שמאות מקרקעיןברשות מקרקעי ישראל

!?שמאותלמה צריך את זה בכלל

:מפתחדוגמאות למשפטי

".ישמחו השמאים"•

"...כמה שאתה מבקש אתה מקבל"–" מדע מדויק"שמאות זה •

!!לא ברור מאיפה זה בא בכלל•

!השמאות רק מעכבת ומפריעה לעסקה•

.בשוק/ ן"מי שקבע את המחיר הזה לא מבין כלום בנדל•

3

שווי השוק כבר קיים צריך רק למצוא אותו

4

, את שווי השוק" לצלם"תפקיד השמאי למצוא ו

!!!לא לקבוע אותו

5

מיומנותו של השמאי היא בקיבוצם הנכון של הנתונים •

ועיבודם המתאים במסננת עקרונות השמאות עד להבאתם

.למסקנה הסופית

אך למעשה מוצגת כמספר המסקנה הסופית בדרך כלל •

של בני האדם כלל רצונותיהםהיא אמורה לשקף את

.הרלוונטיים

מיומנותו של השמאי

..אין אפילו דירה הדומה לרעותה–במקרקעין

8

תחום השמאות ברשות מקרקעי ישראל

9

למעשה כל דבר המשתמש בקרקע

10

?מתי משתמשים בשומה

הקצאת קרקע במכרז ובפטור ממכרז. א

: פעולות נכסיות כגון. ב

היוון/דמי חכירה–חידוש חכירה •

דמי היתר–תוספת בניה •

דמי הסכמה–העברת זכויות •

דמי שימוש–שימושים חורגים •

1370פ החלטת מועצה "עהעברת בעלות•

פיצויים וחליפין•

תביעות משפטיות. ג11

?מתי משתמשים בשומה

כאחראי על תקבולי המדינה , מצידוהמינהל"...

קבע כללים אשר יוודאו כי המדינה , משיווק קרקעות

."מקבלת תמורה הולמת עבור משאב זה

"(ץ נכסי ההסתדרות"בג", 11087/05ץ "בג, השופט אליעזר ריבלין)

12

?למה צריך שמאות מקרקעין ברשות מקרקעי ישראל

:1999בינואר 26מיום , 4796' מסהחלטת ממשלה על פי •שירותי שומת מקרקעין עבור משרדי ממשלה יבוצעו על ידי השמאי

.הממשלתי הראשי או שמאי מטעמו

:1960-ך"תשחוק רשות מקרקעי ישראל •שנערך , אומדן שווי של זכויות בנכס מקרקעין מסוים-" שומה פרטנית"

.על ידי השמאי הממשלתי הראשי או שמאי מקרקעין מטעמו

:1' מסמועצת מקרקעי ישראל החלטת •ערך הקרקע , דהיינו, ערכה של קרקע עירונית הוא ערכה הריאלי"

."במכירה ממוכר ברצון לקונה ברצון על פי הערכת השמאי הממשלתי

13

המסגרת הנורמטיבית

י"רמבשומות פיתוח סביבתי עלויות

, כאשר רוכש הזכויות משלם בנפרד עבור הפיתוח הסביבתי, ככלל

.הרשות מפחיתה את הוצאות הפיתוח משווי הקרקע כמפותחת

עלויות הפיתוח בתוך המגרש הן חלק מעלויות הבניה ולכן מופחתות )

.(בניתוח עסקאות ההשוואה-במקור

14

:י"רמעלויות פיתוח המוכרות על ידי

.אגרות והיטלים על פי חוקי העזר העירוניים•

.משרד הבינוי/ י"רמעלויות פיתוח שאושרו על ידי מהנדסים מטעם •

שנקבעו על ידי השמאי הממשלתי בקווים " נורמטיביות"עלויות פיתוח •

.המנחים

15

י"רמעלויות פיתוח סביבתי בשומות

פסקי דין–י"רמעלויות פיתוח בשומות

:עקרוניות בנושא עלויות פיתוח" הלכות"שתי

ארי-מר צבי גוב, ראש עיריית יבנה' מ נ"בעדירות יוקרה -7368/06עא•

ן"עוגן נדל' מינהל מקרקעי ישראל נ-מדינת ישראל -3089/11עא•מ"מניב בע

16

"דירות יוקרה"ד "פס

בית המשפט ביטל חוזה בין עיריית יבנה לבין חברה יזמית שעניינו חיוב

בהיטל השבחה והיטלי פיתוח שלא על פי חוק התכנון והבניה וחוקי

.העזר העירוניים

, היטלי פיתוח הם תשלומי חובה אשר נגבים על ידי רשויות מקומיות

להתקנתן ולאחזקתן של תשתיות , בזיקה לפעולות שאותן הן מבצעות

מערכות התשתית הרלבנטיות העיקריות הן . מוניציפאליות חיוניות

. הניקוז והדרכים הציבוריות, הביוב, מערכות המים

.היטלי הפיתוח מוטלים מכוח חוקי עזר מקומיים על בעל המקרקעין

17

"ן"נדלעוגן "ד"פס

אין " עסקת שינוי יעוד וניצול"בקביעת ערכם של המקרקעין לאחר "

להביא בחשבון את עלות פיתוח השטחים הציבוריים לפי הסכם בין

שאינם נכללים בשטח החכירה ויש , המשיבה לעיריית תל אביב

להפחית מערך המקרקעין רק את הוצאות הפיתוח האינהרנטיות

. "לצורך העסקה

18

שומהבטבלאות שימוש

לשימוש כאשר קיים צורך בהערכת שווי , טבלת שומה היא כלי שמאי•.מתחמים גדולים המחולקים למגרשים בעלי מאפיינים דומים

טבלת השומה מבוססת על חוות דעת של שמאי בהתאם לכל •.הכללים והעקרונות בעניין שומת מקרקעין

.מדוייקתהטבלה אינה שומה פרטנית אלא ממוצע שווי ולכן אינה •

מאידך ניתן לדרוש שומה . לא ניתן להשיג על חיוב על פי טבלה•.פרטנית

19

(34.04)נוהל הזמנת שומה

.מקדם העסקה–מזמין השומה •

מתוך רשימת השמאים של " שמאי מאגר"–השמאי •.השמאי הממשלתי

.כל מזמין לפי הבנתו–עד הנוהל •

20

עקרונות נוהל הזמנת שומה

(.ח"המפתמתוך )פעולות דומות ריכוז •

.של מטרת השומה וחלופות השומהאחיד נוסח •

.מועד קובע•

.בהתאם לפעולההתייחסות לפיתוח •

השגה

בהתאם להחלטת –34.03נוהל השגה על שומת מקרקעין .1304מועצה

.המבקש לטעון כנגד החיוב רשאי לעשות זאת

22

המשך-השגה

.תיקון טעות טכנית•

:השגה שמאית•:ערכאות אשר דנות בהשגות שמאיות2קיימות

בפני שמאי ממשלתי"( עיון חוזר"בעבר נקרא )השגה ראשונה .א.במשרד המשפטים, עובד המחוז של אגף שומת מקרקעין

: חברים3-שמורכבת מ, בפני ועדת השגותהשגה שנייה .ב.י שר המשפטים"ד הכשיר להיות שופט והתמנה ע"עו–ר"יו

.ב"תובהתאם לחוק שמאי מכריע ו, סגנוהראשי או השמאי הממשלתי

.או לבית המשפט( ש"ליועמ)פניה למרחב -השגה משפטית •.ככלל לא ניתן לטעון טענות משפטיות בהשגה שמאית

23

24