры
ФИНАНСИРОВАНИЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
6
* Собственный капитал (Собственный капитал (EquityEquity))
* Долговое финансирование (Долговое финансирование (Debt FinancingDebt Financing))
ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ
7
СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ (Equity)
ИНВЕСТОР
КОМПАНИЯ НЕРЕЗИДЕНТ
(Sponsor)
КОМПАНИЯ РЕЗИДЕНТ (SPV)
ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ
Россия
ИНВЕСТОР ИНВЕСТОР
кредит
8
Виды финансирования (Виды финансирования (по степени кредитного рискапо степени кредитного риска))::
Долговое финансирование (Debt Financing)
Lower risk Higher risk
- +
Кредит на пополнение оборотного капитала под существующее обеспечение
(источник возврата – существующие денежные потоки)
Проектное финансирование
(залог и источник погашения – сам проект)
Финансирование нового строительства под существующее обеспечение
(источник возврата - доходы от проекта)
9
Кредит под существующее обеспечениеЦЕЛИ: возврат собственных средств/кредитов учредителей, финансирование новых
проектов, пополнение оборотного капитала
СУММА: Один транш. Определяется объемом денежных потоков от арендаторов по существующим арендным договорам (ставки в $, EUR или в Рублях). Не более 60-
70% от рыночной стоимости заложенного здания
ПОГАШЕНИЕ: Равномерное (ежеквартальное/ежемесячное) погашение после выдачи
ОБЕСПЕЧЕНИЕ:
- Залог здания
- Залог земельного участка (права аренды или права собственности земли).
- Залог акций (долей в ЗАО, ООО) заемщика- Переуступка в пользу банка прав по договорам аренды
(Коэффициент Покрытия долга (DSCR) = 120 /130%)- Переуступка в пользу банка страховых полисов на здание
Долговое финансирование (Debt Financing)
10
Проектное финансирование
ОБЕСПЕЧЕНИЕ/ОБЯЗАТЕЛЬСТВА:
Долговое финансирование (Debt Financing)
Залог нового здания
Залог земельного участка (права аренды или собственности земли) под новым зданием.
Переуступка в пользу банка прав по договорам аренды в новом здании
Переуступка в пользу банка страховых полисов на новое здание
Залог земельного участка (права аренды земли).
Залог акций (долей в ЗАО, ООО) заемщика
Гарантия завершения строительства от Генподрядчика
Возможные превышения бюджета (cost overruns) покрываются Генподрядчиком/Спонсором
Предварительные договоры аренды
Контроль за строительством независимыми экспертами
Ограничение на дополнительное заимствование
Ограничение на выплату дивидендов
ЭксплуатацияРавномерное погашение кредита
Строительство (Льготный период (Grace Period) до 18 мес.)
Строительство -> Собственность -> Aрендаторы -> Арендные платежи (DSCR)
11
Долговое финансирование (Debt Financing)
Основные параметры / требования к проектуОсновные параметры / требования к проекту
- Качество проекта (концепция, степень подготовки, бизнес план, фин. расчеты)
- Участие заемщика в проекте собственными средствами
(не менее 30% от общей стоимости проекта)
- Опыт девелопера на рынке
- Генподрядчик – международная компания с опытом строительства в России
- Контроль за строительством независимыми экспертами
- Качество арендаторов
- Опытный агент/брокер
- Юридическая прозрачность
12
Ипотека
- Применение только российского права
- Оценка по рыночной стоимости
- Государственная регистрация (сложная процедура) (“-”)
Залог земли / прав аренды
- Как правило аренда (срок аренды должен покрывать срок кредита)
- Залог земли вместе со зданием
- Государственная регистрация (сложная процедура) (“-”)
ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ
13
Переуступка прав по договорам аренды
- Качество арендаторов
- Сроки договоров (регистрация)
- Наличие гарантий материнских компаний
- Условия досрочного прекращения договора. Штрафные санкции при досрочном расторжении (компенсация арендной платы в период прихода нового арендатора (3 мес.)
Залог прав по счетам
- Право безакцептного списания со счетов заемщика в РБА
ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ
14
ПРИМЕР ФИНАНСИРОВАНИЯ
Проект: строительство складского комплекса класса А
Заемщик: ЗАО SPV (собственник строящегося Складского комплекса) Сумма проекта: $ 20,000,000. Источники финансирования: Кредит МФК $ 7 млн. (35%), кредит РБА $ 7 млн.
(35%), собственный капитал $ 6 млн. (30%) Срок кредита: 5 лет, льготный период 12 месяцев
Обеспечение: 1) залог права аренды земельного участка (49 лет) по Проекту вместе с
объектом незавершенного строительства; 2) залог 100% акций Заемщика в пользу банка 3) банковская гарантия исполнения обязательств генподрядчиком на 10% от
суммы строительства 4) удержание 5% от суммы строительства в течение 1 года после
завершения здания
15
ПРИМЕР ФИНАНСИРОВАНИЯ
Прочие условия: 1) Контроль строительства и целевого использования кредита Независимым
Инспектором2) Предварительные договоры аренды с будущими арендаторами (75%)3) Договор генерального подряда с ведущей российской компанией
После завершения строительства строительный кредит был рефинансирован путем предоставления обеспеченного кредита на 10 лет в размере до 70%* от рыночной стоимости здания без НДС, на основе отчета об оценке независимой оценочной компании.
* В регионах присутствия РБА: Москва и С.Петербург – 70%, в других регионах - 60%
16
PROBLEMSPROBLEMS:- Молодой рынок
- Суммы проектов возрастают (необходимо привлечение 2-3 банков)
- Ограниченный доступ к среднесрочным и долгосрочным ресурсам
- Законодательство (!):
- бюрократические процедуры оформления и регистрации
- процедуры банкротства
- регулирование ЦБ РФ
17
Количество сделок: > 30 Кредитный портфель: около $ 350 000 000 Сроки финансирования: 5-10 лет Проекты: объекты коммерческой недвижимости Уровень ставки: LIBOR/ МОСПРАЙМ + 5-6%
2004 Best Project Finance House, Global Finance Magazine
ФИНАНСИРОВАНИЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ОПЫТ РБА
18
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!
КОНТАКТЫ:
ЗАО «Райффайзенбанк Австрия»Уральский филиал620075, Екатеринбург, ул.
Красноармейская 10, Бизнес Центр «Антей», 1 этаж
тел. (+7 343) 379-2913 - проектное финансирование
тел. (+7 343) 379 29 00 receptionфакс (+7 343) 379-2901www.raiffeisen.ru