EESTI MAAÜLIKOOL

Metsandus- ja maaehitusinstituut

Geomaatika osakond

Sandra Viilu

EELISOSTUÕIGUSE RAKENDAMISE OTSTARBEKUS

RIIGIVARA VÕÕRANDAMISEL

Magistritöö kinnisvara planeerimise erialal

Juhendaja: lektor Kaarel Sahk

Tartu 2011

Lõputöö koostasin iseseisvalt. Kõigile töös kasutatud teiste autorite töödele ja andmeallikatele on viidatud. Kinnitan, et annan oma intellektuaalomandi varalised õigused lõputöö tulemuste suhtes üle Eesti Maaülikoolile.

…………………………………………kuupäev /nimi / allkiri /

Tunnistan lõputöö kaitsmisvalmiks.

Juhendaja:

…………………………………………kuupäev /nimi / allkiri /

Eesti MaaülikoolF.R.Kreutzwaldi 1, Tartu 51014

Magistritöö lühikokkuvõte

Autor: Sandra Viilu Õppekava: Kinnisvara planeeriminePealkiri: Eelisostuõiguse rakendamise otstarbekus riigivara võõrandamiselLk.: 67 Joonised: 7 Tabeleid: 3 Lisasid: 3Osakond: GeomaatikaUurimisvaldkond: Eelisostuõigusega võõrandamineJuhendaja (d): lektor Kaarel SahkKaitsmiskoht ja aasta: Tartu, 2011Töö lühikirjeldus: Eelisostuõiguse kui seadusesätte jõustumine ja selle rakendamine riigivaraseaduses on esile kergitanud mitmeid probleeme oma esialgse eesmärgi täitmise suhtes. Maa-ameti kinnisvara haldamise osakond, kelle ülesandeks on riigivara võõrandamise algatamine ja korraldamine, on menetluste käigus täheldanud eelisõiguse rakendamises mõningaid seaduses ilmnenuid kitsaskohti ja halduskoormuse suurenemisega seotud probleeme.

Magistritöö eesmärgiks on kindlaks teha, kas riigivaraseaduses sätestatud eelisostuõigus on täitnud oma esialgset kehtestatud eesmärki. Empiirilises analüüsis kasutatakse esiteks Maa-ameti kinnisvara haldamise sisest statistikat piirinaabrite poolt tehtud taotluste kohta. Teiseks andmete allikaks on Maa-ameti kinnisvara hindamise osakond, kust saadi kokkuvõttev informatsioon tehinguregistris kirjas olevate piirinaabrite poolt sooritatud edasimüügitehingute kohta. Kolmandaks analüüsitakse nii piirinaabrite ostueesõiguse kui ka ajutise kasutaja eelisostuõiguse seadusesätte eelnõude menetlusdokumente. Metoodiliselt on empiiriline analüüs statistiline ning kirjeldav-kvantitatiivne.

Uurimuse tulemusena võib järeldada, et piirinaabri eelisostuõiguse rakendamine riigivara võõrandamisel ei ole täitnud oma eesmärki. Kahe aasta jooksul pärast eelisõiguse seadusesätte jõustumist on piirinaabrid ostetud vara edasi müünud 27,7% ulatuses. Edasimüügi tehinguid, mis on toimunud samal päeval riigiga sõlmitud lepinguga, on 28%. Edasimüügi tehinguid oli kokku 89 ja neist 61 müüdi edasi enampakkumisel kujunenud hinnaga.

Käesolev uurimus on ainulaadne, mille tulemusi saab riik kasutada nägemaks, et kehtiv rakendusmehhanism ei tööta täitmaks esialgselt kehtestatud eesmärke. Ajutise kasutaja eelisostuõiguse kohta ei olnud võimalik teha statistilist uurimust, kuna ei olnud veel piisavalt andmeid, mistõttu on edaspidiselt võimalik analüüsida selle õiguse kasutamise otstarbekust. Lisaks oleks võimailik uurida, kes on need kolmandad isikud, kellel on olnud tegelik soov võõrandatavat vara omandada ning millised on nende eesmärgid maa edasisel kasutamisel.Märksõnad: riigivara, võõrandamine, eelisostuõigus, piirinaaber

Estonian University of Life SciencesF.R.Kreutzwaldi 1, Tartu 51014

Abstract of Master´s Thesis

Author: Sandra Viilu Speciality: Real estate planningTitle: The expediency of implementation of pre-emptive right in state property appropriation67 pages 7 figures 3 tabels 3 appendixesDepartment: GeomaticsField of research: Appropriation with pre-emptive rightSupervisor (s): Kaarel SahkPlace and date: Tartu, 2011Abstract: The enactment and implementation of the preemptive right as a provision of the Act in the State Assets Law, has raised several problems in concern with completing its initial aim. The Estonian Land Board`s Department of Property Management, whose task is to initiate and organize the transfer of state property, has detected both, several bottlenecks in the law and problems associated with increased administrative burden during procedures of implementing preemptive rights.

The aim of the study is to determine whether the preemptive right established in the Act of public property has implemented its initial purpose. In the empirical analysis, firstly the Estonian Land Board's internal statistics of property management about the applications performed by adjacent neighbours is used. The second source of data is the Estonian Land Board’s Department of Real Estate Valuation, providing the summarizing information from the register of transactions, about the resale transactions performed by adjacent neighbours. Thirdly, the procedure documents of the draft provisions of the Act about preemptive right of both, the adjacent neighbours´, as well as the temporary user´s are examined. Methodologically the empirical analysis is statistical and descriptive- quantitative.

As a result of the study is that implementation of pre-emption rights of the adjacent neighbour in transfer of state assets, has not completed its aim. Two years after the enactment of the law of preemptive right, the adjacent neighbours have resold the purchased property in the amount of 27, 7 %. The amount of resale transactions that have occurred on the same day with the state contract is 28%. The total number of resale transactions was 89. 61 of them were resold on the auction price.

This study is unique, the results of which can be used by the State to see that the current implementation mechanism is not working to complete the objectives initially set. Because of the incomplete data, it was not possible to study statistically the pre-emption right of the temporary user. However, it is possible to continue to analyse the feasibility of the right. In addition it would be possible to find out the third parties with a real desire to acquire the expropriated property, and to determine their goals for further use of the land.Keywords: state property, appropriation, pre-emptive right, the adjacent neighbour,

SISUKORDKasutatavad lühendid........................................................................................................5

Sissejuhatus.......................................................................................................................6

1. Riigivara võõrandamise alused..................................................................................8

1.1 Maapoliitika pärast Nõukogude Liidu lagunemist..............................................81.2 Enampakkumise teooria....................................................................................181.3 Riigivara võõrandamise menetlus.....................................................................221.4 Avaliku enampakkumise kord Eestis................................................................26

2. Eelisõiguste rakendamine riigivaraseaduses............................................................30

2.1 Ostueesõigusest eelisostuõiguseks....................................................................302.2 Probleemid eelisostuõiguse rakendamisel........................................................34

3. Eelisostuõiguse otstarbekuse analüüs......................................................................38

3.1 Uurimuse metoodika.........................................................................................383.2 Eelisostuõiguse võõrandamise analüüs.............................................................393.3 Piirinaabri ostueesõiguse rakendumise analüüs................................................443.4 Ajutise kasutaja eelisostuõiguse rakendumise analüüs.....................................49

4. Arutelu......................................................................................................................55

5. Kokkuvõte................................................................................................................58

Viidatud allikad...............................................................................................................59

Lisa 1. Kiri Elle Kaurile...............................................................................................61Lisa 2. Kiri Ülle Särgavale..........................................................................................62Lisa 3. Piirinaabrite poolt edasimüüdud kinnisasjad...................................................63

Kasutatavad lühendid

AÕS – Eesti Vabariigi asjaõigusseadus

BVVG - Bodenverwertungs- und –verwaltungs GmbH

IMF – International Monetary Fund

MRS – Eesti Vabariigi maareformi seadus

ORAS – Eesti Vabariigi omandireformi aluste seadus

RVS – Eesti Vabariigi riigivaraseadus

VÕS – Eesti Vabariigi võlaõigusseadus

WB – World Bank

5

Sissejuhatus

Maareform Eesti Vabariigis on põhimõtteliselt lõppemas. Tagastamine ja erastamine on

lõppenud ning riigiomandisse maa vormistamine on jõudmas lõpukorrale. Kuigi enamik

maast on saanud omaniku, on ikkagi palju reformimata ehk omanikuta maad.

Reformimata maa on riigimaa ehk riigi maareserv, kuid ei ole veel vormistatud

omandisse. Seoses nende haldamisega ja riigile vajalikkusega otsustati vara, mida ei ole

tulus riigivarana hoida võõrandada enampakkumise teel.

Enampakkumise vormiks valiti alguses suuline enampakkumine, kuid selle teostamisel

tekkis võimalus ostjatel eelnevalt teha kokkuleppeid lõpphinna suhtes. Seega ei olnud

võimalik riigil saada maksimaalset oodatavat kasumit. Teiseks variandiks oli avalik

kirjalik enampakkumine, mis pakub kõigile osalejatele võrdse võimaluse osaleda

enampakkumisel ja teha sõltumatu pakkumine. Reformimata maa peaks olema kõigile

võrdsete võimalustega omandatav, kuna sellele ei ole esitatud tagastamise ega

erastamise avaldusi.

Eelnevat arvestades tekib küsimus, miks peaks olema osadel isikutel eelisõigus

omandada riigivara teiste ees. Probleeme leidub eelisostuõiguse sätete tõlgendamisel ja

ka rakendamisel riigivaraseaduses. Käesoleva magistritöö eesmärgiks on välja selgitada

eelisostuõiguse rakendamise otstarbekus riigivara võõrandamisel.

Uurimuse ülesanneteks on:

anda ülevaade Eesti Vabariigi maapoliitikast;

anda ülevaade enampakkumiste teooriast;

anda ülevaade riigivara võõrandamise menetlusest;

anda ülevaade avaliku kirjaliku enampakkumise korrast;

anda ülevaade ostueesõiguse ja eelisostuõiguse rakendamise probleemidest;

6

analüüsida, kas eelisostuõigused on täitnud oma esialgset eesmärki;

teha ettepanekuid, kuidas lahendada seadusesätete kitsaskohti.

Magistritöö hüpoteesiks on: eelisostuõiguse rakendamine riigivara võõrandamisel ei ole

täitnud oma eesmärki.

Käesolev magistritöö on ülesehitatud järgmiselt. Esiteks selgitatakse, millised on

peamised riigivara võõrandamise alused. Esimene peatükk jaguneb neljaks

alapeatükiks: maapoliitika pärast Nõukogude Liidu lagunemist, enampakkumise teooria,

riigivara võõrandamise menetlus ja avaliku enampakkumise kord Eestis. Teises peatükis

keskendutakse sellele, kuidas on rakendatud riigivaraseaduses eelisõiguseid riigivara

võõrandamisel. Teine peatükk jaguneb kaheks alapeatükiks: ostueesõigusest

eelisostuõiguseks ja probleemid eelisostuõiguse rakendamisel. Alapeatükk

ostueesõigusest eelisostuõiguseks annab ülevaate juba lahendatud probleemidest

seadusesätete rakendamisel riigivaraseaduses. Teises alapeatükis selgitatakse, millised

on kitsaskohad seadusesätete tõlgendamisel ning missugused probleemid toovad esile

seadusesätte ebaotstarbekuse.

Kolmandas peatükis esitatakse empiiriline analüüs. Esmalt kirjeldatakse uurimuse

metoodikat. Teises alapeatükis analüüsitakse statistilisi andmeid eelisostuõiguse kohta,

kolmandas ja neljandas alapeatükis analüüsitakse riigivaraseaduse täiendamise seaduse

eelnõu menetlusdokumente, et luua selgem ülevaade nende eelnõude menetluskäigust.

Seejärel esitatakse arutelu eelnevate tulemuste koos ettepanekute ja järeldustega. Töö

lõpus on toodud välja lisad: lisa 1 ja lisa 2 on kirjad Riigikogu ametnikele ning lisa 3 on

algandmed empiirilises peatükis statistilise analüüsi teostamiseks.

7

1. Riigivara võõrandamise alused

1.1 Maapoliitika pärast Nõukogude Liidu lagunemist

Paljud plaanimajanduselt turumajandusele üleminevad Ida-Euroopa ja Kesk-Aasia riigid

on pidanud taastama omandiõiguse ja viima läbi erinevaid maaga seotud reforme (Dells

2008). Eesti taasiseseisvumine 20. augustil 1991. aastal tähendas järjekordseid

muudatusi maasuhetes. 28. juunil 1990 võttis Eesti Vabariigi Ülemnõukogu vastu

otsuse maareformi läbiviimise kohta, milles märgiti, et „maareform on läbiviidava

majandusreformi üks olulisemaid koostisosi, mille põhieesmärgiks on

maaomandisuhete ümberkujundamine, arvestades ajaloolist, majanduspoliitilist ja

sotsiaalpsühholoogilist tagapõhja“. (Virma 2004) Pärast idabloki1 lagunemist hakkasid

poliitikud otsima vastust küsimusele: kuidas leida õige tasakaal turujõudude ja riigi

sekkumise vahel ning seda just omandiõiguste küsimustes (Ho ja Spoor 2006).

Endiste maaomanike õiguste ennistamise ja kinnisvara tagastamise aluseks on Eesti

Vabariigi Ülemnõukogu poolt 1991. aasta 13. juunil vastu võetud omandireformi aluste

seadus (ORAS 1991), mis sätestab reformi üldpõhimõtted ning sama aasta 17. oktoobril

vastu võetud maareformi seadus (MRS 1991), mis sätestab maa tagastamise,

kompenseerimise, ostueesõigusega erastamise ja kasutusvaldusesse andmise

üldpõhimõtted. Joonis 1.1 on illustreerivaks, et näidata eelisostuõigusega võõrandamise

suhestatust omandireformi üldise kulgemisega taasiseseisvumise ajal.

1 Tinglikult võib idablokiks nimetada nii endised NSVL sateliitriike kui ka NSVL lagunemise käigus taasiseseivunud liidu vabariike (eelkõige Eesti, Läti ja Leedu).

8

Joonis 1.1 Eelisostuõiguse võõrandamise toimingute paiknemine ORASe ajateljel

(autori koostatud)

Maade erastamist peetakse tähtsaks just endistes Nõukogude Liidu ja teistes idabloki

maades. Neoliberaalse majanduse jaoks on erastamine condito sine qua non2 , mis

Washingtoni Konsensuse kontekstis tähendab sotsiaalprogramme ja nendega seotud

finantseeringuid ilma milleta ei ole võimalik erinevate reformide toimimine. Viidatud

tingimuse fundamentaalsus on talletatud Washingtoni Konsensuses ning sai juhtivaks

printsiibiks paljudele sotsiaalprogrammidele, mis olid finantseeritud Maailma Panga

(World Bank,WB) ja Rahvusvahelise Valuutafondi (International Monetary Fund, IMF)

poolt endistes Nõukogude Liidu ning teistes idabloki maades. (Ho ja Spoor 2006)

Washingtoni Konsensus viitab aastatele 1980-2008 ja see termin tähistab poliitiliste

reformide kogumit. Üks neist reformidest oli privatiseerimine, mille üheks eelduseks on

see, et riik on halb omanik, kuna ta ei lähtu turujõududest. Privatiseerimine on üks

neoliberalismi ja ka liberalismi üks olulisemaid jooni, sest kogu liberalistlik majandus

põhineb arvamusel, et omanik peab olema erasektorist.

Peamiseks maareformi eesmärgiks omandireformi osana on kujundada riiklikul

maaomandil rajanevad suhted ümber peamiselt maa eraomandil põhinevateks suheteks

lähtudes endiste omanike õiguste järjepidevusest ja praeguste maakasutajate seadusega

2 Condito sine qua non – „tingimus, ilma milleta ei“

9

kaitstud huvidest ning luua eeldused maa efektiivsemaks kasutamiseks (MRS 1991).

Omandireformi üheks eesmärgiks on omandisuhete ümberkorraldamine omandi

puutumatuse ja vaba ettevõtluse tagamiseks. (ORAS 1991) Maareformi sisu üheks

osaks on see, et määratakse kindlaks riigi omandisse jäetav maa (MRS 1991), mida saab

lugeda ka riigivara võõrandamise üheks osaks, sest riigivara võib võõrandada siis, kui

see ei ole vajalik avalikuks otstarbeks ega riigivõimu teostamiseks. (RVS 2010)

Riigivara võõrandamise menetluse käigus tehakse kindlaks, kas riigivara on vajalik

teistele ministeeriumitele, ametitele või asutustele seadustest tulenevate ülesannete

täitmiseks. Riigile ja teistele asutustele mittevajalik vara suunatakse eraomandina

kasutamisse.

MRSe muutmise ja täiendamise käigus on muutunud maareformi põhisuunad. Esmalt

võttis riik endale vajaliku maa, siis omavalitsused ning alles pärast seda võis hakata

maad tagastama ja erastama. (Virma 2004) Pärast maade tagastamist ning

ostueesõigusega erastamist on jäänud järgi reformimata maa, mida käsitletakse

maareformile järgnevas riigivara võõrandamise etapis. Reformimata maa on üks osa

riigivarast. Enne võõrandamise menetluse algatamist viiakse lõpuni maa riigiomandisse

jätmine. Riigivara võõrandamisega viiakse lõpuni maareformist järele jäänud vabade

maade omandisse vormistamine ning seda menetlust mõjutavad sellised tegurid nagu

riigi majanduslik seis ja poliitiline olukord - milline erakond on võimul, millised

koalitsioonilepingud on sõlmitud ning millised suunad on võetud riigi maapoliitika

edasises arengus.

Elujõulise maaturu sotsiaalse ja majandusliku arenguni viib edukas maade erastamise

seaduste elluviimine nii maa- kui ka linnapiirkondades. Maapoliitika on osa riiklikust

poliitikast saavutades selliseid eesmärke nagu majanduslik areng, sotsiaalne õiglus ja

erapooletus ning poliitiline stabiilsus. Maapoliitika assotsieerub maa erastamisega

hõlmates omandiõiguse turvalisust, maaturge, kinnisvara maksustamist, maakasutuse

korraldamise jätkusuutliku kontrolli, meetmeid spekulatsiooni ennetamiseks ning

maavaidluste korraldamist. (Bagdai ja Tsolmon 2009)

Teadmised erinevatest maapoliitika võimalustest või nende kombinatsioonidest on väga

tähtsad sisendid potentsiaalsetele poliitilistele otsustele. Maapoliitikat defineerides võib

10

öelda, et see on reeglite kogum, mis kontrollib maakasutust ja omandiõigust.

Maapoliitikad reguleerivad maaturu sisemisi tegevusi tehes ettevalmistusi turul osalejate

käitumisele, dikteerivad omandituru suuna ja defineerivad kasumi, mida osalejad

lõplikult omandavad. Kaasaegsed omanditurud kui sellised on põhilised osad

maapoliitikatele. Maapoliitika tüüpi valides tuleb võtta väga kõrge risk, sest kõik

poliitikad ei pruugi sobida. Riskipõhiselt valitud poliitika võib põhjustada määramatu

kahjustuse ühiskonnale oluliselt pikaks ajaks. Tuleviku ebakindluse tõttu ei saa alati

eelnevalt riske kindlaks määrata. (Hammond 2009)

Riigiomandis oleva maatulundusmaa3 korraldamine vajab kindlaid tingimusi, mis

vastavad raamistikule, näiteks riiklik poliitika ja programm, sidus juriidiline raamistik,

läbipaistev maaturg, toimiv maakataster ja -register ning turu informatsiooni avaldavad

institutsioonid. Vajalikud tegevused, millised toetavad efektiivset maatulundusmaa

korraldamist, saab kokku võtta järgmiselt: maareservi juhtimine, erastamist korraldava

institutsiooni loomine, rahade jaotamine, korraldamise toetamiseks infotehnoloogia

süsteemi välja töötamine, rendi- või müügiobjektide haldamine ja lepingute sõlmimise

korralduse organiseerimine. (Dells 2008)

Riigikontrolli auditi hinnangul puudus 2008. aastal Eesti Vabariigi Valitsusel selge

visioon reformimata maade osas. Otsustamist vajas, milline maa on vajalik riigile

endale ja kohalikele omavalitsustele ning milline maa võõrandatakse enampakkumistel.

Maareformi lõpetamine sõltub riigi suutlikkusest moodustada riigi maareserv, kuna

maade tagastamisega ja erastamisega seotud eesmärgid on suuremas osas täidetud.

Lisaks tuleb välja selgitada kohalike omavalitsuste maavajadus ja suunata riigile

mittevajalik reformimata maa tsiviilkäibesse. Maareformi lõpetamise üheks takistuseks

on erimeelsused maa munitsipaliseerimise küsimuses. Ühelt poolt soovivad kohalikud

omavalitsused omandada riigilt peamiselt äri-, tootmis- ja elamumaid, kuid neil puudub

motivatsioon munitsipaliseerida kohaliku omavalitsuse hoonete ja teede alust maad.

Kohalike omavalitsuste ülesannete täitmiseks ja omavalitsuste arenguks vajaliku maa

munitsipaliseerimist raskendab see, et taotlemise ettevalmistus on kulukas ning

omavalitsustel puuduvad arengukavad ja üldplaneeringud. (Riigi tegevus…2008)

3 Viidatud artiklis kasutatakse terminit põllumajanduslik maa, aga käesolevas magistritöös kasutatakse terminit maatulundusmaa, kuna maatulundusmaa võib olla nii metsamaa kui ka põllumajanduslik maa.

11

Riigikontroll eeldab, et maareformi lõppedes peaks riik omama maad, mis on vajalik

riigile õigusaktidega pandud kohustuste täitmiseks ning riigi avalike eesmärkide

saavutamiseks. Riigi kohustuste ja eesmärkide täitmiseks vajaminevast maast peaks

moodustuma riigi maareserv. Riigi maareservi hakati moodustama juba 2002. aastal,

kuid siiski ei ole riik oma ülesannete täitmiseks vajalikku maad lõplikult välja

selgitanud. Õiguslikult ei olnud siiani maareservi olemus ja selle pidamise põhimõtted

reguleeritud. Samal aastal kiitis Vabariigi Valitsus heaks riigi maareservi moodustamise

põhimõtted, aga Riigikontrolli hinnangul ei ole põhjalikult analüüsitud nende

põhimõtete kehtestamisel tekkivaid vabade maade riigiomandisse jätmise ja hilisema

võõrandamise kulusid. (Riigi tegevus…2008)

Hinnanguliselt tuli protsessi korraldamise kuluks ligi miljard krooni.

Riigieelarvestrateegias aastateks 2008-2011 oli ette nähtud vabade maade riigistamiseks

ja võõrandamiseks 682 miljonit krooni, mis on ca 300 miljonit krooni vähem

eeldatavatest kuludest. Maa-ameti selgituse kohaselt kulub maade vormistamisele

oluliselt väiksem summa põhjusel, et enamik reformimata maid asub hajaasustuses, kus

mitmekümne hektari suuruse krundi mõõdistamise hind ei erine oluliselt tiheasustusalal

paikneva krundi mõõdistamise maksumusest. Maa müügikulusid saab vähendada, kui

müüa maad peamiselt suurte massiividena. Maa riigi omandisse jätmise toiminguid

saaks kiirendada, kui kaasata riigiomandisse vormistamisel Riigimetsa Majandamise

Keskus4. 2008. aastal oli Eesti Vabariigi Valitsus kavandanud reformimata maa kanda

katastrisse ja riigile mittevajalik maa võõrandada 2011. aastaks. Vaatamata Maa-ameti

selgitusele peab Riigikontroll tõenäoliseks, et vabade maade katastrisse vormistamine

ning tsiviilkäibesse suunamine kujuneb kavandatust pikemaajaliseks ja kulukamaks.

(Riigi tegevus…2008)

Lisaks märkis Riigikontroll seda, et maareformi kiirendamise ja kulude kokkuhoiu

üheks võimaluseks on maade erastamine avaliku enampakkumise teel maavalitsuste

kaudu. Enampakkumisel maade erastamise kulud oleksid kolm korda väiksemad. Maa-

ameti selgituse kohaselt ei pruugi erastamisel saada riik maksimaalset müügitulu, kuna

enampakkumise alghinnaks on maa maksustamishind, mis on madalam maa harilikust

väärtusest. Maareformi seadus sätestab reformi põhiliseks eesmärgiks riigile 4 Siinjuures on mõeldud seda, et Riigimetsa Majandamise Keskus saab aidata riigiomandisse vormistamisel metsamaa kõlvikuga reformimata maid.

12

mittevajaliku maa tsiviilkäibesse suunamise, mitte sellest maksimaalse müügitulu

teenimise. Arvestades asjaolu, et maa omamisega kaasnevad omanikule mitmed kulud

(maamaks5 ja heakorrastus), võib maa hoidmine müügitulu maksimeerimise eesmärgil

osutuda riigile selle võõrandamisest kulukamaks. Keskkonnaministeerium tunnistas, et

ei suuda täita valitsuse tegevusprogrammis 2008-2011 seatud eesmärki võõrandada

vabad maad 2011. aastaks ja ilmselt ei ole maa ülikiire müük ka õige. (Riigi tegevus…

2008)

Statistikaameti andmetel 2008. aasta alguses kuulus riigile 45,5% (s.h reformimata maa

17%), kohalike omavalitsustele 0,5% ja eraomanikele 54% Eesti riigi territooriumist.

2008. aasta lõpu seis on näidatud joonisel 1.2. Jooniselt saab välja lugeda, et

reformimata maa osakaal on vähenenud 5%. 2009.a lõpuks on see näitaja juba 11%.

Eraomandis oleva maa osakaal on 2008.a lõpuks 57% ja mille osakaal jääb ka 2009.

aasta lõpuks suhteliselt samaks (vaata tabel 1.1).

30%

1%

57%

13%

KatastrisregistreeritudriigimaaKatastrisregistreeritudmunitsipaalmaaKatastrisregistreerituderamaaOmandissevormistamatamaa

Joonis 1.2. Maa jaotus omandivormi alusel 31.12.2008.a seisuga (autori koostatud

Statistikaameti andmetel)

2009. aasta keskel andis Eesti riik teada, et riigieelarve täitmiseks oli kavas panna

müüki ligi 20 000 ha omanikuta maad, mille osas olid keskkonnaministri Jaanus

Tamkivi sõnul Maa-ametile ostusoovi avaldanud eraisikud ja ettevõtted, et kasutada nn

piirinaabri ostuõigust. 2009. aasta esimesel poolel õnnestus Maa-ametil metsamaad

müües küsida keskmiselt 3000 eurot ehk ligi 47 000 krooni hektari kohta. Optimistlikud 5 Maamaks on kohalik maks, mida administeerib riik, kuid tulu saab kohalik omavalitsus.

13

arvutused prognoosisid ligikaudu 900 miljonit krooni reaalset kasumit. (Käärt 2009)

Arvutuslikud prognoosid potentsiaalse kasumi kohta koostatakse vastavalt sellele kui

palju maad müüki paisatakse ja kui suur on nende eeldatav väärtus. Müügitoimingute

läbiviimisel ilmneb aga tihti asjaolu, et enampakkumistele pandud maatükkidele ei tule

pakkumisi ning seega jääb riigil prognoositud tulu saamata.

2009. aasta sügisel jõustus RVSe täiendamise seadus, mis kiirendab riigimaade

müügiprotsessi. RVSe täiendamise seadus täpsustab eelisostuõiguse rakendamise

korraldust riigile mittevajaliku maa erastamise läbiviimise käigus, mille tulemusena

lüheneb võõrandamistoimingute läbiviimiseks vajalik aeg ja erastamise korraldaja

halduskoormus. (Keskkonnaministeerium 2009)

2009. aasta riigieelarve seaduses on sätestatud, et Keskkonnaministeeriumi

valitsemisala prognoositav tulu materiaalsete ja immateriaalsete6 varade müügist on 271

miljonit krooni (Riigieelarve seadus…2009). 2010. aasta riigieelarve aga prognoosis

tuluks 715 miljonit krooni (Riigieelarve seadus…2010). Maa-amet müüs 2009. aastal

1581 kinnistut7 kogupindalaga 16 670 hektarit, mille tulemusena laekus riigieelarvesse

539,7 miljonit krooni8. Kokku pani Maa-amet 2009. aastal müüki 2475 kinnistut

kogupindalaga 24 020 hektarit alghinnaga ligi 944 miljonit krooni. Enim kinnistuid –

1035, kogupindalaga 9741 hektarit, oli müügis Saare maakonnas, kus pakkumised

laekusid 678 kinnistule (66 protsenti). Müügiedukus oli kõige kõrgem ehk 90 protsenti

Hiiumaal, kus enampakkumisel olnud 20 kinnistust laekusid pakkumised 18-le.

Hiiumaal müügis olnud kinnistute arv oli ka kõige väiksem. Madalaim müügiedukus

ostja leidnud kinnistute osas oli Pärnu maakonnas, kus müügis olnud 98 kinnistust

laekus pakkumine 48 kinnistu ostuks, mis teeb müügiedukuseks 49 protsenti.

(Keskkonnaministeerium 2010)

Rahalises väärtuses oli müügiedukus kõrgeim (115 protsenti) Järva maakonnas, kus

enampakkumisel olnud kinnistute alghindade summa oli 31,6 miljonit krooni, ent

pakkumiste summa kerkis 36,2 miljoni kroonini. Madalaim müügiedukus oli Harjumaal

6 Riigivara arvutuslik müügiprognoos sisaldab kavandatavat tulu nii materiaalse kui ka immateriaalse vara müügist. Käesoleva töö kontektis pööratakse tähelepanu ainult materiaalsele varale, mis onvõõrandamiseks kavandatav maa.7 Termineid kinnistu ja kinnisasi kasutatakse samaväärselt.8 Viidatud rahalise laekumise suuruse osas baseerutakse Keskkonnaministeeriumi andmetele.

14

(42 protsenti), kus müüdavate kinnistute alghindade summa oli ligi 547 miljonit krooni,

ent pakkumisi laekus ligi 230 miljoni krooni väärtuses. Koos 2009. aastal müümata

jäänud maaga on riigil alles ligi 65 000 hektarit müügikõlbulikku9 maad. 2010. aastal oli

kavas müüa sellest 50 200 hektarit maad. (Keskkonnaministeerium 2010)

Eeltoodust tulenevalt on otstarbekas analüüsida andmestikku, mis kirjeldab erinevatel

aastatel võõrandatud riigimaa kogust. Teisalt on analüüsi objektideks riigimaa,

munitsipaalmaa, eramaa ja n-ö vaba, omandisse vormistamata maa. Vastava

informatsiooni allikateks on Statistikaamet ja Maa-amet. Tabelis 1.1 on välja toodud

Eesti Vabariigi maajaotuse muutus omandivormi alusel viimase 3 aasta lõikes. Eestis on

omandisse vormistamata maa osakaal 2009. aasta lõpu seisuga 11%, mis on 2008.

aastaga võrreldes muutunud 6 protsendi võrra.

Tabel.1.1 Eesti territooriumi jaotus omandivormi alusel*

Aasta

Katastrisregistreeritudriigimaa, ha

Katastrisregistreeritud

munitsipaalmaa, ha

Katastrisregistreeritud

eramaa, ha

Omandissevormistamata

maa, ha2008 1 312 888,60 24 898,10 2 459 698,00 545 746,102009 1 352 119,80 28 810,50 2 472 003,00 490 297,50

2010** 1 401 722,7 32 090,4 puudub puudubAllikas: Statistikaamet, Maa-amet, autori kohandus

Märkused: *andmed on esitatud ilma Eestile kuuluva Peipsi järve osa ja Võrtsjärve pindalata (ca 183

tuhat ha)

** andmed puuduvad, sest 2010. aasta kohta teeb Statistikaamet aruande käesoleva aasta II pooleks.

Riigimaa ja munitsipaalmaa andmed on saadud Maa-ametilt.

Riigimaad on 2010. aasta lõpu seisuga ligikaudu 1,4 miljonit ha, mis moodustab 31%

terve Eesti pindalast. Lõplikud andmed 2010. aasta kohta aga puuduvad, kuna

Statistikaamet koostab aruanded eelmise aasta kohta käesoleva aasta II pooleks.

Võrreldes teiste endiste Nõukogude Liidu riikidega, on see märkimisväärselt suur hulk

maad. Näiteks on riigi omandis 11 miljonit ha Ukrainas, 276,5 miljonit ha Venemaal,

85,5 miljonit ha Kasahstanis ja 112,4 miljonit ha Mongoolias10 (Dells 2008). Nimetatud

9 Mõiste müügikõlblik tähendab võõrandmisele suunatud maa osas ei ole kasutamis vajadust deklareerinud ükski ministeerium, amet, riigiasutus ja/või riigiaktsiaselts10 Viidatud kirjanduse allikas (Dells 2008) käsitletakse nn idabloki ehk ülemineku riikidena ka Mongooliat ja Jugoslaavia SRV endisi Liidu Vabariike.

15

riikide riigi omandis oleva maa osakaalud on vastavalt Ukrainas 18%, Venemaal 16%,

Kasahstanis 31,5% ja Mongoolias 78%.

Oluline on sarnasuse jälgimine endises Saksa Demokraatlikus Vabariigis toiminud

protsessidega. Viidatu olulisus tuleneb asjaolust, et endises Saksa Demokraatlikus

Vabariigis tuli ka pärast idabloki lagunemist tegeleda maade tagastamise ja

erastamisega11. 1992. aastal asutati riigiasutus Bodenverwertungs- und –verwaltungs

GmbH (BVVG), mille ülesandeks oli põllumajandusliku ja metsamaa haldamine ning

erastamise korraldamine. Maareformi teine ning viimane etapp oli aga kavandada ja

realiseerida programm, mille käigus müüa põllumajanduslik maa turuhinnaga

enampakkumistel. Programmi korraldamine oli BVVG allosakondade ülesandeks.

Euroopa Liit nägi ette, et programm lõpetatakse aastatel 1998-2000, kuid tegelikkuses

läks sellega kauem. Antud programmi käigus tagastati 0,3 miljoni hektarit maad,

1,2 miljonit hektarit erastati ja üks miljon hektarit erastati müügi teel. 600 000 hektarit

maad on veel reservis. (Dells 2008)

Peaaegu kõik endised Nõukogu Liidu riigid on kokku puutunud maade tagastamise ja

erastamisega. Leedus jäi pärast tagastamist ja erastamist reservi umbes 500 000 hektarit

maad, mis määrati edasisele erastamisele müükide kaudu. Horvaatias järgi jäänud

riigiomandis olev maa suunati kas rendile andmiseks või müüki läbi avalike

väljakuulutamiste. Ukraina ja Venemaa, erinevalt teistest riikidest, ei tagastanud maad

endistele omanikele, vaid hoopis endistele kolhooside kolhoosnikutele. Mongoolia

otsustas erastada ainult põllumaa, mida said osta ainult vastavalt riigi regulatsioonidele

Mongoolia kodanikud. Riigi poolt määratud maa müügihinnad on väga kõrged

võrreldes rendihindadega, mille tulemusena pole väga palju toimunud maade müüki.

Kasahstanis on riigiomandis maad müüdud ainult siis, kui tegemist on olnud kasutuse

muutusega, näiteks ehitamise või kaubanduslikul eesmärgil. Ainult 500 000 hektarit on

eraomandis, umbes 85,5 miljonit hektarit põllumajanduslikku maad on riigiomandis ja

määratud rendile andmiseks. Sarnaselt teistele riikidele otsustas Serbia mitte erastada

riigi omandis olevat põllumajanduslikku maad, vaid anda seda hoopis rendile.

11 Sarnaselt endise Saksa Demokraatlikus Vabariigis toimunud protessidele asutati erastamisagentuur (hilisem erastamisettevõte), mis viis läbi riigile mittevajalikke ja tagastamisele mittekuuluvate varade erastamist.

16

Maamüük on Serbias seadusega keelatud, kuna omandiõigused ei ole veel täpsustatud,

kuid rendile andmine kindlustab maa efektiivse kasutamise. (Dells 2008)

Joonisel 1.3 on näidatud Läti riigi maakasutuse seis 1. jaanuaril 2009 Läti Katastri

Informatsiooni andmete alusel. Läti maareformi viimane etapp oli otsustatud lõpetada

linnaaladel 2010. aasta seisuga ja põllumajanduslikel maadel 2011. aasta lõpuga.

(Mierkalne ja Kapostinš 2010)

56,0%

9.0% 2.9%

28.0%

4.3%

Füüsiliste isikute omandisJuriidiliste isikute omandisMunitsipaal-omandisRiigiomandisOmandisse vormistamata

Joonis 1.3. Läti riigi maade jaotus omandivormi alusel (autori koostatud Mierkalne ja

Kapostinš 2010 andmetel)

Reformimata maad on Lätis ainult 4,3 % ning esitatud andmetest on näha, et kõige

suurema osakaaluga on eraomandis olev maa: füüsiliste ja juriidiliste isikute omandis on

kokku 65% territooriumist. Viimati nimetatud suurus on 8% suurem kui vastav näitaja

Eestis. Lätis on riigiomandis maad 28%, mis on 2% väiksem kui vastav maaomand

Eestis. Eestis on kohalike omavalitsuste omandis kõigest 1% (vaata joonist 1.1) riigi

territooriumist, Läti riigil on see vastav suurus 2,9%. Esitatu toob välja asjaolu, et

kohalike omavalitsustel on suhteliselt vähe maad selleks, et täita seadustest neile

tulenevaid funktsioone. (Mierkalne ja Kapostinš 2010)

Eesti Vabariik endise Nõukogude Liidu Vabariigina on pärast iseseisvuse taastamist

olnud pidevas majanduslikus muutumises ja seoses sellega on pidevalt muutunud nii

17

riigi kui ka rahva vajadused. Riigi maareservi moodustamine on vajalik, kuid enne seda

peaks tegema kindlaks, millised on riigi vajadused. Maa igaks juhuks reservi jätmine ei

ole praeguses turuolukorras otstarbekas, sest see toob kaasa lisakulusid. Vabade maade

ehk reformimata maade suunamine tsiviilkäibesse peaks elavdama kohalikku

ettevõtlust, mis oleks vajalik riigi majandusliku olukorra parandamiseks. Riigivara

võõrandamine avaliku enampakkumise teel on üks neist võimalustest. Eestis rakendati

alguses suulist enampakkumise vormi, kuid hiljem mindi üle kirjalikule

enampakkumise vormile ja seda eesmärgil, et vältida osalejate kokkuleppeid

pakkumiste hinna suhtes. Võimalikud kokkulepped lõid ebarahuldava olukorra, mille

tõttu jäid maade müügihinnad neile omistatud alghinna lähedale. Kirjaliku

enampakkumise teiseks eeliseks on see, et osaleja ei pea olema enampakkumise ajal

kohal ning lisaks on see vorm jälgitavam, mistõttu ka vaidlusi tekib vähem. (IX

Riigikogu…2009)

Järgmises alapeatükis antakse hinnang enampakkumise sobilikkusele riigivara

müümiseks. Järgnevalt analüüsitakse enampakkumise teooriat.

1.2 Enampakkumise teooria

Viidatud artiklites, millel põhineb järgnev teoreetiline arutelu, on kasutatud terminit

oksjon, aga kuna Eestis kasutatakse terminit enampakkumine, siis kasutatakse edaspidi

just seda terminit. Enampakkumine on üks vanimaid kauplemisliike maailmas, mis

algas sellest, et polnud nii palju kaupa pakkuda kui oli ostjaid ja sellepärast hakati

enampakkumisi tegema. Järgnevas analüüsis tuuakse välja enampakkumisele

iseloomulikud jooned ja tegurid, mis mõjutavad nii pakkuja otsust kui ka

enampakkumisel oleva objekti väärtust.

Maade enampakkumine on üks peamine pakkumise vahend paljudes riikides ja

linnades. Näiteks Singapuris ja Hong Kongis on maa enampakkumise tähtis roll linna

arendamises ja finantseerimises. Maade pakkumist on paljudes riikides vaadatud kui

18

kinnisvaraturu mõõdikut, mis puudutab turu huvi, tuleviku hinna ootusi ja riigi üldist

väljavaadet. (Gwin et al. 2005)

Enampakkumise teooria pakub mitmeid tähtsaid ja intuitsioonil põhinevaid

arusaamasid, kuidas ratsionaalsed pakkujad võistlevad omavahel eesmärgiga osutuda

edukaimaks. Üks sellistest arusaamadest on konstateering, et enampakkumiste

esinemine ja pakkumiste moodustamine sõltub oluliselt müüdava vara loomusest ja

pakkuja motiividest, et saada vara omandiõigus. Pakkuja, kes hindab objekti ainult

tarbimise eesmärgil, teeb hoopis teistsuguse pakkumise kui pakkuja, kelle hindamine

põhineb tema isiklikul informatsioonil harilikule väärtusele. Teine paralleelselt

eksisteeriv arusaam põhineb sellel, et ratsionaalsed pakkujad maksavad harva või teevad

sellise pakkumise, mis nad arvavad, et see objekt on väärt. Enampakkumistel teevad

need pakkujad sellest väärtusest väiksema pakkumise. (Quan 1994)

Teooria ja turu praktika ei ole üldjuhul kooskõlas ning kinnisvara enampakkumise

mudelid ei ole erandiks. Kinnisvara enampakkumiste teoreetiline süsteem ja selle

praktikas kasutatav vorm toovad tihti kaasa variatsioone nii suulises enampakkumises

(the standard oral) või Inglise tõusva enampakkumise vormis (the English ascending

bid format). Viimases enampakkumise vormis korraldaja tõstab järjest pakkumise hinda

kuni viimane pakkuja saab selle objekti viimase küsitud hinna eest. Kolmandaks

vormiks on esmane suletud enampakkumine (the first price sealed-bid auction), kus

pakkujad esitavad kinnise pakkumise ja kõrgeima pakkumise teinud pakkuja saab

objekti makstes hinna, mis on võrdne tema pakkumisega. (Quan 1994)

Kinnisvara enampakkumistel kasutatakse tihti reservhinda ehk alghinda, mida müüja on

valmis aktsepteerima ning see väärtus, kas kuulutatakse välja või mitte. Praktikas esineb

olukordasid, kus pakkujatele teatatakse, et selline väärtus on olemas, kuid välja ei

kuulutata. Inglise enampakkumise vormi levinud variatsioon on ühendatud ehk võitja

valiku enampakkumine, mis tähendab, et suuline enampakkumine on korraldatud

objektide kogumile ja seda müüakse kui ühte vara. Kõrgeima pakkumise teinud isik

saab õiguse osta objekte sellest kogumist vastavalt enda valikule viimase pakkumise

väärtuses. Ülejäänud objektid lähevad järgmisesse enampakkumisse, kuni kõik objektid

on müüdud. Pakkuja, kes on olnud edutu mõningates kinnisvara enampakkumistes, võib

19

ikkagi saada vara omanikuks olles nn varupakkuja (backup bidder), kes saab võimaluse

osta siis kui võitjaks kuulutatu loobub oma õigusest varale. (Quan 1994)

Enampakkumise oodatav tulemus sõltub sellest, kui palju iga pakkuja teab teiste

pakkujate hinnangutest objekti väärtusele. Erinevad enampakkumiste vormid toovad

esile erinevat informatsiooni ning seega ka pakkumise strateegiad on erinevad. Pakkuja,

kellel on kõige rohkem kvalitatiivset informatsiooni, suudab saada suurimat kasumit

vara müüja arvelt. Müüja ei ole siiski, vaid passiivne osaleja, sest ta saab mõjutada

pakkumise strateegiaid struktureerides enampakkumisi. Järelikult enampakkumise

teooriat saab vaadelda kui enampakkumise reeglite kehtestamist, mis lubab müüjal

maksimeerida oma sissetulekut määrates optimaalse pakkumise strateegia pakkujatele,

kes peavad käituma vastavalt reeglitele. (Quan 1994)

Erialases kirjanduses kasutatakse kahte laiahaardelist klassifikatsiooni: sõltumatu

kinnine väärtus ja harilik väärtus. Sõltumatu kinnise väärtuse mudelid eeldavad, et iga

pakkuja teab oma hinnangut, mis on statistiliselt sõltumatu teiste pakkujate

hinnangutest. Seega isegi kui pakkuja teab kõigi oma konkurentide hinnanguid, ei

muuda ta enda oma. Selline mudel kõrvaldab kõrgema hinna eest edasimüügi võimaluse

olles samal ajal pakkumise motiiviks, kuna pakkuja oodatav kasum edasimüügist sõltub

teiste hinnangust müüdava vara väärtusele. Hariliku väärtusega varal on erinevalt

eeltoodud väärtusest harilik objektiivne väärtus, mis ei ole eelnevalt teada pakkujatele

või siis ei ole teada sellel hetkel kui pakkumisi tehakse. Eeldatakse, et hariliku

väärtusega enampakkumistel on pakkujatel mitmesugune ja korreleeritud informatsioon

või pakkuja isiklik informatsioon selle väärtuse kohta. Seega erinevused hinnangutes

tulenevad iga pakkuja puudulikust hinnangust objekti harilikule väärtusele. Isiklikud

hinnangud annavad mõista harilikku väärtust. Vaadeldes teiste pakkujate pakkumisi või

analüüsides müüja poolt pakutavat informatsiooni, on võimalik muuta pakkumise

strateegiat. Kuna pakkumise strateegiad ja järelikult ka müüja oodatav tulu erinevad

olenevalt saadavast informatsioonist, siis hariliku väärtuse enampakkumisel saab müüja

strateegiliselt avaldada isiklikku informatsiooni, et mõjutada oma tulu. (Quan 1994)

Kinnise väärtusega enampakkumine välistab komplikatsiooni, mis on tuntud kui võitja

needuse fenomenina. Võitja needus tuleb esile hariliku väärtuse enampakkumistel, kus

20

individuaalsete pakkumiste variatsioon lihtsalt peegeldab potentsiaalsete ostjate

erinevusi hinnata pakkumisel oleva vara harilikku või tõelist väärtust. Sellistel juhtudel

võidetakse enampakkumine ülehinnates vara harilikku väärtust. Suure arvuga

osalejatega enampakkumistel suureneb iga pakkuja ebakindlus konkureerivate

pakkujate suhtes, mille tulemusena nad vähendavad oma algset pakkumist, et vältida

võitja needust. (Ooi et al. 2006)

Ooi, Sirmans ja Turnbull (2006) on oma enampakkumiste mudeli empiirilises uuringus

püüdnud kirjeldada tegureid, mis mõjutavad maa müügihinda. Esimeseks teguriks on

kogemus. Kogematusel võib olla kaks erinevat mõju pakkumise strateegiale:

süstemaatiline üle- ja alahindamine või ebatäpse hinnangu andmine potentsiaalsele

tulemusele. Teiseks ostjat iseloomustavaks teguriks on see, kas on tegemist avaliku või

erafirmaga. Avalikel ehk riigifirmadel on madalam puhaskasumirisk, mis viib nende

kõrgemate pakkumisteni. Puhaskasumiriski vähendab ka see, kui tegemist on

ühisettevõttega (joint venture). Järgmiseks teguriks on konkurents, mida esiteks

iseloomustab pakkujate arv enampakkumisel. Pakkujate arvul on oluline mõju

müügihinnale. Suurenev pakkujate arv suurendab ka müügihinda, kuid seda ainult

teatud piirini. Enampakkumistel, kus on üle 12 pakkuja, väheneb ka müügihind. (Ooi et

al. 2006)

Müügiobjekti hinda mõjutavad ka piirnevate maatükkide hinnad. See positiivne suhe

peegeldab informatsiooni ümbritseva turu kohta. Konkurentsi pakkujate seas suurendab

ka konkureerivate enampakkumiste arv, mis toimuvad 30 päeva enne või pärast

konkreetset enampakkumist: mida suurem on konkureerivate enampakkumiste arv, seda

suuremad on ka müügihinnad. Juhul kui vaadelda enampakkumiste arvu 60 päevase

ulatusega, siis tekib negatiivne mõju müügihinnale. Vaadeldavas mudelis on

monopoolne müüja, kelleks on riik, ajastades enampakkumisi nõnda, et suurendada

enampakkumiste müügihindasid. (Ooi et al. 2006)

Vaadeldes erinevaid enampakkumiste vorme ja nende variatsioone on kõigi nende

üheks peamiseks eeliseks see, et kõigil pakkujatel on võrdne võimalus teha oma

pakkumine müüdavale varale. Enampakkumise korraldaja ehk müüja eesmärk on saada

võimalikult palju kasumit müügiprotsessist. Korraldaja eelised on luua kindel

21

enampakkumiste kord ja kehtestada reeglid, mida pakkujad peavad järgima. Reegleid

kehtestades saab müüja vähendada pakkujate poolt esineva spekuleerimise võimaluse.

Reformimata maa ostmise võimalus peab olema kõigile võrdne, mistõttu riigivara

müümiseks on enampakkumine käesolevas kontekstis kõige sobilikum. Riik kehtestab

kõigile enampakkumisel osalejatele üheselt jälgitava regulatsiooni. Järgmistes

alapeatükkides esitatakse Eesti riigis kehtestatud riigivara võõrandamise menetluse ja

korraldatavate avalike enampakkumiste põhimõtted.

1.3 Riigivara võõrandamise menetlus

Käesolev alapeatükk keskendub riigivara võõrandamise menetluse sätete lahti

seletamisele, eesmärgiga anda selgem ettekujutus sellest, kuidas toimub riigivara

ettevalmistamine enampakkumisteks, millised on üldised põhimõtted menetluse

algatamiseks, kuidas saadakse enampakkumisele mineva kinnisasja alghind ja teistest

seadustest tulenevatest asjaoludest ning sätetest. Menetluse käigu selgitamine on

oluline, sest enampakkumise korraldamine baseerub riigivara võõrandamise menetlusel.

Riigivara võõrandamise läbiviimise üksikasjaliku korra kehtestab riigivara valitseja

(RVS 2009). Riigivara võõrandamise menetluses lähtutakse RVSes, AÕSes, VÕSes ja

haldusmenetluse seaduses sätestatud põhimõtetest. Käesolevas töös käsitletakse

Keskkonnaministeeriumi valitsemise all olevaid riigimaid, sest 28. aprillil 2010

Keskkonnaministeeriumi poolt vastu võetud korra alusel algatab ja korraldab kinnisvara

võõrandamist Keskkonnaministeerium või volitatud asutus. Volitatud asutus

enampakkumiste korraldamiseks on Maa-amet12.

Riigivara võib võõrandada vastavalt RVSes sätestatule. Tulenevalt käesoleva

magistritöö eesmärkidest võib RVSes sätestatu liigitada kahte olulisse gruppi:

12 Tavapraktikas ei ole kõikide riigivarade võõrandamiste algataja Keskkonnaministeeriumi volitatud asutus Maa-amet. Selleks võivad olla näiteks Riigimetsa Majandamise Keskus või teised riigiasutused, kes vara ei vaja.

22

1. vara ei ole vajalik riigivara valitsejale või volitatud asutusele riigivõimu

teostamiseks või muul avalikul eesmärgil. Sel juhul saab vara võõrandada

riigivara hariliku väärtusega;

2. teistel juhtudel on vara vajalik erinevatele asutustele ja isikutele ning neil

juhtudel saab riigivara võõrandada tasuta või alla hariliku väärtuse.

Kinnisasja võõrandamise algatamisel tuleb riigivara valitsejal otsustada kaalutlusõiguse

alusel võõrandamise tingimused, sealhulgas arvestades kinnisvara ökonoomset

kasutamist, senise maakasutuse jätkamist, planeeringute elluviimise võimalusi ja teisi

maa või ehitise edaspidise kasutamise seisukohalt olulisi asjaolusid. Vajaduse korral

võõrandatakse kinnisasjad kogumina. Kinnisasjade kogumina võõrandamine on mitme

kinnisasja võõrandamine ühise hinna eest. Kogumi moodustamisel tuleb lähtuda

kinnisasjade territoriaalsest paiknemisest, nende seotusest sihtotstarbelisel kasutamisel,

kinnisasjade eeldatavast kõrgemast väärtusest kogumina võõrandamisel võrreldes

kogumisse arvatud kinnisasjade väärtusega nende eraldi võõrandamisel ja muudest

asjaoludest. (RVS 2009)

Võõrandamise korraldaja peab selgitama välja ka, millisel viisil on põhjendatud

võõrandamine, kas siis avalikul enampakkumisel, valikpakkumisel või otsustuskorras

(Keskkonnaministeeriumi valitsemisel…2010). Käesolev magistritöö käsitleb avalikul

enampakkumisel müüdud riigi kinnisvara, sest uurimuse eesmärgiks on eelisostuõiguse

kui sellise realiseerimine ja selle otstarbekuse hindamine ning protseduurina saab see

toimuda ainult läbi avaliku enampakkumise.

Maaüksuse harilik väärtus leitakse pärast seda kui on välja selgitatud, et riigivara ei ole

vajalik riigivõimu teostamiseks ega muuks avalikuks eesmärgiks. Võõrandatava

kinnisasja hariliku väärtuse tuvastamiseks tellib võõrandamise korraldaja üldiselt

tunnustatud eksperdilt eksperdihinnangu, mis peab olema kooskõlas valitseva hea

tavaga. Eksperdihinnang ei tohi riigivara võõrandamise otsuse tegemise ajal olla vanem

kui kuus kuud. (RVS 2009) Kinnisvara harilik väärtus leitakse hoonestamata kinnisasjal

hinnatava kinnisasjaga samas piirkonnas asuvate sarnaste kinnisasjadega sooritatud

tehingute hindade põhjal. Võrreldakse hindamise hetke turusituatsioonile vastavaid

müügitehingute hindasid. (Keskkonnaministeeriumi valitsemisel…2010)

23

Eksperdihinnangut ei pea tellima Rahandusministeeriumi eelneval kirjalikul nõusolekul.

Nõusoleku andmisel kaalub Rahandusministeerium, kas eksperdihinnangu maksumus

on proportsionaalne kinnisasja võõrandamisest laekuva tuluga. Eksperdihinnangut mitte

tellides tuvastab võõrandatava kinnisasja hariliku väärtuse Maa-ameti kinnisvara

hindamise osakond, kes samuti arvestab hindamisel samas piirkonnas asuvate sarnaste

kinnisasjadega sooritatud tehingute hindasid. Menetluse täitmiseks on avaliku

enampakkumise korral tagatisraha. Tagatisraha võib otsustaja määrata kuni kümme

protsenti alghinnast. (RVS 2009) Käesoleva hetkeni on kasutatud täies ulatuses

tagatisraha suurust.

Järgmisena määratakse kindlaks avaliku enampakkumise läbiviimise tingimused.

Pannakse paika enampakkumise toimumise (suulise enampakkumise korral) või

pakkumiste avamise aeg ja koht (kirjaliku või elektroonilise enampakkumise korral)

ning konkreetsel enampakkumisel müüdavad objektid. Järgmisena koostatakse avaliku

enampakkumise teade ja korraldatakse selle avaldamine Ametlikes Teadaannetes,

Maa-ameti interneti koduleheküljel ja ajalehtedes. Lisaks määratakse võõrandatava

kinnisvaraga tutvumise aeg, koht ja kord; enampakkumisel osalemise tingimused ja

kord; osavõtutasu rakendamise korral selle tasumise aeg, koht ja kord; tagatisraha

tasumise kord ning muud pakkumismenetluse tingimused. (Keskkonnaministeeriumi

valitsemisel…2010)

Vastavalt keskkonnaministeeriumi valitsemisel oleva kinnisvara kasutamiseks andmise

ja võõrandamise korrale tuleb enampakkumise teates märkida:

1. võõrandamise korraldaja nimi või nimetus;

2. kinnisvara kirjeldus (nimetus, asukoht, katastritunnus, sihtotstarve, pindala ja

teadaolevad andmed kinnisvara kasutuspiirangute kohta);

3. pakkumise viis;

4. müügi alghind;

5. pakkumisest osavõtmise ja pakkumise esitamise tingimused;

6. tagatise ja osavõtutasu (kui see on määratud) suurus ja tasumise tähtpäev, kord

ning vajalikud andmed;

7. lepingu sõlmimise tähtaeg ja tingimused;

24

8. aeg ja koht, kus saab kinnisvara, pakkumistingimustega ja lepingu projektiga

tutvuda.

Enampakkumise kohta avaldatav teade on pakkumisest osa võtvale isikule esmane

allikas, kust saada informatsiooni enampakkumise kohta. Teade peab olema võimalikult

informatiivne ja üheselt mõistetav. Antud juhul on teates välja toodud andmed

enampakkumise kohta täiesti piisavad ja annavad võimalikule pakkujale konkreetset

informatsiooni. Eelisostuõigust omav isik saab lisaks eelnevalt mainitud allikatele

vastavalt rahvastikuregistrisse kantud aadressile isikliku teate enampakkumise

toimumise kohta.

Enampakkumine on edukas, kui kinnisasjal on vähemalt üks pakkumine. Pakkumiste

puudumisel aga loetakse see enampakkumine nurjunuks. Eelisostuõigust omava isiku

poolt peab olema tehtud samuti pakkumine, isegi kui teisi pakkujaid ei ole. Pakkumise

tegemata jätmine jätab piirinaabri ilma temale tekkinud eelisõigusest teiste võimalike

pakkujate ees. Tulemuste kinnitamise ja nurjunuks tunnistamise otsuse teeb

keskkonnaminister. Otsuses märgitakse vähemalt kinnisvara kirjeldus, osalejate arv,

kõrgeima pakkumise summa, võitja nimi, tagatisraha summa, paremuselt teise

pakkumise teinud isiku nimi ja pakkumise summa, kujunenud kinnisvara omandamise

tasu suurus, isiku andmed, kelle kasuks enampakkumise tulemused kinnitatakse, lepingu

sõlmimise ja täitmise tagatiste esitamise tähtaeg ning lepingu sõlmimise ja

avalikustamise korraldaja. Enne lepingu sõlmimist on lepingu sõlmimise korraldaja

kohustatud kontrollima, et lepingu täitmise tagatised on nõuetekohaselt esitatud ning

notariaalselt tõestatava lepingu puhul esitama notarile vastavad dokumendid.

(Keskkonnaministeeriumi valitsemisel…2010)

Eestis kehtiv riigivara võõrandamise menetluse regulatsioon on üheselt mõistetav ning

seaduse tõlgendamisel ei teki kitsaskohti. Siinkohal peetakse silmas üldist regulatsiooni,

mitte RVSe §66 lõigetes 6 ja 7 sätestatud erijuhtumeid, milleks on siis piirinaabri ja maa

ajutise kasutaja eelisõiguse tekkimine avalikul enampakkumisel. Järgmises alapeatükis

kirjeldatakse kehtestatud avaliku enampakkumise korda.

25

1.4 Avaliku enampakkumise kord Eestis

Avalik enampakkumine on riigivara kasutamiseks andmise või müügi viis, kus leping

sõlmitakse isikuga, kes nõustub enampakkumise tingimustega, sealhulgas lõplikena

määratud lisatingimustega, ja pakub kõige kõrgemat hinda. Riigivara müüakse avalikul

suulisel, elektroonilisel või kirjalikul enampakkumisel. (RVS 2010)

Töös on kirjeldatud avaliku kirjaliku enampakkumise korda kahel põhjusel:

eelisostuõigust saab rakendada vastavalt kehtestatud seadustele avalikul

enampakkumisel ning Eestis on kasutatud viimastel aastatel riigivara müümisel

kirjalikku enampakkumise vormi. Suulisest vormist loobuti eesmärgiga vähendada

spekulatsiooni. Elektrooniline enampakkumine hakkas tööle alles 2010. aastal ning selle

käigus müüdi esialgu ainult äri-, elamu- ja tootmismaasihtotstarbega riigivara.

Enampakkumise korda on analüüsitud eesmärgiga luua terviklik ülevaade koos eelmises

alapeatükis kirjeldatud riigivara menetlusega sellest, kuidas toimub riigivara suunamine

tsiviilkäibesse ning mida peab tegema pakkumisel osalev eelisostuõigust omava isik, et

tal eelisõigus tekiks. Eestis on eriline eelisõiguse süsteem, mida teadaolevalt mujal ei

kasutata.

Eelisostuõiguse realiseerimiseks peab õigust omav isik osalema enampakkumisel ja

tegema korrale vastava pakkumise. Pakkumine peab vastavalt avaliku kirjaliku

enampakkumise korrale ja sisaldama järgmisi andmeid:

1. pakkuja nimi ning elu- või asukoht ja kontakttelefon ning aadress, kuhu

enampakkumise korraldaja saab saata enampakkumise protokolli ja muud

menetluse dokumendid;

2. avaldus müüdava vara ostmiseks ja nõustumine enampakkumise teates

avaldatud tingimustega;

3. sõnade ja numbritega kirjutatud konkreetne arvuline pakkumissumma

täiskroonides (juhul kui numbrite ja sõnadega kirjutatud summa erinevad,

loetakse kehtivaks sõnadega kirjutatud summa);

4. pakkumise tegemise kuupäev, pakkumise esitaja allkiri, füüsilise või juriidilise

isiku esindaja volitusi tõendav dokument;

26

5. tagatisraha tasumise maksekorralduse koopia, millel on näha õiged

pangarekvisiidid (makse saaja, arve number ja viitenumber);

6. isiku esindamise puhul esindaja volitusi tõendav dokument (juriidilisel isikul

vaid juhul, kui esindaja ei ole kantud B-kaardile).

Kõik saabunud pakkumised registreeritakse vastavalt saabumisajale. Komisjon avab

teates avaldatud tähtpäeval ja kellaajal enampakkumisele esitatud ümbrikud avalikult.

Pakkumiste vastavust tingimustele kontrollitakse ja tulemused kantakse protokolli.

Need pakkumised, mis ei ole tähtajaks laekunud või ei vasta eelnevalt sätestatud

tingimustele, enampakkumises ei osale. Tähtaegselt esitatud, kuid nõuetele mittevastava

pakkumise kohta tehakse enampakkumise protokolli märge selle mitteosalemise põhjuse

kohta. (Avaliku kirjaliku…2011)

Komisjon selgitab välja kõrgeima pakkumise ja suuruselt teise pakkumise. Võitjaks on

kõrgeima pakkumise teinud osaleja. Eelisostuõigust realiseeriv piirinaaber või maa

ajutine kasutaja ei pea olema kõrgeima pakkumise teinud osaleja, tal tekib kõrgeima

pakkuja ees eelisõigus omandada võõrandatav riigivara. Kirjaliku enampakkumise

tulemused kantakse protokolli ja enampakkumise tulemuste teatavaks tegemiseks

edastatakse protokolli koopia lihtkirjaga pakkumise esitanud isikutele viie tööpäeva

jooksul enampakkumise toimumisest arvates. Kahekümne tööpäeva jooksul pärast

enampakkumise tulemuste teatavaks tegemist otsustab keskkonnaminister

enampakkumise tulemuste kinnitamise või kinnitamata jätmise, sealhulgas nurjunuks

tunnistamise tõttu. Eelisostuõiguse realiseerimise peab õigustatud isik tegema vastava

taotluse viie tööpäeva jooksul pärast enampakkumise tulemuste teatavaks tegemist.

(Avaliku kirjaliku…2011)

Avaliku enampakkumise tulemuste kinnitamisel tuuakse otsuses välja enampakkumise

võitja nimi ja pakkumissumma. Kui tagatisrahaks oli määratud vähemalt viis protsenti

pakkumise alghinnast, siis tuuakse otsuses välja ka paremuselt teise pakkumise teinud

isiku nimi ja pakkumissumma. (Avaliku kirjaliku…2011)

Vastavalt avaliku kirjaliku enampakkumise korrale tunnistatakse enampakkumine

nurjunuks ja tulemused jäetakse kinnitamata juhul, kui:

1. enampakkumisel osalejana ei registreeritud ühtegi isikut;

27

2. ei esitatud ühtegi pakkumist või nõuetele vastavat pakkumist;

3. enampakkumisel osalejad rikkusid enampakkumise protseduurireegleid;

4. enampakkumisel ilmnes osalejate kokkulepe või kooskõlastatud tegevus, mis

mõjutas või võis oluliselt mõjutada enampakkumise tulemust;

5. enampakkumisel, kus alghinda ei määratud, võitis pakkumine, mis on riigi jaoks

majanduslikult vastuvõetamatu.

Enampakkumise tulemused jäetakse kinnitamata ka siis kui enampakkumise

läbiviimisel rikkus enampakkumise korraldaja või läbiviija enampakkumise

protseduurireegleid, enampakkumisel rikuti õigusaktidega sätestatud korda

enampakkumise tulemust mõjutanud ulatuses või võitjal ei olnud õigust

enampakkumisest osa võtta. (Avaliku kirjaliku…2011)

Enampakkumise kinnitamata jätmise korral müügilepingut ei sõlmita. Kui

enampakkumise tulemused jäetakse kinnitamata müügi korraldaja süül RVSe,

keskkonnaministri 28.04.2010 määruse nr 14 "Keskkonnaministeeriumi valitsemisel

oleva kinnisvara kasutamiseks andmise ja võõrandamise korra" või teiste õigusaktide

nõuete rikkumise tõttu, kohustub müügi korraldaja tagastama ostjale tema tasutud

tagatisraha täies ulatuses. (Avaliku kirjaliku…2011)

Müügilepingu sõlmimise õiguse saab enampakkumise võitja või õigustatud isik

(piirinaaber või maa õiguslikul alusel kasutaja). Riigivara müügileping (nii võlaõiguslik

kui asjaõiguslik leping) tuleb sõlmida notariaalselt keskkonnaministri poolt määratud

tähtaja jooksul, mis saab olla kuni kahe kuu jooksul tulemuste kinnitamisest. (Avaliku

kirjaliku…2011) Lepingu sõlmimise tähtaega on võimalik ka pikendada kui esineb

pooltest mitteolenevaid takistusi (Keskkonnaministeeriumi valitsemisel…2010).

Kehtestatud tähtaeg on piisav eelisostuõiguse realiseerimiseks. Tähtaja pikendamine on

lepingu sõlmimisel üldjuhul harva esinev, kuid olemasolev võimalus. Sellega kaasneb

enampakkumise korraldajal halduskoormuse suurenemine.

Enne müügilepingu sõlmimist on kinnisasja omandaja kohustatud tasuma kogu

ostusumma müügi korraldaja poolt antud Rahandusministeeriumi arvelduskontole või

esitatud lepingu täitmise tagatised (notarideposiit). Notaritasu ja riigilõivu tasub ostja.

Juhul, kui enampakkumise võitnud äriühingul on tulenevalt äriseadustikust vajalik

28

nõukogu nõusolek tehingu tegemiseks, tuleb esitada see notariaalsel müügilepingu

sõlmimisel. (Avaliku kirjaliku…2011)

Kui avaliku enampakkumise tulemusel lepingu sõlmimise õiguse saanud isik lepingut ei

sõlmi ega esita lepingu täitmise tagatist, võib müügi korraldaja kaaluda ettepaneku

tegemist lepingu sõlmimiseks paremuselt teise pakkumise teinud isikule, kuid seda vaid

juhul, kui sellega ei kahjustata Riigivaraseaduse § 66 lõigetes 6 ja 7 nimetatud isikute

(piirinaabri või õiguslikul alusel kasutaja) õigusi. Kui selline ettepanek paremuselt teise

pakkumise teinud isikule tehakse, määrab müügi korraldaja lepingu sõlmimiseks

tähtaja, mis võib olla kuni 1 kuu. Enampakkumise võitjale ei tagastata tagatisraha, kui

isik hoidub lepingu sõlmimisest kõrvale. (Avaliku kirjaliku…2011)

Pakkumismenetluses osalenud isik, kes leiab, et pakkumismenetluse käigus läbi viidud

haldusmenetluses või antud haldusaktiga on rikutud tema õigusi või piiratud tema

vabadusi, on õigus menetlustoiming või haldusakt vaidlustada haldusmenetluse

seaduses sätestatud korras, s.o 30 päeva jooksul, arvates päevast, millal isik

vaidlustatavast haldusaktist või toimingust teada sai või oleks pidanud teada

saama. (Avaliku kirjaliku…2011) Enampakkumise tulemuste vaidlustamine on

enampakkumisel osalenud isiku võimalus oma õigusi kaitsta, kuid üldjuhul väga paljud

isikud ei tee seda, sest see on kulukas protseduur.

Võimaliku enampakkumisel osaleva isiku jaoks on Maa-ameti poolt koostatud avaliku

enampakkumise kord lahti seletanud RVSest ja Keskkonnaministeeriumi valitsemisel

oleva kinnisvara kasutamiseks ja võõrandamiseks korrast tulenevad sätted.

Eelisostuõigust realiseeriv isik saab nimetatud korrast teada, kuidas osaleda ja millised

on enampakkumisel osalemisel kehtivad protseduurireeglid.

29

2. Eelisõiguste rakendamine riigivaraseaduses

2.1 Ostueesõigusest eelisostuõiguseks

RVSt on maareformi teostamisel korduvalt muudetud ja täiendatud. Need muudatused

ja täiendused on tehtud selleks, et parandada riigivaraga menetlemist ja leida õigeid

lahendusi sellega ümberkäimiseks. Pidevalt on leitud menetluste käigus probleeme nii

haldamises kui ka korraldamises. Selles alapeatükis tuuakse välja, kuidas ostueesõigus

tekkis RVSesse, millised olid selle esialgsed eesmärgid ja milline on praegune

eelisõiguse rakendusmehhanism.

Ostueesõigus võeti RVSesse 23. aprillil 2009. aastal Riigikogus, mis jõustus 17. mail

samal aastal. 26. veebruaril 2009. aastal Keskkonnakomisjoni poolt algatatud RVSe

täiendamise seadus nr 436 SE I eelnõu tõi välja eesmärgi, mis loob eeldused metsamaa

sihtotstarbeliseks kasutamiseks. Metsamaad sisaldavad maad peaksid saama osta just

metsamajandamisega tegelevad isikud. RVSe täiendamisega tahetigi luua eeldused, et

need isikud saaksid omandada oma kinnistuga piirnevat metsamaad. Põhjenduseks toodi

seda, et Eesti tingimustes on väikeste metsamassiivide majandamine vähetulus ning

seetõttu ka ebaotstarbekas. Terviklike ja suuremate metsamassiivide majandamine on

oluliselt efektiivsem kui killustunud metsaomandite puhul. Eelnõu kohaselt nähti ette, et

riigi omandis oleva metsamaad sisaldava maatulundusmaa võõrandamisel on

ostueesõigus võõrandatava kinnisasjaga piirneva metsamaad sisaldava maatulundusmaa

sihtotstarbega kinnisasja omanikul. Algselt nägi algatatud eelnõu ette ka seda, et

ostueesõigust kasutanud isik ei või omandatud maad võõrandada ega koormata

kasutusvaldusega kümne aasta jooksul pärast lepingu sõlmimist ning samuti ei tohi

muuta sihtotstarvet. Selle piirangu eesmärk oli tagada metsamaa säilimine ja võimaluste

30

minimeerimine, et maid hakatakse kokku ostma muul eesmärgil kui metsa

majandamiseks. (Seletuskiri riigivaraseaduse…2009)

RVSe täiendamise seaduse eelnõu lugemise käigus riigikogus leiti, et antud metsamaa

võõrandamise piirang ei ole põhjendatud ning on põhiseadusega vastuolus, kuna

ostueesõigust teostanud isik ostab metsamaa turuhinnaga, mitte turuhinnast soodsamalt

ning eelnimetatud piirang piiraks metsamaa ostueesõigust kasutades ostnud isiku õigust

metsamaad vabalt käsutada. Eesti Vabariigi Põhiseaduse §32 lõike 2 kohaselt on igaühel

õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Eeltoodud sätetest tuleneb, et

seadusega on võimalik piirata isiku õigust enda omandit vabalt vallata, kasutada ja

käsutada, kuid selline piirang peab olema põhjendatud. Kuna kümne aasta pikkune

kinnisasja võõrandamise ning koormamise keeld laieneb üksnes isikutele, kes

omandavad metsamaa ostueesõigust kasutades ning ei laiene isikutele, kes omandavad

riigilt metsamaa enampakkumise teel ostueesõigust omamata, siis seab kümne aasta

pikkune kinnisasja võõrandamise ning koormamise keeld eelnimetatud isikud

ebavõrdsesse olukorda ning seega ei ole selline piirang põhjendatud.

(Keskkonnakomisjoni seletuskiri …2009)

VÕSes on ostueesõigus defineeritud järgmiselt: ostueesõigus on õigus, mille teostamise

korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping

samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis (VÕS 2002). Ostueesõiguse

teostamine toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale.

Eelisostuõigus on aga oma olemuselt hoopis midagi muud ja sellist terminit ei ole

kasutusel mujal maalimas. Eelisostuõigus ei eelda lepingulist suhet, vaid annab

eelisõiguse osaleda enampakkumisel kui õigustatud isik riigi kinnisvara omandamisel.

Nagu eelnevalt sai välja toodud, et RVSe muutmise seadusega täiendati RVSt 17. mail

2009. aastal, millega sätestati, et riigi omandisse jäetud metsamaad sisaldava kinnisasja

võõrandamisel on kinnisasja omandamisel ostueesõigus võõrandatava kinnisasjaga

piirneva maatulundusmaa sihtotstarbega metsamaa kõlvikut sisaldava kinnisasja

omanikul. Eelnimetatud õigusnormide kohaselt tekkis võõrandatava kinnisasjaga

piirneva maatulundusmaa sihtotstarbega metsamaa kõlvikut sisaldava kinnisasja

omanikul ning võõrandatavat maad õiguslikul alusel kasutaval isikul ostueesõigus

31

pärast enampakkumise võitja ning riigivara valitseja vahel riigivara võõrandamise

lepingu sõlmimist. Nende sätete mõju on üksnes võlaõiguslikule võõrandamislepingule,

mistõttu seda ei kanta märkusena kinnistusraamatusse. (Riigivaraseaduse ja…2009)

Eelmise kehtiva RVSe järgi oli ostueesõigust teostada soovival isikul aega oma soovi

avaldada kuni 2 kuud, millele lisandus võlaõiguslikust lepingust teadasaamise aeg.

Seega tuli ostueesõiguse teostamiseks võimaldamiseks riigivara valitsejal esmalt

enampakkumise võitnud isikuga sõlmida võlaõiguslik müügileping ning omandi

üleandmiseks asjaõigusliku lepingu sai sõlmida alles pärast ostueesõiguse teostamiseks

seadusega ettenähtud tähtaega. Võlaõigusliku toimega ostueesõigusega kinnisasjade

võõrandamisel riigivara müüjal tuli sõlmida ühe kinnisasja võõrandamiseks mitu

notariaalselt tõestatavat lepingut, mis lisatoimingute ja lisaajakulu tõttu ei olnud

menetlusökonoomikat silmas pidades mõistlik. (Riigivaraseaduse ja…2009)

Seega tuli riigil ostueesõigusega kinnisasjade võõrandamisel arvestada seda, et riigivara

müüjal ei ole õigust nõuda kinnisasja eest tasumist enne kinnisasja omandi üle andmist

ostjale. Eelkirjeldatud tähtaegade tõttu pikenes ka võõrandatava vara maksumuse

laekumine riigikassasse. Sellise regulatsiooni korral kaasnes liigne halduskoormus

riigikassale, millel tuli ühe ostueesõigusega kinnisasja võõrandamisega seoses teha

mitmeid tasaarvelduskandeid esialgse ostja ja ostueesõigust teostava isiku vahel.

(Riigivaraseaduse ja…2009)

Võlaõigusliku ostueesõiguse korral eelkirjeldatud viisil ja aegadel vastavate lepingute

sõlmimisel ei olnud tagatud, et ostueesõigust omavad isikud saavad oma õigust

teostada, kui omand siiski läks esialgsele ostjale üle enne, kui oli möödunud 2 kuud

ostueesõiguse tekkimisest ehk võlaõiguslepingust teadasaamisest. AÕSes on sätestatud,

et seaduse alusel tekkinud ostueesõigusel eelmärke toime vaid siis, kui selle kohta on

kinnistusraamatusse kantud märkus. Seega eelnevalt kehtiv RVS ei andnud

ostueesõigust õigustatud isikule esialgse ostja vastu nõudeõigust omandi üleandmiseks

ning sellest tulenevalt ei täitnud see RVSe säte sellises sõnastuses enda eesmärki,

põhjustades ebameeldivusi nii riigivara müüjale kui võõrandatava kinnisasja

piirinaabritele, kellel võib olla põhjendatud huvi kinnisasja eelisjärjekorras

omandamiseks. Ostueesõigus muutus reaalseks õiguseks alles pärast müügilepingu

32

sõlmimist, siis ostueesõiguse teostumise eeliseks on see, et riigivara võõrandamiseks

läbiviidud enampakkumisel tehti ostueesõigusega kinnisasja suhtes vähemalt üks

pakkumine. (Riigivaraseaduse ja…2009)

Eeltoodut arvestades oli mõistlik eelnevalt kehtiva RVSe sätete järgi tekkiva õiguse

reaalse teostumise seisukohast muuta selle õiguse teke sõltuvaks osalemisest riigivara

võõrandamise enampakkumisel. Õigustatud isiku passiivse kõrvalvaataja roll ei

tarvitsenud garanteerida oma õiguse realiseerimist. Otstarbekas oli kehtestada

eelistingimustel riigivara ostmine selliselt, et õigustatud isikul, kes osales

enampakkumisel, kuid ei osutunud selle võitjaks, tekib õigus omandada kinnisasi

enampakkumisel kujunenud hinnaga. Selline muudatus väldib riigivara müüja

halduskoormust ja müügisummade riigikassase laekumise mitmekuulist edasilükkumist.

Õigustatud isikule antakse tähtaeg oma õiguse kasutamise otsustamiseks. See kriteerium

muudab riigivara võõrandamise menetluse lühemaks ja ajaliselt määratlevamaks.

Õigustatud isik teeb müüjale kirjaliku teavituse viie tööpäeva jooksul. Uue seaduse

regulatsiooniga kaob ära vajadus reguleerida omandi üleandmise kulude kandmist, kuna

eelisõiguse kasutamise korral sõlmitakse müügileping kohe õigustatus isikuga, kellele

üheaegselt sõlmitava müügilepinguga ja asjaõiguslepingu alusel läheb üle ka omand.

(Riigivaraseaduse ja…2009)

Nende täiendustega RVSesse väheneb võõrandamise menetluse ajakulu ja

halduskoormus ning tagab õigustatud isikutele võimaluse omandada kinnisasi

enampakkumisel kujunenud hinnaga. Samuti võimaldab see Eesti riigile mittevajaliku

riigivara võõrandamise RVSst kohaldamata, kui valitsusdelegatsioonid või muud

pädevad institutsioonid on sõlminud sellekohase rahvusvahelise kokkuleppe.

(Riigivaraseaduse ja…2009)

Lisaks piirinaabrite eelisostuõigusele algatas 20.20.2010 Maaelukomisjon RVSe

täiendamise seaduse nr 840 SE, mille eesmärgiks on anda isikutele, kes kasutavad

maareformi mõistes jätkuvalt riigi omandis olevat põllumajandusmaad maa ajutise

kasutamise lepingu alusel, võimalust kasutada õigust omandada seda maad

enampakkumisel kujunenud hinnaga. Ostueesõigus põllumajandusmaa võõrandamisel

sätestati esmakordselt 2009. aasta 10. juunil vastuvõetud RVSe täiendamise seadusega

33

(RT I 2009, 33, 212). Seaduse vastuvõtmisel eeldati, et ostueesõigus laieneb ka

isikutele, kes kasutavad maad maavanemaga sõlmitud maa ajutise kasutamise lepingu

alusel. Praktikas aga see ei toiminud. Kuna maa võõrandamisele eelneb maa riigi

omandisse jätmine, mis tähendab siis lepingu lõpetamist ja seega pole ka ajutisel

maakasutajal juriidilist õigust oma ostueesõigust kasutada. (Riigivaraseaduse

täiendamise…2010)

Püstitatud probleemi lahenduseks näeb RVSe täiendamise seaduse eelnõu ette, et

õigustatud isikuks on isik, kes kasutas maa riigi omandisse jätmiseni enam kui poolt

võõrandatavast kinnisasjast maa ajutise kasutamise lepingu alusel. See isik peab oma

õigust kasutama viie tööpäeva jooksul tulemuste kinnitamisest alates. (Riigivaraseaduse

täiendamise…2010)

Kuigi eelnevalt kirjeldatud täiendustega parandati riigivara võõrandamise regulatsiooni,

on ilmnenud menetluse käigus veel probleeme, mis seisnevad peamiselt selles, et

eelisostuõigust realiseerivad isikud on kõigest kellegi teise ostuhuvi vahendajad. Seda

probleemi käsitletakse järgmises alapeatükis ning ka empiirilises uurimuses.

2.2 Probleemid eelisostuõiguse rakendamisel

Ebapiisavad institutsioonilised korraldused ja protseduurid võivad viia bürokraatia,

aeglaste ja kallite tehingute, korruptsiooni, apellatsioonide ja ebakindluse suurenemiseni

otsuste tegemisel. Maa-ametid (land agencies) kui institutsioonid peavad tegelema

suures koguses ebakindlusega tänu ebastabiilsete ja ebaselgete strateegiate,

institutsiooniliste korralduste, puudulike maa andmete ja protseduuride ning teiste

ebakindlate faktorite nagu inimlike ja tehniliste ressurssidega. (Bagdai ja Tsolmon

2009)

Eelisostuõiguse rakendamine riigivara võõrandamisel on toonud kaasa lisakoormust

haldamises kui ka tekitanud küsimusi selle esialgse eesmärgi täitmise kohta. Eesmärgiks

oli ühtsete metsamassiivide moodustamine ja selle tagamiseks on antud riigi omandis

34

olevate kinnisasjade piirinaabritele eelisõigus nende kinnisasjade omandamiseks. Maa-

ameti sõnul tekivad probleemid seaduse tõlgendamisel kui ka lisakoormuse näol

menetluste haldamisel. Eelisõiguse kasutamisel teiste ostjate ees peaks olema

piirinaaber seaduse järgi eesmärgistanud oma ostu selleks, et luua ühtne metsamassiiv.

Käesoleval hetkel on aga need ostud kaheldava väärtusega, kuna Maa-amet on

täheldanud notari juures lepingute sõlmimisel kokkuleppeid firmadega, kellel on tegelik

soov konkreetset maatükki omandada. Kui tekib väga palju selliseid edasimüümisi

hoopis kolmandatele isikutele, kerkib üles küsimus, kas selline seadusesäte tegelikkuses

täidab oma eesmärki. Vaadates riigivaraseaduse täiendamise seaduse eelnõud nr SE 436

I, siis seal on kirjas piirang, mis takistab kinnistute edasimüüki kümneks aastaks. Selline

piirang oleks taganud ka antud seadusesätte õiglast kasutamist.

Esialgselt oli MRSes erastamise kohta järgnev keelumärge: vaba põllumajandus- ja

metsamaa erastamise korral ostja kohustus kahe aasta jooksul lepingu sõlmimisest mitte

võõrandada ja mitte koormata hoonestusõiguse või kasutusvaldusega erastatud vaba

põllumajandus- ja metsamaad, välja arvatud alanejatele sugulastele ja vanematele. See

edasimüügipiirang kanti märkena kinnistusraamatusse. (MRS 2002) Siinkohal tekib

küsimus, miks siis tol korral ei olnud selle piirangu sätestamine vastuolus

põhiseadusega. Põhimõte on oma olemuselt täpselt sama: tagada maa sihtotstarbeline

kasutamine õigustatud isiku poolt.

Riigivara valitsemise üks põhimõtetest on see, et tehes riigivaraga mistahes toiminguid

või tehinguid, peab riigivara valitseja juhinduma põhimõttest suurendada kasu ja vältida

kahju, mis riik võib neist toimingutest saada (RVS 2010). Kui piirinaabril, kes teeb

avalduse eelisostuõiguse kasutamiseks, ei ole tegelikku soovi maad omada, vaid see

kohe edasi müüa, siis saab ka järeldada, et tegemist võib olla piirinaabrite kui õigustatud

isikute poolt tehtavate spekulatsioonidega.

Spekulatsiooni saab lahti mõtestada erinevalt. Mõningatel juhtudel võetakse seda kui

investeerimise sünonüümi. Teistel juhtudel osutatakse lühiajalistele investoritele, kes

pigem ei osta vara selleks, et seda enda omandis hoida. Kolmas võimalus spekulatsiooni

defineerimiseks on see, et investor ostab maa, kuid edasimüümise asemel hoiab seda

enda käes, kuni tuleb tulevikus piisavalt hea kasumiga arenduse võimalus. Üldjuhul

35

need lühiajalised investorid osalevad pidevalt hoides turgu likviidsena. Seda eriti siis,

kui turg on muutumas aktiivsemaks ja hinnad tõusevad. (Malpezzi 2002)

Piirinaabrite puhul aga see ei ole üks-ühele võetav. Piirinaabrid võivad osaleda

enampakkumisel üks, mõnikord isegi kaks korda, kuid tavaliselt rohkem seda ei juhtu.

Piirnaabri osalemine enampakkumisel oleneb sellest, kus asub võõrandatav maaüksus.

Seda spekulatsioonivormi saab lahti mõtestada maa eelisostuõigusega isiku ühekordse

investeeringuna. Isikul ei ole tegelikkuses soovi ostetavat maad hoida enda omandis,

vaid hoopis müüa. Maa ostmisel on juba olemas kolmas isik, kellel on soov

võõrandatavat maad omandada. Seega eelisostuõigust omav isik on vahendaja riigi ja

kolmanda isiku vahel.

Seoses sellega, et maade võõrandamist algatab ja korraldab Maa-ameti kinnisvara

haldamise osakond, on veel üheks probleemiks piirinaabrite eelisostuõigusega lisanduv

halduskoormus. Halduskoormus seisneb eelkõige selles, et kõiki piirinaabreid tuleb

teavitada nende õigusest osta maad enampakkumisel eelisõigusega. Selleks tuleb

kindlaks teha, kes on piirinaabrid ning neile tuleb kõigile saata kirjalik teavitus.

Enampakkumisel läheb korraga müüki 50-100 kinnisasja ja kõigil neil võib olla 1 + n

piirinaabrit ning seega tekib küsimus ametnike tehtava töö otstarbekuse üle. Võttes

arvesse asjaolu, et toimub piirinaabrite poolt võõrandatava vara edasimüümine ei ole

eelisõiguste rakendamine täitnud reaalselt oma esialgset eesmärki ehk milleks on vaja

teha tööd, millel ei ole reaalselt tulemust.

Eelisostuõiguse õigustatud isikuks saab olla isik, kelle maatulundusmaa sihtotstarbeline

kinnisasi piirneb riigimaaga ning sisaldab metsamaa kõlvikut (RVS 2010). Probleem

aga tekib siis, kui õigustatud isikuid on mitu. RVS sätestab, et eelistatakse võõrandatava

kinnisasjaga pikimat ühist metsapiiri omavat kinnisasja omanikku (RVS 2010). Kuidas

aga lahendada olukorda, kui õigustatud isikute kinnisasjade ühiseks piirideks on ainult

kinnisasja punktid nagu näidatud joonisel 2.1. Keda tuleks siis eelistada? Seda ei ole

hetkel seaduses sätestatud.

36

Joonis 2.1. Näide õigustatud isikute paiknemisest võõrandatava kinnisasja suhtes

(autori koostatud)

Riigimaa ajutise kasutaja eelisostuõigus teiste enampakkumisel osalejate ees tekitab

samuti tõlgendamise küsimusi. RVS sätestab, et õigustatud isikuks on isik, kes kasutas

maa riigi omandisse jätmiseni enam kui poolt võõrandatavast kinnisasjast maa ajutise

kasutamise lepingu alusel (RVS 2010). Probleeme tekitab eelisõiguse kasutamise üks

tingimustest – maa riigi omandisse jätmiseni. Maa riigi omandisse jätmine on pikk ja

aeganõudev menetlus, mille ajaline kestvus võib ulatuda vähemalt poole aastani, seega

tekib küsimus, millist kuupäeva siin täpsemalt mõeldakse. Kui eelisostuõiguse taotlejaid

on rohkem kui üks ja kõigil on tingimused täidetud, siis kellel on teiste ees rohkem

õigust.

Väljatoodud probleemidest analüüsitakse käesolevas magistritöös eelkõige

eelisostuõigust omava isiku spekulatsiooni riigivara omandamisel. Samuti tehakse

ettepanekuid, kuidas oleks võimalik seaduse tõlgendamisel esinevaid kitsaskohti

kaotada.

37

3. Eelisostuõiguse otstarbekuse analüüs

3.1 Uurimuse metoodika

Magistritöö empiirilises osas keskendutakse eelisostuõiguse rakendamise

otstarbekusele. Selle analüüsimine on vajalik Maa-ameti kinnisvara haldamise

osakonnale, kuna see osakond tegeleb riigivara võõrandamiste menetlustega.

Magistritöö teema on välja pakutud just selle osakonna juhataja poolt. Hüpotees on

sõnastatud järgmiselt: eelisostuõiguse rakendamine riigivara võõrandamisel ei ole

täitnud oma eesmärki.

Eelmises peatükis toodi välja nii piirinaabrite eelisostuõiguse kui ka ajutise kasutaja

eelisostuõigusega esile kerkinud probleemid. Empiiriline analüüs jaguneb kaheks:

esiteks statistiline analüüs piirinaabrite eelisostuõiguse kohta ja teiseks kirjeldav analüüs

nii piirinaabrite kui ka ajutise kasutaja eelisostuõiguse kohta. Ajutise kasutaja

eelisostuõiguse kohta ei ole piisavalt arvulisi andmeid, et neid saaks analüüsida,

mistõttu kasutatakse analüüsiks eelnõu menetlusdokumente. Hüpoteesi tõestamiseks on

saadud andmed Maa-ameti kinnisvara haldamise ja kinnisvara hindamise osakonnast.

Kinnisvara haldamise osakonnast saadud andmed on võetud osakonna sisesest

müügiandmebaasist ja kajastavad andmeid selle kohta, kui palju on aastatel 2009-2010

esitatud taotlusi ostueesõiguse ja eelisostuõiguse kasutamiseks õigustatud isikute poolt.

Enampakkumise toimumise kuupäevad on üle kontrollitud Ametlike Teadaannete

internetileheküljelt. Ametlikud Teadaanded on kõige kindlam allikas, kust saab

kontrollida neid teateid, mille avalikustamise kohustus tuleneb seadustest. Piirinaabri

avalduse kuupäev ei ole avalik teave, seega ei olnud võimalik seda kontrollida.

Ülejäänud andmed vastavad tehinguregistri andmetele, sest kinnisasjade andmed on

38

saadud Maa-ameti tehinguregistrist. Need andmed on 2011. aasta jaanuari kuu lõpu

seisuga. See tähendab, et analüüsitakse neid enampakkumiste tehinguid, mille menetlus

on Maa-ameti poolt lõpetatud.

Kinnisvara hindamise osakonnast saadud andmed on väljavõtted tehinguregistrist

vastavalt sellele, mida on vajatud uurimuse läbiviimiseks. Uurimuse läbiviimiseks on

oluliseks informatsiooniks ka müügihinnad. Maa-ameti tehinguregistri andmetele on

ligipääs kutselistel hindajatel, kuid kuna käesoleva magistritöö autor ei ole kutseline

hindaja, siis puudub ka legaalne juurdepääs. Müügihindade kohta on saadud

kokkuvõttev informatsioon Maa-ameti kinnisvara hindamise osakonnast.

Uurimuse teises pooles teostatakse kvantitatiivset-kirjeldavat analüüsi. Selleks

kasutatakse RVSe täiendamise seaduse eelnõude menetlusdokumente, milleks on

algatajate komisjonide istungite protokollid, seletuskirjad ja Riigikogu täiskogu

stenogrammid. Uurimuses analüüsitakse menetluse käiku. Seoses RVSe täiendamise

seaduste eelnõude seletuskirjadega tekkis küsimusi ostueesõiguse ja ajutise kasutaja

eelisostuõiguse rakendamise kohta. RVSe ostueesõigusega täiendamise eelnõu algataja

oli keskkonnakomisjon ja selle vastutav ametnik Elle Kaur. Vastutavale ametnikule

koostati ametlik kiri küsimustega (vaata lisa 1), mis selgitaks eelnõu esialgseid

eesmärke. Samuti koostati ametlik kiri küsimustega ajutise kasutaja eelisostuõiguse

sätte RVSes eelnõu vastutavale ametnikule Ülle Särgavale (vaata lisa 2). Küsimused

olid samuti suunatud esialgse eesmärgi selgitamiseks. Lisaks küsiti ametnikelt

arvamust, kuidas nimetatud RVSe sätted täidavad oma eesmärki ja kas ametnikel on

ettepanekuid seadusesätte paremaks toimimiseks.

3.2 Eelisostuõiguse võõrandamise analüüs

Maa-ameti kinnisvara haldamise osakonnast saadud müügiandmed sisaldavad nii

avalikke kui mitteavalikke andmeid. Isikulisi, s.h müügihindade informatsiooni ei

avaldata. Seda, kas eelisostuõiguse rakendamine on täitnud oma eesmärki, saab eelkõige

vaadelda andmetest, mis sisaldavad informatsiooni kinnisasjade edasimüümise kohta.

39

Maa-ameti müügiandmebaasist on välja sorteeritud kinnisasjad, mille kohta on esitatud

piirinaabri poolt avaldus oma eelisostuõiguse teostamiseks. Alates seadusesätte

jõustumisest kuni 2010. aasta lõpuni, on esitatud 339 avaldust piirinaabri

eelisostuõiguse teostamiseks. Need enampakkumiste menetlused, mida vaadeldakse, on

lõpetatud 2011. aasta jaanuari seisuga.

Saamaks teada, millised maaüksused on piirinaabrite poolt edasimüüdud, on kasutatud

kinnisvara hindamise osakonnast saadud tehingute registri väljavõtet. Tehingute registri

väljavõte sisaldab andmeid kinnisasjade kohta, mis on enampakkumistel müüdud ja siis

ostja poolt edasimüüdud. Need andmed ei sisalda teavet selle kohta, kas edasimüüja on

olnud piirinaaber või mitte. Selleks, et teada saada, millised kinnisasjad on edasimüüdud

piirinaabri poolt (vaata lisa 3), on need kinnisasjad katastritunnuse järgi välja

sorteeritud. Andmetest on välja jäetud nelja kinnisasja edasimüügitehingud, sest

tehingute registris oli märgitud tehingu liigiks kolmel kinkimine ja ühel muu tehing.

Neid ei ole võimalik kasutada edasises andmete analüüsis.

Statistilises mõttes on vajalik välja tuua edasimüüdud kinnisasjade kohta maakondlik

jaotus. Vajadus seisnes selles, et luua selgem pilt nende kinnisasjade asukoha kohta.

Joonisel 3.1 on siis näha, kuidas edasimüüdud kinnisasjade arv jaotub maakondade

vahel. Saare maakonna osakaal on kõige suurem, kuna enampakkumistel on olnud väga

suures mahus Saare maakonna kinnisasju. Saare maakonna kohta on teada see, et

sealsed maareformid ei ole jõudnud lõpuni võrreldes mandril toimunud

maareformidega, mistõttu on seal ka suurem hulk maad, mida on võimalik müüa.

Müügiaktiivsuse määrab ka see, et läbi aegade on peetud Saaremaad välisriikide

investorite nn maiuspalaks. Võib ka öelda, et Jõgeva maakonnas on müügiaktiivsus

kõrgem, kuna siin on suur roll Peipsi järvel ja ka kindlasti sealsete muldade kõrgel

viljakusel ehk boniteedil. Teada on, et Eesti viljakamad mullad asuvad Järva, Viljandi ja

Jõgeva maakonnas.

40

Harju

Ida-Viru

Jõgev

aJär

va

Lääne

Lääne-V

iruPõlva

Pärnu

Rapla

Saare

Tartu

Viljandi

Võru05

1015202530354045

3 2

14

2

9

1 2 41

42

25

2

Tehi

ngut

e ar

v

Joonis 3.1 Edasimüüdud kinnisasjade maakondlik jaotuvus (autori koostatud Maa-ameti

andmete põhjal)

Veel paremaks kinnisasjade iseloomustamiseks on võimalik algandmetest välja tuua nii

pindalalist suurust kui kõlvikulist koosseisu. Tabelis 3.1 on välja toodud maakondade

kaupa, kui palju vastavalt igas maakonnas maad edasi müüdi ning kui palju oli haritavat

maad, metsamaad, looduslikku rohumaad ja muud maad.

Tabel 3.1. Edasimüüdud kinnisasjade kõlvikuline koosseis ja pindalade summad

Maakond Pindala (ha) Kõlvikuline koosseis

haritav maa (ha )

metsamaa (ha)

looduslik rohumaa (ha)

muu maa (ha)

Harju 60,76 38 10,88 8,3 3,58Ida-Viru 28,75 0 24,53 2,72 1,5Jõgeva 194,39 0 181,35 4,4 8,12Järva 13,96 0 13,09 0,6 0,27Lääne 62,4 0 52,55 2,65 7,2Lääne-Viru 5,6 0 5,5 0 0,1Põlva 12,25 0 12,1 0 0,15Pärnu 39,28 0 35,78 2,35 1,15Rapla 7,03 0 6,73 0 0,3Saare 423,92 3,93 399,69 4,64 15,96Tartu 16,16 9,35 5,49 0 1,32Viljandi 51,87 0 47,46 0,86 3,55Võru 17,95 0 6,74 0 11,21Kokku 934,32 51,28 801,89 26,52 54,41

Allikas: Maa-amet, autori koostatud

41

Kokku müüdi piirinaabrite poolt edasi 934,32 ha maad. Märkimist väärib ka see, et

sellest 801,89 ha oli metsamaad. Tabelist 3.2 on näha, et edasimüüdud kinnisasjade arv

oli kokku 89.

Tabel 3.2. Piirinaabrite poolt edasimüüdud kinnisasjad

Aasta Avalduste arv Edasi müüdud kinnisasjade arv

Edasimüügi protsent

2009 200 65 32.5%2010 139 24 17.3%Kokku 339 89 27.7%

Allikas: Maa-amet, autori koostatud

Lisaks on piirinaabrite avaldused sorteeritud enampakkumise toimumise aja järgi.

2009. aastal toimunud enampakkumistel olnud kinnisasjadele esitati kokku 200 nii

ostueesõiguse kui eelisostuõiguse avaldust. Neist 65 on aga piirinaabrite poolt

edasimüüdud. Siit tuleb ka edasimüügiprotsent, milleks on 32,5. Järgmisel aastal

enampakkumises olnud kinnisasjadele esitati 139 piirinaabri eelisostuõiguse avaldust.

Neist 24 kinnisasja on edasimüüdud. Edasimüügiprotsendiks tuleb 17,3. Kokku kahe

aasta peale on edasimüügiprotsent 27,7 - see moodustab rohkem kui 1/4 esitatud

avaldustest. Kuna kasutatakse kinnisasjade andmeid, mille müügimenetlus on lõppenud,

siis 2010. aasta kohta ei ole andmed lõplikud.

Veel selgema pildi piirinaabri edasimüümise soovist annab see, kui ruttu pärast

ostulepingu sõlmimist riigiga on tehtud müügileping kolmanda isikuga. Tehingute

registri andmed kajastavad võlaõigusliku lepingu vormistamise kuupäeva. Omandiõigus

läheb üle asjaõigusliku lepingu vormistamisega. Kuna esialgu tekkis piirinaabril õigus

eelisõiguse realiseerimiseks pärast võlaõigusliku lepingu vormistamist, siis need

kinnisasjad jäetakse analüüsist välja. Neid kinnisasju on 21.

Joonisel 3.2 on kujutatud ajaline jaotuvus, millal on kinnisasjadega tehtud edasimüügi

tehingud. Võrreldud on riigiga tehtud ostulepingu kuupäeva ja kolmanda isikuga tehtud

müügilepingu kuupäeva. Kuupäevad on samad 19 tehingul ehk 28 protsendil.

Järgmisena on oluline märkida, et 20 kinnisasja on edasi müüdud üks kuu pärast riigiga

ostulepingu sõlmimist. See teeb 29 protsenti. Üks kuu kuni kolm kuud hiljem edasi

müüdud kinnisasju oli 14 ehk 21 protsenti. Ülejäänud tehingute osakaal on juba

42

väiksem, kuid peab mainima seda, et need tehingud on tehtud kõigest kahe aasta jooksul

pärast seadusesätte jõustumist.

28%

29%

21%

10%

12%Samal päevalKuni 1 kuu1 kuni 3 kuud3 kuni 6 kuudÜle 6 kuu

Joonis 3.2. Ajavahe lepingute sõlmimisel Maa-ameti ja kolmanda isiku vahel (autori

koostatud Maa-ameti andmete põhjal)

Iseloomustamaks eelisostuõiguse otstarbekust, analüüsitakse ka tehingute hindade

informatsiooni. Tabel piirinaabrite avaldustega edasimüüdud kinnisasjade kohta saadeti

Maa-ameti kinnisvara hindamise osakonda. Vastuseks saadi andmed, mis kajastasid, kui

palju kinnisasju müüdi enampakkumisel kujunenud hinnast sama, kõrgema või

madalama hinnaga. Lisaks mainiti seda, et kui enampakkumise hind ei erinenud

oluliselt edasimüügihinnast, siis loeti need sama hinnaga edasimüüduks.

Kahe aasta peale on edasimüüdud sama hinnaga 61 kinnisasja, mis on märkimisväärselt

kõrge arv kogu edasimüüdud kinnisasjade hulgas (vaata joonist 3.3). Kõrgem

tehinguhind oli 19 kinnisasjal ja üheksal madalam.

43

61

19

9

Sama hinnagaKõrgema hinnagaMadalama hinnaga

Joonis 3.3. Edasimüüdud kinnisasjade tehinguhindade jaotus (autori koostatud Maa-

ameti andmete põhjal)

Kinnisasjade edasimüügiaktiivsus, edasimüügi lepingu sõlmimise kuupäev ja

edasimüügihind on need tegurid, mis iseloomustavad piirinaabri eelisostuõiguse

otstarbekust. Edasimüügi protsent näitab seda, et piirinaabritel ei olnud oma eelisõigust

kasutades soov omandatud maa enda omandisse jätta. Edasimüügi tehing, mis toimub

kas samal päeval või järgmise kolme kuu jooksul ning on sama hinnaga, millega osteti

riigilt, ei ole tavaturuolukorratehing.

3.3 Piirinaabri ostueesõiguse rakendumise analüüs

Piirinaabrite ostueesõiguse seadusesätte eelnõu algatati 26.02.2009. Selleks, et luua

selgemat pilti eelnevatele tegevustele enne RVSe muutmise seaduse jõustumist, on

vajalik analüüsida eelnõu menetluse käiku. Küsimused, millele püütakse vastust leida

oleks järgmised:

1) Millised olid esialgsed eesmärgid, mida pidi täitma piirinaabrite ostueesõigus

riigivara võõrandamisel?

44

2) Kuidas suhtuti üldiselt selle (osteesõiguse) rakendamisse riigivaraseaduses?

3) Kas seaduse menetlemise ja vastuvõtmise käigus ei oleks olnud võimalik

seadusesse sisse jätta kümneaastase edasimüümise piirangu mõistet?

4) Millised olid küsimused, mis kerkisid üles seoses ostueesõiguse kriteeriumitega?

5) Millised olid eelnõu esialgsele tekstile muudatusettepanekud?

Nagu eelnevalt sai mainitud, koostati RVSe täiendamise seaduse eelnõude vastutavatele

ametnikele küsimused, et saada lisaselgitusi seadusesätete esialgsete eesmärkide kohta.

Piirinaabrite ostueesõiguse eelnõu vastutav ametnik Elle Kaur vastas kirjalikult, et ei

anna enda arvamust. Ametnik suunas edasi allikateni, mis peaksid andma vastuseid

esitatud küsimustele. Nendeks on eelnõu menetlemisega seotud dokumendid riigikogu

internetikoduleheküljel ning Riigikogu täiskogu stenogrammid. Seaduse muudatuse

vastuvõetud tekstis on sätestatud seaduseandja tahe.

RVSe täiendamise seaduse eelnõu nr 436 SE kohta on küsitud arvamust 26.02.2009

Vabariigi Valitsuselt. Arvamusele vastas Keskkonnministeerium 07.04.2009 kirjaga 20-

2/8650, et Vabariigi Valitsus otsustas toetada seda eelnõud. Lisati ka mõned märkused,

millega tuli arvestada toetuse saamisel. Eelnõust ega seletuskirjast ei selgunud, kes

kannab ostueesõigusega omandatava kinnisasja omandi üleandmise kulud. Sellest

tulenevalt paluti kaaluda ostueesõigusega omandatava kinnisasja omandi üleandmise

kulude kandmise regulatsiooni kehtestamist. Keskkonnaministeerium nõustub

Rahandusministeeriumi seisukohaga, et metsamaa võõrandamise piirang ei ole

põhjendatud ja on põhiseadusega vastuolus. Kümneaastane võõrandamise piirang seab

ostueesõigust kasutavad isikud ebavõrdsesse olukorda võrreldes nendega, kes

omandavad riigimaa enampakkumisel ostueesõigust omamata.

Keskkonnakomisjoni istungil 09.03.2009 otsustati saata eelnõu Riigikogu täiskogu

päevakorda 18.03.2009. Ettepanekuks oli esimene lugemine lõpetada ja määrata

eelnõule muudatusettepanekute esitamise tähtajaks 01.04.2009. Eelnõu arutlusele olid

kutsutud Keskkonnaministeeriumi metsaosakonna juhataja Marku Lamp ja Eesti

Erametsa Liidu juhatuse esimees Ando Eelmaa. Esimesel lugemisel eelnõu ettekandja

Marko Pomerants ütles, et spekuleerimise vältimiseks on erisus, mis ütleb, et seda

maatükki ei tohi võõrandada lähema kümne aasta jooksul müügilepingu sõlmimisest,

45

välja arvatud oma abikaasale ja alanejatele sugulastele. Spekuleerimise all mõtles

Pomerants seda, et hakatakse kokku ostma maatükke edasimüümise otstarbel.

Seaduseelnõu kasu seisneb selles, et üksikud metsatükid, mis praegu seisavad

majandamata, saavad eeldatavasti majandatud efektiivsemalt tänu sellele, et tekivad

suuremad metsamassiivid näiteks kahe erineva metsaeraldise liitmise teel. Eeldades, et

ennekõike on tegemist kohaliku, selles piirkonnas elava ettevõtjaga, tekib ka parem

võimalus endale oma oskustega kodu lähedal elatusallikat hankida.

Eelnõu esimesel lugemisel küsisid küsimusi eelnõu teksti kohta Jürgen Ligi, Mart Jüssi,

Kalev Kotkas ja Toomas Trapido. Jürgen Ligi soovis selgitust, kuidas müügipiirang

peaks toimima, kui maatükk on võimalik anda lihtsalt korraks abikaasa kätte, kes saab

maatüki edasi müüa. Ligi juhtis tähelepanu sellele, et võiks kaaluda müügipiirangu

kaotamist. Ta leidis, et missugust spekulatiivset kasu seal ikka saab tekkida ja seda

enam, et naise ja laste kaudu saab tehingu ikkagi teha. Pomerants nentis, et seadus seda

sajaprotsendiliselt ei taga. Eelnõu eesmärk peaks olema võimaldada praegusel erametsa

ettevõtjal efektiivsemalt majandada, et Eesti ettevõtlus saaks puitu, mitte maatükki

omandata lihtsalt kui kinnisvaraobjekti.

Mart Jüssi soovis teada, kas õiguse kasutamise kriteerium pikim metsapiir täidab oma

eesmärki arvestades seda, et piirid looduses ei ole tihtipeale sirged ja metsatükkide

paiknemine ei ole korrapärane. Jüssi tõi näite võimalikust olukorrast, kus ühel naabril

on samas piirkonnas mitu kinnistut, millest ainult ühel metsapiir puutub kokku

võõrandatava maaga. Küsimus tekib selles, kas metsapiir on kõige parem kirjeldamaks

olukorda. Teine küsimus oli Jüssil samuti metsapiiri kohta. Ta juhtis tähelepanu sellele,

et kas siin ei ole mingit diskrimineerivat aspekti väikemetsaomanike suhtes, kuna neil

on võõrandatava kinnisasjaga lühem metsapiir. Nende küsimuste osas ei tulnud

Pomerantsi poolt konkreetset vastust, kuidas lahendada erilisi olukordi, kui siis

täpsemalt sõnastada eelisõiguse kriteeriumite täitmine.

Kalev Kotkas soovis teada, et kas kirjeldatud põhimõtet oleks otstarbekas rakendada

riigi poolt müüdavatele vabadele põllumaadele, millele Pomerants vastas, et eelnõu

algatajad ei ole seda sellel kujul arutanud. Trapido tahtis selgitust, kust on tulnud selle

eelnõu initsiatiiv ning kas on olnud selliseid probleeme, et näiteks piirneva kinnistu

46

omanik, kes tahab suuremat massiivi luua pole seda enampakkumisel omandanud, kuna

kusagilt on tulnud rahakad investorid. Pomerants vastas Trapido küsimusele järgnevalt:

erinevatel aegadel on olnud initsiatiivi näitajateks Eesti Erametsaliiduga seotud

inimesed. Probleem on olnud hoopis selles, et sellisel kujul pole olnud metsamaad väga

palju pakkuda. Nüüd on riik jõudnud sellisesse etappi, et võimalik müüa metsamaad

avalikul enampakkumisel. See oleks üks võimalus kohalikku majandust elavdada.

Keskkonnakomisjoni istungil 07.04.2009 ei esitanud muudatusettepanekuid riigikogu

liikmed ega fraktsioonid. Komisjonidest esitas kaks muudatusettepanekut

maaelukomisjon ja ühe keskkonnakomisjon. Lisaks tuli muudatusettepanekuid

Erametsaühing Eesti Metsaomanikkudelt, Ambla Metsaühistult ja Eestimaa

Talupidajate Keskliidult.

Maaelukomisjon arvas, et ei ole põhjendatud ostueesõiguse andmisel piirduda ainult

maareservis oleva maaga. Ettepanek oli sätestada piirneva kinnisasja omaniku

ostueesõigus kõigi metsamaad sisaldavate kinnisasjade võõrandamise korral. Teine

ettepanek puudutas riigimaade ajutisi kasutajaid, kellel oleks ostueesõigus omandada

maad avalikul enampakkumisel kujunenud hinnaga. Eestimaa Talupidajate Keskliit

leidis, et ostueesõigus peaks olema füüsilisest isikust omanikul ja seda selleks, et viia

RVSe täiendamise seaduse eelnõu kooskõlla Eesti Vabariigi Põhiseadusega,

Strateegiaga Säästev Eesti 21, 1997. aastal Riigikogus heaks kiidetud Eesti

metsapoliitikaga, Maaelu Arengukavaga ja Eesti metsanduse arengukava aastani 2010

põhimõtetega. Selle ettepaneku poolt ei olnud ükski komisjoni liige. Ambla Metsaühistu

tegi muudatusettepaneku, et abikaasale, alanejale sugulasele või vanematele laienevad

samaväärsed tingimused, kui ostueesõigusega kinnisasja omandanud isikule. Sellega

kaoks ära nimetatud isikutel võimalus teha äri maadega või koormata maid

kasutusvaldusega kümne aasta möödudes lepingu sõlmimisest. Muudatusettepaneku

poolt oli ainult üks hääletaja.

Erametsaühing Eesti Metsaomanikud liikmed olid vastu igasuguste piirangute ja

ostueesõiguse sisseviimisele riigi omandisse jäetud metsamaa võõrandamisel. Nende

arvates tuleks maa võõrandada avalikul enampakkumisel õiglase väärtusega. Kõik

47

komisjoni liikmed oli selle ettepaneku vastu. Keskkonnakomisjon tegi ettepaneku välja

jätta kümneaastane edasimüümise piirang, mille poolt olid kaheksa komisjoni liiget.

Keskkonnakomisjoni järgmisel 13.04.2009 istungil arutati edasi eelnõu teksti ja

muudatusettepanekuid. Maaelukomisjoni esimest muudatusettepanekut otsustati

arvestada sisuliselt. Teise ettepaneku poolt aga ei tulnud piisavalt poolt hääli ja seega

seda ei arvestatud. Täielikult arvestati keskkonnakomisjoni poolt tehtud

muudatusettepanekuid. Juurde lisati omandi üleandmise kulude kandmise kohustus.

Need kulud katab kinnisasja ostueesõigusega omandaja.

Riigikogu täiskogu istungil eelnõu teisel lugemisel Pomerants mainis seda, et komisjoni

istungil leiti diskussiooni käigus, et kümneaastane kinnisasja sihtotstarbe muutmise

piirang ei ole mõistlik. Pomerants tõi välja näite, et kui tekib selle kümne aasta jooksul

vajadus teed rajada, siis see piirang ei luba muuta kinnisasja sihtotstarvet. Jaan Marrandi

küsis, miks keskkonnakomisjon ei toetanud ajutise kasutaja ostueesõigust, millele

Pomerants vastas, et see jäeti välja põhjusel, et eelnõu algatamist ajendas siiski

metsamaade võõrandamine. Selle teemaga tuleks kindlasti edasi minna ja

maaelukomisjonil on ka selleks võimalus. Teine küsimus Jaanus Marrandi poolt

puudutas seda, et miks menetleb maaga seotud seaduseelnõud keskkonnakomisjon mitte

maaelukomisjon. See oli aga nii, kuna tegemist oli metsamaa võõrandamisega ja

Keskkonnaministeeriumi initsiatiiviga, siis juhatus pidas õigeks menetleda seda

keskkonnakomisjoni kaudu.

Riigikoguliige Inara Luigas Rahanduskomisjoni esindades tegi mõningad märkused ja

avaldas arvamust seoses selle seaduseelnõuga. Nende arvamus oli, et maa tuleks

võõrandada avalikul enampakkumisel ja õiglase hinnaga. Nad ei kiitnud heaks pakutud

ostueesõiguse kehtestamist ja piiranguid metsareservina riigi omandisse jäetud

metsamaa võõrandamisel. Põhjenduseks oli järgnev: nimelt tekib võimalus, et

piirinaabrid, kellel puudub otsene huvi kinnistut osta, osutuvad nn tankistideks. See

tähendab, et pärast oksjonit tulevad piirinaabrite esindajad, kes läbirääkimisel võitjaga

pakuvad talle nn rahalisi kompromisse ja pakuvad seda kinnistut müüa kolmandatele

isikutele, võttes ise vaheltkasu. Õiged on märkused, et praegustel tingimustel ei tule

oksjonile ükski ostuhuviline piirinaaber. Nad ootavad oma eelisostuvõimalust ja ostavad

48

maa kas alghinnaga või pakkumisel esitatud kõrgeima hinnaga, mis aga ei pruugi olla

õiglane hind, vaid sellest tunduvalt madalam. Seega ei saa riik kinnistute eest õiglast

turuhinda. Piirinaabri eelis teiste ostjate ees on tegelikult see, et võrdsetel alustel

toimuval oksjonil saab tema pakkuda kõrgeimat hinda13, kuna edaspidisel metsade

majandamisel on tal võimalik teha töid kõige ökonoomsemalt. Praeguses seadustikus on

kirjas, et riik ja ettevõtted peavad müüma oma vara õiglase turuhinnaga. Selle

seaduseelnõu puhul jäävad ohud alles. Ilmselt on Eestis teatud huvigrupid, kes soovivad

välja pakutud ostueesõiguse abil otsest tulu teenida.

Lõpphääletusel ehk eelnõu kolmandal lugemisel 23.04.2009 ei olnud kellelgi soovi

midagi juurde lisada ega läbirääkimisi pidada. Poolt hääletas 70 Riigikogu liiget,

vastuolijaid ega erapooletuid ei olnud.

Lugedes Riigikogu liikmete arvamusi, küsimusi ja erinevaid muudatusettepanekuid

tuleb välja see, et juba siis tekkis küsimusi selle seadusesätte otstarbekuse üle.

Keskkonnakomisjoni istungite protokollidest ei tule välja need argumendid, mis

käsitlevad just neid muudatusettepanekud, mis tegid ettepaneku see seadusesäte

kehtestamata. Riigikogu istungite stenogrammidest tuli aga välja erinevate Riigikogu

liikmete kahtlused selle seadusesätte otstarbekuse üle. Riigikoguliige Inara Luigas

selgitas väga põhjalikult, miks ei ole selle seadusesätte kehtestamine mõistlik ja millised

on selle kehtestamisega kaasnevad riskid.

3.4 Ajutise kasutaja eelisostuõiguse rakendumise analüüs

Samuti tuleb analüüsida riigimaa ajutise kasutaja eelisostuõiguse menetlust, et teada

saada selle seadusesätte loomise käiku. Menetluse dokumente analüüsides püütakse

vastuseid leida järgmistele küsimustele:

1) Missugused olid eelnõu algatajate seisukohad?

2) Missugused muudatusettepanekuid tehti?

13 Tegelikkuses ei paku piirinaabrid enampakkumisel kõrgeimat hinda, kuna oma eelisõigust saab ta realiseerida ilma et ta peaks olema kõige kõrgema pakkumise teinud osaleja.

49

3) Kuidas suhtuti sellisesse seadusesätte eelnõusse üldiselt?

Riigimaa ajutise kasutaja eelisostuõiguse eelnõu vastutav ametnik Ülle Särgava vastas,

et maatulundusmaa eelisostuõiguse sätestamine RVSes oli poliitiline otsus, kuna see oli

sätestatud juba eelmise RVSe (RT I 1995, 22, 327) 10.06.2009 vastuvõetud

täiendusega. Juba siis oli eesmärgiks, et säte laieneks põllumajandusmaade ajutise

lepingu alusel kasutatavatele isikutele. Paraku selgus, et praktikas ei ole seda juriidiliselt

võimalik rakendada. Just mitmete praktiliste probleemide vältimiseks kitsendati

õigustatud isikute ringi. Õigus tekib siis, kui maa ajutise kasutamise lepingu alusel

kasutati enam kui poolt võõrandatavast kinnisasjast. Ülle Särgava suunas käesoleva

magistritöö autorit pöörduma oma küsimustega rakendajate (nt Maa-ameti kinnisvara

haldamise osakonna) ja sätte adressaatide poole (põllumeeste liidud). Täiendavat

informatsiooni leiab eelnõude menetlusdokumentidest (protokollid, seletuskirjad ja

stenogrammid) Riigikogu veebilehelt.

Maaelukomisjoni 25.10.2010 istungil otsustati saata eelnõu Riigikogu täiskogule

esimesel lugemisele. Eelnõu ettekandjaks määrati komisjoni esimees Kalev Kotkas, kes

esimesel eelnõu lugemisel 9.11.2010 mainis lisaks eelnõu sisule ja eesmärgile ka seda,

et Põllumajandusministeeriumi andmetel on maavalitsused sõlminud rohkem kui 1300

isikuga põllumajandusmaa ajutise kasutamise lepinguid 36 000 hektari ulatuses. Nii on

vähemalt 4% põllumajandusmaast kasutuses ajutise kasutamise lepingute alusel.

Erakonna Eestimaa Roheliste esindaja Aleksei Lotman arvates on see üks sellistes

eelnõudest, mis on väga vajalik põllumeestele, et likvideerida ülekohus nende suhtes.

Tema arvates võiks see eelnõu üksmeelselt, takistusteta ja kiiresti Riigikogust läbi

minna.

Maaelukomisjoni istungile 16.11.2010 olid kutsutud Maa-ameti peadirektori asetäitja

Anne Toom ja juriidilise osakonna juhataja Eve Rohtmets, kes selgitasid

Keskkonnaministeeriumi ettepanekute sisu ja põhjendasid nende vajalikust. Eelneva

informatsiooni põhjal oli teada, et Keskkonnaministeerium põhimõtteliselt toetab

eelnõud. Keskkonnaministeeriumi ettepanekud olid järgmised:

1) RVSe § 66 lõike 7 täiendamisel tuleks ostueesõigus siduda osaga võõrandatavast

maast: sätestada võõrandatava maa, mida pole pärast maa riigi omandisse jätmist

50

RVS alusel kasutamiseks antud, omandamise eelisõigus vaid isikule, kes kasutas

vähemalt kahte kolmandikku võõrandavast maaüksusest maa ajutise kasutamise

lepingu alusel maa riigi omandisse jätmise ajal. Sellise regulatsiooni sätestamise

vajadus tuleneb asjaolust, et maa riigi omandisse jätmisel ei moodustata

katastriüksusi PRIA põllumassiivide ja poollooduslike koosluste piiride järgi,

mistõttu ühe katastriüksuse piires võib olla nii ajutise kasutuse lepingu alusel

kasutuses olnud haritavat maad või rohumaad kui ka muid kõlvikuid, nt

metsamaad. Seetõttu tekib väga paljude maaüksuste puhul olukord, kus ajutise

kasutuse lepingu alusel on kasutuses olnud vaid osa võõrandatavast

maaüksusest. Seega on ajutine kasutaja saanud väärtustada vaid osa

võõrandatavast maast ning kasutuslepinguga mittehõlmatud osa suhtes maa

omandamise eelisõiguse saamine ei ole millegagi põhjendatud. Samuti ei saa

praeguse sõnastuse puhul oma eelisõigust rakendada metsamaad omav

piirinaaber ega enampakkumise võitja, kes on õigeaegselt esitanud

tasaarveldamise taotluse. Kuna õiguslikul alusel kasutaja maa omandamise

eelisõigus on RVS alusel sätestatud eelisõigustest esimesel kohal, siis ei ole

põhjendatud anda koos teiste õiguslikul alusel kasutajatega ka ajutise lepingu

alusel maad kasutanud isikule nii oluline eelis, kui ta on kasutanud (ja

väärtustanud) vaid vähest osa kinnisasjast.

2) Ei saa nõustuda eelnõu §-ga 2, mille kohaselt RVS § 66 lõike 7 muudatus

jõustub Riigi Teatajas avaldamisele järgneval päeval. Muudatus tuleks jõustada

mitte varem kui üks kuu pärast Riigi Teatajas avaldamist, et tagada õigustatud

isikute õigeaegne teavitamine. Muudatuse jõustumine mitte varem, kui üks kuu

pärast Riigi Teatajas avaldamist on oluline ka seetõttu, et riigivara müügi

korraldajal oleks aega välja selgitada, kes ja millise lepingu alusel on

võõrandatavat maad selle riigi omandisse jätmise hetkel ajutise kasutuse lepingu

alusel kasutanud. Maareformi alusel maa ajutisse kasutusse andmise korral peab

maavanem märkima kasutamiseks antava maa piirid ja sõlmitud lepingu andmed

vastavasse Maa-ameti kaardirakendusse, mille kaudu saavad riigivara valitsejad

andmeid maa riigi omandisse jätmise hetkel kehtivate ajutise kasutamise

lepingute kohta. Kui selliseid andmeid kaardirakendusse kantud ei ole, võtab

õigustatud isikute väljaselgitamine aega. Seaduse muudatuse kiire jõustamine

51

võib tekitada olukorra, kus õigustatud isikud ei saa maa enampakkumisest teada

ega seega neile antud õigust kasutada.

3) Maad pole võimalik võõrandada kohe pärast selle riigi omandisse jätmist, sest

vajalikud toimingud võtavad aega, samuti pole riigil alati täpselt teada, kas riigi

omandisse jäetud maad soovitakse võõrandada. Eelisõiguse andmine isikule, kes

kasutas maad mitu aastat enne maa võõrandamist ja kellel vahepealsel

ajavahemikul ei olnud selle maa kasutamise õigust (RVSe alusel sõlmitud

rendilepingut), ei ole põhjendatud, kuna nii palju varem maale tehtud kulutused

ei avalda üldjuhul enam maa väärtusele mõju. Tehakse ettepanek kaaluda maa

ajutise kasutaja eelisõiguse kehtivusele seada ajaline piirang.

Komisjoni liikmed leidsid, et eelisõiguse andmine ajutisele kasutajale, kes kasutas

vähemalt kahte kolmandikku maast ei ole põhjendatud. Kui maale on sõlmitud nt kaks

ajutise kasutamise lepingut, siis sellise piirangu puhul ei olegi võimalik mõlemal

eelisõigust omandada. Kolmanda ettepaneku juures nähti ohtu selles, et kui riik venitab

riigi omandisse jäetud maa võõrandamisega, siis võib isiku eelisõigus lõppeda riigi süül.

22. novembril 2010 maaelukomisjoni istungil võeti Kalev Kotkase ettepanekul RVSe

§ 66 täiendamise seaduse eelnõu Riigikogu täiskogu 9. töönädala päevakorrast välja,

kuna ajutise kasutaja eelisostuõiguse regulatsioon vajab see täpsustamist. Vastavalt

korraldustele tuli leida lahendus, et põllumajandusmaa ei jääks maa riigi omandisse

jätmise ja võõrandamise vahelisel ajal hooldamata. Maa-ameti juriidilise osakonna

juhataja Eve Rohtmets lisas, et ka Maa-amet on otsinud võimalusi maa riigi omandisse

jätmise ja võõrandamise protsessi lühendamiseks. Maa-amet ei toeta ideed, et sellel

ajavahemikul sõlmitaks antud maale uusi ajutisi lepinguid. Marika Kairjak täiendas, et

ka põllumajandusministeerium ei poolda uute ajutiste lepingute sõlmimist.

Vabariigi Valitsuselt küsiti arvamust 21.10.2010 RVSe § 66 täiendamise seaduse eelnõu

kohta. Põllumajandusministeerium edastas Vabariigi Valitsuse seisukoha 24.11.2010

kirjaga 4.1-1/10362-1. Selgus, et Vabariigi Valitsus ei toetanud maaelukomisjoni poolt

algatatud eelnõud. Seda põhjusel, et tol hetkel kehtivad RVSe asjakohased sätted ei

määratlenud ajavahemikku, millal riigi omandisse jäetud põllumajandusmaa

võõrandamisprotsess algab. Sellisel juhul võib jääda see kinnisasi kuni uue omaniku

52

selgumiseni aastateks hooldamata. Põllumajandusmaa pikaks perioodiks kasutamata

jätmine toob kaasa aga riigivara väärtuse languse. Lisaks ei olnud eelnõu käsitlenud

probleemi, kui neid ajutisi kasutaja on rohkem kui üks. Vabariigi Valitsuse arvates

polnud otstarbekas seda maaüksus nende vahel osadeks jagama, vaid tuleks määratleda,

kellel on teiste ees eelisõigus omandada maaüksus avalikul enampakkumisel.

Vabariigi Valitsus tegi ülesandeks põllumajandusministrile koostöös rahandusministri,

keskkonnaministri ja justiitsministriga välja töötada ettepanekud maa ajutise kasutamise

lepingu alusel endist reformimata ja nüüd riigi omandis olevat põllumajandusmaad

kasutanud isikutele maa kasutamise lepingu pikendamise võimaldamise küsimuse

lahendamiseks.

Teise kirjaga toetas Vabariigi Valitsus, aga toetas seda RVSe täiendamise seaduse

eelnõud ja tegi järgnevad ettepanekud muudatusteks:

1) RVSe sisse viia muudatused, mille kohaselt tekib ajutisel kasutajal, kes osales

riigivara kasutusse andmise või võõrandamise enampakkumisel, kuid ei

osutunud võitjaks, õigus saada kasutusse või omandada kinnisasi

enampakkumisel kujunenud hinnaga.

2) punktis 1 nimetatud õigus antakse isikule, kes kasutas ajutise kasutamise lepingu

alusel enam kui ½ maaüksusest maa riigi omandisse jätmise ajal.

3) kuna Vabariigi Valitsuse 6. juuni 2007. a määruse nr 169 ““Maareformi

seaduse“ § 31 lõikes 2 nimetatud maa ajutiseks kasutamiseks andmise kord“

määruse § 6 lõige 2 sätestab maa ajutise kasutamise lepingute lõppemise

tähtpäevaks 31. detsembri 2014. a, siis tuleb konkreetse tähtajaga seotud või

ajaliselt piiratud üleminekuprotsessi reguleerivad sätted paigutada

riigivaraseaduse rakendussätete hulka.

Järgmisel komisjoni istungil 7.12.2010 Helir-Valdor Seeder tutvustas Vabariigi

Valitsuse ja Põllumajandusministeeriumi ettepanekuid eelnõu muutmiseks. Need

muudatused kirjas on eelnevas loetelus. Kalev Kotkas juhtis tähelepanu ministeeriumi

varasemale arvamusele, mis heitis maaelukomisjoni algatatud eelnõule ette, et selles

puudub regulatsioon, mis tagaks maatulundusmaa sihipärase kasutamise riigi omandisse

jätmise ja võõrandamise või rendile andmise vahelisel ajal. Komisjonile edastatud

53

ministeeriumi ettepanekud seda probleemi ei lahenda. Maa-amet on väljendanud

valmisolekut omalt poolt protsessi võimalikult kiirendada ning teha vajalikud toimingud

kuue kuu jooksul.

Arvesse võttes kõiki esitatud ettepanekuid esitas maaelukomisjon Riigikogu täiskogule

eelnõu teisele lugemisele. Täielikult arvestati nii eelnõu pealkirja kui ka eelnõu teksti

muutmist. Pealkirjaks sai RVSe täiendamise seadus. Täienduste näol on tegemist

sisuliselt üleminekusätetega MRSe ja RVSe vahel, täiendatakse RVS §105

(omandireform). Nii eelnõu teisel kui ka kolmandal lugemisel ei olnud ühtegi

lisaküsimust ega peetud läbirääkimisi. Eelnõu võeti vastu 89 poolthääli, vastuhääli ega

erapooletuid ei olnud.

Maa ajutise kasutaja eelisostuõiguse seadusesätte eelnõu menetluses keskenduti

peamiselt sellele, kuidas oleks tehniliselt kõige õigem seda regulatsiooni seadusesse

kirjutada: Autoti arvates oleks pidanud tähelepanu pöörama eelisõiguse vajalikkusele ja

otstarbekusele riigivara võõrandamisel. Eelkõige arvestades asjaolu, et reformimata maa

peaks olema kõigile olema võrdsetel tingimustel omandatav. Enampakkumise vormiks

on valitud Eestis avalik kirjalik enampakkumine, mille üheks omaduseks on see, et kõik

osalejad saavad teha võrdsetel tingimustel pakkumisi.

54

4. Arutelu

Võrreldes piirinaabrite eelisostuõigust ajutise kasutaja eelisostuõigusega on võimalik

öelda, et nende eelnõude menetlused on väga erinevad. Piirinaabrite eelisostuõigus tõi

esile rohkem selliseid küsimusi, mis tõstatasid üles selle seadusesätte otstarbekuse.

Ajutise kasutaja eelisostuõiguse menetluse käigus tehti muudatusettepanekuid, mis

puudutasid eelkõige seadusesätte tehnilist poolt, s.t kuidas õigesti sõnastada, et ei tekiks

kitsaskohti tõlgendamisel.

Piirinaabrite avalduste põhjal tehtud statistiline analüüs andis informatsiooni, millega

saab järeldada, kas eelisostuõiguse sätestamine RVSes oli otstarbekas või mitte. Sellest

hetkest alates, kui piirinaabrite eelisõigus omandada riigimaad avalikul

enampakkumisel jõustus, esitati 339 avaldust piirinaabrite poolt. Edasimüüdud

kinnisasjade arv on 89. Seega edasimüügiprotsent kahe aasta peale on 27,7, millest saab

järeldada, et seadusesäte ei täida osaliselt oma esialgset eesmärki. Välja tuues esimese

aasta edasimüügiprotsendi, mis on 32,5, siis saab öelda, et üks kolmandik tehingutest ei

ole tehtud eesmärgil moodustada ühtseid metsamassiive. 2010. aasta

edasimüügitehingute arv on väiksem, seda arvatavasti sellepärast, et analüüsitakse ainult

need tehingud, mille menetlus on lõppenud. Seega tegelikkuses võib see protsent olla

suurem.

Järeldada saab ka edasimüügikiiruse põhjal, et piirinaabril oli enne enampakkumisel

osalemist soov ostetav maatükk edasi müüa. Samal päeval, kui tehing toimus riigiga,

toimus ka tehing kolmanda isikuga ehk tegeliku maa soovijaga 28% edasimüüdud

tehingutest. Väga suur osa (29%) tehingutest toimus ühe kuu jooksul pärast lepingu

sõlmimist riigiga. Siia juurde saab arvata ka tehingud (21%), mis toimusid üks kuni

kolm kuud pärast lepingu sõlmimist riigiga. Kolm kuud pärast lepingu sõlmimist on

ebatavaliselt kiire edasimüük. Sellisel juhul kohe kindlasti ei saa välistada õigustatud

55

isiku esialgset soovi see maatükk edasi müüa. Kokkuvõtvalt saab järeldada, et vähemalt

kolm neljandikku tehingutest, mis on edasi müüdud, on eelnevalt kokkulepitud

piirinaabri ja kolmanda isiku vahel.

Viimaseks piirinaabri eelisostuõiguse otstarbekuse indikaatoriks on tehingu hind. See, et

piirinaaber müüb just ostetud maa edasi sama hinnaga, mis kujunes enampakkumisel,

on kindlasti üks edasimüügisoovi näitajatest. Edasi on müüdud kahe aasta jooksul 61

maatükki sama hinnaga. Võttes arvesse seda, et kokku oli 89 tehingut, siis neist 61 sama

hinnaga müüdud maatükki on väga suur osakaal. Tavalises turusituatsioonis peaks

olema müüjal soov saada kasumit. Praeguses olukorras aga seda ei ole ja kui isegi on,

siis ametlikus tehinguregistris see ei kajastu. Müües sama hinnaga ja nii lühikese ajaga

praeguses turuolukorras hoonestamata maatulundusmaad peab olema eelnevalt tehtud

kokkulepe.

Empiiriline analüüs tõestab esitatud hüpoteesi, et sätestatud piirinaabri eelisostuõigus ei

ole olnud otstarbekas ega ei täida oma esialgset eesmärki. Ajutise kasutaja

eelisostuõiguse kohta ei saa hetkel veel täpselt öelda, kuna see on veel väga uus

seadusesäte. Analüüsides menetlusdokumente saab öelda, et õigustatud isikutel on

konkreetsem soov oma eelisõigust kasutada, sest nad on juba maakasutajad ning juba

panustanud oma aega ja ressursse sellesse maatükki. Paljudel ajutistel maakasutajatel on

pikaajalised kohustused Põllumajanduse Registrite ja Informatsiooni Ameti (PRIA) ees,

mistõttu neid huvitab edasine kasutamine ka pärast ostu-müügi lepingu sõlmimist.

Enampakkumise teooria kohaselt on korraldaja peamine eesmärk saada võimalikult

suurt kasumit. Tehinguid tehes riigivaraga peab valitseja juhinduma põhimõttest

suurendada kasu ja vältida kahju. Kehtivate regulatsioonide juures aga eelisõiguse

rakendamine riigivaraseaduses on selle põhimõtte vastu, kuna piirinaaber ei tee kõige

kõrgemat pakkumist. Ta ei tee seda eelkõige põhjusel, et tal on võimalus realiseerida

oma õigust olles mitte enampakkumise võitja. Kõige kõrgema pakkumise tegijal ei ole

samuti tahet teha sellist pakkumist, millega ta oleks kindel võitja. Põhjuseks on

eelnevalt tehtud kokkulepe müüdava vara piirinaabriga, mis tagab talle võimaluse saada

see vara enda omandisse.

56

Piirinaabri eelisostuõiguse otstarbekuse tõstmiseks tuleks rakendada arvates ikkagi

edasimüügipiirangut, nagu oli esialgselt seaduse eelnõu tekstis kirjas. Siinkohal

juhitakse tähelepanu sellele, et eelnõu tekstis oli kirjas järgnev: edasimüügipiirang

peaks kehtima kümme aastat, kuid abikaasal ja alanejatel sugulastel on ikka õigus seda

käsutada. Eelnõu menetluse käigus tehti ettepanek piirata ka abikaasa ja alanejate

sugulaste edasimüügi võimalust, mis on sobiv meetod kohese edasimüügi vältimiseks.

Edasimüügpiirangu pikkus aga ei peaks olema kümme aastat, vaid vähemalt viis. Kehtiv

seadus peaks ikkagi täitma oma eesmärki, milleks on ühtsete metsamassiivide

moodustamine ja ettevõtluse elavdamine. Seega kasutaksid seda eelisõigust isikud,

kellel on kindel soov maad omada ja kasutada. Piirangu kehtestamiseks oleks

põhjenduseks see, et eelisõigus tähendab teiste osalejate õiguste vähendamist, mistõttu

oleks täiesti mõistlik kehtestada piiranguid. Teine võimalus on muidugi see, et sellist

eelisõiguse vormi ei eksisteeriks, mis tagaks täielikult sellisel kujul spekulatsiooni

kadumise. Enampakkumisel tehakse erapooletuid pakkumisi ja maa omandab isik, kellel

on soovi seda sihtotstarbeliselt kasutada.

57

5. Kokkuvõte

Käesoleva töö eesmärgiks oli välja selgitada, kas riigivaraseaduses rakendatud

eelisostuõigus on täitnud oma eesmärki. Töö hüpotees oli sõnastatud järgnevalt:

eelisostuõiguse rakendamine riigivara võõrandamisel ei ole täitnud oma eesmärki.

Teoreetilises osas anti ülevaate taasiseseisvunud Eesti Vabariigi maaga seotud

poliitilistest seisukohtadest, kuidas on nende aastate jooksul maareformi käigus need

muutunud, millised on edasised suunad maareformi lõppemisel järele jäänud vabade

maade käsitlemisel ning millised on riigivara võõrandamise tulemused pärast

eelisõiguste kehtestamist riigivaraseaduses. Enampakkumise teooriat vaadeldes leiti

enampakkumise peamised eelised ehk miks see on parim viis riigivara müümiseks.

Riigivara võõrandamise menetluse ja enampakkumise korra kirjeldamisel anti ülevaate

sellest, kuidas toimub riigivara suunamine tsiviilkäibesse.

Magistritöös püstitatud hüpoteesi tõestamiseks analüüsiti empiirilises peatükis

piirinaabrite poolt esitatud taotlusi oma eelisõiguse realiseerimiseks ja vastavalt neile

siis edasimüümise tehinguid ning leiti, et piirinaabrite eelisostuõigus on ebaotstarbekas

hetkel kehtiva regulatsiooniga riigivaraseaduses. Maa ajutise kasutaja eelisostuõiguse

otstarbekuse analüüs hõlmas seaduse eelnõu menetlusdokumentide vaatlemist.

Olemasolev informatsioon ei ole piisav, et teha konkreetseid järeldusi, mistõttu saab

ajutise kasutaja eelisõiguse otstarbekust riigivaraseaduses uurida edaspidiselt. Lisaks

oleks võimailik uurida, kes on need kolmandad isikud, kellel on olnud tegelik soov

võõrandatavat vara omandada ning millised on omandatava maa kasutamise eesmärgid.

58

Viidatud allikad2009. aasta riigieelarve seadus. 2009. – eRT. [https://www.riigiteataja.ee/akt/13111066?

leiaKehtiv] (14.05.2011)2010. aasta riigieelarve seadus. 2010. – eRT. https://www.riigiteataja.ee/akt/13252314?

leiaKehtiv (14.05.2011)Bagdai, N., Tsolmon, R. 2009. Land Privatization Practices in Different Countries -

Lessons on Transparency. 7th FIG Working Regional Conference. Hanoi, 19.-22. okt. 2009. [www.fig.net/pub/vietnam/papers/ts02a/ts02a_bagdai_tsolmon_3645.pdf] (22.11.1009)

Dells, K. 2008. Management and Privatization of State-Owned Agricultural Land – Case Studies from Eastern Germany and Ukraine - lessons learned for countries in transition -. FIG/FAO/CNG International Seminar on State and Public Sector Land Management. Verona, 9.-10. sept. 2008.a [http://www.fig.net/commission7/verona_fao_2008/papers/09_sept/4_4_dells.pdf] (19.11.2009)

Hammond, F. N. 2009. Marginal Benefits of Land Policies in Ghana. - Journal of Property Research, 25(4), 343-362.

Ho, P., Spoor, M. 2006. Whose land? The political economy of land titling in transitional economies. - Land Use Policy, 23(4), 580-587.

Kapostins, E., Mierkalne, J. 2010 Further exploitation of land unclaimed in the process of land reform in latvia. – Baltic surveying 2010. Proceeding of the International Scientufic Methodical Conference. Land Management Department at the Lithuanian University of Agriculture. 92-97

Keskkonnaministeerium. 2009. Riigimaa müük kiireneb. [http://www.envir.ee/1103885] (30.10.2010)

Keskkonnaministeerium. 2010. Maa-ameti maamüügiga lisandus kasutusse üle 16 tuhande hektari maad. [http://www.envir.ee/1112179] (30.10.2010)

Keskkonnaministeeriumi valitsemisel oleva kinnisvara kasutamiseks andmise ja võõrandamise kord. 2010. – eRT. [https://www.riigiteataja.ee/akt/116122010023] (19.01.2011)

Käärt, U. 2009. Riik loodab maamüügiga teenida ligi miljard krooni. Eesti Päevaleht, 16. juuli 2009. [http://www.epl.ee/artikkel/473553] (30.10.2010)

Maareformi seadus. 1991. – eRT. [https://www.riigiteataja.ee/akt/993297 ] (12.02.2011)Omandireformi aluste seadus. 1991. – eRT. [https://www.riigiteataja.ee/akt/1032866]

(12.02.2011)

59

Ooi, J.T.L., Sirmans, C. F., Turnbull, G.K. 2006. Price Formation Under Small Numbers Competition: Evidence from Land Auctions in Singapore. – Real Estate Economics, 34 (1), 51-76.

Quan, C. D. 1994. Real estate auctions: A survey of theory and practice. – The Journal of Real Estate Finance and Economics, 9(1), 23-49.

Riigivaraseadus. 2010. – eRT. [https://www.riigiteataja.ee/akt/105012011018] (19.02.2011)

Virma, F. 2004. Maasuhted, maakasutus ja maakorraldus Eestis. Tartu: OÜ Halo Kirjastus. 339 lk

Võlaõigusseadus. 2002. – eRT. [https://www.riigiteataja.ee/akt/961235] (19.02.2011)

Lisaks viidatud kirjandusele on käesolevas töös kasutatud järgmisi materjale:

IX Riigikogu Stenogramm VI Istungijärk. 2009. Riigikogu [http://www.riigikogu.ee/?op=steno&stcommand=stenogramm&date=1256558700&pkpkaupa=1&paevakord=5016] (14.05.2011)

Avaliku kirjaliku enampakkumise kord. 2011. Maa-amet [www.maaamet.ee/docs/enampakkumised/kirjaliku_enampakkumise_kord_euro.rtf] (26.02.2011)

Keskkonnakomisjoni seletuskiri riigivaraseaduse täiendamise seaduse eelnõu (436 SE) teise lugemise teksti juurde. 2009. Keskkonnakomisjon [http://www.riigikogu.ee/?page=pub_file&op=emsplain&content_type=application/msword&u=20110322103751&file_id=608846&file_name=sk4362lug.doc&file_size=24064&mnsensk=436+SE&etapp=13.04.2009&fd=06.05.2009] (18.04.2011)

Riigi tegevus reformimata maaga. 2008. Riigikontroll. [http://www.google.ee/url?sa=t&source=web&cd=5&ved=0CDEQFjAE&url=http%3A%2F%2Fwww.environmental-auditing.org%2FPortals%2F0%2FAuditFiles%2FEst_f_est_unreformedLand.pdf&ei=KUHOTczOFseAOvfR8fgM&usg=AFQjCNHSsmbwZ9Ci2zp5AlYhqbjXrgHMlw] (14.05.2011)

Riigivaraseaduse ja riigilõivuseaduse muutmise seaduse seletuskiri.2009. Keskkonaministeerium [http://eoigus.just.ee/main#k2HMUqfB] (02.05.2011)

Riigivaraseaduse täiendamise seaduse eelnõu algteksti seletuskiri nr 840 SE I. 2010. Maaelukomisjon [http://riigikogu.ee/?page=pub_file&op=emsplain&content_type=application/msword&u=20110322110812&file_id=1192965&file_name=(843)%20Riigivaraseaduse%20%C2%A7%2066%20seletuskiri.doc&file_size=33792&mnsensk=840+SE&etapp=20.10.2010&fd=05.01.2011] (22.03.2011)

Seletuskiri riigivaraseaduse täiendamise seaduse eelnõu juurde. 2009. Keskkonnakomisjon [http://www.riigikogu.ee/?page=pub_file&op=emsplain&content_type=application/msword&u=20110501230206&file_id=556093&file_name=riigivara%20t%C3%A4iendamise%20seletuskiri%20(437).doc&file_size=28160&mnsensk=436+SE&etapp=26.02.2009&fd=13.04.2011] (18.04.2011)

60

61

Lisa 1. Kiri Elle Kaurile

Pr Elle KaurE-post: Elle.Kaur@riigikogu.ee 05.04.2011Nõunik-sekretariaadijuhatajaKeskkonnakomisjon

Ostueesõiguse rakendamise kohta riigivaraseaduses

Piirinaabrite ostueesõigus riigivara omandamisel sätestati riigivaraseaduses 17. mail

2009. aastal. Riigivaraseaduse täiendamise seaduse eelnõu nr 436 SE algatati

Keskkonnakomisjoni poolt 26. veebruaril 2009. aastal. Seoses magistritööga, mille

teemaks on „Eelisostuõiguse rakendamise otstarbekus riigivara võõrandamisel“, on

tekkinud mitmed küsimused ostueesõiguse esialgsete eesmärkide kohta, milliste

täpsustamine eelnõu kavandajate seisukohtade kontekstis oleks oluline läbiviidava

uuringu seisukohast lähtuvalt.

Eelpooltoodust tulenevalt palun Teie, kui eelnõu koostamise eest vastutatav ametniku

arvamust alljärgnevate küsimuste osas.

Millised olid esialgsed eesmärgid, mida pidi täitma piirinaabrite ostueesõigus riigivara

võõrandamisel?

Kuidas suhtuti üldiselt selle (osteesõiguse) rakendamisse riigivaraseaduses?

Kas seaduse menetlemise ja vastuvõtmise käigus ei oleks olnud võimalik seadusesse

sisse jätta kümne aastase edasimüümise piirangu mõistet?

Mis teie arvate, kas käesoleval hetkel see seadusesäte täidab oma esialgset eesmärki?

Millised oleksid teie ettepanekud, et seda seadusesätet saaks paremini tõlgendada ega

tekiks kitsaskohti?

Olen tänulik, kui leiate võimaluse anda oma seisukoht võimalikult kiiresti.

Lugupidamisega

Sandra Viilu,

62

Kinnisvara planeerimine eriala magistrand, Eesti Maaülikool

63

Lisa 2. Kiri Ülle Särgavale

Pr Ülle SärgavaE-post: Ylle.Sargava@riigikogu.ee 05.04.2011Nõunik-sekretariaadijuhatajaMaaelukomisjon

Eelisostuõiguse rakendamise kohta riigivaraseaduses

Riigimaa ajutise kasutaja eelisostuõigus riigivara omandamisel sätestati

riigivaraseaduses 15. jaanuaril 2011. aastal. Riigivaraseaduse täiendamise seaduse

eelnõu nr 840 SE algatati Maaelukomisjoni poolt 20. oktoobril 2010. aastal. Seoses

magistritööga, mille teemaks on „Eelisostuõiguse rakendamise otstarbekus riigivara

võõrandamisel“, on minul, kui töö koostajal tekkinud küsimused eelisostuõiguse

esialgsete eesmärkide kohta, milliste täpsustamine eelnõu kavandajate eseisukohtade

kontekstis oleks oluline läbiviidava uuringu seisukohast lähtuvalt.

Eelpooltoodust tulenevalt palun Teie, kui eelnõu koostamise eest vastutatav ametniku

arvamust alljärgnevate küsimuste osas.

Kui suur vajadus oli sellise sätte (eelisostuõiguse) rakendamiseks riigivaraseaduses?

Kas sätte tõlgendamisel tavapraktikas võib teie arvates olla kitsaskohti?

Kas ja milliseid probleeme näete teie selle sätte rakendamisel ning millised oleksid teie

ettepanekud nende kõrvaldamiseks?

Olen tänulik, kui leiate võimaluse anda oma seisukoht võimalikult kiiresti.

Lugupidamisega

Sandra Viilu,

Kinnisvara planeerimine eriala magistrand, Eesti Maaülikool

64

Lisa 3. Piirinaabrite poolt edasimüüdud kinnisasjad

Maakond Vald Küla AADRESSEP kuupäev

VÕ lepingu kuupäev

Avalduse kuupäev Katastritunnus S (h)

Hari-tav maa (h)

Metsa-maa (h)

Looduslik rohumaa (h)

Muu maa (h)

Pärnu Tori Muti Alevi 25.05.2009 18.06.2009 14.08.2009 80801:001:0269 4,63 4,55 0,08Saare Kärla Arandi Kure 28.05.2009 8.10.2009 30.07.2009 37301:004:0053 6,22 5,99 0,23Lääne Ridala Uneste Prossimetsa 8.09.2009 26.10.2009 15.03.2010 67401:012:0090 9,98 5,77 4,21Tartu Kambja Kullaga Lepamäe 28.09.2009 14.10.2009 3.12.2009 28203:004:0151 9,06 8,2 0,69 0,17Järva Türi Põikva Toomiku 5.10.2009 26.10.2009 10.11.2009 83604:002:0031 5,13 4,53 0,6 Järva Türi Põikva Lesta 5.10.2009 26.10.2009 26.11.2009 83604:002:0088 8,83 8,56 0,27Lääne-Viru Tapa Kuru Juku 5.10.2009 22.10.2009 18.11.2009 40002:002:0317 5,6 5,5 0,1Jõgeva Jõgeva Laiusevälja Põlluserva 6.10.2009 21.10.2009 1.12.2009 24804:001:3310 12,03 11,08 0,95Saare Leisi Roobaka Oksa 9.10.2009 27.10.2009 30.12.2009 40302:001:0066 10,95 10,19 0,24 0,52Saare Pihtla Kangrusselja Pärni 9.10.2009 4.11.2009 17.11.2009 59201:002:0213 2,76 2,58 0,18Saare Kaarma Hakjala Seenemetsa 12.10.2009 28.10.2009 9.12.2009 34801:001:0079 7,33 6,82 0,51Saare Leisi Nurme Jänese 13.10.2009 9.08.2010 21.09.2010 40301:003:0309 9,63 9,6 0,03Saare Leisi Nurme Osja 13.10.2009 9.08.2010 21.09.2010 40301:006:0249 10,84 10,84 Rapla Vigala Läti Merle 11.11.2009 28.12.2009 25.11.2009 88401:001:0237 7,03 6,73 0,3Saare Laimjala Jõe Paakspuu 11.11.2009 18.12.2009 16.11.2009 38601:003:0070 3,41 3,01 0,1 0,3Saare Pihtla Masa Ülase 12.11.2009 12.03.2010 18.11.2009 59201:002:0081 5,81 5,77 0,04Saare Pihtla Kõljala Kurvi 12.11.2009 12.03.2010 18.11.2009 59201:002:0127 7,18 7,05 0,13Saare Pihtla Masa Asunduse 12.11.2009 12.03.2010 18.11.2009 59201:002:0129 10,97 0,5 10,33 0,19Saare Pihtla Masa Kuuse 12.11.2009 12.03.2010 18.11.2009 59201:002:0141 9,96 9,95 0,01

65

Lisa 3 järg

Maakond Vald Küla AADRESSEP kuupäev

VÕ lepingu kuupäev

Avalduse kuupäev Katastritunnus S (h)

Hari-tav maa (h)

Metsa-maa (h)

Looduslik rohumaa (h)

Muu maa (h)

Saare Pihtla Masa Mustika 12.11.2009 12.03.2010 18.11.2009 59201:002:0142 10,36 10,32 0,04Saare Pihtla Masa Maasika 12.11.2009 12.03.2010 18.11.2009 59201:002:0148 8,29 8,18 0,11Saare Pihtla Masa Kullerkupu 12.11.2009 12.03.2010 18.11.2009 59201:002:0185 6,08 6,04 0,04Saare Pihtla Masa Lagendiku 12.11.2009 12.03.2010 18.11.2009 59201:002:0187 10,77 10,57 0,2Saare Pihtla Masa Pohla 12.11.2009 12.03.2010 18.11.2009 59201:002:0202 10,47 10,4 0,07Pärnu Häädemeeste Penu Raie 13.11.2009 15.12.2009 16.11.2009 21303:002:0684 4,89 3,38 0,75 0,76Jõgeva Jõgeva Väljaotsa Lehtsaare 13.11.2009 25.02.2010 17.11.2009 24802:006:0125 11,92 8,64 1,59 1,69Jõgeva Jõgeva Väljaotsa Hiie 13.11.2009 25.02.2010 17.11.2009 24802:006:0160 8,29 8,25 0,04Jõgeva Jõgeva Väljaotsa Suuremetsa 13.11.2009 25.02.2010 17.11.2009 24802:006:0188 13,85 12,28 1,05 0,52Jõgeva Jõgeva Väljaotsa Segametsa 13.11.2009 25.02.2010 17.11.2009 24802:006:0190 7,04 6,02 1,02Jõgeva Jõgeva Väljaotsa Tõnusoo 13.11.2009 25.02.2010 17.11.2009 24802:006:0195 9,13 9,07 0,06Jõgeva Jõgeva Väljaotsa Riisika 13.11.2009 25.02.2010 17.11.2009 24802:006:0199 6,51 6,16 0,35Jõgeva Jõgeva Väljaotsa Palmse 13.11.2009 25.02.2010 17.11.2009 24802:006:0233 10,54 9,31 0,88 0,35Jõgeva Jõgeva Väljaotsa Padise 13.11.2009 25.02.2010 17.11.2009 24802:006:0250 8,72 7,76 0,96Jõgeva Jõgeva Kurista Pehkla 13.11.2009 25.02.2010 17.11.2009 24802:006:0298 9,21 9,1 0,11Saare Kärla Kirikuküla Müüri 13.11.2009 25.01.2010 17.11.2009 37301:002:0311 4,48 4,38 0,1Ida-Viru Lohusuu Piilsi Nõmmevälja 13.11.2009 15.12.2009 23.11.2009 42002:001:0372 21,44 18,49 1,66 1,29

Jõgeva Torma Tähkvere Kastani 13.11.2009 16.03.201019.11.200923.11.2009 81001:002:0178 26,11 24,63 0,74 0,74

Jõgeva Torma Tähkvere Pilviku 13.11.2009 16.03.2010 20.11.2009 81001:002:0181 33,55 32,42 1,13Jõgeva Torma Reastvere Sambliku 13.11.2009 9.02.2010 18.11.2009 81001:001:0179 32,38 31,72 0,14 0,52

66

Lisa 3 järg

Maakond Vald Küla AADRESSEP kuupäev

VÕ lepingu kuupäev

Avalduse kuupäev Katastritunnus S (h)

Hari-tav maa (h)

Metsa-maa (h)

Looduslik rohumaa (h)

Muu maa (h)

Saare Kaarma Tõru Jurnametsa 19.11.2009 29.01.2010 19.11.2009 27001:001:0188 107,3 2,7 99,49 3 2,12Saare Leisi Parasmetsa Nina 19.11.2009 29.01.2010 20.11.2009 40301:003:0438 18,83 18,09 0,74Lääne Lihula Kunila Juta 20.11.2009 16.12.2009 30.11.2009 41101:004:0155 9,06 8,76 0,3Lääne Lihula Kunila Käosalu 20.11.2009 16.12.2009 30.11.2009 41101:004:0158 8,61 8,25 0,36Lääne Lihula Kunila Jaani 20.11.2009 16.12.2009 30.11.2009 41101:004:0160 7,8 7,4 0,4Lääne Lihula Kunila Kelleri 20.11.2009 16.12.2009 30.11.2009 41101:004:0170 5,26 5,05 0,21Lääne Lihula Kunila Karlsoni 20.11.2009 16.12.2009 30.11.2009 41101:004:0196 6,03 5,8 0,23Lääne Lihula Kunila Koba 20.11.2009 16.12.2009 30.11.2009 41101:004:0198 4,52 4,33 0,19Lääne Lihula Kunila Joosepi 20.11.2009 16.12.2009 30.11.2009 41101:004:0218 8,46 6,82 1,34 0,3Harju Padise Änglema Lepikutaga 27.11.2009 31.12.2009 2.12.2009 56201:001:0381 11,05 0,68 8,3 2,07Saare Valjala Väkra Tiidriku 14.12.2009 9.04.2010 16.12.2009 85801:002:0247 11,79 11,79 Saare Valjala Kõriska Pitsi 14.12.2009 9.04.2010 16.12.2009 85801:002:0249 8,45 8,41 0,04Saare Valjala Kõnnu Pedaka 14.12.2009 9.04.2010 17.12.2009 85801:001:0042 6,04 5,99 0,05Saare Kaarma Käku Männisalu 16.12.2009 10.02.2010 22.12.2009 27001:002:0029 12,39 11,82 0,57Saare Salme Länga Tappu 16.12.2009 11.02.2010 22.12.2009 72101:001:0051 0,87 0,87 Saare Salme Kaimri Nõo 16.12.2009 29.01.2010 20.12.2009 72101:002:0053 5,26 5,26 Saare Salme Kaimri Türnpuu 16.12.2009 29.01.2010 20.12.2009 72101:002:0054 9,08 9,08 Saare Salme Lõu Metsanurga 16.12.2009 29.01.2010 20.12.2009 72101:003:0023 6,87 6,87 Saare Salme Kaimri Kadariku 16.12.2009 28.01.2010 16.12.2009 72101:003:0030 2,67 2,57 0,1Saare Salme Rahuste Jänese 16.12.2009 1.02.2010 21.12.2009 72101:003:0061 3,67 3,54 0,13Saare Salme Rahuste Karu 16.12.2009 1.02.2010 21.12.2009 72101:003:0062 9,89 9,45 0,44

67

Lisa 3 järg

Maakond Vald Küla AADRESSEP kuupäev

VÕ lepingu kuupäev

Avalduse kuupäev Katastritunnus S (h)

Hari-tav maa (h)

Metsa-maa (h)

Looduslik rohumaa (h)

Muu maa (h)

Saare Leisi Purtsa Ronga 16.12.2009 8.02.2010 22.12.2009 40301:005:0208 10,95 10,03 0,35 0,57Saare Leisi Purtsa Haki 16.12.2009 8.02.2010 22.12.2009 40301:005:0209 10,46 8,81 1,65Saare Leisi Tiitsuotsa Paluka 16.12.2009 11.02.2010 21.12.2009 40301:007:0191 6,11 5,8 0,31Saare Kärla Käesla Kalda 17.12.2009 5.02.2010 19.12.2009 37301:004:0049 4,93 0,8 2,57 0,66 0,93Saare Torgu Lülle Kärema 21.12.2009 16.03.2010 31.12.2009 80701:003:0400 8,73 8,73 Saare Leisi Karja Jõgiste 27.01.2010 17.03.2010 4.02.2010 40301:006:0111 12,79 11,21 1,58Pärnu Tõstamaa Kavaru Pirso 19.02.2010 15.04.2010 2.03.2010 82603:004:0244 23,54 21,74 1,6 0,2Põlva Laheda Lahe Soomänni 31.03.2010 6.05.2010 5.04.2010 38501:003:0060 3,1 3,01 0,09Saare Torgu Kaunispe Luhta 31.03.2010 4.06.2010 9.04.2010 80701:001:0108 6,52 5,23 1,29Saare Torgu Tammuna Jääratsi 31.03.2010 8.06.2010 12.04.2010 80701:003:0449 3,84 3,84 Saare Torgu Lülle Kakumetsa 31.03.2010 20.05.2010 5.04.2010 80701:003:0397 5,12 4,91 0,21Võru Lasva Saaremaa Kunnalandu 27.05.2010 19.07.2010 8.06.2010 38902:004:0159 5,8 5,18 0,62Põlva Ahja Ibaste Pedastiku 27.05.2010 25.08.2010 7.06.2010 11701:002:0009 9,15 9,09 0,06Saare Torgu Lõupõllu Lõokese 1.06.2010 7.09.2010 10.06.2010 80701:002:0553 5,71 5,39 0,32Saare Orissaare Taaliku Sisaliku 1.06.2010 21.07.2010 9.06.2010 55001:002:0064 4,82 3,05 1,77Saare Torgu Kaavi Linnu 1.06.2010 1.10.2010 5.06.2010 80701:002:0551 5,3 4,87 0,29 0,14Viljandi Pärsti Savikoti Kolga 10.06.2010 31.08.2010 21.06.2010 62901:001:1350 11,55 11,36 0,19Viljandi Suure-Jaani Metsküla Kassikäpa 10.06.2010 31.08.2010 21.06.2010 87001:003:0420 4,1 4 0,1

68

Lisa 3 järg

Maakond Vald Küla AADRESSEP kuupäev

VÕ lepingu kuupäev

Avalduse kuupäev Katastritunnus S (h)

Hari-tav maa (h)

Metsa-maa (h)

Looduslik rohumaa (h)

Muu maa (h)

Viljandi Suure-Jaani Navesti Läätsiraua10.06.201

023.07.201

010.06.201

075902:001:0044 17,9 14,99 0,16 2,75

Viljandi Karksi Mäeküla Järve10.06.201

0 6.08.201016.06.201

060001:005:0014 9,31 9,17 0,14

Ida-Viru Iisaku Kauksi Ojaotsa10.06.201

023.07.201

018.06.201

022401:004:0349 7,31 6,04 1,06 0,21

Viljandi Kõo Unakvere Lepiku10.06.201

029.07.201

014.06.201

035701:004:0036 9,01 7,94 0,7 0,37

Jõgeva Torma Lilastvere Orava10.06.201

013.08.201

0

16.06.2010 17.06.2010

81003:001:0074 5,11 4,91 0,2

Pärnu Surju Ristiküla Paluka10.06.201

0 6.08.201016.06.201

075601:005:0259 6,22 6,11 0,11

Harju Kõue Uueveski Margusemetsa

14.06.2010

6.08.2010 21.06.2010 21.06.2010

36301:001:0346

9,94 9,9 0,04

Võru Antsla Antsu Järvesoo16.07.201

026.08.201

021.07.201

014301:002:0078 12,15 1,56 10,59

69

Tartu Rõngu Raigaste Liini27.07.201

017.08.201

029.07.201

069402:004:0039 7,1 1,2 4,8 1,15

Lääne Kullamaa Üdruma Üdruma 32 9.08.201010.09.201

0 9.08.201034202:002:0248 2,68 0,37 1,31 1

Harju Nissi Odulemma Koilunõmme21.09.201

026.10.201

028.09.201

051802:003:0537 39,77 38 0,3 1,47

70

71