地籍调查课程

主讲：陈群2012 年 2 月 22

日

目录一、宗地的的概念二、界址点、界址线三、宗地划分原则四、权属调查五、农村宅基地使用权登记发证具体

政策六、富阳市建设项目用地复核 验收地籍调查有关要求七、宗地图

一、宗地的概念 宗地是土地使用权人的权属界址范围内的地块。 通常，宗地主要依据用地权属来划分，一宗地为一个

权属单位；一宗地是一个权利人所拥有或使用的一个地块。 一个权利人拥有或使用不相连接的若干的几个地块时，

如道路阻隔、水系拦截等因素，宗地则需要划分为多个独立的单元宗地。当一个地块为两个以上权利人拥有或使用，而在实地又无法划分他们之间的界线，这种地块称为共用宗。

当一个权利人拥有或使用的地块跨越土地登记机关所辖的范围，即一个地块分属两个以上土地登记机关管辖时，应按行政辖区界线分别划宗。

宗地是土地登记的基本单元，是地籍的最小单元，也“ ”是地籍调查的基本单元。历史上曾称宗地为 丘 。

二、界址点、界址线（一）界址点—作为标记权属界线的特征点 界址点是指宗地权属界线的转折点，即拐点，它

是标定宗地权属界线的重要标志。 界址点被用于确定土地的权属、面积、位置与分

布范围的特定的点 界址点的位置设立与确定应由宗地相邻双方指界

人在现场共同指界认定；或根据征地红线图用地范围的坐标点转绘确定；或根据实际用地范围确定。

一宗地周围的界址点确定了，则其位置、形状、面积和权属界线也就确定了。

每一个界址点都应具有单独的三维坐标值，确定其在空间的几何位置和相应的地理位置。

界址点的平面坐标值采用 1980西安坐标系，利用地籍控制点起算数据（坐标、方位角）及实际观测数据 (角度、距离 ),按公式计算界址点的坐标。

在进行宗地权属调查时，确认的界址点要求填写《宗地界址点调查表》。

每宗地的界址点都应有相对的、统一的编号。首号从宗地的西北角编起，按顺时针方向编号，编号前

“面加 J”。 界址点在宗地图上是直径 0.8毫米加点园圈，用

红色表示。

（二）界址线 界址线是指宗地四周的权属界线，即界址点与界

址点之间连线构成的折线或曲线。 由界址点与界址线的闭合构成了宗地，确定了宗

地权属范围、使用范围。 在界址线范围内的土地经合法审批，受到权益的

保护。

三、宗地划分的原则 根据《中华人民共和国土地管理法》、《城镇地籍调查规程》有关规定，与《杭州市土地登记划宗及分摊方法若干规定》，土地使用权宗地划分定界可分为以下几类：

1 、宗地的划分基本原则主要依据用地权属界线来划分，一般用地为同一权属单位的，划分为一个宗地单

元 2 、凡被权属界址线所封闭的地块称为一宗地。一

个地块内由几个土地使用者共同使用而其间又难以划清权属界线的称为共用宗地。

3 、宗地权属界址线以合法的批准用地红线确定的范围划宗；或以合法的土地权属证明文件明确的用地范围来划宗；

办理集体土地使用项目的，严格按照批准的用地红线确定的范围划宗；

4 、原批准使用范围内的土地，现已用于市政道路、人行道（绿地）、公共通道等公共用地的，不应划入

宗地内； 5 、土地使用者使用的土地，含有二种土地所有权属性质的（国有、集体），应分别划分宗地；宗地内不准出现内包宗；

二种或二以上土地用途的同一个建设项目，原则上按混合宗划宗； 6 、企业通过划拨或出让取得的土地使用权按原批准的界线并结合现状划分宗地，其中带征的部分或规划部门要求建筑物或构筑物退让的，不能划入宗地。

7 、农村居民使用的宅基地应单独划分宗地，并应当严格按照一户只有拥有一处宅基地法律规定。宅基地的宗地界址以合法批准用地面积范围内的主体建筑占地为准，附房及房屋的前后空地不应划入该宅基地宗地内，但可在其宗地草图上标绘房屋与空地之间的分界线。

8 、住宅小区用地划分宗地原则⑴、以楼幢建筑面积分摊该建筑占地面积，并依此分别计算最小单元房屋的土地使用权分摊面积；连体建筑一般应统一计算土地使用权分摊面积；公寓住宅最小单元使用权面积为：建筑占地面积÷本楼幢建筑面积×最小单元房屋建筑面积＝最小单元房屋土地使用权分摊面积；排房、别墅住宅最小单元房屋的土地使用权面积为建筑占地面积＋其他独自使用在土地面积；叠排住宅最小单元的土地使用权面积为建筑占地面积按建筑面积公摊；

⑵、小区内独立的学校、幼儿园、物业管理房、网球场、游泳池等公共配套设施应单独划宗。⑶、小区内含别墅、公寓式住宅楼的，应将别墅、

住宅楼分别单独划宗。若小区内有部分楼为商住综合楼的，应单独划宗，确权时定为不同土地用途的共用宗。

9 、小区是封闭式的，剩余的土地面积（如区内道路、绿化地、休息场所等）另外划宗，按共用宗（只登记、不发证，属全体业主所有）确定。

10、历史沿用至今的，可参照原房地产权和历史资料，结合实际地物划宗；

11、线性工程辅助设施的服务区、收费站、管理房等使用土地可单独划宗；

12、借用、租用的土地不得划宗；

四、权属调查权属调查是指是对用地范围内土地权属单位的土

地权属来宗地面积、使用权性质、界址位置、四至、土地利用状况、并在现场标定宗地界址、位置及土地权利所及的位置、界址等情况的调查。权属调查又称为土地产权调查。土地权属调查是土地登记流程中的重要环节 ,也是

土地登记核心内容之一。

权属调查的主要内容：1 、土地权利人主体调查包括土地权利人的地址、用地单位名称、法人代

表、个人身份证明等调查2 、权属来源、权属状况调查通过调查核实占用宗地土地使用证、征用土地文

件、土地出让合同及他项权利的调查；宗地审批取得时间、使用年限的调查调查该土地的取得方式 (征用、划拨、出让、代征、

租赁等 )，3 、权属性质调查调查国有土地使用权和集体土地所有权及集体土

地建设用地使用权的调查。

4 、土地用途的调查 有否改变土地用途，是否严格按照土地审批用途

范围内使用土地；5 、土地坐落调查6 、权属界址调查与界址点测量7 、宗地四至范围和相邻关系的调查8 、宗地内建筑物、构筑物的调查9 、面积计算权属调查成果经土地使用者认定，可以为地籍测量、

权属审核和土地登记发证提供具有法律效力的文书凭证。界址调查是土地权属调查的关键，权属调查是土地勘测定界外业调查的核心。

五、农村宅基地使用权登记发证具体政策根据《关于进一步规范农村宅基地使用权登记有关

事项的通知》富土资发 [2011]39号的精神，农村宅基地使用权登记发证具体政策如下：（一）严格执行农村村民一户只能拥有一处宅基地

的法律规定。除下列情况外，农村村民申请第二宗宅基地使用权不予受理；

1 、因继承地上房屋； 2 、二处或二处以上宅基地的面积总和未超过政府

规定的宅基地标准；

（二）严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。（三）严格执行宅基地审批面积标准。宅基地登记

面积不得超过依法审批的面积，对宅基地超占面积的，根据房屋建造时间在办理宅基地登记时予以分类处理。

1 、 1982 年 2 月 13日以前的，至今未扩大用地面积的，可按实际使用面积进行登记；（《国务院关于发布〈村镇建房胜地管理条例〉的通知》以前）

2 、 1987 年 1 月 1 日《中华人民共和国土地管理法》实施以前，农村村民宅宅基地占用超过当时审批标准的，超过部分按规定处理后，可按实际使用面积登记发证；

3 、 1987 年 1 月 1 日《中华人民共和国土地管理法》实施以后，按审批面积进行登记；超出规定审批标准的，在记事栏注记待今后分户、拆迁、改建、翻建、重新规划建设时，按有关规定作出处理，再办理登记手续；

（四）其他规定1 、因规划、村庄道路建设需要、居住拥挤等原因

经批准增补的两处宅基地，其合计面积符合规定标准的予以使用权登记；超出部分不予登记。

2 、合法继承法的，仍在继续使用的，按规定标准面积登记；超出部分不予登记。

3 、经批准回乡落户的退休人员、军人、归国华侨等按排的宅基地按批准办理登记手续，超出部分不予登记。

4 、原为农村村民，后因种种原因转为城镇户口的，其宅基地仍在使用的，可办理登记手续；对超出部分不予登记。

5 、原已办理登记手续（未迁建、扩建、翻建）、或乡镇（街道）、村名改变的，有效文件证明未迁建、扩建、翻建的，按原登记发证面积补发、换发土地证。

6 、对拆除房屋的宅基地、外迁人员的原宅基，不再登记；已确定土地使用权的，应注销其土地登记，并由村集体收回其土地使用权。

（五）有下例情形的不予办理登记手续：

1 、有土地纠纷的；2 、权属不清的；3 、违法违规尚未处理完毕的；4 、已批准新的宅基地，原宅基地未拆、未退回的；5 、政策法规规定其他情形；

六、富阳市建设项目用地复核验收地籍调查有关要求

为进一步规范富阳市建设项目用地复核验收工作，加强土地产权管理和建设用地批后监管，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发 [2008]3号）、《浙江省人民政府关于切实推进节约集约利用土地的若干意见》（浙政发 [2008]3号）、《关于印发〈杭州市区建设项目用地复核验收规定〉的通知》（杭土资发 [2011]26号）的文件精神，结合本市实际情况得出以下要求：

“（一）、建设项目用地复核验收（以下简称 用地”复核验收 ），是指房地产项目，是指保障性住房项

目（包括廉租房、经济适用房、折迁安置房、农转居多层公寓、公共租赁房、危改房和人才专项房等），以及用地审批时明确可按最小产权单元分割销售转让的经营性用地项目（包括商品住宅、写字楼、商品用房等）竣工后，国土资源行政主管部门对建设用地单位依法用地和履行土地使用合同或用地批准文件进行检查核实的监督管理行为。除此以外的项目为非房地产项目（第 17条）。

（二）、 建设项目用地复核验收，是指建设项目竣工后，国土资源行政部门对建设用地单位依法用地和履行土地有偿使用合同或批准文件情况进行核查的监督管理行为。在规划竣工用地验收合格后，建设用地单位应按本

规定必须向市国土资源管理部门申请用地复核验收，未经验收的项目，市国土资源局将不予受理土地证换证或转让、抵押土地登记申请（第 2 条）。（三）、用地复核验收的申请人，应当为依法取得

土地使用权的建设用地单位（第 8 条）。

（四）、用地复核验收检查核实以下内容：1 、实际用地范围、土地面积、土地用途、建筑面

积、容积率等是否符合批准文件规定或土地有偿使用合同、划拨决定书的约定；

2 、实际开工、竣工时间是否符合土地有偿使用合同、划拨决定书的约定；

3 、土地有偿使用合同约定条款以及特别条款是否履行到位；

4 “ ”、 三类指标 （撤村建居留用地、开发性安置用地、拆复建用地指标）是否符合相关政策规定；

（五）建设项目用地复核验收的程序

地籍调查

申请验收

审核批准

核发通知书

归档

（六）、地籍调查 建设用地单位委托有土地测绘资质单位进行建设项目

的宗地地籍测绘调查，根据《城镇地籍调查规程》、《浙江省数字地籍调查技术规范》、《杭州市土地登记办法》、和《关于印发〈杭州市区建设项目用地复核验收规定〉的通知》（杭土资发 [2011]26号）和《浙江省数字地籍调查技术规范》等行政法规、技术规程规范的要求，依据合法的权属资料，展开以下权属调查和测绘工作：

收集资料（测绘单位）（征地红线图、宗地图复印件，和相关的权属来源资料）

实地测绘（测绘单位）（宗地界址点位置的确定、建筑物、筑建物测量、其他要素的测量）

面积计算（测绘单位）（宗地面积计算、建筑物占地面积、建筑面积计算、编制复核验收宗地图）

权属调查（国土资源部门）（调查土地权利人、权属性质、使用权类型、登记、终止日期）

资料综合整理（测绘单位）提交《建设用地项目复核验收调查勘测成果报告》

1 、收集资料 主要收集用地批准红线图、土地使用证和宗地图的复印件，作为测绘单位复核验收权属来源和地籍调查的依据；也作为提交《建设用地项目复核验收调查勘测成果报告》的附件。

2 、权属调查包括以下内容： 主要调查土地权利人、权属性质、使用权类型、土地使用证号、登记日期、终止日期、他项权利等内容。

3 、调查、核实有否改变土地使用用途；

4 、调查宗地的坐落有否改变、四至关系是否清楚，有否土地纠纷；并由委托方召集相邻单位实地指界，填写《建设项目复核验收界址点调查表》，由双方当事人签字、单位盖章方才有法律效力；

5 、调查规划红线图、宗地图、竣工复核验收图三者的界址点坐标是否吻合，用地范围与宗地图的界址线范围是否一致；

6 、调查用地复核验收宗地内：⑴建筑占地面积、建筑面积（容积率）是否与规划、发改审批一致；⑵建筑物有否移位，是否按总平面设计要求实施；⑶建筑层数有否增加与减少；⑷最小产权单元的建筑占地面积、建筑面积有否超出审批规定；

7 、填写《权属调（核）表》调查意见栏内要填写以下内容：⑴本宗地土地坐落、权属、用途、四至、界址情况；⑵原宗地面积与实测土地面积有否增加和减少，予以说明产生的原因是什么（如二者测量面积在误差许可范围之内的，则要说明宗地面积以原发证面积为准）；⑶建筑占地面积、建筑面积有否超出原审批面积或城建规划验收报告的面积；以上调查数据要形成详细的图件、表册等调查资料，为建设用地项目复核验收、核发证书提供技术性、可靠

性、准确性勘测成果工作报告。

（五）、建设项目复核验收宗地图建设项目复核验收宗地图参照技术标准《浙江省数字地籍调查技术规范》第十章第 78 条〈宗地图编制〉。纸张一般使用 A4纸，特殊也可用 A3纸；宗地图内的信息及其绘注要求均按规范执行；宗地图系采用 1980西安坐标系；比例尺 500-2000范围内，宜取整百位数；图件左下角要注明权属调查日期；图面要求清晰直观、线条清澈，注记注绘要求科学大方，与权属无关的其他注记可尽量删除，要不断提高宗地图的质量与水平；

六、宗地图依据《浙江省数字地籍调查技术规范》第十章第 78

条的规定，宗地图的编制按以下要求执行：（一）、图幅的幅面一般使用 A4 纸、 A3纸，特殊情况可适当放大。图面是竖的格式，和文本是同一格式，以便装订和

阅读（和农村数字地籍调查的宗地图一样的格式）；≥宗地图图廓四边距图纸边缘 2 厘米。

1 、本宗地信息及其绘注要求●本宗地界址点符号 0.8毫米圆圈（若相邻两宗地

≤界址点间距 1 毫米，可选其中一种，用小圆点替代0.8毫米圆圈）；

●本宗地界址点编号——黑体、 12K；红色（从宗地的西北角为起始编号， J1 、 J2…）；

●本宗地界址线——宽 0.3毫米实线；红色；●本宗地的单位名称——黑体、 12K、红色●本宗地地籍号（原宗地编号）——黑体、 12K、

红色；●本宗地的土地用途代码——黑体、 12K 、红色；

● ——本宗地的面积 单位为平方米，取一位小数，黑体、 12K；红色；

●本宗地分母为土地用途代码、分子为宗地号、后假分数为面积；红色；

●本宗地内部建（构）筑物——轮廓线 0.1毫米的实线；

●房屋的性质、门牌号、幢号注记——黑体、 12K； 房屋性质的注记依据规划要求统一放在建筑物的西北角；门牌号、幢号注记统一在建筑物的南侧；

●将宗地设置在宗地图的中央位置，宗地的单位名称、编号、用地代码设置宗地的中央（用地代码按数字小大自然按排列）；

●对变电所、厕所等特殊建筑物一定要测绘标注；

2 “ ”、 四至 信息及其绘注要求●绕本宗地周边的两相邻宗地或地类图斑的公共界线

——宽 0.2毫米的实线；●邻宗地地籍号或相邻图斑编号——黑体、 12K；●与本宗地相邻的宗地或地类图斑的名称—— 6 号宋

体；●与本宗地相邻的宗地只注记宗地号与宗地单位名称；单位名称在上，宗地编号在下（用地地类、面积不要

注记）；

3 、其他信息及绘注要求 ● “ ”图名 宗地图 —— 3 号宋体； ●图廓线——宽 0.3毫米实线； ●指北符号——黑白上指箭头； ●图示比例尺—— 4 号黑体；比例尺视宗地面积大小在 1 ： 200——1 ： 1000之间选取，宜取整百数如200 、 300 、 500 、 800等； ●权属调查日期、数字成图、坐标系（ 1980西安坐标系）、图式（浙江省地籍图图式）等位于图廓框外左下侧，一般为 6 号、宋体、黑体；

●调查员、测量员、绘图员、检查员位于图廓框外右下侧，一般为 6 号、黑体；

●制图单位名称位于图廓框西侧左下角，一般为 6 号、黑体；

●宗地图内可不注记高程点；地面结构也可省略； （与宗地图无关紧要的内容都可省略）●图根点、控制点要注记。●宗地图的图式参照《浙江省数字地籍调查技术规

范》；

4 、图例A3 、 A4分幅的宗地图不需要图例。 对大宗地可编制图例，图例侧重宗地内的主要内容

编制 图例，一般图例有以下几个：•宗地编号、用地代码、用地面积•界址线、界址点编号•房屋性质（砼、混、砖）•地下车库入口•绿化类•变电所•围墙、栅栏等等

5 、复核验收宗地图的特殊要求 宗地内的建筑物拐点要测量坐标，在宗地图上无需界址点编号、用红线表示，但在楼幢调查表要有界址点。6 、图式 参照《浙江省数字地籍调查技术规范》的图式；7 、建筑物结构注记依据《浙江省数字地籍调查技术规范》如下；● 砼 是指 7 层以上的框架式结构大楼● 混 是指 2-6层钢筋混凝土为梁柱的砖混结构的房屋● 砖 是指 1-2层无钢筋混凝土为梁柱的砖砌的房屋

8 、土地分类按《浙江省数字地籍调查技术规范》要求，土地分类按

（ GB/T21010—2007）标准执行（二级分类法）。原土地使用用途复核验收要进行归类。地籍测量是调查和测定土地（宗地或地块）及其附着物

的界线、位置、面积、质量、权属和利用现状等基本情况及其几何形状的测绘工作，其对象是宗地，成果是地籍图。宗地测量是指以宗地为基本单位，对其位置、面积、权属界线、界址点、建筑物和构筑物、土地利用类型等为内容所进行的地籍测绘工作。最终获得宗地平面图、界址点坐标及面积等数据和资料。应该说地籍测量包含宗地测量，宗地测量是地籍测量第主要部分。