דורון סייג, לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי [email protected]

דורון סייג, לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי

[email protected]

מגמות אזוריות במחירי הדירות ואמידת גמישות המחיר

30.12.2010כנס בנק ישראל,

מגמות אזוריות במחירי הדירות ואמידת גמישות המחיר

דורון סייג, לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי

[email protected]

לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי

עמוד מתוך 1

35

הקדמה: מטרת המדד ושיטות מדידה

בסיס הנתונים תיאור

תיאור המודל למדידת מחירי הדירות

מגמות מחירים בשוק המקומי

גמישות המחיר ביחס למאפייני הדירה והאזור

מבנה המצגת

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות

1

2

3

4

5

דורון סייג

http://10.58.70.6/index.htm


. מדד מחירי דירות חודשי כלל-ארצי

מתבסס על דירות חדשות ודירות יד-שנייה. •

מתקן את ההבדלים והשינויים באיכות הדירות שנמכרו.•

שקלול עסקאות לפי מצבת הדירות בישראל.•

הנתונים הסטטיסטיים של הלמ"ס אודות מחירי הדירות

מחירים ממוצעים רבעוניים.

משקף רמות מחירים של עסקאות נדל"ן למגורים •שבוצעו בחלוקה לאזורים ומס' חדרים.

כולל דירות חדשות ודירות יד שנייה.•

סדרה עתית משקפת שינוי מחיר יחד עם שינוי איכות.•

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות

1

2

עמוד מתוך 2

35

דורון סייג


שוק הדירות למגורים מורכב ממספר שווקים מקומיים הנבדלים אחד מהשני מעצם מיקומם הגיאוגרפי.

העדות לבידול בתתי-השווקים משתקף בפערי המחירים בין האזורים.

המצב מתאפשר הודות לכך שמחד, הביקוש לדירות שונה מאזור לאזור, ומאידך, בניגוד לכל סחורה אחרת,

האפשרות לניוד דירות אינה ריאלית.

המניע לאמידה אזורית דיפרנציאלית

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות

עמוד מתוך 3

35

דורון סייג



הדרך המקובלת למדידת שינויים במחירים היא באמצעות בניית מדד מחירים. המטרה בבניית מדד

מחירי דירות הינה יצירת סדרה עיתית רצופה של במחירי דירות )חדשות ויד שנייה( הנקייםהשינויים

לאורך זמן.

לצורך כך נדרש תיקון איכות המטפל בשני מימדים:

תיקון איכות בין הדירות שנמכרו באותה תקופה. כלומר, הבאת דירות בעלות הטרוגניות גבוהה

במאפיינים לאותה דרגת איכות.

שמירה על איכות קבועה בין התקופות השונות לצורך קבלת שינוי מחיר "נקי".

מטרת המדד והצורך בתיקון איכות

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות

1

2

דורון סייגעמוד

מתוך 4 35

לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי מתודולוגיות למדידת שינויים במחירי הדירות

Stratification Methodקלסטרים שווי איכות -

Repeat Salesמכירות חוזרות - Method

Hedonic Methodמודלים הדוניים -

p

t

p

Z

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות

1

2

3


מתוך 5 35


לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי מדוע נבחר המודל ההדוני ?

השיטה מטפלת בצורה הטובה ביותר בהבדלים באיכות הדירות שנמכרו ומאפשרת את נטרולם של כל הגורמים

המשפיעים על מחירי הדירות )שיש עליהם נתונים( ובקומבינציות שונות.

כתוצאה מהיכולת לטפל במספר רב של משתנים, מתאפשר כיסוי גבוה של דירות )סוג, גיל, גודל וכו'( כולל טיפול בהבדלים במחירי הדירות הנובעים ממיקום שונה

ומאוכלוסיות ברמות סוציו-אקונומיות שונות.

מדידת שינוי של מחירי דירות באמצעות מודל הדוני מועדפת ומומלצת ע"י הגופים הבין-לאומיים.

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות


מתוך 6 35


לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי יתרונות המודל הנוכחי בהשוואה למודל הרשמי

יותר משתנים מסבירים.מודל רשמי – מס' חדרים, שטח, גיל הדירה, יישוב, אזור ארנונה

מודל נוכחי – מס' חדרים, שטח, גיל הדירה, סוג הדירה, רמה

חברתית-כלכלית, רמה פריפריאלית ורמת סיכון בטחוני.

יותר יישובים

יישובים עירוניים.40מודל רשמי –

יישובים עירוניים.64מודל נוכחי –

יותר מידע

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויותמספק תמונת מצב ברזולוציה גבוהה יותר הכוללת מידע על

מגמות המחירים ברמה האזורית.


מתוך 7 35


לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי תיאור ומקור הנתונים

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות

עסקאות שבוצעו 750,000מעל : בסיס נתונים עשירבפועל. הנתונים כוללים דירות חדשות ודירות יד-שנייה,

ע"פ הדיווחים לרשות המסים.

בנוסף, שולבו מספר מקורות נתונים על מאפייני האזור

המעשירים את המידע ומשפרים את טיב השונות המוסברת.


מתוך 8 35


לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי תיאור ומקור הנתונים

מחיר מכירה •

שטח במ"ר •

מס' חדרים•

גיל הדירה•

סוג הדירה•

רמה חברתית-כלכלית • קומה•

מדד פריפריאליות •

יישובי קו העימות

משתנים 8: סה"כמסבירים הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות


מתוך 9 35



הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות

בחינת היחס בין שטח הדירה ומספר החדרים.

בחינת המחיר למ"ר של כל עסקה ביחס לרמות המחירים למ"ר הנהוגות בכל יישוב.

בחינת הפער בין המחיר המוצהר ביחס למחיר המוערך.

קבלת נתונים מזוהים תאפשר קישור לקבצים מנהליים נוספים המצויים בלמ"ס. באמצעותם תתבצע הרחבה של

.תחקור איכות הנתונים וניפוי חריגים, כולל טיוב הנתונים


10 35מתוך

בקרות לוגיות לזיהוי וניפוי תצפיות

בקרות לזיהוי בעיות באיכות הנתונים:

:בעתיד


לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי דוגמא לבקרת איכות בין שטח הדירה ומס' החדרים


11 35מתוך

2.4

0.00.8 0.1 0.6

11.6

19.618.1

21.2

6.65.5

2.0 1.40.5 0.3 0.7

2.9

5.8

0

5

10

15

20

25

4-0

9-5

14-1

0

19-1

5

24-2

0

29-2

5

34-3

0

39-3

5

44-4

0

49-4

5

54-5

0

59-5

5

64-6

0

69-6

5

74-7

0

79-7

4

84-8

0

+84

לימ

נימי

ך ער

לימ

סימק

ך ער

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות

מ"ר 77 – 10 חדרים. גבולות מינימום מקסימום: 2 - 1.5דירות מ"ר 77 – 10 חדרים. גבולות מינימום מקסימום: 2 - 1.5דירות


לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי לב התיאוריה ההדונית

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות

התיאוריה ההדונית מתייחסת למוצר כאל "סל" של מאפיינים

(Bundle of Characteristics) שבו מחיר המוצר מורכב

מערכי מאפייניו.

N

iii zpzP

1

)(

:כאשר

P(z) –מחיר המוצר

Zi –וקטור המאפיינים של המוצר

Pi –המחירים ההדוניים של המאפיינים


12 35מתוך


לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי Characteristics Price Index Method

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות

בשיטה זו, חישוב מדד המחירים ההדוני מתבצע באמצעות "סל"

קבוע של מאפייני דירה בכל תקופות האמידה.

שינוי המחירים בין שתי התקופות, הנאמד באמצעות אותם

מאפיינים אך עם מקדמים שונים )המחירים ההדוניים בכל

תקופה(, משקף את שינויי המחיר הנקי.

תקופות זמן 2הרעיון המרכזי: להשוות את המחיר של המוצר בין

שונות כאשר מאפייני המוצר "מוחזקים" קבוע )איכות קבועה(.


13 35מתוך

מודלים הדוניים

Time Dummy

Characteristics Price Index

Double Imputation


לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי Characteristics Price Index Method

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות

שלב א' – אמידת המקדמים של המאפיינים

K

k

ti

tk

tk

tt ZP1

0)ln(

K

k

ti

tk

tk

tt ZP1

11110

1)ln(

שלב ב' – שימוש במקדמים לחישוב הדירה המייצגת

K

k

tk

tk

t Ztj eP 1

0 )( :כאשר

tkZ – הערכים של מאפייני הדירה בתקופהt. tk –.המחירים ההדוניים של מאפייני הדירה

:tתקופה

:t+1תקופה


14 35מתוך


לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי מבנה המשוואה ההדונית האזורית

iii

iii

iii

FLRSAPAGELn

RMSLnSIZLnCLC

PACSELLnPLn

876

543

210

משתנה סוג תיאור SIZלוגריתמי שטח הדירה )מ"ר(

RMSלוגריתמי מס' חדרים

AGEלוגריתמי גיל הדירה

SAPדמי סוג הדירה )הפרדה לדירות שאינן בבניין דירות(

FLRליניארי קומה

SELליניארי רמה חברתית-כלכלית של האזור הסטטיסטי

מדד הפריפריאליות – מציין נגישות לתעסוקה ושירותים קהילתיים

PACליניארי

CLCדמי רמת סיכון ביטחוני )יישובי קו העימות(

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות


15 35מתוך


לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי רשימת היישובים הנכללים בכל אזור

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות

גוש דן מרכז שרון בני-ברקאור יהודהקריית אונוהוד השרון

בת יםבית שמשראש העיןהרצלייה

גבעתייםגבעת שמואלראשון לציוןחדרה

חולוןטייבהרחובותכפר-סבא

רמת-גןיבנהרמלהנתניה

יהודרמת השרון

לודרעננה

מבשרת ציון

מודיעין

נס ציונה

פתח תקווה


16 35מתוך



הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות

דרום צפון קריות אופקיםאום-אל-פחםנשרקריית אתא

אילתטבריהעכוקריית ביאליק

אשדודטירת הכרמלעפולהקריית ים

אשקלוןטמרהפרדס חנהקריית מוצקין

באר שבעיוקנעם עיליתצפת

דימונהכרמיאלקריית שמונה

ערדמגדל העמקשפרעם

קריית מלאכימעלות

קריית גתנהרייה

נתיבותנצרת

שדרותנצרת עילית

רשימת היישובים הנכללים בכל אזור


17 35מתוך


לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי המשתנים המסבירים במודל האזורי

+ + + + + + ++ +

מאפייני איכות האזור

רמה חברתית-כלכלית + ++ + + + + + +

מדד פריפריאליות- נגישות + + + + +

סיכון בטחוני – יישובי קו העימות + +

מאפייני איכות הדירה

שטח דירה + ++ + + + + + +

מס' חדרים + ++ + + + + + +

גיל הדירה + ++ + + + + + +

דירות מיוחדות + ++ + + + + + +

קומה +

ליש

רוי ם

ל ת

בבי

א

הפ

חי

דןש

גו

כזר

מ

םרו

ד

וןר

ש

וןפ

צ

תיו

רק

המשתנים המסבירים בחלוקה

לאזור הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות


18 35מתוך

מחיר הדירה בש"ח


לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי תיאור הדירה המייצגת בחלוקה לאזורים

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות

סיכון בטחוני

מדד פריפריאליות

מדד חברתי-כל

כלי

דירה קומהבבניין /

אחר

גיל)שנים(

שטחחדרים)מ"ר(

ירושלים12.50.00224.23.375.9--

תל אביב14.42.90.04530.03.071.8--

חיפה13.80.02827.03.273.6--

גוש דן9.512.70.02127.33.168.4-

מרכז7.913.20.06012.23.787.2-

דרום0.024.98.20.1488.53.685.6

שרון6.913.20.28612.43.990.4-

צפון0.213.310.20.12012.73.688.2

קריות10.80.9020.63.478.4--


19 35מתוך

* ממוצע המאפיינים של דירות שנמכרו בשנת 1999


לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי טיב השונות המוסברת

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות


20 35מתוך

( ת

רב

סמו

הת

נושו

הR

2)


לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי שינויי מחירים אזורי בשנה האחרונה

ירושלים

תל אביב

חיפה

גוש דן

מרכז

שרון

דרום

צפון

קריות

17.0%

15.6%

15.5%

14.4%

16.4%

14.3%

16.3%

20.4%

18.4%

ערים

המרכז

פריפריה


21 35מתוך

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות

לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי תקופות3שינויי מחירים אזורי – חלוקה ל-


22 35מתוך

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות

ירושלים

תל אביב

חיפה

גוש דן

מרכז

שרון

דרום

צפון

קריות

מגמות מעורבות מגמות מעורבות מגמה אחידה

1999 - 2003 1999 - 2003 2004 - 2007 2004 - 2007 2008 - 2010 2008 - 2010

שליםירו

תל אביב

חיפגוש המרכזדן

שרון

דרוצפוםקריותן

ירושלים

תל אביב

חיפגוש המרכזדן

שרון

דרוצפוםקריותן


לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי התפתחות המחירים הנומינלית בערים הגדולות

36%


23 35מתוך

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות

משבר הי-טק

המשבר הכלכלי

40%+

75%+



36%


24 35מתוך

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות

60%+

מגמות דומות

התפתחות המחירים הנומינלית באזורי המרכז



36%


25 35מתוך

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות

25%-

50% -40%

התפתחות המחירים הנומינלית באזורי הפריפריה


לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי נקודות תחילה של עליות מחירים אזוריות


26 35מתוך

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות

עליות המחירים בערים: תל-אביב וירושלים. – שלב ראשון

התפשטות העליות באזורי המרכז: גוש-דן, מרכז ושרון. – שלב שני

שינוי מגמה מירידות מחירים לעליות מחירים באזורי הפריפריה: – שלב שלישי

דרום, חיפה, צפון וקריות.

תל אביבירושלים

גוש דןמרכזשרון

t2005 2007 20082006

דרום חיפהצפוןקריות

מגמות אזוריות מעורבות עליות כלל-אזוריות

2010

לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי משמעות גמישות המחיר

הגמישות מספקת מידע על מידת ההשפעה של שינוי כששאר המשתנים נשארים במאפיין על מחיר הדירה

.ללא שינוי

המחקר כולל שלושה סוגים של משתנים:

סוג משתנה משמעות

על1%בכמה משפיע שינוי ב- )באחוזים(מחיר הדירה ?

)שטח, חדרים, גיל לוגריתמי הדירה(

בכמה משפיע שינוי ביחידה על )באחוזים(מחיר הדירה ?

)רמה חברתית-כלכלית, ליניארי מדד

(פריפריאליות, קומה

בכמה משפיע קיומו של משתנה

)באחוזים(הדמי על מחיר הדירה ?

)סוג דירה, יישוב בקו העימות(דמי


27 35מתוך

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות



אזורי * ארציהפריפריה

ערים גדולותאזורי המרכז

0.64300.64250.53720.7492

)לוג'( גמישות המחיר ביחס לשטח הדירה


28 35מתוך

גמישות שטח הדירה – כלל-ארציגמישות שטח הדירה – כלל-ארצי

האזורים הגיאוגרפיים.9* מחושב כממוצע פשוט של כל

70 מ"ר לדירת 7תוספת של מ"ר כששאר המאפיינים

נותרים ללא שינוי, תגרום להעלאת ערך הדירה

אחוזים בממוצע.6.4ב-

דוגמא

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות





0.27610.29770.33140.1991

)לוג'( גמישות המחיר ביחס למספר החדרים



29 35מתוך

גמישות מס' החדרים – כלל-ארציגמישות מס' החדרים – כלל-ארצי

חדרים, 4 חדרים ל- 2מעבר מ- כאשר שטח הדירה ושאר

מאפייני הדירה נותרים ללא שינוי, יגרום לעלייה במחיר

אחוזים בממוצע.27.6הדירה ב-

דוגמא

* מגמת הירידה מושפעת ככל הנראה מהמגמה של הקטנת

השטח של החדרים.

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות





0.0287-0.0351-0.0291-0.0217-

)לוג'( גמישות המחיר ביחס לגיל הדירה


30 35מתוך

גמישות גיל הדירה – כלל-ארציגמישות גיל הדירה – כלל-ארצי


שנים לדירה 5מעבר מדירה בת שנים יגרום לירידת מחיר 10בת

אחוזים*2.9ממוצעת של

דוגמא

* גיל הדירה מושפע גם מהשינוי בסטנדרטים של הדירות לאורך

זמן.

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות





0.20140.18270.20470.2170

)דמי( גמישות המחיר ביחס לסוג דירה


31 35מתוך

גמישות סוג הדירה – כלל-ארציגמישות סוג הדירה – כלל-ארצי


מעבר מדירה בבניין קומות לדירת יוקרה )קוטג', פנטהאוז,

ווילה וכו'( מעלה את מחיר .20%הדירה בכ-

דוגמא

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות



תל-אביב

0.0131

)ליניארי( גמישות המחיר ביחס לקומה


32 35מתוך

גמישות הקומה – תל-אביבגמישות הקומה – תל-אביב

עלייה בקומה תגרום לעליית אחוז.1.3מחיר ממוצעת של

דוגמא

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות





0.03280.03230.03110.0350

גמישות המחיר ביחס לרמה החברתית-כלכלית )ליניארי(

עלייה ביחידה אחת ברמה (1-20החברתית- כלכלית )סולם

גורמת לעלייה ממוצעת במחיר אחוזים.3.3הדירה של כ-


33 35מתוך

גמישות הרמה החברתית-כלכליתגמישות הרמה החברתית-כלכלית


דוגמא

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות





0.07000.08010.0632-

גמישות המחיר ביחס לרמה הפריפריאליות )ליניארי(

גמישות הרמה הפריפריאליתגמישות הרמה הפריפריאלית


34 35מתוך


עלייה ביחידה אחת ברמת ( 1-10הפריפריאליות )סולם

תביא לעלייה ממוצעת במחיר אחוזים.7הדירה ב-

דוגמא

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות



צפוןדרום

-0.0649 0.1904

גמישות המחיר ביחס לרמת הסיכון הביטחוני )דמי(

גמישות רמת הסיכון הביטחוני - דרום

גמישות רמת הסיכון הביטחוני - דרום


35 35מתוך

המגמות ההפוכות משקפות פערים ברמת הסיכון ביחס להטבת המס שזוכים משקי-בית המתגוררים ביישובי קו העימות.

גמישות רמת הסיכון הביטחוני - צפון

גמישות רמת הסיכון הביטחוני - צפון

המלחמה בעזה

עלייה בתחושת

הסיכון

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות

המחיר ביישובי קו העימות בצפון גבוה , ביחס למאפייני הדירה והאזור.20%ב-

המחיר ביישובי קו העימות בדרום נמוך ביחס למאפייני הדירה והאזור.6.5%ב-



תודה על ההקשבה !

דורון סייג

הקדמה

נתונים

מודל

מגמות

גמישויות


דורון סייג, לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי [email protected]

Documents