גרבנזור לאומש -...

שמואל רוזנברג מהנדס בנין, שמאי מקרקעין

שמאי מכריע לפי חוק התכנון והבניה

03-5468894. פקס03-6021085. טל62154 אביב-תל, 1קיבא אריה ע' רחE-mail: [email protected]

21.3.2012

א 110975 : מספר 8389: ש גו

180,215: ה חלק

לכבוד

עמק חפרהועדה המקומית תכנון ובניה

שמאי הועדה–על ידי דוד טיגרמן

לכבוד

מר אילן רפאל – םהנישו

הנישום שמאי –יצחק בריל על ידי

הקלה בגין ת היטל השבחהעשומה מכר רחוב נחל אלכסנדר ) חלק (215, 180 ת חלקו8389גוש

אזור התעשייה עמק חפר מטרת השומה .1

ר מועצת שמאי"י יו"מוניתי ע, 26.9.2011על פי הודעת מזכיר מועצת שמאי המקרקעין מיום 1.1

בנוגע לנכס בהקמה שישמש כמכון , המקרקעין כשמאי מכריע לעניין היטל השבחה בתיק שבנדון

הנכס מהווה את מגרש . אזור התעשייה עמק חפר, ו רחוב נחל אלכסנדרתערובת ושכתובת

1007 .8389 בגוש 215, 180המהווה חלק מחלקות ") המגרש "–להלן ( 1

הגיש בקשה להיתר למכון תערובת) הנישום שהוא בעל הזכויות בנכס(מר אילן רפאל 1.2הכוללת 2

"מבנה ממגורות ומתקני יצור"הקלה בגובה של 3.

:הוכנו שומות היטל השבחה , זוהקלה אישור בגין

.20.7.2011מטעם הועדה מיום השמאי דוד טיגרמן שומת

.4.10.2011יום השמאי יצחק בריל מטעם הנישום מת שומ

. 5.6.2011י ועדת המשנה " יום אישור הבקשה להקלה ע– ההקובע להשבח המועד 1.3

וביקור בנכס ובסביבתוישיבת שמאות מכרעת, מסמכים שנמסרו לי .2

ואחריה , במהלכה, מסמכים שנמסרו לי לפני הישיבה 2.1

:י שמאי הועדה דוד טיגרמן "ע

.על נספחיה") שומת הועדה "–להלן ולעיל ( 12.6.2011 מיום ושומת .א

, פרוטוקול החלטת ועדת המשנה(כולל נספחים , לשומת הנישום17.11.2011תגובה מיום .ב

). להתייקרות הבניה לגובה וצילום משומה מכרעת בחלקה סמוכהדוגמא

1

.15/81/מק/ לפי תכנית מפורטת עח2

. מושג זה מצויין בפרוטוקול הועדה3

.B אכריע כי מדובר במבנה 10 בפרק



- 2 -

03-5468894. פקס03-6021085. טל62154 אביב-תל, 1עקיבא אריה ' רחE-mail: [email protected]

.20.3.2012תגובות אלו נשלחו אלי רק ביום . 24.12.2011תגובה לפרוטוקול והשלמות מיום .ג

.במכתב לוואי נאמר כי המסמך הוכן בזמנו ובטעות לא נשלח

. לסיכום הסיור בשטח ששלח השמאי בריל1.3.2012תגובה מיום .ד

:י שמאי הנישום יצחק בריל "ע

.על נספחיה") הנישוםשומת "–להלן ולעיל (10.8.2011יום ו מתשומ .א

. 7.12.2009מיום , חוזה החכירה בנכס .ב

. נסחי רישום בחלקות .ג

.י בנכס"תוצאות מכרז ממ .ד

.עסקאות השוואה .ה

.ס הנדוןתכנית הגשה ומידע תכנוני בנכ, היתר בניה .ו

. 6.9.2011מסמך בדיקת תכניות בניה של שירותי הכבאות מיום .ז

. מסמכים בנושא עלויות נוספות שהועמסו על פרויקט ההקמה של מכון התערובת .ח

.מסמכים בנושא הקטנת שווי כתוצאה מההקלה .ט

מסמך בנושא ניוד סילו .י 4.

.על נספחיה, 25.12.2011תגובה לפרוטוקול הישיבה מיום .יא

. צילום הכלונסאות בשטח .יב

.1.3.2012סיכום הסיור בשטח מיום .יג

לאחר שקיבלתי ומסמכים , בשומתי אביא בחשבון אך ורק מסמכים שקיבלתי לפני הישיבה ובמהלכה

. תואם את מה שהותר על ידי בפרוטוקול הישיבהואשר המפורט בהם הישיבה

4

.ד והן בלשון רביםי סילו להלן הן בלשון יח



- 3 -


ת שמאות מכרעתישיב 2.2

.14.12.2011נערכה במשרדי ביום .א

:השתתפו

שמאי "–שניהם להלן ( שמאי ממשרד שמאי הועדה דוד טיגרמן –השמאי מישל אלבז

").הועדה

.שמאי הנישום –השמאי יצחק בריל

. שמאי ממשרדו של שמאי הנישום–השמאי אבי פיין

סדרי דין בבקשה להכרעה לפני (נוהל הישיבה היה על פי הוראות תקנות התכנון והבניה .ב

שמאי הנישום שלח תגובה . פרוטוקול הישיבה נשלח לשמאי הצדדים). שמאי מכריע

.לפרוטוקול הישיבה

ביקור במקום 2.3

הודעה על המועד נמסרה מראש לשמאי . 1.3.2012הביקור נערך על ידי ביום .א

.הצדדים

: בביקור נכחו

. שמאי הנישום–השמאי יצחק בריל

. הנישום–מר אילן רפאל

. מנהל עבודה בפרויקט–מר אהרון לומקה

). אשר במועד הביקור היו בשלבי בניה שונים(נסקרו המגרש והמבנים השונים שעליו .ב

.וםי שמאי הניש"כן נסקרו מבחוץ נכסי ההשוואה שונים שהוצגו ע

פרטי הרישום והזכויות .3

3.1

ואינם מהווים נסחי , הופקו באמצעות האינטרנט(האמור להלן מתבסס על נסחי רישום ללא תאריך

.ועל מסמכים נוספים כמפורט להלן, )רישום מאושרים או העתקי רישום כמשמעותן בחוק המקרקעין

180 חלקה 8389גוש

.ר" מ21,255 –שטח רשום

. קרן קיימת לישראל –בעלות

.27על החלקה רשומה הערה על יעוד מקרקעין תקנה

הסדרי התנועה ודרכי הגישה : " כדלהלן 20100401 בקשה מספר 5107115ההערה בתיק

. "ב"בהתאם לתשריט המצ, ישמשו את כל המבנים והעסקים במגרש כולו, והמעבר



- 4 -


215 חלקה 8389גוש


. קרן קיימת לישראל–בעלות

. 180על החלקה רשומה הערה תואמת לזו שרשומה בחלקה

. בשתי החלקות לא רשומות חכירות כלשהן: הערה

3.2

:7.12.2009על פי חוזה החכירה מיום

). חלק (215, )חלק (180: חלקות8389: גוש

.15/81/מק/ לפי תכנית מפורטת עח1007מגרש


).המחכירה( קרן קיימת לישראל –עלות ב

"). החוכר "–לעיל ולהלן ( מר אילן רפאל –החוכר

.תעשייה ואחסנה: מטרת החכירה

. 3.11.2058 ועד 4.11.2009 –מ : תקופת החכירה

. י התכנית התקפה החלה על המוחכר במועד חתימת חוזה זה"עפ: קיבולת הבניה

.מ"ת מעבתוספ ₪ 6,169,332.00 –התמורה

3.3

אין להם השפעה על ) ומוסכם על שמאי הצדדים(לדעתי . פרטי הרישום והזכויות אינם במחלוקת

.נושא היטל ההשבחה

ם ותאור, המגרש והמבנהמיקום .4

.מתבסס על ממצאי ביקורי ועל תכנית הגשה חתומה, התיאור להלן 4.1

4.2

". פארק תעשיות עמק חפר"ק חפר המכונה גם הנכס ברחוב נחל אלכסנדר באזור תעשייה עמ

. 4מערב לעיר חדרה והכניסה אליו הינה מכביש - אזור התעשייה ממוקם מדרום

מחסנים , חלקם משמשים למפעלים, קומות2-3 תעשייה בני ניימאופיין בבניאזור התעשייה

). עיםכולל אולמות ארו(מסחרי - אופי סמיולמוסכים וחלקם בעלי

. יה פיתוח מלא ברמה גבוההבאזור התעשי

4.3

הרחוב רחב . 4רחוב נחל אלכסנדר הינו רחוב מרכזי המהווה את הכניסה לאזור התעשייה מכביש

. וממוקם בחלקו הדרומי של אזור התעשייה

. עם חזית צפונית רחבה לרחוב נחל אלכסנדר, למגרש צורה קרובה למלבן

. מכון ביוב) וב הגובל במגרש ממערבמעבר לרח(ממערב למגרש , מדרום למגרש ואדי



- 5 -


4.4

, סימונם להלן תואם את תכנית ההגשה(במועד הביקור היו במגרש מספר מבנים ומתקנים בבניה

). להלן5.3סעיף

). ממתכתB מבטון מזויין ומבנה Aמבנה (שני מבנים בשלבי תחילת שלד

.ממתכת בשלבי גימור סילו7

. רישוי5.3ראה סעיף . דומה למפורט בתכנית ההגשה, במועד הביקורצורת המבנים והמתקנים 4.5

. בחזית הצפונית חצר פתוחה

תכנון .5

5.1

.תכניות בנין עיר המאושרות החלות על החלקה פורטו בשומות שמאי הצדדים

דהיינו תכניות , יוזכרו להלן בתמצית רק התכניות הרלוונטיות לשומה המכרעת ולתחשיבים שבה

ואשר יש , כי חלו בעבר או חלות כיום על החלקה) ומוסכם על ידי(שר מוסכם על שמאי הצדדים א

.להן השפעה על נושא ההשבחה

גובה מבנה להקלה ל"לאישור הבקשה ) ידי שמאי הצדדיםכמוסכם על (השומה המכרעת מתייחסת

". הממגורות ומתקני ייצור

תכניות בנין עיר רלוונטיות 5.2

.14.3.1994 מיום 4201. פ.פורסמה למתן תוקף בי") 817/תכנית "–להלן ( 817//כנית עחת

, החלקה מסווגת כאזור תעשייה ואחסנה עתירת שטח המיועד להקמת מפעלים ליצור חומרי בנין

אחסנת מוצרים וחומרי גלם שונים ומפעלים שהפעלתם מצריכה הקמת מבנים קלים בקומה אחת

. בלבד

, ממגורות, מתקני פליטה, ארובות: למתקנים מיוחדים כגון מטר פרט6ים לא יעלה על גובה המבנ

.מיכלים

ניתן לנצל עד . השטח מיועד לבניה קלה. משטח המגרש50% –השטח המקסימלי המותר לבניה

.שירותים לעובדים, חדרי אוכל, משטח הבניה לבניה קשה עבור מבנים נלווים כגון משרדים10%



- 6 -


.15.7.2008 מיום 5832. פ.פורסמה למתן תוקף בי") 8115/תכנית "–להלן ( 8115//מק/ית עחתכנ

: מטרות התכנית

. י תקנון התכנית"איחוד וחלוקה של מגרשים וחלקות ללא שינוי בשטח הכולל של כל יעוד עפ. א

.שינוי של הוראות בדבר בינוי ועיצוב אדריכלי. ב

.תוך הגדלת מספר הקומות בסמכות ועדה מקומית, ותרות לבניהמתן הקלה במספר הקומות המ. ג

. ר" מ8,668בשטח של , ביעוד תעשייה ואחסנה עתירת שטח1007התכנית הגדירה את מגרש

תעשיה ואחסנה – 17.2 סעיף 7/81/למרות האמור בתכנית עח" לנושא מתן הקלה מצוין בתכנית

. " קומות2כ תותרנה "ובסה, תוספת קומה אחתתותר, בנוגע למספר הקומות המותר, עתירת שטח

רישוי רלוונטי לשומה 5.3

ביתן + ד ומחסנים "ממ, משרדי החברה+ למכון תערובת 9.10.2011 מיום 20100814' היתר מס

. פתוח שטח וגדר, שומר

.17.11.2011 מיום 20100814החלטת ועדת המשנה בבקשה

ביתן שומר פתוח שטח + ד ומחסנים "ממ, משרדי חברה+ ובת מכון תער " –הוחלט לאשר הבקשה ל

. . " ' מ6.00במקום ' מ25.50 –הבקשה כוללת הקלה לגובה מבנה ממגורות ומתקני יצור . וגדר

לאשר את הבקשה כפוף להשלמת 5.6.2011 מיום 2011007הועדה המקומית החליטה בישיבה

. שלום היטל השבחהלחתימה על כתב שיפוי ולת, דרישות מהנדס הועדה

. בטבלת ההקלות בתכנית ההגשה אין כל פרוט באיזה מבנה ניתנו ההקלות :הערה

ההשבחה והיטל ההשבחה לפי שומות הצדדים .6

.תחשיב שמאי הועדה ושמאי הנישום מצורף כנספח בסוף השומה המכרעת שמאי הנישום שמאי הועדה

₪ל השבחה היט ₪השבחה ₪היטל השבחה ₪השבחה

אין היטל השבחה 5אין השבחה 600,000 1,200,000

5

בהשבחה שלילית על פי תחשיב שמאי הנישום מדובר



- 7 -


עיקרי המחלוקות בין שמאי הצדדים בנושאים מהותיים להשבחה .7

שמאי הנישום שמאי הועדה

מאפייני מיקום

לא מסכים להנחה כי אזור התעשייה הנדון הוא אזור . ם חקלאים או סמי חקלאייםשבאופיו נועד לשרת שטחי

בשנים האחרונות אזור התעשייה נושא אופי מובהק כל הבניה החדשה .ודומיננטי של אזור תעשייה מודרני

אם יש שימושים . טק-היא בניה של מבני משרדים והיישהם מבחינת שריד היסטורי הם ממוקמים בחלק

. המזרחי של אזור התעשייה קומות בגמר 3-2ל של מרבית הבניה החדשה היא בניצו

. ב"שימושים למשרדים וכיו, מעטפת של קירות מסך . המושבים בעמק חפר הסילו אינם פעיליםמברבים

לרבות מפלס ,כל הגורמים המשפיעים על שווי המגרשקיים ברוב שטחו של אזור התעשייה המי תהום גבוהים

אמורים לבוא , מזרחי-וביתר שאת דווקא בחלקו הצפון . טוי במחירי מגרשים באזורלידי בי

מערבי של -לטענה כי מחירי מגרשים באזור הדרום, מן הממוצע באזור30% -פארק התעשייה נמוכים בכ

. אין כל ביסוסעסקת ההשוואה שעליה התבסס לקוחה מהחלקה

מערבי של -הנדונה וממוקמת גם היא באזור הדרום . פארק התעשייה

כאשר , טיהור שפכיםבסמיכות מיידית לנכס מצוי מתקן להמרחק מגבול הנכס לבין בריכות הטיהור הפתוחות

קיים מפגע של ריח . מטר בלבד40 –במתקן עומד על כ . רע

ל הנישום מתכוון לבטל את בניית מבנה "עקב הסמיכות הנF ,מבנה משרדים .

ראה (כמו כן החלקה גובלת בואדי המנקז את האזור כולו ). ת עודפותפרוט במחלוקת בנושא עלויו

מערבי של פארק התעשייה מסתמן כאזור -האזור הדרוםלמפעלים היוצרים מפגעים תברואתיים וכתוצאה מכך קיימת באזור מגבלה של שימוש בפועל ושוויי הקרקע

. מן הממוצע באזור30% -נמוכים בכ

15/81פרשנות תכנית

שמאי הנישום מציע פרשנות לפיה כל מטרת התכנית עתיק סילו שהווה מפגע ממרכזי המושבים הייתה לה

הנושא לא מופיע בהסבר לתכנית ולא . לאזורי התעשייהקיימת תכנית במועד , יתרה מזה. במטרות התכנית

במסגרתה , החלה על אזור התעשייה7/81 מוקדם יותר . ניתן היה לבנות סילו

י שמאי הבעלים בו נראה מפעל "גם לפי צילום שהוגש עניתן לראות כי המפעל נבנה בתחום , וןדומה למפעל הנד .7/81התכנית הקודמת

לא מובן מדוע , 15/81אם אכן זו הייתה מטרת תכנית . הוכנה תכנית שמטרתה אושרה כבר בתכנית קודמתוכן אם זו היתה מטרת התכנית מדוע נקבעה הגבלת

מטר הנמוכה מההגבלה שנקבעה בתכנית 6.0גובה של מטר 18 – 7/81/עח

היא תכנית החלה על אזורי תעשייה 15/81ית תכנבהתאם לתקנון מטרות התכנית . ואחסנה עתירי שטח

שינוי של הוראות הבינוי , איחוד וחלוקה של מגרשים: הן והעיצוב האדריכלי ומתן הקלה במספר הקומות

. תוך הגדלת מספר הקומות, המותרות לבניה

בכך במועצת עמק חפר קיימת בעיה כללית המאופיינתשבמרכזו של כל מושב באזור קיים סילו המהווה מטרד של

אשר פוגע באיכות החיים של ', אבק מנועים וכו, ריח, רעשתושבי המושבים ובשווי הנכסים במושבים בדרך ישירה

לנסות , בין היתר, הייתה15/81לכן מטרת תכנית. ועקיפהי העברת כל הסילו מתוך "ולפתור את בעיית מטרד זה ע

.זי הישובים לאזור תעשייה מסודרמרכ, צורת הפרשנות למגמות בהן נוהגת המועצה האזורית

צריכה להיות לפי , בכל הנוגע לנושא חישוב ההשבחהולכן ישנה חשיבות לכך שיוזמי התכנית . שיטת בית הלל

. הם המועצה האזורית והחברה הכלכלית עמק חפר

ה חבר(מוסר צילום של מפעל באזור מאותו הסוג ). ח"המספקת אוכל לבע

מפעל זה הוא דוגמא נוספת לכך שהמטרה הראשונית של אלא מטרתו , טק-איזור התעשייה לא הייתה למפעלי היי

הראשונית הייתה לפתור בעיות של שימושים חקלאיים . וסמי חקלאיים



- 8 -



שתי כנית אפשרה לבנות הת–לגבי ההקלה בקומות . מטר6 שהיה ונשאר הגובהאך לא דיברה על , קומות

את ההשבחה יש לבחון לאור השפעתה של ההקלה על הטעם של חישוב ההשבחה , שווי המקרקעין ותו לא

.בצורה מקלה אינה עולה בקנה אחד עם הוראות החוק

האם חלה עליית שווי

וכחה להשבחה על מנת להראות ה, על פי שמאי הנישוםצריך להביא ולנתח עסקאות בשני מגרשים זהים

ומכך להראות שאם , לחלוטין פרט לנושא ההקלה בגובהמוכרים מגרש עם יעוד לסילו התמורה המתקבלת תהיה

מדובר בנכס מיוחד שלדעתי אין שני לו בכל . יותר גבוההאזור התעשייה ולכן אין ברשותי נתון השוואתי המראה

שמאי הנישום מודה כי . בשוויהית את העלייבצורה ייחוד .במהות ההשבחה יש הגדלה של נפח האחסון

לגבי הטענה כי השבחה נובעת מעליית שווים של מאחורי הרציונל לחיוב בהיטל השבחה יש –המקרקעין

דהיינו על בעל המקרקעין לשתף . עקרון של צדק חלוקתיות את הציבור ברווחים שנוצרו עקב פעולה של הרש

הגדלת השטח התפעולי היא זו שהגדילה את . המקומית . הרווח התפעולי וזוהי מהות ההשבחה

יש לבחון את הזיקה בין ההשבחה לשווי המקרקעין בשאלה האם במכר של המקרקעין עם המבנים

הואיל . שוויהמוגבהים תהיה תרומה להגדלת הוהתשובה ברורה המסקנה היא כי לאישור ההקלה יש

. ירה להגדלת שווי המקרקעיןתרומה יש

בצורת , יש להוכיח. חולק על טענה של עליית השוויהאם מתן ההקלה בגובה , דוגמאות של עסקאות השוואה

. העלה את שווי המקרקעיןחובת ההוכחה היא על . אין הוכחה כזו בשומת הועדה

.שמאי הועדה שאמור להביא עסקאות השוואה

כי הרווחים התפעוליים , הבסבירות גבוה, בפועל יש להניח, מים, חשמל: יגדלו בגלל אופטימיזציה של גורמי ייצור כגון

הוראות . דבר אשר יגדיל את שווי המפעל', מכונות וכו, החוק נוגעות אך ורק להשבחה הנובעת מאישור תכנית

הקלה או שימוש אך לכל זה אין קשר למנדט בנושא היטל עול עסקי מדובר בהשבחה שמקורה בתפ. ההשבחה

. שוטף

פגיעה במקרקעין ובמקרקעין גובלים

לא מובנת הרלוונטיות של נושא הפגיעה במקרקעין וגם אז לא בטוח שיש , לא נאמר דבר על שיפוי. הגובלים

.לכך רלוונטיותגם כשמנסים להבין כיצד נושא זה משפיע בסופו של

אין לשכוח ) בשלב השני(דבר גם על המקרקעין עצמם יטל השבחה יש מועד קובע ושיש לבחון כמה עלה כי לה

באותה נקודת זמן שאישרו את . השווי בנקודת זמן זו. ההקלה עוד לא חל השלב השני של ירידת הערך

במועד הקובע של אישור ההקלה עלה שווי המקרקעין ולכן לא ברור כיצד בסוף . ועל זה חושבה ההשבחה

. ההליך ערכו של המגרש יורד

, לאחר שהם נבנים, לכן בשלב הראשון. געסילו הם מפבשלב . שווי הנכסים בסביבתם יורד ביחס לממוצע באזור

, מכיוון שאנו נוהגים להשוות בשיטת ההשוואה, השני, ירידת השווי בנכסים הגובלים משפיעה גם על השווי שלנו

.דהיינו שווי החצר ושאר השטחים סביב הסילו יפגעוגיעה תהיה ביחס הפוך לגודלו בסוף הליך בניית הסילו הפ

ככל שהנפחים יותר גדולים כך שווי כל דונם . של המתקן . קטן

הציג סקר שערך בשיטת דלפי לפיו מתקבל כי בניית הסילו עד (באזור התעשייה תגרום לירידת שווי הנכסים הסמוכים

.4.31% –בכ ) ' מ100

שוליות וסיכון בהיטל השבחה

רון השוליות וזאת מהסיבה פה אין צורך ליישם את עקשגם אם יש שוליות היא מתקזזת בהקטנה של עלויות

.התפעול

הגדלת הנפחים והגובה מגדילה תודעתית את הסיכון והנכונות לקניית נכסי מקרקעין , למשקיע הפוטנציאלי

וכמובן השווי בסוף הליך הבנייה בהתאם , גובלים קטנהש נשוא ואף במגר, שוליותמהלהקלה קטן כתוצאה

. השומה



- 9 -



יש לזכור כי מדובר בעסק או במקרקעין שמטרתם היא ולכן להגדלת הנפח של האחסנה יש משמעות , אחסנהעלויות התפעול , ככל שנפח האחסון גדול יותר. גדולה

אם , הולכות וקטנות וזה אמור לקזז את ירידת השווי .הנובעת כתוצאה מהשוליות, קיימת

כאשר מדובר בשטח אחסון של דגנים אין ליישם את קיים יתרון לגודל שכן באותו שטח . עקרון השוליות

ובאותם אמצעים מטפלים בנפח גדול יותר ולכן פוחתות .הוצאות ההפעלה

שמאי הועדה התייחס לכך שבמקרה ומדובר על נפחי אני טוען – השוליות אחסון של דגנים אין ליישם את עקרון

.כי שוליות היא תופעה כלכלית שאין לגביה עוררין

דחייה

ביום אישור ההקלה הנישום נמצא בשלב שלאחר רכישת ולמעשה נהנה , ד"ט עו"תשלום מס רכישה ושכ, המגרש

מיתרון זמינות הנובע מהעדר הצורך בדחייה ומימון , מ"מו, חיפוש מגרש מתאים(הכרוכים ברכישת מגרש

). ב"רכישה באמצעות מכרז וכיו, כך שאם תובא בחשבון הארכת משך הבניה לפרויקטהרי שמנגד תוספת זמן זו מתקזזת מול קיצור משך

הואיל ועל השטח הנוסף לא (הזמנים למימוש בפועל ).'מס רכישה וכו, חלות הוצאות מימון

. יש לנטרל דחייה הנובעת מההקלה בלבדיש דחייה הנובעת מאישור , להגם בבניה רגילה ללא הק

של תוכניות והזמן שלוקח עד שמבשיל היתר הבניה וזה .בלי קשר להקלה

, הוצאות תכנון ונלוות+ הפחית מעלות הקרקע . 7%המגלמים דחייה בחצי שנה בריבית של ₪ 300,000לתגובת הועדה מפורטת התייחסות לנושא ' בסעיף ה

ר על משקיע אשר מדוב. הדחייה שנקבעה בשומת הנישוםכאשר הועדה , ומבקש הקלה₪ מיליון 8.2 -קונה קרקע ב

שולחת אותו לדרך לא דרך של פרסום דבר ההקלה וקבלת . התנגדויות

, בנוסף המשקיע מוציא כספים רבים המיועדים לתכנוןאשר יוצרים דחייה , מדידות וכל הכרוך בהליך של הקלה

8.2שולם , כאמור, המשפיעה על שימוש הקרקע שבגינה .לכן יש פה מצב של הפסד זמן. ₪מיליון

עיקרי המחלוקות בין שמאי הצדדים בנושא עלויות עודפות .8

). הוצאות התאמה הנדסית ועלויות בטיחות נוספות–שמאי הנישום כינה עלויות אלו (


עלויות הביסוס

ללא שום פירוט , ום הציג אומדן עלויות כוללשמאי הניש . שניתן להתייחס אליהם' של כתבי כמויות וכו

אולם . אין מחלוקת כי קיימת התייקרות בעלויות הביסוס .ק"מ-היא מתקזזת על ידי הקטנת עלות מעטפת ל

תוספת העלות בגין הגדלת עובי הרצפה הינה מחצית .מזו שפורטה במסמך מטעם הנישום

. 500,000₪ –בחשבון עלויות ביסוס בסך הביא : פרוט העלויות הנוספות להלן

מאחר ( מטר 20 – מטר ל 14 –העמקת הכלונסאות מ •). וגובה המבנה מחייב עמידה במשטר רוחות שונה

₪ 240 – כלונסאות בעלות של כ 224כ בוצעו "סה . 325,000₪כ תוספת תשלום של "סה. א"למ

בי שונה על מנת שניתן יהיה הרחבת בסיס הרצפות לעו • מעובי רצפה ראשוני ,לעגן אותם למערכת הכלונסאות

שטח כולל של . מ" ס25מ לעובי רצפה של " ס20של . 125,000₪ –עלות נוספת של כ . ר" מ2,500

בגלל שהחלקה גובלת בואדי המנקז את האזור נמצאו • 2.50במהלך העמקת הכלונסאות מי תהום בעומק של

. 30% –קר את סעיף עלות הכלונסאות ב מה שי, מטר



- 10 -



הגדלת שטח הקירות הנובעת מהגבהת המבנה וגורמת להגדלת עלויות הביסוס

אין דרישה מכח תכנית , בניגוד לעמדת שמאי הנישוםהסילו . להקמת מבנה שיסתיר את הסילו 15/81

היחידים שמופיעים בתכנית ההגשה מופיעים ללא ואם כן מופיעה דרישה היא לא רלוונטית . מעטפת

. להקלה ולהגבהת הגובה אין קשר להתנהגות הבנין Bלדרישה לקירוי בנין

. כמפרש. אכן הגבהת הגובה יוצרת עומסי רוח נוספים על המבנה

700בהנחה כי המפרש נוצר הוא בשטח מקסימלי של ) גדול מהתקן(ר "מ/ג" ק120הרי שעומס על בסיס , ר"מ

כלונסאות 224ברור כי הגדלת העומק של . טון84הוא א לא נועדה לקבלת כוח " מ1,344כ "ובסה' מ6 -ב

כלונסאות גבוה לפחות 1,344התסבולת של . אופקי זה .בסדר גודל מהנדרש לקבלת הכוח האופקי

שינוי הוראות הבינוי והעיצוב האדריכלי כתוצאה מהקלה גורמת לייקור הוצאות ומהקמת מבנה שיסתיר את הסילו

הבניה הישירות וכן לייקור ההוצאות העקיפות בנושא חיזוק זאת לצורך כמידה כנגד . המבנה והמעטפת הדקורטיבית

המבנה יתפקד כמפרש אל מול . משטר הרוחות החדש . הרוחות

כיבוי אש ובטיחות

לנושא דרישות לכיבוי אש לא ברור אם הדרישה להכנת הסכום הנקוב , רק מהגדלת הגובהסקר סיכונים נובעת

ללא פרוט של הדרישות שיושמו בעקבות הסקר , כללי .ועלותן

לא הוכח כי , משאבות וגנרטור, לעניין הקמת מאגר מים

קיימת דרישה כזו ואף אם קיימת לא הוכח כי היא נובעת . רק מהגדלת גובה המבנה

סך עלויות ההתאמה כתוצאה , י טענת שמאי הנישום"עפ ! ₪ 1,500,000 –בהת המבנה מסתכמות ב מהג

השאלה היחידה שיש לבדוק היא האם חלה התייקרות .בבניה לגובה כנטען במסמכי שמאי הנישום

בבנין "אומדן ההתייקרות מבוסס על ההנחה כי מדובר

המוגדר בתקנות כבנין שבו הפרש הגובה בין " גבוהמפלס הכניסה הקובעת לבין מפלס הכניסה לקומה

. מטר13והה ביותר המיועדת לאכלוס עולה על הגבאף בנין לא , בניינים שונים7הבניה המבוקשת כוללת

י " עפB - וAרק בניינים ". בנין גבוה"עונה על הגדרת אך כולם , ההגשה ומתקני הסילו מתקיים הפרש הגובה

מהווים שטחי שרות או אחסנה כחלל פתוח ללא פריסה . לוסלקומות ואינם מיועדים לאכ

מבדיקה בתיק הבנין עולה כי אין כל דרישה מיוחדת , ממבקש ההיתר הנובעת מהגדרת הבנין כבנין גבוהומכאן שלטענה לעלויות בטיחות מיוחדות בשיעור

. אין ידיים ורגליים1,000,000

. 1,000,000₪ –הביא בחשבון עלויות כיבוי אש בסך : דרישות כיבוי האש להלן

. הגנה לקונסטרוקציית פלדה באמצעות צבע עמיד אש •לכלל ₪ 1,000,000 - ₪ 800,000אומדן עלויות של

. המבנה

מאחר והבנין . הכנת סקר סיכונים ויישום כלל הדרישות • –גבוה נדרש ביצוע של תוספת בערך כספי של כ

150,000₪ .

משאבות וגנרטור לתפעול מערכת , התקנת מאגר מים • אש ואספקת מים מעבר לרשת העירונית שאינה כיבוי

- ₪ 750,000 -אומדן עלויות של כ. מספקת1,000,000 ₪ .

בתגובת הועדה הייתה התייחסות לנושא דרישות 4בעמוד

היקף הדרישה שהוצגה בשומת הנישום . בטיחות מיוחדות .היא על פי מסמך שמסר

ת בגלל גובה המבנה קיימות דרישות בטיחות המתבטאו . בתקני תאורה מיוחדים הנובעים מדרישות חיל האוויר

. כמו כן קיימת דרישה לגרם מדרגות נוסףבתגובת הועדה נטען כי היות והמבנה לא מיועד למגורים לא חלות עליו דרישות התקנות הנוגעות למבנה גבוה ורב

.הדבר אינו נכון. קומותלתות המדרגות והד, קיימת דרישה לצביעת המתקן, בנוסף

. בצבעים מעכבי בעירה שהם צבעים יקרים



- 11 -



התייחסות כללית

אין כל התייחסות , פרט לביסוס, לעלויות נוספות נטענותגם בדרישות של . במסמכים שהציג שמאי הנישום

לא מוזכרות דרישות ) צורפו לשומת הבעלים(ההיתר .אילוהאם במבנה בגובה של , אלה שצריכה להישאל היאהש

.ל" מטר עדיין היו קיימות כל הדרישות הנ6שמאי הנישום מבלבל בין התייקרות בניה להוצאות

הוצאות התאמה המוכרות בעת חישוב . התאמההשבחה הינן הוצאות הנובעות משינוי השימוש ועלות

.הסבתו במבנה קיים המותאם לשימוש אחרן מדובר על מגרש ריק שתוכנן מראש כבניין במקרה הנדו

כל העלויות לרבות עלויות , תעשייתי גבוה ליעוד ספציפיהנובעות מהפרש הגובה מהוות עלויות בניה שאין

. לערבבן עם הוצאות התאמהאך , ד באולינג כפר סבא"על פסהסתמך שמאי הנישום

נסיבות המקרה ומהות ההשבחה שונים שם בתכלית .וןמהמקרה הנד

בעיקר סככות עם , בהתחשב באופי הבניה המבוקשתיש להביא בחשבון כי מול התייקרות , חלל פנימי גבוה

הרי , מסוימת הנובעת מעלות ביסוס גבוהה יותרשבתוספת השטח יש הקטנה של שטח המעטפת כך שעם הגדלת גובה הבנין יש הקטנה בשטח המעטפת

. ה בהתאםק נפח הולכת וקטנ"והעלות הממוצעת לכל מ

בבניה המבוקשת לא נדרשו כל עלויות בטיחות מיוחדות ובבדיקה של עלות בניה כוללת נראה כי אין כל

ר הנובעת "התייקרות משמעותית במחיר הממוצע למ . מהשינוי בגובה הבניה

יפעל , שהוא יוזם ההקלה, לא ייתכן כי בעל המקרקעין

.להשגת הקלה אשר פוגעת במקרקעין

ד באולינג " מפנה לפס–א של עלויות התאמה לגבי הנוש .10879/02א "רע

סיכום כספי של העלויות העודפות

למרות שטען שיש עלויות עודפות מסיימות בנושא ביסוס הן מתקזזות עם החיסכון בעלות . לא הביא אותן בחשבון

. ק ככל שהמבנה גבוה יותר"מ-מעטפת ל

1,500,000₪ – על פי שומת הנישום ₪ 2,600,000 - ₪ 2,150,000 –על פי מסמכים שהציג



- 12 -


עיקרי המחלוקות בין שמאי הצדדים בנושא השווי .9


השווי

ר"למ ₪ 1,100 –שווי הקרקע למועד הקובע 1,100,000₪ –שווי דונם ביעוד אחסנה ותעשייה

200₪ –ב אחסון "ר קו"שווי למ

ר"למ ₪ 900 –שווי הקרקע למועד הקובע

עסקאות השוואה

העסקה היותר רלוונטית היא העסקה שנערכה בחלק מדובר בעסקה רלוונטית הן . אחר של החלקה הנדונה

.בעניין המיקום והן למועד הקובעהעסקה (125יקום בין חלקה מנגד קיים פער במ

. לבין החלקה הנדונה) הראשונה שהציג שמאי הנישוםקיים פער בזמנים בין מועד , לנושא המכרז בחלקה

. הזכייה במכרז למועד הקובע

: הציג עסקאות השוואה להלן

נמכר שטח של . 11.10.2010 מיום 8389/125ח "גו • המייצג מחיר של ₪ 4,550,000ר תמורת " מ5,488

. ר"למ ₪ 829

מיום , עסקה בחלק אחר של החלקה הנדונה • דונם תמורת 5נמכר שטח של . 10.6.2010 . ר"למ ₪ 1,050המייצג מחיר של , 5,250,000₪

בהתאמות . 2009ן משנת י בנכס הנדו"מכרז ממ • . ר"למ ₪ 900המתבקשות מתקבל שווי של

8389/167ח "מפנה להכרעת השמאי יצחק ברמן בגוהשמאי ברמן ערך סקירה רחבה באזור ). סמוכהחלקה (

. ר למועד מוקדם יותר"מ-ל ₪ 1,050והגיע לשווי של ₪ 1,100לכן לא אמורה להיות מחלוקת על השווי של

.כפי שנקבע בשומת הועדה

ניתוח עסקאות ההשוואה

בתחשיב הועדה נוטרל אלמנט החצר בשיעור גבוה של . המיטיב עם הנישום45% -כ

הגדלת גובה המבנים יוצרת ניוד : ה בנושא החצר הערשל שטח שהיה אמור להיגרע מתכסית המגרש ובכך

הפנויה שמשמעותו רבה מגדילה את שטח החצר .בעיקר באופי השימוש המבוקש במבנים

.40%בתחשיב נלקח שווי ללא מרכיב חצר של

אלמנטים של השווי הרלוונטיים לנכס הנדון

ור התעשייה לשימושים תומכי פעילות עקב מטרתו של אז מחירי המקרקעין במקום מגלמים וכוללים את , חקלאית

כדוגמת ממגורות להזנת (פוטנציאל השימושים החורגים לפיכך העליה לכאורה ). בעלי חיים ומתקנים לעיבוד בשר

הינה , בשווי המקרקעין הנובעת מההקלה המאושרתהמקורי ומחיר בשווי ) בחלקו(אלמנט הכלול מלכתחילה

.הרכישה כולל בתוכו את מרכיב השווי הייעודי החורג להוכיח את מחירי המקרקעין בקרבת סילו בעזרת ניתן

. מחקר דלפי בנושא זה



- 13 -


10.

לגבי המבנה בו התבקשה ההקלה 8115/ - ו817/הכרעה בנושא פרשנות תכניות

בגובה

10.1

: בנושא הגובה 7/81הוראות תכנית

פרט למתקנים מיוחדים מטר זאת 6גובה המבנים לא יעלה על . התכנית מתירה בניית קומה אחת

. מיכלים, ממגורות, מתקני פליטה, ארובות: כגון

.אין מגבלת גובה בתכנית, לגבי סילו: מסקנה

: בנושא הגובה 15/81הוראות תכנית

. קומות2כ תותרנה "תר תוספת קומה אחת ובסה תו7/81מצוין כי למרות האמור בתכנית

).לא מוגבל(ולגבי גובה סילו ) מטר6( לגבי גובה מבנים 7/81אין כל שינוי מתכנית , כלומר

.A – Gהם מסומנים באותיות . על פי תכנית ההגשה מדובר במספר מבנים המתוכננים על המגרש 10.2

ניתן ללמוד מתכנית ההגשה על מהות ההקלה בתכנית ההגשה טבלת ההקלות לא מולאה כך שלא

.המבוקשת

. שמאי הועדה חישב את ההשבחה בגין תוספת הגובה לגבי מספר מבנים במגרש

אולם משתמע , שמאי הנישום לא התייחס בשומתו למבנים ספציפיים לגביהם התבקשה ההקלה

.לבד בBמטיעוניו בישיבה ומהצגת המבנים בביקור כי ההקלה מתייחסת למבנה

הבקשה ":המסמך היחיד שנמסר לי ובו הוגדרה ההקלה המבוקשת היא החלטת הועדה בה נאמר 10.3

.. "' מ6.00במקום ' מ25.50 –כוללת הקלה לגובה מבנה ממגורות ומתקני יצור

:המשמעות של החלטה זו

.מדובר במבנה בלשון יחיד

.יעודו הוא הן ממגורות והן מתקני יצור

הואיל ומדובר במבנה , כפי שפורט לעיל15/81 - ו7/81כן תואמת את הנחיות תכניות החלטה זו א

בניגוד לסילו הניתן להקמה ( מטר 6 -דרושה הקלה לאישור גובה גבוה מ, המשמש גם למתקני יצור

).בגובה בלתי מוגבל

23.7הוא בגובה נטו של – הוא היחיד התואם את החלטת הועדה Bמבנה , על פי תכנית ההגשה

.זהה לגובה בהחלטת הועדה, מטר25.5מטר כך שסביר שגובהו ברוטו הוא

:סיכום

.Bההקלה המבוקשת היא אך ורק לגבי בנין



- 14 -


10.4

כל טיעוני שמאי הבעלים בנושא כוונת ומטרת , הואיל וההקלה לא מתייחסת למבנה של סילו בלבד

. אינם רלוונטיים) שלטענתו נועדה בין השאר לאפשר סילו (15/81תכנית

11.

הכרעתי בנושא מאפייני מיקום

11.1

בו מבני תעשיה שבחלקם , בביקור במקום נוכחתי לראות כי מדובר באזור תעשיה מפותח ומטופח

.מסחרי- נושאים אופי סמי

מערבי של אזור התעשייה ובסמיכות למתקן טיהור - הנכס ממוקם בגבול הדרום, יחד עם זאת 11.2

. במועד הביקור אכן הורגשו בנכס מטרדי ריח ממתקן הטיהור.שפכים

כמו כן למטרד זה השפעה . סביר כי מטרד זה מהווה שיקול בבחירת אופי הנכס המוקם על החלקה

.מסויימת על שווי הקרקע

בביקור עלתה טענה כי עקב סמיכות הנכס למתקן לטיהור שפכים הנישום מתכוון לבטל את בניית

. נה משרדיםמב, Fמבנה

הרי , שהרי מדובר בטענה שעלתה לראשונה בביקור, מבלי להיכנס כרגע לנושא הרחבת חזית

הכרעתי מתייחסת להקלה המבוקשת על פי תכנית ההגשה בלבד ואם זו תשונה על הנישום לבקש

.כל עוד לא נעשה כן הנני דבק בתכנית ההגשה שנמסרה לי. תיקון שומה

והגורם למי תהום וכתוצאה מכך לעלויות , לגבי הוואדי הקיים מדרום לנכסטענה בביקור עלתה גם 11.3

שהרי מדובר בטענה שעלתה לראשונה , מבלי להיכנס כרגע לנושא הרחבת חזית. עודפות נוספות

שלא (הרי פרט לצילום , )ולא עלתה בשום מסמך מהמסמכים הרבים שנמסרו עד הביקור (בביקור

לא נמסר לי כל מסמך לגבי , ) הנראים בו הם מי גשמים או מי תהוםברור מתי בוצע והאם המים

.עלות עודפת בגין מי התהום

הכרעה בשאלה האם חלה עליית שווי .12

12.1

לא נמסר לי כל ניתוח כלכלי או הנדסי לגבי הליכי היצור במכון התערובת המתוכנן וההשפעה היכולה

.כלכליתלהיות לנושא גובה המבנים על הכדאיות ה

12.2

וסביר , אין מחלוקת בין שמאי הצדדים כי ההקלה בגובה מאפשרת הגדלת כושר היצור, עם זאת

. תגדיל את הרווח התפעולי של מכון התערובתשלהניח

שמאי הנישום טוען כי מדובר בהתעשרות שמקורה בתפעול עסקי שוטף ואילו שמאי הועדה טוען כי 12.3

. זו שמגדילה את הרווח התפעוליהגדלת השטח התפעולי היא



- 15 -


12.4

אין מדובר על , ברור כי אם הרווח התפעולי יגדל מתפעול עסקי שוטף שמקורו אינו בשינוי תכנוני

.מיסוי בדרך של היטל השבחה

הדבר מאפשר באופן ישיר את , י תכנית בנין ערים או הקלה"ע, אך כאשר מגדילים נפח של מפעל

. רווח בגלל ההליך התכנוני שיש למסותו בהיטל השבחהנוצר פה. הגדלת התפוקה

, גורם להגדלת נפח התפעול העסקי השוטף, בעקבות תכנית, שינוי יעוד מתעשייה למסחר: לדוגמא

. ובוודאי ממוסה בהיטל השבחה

, גורם להגדלת נפח התפעול העסקי השוטף, בעקבות תכנית או הקלה, גם הגדלת שטח של מסחר

. סה בהיטל השבחהובוודאי ממו

כאשר מתבצעת . במקרה הנדון ההשבחה אינה מתבטאת רק בהגדלת כושר היצור וביעילות היצור 12.5

. כפי שטען שמאי הועדה, אכן מדובר בניוד שטח שהיה אמור להיגרע משטח החצר, בניה לגובה

.בתורשטח שהוא חיוני לתפעול מכון תע, כלומר הפריסה לגובה מגדילה את שטח חצר

האם חלה פגיעה במקרקעין .13

13.1

שווי הנכסים בסביבתם יורד ובשלב השני , כשהם נבנים, טוען שמאי הנישום כי סילו הם מפגע ולכן

. גם שווי הנכס הנדון יורד

לכן לא . 7/81במקום סילו עוד לפי תכנית הרי שניתן היה להקים , גם אם נכונה טענת שמאי הועדה

המאפשר פיצוי על ירידת ערך 197סעיף (על ירידת ערך לפי חוק התכנון והבניה ניתן לדרוש פיצוי

). שנים מיום התכנית הפוגעת3במקרה של תביעה עד

הרי שבמועד הקובע לא התחיל התכנון , באשר לטענה אפשרית על הקטנת שווי מקרקעין גובלים 13.2

מדובר , שווי ירד כתוצאה מבניית הסילוכך שגם אם ה. לצורך ההיתר ובוודאי לא החלה בנית הסילו

. על מועד מאוחר מהמועד הקובע

–שמאי הנישום לא שלח הוכחה מנומקת לפיה המחירים בקרבת סילו , בניגוד לאמירתו בישיבה

סקר דלפי הינו סקר בלבד והוא מתייחס לממוצע ארצי ולא לאזור מסויים וסוג סילו .נמוכים יותר

.מסויים

13.3

.טענה הכללית על מפגע בגין סילו טעונה הוכחהגם עצם ה

מדובר בסילו חדיש ומודרני שאינו דומה מבחינת מפגעים סביבתיים לאלו שהוקמו לפני עשרות

.שנים



- 16 -


מ נגד הועדה המקומית " רוט בעטחנת השרון בענין 382/11) מרכז(הנושא זכה להתייחסות בערר

: נקבע בו בעניין ממגורות .שניתן לאחרונה, לתכנון ובניה חבל מודיעין

כאשר אותן תכניות כוללות גם הוראות סביבתיות , עית"עסקינן באזור תעשייה המוגדר כך גם תב "

אולם אין באותן הוראות כדי לשלול מיניה וביה השימוש לטחנת קמח אשר מקומה , כאלה ואחרות

. " הטבעי באזור תעשייה

סיכון ודחיה , הכרעתי בנושא שוליות .14

ולסיכון , קיימת מחלוקת בין שמאי הצדדים באשר לשוליות הנוצרת כתוצאה מהגדלת נפח האחסון 14.1

. למשקיע פוטנציאלי כתוצאה מהגדלה זו

ובפרט של שטחי אחסון למפעל בסדר גודל של מכון , להערכתי כאשר מדובר בשטחי אחסון

סביר להניח , מה גם שאם הנישום תכנן נפח מסוים.עקרון השוליות לא רלוונטי, התערבות הנדון

.שזה כדאי לו מבחינה כלכלית

ולא למועד ) י התוספת השלישית"המועד הקובע עפ(בהקלה ההשבחה מחושבת ליום אישורה 14.2

.תחילת התפעול

!.?האם יעלה על הדעת שמחדלי יזם בנושא סיום הבניה יקטינו את גובה היטל ההשבחה

Bת נפח מבנה הגדל .15

15.1

מקובלת עלי גישת שמאי הצדדים לפיה את תחשיב ההשבחה יש לבצע בהתייחס לתוספת בנפח

.המבנה כתוצאה מההקלה בגובה

15.2

. מטר המותר על פי התכניות התקפות6הגדלת הנפח מחושבת מעבר לגובה

.התחשיב מתבסס על חישוב הכמויות בתכנית ההגשה

ק" מX 6.0 = 3,600ר " מ600 +6.00מפלס

ק" מX 6.0 = 770ר " מ128 +12.00מפלס

ק" מ4,370 סך הכל

. לדעתי יש טעות בתחשיב שמאי הועדה בנושא זה: הערה



- 17 -


עלויות עודפות .16

16.1

.נדוןלדעתי עלויות עודפות הוא המונח השמאי הנכון במקרה ה

.המונח עלויות התאמה נוגע לתוספת של בניה חדשה על בניה קיימת

16.2

מסמכי שמאי הנישום

.הסתמך על מסמכים שונים שמסר, שאינו מהנדס, שמאי הנישום

:להלן התייחסותי למסמכים אלו

13.12.2011מסמך לומקה אהרון .א

.נסיונולא ברור מה השכלתו ההנדסית ומה . ל חתם בשמו בלבד"הנ

).'אדריכלות וכו, אינסטלציה, קונסטרוקציה(לא צורפו תכניות כל שהן

. בלבדBההקלה הנדונה היא בגין מבנה , לעיל10.3כמפורט בסעיף

.ר" מ600 –) על פי תכנית ההגשה וחישוב השטחים שבה(שטח הרצפה של מבנה זה

הוא לא מתייחס למבנה ברור ש. ר" מ2,500מסמך לומקה מתייחס לשטח רצפה תחתונה של

Bאינו בגין מבנה , 224 –גם מספר הכלונסאות . בלבדB בלבד .

. המאוזכר במסמך" סקר סיכונים"לא ברורה משמעות הכספית של אותו

לא סביר שבמסמך לצורך תחשיב היטל השבחה אין ערכים מוחלטים אלא סטיה של

450,000 ₪ )2,150,000 ₪ – 2,600,000₪ .(

על נספחיו, 13.12.2011מסמך .ב

.לא חתום ולא ברור מי כתב אותו

).'אדריכלות וכו, אינסטלציה, קונסטרוקציה(לא צורפו תכניות כל שהן

.מחשבון קבלן הכלונסאות לא ניתן לפענח את מספר הכלונסאות ואת אורך כל כלונס

02.032 וסעיף ,אין בחשבון אלפנדרי התייחסות להסדרת כלונסאות, בניגוד לאמור במסמך

.ל לא מתייחס לרצפה אלא לקורות תלויות בבור הקבלה"בחשבון של הנ

. בלבדBמהנספחים שצורפו לא ניתן להסיק על עלויות בנין

.Bברור שאין בהם התייחסות להתייקרות בגין הגבהת מבנה

אומדן מהמסמך ברור שאין בידי כותבו נתונים כל שהם לגבי עלויות דרישות כיבוי אש אלא

).שלא צורפו למסמך(המבוסס על הצעות מחיר

13.12.2011מסמך השמאי בריל .ג

.לא מצוין מה הבסיס לקביעות אלו, אין שום אסמכתא לקביעות ההנדסיות השונות שבמסמך



- 18 -


6.9.2011מכתב אגוד ערים אזור נתניה שרותי כבאות מיום .ד

.רי הסיכונים של מהנדס דורון שוורץסק) ולא נמסרו לי ממקור אחר(לא צורפו אליו

.המכתב מתייחס לכל ההיתר ולא לבנין מסויים

.Bאין במכתב זה כל אינדיקציה לתוספת כל שהיא בעלויות בגין הגבהת בנין

.לשמאי הנישום ניתנו מספר הזדמנויות להביא מסמכים מטעמו

היה יכול , העלויות העודפותשאיני יכול ללמוד מהם דבר לגבי, במקום כל אותם מסמכים שמסר

להביא מכתב של מתכנן הקונסטרוקציה ושל יועץ הבטיחות –לעשות את הדבר האלמנטרי

.Bהמפרטים את העלויות הנוספות הנדרשות בגין הגבהת בנין

התייחסותי לעלויות העודפות הנטענות 16.3

העמקת כלונסאות ועלות ביצוען .א

.תחשיב בנדוןלא נמסר לי כל , כאמור לעיל

.מקובל עלי כי אכן בגין הגבהת המבנה נדרשת תוספת אורך לכלונסאות

). שנים40 -למעלה מ(את העלויות העודפות אחשב על פי מיטב ניסיוני כמהנדס בנין

.מכתב לומקה אהרון מתייחס לכל המבנים

.ר" מ2,500מדובר בשטח רצפות קומת קרקע של , על פי מכתב זה

. מסך המבנים¼דהיינו , ר" מ600 – הנדון Bשטח רצפת מבנה

:ל "על פי היחס הנ, אני מוכן לקבל כאינדיקציה סבירה את הנתונים במכתב לומקה אהרון

B – 325,000 ₪ X ¼ = 80,000₪עלות עודפת לכלונסאות בנין

B – 125,000 ₪ X ¼ = 30,000₪עלות עודפת רצפת קומת קרקע בנין

110,000₪ עלויות עודפות לצורך תחשיב ההשבחה כ "סה

מדובר בכלונסאות . לא נמסרה לי כל הוכחה כי עלות שאיבת מי תהום נובעת מהגבהת המבנה

).Cבניהם מבוצע בנין ( מרוחק מהואדי Bבנין. קדוחים



- 19 -


דרישות כיבוי אש .ב

). שוניםדגנים מסוגים(מרים דליקים ומדובר במבנה בו ח

חובת (לא נמסרה לי כל אסמכתא על דרישות כיבוי אש כל שהן הנובעות מהגבהת המבנה

). הנישום- ההוכחה היא על הטוען

היו ' וכו, מדרגות נוספות, גנרטור, מאגר מים לכיבוי, צבע מגן לאש–כל הדרישות הנטענות

.עלותן היא חלק מעלות המבנה. להבנתי גם ללא הגבהת המבנה

.בכל מקרה מדובר בעלות זעירהו ,גגהובהר לי מדוע נדרש מתקן תאורה לאזהרה על לא ה

חסכון בעלויות .ג

בניית . היא מתקזזת עם החיסכון בעלות הבניה העודפת, גם אם קיימת עלות עודפת כל שהיא

מטר קטנה במידה 25במבנה בגובה ) שהיא המידה הרלוונטית לצורך שימוש במבנה(ק "מ

. מטר6ק במבנה בגובה "מבניית ממסויימת

ר מבונה"שווי מ .17

. לעיל12 עסקאות השוואה כמפורט בעמוד 3 - שמאי הנישום התייחס ל 17.1

84וכן הסתמך על שומה מכרעת לפי תיקון , ל" הנ3שמאי ועדה הביא בחשבון רק עסקה אחת מתוך

. של השמאי יצחק ברמן באזור

י "וכן מכרז ממ, )בה אסמכתאות לשווי(השווי בשומת ברמן , ל"סקאות הנ הע3להלן פרוט וניתוח 17.2

). ₪-כל הסכומים ב(נוסף בסביבת הנכס



- 20 -


ח"גו תאריך מגרש

שטח ר"מ

/ מחיר סכום זכייה

'הוצ פיתוח

יחסיות 6

סך הכל למגרש

כולל הוצאות פיתוח יחסיות

כ "סהר "מ-ל

מגרש

ר לאחר "שווי לממרכיב הפחתת 7חצר

ק "מחיר למ

אחסון 8

10.6.10

8389/ 180

מגרש באותה

חלקה

5,000 5,250,000 1,050 735 245

4.11.09 8389/ 180, 215

מגרש1007 הנדון

8,668

6,169,332

309,806

6,479,138 747 523 174

11.10.10 8389/ 125

5,488 4,550,000 829 580 193

28.10.09 8389/ 137

מגרש 214

2,935

2,176,663 198,509

2,375,172 809 566 189

5.9.2010 8389/ 167

מגרש 143

3,177 שומת

ברמן

1,050 735 245

. 190₪ק במגרש הנדון "מ- שווי ל, ל"לאחר התאמות לזמן ולמיקום מתקבל מהנתונים הנ

6

י חוברות המכרזים היזם פטור מתשלום היטלים "עפ. נלקחו בחשבון רק הוצאות פיתוח שלא מקוזזות מהתשלומים לועדה . מהוצאות הפיתוח15%י "לאור כך נלקחו בחשבון בכל מכרזי ממ. 70%ומתוך הבניה פטור על , בגין שטח הקרקע 7

.תת מרכיב חצר לאחר הפח70 % נלקח בחשבון שווי של 8

ק" מ3.0= מטר גובה X 6ר " מ0.5) = 50(% ר מגרש " חושב לפי תכסית למ



- 21 -


18.

בגין ההקלות , עקרונות ותחשיב ההשבחה והיטל ההשבחה

). לעיל16-10פרק (העקרונות פורטו בהכרעותי במחלוקות שבין השמאים 18.1

. לעיל17פורטו בפרק למועדים השונים ' האקוערכי השווי הכרעתי לגבי 18.2

.על כל מרכיביו" מצב קודם"- והשווי ב" מצב חדש"-ההשבחה מוגדרת כהפרש בין השווי ב 18.3

י התכנוני מורכב וכולל שינוי ביעודי הקרקע הכרחית שיטת אמדן השווי הכולל של בתכניות בהן השינו

.המקרקעין בשני המצבים

" מצב חדש"-דהיינו השווי ב) כגוון ההקלה הנדונה(בתכניות בהן מדובר בתוספת זכויות מסוימות בלבד

ניתן לדעתי , "חאלמנט המשבי"-בתוספת שוויו של ה) באופן זהה" (מצב קודם"-כולל את השווי ב

.עצמו" אלמנט המשביח"-להשתמש בטכניקה המתמקדת רק ב

הכולל את , "במצב חדש"מהשווי " מצב קודם"- טכניקה זו היא למעשה תוצאה של הפחתת השווי ב

".אלמנט המשביח"-בתוספת שווי ה" מצב קודם"- אותו השווי ב

.הזהה בשני המצבים" מצב קודם"- בהליך ההפחתה מתקזז השווי ב

.באופן המדויק ביותר, טכניקה זו אינה בגדר מטרה אלא אמצעי להגיע למרכיב ההשבחה

5.6.2011 למועד הקובע תחשיב ההשבחה והיטל ההשבחה .19

₪ 830,000 ) לעיל17.2סעיף (ק "למ ₪ X 190) לעיל15.2סעיף (ק" מ4,370

₪ 110,000 ) לעיל16.3סעיף (בהפחתת עלויות התאמה

₪ 720,000 ה השבח

₪ 360,000 היטל השבחה

ה צמדה

.תחול הצמדה על פי הוראות התוספת השלישית, הקובעעל היטל ההשבחה למועד

,על זאת באתי על החתום

שמואל רוזנברג

מהנדס בנין שמאי מקרקעין

שמאי מכריע



- 22 -


ספחים לשומה המכרעתנ



- 23 -




- 24 -


גרבנזור לאומש -...

Documents