นวัตกรรมการพัฒนา ... 4/06 innovation 1.pdfนว...

นวตกรรมการพฒนาอสงหารมทรพย

นวตกรรมการออกแบบพนทนนทนาการ โครงการหมบานจดสรร

ทมประสทธภาพในเชงการใชงาน

Design Innovation of Recreation Area for Housing Development

Project with Functional Efficiencies

อครช อารมภวโรจน1 และ ดร. วมลสทธ หรยางกร2

Arkkarat Arumwirot1 and Vimolsiddhi Horayangkura, Ph.D.2

คณะสถาปตยกรรมศาสตรและการผงเมอง มหาวทยาลยธรรมศาสตร

E-mail: [email protected], [email protected]

บทคดยอ

กจกรรมนนทนาการกลายเปนทางออกหนงในการลดสภาวะความเครยดในสงคมปจจบน พนท

กจกรรมนนทนาการในโครงการหมบานจดสรรจงมความสำาคญตอผอยอาศยทจะชวยสงเสรมคณภาพ

ชวต ทงทางรางกายและจตใจใหกบบคคลได การวจยเชงปรมาณในรปแบบการสำารวจนไดมงเนน การ

ศกษาแนวทางการออกแบบและกำาหนดรปแบบของพนทนนทนาการทมประสทธภาพฯ โดยทำาการสำารวจ

ทางกายภาพพนท นนทนาการ ดำาเนนการเกบขอมลดวยแบบสอบถามจากผอย อาศย 360 คน

จากโครงการหมบานจดสรรจำานวน 3 โครงการในเขตพนทยานรตนาธเบศร จ. นนทบร วเคราะหขอมล

เชงพรรณาและสถตวเคราะหความสมพนธระหวางการออกแบบกบการใชงานและความพงพอใจ

ผลการวจย พบวา การออกแบบพนทนนทนาการทเหมาะสมมความสมพนธกบความพงพอใจกระตน

ใหเกดการใชงาน ซงความสมพนธดงกลาวมผลตอการตดสนใจซอบานในโครงการรวมดวย ทงนแตละ

ประเภทกจกรรมผใชงานมกใหความสำาคญกบปจจยดานการวางผงและออกแบบทแตกตางกนในแต

ละพนท ไดแก สวนสาธารณะใหความสำาคญกบปจจยเรองตำาแหนงทตงและขนาดของพนท ลานกจกรรม

ใหความสำาคญกบปจจยเรองรปแบบพนท และวสดทใชในการตกแตง ผลการวจยดงกลาวสามารถนำาไป

กำาหนดเปนแนวทางในการออกแบบพนทนนทนาการทตอบสนองตอการใชงานและประสทธภาพเชง

ธรกจไดอยางมนยสำาคญทางสถตทระดบ 0.05

Abstract

Recreation has become one of many solutions that can reduce the social stress caused

by various environmental issues. Therefore, recreational areas in housing projects are important

to residents as it can enhance the residents’ quality of life in term of physical and mental health.

The main objective of this quantitative research is to study the design principles and manage-

rial factors that promote the usage of recreation area to be more efficiently. The data collections

นวตกรรมการออกแบบพนทนนทนาการ โครงการหมบานจดสรรทมประสทธภาพในเชงการใชงานอครช อารมภวโรจน และ ดร. วมลสทธ หรยางกร284

1. บทนำา

ปจจบนความตองการทอยอาศย มแนว

โนมสงขน ตามการขยายตวของประชากรและ

การเตบโตทางธรกจทเปนปจจยเสรม รปแบบ

ของการกอสรางทอยอาศยไดพฒนากนอยางตอ

เนอง ทำาใหธ รกจดานอสงหารมทรพยมการ

แขงขนกนสง มผประกอบการทงทเปนมออาชพ

และมอสมครเลน พฒนาโครงการเพอรองรบ

ความตองการดงกลาว โดยรปแบบการพฒนาม

ความแตกตางกนออกไปในแตละโครงการ

กลมผบรโภคทมรปแบบการดำาเนนชวต

ทแตกตางกน ผประกอบการจงตองพจารณาถง

รปแบบการพฒนาในแตละโครงการท จะตอบ

สนองตอทศนคตและการอยอาศยของตวเอง

มากท ส ด โดยปจจบ นพฤตกรรมและความ

ตองการของผ บรโภคไดมการเปลยนแปลงไป

อยางมากในการตดสนใจซอสนคาหรอบรการ ซง

รวมไปถงโครงการหมบ านจดสรรตางๆ ดวย

แนวทางการพฒนาโครงการบานจดสรร จงตองม

การนำาเสนอหรอเนนการสรางจดขายเอกลกษณ

เพอเรยกความสนใจจากกลมเปาหมาย องค

ประกอบหลกๆ ในการเลอกท อย อาศยของ

กลมผบรโภค เชน ราคา รปรางหนาตาของบาน

หรอการออกแบบสวนประกอบตางๆ ชอเสยง

ของโครงการ วสดในการกอสราง เปนตน

พนท นนทนาการ พนท ส วนกลางเปน

อกหนงป จจยท ม อทธ พลในการตดสนใจซอ

ของผบรโภค ถงแมจะเปนปจจยเสรม แตพนท

นนทนาการกบการอยอาศยกมความสมพนธกน

อยางหลกเลยงไมได และเปนสงทสำาคญอยางยง

ตอการสงเสรมคณภาพชวตของผ อย อาศยใน

โครงการหรอชมชนนนๆ โดยในปจจบนกจกรรม

นนทนาการไดมการสงเสรมและใหความสำาคญใน

การเปนกจกรรมททงสงเสรมสขภาพ พฒนาการ

ทางดานรางกายของเดก การปรบตวใหเขากบ

กลมและสงคมของวยรน เปนการพฒนาบทบาท

were conducted by the physical observations and questionnaire surveys, of 360 residents in 3

housing projects located on Rattanatibet road in Nonthaburi Province. The content analysis

under architectural principles was undertaken as the main data analyzing method. The research

findings indicated that the proper design of recreation area correlated with the satisfaction of

the customers by encouraging the usage and had become the main deciding factor when

purchasing unit of a housing project. The emphasis of design for each recreational area varied

depending upon the activity and its usage, for example, The park area required a good location

and sizable area while a good design and materials used to decorate were important for play-

ground. These factors are significant to efficiently design recreational area in response to the

appropriate usage, since it could lead to the better satisfaction as well as to be one of the

deciding factor when purchasing a unit of a housing project.

คำาสำาคญ (Keywords): นวตกรรมการออกแบบ (Design Innovation), พนทนนทนาการ (Recreation

Area), โครงการหมบานจดสรร (Housing Development Project), ประสทธภาพในเชงการใชงาน (Func-

tional Efficiencies)

โครงการประชมวชาการ ประจำาป 2556 Built Environment Research Associates Associates Conference, BERAC 4, 2013

285

ของการเปนพลเมองด ไมเหนแกตว ชวยเหลอ

สงคมสวนรวมเปนสำาคญ สงผลใหสงคมอบอน

และเพมพนคณภาพชวต (สำานกงานพฒนาการ

กฬา และนนทนาการ กระทรวงการทองเทยวและ

กฬา) โดยความหมายของกจกรรมนนทนาการ

กครอบคลมเกอบทกประเภทของกจกรรมไมวา

จะเปนกจกรรมในรม กจกรรมกลางแจง ทพฒนา

ทงทางรางกาย จตใจและสมอง ถอวาเปนกจกรรม

นนทนาการทงสน

ทงนการจดสรรทดนเพอทำาเปนโครงการ

หมบ านจดสรรถกกำาหนดใหเตรยมพนท ไวไม

นอยกวารอยละ 5 ของพนทขาย เพอจดทำาเปน

สวนสาธารณะ สนามเดกเลนและหรอสนามกฬา

โดยพนทดงกลาวถอไดวาลกบานทงหมดภายใน

โครงการเปนเจาของรวมกน ทงน การดแลรกษา

หรอกำาหนดมาตรการบำารงรกษาอาจบรหารโดย

คณะกรรมการหมบาน หรอบรษทบรหารโครงการ

การกำาหนดพนทนนทนาการ หรอออกแบบ

พนท เพอรองรบกจกรรมนนทนาการถอเปน

ตนทน อยางหนงของการพฒนาโครงการหมบาน

จดสรรทผประกอบการตองลงทน ทเพอนอกจาก

จะใหถ กตองตามกฎหมายแลว ยงเปนองค

ประกอบทสำาคญในการเปนจดขายทสำาคญของ

โครงการ แตจากการตงขอสงเกตเบองตน พบวา

หมบ านจดสรรหลายโครงการยงไมใหความ

สำาคญของการออกแบบพนทนนทนาการในมต

ของกจกรรมทสมพนธกบการใชงานจรงและการ

บรหารจดการ ทำาใหพบวาหลายโครงการทภาย

หลงจากมการเขาอยจรงและผานการบรหาร

จดการในชวงระยะเวลาหนง พนทนนทนาการดง

กลาวไมตอบสนองตอการใชงานและขาดการ

บำารงดแลทดพอ ทำาใหประสทธภาพของพนท

ลดลง สงผลใหพนท ดงกลาวกลายเปนภาระ

มากกวาจะเปนประโยชนตอชมชน เนองจากตอง

มการบำารงดแลอย ตลอดเวลาในขณะท พนท

ไมไดถกใชงานอยางเตมประสทธภาพ เชน สระ

วายนำา สนามเดกเลน หองออกกำาลงกายหรอ

แมแตสวนสาธารณะ เปนตน

ทงน ผวจยไดกำาหนดการวจยโดยทำาการ

สำารวจทางกายภาพพนทนนทนาการ ดำาเนนการ

เกบขอมลดวยแบบสอบถามจากผ อย อาศย

360 คน จากโครงการหมบานจดสรร จำานวน 3

โครงการในเขตพนทยานรตนาธเบศร จ.นนทบร

วเคราะหขอมลเชงพรรณาและสถตวเคราะห

ความสมพนธระหวางการออกแบบกบการใช

งานและความพงพอใจ สามารถนำาไปกำาหนด

เปนแนวทางในการออกแบบพนทนนทนาการท

ตอบสนองตอการใชงาน

2. เนอความหลก

2.1 วตถประสงค

ศกษารวบรวมลกษณะทางกายภาพและ

แบบสอบถามผใชงาน หาความสมพนธของ

ตวแปรนำาไปสการกำาหนดแนวทางการออกแบบ

พนทกจกรรมนนทนาการ

2.2 แนวคดและทฤษฎทเกยวของ

ความตองการโดยพนฐานของมนษย

ทกคนตองการทอยอาศย ทมสภาพแวดลอมทด

นาอยอาศย สอดคลองกบวถชวตการดำารงชวต

ความรสกปลอดภย มนคง สภาพแวดลอมทาง

กายภาพและสงคมทด จตวทยาทเกยวของกบ

พฤตกรรมของผใชงานพนทนนทนาการ สำาหรบ

การกำาหนดโปรแกรมการออกแบบทเกยวของ

กบงานวจยนประกอบดวย การเลอกกจกรรม

นนทนาการและพฤตกรรมการใช – ไมใชพนท

นนทนาการสาธารณะ ซงเกยวของกบแรงจงใจ

รปแบบการจดพนท ความทรดโทรมของสถานท


ความปลอดภยรวมไปถง ดานการจดเกบคาใช

จายในการใชงานพนทดวย

ปจจยในการกำาหนดพนท น นทนาการ

เนองจากวาพนท นนทนาการภายในโครงการ

หมบานจดสรรเปนพนทสาธารณะแบบปดกลาว

คอ เปนพนททกำาหนดขนเพอผอยอาศยภาย

ในโครงการ ทำาใหปจจยบางอยางถกกำาหนดขน

เพอคดกรอง ตงแตกลมของลกคาหรอผเลอก

ซอบานโครงการตงแตเรมโครงการ ปจจยตางๆ

สามารถแบงออก ดงน

1) กลมผใชงาน ไดแก เพศ ประเภทของ

ผใชงาน รปแบบการดำาเนนชวต (lifestyle)

2) พนท กจกรรม ไดแก ตำาแหนงทตง

ขนาดของพนท อปกรณ/เครองเลน ภายในพนท

เครองอำานวยความสะดวกสำาหรบคนพการ การ

จดพนท ความปลอดภยทเกยวกบการจดพนท

การรกษาความปลอดภย ความสวยงามในการ

ออกแบบ วสดท ใชในการกอสรางและตกแตง

ระยะทางจากทพกอาศยถงพนท ความสะอาด

3) ทศนคตตอการใชพนท ไดแก ความถ

ในการใชงาน ความพงพอใจในการใชงาน คาใช

จายในการรวมใชกจกรรม ประเภทกจกรรมท

ตองการ

ดงนน จากแนวคด ทฤษฎทเกยวของและ

รวบรวมขอมล สามารถกำาหนดกรอบตวแปรใน

การวจยครงน

รปท 1 แสดงตวแปรในการวจย

จากรปท 1 แสดงใหเหนถงกรอบตวแปร

ในการวจยเชงสำารวจและเมอนำาขอมลทงสอง

ส วนมาวเคราะหข อม ลเชงพรรณาและสถต

วเคราะหความสมพนธระหวางการออกแบบ

กบการใชงานและความพงพอใจ นำาไปสการ

กำาหนดแนวทางการออกแบบพนทนนทนาการใน

โครงการหมบานจดสรร

2.3 วธวทยาการวจย

การวจยนเปนการวจยเชงปรมาณท ใช

เทคนคการเกบรวบรวมขอมลเชงสำารวจ จำานวน

3 โครงการโดยควบคมตวแปรใหมลกษณะใกล

เคยงกน ไดแก ประเภทโครงการบานเดยว ระดบ

ราคาบาน จำานวนบานภายในโครงการ ซงลกษณะ

ของโครงการในการวจยนจดอยในกลม โครงการ

ระดบกลางถงระดบบน ซงแสดงรายละเอยด

โครงการตามตารางท 1

ตารางท 1 แสดงโครงการในการสำารวจ

ลำาดบ ชอโครงการ ไร หนวย

1. มณรนทร 170 486

2. ลดดารมณ 114 460

3. มณฑนา 97 389

2.4 ผลการศกษา

จากการดำาเนนการสำารวจพนทโครงการ

จากโครงการหมบานจดสรร 3 โครงการ ดวย

แบบสอบถามและวเคราะหขอมลเชงพรรณาและ

สถตวเคราะหความสมพนธผลการวเคราะหสรป

ไดดงน

1) ในดานการใช พบวา ผอยอาศยใชถนน

ในโครงการมากทสด รองลงมาใชทางเดนเทา และ

มความถในการใชหองออกกำาลงกายนอยทสด

ตำาแหนงทตง

ขนาดของพนท

อปกรณ/เครองเลน ภายในพนท

เครองอำานวยความสะดวกสำาหรบคนพการ

การจดพนท

ความปลอดภยทเกยวกบการจดพนท

การรกษาความปลอดภย

ความสวยงามในการออกแบบ

วสดทใชในการกอสรางและตกแตง

ระยะทางจากทพกอาศยถงพนท

ความสะอาด

ความถในการใชงาน

ความพงพอใจ

ทศนตตอ

การออกแบบ

ความสมพนธตอ

การออกแบบ

แนวทางการออกแบบ

พนทนนทนาการ


287

2) ในดานความพงพอใจ พบวา ผอย

อาศยมความพงพอใจถนนในโครงการ สวน

สาธารณะ สระวายนำาและทางเดนเทามากทสด

และมความพงพอใจหองออกกำาลงกาย ลาน

กจกรรม และสนามเดกเลน นอยทสด

3) ว เคราะหความส มพ นธ ด านการ

ออกแบบ พบวา มความสมพนธกบความถใน

การใชงานและความพงพอใจอยางมนยยะความ

สำาคญทางสถตท 0.01 เมอมการออกแบบพนท

นนทนาการอยางเหมาะสม สามารถสงผลตอ

ความถในการใชงานและความพงพอใจ

2.5 การอภปรายและวเคราะหผลการศกษา

จากการศกษาและวเคราะหความสมพนธ

ตอปจจยในการออกแบบพนทนนทนาการ พบวา

ผ ใชงานใหความสำาคญแตปจจยท แตกตางกน

ในแตละพนท ตามตารางท 2

2.6 บทสรป

การศกษาเพ อก ำาหนดแนวทางการ

ออกแบบพนท น นทนาการโครงการหมบ าน

จดสรร นอกจากการสำารวจคณลกษณะทาง

กายภาพของพนทนนทนาการ ทมผลตอความถ

ในการใชงานและความพงพอใจของผอยอาศย

แลว การศกษาปจจยดานตนทนคากอสราง

สดสวนพนทขาย การกำาหนดราคาขาย รวมไปถง

นโยบายในการดำาเนนธรกจของแตละบรษทมา

เปนตวแปรในการศกษา กมความสำาคญในอนท

จะนำาองคความรทงหมดมากำาหนดเปนแนวทาง

การออกแบบอยางบรณาการ ทจะเปนประโยชน

ตอผอยอาศยภายในโครงการ ไดใชประโยชนและ

ประกอบกจกรรมอยางมประสทธภาพ รวมไปถง

ประโยชนตอผประกอบในการนำาแนวทางการ

กำาหนดกจกรรมและรปแบบของพนทนนทนาการ

ใหสอดคลองกบแผนและกลยทธทางการตลาด

ทจะสรางมลคาเพมใหกบโครงการในอนาคต

ตารางท 2 แสดงความสมพนธของปจจยในการออกแบบพนทนนทนาการ


กตตกรรมประกาศ

เนองจากบทความวจยนเปนผลสวนหนง

ของการศกษาวจย เรองนวตกรรมการออกแบบ

พนทน นทนาการโครงการหมบ านจดสรรท ม

ประสทธภาพในเชงธรกจและการใชงาน ผลการ

วจยครงนสำาเรจลลวงตามวตถประสงคท ตงไว

ดวยด ผวจยใครขอขอบคณ ศาสตราจารย ดร.

วมลสทธ หรยางกร ผ ชวยศาสตราจารย ดร.

พรพรรณ วระปรยากร และรองศาสตราจารย

นลบล คลองเวสสะ ทสละเวลาอนมคาของทาน

ในการชแนะแนวทางและใหคำาปรกษาในการวจย

ครงน

References

ณฐดนย ธตสวรรค. (2551). แนวทางการเลอกใช

วสดเพอตอบสนองความพงพอใจหลงการ

ใชงานและลดผลกระทบดานสง แวดลอมใน

พนทสวนกลางของโครงการบานจดสรรระดบ

กลาง.วทยานพนธสถาปตยกรรมศาสตรมหา-

บณฑต, คณะสถาปตยกรรมศาสตรและการ

ผงเมอง, มหาวทยาลยธรรมศาสตร.

สรยา หาญพานช. (2547). การศกษาเปรยบเทยบ

พฤตกรรมการใชสอยและทศนะคตของผอย

อาศยตอพนทนนทนาการของโครงการอาคาร

ชดศภาลย ปารคและโครงการฟลอราวลล

กรงเทพฯ.วทยานพนธสถาปตยกรรมศาสตร

มหาบณฑต, คณะสถาปตยกรรมศาสตร,

จฬาลงกรณมหาวทยาลย.

อนชต ศรกจ. (2551). รปแบบการดำาเนนชวต

และทศนคตท ม ต อการเล อกบานจดสรร

ประเภทบานเดยวและทาวนเฮาส. RMUTT

Global Business and Economics Review,

4(1), 59-76.

Cooper, C. M. & Francis, C. (1990). People

place: Design guidelines for urban open

space.New York: van Nostrand Reinhold.

Olson, B. A. (2010). Paper trails: The outdoor

recreation resource review commission

and the rationalization of recreational

resources. Geoforum, 41(3), 447-456.

ปจจยในการตดสนใจเชาพนทภายในศนยการคาของผประกอบการ

The Factors Affecting the Decisions to Rent Shopping Center Areas

of the Entrepreneurs

ณฐธนนท แมนทอง1 และ ดร. กองกณฑ โตชยวฒน2

Nattanon Maenthong1 and Kongkoon Tochaiwat, Ph.D.2



บทคดยอ

ปญหาทพบโดยสวนใหญของธรกจศนยการคาเกดจากผประกอบการรานคาเขามาเชาพนทของ

โครงการโดยทวไปจะตำากวารอยละ 80 ของพนทโครงการทจดเตรยมไว ผวจยจงสนใจศกษาถงปจจย

การตดสนใจเชาพนทของผประกอบการรานคายอยแตละประเภท โดยการศกษาขอมลจากแนวคดการ

ออกแบบพนทประกอบการภายในศนยการคา งานวจยทเกยวกบปจจยของรานคาเชา เพอกำาหนด

ตวแปรในการเกบขอมลดวยแบบสอบถาม จำานวน 255 ชด จากผประกอบการรานคายอย 10 ประเภท

ผลการวจย พบวา ปจจยทสำาคญทสดในการตดสนใจเชาพนทของผประกอบการรานคายอย คอ

ความเหมาะสมของคาเชาพนท คาบรการพนทสวนกลาง ตำาแหนงทตง จำานวนกลมลกคาเปาหมาย

สญญาเชา จำานวนประชากรผอยอาศยในพนทใกลศนยการคา รปแบบและบรรยากาศภายในศนยการคา

ผลการวจยนสามารถใชเปนขอมลในการกำาหนดแนวทางการพฒนาพนทเชาทเหมาะสมกบรานคาเชา

แตละประเภท

Abstract

The problem encountered by most developers is that only 80 percents of their rental

spaces are rented. The researcher was then interested to study the factors in making the

decisions to lease the spaces in stores, the different types of design concepts within the

areas of the shopping centers, and the other factors concerning the rental spaces in stores.

To collect the data, the researcher set up 255 questionnaires for ten retailers of different

categories. The results from this research showed that the most important factors in the

decision to lease retail spaces are suitability of rental fee, common area fee, location, quantity

of target population who live nearby the shopping center, and style concept design of the mall.

The results of this research can be used to determine the development guidelines of the

appropriate spaces for each rental store.

ปจจยในการตดสนใจเชาพนทภายในศนยการคาของผประกอบการณฐธนนท แมนทอง และ ดร. กองกณฑ โตชยวฒน 290

คำาสำาคญ (Keywords): ผประกอบการ (The Traders), ธรกจคาปลก (The Retailing), รานคายอย

(Lease the Spaces), ปจจยในการตดสนใจ (Decision Making Factor)

1. บทนำา

ภาพรวมการเตบโตของธรกจศนยการคา

ในป พ.ศ. 2554 นน เปนผลมาจากหลายปจจย

อาท การปรบราคาขนของสนคาทางการเกษตร

นโยบายประชานยม กระแสการปรบขนคา

แรงขนตำาและเงนเดอนขาราชการ ประกอบกบ

ผประกอบการทางธรกจเกอบทกกลมมการปรบ

ตวเพอสรางการเตบโตใหกบธรกจตนเองโดยเรง

ขยายสาขา ขยายตลาดไปยงตางจงหวด มการ

พฒนารปแบบรานคาใหมๆ มการนำาเครองมอ

ทางการตลาดมาใชอยางเขมขน ตลอดจนการ

มองไปถงการขยายฐานการตลาดไปยงภมภาค

อาเซยน เพอตอบสนองตอการเขาสประชาคม

เศรษฐกจอาเซยน ในป พ.ศ. 2558 ปจจยบวก

ดงกลาวเหลานคาดวาสงผลตอเนองมายง ป พ.ศ.

2555 และเปนปจจยสนบสนนหลกใหเศรษฐกจ

โดยรวมของประเทศในป พ.ศ. 2555 นเตบโต

อยางตอเนอง

โดยเฉพาะในยานธรกจสำาคญของกรงเทพ-

มหานคร (Central Business District) นน มการ

แขงขนของธรกจศนยการคาทคอนขางสงตาม

พนททมศกยภาพ อาท กลางเมอง ยานเศรษฐกจ

โดยผประกอบการ มการเรงปรบปรงศนยการคา

เดม มการขยายพนท และปรบปรงประเภทของ

รานคาและบรการใหมความแขงแกรงมากยงขน

ผประกอบการทไดเปรยบ คอ ผประกอบการทม

ประสบการณในการพฒนาและบรหารศนยการคา

ทความพรอมในเรองเงนทน มเครอขายรานคา

และมความยดหยนในการปรบเปลยนรานคาใหม

ใหความทนสมยอยเสมอ (เซนทรลพฒนา, 2554)

ทงน รายไดสวนใหญของผประกอบการ

ศนยการคานนมาจากการบรหารพนทเชาเปน

หลก ทำาใหปญหาของธรกจศนยการคาท พบ

โดยสวนใหญ เกดจากการทผประกอบการรานคา

ยอยม ทางเล อกในการสรรหาพ นท เชา ใน

ศนยการคาทมเพยบพรอมของสงอำานวยความ

สะดวกตาง ๆ อาทเชน รปแบบอาคารททนสมย

พนทสวนกลางและลานอเนกประสงคทครบครน

รวมถงสงอำานวยความสะดวกตาง ๆ ทำาใหศนย

การคาบางแหงขาดความพรอมดงกลาวทมผเชา

พนทภายในศนยการคาเพยงรอยละ 80 ของพนท

โครงการทจดเตรยมไว จงทำาใหเกดปญหาของผล

ตอบแทนในการลงทนของผประกอบการประเภท

ศนยการคา

ดวยเหตนจงทำาใหผวจยสนใจทจะศกษา

ปจจยตาง ๆ ทมอทธพลตอการเชาพนทของผ

ประกอบการรานคายอยเพอจะชวยใหผประกอบ

การศนยการคานำาขอมลเพอไปพฒนาพนทเชา

และสงอำานวยความสะดวกตางๆ เพอตอบสนอง

ความตองการของผประกอบการรานคายอย

2. ทฤษฎและงานวจยทเกยวของ

จากการทบทวนวรรณกรรมเบองตน พบ

วาปจจยทมผลประกอบการเลอกเชาพนทของ

รานคายอยสามารถแสดงรายละเอยด ดงตาราง

ท 1


291

ตารางท 1 แสดงองคประกอบในการเลอกพนทเชาของ

รานคายอยภายในศนยการคา

ปจจย

สมชาย

เพญศร

นกร

(2520)

มาลน

ศร

สวรรณ

(2542)

เออม

อนนต

ศาสตร

(2539)

กอ บชย

จรา

ธวฒน

(2545)

คาเชาพนท

คาพนทสวน

กลาง

ตำาแหนงทตง

รานคา

จำานวนกลม

ลกคา

สญญาเชา

พนท

บรรยากาศ

รปแบบ


จำานวน

ประชากร

ทจอดรถ

พนทแสดง

สนคา

หองนำา

พนทเกบสนคา

เวลาในการ

ขยายพนท

ในการศกษาแนวคด ทฤษฎ และงานวจยท

เกยวกบปจจยทมผลประกอบการเลอกเชาพนท

ของรานคายอย เพอใชเปนขอมลในการคดกรอง

ปจจยสำาหรบใชในการทำาแบบสอบถามผประกอบ

การรานคายอย โดยแสดงผลในตารางท 2

3. วตถประสงคการวจย

1. ศกษาปญหาในการตดสนใจเชาพนท

ของผประกอบการรานคายอยประเภทตาง ๆ ท

เชาพนทภายในศนยการคา

2. ศกษาแนวทางในการแกไขปญหาดาน

การจดแบงพนทเชาภายในศนยการคา

3. เสนอแนะแนวทางในการพฒนาพนท

เชาทสอดคลองการตดสนใจเชาของผประกอบ

การรานคา

4. ประโยชนทคาดวาจะไดรบ

1. ผ ประกอบการธ รก จ ศนยการคา

สามารถนำาผลการวจยไปเปนเครองมอในการ

บรหารพนทเชา

2. ผประกอบการรานคายอยสามารถนำา

ผลการวจยไปเปนเครองมอประกอยการตดสนใจ

ลงทนเชาพนทภายในศนยการคา

5. ระเบยบวธการวจย

การวจยครงนไดกำาหนดขอบเขต จากผ

ประกอบการร านคายอยท เชาพ นท ภายใน

ศนยการคาจำานวน 4 แหง ดงน 1) สยามดสคฟ

เวอร 2) สยามพารากอน 3) เอม บ เค จำากด

มหาชน 4) เซนทรลเวลด โดยศนยการคาทง 4

แหง มพนทอยในเขตธรกจสำาคญของกรงเทพ

มหานครชนใน พนทบรเวณสยามสแควร โดยม

สวนเชอมตอกบระบบขนสงมวลชนขนาดใหญ

(รถไฟฟามหานคร) และมการเชาพนท จาก

จฬาลงกรณมหาวทยาลย และสำานกงานทรพยสน

สวนพระมหากษตรย เพอปองกนปจจยภายนอก

ท อาจส งผลของการศกษาจงก ำาหนดพ นท

เปาหมายใหอยในพนทละแวกเดยวกน


โดยการวจยเชงปรมาณนใชเครองมอ

แบบสอบถามเพอทำาการสำารวจทศนคตของ

ผประกอบการรานคายอยภายในศนยการคาทง

4 แหง โดยการกำาหนดขนาดกลมตวอยาง ตาม

ตารางกำาหนดกลมตวอยางของ Taro Yamane

ทระดบความเชอมนรอยละ 95 ทระดบความ

คลาดเคลอนรอยละ 5 ไดขนาดกลมตวอยาง

ทงสน 255 ตวอยาง โดยใชวธทางสถตนอนพารา

เมตรก (Nonparametric Statistics) โดยผศกษา

ไมเปรยบเทยบคาเฉลยของตวแปรใด ๆ ระหวาง

ศนยการคาท ง 4 แหง และทำาการวเคราะห

ขอมลดานประเภทของรานคายอยดวยสถตเชง

พรรณนา ไดแก ความถ รอยละ สวนเบยงเบน

มาตรฐาน ขณะทขอมลปจจยดานความตองการ

ของผ ประกอบการรานคายอยท ม ผลตอการ

ตดสนใจเชาพนทภายในศนยการคาโดยการวด

ระดบความสำาคญ 5 ชวง

6. ผลการศกษา

ผลการวเคราะหความตองการพนทเชาท

สงผลใหผประกอบการรานคายอยเขามาเชาพนท

ภายในศนยการคา พบวา สวนสำาคญของปจจย

ในการเลอกพนทเชาของรานคายอย 13 องค

ประกอบ โดยเรยงระดบความสำาคญ ดงตารางท 2

ตารางท 2 แสดงความสำาคญของปจจยในการเลอกพนท

เชาของรานคายอย

ปจจย คาเฉลย

ระดบ

ความ

สำาคญ

ความเหมาะสมของคาเชาพนท 4.01 มาก

ความเหมาะสมของคาบรการ

พนทสวนกลาง

4.00 มาก

ตำาแหนงทตงของรานคา

(เหนไดชดเจน)

3.95 มาก

จำานวนกลมลกคาเปาหมายใน

พนทใกลศนยการคา

3.77 มาก

ความเหมาะสมของสญญาเชา

พนท

3.72 มาก

บรรยากาศภายในศนยการคา 3.57 มาก

รปแบบศนยการคา 3.53 มาก

จำานวนประชากรอย อาศยใน

พนท

3.42 มาก

จำานวนทจอดรถภายใน


2.98 ปาน

กลาง

พนทแสดงสนคาสำาหรบ

กจกรรมสงเสรมการขาย

2.90 ปาน

กลาง

หองนำาทมบรการลกคา 2.80 ปาน

กลาง

พนทเกบสนคาเพมเตม 2.68 ปาน

กลาง

ระยะเวลาการขยายพนทใน

อนาคต

2.62 ปาน

กลาง

ตารางท 2 สรปไดวา ปจจยทผเชาใหระดบ

ความสำาคญมากทสดในการเลอกพนทเชา คอ

1) คาเชาพนท 2) คาบรการพนทสวนกลาง 3)

ตำาแหนงท ตงของรานคาเชา 4) จำานวนกลม

ลกคาเปาหมาย 5) ระยะเวลาของสญญาเชา

6) บรรยากาศภายในศนยการคา 7) รปแบบ

ศนยการคา และ 8) จำานวนประชากรอยอาศยใน

พนท


293

ตารางท 3 แสดงรายละเอยดปจจยทผเชาใหความสำาคญ

ในการเชาพนทภายในศนยการคา

ปจจย

จำานวน

(คน)

รอยละ

ของ

ผตอบ

อตราคาเชา

พนท

1,001 - 1,200 บาท/ตร.ม. 79 30.98

801-1,000 บาท/ตร.ม. 60 23.53

1,201-1,500 บาท/ตร.ม. 48 18.82

501 - 800 บาท/ตร.ม. 45 17.65

ไมเกน 500 บาท/ตร.ม. 13 5.1

1,501-1,800 บาท/ตร.ม. 8 3.14

มากกวา1,800 บาท/ตร.ม. 2 0.78

อตราคา

บรการพนท

สวนกลาง

30-50 บาท/ตร.ม. 121 47.82

51-80 บาท/ตร.ม. 98 38.74

81-110 บาท/ตร.ม. 17 6.72

131-150 บาท/ตร.ม. 8 3.16

111-130 บาท/ตร.ม. 4 1.58

151-170 บาท/ตร.ม. 3 1.19

มากกวา 170 บาท/ตร.ม. 2 0.79

ตำาแหนง

ทตง

รานคายอย

ใกลบนไดเลอน 84 32.94

ใกลศนยอาหาร 59 23.14

ใกลลานกจกรรม 44 17.25

ใกลหองนำา 38 14.91

หนาทางเขาศนยอาหาร 30 11.76

อน ๆ 0 0

ระยะเวลา

ของสญญา

เชา

5 - 8 ป 110 43.14

8 ปขนไป 103 40.39

3 - 5 ป 39 15.29

1 - 3 ป 3 1.18

รปแบบของ


ทนสมย 163 63.92

เรยบงาย 43 16.86

ลำาสมย 37 14.51

ยอนยค 12 4.71

พนทเกบ

สนคา

ไมเกน 6 ตารางเมตร 104 40.78

7-9 ตารางเมตร 76 29.8

10-12 ตารางเมตร 48 18.82

มากกวา 12 ตารางเมตร 27 10.6

สงอำานวย

ความสะดวก

ทนงพกผอน 174 25.47

ลฟต 157 22.99

ตกดเงนสด 144 21.08

ลานกจกรรม 122 17.87

บนไดเลอน 78 11.42

โทรศพทสาธารณะ 7 1.03

อน ๆ 1 0.14

พนทจด

แสดงสนคา

โถงบนไดเลอน 131 51.57

ลานกจกรรมหนา


45 17.72

ดานหนาศนยการคา 42 16.54

ใกลประชาสมพนธ 36 14.17

ระยะเวลาใน

การขยาย

พนท

3 - 5 ป 137 53.94

5 - 8 ป 84 33.07

8 ปขนไป 20 7.87

1 - 3 ป 13 5.12

ตารางท 3 แสดงรายละเอยดปจจยทผเชา

ใหความสำาคญในการเชาพนทภายในศนยการคา

คอ คาเชาพนทควรอยท 1,001-1,200 บาทตอ

ตารางเมตร คาบรการพนทสวนกลาง 30-50 บาท

ตอตารางเมตร ตำาแหนงทผเชาใหความสำาคญ

ตองอยใกลบนไดเลอน ศนยอาหาร และสญญา

เชา รปแบบและบรรยากาศของศนยการคา และ

จำานวนประชากรอยอาศยในพนท

7. บทสรปและขอเสนอแนะ

จากผลการวเคราะหขอมลขางตน ไดขอ

สรปปจจยทมระดบความสำาคญมากในตารางท 2

และเมอทำาการสำารวจรายละเอยดปจจยทผเชา


ใหความสำาคญในการเชาพนทภายในศนยการคา

ในตารางท 3 สามารถอธบายปจจยในการตดสน

ใจเชาพนทภายในศนยการคาของผประกอบการ

รานคายอย โดยทำาการสรปผลการศกษาและ

ขอเสนอแนะแบงเปน 3 สวน ดงน

1. ปจจยในการตดสนใจเชาพนท ศนย

การคา จะตองใหความสำาคญกบการกำาหนดขนาด

พนทและตำาแหนงของรานคา โดยสวนประสมของ

ผเชาจะตองเลอกรานคาประเภทเดยวกนทมชอ

เสยงใกลเคยงกนเปนตวดงดดลกคา สวนการจด

วางพนทสวนกลางและสวนแสดงงานจะตองอย

ในตำาแหนงทลกคามองเหนไดสะดวก พนทนง

พกผอนตองสรางความผอนคลายใหกบลกคา

และสงอำานวยความสะดวกตาง ๆ เชน หองนำา

ลฟต บนไดเลอน ตองมองเหนไดสะดวก สวน

รปแบบและบรรยากาศของศนยการคาตอง

พฒนารปแบบใหทนสมยเพอตอบสนองกลม

ลกคาหลกของผประกอบการรานคายอย

2. ปจจยในการจดแบงพนท การจดวาง

กลมรานคายอยประเภทตาง ๆ ควรเลอกรานคา

ประเภทเดยวกนเพอสรางความเปนกลมกอน

และเปนการสรางพนทดงดดลกคา โดยพนททาง

เดนไมควรกวางเกน 4-6 เมตร สวนการจดวาง

พนทสวนกลาง ตองเปนพนท ทกวางขวางมอง

เหนไดชดเจน

3. ปจจยในการบรหารจดการ โดยการ

กำาหนดคาเชาจะขนอยกบจำานวนชนและขนาด

พนท ซงอตราคาเชาพนท ของรานคาท วไปอย

ระหวาง 1,001-1,200 บาทตอตารางเมตร โดย

ตำาแหนงทสามารถเพมอตราคาเชาได คอ บรเวณ

ใกลบนไดเลอนและศนยอาหาร คาบรการพนท

สวนกลางจะอยระหวาง 30-50 บาทตอตาราง

เมตร ซงในกรณศนยการคาสรางการบรการทดให

กบผเชา ศนยการคาสามารถเพมคาเชาพนทสวน

กลางขนไดอก สวนระยะเวลาของสญญาเชาท

เหมาะสมอยระหวาง 5-8 ป ซงเปนระยะเวลท

เหมาะสมกบการปรบปรงศนยการคาตอไป

References

กอบชย จราธวฒน. (2545). หลกเกณฑการเชา

พนท และการบรหารจดการ. กร งเทพฯ:

มหาวทยาลยธรรมศาสตร.

กจฐเชต ไกรวาส. (2528). อทธพลของศนย

การคาตอการเปลยนแปลงของเมองเชยงใหม.

กรงเทพฯ: จฬาลงกรณมหาวทยาลย.

บรษท เซนทรลพฒนา จำากด (มหาชน). (2554).

รายงานประจำาป2554. กรงเทพฯ: ผแตง.

มาลน ศรสวรรณ (2542). ความรเกยวกบการ

ออกแบบอาคารประเภทตางๆ. กรงเทพฯ:

มหาวทยาลยศลปากร.

เออม อนนตศาสตร. (2539). การออกแบบผง

บรเวณ. กรงเทพฯ: จฬาลงกรณมหาวทยาลย.

Yamane, T. (1967). Statistics: An introductory

analysis (2nd ed.). New York: Harper and

Row.

แนวทางพฒนาโครงการอาคารชดพกอาศยเพอผประกอบอาชพอสระ

ทมรายไดนอย

Guidelines for Developing Condominiums for Low-income Freelances

วษณ โฮมจมจง1 และ ดร. กองกณฑ โตชยวฒน2

Vishnu Homjumjung1 and Kongkoon Tochaiwat, Ph.D.2



บทคดยอ

ผประกอบอาชพอสระเปนหนงในผอยอาศยในโครงการอาคารชดพกอาศยทตองประสบปญหา

การใชอาคารทถอครองกรรมสทธรวมกบผอนหลายตอหลายหอง สบเนองมาจากพฤตกรรมในการใช

ชวตทแตกตางจากผอน ผวจยสนใจในการศกษาแนวทางการพฒนาอาคารชดพกอาศยของผบรโภคท

ประกอบอาชพอสระทมรายไดนอย เนนศกษาความตองการทางกายภาพพนฐานและการดำาเนนโครงการ

ในพนทกรงเทพมหานครและปรมณฑล 4 จงหวด ดวยแบบสอบถามจำานวน 100 ชด วเคราะหขอมล

ดวยสถตเชงพรรณา ผลการศกษา พบวา จากพฤตกรรมการใชชวตทประกอบอาชพในเวลาทไมแนนอน

และรายไดทไมคงท รปแบบทเหมาะสม ไดแก หองชดพกอาศยแบบ 1 หองนอน ขนาดพนทหอง 30-

40 ตารางเมตร ระดบราคาอยในชวง 1.5–2.5 ลานบาท โดยใหความสำาคญเรองของทำาเลทตงและการ

รกษาความปลอดภยมากทสด

Abstract

The residents who are freelances have difficulties in sharing public spaces in condo-

miniums due to different lifestyles. Since they typically have low income, they cannot afford their

own distinguished spaces to do business without disturbing their neighbors. Therefore, the

researcher was interested in the studying the crucial factors attracting low income freelances

to buy condominiums, focusing on their fundamental physical needs and the appropriate

project development process. A survey of 100 freelances in Bangkok and four provinces its

vicinity, were performed. The results indicated that, due to the uncertain working hours and

unstable incomes, the most suitable type of residency is the one-bedroom condominium with

30-40 square meters. The price range should be approximately 1.5-2.5 million baht. However,

the location and the provided security are the top-ranked factors.

คำาสำาคญ (Keywords): อสงหารมทรพย (Real Estate), อาคารชดพกอาศย (Condominium), อาชพ

อสระ (Freelance), ผทมรายไดนอย (Low-income People), พนทใชสอย (Usable Area)

แนวทางพฒนาโครงการอาคารชดพกอาศยเพอผประกอบอาชพอสระทมรายไดนอยวษณ โฮมจมจง และ ดร. กองกณฑ โตชยวฒน296

1. บทนำา

ในปจจบน ความตองการพนทอยอาศยได

เพมมากขนกวาในอดตทผานมาอยางเหนไดชด

โดยเฉพาะพนทในเขตเมองหลวงและปรมณฑล

ทดนทจะนำาไปพฒนาโครงการเกดการขาดแคลน

เปนผลใหนกพฒนาโครงการในปจจบนเลอกทจะ

พฒนาโครงการในแนวดงมากกวาโครงการในแนว

ราบในพนทเขตเมองหลวง (วทวส รงเรองผล,

2554) เปนผลสบเนองทำาใหอาคารชดพกอาศยได

รบความนยมในปจจบนและมโครงการเกดขนตอ

เนองอยางมากมาย ทำาเลทเปนทนยมคอโครงการ

ทมพนทใกลกบเสนรถไฟฟาสายตางๆ (อนชา

กลวสทธ, 2548) ทมการคมนาคมทสะดวกสบาย

สามารถทำาใหผอยอาศยสามารถเขาถงแหลงงาน

ไดงายรวดเร วและประหยดเวลาเดนทางใน

แตละวน

ตารางท 1 การเขาอยอาศยอาคารชดพกอาศยป พ.ศ.

2551-2554

การเขาอยอาศยอาคารชดพกอาศยป พ.ศ. 2551-2554

รายละเอยด 2551 2552 2553 2554

1. อาคารชดราคาถก (0.25-0.40 ลานบาท ณ สนป 2554)

จำานวนหนวย 5,857 5,300 5,855 5,867

2. อาคารชดราคาปานกลาง (1.1-2.50 ลานบาท ณ สนป

2554)

จำานวนหนวย 5,299 5,263 5,430 5,493

3. อาคารชดราคาแพง (3 ลานบาทขนไป ณ สนป 2554)

จำานวนหนวย 1,144 1,108 1,043 1,034

ทมา: ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย,

2555

จากการสำารวจขอมลในรอบ 5 ปทผานมา

ชวงของราคาอสงหารมทรพยประเภทอาคารชด

พกอาศยทเปนทนยมอยในชวงราคาของอาคาร

ชดพกอาศยราคาถกและราคาปานกลาง (0.25-

2.5ลานบาท) จะเหนไดวาชวงราคาทเปนทนยม

เปนราคาทผอยอาศยทมรายไดนอยถงปานกลาง

มความสามารถในการผอนชำาระ โดยไมกระทบ

ตอรายร บรายจายในแตละเดอนจนเก นไป

(ศนยวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย,

2555)

จากการทบทวนวรรณกรรมทมเนอหาใกล

เคยงกน พบวา งานวจยของอชยา หลอกจกล

(2550) เรอง “กระบวนการตดสนใจซออาคาร

ชดพกอาศยของผบรโภคในเขตดนแดง กรงเทพ-

มหานคร” มความใกลเคยงกบการงานวจยของ

ผวจยในเรองกลมตวอยางซงมความตองการท

อยอาศยประเภทอาคารชดพกอาศย ในขณะทม

รายไดตอเดอนนอย แตมไดจำากดประเภทอาชพ

ของกลมตวอยาง

ผประกอบอาชพอสระเปนอาชพหนงทอย

ในขายของผมรายไดนอยตลอดมา ผประกอบ

อาชพอสระตองประสบปญหาการอยอาศยใน

อาคารชดพกอาศยทตองใชรวมกบเจาของรวม

กรรมสทธอกหลายตอหลายหอง โดยถกมองวา

เปนตนเหตททำาใหเกดปญหาดานตางๆ สบเนอง

มาจากพฤตกรรมในการใชชวตทแตกตางจากคน

อาชพอน อาทเชน เวลาในการทำางานทเปนอสระ

ไมตรงตามเวลาทำางานของบคคลโดยทวไป การ

ดดแปลงพนทใชสอยภายในหองพกไปใชในการ

ทำางานของแตละสายอาชพหรอการเขาไปลกลำา

พนทสวนกลางมาใชอำานวยความสะดวกสวนตน

จากเหตผลขางตน ผวจยมแนวความคด

ในการศกษาแนวทางในการพฒนาโครงการ

อสงหารมทรพยประเภทอาคารชดพกอาศย โดย

ใชตองการพนฐานในทางกายภาพของผประกอบ

อาชพอสระ ทพกอาศยอยในกรงเทพมหานคร

และเขตปรมณฑล มาใชเปนตวแปรในการศกษา


297

วเคราะหเพอเปนแนวทางกำาหนดแนวทางการใช

พนททเหมาะสมขององคประกอบตางๆ ภายใน

พนทโครงการ ชวยใหพนททมขนาดจำากดตาม

สภาพของราคาท ผ ถ อครองกรรมสทธจายไป

สามารถนำาพนทมาใชไดอยางมประสทธภาพมาก

ทสด

1.1 นยามศพทเฉพาะผประกอบอาชพอสระ

ในการวจย

ผประกอบอาชพอสระ หมายถง บคคลท

ประกอบกจการสวนตวในการผลตสนคาหรอ

บรการท ถ กตองตามกฎหมายเปนอาชพของ

ตนเอง มความอสระในการกำาหนดรปแบบและ

วธการดำาเนนเปนของตวเองตามความเหมาะสม

ไมมเงนเดอนหรอรายไดทแนนอน ผลตอบแทน

ในการลงทนคอเงนกำาไรจากการลงทน โดยการ

วจยครงนกำาหนดใหกลมตวอยางทประกอบอาชพ

อสระมรายไดตอครวเรอนไมเกน 30,000 บาท

(ศนยสารสนเทศแหงชาต, 2555)

1.2 แนวคดทฤษฎพฤตกรรมผบรโภค

จ ากกา รทบทวนว ร รณกร รม เร อ ง

พฤตกรรมของผบรโภคของ ชนจตต แจงเจนกจ

(2548) ผวจยไดเลอกใชทฤษฎ 7O’s เปนแนวทาง

ในการศกษาการตดสนใจซอของผบรโภค โดยม

เนอหาดงตอไปน

1. O-Occupants เปนการกำาหนดเปา

หมายของโครงการอสงหารมทรพยและออกแบบ

กลยทธทางการตลาดทมความแตกตางในกลม

เปาหมายแตละกลม

2. O-Objects สงทผบรโภคตองการซอ

ในการออกแบบวางแผนกลยทธวางตำาแหนง

ผลตภณฑ จดขายทโดดเดนทบรษทพฒนาขนมา

จำาเปนตองเปนสงใหผบรโภคใหความสนใจ

3. O-Objectives วตถประสงคในการซอ

หรอเหตผลในการซอทอยอาศยเปนการศกษา

ปจจยทมอทธพลตอพฤตกรรมการซอทอยอาศย

4. O-Organization บทบาทของกลม

ตาง ๆ ทมอทธพลตอการตดสนใจซอ

5. O-Occasions โอกาสหรอชวงเวลา

ในการซอ

6. O-Outlet ชองทางหรอแหลงทผบรโภค

ตดสนใจซอ การเลอกทำาเลกเปนอกเรองทผวจย

ตองวเคราะหเพมเตม

7. O-Operations กระบวนการในการ

ตดสนใจ กระบวนการในการตดสนใจซอสนคา

ทมมลคาสง เปนสนคาทมความเกยวเนองกบ

ผบรโภคสง

2. เนอความหลก

2.1 วตถประสงคการวจย

การคนควาอสระครงน มงเนนการศกษา

แนวทางการพฒนาอาคารชดพกอาศยเพอผ

ประกอบอาชพอสระทมรายไดนอย ซงมวตถ

ประสงคศกษาคณสมบตของผประกอบอาชพ

อสระรายไดนอย ทมตอโครงการอาคารชดพก

อาศยและการดำาเนนการโครงการของผพฒนา

โครงการและศกษาความส มพ นธระหวาง

พฤตกรรมและความตองการทางกายภาพขน

พนฐานของผบรโภค ทมผลตอการดำาเนนการ

โครงการของผพฒนาโครงการ

2.2 ประโยชนทคาดวาจะไดรบ

ผพฒนาโครงการสามารถใชเปนขอมลใน

การสรางมาตรฐานทอยอาศยในรปแบบอาคาร

ชดพกอาศยทรองรบกำาลงซอของผมรายไดนอย

ใหมแนวโนมไปในทางทดยงขนและผออกแบบ

สามารถใชขอมลในการวจยนเปนขอมลประกอบ


การพฒนาโครงการประเภทอาคารชดพกอาศย

ในดานกายภาพขนพนฐานใหมความเหมาะสม

มากยงขน

2.3 ขอบเขตการศกษาการวจย

การวจยคร งน ศกษาข อม ลจากพ นท

กรงเทพมหานครและปรมณฑล คอ สมทรปราการ

นนทบร ปทมธาน และสมทรสาคร กลมตวอยาง

ทศกษา ไดแก กลมตวอยางผประกอบอาชพอสระ

รายไดนอยทมรายไดเฉลยตอครวเรอนประมาณ

800-1,000 บาทตอวนหรอโดยเฉลยแลวรายได

ตอครวเรอนไมเกน 30,000 บาทตอเดอน มความ

ตองการทอยอาศยในรปแบบอาคารชดพกอาศย

โดยการสมอยางแบบแบงชนภม (stratified sam-

pling) จำานวน 100 ตวอยางจากกลมลกคาทเขา

มาสอบถามขอมลโครงการอาคารชดพกอาศยท

เขาขายกลมตวอยางผประกอบอาชพอสระ โดย

การวจยครงนเปนการศกษาความตองการทอย

อาศยของผบรโภคในดานกายภาพเทานน

2.4 ระเบยบวธวจย

การวจยเชงปรมาณนดำาเนนการสำารวจ

โดยใชเครองมอสอบถาม ผวจยจะเกบรวบรวม

ขอมลจากกลมตวอยางทประกอบอาชพอสระทม

รายไดนอยในพนทททำาการศกษา ขนาดของกลม

ตวอยางคดจากสตรการคำานวนของ Taro Yamane

ทความเชอมนรอยละ 90 ความคาดเคลอนท

รอยละ 10 โดยแบบสอบถามเกยวของกบรป

ลกษณภายนอกของโครงการ พนทใชสอยภายใน

หองพก สงอำานวยความสะดวกและสาธารณปโภค

ขนพนฐานภายในโครงการและทำาการสมภาษณ

ผพฒนาโครงการในการดำาเนนการของโครงการ


ผลการวเคราะหความตองการดานรปแบบ

ของโครงการอาคารชดพกอาศยเพอผมรายได

อสระทมรายไดนอย พบรปแบบทเปนทตองการ

ของกลมตวอยาง แสดงในตารางท 1

ตารางท 2 แสดงจำานวนและรอยละของรปแบบโครงการ

อาคารชดพกอาศยเพอผมรายไดอสระทมรายไดนอย

รปแบบจำานวน

(คน)

รอยละ

ขนาดหอง

(ตารางเมตร)

นอ ยกวา 30 8 8.00

30-35 35 35.00*

35-40 45 45.00*

40 ขนไ ป 12 12.00

ประเภทหอง สตดโอ 8 8.00

1 หองนอน 55 55.00*

2 หองนอน 29 29.00

3 หองนอน 8 8.00

ระดบราคาขาย

(ลานบาท)

ตำากวา 1.00 9 9.00

1.00-1.50 21 21.00

1.50-2.00 29 29.00*

2.00-2.50 34 34.00*

2.50 ขนไป 7 7.00

ตารางท 2 สรปไดวาจากการสำารวจ

รปแบบโครงการอาคารชดพกอาศยทผมรายได

อสระทมรายไดนอยตองการเปนอาคารชดพก

อาศยขนาด 30-40 ตร.ม. ประเภท 1หองนอน

และระดบราคาอยท 1.50-2.50 ลานบาท


299

ผลการสำารวจความตองการทอยอาศยใน

พนท ศกษาบงบอกถงปจจยดานผลตภณฑท ม

ความสำาคญตอการตดสนใจดงตอไปน

ตารางท 3 แสดงระดบความสำาคญปจจยดานผลตภณฑ

ทมผลตอเลอกซออาคารชดพกอาศยของกลมตวอยาง

ปจจย คาเฉลย ระดบ

ความพอใจ

- ทำาเลทตงเขาถงได

สะดวก

4.33 สำาคญมาก

- การรกษาความ

ปลอดภยภายใน

โครงการ


- พนทหองชดพกอาศย 4.22 สำาคญมาก

- คณภาพวสดใน



- สงอำานวยความ

สะดวกภายในโครงการ

3.99 สำาคญ

ปานกลาง

- การบรการหลง

การขาย



- การบรหารสวนกลาง 3.87 สำาคญ


- รปลกษณภายนอก

ของโครงการ



จากตารางท 3 สรปเบองตนถงความ

พงพอใจของจากการสำารวจปจจยทางกายภาพ

ดานผลตภณฑทมผลตอการซอของกลมตวอยาง

พบวา ปจจยดานผลตภณฑทกลมตวอยางให

ความสำาคญมากทสด คอ ทำาเลทตงของโครงการ

ตามมาดวยระบบการรกษาความปลอดภยภายใน

โครงการทมประสทธภาพ พนทของชดพกอาศย

และคณภาพของวสดทใชในโครงการ สวนปจจย

ทมความสำาคญปานกลาง คอ สงอำานวยความ

สะดวกภายทอยภายในโครงการ เชน สวนสวน

กลาง หองออกกำาลงกาย หองสมด สระวายนำา

เปนตน การบรการหลงการขาย เชน การใหบรการ

ซอมแซม บาน เปนตน การบรหารสวนกลางและ

รปลกษณภายนอกของโครงการมาเปนอนดบ

ทายสด

ผลการสำารวจความตองการทอยอาศยใน

พนทศกษาบงบอกถงปจจยดานราคาทมความ

สำาคญตอการตดสนใจดงตอไปน

ตารางท 4 แสดงระดบความสำาคญปจจยดานราคาทมผล

ตอการเลอกซออาคารชดพกอาศยของกลมตวอยาง

ปจจยคาเฉลย ระดบ

ความพอใจ

- ราคาตำากวาโครงการอน

ในทำาเลเดยวกน



- จำานวนเงนดาวน 3.78 สำาคญ


- คาสวนกลางและเงน

กองทน



- คาธรรมเนยมตางๆ 3.49 สำาคญ


ตารางท 4 สรปเบองตนถงความพงพอใจ

ของจากการสำารวจปจจยทางกายภาพดาน

ราคาทมผลตอการซอของกลมตวอยาง พบวา

ทง 4 ปจจยอยในคาระดบความพอใจทมคาความ

สำาคญระดบปานกลาง คอ ราคาของหองชดพก

อาศยทตำากวาเมอเปรยบเทยบกบโครงการอนท

อยในทำาเลเดยวกน จำานวนเงนดาวน เงนคาสวน

กลางและเงนกองทนของโครงการและสดทายคอ

คาธรรมเนยมตาง ๆ

4. บทสรปผลและขอเสนอแนะ

จากการวจยสามารถว เคราะห เป น

แนวทางใหกบผพฒนาโครงการไดวา ควรตงราคา


ขายหองชดพกอาศยในโครงการท ระดบราคา

ประมาณ 1.5–2.5.ลานบาทซงเปนราคาหองพก

ทมแนวโนมวากลมตวอยางสามารถผอนชำาระ

ตอเดอนไดโดยไมกระทบตอคาใชจายในชวต

ประจำาวนในแตละเดอนมากนก ขนาดพนทหอง

ประมาณ 30–40 ตารางเมตร เปนขนาดหองท

เหมาะสมตอการอยอาศยและเอออำานวยในการ

ประกอบกจการหรอทำางานหลงเลกจากททำางาน

หลกและประเภทของหองเปนประเภท 1 หองนอน

กลมตวอยางใหความสำาคญในทำาเลทตง

โครงการทใกลกบสถานททำางานของตนเปนปจจย

ทใหความสำาคญมากทสดเปนหลก ตดถนนสาย

สำาคญทมระบบรถรบจางสาธารณะ เชน รถเมล

รถสองแถวหรอรถแทกซวงผาน หากอยใกลกบ

โครงการรถไฟฟาหรอโครงการรถไฟฟาในอนาคต

จะไดรบความสนใจจากกลมผบรโภคเปนพเศษ

ในเรองของราคา พบวา ตวแปรทเปน

ปจจยในการสำารวจกลมตวอยางลวนแตใหความ

สำาคญเทากนทงหมดทระดบความพอใจปานกลาง

เนองจากกลมตวอยางเรมใหความสำาคญในปจจย

ทางกายภาพมากอน มากกวาจำานวนเงนทเสยไป

กบโครงการ

References

ชนจตต แจงเจนกจ. (2548).IMC&CRMสำาหรบ

ธรกจอสงหารมทรพย. กรงเทพฯ: พมพการ

พมพ.

นชนาฏ. (2553). คำาจำากดความ“ผประกอบอาชพ

อสระ”.สบคนเมอ 12 มถนายน 2555, จาก

http://guru.thaibizcenter.com/articledetail.

asp?kid=7225

วสนต คงจนทร. (2554).ทำาเลทองและพนทเสยง

การลงทนอสงหารมทรพยประเทศไทย (พมพ

ครงท 2). กรงเทพฯ: อกษรสมพนธ.

วทวส รงเรองผล. (2554). การตลาดอสงหารม-

ทรพยยคใหม.กรงเทพฯ: ฐานการพมพ.

อนชา กลวสทธ.(2548). การลงทนในอสงหารม-

ทรพยอยางมออาชพ(พมพครงท8).

กรงเทพฯ: พมพดการพมพ.

อชยา หลอกจกล. (2550).กระบวนการตดสนใจ

ซออาคารชดพกอาศยของผ บรโภคในเขต

ดนแดง กรงเทพมหานคร. วทยานพนธ

ปรญญา มหาบณฑต, มหาวทยาลยเทคโนโลย

ราชมงคลธญบร.

ปจจยสวนประสมการตลาดทมผลตอการตดสนใจซออาคารชดในเขต

พนทศนยกลางธรกจของกรงเทพมหานครของประชากรในประเทศทเปน

สมาชกประชาคมเศรษฐกจอาเซยน

The Marketing Mix Factors Affecting the Decisions of the AEC

Member Countries to Buy Condominiums in Bangkok CBD

กฤษดา ฟงเกยรต1 และ ดร. กองกณฑ โตชยวฒน2

Krisdar Foongkiet1 and Kongkoon Tochaiwat, Ph.D.2


Email: [email protected], [email protected]

บทคดยอ

ประชาคมเศรษฐกจอาเซยน เปนขอตกลงทางการคาของกลมประเทศสมาชกในการเคลอนยาย

สนคา บรการ การลงทน และแรงงานอยางเสร ผประกอบการอาคารชดในประเทศไทยจงควรทำาการ

ตดสนใจลงทน วางแผนการตลาด และวางแผนการจดการในการดำาเนนธรกจใหสอดคลองกบความ

ตองการของประชากรในประเทศทเปนสมาชกประชาคมเศรษฐกจอาเซยนทจะเขามาประกอบอาชพใน

ประเทศไทย การวจยนมงสำารวจปจจยสวนประสมการตลาดทมผลตอการตดสนใจซออาคารชดในเขต

พนทศนยกลางธรกจของกรงเทพมหานคร จากกลมตวอยางซงเปนประชากรในประเทศทเปนสมาชก

ประชาคมเศรษฐกจอาเซยน จำานวน 30 ราย ดวยการสมตวอยางแบบหลายขนตอน โดยใชสดสวนการ

ถอครองกรรมสทธตามกฎหมาย จำานวนประชากร และรายไดประชากรเฉลยตอคนตอปเปนเกณฑ

วเคราะหขอมลดวยสถตเชงพรรณนา ผลการวจยพบวา การออกแบบพนทใชสอยภายในหองชด ความ

เหมาะสมของระดบราคา พนกงานขาย สงอำานวยความสะดวก และบรรยากาศภายในโครงการ เปน

ปจจย 5 อนดบแรกทมผลตอการตดสนใจของประชากรในประเทศทเปนสมาชกประชาคมเศรษฐกจ

อาเซยนในการซออาคารชดในเขตพนทศนยกลางธรกจของกรงเทพมหานครมากทสด

Abstract

ASEAN Economic Community (AEC) is the collaboration among the member countries

in order to allow free transfer of goods, services, investment, and labors within the community.

For this reason, Thai condominium entrepreneurs should, therefore, invest and plan their

marketing and management strategies to match the demands of Thais and foreigners from the

member nations who are intending to work in Thailand. This research aimed to investigate the

influential factors of marketing mix affecting the decisions to purchase condominiums in the

ปจจยสวนประสมการตลาดทมผลตอการตดสนใจซออาคารชดในเขตพนทศนยกลางธรกจของกรงเทพมหานครของประชากรในประเทศทเปนสมาชกประชาคมเศรษฐกจอาเซยนกฤษดา ฟงเกยรต และ ดร. กองกณฑ โตชยวฒน

302

Central Business District of Bangkok. The samples included 30 participants from the ASEAN

member countries selected by Multi – Stage Sampling by using the possession ratio from the

legal regulations, the population ratio and GDP per person. The data analysis was conducted

by Descriptive statistics. According to the results of study, the five most influential factors in

making decisions of the AEC member countries to buy condominiums in Bangkok CBD

included the interior space design, the appropriateness of price, salesperson, facilities, and

interior environment.

คำาสำาคญ (Keywords): สวนประสมการตลาด (Marketing Mix), การตดสนใจซอ (Buying Decisions),

อาคารชด (Condominium), พนทศนยกลางธรกจของกรงเทพมหานคร (Central Business District of

Bangkok), ประชาคมเศรษฐกจอาเซยน (ASEAN Economic Community [AEC])

1. บทนำา

1.1 หลกการและเหตผล

อาคารชด เปนรปแบบการกอสรางทพก

อาศยเพอตอบสนองความตองการของผบรโภค

ทอาศยอยในเมองใหญมการขยายตวอยางรวดเรว

ในทกดาน ไดแก กรงเทพมหานครและเมองศนย

กลางตามภมภาคตาง ๆ ของประเทศ นอกจากน

ปจจบนประชาชนเปลยนแปลงวถการดำารงชวตให

สอดคลองกบสภาพแวดลอมของเมองโดยเลอก

ทพกอาศยทไมไกลจากสถานทประกอบภารกจ

ประจำาวนของตนเองมากนก ทอยอาศยประเภท

อาคารชดจงเปนคำาตอบของการตอบสนองตอ

การเปลยนแปลงน

อนงการเจรญเตบโตและนโยบายทาง

เศรษฐกจของประเทศไทยเปนปจจยหนงทมความ

สำาคญตอการขบเคลอนใหภาคอสงหารมทรพย

ของประเทศไทยเตบโตสงขน โดยเฉพาะอยางยง

การรวมกลมทางการคาก บประเทศในกลม

อาเซยน ทำาใหประเทศไทยไดรบโอกาสในการ

พฒนาและสรางความเจรญเตบโตทางเศรษฐกจ

ในภมภาคน ซงบทบาทสำาคญทกำาลงจะเกดขนใน

อนาคตอนใกลน คอ การรวมกลมเศรษฐกจ

ภ ม ภาคขนาดใหญหร อประชาคมเศรษฐกจ

อาเซยน (Asean Economic Community: AEC)

ทมขอตกลงทางการคารวมกน ในการทประเทศ

สมาชกสามารถทำาการเคลอนยายสนคา บรการ

การลงทน แรงงานฝมอ ไดอยางเสร ในป พ.ศ.

2558 จากการเคลอนยายแรงงานระหวางประเทศ

สมาชกทจะมเพมมากขนในอนาคต ผประกอบ

การดานอสงหารมทรพยของประเทศไทย จง

ควรตองปรบตวใหรองรบกบการเปลยนแปลง

ทกำาลงจะเกดขนน (ศนยขอมลความร ประชาคม

เศรษฐกจ อาเซยน, 2555)

จากความแตกตางดงกลาวกระบวนการ

ตดสนใจซอของผซออาคารชดเปนขอมลสำาคญท

จะนำาไปใชในการพฒนาการวางแผนการตลาด ผ

พฒนาโครงการอาคารชดพกอาศยตองทำาการ

ศกษากระบวนการตดสนใจซออาคารชดในเขต

พนทศนยกลางธรกจของกรงเทพมหานครของ

ประชากรในประเทศท เปนสมาชกประชาคม

เศรษฐกจอาเซ ยน เพอเป นแนวทางในการ

วางแผนการตลาดอาคารชดสำาหร บการเข า


303

เปนประชาคมเศรษฐกจอาเซยน ในป พ.ศ. 2558

และเปนแนวทางสำาหรบผ ประกอบการหรอ

ผ ท เกยวของกบอาคารชดในการใชเปนขอมล

เพอการพจารณาตดสนใจลงทน การวางแผน

การตลาด และการวางแผนการจดการในการ

ดำาเนนธรกจ เพอใหผลประกอบการเปนไปตาม

เปาหมายขององคกรและวตถประสงคท ตงไว

อยางมประสทธภาพมากยงขน

1.2 วตถประสงคของการศกษา

การศกษานม วตถประสงคเพอสำารวจ

ปจจยสวนประสมการตลาดของโครงการอาคาร

ชดในเขตพนท ศนยกลางธรกจของกรงเทพ-

มหานครทมผลตอการตดสนใจเลอกซออาคาร

ชดในเขตพนท ศนยกลางธรกจของกรงเทพ-

มหานครของประชากรในประเทศทเปนสมาชก

ประชาคมเศรษฐกจอาเซยน

1.3 ขอบเขตของการศกษา

การศกษานมงสำารวจปจจยสวนประสม

การตลาดของโครงการอาคารชดในเขตพนท

ศนยกลางธรกจของกรงเทพมหานครทมผลตอ

การต ดส นใจเลอกซ ออาคารชดในเขตพนท

ศนยกลางธ รกจของกร ง เทพมหานครของ


เศรษฐกจอาเซยน โดยทำาการเกบขอมลจาก


เศรษฐก จอาเซยนท มาประกอบอาชพใน

ประเทศไทย

1.4 ขอจำากดของการศกษา

การศกษานมขอจำากด คอ การเกบขอมล

จากประชากรในประเทศทเปนสมาชกประชาคม

เศรษฐก จอาเซยนท มาประกอบอาชพใน

ประเทศไทย จำานวน 30 ตวอยาง เนองจาก

สมาชกอาเซยนทประกอบอาชพในประเทศไทย

บางประเทศมจำานวนนอย ผวจยจงกำาหนดการ

เกบกลมตวอยางจากประเทศไทย จำานวน 15 คน

รอยละ 50 และประเทศสมาชกอน ไดแก กมพชา

บรไน พมา ฟลปปนส มาเลเซย ลาว เวยดนาม

สงคโปร และอนโดนเซย จำานวน 15 คน รอยละ

50 โดยใชเกณฑในการกำาหนดกลมประชากรทจะ

ใชเปนกลมตวอยางจากสทธในการถอครองหอง

ชดตามพระราชบญญตอาคารชด พ.ศ. 2522

มาตรา 19 ทวทระบใหคนตางดาวสามารถถอ

ครองกรรมสทธหองชดไดไมเกนรอยละ 49 ของ

เนอทหองชดทงหมดในอาคารชดแตละแหง จาก

นน กำาหนดเกณฑรายไดประชากรเฉลยตอคนตอ

ปทอยในเกณฑไมตำากวา 1,300 เหรยญสหรฐ อย

ในเกณฑทสามารถเปนเจาของหองชดทมราคา

80,000 บาท ตอพนท 1 ตารางเมตรโดยพนทรวม

ของหองชดเทากบ 22 ตารางเมตรทมการพฒนา

อยได (ไทยคอนสตรคเตอร, 2555; ธนาคาร

อาคารสงเคราะห, 2555) สดสวนของกลม

ตวอยางทเปนประเทศสมาชกอนกำาหนดสดสวน

จากจำานวนคนตางดาวทไดรบอนญาตทำางานใน

ประเทศไทย จากการกำาหนดเกณฑทงสามเกณฑ

ทำาใหไดกลมตวอยางทเปนประชากรของประเทศ

สมาชกอนๆ ดงน ประเทศฟลปปนส จำานวน 64.6

เปอรเซนต คดเปนจำานวนกลมตวอยาง 9 คน

ประเทศมาเลเซย จำานวน 15.4 เปอรเซนต คด

เปนจำานวนกลมตวอยาง 2 คน ประเทศสงคโปร

จำานวน 11.5 เปอรเซนต คดเปนจำานวนกลม

ตวอยาง 2 คน ประเทศอนโดนเซย จำานวน 5.2

เปอรเซนต คดเปนจำานวนกลมตวอยาง 1 คน

ประเทศเวยดนาม จำานวน 3.3 เปอรเซนต คดเปน

จำานวนกลมตวอยาง 1 คน

1.5 ประโยชนทคาดวาจะไดรบ

การศกษาน ม ประโยชน ต อ ผ พ ฒนา

โครงการอาคารชดพกอาศย ทราบปจจยสวน


304

ประสมการตลาดของโครงการอาคารชดในเขต

พนท ศนยกลางธรกจของกรงเทพมหานครทม

ผลตอการตดสนใจเลอกซออาคารชดในเขต



เศรษฐกจอาเซยน เพอการพจารณาตดสนใจ

ลงทน การวางแผนการตลาด และการวางแผน

การจดการในการดำาเนนธรกจทมประสทธภาพ

มากยงขน

2. ระเบยบวธวจย

การวจยนเปนการวจยเชงปรมาณททำาการ

สำารวจปจจยสวนประสมการตลาดของโครงการ

อาคารชดในเขตพ นท ศนยกลางธ รก จของ

กรงเทพมหานครท มผลตอการตดสนใจเลอก

ซออาคารชดในเขตพนท ศนยกลางธรกจของ

กรงเทพมหานครของประชากรในประเทศทเปน

สมาชกประชาคมเศรษฐกจอาเซยน โดยทำาการ

เกบขอมลจากประชากรในประเทศทเปนสมาชก

ประชาคมเศรษฐกจอาเซยนทมาประกอบอาชพ

ในประเทศไทย จำานวน 30 ตวอยาง โดยเกบกลม

ตวอยางประเทศไทย รอยละ 50 และประเทศ

สมาชกอน ไดแก กมพชา บรไน พมา ฟลปปนส

มาเลเซย ลาว เวยดนาม สงคโปร และอนโดนเซย

รอยละ 50 ทำาการสมตวอยางแบบหลายขนตอน

ซงใชแบบสอบถามเปนเครองมอในการรวบรวม

ขอมล และขอมลทไดวเคราะหโดยใชสถตเชง

พรรณนาโดยการแปลผลระดบการใหคะแนน

เฉลยการความสำาคญตอปจจยท มผลตอการ

ตดสนใจซอแบงเปน 5 ระดบ ซงในแตละชนใช

สตรการคำานวณความกวางของอนตรภาคหรอ

ชวงกวางของชนเทากบ 0.8 (ศรวรรณ เสรรตน

และคณะ, 2548, น. 193) ดงน

คาคะแนนเฉลย ความหมาย

4.21 – 5.00 ใหความสำาคญมากทสด

3.41 – 4.20 ใหความสำาคญมาก

2.61 – 3.40 ใหความสำาคญปานกลาง

1.81 – 2.60 ใหความสำาคญนอย

1.00 – 1.80 ใหความสำาคญนอยทสด


ผลการศกษาปจจยสวนประสมการตลาด

ของโครงการอาคารชดในเขตพนทศนยกลางธรกจ

ของกรงเทพมหานครทมผลตอการตดสนใจเลอก

ซออาคารชดในเขตพนท ศนยกลางธรกจของ

กรงเทพมหานครของประชากรในประเทศทเปน

สมาชกประชาคมเศรษฐกจอาเซยน แสดงไดดง

ตารางท 1

ตารางท 1 ปจจยสวนประสมการตลาดของโครงการอาคารชดในเขตพนทศนยกลางธรกจของกรงเทพมหานครทมผลตอการตดสนใจเลอกซอของประชากรในประเทศทเปนสมาชกประชาคมเศรษฐกจอาเซยน

ปจจย คาเฉลย S.D.

ระดบ

ความ

สำาคญ

1. การออกแบบพนท

ใชสอยภายในหองชด

4.67 0.52 มากทสด

2. ความเหมาะสมของ

ระดบราคา

4.57 0.64 มากทสด

3. พนกงานขาย 4.43 0.72 มากทสด

4. สงอำานวยความ

สะดวก

4.41 0.53 มากทสด

5. บรรยากาศภายใน


4.40 0.52 มากทสด

6. รปแบบทางสถาปตย-

กรรมของอาคาร

4.37 0.82 มากทสด

7. สภาพแวดลอมโดย

รอบของโครงการ

4.36 0.71 มากทสด

8. ทำาเลทตงของโครงการ 4.33 0.62 มากทสด


305

9. การประชาสมพนธ

ผานเวปไซต/เฟซบค

4.30 0.51 มากทสด

10. ชอเสยงของผบรหาร

นตบคคลอาคารชด

4.27 0.82 มากทสด

11. การมอบของแถม 4.27 0.41 มากทสด

12. การบรการจดหา

สนเชอ

4.27 0.32 มากทสด

13. การรบประกนผล

งานหลงการสงมอบ

4.27 0.58 มากทสด

14. การบรการหลงการ

ขาย

4.27 0.55 มากทสด

15. วสดทใช 4.16 0.52 มาก

16. ชอเสยงของผพฒนา


4.13 0.71 มาก

17. การแนะนำาจาก

บคคลใกลชด

4.13 0.73 มาก

18. การมอบสวนลด 4.13 0.62 มาก

19. เงอนไขการผอนชำาระ 4.12 0.68 มาก

20. การจดแสดงสนคา

ในงานตางๆ

4.00 0.67 มาก

21. ความสะดวกในการ

เขาถงสำานกงานขาย

3.90 0.57 มาก

22. การมอบสทธพเศษ

รวมกบเครอขายพนธมตร

3.90 0.54 มาก

จากตารางท 1 พบวา ปจจยสวนใหญทม

ผลตอการตดสนใจเลอกซออาคารชดในเขต



เศรษฐกจอาเซยนอยในระดบมากถงระดบมาก

ทสด โดยหากพจารณาระดบความสำาคญของ

ป จจยส วนประสมการตลาดท ม ผลต อการ

ตดสนใจเลอกซออาคารชดในเขตพนทศนยกลาง

ธรก จของกรงเทพมหานครของประชากรใน

ประเทศทเปนสมาชกประชาคมเศรษฐกจอาเซยน

ทมระดบความสำาคญในระดบมากทสดมทงสน 14

ปจจย โดยปจจยทมระดบความสำาคญมากทสด

5 ลำาดบ ไดแก การออกแบบพนทใชสอยภายใน

หองชด ความเหมาะสมของระดบราคา พนกงาน

ขาย สงอำานวยความสะดวก และบรรยากาศ

ภายในโครงการตามลำาดบ

4. สรปผล

จากการสำารวจปจจยสวนประสมการตลาด

ของโครงการอาคารชดในเขตพนท ศนยกลาง

ธรกจของกรงเทพมหานครทมผลตอการตดสนใจ

เลอกซออาคารชดในเขตพนท ศนยกลางธรกจ

ของกรงเทพมหานครของประชากรในประเทศท

เปนสมาชกประชาคมเศรษฐกจอาเซยน โดย

ทำาการเกบขอมลจากประชากรในประเทศทเปน

สมาชกประชาคมเศรษฐกจอาเซยนทมาประกอบ

อาชพในประเทศไทย จำานวน 30 ตวอยางและ

ทำาการวเคราะหขอมลโดยใชสถตเชงพรรณนา

ไดแก การแจกแจงความถ คาเฉลย และสวนเบยง

เบนมาตรฐาน พบวา ปจจยสวนประสมการตลาด

ท ม ผลตอการตดสนใจเลอกซออาคารชดใน

เขตพนทศนยกลางธรกจของกรงเทพมหานคร

ของประชากรในประเทศทเปนสมาชกประชาคม

เศรษฐกจอาเซยนทมระดบความสำาคญในระดบ

มากทสดมทงสน 14 ปจจย โดยปจจยทมระดบ

ความสำาคญมากทสด 5 ลำาดบ ไดแก การออกแบบ

พนทใชสอยภายในหองชด ความเหมาะสมของ

ระดบราคา พนกงานขาย สงอำานวยความสะดวก

และบรรยากาศภายในโครงการ ตามลำาดบ ดงนน

เพอใหการพจารณาตดสนใจลงทน การวางแผน

การตลาด และการวางแผนการจดการ ในการ

ดำาเนนธรกจเปนไปอยางมประสทธภาพ และ

สามารถตอบสนองความตองการของประชากร

ในประเทศท เปนสมาชกประชาคมเศรษฐกจ

อาเซยนได ผพฒนาโครงการอาคารชดพกอาศย

จงควรทำาการศกษาความตองการดานตาง ๆ ใน

เชงรายละเอยดดวย


306

5. อภปรายผลการศกษาและขอเสนอแนะ

จากการศกษาพบวา ปจจยสวนประสม

การตลาดเปนปจจยสำาคญทมผลตอการตดสนใจ

ซออาคารชดในกรงเทพมหานครของสมาชก

อาเซยน ซงสอดคลองกบการศกษาของฟลป

คอตเลอร (Kotler, 2003, pp. 161-164) ทไดศกษา

โมเดลพฤตกรรมผบรโภค โดยพบวา เหตจงใจท

ทำาใหเกดการตดสนใจซอผลตภณฑ มจดเรมตน

จากการเกดสงกระตนทางการตลาด โดยเปนสง

กระตนทเกยวของกบสวนผสมทางการตลาดซง

ผ ขายจะตองใหความสนใจและนกการตลาด

สามารถควบคมไดและจดใหมขนเพอกระตนให

ผ บร โภคเก ดความตองการท จะมาซอส นคา

ประกอบดวยดานผลตภณฑ ราคา ชองทางการจด

จำาหนาย และการสงเสรมการตลาด โดยขอ

เสนอแนะจากผลการศกษาครงนผประกอบการ

อสงหารมทรพย คอนโดมเนยมหรออาคารชด

ในเขตกรงเทพมหานคร ควรใหความสำาคญกบ

ปจจยการออกแบบพนท ใชสอยภายในหองชด

ความเหมาะสมของระดบราคา พนกงานขาย สง

อำานวยความสะดวก และบรรยากาศภายใน

โครงการใหมากยงขน และควรออกแบบโครงการ

ตงระดบราคา จดชองทางการจดจำาหนาย รวมทง

การสงเสรมการตลาดใหสอดคลองกบความ

ตองการของผบรโภคในสมาชกอาเซยนมากยงขน

สำาหรบขอเสนอแนะในการศกษาครงตอไป การ

ศกษาครงตอไปผวจยไดเสนอแนะใหควรศกษา

ในเขตพนทอ น ๆ เพมเตมนอกเหนอจากเขต

กรงเทพมหานคร เชน พทยา หวหน ภเกต

เชยงใหม ซงเปนพนททผบรโภคใหความสนใจใน

การซออาคารชดในพนทดงกลาวเพมมากขน ควร

ศกษาวเคราะหจดแขง จดออน โอกาส และ

อปสรรค (SWOT Analysis) และโครงสรางตลาด

(Market Structure) ของธรกจอสงหารมทรพยของ

ประเทศไทย เพอใหทราบขอเทจจรงตาง ๆ อน

จะนำามาใชในการวางแผนการตลาด และชวยใน

การปรบปรงกลยทธการตลาดใหสอดคลองกบ

ความตองการของลกคามากยงขน และควรศกษา

ปจจยอน ๆ ทอาจมอทธพลตอการตดสนใจซอ

อาคารชดของผบรโภค นอกเหนอจากปจจยสวน

บคคล ปจจยสวนประสมทางการตลาด อาท

ปจจยเกยวกบการรบรเกยวกบโครงการทจดสรร

ของบรษท ดานลกษณะทางกายภาพ ดานการ

บรการ และดานบคลากร เปนตน

กตตกรรมประกาศ

ขอขอบพระคณคณะท ปรกษาทกทาน

ไดแก อาจารย ดร. กองกณฑ โตชยวฒน อาจารย

ผชวยศาสตราจารย ดร. พรพรรณ วระปรยากร

และ ดร. ประศาสน ตงมตธรรม ตลอดจนผให

ขอมลและผทเกยวของกบงานวจยน

References

ธนาคารอาคารสงเคราะห. ทมาของสตรการคด

เงนงวดพร อมต วอยาง. ส บคนเม อ 30

กรกฎาคม 2555, จาก http://www.ghb.co.th

ไทยคอนสตรคชน. (2555). จดระเบยบมาตรฐาน

หองชด...ขนาดนนสำาคญไฉน!!.สบคนเมอ 30

กรกฎาคม 2555, จาก http://www.thaicon

tractor.com

ศนยขอมลความร ประชาคมเศรษฐกจอาเซยน.

(2555). ประวต ความเป นมาประชาคม

เศรษฐกจอาเซยน (AEC) ป 2555. สบคน

เมอ 10 กรกฏาคม 2555, จาก http://www.

thai-aec.com

Kotler, P. (2003). Marketing Management.

Englewood Cliffs: Prentice Hall.

การสำารวจความพงพอใจของลกคาตอการจดสรรพนทภายในอาคาร

พาณชยกรรมขนาดใหญพเศษ กรณศกษา หางแมคโคร สาขาแจงวฒนะ

Customers’ Satisfaction Survey towards the Space Allocation

of Commercial Large Building Case Study: Makro Cheangwatana

ณรงคเดช กงโสดา1 และ ดร. สกลพฒน คมไพศาล2

Narongdej Kingsoda1 and Sukulpat Khumpaisal, Ph.D.2



บทคดยอ

ขอกำาหนดดานกฎหมายและขนตอนการขออนญาตกอสรางอาคารขนาดใหญพเศษมขนตอน

ทใชเวลานาน สงผลใหไมสามารถกอสรางอาคารประเภทคาปลกคาสงได เปนปญหาททำาใหผประกอบ

การเลอกใชการพฒนาหรอเปลยนแปลงรปแบบการจดสรรพนทภายในอาคารใหสอดคลองกบความ

พงพอใจของลกคาหรอผใชบรการ แทนการกอสรางอาคารใหม หางแมคโคร เปนหางคาสงทหลายสาขา

ในตงอยในเขตกรงเทพมหานคร การศกษานมงเนนสำารวจรปแบบการจดสรรพนทภายในอาคารหาง

แมคโคร สาขาแจงวฒนะ ซงเปนอาคารขนาดใหญพเศษ ทำาการสำารวจพฤตกรรม และความตองการ

ของลกคาผใชบรการรวมถงความพงพอใจตอการจดสรรพนทภายในอาคารปจจบน จากลกคาหรอผใช

บรการทเขามาใชบรการหางดงกลาว จำานวน 100 ราย โดยการสมอยางงายและวเคราะหขอมลดวยสถต

เชงพรรณนา ผลการศกษาพบวา การจดสรรพนทสวนกลางปจจบน ไดแก พนทจดพกคอย จำานวนและ

ความกวางของจดบรการชำาระคาสนคา จดบรการแลกของสมนาคณ และจดบรการงานเอกสาร ไม

สามารถสรางความพงพอใจใหกบลกคาผใชบรการหางแมคโคร ซงผบรหารสาขาสามารถนำาผลทไดไป

หาแนวทางในการจดสรรพนทเพอเพมความพงพอใจของลกคาทเขามาใชบรการในสาขาแจงวฒนะได

Abstract

Due to the longer time in approving for construction of the extra-large buildings, therefore

the entrepreneurs choose to modify the space allocation/ arrangements to meet the customer’

s needs and behaviors, rather than construct a new one, Makro is a largest chain of wholesale

store that have many branches, which are normally the extra - large buildings. The store

space allocation is one option that suit with the customers’ needs and behaviors. This study

investigates the customers’ needs and behaviors in regard to the space management/alloca-

tion. 100 sets of questionnaires were distributed to Makro’s customers employing a simple

การสำารวจความพงพอใจของลกคาตอการจดสรรพนทภายในอาคารพาณชยกรรมขนาดใหญพเศษกรณศกษา หางแมคโคร สาขาแจงวฒนะณรงคเดช กงโสดา และ ดร. สกลพฒน คมไพศาล

308

random method. The data were analyzed by the descriptive statistics and correlation

techniques. The results showed that the space allocation of public areas, including the waiting

area, the numbers and width of cashier services, document service area and redemption

area are not match with the Makro (Chang-Wattana branch) customers’ requirements and

satisfaction, therefore, the store managers shall take this result into an account of renovating

the store area to response to their customers’ actual needs.

คำาสำาคญ (Keywords): ความพงพอใจของลกคา (Customers’ Satisfaction), การจดสรรพนท (Space

Allocation), อาคารพาณชยกรรมขนาดใหญพเศษ (Commercial Large Building)

1. บทนำา

การเตบโตในภาคธรกจคาสงของไทยใน

ป 2554 เพมขนประมาณรอยละ 4-5 เมอเทยบ

กบปทผานมา แมคโครมการเปดสาขาในป พ.ศ.

2550 – 2554 จาก 29 เปน 52 สาขา (บรษทสยาม

แมคโคร จำากด (มหาชน), 2554, น. 44-45) การ

แขงขนของผประกอบการคาสงทมงเนนหลาย

รปแบบในการพฒนาโครงการ ไมวาจะเปนการ

พฒนาโครงการใหมท มการขยายตวตามพนท

ทมศกยภาพในการเจรญเตบโตทางเศรษฐกจ เพอ

ใหสามารถเขาถงกลมลกคาไดมากขน การพฒนา

โครงการยงหมายรวมถง การพยายามปรบปรง

อาคารเดมทมอยแลว ใหมความสามารถในการ

แขงขนและตอบสนองตอการเขามาใชบรการของ

ลกคา สภาวะขอกำาหนดทางดานกฎหมายในการ

กอสรางอาคารขนาดใหญพเศษ ขนาดพนทเกน

10,000 ตารางเมตร ซงมขอกำาหนดและขนตอน

ในการขออนญาตกอสรางทใชเวลาคอนขางนาน

โดยเฉพาะการกอสรางในเขตกรงเทพมหานคร

ทำาใหแนวทางการปรบปรงหรอจดสรรพนทภาย

ในอาคารเดม เปนอกหนงทางเลอกทผประกอบ

การสามารถนำามาประยกต เพอใหตอบสนองตอ

ความตองการของกลมลกคาหรอผใชบรการท

เปลยนแปลงไป เพอสรางความพงพอใจสงสดของ

ลกคาหรอผใชบรการ อนเปนการเพมศกยภาพ

ในการแขงขนทางธรกจ หางแมคโครถอไดวาเปน

ศนยคาสง ซงมคแขงทางตรงเปนผคาสงแบบเดม

(ยปว) และถงแมวารปแบบสนคา และบรการจะ

ใกลเคยงกบไฮเปอรมารเกต แตหางแมคโครเปน

เพยงคแขงขนทางออมกบบกซ ซปเปอรเซนเตอร

เทสโก โลตส ปจจบนหางดงกลาวไดมการขยาย

ตวอยางตอเนอง ซงอาจสงผลในการแขงขนทาง

ธรกจทมากขน เพอชงสวนแบงการตลาด ดงนน

การศกษาเกยวกบการจดสรรพนท ภายในหาง

คาสง จงเปนประโยชนตอการกำาหนดแนวทางใน

การพฒนาหรอปรบปรงการจดสรรพนทภายใน

หางคาสงตอไป


2.1 ดานการบรหารทรพยากรกายภาพอาคาร

ทรพยากรกายภาพ หรออาคาร สถานท

และสงอำานวยความสะดวกนน นบเปนปจจยท

สำาคญของทกองคกรและหนวยงานทจะสงผลและ

มสวนชวยสนบสนนทำาใหเกดการดำาเนนงาน

ภายในองคกรนน ๆ ได การบรหารทรพยากร

กายภาพจงเปนกระบวนการทำางานบรหารจดการ


309

กำาก บการใชและดแลซ อมบำาร งอาคารและ

ทรพยากรกายภาพ ไดแก สงกอสราง อปกรณ

สำานกงาน สถานทและสภาพแวดลอม ใหมความ

พรอมและตอบสนองการใชงาน เพอใหเกด

ประโยชนสงสดตอผใชและเจาของอาคาร โดย

กำาหนดใหกจกรรมและเปาหมายขององคกรเปน

ศนยกลาง และอาคารเปนเครองมอสนบสนน

องคกรในการเพมประสทธภาพและประสทธผล

(บณฑต จลาสย และเสรชย โชตพานช, 2547,

น. 10)

2.2 ทฤษฎดานการประเมนอาคารหลงการใช

การประเมนอาคารหลงการใช หมายถง

การประเมนประสทธภาพของสงแวดลอมท

ออกแบบหลงการเขาใช การประเมนสงแวดลอม

หลงการเขาใชนมกดำาเนนการใน 3 ลกษณะ คอ

1) สอบถามทศนคตและระดบความพง

พอใจของผใชหรอผอยอาศย

2) สอบถามเพอคนหาแนวคด ทเกยวของ

กบพฤตกรรมของผใชอาคารหรอสงแวดลอมท

เปนเชงวทยาศาสตร โดยใชการทดลองในสภาพ

แวดลอมจรงทสามารถควบคมได

3) นำาขอมลทไดจากการศกษาสำารวจไปใช

ในการกำาหนดโปรแกรมสงแวดลอมทจะออกแบบ

ใหม หรอเพอปรบปรงสภาพแวดลอมอาคารเดม

โดยใหผ ใชอาคารหรอสงแวดลอมนน ๆ ไดม

สวนรวมในกระบวนการรบฟงความคดเหน (วระ

สจกล, 2544)

2.3 ดานการจดสรรพนท

การจดสรรพนทภายในอาคารหางคาปลก

คาสงสามารถสรปได 3 รปแบบ คอ grid layout,

free form layout และ racetrack layout

1) Grid layout เปนรปแบบลกษณะการ

จดสรรท ม การจดวางส นคาใหขนานตลอด

แนวทางเดนซงมขอจำากดหลายสวน เชน ลกคา

มองเหนเฉพาะสนคาทถกจดเรยงในระดบสายตา

เทานน ไมสามารถมองเหนสนคาในแผนกอน ๆ

ได เนองจากการจดเรยงสนคาอยในชนวางทม

ความสง ซงยงสงผลใหไมมแรงสนบสนนในการ

ซอสนคาประเภทอน ๆ เพอเปนการแกไขปญหา

ดงกลาว สามารถปรบปรงรปแบบการจดวางพนท

เพอบงคบทศทางในการเดนของลกคาภายในหาง

ใหมลกษณะเปนรปแบบทซกแซก เพอเพมความ

สามารถในการมองเหนสนคาทมากขนและยง

เปนการกระตนความตองการซอ สำาหรบขอดของ

การจดสรรพนทแบบ grid layout คอ สามารถจด

เร ยงส นคาไดในปรมาณท มากขน อกท งยง

สามารถนำาพนททเหลอบรเวณทอยเหนอระดบ

สายตามาเปนพนทในการเกบสนคาได รปแบบ

การจดสรรพนทประเภทนมความเหมาะสมกบ

ธรกจทลกคาหรอผทเขามาใชบรการมการวางแผน

การซอชดเจน และตองการซอสนคาใหไดตามท

ตองการในระยะเวลาอนสน

รปท 1 Grid layout

2) เป นร ปแบบท จดสรรพนท แบบไม

สมมาตร หรอแบบอสระ มลกษณะความเปนสวน

ตวโดยมจดสภาพแวดลอมใหมความรสกทผอน

คลาย เนองจากไมสามารถกำาหนดทศทางการเดน

รวมถงแนวสายตาของลกคาได จงตองทำาการ


310

ตกแตงภายใน ในหลายพนทเปนผลใหตองใช

ตนทนสงในการจดตกแตงพนท ขอจำากดอก

ประการหนง คอ พนทจดเรยงสนคาจะนอยลง

เนองจากมความตองการใหลกคามองเหนได

โดยรอบ ลกษณะสำาคญของการจดสรรพนทแบบ

free form ตองใชความสามารถในการนำาเสนอ

สนคาของพนกงานคอนขางสงเนองจากตอง

กระตนความตองการใหลกคาตดสนใจในการ

เลอกซอ การจดรปแบบพนทแบบ free form ม

ความเหมาะสมกบธรกจทเนนใหความเปนสวน

ตวกบลกคา ความสะดวกสบายในการเลอกซอ

ยกตวอยาง เชน กลมส นคาประเภทเครอง

สำาอางค เครองประดบ

สรรพสนคา (Levy & Weitz, 2012, pp. 472-477)

สำาหรบหางคาสงเปนหางทมลกคาทเตรยมการ

ซอสนคามาเปนอยางด และมการซอสนคาใน

ปรมาณทมาก ไมตองการใชเวลาในการเลอกซอ

นาน จงมแนวทางในการจดพนทท ตองการให

ลกคาสามารถเขาถงสนคาไดอยางรวดเรว มคลง

ส นคาเตร ยมไว เสมอเพอพร อมส ำาหร บการ

จำาหนาย เนนการใชประโยชนพนทใหมากทสดใน

การจดวางสนคาทงสวนทจดเรยงเพอจำาหนาย

และสวนทเปนคลงสนคา สำาหรบจดบรการใน

แตละแผนกกมการจดสรรเพอใหเหมาะสมกบ

ลกษณะของสนคาในแผนกนนๆ เชน จดช ง

นำาหนก สนคา จดตกแตงสนคา และจดรบ

ชำาระเงน เปนตน จากแนวทางของการจดสรร

พนทขางตน สรปไดวา หางคาสงมการจดสรร

พนทแบบ grid layout

รปท 2 Free form layout

รปท 3 Racetrack layout

3) เปนรปแบบทมการจดทางเดนหลก

ใหมลกษณะการเดนทลนไหลโดยรอบพนทโดย

ใหมทางเดนยอยเชอมตอไปยงพนทตาง ๆ มการ

จดวางจดบรการชำาระเงนแยกไวในแตละแผนก

สนคา ขอดของการจดสรรพนทแบบ race track

คอ ลกคาสามารถมองเหนสนคาในมมมองทกวาง

มองเหนสนคาในหลายแผนก ซงจะชวยกระตน

ความตองการซอของลกคาได แมวาสนคาทซอ

จะไมอยในแผนหรอความตองการซอในขนตน

การจดรปแบบทางเดนทใหมความเชอมตอกน

ในแตละแผนกกเปนอกขอทมสวนสนบสนนความ

ตองการซอของลกคาได รปแบบนเหมาะสมกบ

ลกษณะธรกจทมทางเขา ออกไดหลายทาง เนน

ความสะดวกสบายในการเลอกซอสนคา เชน หาง

3. วตถประสงคของการศกษา

1) ศกษาปญหาของการจดสรรพนท

สำาหรบหางคาสงของแมคโครแบบเดม

2) ศกษาแนวคดทฤษฎในการจดสรรพนท

3) สำารวจการจดสรรพนท เดมของหาง

แมคโครสาขาแจงวฒนะ

4) สำารวจความพงพอใจตอการจดสรร

พนทเดมของหางเมคโครสาขาแจงวฒนะ

5) เสนอแนะแนวทางในการจดสรรพนท

ของหางแมคโครสาขาแจงวฒนะ


311


การวจยนเปนการสำารวจทางกายภาพดาน

การจดสรรพนทเดม เชน การจดวางตำาแหนงของ

แผนกตาง ๆ การจดทางเดน และสงอำานวยความ

สะดวกเพอนำามาสรางแบบสอบถามในการวจย

และสำารวจความพงพอใจของลกคาหรอผ ใช

บรการทมตอการจดสรรพนทภายในอาคารหาง

แมคโคร สาขาแจงวฒนะ ซงเปนอาคารหางคาสง

ทมการเปดใหบรการในป 2533 (บรษท สยาม

แมคโคร จำากด (มหาชน), 2554) เปนอาคารทม

ขนาดพนทภายในมากกวา 10,000 ตารางเมตร

เขาขายอาคารขนาดใหญพเศษ มลกคาเขาใช

บรการตอวนเฉลย 2,000-2,500 คน ซงสาขา

แจงวฒนะ เปนสาขาทเปดมาเปนระยะเวลา 22

ป เปนไปตามแนวทางการพจารณาอาคารเพอ

ทำาการประเมนหลงการใช เนองจากลกคาหรอ

ผ ใชบรการมความหลายหลายทางดานอาชพ

ผวจยจงใชวธสมอยางงาย (โดยตารางของ Taro

Yamane) เลอกจำานวน 100 ตวอยาง ทความคลาด

เคลอน รอยละ 10 ผศกษาใชแบบสอบถามท

จำาแนกรายละเอยดดานพนทภายในอาคาร โดย

อางองรปแบบการจดสรรพนทแบบ grid layout

เปนเครองมอในการรวบรวมขอมลการสำารวจ

ความพงพอใจของลกคาหรอผใชบรการทมตอ

การจดสรรพนทภายในอาคารหางแมคโคร สาขา

แจงวฒนะ ขอมลทไดนำามาวเคราะหโดยใชสถต

เชงพรรณนา ไดแก คาเฉลย และการวเคราะห

เนอหา


เจาของอาคารหรอผบรหารสาขาทราบ

ถงประเดนปญหาการจดสรรพนทเดมและนำาผล

การวจยมาปรบปรงการจดสรรพนทเพอเพมความ

พงพอใจของลกคา


จากการสำารวจการจดสรรพนทเดมของ

สาขาแจงวฒนะ ทำาใหสามารถจำาแนกการจดสรร

พนทออกเปน 11 สวน ไดแก พนทสวนกลาง พนท

สวนสนคาอปโภค พนทสวนขนมขบเคยว พนท

สวนนำาและเครองดม พนทสวนสรา/ไวน พนท

สวนผก/ผลไม พนทสวนเครองเทศ พนทสวน

อาหารทะเลและปลา พนทสวนอาหารแชแขง

พนท ส วนเนอ/หม/ไก และพนท ส วนกาแฟ/

เบเกอร พบวา ความพงพอใจของลกคาหรอผใช

บรการท มตอการจดสรรพนท ภายในดงกลาว

แสดงไดดงตารางท 1

ตารางท 1 ความพงพอใจของลกคาหรอผใชบรการ ทม

ตอการจดสรรพนท ภายในอาคารหางแมคโคร สาขา

แจงวฒนะ

พนท คาเฉลย ความ

พงพอใจ

1. พนทสวนกลาง 3.45 มาก

1.1 ตำาแหนงประตทางเขา-ออก 3.85 มาก

1.2 ขนาดประตทางเขา-ออก 3.82 มาก

1.3 จดบรการขอมลและตอนรบ

ลกคา

3.56 มาก

1.4 ขนาดความกวางของ

ทางเดนหลก

3.89 มาก

1.5 จดพกคอย 2.93 ปานกลาง

1.6 จดบรการงานเอกสาร 3.4 ปานกลาง

1.7 จดบรการชำาระคาสนคา

1.7.1 จำานวน 2.98 ปานกลาง

1.7.2 ความกวาง 3.31 ปานกลาง

1.8 จดบรการแลกของ

สมนาคณ

3.34 ปานกลาง

2. พนทสวนสนคาอปโภค 3.70 มาก

2.1 ทางเดนภายในพนท 3.90 มาก

2.2 พนทแสดงปายบอกชอ

กลมสนคา

3.58 มาก

2.3 พนทแสดงปายชอสนคา

และราคา

3.44 มาก

2.4 พนทแสดงสนคา 3.89 มาก


312

3. พนทสวนขนมขบเคยว 3.71 มาก




3.67 มาก



3.54 มาก


4. พนทสวนนำาและเครองดม 3.71 มาก




3.62 มาก

4.3. พนทแสดงปายชอสนคา


3.55 มาก


5. พนทสวนสราและไวน 3.66 มาก




3.64 มาก



3.53 มาก


5.5 จดรบชำาระคาสนคา 3.71 มาก

6. พนทสวนผกและผลไม 3.62 มาก




3.69 มาก



3.56 มาก


6.5 จำานวนจดบรการชงนำาหนก 3.39 ปานกลาง

6.6 ตำาแหนงจดบรการชงนำาหนก 3.53 มาก

7. พนทสวนเครองเทศ 3.55 มาก


7.2. พนทแสดงปายบอกชอ


3.49 มาก

7.3. พนทแสดงปายชอสนคา


3.45 มาก

7.4. พนทแสดงสนคา 3.69 มาก

8. พนทสวนอาหารทะเลและปลา 3.68 มาก




3.73 มาก



3.81 มาก


8.5 จำานวนจดบรการชงนำาหนก 3.48 มาก

8.6 ตำาแหนงจดบรการชงนำาหนก 3.52 มาก

8.7 จำานวนจดบรการตดแตงปลา 3.61 มาก

8.8 ตำาแหนงจดบรการ

ตดแตงปลา

3.6 มาก

9. พนทสวนอาหารแชแขง 3.77 มาก

9.1. ทางเดนภายในพนท 3.89 มาก

9.2. พนทแสดงปายบอกชอ


3.71 มาก



3.57 มาก


10. พนทสวนเนอ หม ไก 3.79 มาก




3.90 มาก



3.76 มาก


10.5 จำานวนจดบรการชงนำาหนก 3.57 มาก


ชงนำาหนก

3.63 มาก

10.7 จำานวนจดบรการ


3.79 มาก



3.81 มาก

11. พนทสวนกาแฟ/เบเกอร 3.80 มาก




3.75 มาก



3.63 มาก


พนทภายในทง 11 สวน 3.68 มาก


313

จากเกณฑการแปลความหมายระดบความ

พงพอใจ

คะแนนเฉลย 4.21-5.00 พงพอใจมากทสด

3.41-4.20 พงพอใจมาก

2.61-3.40 พงพอใจปานกลาง

1.81-2.60 พงพอใจมากนอย

1.00-1.80 พงพอใจนอยทสด

จากตารางท 1 พบวา ลกคาหรอผใชบรการ

มความพงพอใจตอการจดสรรพนทภายในอาคาร

แมคโคร สาขาแจงวฒนะ ในภาพรวมอยในระดบ

มาก คอ มคาเฉลยความพงพอใจตอการจดสรร

พนท 3.68 สวนพนททไดรบความพงพอใจจาก

ลกคาหรอผใชบรการสงทสด พนทสวนกาแฟ/

เบเกอรมคาเฉลย 3.80 รองลงมาพนทสวนเนอ/

หม/ ไก 3.79 พนทสวนอาหารแชแขง 3.77 พนท

สวนนำา/เครองดม และสวนขนมขบเคยว 3.71

พนทสวนสนคาอปโภค 3.70 พนทสวนอาหาร

ทะเลและปลา 3.68 พนทสวนสรา/ไวน 3.66 พนท

สวนผก/ผลไม 3.62 พนทสวนเครองเทศ 3.55

พนทสวนทมคาเฉลยนอยทสด คอ พนทสวน

กลาง 3.45 จดทยงมคาเฉลยในระดบปานกลาง

ไดแก จดพกคอย รองลงมา คอ จำานวนจดชำาระ

คาส นคา ความกวางของจดชำาระคาส นคา

จดบรการแลกของสมนาคณ จดบรการงาน

เอกสาร และจำานวนจดบรการชงนำาหนกของสวน

ผกและผลไม สำาหรบผลจากคำาถามปลายเปด

ลกคามความตองการใหทำาการแกไขปรบปรงการ

จดสรรพนทในสวนตางๆ ดงตอไปน สวนชอง

ชำาระ (เพมจำานวนชองทางดวน 10 ชน ความกวาง

และจำานวน) จดใหมพนทสวนพกคอยทเพยงพอ

และเพมพนทจดบรการชงนำาหนก

รปท 4 แสดงการจดสรรพนทในปจจบน

7. สรปผลและขอเสนอแนะ

จากการศกษาทำาใหทราบวายงมพนททไม

ตอบสนองตอความพงพอใจของลกคา อยในพนท

สวนกลางเปนหลก รวมทงมความตองการจาก

ลกคาทแนะนำาใหทำาการปรบปรงพนทตาง ๆ ดงน

1) ดานจำานวนชองรบชำาระคาสนคาท

เปดใหบรการพจารณาจำานวนชองทใหบรการให

มเพยงพอ สามารถนำาแนวทางการจดสรรพนท

แบบ race track ทมการจดวางจดรบชำาระคา

สนคาไวในแตละแผนกเพออำานวยความสะดวก

และเพมความพงพอใจใหลกคา

2) ดานความกวางของชองชำาระคาสนคา

เพอใหมความชดเจนดานขอมลเพมเตม สามารถ

นำาหลกการประเมนหลงการใช ในการเกบขอมล

แบบจำาเพาะ (investigative POE) มาใชเพอใหได

มาซงขอมลทสามารถนำาไปปรบปรงใหตรงตาม

รปแบบลกษณะของกจกรรม

3) ดานจำานวนชองชำาระคาสนคาสำาหรบ

ชองทางดวนเงนสดและสนคาจำานวนไมเกน 10

ชน ควรพจารณาเพมการใหบรการชองทางดวน

สำาหรบเงนสดและสนคาไมเกน 10 ชน


314

4) สวนของปายราคาควรเนนดานความ

ชดเจนของชอสนคาและราคา

5) สวนของการจดสรรพนทจดพกคอย

ควรเนนการจดสรรพนทจดพกคอยใหเปนสดสวน

ทชดเจนรวมถงการจดสงอำานวยความสะดวกให

ลกคา เชน เกาอ นำาดม หรอหนงสอนตยสารเพอ

ใหลกคาใชบรการระหวางรอ

6) สวนจดบรการชงนำาหนกควรพจารณา

เพมจำานวน จดชงนำาหนกสนคา

7) สวนทางเดนในแผนกตาง ๆ ควร

พจารณาดานการจดวางสนคาใหมความกวางทาง

เดนท สอดคล องก บการเล อกซ อส นคาและ

พจารณาควบคกบอปกรณรถเขนสำาหรบบรรทก

สนคา โดยนำาหลกการดานการจดพนท ตาม

กจกรรมท เกดขน ซงสามารถนำาแนวทางการ

ประเมนหลงการใชในการเกบขอมลแบบจำาเพาะ

เพอนำาขอมลมาทำาการปรบปรงการจดสรรพนท

ใหสอดคลองกบกจกรรมในแตละสวนของแผนก

ผบรหารสาขาหรอเจาของอาคารสามารถ

นำาผลทได ทำาการสำารวจในรายละเอยดเพมเตม

ตามแนวทางการประเมนหลงการใชเพอใหเหน

เปนรปธรรมดานรปแบบ ขนาด และจำานวน เพอ

สามารถนำาไปทำาการปรบปรงการจดสรรพนทได

อยางมประสทธภาพและตอบสนองตอความ

พงพอใจของลกคาหรอผใชบรการ

References

คนงสข มสต. (2548).ทศนคตและพฤตกรรมของ

ผบรโภคทมตอหางแมคโครในเขตกรงเทพ-

มหานคร. วทยานพนธปรญญาบรหารธรกจ

มหาบณฑต, มหาวทยาลยศรนครนวโรฒ.

งานวชาการ ศนยการศกษา มหาวทยาลยราชภฎ

เลย. (2554). การสำารวจความพงพอใจของ

นกศกษาในการไดรบบรการ ศนยการศกษา

มหาวทยาลยราชภฏเลยจงหวดขอนแกน.

ขอนแกน.

ฉตยาพร เสมอใจ. (2549). การบรหารการตลาด.

กรงเทพฯ: ซเอดยเคชน.

บรษทสยามแมคโคร จำากด (มหาชน). (2554).

รายงานประจำาป2554. กรงเทพฯ: ผแตง

ไพศาล รวธงชย. (2546). การศกษาสภาพปญหา

และปจจยเกยวกบการดำาเนนกจการรานคา

ปลกและคาสงสมยใหมทมผลตอรานคาปลก

แบบดงเดมในเขตภาคเหนอ. (รายงานการ

วจย). คณะวทยาการจดการ, สถาบนราชภฏ

พบลสงคราม.

รณชย คงสกนธ. (2548). How to Measure

CustomerSatisfactionคมอวดความพงพอใจ

ของลกคา. กรงเทพฯ: ธรรมมลการพมพ

วระ สจกล. (2544).การประเมนสภาพแวดลอม

อาคาร. กรงเทพฯ: โรงพมพแหงจฬาลงกรณ

มหาวทยาลย.

เสรชย โชตพานช. (2553). การบรหารทรพยากร

กายภาพ: หลกการและทฤษฎ. กรงเทพฯ:

โรงพมพแหงจฬาลงกรณมหาวทยาลย.

สถาบนเพมผลผลต. (2548). กรณศกษาการสราง

ความพงพอใจและความสมพนธกบลกคา.

(พมพครงท 4). กรงเทพฯ: แผนกสงพมพ

ฝายวจยและระบบสารสนเทศ

Levy, M., Weitz, B. A. & Beitlspacher, L. S.

(2012). Retail management (8th ed.).

New York: McGraw-Hill.

การศกษาความพงพอใจของการบรหารจดการพนทสวนกลางของอาคาร

ชดพกอาศยระดบลางใน 2 ลกษณะการจางทแตกตางกน ระหวางเจาของ

โครงการรบบรหารเอง และเจาของโครงการเสนอบรษทผเชยวชาญ

เขามาบรหาร

A Study of Residents ‘S Satisfaction towards the Low Income

Co’dominiums’ Common Area Management: Comparative Study

Between the In-House and Outsources Type of Contract

จราภรณ ตยะจามร1 และ ดร. สกลพฒน คมไพศาล2

Cheeraphorn Tiyajamorn1 and Sukulpat Khumpaisal, Ph.D.2



บทคดยอ

พนทสวนกลาง เปนพนททผอยอาศยในอาคารชดพกอาศยสามารถใชประโยชนรวมกน แตปญหา

การอยรวมกนกอเกดสภาวะขดแยงในอาคารชดพกอาศย เชน นตบคคลอาคารชดไมสามารถจดเกบ

คาสวนกลาง ทรพยสนสวนกลางไมไดรบการดแลรกษาอยางสมำาเสมอ ดงนน การบรหารจดการพนท

สวนกลางทดยอมสรางความพงพอใจใหกบผอยอาศยในอาคารชดพกอาศยไดรการศกษาน จงมงเนน

ศกษารปแบบการบรหารจดการพนทสวนกลางดานบรการอาคารชดพกอาศยระดบลางรจากผบรหาร

อาคารชด 4 รายโดยใชการวเคราะหเนอหา และศกษาความพงพอใจของผอยอาศยทมตอการบรหาร

จดการพนทสวนกลางอาคารชดพกอาศยระดบลาง จำานวน 400 ราย วเคราะหขอมลดวยสถตเชง

พรรณนา ผลการศกษา พบวา ผอยอาศยมความพงพอใจตอการบรหารจดการโดยเจาของโครงการ

รบบรหารเองสงกวาการบรหารแบบเจาของโครงการเสนอชอบรษทผเชยวชาญเขามาบรหาร เนองจาก

รปแบบเจาของโครงการรบบรหารเองมนโยบายทชดเจน และใหความสำาคญตอตวชวดเพอกำากบและ

ประเมนผลของผปฏบตงานจงสงผลตอความพงพอใจของผอยอาศยในระดบมาก ทงน ผ บรหาร

ยงสามารถนำาขอมลจากการสำารวจขางตนนำามาเปนแนวทางการวางนโยบายการบรหารจดการอาคาร

ทเหมาะสมกบอาคารชดพกอาศยประเภทน

Abstract

The common area in the condominium is normally providing the mutual benefit for the

residents. However, there are some problems existed in the case of facility and common area

sharing such as the juristic person could not acquire the common fee from the residents, that

การศกษาความพงพอใจของการบรหารจดการพนทสวนกลางของอาคารชดพกอาศยระดบลางใน 2 ลกษณะการจางทแตกตางกน ระหวางเจาของโครงการรบบรหารเอง และ เจาของโครงการเสนอบรษทผเชยวชาญเขามาบรหารจราภรณ ตยะจามร และ ดร. สกลพฒน คมไพศาล

316

affect to the lack of maintenances in the common and facility area. Hence, it is appropriate

for the facility managers to understand the best practice of common area management in order

to enhance the residents’ satisfaction towards the usage of common areas and the manage-

ment process of the juristic person/agency. This study aims to investigate the perceptions to-

wards the common area management in the low-income condominium projects as well as to

study the behavior of those residents. 400 sets of questionnaire were sent to the residents of

selected condominium projects. Together with the interviews with 4 juristic person managers,

the results were analyzed by descriptive statistic techniques and content analysis. The results

shown that the condominium residents prefer the in-house system of the juristic person man-

ager rather than the outsource system, due to the in-house system was affixed with the solid

management policy that respond to the residents’ requirements promptly. Thein-house system

also given more emphasis on the Key Performance Indicator (KPI) of the management teams,

due to it has to evaluate the performance of the staff. That also increases the level of residents’

satisfaction towards the juristic person’s performances. The final outcomes of this research

would be useful for the facility managers of the low income residential condominium to apply

this information as a tool to form up the suitable facility management policies.

คำาสำาคญ (Keywords): พนทสวนกลาง (Common Area), อาคารชดพกอาศยระดบลาง (Low Income

Condominium), ความพงพอใจ (Satisfaction)

1. บทนำา

จากขอมลอสงหารมทรพย (สรปวเคราะห

สถานการณ, www.reic.or.th) พบวา ในป พ.ศ.

2555 มจำานวนอาคารชดพกอาศยเพมขนจากป

พ.ศ. 2554 ประมาณจำานวน 13,600 หนวย และ

เพมขนจากป พ.ศ. 2553 ประมาณจำานวน 15,800

หนวย พบวา การขยายตวของทอยอาศยประเภท

อาคารชดพกอาศยระดบลางมการขยายตว

เพอตอบสนองตอการใชชวตของคนเมองอยาง

ตอเนอง แตเนองจากอาคารชดพกอาศยเปน

ทพกอาศยทมขนาดพนทนอย

สำาหรบการอยรวมกนของหลายครอบครว

จงตองมกฎหมายควบคมอาคารชด รวมไปถง

ระบบและวธการบรหารอาคารเพอจดระเบยบ

การอาศยอยรวมกนของคนหมมาก ปญหาสวน

ใหญพบเหนไดจากโครงการอาคารชดพกอาศย

ระดบลาง ซงมการจดเกบคาสวนกลางทนอยกวา

อาคารชดพกอาศยระดบอน ทงน อาจจะมสาเหต

มาจากขอจำากดในหลายดาน เชน ผปฏบตงาน

ขาดความชำานาญและทกษะการบรหารอาคาร

ชดดานการเงน และผ บรหารขาดความเขาใจ

ถ งล กษณะพฤตกรรมการอย อาศยจงทำาให

เกดปญหาตอการบรหารงานอาคารชดพกอาศย

นภารตน คงศรขนธ (2552)


317


2.1 แนวความคดเกยวกบการบรหาร

อาคารชด (condominium management) เปนสวน

หนงของงานบรหารจดการทรพยากรกายภาพ

อาคาร (facility management (FM)) ประสงค

แสงพายพ (2549) สรปความไดวา งานในหนาท

ขององคกรหรอผบรหารอาคารชดทเจาของรวม

ในอาคารชดเปนผแตงตงใหเขามาบรหารทรพย

สวนกลางใหเจาของรวมไดรบประโยชนในการใช

ทรพยสวนกลาง ดงนน เพอใหการบรหารอาคาร

ชดบรรลเปาหมายทตองการโดยตองคำานงถง

ความเหมาะสมของทรพยากรทำางานการบรหาร

หนาทหลกของบรษทรบจางบรหารอาคาร

1. บำารงรกษาอาคารและทรพยสนใหคง

อยในสภาพด และมอายการใชงานทยาวนาน

2. บรหารจดการทรพยากรทมอยใหม

ประสทธภาพ และเกดประโยชนสงสด

3. อำานวยความสะดวกและใหบรการ

โดยคำานงถงความพอใจของผใชเปนหลก

4. สรางภาพลกษณทด และสรางมลคา

เพมใหกบอาคาร

โดยรปแบบการบรหารอาคารชด สามารถ

แบงได 3 รปแบบ

1. เจาของโครงการรบจางบรหารเอง

2. เจาของโครงการเสนอช อบร ษ ทผ

เชยวชาญเขามาบรหาร

3. เจาของหองชดรวมกนพจารณาเลอก

บรษทมาบรหาร

2.2 งานบรการ/ปฏบตการอาคาร (facil-

ity services) เสรชย โชตพานช (2553) ใหคำาจำากด

ความวา กจกรรมการบรการและการปฏบตงาน

ตาง ๆ ภายในอาคารทรองรบการใชงานของผใช

อาคาร โดยทำาใหผใชอาคารไดรบความสะดวก

ปลอดภย และมสภาพแวดลอมทด เมอเขาใช

อาคาร และสงผลโดยตรงตอความพงพอใจของ

อาคาร และสะทอนผลลพธประสทธภาพของการ

บรหารจดการของฝายบรหารอาคาร

ดงนน งานบรการ/ปฏบตการอาคารจงจด

เปนงานเชงปฏบต (operational) ท ตองการผ

ปฏบตงานประเภทผทำา (doer) เปนผดำาเนนการ

ซงอาจไดแกผใหบรการอาคาร หรอบคลากรงาน

ดานอาคารสถานทขององคกรเอง (In-house facility

staff)

งานบรการ/ปฏบตการอาคารอาจจำาแนก

ออกได 2 กลม (พลส พรอพเพอรต, 2537) ไดแก

1) กลมบรการสนบสนน (support ser-

vices) ประกอบดวย

1.1) งานบรการอาคาร เปนบรการ

พนฐานทอาคารจดดำาเนนการ เพอใหผใชอาคาร

ไดรบความสะดวก ความสะอาด และปลอดภย

1.2) บรการสำานกงาน เปนบรการ

สนบสนนการทำางานขององคกรผใชอาคาร ไดแก

การบรการตอนรบประชาสมพนธ (reception) การ

บรการจดเกบเอกสาร (records management) ฯลฯ

2) กลมงานบรการดานวศวกรรมอาคาร

(engineering services) เปนงานทางดานเทคนค

อาคาร มหนาทหลกในการควบคม ดแล บำารง

รกษา และซอมแซมอาคาร ใหอยในสภาพพรอม

ใชงาน และปลอดภยอยตลอดเวลา

2.1) งานดแลการทำางานระบบประกอบ

อาคาร (engineering operations) หมายถง การ

ควบคมใหระบบประกอบอาคาร และระบบตางๆ

ทำางานเปนไปตามตารางการใชงานและวธการท

ถกตอง เพอใหการใชอาคารเปนไปอยางปลอดภย

สะดวกสบาย มประสทธภาพ เชน การตรวจสอบ

และดแลระบบวศวกรรมอาคาร เครองจกรประจำา

วน ดำาเนนการเปด-ปดระบบ รบแจงเรองจากลกคา


318

2.2) งานบำารงรกษา (maintenance)

การดำาเนนการเพอรกษาใหอาคารและระบบ

ประกอบอาคารอยในสภาพทสามารถใชงานได

อยางมประสทธภาพ และเพอใหอาคารและระบบ

ประกอบอาคารมอายการใชงานตามทควรจะเปน

2.3 ผลการปฏบ ต งานบรการอาคาร

(facility service performance) เสรชย โชตพานช

(2553) หมายถง ผลของการปฏบตงานบรการ

อาคาร โดยสามารถพจารณา ดงน

1) ผลการปฏบตงาน คณภาพงาน

2) การบรรลถงเปาหมาย ขอตกลง

เกณฑและระดบของคณภาพงานทกำาหนดไว

3) ความพงพอใจในการรบบรการ

2.4 แนวความคดและทฤษฎเกยวกบ

ความพงพอใจสถาบนเพมผลผลตแหงชาต (2548)

สามารถสรปความไดวา ความพงพอใจ หมายถง

ทศนคตของบคคลทมความสมพนธกบความรสก

ของบคคลทงดานปรมาณและคณภาพ ซงเกดจาก

การทมนษยมแรงผลกดนบางประ การทจะบรรล

เปาหมายเพอทจะตอบสนองความตองการ ความ

พงพอใจจงเปนปจจยสำาคญประการหนงทชวยให

งานสำาเรจ โดยเฉพาะอยางยงถาเปนงานทเกยว

กบการใหบรการ

โดยสอดรบกบ องคณา ประทปชย (2549)

ทำาการศกษาเรองทศนคต ความพงพอใจรวม และ

แนวโนมพฤตกรรมของผบรโภคในเขตกรงเทพ-

มหานครท มตอธรกจบรหารจดการอาคารชด

ของบรษท พลส พรอพเพอรต พารทเนอร จำากด

พบวา ผตอบแบบสอบถามสวนใหญมความพง

พอใจโดยรวมอยในระดบพอใจ ทงน อาจเปน

เพราะภาพพจนและชอเสยงของบรษท พลส

พรอพเพอรต พารทเนอร จำากด การใหบรการจาก

พนกงานทมความร ความสามารถในการดแล

ปรบปรงและแกไขปญหา ตลอดจนการพฒนาทาง

ดานศกยภาพการปฏบตของพนกงาน โดยรวม

ซงสงผลภาพรวมขององคกรด เปนทนาพอใจของ

ผบรโภค

จากการทบทวนวรรณกรรมตาง ๆ ผศกษา

สามารถนำาคำาจำากดความ ความตองการเหลาน

เพอสรางเครองมอในการวจย ทงแบบสอบถาม

และสมภาษณ เพอใหไดแนวทางการบรหารพนท

สวนกลางของอาคารชดพกอาศยระดบลางเพอ

ตอบสนองความพงพอใจของผอยอาศย

3. วตถประสงคการวจย

1) ศกษาปญหาในการบรหารจดการพนท

สวนกลางดานบรการของอาคารชดพกอาศย

ระดบลาง

2) ศกษารปแบบการบรหารจดการพนท

สวนกลางดานบรการของอาคารชดพกอาศย

ระดบลาง

3) ศกษาความพงพอใจของผอยอาศยท

มตอการบรหารจดการพนทสวนกลางดานบรการ

ของอาคารชดพกอาศยระดบลาง

4) เสนอแนะรปแบบการบรหารจดการ

พนทสวนกลางทจะทำาใหผอยอาศยพงพอใจมาก

ทสด


1. เจาของโครงการมแนวทางการเลอก

รปแบบการบรหารจดการทเหมาสมอาคารชดพก

อาศย

2. ผ บรหารอาคารทราบแนวทางการ

บรหารพนท สวนกลางของอาคารชดพกอาศย

ระดบลางทตอบสนองความพงพอใจของผพก

อาศยไดอยางมประสทธภาพ


319

3. ผอยอาศยไดรบการบรการทตรงกบ

ความตองการมากขน

5. ระเบยบวธการวจย

การออกแบบการวจยใชเทคนคการเกบ

รวบรวมข อม ลเชงคณภาพและเชงปร มาณ

ประกอบกน โดยเลอกรปแบบการบรการ 2 รปแบบ

คอ เจาโครงการรบบรหารเอง (in-house) และ

เจาของโครงการเสนอชอบรษทผเชยวชาญเขา

มาบรหาร (outsource) เหตทเลอก 2 รปแบบน

เพราะ 2 รปแบบนจะสงผลตอภาพลกษณเจาของ

โครงการซงใชแบบสมภาษณแบบมโครงสรางกบ

ผ บร หารอาคารชดโดยพจารณาจากตวแทน

บรษทละ 1 คน จงไดกลมตวอยางผบรหาร 4 คน

เพอใหไดมาซงขอมลเกยวกบแนวทางการบรหาร

พนทสวนกลางดานบรการของอาคารชดพกอาศย

ระดบลางโดยใชเทคนควเคราะหเนอหาและผพก

อาศย 400 คน โดยกำาหนดขนาดกลมตวอยาง

แนวคดของ Taro Yamane’s ทระดบความเชอมน

ทรอยละ 95 และคาความคลาดเคลอนทยอมรบ

ไดไมเกนรอยละ 5 เพอประเมนระดบความพง

พอใจของผพกอาศย โดยใชเทคนคเชงพรรณนา

จากทงหมด 6 โครงการ ทงน การศกษาครงนจะ

ไมพจารณาเรองราคาคาสวนกลาง (common fee)

ทนตบคคลจดเกบ หากแตพจารณาเฉพาะวธการ

บรหารการจดเกบคาสวนกลางเทานน จงสรปได

ดงน (ตารางท 1-3)

โครงการ สถานท ลกษณะการบรหาร ผใหสมภาษณ

ลมพน คอนโดทาวน

รามอนทรา – หลกส

จำานวน 1,568 ยนต

ถนนรามอนทรา

เขตบางเขน กรงเทพฯ

เจาโครงการรบบรหารเอง คณไกรศร กลยาณมงคล

บรษทลมพนพรอพเพอต จำากด

ลมพน คอนโดวลล







ลมพน คอนโดเพลส


จำานวน 516 ยนต





ซตโฮม รชดา-ปนเกลา


จรญสนทวงค

เขตบางพลด กรงเทพฯ

เจาของโครงการเสนอชอ

บรษทผเชยวชาญ

คณสามภพ บญนาค

บรษทเซนจร เอมส จำากด

ซตโฮม รตนาธเบศร


รตนาธเบศร

บางกระสอ

อ.เมอง จ.นนทบร




คณสงหา สขปอ

บรษทเอสเอมซ พรอพเพอรตซอฟต

ศภาลยซต รสอรท

รามคำาแหง

จำานวน 571 ยนต

รามคำาแหง

หวหมาก

กรงเทพฯ




คณชยต พงครฑ

บรษทไนทแฟรงก

ตารางท 1 ขอมลโครงการ


320

โครงการ สถานท จำานวนผใหสมภาษณ

ลมพน คอนโดทาวน รามอนทรา – หลกส ถนนรามอนทรา เขตบางเขน กรงเทพฯ 1 คนจาก 3 โครงการ

(เนองจากโครงการบรหาร

ภายใตบรษทเดยวกน

มนโยบายการบรหาร

ทมมาตรฐานเดยวกน)

ลมพน คอนโดวลล รามอนทรา – หลกส ถนนรามอนทรา เขตบางเขน กรงเทพฯ

ลมพน คอนโดเพลส รามอนทรา – หลกส ถนนรามอนทรา เขตบางเขน กรงเทพฯ

ซตโฮม รชดา-ปนเกลา จรญสนทวงค เขตบางพลด กรงเทพฯ 1 คน

ซตโฮม รตนาธเบศร รตนาธเบศรบางกระสอ อ.เมอง จ.นนทบร 1 คน

ศภาลยซต รสอรท รามคำาแหง รามคำาแหง หวหมาก กรงเทพฯ 1 คน

โครงการ จำานวนหองชด จำานวนผถกสมภาษณ

ลมพน คอนโดทาวน รามอนทรา – หลกส 1,568 ยนต 98 คน

ลมพน คอนโดวลล รามอนทรา – หลกส 1,271 ยนต 79 คน

ลมพน คอนโดเพลส รามอนทรา – หลกส 516 ยนต 32 คน

ซตโฮม รชดา-ปนเกลา 1,226 ยนต 76 คนซตโฮม รตนาธเบศร 1,280 ยนต 80 คนศภาลยซต รสอรท รามคำาแหง 571 ยนต 35 คน

ตารางท 2 กลมตวอยางจากการสมภาษณ

ตารางท 3 กลมตวอยางจากแบบสอบถาม


6.1 แนวทางการบรหารพนทสวนกลางดาน

บรการของอาคารชดพกอาศยระดบลาง

จากการสมภาษณผจดการบรหารอาคาร

เพ อใหไดมาซ งข อม ลเก ยวก บแนวทางการ

บรหารพนทสวนกลางดานบรการของอาคารชพก

อาศยระดบลางจากการวเคราะหเนอหา (content

analysis) พบดงน (ตารางท 4)

จาก 2 รปแบบการบรหาร พบวา พบ

ปญหาการบรหารทพบเหมอนกน ซงสวนหนงเกด

จากเจาของรวมไมปฏบตตามกฎระเบยบ มบคคล

ภายนอกเขามาใช เจาหนาทละเลยการปฏบตงาน

ซงโดยทวไปมแนวทางการแกไขไปในทางเดยวกน

คอมแผนปฏบตใหกบพนกงาน และมหวหนางาน

คอยตรวจสอบอกครง ยกเวนงานดแลรกษาสวน

และพนท โดยรอบ งานบรการตอนรบประชา

สมพนธ และงานธรการการเกบคาสวนกลางทเจา

ของโครงการรบบรหารเอง (in-house) มนโยบาย

มแนวทางการปฏบต มตวชวดเพอกำากบและ

ประเมนผลของผปฏบตงาน (key performance

indicator (KPI)) เพอใหเกดความกระตอรอรนกบ

ผปฏบตงาน

6.2 ความพงพอใจของผอยอาศยตอการ

บรหารจดการ

จากการสอบถามผพกอาศยในอาคาร

ชดพกอาศยระดบลาง พบวา ความพงพอใจของ

ผอยอาศยตอการบรหารจดการพนทสวนกลาง

ดานการบรการอาคารชดพกอาศยระดบลาง

ดงแผนภมตอไปน


321

ปญหาการบรหาร แนวทางปฏบต

(inhouse)

แนวทางปฏบต

(outsource)

สอดคลองกบทฤษฎ

1. พนทจอดรถ

ปญหา

1. ทจอดรถไมพอ

สาเหต

1. บคคลภายนอกมาใช

2. เจาของรวมใชมากกวาสทธ

3. มการเขาจอดเกนเวลา

1. ทำาไมกนและระบบเปดอตโนมต

2. ถาพนทเหลอจะใหเชาเพมโดย

จายคาชดเชย

3. จอดฟร 3 ชวโมง เกนปรบ 20

บาท/ชวโมง

1. ทำาสตกเกอรการ

เขาออก

2. ระเบยบคา

ปรบเกนระยะ

เวลา

จากขอ 2.2 งานบรการ/

ปฏบตการอาคาร (facility

services) และเสรชย โชต

พานช (2553) และพลส

พรอพเพอรต (2537)

2. การบรหารพนทสวนกลาง เชน สระวายนำา, โถงกลาง

ปญหา

1. มคนใชเปนจำานวนมาก

2. ไมสวมชดวายนำา

สาเหต

1. บคคลภายนอกมาใช

2. ผอยอาศยไมปฏบตตาม

ระเบยบ

1. มเจาหนาทรกษาความ

ปลอดภยคอยดแลแจงเตอน

2. จองควและใหเจาหนาท

รกษาความปลอดภย

แจงเตอนเจาของรวม

เมอถงเวลา

1. มเจาหนาท

รกษาความ

ปลอดภยคอย

ดแลแจงเตอน



services) และเสรชย โชต

พานช (2553) และพลส

พรอพเพอรต (2537)

3. การบรหารจดการสวนหยอม

ปญหา

1. หญา,ตนไมตาย เสอมโทรม

สาเหต

1. ขาดทกษะการดแล

พฤกษศาสตร

1. ภมสถาปนกโครงการจะมคมอ

ในการดแลใหประจำาโครงการ

2. ตง KPI พนทสเขยวนอกจาก

คงไวตองเพมอก 2% เพอ

กระตนใหเกดการดแล

1. สงปลกทดแทน จากขอ 2.3 ผลการปฏบต

งานบรการอาคาร (facility

service performance)

เสรชย โชตพานช (2553)

4. การบรหารงานตอนรบและการประชาสมพนธตอผอยอาศย

ปญหา

1. ผอาศยรบขอมลไมทวถง

สาเหต

1. การละเลยของเจาหนาท

2. ผอยอาศยไมสนใจขอมล

ทตดประกาศ

1. ใชเจาหนาทเจาหนาทรกษา

ความปลอดภยและเจาหนาท

ชมชนสมพนธในการใหขอมล

หนา โถง กลา ง 24 ชว โมง

2. มการใหแตมจากการชกชวนเขา

ประชมหรอรวมกจกรรมเปลยน

เปนจำานวนเงนจากเจาของ

โครงการเขาโครงการเพอ

บรห ารจด กา รภา ยในโ ครง กา ร

3. จดแขงขนกฬากจกรรมกน

ภายใน

1. ธรการเปน

ผแจงขอมล

เจาหนาทรกษา

ความปลอดภย

เปนผแจงขอมล

เบองตนแตละ

อาคาร

จากขอ 2.4 แนวความคด

และทฤษฎเกยวกบความ

พงพอใจสถาบนเพม

ผลผลตแหงชาต (2548)

และองคณา ประทปชย

(2549) เรองทศนคต ความ

พงพอใจรวมและแนวโนม

พฤตกรรมของผบรโภคใน

เขตกรงเทพทมตอธรกจ

บรหารจดการอาคารชด

ของบรษท พลส พรอพ

เพอรต พารทเนอร จำากด

ตารางท 4 ปญหาและแนวทางการบรหารพนทสวนกลางดานบรการของอาคารชดพกอาศยระดบลาง


322

ปญหาการบรหาร แนวทางปฏบต

(inhouse)

แนวทางปฏบต

(outsource)

สอดคลองกบทฤษฎ

5. การออกกฎ ขอบงคบเพอการอยรวมกน

ปญหา

1. เจาของรวม ไมปฏบตตาม

ขอบงคบ เชน การจอดรถ

สาเหต

1. เจาของรวมไมปฏบตตาม

1. ขอมตจากกรรมการในการแกไข

โดยมทมยกรางและผานทปรกษา

กฎหมายจงประกาศใช และเมอ

ประชมใหญแจงใหทราบจงถอวา

สมบรณ

1. จดประชมเพอ

แจงขอบงคบ

จากขอ 2.1 แนวความ

คดเกยวกบการบรหาร

อาคารชด ประสงค

แสงพายพ (2549)

6. การบำารงปรบปรงสงอำานวยความสะดวกพนทสวนกลาง

ปญหา

1. เครองออกกำาลงกาย

อปกรณพงเสย

สาเหต

1. ใชเปนจำานวนมากเกด

การเสอมของอปกรณ

1. ตองปรบปรง เพอใชงานอยาง

เดยว เชน ปดระบบดจตอล ลด

ระบบการใชงาน แตใชงานเหมอน

เดม

2. เสนอเปลยนเครองใหม

1. สงซอเพม

2. บำารงรกษา



services) และเสรชย

โชตพานช (2553) และ

พลส พรอพเพอรต (2537)

7. การบรหารดานการเงน/ การเกบคาสวนกลาง

ปญหา

1. การเกบคาสวนกลาง

สาเหต

1. ลกบานไมใหความรวมมอ

1. มแนวทางเกบไดมากกวา 95%

โดยม KPI ตองเกบไดมากกวา

75%

2. ตดสาธารณปโภค

3. เจาของรวมเลอกจายได 2 ครง/ป

1. โทรทวง

สงใบแจงหน

2. ตดสาธารณปโภค

3. เจาของรวมจาย

1 ครง/ ป

จากขอ 2.3 ผลการปฏบต

งานบรการอาคาร (facility

service performance)

เสรชย โชตพานช (2553)

รปท 1 ผอยอาศยมความพงพอใจตอการบรหารพนท

สวนกลางดานกายภาพ ในรปแบบการบรหารโดยเจาของ

โครงการรบบรหารเองสงกวารปแบบการบรหารโดย

เจาของโครงการเสนอบรษทผเชยวชาญเขามาบรหาร

รปท 2 ความพงพอใจของผ อย อาศยตอการบรหาร

จดการดานบรหารอาคาร ในรปแบบการบรหารโดย

เจาของโครงการรบบรหารเอง สงกวารปแบบการบรหาร

โดยเจาของโครงการเสนอบรษทผเชยวชาญเขามาบรหาร

ตารางท 4 ปญหาและแนวทางการบรหารพนทสวนกลางดานบรการของอาคารชดพกอาศยระดบลาง (ตอ)


323

อยางไรกตาม ผอยอาศยมความพงพอใจ

ตอการบรหารจดการดานบรหารกายภาพ ซงเกยว

กบงานรกษาความสะอาด งานรกษาความ

ปลอดภย ความกระตอรอรน ความรวดเรว การ

ตอบ สนองของนตบคคลตรงตามความตองการ

ของผอยอาศยบรเวณพนทสวนกลางและดาน

บรหารอาคาร ซงเกยวกบงานบรหารทวไปภายใน

องคกร ในรปแบบการบรหารโดยเจาของโครงการ

รบบรหารเอง (in-house คาเฉลยอยในชวง 3.91-

3.56) สงกวารปแบบการบรหารโดยเจาของ

โครงการเสนอบรษทผเช ยวชาญเขามาบรหาร

(outsource คาเฉลยอยในชวง 2.74-3.80)

8. บทสรปและขอเสนอแนะ

ผลการศกษานแสดงใหเหนวารปแบบ

การบรหารโดยเจาของโครงการรบบรหารเองม

นโยบาย แนวทางการปฏบต และมตวชวดเพอ

กำากบและประเมนผลของผปฏบตงาน (key per-

formance indicator (KPI)) ทเปนรปธรรมนำามาใช

กบผปฏบตงาน เพอใหเกดความกระตอรอรนใน

ผปฏบตงาน สงผลใหเกดการทำางานทรวดเรวตอบ

สนองตอความพงพอใจของผอยอาศย ซงสอดรบ

กบแนวความคดการบรหารทรพยากรกายภาพ

เสรชย โชตพานช (2553) วาดวยผลการปฏบตงาน

อาคาร โดยพจารณาจากผลปฏบตงาน คณภาพ

งาน การบรรลเปาหมาย ขอตกลง เกณฑและ

ระดบคณภาพงานทกำาหนดไว และความพงพอใจ

ในการรบบรการของผพกอาศย การทภาพรวม

ของความพงพอใจในรปแบบโครงการรบบรหาร

เองมความพงพอใจสงกวารปแบบการบรหารโดย

เจาของโครงการเสนอบรษทผเชยวชาญเขามา

บรหาร สวนหนงอาจเปนเพราะภาพพจนและ

ชอเสยงของเจาของโครงการ จงใหความสำาคญ

ตอนโยบาย การใหบรการจากพนกงานทมความ

รมหลกปฏบตใหกบพนกงาน เพอใหเกดความ

พงพอใจตอผอยอาศยมากทสด

ข อเสนอแนะส ำาหร บผ บร หารจงควร

พจารณาเพอมาเปนแนวทางการปรบปรงการ

บรหารจดการ ดงน

1) รปแบบการบรหารโดยเจาของโครงการ

บรหารเอง ทางนตบคคลควรมวธการสำารวจความ

พงพอใจ เชน การตรวจสอบจากใบรองเรยนของ

ผอยอาศย หรอใชวาระการจดประชมทจดขน

แจกแบบสอบถามความพงพอใจของผอยอาศย

เพอไดทราบความตองการทแทจรง นำามาเปน

แนวทางการบรหารจดการ ซงสอดคลองกบ

แนวคดการบรหารอาคารชด (ประสงค แสงพายพ,

2549) หรอตงตวชวดเพอกำากบและประเมนผล

ของผปฏบตงานชางเทคนค ลดการรองเรยนการ

ซอมจากผอยอาศยเปนจำานวนครง/เดอน โดยด

จากคาเฉลยการรองเรยน การซอม นำามาเปน

เกณฑตงวดการลดการซอมบำารง เพอปรบปรง

ความพงพอใจในดานการบำารงปรบปรงสงอำานวย

ความสะดวกใหอยในเกณฑดขนสวนดานตาง ๆ

ท อย ในระดบดอยแลว ทางบรหารควรรกษา

มาตรฐาน เพอเปนภาพลกษณทดขององคกร

2) ร ปแบบการบร หารโดยเจาของ

โครงการเสนอชอบรษทผเชยวชาญเขามาบรหาร

อาจตองมตวชวดเพอกำากบและประเมนผลของ

ผ ปฏบต งานในดานหนง เพอมงใหพนกงาน

นตบคคลสรางความพงพอใจสงสดใหกบผ อย

อาศย ซงสอดคลองกบแนวคดผลการปฏบตงาน

บรการอาคาร (facility service performance)

(เสรชย โชตพานช, 2553) และมแนวทางเลอก

การจดเกบคาสวนกลางใหเจาของรวมเพอลด

ภาระการจายเงน และลดปญหาการทวงถามคา

สวนกลางของนตบคคล


324

ทงน ผบรหารยงสามารถนำาขอมลจากการ

สำารวจขางตนนำามาเปนแนวทางการวางนโยบาย

การบรหารจดการอาคารทเหมาะสมกบอาคาร

ชดพกอาศยประเภทน ซงสอดคลองกบแนวคด

งานบรการ/ปฏบตการอาคาร (facility services)

(เสรชย โชตพานช, 2553; พลส พรอพเพอรต,

2537)

References

นภารตน คงศรขนธ. (2552). แนวทางการบรหาร

งานเชงกายภาพสำาหรบอาคารชดพกอาศย

ระดบราคาลางในเขตกรงเทพมหานครเพอ

ลดสภาวะขดแยงจากการอยอาศยรวมกน.

วทยานพนธปร ญญามหาบณฑต, คณะ

สถาป ตยกรรมศาสตร และการผงเม อง,

มหาวทยาลยธรรมศาสตร.

บรษท พลส พรอพเพอรต จำากด. (2553). คณภาพ

งานบรการอาคาร. กรงเทพฯ: โรงพมพ

จฬาลงกรณมหาวทยาลย.

ประสงค แสงพายพ. (2549). การบร หาร

คอนโดมเนยม. เอกสารคำาสอนวชาการ

บรหารคอนโดมเนยม.ภาควชาอตสาหกรรม

การบรหาร คณะบรหารธรกจ, มหาวทยาลย

รามคำาแหง .

พระพร สภาวฒน. (2550). แนวทางการบรหาร

จดการทอยอาศยประเภทอาคารชด: ความ

สมพนธระหวางสภาพการณจรงและความ

คาดหวงของผใชอาคาร. วทยานพนธปรญญา

มหาบณฑต, คณะสถาปตยกรรมศาสตรและ

การผงเมอง, มหาวทยาลยธรรมศาสตร.



โรงพมพแหงจฬาลงกรณมหาวทยาลย.

สถาบนเพมผลผลต. (2548). กรณศกษาการ

สรางความพงพอใจและความสมพนธกบ

ลกคา(พมพครงท 4). กรงเทพฯ: ผแตง.

องคณา ประทปชย. (2549). ทศนคต ความพง

พอใจรวมและแนวโนมของผ บรโภคในเขต

กรงเทพมหานคร ทมตอธรกจจดการอาคาร

ชดของบรษทพลสพรอพเพอรตพารทเนอร

จำากด. วทยานพนธปรญญาบรหารธรกจมหา-

บณฑต, สาขาการจดการ, มหาวทยาลย

ศรนครนทรวโรฒ.

การสำารวจทางกายภาพและความพงพอใจในการบรหารทรพยากร

กายภาพ ของโครงการบานประชานเวศน 1

An Investigation of Physical Attributions and Residents’ satisfaction

towards the Facility Management of Baan Prachaniwet 1

กษเดช นตยโชต1 และ ดร. สกลพฒน คมไพศาล2

Kasidate Nitchote1 and Sukulpat Khumpaisal, Ph.D.2



บทคดยอ

โครงการบานประชานเวศน 1 เปนโครงการอาคารชดทพฒนาโดยการเคหะแหงชาต โครงการ

ประกอบดวย นตบคคลอาคารชด 3 นตบคคลอาคารชด โดยมบรษทรบบรหารเพอทำาหนาทบรหาร

ทรพยากรกายภาพอาคารชดพกอาศย สวนสงอำานวยความสะดวก อาท ทจอดรถ สระวายนำา ซงเปน

กรรมสทธการเคหะแหงชาต ไมไดเปนทรพยสวนกลางของโครงการ มบรษทเอกชนไดรบสทธในการเขา

มาบรหารจดการ การบรหารทรพยากรกายภาพของโครงการภายใตนโยบายและวธการทแตกตางกน

ทำาใหเกดปญหาในการตอบสนองความตองการและสรางความพงพอใจแกผอยอาศยในโครงการ การ

ศกษานมงสำารวจความพงพอใจและประเดนปญหาตางๆ ของผอยอาศยในโครงการ ดวยการสมตวอยาง

อยางงาย จำานวน 211 ราย วเคราะหขอมลดวยสถตเชงพรรณนา ผลการศกษา พบวา ผอยอาศยใน

อาคารชดทง 3 อาคารพงพอใจโดยรวมตอการบรหารอาคารในระดบมาก แตมขอเสนอแนะในสวนของ

การเพมประสทธภาพดานบรการของเจาหนาทนตบคคล ผบรหารทรพยากรกายภาพควรดแลเพมเตม

ทงการจดอบรม การประเมนผลแกเจาหนาทบรหารอาคาร สวนการบรหารสวนของทจอดรถและ

สระวายนำา ผพฒนาโครงการควรตองใหผอยอาศยมสวนรวมในการบรหารจดการ ทงน อาจจะอยใน

รปของการจดตงสหกรณในการบรหารทรพยสวนกลางดงกลาว

Abstract

Baan Prachaniwet 1 project is a residential condominium for middle-income people. The

National Housing Authority (NHA) developed this project complying with Condominium Act BE

2522. NHA employed a juristic person to manage the facilities and amenities area of the

mentioned project. However, NHA still holding some part of the common properties, including

parking spaces, swimming pool and plaza area, which NHA hired several outsources to handle

all common facilities. The management under the different policies and procedures caused

การสำารวจทางกายภาพและความพงพอใจในการบรหารทรพยากรกายภาพ ของโครงการบานประชานเวศน 1กษเดช นตยโชต และ ดร. สกลพฒน คมไพศาล326

problem to residents in regard to sharing of common facilities. This study aims to investigate

the satisfaction of the residents in the project by collecting the quantitative data from 211

samples using the simple random sampling, and these data were analyzed by descriptive

statistics. The results show that residents given the high level of satisfaction towards the

performance of juristic person and management staff, but less satisfaction towards the car-park,

and swimming pool management. Therefore, there are some suggestions raised by the results.

In order to enhance the quality of juristic person’s staff in services, the facility manager shall

focus on improvement of the staff’s quality (training, setting up the Key Performance Indicator

: KPI). To mitigate the conflicts in car-park and swimming pool’s management, it is found that

the facility managers shall assign the residents to help in managing and sharing the common

facilities. It is recommend for the juristic person to found the co-operative group of residents

to manage the common facilities as well as to enhance the level of the residents’ satisfaction

towards the services and the facility management performances of the case study.

คำาสำาคญ (Keywords): การบรหารทรพยากรกายภาพ (Facility Management), การเคหะแหงชาต (The

National Housing Authority), นตบคคลอาคารชด (Juristic Person), อาคารชดพกอาศย (Residential

Condominium)

1. บทนำา

โครงการบ านประชานเวศน 1 เป น

โครงการอาคารชดพกอาศยทพฒนาโครงการโดย

การเคหะแหงชาต สำาหรบผมรายไดปานกลาง

โดยโครงการบานประชานเวศน 1 กอสรางแลว

เสรจเมอ พ.ศ. 2541 ปจจบนมอาย 15 ป โครงการ

ประกอบดวยอาคารชดพกอาศย อาคารชดบาน

ประชานเวศน 1 สง 16 ชน ม 236 ยนต อาคาร

ชดบานประชานเวศน 2 สง 15 ชน ม 304 ยนต

อาคารชดบานประชานเวศน 3 สง 15 ชน ม 304

ยนต อาคารจอดรถ 9 ชน อาคารสระวายนำาและ

สโมสร มการบรหารจดการทรพยสนในโครงการ

แบงออกเปน 2 สวน ไดแก ทรพยสนทบรหาร

จดการโดยนตบคคลอาคารชด 3 อาคารชด

(รายงานการประชมประจำาป 2555) และทรพยสน

ของการเคหะแหงชาตทการเคหะแหงชาตใหสทธ

บรษทเอกชนเขามารบการบรหารจดการแทน

ซงเปนสงอำานวยความสะดวกสำาหรบผพกอาศย

ในโครงการ อาท ทจอดรถ สระวายนำาและสโมสร

ดวยข อจำาก ดของร ปแบบล กษณะกายภาพ

โครงการ การบรหารจดการ นโยบายการบรหาร

ทรพยสนของการเคหะแหงชาต รวมทงขอจำากด

ดานงบประมาณ ทำาใหการบรหารทรพยากร

กายภาพโครงการแตกตางไปจากโครงการอนๆ

ของการเคหะแหงชาต (รายงานการประชมประจำา

ป 2555) ดงนน การศกษาปญหาทเกดจากการ

บรหารทรพยากรกายภายของโครงการและการ

บรหารทรพยากรกายภาพของโครงการภายใต

ความพงพอใจของผอยอาศยในโครงการ เพอ

กำาหนดแนวทางในการบรหารทรพยากรกายภาพ

ของโครงการทมประสทธภาพ จะชวยแกปญหา

ใหกบโครงการ รวมถงเพมความพงพอใจของผอย


327

อาศยในโครงการดวย


2.1 อาคารชด เปนทรพยสนและทพก

อาศยทตองจดทะเบยนและจดตงนตบคคลอาคาร

ชดภายใต พ.ร.บ.อาคารชด พ.ศ. 2522 โดย

กฎหมายกำาหนดและนยามเรองทรพยสนทถอวา

เปนทรพยสวนกลาง คอ ทดนทตงอาคารชด ทดน

ทมไวเพอใชหรอเพอประโยชนรวมกน โครงสราง

และสงกอสรางเพอความมนคงและปองกนความ

เสยหายตอตวอาคารชด อาคารหรอสวนของ

อาคารและอปกรณทมไวเพอใชหรอเพอประโยชน

รวมกน เครองมอและเครองใชทมไวเพอใชหรอ

เพอประโยชนรวมกน สถานททมไวเพอบรการ

สวนรวมแกอาคารชด ทรพยสนอนทมไวใชหรอ

เพอประโยชนรวมกน

2.2 การบรหารทรพยากรกายภาพเปน

แนวคดทอยในเชงการบรหารจดการทสามารถนำา

ไปประยกตใชกบกรณของอาคารสถานทไดทก

ประเภทโดยหลกการปฏสมพนธของ 3 สง ไดแก

ทรพยากรกายภาพ (place) กจกรรมขององคกร

(process) ผปฏบตงานในองคการ (people) เพอ

การบรหารและจดการใหทรพยากรกายภาพตอบ

สนองตอองคกรในดานการทำางานหรอกจกรรม

หลกทเกดขนขององคกรและผใชอาคารอยางม

ประสทธภาพสงสด เกดความคมคาและคมทน

สอดคลองกบเปาหมายและพนธกจขององคกร

(เสรชย โชตพานช, 2553)

การบรการอาคารสถานทซงเปนงานพน

ฐานของทกอาคาร อยในความรบผดชอบดแล

ของผจดการ/ผบรหารทรพยากรกายภาพทตอง

จดการใหครบถวน มคณภาพและปฏบตการอยาง

มประสทธภาพเปนกจกรรมการบรการและปฏบต

การตางๆ ภายในอาคารทมารองรบการใชงาน

ของผใชอาคาร โดยทำาใหผใชอาคารไดรบความ

สะดวก ปลอดภย และมสภาพแวดลอมทดเมอใช

อาคาร (เสรชย โชตพานช, 2553)

ประเภทของงานบรการ/ปฏบตการอาคาร

จำาแนกไดเปน 2 กลม

1. กลมบรการสนบสนน

- งานบรการอาคาร ไดแก การรกษา

ความสะอาด การรกษาความปลอดภย การกำาจด

แมลง การกำาจดขยะ เปนตน

- งานบรการสำานกงาน ไดแก การบรการ

ตอนรบ งานประชาสมพนธ การจดเกบเอกสาร

เปนตน

2. กลมงานวศวกรรมอาคาร ประกอบ

ดวยงานดแลรกษาระบบประกอบอาคาร งาน

บำารงรกษา เปนตน

การบรหารทรพยากรกายภาพสำาหรบ

โครงการทอยอาศยรวมเปนการประยกตหลกการ

และแนวคดดานการบรหารทรพยากรกายภาพ

Facility Management ตามปจจยทเกยวของกบ

โครงการทอยอาศยรวม เพอใหการดำาเนนการ

บรหารจดการดานนเปนไปอยางมประสทธภาพ

(เสรชย โชตพานช, 2549)

การบรหารอาคารชด สามารถดำาเนนการ

ไดโดยมบรษททใหบรการบรหาร โดยหนาทหลก

ของบรษทรบจางบรหารอาคาร ผบรหารอาคาร

สรปได ดงน (พระพร สภาวฒน, 2550) 1. บำารงรกษาอาคารและทรพยสนใหคงอยในสภาพดและมอายการใชงานทยาวนาน 2. บรหารจดการทรพยากรท มอย ใหม ประสทธภาพและเกดประโยชนสงสด 3. อำานวยความสะดวกและใหบรการโดยคำานงถงความพอใจของผใชอาคารเปนหลก 4. สรางภาพลกษณทดและสรางมลคา

เพมใหกบอาคาร


2.3 ความพงพอใจ Kotler (1997, pp. 48-

49) ความพงพอใจ หมายถง ระดบความรสกของ

บคคลทเปนผลมาจากการเปรยบการทำางานของ

ผลตภณฑตามทเหนหรอเขาใจกบความคาดหวง

ของบคคล ดงนน ความพงพอใจจงเปนความ

แตกตางระหวางผลการทำางานทมองเหนหรอ

เขาใจและคาดหวง

3. วตถประสงคของการศกษา

การศกษานมวตถประสงคเพอ

1. สำารวจลกษณะทางกายภาพและศกษา

การบรหารทรพยากรกายภาพของโครงการบาน

ประชานเวศน 1

2. สำารวจความพงพอใจของผอยอาศย

ใน โครงการบานประชานเวศน 1

3. เสนอแนะแนวทางการบรหาร เพอเพม

ประสทธภาพการบรหารทรพยากรกายภาพ



การวจยนเปนการวจยเชงปรมาณทใชการ

เกบขอมลเชงปรมาณและเชงคณภาพประกอบกน

โดยมการเกบรวบรวมขอมลประกอบดวย

1. การสำารวจเพอเกบขอมลลกษณะทาง

กายภาพของโครงการบานประชานเวศน 1 ซง

ประกอบดวย รปแบบ ขนาด อาย พนทสวนกลาง

ระบบสาธารณปโภค ระบบสาธารณปการ และสง

อำานวยความสะดวกโครงการ

2. การใชแบบสมภาษณเปนเครองมอใน

การเกบรวบรวมขอมลการบรหารทรพยากร

กายภาพ จากผจดการอาคารชดทง 3 อาคาร ท

อยในโครงการการ ซงประกอบอาคารชดบาน

ประชานเวศน 1 อาคารชดบานประชานเวศน 2

และอาคารชดบานประชานเวศน 3

3. การใชแบบสอบถามผ อย อาศยใน

โครงการ โดยแบงเปน 3 สวนคอ สวนท 1 ความ

พงพอใจตอลกษณะกายภาพโครงการ สวนท 2

ความพงพอใจตอการบรหารทรพยากรกายภาพ

งานบรการสนบสนน งานซอมบำารงและดแล

รกษาวศวกรรมอาคาร งานอนๆ สวนท 3 เปน

ปญหาและขอเสนอแนะ โดยการสมตวอยาง

จากประชากรผอยอาศยในโครงการ แบบกำาหนด

สดสวนจาก 3 อาคารชด จำานวน 211 ตวอยาง

ข อมลท ไดวเคราะหโดยใชสถต เชงพรรณนา

ไดแก การแจกแจงความถ คารอยละ คาเฉลย และ

คาเบยงเบนมาตรฐาน


1) ผบรหารทรพยากรกายภาพโครงการ

บานประชานเวศน 1 ทราบแนวทางในการบรหาร

ทรพยากรกายภาพทตอบสนองความพงพอใจ

ของผพกอาศยในโครงการ

2) การเคหะแหงชาตสามารถนำาแนวทาง

การบรหารทร พยากรกายภาพไปปรบใชก บ

โครงการอนๆ


6.1 ลกษณะทางกายภาพของโครงการ

พบวาโครงการบานประชานเวศน 1 รปแบบ

โครงการเปนอาคารชดพกอาศยทประกอบดวย

อาคารชด 3 อาคาร พนทพาณชยกรรม มระบบ

สาธารณปโภค ระบบสาธารณปการ สงอำานวย

ความสะดวกตาง ๆ ทใชรวมกนของผพกอาศยใน

โครงการ แตเปนกรรมสทธของการเคหะแหงชาต

พนทโครงการเปนลกษณะเปด บคคลภายนอก

สามารถเขามาใชบรการและตองเสยคาบรการ

สงอำานวยความสะดวกตางๆ ได เชน ทจอดรถ


329

ซงมทจอดเปนอาคาร 9 ชน จอดรถไดประมาณ

900 คน สระวายนำา รานคา ตาง ๆ แตการเขาอย

อาศยแตละอาคารชดตองเปนผ อย อาศยใน

อาคารเทานน มเจาหนาทรกษาความปลอดภย

ประจำาอาคาร

6.2 การบรหารทรพยากรกายภาพของ

โครงการ สวนของการบรหารทรพยากรกายภาพ

ของโครงการ แบงเปน 2 สวน

(1) สวนอาคารชดพกอาศยท ง 3

อาคาร ซงเปนนต บ คคลอาคารชด มบรษท

ควอลต พรอพเพอรต แมเนจเมนท จำากด รบ

บรหารจดการ อาคารชดบานประชานเวศน 1 และ

อาคารชดบานประชานเวศน 3 มการใชทมงาน

เจาหนาทบรหารอาคารรวมกน โดยแบงสดสวน

รบผดชอบคาบรการบรหารจดการ ในสดสวน

รอยละ 44 และรอยละ 56 ตามลำาดบ นตบคคล

อาคารชดบานประชานเวศน 2 มทมเจาหนาท

บรหารอาคาร อก 1 ชด การบรหารจดการตาง ๆ

มรปแบบและแนวทางเดยวกนทง 3 อาคารภาย

ใตการรบบรหารของ บรษท ควอลต พรอพเพอร

ต แมเนจเมนท จำากด ในแตละนตบคคลอาคาร

ชด มการวาจางบรษทค สญญารบบรหารงาน

ตางๆ อาท งานรกษาความสะอาด งานรกษา

ความปลอดภย งานกำาจดแมลง และบรษทค

ส ญญาท เข ามาเชาพ นท อาท งานระบบ

อนเตอรเนต ระบบเคเบลทว การบรหารงานมการ

กำาหนดแผนการปฎบตงานประจำาวน ประจำาเดอน

ทงสวนของภาระหนาทเจาหนาทของอาคารและ

บรษทคสญญาทรบบรหารงานตางๆ

(2) สวนของสงอำานวยความสะดวก

อาท ทจอดรถ สระวายนำาและสโมสร พนทถนน

ในโครงการ ทางเทา แสงสวางถนน บรษทเอกชน

ผไดรบสทธการบรหารจากการเคหะเปนผบรหาร

จดการ ผอยอาศยในโครงการอยในฐานะผใช

บรการ โดยนตบคคลอาคารทง 3 อาคารในฐานะ

ตวแทนผอยอาศยในโครงการ ไมไดมสวนรวมใน

การบรหารจดการการแกไขปญหาตางๆ ตอง

ดำาเนนการประสานงานผานการเคหะแหงชาตใน

ฐานะเจาของกรรมสทธ

6.3 ความพงพอใจของผ อย อาศยใน

โครงการแบงเปน ความพงพอใจตอลกษณะทาง

กายภาพโครงการ ความพงพอใจตอการบรหาร

ทรพยากรกายภาพโครงการ และประเดนปญหา

และขอเสนอแนะ จากการสำารวจความพงพอใจผ

พกอาศยในโครงการทง 3 อาคารชด ผลการ

วเคราะหขอมลความพงพอใจจากผอยอาศยใน

โครงการ แสดงไดดงตารางท 1 โดยมเกณฑ ใน

การวเคราะหและแปรผลขอมล ดงน

คะแนนเฉลย 1.00–1.80 พงพอใจนอยทสด

คะแนนเฉลย 1.81–2.60 พงพอใจนอย

คะแนนเฉลย 2.61– 3.40 พงพอใจปานกลาง

คะแนนเฉลย 3.14–4.20 พงพอใจมาก

คะแนนเฉลย 4.21– 5.00 พงพอใจมากทสด

ตารางท 1 คาเฉลยความพงพอใจของผ อย อาศยใน

โครงการบานประชานเวศน 1

ดาน คาเฉลย ความพงพอใจ

รปแบบโครงการ 3.97 พอใจมาก

ขนาดโครงการ 4.16 พอใจมาก

อายโครงการ 3.69 พอใจมาก

พนทสวนกลาง 3.70 พอใจมาก

สาธารณปโภค 3.92 พอใจมาก

สาธารณปการ 3.86 พอใจมาก

สงอำานวยความสะดวก 3.74 พอใจมาก


งานรกษาความสะอาด 4.10 พอใจมาก

งานรกษาความ

ปลอดภย

4.06 พอใจมาก

งานกำาจดแมลงฯ 3.85 พอใจมาก

งานกำาจดขยะ 3.99 พอใจมาก

งานดแลสวนฯ 3.82 พอใจมาก

งานตอนรบ 3.73 พอใจมาก

งานประชาสมพนธฯ 3.84 พอใจมาก

งานจดเกบเอกสาร 3.80 พอใจมาก

งานงบประมาณ 3.61 พอใจมาก

งานรายรบ-รายจาย 3.64 พอใจมาก

คณภาพของเจาหนาท 3.80 พอใจมาก

งานระบบลฟต 3.99 พอใจมาก

งานระบบนำาประปา 4.02 พอใจมาก

งานกำาจดนำาเสย 3.85 พอใจมาก

งานระบบปรบอากาศ 3.78 พอใจมาก

งานระบบแสงสวาง 3.84 พอใจมาก

งานระบบไฟฟา 3.79 พอใจมาก

งานระบบโทรศพท 3.62 พอใจมาก

งานระบบอนเตอรเนต 3.29 พอใจปาน

กลาง

งานรบเรองแจงซอม 3.75 พอใจมาก

การตดตามฯ ของชาง 3.51 พอใจมาก

คณภาพของชางฯ 3.72 พอใจมาก

หองออกกำาลงกาย 3.12 พอใจปาน

กลาง

สระวายนำา 2.53 พอใจนอย

ทจอดรถ 2.82 พอใจปาน

กลาง

จากตารางท 1 พบวา กลมตวอยางมระดบ

ความพงพอใจมาก สำาหรบลกษณะกายภาพ

โครงการ ซงมรปแบบโครงการอาศยชดพกอาศย

มระบบสาธาณปโภค สาธารณปการ และสง

อำานวยความสะดวกท เพยงพอตอผ อย อาศย

การบรหารทรพยากรกายภาพของโครงการ สวน

ของนตบคคลอาคารชด ทง 3 โดยรวมพงพอใจ

ตอการบรหารทรพยากรกายภาพ ทงสวนงาน

สนบสนนอาคาร สำานกงาน และงานซอมบำารง

ดแลวศวกรรม ของนตบคคลอาคารชด ทง 3

อาคาร ทมการกำาหนดแผนการปฏบต ทงรายวน

รายสปดาห และรายเดอน เพอควบคมการปฏบต

งานของเจาหน าท และบร ษ ทค ส ญญาท ร บ

บรหารงาน มการตดประกาศแสดงขอมลรายรบ

รายจาย และประชาสมพนธขาวสารตาง ๆ อยาง

ตอเนอง ยกเวนงานระบบอนเตอรเนตทมระดบ

ความพงพอใจปานกลาง เนองจากพบวาสญญาณ

ระบบอนเตอรเนตไมสมำาเสมอ เนองจากอาคาร

ไมไดมอปกรณและระบบทรองรบระบบอนเตอร

เนต แตเปนการตดตงในภายหลงโดยใหเอกชน

เชาพนทตดตงโดยเสยคาเชาใหนตบคคลอาคาร

ชด และเอกชนคดคาบรการกบผ ใชบรการใน

อาคารนน ๆ

หองออกกำาลงกาย ท มระดบความพง

พอใจปานกลาง เนองโครงการออกแบบใหหอง

ออกกำาลงกายอยทอาคารสโสมร แตเมอมปญหา

การบรหารอาคารสโมสร แตละนตบคคลอาคาร

ชด สรางหองออกกำาลงเองในอาคาร อาคาร 1

อยบรเวณลอบบ ซงอาคาร 2 ไมมหองออกกำาลง

กาย อาคาร 3 อยชน 16 ของอาคารมการใชงาน

ไมสะดวก

ความพงพอใจตอสระวายนำา และทจอด

รถ ทอยภายใตการบรหารของการเคหะแหงชาต

ทผอยอาศยตองเสยคาใชบรการ พบวา มระดบ


331

ความพงพอใจนอย และปานกลาง ตามลำาดบ

เนองจากสระวายนำามการใชบรการนอย ทำาให

ขาดการดแลและเปดไมสมำาเสมอ สวนทจอดรถ

แมจะมทจอดรถเปนสดสวน และปรมาณเพยงพอ

ตอผ อาศยแตมการใชบรการบคคลภายนอก

และการเสยคาบรการทำาใหผอยอาศยในโครงการ

มความคาดหวงตอการบรการทมากกวาปกต

ประเดนปญหาจากผอยอาศยในโครงการ

พบวา มขอเสนอแนะในสวนของคณภาพการ

ใหบรการของเจาหนาทนตบคคล ในสดสวนท

มากกวาประเดนปญหาอนๆ โดยเฉพาะนตบคคล

อาคาร 2 ทงนเนองจากนตบคคลอาคาร 2 มการ

เปลยนทมเจาหนาท และบรษทรบบรหารงาน

หลายครงทำาใหไมเกดความตอเนองของผปฏบต

งาน สวนประเดนปญหาและขอเสนอแนะรอง

ลงมา คอ การจายคาใชบรการทจอดรถและสระ

วายนำา ทผอยอาศยในโครงการเหนวาไมจำาเปน

ตองจายเนองจากคาสวนกลางครอบคลมคา

บรการเหลานอยแลว

7. สรปผลและขอเสนอแนะ

การบรหารทรพยากรกายภาพในสวนของ

นตบคคลอาคารชด เนองจากมภาระงานหลาย

อยางทงตองเกยวของกบผอยอาศยจำานวนมาก

การกำาหนดแผนการปฏบตงานในแตละดานท

ชดเจน ทงแผนงานรายวน รายสปดาห รายเดอน

จะทำาใหผปฏบตงานสามารถทำาหนาทไดถกตอง

แมนยำาและสอดคลองกน รวมทงการใหความ

สำาคญกบปดประกาศ การแจงขอมลตาง ๆ ให

สามารถตรวจสอบได เพอความโปรงใสและความ

ไววางใจของผอยอาศย

การบรหารทรพยากรกายภาพโครงการ

ระดบความพงพอใจทมนยสำาคญในการบรหาร

ทรพยากรกายภาพในโครงการเปนในสวนของสง

อำานวยความสะดวก อาท ทจอดรถ สระวายนำา

ท เปนกรรมสทธของการเคหะแหงชาต ท ผ อย

อาศยในโครงการไมสามารถมสวนรวมในการ

บรหารจดการได รวมถงความคาดหวงในการ

บรการทด เนองจากการตองเสยคาบรการ ขณะท

การบรหารจดการสงอำานวยความสะดวกดงกลาว

เปนกรรมสทธของการเคหะแหงชาตทอยภายใต

ขอจำากดของการสรางผลตอบแทนในทรพยสน

การใหผอยอาศยในโครงการมสวนรวมในการ

บรหารจดการกนเอง อาท ในรปแบบการจดตง

สหกรณของ 3 นตบคคลในการดแลทจอดรถ

สระวายนำา และจายคาตอบแทนใหการเคหะ

แหงชาต สามารถพฒนาเปนแนวทางในการเพม

ประสทธภาพ ในการบรหารทรพยากรกายภาพได

References

พระพร สภาวฒน. (2550). แนวทางการบรหาร

จดการท อยอาศยประเภทอาคารชดความ

สมพนธระหวางสภาพการณจรงและความ

คาดหวงของผใชอาคาร.วทยานพนธปรญญา

มหาบณฑต, คณะสถาปตยกรรมศาสตรและ

การผงเมอง, มหาวทยาลยธรรมศาสตร.

รายงานการประชมอาคารชดบานประชานเวศน

3 ประจำาป 2555.

เสรชย โชตพานช. (2549). แนวคดการบรหาร

ทรพยากรกายภาพสำาหรบโครงการทอยอาศย

แบบรวม. วารสารวชาการคณะสถาปตยกรรม

จฬาลงกรณมหาวทยาลย,2, 103-105.



โรงพมพจฬาลงกรณมหาวทยาลย.

Kotler, P. (2003). Marketing management:

Analysis, planning, implementation, and

control. Englewood Cliff: Prentice Hall.

นวัตกรรมการพัฒนา ... 4/06 innovation 1.pdfนว...

Documents