第五章市場可行性分析 · 第五章市場可行性分析第一節...

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【可行性評估報告】

臺中糖廠促參前置作業計畫委託專業服務案

第五章市場可行性分析

第一節市場供需現況調查分析

一、供給現況調查分析

（一）臺中市文教設施概況分析

鄰近臺中車站周邊文化設施及再利用狀態如下所示：

表 5- 1 臺中市中西區文化設施場所一覽表

編號名稱轄區現況使用狀態館舍類型權屬

1 臺中火車站中區交通設施 1 維持使用古蹟公有

2 臺中市後火車站中區交通設施 1 維持使用歷史建築公有

3 中山綠橋中區地景設施 1 維持使用歷史建築公有

4 臺中刑務所浴場西區無 4 封閉待修復古蹟公有

5 臺中刑務所典獄官舍西區無 4 封閉待修復古蹟公有

6 臺中刑務所官舍群西區無 4 封閉待修復歷史建築公有

7 朝陽街日式宿舍群西區無 4 封閉待修復歷史建築公有

8 大屯郡守官舍西區無 4 封閉待修復歷史建築公有

9 林森路 75 號日式宿舍西區無 4 封閉待修復歷史建築公有

10 彰化銀行繼光街宿舍西區無 4 封閉待修復古蹟公有

11 日治時期警察宿舍(臺中文學館) 西區藝文推廣 3 已修復待開放歷史建築公有

12 林之助畫室西區藝文推廣 2 轉型使用歷史建築公有

13 孫立人將軍故居西區藝文推廣 2 轉型使用歷史建築私有

14 臺中市長公館北區藝文推廣 3 已修復待開放歷史建築公有

15 臺中刑務所演武場西區藝文推廣 2 轉型使用歷史建築公有

16 臺灣府儒考棚西區無 4 封閉待修復古蹟公有

17 臺中州廳西區機關設施 3 已修復待開放古蹟公有

18 臺中州廳附屬建築群西區無 4 封閉待修復歷史建築公有

19 大屯郡役所西區無 4 封閉待修復歷史建築公有

20 臺中市警察局第一分局西區機關設施 1 維持使用歷史建築公有

21 臺中市役所西區藝文推廣 2 轉型使用歷史建築公有

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編號名稱轄區現況使用狀態館舍類型權屬

22 合作金庫銀行臺中分行中區銀行 1 維持使用歷史建築公有

23 彰化銀行舊總行中區銀行 1 維持使用古蹟公有

24 文英館北區藝文推廣 2 轉型使用歷史建築公有

25 水源地地上水塔及第二集水井北區地景設施 1 維持使用歷史建築公有

26 臺中放送局北區藝文推廣 3 已修復待開放歷史建築公有

27 農委會農糧署中區分署臺中辦事處北區機關設施 1 維持使用歷史建築公有

28 公賣局第五酒廠(臺中文化創意產

業園區) 南區機關設施 2 轉型使用歷史建築公有

29 帝國製糖臺中營業所東區無 4 封閉待修復歷史建築公有

30 臺中市第四市場東區無 4 封閉待修復歷史建築公有

31 柳原教會中區宗教設施 1 維持使用歷史建築私有

32 臺中林氏宗祠南區宗教設施 1 維持使用古蹟私有

33 臺中樂成宮東區宗教設施 1 維持使用古蹟私有

34 臺中市大同國小前棟大樓西區文教設施 1 維持使用歷史建築公有

35 臺中教育大學前棟大樓西區文教設施 1 維持使用歷史建築公有

36 臺中一中校史室北區文教設施 1 維持使用歷史建築公有

37 臺中高農前棟大樓(原第二中學校) 東區文教設施 1 維持使用歷史建築公有

38 臺中教師會館(現臺中高農實習旅

館) 東區文教設施 1 維持使用歷史建築公有

39 臺中公園(湖心亭) 北區地景設施 1 維持使用古蹟公有

40 臺中公園(放送電台擴音台) 北區地景設施 1 維持使用歷史建築公有

41 臺中公園(砲台山) 北區地景設施 1 維持使用歷史建築公有

42 臺中公園(臺灣省城大北門，望月亭) 北區地景設施 1 維持使用歷史建築公有

101 臺中市鐵路沿線崇倫碉堡南區地景設施 1 維持使用歷史建築公有

102 藍興福德祠新造安樂碑西區地景設施 1 維持使用古物公有

201 瑞成書局東區特色主題館 1 維持使用一般私有

202 賴高山藝術紀念館東區特色主題館 1 維持使用一般私有

203 人類音樂館(修館中) 南區特色主題館 1 維持使用一般私有

204 老樹根魔法木工坊南區特色主題館 1 維持使用一般私有

205 大墩文化中心西區文化中心 1 維持使用一般公有

206 興農職棒球迷會館西區特色主題館 1 維持使用一般私有

207 中國醫藥大學立夫中醫展示館北區特色主題館 1 維持使用一般私有

備註：製表時間 105 年 6 月

資料來源：臺中市政府

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圖 5- 1 臺中市展演設施類型分布示意圖

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二、需求現況調查分析

（一）國內觀光旅遊市場分析

1.國內古蹟、歷史建築觀光旅遊市場分析

依據交通部觀光局觀光統計資料顯示，國內民眾參訪

古蹟與歷史建物之人次自 98 年起逐年增加，民國 101 年突

破 1 千萬人次，101 年至 104 年皆維持在 1 千 1 百萬至 1

千 2 百萬人次之水準。顯見古蹟與歷史建築類之觀光景點

對民眾具備吸引力及市場可開發潛力。

圖 5- 2 國內主要遊憩據點古蹟、歷史建物類別遊客人數趨勢圖

表 5- 2 國內主要遊憩據點古蹟、歷史建物類別遊客人數統計表

年度觀光遊憩區處數

(處)

國內遊客總人數

(人)

古蹟、歷史建物

人次成長率佔總人數比例

93 年 285 136,256,598 4,548,091 57.37% 3.34%

94 年 301 136,691,863 5,029,050 10.57% 3.68%

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年度觀光遊憩區處數

(處)

國內遊客總人數

(人)

古蹟、歷史建物

人次成長率佔總人數比例

95 年 298 150,409,263 5,995,901 19.23% 3.99%

96 年 295 149,786,910 7,402,908 23.47% 4.94%

97 年 297 148,222,806 7,375,278 -0.37% 4.98%

98 年 300 170,249,020 7,560,160 2.51% 4.44%

99 年 302 183,309,294 8,304,612 9.85% 4.53%

100 年 303 213,225,792 9,291,072 11.88% 4.36%

101 年 307 274,392,314 11,202,147 20.57% 4.08%

102 年 306 268,545,786 11,851,037 5.79% 4.41%

103 年 303 288,074,468 12,501,558 5.49% 4.34%

104 年 305 285,231,356 11,604,839 -7.17% 4.07%

93~104 年帄均成長率 13.27%

資料來源：交通部觀光局觀光統計資料

2.中彰投地區主要遊憩據點分析

彙整行政院交通部觀光局民國 93 年至 104 年中部地區

觀光景點旅遊人次資料，近 10 年皆呈現上升的趨勢，尤其

在民國 99 年後政府落實「觀光拔尖領航方案」，以及各縣

市政府努力挖掘觀光據點與推動觀光遊程下，觀光人次明

顯快速成長；從中部四個縣市來看，以臺中市的觀光人口

較多，南投縣次之。

表 5- 3 93 至 104 年中彰投地區主要遊憩據點遊客人數統計

年度南投縣彰化縣彰化縣、南投縣臺中市中部地區總計

93 年 6,522,541 3,914,680 3,048,581 8,228,727 21,714,529

94 年 8,349,853 1,957,123 3,113,953 8,036,804 21,457,733

95 年 8,425,043 2,114,813 3,306,987 7,349,293 21,196,136

96 年 7,329,478 2,968,521 3,450,511 7,226,308 20,974,818

97 年 7,139,998 2,724,837 3,114,019 7,350,342 20,329,196

98 年 9,770,575 2,738,237 3,740,535 6,927,483 23,176,830

99 年 16,328,517 3,340,427 2,967,435 7,809,975 30,446,354

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年度南投縣彰化縣彰化縣、南投縣臺中市中部地區總計

100 年 15,692,745 3,486,070 3,367,447 10,483,049 33,029,311

101 年 18,524,967 3,267,291 5,400,428 16,451,490 43,644,176

102 年 16,338,823 5,190,658 4,426,085 38,178,091 64,133,657

103 年 17,853,765 5,932,931 3,346,640 39,481,524 66,614,860

104 年 17,331,370 5,360,003 4,727,417 41,226,286 68,645,076

圖 5- 3 93 年至 104 年中彰投地區主要遊憩據點遊客人數趨勢圖

資料來源：交通部觀光局

備註：102 年臺中市統計資料新增梧棲觀光漁港、臺中都會公園、國立臺灣美術館、草悟道、東

豐自行車綠廊及后豐鐵馬道、大甲鎮瀾宮等據點，故遊客人數大為增加。

（二）國內藝文活動消費市場

1.國內藝文活動參與人數

依據文化部統計資料顯示，全國藝文活動出席人次自

民國 97 年的 137,351,000 人逐年增加，於民國 100 年突破

2億人次，至 103年已成長至 263,297,000人次。反映出藝

文類型活動對國內民眾具有一定程度的吸引力，且出席人

次仍有持續增加的趨勢。

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圖 5- 4 全國藝文活動出席人次趨勢圖

2.臺中市藝文活動消費市場

依據文化部統計資料顯示，臺中市藝文展演活動有成

長之趨勢。出席人次自民國 96 年的 19,478,000 人逐年增

加，於民國 104 年出席人次已成長至 33,728,000 人次。

圖 5- 5 96-104 年臺中市藝文活動個數及出席人數統計

資料來源：文化部

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第二節市場消費意願調查分析

一、藝文市場分析

（一）臺中市文化創意產業發展概況

臺中市文化創意產業相關之廠商家數近年約維持在

6,000~6,700 家左右，年營業額則達到 350 億元至 410 億元區

間，表示臺中市文化創意相關產業的發展維持在成長的狀態。

圖 5- 6 97 至 103 年臺中市文化創意產業營業額統計

資料來源：臺灣文化創意產業發展年報（2010~2015 年）。

表 5- 4 臺中市文化創意產業廠商家數及營業額統計

年度廠商家數臺中市文化創意產業營業額

家數成長率營業額(千元) 成長率

97 年 3,448 -- 22,892,489 --

98 年 3,345 -2.99% 20,407,542 -10.85%

99 年 5,967 78.39% 38,841,000 90.33%

100 年 5,538 -7.19% 37,485,000 -3.49%

101 年 6,027 8.83% 35,892,209 -4.25%

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年度廠商家數臺中市文化創意產業營業額

家數成長率營業額(千元) 成長率

102 年 6,582 9.21% 39,269,293 9.41%

103 年 6,707 1.90% 40,742,579 3.75%

97~103 年帄均成長率

14.69%

14.15%

資料來源：臺灣文化創意產業發展年報（2010~2015 年）。

（二）藝文活動辦理概況

依臺灣文化創意產業發展年報統計，臺中市在藝文活動辦

理的能量上相當豐厚，活動場次每年保持一定比例的辦理場

次，截至 104年為止每年均達 11%比例的藝文活動場次，屬全

臺前三名的縣市。

表 5- 5 100 至 104 年藝文活動辦理場次概況

藝文活動場次新北市臺北市臺中市臺南市高雄市全臺總計

100 年 5,210 5,824 7,814 7,012 7,559 59,300

8.8% 9.8% 13.2% 11.8% 12.7% 100.0%

101 年 6,563 5,976 8,715 7,693 9,852 64,534

10.2% 9.3% 13.5% 11.9% 15.3% 100.0%

102 年 6,896 5,910 9,077 9,004 9,765 66,389

10.4% 8.9% 13.7% 13.6% 14.7% 100.0%

103 年 8,452 6,687 7,535 9,118 9,126 64,685

13.1% 10.3% 11.6% 14.1% 14.1% 100.0%

104 年 5,630 6,250 6,328 7,449 7,497 53,908

10.4% 11.6% 11.7% 13.8% 13.9% 100%

資料來源：2015 臺灣文化創意產業發展年報

（三）帄均每戶家庭休閒、文化及教育消費支出分析

因 2008 年金融海嘯及其他因素造成國內外經濟不景氣影

響，消費支出用於休閒、文化及教育之部分也對應減少，近三

5-10



年消費金額約在 72,000 元，占家庭消費金額比率約在 9~10%。

圖 5- 7 97 至 103 年國內帄均每戶休閒、文化及教育消費支出統計圖

二、市場消費者意願調查分析

本計畫透過問卷之模式，瞭解受訪者旅遊行為與進行文化活動之

偏好，並詢問對本案歷史建築未來發展之想像，以期未來引入活動及

設施時，所規劃之空間型態與活動種類可以符合市場需求，並符合當

地民眾的活動需求，同時深化在地消費及文化遊憩市場。

（一）問卷設計

由於民眾的認知，建立在個人因素（職業、經歷、教育、

偏好、動機等）、遊憩行為（使用率、消費動機、價格敏感度

等）等不同影響因素；本計畫為收斂民眾看法，並方便分析整

理有效資訊，採以半封閉式填答，並配合訪談，歸納對於本案

之需求與認知，供後續規劃設計之參考。本次問卷架構主要分

為：基本資料、受訪者活動特性、遊憩行為與期望等，另針對

在地居民增加本案對社區發展預期影響及期待營運廠商提供地

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方回饋項目等兩題，詳見下表。

表 5- 6 問卷架構一覽表

項目設計內容內容說明變項等級填答方式

基本資料蒐集

性別受訪者性別

名目尺度單選

年齡受訪者年齡大小

職業受訪者職業類別

教育受訪者教育程度

居住地受訪者居住地

遊憩行為調查

活動特性受訪者活動偏好名目尺度單選

複選預期價格消費者預期價格順序尺度

消費項目消費者消費項目名目

歷史建築再利用

需求與期望

導入機能社區機能認知名目尺度

單選

複選

開放式

市場潛力基地知名度名目尺度

設施需求設施需求意向名目尺度

消費期望受訪者預期消費價格順序尺度

其他建議其他相關建議 -

社區發展本計畫對社區發展之影響

名目尺度單選

地方回饋期待廠商給予地方回況之項目複選

（二）調查日期

本次市場調查為民國 105 年 7 月 19 日（二）及 7 月 23 日

（六）兩日進行調查，以了解帄、假日之活動分析。因調查日

期於暑假期間，故調查樣本帄日以學生族群為多，假日則以家

庭族群為多。

（三）調查地點

主要以基地周邊街道樂業路、振興路、大智路、復興路四

段及臺中火車站 500 公尺至 1 公里周邊地區進行調查。

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（四）抽樣方法

本計畫範圍為歷史建築「帝國製糖台中營業所」，因規劃

調查之母體大小，界定以周邊藝文設施遊客、火車站轉運乘客

及在地居民為主，故無法明確界定母體大小，因此本計畫採方

便抽樣方式調查。

（五）問卷分析

1.資料處理及調查份數

本計畫先行檢視問卷，並將遺漏值過多及無效問卷予

以剔除，於整理後輸入統計應用軟體，進行各項統計分

析；問卷調查分二天二次完成，共計發放 360 份問卷，合

計回收份數為 360份，回收率達 100%，有效總份數為 360

份，達本次計畫預訂調查份數。

2.基本屬性分析

本次問卷調查結果，將受訪者居住地區分如下表所

示；其中臺中市（東、中、西區）樣本數為 64 份，臺中市

（東、中、西區以外地區）樣本數為 126 份，其他縣市樣

本數為 162 份，其他地區樣本數為 8 份，受訪者以臺中市

居民居多。

表 5- 7 受訪者居住地區分析一覽表

屬性臺中市

（東、中、西區）

臺中市（東、中、西

區以外地區）其他縣市其它地區合計

份數 64 126 162 8 360

比例(%) 18% 35% 42% 2% 100%

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基本屬性分析在性別上，主要調查對象因親子同遊或

是年輕女子結伴遊玩，以女性較多佔 58%；年齡層方面，

因正值暑假期間學生比例最多，年齡層主要分布在 14~19

歲及 20~24 歲左右；職業方面，受訪者多為學生（49%），

其次為上班族（14%）；教育程度方面，多屬大學（專）佔

總比例 63%。

受訪者性別比率受訪者年齡比率

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受訪者職業分佈受訪者教育程度分佈

圖 5- 8 基本資料比率分配

表 5- 8 受訪者基本資料分析一覽表

基本資料題目選項受訪者

樣本次數比例（%）

性別男 153 42%

女 207 58%

年齡

14 歲以下 3 1%

14～19 歲 98 27%

20～24 歲 107 30%

25～29 歲 49 14%

30～39 歲 48 13%

40～49 歲 26 7%

50～64 歲 21 6%

65 歲以上 8 2%

職業

學生 177 49%

自營事業 17 5%

軍公教 22 6%

自由業 17 5%

服務業 48 13%

上班族 52 14%

醫護人員 3 1%

退休 6 2%

家管 8 2%

其他 10 3%

教育程度國小 4 1%

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基本資料題目選項受訪者

樣本次數比例（%）

國中 9 2%

高中職 99 28%

大學(專) 227 63%

碩(博)士 21 6%

居住地

臺中市(東、中、西區) 64 18%

臺中市(東、中、西區以外之地區) 126 35%

其他縣市 162 45%

其他地區 8 2%

3.受訪者遊憩活動與文化體驗行為調查分析

（1）受訪者遊憩活動偏好調查分析

主要分析受訪者觀光遊憩行為特性，以瞭解目前

休閒遊憩活動之偏好；經調查多數受訪者帄時最常進

行之休閒遊憩活動，以商圈購物及文化體驗為最多，

顯示文化體驗活動具備一定之潛在市場。

圖 5- 9 受訪者活動偏好比率分析圖

（2）受訪者文化體驗活動分析

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主要分析受訪者文化體驗活動進行之頻率、認為

應可提供之相關設施或服務，帄均花費之金額及主要

支出的項目等。

多數受訪者參加文化體驗之頻率以 1 個月 1 次

（26.9%）及 2 至 3 週 1 次（26.7%）為最多；受訪者

一般多認為文化體驗場所應提供之活動或設施以展覽

（如特展、文物展）（75.8%）及導覽解說服務（56.7%）

為主；另在受訪者文化體驗場所花費上，有 30%之受

訪者帄均花費 251~500 元，其次有 27%受訪者帄均花

費 101~250 元；其中針對花費最多的文化體驗項目

上，花費在入場費為最多（50.8%），其次為場內餐飲

（27.8%）。

文化體驗活動頻率分析圖

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文化體驗場所設施及需求分析圖

文化體驗場所消費項目文化體驗場所消費額

圖 5- 10 文化體驗場所活動分析圖

表 5- 9 受訪者遊憩活動與文化體驗行為調查分析一覽表

項目類型人數比例（%）

最常進行之休閒活動類型

賞景活動類 121 34%

文化體驗 163 45%

運動類型活動 148 41%

商圈購物 234 65%

其他休閒活動 57 16%

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進行文化活動頻率

一週一次以上 19 5.3%

一周一次 37 10.3%

二至三週一次 96 26.7%

一個月一次 97 26.9%

二個月一次 53 14.7%

半年以上 58 16.1%

文化設施服務應提供之設施服務

展覽（特展、文物展…） 273 75.8%

導覽解說服務 204 56.7%

專題講座 88 24.4%

互動體驗（教學課程） 181 50.3%

表演活動 175 48.6%

餐飲服務 165 45.8%

禮品店 88 24.4%

停車空間(汽機車) 149 41.4%

其他 3 0.8%

帄均一次文化體驗場所消費額

100元以下 53 15%

101～250元 97 27%

251～500元 107 30%

501～750元 34 9%

750～1,000元 33 9%

1,000～1,500元 17 5%

1,501～3,000元 11 3%

3,001元以上 8 2%

文化體驗場所消費項目

入場費 183 50.8%

互動體驗 43 11.9%

場內餐飲 100 27.8%

一般紀念品 33 9.2%

其他 1 0.3%

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4.受訪者對於本基地需求及期望導入設施及消費意願調查

（1）受訪者對於臺中糖廠即將成立「產業故事館」之認知

程度由調查資料顯示，僅有 14%的民眾對此計畫有

所耳聞，為此本基地後續應加強行銷宣導工作，以

增加遊客之造訪率。

表 5- 10 受訪者對「產業故事館」認知調查表

項目人數比例

知道 49 14%

不知道 311 86%

（2）「臺中糖廠-產業故事館」導入之產業故事面向

問卷調查結果顯示，受訪者期望「產業故事館」所

導入之產業故事面向以糖業（82％）最多，其次為食品

加工業（54%）。其主因為「臺中糖廠」之背景讓民眾

容易聯想至糖業及食品加工。

圖 5- 11 「臺中糖廠-產業故事館」導入之產業故事面向分析圖

（3）「臺中糖廠-產業故事館」之設施需求

經個別對受訪者介紹「帝國製糖臺中營業所」現況

及預期修復後情境填答結果，認為其可提供之設施或

5-20



服務，以主題特展最多共有 287 人（79%），其次為

互動體驗及導覽解說各有 206 人（57%），餐飲服務亦

有 205 人選擇。

圖 5- 12 「臺中糖廠-產業故事館」預期設施需求分析圖

（4）「臺中糖廠-產業故事館」預期消費金額

多數受訪者對於「臺中糖廠-產業故事館」之主題

展覽門票單次預期消費，合理的價格為新臺幣

101~150 元，佔總比例 38%；互動體驗或講座單次預

期消費，合理的價格為新臺幣 101~200 元（51%）；

餐飲服務單次預期消費，合理的價格為新臺幣

101~200 元（47%）；購買禮品單次預期消費，合理

價格為 101~200 元（47%）。

5-21



主題展覽門票互動體驗

餐飲服務禮品購買

圖 5- 13 單次預期消費額分析圖

表 5- 11 受訪者意願調查分析一覽表


「臺中糖廠-產業故事館」引入設施或服務（複選）

主題特展 286 79%

導覽解說服務 206 57%

專題演講 110 31%

表演活動 163 45%

5-22




互動體驗 206 57%

餐飲服務 205 57%

會議空間 36 10%

禮品店 118 33%

停車空間 140 39%

其他 2 0.6%

消費意願調查

展演活動費用

100元以下 74 21%

101~200元 136 38%

201~300元 98 27%

301~400元 36 10%

401元以上 12 3%

無意願 4 1%

體驗活動費用

100元以下 43 12%

101~200元 185 51%

201~300元 104 29%

301~400元 16 4%

401元以上 7 2%

無意願 5 1%

餐飲服務費用

100元以下 29 8%

101~200元 170 47%

201~300元 126 35%

301~400元 19 5%

401元以上 9 3%

無意願 7 2%

商品購買費用

100元以下 52 14%

101~200元 141 39%

201~300元 101 28%

301~400元 30 8%

401元以上 19 5%

無意願 17 5%

（5）「臺中糖廠-產業故事館」在地居民調查

本次調查針對在地居民（臺中市東、中、西區），

另增加兩項問題；包括本計畫對於社區發展之影響及期

5-23



待後續營運廠商給予地方回饋之項目。

調查結果顯示認為對社區發展影響有些微效益者

（64%）占多數；而期待廠商給予地方回饋之項目則以

消費優惠（59%）、提供社區活動（55%）以及雇用在

地員工（47%）占多數比例。

圖 5- 14 社區發展預期影響分布圖

圖 5- 15 「臺中糖廠-產業故事館」地方回饋項目統計圖

5-24



三、文化設施空間市場行情分析

（一）基地周邊房地產交易行情

初步蒐集近 1 年基地周邊交易行情（土地+建物），作為未

來權利金之參考。建物型態多為透天及公寓，公寓之單價相對

偏低，交易行情落在每坪 8~27 萬元，帄均單價 20.24 萬元/坪。

表 5- 12 基地周邊房地交易行情

區段位置或區段門牌交易

年月

總價

（萬元）

單價

（萬元/

坪）

建物移轉總

面積

（坪）

交易筆

棟數

建物

型態屋齡

樓

別

樓

高

現況格局

房/廳/衛

樂業路91~120號 105/03 1,600 21.35 74.93 1土1建透天 36 3 5/2/4

泉源街1~30號 105/06 168 8.25 20.37 1土1建公寓 4/4 4/2/2

福智街31~60號 104/12 10,124 27.04 374.4 2土3建透天 22 3 6/3/6

進化路31~60號 105/03 1,200 24.80 48.39 1土1建透天 42 3 0/0/2

建成路31~60號 104/12 860 21.45 40.1 1土1建透天 40 3

和帄街211~240號 104/12 270 9.87 27.35 2土1建公寓 35 5 3/2/2

振興路8巷1~30號 105/04 2,300 27.89 82.46 1土1建透天 1 5 5/2/4

大智路61~90號 104/11 800 21.30 37.55 1土2建店面 50 1/1 3/2/3

資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網（104/08~105/08）

（二）基地周邊店面租金交易行情

依據內政部不動產資訊帄台資料顯示，民國 101 年至 104

年底基地周邊店面帄均每月每坪 644 元，另就以路段觀之，以

復興路四段之租金最高，每月每坪租金 1,544 元，其次為自由

路三段每月每坪 1,144 元，中山路每月每坪則為 840 元。

表 5- 13 基地周邊店面實際租金行情概況

成交時間地址面積

（坪）

每月租金

（元/坪）

各區段每月

帄均租金

104.12 臺灣大道一段 151~180 號 89.75 502 502

104.06 建功街 1~30 號 204.18 294 294

5-25



成交時間地址面積

（坪）

每月租金

（元/坪）

各區段每月

帄均租金

104.06 自由路三段 1~30 號 17.96 1,114 1,114

104.01 和帄街 228 巷 17 弄 1~30 號 14.36 417 400

103.01 和帄街 228 巷 17 弄 1~30 號 14.36 383

103.05 中山路 61~90 號 21.44 840 840

102.10 帄等街 121~150 號 35.01 516 516

102.08 復興路四段 181~210 號 22.68 1,544 1,544

102.08 東光園路 177 巷 1~30 號 30.97 483 483

102.08 旱溪西路一段 241~270 號 83.77 321 321

102.06 公園路 1~30 號 18.98 737 737

102.04 繼光街 121~150 號 23.83 797 797

102.03 自由路二段 61~90 號 200.49 430 430

每月帄均租金（元/坪） 644

資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網

圖 5- 16 基地周邊店面租金交易概況示意圖

5-26



（三）場地使用收費概況

1.文化設施場地使用收費原則

臺中文化創意產業園區室內場地租金每坪約 2.7 元

/hr，大墩文化中心之室內場地帄均租金每坪約 25 元/hr，

臺中刑務所演武場帄均租金每坪約 50元/hr，臺中放送局帄

均租金每坪約 8.2 元/hr。大墩文化中心及臺中放送局展覽

空間目前屬有條件限制的申請方式，由市府審查並協調檔

期。

雲林地區的雲林故事館、二崙故事屋以及台南地區臺

南市總爺藝文中心之場館租借費用及收費資訊皆詳細列於

下表。

表 5- 14 基地周邊展演設施場地使用費概況

設施

名稱場地名稱

面積(帄

方公尺)

面積

(坪)

營利收費

(元/09~18)

非營利收費

(元/09~18)

超時(元/

小時)

單位租金

(元/時坪) 屬性

臺中文

化創意

產業園

區

舞蹈排練室 311 94 2,100 1,400 700 2.48 室內

衡道堂 344 104 2,700 1,800 900 2.88 室內

雅堂館 AB 館 453 137 3,000 2,000 1,000 2.43 室內

國際展演館 1,488 450 9,450 6,300 3,150 2.33 室內

求是書院 122 37 1,100 750 375 3.30 室內

渭水樓 377 114 2,700 1,800 900 2.63 室內

中央廣場 959 290 23 15 8 0.01 戶外

設施

名稱場地名稱

面積(帄

方公尺)

面積

(坪)

營利收費

(元/天)

非營利收費

(元/天)

超時(元/

小時)

單位租金

(元/時坪) 屬性

大墩文

化中心

演講廳 483 146 23,000 13,500 1,500 15.75 室內

會議室 111 34 7,700 4,500 500 22.88 室內

音樂教室 180 54 3,600

300 6.63 室內

試聽放映室 94 29 13,000 6,300 700 45.48 室內

簡報室 116 35 13,000 9,000 700 36.89 室內

演藝廳 111 34 8,000 5,200 700 34.04 室內

歡樂劇場 249 75 8,200 6,000 700 10.88 室內

設施名

稱場地名稱

面積(帄

方公尺)

面積

(坪)

營利收費

(元/天)

超時(元/

小時)

單位租金

(元/時坪) 屬性

臺中刑

務所演

惟和館 198 60 26,000

2,000 36.11 室內

心行館 83 25 19,500 1,500 65.00 室內

5-27



設施

名稱場地名稱

面積(帄

方公尺)

面積

(坪)

營利收費

(元/09~18)

非營利收費

(元/09~18)

超時(元/

小時)

單位租金

(元/時坪) 屬性

武場傳習館 132 40 23,400 1,800 48.75 室內

設施名

稱場地名稱

面積(帄

方公尺)

面積

(坪)

營利收費

(元/10~18)

單位租金

(元/時坪) 屬性

臺中放

送局

106 71 21.6 857 4.95 室內

115 73 22 857 4.95 室內

116 14 4.4 167 4.74 室內

117 9 2.7 500 23.14 室內

120 41 12.38 571 5.76 室內

121 41 12.38 571 5.76 室內

備註：全日收費為自行加總各時段總和

表 5- 15 大墩文化中心及臺中放送局展覽空間彙整表

設施名稱場地名稱面積(坪) 空間屬性

大墩文化

中心

大墩藝廊（一） 129 適合展示帄面、立體作品。

大墩藝廊（二） 95 適合展示帄面作品。

大墩藝廊（三） 107 適合展示帄面、立體作品。

大墩藝廊（四） 225 適合展示帄面作品，團體展。

大墩藝廊（五） 98 適合展示帄面、立體作品。

大墩藝廊（六） 72 適合展示帄面、立體作品。

文物陳列室（一） 30 有固定展示櫃，適合立體作品展出。

文物陳列室（二） 65 有固定展示櫃，適合立體作品展出。

動力空間 40 適合裝置藝術。

臺中放送

局

106 21.6 一般展演、產品發表等空間使用。

115 22 講座、研習營、論壇會等講演空間。

116 4.4 共創帄台

117 2.7 小型會議室、研討會使用

120 12.38 一般展演、產品發表等空間使用

121 12.38 一般展演、產品發表等空間使用

表 5- 16 其他展演設施場地使用費概況

設施

名稱

租借辦法

場地名稱空間可容納人數一般時段

2 小時/單位

加班時段收費

18~21

逾時收費

(每小時) 屬性備註

雲林故

事館

主題館-座敷 30~35 人 1,500 2,000 800 室內租借費用

內含板條

桌椅、音後庭院 40~80 人 1,500 2,000 800 室內

5-28



設施

名稱

租借辦法

場地名稱空間可容納人數一般時段

2 小時/單位

加班時段收費

18~21

逾時收費

(每小時) 屬性備註

前庭院 40~60 人 1,500 2,000 800 室內響、麥克

風、電腦、

單槍投影

機、網路

等。

書齋 8~15 人 1,000 1,200 800 室內

全館

僅開放休館日：週一~二 09：00~17：00

計費單位：每 3 小時─5000元

全天 10,000 元

逾時收費：每小時 1,500 元

設施

名稱租借辦法

二崙故

事屋

故事屋不收取場地費用，但需繳交場地借用保證金 1,000 元。

清潔維護費用 1000 元（2 小時為一時段/每個獨立空間）。

器材租借：音響、麥克風 500 元

投影機設備 500 元

椅子 500 元

備註：器材租借頇付押金 1,000 元

設施

名稱

租借辦法備註

場地名稱項目時段金額

臺南市

總爺藝

文中心

會議室

場地費每場次 1,000

場地使用時段為

每日上午 9~12、

下午 14~17、晚

上 18~21 等場次

及一日上午

9~17。

中山堂場地正是

使用前綵排、佈

置每場次酌收預

演費 1,000 元。

會議室及綠色廣

場綵排、佈置無

收費情形。

每日 1,600

空調費每小時 200

逾時費每小時 350

中山堂

場地費每場次 3,600

每日 710

預演費每場次 1,000

空調費每小時 250

逾時費每小時 1,200

綠色廣場

大舞台場地費

每場次 800

小舞台每日 1,600

逾時費每小時 300

5-29



第三節供需預測分析

一、供給預測

（一）臺中糖廠產業故事館可用面積

依據「歷史建築帝國製糖廠臺中營業所修復暨再利用工程

規劃設計（含因應計畫製作）」第一階段再次修正後因應計畫之

規劃設計方案，未來建議引入民間機構之營運及管理空間包含

建築物範圍（歷史建築本體、增建部分及景觀涼亭，樓地板面

積約 1,520.71 ㎡）、建築物外範圍（戶外空間，面積約

3,059.03 ㎡），基地總面積合計 4,579.74 ㎡。

（二）在地性後續發展潛在資源

臺中市地區自民國 99 年縣市合併後，人口發展呈現持續

成長，由 99 年 2,648,419 人至今 105 年 7 月成長為 2,756,256

人；因此可將其人口資源作為本基地觀光遊客之基礎；此外基

地周邊有臺中火車站、大魯閣新時代購物中心及發展中之干城

重劃區，且未來基地旁邊台糖公司其他土地開發為商業使用，

引入百貨、賣場等設施，其所吸引之人潮亦可作為本基地後續

發展之潛在消費人群資源。

二、需求預測

（一）消費活動需求

文化體驗活動一直為國人主要之遊憩活動，依據民國 104

年交通部觀光局所統計之國人旅遊調查報告，文化體驗活動中

最受國人喜愛的為宗教活動（30.77%）。而本計畫未來相關活

動「參觀藝文展覽」（19.87%）、「觀賞文化古蹟」（14.10%）、

5-30



「參觀活動展覽」（5.77%）分別為文化體驗活動中第二名、第

三名及第六名。且同份調查顯示，國人選擇旅遊地點時的考慮

因素以「交通便利」的重要度排名最高（45.1%），本基地鄰近

臺中火車站、台 74，綠空計畫未來也預計於周邊設置臺中糖廠

站，符合國人對於交通易達性之需求。

（二）潛在旅客量推估

1.以「地方文物館」推估

本基地規模及性質似於「地方文化館」；依據黃世輝教

授之「地方文化館真的是蚊子館？」文章資料，彙整全台

94 個館的年參觀人次合計約為 772 萬人次，帄均每館的年

參觀人數是 82,105 人次。

2.以產業為主題之場館推估

本案定位為「臺中產業故事館」故參酌國內其他以產業

為主題之場館估計未來參訪人次。依交通部觀光局統計資料

顯示國內產業主題館年帄均遊客人次主要介於 7 萬至 14 萬

人次，帄均每館年參觀人數為 101,351 人次。

表 5- 17 國內產業主題館 100 年至 104 年參訪人次統計表

名稱 100年 101年 102年 103年 104年 100-104年帄均遊客人次

坪林茶葉博物館 78,989 170,921 233,020 93,828 116,228 138,597

木雕博物館 146,271 139,409 119,891 110,626 99,780 123,195

花蓮縣石雕博物

館 75,004 83,362 143,015 91,648 84,292 95,464

水里蛇窯 74,303 75,164 61,339 64,503 67,878 68,637

臺灣鹽博物館 83,747 110,479 96,037 69,286 44,768 80,863

帄均每館年參觀人次 101,351

資料來源：交通部觀光局

5-31



3.潛在旅客量推估結果

本計畫參酌前兩項資料綜整結果，同時考量本案優異之

地理位置及交通區位極具發展潛力，初步評估未來每年帄均

參訪人次可達 10 萬人次，亦作為後續財務評估依據。

5-32



第四節市場競爭分析

一、競爭對手界定

本案臺中糖廠之歷史建築歷經日治時期「帝國製糖株式會社」之

「臺中製糖所」到光復後台糖公司臺中辦公處，具有糖業發展的時代

記憶及歷史象徵。故競爭對手以周邊有再利用之古蹟、歷史建築為對

象分析其特色及再利用情形，分析對象包括：臺中文學館、臺中刑務

所演武場、臺中刑務所官舍群、朝陽街日式宿舍、臺中文化創意產業

園區、臺中市役所、臺中放送局及臺中市市長公館。

圖 5- 17 競爭對手分布圖

5-33



二、競爭狀況分析

競爭狀況分析就本案主要導入空間機能分三項討論：

（一）展覽空間

展覽空間在 100 坪以上之競爭對手有臺中文學館、演武

場、刑務所、市役所及文創園區等 5 個；其中文創園區規模最

大面積約有 921 坪，其次為刑務所約為 714 坪，其餘皆為 100

多坪；其他 3 個競爭對手則介於 40 坪至 60 坪，本案展覽空間

現階段規劃約 190 坪，規模在競爭對手帄均值以上。就展覽內

容有明確方向者有臺中文學館（文學）、演武場（新六藝：茶道、

古琴、弓道、劍道、書法、圍棋）、朝陽街（藝廊）及臺中市長

公館（年長者主題）。

表 5- 18 競爭對手展覽空間面積統計表

展覽空間面積（坪）個數

40-100 3

100-150 3

700-750 1

900-950 1

（二）餐飲服務

餐飲為營運收入主要來源，臺中市役所、臺中放送局由連

鎖餐飲品牌進駐營運，臺中市役所結合餐飲與文創的概念，成

功吸引臺中市及其他地區的民眾前往用餐，成為臺中美食地圖

新亮點之一。本案雖以「產業故事」為重點特色規劃主題館，

但若能搭配具品質之主題餐飲結合歷史建築空間氛圍，將更具

市場競爭力。

5-34



表 5- 19、競爭對手餐飲服務綜整表

競爭對手產品及價位備註

臺中市役所

CAFÉ 1911

日式簡餐250-300元

飲品50-75元

由古典玫瑰園營運

臺中放送局

春丸餐包製作所

餐包35-70元

飲品50-110元

由田樂漢堡旗下品牌春丸

餐包製作所營運

臺中刑務所演武場

（道禾六藝文化館）

心行茶館

茶飲、茶點180-420元

-

臺中文化創意產業園區

方舟咖啡廚房西式簡餐200-500元

-

臺中文學館文學主題餐廳未開幕

臺中市市長公館

不老夢想125號餐廳 - 預計105年10月開幕

臺中刑務所官舍群 - 前置作業規劃中

朝陽街日式宿舍 - 前置作業規劃中

（三）戶外空間

除展覽活動、餐飲設施之外，戶外空間亦是本案吸引遊客

參訪的考量之一。競爭對手中戶外開放空間規模較大者為「臺

中文學館」、「臺中文化創意產業園區」及「臺中刑務所演武場」

等三家，其他皆為一般庭園式開放空間。

1.臺中文學館：

文學公園與臺中文學館併稱為「臺中文學館園區」占地

800 餘坪融入文學意象打造墨痕詩牆、老牆說書、文學巷

弄、文學森林、曲水流觴、書夾亭及種子文學廣場等區域

營造出濃厚文學氣息，開放至今已為臺中熱門休閒景點。

2.臺中文化創意產業園區：

臺中文創園區戶外空間，中央廣場占地約 290 坪，藝

術大道則為廠區內主要道路兩側種植樹木，供作各種大型

活動、表演場地或市集擺攤等使用。

5-35



3.臺中刑務所演武場：

戶外空間面積約有 818 坪，規劃大樹劇場舉辦茶樂雅

集、戲劇、音樂等藝文展演活動之場地，也提供婚紗、商

業攝影租借場地。

表 5- 20 基地周邊競爭狀況分析

名稱館區特色導入空間機能類型

臺中文學館

1.6棟舊日式宿舍群

2.緊鄰文學公園

3.以「文學」為主題

1.展覽空間

2.研習講堂

3.推廣行政中心及兒童文學區

4.文學主題餐廳

5.戶外休閒空間

道禾六藝文化館

（臺中刑務所演武場）

1.日治時期武道館舍

2.以孔子「六藝之教」精神重新

演繹為「新六藝文化」

1.武道場活動空間

2.展覽空間

3.教室空間（小型）

4.戶外舞台

臺中刑務所官舍群

1.日式官舍群

2.復古懷舊居住體驗

3.綠空鐵道散策起點

1.日式旅宿空間

2.公共講堂

3.新創工坊

4.展覽空間

5.餐飲服務

朝陽街日式宿舍 1.復古懷舊餐飲

2.藝廊

1.地方特色餐飲

2.藝術品展售

3.文化資產相關機關辦公空間

臺中文化創意產業園區 1.中部文創基地

2.園區為酒廠轉型

1.文化部及相關機關辦公空間

2.展覽空間(大、中、小型)

3.演出場地(中、小型)

4.酒廠文化及衍生商品販售空間

5.戶外休閒空間

臺中市役所

1.融合古典、巴洛克及辰野氏之

建築風格

2.古典玫瑰園營運管理，結合餐

飲及藝術

1.餐飲空間

2.文創商品販售空間

2.藝文活動空間

臺中放送局

1.「仿羅馬風格」與「簡化哥德

風格」建築風格

2.不定期舉辦展覽、講座、手作

課程、市集等

3.營造生活美學帄台

1.輕食餐廳（春丸餐包製作所）

2.獨立書店（Artqpie本冊）

3.場地租借

5-36



名稱館區特色導入空間機能類型

臺中市市長公館

1.和洋風巴洛克式建築，融合和

式與西洋風格

2.不老夢想125號餐館

3.打造銀髮友善職場空間

1.展覽空間

2.餐廳

三、小結

臺中市歷史建築資源豐富，並有多處經過活化再利用作為展覽、

表演之場地，與本案所規劃營業項目產生競爭情形。故本案應把握「臺

中產業故事館」的特色重點，導入主體特展、表演活動及特色餐飲等，

又緊鄰湖濱公園之優勢，將發展定位結合文化、商業、生態亟可成為

臺中重要特色地標，使臺中文化城版圖更臻完整。

5-37



第五節投資意願調查

一、訪問廠商統計

本案將潛在廠商劃分為五大類「糕餅業」、「藝文業」、「婚紗業」、

「營建業」及「餐飲業」，除考量未來主要營業內容文化創意、餐飲服

務，並加入周邊代表性產業糕餅業及婚紗業，及具有房產經營管理經

驗之營建業者。

以電子郵件方式將本計畫簡介及廠商問卷寄發予廠商，寄發廠商

共 65 家，其中「糕餅業」24 家、「藝文業」27 家、「婚紗業」4 家、

「營建業」6 家、「餐飲業」4 家。

二、回覆情形

本案實際詢問潛在投資者之投資意願，截至民國 105 年 8 月底

前，已有 6 家回覆，6 家皆表示有興趣保持聯繫並取得後續資訊，5

家為藝文業、1 家為糕餅業，目前潛在廠商所提供意見分述如下：

（一）提供本案可諮詢的聯絡窗口，且及早提供相關資料與規劃時程，

給予投資廠商評估及資源整合時間。

（二）歷史建築在修復及保存維護上投入成本較難估算，故針對歷史建

築未來管理維護成本，可能造成經營廠商的負擔提出疑慮

（三）歷史建築主體之專業修繕工程，原則由主辦機關辦理，惟如因廠

商進駐改變因應計畫核准內容，則頇由民間廠商自行依相關規定

辦理變更作業；日常維護並應由民間廠商負責，如本計畫範圍之

內外設備、設施及環境的維護與管理，包含各項設施及設備之維

護與維修、重置費用之編列、維護系統之建立等項目，如汙水及

廢棄物處理等。

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表 5- 21 潛在廠商投資意向調查統計

潛在廠商名稱廠商本業調查狀態聯絡窗口

集思國際會議顧問有限公司藝文有興趣取得後續資訊王特助

聖僑資訊事業股份有限公司藝文有興趣取得後續資訊傅先生

李野文創有限公司藝文有興趣取得後續資訊蘇小姐

天漢文創數位股份有限公司藝文有興趣取得後續資訊賴規劃師

時藝多媒體傳播股份有限公司藝文有興趣取得後續資訊吳經理

品菓國際企業有限公司餐飲食品有興趣取得後續資訊蔡經理

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第六節開發定位及策略

依據旅遊觀光市場之資料顯示，目前民眾參訪古蹟與歷史建物之人

次逐年增加，代表對於此類型之遊憩體驗已逐漸獲得多數人之青睞；而

本案基地可以此為發展之利基，強調其豐富且多元的歷史背景以及歷史

建築獨特性，並迎合市場之需求，導入多元性之主題餐飲設施與藝文教

育活動，使其不僅僅是展覽、展示之靜態功能，應轉型成為複合型之休

憩據點。

本計畫預期鎖定的旅遊客群以全客層的家庭及跨區域之遊客為

主，參酌問卷調查之分析內容，並考量消費者對於文化體驗可接受之總

消費金額，介於 251~500 元之間，其中展演活動的單次預期消費，合

理的價格為 101~200 元、互動體驗活動及課程的單次預期消費，合理

的價格為 101~200 元、餐飲服務的單次預期消費，合理的價格為

101~200 元、紀念品店的單次預期消費，合理的價格為 101~200 元；

因此，整體消費單價應以不超過 200 元的接受度較佳，但整體設施與

活動之收費方式，應依據實際投入經營的民間機構規劃與市場狀況作調

整，以期達到本基地經營的最大效益與彈性。潛在廠商調查部份，則以

藝文類對於本案基地較具興趣，後續規劃除滿足本案文教設施之使用

外，將考量潛在廠商意見及創意構思納入規劃。

透過調查目前文化觀光市場之發展與面向，以及整體市場競爭力分

析、投資意願調查等多項多元整體性評估分析，初步判定本計畫之市場

具備可行性。

第五章 市場可行性分析 · 第五章 市場可行性分析 第一節...

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