第三章 市場可行性分析

3-1

第三章 市場可行性分析

3.1 市場用地 BOT相關案例分析

BOT(Build-Operate-Transfer 興建-營運-移轉)原意是由民間機構

投資興建公共建設，並取得經營權，營運一段時間，待投資完全回

收後，再將該建設的資產移轉給政府，同時喪失經營權。台灣自

1990年代初期推動民間參與公共建設，在市場用地BOT方面，則大

致從 2000 年前後開始推動，目前已興建完成的市場 BOT 案為「台

中市市 80倫敦城購物中心案」、「台中市市 113BOT案」，已完成

簽約的有「臺北市公有中崙市場 BOT案」。過去其他縣市亦有市場

用地 BOT案，雖有規劃及進行公告，卻未能順利招商的如「嘉義縣

治特區二處市場 BOT案」、「高雄縣鳳山市五甲社區中崙市場及停

車場 BOT案」等。以下就市場用地 BOT相關案例進行分析探討：

一一一一、、、、台中市市台中市市台中市市台中市市 80倫敦城購物中心案倫敦城購物中心案倫敦城購物中心案倫敦城購物中心案

臺中市七期新市政中心之「市八十公有市場用地」

業奉台灣省政府 86 年 3 月 18 日 86 府財字第 149519

號函同意民間開發經營，民國 92年由鉅眾資產股份有

限公司經公開評選取得開發經營權(50 年)，由於為促

參法公布前(89.02.09)所推動，其民間參與引用法令為

採購法，申請開發結合市場、精品商店、兒童用品、

美容沙龍等多功能之大型 Shopping Mall，開發土地面

積 11,740平方公尺。

已於 95 年 10 月開幕，其底層為家樂福量販店，

高層為鉅眾公司總部及出租辦公空間。與以往獎勵民

間投資興建市場用地不同的是，本案合約中規定，其

基地用地除依經濟部令頒「台灣省零售市場管理規則」

之規定作市場使用外，亦得作多目標使用，惟須符合

行政院頒「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」

規定之使用項目，但不得作住宅之使用。

第三章 市場可行性分析

3-2

圖 3.1-1 台中市市 80倫敦城購物中心現況圖

二二二二、、、、台中市市台中市市台中市市台中市市 113BOT案案案案

台中市市場 BOT係由市政府提供公有市場用地予

投資開發者進行投資、設計、開發、施工、裝修、裝

置設備及經營管理和收益，投資者向市府支付權利

金、地租及履約保證金，並履行開發施工與經營的責

任和義務，合約屆滿時經營權亦即終止，並將建物設

施產權移轉給市府。

台中市繼完成位於七期重劃區的市 80 倫敦城購

物中心案之後，位於八期重劃區的市 113BOT 案亦於

民國 96年啟用。

(一) 計畫概述

1. 開發規模

本案為商業型重大公共建設 BOT(興建－營運－

移轉)投資案，投資者為好市多股份有限公司，本市八

期之「市 113」公有市場用地（豐富段 0269地號），

基地面積 18,563.16平方公尺，開發規模需至少為建蔽

率 40％、容積率 120％。

第三章 市場可行性分析

3-3

依據「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」

興建地下二層、地上二層之現代化零售市場、複合商

場及量販賣場，總樓板面積為 49,096.51平方公尺，其

中商場等使用面積為 24,693.27平方公尺、汽車停車位

656個、機車停車位 372個。

圖 3.1-2 台中市市 113用地開發模擬圖

2.開發時程開發時程開發時程開發時程

好市多股份有限公司已於 95 年 11 月 2 日取得建

造執照，96年 1月 24日取得開工許可，目前基地已於

2月 18日完成基地土方開挖作業，開始進行主體建築

物興建工程，並於 96年 11月 9日完工啟用營運。

(二) 規劃特色

將公有市場用地以 BOT方式辦理，成功吸引民間

機構投資興建購物商場，有效帶動商圈繁榮。將都市

更新與促參結合，引進新型態商業行為，引進民間資

源，提升都市空間品質，將原有使用效益不高的土

地，充分活化運用。契約期間節省市府營運管理支出

約 39.75 億元，租金收入 23.6 億元，對政府財務收入

貢獻頗大。

第三章 市場可行性分析

3-4

三三三三、、、、臺北臺北臺北臺北市公有中崙市場市公有中崙市場市公有中崙市場市公有中崙市場 BOT案案案案

中崙市場位在八德路三段，基地面積 1,699 平方

公尺，鄰近南京東路、敦化北路等商業區，是市場處

轄下地段最精華的傳統市場，但因營運至今已 46年，

硬體設施老舊，因此臺北市市場處透過獎勵民間參與

投資興建經營的方式擬定臺北市第公有中崙市場 BOT

案，此為臺北市第一個傳統市場 BOT改建案，期望作

為改建示範點。

圖 3.1-3 臺北市公有中崙市場開發模擬圖

(一) 計畫概述

本案公共建設類別為為重大商業設施-傳統零售市

場，本案第一次公告至 96 年 8 月 30 日止，惟經市議

員提出權利金訂定恐有賤租市有財產之嫌等質疑，遂

再行檢討後，第二次於 97年 5月 5日截止公告，並於

98年 2月 5日與馥霖股份有限公司簽訂投資契約。

第三章 市場可行性分析

3-5

該公司於 99年 12月 10日完成攤商臨時安置，99

年 12 月 28 日動工拆除原中崙市場建物。本案預計於

103年底改建完成，改建後之中崙市場大樓 1、2樓由

原中崙市場攤商進駐經營，3 樓為松山區區民活動中

心，4樓以上由馥霖公司作商業用途使用，153年投資

契約期滿後無償移轉予市府。

(二) 規劃特色

此基地建蔽率為 80%、容積率為 560%，得標的

承包商樺福建設規劃，將改為 15層樓商辦大樓，未來

市場 1 樓仍為傳統生鮮市場，2 樓百貨美食街，總計

133個攤商（102現有市場攤商+31周邊路邊攤販），

朝整齊明亮方向規劃，1 樓挑高 4.2 米，以利通風採

光，且將首創「無壁體」設計，只有樑柱，無牆壁隔

間，成一個大型開放空間，方便民眾購物，3 樓則為

居民活動中心，供當地居民免費辦活動，其餘樓層則

出租供辦公室使用。

四四四四、、、、臺北臺北臺北臺北市內湖江南市場市內湖江南市場市內湖江南市場市內湖江南市場 BOT案案案案

江南市場這棟建築物為地下一層地上四層之鋼筋

混凝土建物，約在民國 74年間興建完成，一、二樓為

市場，當時建物的三樓作為社會局內湖老人服務中心

與內湖社會福利服務中心，四樓作為臺北市博愛兒童

發展中心使用，在 80幾年間就陸續出現水泥剝落、鋼

筋外露的狀況，於是在 89年由社會局委任臺北市結構

技師公會鑑定，確定此建物為「海砂屋」，因而在安

全考量下遷移博愛兒童發展中心及老人服務中心。

因現有建物具安全疑慮，市府考量公共安全及財

政負擔，規劃引入民間資金及活力，以 BOT方式改建

江南市場，結合當地環境特色、帶動商業發展，並配

合政策目標積極推動都市更新以提升都市景觀。

第三章 市場可行性分析

3-6

江南市場改建後 1 樓仍維持零售市場並安置現有

45 名攤商，2 樓作零售市場，3 樓以上可作商業使

用，亦可作為企業辦公總部，BOT使用期 50年。

圖 3.1-4 臺北市內湖江南市場開發模擬圖

(一) 計畫概述

1. 地理區位

江南市場位於臺北市內湖區港墘里江南街 43號，

基地面積為 1,858m2 （約 562 坪），西臨江南街

（10M），往北可接至文德路（30M），往南可接至瑞

光路（約 20M），鄰近內湖線港墘站約 400M、文德站

500M。

第三章 市場可行性分析

3-7

2.土地權屬

土地使用分區屬於都市計畫地區之公共設施用地

（市場用地），基地建蔽率為 45%、容積率為 225%，

土地開發範圍之地號為臺北市內湖區文德段二小段

599 地號等一筆土地，土地所有權係為市府所有，並

由市場處管理。

圖 3.1-5 臺北市內湖江南市場基地位置及使用分區圖

(二) 規劃特色

1. 攤商臨時安置之規劃

為有效使用市有土地並服務市民，市場處計畫全

部拆除以多目標使用之大樓規劃，但經市場處與攤商

協商結果，有部份願領取補助金不再安置，但仍有部

分攤商希望能繼續在改建後之江南市場營業。因此若

經江南市場待改建安置之超過半數攤商同意，則規劃

另於他處承租建物可供 45攤商臨時安置使用，設置可

容納 45個攤位之臨時安置攤棚。

第三章 市場可行性分析

3-8

2.市場建築設計原則

(1) 不同性質樓層活動應予以區隔，避免安全管理維護產

生干擾；法定空地應留設 50%以上之無頂蓋公共開放

空間，深度及寬度均不得小於 6公尺並予以綠化。

(2) 基地四周臨道路部份均退縮至少 3.64 公尺作為騎樓或

無遮簷人行道使用。

(3) 市場樓層淨高度不得小於 3.5公尺，地面層 2樓以上之

淨高度則不得小於 2.5公尺。

(4) 市場地上 1 樓應採無壁體式設計；全區空間設計應妥

善檢討通用設計環境。

(5) 地上 1 樓現代化傳統市場、2 樓以上及其附屬設施之

出入口應採動線分離設計，原則上除應分別設置門廳

外，應設置獨立垂直電梯供 2 樓以上及其附屬設施使

用。

(6) 市場整體規劃應容納至少 45個攤位；市場內每攤位之

最小寬度為 2公尺，其面積不得小於 5.5平方公尺，且

各攤位應配置水槽、獨立照明及 30 安培插座（110V

及 220V各一組）各一座。

(7) 市場規劃應預留 10m2 以上之市場辦公室、60m2 以上

之生鮮處理區、12m2以上之垃圾集中處理區等使用空

間各一處。其中垃圾集中處理區應配合設置冷藏、冷

凍或壓縮等垃圾前置處理設施。

(8) 市場 1 樓目前營業時不使用空調設施，惟民間機構應

留設空調機房空間以利未來營業型態轉變時使用。相

關給排水系統、消防、機電、衛生設備之規劃設計應

依相關法令規定辦理，其中市場內排水溝應以防臭方

式處理。

第三章 市場可行性分析

3-9

3.委託興建及營運範圍

(1) 委託興建及營運權限

臺北市政府依促參法第 8 條第 1 項第 1 款規定，

於契約期間內，就市府提供之本計畫用地，興建及營

運本計畫。另得就市府提供之本計畫用地，另依「都

市計畫公共設施多目標使用辦法」等規定，辦理開發

附屬事業。

(1) 營運基本要求

A.該計畫興建後大樓之 2 樓（或地下 1 樓），民間機

構應作零售市場使用，並為民間機構負責營運之公

共建設主體。

B.該計畫興建後大樓之 3 樓以上（如地下 1 樓規劃作

零售市場則為 2 樓以上）得作為多目標商業使用，

連同停車空間及其所屬公共設施為本案附屬設施；

民間機構應善盡附屬設施之營運、管理、維護、裝

修、置換及改善責任。

C.多目標商業使用樓層限依第 1 種商業區管制規定作

商業活動使用且不得分戶作住宅使用。

D.該計畫興建後大樓之 1 樓現代化傳統市場，民間機

構須無償提供市府作安置公有江南市場攤商之使

用。

E.民間機構應自負盈虧，負責管理、維護營運資產暨

營運附屬設施所衍生之各項費用及其他法令規定所

應繳納之規費。

F.經市府書面同意，民間機構得分包委由他人營運，

但其分包契約內容至少應符合投資契約之約定，且

民間機構對分包廠商之履約部分，仍應負完全責

任。

第三章 市場可行性分析

3-10

4.權利金及許可期間

計畫由甲山林建設公司得標，興建期間自契約簽

訂之日起算 3 年，自契約簽訂之日起，包括興建及營

運期間，合計 50 年。權利金僅收取開發權利金 1,600

萬元，營運期不再收取。

五五五五、、、、高雄縣鳳山市高雄縣鳳山市高雄縣鳳山市高雄縣鳳山市五甲社區中崙五甲社區中崙五甲社區中崙五甲社區中崙市場市場市場市場 BOT案案案案

高雄縣政府於 94年計畫於社區的中崙段設置超級

市場及停車場，以提供當地居民日常生活及消費採購

所需，讓社區的整體生活機能更完備，因此透過獎勵

民間參與投資興建經營的方式研擬「高雄縣鳳山市五

甲社區中崙市場及停車場 BOT案」。

鳳山市中崙段 11、12 地號縣有地，位於中崙三

路、中崙二路交叉口，對面就是中崙國中，開發基地

總面積合計 8701.71平方公尺，總樓地板面積 4098平

方公尺。計畫基地即位於鳳山區最早開發，現住人口

規模最大的中崙國宅社區內，社區範圍包含三個里，

包括中崙里、中民里及中榮里，現住人口共計 4831

戶，13,080人，屬於計畫的主要商圈。

依據計畫基地所在區位及週遭地區的自然環境、

交通現狀及活動人口消費特性，基地東北側中正預校

前方的灣子頭重劃住宅社區及基地南側的鳳甲重劃

區、牛寮區段徵收區均為計畫的次要商圈，保守估計

次要商圈現有住戶約 3000戶。

本計畫雖有一家日高工程實業股份有限公司投

標，然該合格申請廠商所提投資計畫書多次未能通過

甄審會議，甄審程序延宕至民國 96年仍未完成，雖於

民國 97年進入議約階段，最後仍未完成簽約。

第三章 市場可行性分析

3-11

而民國 98年的時候，高雄縣政府（現升格為高雄

市政府）又針對這個此基地用標租的方式，至民國 99

年亦有廠商以每年 201 萬元的租金欲承租，但後續因

財務評估不佳後又取消簽約。後由高雄市政府交通局

自民國 100年 10月起動工全面改建，已全面整建完成

之「中崙公有停車場」可供民眾停放 150輛小型車。

六六六六、、、、嘉義縣嘉義縣嘉義縣嘉義縣治特區二處治特區二處治特區二處治特區二處市場市場市場市場 BOT案案案案

在 94 年底太保高鐵站通車及故宮南院光環加持

下，嘉義縣治特區新市鎮隱然成型，縣治特區經 10多

年來的開發，除了各機關單位、醫療專用區、高鐵站

及稻江、大同、長庚等大學院校陸續進駐，新建住戶

櫛比鱗次之外，未來並可結合鄰近 3 鄉市腹地發展成

為「太子市」新都會，確有必要籌設大型市場因應廣

大的消費需求。嘉義縣政府決定利用位於太保、朴子

2市交界，縣府大樓前後 2塊面積各為 536及 680坪的

市場用地，依「促進民間參與公共建設法」及「獎勵

民間參與交通建設條例」等相關規定，吸引民間企業

以 BOT方式進行市場開發興建案，計畫設置兩座結合

傳統與超商賣場，以生鮮、南北貨搭配美食街的大型

市場，以滿足特區周邊大眾的消費需求。

嘉義縣治特區主要商圈有緊鄰縣治的朴子市大

葛、仁和及溪口，以及太保市東勢、後庄及新埤等

里，目前人口數約八千餘人。次商圈則涵蓋朴子市及

太保市周邊等十六個里，人口數近三萬六千人。為有

利於整體規劃，2 座市場將委由同一個企業經營，以

販售特色小吃、農特產等傳統美食，及生鮮魚肉、蔬

果、醫藥、文教等民生必需品 2 大區塊，方便消費人

口。

第三章 市場可行性分析

3-12

然目前此兩個規劃案雖已進入公告程序，卻皆未

能如期簽約，主要因素為目前人口集中度不高，且市

場商機尚未成熟，故無大型量販店要進駐。嘉義縣政

府仍繼續努力進行馬稠後工業區的招商，並俟故宮南

院完成及縣治特區發展完備，結合便捷交通網絡，時

機成熟後，方能吸引並帶動大型商場進駐，以提供民

眾便利舒適的消費環境。前述案例說明如下：

表 3.1-1 嘉義縣及高雄縣鳳山市市場 BOT案例比較

案件名稱

高雄縣鳳山市五甲社

區中崙市場及停車場

BOT案

嘉義縣治特區太保市

場BOT開發經營案

嘉義縣治特區朴子市

場BOT開發經營案

公共建設類別 重大商業設施 重大商業設施 重大商業設施

民投金額

(千元) 200,000 11,000 15,000

辦理機關 高雄縣政府 嘉義縣政府 嘉義縣政府

民參方式 BOT BOT BOT

實際公告日 94.09.27 96.09.21 96.09.21

公告截止日 94.12.15 96.11.27 96.11.27

規劃內容

以超級市場、量販店

或購物中心及停車場

經營為主體

結合傳統與超商賣場，以生鮮、南北貨搭

配美食街的大型市場

基地面積(m2) 8701.71 1771.16 2,249

契約期限 35年 20年 20年

開發權利金 500萬 無 無

營運權利金 100萬+(0.25%) 12萬+(1%) 12萬+(1%)

計畫進行情況

雖有一家日高工程實

業股份有限公司投標

，然該合格申請廠商

所提投資計畫書多次

未能通過甄審會議，

甄審程序延宕至96年

仍未完成，雖於97年

進入議約階段，然至

今仍未完成簽約。

雖經公告，未持續進行。

資料來源：本計畫彙整。

第三章 市場可行性分析

3-13

七七七七、、、、市場用地市場用地市場用地市場用地 BOT案例成敗因素分析案例成敗因素分析案例成敗因素分析案例成敗因素分析

以上各個市場用地 BOT案例，雖然各案例皆為政

府政策所支持，惟分析其推動過程主要成功與失敗的

原因，主要來自於基地條件的優劣差別，導致後續招

商進行的順利與否不同，茲就相關因素整理如下：

表 3.1-2 市場用地 BOT案例成敗因素分析比較

項目 市場用地ＢＯＴ案例 成敗主要原因

成功

案例

1.台中市市80倫敦城購物中心案

2.台中市市113BOT案

3.臺北市公有中崙市場BOT案

4.臺北市內湖江南市場BOT案

1.區位良好

2.財務自償率高

3.招商順利

4.基地權屬單純

失敗

案例

1.嘉義縣治特區二處市場BOT開發經營案

2.高雄縣鳳山市五甲社區中崙市場及停車場BOT案

1.基地周邊尚未完全開發

2.未有廠商有投資意願

3.市場可行性不足

4.財務評估效益不佳 資料來源：本計畫彙整。

第三章 市場可行性分析

3-14

3.2 市場供需現況分析

依據都市計畫規定，本計畫基地得依『都市計畫公共設施用地

多目標使用辦法(101.9.27修正)』申請公共設施用地多目標使用(參考

表 2.2-2)，其使用項目包含住宅、公共使用、商業使用、停車場、

電動汽機車充電站及電池交換站、資源回收站、配電場所、變電所

及其必要機電設施。本計畫乃針對零售市場(包括百貨公司、超級市

場、量販店)、住宅市場進行分析，說明如下所述：

一一一一、、、、零售市場分析零售市場分析零售市場分析零售市場分析

本基地周邊多為小吃攤販、飲食店，龍米路上有

全家、7-11、萊爾富、OK 等便利商店以滿足附近居

民日常所需。八里區內主要以內八里商圈以滿足居民

生鮮購物需求，主要為中山路二段有燦坤 3C、下庄市

場、黃昏市場及自由聯盟生鮮超市，而中山路一段上

的中庄市場大樓亦於 100年度開始動工。

惟本基地相較內八里商圈，地理區位上較為鄰近

對岸的關渡、竹圍、北投商圈，目前龍形地區周邊缺

乏大型賣場。關渡、竹圍商圈主要位於關渡捷運站及

竹圍捷運站周邊，該商圈內主要有傳統市場、連鎖超

級市場、藥妝店等；惟大型連鎖量販店如家樂福，則

需至北投商圈，而百貨公司則需至天母商圈。請參見

圖 3.2-1及表 3.2-1。

表 3.2-1 基地周邊零售業種及分布商圈分析表

零售業種 主要零售業者 分布商圈

百貨公司 1.太平洋SOGO(天母店) 2.大葉高島屋

3.新光三越(天母店)

位於天母商圈

連鎖量販店 1.家樂福(北投中和街) 位於北投商圈

超級市場 1. 自由聯盟生鮮超市(八里區中華路二段)

2. 全聯福利中心(關渡中央北路四段、竹圍

民族路)

3. 頂好超市(關渡自強路、竹圍民權路)

4. 美廉社(關渡自強路)

1位於內八里商圈

2.3.4位於竹圍及關渡

商圈

第三章 市場可行性分析

3-15

零售業種 主要零售業者 分布商圈

傳統市場 1.下庄市場旁黃昏市場

2.下庄市場綜合大樓(97年啟用)

(位於八里鄉舊城路，為地下一層地上六層

的多功能綜合大樓。一樓為公辦民營公有

市場，二樓是托兒所，三、四樓為八里鄉

訊塘、荖阡、舊城三個村的村民活動中心

，五、六樓為圖書館)

3.中庄市場(100年動工)

(中山路一段268巷，預計地下一層，地上

四層的多目標綜合大樓，樓層配置包含停

車場，圖書館，多功能市場，及民眾活動

中心)

4.竹圍黃昏市場(民權路竹圍捷運正對面)

5.關渡黃昏市場(知行路201巷關渡宮附近)

位於內八里、竹圍及

關渡商圈

藥妝 1.屈臣氏（竹圍店、北投店）

2.康是美（民竹店、華岡店）

位於竹圍及關渡商圈

3C賣場 1.燦坤3C（八里店、北投店、新北投店）

2.全國電子（竹圍店、北投中和店）

位於內八里、竹圍及

關渡商圈

連鎖超商 全家、7-11、萊爾富、OK 位於龍米路上

五金百貨 鑫龍五金百貨(龍米路一段) 位於龍米路上 資料來源：本計畫調查整理。

圖 3.2-1 基地周邊商圈分布圖

第三章 市場可行性分析

3-16

二二二二、、、、住宅市場分析住宅市場分析住宅市場分析住宅市場分析

(一) 住宅市場交易行情現況

沿關渡大橋或成泰路四段進入八里，即進入淡水

河左側的龍形地區，範圍從龍米路一直到八里渡船頭

為止，為一狹長區塊，龍米路則是本區的主要幹道。

由於多山，僅河道左側部份土地較為低平，腹地有

限，因此發展並不成熟，生活機能也不完備，只有關

渡大橋引道下來銜接龍形地區的路段，與龍形一街至

五街間有些許商家，其餘路段大多是單純住宅區。

八里區依山傍水，擁有優良的地理條件，所以水

岸為訴求的高單價景觀住宅，算是這裡的推案常態，

有景觀的房子通常比沒景觀的房子來得貴，二者之間

往往存在不小的價差，這現象在龍形地區特別強烈；

由於龍形地區生活機能與質感都頗為有限，除了訴求

景觀能或溫泉拉抬高單價外，就鮮少其他題材，因此

有景觀和沒景觀的建案價差最高可高達 2 倍，形成特

殊的房市型態。

民國 92年間位於頂寮街的「巴黎左岸」，開價只

有 14.5 萬坪，但同年河岸景觀住宅開價已逾二字頭之

上，民國 93年間重推案「愛左岸」，河景戶別甚至開

到 28 萬坪。而民國 98 年以來，逢景氣榮景與河景宅

的風潮愈熾，民國 98年迄今就有多達 5個訴求河景的

建案公開（包括重推案）；大致而言，目前河景戶別

開價約在 24至 32萬坪不等，無景觀的戶別則約 18至

20 萬坪。隨著八里左岸會館、左岸公園、左岸自行車

道陸續完工，陸續出現標榜河景、海景的景觀住宅，

每坪至少 20萬元。

第三章 市場可行性分析

3-17

而龍米路一段位於關渡大橋頭，沿線住宅以大樓

居多，新成屋每坪 14~33 萬元，中古大樓每坪 11~13

萬元，價差因住宅景觀條件而異；位於聖心女中對

面，屋齡 13年的「地中海」為八里最高住宅，景觀佳

的第 1 排每坪約 27 萬元；「天泉」，每坪開價 25 萬

元起。龍米路二段新成屋每坪開價 18~36 萬元，屋齡

11~16 年大樓約每坪 12~28 萬元。龍米路三段近左岸

渡船頭，屬低密度開發區，房屋以透天厝為主；新成

屋每建坪約 19~25萬元，部分屋齡約 10年的透天厝，

每建坪則約 15萬元。

受惠於關渡大橋的開通，為八里區帶來士林、北

投等區的區外客，來支撐高單價的河景住宅，而一般

區域客實難認同如此高價。由於八里區近年幾乎沒什

麼有力的建設題材，最為重要的淡江大橋、捷運等規

劃中建設都越過此處，因此區外客的有無與多寡，是

推升本地房價的主要因素。

表 3.2-2 基地周邊不動產市場交易行情

區位 類型 屋齡 房價（元/坪）

靠近淡水河岸、龍米路一段 景觀大樓 2~7年 14~33萬元

靠近觀音山、頂寮一~五街 無景觀大樓 2~15年 11~18萬元

龍米路一段 公寓 25~30年 8.5萬元

龍米路二段 景觀大樓 11~16年 12~28萬

龍米路三段 透天 2~5年 15~25萬元 資料來源：住商不動產臺北八里加盟店，本計畫彙整。 表 3.2-3 基地周邊不動產市場租金行情

區位 類型 租金（元/坪）

龍米路一段 大樓 600~750

龍米路一段 公寓 300~400

龍米路一段(關渡橋) 1F店面 760

龍形一街 1F店面 480

中華路一、二段 1F店面 500~825

商港路 1F店面 850~1500 資料來源：本計畫調查整理。

第三章 市場可行性分析

3-18

(二) 住宅市場供給趨勢分析

八里區在 2011 年 Q1 至 Q4 之建造執照核發總樓

地板面積分別為 208.67、5231.09、713.07 與 4623.04

平方公尺，呈現不穩定趨勢；使用執照核發總樓地板

面積則分別為 9049.10、4918.06、195.20 與 0.00 平方

公尺，呈現明顯的下降趨勢。

此外，八里區 2011年 Q1至 Q4住宅存量（宅數）

分別為 14,678宅、14,767宅、14,765宅與 14,771宅，

呈現緩和成長的趨勢。

(三) 住宅市場需求趨勢分析

觀察新北市住宅需求狀況，台灣住宅需求動向調

查結果顯示，新北市 2011 年 Q1 至 Q4 新購置住宅屋

者對房價信心分數分別為 105.8、122.0、121.0 與

104.3分，信心分數與 2010年相比較，呈高低互現。

另參考新北市政府主計處民國 99年人口及住宅普

查初步統計結果提要分析，得知民國 99年底新北市住

宅數計 149 萬 4,352 宅，其中有人經常居住之住宅計

111萬 4,223宅，占 74.6％。無人經常居住且未供其他

用途之空閑住宅，包括待租、待售、已售或已租，尚

無人經常居住住宅、有第 2 棟以上未經常居住住宅、

因工作等原因居住他處而無人經常居住住宅等，計 32

萬 8,713 宅，占 22.0％；無人經常居住但供其他用途

者占 3.4％。

比較 10 年間住宅數變動情形，住宅數計增加 22

萬 2,008 宅(17.4%)，其中有人經常居住之住宅計增加

10萬 2,662戶(10.1%)，空閑住宅計增加 10萬 7,182宅

(48.4%)，空閑住宅率 22.0%較 89 年之 17.4％增加 4.6

個百分點，居全臺之首。

第三章 市場可行性分析

3-19

而八里區民國 99 年底家戶數為 11,905 戶，民國

89 年底家戶數則為 8,368 戶，呈現穩定之成長趨勢，

然依據財團法人國土規劃及不動產資訊中心，運用行

政院主計處民國 89年戶口及住宅普查資料庫中有關空

宅及房屋屬性資料，進一步統計分析台灣地區各村里

的空屋數量及其屬性，得知八里區於民國 89年時其總

空宅數量為 3,664戶，總空屋比率高達 30.397%，高居

新北市第三位。

(四) 住宅市場價格趨勢分析

2010 年新北市住宅市場價格，呈快速上漲趨勢。

新推個案市場方面，依據國泰房地產價格指數報告，

新北市 2011 年 Q4 之新推個案可能成交價格指數為

128.03（見圖 3.2-2），相較上季與去年同季均大幅上

漲，議價空間率亦呈擴大趨勢；而在推案量由 Q3 之

161.81縮減至 111.57與銷售率大幅萎縮下，因此成交

量指數由 Q3之 106.92大幅下滑至 68.10。

由以上報告可發現，2011 年 Q4 新北市新推個案

市場呈價漲量縮，雖成交價格仍持續創新高，但市場

明顯受奢侈稅效應衝擊，推案量、銷售率與成交量均

脫離過去一年之繁榮結構。

圖 3.2-2 國泰新北市價量指數趨勢圖

第三章 市場可行性分析

3-20

(五) 住宅市場成交量趨勢分析

八里區 2009 年至 2011 年建物買賣移轉登記件數

分別為 759件、991件與 970件，2011年較 2010年減

少 21件。

另依據國泰房地產價格指數報告，新北市 2011年

Q1與Q2之新推個案成交金額分別為 3,324,165萬元、

1,165,306 萬元，2011 年 Q4 成交量指數 68.10 較同年

Q1之230.03大幅減少。就三十天銷售率來看，新北市

2011年 Q3至 Q4分別為 67.71%與 62.54%，銷售率亦

呈現萎縮趨勢。

三三三三、、、、消費特性分析消費特性分析消費特性分析消費特性分析

(一) 家庭整體收支分析

隨著國際間經濟的快速成長，國民所得大幅提

高，為明瞭個人所得分配發展趨勢，以及所得水準變

動狀況，提供政府作為研訂社會發展計畫，改善國民

生活，增進社會福利之參考，有關家庭所得分配之調

查統計資料益形重要，根據家庭收支調查報告資料顯

示，本市每戶家庭所得總額已由民國 60年之 5萬 4千

元，增至民國 99年之 107萬 1千元，增加 19倍之多，

平均每年增加率約 5%；而在可支配所得方面則由 60

年之 5萬 2千元，增加至 99年 89萬 4千元，增加 16

倍，平均每年增加約 4%。新北市家庭之所得總額

中，以受僱人員報酬為主要來源。

依民國 99年資料顯示，本市平均每戶家庭受僱人

員報酬 67萬 7千元占全體所得總額 63.22%，其次為經

常移轉收入 16 萬元占 14.90%，產業主所得 11萬 7千

元占 10.95%居第三，以下依序為自用住宅設算租金收

入 7 萬 2 千元（6.71%）、財產所得收入 4 萬 5 千元

（4.23%）。

第三章 市場可行性分析

3-21

另在可支配所得方面，可支配所得係由消費支出

與儲蓄所構成，99年新北市平均每戶可支配所得為 89

萬 4千元，較前幾年度略為下降。

表 3.2-4 民國 60-99年新北市平均每戶家庭收支 單位：新台幣元 年別

所得總額

(經常性收入) 可支配所得 經常性支出 消費支出

60年 54,095 51,695 50,099 47,699

70年 372,381 339,855 262,807 230,281

80年 739,601 609,878 515,290 437,115

90年 1,098,408 896,186 895,289 693,068

95年 1,125,605 930,130 943,345 747,871

96年 1,099,472 912,968 937,629 751,125

97年 1,159,279 972,062 938,428 751,211

98年 1,110,774 922,690 937,692 749,608

99年 1,071,131 893,859 900,119 722,847 資料來源：99年新北市統計要覽，新北市政府主計處，本計畫整理。

(二) 消費性支出能力分析

新北市家庭消費支出由 60年平均每戶消費 4萬 8

千元，增至民國 99年 72萬 3千元，增加了 67萬 5千

元，增幅達 14 倍，平均以每年 3.6%幅度增加；99 年

市消費支出 72萬 3千元中，以住宅服務、水電瓦斯及

其他燃料費 19萬 4千元為最多，占 26.83%，其次為食

品及非酒精飲料費 10萬 9千元，占 15.02%，醫療保健

費 8萬 7千元居第三，占 12.06%，以下依序為餐廳及

旅館費 8萬元（11.05%）、交通費 5萬 6千元（7.79%）、

教育費 4萬 6千元（6.39%）、休閒與文化費 3萬 7千

元（5.11%）、什項消費 3 萬 6 千元（4.97%）、其他

消費 7萬 8千元（10.79%）。

第三章 市場可行性分析

3-22

整體言之，新北市一般家庭之消費仍以居住、食

品及非酒精飲料等基本生活需要為主，但需求彈性較

小之消費項目（如食品及非酒精飲料）所占比率隨家

庭所得之增加而下降，需求彈性較大之消費項目（如

居住費用、教育、休閒與文化、醫療保健、交通及通

訊等類）所占比率隨家庭所得之增加而上升，顯示新

北市民生活水準已相對提高。(詳如表圖 3.2-3)。

圖 3.2-3 民國 99年新北市平均每戶消費支出結構

(三) 消費行為分析

依據行政院主計處民國 99年統計資料顯示，新北

市平均每戶全年所得總額為 1,071,131元，平均每戶家

庭消費性支出為 722,847 元，其中針對與零售產業相

關的支出項目加總，包括：食品費、飲料費、菸草、

衣類及個人穿著、家具及家庭設備、個人通訊工具之

購置、娛樂消遣服務、書報雜誌文具、消遣康樂器材

及附屬品等項目，合計一年之零售型消費支出為

278,844元，占消費性支出之比例約為 38.58％。

第三章 市場可行性分析

3-23

近近近近兩兩兩兩年新年新年新年新北北北北市平均每戶消費行為來看，零售型市平均每戶消費行為來看，零售型市平均每戶消費行為來看，零售型市平均每戶消費行為來看，零售型

消費支出皆有消費支出皆有消費支出皆有消費支出皆有 30％以上之比例％以上之比例％以上之比例％以上之比例，足見新北，足見新北，足見新北，足見新北市居民對市居民對市居民對市居民對

零售產業相關之消費性占有極高程度之重視。零售產業相關之消費性占有極高程度之重視。零售產業相關之消費性占有極高程度之重視。零售產業相關之消費性占有極高程度之重視。

表 3.2-5 民國 98-99年新北市平均每戶消費支出項目統計表 單位：新台幣元 年度

項目 98 99 經常性支出經常性支出經常性支出經常性支出 937,692 900,119 消費支出消費支出消費支出消費支出 749,608 722,847

1.食品及非酒精飲料 118,662 108,555

2.菸酒及檳榔 10,622 9,465

3.衣著鞋襪及服飾用品 28,021 27,203

4.住宅服務、水電瓦斯及其他燃料 192,794 193,966

5.家具設備及家務維護 17,645 16,165

6.醫療保健 91,129 87,168

7.交通 62,855 56,290

(1)個人交通工具之購置 5,166 2,613

(2)個人交通設備使用管理及保養費 42,108 38,099 (3)乘交通設備及其他交通服務 11,950 12,677

(4)汽、機車保險費 3,630 2,901

8.通訊 26,608 25,165

(1)個人通訊工具之購置 879 689

(2)個人通訊設備使用管理及保養費 68 43

(3)其他通訊費 25,661 24,433

9.休閒與文化 37,235 36,914

(1)套裝旅遊(不含自助旅遊) 11,185 12,024

(2)娛樂消遣及文化服務 9,910 10,792 (3)書報雜誌文具 7,424 6,505

(4)消遣康樂器材及其附屬品 8,715 7,593

10.教育 47,414 46,198

11.餐廳及旅館 76,451 79,853

12.什項消費 40,172 35,905 零售型消費支出總計零售型消費支出總計零售型消費支出總計零售型消費支出總計 289,515 278,844 零售型消費占消費幸支出比例零售型消費占消費幸支出比例零售型消費占消費幸支出比例零售型消費占消費幸支出比例 38.62% 38.58% 資料來源：行政院主計處，本計畫彙整。

第三章 市場可行性分析

3-24

3.3 市場供需預測分析

一一一一、、、、零售市場零售市場零售市場零售市場

(一) 零售市場發展趨勢

隨著零售市場發展，在國內的城市化發展，消費

者對於基本層面的城市生活消費品是非常關注和渴望

的，而手中不多的可支配貨幣迫使他們只能更多地選

擇那些價廉且物相對也美的商品，而以商品齊全、價

格低廉為特色的大賣場自然就佔據了先機了。因此目

前在國內的各個業態中，大賣場顯然還是獨佔鰲頭，

大賣場以其體量大、單個作戰能力強、對供應鏈的依

賴度相對較小，對企業的後續持續投入要求不高、單

體的複製力強、便於管理、單位銷售額的成本相對較

低等內在優勢，在目前國內的消費水準下佔據了獨特

的優勢。

相較於大賣場，生鮮超市歸屬中型超市，在商品

的綜合性、價格的競爭上雖不及於大賣場，但生鮮食

品是超市中最具有個性化和特色化的商品，也是最能

吸引顧客和集聚顧客的商品，因為當生鮮食品超市以

連鎖店的方式發展時，生鮮食品的加工和配送標準

化，使得在鮮度、品種和價格上產生對大賣場的優

勢。然而超市的便利性更是相較大賣場最具優勢之

處，也因此連鎖超市設立遍布。

有著相當親切人情味的傳統市場，雖仍有其客源

需求，然而在眾多零售業態的競爭下逐漸沒落，目前

新北市政府也刻正努力改善其環境及設備，試圖扭轉

形象以提升競爭力。

而購物中心業態的興起反映著都市生活的轉變，

以作為都市化生活中慢生活的載體，包含旅遊度假、

市集購物、休閒娛樂、親友聚會於一體的購物中心或

第三章 市場可行性分析

3-25

商業中心，逐漸受到青睞，因此大型購物中心未來所

在處的聚客能力會越來越強。

二二二二、、、、住宅住宅住宅住宅市場市場市場市場

位居淡水河左岸、擁有明媚風光的八里，早年因

公共建設不足、地理條件侷限，使得發展頗為緩慢；

不過在台 64 線等交通建設實現後，房市引擎猛然啟

動，房價亦逐步走高，未來在淡江大橋、捷運與台北

港特定區開發計畫落實的期待下，房市或有可能上演

脫胎換骨的戲碼。八里舊名為『八里坌』，只不過當

時『八里坌』所涵蓋的範圍，包括今八里、林口與泰

山一帶，而現在則是八里區的專稱。位於淡水河出海

口西側的八里區內地貌多樣，有河、海湛藍景緻，與

淡水河沖刷而成的低矮平原，亦有重重疊疊的觀音

山，以及畸嶇的山坡地。因風光明媚、景色怡人，八

里山區成為登山客的最愛，山區步道旁綠樹參天，名

剎古寺宛若遺世獨立，而觀音山的落日，更被視為台

灣美景之一。

就地理位置而言，八里與淡水中間隔淡河相望，

西側與林口相接，南緣則以觀音山和五股為界，面積

約 39.49 平方公里。雖然八里人口數不多，僅約三萬

多人，不過人口數卻逐年穩定成長。雖然八里與淡水

僅一水之隔，同樣具有水岸美景，但淡水與北市相

鄰，腹地較廣，而八里與五股、林口接攘，中間又被

觀音山切隔，腹地有限，所以整體發展遠不如淡水河

右岸，而房市也因此成為封閉型市場。

然八里地方發展緩慢的主因，應在於公共建設落

實少，泰半建設支票口號喊得亮麗，但卻終只是一場

空歡喜。民國 75年，省政府實施台北近郊衛生下水道

系統計畫，並劃設八里坌重劃區，算是八里當時最重

要的建設，不過該建設帶來的卻是污水處理廠與垃圾

第三章 市場可行性分析

3-26

掩埋場，這是八里民眾始料未及的。

慶幸的是，隨著國人對觀光休閒與人文歷史的重視，

官方在八里興建了國內首屈一指的考古博物館『十三

行博物館』，而八里渡船頭一帶也因觀光人潮而熱絡

起來；人文質感與商業氣息的提升，對房市確有正面

的幫助。

但對八里房市助益最深的，應該要算是關渡大橋

和台 64 線通車，這兩項建設不單單只是聯外交通受

惠，也為八里房市帶來活水，而所謂的活水，指的則

是區外客。有了交通建設的輔助，八里房價也開始緩

步往上墊高。

2011 年新北市住宅市場在房價快速上漲與交易量

大幅擴張下，供給擴張與負擔壓力加重問題更顯嚴

重。近期房價上升趨勢減弱，交易規模萎縮明顯，但

潛在供給壓力仍高，空屋問題亦相對嚴重。就市場內

部變數而論，屬於市場高峰反轉格局，後續價格下跌

壓力相對較高。

就市場外部因素觀察，奢侈稅制度對新北市的衝

擊相對較高，國際經濟不穩定與朝野政黨提出的不動

產市場與住宅政策改革政見，短期內同樣對市場價量

產生負面衝擊，市場展望趨向負面。

綜上所述，新北市住宅市場呈現負向成長的趨

勢，且本計畫基地非屬新北市住宅市場主要推動地

區，惟為考量本基地屬於公有土地，若惟為考量本基地屬於公有土地，若惟為考量本基地屬於公有土地，若惟為考量本基地屬於公有土地，若未來未來未來未來興建住興建住興建住興建住

宅型態作為使用，則其型態將採地上權住宅型態，宅型態作為使用，則其型態將採地上權住宅型態，宅型態作為使用，則其型態將採地上權住宅型態，宅型態作為使用，則其型態將採地上權住宅型態，

未來能否被接受仍是一大挑戰未來能否被接受仍是一大挑戰未來能否被接受仍是一大挑戰未來能否被接受仍是一大挑戰。

第三章 市場可行性分析

3-27

3.4 市場競爭因素分析

依據前述市場供需狀況，進行本計畫之 SWOT分析，並且依情

況作多目標使用項目檢討與建議：

一一一一、、、、本計畫之本計畫之本計畫之本計畫之 SWOT分析分析分析分析

SWOT 分析係指藉由優勢（Strengths）、劣勢

（Weaknesses）、機會（Opportunities）及威脅（Threats）

等四項指標，以了解本計畫內容開發之潛力與現制，

進而擬定未來發展之策略。

依據基地 SWOT分析後得知，本基地區位交通便

利，且隨著新北市的發展，未來深具開發潛力。惟本

計畫為新北市首次以 BOT方式進行市場用地開發，未

來整合政府及開發業者的意見，為未來重要課題。然

過去其他縣市有成功案例可循，應不影響民間投資參

與意願。

表 3.4-1 本計畫之 SWOT分析表

優勢（Strengths） 劣勢（Weaknesses）

1. 基地面臨八里區重要幹道－龍米路

上，交通便捷。

2. 用地權屬單純，無土地取得問題。

3. 基地方正，無地上物問題。

4. 綜合市場大樓多元規劃，強化與其

他零售業態競爭之優勢。

5. 基地周邊無超級市場等相同競爭

者，同業競爭壓力相較低。

1. 周邊用地商業氣息未成形，減少民

間投資意願。

2. 基地建蔽率 50%及容積率 240%，對

於整體開發規模受限。

3. 基地面積狹小，不利於規劃與開

發。

機會（Opportunities） 威脅（Threats）

1. 市場用地之開發建設為政府政策推

動方向，因此有利於本案之推動。

2. 基地周圍目前仍無具規模之購物商

場，未來具開發利基。

1. 本案為新北市場用地以 BOT 作為開

發方式之首例，未來是否能順利招

商，以及政府與民間之意見整合等

等皆為未來重要課題。

2. 未來引進之購物及停車人潮，有可

能造成交通衝擊影響。

第三章 市場可行性分析

3-28

二二二二、、、、多目標使用項目檢討與建議多目標使用項目檢討與建議多目標使用項目檢討與建議多目標使用項目檢討與建議

依據都市計畫規定，本計畫基地得依『都市計畫

公共設施用地多目標使用辦法(101.9.27修正)』申請公

共設施用地多目標使用(參考表 2.2-2)，其使用項目包

含住宅、公共使用、商業使用、停車場、電動汽機車

充電站及電池交換站、資源回收站、配電場所、變電

所及其必要機電設施。其主要准許條件為面臨寬度十

公尺以上之道路，不足者應自建築線退縮補足十公尺

寬度後建築，其退縮地不計入法定空地面積。但得計

算建築容積，並設專用出入口、樓梯及通道。

本計畫之規劃內容，係屬多目標市場，除市場使

用，並規劃作停車場及商場使用。考量其他使用的可

能性，地上權住宅使用市場接受度恐怕不高，又資源

回收站、變電所等用途將影響商業使用，並且難以取

得附近居民之認同，因此為增進本市場未來招商成功

之機會，本計畫建議市場用地多目標使用，以本計畫建議市場用地多目標使用，以本計畫建議市場用地多目標使用，以本計畫建議市場用地多目標使用，以商業商業商業商業及及及及

停車場停車場停車場停車場、電動汽機車充電站及電池交換站、電動汽機車充電站及電池交換站、電動汽機車充電站及電池交換站、電動汽機車充電站及電池交換站的使用為的使用為的使用為的使用為

主主主主。

第三章 市場可行性分析

3-29

3.5 投資意願調查分析

一一一一、、、、調查目的調查目的調查目的調查目的

本案之調查目的，將藉由調查瞭解潛在投資人對

本案之投資意願，及符合投資者需求提供其看法與建

議；以利未來本案日後投資開發規劃之推動與招商之

順利完成。

二二二二、、、、潛在投資者之選擇潛在投資者之選擇潛在投資者之選擇潛在投資者之選擇

為求未來的投資者的經營管理專業上，能勝任此

本案產業類型之經營，同時企業能永續發展，在投資

者的選擇上，以下列幾種類型之企業為問卷的調查對

象：

1.產業別以零售業經營、建設開發業者為主，並輔以多

目標使用項目相關業者，包括商場經營、停車場經營

業者及餐飲服務業者，業者選擇以北部地區主。

2. 具有 BOT經驗或曾參與投資興建及營運之業者。

本次寄發問卷之潛在投資者經評估篩選後，選定

120 家廠商作為調查對象，調查名單如表 3.5-1，問卷

內容如附錄一。

第三章 市場可行性分析

3-30

表 3.5-1 潛在投資者寄發問卷名單 編號 公司名稱 編號 公司名稱 編號 公司名稱 1 新光人壽保險(股)公司 41 中華民國購物中心發展協會 81 群曜企業(股)公司 2 台灣人壽保險(股)公司 42 中華民國建築開發全國聯合會 82 詮營(股)公司 3 永豐餘開發投資(股)公司 43 台北市建築開發商業同業公會 83 鉅洲建設(股)公司 4 元大建設開發(股)公司 44 高雄市建築開發商業同業公會 84 駐友開發停車場有限公司 5 潤泰創新國際(股)公司 45 臺灣省建築開發商業同業公會 85 豐田建設(股)公司 6 匯德開發(股)公司 46 基隆市建築開發商業同業公會 86 力揚停車場設備(股)公司 7 宏國建設(股)公司 47 台北縣建築開發商業同業公會 87 日商普客二四(股)公司 8 中華工程(股)公司 48 桃園縣建築開發商業同業公會 88 柏格司開發(股)公司 9 國泰人壽保險(股)公司 49 新竹市建築開發商業同業公會 89 德安開發(股)公司 10 宏盛建設(股)公司 50 苗栗縣建築開發商業同業公會 90 力麒建設(股)公司 11 冠德建設(股)公司 51 台中市建築開發商業同業公會 91 台茂開發(股)公司 12 遠揚營造工程(股)公司 52 台中縣建築開發商業同業公會 92 華固建設(股)公司 13 根基營造(股)公司 53 南投縣建築開發商業同業公會 93 六福開發(股)公司 14 裕元開發建設(股)公司 54 彰化縣建築開發商業同業公會 94 遠鼎建設(股)公司 15 富邦建設(股)公司 55 雲林縣建築開發商業同業公會 95 南仁湖集團育樂(股)公司 16 太平洋建設(股)公司 56 嘉義市建築開發商業同業公會 96 新亞建設開發(股)公司 17 日勝生活科技(股)公司 57 台南市建築開發商業同業公會 97 興富發建設(股)公司 18 太子建設開發(股)公司 58 台南縣建築開發商業同業公會 98 宏璟建設(股)公司 19 遠雄開發(股)公司 59 高雄縣建築開發商業同業公會 99 大華建設(股)公司 20 統一國際開發(股)公司 60 屏東縣建築開發商業同業公會 100 宏盛建設(股)公司 21 統合開發(股)公司 61 宜蘭縣建築開發商業同業公會 101 達欣工程(股)公司 22 昌益建設(股)公司 62 花蓮縣建築開發商業同業公會 102 基泰建設(股)公司 23 圓頂建設(股)公司 63 台北市停車場商業同業公會 103 長虹建設(股)公司 24 鄉林建設事業(股)公司 64 台灣聯通停車場開發(股)公司 104 皇鼎建設(股)公司 25 龍邦開際興業(股)公司 65 吉軒建設(股)公司 105 元大建設開發(股)公司 26 豐邑建設(股)公司 66 合豐建設(股)公司 106 泛亞國際開發(股)公司 27 久揚建設(股)公司 67 百朝(股)公司 107 富鈺國際開發有限公司 28 明緯建設(股)公司 68 協固國際(股)公司 108 苙龍國際開發(股)公司 29 中國菱電(股)公司 69 金山停車場(股)公司 109 全聯實業(股)公司 30 中華民國立體停車場協會 70 金扶輪建設(股)公司 110 (頂好)惠康百貨(股)公司 31 中華民國全國商業總會 71 金和興興業(股)公司 111 (Jasons)惠康百貨(股)公司 32 中興電工機械(股)公司 72 金門建設(股)公司 112 遠百企業(股)公司 33 元程營造(股)公司 73 長廷停車場開發(股)公司 113 台灣家樂福(股)公司 34 友嘉實業(股)公司 74 信陽停車場事業(股)公司 114 大潤發流通事業(股)公司 35 王泰建設(股)公司 75 建成建設(股)公司 115 松青商業(股)公司 36 台灣日成(股)公司 76 英屬維京群島商帝國停車場事業(有)台灣分公司 116 誠品生活(股)公司 37 巧比事業(股)公司 77 崇友實業(股)公司 117 台隆工業(股)公司 38 永固便利停車(股)公司 78 菱光機械工業(股)公司 118 金石堂圖書(股)公司 39 永順停車場事業(股)公司 79 愛馬屋停車(股)公司 119 台灣新學友書局(股)公司 40 全國停車場(股)公司 80 新光育樂(股)公司 120 特力翠豐股份有限公司

第三章 市場可行性分析

3-31

三三三三、、、、調查方式調查方式調查方式調查方式

為能充分了解潛在投資者對本案的看法與投資意

願，本次調查主要採取問卷方式進行，在問卷前附上

本案相關背景介紹於受訪者，而問卷本身則針對潛在

投資者之意願及其建議作為問卷重點，期待能完整充

分地表達對本案之意見。本調查之進行流程如下：

四四四四、、、、分析方式分析方式分析方式分析方式

問卷在設計上主要分成兩部分；一為針對潛在投

資者之背景調查，另一部分針對訪談者之投資意願進

行初步瞭解。故在分析方式上，以量化及標準化選項

作整合性分析，並配合開放式議題作綜合歸納，以充

分反映出潛在投資者之整體需求及明

確意見。本次問卷分析要點整理如下︰

1. 過去投資經驗

2. 對本案的投資意願

3. 投資者投資條件設定

4. 投資意願初步瞭解

5. 對本案其他意見及看法

潛在投資者選定

設計問卷內容

寄發本案背景資料及問卷

問卷回收及整理

資料統計

第三章 市場可行性分析

3-32

五五五五、、、、問卷結果分析問卷結果分析問卷結果分析問卷結果分析

經問卷回收後，其中有六家廠商回覆，包括誠品

生活股份有限公司、南仁湖育樂股份有限公司、台灣

家樂福股份有限公司、富邦建設股份有限公司、潤泰

創新國際股份有限公司及詮營股份有限公司。針對其

相關投資意見與基本資料分析如下：

(一) 基本資料

1. 公司主要營業項目

回覆的六家廠商中計有一家營造建設業者、一家

商場經營業者、兩家土地開發業者、一家休閒產業及

一家停車場經營業者。

營造建設業 ☆

旅館經營業 －

商場經營業 ☆☆

餐飲服務業 －

土地開發業 ☆

停車場經營及設備業者 ☆

休閒產業 ☆

2.公司資本額

回覆廠商五家為 1億以上，一家為 5千萬以上。

1,000萬元以下 －

1,000~5,000萬元 －

5,000~10,000萬元 ☆

10,000萬元以上 ☆☆☆☆☆

3.近三年平均每年營業額

回覆廠商近三年平均每年營業額皆 1億元以上。

1,000萬元以下 －

1,000~5,000萬元 －

5,000~10,000萬元 －

10,000萬元以上 ☆☆☆☆☆☆

第三章 市場可行性分析

3-33

(二) 投資經營意願調查

1. 公司在 3年內投資市場或停車場相關產業的意願

回覆的廠商中有四家在近 3 年皆有投資市場或停

車場相關產業的意願，兩家無投資計畫。

2.對於本市場用地委託民間投資興建經營之參與意願

回覆的廠商有三家有意願參與投資經營，三家無

意願參與與投資，主要原因一家因本身企業投資標的

不符，一家因認為本計畫基地面積狹小，不適宜做多

目標使用之效益，另一家則認為本計畫基地位置條件

不佳，週邊環境無商業氣息。

3.公司希望引進商業設施類別

回覆的廠商希望引進之商業設施如下：超級市

場、主題餐廳、美食廣場、量販商場、一般住宅等。

(三) 其他建議事項

1. 政府協助事項：可做有產權的住宅出售。

2. 本計畫興建經營之期望與建議：希望可比照聯開模式

辦理。

3. 希望深入瞭解本案的部分：實際使用限制及許可年

限。

由於本計畫投資規模及相關招商條件均尚未明

確，在目前景氣不佳的情況下，投資人往往更為謹

慎。後續將配合招商說明會之進行，提供進一步相關

資訊，並針對投資人關注之重點作詳盡之解說，提供

投資人更多投資資訊以為判斷。

第三章 市場可行性分析

3-34

3.6 開發定位及模式

承前所分析之消費需求，並考量基地鄰近地區發

展現況，且為提高民間參與投資興建市場之意願，未

來本市場用地多目標使用之使用項目建議仍應以商業

設施為主。

另考量本基地可做住宅使用，然本基地面積僅

2,124 平方公尺，其建蔽率 50%、容積率 240%，未來

若多目標使用大致為 5-6 層樓建築物，每層樓面積大

約為250-300坪，扣除市場用地至少2層作市場使用，

可做多目標使用住宅面積至多僅約 1000坪，可設住宅

30 餘戶之規模似嫌過小，若再考量目前基地提供之停

車供給 48 席(立體化後每層可能不到 30 席，基地應無

規劃住宅多目標之可能，且當地無河岸景觀之住宅房

價僅約 15-20 萬/坪，本基地地上權住宅以 70%估算僅

約 10-14 萬，扣除興建成本廠商毫無利基；且因設置

住宅附設法停一戶一車位之規定，本基地必須加挖地

下 2層設置停車空間，每坪造價約需 10萬，以每車位

12坪估算，只有使用權每車位造價 120萬以上，在當

地可能賣不出去，顯示本基地不具有開發住宅市場之本基地不具有開發住宅市場之本基地不具有開發住宅市場之本基地不具有開發住宅市場之

利基利基利基利基，且開發住宅市場將，且開發住宅市場將，且開發住宅市場將，且開發住宅市場將成為成為成為成為本計畫本計畫本計畫本計畫投資風險性較投資風險性較投資風險性較投資風險性較

高之項目高之項目高之項目高之項目。。。。

是故本計畫初步建議，本市場用地可引進餐飲服

務、零售商場、超級市場等商業設施，滿足基地周邊

住宅區之生活機能，期能帶動地區繁榮發展，並提昇

民間參與投資的可行性。然未來實際引入之附屬商業

設施，在符合多目標使用項目及准許條件範圍內，可

由民間投資廠商自行規劃。