dk_tkd_aarsrapport_2006_07
DESCRIPTION
http://tk-development.com/Files/Billeder/Issuu/Aarsrapport/DK_TKD_Aarsrapport_2006_07.pdfTRANSCRIPT
Årsrapport 2006/07
TK Development A/S
CVR 24256782
2/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Indholdsfortegnelse
Selskabsoplysninger 3
Resume 4
Hoved- og nøgletal 7
Forretningskoncept 8
Ledelsesberetning 13
Regnskabsåret 2006/07 13
TK Development, moderselskabet 16
TKD Nordeuropa 17
Euro Mall Holding 28
Investeringsejendomme 37
Regnskabsberetning 2006/07 39
Værdiskabelsen i TK Development 44
Aktionærforhold 47
Corporate Governance 51
Risikoforhold 55
Ledelseshverv 64
Ledelsespåtegning 68
De uafhængige revisorers påtegning 69
Anvendt regnskabspraksis 70
Koncernregnskab 80
Koncernoversigt 105
Regnskab for TK Development A/S 107
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 3/124
Selskabsoplysninger
TK Development A/SCVR 24256782 - Fondskode 0010258995
Hjemstedskommune Aalborgwww.tk-development.dk
e-mail: [email protected]: (+45) 8896 1010
Euro Mall Holding A/S
CVR 20114800
TKD Nordeuropa A/S
CVR 26681006
BestyrelsePoul LauritsenTorsten Erik RasmussenPer Søndergaard PedersenKurt DaellJesper Jarlbæk
DirektionFrede Clausen
Robert Andersen
Hovedkontor:Aalborg
Vestre Havnepromenade 7DK-9000 Aaborg
Tel: (+45) 8896 1010
KøbenhavnArne Jacobsens Allé 16, 3. t.v.
DK-2300 København STel: (+45) 3336 0170
Warszawaul. Mszczonowska 2
PL-02-337 WarszawaTel: (+48) 22 572 2910
PragKarolinská 650/1CZ-186 00 Prag 8
Tel: (+420) 2 8401 1010
BerlinAhornstraße 16D-14163 Berlin
Tel: (+49) 30 802 10 21
VilniusA. Gostauto 40
LT-01112 VilniusTel: (+370) 5231 2222
HelsinkiKorkeavuorenkatu 34FIN-00 130 HelsinkiTel: (+358) 9 2284 81
StockholmGamla Brogatan 36-38SE-101 27 StockholmTel: (+46) 8 751 37 30
RigaLacplesa 20a
LV-1011 RigaTel: (+371) 7 821 811
100 %80 %
SofiaThe Executive Center
2a Saborna Street, 2nd Floor, Office No. 27 & 28
BG-1000 SofiaTel: (+359) 2 9264 180
4/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Resume
Bestyrelsen i TK Development A/S har dags dato, onsdag den
25. april 2007, behandlet og godkendt årsrapporten for regn-
skabsåret 2006/07.
TK Development koncernen realiserede i regnskabsåret
2006/07 et resultat på DKK 249,4 mio. efter skat og
minoritetsandele mod DKK 28,3 mio. året før.
Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende.
Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2007 DKK
1.290,9 mio. svarende til en soliditet på 35,0 %. Den
samlede balance er i regnskabsåret reduceret med mere
end DKK 1,0 mia. og udgør pr. 31. januar 2007 DKK
3.685,8 mio.
Koncernen har i regnskabsåret solgt færdigopførte ejen-
domme for i alt ca. DKK 1,0 mia. og har herigennem
opnået stærkere fokus på koncernens forretningskoncept
som developer.
Koncernens projektportefølje er vokset til 1.161.000 m2
og indeholder et stigende indtjeningspotentiale.
Koncernen har åbnet kontor i Sofia for at undersøge mu-
ligheden for udvikling af shoppingcentre og retailparker
i Bulgarien.
Koncernens første boligprojekt i Polen er opstartet, og
der arbejdes med flere projektmuligheder inden for bo-
ligsegmentet i Polen.
For regnskabsåret 2007/08 forventes et resultat på mini-
mum DKK 240 mio. efter skat og minoritetsandele.
Koncernen har efter den gennemførte kapitalforhøjelse og
som en del af kapitalrestruktureringen i koncernen arbejdet
målrettet med flere faser, bestående af bl.a. optimering, mod-
ning og salg af færdigopførte projekter, tilpasning af koncer-
nens forretningsmodel således at risici mindskes, især med
fokus på anvendelse af forward funding og endelig en udbyg-
ning af koncernens pipeline af projekter.
•
•
•
•
•
•
•
•
Projektportefølje
Indtjeningspotentialet i koncernens projektportefølje er fort-
sat stigende. De væsentligste elementer i koncernens projekt-
portefølje fremgår nedenfor:
31.01.05 31.01.06 31.01.07Projektportefølje, brutto (mio. DKK) 2.843 2.862 2.039
Heraf forward funding (mio. DKK) 191 638 590
Bogført værdi af projekt-portefølje (mio. DKK) 2.652 2.224 1.449
Udviklingspotentiale i ’000 m2:
Solgte projekter (’000 m2) 242 289 351
Øvrige projekter (’000 m2) 778 720 810
Total projektportefølje (’000 m2) 1.020 1.009 1.161
Antal projekter 90 90 94
TK Development, moderselskabet
Årets resultat i denne del af koncernen udgør DKK -49,8 mio.
efter skat hvilket af ledelsen anses for utilfredsstillende.
Der er i regnskabsåret sket salg af koncernens projekt i Skt.
Petersborg, Rusland og shoppingcentret Słoneczne Centrum
Handlowe, Szczecin i Polen samt de resterende 18 ferielejlig-
heder på Usedom i Tyskland. Herudover er salget af en ejen-
dom i Næstved effektueret.
Nedskrivning af Field’s-tilgodehavende
Ledelsen har foretaget en revurdering af den resterende, til-
godehavende salgssum som medfører at der i regnskabsåret
2006/07 er nedskrevet DKK 152,5 mio. før skat. Værdian-
sættelsen baserer sig på en samlet forligsmæssig aftale mellem
køber og sælger indgået efter regnskabsårets udløb.
Værdiregulering af koncernens tyske investeringsejendomme
Der er i regnskabsåret foretaget en positiv værdiregulering af
koncernens tyske investeringsejendomme på DKK 1,3 mio.
Resume
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 5/124
før skat og minoritetsandele.
TKD Nordeuropa - fortsat styrkelse af projektporteføljen
TKD Nordeuropa har i regnskabsåret 2006/07 realiseret et
resultat efter skat på DKK 104,3 mio. mod DKK 6,0 mio.
året før.
Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende.
Der har i regnskabsåret været fortsat fokus på at øge kvaliteten
i projektporteføljen. Samtidig er der i regnskabsåret sket salg
af flere projekter der er udviklet og færdigopført i tidligere
regnskabsår hvor Kennedy Arkaden, Aalborg med en salgspris
på DKK 465 mio., er den væsentligste. Endvidere er der i
regnskabsåret udviklet, solgt og afleveret en række mindre og
mellemstore projekter.
Projektnyt
Entré, multifunktionelt center, Malmø, Sverige
Projektet er i regnskabsåret solgt til CGI – Commerz Grund-
besitz Investmentgesellschaft mbH. Afkastkravet er aftalt til
6 %, og salget er baseret på forward funding. Den samlede
pris forventes at udgøre i niveauet SEK 1,5 mia. Byggeriet er
påbegyndt, og den aktuelle udlejningsgrad udgør 55 %.
Galerija Azur, Riga, Letland
Byggeriet af koncernens første shoppingcenterprojekt i de
baltiske lande er afsluttet, og centret åbnede den 24. august
2006. Centret er fuldt udlejet og solgt til Meinl European
Land Ltd.
Endvidere er der i regnskabsåret påbegyndt en række nye
projekter, bl.a. et butikscenter i Frederikssund, en retailpark
i Albertslund, flere retailparker i Sverige, og et kombineret re-
tail- og kontorprojekt i Vilnius.
Resume
Euro Mall Holding - meget tilfredsstillende år
Euro Mall Holding har fortsat den positive udvikling fra året
før. Årets resultat efter skat udgør DKK 243,9 mio. mod DKK
247,5 mio. året før.
Ledelsen anser årets resultat for meget tilfredsstillende.
Det væsentligste projekt der bidrager til årets resultat, er
Shopping Centre Šestka i Prag, Tjekkiet. Centret åbnede i
november 2006 og er solgt til Europolis. Herudover er der i
regnskabsåret opstartet en række solgte projekter der vil gene-
rerer indtjening i senere regnskabsår ligesom der er realiseret
grundsalg.
Endvidere er der foretaget en positiv værdiregulering af Euro
Mall Holdings investeringsejendomme med DKK 109,7 mio.
før skat og minoritetsandele som følge af salg af Plejada Shop-
ping Centre, Sosnowiec, Polen samt fortsatte prisstigninger i
Centraleuropa.
Der har i regnskabsåret været en tilfredsstillende udvikling i
delkoncernens projektportefølje.
Projektnyt
Galeria Biala, Bialystok, Polen
Projektet udvikles i et joint venture samarbejde med Meinl
European Land Ltd. hvor Meinl ligeledes bliver langsigtet in-
vestor i projektet. Byggeriet er igangsat, og centret forventes
færdigopført i efteråret 2007. Aktuel udlejningsgrad udgør 98
%.
Plejada Shopping Centre, Sosnowiec, Polen
Projektet er i regnskabsåret solgt og overdraget til et selskab
ejet af det engelske ejendomsinvesteringsselskab St. Martins
Property Corporation Limited. Afkastgraden til investor er af-
talt til 6,75 %. Herudover udvikler TK Development en ud-
6/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Resume
videlse af centret som ligeledes er solgt til investor til et afkast
på 6,75 % baseret på forward funding. Byggeriet er påbegyndt
og forventes færdigt i efteråret 2007.
Targówek Retail Park, Warszawa, Polen
Byggeriet af denne retailpark på 24.400 m² er påbegyndt i
efteråret 2006 og forventes færdigt i efteråret 2007. Projektet
er i regnskabsåret solgt til Credit Suisse Asset Management
Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH til et afkast på 7
% baseret på forward funding. Aktuel udlejningsgrad udgør
84 %.
Multifunktionelt center, Gdansk ”Young City”, Polen
Euro Mall Holding har sammen med Meinl European Land
Ltd. indgået aftale med Baltic Property Trust gruppen om
erhvervelse af et grundareal til brug for opførelse af i alt ca.
84.000 m² retail-, restaurant- og leisurefaciliteter, kontorer og
boliger. Byggestart forventes ultimo 2007 med åbning ultimo
2009. Herudover er der indgået hensigtserklæring mellem
parterne omkring udvikling af yderligere ca. 100.000 m² i
området.
Endvidere er der i regnskabsåret opstartet en række nye pro-
jekter, bl.a. shoppingcentre i Tarnow og Nowy Sacz i Polen,
en retailpark i Liberec, Tjekkiet og et shoppingcenter i Kolin,
Tjekkiet.
Bulgarien
Koncernen har åbnet kontor i Sofia for at undersøge mulig-
heden for udvikling af shoppingcentre og retailparker i Bulga-
rien. Der arbejdes p.t. med etablering af kontakt til nye lejere,
ligesom mulige beliggenheder i de større byer undersøges.
Sigtelse rejst af bagmandspolitiet
TK Development A/S og seks personer blev i efteråret 2005
sigtet af politiets afdeling for særlig økonomisk kriminalitet
for urigtig indtægtsførelse og kursmanipulation for perioder
der dækker regnskabsårene 2000/01 – 2003/04. Sigtelsen om-
fatter i alt 29 projekter. Ledelsen er fortsat af den opfattelse at
sigtelserne baserer sig på misforståelser omkring koncernens
anvendte regnskabsprincipper.
Der er nu supplerende rejst sigtelse mod to af selskabets tid-
ligere revisorer. Sigtelserne udspringer af at betingelserne for
koncernens anvendelse af produktionskriteriet for de pågæl-
dende regnskabsår efter bagmandspolitiets opfattelse ikke var
opfyldt.
De forhold sigtelsen vedrører, har ingen indflydelse på selska-
bets nuværende økonomiske stilling.
Ændringer i bestyrelsen
Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingens vedtagelse at
Niels Roth der bl.a. er næstformand i bestyrelsen i TK De-
velopments dattervirksomhed TKD Nordeuropa A/S, indtræ-
der i bestyrelsen.
Forventninger
For regnskabsåret 2007/08 forventes et resultat efter skat og
minoritetsandele på minimum DKK 240 mio. Forventnin-
gerne baserer sig på følgende:
En fortsat gunstig markedssituation for markederne i
såvel Nord- som Centraleuropa hvor koncernens væ-
sentligste segment – retailmarkedet – er præget af vækst
baseret på retailkædernes fortsatte ekspansionslyst kom-
bineret med stærk efterspørgsel hos investorerne efter
nye projekter.
En fortsat god pipeline af projekter på godt 1.100.000
m² hvilket svarer til 3-4 års aktivitet på nuværende ni-
veau.
Nærværende årsrapport er tilgængelig på TK Development
koncernens hjemmeside www.tk-development.dk.
•
•
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 7/124
Hoved- og nøgletal
Hoved- og nøgletal
Hoved- og nøgletal for koncernen Danske regnskabsprincipper (Produktionsmetoden)
IFRS(Salgsmetoden)
(DKK mio.)2002/03 2003/04 2004/05 *) 2005/06 *) 2006/07
Hovedtal:Nettoomsætning 1.016,5 1.557,2 2.131,8 1.623,3 2.719,1Værdiregulering investeringsejendomme, netto 0,0 0,0 8,4 157,1 111,0Bruttoresultat -109,2 -624,0 413,0 379,0 623,9Ordinært resultat før finansiering -313,0 -847,5 253,0 224,9 462,5Finansiering m.v. -120,9 -166,1 -158,0 -177,7 -126,3Resultat før skat -433,9 -1.013,7 94,4 44,6 335,7Årets resultat -336,5 -850,2 81,6 72,6 298,5Aktionærernes andel af årets resultat -343,2 -722,8 33,1 28,3 249,4
Samlet balance 7.567,3 6.762,6 5.291,2 4.739,1 3.685,8Materielle anlægsaktiver 56,6 794,1 628,0 787,2 551,7heraf investeringsejendomme 0,0 648,0 598,7 761,6 533,7Projektbeholdning i alt 5.630,8 4.978,0 2.715,0 2.260,4 1.491,1Solgte projekter 2.391,5 2.985,9 - - -Øvrige projekter 3.239,3 1.992,1 - - -Egenkapital ekskl. minoritetsandele 1.435,1 574,1 310,8 899,1 1.153,7Egenkapital 1.477,9 579,6 343,7 986,7 1.290,9Samlet ansvarlig kapital **) 2.188,8 1.237,8 1.122,5 1.493,5 1.290,9
Pengestrøm fra driften -765,3 -959,6 1.507,5 506,1 1.219,9Netto rentebærende gæld, ultimo 4.087,1 5.093,3 3.603,7 2.577,9 1.125,1
Nøgletal:Egenkapitalforrentning (ROE) -20,7 % -72,0 % 11,2 % 8,5 % 24,3 %Overskudsgrad (EBIT margin) -30,8 % -54,4 % 11,9 % 13,9 % 17,0 %Soliditetsgrad (egenkapital) 19,0 % 8,5 % 6,5 % 20,8 % 35,0 %Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 28,9 % 18,3 % 21,2 % 31,5 % 35,0 %Indre værdi (nom. DKK 20) 102,3 40,9 22,2 32,1 41,1Resultat pr. aktie (EPS) a nom. DKK 20 -24,5 -51,6 2,3 2,0 8,9Udbytte (i DKK pr. aktie) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0Børskurs (nom. DKK 20) 36 23 34 57 82
Nøgletal korrigeret for udstedelse af konvertible obligationer og warrants:Egenkapitalforrentning (ROE) -19,4 % -65,3 % 11,2 % 8,5 % 24,3 %Soliditetsgrad (egenkapital) 20,3 % 10,0 % 6,5 % 20,8 % 35,0 %Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 28,9 % 18,3 % 21,2 % 31,5 % 35,0 %Indre værdi (nom. DKK 20) 105,0 46,1 22,2 32,1 41,1Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) a nom. DKK 20 -23,3 -49,3 2,3 2,0 8,9
Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning fra 2005 anvendt. Anvendt beregning for soliditetsgrad er egenkapital ultimo / passiver ultimo.
Fra regnskabsåret 2005/06 og efterfølgende er anvendt regnskabspraksis i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards (IFRS). Sammenligningstal for 2004/05 er tilpasset.
*) Regnskabspraksis er i regnskabsåret 2006/07 ændret i overensstemmelse med IAS 21. Sammenligningstal for 2004/05 og 2005/06 er ændret tilsvarende.
**) For 2004/05, 2005/06 samt 2006/07 er samlet ansvarlig kapital inkl. minoritetsandele i.h.t. IFRS.
8/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Forretningskoncept
Forretningskoncept
Historie
TK Development koncernen arbejder med udvikling og drift
af fast ejendom – nationalt og internationalt – inden for en
række fastlagte segmenter. Hovedvægten af aktiviteterne er
lagt på etablering af shoppingcentre, storbutikker og domicil-
ejendomme, men også etablering af boliger i Centraleuropa, i
første omgang Polen.
Koncernen har hovedkontor i Aalborg og afdelinger i Køben-
havn, Berlin, Warszawa, Prag, Stockholm, Helsinki, Vilnius,
Riga og Sofia.
Koncernens aktiviteter påbegyndtes i 1960. Gennem de før-
ste 25 år omfattede aktiviteterne primært handel med fritids-
grunde og opførelse af fritidshuse. I slutningen af 1980’erne
udvidede det daværende Thorkild Kristensen A/S aktivite-
terne til at omfatte opførelse af butikscentre og storbutikker
i Danmark. To år efter børsnoteringen af Thorkild Kristen-
sen A/S i 1991 fusionerede Thorkild Kristensen A/S med TK
Ejendomsinvest A/S, og det nuværende TK Development A/S
etableredes.
I begyndelsen af 1990’erne udvidede koncernen sine aktivite-
ter til Tyskland og senere til Centraleuropa. Koncernen etab-
lerede i samarbejde med IØ-Fonden selskaber der igangsatte
aktiviteter i Polen i 1994 og i Tjekkiet i 1997. I Nordeuropa
blev aktiviteterne i 1997 udvidet til det svenske marked. I
1999 etablerede koncernen en organisation i Finland mens
man i 2001 indledte de første sonderinger på markederne i
Baltikum. Koncernen har gennem 1990’erne gennemlevet en
stærk vækst baseret på ekspansion af aktiviteterne til otte lande
i Nord- og Centraleuropa. Koncernens aktiviteter omfatter i
dag også centermanagement igennem Euro Mall Holdings
ejerandel på 33 % i et selskab der via sine dattervirksomhe-
der i Polen, Tjekkiet og Slovakiet har centermanagement som
hovedaktivitet. Centermanagement omfatter bl.a. udlejning,
markedsføring, driftsstyring og økonomisk administration af
shoppingcentre.
Koncernen måtte i regnskabsårene 2002/03 og 2003/04 kon-
statere betydelige tab, bl.a. med baggrund i store nedskrivnin-
ger på en række projekter i specielt Centraleuropa hvilket især
kunne henføres til de makroøkonomiske forhold i Central-
europa. Da koncernens likviditet var anstrengt, måtte koncer-
nen reducere sin balance bl.a. ved fravalg af allerede igangsatte
projekter.
Med virkning fra 1. februar 2004 gennemførte koncernen en
restrukturering. I den forbindelse blev der skabt en struktur
med to bærende delkoncerner, Euro Mall Holding med de
centraleuropæiske aktiviteter, og TKD Nordeuropa med de
nordeuropæiske aktiviteter. Driftskapitalen blev styrket ved
udstedelse af et fondsbørsnoteret obligationslån. I januar
2006 blev der gennemført en fortegningsretsemission for at
styrke det økonomiske fundament samt styrke likviditeten
til indfrielse af ansvarlige obligationslån. I november og de-
cember 2006 blev de børsnoterede, ansvarlige obligationslån
indfriet, og koncernens planlagte restrukturering er dermed
endeligt gennemført.
Kapitalrestruktureringen var sammen med en omkostningsbe-
sparelse den første afgørende fase i den samlede turn-around
som koncernen gennem de seneste tre år har gennemlevet.
Den anden fase bestod i en optimering og modning af færdig-
gjorte projekter med efterfølgende salg hvor der gennem de
sidste to år er gennemført et betydeligt salg af sådanne aktiver
for i størrelsesordenen DKK 1,5 mia. Dette mindskede balan-
cen og den rentebærende gæld betydeligt, ligesom det frigav
arbejdskapital til brug for nye og fremtidige projekter. Samti-
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 9/124
Forretningskoncept
dig har det medvirket til at give et styrket fokus på koncernens
core business, nemlig udvikling af fast ejendom.
Den tredie fase har været en tilpasning af koncernens forret-
ningsmodel, således at risici mindskes. Dette er sket ved an-
vendelse af forward funding hvorved forstås investorernes køb
af og overtagelse af projekterne på et relativt tidligt tidspunkt,
typisk ved byggetilladelse. På dette tidspunkt betaler investor
for grund og projekt og successivt herefter i takt med projek-
tets færdiggørelse. Dette mindsker koncernens kapitalbindin-
ger i projekter, og giver en markant optimering i anvendelse
af kapital, ligesom der skabes større commitment fra investor
på et tidligt tidspunkt i projektforløbet. Målsætningen er at
denne forward funding anvendes i hovedparten af koncernens
projektforløb.
Den fjerde fase har bestået i at fastholde og udbygge koncer-
nens pipeline af projekter hvor det er altafgørende at have et
kontinuerligt flow af projekter for at bibeholde en god ind-
tjening idet der går nogen tid med forberedelse / skabelse af
nye projekter inden de kan materialiseres. Koncernen har haft
en periode i 2003 - 2005 hvor der i højere grad blev fokuse-
ret på udvikling og færdiggørelse af bestående projekter frem
for skabelse af nye projekter hvilket efterfølgende har kunnet
mærkes. Koncernen har gennem det seneste år atter intensi-
veret genereringen af nye projekter hvilket viser sig i en øget
projektpipeline.
De første to faser er gennemført, og gennemførelse af de
følgende to faser er godt på vej. I kraft heraf har koncernen
endvidere iværksat en femte fase, en vækstfase hvor der på de
bestående markeder er skabt vækst inden for nye segmenter
i form af retailparker på de centraleuropæiske markeder og
boliger på det polske marked.
Koncernen står således i dag med en stærk kapitalbase og en
soliditet i niveauet 35 %. Dette sammen med koncernens
projektportefølje hvor indtjeningspotentialet fortsat er på et
tilfredsstillende højt niveau, er med til at underbygge forvent-
ningerne til den fremtidige indtjening.
Herudover har koncernen indledt de første sonderinger på det
bulgarske marked for at undersøge muligheden for udvikling
af shoppingcentre og retailparker og har i foråret 2007 etab-
leret kontor i Sofia.
Idégrundlag og strategi
Idégrundlag
Det er TK Development koncernens overordnede idégrund-
lag at skabe værditilvækst gennem udvikling af fast ejendom.
Koncernen er en udviklings- og servicevirksomhed der har
specialiseret sig i at være det resultatskabende og kreative bin-
deled mellem lejer og investor.
Strategi
I samarbejde med lejere og investorer planlægger og tilrette-
lægger TK Development koncernen nybygning, udbygning
og ombygning af fast ejendom med udgangspunkt i lejernes
behov og investorernes ønsker. Koncernen forestår projekter-
ne, herunder byggestyring samt kontrahering med entrepre-
nørvirksomheder og underleverandører til udførelse af byg-
geopgaverne.
Koncernens segmentmæssige fokus er etablering af shopping-
centre, storbutikker og domicilejendomme og i tilknytning
hertil blandede og multifunktionelle projekter samt boliger i
Centraleuropa.
Butikssegmentet vil også i de kommende år forblive det væ-
sentligste segment for koncernen med fortsat udbygning af
det i forvejen store kontaktnetværk. I Danmark vil der lige-
ledes fortsat være fokus på kontorprojekter, primært større
domicilejendomme.
10/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Forretningskoncept
Koncernen ejer en række investeringsejendomme med udlej-
ning for øje. Markedsudviklingen vurderes løbende for even-
tuelt salg af investeringsejendommene. Koncernen har ikke
til hensigt at opkøbe yderligere investeringsejendomme, men
ønsker at anvende kapitalen til udviklingsprojekter.
Projektudvikling
Koncernen er en netværksvirksomhed idet koncernen i kraft
af tætte samarbejdsrelationer gennem en årrække har opbyg-
get et stærkt netværk blandt både lejere og investorer med
hvem der løbende indgås aftaler.
Koncernen er i høj grad en servicevirksomhed hvor koncernen
har specialiseret sig i at være et resultatskabende og kreativt
bindeled mellem lejere, investorer, arkitekter, entreprenører
og andre samarbejdspartnere.
Følgende faser indgår i et typisk projektforløb:
Med baggrund i lejerbehov og investorønsker om speci-
fikke beliggenheder opsøges og udvælges optimale geo-
•
grafiske placeringer.
Der udarbejdes råbudget.
Som hovedprincip sikrer koncernen erhvervelsen af det
udvalgte areal via købsoption.
Eksterne arkitekter udarbejder en projektskitse.
Koncernens projektingeniører gennemgår byggeomkost-
ningerne i projektoplægget.
Der udarbejdes endeligt budget til ledelsens godken-
delse.
Der indgås udlejningsaftaler med kommende lejere af
projektet. Ofte indgås der på dette tidspunkt aftale om
salg til en eller flere investorer.
Der kontraheres med entreprenørvirksomheder og un-
derleverandører med henblik på udførelse af selve byg-
geriet.
Koncernens projektingeniører forestår byggestyringen
mens projektet gennemføres.
Projekter der ikke på forhånd er solgt eller fuldt udlejet,
søger salgsafdelingen løbende at afhænde/udleje til inve-
storer eller lejere gennem alle projektets faser.
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 11/124
Forretningskoncept
Projekt- og risikostyring
Nye projekter igangsættes ud fra en samlet vurdering af ind-
tjeningspotentiale, balancemæssig belastning og likviditets-
belastning sammenholdt med de specifikke risici der måtte
knytte sig til det enkelte projekt. Koncernen arbejder med så-
vel korttids- som langtidslikviditetsbudgetter for at sikre den
fornødne likviditet set i forhold til koncernens daglige drift og
overholdelse af covenants i forhold til koncernens driftskredit-
givende banker samt andre interessenter.
En række styringsværktøjer er med til at sikre et tilfredsstil-
lende projektforløb. Byggeri igangsættes normalt først når
projektet er mindst 60 % udlejet eller solgt. Hvis projektet
er solgt, igangsættes byggeriet først når koncernen forven-
ter at kunne opfylde de krav fra investor som gør projektets
salg endeligt. Der er typisk tale om krav som ligger inden for
koncernens kompetenceområde at løfte. Undervejs i ethvert
projektforløb sker der en tæt projektstyring og –opfølgning,
og der udarbejdes regelmæssigt likviditetsopgørelser på både
projekt- og koncernniveau.
Koncernen lægger vægt på at projekternes beliggenhed, myn-
dighedsforhold, forhåndsudlejning, byggetekniske forhold og
afsætningsforhold er af en sådan samlet karakter at projekter-
nes kompleksitet og dermed risici begrænses.
Koncernen ønsker som hovedregel at sikre salget af projekter
på et tidligt tidspunkt og lægger vægt på i videst muligt om-
fang at udbygge investorernes engagement ved finansiering af
projektet i byggeperioden (forward funding). Aftaler omkring
forward funding med investorer indgås sædvanligvis forinden
byggestart således at investors acontobetalinger i byggeperio-
den er sammenfaldende med TK Developments betalinger til
entreprenørerne.
Der indgår flere væsentlige elementer i overvejelserne omkring
anvendelse af forward funding. Bl.a. sikres at koncernens li-
kviditetsbinding i projekterne holdes på et absolut minimum,
og herudover opnås risikominimering. Forud for byggestart
opnås enighed mellem investor og TK Development om et
veldefineret projekt. Investor er involveret i hele byggeperio-
Nedenfor er illustreret koncernens likviditetsbinding i projekter, dels ved et normalt projektforløb, dels ved forward funding.�
Normalt projektforløb
Forward Funding
Gru
ndkø
b Udviklingsfasen Byggeperiode
Bygg
esta
rt
Afle
verin
g
Peng
ebin
ding
i DK
K
Projektforløb
12/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
den og deltager i alle væsentlige beslutninger. Disse forhold
medfører at TK Developments risiko i projektet fra tidspunk-
tet for byggestart i vid udstrækning er begrænset til risikoen
for udlejning af eventuelt resterende, ledige lejemål samt even-
tuelt budgetoverskridelser på byggeomkostningerne.
Forretningskoncept
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 13/124
Ledelsesberetning
Regnskabsåret 2006/07
Årets resultat for regnskabsåret 2006/07 udgør DKK 249,4
mio. efter skat og minoritetsandele mod DKK 28,3 mio. året
før. Balancen udgør pr. 31. januar 2007 DKK 3.685,8 mio.
hvilket i forhold til 31. januar 2006 er en reduktion på DKK
1.053,3 mio. svarende til 22,2 %. Koncernens egenkapital ud-
gør pr. 31. januar 2007 DKK 1.290,9 mio. Soliditeten udgør
35,0 %.
Årets resultat lever op til den offentliggjorte resultatforvent-
ning, og ledelsen anser resultatet for tilfredsstillende.
Koncernen har i regnskabsåret arbejdet målrettet med opti-
mering, modning og salg af færdigopførte projekter hvilket
har medført at der i regnskabsåret er solgt færdigopførte ejen-
domme for i størrelsesordenen DKK 1,0 mia. Herudover har
der været fortsat fokus på anvendelse af forward funding, og
koncernen har opnået at ca. 95 % af de projekter der er ind-
gået salgsaftaler om i regnskabsåret, er solgt baseret på forward
funding. Endelig er der arbejdet målrettet med en udbygning
af koncernens pipeline af projekter. Således er kvaliteten af
koncernens projektportefølje yderligere forbedret, og indtje-
ningspotentialet i projektporteføljen er fortsat stigende.
Koncernen har igangsat en vækstfase hvor de bestående mar-
keder udbygges med nye segmenter i form af retailparker på
de centraleuropæiske markeder, boliger i Polen samt etable-
ring af kontor i Bulgarien.
Der er i regnskabsåret opstartet en hel række nye projekter
i både Nord- og Centraleuropa. Projekterne omfatter både
shoppingcentre, retailparker og kombinerede projekter. Pro-
jekterne er nærmere beskrevet under de enkelte forretnings-
enheder.
Markeder og forretningsenheder
TK Development koncernen arbejder inden for to geografiske
segmenter, Nord- og Centraleuropa. Nedenfor er angivet ho-
vedtal for nettoomsætningen pr. segment.
Der har på koncernens markeder været en tilfredsstillende
økonomisk vækst jf. senere omtale under de respektive for-
retningsenheder, ligesom der er positive forventninger til
fremtiden.
Bulgarien
Koncernen har åbnet kontor i Sofia for at undersøge mulig-
heden for udvikling af shoppingcentre og retailparker i Bulga-
rien. Der arbejdes p.t. med etablering af kontakt til nye lejere,
ligesom mulige beliggenheder i de større byer undersøges.
Arealerne til koncernens første projekt i Bulgarien forventes
erhvervet i regnskabsåret 2007/08, og udvidelse af koncernens
forretningsområde til nu også at omfatte Bulgarien er med til
at underbygge forventningerne til indtjeningen i koncernen
på længere sigt.
Af oversigten side 14 fremgår økonomiske nøgletal for Bulga-
rien hvilket understøtter ledelsens vurdering af mulighederne
Ledelsesberetning
Nettoomsætningen fordelt på geografiske segmenter
Danske regnskabsprincipper (Produktionsmetoden)
IFRS (Salgsmetode)
(DKK mio.) 2002/03 2003/04 2004/05 2005/06 2006/07Geografiske segmenter:Nordeuropa 1.314,5 1.623,8 1.342,4 931,6 1.953,8Centraleuropa -298,0 -66,6 789,4 691,7 765,3I alt 1.016,5 1.557,2 2.131,8 1.623,3 2.719,1
Hovedtal for nettoomsætningen pr.� segment:
14/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Ledelsesberetning
De væsentligste elementer i koncernens projektportefølje fremgår nedenfor:
31.01.05 31.01.06 31.01.07Projektportefølje, brutto (mio. DKK) 2.843 2.862 2.039Heraf forward funding (mio. DKK) 191 638 590Bogført værdi af projektportefølje (mio. DKK) 2.652 2.224 1.449
Udviklingspotentiale i ’000 m2:Solgte projekter (’000 m2) 242 289 351Øvrige projekter (’000 m2) 778 720 810Total projektportefølje (’000 m2) 1.020 1.009 1.161
Antal projekter 90 90 94
I nedenstående tabel fremgår fordelingen af den regnskabsmæssige værdi af projekterne i projektporteføljen pr.� 31.� januar 2007 opdelt på selskabet og de to underliggende delkoncerner.� Projekterne er opdelt i solgte og ikke solgte pr.� 31.� januar 2007 og underopdelt i færdigopførte, under opførelse og ikke påbegyndte.�
Projekter d. 31. januar 2007 TKD Nordeuropa *) Euro Mall Holding TK Development, moderselskab *)
Koncern i alt
(DKK mio.) Procent af total
SolgteFærdige 0 0 0 0 0,0 %Under opførelse 501 22 0 523 36,1 %Ikke påbegyndte 46 32 0 78 5,4 %Total 547 54 0 601 41,5 %
Ikke solgteFærdige 145 0 35 180 12,4 %Under opførelse 113 0 0 113 7,8 %Ikke påbegyndte 196 342 17 555 38,3%Total 454 342 52 848 58,5 %
Total projektportefølje 1.001 396 52 1.449 100,0 %*) korrigeret for koncerninterne elimineringer
for vækst på dette marked.
Bulgarien - etableret 2007 2006 2007e 2008e
BNP (% å/å) 5,9 % 5,8 % 5,7 %
Privatforbrug (% å/å) 6,6 % 6,1 % 5,1 %
Kilde: Danske Bank, april 2007
For en nærmere beskrivelse af forventningerne til hver af de
respektive forretningsenheder henvises til side 18 og 30 i nær-
værende årsrapport.
Projektporteføljen i koncernen
Status på projektporteføljen
Koncernens projektportefølje udgør pr. 31. januar 2007 i
størrelsesordenen 1.161.000 m² hvoraf 351.000 m² vedrø-
rer solgte projekter, og de resterende 810.000 m² vedrører
øvrige projekter. De øvrige projekter omfatter 456.000 m²
i TKD Nordeuropa, 338.000 m² i Euro Mall Holding og
16.000 m² i TK Development A/S, moderselskabet. Pr. 31. ja-
nuar 2006 udgjorde koncernens projektportefølje 1.009.000
m².
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 15/124
I nedenstående tabel fremgår projektporteføljens kvadratmeter opdelt på tilsvarende måde som i ovenstående tabel.�Projekter d. 31. januar 2007 TKD Nordeuropa Euro Mall Holding TK Development,
moderselskabKoncernen i alt
Projekter (1.000 m2) Procent af total
SolgteFærdige 0 0 0 0 0,0 %Under opførelse 117 90 0 207 17,8 %Ikke påbegyndte 18 126 0 144 12,4 %Total 135 216 0 351 30,2 %
Ikke solgteFærdige 12 0 2 14 1,2 %Under opførelse 42 0 0 42 3,6 %Ikke påbegyndte 402 338 14 754 65,0 %Total 456 338 16 810 69,8 %
Total projektportefølje 591 554 16 1.161 100,0 %
Ledelsesberetning
Udviklingen på koncernniveau kan skitseres således (DKK mio.�):
DKK mio.
Solgte 31.01.2005 31.01.2006 31.01.2007Færdige 126 185 0Under opførelse 97 350 523Ikke påbegyndte 337 78 78
Total 560 613 601
Ikke solgteFærdige 1.037 643 180Under opførelse 242 88 113Ikke påbegyndte 813 880 555
Total 2.092 1.611 848
Total projektportefølje 2.652 2.224 1.449
Antal projekter, ca. 90 90 94
Forward funding 191 638 590
I % af bogført værdi på solgte projekter, brutto
25,4 % 51,0 % 49,5 %
Koncernen har gennem en periode formået at nedbringe den bogførte værdi af projektporteføljen ved hjælp af forward funding. Pr. 31. januar 2007 udgør forward funding 49,5 % af den bogførte projektværdi af solgte projekter, brutto. Som det fremgår, er der i perioden sket salg af en række færdigopførte projekter samtidig med at der i perioden er sket en væsentlig forøgelse af bogført værdi af solgte projekter under opførelse.
Projekter (1.000 m²)
Solgte 31.01.2005 31.01.2006 31.01.2007Færdige 14 21 0Under opførelse 98 188 207Ikke påbegyndte 130 80 144
Total 242 289 351
Ikke solgteFærdige 83 58 14Under opførelse 51 30 42Ikke påbegyndte 644 632 754
Total 778 720 810
Total projektportefølje 1.020 1.009 1.161
Udviklingen på koncernniveau kan skitseres således (m²):
16/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
En nærmere beskrivelse af alle væsentlige projekter fremgår af
afsnittet omkring projektporteføljen under hver af de respek-
tive forretningsenheder.
Forventninger
For regnskabsåret 2007/08 forventes for TK Development
koncernen et resultat efter skat og minoritetsandele på mi-
nimum DKK 240 mio. Forventningerne baserer sig på føl-
gende:
En fortsat gunstig markedssituation for markederne i
såvel Nord- som Centraleuropa hvor koncernens væ-
sentligste segment – retailmarkedet – er præget af vækst
baseret på retailkædernes fortsatte ekspansionslyst kom-
bineret med stærk efterspørgsel hos investorerne efter
nye projekter.
En fortsat god pipeline af projekter på godt 1.100.000
m² hvilket svarer til 3-4 års aktivitet på nuværende ni-
veau.
og underbygges af at en række allerede igangværende, solgte
projekter er planlagt færdiggjort i løbet af regnskabsåret.
TK Development, moderselskabet
TK Development, moderselskabet er holdingselskab for TKD
Nordeuropa og Euro Mall Holding. Endvidere er Field’s tilgo-
dehavendet, projekterne i Tyskland og Rusland samt enkelte
andre aktiver hjemmehørende i denne del af koncernen.
Årets resultat i denne del af koncernen udgør DKK -49,8 mio.
efter skat. Årets resultat isoleret set i denne del af koncernen
anses af ledelsen for utilfredsstillende.
Nedskrivning af Field’s-tilgodehavende
Ledelsen har foretaget en revurdering af den resterende, til-
godehavende salgssum som medfører at der i regnskabsåret
•
•
2006/07 samlet er nedskrevet DKK 152,5 mio. før skat.
Værdiansættelsen baserer sig på en samlet forligsmæssig aftale
med køber hvori en afhandling af alle muligheder og risici
vedrørende projektet indgår. Aftalen der er indgået efter regn-
skabsårets udløb medfører en nedskrivning af det resterende
tilgodehavende i andet halvår 2006/07 på DKK 42,5 mio.
De afhandlede forhold omfatter bl.a. værdi af realiseret om-
sætningsleje for perioden 1. marts 2006 - 28. februar 2007,
værdi af ledige lejemål samt risici knyttet til tomgang, ind-
slusningsordninger til lejere, udnyttelse af fase II-udbygning
og eventualforpligtelse knyttet til anlæggelse af yderligere par-
keringsfaciliteter.
Det samlede tilgodehavende afregnes ved udgangen af april
2007, og der resterer herefter ikke yderligere mellemværender
med køber vedrørende Field’s.
Værdiregulering af koncernens tyske investeringsejendom-
me
Koncernens investeringsejendomme i Tyskland består af er-
hvervs- og boligudlejningsejendomme som alle, bortset fra
en ejendom i Lüdenscheid, er beliggende i randområdet af
Berlin. Den samlede værdi af disse ejendomme udgør pr. 31.
januar 2007 DKK 229,5 mio. Der er foretaget værdiregu-
lering i regnskabsåret 2006/07 på baggrund af en forbedret
udlejningssituation. Beløbet udgør DKK 1,3 mio. som årets
resultat før skat og minoritetsandele er påvirket af. Værdire-
guleringen er baseret på en afkastgrad på 6 %, beregnet ud
fra en discounted cashflow model. Ejendommene er stort set
fuldt udlejet.
Omsætningsaktiver
Projektporteføljen i denne del af koncernen bestod ved
årets begyndelse af grunde og ferielejligheder i Tyskland,
udlejningsejendomme i Rusland, et mindre shoppingcenter i
Szczecin i Polen og enkelte øvrige aktiver. Udlejningen af TK
Ledelsesberetning
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 17/124
Development A/S’ projekter i Rusland og Tyskland er forløbet
tilfredsstillende.
Tyskland
TK Development har i regnskabsåret solgt og afleveret de re-
sterende 18 ferieboliger på Usedom i det nordlige Tyskland.
Efter salget af disse ferieboliger består koncernens projektpor-
tefølje i Tyskland af fire grundarealer, og der pågår p.t. for-
handlinger om salg af den ene af disse.
Rusland
Koncernens boligprojekt tæt ved Sommerpaladset i Skt. Pe-
tersborg er i regnskabsåret solgt og overdraget til en svensk
investor. Projektporteføljen i Rusland består herefter af et bo-
ligprojekt i Moskva bestående af 11 parcelhuse i skandinavisk
stil.
Polen
Koncernen har gennem en årrække ejet et shoppingcenter i
Szczecin, Polen. Centret er på ca. 4.500 m² og er i september
2006 solgt til en engelsk investor.
Herudover er salget af en ejendom i Næstved effektueret.
Investeringsejendomme i TK Development, moderselskabet
er beskrevet i det efterfølgende afsnit om investeringsejen-
domme.
TKD Nordeuropa
Koncernens aktiviteter i Nordeuropa er placeret i den 100 %
ejede delkoncern TKD Nordeuropa.
TKD Nordeuropa opererer primært inden for projektseg-
menterne butiksejendomme (shoppingcentre og retailparker),
kontorejendomme og multifunktionelle projekter.
TKD Nordeuropa har i regnskabsåret 2006/07 realiseret et
Ledelsesberetning
resultat efter skat på DKK 104,3 mio. mod DKK 6,0 mio.
året før.
Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende.
Bruttoresultatet udgør DKK 311,7 mio. mod DKK 164,4
mio. året før. Der har i regnskabsåret 2006/07 været en til-
fredsstillende udvikling i projektporteføljen.
Der har i regnskabsåret været fortsat fokus på at øge kvaliteten
i projektporteføljen. Samtidig er der i regnskabsåret sket salg
og aflevering af flere projekter der er udviklet og færdigopført
i tidligere regnskabsår, bl.a. CMC, Vandtårnsvej i København,
de resterende butiksarealer i Daells-projektet i København
samt Kennedy Arkaden i Aalborg. Endvidere er der i regn-
skabsåret udviklet, solgt og afleveret en række mindre og mel-
lemstore projekter.
Af væsentlige projekter som bidrager til årets resultat, kan
nævnes følgende:
Kennedy Arkaden, Aalborg, Danmark
Kennedy Arkaden blev færdigopført som multifunktionelt
center i foråret 2004 og indeholder trafikterminal, p-hus,
biograf, kontorer og et butikscenter, i alt ca. 34.000 m². Bio-
grafdelen på ca. 4.500 m² er solgt i tidligere regnskabsår. Den
resterende del af Kennedy Arkaden er i regnskabsåret solgt til
Aberdeen Property Investors for en samlet pris på DKK 465
mio.
CMC, Vandtårnsvej, København, Danmark
TK Development og Nordkranen A/S har gennem et 50/50
ejet udviklingsselskab solgt denne ejendom på ca. 8.300 m²
der har CMC Biopharmaceuticals A/S som lejer. Investor er
en luxembourgsk fond bestående af institutionelle investorer
og administreres af Aberdeen Property Investors. Den samlede
salgspris udgør DKK 182,0 mio.
18/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Ledelsesberetning
Daells, København, Danmark
De uudlejede butiksarealer på ca. 6.400 m² i det ombyggede,
tidligere Daells Varehus er i regnskabsåret solgt til en privat
investor.
AaB College, Hadsundvej, Aalborg, Danmark
En del af arealet på Hadsundvej, Aalborg er solgt til Aalborg
Boldspilklub A/S hvor der skal udvikles sportscollege med
kursus- og konferencecenter samt kollegieværelser. Det samle-
de projekt omfatter ca. 15.000 m² der afleveres i etaper. Første
etape på 6.610 m² er afleveret til AaB.
Domicilejendom KMD, Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark
Der er i efteråret 2006 sket aflevering af 26.000 m² domicil-
ejendom til KMD (Kommunedata).
Retailpark, Barkarby, Sverige
Der er i juli 2006 sket aflevering af første etape af i alt fire eta-
per til investor. Første etape udgør ca. 4.000 m² og har Jula og
Färgtema som lejere. I efteråret 2006 er der sket aflevering af
yderligere to etaper omfattende i alt 13.450 m² der har Inter-
sport, Asko, Mio og Pay C som lejere. Investor til det samlede
projekt er den tyske investeringsfond Commerz Grundbesitz
Spezialfondsgesellschaft mbH.
Retailpark, Kristianstad, Sverige
Projektet består af 3.100 m² retailpark. Første etape er udle-
jet til Intersport, og anden etape er lejet ud til Pay C. Begge
etaper er færdigopført i regnskabsåret og afleveret til private
investorer.
Galerija Azur, Riga, Letland
Byggeriet af koncernens første shoppingcenterprojekt i Riga,
Letland på 21.000 m² er afsluttet i regnskabsåret, og centret
åbnede den 24. august 2006. Centret er fuldt udlejet og solgt
til Meinl European Land Ltd.
Entré, multifunktionelt center, Malmø, Sverige
Grundarealet til brug for shoppingcentret er i regnskabsåret
solgt og overdraget til investor. Avancen herved er indregnet
i årets resultat.
Markeder
Geografisk er TKD Nordeuropas aktiviteter opdelt på fire ho-
vedmarkeder: Danmark, Sverige, Finland og Baltikum. TKD
Nordeuropa arbejder på de enkelte markeder inden for for-
skellige segmenter hvilket er angivet i nedenstående skema.
TKD Nordeuropa søger konstant at være på forkant med
markedsudviklingen for at afpasse valget af projekter med ud-
lejnings- og afsætningsmulighederne.
Afkastgraden og dermed det nettoafkast som investorer kræver
af deres ejendomsinvestering, er gennem de senere år faldet i
alle omtalte markeder. Faldet i investorernes krav til afkastgra-
der fører til bedre priser for koncernen når der forhandles om
salg af projekter og understøtter således koncernens forvent-
ning til indtjening.
I det følgende beskrives kort TKD Nordeuropas forventnin-
Shoppingcentre Butikker/Storbutikker Strøgejendomme Kontorer Segmentmix Boliger
Danmark l l l l l lSverige l l l
Finland l lBaltikum l l l l l
TKD Nordeuropa arbejder på de enkelte markeder inden for følgende segmenter:
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 19/124
Ledelsesberetning
ger til de enkelte markeder og den heraf afledte segmentmæs-
sige fokus.
Danmark
Den forretningsmæssige aktivitet i Danmark forventes de næ-
ste tre år at udgøre ca. halvdelen af den samlede aktivitet i
TKD Nordeuropa, og der er fokus på alle tre segmenter: bu-
tikker, kontorer og multifunktionelle projekter.
I Danmark giver butikslejemål normalt et nettoafkast i ni-
veauet 4,5 – 6,5 % p.a. mens kontorlejemål typisk giver et
nettoafkast i niveauet 5,0 - 7,0 % p.a. (Kilde: Jones Lang La-
salle - Nordic City Report, Spring 2007).
Ledelsen har positive forventninger til især butikssegmentet
hvilket er understøttet af en forventning om relativ lav in-
flation, lav arbejdsløshed og god købekraft. Dette forstærkes
af at ledelsen vurderer at både dagligvare- og retailkæderne i
Danmark kæmper for at sikre sig markedsandele og vækst og
derfor fokuserer på nye og centrale beliggenheder. Dette inde-
bærer at retailparker og multifunktionelle projekter forventes
at få gode vilkår.
Danmark – etableret 1989 2006 2007e 2008e
BNP (% å/å) 3,3 % 2,3 % 1,6 %
Privatforbrug (% å/å) 3,2 % 2,3 % 1,5 %Kilde: Danske Bank, april 2007
Kontormarkedet synes igen optimistisk, og attraktive belig-
genheder kan tiltrække både lejere og investorer. Attraktive
beliggenheder, typisk havnenære, besidder koncernen i de
fleste tilfælde via samarbejde med samarbejdspartnere, og der
forventes skabt gode projekter på den basis de nærmeste par
år. Som eksempler kan nævnes koncernens arealer på Amerika
Plads i København og Stuhrs Brygge i Aalborg.
Sverige
Den forretningsmæssige aktivitet i Sverige forventes fortsat fo-
kuseret på butikssegmentet. Væksten i Sverige er relativt høj,
og den butiksmæssige udbygning i Sverige på specielt stor-
butiksområdet gør fortsat at Sverige er et interessant marked
for denne type projekter. I Sverige giver butikslejemål normalt
et nettoafkast i niveuaet 4,5 – 6,5 % p.a. (Kilde: Jones Lang
Lasalle - Nordic City Report, Spring 2007).
Sverige – etableret 1997 2006 2007e 2008e
BNP (% å/å) 4,2 % 2,8 % 2,4 %
Privatforbrug (% å/å) 2,9 % 4,7 % 3,8 %
Kilde: Danske Bank, april 2007
Finland
Også i Finland har koncernen siden etableringen i 1999 ud-
viklet flere retailparker. Der forventes fortsat fokus på butiks-
segmentet med storbutikker og enkelte, større projekter. I Fin-
land opnås normalt et afkast på butikslejemål i niveauet 5,5
– 7,5 % p.a. (Kilde: Jones Lang Lasalle - Nordic City Report,
Spring 2007).
Koncernen forbereder udvikling af en række retailprojekter
hvilket understøttes af en optimisme i Finland på grund af
fortsatte gode økonomiske nøgletal.
Finland – etableret 1999 2006 2007e 2008e
BNP (% å/å) 5,5 % 3,2 % 3,0 %
Privatforbrug (% å/å) 3,6 % 3,0 % 3,0 %
Kilde: Danske Bank, april 2007
Baltikum
De tre baltiske lande har de senere år oplevet en betydelig
vækst, og medlemskabet af EU forventes at stimulere en fort-
sat vækst med tilsvarende forventet øget købekraft.
Baltikum – etableret 2001 2006 2007e 2008e
BNP (% å/å) 11,9 % 7,8 % 3,2 %
Privatforbrug (% å/å) 16,9 % 8,2 % 3,5 %
Kilde: Danske Bank, april 2007
/
20/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
CMC, Vandtårnsvej, København, DanmarkProjektet der er på ca. 8.300 m2, er solgt og afleveret til en luxembourgsk fond.
Kennedy Arkaden, Aalborg, DanmarkProjektet, ekskl. biografdelen, på i alt ca. 29.000 m2 er i regnskabsåret solgt og afleveret til Aberdeen Property Investors.
Ledelsesberetning
Domicilejendom til KMD, Aalborg, DanmarkDer er ultimo 2006 sket aflevering af 26.000 m² domicilejendom til KMD (Kommunedata).
Udvalgte projekter der bidrager til årets resultat
/
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 21/124
Ledelsesberetning
Galerija Azur, Riga, LetlandByggeriet af koncernens første shoppingcenterprojekt i Riga, Letland på ca. 21.000 m² er afsluttet i regnskabsåret. Centret er solgt til Meinl European Land Ltd.
Retailpark, Barkarby, SverigeDer er i regnskabsåret sket aflevering af tre af i alt fire etaper til den tyske investeringsfond Commerz Grundbesitz Spezialfondsgesell-schaft mbH. Det samlede areal for de 4 etaper udgør 21.350 m2
Entré, multifunktionelt center, Malmø, SverigeGrundarealet til brug for det multifunktionelle center på 39.500 m2
er i regnskabsåret solgt og overdraget til investor.
22/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Afkastkravet i Baltikum afspejler at der fortsat er tale om et
umodent marked hvor der skal afsættes beløb til imødegåelse
af risici hvorfor afkastkravet for retailmarkedet typisk udgør
7,0 - 9,0 % p.a. (Kilde: Jones Lang Lasalle - Nordic City Re-
port, Spring 2007 og Freeman’s guide to European Property
2007).
Forventningen til afkastkrav fra investorer er fortsat et niveau
på 7 - 9 %. Det er ledelsens forventning at dette inden for
en kortere årrække vil falde til et niveau svarende til hvad der
aktuelt opnås af afkast i Polen og Tjekkiet.
Koncernen vil fokusere på butikssegmentet i Letland og
Lithauen, men også kontor- og boligsegmentet vil blive
vurderet. TKD Nordeuropa planlægger aktuelt udvikling af
flere projekter i regionen.
Projektportefølje / projektnyt
I TKD Nordeuropa har der i regnskabsåret 2006/07 været en
tilfredsstillende udvikling i projektporteføljen. Udviklingspo-
tentialet i den samlede projektportefølje i TKD Nordeuropa
udgør pr. 31. januar 2007 i størrelsesordenen 135.000 m² for
solgte projekter og 456.000 m² for øvrige projekter, i alt såle-
des 591.000 m² for den samlede projektportefølje.
Der er i regnskabsåret udviklet og solgt en række projekter,
herunder flere ejendomme som koncernen har ejet gennem
en længere periode.
Projektoverblik
Oversigten på side 23 viser de væsentligste projekter i pro-
jektporteføljen for TKD Nordeuropa. Den bogførte værdi af
nedenstående projekter udgør mere end 90 % af den samlede,
bogførte værdi af projektbeholdningen pr. 31. januar 2007 i
TKD Nordeuropa. Målt i forhold til bogført værdi har de fem
største projekter i TKD Nordeuropa i alt en bogført værdi på
DKK 843,0 mio. pr. 31. januar 2007.
Projekter
Butikscenter, Frederikssund, Danmark
TKD Nordeuropa har i regnskabsåret erhvervet flere ejen-
domme i Frederikssund med henblik på opførelse af ca.
18.000 m² shoppingcenter hvor ca. 4.500 m² udlejes til en
dagligvareoperatør, og de resterende ca. 13.500 m² udlejes til
specialbutikker. Herudover bliver der mulighed for opførelse
af ca. 2.500 m² kontorer samt ca. 3.800 m² boliger. Udlej-
ningsbestræbelserne er netop påbegyndt. Ny lokalplan for
området forventes vedtaget ultimo 2007, og åbning af centret
forventes ultimo 2009.
Retailpark, Albertslund, Danmark
I samarbejde med Nordkranen A/S, Ejendomsselskab har
TKD Nordeuropa i regnskabsåret sikret sig et areal i Fabriks-
parken i Albertslund, København der giver mulighed for op-
førelse af 15.000 m² retailpark i form af butikker med særligt
pladskrævende varegrupper. Ny lokalplan er p.t. under udar-
bejdelse. Opstart af byggeriet forventes at ske ultimo 2007
med åbning ultimo 2008.
Retailpark, Storegade, Esbjerg, Danmark
Projektet omfatter en retailpark på ca. 2.500 m² der er fuldt
udlejet. Plangrundlaget til projektet foreligger, og byggeriet
er påbegyndt i foråret 2007 med aflevering i efteråret 2007.
Projektet er solgt til et ejendomsselskab baseret på forward
funding.
Retailpark, Århus Syd, Danmark
I Århus forbereder koncernen en ca. 5.400 m² retailpark. Pro-
jektet omfatter to etaper hvor første etape der udgør ca. 2.500
m², er fuldt udlejet. Principgodkendelse til første etape fore-
ligger, og byggeriet er påbegyndt i foråret 2007 med aflevering
i efteråret 2007. Projektet er solgt dels til en bruger, dels til et
ejendomsselskab baseret på forward funding.
Ledelsesberetning
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 23/124
Ledelsesberetning
Spinderiet, Valby, Danmark
Der er tale om et multifunktionelt shopping- og bydelscenter
på 40.000 m² bestående af ca. 17.000 m² butikker og restau-
ranter, ca. 4.500 m² kontorer, ca. 6.500 m² leisure, 12.000 m²
boliger og ca. 550 p-pladser. Opførelsen er påbegyndt i foråret
2005 og aftalt afleveret til investor i efteråret 2007. Projektet
ekskl. boliger er solgt til ejendomsinvesteringsselskabet DA-
DES. Boligdelen der vil bestå af 2.500 m² lejeboliger og 9.500
m² ejerboliger, er solgt til henholdsvis DVB og en privat inve-
stor. Udlejningsgraden for projektet ekskl. boliger udgør aktu-
elt 81 % hvilket opfylder udlejningskravet over for investor.
Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark
På de tidligere Aalborg Værft arealer har TKD Nordeuropa
ultimo 2006 færdiggjort og afleveret 26.000 m² firmadomicil
til KMD (Kommunedata). Projektet indgår som en del af en
fremtidig business- og boligpark på Stuhrs Brygge på mere
end 100.000 m² hvor TKD Nordeuropa løbende erhverver
jordarealer til udvikling af nye projekter.
Projektnavn By
Segment
Areal (m²)
TKD’s ejerandel
Byggestart/Forventetbyggestart
Åbning/ Forventetåbning
DanmarkRingsted factory outlet Ringsted Detail 12.000 50 % Efterår 2006 Efterår 2007Østre Teglgade København Kontor/bolig 24.000 100 % 1) 2007 2008Amerika Plads, P-kælder København P-kælder 30.000 50 % 2004 LøbendeSpinderiet, Valby Valby Mix 40.000 100 % Primo 2005 Efterår 2007Ejby Industrivej København Mix 10.000 100 % Primo 2008 Ultimo 2008Vandtårnsvej København Mix 26.900 50 % Medio 2007 LøbendeHadsundvej Aalborg Mix 24.800 100 % Medio 2007 LøbendeAaB College – etape II Aalborg Mix 8.850 100 % Ultimo 2006 Primo 2008Østre Havn Aalborg Mix 81.000 50 % 1) Løbende LøbendeAmerika Plads, felt C København Mix 11.000 50 % Medio 2007 Primo 2008Amerika Plads, felt A København Mix 13.000 50 % Medio 2007 Medio 2009Retailpark, Albertslund København Detail 15.000 75 % Ultimo 2007 Ultimo 2008Retailpark, Storegade Esbjerg Detail 2.500 100 % Forår 2007 Efterår 2007Retailpark, Århus Syd Århus Detail 5.400 100 % Forår 2007 Etape 1 Efterår 2007.
Etape 2 ultimo 2009Butikscenter, Frederikssund Frederikssund Detail/Bolig 18.000 100 % Ultimo 2007 Ultimo 2009Neptunvej Randers Mix 12.000 100 % Ultimo 2007 Medio 2008Retailpark, Tagtækkervej Odense Detail 4.000 50 % Medio 2007 Primo 2008Sverige Entré, multifunktionelt center Malmø Mix 39.500 100 % Medio 2006 Forår 2009Retailpark, Karlstad Karlstad Detail 30.000 100 % Ultimo 2009 Etape 1 Ultimo 2010Retailpark, Barkarby, – etape IV Barkarby Detail 3.900 100 % Ultimo 2007 Medio 2008
Retailpark, Marieberg Örebro Detail 6.350 100 % Ultimo 2006 Etape 1 Efterår 2007. Etape 2 forår 2008
Retailpark, Söderhamn Söderhamn Detail 6.800 100 % Medio 2007 Etape 1 Medio 2008. Etape 2 Ultimo 2008
Finland Vantaanportti Retail Park – etape II Vantaa Detail 11.650 100 % Medio 2006 Ultimo 2006Tammisto Retail Park Tammisto Detail 5.300 100 % Medio 2006 Forår 2007Tammerfors Retail Park – etape II Tammerfors Detail 5.300 100 % Medio 2007 Primo 2008Lohja Retail Park Lohja Detail 4.900 100 % Primo 2007 Primo 2008Retailpark, Lappeenranta Lappeenranta Detail 3.800 100 % Forår 2007 Efterår 2007BaltikumRubicon Vilnius Detail/Kontor 23.200 100 % Ultimo 2007 Ultimo 2008Milgravja Street Riga Detail 21.000 100 % Medio 2007 Ultimo 2007
TKD Nordeuropa totalt areal ca. 500.000
1) TKD Nordeuropas avanceandel på udvikling udgør 70%
24/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Ledelsesberetning
Amerika Plads, København, Danmark
Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som
ejes ligeligt af Københavns Havn og TKD Nordeuropa, ejer
tre projekter på Amerika Plads: Felt A, felt C og en parkerings-
kælder der ikke er solgt. På felt A planlægges opført et byg-
ningskompleks indeholdende ca. 13.000 m² kontorer og på
felt C planlægges opført et bygningskompleks indeholdende
ca. 11.000 m² erhverv og boliger. Opførelse sker i takt med
udlejningen. Parkeringskælderen på Amerika Plads området
er delvist opført og drives af Europark.
Ringsted factory outlet, Ringsted, Danmark
TKD Nordeuropa har indgået et 50/50-ejet joint venture
med Miller Developments der har erfaring med udvikling
af factory outlets, om udvikling af et nyt factory outlet på
de ejede arealer i Ringsted. Projektet omfatter et 12.000 m²
factory outlet center samt tilhørende restaurationsfaciliteter
og ca. 1.000 p-pladser. Der er tale om det første, betydende
factory outlet centerprojekt i Danmark, og udlejningsproces-
sen er påbegyndt. Byggeriet er igangsat i efteråret 2006 med
forventet åbning i efteråret 2007. Efter indkøring og modning
af centret forventes projektet solgt.
Hadsundvej, Aalborg, Danmark
I forbindelse med at KMD primo 2007 er flyttet til ny domi-
cilejendom på Stuhrs Brygge i Aalborg, har TKD Nordeuropa
overtaget de arealer på Hadsundvej i Aalborg hvor KMD hid-
til har haft firmadomicil. Arealet er centralt placeret tæt på
centrum og universitetet. Projektarealet udgør 24.800 m², og
der planlægges et projekt indeholdende boliger og kontorer
med forventet byggestart medio 2007. Udviklingen af boliger
og kontorer sker i takt med udlejning eller salg.
AaB College, Aalborg, Danmark
En del af arealet på Hadsundvej, Aalborg er solgt til Aalborg
Boldspilklub A/S hvor der skal udvikles sportscollege med
kursus- & konferencecenter samt kollegieværelser. Der sker
etapevis aflevering af projektet der omfatter ca. 15.000 m².
Første etape på 6.610 m² er afleveret, og 2. etape afleveres
primo 2008.
Østre Teglgade, København, Danmark
Der er tale om et 24.000 m² projektareal med en attraktiv
beliggenhed på Teglholmen. Grunden der ejes af TKD Nord-
europa, er velegnet til enten et bolig- eller kontorprojekt. Be-
byggelse kan finde sted etapevis i takt med udlejning og/eller
salg. Der arbejdes p.t. med en ændring af myndighedsforhol-
dene således der bliver mulighed for opførelse af boligbyggeri
på arealet.
Entré, multifunktionelt center, Malmø, Sverige
TKD Nordeuropa har i regnskabsåret solgt det multifunktio-
nelle center Entré i Malmø til CGI – Commerz Grundbesitz
Investmentgesellschaft mbH. Salgsprisen er fastsat på bag-
grund af et afkastkrav på 6 %. Den samlede salgssum forventes
at udgøre i niveauet SEK 1,5 mia. Salget er baseret på en aftale
om forward funding, og der vil således ske ratevis betaling af
købesummen i takt med opførelse af byggeriet. Der er indgået
totalentrepriseaftale med Skanska om opførelse af centret.
De nødvendige myndighedstilladelser foreligger, byggeriet er
påbegyndt, og udlejningsgraden udgør 55 %. Ankerlejerne
er bl.a. Hennes & Mauritz, Lindex, Hemköp, Intersport og
Svensk Film och Sats. Centret forventes at åbne i foråret 2009.
Centret udvikles som et multifunktionelt projekt på 39.500
m² hvoraf 25.000 m² er butikker, 10.700 m² er restauranter,
biograf, fitness og bowling, 1.100 m² er kontorer, og 2.700
m² er boliger. Hertil kommer fællesarealer samt p-kælder med
900 pladser. TKD Nordeuropa har i regnskabsåret købt sin
samarbejdspartner ud af projektet hvorefter koncernens avan-
ceandel i projektet udgør 100 %.
Retailpark, Marieberg, Sverige
Der er tale om et retailparkprojekt på 6.350 m² der opføres
i to etaper. Første etape der omfatter ca. 2.350 m², er fuldt
udlejet, og aflevering forventes i efteråret 2007. Udlejning af
anden etape på de resterende 4.000 m² pågår, og projektet
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 25/124
forventes afleveret i foråret 2008. Projektet er solgt til Op-
penheim Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH baseret
på forward funding.
Retailpark, Söderhamn, Sverige
På koncernens areal i Söderhamn i Sverige udvikles en retail-
park på 6.800 m². Projektet opføres i to etaper hvor første
etape udgør 3.300 m². Udlejningen pågår, og der er under-
skrevet lejeaftale for en del af arealet. Byggetilladelse forventes
medio 2007, og åbning af første etape forventes medio 2008
og anden etape ultimo 2008. Der er underskrevet letter of
intent med en privat investor.
Retailpark, Barkarby, Stockholm, Sverige
Der er tale om en retailpark der fuldt udbygget bliver på
21.350 m² fordelt på 8-10 butikker. Opførelsen sker etapevis i
takt med udlejningen. Første etape på 4.000 m² der er udlejet
til Jula og Färgtema, er færdigopført og afleveret til investor i
juli 2006. Anden og tredje etape omfattende i alt 13.450 m²
der har Intersport, Asko, Mio og Pay C som lejere, er afleveret
til investor i efteråret 2006. Fjerde og sidste etape på de reste-
rende 3.900 m² forventes udvidet til 6.000 m², og der er ind-
gået lejeaftale med elektronikkæden Media Markt. Aflevering
af sidste etape forventes medio 2008. Det samlede projekt er
solgt til den tyske investeringsfond Commerz Grundbesitz
Spezialfondsgesellschaft mbH på basis af forward funding.
Retailpark, Karlstad, Sverige
I Karlstad er der givet myndighedstilladelse til opførelse af en
retailpark i et nyt handelsområde ved motorvejsindkørslen.
TKD Nordeuropa har option på grunden. Projektarealet er
på 30.000 m², og projektet opføres etapevis i takt med ud-
lejningen.
Retailpark, Lappeenranta, Finland
Projektet omfatter en retailpark på ca. 3.800 m². Der er op-
nået byggetilladelse til projektet, byggeriet kan igangsættes, og
aflevering forventes i efteråret 2007. Der er indgået bindende
aftaler med lejere på det samlede areal. Projektet er solgt til en
privat investor på basis af forward funding.
Tammisto Retail Park, Helsinki, Finland
I Tammisto i Finland udvikler koncernen en retailpark på
5.300 m². Byggeriet af første etape på ca. 2.500 m² med
TOYS”R”US som lejer i det samlede areal er afsluttet i no-
vember 2006. Anden etape bestående af to lejemål er ligeledes
fuldt udlejet og afleveret til investor efter regnskabsårets ud-
løb. Projektet er solgt til en privat investor baseret på forward
funding.
Vantaanportti Retail Park – Etape II, Helsinki, Finland
Projektet vil fuldt udbygget have et samlet areal på ca. 25.000
m². Retailparkens etape I på 13.000 m² er fuldt udlejet og
solgt i tidligere regnskabsår. Retailparkens etape II er nu fuldt
udbygget og udgør 11.650 m². Opførelsen af de sidste 5.000
m² heraf blev afsluttet ultimo 2006. Hovedlejer med ca. 4.000
m2 er finske Eve Megastore der bl.a. sælger skønheds- og hel-
seprodukter. Der pågår forhandlinger med potentielle inve-
storer til projektet.
Kontor- og retailprojekt Rubicon, Vilnius, Litauen
TKD Nordeuropa har erhvervet et areal i Vilnius med henblik
på opførelse af et kombineret kontor- og retailprojekt på i alt
ca. 23.200 m² fordelt med ca. 16.000 m² retail og ca. 7.200
m² kontor. Der er ansøgt om principtilladelse til projektet,
og byggeriet forventes påbegyndt ultimo 2007 med forventet
åbning ultimo 2008.
Ledelsesberetning
/
26/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
/
Spinderiet, Valby, DanmarkProjektet (40.000 m²) ekskl. boliger er solgt til ejendomsinvesteringsselskabet DADES. Boligdelen er solgt til DVB og en privat investor.
Ringsted factory outlet, Ringsted, DanmarkDer er indgået et 50/50-ejet joint venture med Miller Developments om udvikling af et nyt factory outlet på 12.000 m² i Ringsted.
Butikscenter, Frederikssund, DanmarkTKD Nordeuropa planlægger opførelse af ca. 18.000 m² shoppingcenter.
Ledelsesberetning
Udvalgte projekter i projektporteføljen
/ /
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 27/124
Entré, multifunktionelt center, Malmø, SverigeTKD Nordeuropa har i regnskabsåret solgt det multifunktionelle center Entré (39.500 m2) i Malmø til CGI – Commerz Grundbesitz Investmentgesellschaft mbH.
Kontor- og retailprojekt Rubicon, Vilnius, LithauenProjektet omfatter et kombineret kontor- og retailprojekt på i alt ca. 23.200 m².
Retailpark, Lappeenranta, FinlandProjektet omfatter en retailpark på ca. 3.800 m² og er solgt til en privat investor på basis af forward funding.
Ledelsesberetning
28/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Ledelsesberetning
Euro Mall Holding
TK Development koncernens aktiviteter i Centraleuropa ud-
øves primært gennem Euro Mall Holding som er 80 % ejet af
TK Development koncernen mens 20 % ejes af IØ-Fonden.
Euro Mall Holding har fortsat den positive udvikling fra året
før og har i regnskabsåret 2006/07 realiseret et resultat efter
skat på DKK 243,9 mio. Resultatet efter skat i regnskabsåret
2005/06 udgjorde DKK 247,5 mio.
Bruttoresultatet udgør DKK 346,9 mio. mod DKK 347,4
mio. året før. Der har i regnskabsåret været en tilfredsstillende
udvikling i projektporteføljen.
Ledelsen anser årets resultat for meget tilfredsstillende.
Af væsentlige projekter der bidrager til årets resultat, kan næv-
nes følgende:
Shopping Centre Šestka, Prag, Tjekkiet
Koncernens shoppingcenter Šestka er på ca. 26.500 m². Hy-
permarkedsdelen udgør ca. 10.400 m² og er lejet ud til Ahold.
Shoppingdelen er på ca. 16.100 m² og omfatter bl.a. en række
internationale lejere. Byggeriet er færdiggjort, og centret åb-
nede i november 2006. Projektet er solgt til Europolis.
Grundsalg, Polen
Der er i regnskabsåret 2006/07 sket salg af koncernens grund
beliggende i Wroclaw, Polen til en polsk investor. Herudover
har koncernen solgt et grundstykke i den polske by Lublin til
en international investor.
Værdiregulering af koncernens centraleuropæiske investeringsejen-
domme
Koncernens investeringsejendomme i Centraleuropa består af
koncernens 20 %-ejerandele af tre shoppingcentre i Tjekkiet
beliggende i henholdvis Hradec Králové, Ostrava og Olo-
mouc. Der er i regnskabsåret sket salg af koncernens polske
investeringsejendom Plejada Shopping Centre i Sosnowiec.
Den samlede værdi af koncernens centraleuropæiske investe-
ringsejendomme udgør pr. 31. januar 2007 DKK 304,2 mio.
Ledelsen har som følge af salg af koncernens investeringsejen-
dom Plejada Shopping Centre, Sosnowiec i Polen og en fortsat
positiv markedsudvikling og deraf følgende fald i afkastkrav i
Centraleuropa foretaget en positiv værdiregulering af koncer-
nens investeringsejendomme i Tjekkiet og Polen med DKK
109,7 mio. før skat og minoritetsandele. Heraf vedrører DKK
31,5 mio. koncernens investeringsejendom i Sosnowiec, Po-
len. Værdireguleringen er baseret på et afkast på de tjekkiske
investeringsejendomme på 7,0 % hvor værdiansættelsen pr.
31. januar 2006 var baseret på et afkastkrav på 8,0 %.
Euro Mall Centre Management
Euro Mall Holding har i regnskabsåret solgt 67 % af Euro
Mall Centre Management (EMCM) til Jan Mølhave og Jørn
Elkjær-Holm bl.a. med henblik på mere fokuseret at arbejde
med development. EMCM’s forretningsgrundlag forventes
udvidet, og EMCM vil fremadrettet - udover center manage-
ment - tillige beskæftige sig med formidling af ejendomspro-
jekter til danske investorer, asset management og property
management.
Med den fortsatte, betydelige ejerandel kan TK Development
fortsat drage nytte af kompetencerne inden for center ma-
nagement, og der er samtidig forventning om en øget indtje-
ning for koncernen på det udvidede forretningsgrundlag. TK
Development er repræsenteret i bestyrelsen i EMCM.
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 29/124
Ledelsesberetning
Plejada Shopping Centre, Sosnowiec, PolenDer er i regnskabsåret sket salg af koncernens polske investeringsejendom, Plejada Shopping Centre i Sosnowiec.
Shopping Centre Šestka, Prag, TjekkietShopping Centre Šestka er på ca. 26.500 m². Centret er solgt til Europolis.
Udvalgte projekter der bidrager til årets resultat
30/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Markeder
Koncernens centraleuropæiske aktiviteter foregår i Polen,
Tjekkiet og Slovakiet.
Sammen med lejere og investorer udvikles ejendomsprojekter
som totalløsninger - primært shoppingcentre og retailparker.
Koncernen har et tæt kontaktnet til et stort antal lokale og
internationale retailkæder der ønsker at ekspandere i Central-
europa. Endvidere er der et tæt samarbejde med investorer
- herunder internationale investeringsfonde - der ønsker at
investere i centraleuropæiske ejendomsprojekter.
Euro Mall Holding har endvidere delejede investeringsejen-
domme i Tjekkiet og ejer 1/3 af managementselskabet Euro
Mall Centre Management (EMCM).
Afkastkravet på koncernens markeder i Centraleuropa er gen-
nem de seneste år faldet betydeligt. Dette sikrer bedre priser
for koncernens projekter og er med til at styrke koncernens
positive forventninger til det centraleuropæiske marked.
I det følgende beskrives kort ledelsens forventninger til de en-
kelte markeder i Centraleuropa.
Polen
Der forventes en fortsat positiv udvikling på det polske mar-
ked. Der kan både hos lokale og internationale retailere kon-
stateres en betydelig interesse for lejemål i velbeliggende retail-
projekter og mindre shoppingcentre i Polen. Disse projekter
vil formentlig ligge i de mindre byer i Polen. Til yderligere
underbygning heraf kan nævnes koncernens shoppingcenter
Galeria Biala i Bialystok der et halvt år før åbning er næsten
fuldt udlejet. I Polen sælges shoppingcenterprojekter aktuelt
til et nettoafkast i niveauet 6,5 - 8,0 % (Kilde: Jones Lang La-
salles rapport ”Warsaw City Profile”, september 2006) hvilket
sammen med de økonomiske nøgletal og prognoser for Polen
underbygger den positive forventning.
Polen – etableret 1995 2006 2007e 2008e
BNP (% å/å) 5,8 % 6,2 % 5,6 %
Privatforbrug (% å/å) 5,5 % 6,4 % 5,8 %
Kilde: Danske Bank, april 2007
Tjekkiet
På det tjekkiske marked er der stor efterspørgsel efter lejemål i
attraktive retailprojekter. Euro Mall Holding har i regnskabs-
året solgt sit første retailparkprojekt, og yderligere retailparker
forventes at blive udviklet da markedet herfor p.t. vurderes at
være attraktivt.
I Tjekkiet sælges shoppingcentre og retailparker aktuelt til et
nettoafkast i niveauet 6,5 - 8,0 % (Kilde: Jones Lang Lasalles
rapport ”Prague City Profile”, september 2006) hvilket sam-
men med de økonomiske nøgletal og prognoser for Tjekkiet
underbygger ledelsens forventninger til dette marked.
Tjekkiet – etableret 1997 2006 2007e 2008e
BNP (% å/å) 6,1 % 5,0 % 4,8 %
Privatforbrug (% å/å) 4,1 % 4,8 % 5,8 %
Kilde: Danske Bank, april 2007
Slovakiet
Ledelsen forventer at efterspørgslen efter shoppingcentre i
Slovakiet vil være begrænset i de kommende år idet behovet
Ledelsesberetning
Shoppingcentre Butikker/Storbutikker Kontorer Segmentmix Boliger
Polen l l l l lTjekkiet l l lSlovakiet l l
Euro Mall Holding arbejder på de enkelte markeder inden for følgende segmenter:
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 31/124
for shoppingcentre allerede er dækket i de fleste større byer.
Derimod vurderer ledelsen p.t. muligheden for etablering af
retailparker i Slovakiet.
Den positive økonomiske udvikling i Slovakiet understøtter
ledelsen i at der fremover vil være behov for retailparker i Slo-
vakiet
Slovakiet - etableret 1999 2006 2007e 2008e
BNP (% å/å) 8,3 % 7,8 % 6,0 %
Privatforbrug (% å/å) 6,2 % 5,7 % 5,9 %
Kilde: Danske Bank, april 2007
Udvikling af boliger i Centraleuropa
Ledelsen har besluttet at udvide koncernens forretnings-
grundlag til også at omfatte boligmarkedet i Centraleuropa.
Denne beslutning blev truffet ud fra grundige undersøgelser
der underbyggede at den positive økonomiske udvikling i re-
gionen vil medføre en markant efterspørgsel efter nye boliger
i de kommende år. Centraleuropa undergår fortsat betydelige
strukturelle ændringer der ligeledes fortsat underbygger en
stor efterspørgsel efter boliger i de større byer.
Udvikling af TK Development koncernens første boligprojekt
i Centraleuropa er påbegyndt i Warszawa i Polen i efteråret
2006. Warszawa har gennem de sidste år undergået en omfat-
tende udvikling, og ledelsen forventer at byen i de kommende
år - bl.a. i kraft af udenlandske virksomheders etablering i
Warszawa - vil styrke sin position som Polens kraftcentrum.
I Polen er der blevet bedre finansieringsmuligheder for bolig-
købere, og der er mangel på attraktive boliger ligesom mange
eksisterende boliger ikke længere opfylder polakkernes krav
til boligstandard. Dette kombineret med en forholdsvis høj
befolkningstilvækst i storbyerne og faldende arbejdsløshed gi-
ver ledelsen en tro på et fortsat positivt marked for boliger i
Centraleuropa.
Nedenfor vises udviklingen i priser pr. kvadratmeter:
3000
4000
5000
6000
2006200520042003200220012000
PLN/Kvm
År
Projektportefølje / projektnyt
I Euro Mall Holding har der i regnskabsåret 2006/07 været en
tilfredsstillende udvikling i projektporteføljen. Pr. 31. januar
2007 udgør udviklingspotentialet i porteføljen vedrørende
solgte projekter 216.000 m² og for øvrige projekter/projekt-
muligheder 338.000 m², i alt 554.000 m².
Investeringsejendomme er særskilt beskrevet på side 37.
Projektoverblik Oversigten på side 32 viser de væsentligste projekter i pro-
jektporteføljen for Euro Mall Holding. Den bogførte værdi af
nedenstående projekter udgør mere end 85 % af den samlede,
bogførte værdi af projektbeholdningen pr. 31. januar 2007 i
Euro Mall Holding. Målt i forhold til bogført værdi har de
fem største projekter i Euro Mall Holding en bogført værdi på
i alt DKK 286,1 mio. pr. 31. januar 2007.
Projekter
Multifunktionelt center, Gdansk ”Young City”, Polen
Projektet omfatter efter en udvidelse/optimering af arealerne
ca. 84.000 m² multifunktionelt center i Gdansk, Polen og
udvikles i et joint venture samarbejde med Meinl European
Land Ltd. Centret vil indeholde retail, restaurant- og
Ledelsesberetning
Kilde: Egen tilvirkning
32/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
leisurefaciliteter på ca. 54.000 m², et kontortårn på ca. 11.000
m² samt et boligtårn på ca. 19.000 m². Arealet til brug for
projektet er erhvervet af Baltic Property Trust gruppen der
ligeledes bliver langsigtet investor på kontordelen. Meinl
European Land Ltd. har påtaget sig den samlede finansiering
af projektet og bliver den langsigtede investor på retail-,
restaurant- og leisurearealerne. Boligenhederne forventes solgt
til private brugere. Lejere har tilkendegivet stor interesse for
centret, og de første forhåndsaftaler er allerede underskrevet.
Der pågår aktuelt forhandlinger med ankerlejere. TK
Development vil i udviklingsperioden generere indtjening
via honorarbetalinger samt en overskudsandel baseret på den
opnåede lejeindtægt ved centrets åbning. Byggestart forventes
primo 2008 med forventet åbning ultimo 2009. Projektet
udgør første fase af en større udviklingsplan for hele området.
Der er indgået hensigtserklæring mellem Baltic Property Trust
gruppen, Meinl European Land Ltd. og TK Development
om udbygning af samarbejdet med henblik på udvikling af
Ledelsesberetning
yderligere ca. 100.000 m² i området.
Shoppingcenter, Jastrzębie, Polen
Projektet omfatter ca. 30.300 m² shoppingcenter og ca.
11.500 m² retailpark. Projektet gennemføres af Meinl Euro-
pean Land Ltd. med Euro Mall Holding som projektudvikler.
Euro Mall Holding har således indgået honoraraftale med
Meinl omkring Euro Mall Holdings assistance vedrørende
udvikling, udlejning og byggestyring af projektet. Byggestart
forventes primo 2008 med åbning af centret i foråret 2009.
Shoppingcenter, Nowy Sacz, Polen
Euro Mall Holding har erhvervet et areal i den polske by Nowy
Sacz med henblik på opførelse af et shoppingcenter bestående
af ca. 4.650 m² hypermarked og ca. 9.650 m² specialbutikker.
Der er opnået forhåndstilsagn fra en række lejere, og der er
ansøgt om byggetilladelse som forventes udstedt ultimo 2007.
Åbning forventes ultimo 2008. Der pågår aktuelt forhandlin-
Projektnavn By Segment Areal (m²)
TKD’s ejerandel
Byggestart/ Forventet byggestart
Åbning/ Forventet åbning
Tjekkiet Prague Airport Ruzyne II Prag Detail 13.000 100% 2009 2010Prague Outlet Center Prag Detail 25.000 75% Forår 2007 1. etape ultimo
2007Retail Park Ostrava Ostrava Detail 10.300 100% Primo 2007 Ultimo 2007Shopping Centre Futurum– udvidelse Ostrava Detail 3.000 100% Forår 2007 Ultimo 2007Retail Park Liberec Liberec Detail 18.500 100% Efterår 2007 Forår 2008Shopping Centre Kolin Kolin Detail 10.000 100 % Efterår 2007 Medio 2008Polen Multifunktionelt center, Gdansk “Young City” Gdansk Mix 84.000 45 % 2008 Ultimo 2009Galeria Biala Bialystok Detail 46.000 24% 1) Efterår 2006 Efterår 2007Targówek Retail Park Warszawa Detail 24.400 100% Efterår 2006 Medio 2007Bytom Retail Park Bytom Detail 25.800 100% Ultimo 2007 Løbende Tivoli Residentail Park, Targówek Warszawa Boliger/
Service 25.300 100% Forår 2007 LøbendePoznan Warta Poznan Detail/Boliger 50.000 100% Ultimo 2007 LøbendeReduta III Warszawa Mix 9.800 100% Medio 2007 LøbendePlejada Shopping Centre – udvidelse Sosnowiec Detail 3.600 100% Ultimo 2006 Efterår 2007Shoppingcenter, Tarnow Tarnow Detail 14.800 50 % Ultimo 2007 Ultimo 2008Shoppingcenter, Nowy Sacz Nowy Sacz Detail 14.300 50 % Ultimo 2007 Ultimo 2008Shoppingcenter, Jastrzębie, Jastrzębie Detail 41.800 n/a Primo 2008 Forår 2009
Euro Mall Holding totalt areal ca. 420.0001) Euro Mall Holdings avanceandel på udvikling udgør 50 %.
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 33/124
ger med investor til projektet.
Shoppingcenter, Tarnow, Polen
I den polske by Tarnow har Euro Mall Holding option på en
række grundstykker til brug for opførelse af ca. 14.800 m²
shoppingcenter hvoraf ca. 2.500 m² udgør supermarked og
ca. 12.300 m² udgør specialbutikker. Der er ansøgt om byg-
getilladelse der forventes udstedt ultimo 2007. Der forhandles
p.t. med både lejere og investor til projektet. Åbning af centret
forventes ultimo 2008.
Plejada Shopping Centre, Sosnowiec, Polen
TK Development har i september 2006 indgået aftale om salg
af Plejada Shopping Centre i den polske by Sosnowiec til St.
Martins Europe BV, Holland der er ejet af det engelske ejen-
domsinvesteringsselskab St. Martins Property Corporation
Limited. Salgsprisen er baseret på en afkastgrad til investor
på 6,75 %. Endvidere er det aftalt at TK Developments dat-
terselskab Euro Mall Holding skal forestå udvikling og opfø-
relse af en ca. 5.000 m² udvidelse af centret med henblik på
etablering af yderligere ca. 19 special- og mærkevarebutikker.
Byggeriet er påbegyndt, og åbning af centret forventes i efter-
året 2007.
Galeria Biala, Bialystok, Polen
Der er indgået et udviklingssamarbejde med Meinl European
Land Ltd. om udvikling af et shopping- og leisurecenter i Bia-
lystok i Polen. Meinl har erhvervet de nødvendige jordarealer
og har modtaget de fornødne myndighedsgodkendelser. Cen-
trets fortsatte udvikling og opførelse sker under management
af Euro Mall Holding og finansieres af Meinl European Land
Ltd. Shoppingcentret der bliver på 46.000 m², vil indeholde
et hypermarked, ca. 90 specialbutikker og leisurefaciliteter.
Opførelsen af shoppingcentret er igangsat i september 2006
med forventet aflevering i efteråret 2007. Udlejningsgraden
er aktuelt 98 %.
Targówek Retail Park, Warszawa, Polen
Projektet der omfatter en 24.400 m² retailpark beliggende ved
shoppingcentret Targówek, er i regnskabsåret solgt til Credit
Suisse Asset Management Immobilien Kapitalanlagegesell-
schaft mbH baseret på forward funding og et afkast på 7 %.
Der er opnået byggetilladelse til projektet, og byggeriet er på-
begyndt. Udlejningsgraden udgør aktuelt 84 %. Det samlede
projekt vil bestå af 10 butiksenheder.
Tivoli Residential Park, Targówek,Warszawa, Polen
På Euro Mall Holdings jordarealer i Targówek-området, War-
szawa udvikles koncernens første boligprojekt i Polen. Fuldt
udbygget vil projektet der opføres etapevis, bestå af knap 300
boligenheder samt serviceerhverv i stueplan. Boligenhederne
sælges som ejerlejligheder. Opførelsen af første etape på ca.
140 boligenheder er påbegyndt i foråret 2007 og forventes
afsluttet i efteråret 2008. Forhåndssalg af ejerlejlighederne i
projektet er påbegyndt, og der er aktuelt indgået salgsaftaler
på ca. 55 % af enhederne i første etape.
Bytom Retail Park, Polen
På Euro Mall Holdings grund ved shoppingcentret Plejada i
Bytom der har en central placering i Katowice-regionen for-
ventes udviklet en retailpark med et samlet udlejningsareal på
ca. 25.800 m². Projektet opføres etapevis i takt med udlej-
ningen. Udlejningsbestræbelser pågår, og byggeri igangsættes
i takt med udlejning.
Reduta III, Warszawa, Polen
Euro Mall Holding ejer en nabogrund til shoppingcentret Re-
duta i Warszawa. I 2003 blev der opført og solgt en bygning
hvor den franske sportsforretningskæde Decathlon er lejer.
Der planlægges opført en 9.800 m² kontorejendom, og igang-
sættelse sker når udlejning har fundet sted. Der pågår p.t. ak-
tuelle forhandlinger med lejere omkring projektet.
Ledelsesberetning
/
34/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
/
Shoppingcenter, Tarnow, PolenI den polske by Tarnow opføres et shoppingcenter på ca. 14.800 m². Det forhandles p.t. med investorer til projektet.
Tivoli Residential Park, Warszawa, PolenI Targówek-området, Warszawa udvikles koncernens første boligprojekt i Polen på i alt 25.300 m2. Der er aktuelt indgået salgsaftaler på ca. 55 % af enhederne i første etape.
Multifunktionelt center, Gdansk ”Young City”, PolenProjektet omfatter et multifunktionelt center på ca. 84.000 m².
Ledelsesberetning
Udvalgte projekter i projektporteføljen
/ /
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 35/124
Prague Outlet Center, Prag, Tjekkiet Projektet omfatter et 25.000 m² factory outlet center.
Targówek Retail Park, Warszawa, PolenProjektet der omfatter en 24.400 m² retailpark beliggende ved shoppingcentret Targówek, er i regnskabsåret solgt til Credit Suisse Asset Management Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH.
Shopping Centre Kolin, TjekkietProjektet omfatter ca. 10.000 m² shoppingcenter. Der pågår forhandlinger med potentiel investor til projektet.
Ledelsesberetning
36/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Prague Outlet Center, Prag, Tjekkiet
På Euro Mall Holdings centralt beliggende jordstykke Best
Plot i Prag arbejdes med udvikling af et 25.000 m² factory
outlet center. Projektet udvikles i joint venture med en in-
ternational samarbejdspartner med kompetence inden for
factory outlets, og denne samarbejdspartner har i regnskabs-
året 2006/07 erhvervet 25 % af projektet. Der er opnået byg-
getilladelse til projektet. Første etape udgør ca. 18.000 m²,
og opførelse heraf er påbegyndt i foråret 2007 med forventet
åbning ultimo 2007.
Retail Park Ostrava, Tjekkiet
Retailparken opføres på Euro Mall Holdings grund ved
shoppingcentret Futurum i Ostrava. Byggeretten udgør
10.300 m², og aktuel udlejningsgrad udgør 63 % på bindende
aftaler. Byggeriet er påbegyndt primo 2007 og forventes
afsluttet i efteråret 2007. Projektet er i regnskabsåret solgt til
GE Real Estate Central Europe, og den samlede pris forventes
at udgøre i størrelsesordenen DKK 120 mio. Som et led i
udviklingen af det samlede område er der ydermere indgået
aftale med GE Capital/Heitman omkring en 3.000 m²
udvidelse af shoppingcentret Futurum hvor TK Developments
datterselskab Euro Mall Holding skal forestå udvikling og
gennemførelse af projektet. Byggestart påregnes i foråret 2007
med åbning ultimo 2007.
Retail Park Liberec, Tjekkiet
Projektet der omfatter ca. 18.500 m² retailpark, opføres i eta-
per hvor første etape udgør ca. 11.500 m². Udlejningen er
påbegyndt, og der er ansøgt om byggetilladelse til projektet.
Byggeriet forventes påbegyndt i efteråret 2007 med forventet
åbning i foråret 2008. Der pågår forhandlinger med potentiel
investor til projektet.
Shopping Centre Kolin, Tjekkiet
Projektet omfatter ca. 10.000 m² shoppingcenter. Princip-
tilladelse til projektet foreligger, der er ansøgt om byggetil-
ladelse, og opførelse af shoppingcentret forventes påbegyndt i
efteråret 2007 med forventet åbning medio 2008. Der pågår
forhandlinger med potentiel investor til projektet.
Ledelsesberetning Ledelsesberetning
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 37/124
Investeringsejendomme
Koncernens investeringsejendomme indregnes i balancen
under materielle aktiver. Værdien heraf måles til dagsværdi.
Værdien af koncernens investeringsejendomme udgør pr. 31.
januar 2007 DKK 533,7 mio.
Nedenstående skema viser en opgørelse over koncernens inve-
steringsejendomme.
Centraleuropa
Euro Mall Holdings investeringsejendomme er pr. 31. januar
2007 bogført til DKK 304,2 mio. baseret på en afkastgrad
på 7,0 %.
Disse investeringsejendomme ejes i et joint venture med GE
Capital/Heitman hvor koncernen har adgang til en perfor-
mance-bestemt andel af værdireguleringerne på en del af ejen-
dommene hvilket er indregnet i den bogførte værdi pr. 31.
januar 2007.
Der har i regnskabsåret 2006/07 været en tilfredsstillende ud-
lejningssituation, og som det fremgår nedenfor af skemaerne,
er centrene fuldt udlejede.
Ledelsesberetning
Projektnavn By Segment Areal* (m²) TKD’s andel af udvikling
Åbning
Tjekkiet
Shopping Centre Futurum Ostrava Detail 23.600 20 % Maj 2000
Multifunctional Centre Futurum Hradec Králové Detail 18.300 20 % Nov. 2000
Shopping Centre Haná Olomouc Detail 10.100 20 % Sept. 2002
Centraleuropa i alt 52.000
Tyskland Lüdenscheid / Belin Boliger/Mix 26.000 100 % 1994-1998
Areal investeringsejendomme i alt 78.000
* Areal angiver det af TKD ejede areal, inkl. fællesareal.
Årligt antal besøgende i gennemsnit de sidste tre år:
Shopping Centre Futurum, Ostrava 5.724.369
Multifunctional Centre Futurum, Hradec Králová 5.930.343
Shopping Centre Haná, Olomouc 3.168.571
Udvikling i udlejningsgrader:
2004 2005 2006
Shopping Centre Futurum, Ostrava 97,4 97,4 100,0
Multifunctional Centre Futurum, Hradec Králové
99,0 100,0 100,0
Shopping Centre Haná, Olomouc 100,0 100,0 100,0
Udvikling i lejeindtægter:
2004 2005 2006
Shopping Centre Futurum, Ostrava 100,0 103,4 104,5
Multifunctional Centre Futurum, Hradec Králové
100,0 104,2 104,9
Shopping Centre Haná, Olomouc 100,0 99,3 99,3
38/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Ledelsesberetning
Der er indgået aftale med GE Capital/Heitman omkring en
3.000 m² udvidelse af Shopping Centre Futurum i Ostrava
hvor TK Developments datterselskab Euro Mall Holding skal
forestå udvikling og gennemførelse af projektet. Der påregnes
byggestart i foråret 2007 med åbning ultimo 2007.
Tyskland
Koncernen har fem investeringsejendomme i Tyskland under
TK Development A/S’ ejerskab hvoraf en kombineret erhvervs-
og boligudlejningsejendom er beliggende i Lüdenscheid i det
vestlige Tyskland, og de fire resterende ejendomme er boligud-
lejningsejendomme i randområdet af Berlin.
Der har i regnskabsåret 2006/07 været en tilfredsstillende ud-
lejningssituation, og ejendommene er stort set fuldt udlejede.
Ejendommene er pr. 31. januar 2007 bogført til DKK 229,5
mio. baseret på en afkastgrad på 6,0 % p.a. beregnet ud fra en
discounted cashflow model med en 2,5 % årlig huslejestigning
over en 10-årig periode. Cashflow modellens forudsætninger
medfører at dette svarer til et startafkast på 5,1 %.
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 39/124
Regnskabsberetning 2006/07
Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International
Financial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af EU og
yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Ændring i anvendt regnskabspraksis
Årsrapporten for 2006/07 er aflagt i overensstemmelse med
de nye og ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye fortolk-
ningsbidrag (IFRIC) der gælder for regnskabsår der begynder
1. januar 2006 eller senere. Implementering af nye og æn-
drede standarder samt fortolkningsbidrag i årsrapporten for
2006/07 har medført ændringer i regnskabspraksis vedrøren-
de regnskabsmæssig behandling af valutakursreguleringer af
mellemværende med udenlandske dattervirksomheder.
IAS 21 er med virkning for regnskabsår der begynder 1. janu-
ar 2006 eller senere, ændret således at valutakursreguleringer
af mellemværende med udenlandske dattervirksomheder som
anses for at være tillæg til / fradrag i nettoinvesteringen, føres
direkte på egenkapitalen under en særskilt reserve for valuta-
kursreguleringer uanset om mellemværendet er denomineret
i moderselskabets eller den udenlandske dattervirksomheds
funktionelle valuta eller ej. Efter de hidtidige regler kunne
valutakursreguleringer på mellemværender med udenland-
ske dattervirksomheder alene føres direkte på egenkapitalen
såfremt mellemværendet var denomineret i enten modersel-
skabets eller den udenlandske dattervirksomheds funktionelle
valuta.
Den beløbsmæssige effekt fremgår af anvendt regnskabsprak-
sis side 70.
Årets resultat
Årets resultat for regnskabsåret 2006/07 udgør DKK 249,4
mio. efter skat og minoritetsandele mod DKK 28,3 mio. året
før. Balancen udgør pr. 31. januar 2007 DKK 3.685,8 mio.
hvilket i forhold til 31. januar 2006 er en reduktion på DKK
1.053,3 mio. Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar
2007 DKK 1.290,9 mio. Soliditeten udgør 35,0 %.
Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende.
Resultatopgørelsen
Omsætning
Omsætningen er for regnskabsåret 2006/07 realiseret med
DKK 2.719,1 mio. mod DKK 1.623,3 i regnskabsåret
2005/06.
Omsætningen fordelt på geografiske segmenter fordeler sig
med 71,9 % i Nordeuropa og 28,1 % i Centraleuropa. Om-
sætningen fordelt på forretningssegmenter fordeler sig med
56,8 % i butikssegmentet, 11,8 % i kontorsegmentet og 31,4
% i projekter med segmentmix.
Bruttoresultat
Bruttoresultatet udgør for 2006/07 DKK 623,9 mio. mod
DKK 379,0 mio. året før. Bruttoresultatet er påvirket af en
positiv værdiregulering af koncernens investeringsejendomme
på DKK 111,0 mio. som følge af salg af koncernens investe-
ringsejendom Plejada Shopping Centre, Sosnowiec i Polen og
en fortsat positiv markedsudvikling og deraf følgende fald i
afkastkrav i Centraleuropa. Herudover er bruttoresultatet på-
virket af en nedskrivning på DKK 152,5 mio. af koncernens
samlede tilgodehavende vedrørende Field’s-projektet.
Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger
Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger ud-
gør for 2006/07 DKK 149,9 mio. hvilket i forhold til året før
er en stigning på 4,0 %.
Personaleomkostninger udgør DKK 102,2 mio. i regnskabs-
året 2006/07, og er dermed forøget med 12,7 % i forhold til
Ledelsesberetning
40/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
året før. Antallet af medarbejdere i koncernen er i regnskabs-
året faldet fra 212 pr. 31. januar 2006 til 143 pr. 31. januar
2007. Reduktionen skal ses som en følge af koncernens delvise
salg, ultimo regnsskabsåret, af management aktiviteterne i sel-
skabet Euro Mall Centre Management.
Andre eksterne omkostninger udgør DKK 47,7 mio. mod
DKK 53,4 mio. året før. Andre eksterne omkostninger er i
regnskabsåret 2006/07 påvirket af refusion af omkostninger
afholdt i tidligere år. Korrigeret herfor er andre eksterne om-
kostninger steget med 2,6 % i forhold til året før.
Finansiering
I regnskabsåret 2006/07 er der realiseret en nettofinansie-
ringsudgift på DKK 126,3 mio. hvilket i forhold til året før er
en reduktion på knap 30 %. Finansieringsudgiften er positivt
påvirket af den fortegningsretsemission som TK Development
A/S gennemførte i regnskabsåret 2005/06 med afregning af
nettoprovenu på DKK 540,1 mio. ultimo januar 2006.
Skat af årets resultat
Den beregnede skat af årets resultat udgør DKK 37,2 mio.
svarende til en skatteprocent på 11,1 %. Baggrunden for den-
ne lave skatteprocent er at en væsentlig del af koncernens ind-
tjening i Centraleuropa realiseres som skattefri aktieavancer.
Resultat efter skat
Koncernens resultat efter skat udgør DKK 298,5 mio., og ak-
tionærernes andel af resultatet efter skat udgør DKK 249,4
mio.
Balancen
Koncernens samlede balance pr. 31. januar 2007 andrager
DKK 3.685,8 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2006 er en
reduktion på DKK 1.053,3 mio. svarende til 22,2 %.
Aktiver
Goodwill
Goodwill andrager pr. 31. januar 2007 DKK 29,1 mio. Der er
gennemført en værdiforringelsestest af den regnskabsmæssige
værdi af goodwill. Denne værdiforringelsestest har ikke givet
anledning til at foretage nedskrivning.
Investeringsejendomme
Værdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme fin-
der sted ud fra en discounted cashflow model hvor de frem-
tidige betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud
fra en given afkastgrad.
Værdiansættelsen af koncernens tyske investeringsejendomme
er pr. 31. januar 2007 fortsat foretaget på basis af en afkastgrad
på 6 %. Værdireguleringen af disse investeringsejendomme i
regnskabsåret 2006/07 er positiv med DKK 1,3 mio.
Ledelsen har som konsekvens af en fortsat positiv markeds-
udvikling og deraf følgende fald i afkastkrav i Centraleuropa i
regnskabsåret 2006/07 foretaget en værdiregulering af koncer-
nens investeringsejendomme i Tjekkiet og Polen med DKK
109,7 mio. der påvirker årets resultat før skat og minoritets-
andele.
Værdireguleringen er baseret på et afkast på de tjekkiske in-
vesteringsejendomme på 7,0 % hvor værdiansættelsen pr. 31.
januar 2006 var baseret på en afkastgrad på 8,0 %. Koncer-
nens investeringsejendom i Polen Plejada Shopping Centre,
Sosnowiec der pr. 31. januar 2006 var værdiansat på basis af
et afkastkrav på 7,5 %, er i regnskabsåret 2006/07 solgt til en
international investor til et afkast på 6,75 %. Avancen ved
dette salg indgår i resultatopgørelsen under ”Værdiregulering
investeringsejendomme, netto”.
Pr. 31. januar 2007 udgør den samlede værdi af koncernens
investeringsejendomme DKK 533,7 mio. hvor DKK 304,2
Ledelsesberetning
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 41/124
mio. vedrører de centraleuropæiske investeringsejendomme i
Euro Mall Holding, og DKK 229,5 mio. vedrører de tyske
investeringsejendomme.
Udskudt skatteaktiv
Udskudt skatteaktiv andrager i balancen pr. 31. januar 2007
DKK 291,0 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2006 er en
stigning på DKK 21,7 mio. På baggrund af foreliggende bud-
getter og resultatfremskrivninger for en 5-årig periode har
ledelsen foretaget en konkret vurdering af værdiansættelsen
af det udskudte skatteaktiv. Denne vurdering har medført en
akkumuleret nedskrivning af skatteaktivet med DKK 58,1
mio. Ledelsen forventer således inden for en kortere årrække
at kunne anvende de skattemæssige underskud som ligger til
grund for det udskudte skatteaktiv.
Projektbeholdning
Den samlede projektbeholdning er reduceret med DKK 769,3
mio. fra DKK 2.260,4 mio. til DKK 1.491,1 mio. pr. 31. ja-
nuar 2007. Reduktionen skal ses i sammenhæng med at der i
regnskabsåret er foretaget salg af færdigopførte ejendomme for
i alt ca. DKK 1 mia. hvormed koncernen har opnået stærkere
fokus på koncernens forretningskoncept som developer.
De samlede forudbetalinger baseret på forward funding-afta-
ler udgør pr. 31. januar 2007 DKK 590,4 mio. mod DKK
638,1 mio. pr. 31. januar 2006. Udviklingen skal ses i sam-
menhæng med at der i regnskabsåret er afsluttet større projek-
ter med betydelig forward funding mens forward funding på
nye projekter p.t. er under oparbejdelse. Koncernen vil også
fremadrettet anvende forward funding i aftalegrundlaget i vi-
dest muligt omfang.
Tilgodehavender
De samlede tilgodehavender udgør DKK 642,2 mio. svarende
til en reduktion i forhold til 31. januar 2006 på DKK 304,1
mio. Faldet kan primært henføres til tilgodehavender fra salg
af varer og tjenesteydelser.
Likvide beholdninger
Likvide beholdninger er steget fra DKK 363,8 mio. til DKK
601,1 mio. hvilket er en kombination af anvendelse af likvidi-
tet til brug for indfrielse af obligationslån samt tilvejebringelse
af likviditet som følge af effektuerede projektsalg og en positiv
drift.
Passiver
Egenkapital
Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2007 DKK
1.290,9 mio. hvoraf DKK 137,2 mio. kan henføres til mino-
ritetsandele. Pr. 31. januar 2006 udgjorde koncernens egenka-
pital DKK 986,7 mio. hvoraf DKK 87,6 mio. kunne henføres
til minoritetsandele.
Forøgelsen af egenkapitalen siden 31. januar 2006 kan i al
væsentlighed henføres til årets resultat. Herudover er egenka-
pitalen påvirket af positive kursreguleringer af nettoinveste-
ringer i dattervirksomheder og øvrige reguleringer med DKK
1,7 mio.
Soliditeten udgør 35,0%.
Langfristede forpligtelser
Koncernens langfristede forpligtelser udgør pr. 31. januar
2007 DKK 390,4 mio. hvilket i forhold til året før er en re-
duktion på DKK 159,4 mio. Reduktionen skyldes i al væsent-
lighed indfrielse af gæld relateret til koncernens investerings-
ejendom i Sosnowiec, Polen som følge af det i regnskabsåret
gennemførte salg af ejendommen.
Kortfristede forpligtelser
De kortfristede forpligtelser er fra 31. januar 2006 reduceret
med DKK 1.198,1 mio. og udgør pr. 31. januar 2007 DKK
2.004,5 mio. Reduktionen skyldes dels indfrielse af de ansvar-
lige obligationslån med DKK 494,4 mio., dels nedbringelse af
gæld til kreditinstitutter som følge af effektuerede projektsalg
Ledelsesberetning
42/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
og afdrag i øvrigt med DKK 633,3 mio. og endelig fald i gæld
til leverandører af varer og tjenesteydelser samt øvrig gæld på
DKK 70,4 mio.
Der er foretaget modregning af finansielle gældsforpligtel-
ser i tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt
bundne likvider i det omfang selskabet har modregningsret og
samtidig har til hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at
realisere aktiver og forpligtelser samtidigt. Beløbet for mod-
regninger i tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
udgør DKK 32,5 mio., og beløbet for modregninger i bundne
likvider udgør DKK 434,5 mio., i alt DKK 467,0 mio.
Pengestrømsopgørelse
Pengestrømsopgørelsen viser positive pengestrømme fra drifts-
aktivitet med DKK 1.219,9 mio. og negative pengestrømme
fra finansieringsaktivitet med DKK 686,1 mio. Der er i regn-
skabsåret sket en væsentlig nedbringelse af mellemværende
med kreditinstitutter som følge af betalte afdrag og indfrielse
af kreditter i forbindelse med salg af koncernens projekter
samt indfrielse af ansvarlige obligationslån.
(DKK mio.) 2004/05 2005/06 2006/07
Pengestrøm fra driften 1.507,5 506,1 1.219,9
Netto rentebærende gæld, ultimo 3.603,7 2.577,9 1.125,1
Retssager/øvrige juridiske forhold
Koncernen har gennem flere år været involveret i en tvist med
den polske stat om en fejlagtig momsangivelse der havde som
konsekvens at et større momsbeløb fejlagtigt blev indbetalt til
de polske myndigheder. The District Administrative Court i
Polen har ved afgørelse af 9. november 2005 givet koncernen
medhold i retten til tilbagebetaling af beløbet. Beløbet er til-
bagebetalt til koncernen i første halvår 2006/07.
Selskabet er ikke involveret i retssager der hver for sig eller
samlet forventes at få væsentlig betydning for indtjeningen i
koncernen.
Divisionsdirektør sigtet af det polske politi
Koncernens divisionsdirektør i Polen blev i juni 2006 tilba-
geholdt, varetægtsfængslet og sigtet af det polske politi for
uregelmæssigheder relateret til opnåelse af myndighedstilla-
delse (zoning-tilladelse) for det polske shoppingcenterprojekt
Galeria Biala i Bialystok. Divisionsdirektøren blev i november
2006 løsladt mod kaution.
Koncernens ledelse har gennem hele forløbet ikke været i
stand til at konstatere uregelmæssigheder i forbindelse med
sagen og står fortsat uforstående over for at divisionsdirek-
tøren skulle være involveret i de påståede uregelmæssigheder.
Den polske anklagemyndighed har endnu ikke taget stilling
til om der skal rejses tiltale mod divisionsdirektøren.
Sigtelse rejst af bagmandspolitiet
TK Development A/S og seks personer er sigtet af politiets af-
deling for særlig økonomisk kriminalitet for urigtig indtægts-
førelse og kursmanipulation for perioder der dækker regn-
skabsårene 2000/01 – 2003/04. Sigtelsen fra efteråret 2005
omfatter 16 projekter. TK Development A/S og de samme
personer har den 14. juni 2006 fået udvidet sigtelsen til at
omfatte i alt 29 projekter.
Der er nu supplerende rejst sigtelse mod to af selskabets tid-
ligere revisorer. De sigtede revisorer fra Deloitte og Nielsen
& Christensen er ikke længere revisorer for koncernen. Sig-
telserne udspringer af at betingelserne for koncernens anven-
delse af produktionskriteriet for de pågældende regnskabsår
efter bagmandspolitiets opfattelse ikke var opfyldt, og at års-
regnskaberne for TK Development A/S for årene 2000/01 til
2003/04 derfor på visse punkter er urigtige.
Der henvises i øvrigt til særskilt afsnit herom i nærværende
Ledelsesberetning
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 43/124
årsrapport side 60.
Økonomiske styremål
Ledelsen har for at kunne sikre et fremadrettet finansielt be-
redskab vedtaget likviditetsstyremål i de projektaktive delkon-
cerner TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding. Ligeledes
er der vedtaget et soliditetsstyremål for den samlede koncern
svarende til en soliditet inkl. ansvarlig kapital på 25 %.
I forhold til koncernens driftskreditgivende banker anvendes
likviditetsstyremål og koncernsoliditet på minimum 21 %
baseret på det samlede, ansvarlige kapitalgrundlag som co-
venant.
Med en soliditet på 35,0 % alene baseret på egenkapital er det
vedtagne soliditetsstyremål opfyldt.
Endvidere har ledelsen i en periode haft som målsætning at re-
ducere den samlede balancesum til under DKK 4,5 mia. Med
en balancesum pr. 31. januar 2007 på DKK 3.685,8 mio. er
denne målsætning også opfyldt.
Udbytte
Det indstilles til generalforsamlingen at der ikke udbetales ud-
bytte for regnskabsåret 2006/07.
Generalforsamling
Der afholdes generalforsamling i TK Development A/S den
29. maj 2007. På generalforsamlingen er det bestyrelsens hen-
sigt at indstille til generalforsamlingens vedtagelse:
at der ikke udbetales udbytte for 2006/07
at Niels Roth indtræder i bestyrelsen
at aktiebogsføring fremover varetages af VP Investor Ser-
vices A/S.
•
•
•
Begivenheder efter regnskabsårets udløb
Der er ikke indtrådt andre væsentlige begivenheder efter regn-
skabsårets udløb end de i ledelsesberetningen nævnte.
Ledelsesberetning
44/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Værdiskabelsen i TK Development
Værdiskabelsen i TK Development koncernen er primært et
produkt af
koncernens gode lejer- og investorrelationer (netværk)
koncernens mangeårige erfaring, kompetencer og know-
how.
Dette muliggør at koncernen kan minimere risikoen ved pro-
jekter samtidig med at der opretholdes en høj rentabilitet/pro-
fitabilitet.
Kunderelationer – lejere
TK Development koncernen har over en årrække opbygget
tætte samarbejdsrelationer til et stort antal virksomheder,
herunder især retailvirksomheder der ønsker at etablere nye
butikker.
Koncernen har i kraft af samarbejdet opbygget en indgående
viden om lejernes ønsker og behov på såvel kort som langt
sigt. Koncernen er på den baggrund i stand til at udvikle bu-
tiksløsninger der modsvarer lejernes ønsker, og f.eks. i forbin-
delse med shoppingcentre sammensætte et butiksmix der øger
omsætningen hos de enkelte lejere.
En række af de virksomheder der indgår i koncernens net-
værk, er nøglekunder med hvem koncernen løbende indgår
nye lejeaftaler.
Kunderelationer – investorer
TK Development koncernen har ligeledes opbygget langva-
rige samarbejdsrelationer til både danske og udenlandske in-
vestorer inden for fast ejendom.
•
•
Koncernen har opbygget indgående viden om investorernes
behov og kan derfor tilfredsstille investorernes ønsker og til-
trække nye investorer. Koncernen kan blandt andet tilbyde
standardiserede internationale kontrakter, en problemfri pro-
ces fra start til overdragelse, og derudover har koncernen mu-
lighed for at tilbyde center management via sit delvise ejerskab
af Euro Mall Centre Management hvilket er med til at mini-
mere risikoen for den potentielle investor.
Koncernen har gennem årene solgt projekter til danske og
udenlandske banker, investeringsfonde, pensionskasser og
private selskaber.
Kompetencer og knowhow
Værdiskabelsen er i høj grad produktet af de kernekompeten-
cer som TK Development koncernens medarbejderstab besid-
der inden for specifikke områder. Medarbejderne kan grup-
peres inden for hovedområderne: projektudviklere, juridiske
og økonomiske projektcontrollere samt ingeniører. Projekt-
udviklerne igangsætter de projekter som koncernen står bag.
Projektudviklerne har stor ekspertise inden for udlejning og
salg af butiks- og kontorarealer. Mulige beliggenheder udvæl-
ges til nærmere analyse, og i samspil med eksterne arkitekter,
rådgivende ingeniører, kommende lejere, myndigheder og in-
vestorer udarbejdes skitser for de endelige projekter. Koncer-
nens ingeniører og projektcontrollere styrer projektforløbene
fra start til aflevering og er dermed afgørende for at budgetter
overholdes, og værdier skabes i overensstemmelse med pla-
nerne.
Det er ledelsens opfattelse at kombinationen af mangeårig er-
faring, indgående kendskab til både investorer og lejere samt
faglige kompetencer og knowhow gør det muligt for koncer-
nen at gennemføre projekter med reduceret risiko fra idé til
færdigt projekt og med forøget rentabilitet.
Værdiskabelsen i TK Development
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 45/124
Kernekompetencer:- Kan reducere projekttid og omkostningsrisiko- Kan øge profitabilitet gennem kendskab til kunder og projekt erfaring
Kernekompetencer:Kommerciel fokus med praktiske evner til at tage et projekt fra idé til rentabilitet
Lav
Lav
Høj
Høj
Projektrisiko
Prifotabilitet
Bedre videnom lejere
Bedre videnom investorer
Omfattende projektstyringserfaring
Idé-drevetinnovativ organi-sation
Der arbejdes løbende med en fortsat opbygning af viden og en
kontinuerlig udvikling af organisationens kompetencer inden
for alle faser i et projektudviklingsforløb.
TK Development koncernens videnressourcer
Medarbejdernes viden, kompetence og knowhow spiller en
afgørende rolle for værdiskabelsen i TK Development kon-
cernen. I bestræbelserne på at styrke medarbejdernes udvik-
lingsmuligheder afholdes der årlige udviklingssamtaler for
alle medarbejdere. Disse samtaler danner udgangspunkt for
igangsættelse af udviklings-, trænings- og karriereforløb for de
enkelte medarbejdere.
Projektorganisation
Der lægges i alle koncernens enheder vægt på at skabe et
udviklende og inspirerende læringsmiljø således at viden og
erfaringer fra de enkelte projekter akkumuleres og spredes i
organisationen med henblik på en fortsat forbedring af virk-
somhedens kompetence og knowhow.
Med henblik på at sikre høj kvalitet i alle TK Development
koncernens ydelser og samtidig effektiv fremdrift i
projektudviklingen er koncernens medarbejderstab forankret
i en matrixorganisation der kan skitseres således:
Salg og udlejning
Faglige kompetencer
Tvæ
rgåe
nde
kom
pete
ncer
Controlling Projektstyring / Byggestyring
Økonomi og regnskab
Projektgruppe 2
Projektgruppe 1
Projektgruppe 3
Projektgruppe 4
Forankringen i de faglige miljøer sker med henblik på at sikre
kompetence og faglig udvikling inden for projektudviklingens
enkelte discipliner.
Organisation, ledelse og ansatte
TK Development koncernens organisation og ledelsesstruktur
er - i lighed med koncernstrukturen - baseret på opdelingen
mellem Nord- og Centraleuropa.
Inden for områderne Nord- og Centraleuropa opereres med
landedivisioner under ledelse af divisionsdirektører.
Internationalt management team
Koncernens samlede management team består af ovennævnte
gruppe samt funktionschefer i de enkelte lande.
Der afholdes løbende lederseminarer for koncernens manage-
ment team i Nord- og Centraleuropa. Der har på årets ma-
nagementseminarer bl.a. været fokuseret på koncernens pro-
jektportefølje samt styrkelse af koncernens markedsindsigt i
Nord- og Centraleuropa.
Værdiskabelsen i TK Development
46/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Fordelingen af medarbejdere i koncernen
Medarbejderstaben udgør pr. 31. januar 2007 143 medarbej-
dere der er fordelt således:
TKD Nordeuropa A/SDanmark: 31Sverige: 14Finland: 7Baltikum: 14I alt 66
TK Development A/SKoncern/service: 18Tyskland og Rusland: 6Bulgarien 1I alt 25
Euro Mall Holding A/SPolen: 34Tjekkiet/Slovakiet: 18I alt 52
I TK Development A/S er ansat personale til varetagelse af
driften af de aktiviteter der er placeret her samt de koncern-
funktioner der varetager opgaver på tværs af den samlede kon-
cern. Der er tale om bl.a. ledelse, økonomifunktion, finans-
funktion og øvrige stabsmedarbejdere.
Der er i 2006/07 sket et fald i antallet af medarbejdere fra 212
til 143 hvilket skal ses i sammenhæng med afhændelsen af 67
% af aktiviteterne i Euro Mall Centre Management hvorefter
medarbejdere knyttet hertil ikke længere indgår i opgørelse af
det samlede antal medarbejdere.
Alle TK Development koncernens forretningsenheder er i dag
bemandet med kompetente medarbejdere. I forlængelse af at
der for regnskabsåret 2007/08 forventes et fortsat højt akti-
vitetsniveau på koncernens markeder, kan der i flere tilfælde
blive behov for udvidelse af medarbejderstaben.
Værdiskabelsen i TK Development
Frede ClausenAdministrerende direktør
Robert AndersenDirektør
ZygmuntChyla
Divisionsdirektør
Polen
Vivi Sørensen Koncernøkonomichef
Peter Strandgaard
International Legal Manager
Niels Chr. Olsen Koncernfinanschef
Helle Yde JensenPersonalechef
(pr. 01-05-2007)
�omasVilladsen
Divisionsdirektør
Tjekkiet/Slovakiet & Bulgarien
ErikGodtfredsen
Områdedirektør
Danmark
DanFæster
Sverige
LinaKukelkaite
Divisionsdirektør
Baltikum
MogensPedersen
Divisionsdirektør
Tyskland
RikuNisula
Finland
Erik Godtfredsen Områdedirektør
Nordeuropa Centraleuropa
DivisionsdirektørDivisionsdirektør
TK Development koncernens ledelsesstruktur
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 47/124
Aktionærforhold
Aktiekapital
TK Development A/S’ aktie er noteret på OMX Køben-
havns Fondsbørs (www.omxgroup.com/nordicexchange).
Aktiekapitalen udgør nominelt DKK 560.876.200 fordelt på
28.043.810 aktier a nominelt DKK 20. Vedtægterne indehol-
der ingen begrænsninger i aktiernes omsættelighed.
Kursudvikling
TK Development A/S’ aktie blev pr. 31. januar 2007 note-
ret til kurs 82,0 svarende til en markedsværdi på DKK 2.300
mio. mod DKK 1.612 mio. pr. 31. januar 2006.
30
60
90
120
150
Apr
07
Feb
06
Kursudvikling i DKK
Antallet af aktionærer er i regnskabsåret steget fra 8.657 til
8.729.
TK Development A/S’ aktie steg i perioden fra 1. februar
2006 til 31. januar 2007 med 43 % fra en kurs på DKK
57,51 til 82,00. Til sammenligning var udviklingen i OMX
Copenhagen financials og OMXC20 henholdsvis + 32 % og
+ 16 %. Den 24. april 2007 blev TK Development A/S’ aktie
noteret til kurs 125,0 svarende til en markedsværdi på DKK
3.505 mio.
Omsætning
Aktien blev i regnskabsperioden handlet i 252 dage med en
total omsætning på DKK 4,8 mia. Der er gennemført 56.151
handler omfattende ialt 67.920.689 stk. aktier.
TK Development A/S’ aktionærer
Nedenstående tabel viser ejerstrukturen i TK Development
A/S som oplyst til OMX Københavns Fondsbørs i henhold til
Værdipapirhandelsloven § 29.
Direkte og indirekte ejerskab Oplyst ejerandel/
stemmeandel
Aktionærer
Skandinaviska Enskilda Banken AB,
København8,29 %
Kurt Daell, Lysagervej 25,
2920 Charlottenlund 5,43 %
Nedenstående tabel viser fordelingen af aktier blandt besty-
relse og direktion.
Direkte og indirekte ejerskab Antal aktier *) Ejerandel
Bestyrelsen:
Poul Lauritsen 42.130 0,15 %
Torsten Erik Rasmussen 22.760 0,08 %
Kurt Daell 1.522.400 5,43 %
Per Søndergaard Pedersen 151.372 0,54 %
Jesper Jarlbæk 7.000 0,02 %
Direktionen:
Frede Clausen 121.272 0,43 %
Robert Andersen 14.000 0,05 %
I alt 1.880.934 6,70 %
*) Beholdningerne indbefatter husstandens beholdninger.
Aktionærforhold
48/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Antallet af aktionærer udgør ultimo regnskabsåret 8.729 og
fordeler sig således:
Pengeinstitutter og forsikringsselskaber 13 %
Udenlandske investorer 12 %
Bestyrelse, direktion og ledende medarbejdere 7 %
Ej navnenoterede 18 %
Øvrige 50 %
Aktionæroverenskomster
Ledelsen er ikke bekendt med aktionæroverenskomster ind-
gået mellem TK Development A/S’ aktionærer.
Aktiebaserede incitamentsprogrammer
Bestyrelsen har den 30. december 2005 tildelt warrants til
direktionen og øvrige ledende medarbejdere der giver ret til
tegning af 826.000 stk. aktier a DKK 20. 122.000 stk. er ef-
terfølgende bortfaldet således at der ved regnskabsperiodens
udløb er i alt 704.000 aktive warrants. Der er tale om et 4½-
årigt warrantprogram med tidligst udnyttelse efter 3½ år og
med en yderligere bindingsperiode på eventuelt tegnede aktier
på op til 3 år. Heri ligger at aktier op til markedsværdi svarende
til tegningsbeløbet, kan afhændes uden begrænsninger mens
aktier ud over en markedsværdi svarende til tegningsbeløbet,
tidligst kan afhændes i løbet af en 3-årig periode efter tegnin-
gen idet der i hvert af de seks vinduer i den 3-årige periode
kan afhændes op til 1/6 af disse aktier. De nævnte 704.000
stk. warrants svarer til 2,5 % af aktiekapitalen. Incitaments-
programmet kan udnyttes i tre 6-ugers perioder. Disse 6-ugers
perioder er placeret:
efter offentliggjort årsrapport for regnskabsåret 2008/09
(ca. fra 30. april 2009)
efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret
2009/10 (ca. fra 30. september 2009)
efter offentliggjort årsrapport for regnskabsåret 2009/10
(ca. fra 30. april 2010).
Tegningskursen pr. aktie a DKK 20 inden fradrag for eventuelt
udbytte er fastsat til kurs 74,54 i det første vindue, kurs 77,05
i det midterste vindue og kurs 80,63 i det sidste vindue.
Antal warrants
Bestyrelsen 0
Direktionen
Frede Clausen 120.000
Robert Andersen 120.000
Øvrige ledende medarbejdere 464.000
I alt 704.000
I henhold til internationale regnskabsstandarder, IFRS, skal
aktiebaseret aflønning der ydes som vederlag til ledelse og
medarbejdere, udgiftsføres over resultatopgørelsen til dagsvær-
dien af aktieaflønningen på tildelingstidspunktet. Koncernens
udgift til ovennævnte 4½-årige incitamentsprogram udgør i
niveauet DKK 7 mio. som udgiftsføres over perioden fra ja-
nuar 2006 til maj 2009.
Udbytte og udbyttepolitik
På nuværende tidspunkt har bestyrelsen til hensigt at anvende
et eventuelt overskud til fortsat udbygning af selskabets akti-
viteter. Der bliver taget stilling til eventuelt aktieudbytte år
for år.
I nøgletalsoversigten på side 7 fremgår udviklingen i børskurs,
indre værdi, resultat pr. aktie og udbyttebetalinger.
•
•
•
Aktionærforhold
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 49/124
Stemmeret
TK Development A/S’ aktionærer har på generalforsamlinger
én stemme pr. aktiebeløb af DKK 1. Aktionærer der har er-
hvervet aktier ved overdragelse, er ikke berettiget til at udøve
deres stemmeret vedrørende de pågældende aktier medmin-
dre aktierne er indført i TK Development A/S’ aktiebog, el-
ler aktionæren har anmeldt og dokumenteret sin erhvervelse
over for TK Development A/S senest otte dage forud for den
pågældende generalforsamling.
Generalforsamling
Generalforsamlingen er TK Development A/S’ øverste myn-
dighed i alle forhold med de begrænsninger der er fastlagt i
dansk lovgivning og TK Development A/S’ vedtægter. Den
ordinære generalforsamling skal afholdes i TK Development
A/S’ hjemstedskommune så betids at de for selskabet gælden-
de frister for afholdelse af generalforsamling og indsendelse af
årsrapport kan overholdes. Generalforsamlinger indkaldes af
bestyrelsen. Der afholdes ordinær generalforsamling den 29.
maj 2007 kl. 17.00 i Aalborg Parken.
Ekstraordinære generalforsamlinger afholdes efter en gene-
ralforsamlings- eller bestyrelsesbeslutning eller på begæring
af TK Development A/S’ revisorer eller aktionærer der ejer
mindst 1/10 af den samlede aktiekapital.
Alle anliggender afgøres ved almindelig stemmeflertal med-
mindre lovgivningen foreskriver andet, jf. selskabets vedtæg-
ter, §6.
Navnenotering af aktier
Alle aktier registreres elektronisk i Værdipapircentralen A/S,
Helgeshøj Allé 61, Taastrup gennem en dansk bank eller an-
det institut der er godkendt til at blive registreret som konto-
førende for aktierne. Aktierne skal lyde på navn og kan ikke
transporteres til ihændehaveren.
Anmeldelse af kapitalandel
TK Development A/S har ingen særlige bestemmelser i ved-
tægterne eller øvrige regelsæt om niveauet for kapitalandele
der skal anmeldes. Der henvises til Værdipapirhandelsloven,
§ 29.
Aktiernes negotiabilitet og omsættelighed
TK Development A/S’ aktier er frit omsættelige omsætnings-
papirer i henhold til dansk lovgivning, og der gælder ingen
indskrænkninger i omsætteligheden. Ingen aktionær er for-
pligtet til helt eller delvist at lade sine aktier indløse af selska-
bet eller andre.
Øvrige rettigheder
Ingen aktier i TK Development A/S er tillagt særlige rettig-
heder.
Ejerbegrænsninger
Der er ingen ejerbegrænsninger vedrørende aktierne.
Egne aktier
TK Development A/S har i regnskabsåret solgt 22.382 stk.
aktier og ejer således ingen egne aktier i dag. Selskabet er ikke
p.t. bemyndiget til at købe egne aktier. Det er ikke selskabets
politik at eje egne aktier.
Insiderregler
Ledelsens og medarbejdernes handel med selskabets aktier
finder kun sted i en seksugersperiode efter offentliggørelse af
selskabets års- og halvårsrapporter og andre dækkende regn-
skabsmeddelelser. Der bliver ført register over insideres be-
Aktionærforhold
50/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
holdninger og beholdningsændringer hvilket bliver offentlig-
gjort i henhold til gældende lov.
Investor Relations
TK Development koncernen har som målsætning at opret-
holde et højt informationsniveau over for investorer og ak-
tionærer.
Selskabets hjemmeside, www.tk-development.dk, indeholder
bl.a. udsendte fondsbørsmeddelelser fire år tilbage, opdatere-
de aktiekurser og oplysninger om projekterne. Samtidig med
at investorpræsentationer offentliggøres ved års- og halvårs-
regnskaber, gøres præsentationerne ligeledes tilgængelige på
selskabets hjemmeside.
Endvidere er der link til yderligere oplysninger om TK De-
velopment A/S aktien på OMX Københavns Fondsbørs’
hjemmeside (www.omxgroup.com/nordicexchange). Der
henvises endvidere til beskrivelsen af corporate governance.
Finanskalender
Årsregnskabsmeddelelse 2006/07 25. april 2007
Ordinær generalforsamling 29. maj 2007
Halvårsrapport 2007/08 28. september 2007
Der udsendes en ny finanskalender i perioden omkring halv-
årsrapporten 2007/08.
Aktionærforhold
Nr. Udsendt den Titel
Nr. 3 27. april 2006 Årsregnskabsmeddelelse 2005/06
Nr. 4 18. maj 2006 Indkaldelse til ordinær generalforsamling
Nr. 5 19. maj 2006 TK Development A/S tager Fondsrådets afgørelse til efterretning
Nr. 6 30. maj 2006 Referat af ordinær generalforsamling i TK Development
Nr. 7 15. juni 2006 Udvidelse af sigtelse mod TK Development med yderligere projekter
Nr. 8 20. juni 2006 Divisionsdirektør sigtet af det polske politi
Nr. 9 5. september 2006 Byggestart på shoppingcenter i Bialystok, Polen
Nr. 10 11. september 2006 Retskendelse om frigivelse af polsk divisionsdirektør
Nr. 11 13. september 2006 TK Development sælger shoppingcenter i Polen
Nr. 12 14. september 2006 Salg og byggestart af shoppingcentret Entré, Malmø
Nr. 13 20. september 2006 Divisionsdirektør fortsat tilbageholdt
Nr. 14 26. september 2006 Halvårsrapport 2006/07
Nr. 15 26. september 2006 Indberetning af ledende medarbejderes og disses nærtståendes transaktioner med TK Development A/S aktier og tilknyttede værdipapirer
Nr. 16 27. september 2006 Finanskalender
Nr. 17 15. november 2006 Euro Mall Centre Management udvider forretningsgrundlaget - og TK Development nedbringer ejerandel
Nr. 18 17. november 2006 Divisionsdirektør løsladt
Nr. 19 21. november 2006 TK Development sælger første retailpark i Tjekkiet
Nr. 20 28. november 2006 TK Development sælger første retailpark i Polen
Nr. 21 30. november 2006 TK Developments datterselskab TKD Nordeuropa har dags dato indfriet ansvarligt obligationslån, nom. DKK 220 mio.
Nr. 22 13. december 2006 TK Development har indfriet obligationslån
Nr. 23 29. december 2006 Udvikling af nyt 71.000 m² multifunktionelt center i Gdansk, Polen
Nr. 1 26. januar 2007 TK Development sælger Kennedy Arkaden, Aalborg / Forventet koncernresultat for 2007/08 på min. DKK 240 efter skat og minoritetsandele
På selskabets hjemmeside kan fondsbørsmeddelelser læses i deres fulde version.�
Fondsbørsmeddelelser udsendt i regnskabsåret 2006/07
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 51/124
Aktionærforhold
Corporate Governance
TK Development koncernen ønsker i videst muligt omfang at
leve op til reglerne om Corporate Governance med henblik på
at sikre at koncernen ledes i overensstemmelse med aktionæ-
rernes interesser og under hensyntagen til koncernens øvrige
interessenter.
I. Aktionærernes rolle og samspil med selskabsledelsen
TK Development A/S’ øverste beslutningsorgan er general-
forsamlingen.
Bestyrelsen lægger vægt på at generalforsamlingen er et forum
for en åben kommunikation og meningsudveksling mellem
aktionærer og bestyrelse. Alle navnenoterede aktionærer har
ret til at stemme på generalforsamlingen, og aktionærer der
ikke har mulighed for at deltage i generalforsamlingen, kan
stemme pr. fuldmagt. Fuldmagterne er så vidt muligt udfor-
met således at den enkelte aktionær kan vise sin stillingstagen
til hvert punkt på dagsordenen.
Afholdelse af generalforsamling annonceres i pressen med
mindst 8 dages og højst 4 ugers varsel. Endvidere inviteres
alle navnenoterede aktionærer pr. brev til generalforsamlin-
gen. Indkaldelsen indeholder foruden dag og tid for general-
forsamlingen tillige oplysninger om dagsorden og meddelelse
om de til behandling indkomne forslag.
TK Development A/S har ingen begrænsninger på ejerskab af
aktier eller antallet af stemmer den enkelte kan råde over. Ak-
tionærer der ejer over 1/10 af selskabets aktier, kan indkalde
til en ekstraordinær generalforsamling.
TK Development koncernen afholder både på egen og inve-
storers foranledning en række individuelle møder med aktio-
nærerne i løbet af året. Information til aktionærerne sker via
regnskabs- og fondsbørsmeddelelser samt i tillæg hertil via
udsendelse af særskilt aktionærinformation der udsendes i
forlængelse af offentliggørelse af års- og halvårsrapport.
Bestyrelsen vurderer løbende selskabets kapital- og aktiestruk-
tur, og der gives i årsrapporten en aktuel vurdering heraf.
Bestyrelsen vurderer løbende hvorvidt informationsteknologi
kan anvendes til yderligere kommunikation med selskabets
aktionærer.
II. Interessenternes rolle og betydning for selskabet
TK Development koncernen ønsker en åben dialog med dets
interessenter der bl.a. er investorer, lejere, medarbejdere, of-
fentlige myndigheder og lokale interessegrupper.
Koncernen deltager bl.a. i investormøder, konferencer og
foredrag.
Bestyrelsen vurderer løbende selskabets politikker således at
disse er i overensstemmelse med interessenternes behov.
Bestyrelsen orienteres løbende om selskabets dialog med inter-
essenterne således at bestyrelsen kan sikre at interessenternes
interesser tilgodeses ligesom politikken herom kan ændres.
III. Åbenhed og gennemsigtighed
Væsentlige oplysninger af betydning for aktionærer og finans-
markeder offentliggøres straks som fondsbørsmeddelelser via
OMX Københavns Fondsbørs i overensstemmelse med de
børsretslige regler. Meddelelserne udarbejdes på dansk og en-
gelsk. Umiddelbart efter offentliggørelsen sendes meddelelsen
elektronisk til aktionærer og interessenter der har meddelt øn-
ske om at modtage elektroniske meddelelser fra TK Develop-
ment koncernen. Meddelelsen gøres samtidig tilgængelig på
selskabets hjemmeside.
Corporate Governance
52/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
I forbindelse med TK Development koncernens projekter
er der retningslinier for ved hvilke faser der udsendes fonds-
børsmeddelelser ligesom der er regler for hvor store projekter-
ne skal være for at der udsendes særskilte meddelelser. Eksem-
pelvis udsendes der fondsbørsmeddelelser ved salg af projekter
med en salgsværdi på over DKK 100 mio.
Der sker en løbende udvikling af selskabets hjemmeside.
Hjemmesiden indeholder bl.a. løbende opdaterede data ved-
rørende koncernens projektportefølje. TK Development kon-
cernens hjemmeside indeholder et særskilt afsnit om Investor
Relations hvorfra der er link til OMX Københavns Fondsbørs’
oplysninger om aktiekurs og ordredybde.
I løbet af året afholder TK Development koncernen en række
investormøder. I umiddelbar forlængelse af møderne kan in-
vestorpræsentationsmateriale ses på selskabets hjemmeside. På
hjemmesiden er Corporate Governance beskrevet. Dette vil
blive udbygget løbende.
Beskrivelse af de ikke finansielle oplysninger vil løbende blive
udbygget på både hjemmesiden og i årsrapporterne.
Selskabet offentliggør års- og halvårsrapporter. Der udsendes
ikke kvartalsrapporter idet bestyrelsen har fundet at der i en
virksomhed af TK Development koncernens karakter ikke vil
være et rimeligt forhold mellem informationsværdi og ressour-
ceforbrug.
IV. Bestyrelsens opgaver og ansvar
Mellem generalforsamlingerne udgør bestyrelsen selskabets
øverste organ. Bestyrelsens arbejde er reguleret af en forret-
ningsorden. Forretningsordenen revideres én gang om året.
Bestyrelsen vælger formand og næstformand.
Der afholdes årligt mindst fire ordinære bestyrelsesmøder
hvoraf det ene er et strategimøde. Formandskabet tilrettelæg-
ger møderne i samarbejde med direktionen.
Bestyrelsen behandler på sine møder spørgsmål af overordnet
betydning for koncernen herunder:
Mål og strategier
Ansvarsfordeling
Regnskab og regnskabsrapportering
Bevilling af større projekter
Budgetter
Værdiansættelser af koncernens ejendomme
Forslag om fusion, køb og salg af selskaber og ejendom-
me
Ansættelse og aflønning af direktionen.
I tilfælde af at der er behov for hastebehandling af bestyrel-
sesanliggender, indkaldes til ekstraordinære bestyrelsesmøder.
Disse kan i enkelte tilfælde afholdes som telefonmøder. Der
er i 2006/07 i alt afholdt seks bestyrelsesmøder, herunder et
strategimøde.
Der sker en løbende rapportering til bestyrelsen ligesom der
forud for bestyrelsesmøder sker en rapportering efter nærmere
bestemte retningslinier.
Bestyrelsen foretager én gang årligt en evaluering af bestyrel-
sens og direktionens arbejde.
Forretningsordenen tilpasses løbende, og heraf fremgår blandt
andet bestyrelsesformandens opgaver, pligter og ansvar. Yder-
mere er det præciseret hvordan informationen skal foregå mel-
lem direktion og bestyrelse.
Bestyrelsen har valgt ikke at etablere bestyrelsesudvalg. Be-
slutningen skal ses på baggrund af bestyrelsens størrelse samt
ønsket om et højt informations- og vidensniveau i hele be-
styrelsen.
•
•
•
•
•
•
•
•
Corporate Governance
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 53/124
V. Bestyrelsens sammensætning
Ifølge vedtægterne skal selskabets bestyrelse bestå af fire til
syv medlemmer. Bestyrelsen består af fem medlemmer, og der
henvises til afsnittet ledelseshverv for yderligere oplysninger.
Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingens vedtagelse at
Niels Roth indtræder i bestyrelsen hvorefter bestyrelsen vil
bestå af seks medlemmer. Niels Roth er i dag næstformand i
TK Developments datterselskab TKD Nordeuropa A/S. Niels
Roth (49 år) har betydelig ledelseserfaring fra sin tid i Carne-
gie gruppen og var gennem en årrække medlem af Fondsrådet
og formand for Børsmæglerforeningen. Niels Roth styrker
bl.a. bestyrelsens kompetencer inden for management og fi-
nansielle forhold.
Det er valgt ikke at benytte medarbejdervalgte bestyrelses-
medlemmer henset til virksomhedens størrelse.
Bestyrelsens kompetencer dækker meget bredt og omfat-
ter bl.a. kompetencer inden for management, internationale
forhold, ejendomsbranchen, retailbranchen og regnskabsfor-
hold.
Bestyrelsesmedlemmer opstilles til valg til bestyrelsen ud fra
en samlet vurdering af bestyrelsesmedlemmernes kompetencer
og erfaringsgrundlag. Nye medlemmer gennemgår en grundig
introduktion til virksomheden.
I afsnittet om aktionærforhold offentliggøres antallet af ak-
tier og optioner ejet af direktions- og bestyrelsesmedlemmer.
Årsrapporten side 64 indeholder oplysninger om de enkelte
bestyrelsesmedlemmers stilling, alder, bestyrelsesposter samt
dato for indtræden i TK Development A/S’ bestyrelse.
Bestyrelsesmedlemmer vælges på generalforsamlingen for ét år
ad gangen. Det er ikke fundet hensigtsmæssigt at fastlægge en
aldersgrænse for selskabets bestyrelsesmedlemmer idet kom-
petencer og erfaringsgrundlag vægtes højere end et alderskri-
terium.
VI. Aflønning af bestyrelse og direktion
TK Development A/S har siden 1995 anvendt incitaments-
programmer for direktionen og en gruppe ledende medarbej-
dere. Den grundlæggende filosofi bag disse ordninger har væ-
ret at knytte ledende medarbejdere tættere til virksomheden
og at øge de pågældende ledende medarbejderes engagement i
virksomhedens økonomiske resultater. I årsrapporten oriente-
res om aktuelle incitamentsprogrammer.
Direktionens aflønning består af et fast vederlag samt bonus-
ordning baseret på fastholdelse og koncernresultat. Der ek-
sisterer ingen særlige fratrædelsesordninger for direktionen.
Ansættelseskontrakterne følger almindelige vilkår.
Direktionsmedlemmernes opsigelsesvarsel udgør 12 måneder
fra selskabets side og seks måneder fra direktørens side. Løn og
ansættelsesforhold for direktionen fastsættes én gang årligt.
Løn til administrerende direktør Frede Clausen udgør for
regnskabsåret 2006/07 DKK 3,1 mio. ekskl. firmabil, bonus
m.v. Løn til direktør Robert Andersen udgør for regnskabsåret
2006/07 DKK 2,4 mio. ekskl. firmabil, bonus m.v. Direk-
tionen modtager ingen pensionsbetalinger. For såvidt angår
incitamentsprogrammer henvises til afsnittet herom under
aktionærforhold.
Bestyrelsesmedlemmernes honorar beregnes med udgangs-
punkt i et grundhonorar hvor formanden modtager tre gange
grundhonoraret, mens næstformanden modtager to gange
grundhonoraret. Det samlede honorar til bestyrelsen for regn-
skabsåret 2006/07 udgør DKK 1,0 mio. Bestyrelseshonoraret
i den samlede koncern udgør for regnskabsåret 2006/07 DKK
1,8 mio.
Corporate Governance
54/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Bestyrelsen aflønnes ikke med incitamentsprogrammer.
VII. Risikostyring
En af bestyrelsens opgaver er at sikre en effektiv risikostyring.
Som et centralt element i koncernens risikostyring er vedtaget
soliditetsstyremål for koncernen samt likviditetsstyremål i de
projektaktive delkoncerner TKD Nordeuropa og Euro Mall
Holding.
Der sker en løbende rapportering til bestyrelsen vedrørende
koncernens risikoforhold ligesom risikoforhold indgår som
et væsentligt element i beslutningsgrundlaget for alle større
projekter.
Som et led i en bredere vurdering af potentielle risici og knap-
hedsfaktorer behandler bestyrelsen løbende forhold omkring
bl.a. projektportefølje, ejendomme, finansiering, it og perso-
nale.
VIII. Revision
TK Development A/S’ generalforsamling har valgt Deloitte,
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab, Weidekampsgade 6,
2300 København S og Nielsen & Christensen, Statsautoriseret
Revisionspartnerselskab, Hasseris Bymidte 6, 9000 Aalborg.
Bestyrelsen har foreløbigt valgt at fortsætte med to revisions-
selskaber selvom det nu er muligt for børsnoterede selskaber
kun at have ét revisionsselskab. Bestyrelsen har ligeledes vur-
deret at revisionsopgaven andrager hele bestyrelsen hvorfor det
ikke vurderes hensigtsmæssigt at nedsætte revisionsudvalg.
IX. Anbefalinger fra OMX Københavns Fondsbørs om god
selskabsledelse
OMX Københavns Fondsbørs har i efteråret 2005 anbefalet at
Nørby-udvalgets reviderede anbefalinger om god selskabsle-
delse følges i årsrapporter der vedrører regnskabsår der starter
1. januar 2006 eller senere.
Et af de bærende principper i de nye anbefalinger er ”følg-
eller-forklar-” princippet hvilket vil sige at selskaber enten
skal følge anbefalingerne for god selskabsledelse eller forklare
hvorfor anbefalingerne helt eller delvist ikke følges.
Det er bestyrelsens opfattelse at selskabet lever op til de nye
anbefalinger om god selskabsledelse.
Corporate Governance
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 55/124
Risikoforhold
Økonomiske styremål
TK Development koncernen har for at kunne sikre et frem-
adrettet finansielt beredskab vedtaget likviditetsstyremål i
de projektaktive delkoncerner Euro Mall Holding og TKD
Nordeuropa, jf. nedenfor. Ligeledes er der vedtaget et solidi-
tetsstyremål for koncernen svarende til en soliditet inkl. an-
svarlig kapital på 25 %.
Covenants knyttet til kreditfaciliteter i TK Development
TK Development koncernen har i favør af de driftskredit-
givende banker påtaget sig på koncernniveau at opfylde en
soliditetscovenant på 21 %, målt ved aflæggelse af halvårs- og
årsrapport. Denne måles som hæftende kapital i forhold til
samlede aktiver. Ved hæftende kapital forstås egenkapital inkl.
minoriteter og tillagt ansvarlige lån, dog uden medtagelse af
eventuel beholdning af egne aktier og beholdning af egne, an-
svarlige lån. Ved samlede aktiver forstås alle aktiver, bortset fra
eventuel beholdning af egne aktier og egne, ansvarlige lån.
Covenant i Euro Mall Holding
I samspil med medaktionæren IØ-Fonden er der aftalt en li-
kviditetscovenant der skal sikre en likvid kapital i Euro Mall
Holding der svarer til de faste omkostninger i seks måneder
med tillæg af DKK 20 mio. – uden medregning af likvidi-
tetsindgange i form af provenu fra solgte projekter. I bereg-
ningen tages hensyn til projektforpligtelser i de kommende
seks måneder.
Covenanten er udtryk for et likviditetsmæssigt styremål for
Euro Mall Holding og samtidig en covenant som delkoncer-
nen arbejder under i forhold til koncernens bankforbindelser.
Covenanten skal beregnes og være opfyldt forud for erhvervel-
se og igangsætning af likviditetskrævende projekter, herunder
erhvervelse af grundstykker og bygninger i Euro Mall Holding
samt efter afdrag på mellemregningen med TK Development
koncernen.
Definitionen på denne likviditetscovenant er som følger:
L + K > E + O + R + DKK 20 mio.
hvor
L = Euro Mall Holding koncernens frie likviditet i form af
indeståender på bankkonti og værdien af børsnoterede,
danske stats- og realkreditobligationer med en løbetid på
mindre end fem år.
K = Euro Mall Holding koncernens disponible beløb under
de til enhver tid værende tilsagte driftskreditfaciliteter
(hvilket ikke omfatter projektkreditfaciliteter).
E = den planlagte likviditetsbelastning i de projekter som Euro
Mall Holding koncernen er forpligtet til at gennemføre
de kommende seks måneder, herunder det nye/udvidede
projekt idet der tages hensyn til tilsagte projektkreditfaci-
liteter fra finansielle institutioner samt forward funding.
O = Euro Mall Holding koncernens kontante, ikke-projekt-
relaterede kapacitetsomkostninger for de kommende
seks måneder fratrukket management fees til forfald i de
kommende seks måneder. Endvidere skal forhåndsaftalte
projekt fees til forfald i de kommende seks måneder fra
endelige og bindende aftaler med investorer til projekter,
modregnes i beløbet.
R = Tilskrevne renter på Euro Mall Holding koncernens drifts-
kreditter og mellemregninger vedrørende TK Develop-
ment koncernen for de kommende seks måneder samt
halvdelen af kommende afdrag på Euro Mall Holdings
mellemregninger med TK Development koncernen i de
kommende seks måneder.
Risikoforhold
56/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Covenant i TKD Nordeuropa
TKD Nordeuropa er omfattet af en lignende likviditetsco-
venant. Det betyder at der også i TKD Nordeuropa sikres en
likvid kapital svarende til at kunne betale de faste omkostnin-
ger i seks måneder – uden hensyntagen til likviditetsindgange
i form af provenu fra solgte projekter. I beregningen tages hen-
syn til projektforpligtelser i de kommende seks måneder.
Covenanten er udtryk for et likviditetsmæssigt styremål for
TKD Nordeuropa og samtidig en covenant som delkoncer-
nen vil komme til at arbejde under i forhold til koncernens
bankforbindelser.
Denne covenant skal beregnes og være opfyldt forud for
erhvervelse og igangsætning af likviditetskrævende projekter,
herunder erhvervelse af grundstykker og bygninger i TKD
Nordeuropa koncernen samt i forbindelse med betaling af af-
drag på mellemregningen med TK Development koncernen.
Definitionen på likviditetscovenanten er som følger:
L + K > E + O + R
hvor
L = TKD Nordeuropa koncernens frie likviditet i form af
indeståender på bankkonti og værdien af børsnoterede,
danske stats- og realkreditobligationer med en løbetid på
mindre end fem år.
K = TKD Nordeuropa koncernens disponible beløb under de
til enhver tid værende tilsagte driftskreditfaciliteter (hvil-
ket ikke omfatter projektkreditfaciliteter).
E = Den planlagte likviditetsbelastning i de projekter som
TKD Nordeuropa koncernen er forpligtet til at gennem-
føre de kommende seks måneder, herunder det nye/ud-
videde projekt idet der tages hensyn til tilsagte projekt-
kreditfaciliteter fra finansielle institutioner samt forward
funding.
O = TKD Nordeuropa koncernens kontante, ikke-projekt-
relaterede kapacitetsomkostninger for de kommende
seks måneder fratrukket management fees til forfald i de
kommende seks måneder. Endvidere skal forhåndsaftalte
projekt fees til forfald i de kommende seks måneder fra
endelige og bindende aftaler med investorer til projekter,
modregnes i beløbet.
R = Tilskrevne renter på TKD Nordeuropa koncernens drifts-
kreditter og mellemregninger vedrørende TK Develop-
ment koncernen for de kommende seks måneder, samt
halvdelen af kommende afdrag på TKD Nordeuropa
koncernens mellemregninger med TK Development
koncernen i de kommende seks måneder.
Risici vedrørende koncernens drift
Udviklingsaktiviteter
TK Development koncernen arbejder som et udviklingsselskab
og søger at indgå aftaler med investorer på et tidligt tidspunkt
i udviklingsforløbet med det formål at koncernens risiko
afgrænses til at være den egentlige udviklingsaktivitet.
Som følge af dette formål er projekterne ikke altid fuldt
ud defineret på tidspunktet for indgåelse af aftale med
investor. Sædvanligvis indgås aftale med investor dog
omkring tidspunktet for byggestart. De væsentligste risici
på projekter med forudgående aftale om salg knytter sig i
høj grad til enkeltelementer i projektgennemførelsen såsom
opnåelse af relevante myndighedsgodkendelser, evne til at
koordinere underleverandører, overholdelse af tidsplaner,
vurdering af udlejningsrisiko og overholdelse af byggebudget.
Risikoen på igangværende projekter kan være betydelig
på trods af en forudgående aftale med en investor, og kan
dermed også medføre væsentlig usikkerhed for så vidt angår
likviditetsstrømme, kapitalbinding og det tidsmæssige forløb.
Hvis koncernen mod forventning må erkende at afgørende
Risikoforhold
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 57/124
elementer for et projekts gennemførelse ikke kan opfyldes,
kan det betyde at det solgte projekt må opgives eller må bygges
færdigt for egen regning. Afholdte projektomkostninger på
ikke solgte projekter udgiftsføres nødvendigvis såfremt de
pågældende projekter opgives.
En væsentlig del af koncernens projekter afhændes til investo-
rer baseret på en fast aftalt startforrentning beregnet på bag-
grund af de lejekontrakter som er indgået i løbet af projektud-
viklingsforløbet. I de tilfælde hvor en aftale om salg indgås før
alle lejeaftaler i projektet er endeligt aftalt, påtager koncernen
sig en kalkuleret risiko for at de resterende lejemål udlejes på
vilkår der sikrer en tilfredsstillende avance henholdsvis den af-
talte salgssum på projektet.
På projekter som er solgt, igangsættes byggeriet først når kon-
cernen har en forventning om at kunne opfylde de krav fra
investor som gør projektets salg endeligt. Der er typisk tale om
krav som ligger inden for koncernens kompetenceområde at
løfte. Koncernen påtager sig en kalkuleret risiko for at de mod
forventning ikke opfyldes.
På ikke solgte projekter igangsættes byggeriet som hovedre-
gel kun såfremt der er indgået lejeaftaler på mindst 60 % af
lejemålene. Dermed påtager koncernen sig salgsrisikoen på
projektet samt finansieringen heraf. Udover de førnævnte
projektudviklingsrisici er sådanne projekter forbundet med
risikoen for at projektet ikke kan afhændes med en tilfreds-
stillende avance. Dette kan medføre at koncernen enten bliver
tvunget til at beholde projektet og den dertil hørende arbejds-
kapitalbinding eller tvinges til at sælge projektet med tab.
Denne risiko modvirkes delvist af den krævede udlejningsgrad
forud for byggestart.
I forbindelse med ændringer på koncernens markeder er der
for de ikke solgte projekter en risiko knyttet til det forhold
at investors afkastkrav kan ændre sig væsentligt i opadgående
retning, og koncernens anvendte ressourcer kan da være tabt,
ligesom erhvervede grunde eller rettigheder hertil kan få en
lavere værdi.
Personaleafhængighed
Nøglemedarbejdernes viden, erfaringer og netværk udgør
nogle af TK Development koncernens største aktiver og er
dermed vigtige forudsætninger for koncernens evne til at drive
en rentabel forretning. Det er således en afgørende konkur-
renceparameter for koncernen at sikre disse medarbejderes
langsigtede tilknytning til koncernen. Der er ikke sikkerhed
for at koncernen kan fastholde eksisterende eller tiltrække nye
medarbejdere.
Miljøforhold
Som udviklingsvirksomhed har TK Development koncernen
ikke en egentlig produktion der i sig selv kan påvirke miljøet
negativt. Såfremt der er en begrundet mistanke om forurening
ved erhvervelse af arealer og eksisterende bygninger, tages der
ved købet forbehold herfor, og der foretages jordbundsprøver
og grundige miljøanalyser. I tilfælde af forurening fra tidligere
virksomhed renses arealet til formålet, eller koncernen vælger
ikke at erhverve dette. Såfremt tilstrækkelig oprensning ikke
er blevet foretaget på bebyggede arealer, eller vurderingen af
behovet for oprensning har været forkert på ikke bebyggede
arealer, kan det medføre væsentlige, uforudsete omkostnin-
ger for koncernen såfremt sådanne arealer må oprenses eller
afhændes, og disse omkostninger ikke kan videreføres til even-
tuelle entreprenører.
Strukturændringer
TK Development koncernens fremtidige indtjening er afhæn-
gig af tilgangen af nye projekter og dermed afhængig af den
fremtidige tilgængelighed af nye byggegrunde og byggetilla-
delser fra lokale myndigheder. Ændringer i national lovgiv-
ning, lokalplaner eller lignende som gør det sværere at opnå
byggetilladelser eller begrænser udbudet af byggegrunde, vil
Risikoforhold
58/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
påvirke den fremtidige indtjening i negativ retning.
Skatteforhold
Udskudt skatteaktiv indgår i balancen pr. 31. januar 2007
med DKK 291,0 mio. Skatteaktivet vedrører dels fremførbare
underskud i de enkelte dattervirksomheder, dels negativ ud-
skudt skat.
Værdiansættelsen er foretaget på baggrund af de nugældende
muligheder for underskudsfremførelse og sambeskatning,
henholdsvis koncernbidrag og under forudsætning af fortsat
drift i de enkelte dattervirksomheder. Såfremt vilkårene og
forudsætningerne for underskudsfremførelse og sambeskat-
ning/koncernbidrag ændres, kan værdien af skatteaktiverne
være lavere end værdien opgjort pr. 31. januar 2007. Ledelsen
har foretaget værdiansættelsen på baggrund af de foreliggende
forretningsplaner. Såfremt forretningsplanerne ikke realiseres,
vil skatteaktivernes kursværdi kunne være lavere end værdien
opgjort pr. 31. januar 2007.
TK Development A/S og dets sambeskattede, danske dat-
tervirksomheder har til og med 2004/05 været sambeskattet
med koncernens tyske dattervirksomheder. Skatten af gen-
beskatningssaldoen er ikke afsat idet ledelsen ikke har planer
om ændringer i koncernen der kan medføre hel eller delvis
genbeskatning.
Risici vedrørende juridiske forhold
Aftaler med tredjeparter
En væsentlig del af TK Development koncernens forretning
består i at indgå aftaler med udviklingspartnere, investorer,
lejere og entreprenører i forbindelse med udvikling af ejen-
domsprojekter. Nedenfor er de væsentligste risici vedrørende
disse kontraktforhold beskrevet.
Aftaler med udviklingspartnere
Der er indgået aftaler med følgende væsentlige udviklings-
partnere: Københavns Havn A/S, Nordkranen Ejendomsud-
viklingsselskab A/S, Frederikshavn Maritime Erhvervspark
A/S, Meinl European Land Ltd., Miller Holdings Internatio-
nal Limited., Baltic Property Trust gruppen og LMS (DHL)
Limited.
Risiciene knytter sig her primært til potentielle problemer som
følge af uenighed om strategi, udviklingsretning og tempo
herfor samt risici for opsigelse af samarbejderne. Disse risici
er søgt imødegået gennem indgåelse af langvarige samarbejds-
aftaler der alene kan ophøre ved misligholdelse. Der kan dog
ikke gives sikkerhed for at en sådan misligholdelse ikke kan
forekomme fra enten koncernens eller en samarbejdspartners
side ligesom der ikke kan gives sikkerhed for at de indgåede
samarbejdsaftaler ikke kan medføre andre uoverensstemmel-
ser mellem parterne.
Aftaler med investorer
TK Development koncernens kunder på investeringssiden er
private og institutionelle investorer. Koncernen søger at redu-
cere sin kapitalbinding og risici i igangværende projekter ved
anvendelse af ratevis betaling fra investorer (forward funding)
hvor én eller flere investorer påtager sig finansieringen i takt
med projekternes opførelse. Forud for byggestart opnås enig-
hed mellem investor og TK Development om et veldefineret
projekt. Investor er likviditetsmæssigt involveret i hele bygge-
perioden og deltager i væsentlige beslutninger. Disse forhold
medfører at TK Developments risici i projekter fra tidspunk-
tet for byggestart i vid udstrækning er begrænset til risikoen
for udlejning af eventuelle resterende lejemål samt eventuelle
budgetoverskridelser på byggeomkostninger. I aftaler med in-
stitutionelle investorer udgøres den væsentligste risiko således
af koncernens evne til at levere til tiden og ifølge specifikatio-
Risikoforhold
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 59/124
Risikoforhold
nerne mens modpartsrisikoen er mindre væsentlig. Selv om
der er indgået en salgsaftale vedrørende et projekt, kan der
i flere tilfælde fortsat være en række væsentlige risici knyttet
til projektet som kan medføre at en salgsaftale ophæves pga.
misligholdelse fra en af parterne.
Flere projekter afsættes via ejendomsudbydere til private in-
vestorer hvor aftalerne i første omgang typisk indeholder
forbehold om tilvejebringelse af finansiering og efterfølgende
skøder m.v. Risiciene knytter sig generelt til modpartsrisici og
primært ejendomsudbydernes evne til at løfte de forbehold
der betinger handelens endelige gennemførelse. Disse forhold
er derfor i et vist omfang uden for koncernens indflydelse.
Aftaler med lejere
Risikoen på lejekontrakter omfatter primært lejernes evne til
at leve op til lejekontraktens vilkår og betingelser, herunder
især betalingsforpligtelserne. Såfremt lejerne ikke lever op til
lejekontrakten i et projekt der er afhændet, kan den investor
der har købt ejendommen, i nogle tilfælde gøre krav gælden-
de mod TK Development koncernen. I værste fald kan det
medføre at investoren ikke er forpligtet til at vedstå købet.
Risiciene søges reduceret ved at kræve passende deposita og
bankgarantier samt generelt at være opmærksom på lejers bo-
nitet. Der kan dog ikke gives sikkerhed for at sådanne tiltag er
tilstrækkelige til at modvirke eventuelle tab fra misligholdelse
af lejeaftaler.
Aftaler med entreprenører
Alle entrepriseopgaver købes eksternt og er typisk baseret på
fastpriskontrakter indeholdende garantier til sikkerhed for
opfyldelse af entreprenørens forpligtelser. Dette mindsker TK
Development koncernens risiko for så vidt angår uforudsete
udsving i byggeomkostninger på de enkelte projekter. Der kan
dog ikke gives sikkerhed for at en entreprenør kan honorere
sine forpligtelser i henhold til entreprisekontrakten, eller at
de heri indeholdte garantier er tilstrækkelige til at sikre kon-
cernens indtjening på et projekt. Såfremt en entreprenør mis-
ligholder entreprisekontrakten, kan det i værste fald medføre
at koncernen ikke kan honorere egne aftaler om salg og/eller
udlejning af den pågældende ejendom hvormed koncernen
risikerer selv at misligholde indgåede aftaler.
Retssager
TK Development koncernen er aktuelt involveret i følgende
rets-/voldgiftssager som har en størrelse der gør dem relevante
at nævne:
De Samvirkende Købmænd indsendte i sommeren 2002 en
klage til Naturklagenævnet over Københavns Kommunes god-
kendelse af den måde hvorpå stormagasinet Field’s er dispone-
ret. Det blev navnlig gjort gældende at stormagasinet Field’s
ikke er et stormagasin, men består af flere enkeltstående butik-
ker. Naturklagenævnet traf beslutning den 19. december 2003
hvorefter disponeringen af stormagasinet blev godkendt. De
Samvirkende Købmænd har herefter indstævnet Naturklage-
nævnet for Østre Landsret. Sagen forventes tidligst afgjort i
2009 eller 2010. Hverken centrets ejer eller TK Development
koncernen er direkte part i sagen, men måtte De Samvirkende
Købmænd få hel eller delvis medhold, kan en effekt være at
stormagasinet Field´s skal omdisponeres efter nærmere for-
handling med de relevante kommunale forvaltninger. Såfremt
De Samvirkende Købmænd får medhold, kan der påhvile eje-
ren af Field’s en økonomisk byrde for at foretage en ændret
bygningsmæssig disponering ligesom det ikke kan udelukkes
at der i den forbindelse kan blive rejst et krav mod koncernen.
Med baggrund i de allerede trufne afgørelser anser ledelsen
risikoen ved denne sag som værende minimal.
Koncernen er herudover involveret i enkelte tvister der alle
vurderes at være af en sådan størrelse at de hverken enkeltvis
eller under ét kan påvirke koncernens resultat af betydning.
60/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Divisionsdirektør sigtet af det polske politi
Koncernens divisionsdirektør i Polen blev i juni 2006 tilba-
geholdt, varetægtsfængslet og sigtet af det polske politi for
uregelmæssigheder relateret til opnåelse af myndighedstilla-
delse (zoning-tilladelse) for det polske shoppingcenterprojekt
Galeria Biala i Bialystok. Divisionsdirektøren blev i november
2006 løsladt mod kaution.
Koncernens ledelse har gennem hele forløbet ikke været i
stand til at konstatere uregelmæssigheder i forbindelse med
sagen og står fortsat uforstående over for at divisionsdirek-
tøren skulle være involveret i de påståede uregelmæssigheder.
Den polske anklagemyndighed har endnu ikke taget stilling
til om der skal rejses tiltale mod divisionsdirektøren.
Såfremt der mod ledelsens forventning rejses tiltale og der sker
domsfældelse, kan koncernens omdømme lide skade med ne-
gative konsekvenser for aktivitet og indtjening til følge.
Sigtelse rejst af Statsadvokaturen for særlig økonomisk kri-
minalitet (bagmandspolitiet)
TK Development A/S og seks personer er i henhold til bl.a.
fondsbørsmeddelelse nr. 19/2005, nr. 20/2005 og offentlig-
gjort prospekt af 30. december 2005 samt årsrapporten for
2005/06 sigtet af politiets afdeling for særlig økonomisk kri-
minalitet for urigtig indtægtsførelse og kursmanipulation for
perioder der dækker regnskabsårene 2000/01 – 2003/04.
Sigtelsen fra efteråret 2005 omfatter 16 projekter. TK De-
velopment A/S og de samme personer har, jf. fondsbørsmed-
delelse nr. 7/2006 den 14. juni 2006, fået udvidet sigtelsen.
Sigtelsen omhandler fortsat urigtig indtægtsførelse og kurs-
manipulation og vedrører ligeledes perioder dækkende regn-
skabsårene 2000/01 – 2003/04. Sigtelsen omfatter fra juni
2006 yderligere 13 projekter som består af dels danske, dels
centraleuropæiske projekter, og dermed i alt 29 projekter.
Der er nu supplerende rejst sigtelse mod to af selskabets tid-
ligere revisorer. De sigtede revisorer fra Deloitte og Nielsen
& Christensen er ikke længere revisorer for koncernen. Sig-
telserne udspringer af at betingelserne for koncernens anven-
delse af produktionskriteriet for de pågældende regnskabsår
efter bagmandspolitiets opfattelse ikke var opfyldt, og at års-
regnskaberne for TK Development A/S for årene 2000/01 til
2003/04 derfor på visse punkter er urigtige.
Ledelsen er fortsat af den opfattelse at sigtelserne baserer sig
på misforståelser omkring koncernens anvendte regnskabs-
principper. For en nærmere beskrivelse af sigtelsen, herunder
en ordret gengivelse af sigtelsen af oktober 2005 henvises til
offentliggjort børsprospekt af 30. december 2005, koncernens
årsrapport for 2005/06 og fondsbørsmeddelelse nr. 3/2006.
De forhold som sigtelsen vedrører, har ingen indflydelse på
koncernens nuværende økonomiske stilling.
Såfremt sigtelsen fører til at der rejses tiltale for de forhold der
er omfattet af sigtelsen eller andre regnskabsmæssige forhold
og at der sker domsfældelse hvor selskabet findes skyldig, vil
selskabet kunne ifalde en bøde. Det er forbundet med bety-
delig usikkerhed at udtale sig om bødestørrelsen. Endvidere
er der risiko for at investorer der har købt eller solgt aktier
og/eller obligationer i TK Development A/S i den relevante
periode, vil rejse erstatningskrav mod selskabet. Om sådanne
krav vil kunne føre til at selskabet i givet fald ifalder erstat-
ningsansvar, vil blandt andet afhænge af om de pågældende
investorer kan påvise et tab, samt påvise at tabet er opstået
som følge af selskabets eller dets medarbejderes retsstridige
handlinger. Det er ikke muligt at skønne over det mulige om-
fang af sådanne eventuelle erstatningskrav. Findes de sigtede
personer skyldige i at have afgivet urigtige oplysninger til brug
for indtægtsførelse, kan de straffes med fængsel i indtil 1½
år, og under skærpede omstændigheder kan straffen stige til
fængsel i 4 år. I det omfang sigtelsen, en eventuel tiltale og
Risikoforhold
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 61/124
en eventuel retssag udstrækkes i tid, vil det i denne periode
være en ressourcemæssig belastning for selskabet og de sigtede
personer som kan have en væsentlig negativ afledt effekt for
koncernen. Såfremt udviklingen i sagsforløbet måtte bevirke
at en eller flere af de sigtede må fratræde, vil dette ligeledes
kunne have en negativ afledt konsekvens for koncernen. I det
tilfælde at der måtte ske domsfældelse, kan koncernens om-
dømme lide skade med negative konsekvenser for aktivitet og
indtjening til følge.
Risici vedrørende finansielle forhold
Ejendomspriser og udlejningspriser
TK Development koncernen er påvirket af prisudsving på de
forskellige ejendomsmarkeder hvor koncernen opererer, og
de generelle økonomiske konjunkturer. Dette gælder koncer-
nens beholdning af grunde, igangværende og færdigopførte
projekter samt tilgangen af nye projekter. Faldende priser på
grunde og ejendomme samt faldende udlejningspriser vil have
en negativ virkning på koncernens indtjening på de projekter
i porteføljen der ikke er endeligt afhændet.
Aktivernes regnskabsmæssige værdi
Det er ledelsens vurdering at den regnskabsmæssige værdi af
projektporteføljen, på netto DKK 1.491,1 mio. pr. 31. januar
2007 giver et retvisende billede.
Ud over projektporteføljen der er defineret som kortfristede
aktiver med fradrag af modtagne forudbetalinger fra kun-
der, besidder TK Development koncernen materielle aktiver
i form af investeringsejendomme. Værdien heraf måles til
dagsværdi hvor porteføljen i Tjekkiet pr. 31. januar 2007 er
bogført til DKK 304,2 mio. baseret på en afkastgrad på 7,0
% p.a., beregnet ved en discounted cashflow model. Porte-
føljen af investeringsejendomme i Tyskland er pr. 31. januar
2007 bogført til DKK 229,5 mio. baseret på en afkastgrad på
6,0 % p.a., beregnet ved en discounted cashflow model. De
nævnte afkast vurderes af ledelsen at være markedskonforme.
Koncernens investeringsejendomme kan f.eks. påvirkes af ne-
denstående risici:
Generelle økonomiske konjunkturer i lande hvor kon-
cernen besidder investeringsejendomme
Prisudsving på ejendomsmarkedet, herunder alminde-
lige udsving i udbuds- og efterspørgselsforhold
Renteændringer
Lovregulering, herunder skatteforhold for investorer
Lejeres betalingsevne
Valutaudsving – dog har koncernen sikret sig lejebetaling
i euro, men lejeres bonitet kan svækkes ved negative æn-
dringer i forholdet mellem lokal valuta og euro
Forbrugertillid, herunder forbrugeradfærd og dermed
købelyst kan have væsentlig indflydelse på centerlejeres
betalingsevne.
Hvis markedskravene til afkast ændrer sig, eller ejendom-
menes udlejningsforhold ændres, vil det medføre ændringer
i værdien af investeringsejendommene. En sådan værdiregu-
lering vil finde sted over koncernens resultatopgørelse. Som
følge af at koncernen har adgang til en performance-bestemt
andel af værdireguleringen på en del af disse ejendomme, vil
ændringer i værdien kunne slå forholdsmæssigt stærkere igen-
nem end afspejlet i ejerforholdet og dermed i den værdi der er
indregnet i det konsoliderede regnskab.
Koncernens tilgodehavender består primært i tilgodehavender
fra salg af varer og tjenesteydelser som pr. 31. januar 2007 ud-
gør DKK 632,9 mio. Eventuelle nedskrivninger er foretaget
ud fra en individuel vurdering af hvert enkelt tilgodehavende.
Vurderingen kan være behæftet med usikkerhed, og der kan
være risiko for at der ikke er nedskrevet tilstrækkeligt, og at
dette kan medføre tab på tilgodehavender som skal udgiftsfø-
res i resultatopgørelsen.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Risikoforhold
62/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Likviditetsrisici
Det er af afgørende betydning for TK Development koncer-
nen at have et tilstrækkeligt likviditetsberedskab. Koncernens
mulighed for at gennemføre udviklingen af de planlagte pro-
jekter, og dermed realisere de forventede resultater, forudsæt-
ter at der i koncernen findes eller kan fremskaffes tilstrækkelig
likviditet til de omkostninger og egenindskud der kræves i
projekterne, kapacitetsomkostninger og andre forpligtelser.
Evnen til at kunne generere denne likviditet kan påvirkes ne-
gativt af alle de forhold der er nævnt i nærværende afsnit om
risikofaktorer.
TKD Nordeuropa A/S er forpligtet over for banker og sig selv
til at overholde visse betingelser (covenants). Disse betingelser
kan bl.a. begrænse muligheden for at igangsætte nye aktivi-
teter. Betingelserne betyder også at likviditet ikke kan over-
føres frit fra TKD Nordeuropa til andre dele af koncernen,
og dermed kan koncernen være udsat for likviditetsproblemer
selv om der i koncernen som helhed er fri likviditet. For en
beskrivelse af disse vilkår henvises til afsnittet om økonomiske
styremål.
For Euro Mall Holding er der også aftalt begrænsninger der
betyder at likviditet ikke kan overføres frit fra Euro Mall Hol-
ding til andre dele af koncernen. For en beskrivelse heraf hen-
vises til afsnittet om økonomiske styremål.
For i øvrigt at sikre det fornødne likviditetsberedskab arbejder
koncernen med såvel korttids- som langtidslikviditetsbud-
getter. Koncernen har indgået aftaler med en række banker
om selskabets driftskreditfaciliteter og om fortsat adgang til
projektfinansiering. Der er ligeledes til driftskreditfacilite-
terne knyttet visse betingelser (covenants) som koncernen
er forpligtet til at overholde, og i tilfælde hvor betingelserne
ikke overholdes, kan det betyde at kreditfaciliteter og projekt-
kreditter opsiges. Likviditetsbehovet søges begrænset gennem
anvendelse af forward funding. Hvor forward funding ikke er
mulig, er det afgørende at koncernen kan opnå ekstern byg-
gefinansiering.
Renterisici
TK Development koncernen finansierer som hovedregel de
igangværende projekter dels med kortfristet, variabelt forren-
tet bankgæld, dels med forward funding der oftest er baseret
på en fast rente. Øvrig rentebærende gæld i koncernen er en-
ten fast eller variabelt forrentet. Af koncernens samlede ren-
tebærende gæld er den overvejende del variabelt forrentet. En
stigning i den korte rente på et procentpoint vil dermed alt
andet lige ændre koncernens resultat før skat i negativ retning
i niveauet DKK 20 mio. for et fuldt år. Der er udarbejdet en
politik for renterisici der efterleves.
Valutarisici
TK Development koncernen er en international koncern med
driftsaktiviteter i bl.a. Danmark, Sverige, Finland, Letland,
Litauen, Tyskland, Rusland, Polen, Tjekkiet og Bulgarien.
Omsætningen fra projektporteføljen faktureres i Danmark i
danske kroner medens den uden for Danmark faktureres gen-
nem de udenlandske dattervirksomheder og som hovedregel
i lokal valuta eller alternativt i euro. Den regnskabsmæssige
rapporteringsvaluta i koncernen er danske kroner, og ændrin-
ger i de lokale valutaer og euro i forhold til danske kroner vil
således have indflydelse på koncernens omsætning såvel som
indtjening, balance og egenkapital. For at minimere valutari-
sikoen på koncernens indtjening optages de enkelte projekters
finansiering som hovedregel i samme valuta som fakturerin-
gen af projekterne er aftalt i. Tilsvarende indgås entreprise-
kontrakterne som hovedregel i projekternes faktureringsva-
luta. I enkelte tilfælde hvor entreprisekontrakten med fordel
aftales i anden valuta end projektets faktureringsvaluta, indgås
typisk en terminsforretning til afdækning af valutarisikoen.
De udenlandske dattervirksomheders personale- og øvrige ad-
ministrationsomkostninger afholdes i lokal valuta.
Risikoforhold
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 63/124
Alle koncernens dattervirksomheder fastlægger deres funk-
tionelle valuta som valutaen i det primære økonomiske miljø
hvori enheden opererer. Ved fastlæggelsen af den funktionelle
valuta i hver enhed tages der hensyn til hvilken valuta der har
væsentligst indvirkning på salgspriserne hvilken valuta der
findes i det land hvis markedskræfter og lovgivning har størst
betydning for salgspriserne og hvilken valuta der har den væ-
sentligste indvirkning på omkostningerne. Alle transaktioner
i enheden måles i den funktionelle valuta hvorved valutarisi-
koen i den enkelte dattervirksomheds regnskab minimeres.
På trods af de oven for nævnte tiltag til minimering af valuta-
risikoen vil ændringer i de udenlandske dattervirksomheders
lokale valutaer eller euro mod danske kroner influere på TK
Development koncernens fremtidige resultater og finansielle
stilling.
Der er udarbejdet en politik for valutarisici der efterleves.
Krydshæftelse mellem koncernens selskaber
TK Development A/S har løbende afgivet garantier og kau-
tioner for koncernens samlede bank- og garantiengagementer.
Herudover er der i nogle tilfælde afgivet garanti og kautioner
for koncernforbundne selskabers aftaler, herunder bl.a. hand-
ler, entreprisekontrakter og lejekontrakter.
Risikoforhold
64/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Ledelseshverv
Ledelseshverv
Formand Poul Lauritsen, direktør
Født den 16.02.36Indtrådt i bestyrelsen i 1992Valgperiode udløber maj 2007
Uddannelse: Handelsuddannelse og cand.merc. fra Handelshøjskolen i København.
Beskæftigelse: 1961-1974: Managementkonsulent, direktør og partner i T. Bak-Jensen A/S. 1976-1989: Direktør og partner, heraf fra 1984-1989 ordførende partner i BakConsult Gruppen A/S. 1990-1992: Direktør i PA Consulting Group A/S. Har udover nedennævnte bestyrelsesposter været formand for Spar Nord Bank A/S, Nowaco A/S og NOVI A/S.
Bestyrelsesmedlem i:Gangsø Møbler A/S (formand)Hedegaard A/S (formand)Aalborg Stiftstidende A/S (næstformand)Nordjyske Holding A/S (næstformand)Aa. S. F. Holding A/S (næstformand)House of Businesspartners A/S
Medlem af direktionen i:Poul Lauritsen Aalborg ApS
Poul Lauritsen anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. *)
Næstformand Torsten Erik Rasmussen, MBA, direktør
Født den 29.06.44Indtrådt i bestyrelsen i 1998Valgperiode udløber maj 2007
Uddannelse: 1961-1964: Handelsuddannelse, Dalhoff Larsen & Horneman A/S, Danmark.1964-1966: Værnepligt, Kgl. Livgarde og 1967 hjemsendt som premierløjtnant (R). 1972: MBA, IMEDE, Lausanne, Schweiz. 1985: International Senior Managers’ Program, Harvard Business School.
Beskæftigelse: 1967-1971: Afdelingschef og senere direktør, Northern Soft- & Hardwood Co. Ltd, Congo. 1973: Direktionsassistent, LEGO System A/S, Danmark. 1973-1975: Økonomidirektør, LEGOLAND A/S, Danmark. 1975-1977: Logistikchef, LEGO System A/S, Danmark. 1977-1978: Underdirektør, logistik, LEGO System A/S, Danmark. 1978-1980: Adm. direktør & CEO, LEGO Overseas A/S, Danmark. 1981-1997: Direktør og medlem af Group Management, LEGO A/S, Danmark.
Bestyrelsesmedlem i:Amadeus Invest A/S (formand)Best Buy Group A/S (formand)CPD Invest ApS (formand)A/S Det Østasiatiske Kompagni (næstformand)Bang & Olufsen A/S (næstformand)JAI A/S (næstformand)Vestas Wind Systems A/S (næstformand)Acadia Pharmaceuticals Inc. + et datterselskabArvid Nilsson A/SColoplast A/SECCO Sko A/S + fem datterselskaberMorgan Invest ApSNatImmune A/SOutdoor Holding A/S + et datterselskabSchur International A/SVola Holding A/S + et datterselskab
Medlem af direktionen i:Morgan Management ApS
Torsten Erik Rasmussen anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. *)
*) Jf.� afsnit V.�4 i Anbefalinger for god selskabsledelse udarbejdet af Københavns Fondsbørs
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 65/124
Ledelseshverv
Jesper Jarlbæk
Født den 09.03.56Indtrådt i bestyrelsen i 2006Valgperiode udløber maj 2007
Uddannelse: 1981: Uddannet statsautoriseret revisor. 2006: Beskikkelse deponeret.
Beskæftigelse:1974-2002: Ansat Arthur Andersen (senest: ordførende partner). 2002-2006: Deloitte (koncerndirektør).
Bestyrelsesmedlem i:Groupcare Holding A/S (formand)Bakmann Holding A/S (formand)JAWS A/S (formand)Prospect A/S (formand)Julie Sandlau China ApS (formand)Southern Trident (Pty) Ltd. (formand)March IT A/S (næstformand)Laigaard & Partners A/S (næstformand)Oceanaut, Inc.Scan.jour A/SEarlbrook Holdings Ltd. A/SNordic Brand Capital Management ApST.P. Audit A/SEUM Holding ApS
Medlem af direktionen i:Earlbrook Holdings Ltd. A/S
Jesper Jarlbæk anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. *)
Per Søndergaard Pedersen, direktør
Født den 19.03.54Indtrådt i bestyrelsen i 2002Valgperiode udløber maj 2007
Uddannelse:Uddannet i Sparekassen Nordjylland (Spar Nord Bank).
Beskæftigelse:1983-1986: Leder af Erhvervsafdelingen på hovedkontoret Sparekassen Nordjylland, Østeraa afdeling. 1986-1989: Centerdirektør Sparekassen Nordjylland, Hasseris Afdeling. 1989-2002: Adm. direktør TK Development A/S.
Bestyrelsesmedlem i:Bjørk & Maigård ApS + tre datterselskaber (formand)Eksport Akademiet Holding ApS + to datterselskaber (formand)Celenia Software A/S (formand) + to datterselskaberEIPE Holding A/S (formand)Ib Andersen A/S Øst (formand)J. A. Plastindustri A/S (formand)JMI A/S + tre datterselskaber (formand)Lindgaard A/S – Rådgivende Ingeniører (formand)Nowaco Group A/S + et datterselskab (formand)PL-Holding Aalborg A/S + to datterselskaber (formand)TBP Invest Aalborg A/S (formand)VICH 4305 ApS (formand)Aalborg Boldspilklub A/S + seks datterselskaber (formand)Dansk Reservekraft ApSFonden Musikkens Hus i NordjyllandHedegaard A/SKollegiefonden BikubenMarius A/SOKF Holding A/S + to datterselskaberScanmach A/S + et datterselskabSkandia Kalk International Trading A/S + et datterselskabSmall Cap Danmark A/S + et datterselskabSpar Nord Bank A/SToppenberg Maskinfabrik A/S + et datterselskab9000 LUX A/S
Medlem af direktionen i:A.S.P. Ejendom ApSPSP Holding ApS
Per Søndergaard Pedersen anses ikke som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. *)
*) Jf.� afsnit V.�4 i Anbefalinger for god selskabsledelse udarbejdet af Københavns Fondsbørs
66/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Kurt Daell, advokat
Født den 22.03.41Indtrådt i bestyrelsen i 2004Valgperiode udløber maj 2007
Uddannelse: 1976: Cand. jur. 1988: Advokatbestalling deponeret.
Beskæftigelse:1983-1986: Formand for bestyrelsen i A/S Daells Varehus, (adm. direktør samme sted 1988-92). 1983-1993: Formand for bestyrelsen i A/S Daells Discount. 1993-1999: formand for bestyrelsen i A/S Madeleine. 1985-1987: Medlem af bestyrelsen for Dagligvare Gruppen K/S, Vejle.1987-1991: Medlem af bestyrelsen for Dansk Fryse Økonomi, Osted. 1977-1987: Generalsekretær for Danmark i AEVPC (Association Européenne de Vente par Correspondance – Den Europæiske Postordre Union). 1981-1987: Member of the International Advisory Board i DMA (Direct Marketing Association), USA.
Bestyrelsesmedlem i:A/S Harald Nyborg + 39 datterselskaber (formand)DORADE A/SKD Parat 1 ApSKD Parat 2 ApSSB af 10. marts 2005 A/SStressmeter A/S
Medlem af direktionen i:DAVA Holding ApSB. Junk ApSSpringforbi A/SDirect Nyt ApSJunk & Co. ApS
Kurt Daell anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. *)
*) Jf.� afsnit V.�4 i Anbefalinger for god selskabsledelse udarbejdet af Københavns Fondsbørs
Ledelseshverv Ledelseshverv
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 67/124
Frede Clausen, adm. direktør
Født den 30.07.1959Direktør i TK Development A/S siden 1992
Bestyrelsesmedlem i:Euro Mall Holding A/S + tre datterselskaber (formand)Kommanditaktieselskabet DLU nr. 1 + komplementar (formand)Ringsted Outlet Center P/S + komplementar (formand)Udviklingsselskabet Nordkranen A/S + tre datterselskaber (formand)K/S Købmagergade 59, st. (næstformand)Kommanditaktieselskabet Pakhus D+E + komplementarKommanditaktieselskabet Danlink-Udvikling + komple-mentarAmerikakaj I/SEjendomsselskabet Klampenborgvej I/SStep RE CSP A/SPalma Ejendomme A/S
Medlem af direktionen i:Frede Clausen Holding ApS
Robert Andersen, direktør
Født den 03.04.1965Direktør i TK Development A/S siden 2002
Bestyrelsesmedlem i:Udviklingsselskabet Nordkranen A/S + tre datterselskaberKommanditaktieselskabet DLU nr. 1 + komplementarKommanditaktieselskabet Pakhus D + E + komplementarKommanditaktieselskabet Danlink-Udvikling + komple-mentarKommanditaktieselskabet Østre Havn + komplementarByggesocietetet, Aalborg afdelingEuro Mall Poland Holding A/SRingsted Outlet Center P/S + komplementar
Medlem af direktionen i:Ringsted Outlet Center P/S + komplementarPalma Ejendomme A/S
Ledelseshverv
68/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt
årsrapporten for 2006/07 for TK Development A/S. Årsrap-
porten er aflagt i overensstemmelse med International Finan-
cial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af EU samt
yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsno-
terede selskaber. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hen-
sigtsmæssig således at årsrapporten giver et retvisende billede
Ledelsespåtegning
Aalborg 25. april 2007
DIREKTIONEN
BESTYRELSEN
Frede Clausen Robert Andersen
Poul Lauritsen Torsten Erik Rasmussen
Kurt Daell Per Søndergaard Pedersen
Jesper Jarlbæk
Ledelsespåtegning
af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver, egenkapital
og finansielle stilling pr. 31. januar 2007 samt af resultatet af
koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme
for regnskabsåret 2006/07.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
Revisionspåtegning
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 69/124
Til aktionærerne i TK Development A/S
Vi har revideret årsrapporten for TK Development A/S for regnskabsåret 1. februar 2006 - 31. januar 2007 omfattende ledelsespåtegning, ledelsesberetning, resultatopgørelse, ba-lance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplys-ningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.
Ledelsens ansvar for årsrapporten
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrap-port, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og ud-øvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter om-stændighederne.
Revisors ansvar og den udførte revision
Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i over-ensstemmelse med danske og internationale revisionsstandar-der. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsent-lig fejlinformation.
Revisionspåtegning
En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valg-te handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurde-ringen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af en årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstæn-dighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklu-sion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledel-sen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten.
Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er til-strækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Konklusion
Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. januar 2007 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. februar 2006 - 31. januar 2007 i overens-stemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.
København, 25. april 2007
DELOITTE
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab
Lars Andersen Jesper Jørgensen
Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor
Aalborg, 25. april 2007
NIELSEN & CHRISTENSEN
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
Marian Fruergaard Per Laursen
Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor
De uafhængige revisorers påtegning
70/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Anvendt regnskabspraksis
Årsrapporten for TK Development A/S for 2006/07 der omfatter både
årsregnskab for moderselskabet og koncernregnskab, aflægges efter
bestemmelserne i International Financial Reporting Standards (IFRS)
som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrap-
porter for børsnoterede virksomheder, jf. de af Københavns Fonds-
børs stillede krav til regnskabsaflæggelse for børsnoterede selskaber og
IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven.
Årsrapporten opfylder tillige International Financial Reporting Stan-
dards (IFRS) udstedt af IASB.
Alle regnskabstal er præsenteret i mio. DKK medmindre andet er
anført.
Implementering af nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag
Ændring i anvendt regnskabspraksis
Årsrapporten for 2006/07 er aflagt i overensstemmelse med de nye og
Anvendt regnskabspraksis
ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye fortolkningsbidrag (IFRIC),
der gælder for regnskabsår der begynder 1. februar 2006 eller senere.
Implementering af nye og ændrede standarder samt fortolkningsbi-
drag i årsrapporten for 2006/07 har medført ændringer i regnskabs-
praksis vedrørende regnskabsmæssig behandling af valutakursregule-
ringer af mellemværende med udenlandske dattervirksomheder.
IAS 21 er med virkning for regnskabsår der begynder 1. januar 2006
eller senere ændret, således at valutakursreguleringer af mellemvæ-
rende med udenlandske dattervirksomheder som anses for at være
tillæg til / fradrag i nettoinvesteringen føres direkte på egenkapitalen
uanset om mellemværendet er denomineret i moderselskabets eller
den udenlandske dattervirksomheds funktionelle valuta eller ej. Efter
de hidtidige regler kunne valutakursreguleringer på mellemværender
med udenlandske dattervirksomheder alene føres direkte på egenkapi-
talen såfremt mellemværendet var denomineret i enten moderselska-
bets eller den udenlandske dattervirksomheds funktionelle valuta.
Den beløbsmæssige effekt af ændringen i anvendt regnskabspraksis
kan specificeres således:
Koncern(mio. DKK)
Egenkapital pr. 01.02.05
Resultatopgørelse 2005/06
Egenkapital pr. 31.01.06
Resultatopgørelse 2006/07
Egenkapital pr. 31.01.07
Beløb i henhold til hidtidig regnskabspraksis 343,7 88,5 986,7 295,4 1.290,9
Valutakursreguleringer under finansielle indtægter / omkostninger overført til egenkapitalen
-1,0 -20,5 20,5 4,8 -4,8
Skattemæssig effekt heraf 0,0 4,6 -4,6 -1,7 1,7
Ændring i årets resultat 1,0 - -15,9 - 3,1
Beløb i henhold til ændret regnskabspraksis 343,7 72,6 986,7 298,5 1.290,9
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 71/124
Anvendt regnskabspraksis
Ændringen har ingen effekt i moderselskabets årsrapport.
Ændringens effekt på indtjening pr. aktie og udvandet indtjening pr.
aktie fremgår af note 12.
Standarder og fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt
i kraft
Implementering af regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag som
ikke er trådt i kraft, forventes ikke at få væsentlig indvirkning på års-
rapporten for de kommende regnskabsår, bortset fra de yderligere op-
lysningskrav om finansielle instrumenter og forretningssegmenter, der
følger af implementering af IFRS 7 og IFRS 8. Der henvises i øvrigt til
note 33 i nærværende årsrapport side 104.
Generelt om indregning og måling
Aktiver indregnes i balancen når det er sandsynligt at fremtidige øko-
nomiske fordele vil tilflyde koncernen, og aktivets værdi kan måles
pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen når de er sandsynlige og
kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forplig-
telser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som be-
skrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor.
Ved indregning og måling tages hensyn til gevinster, tab og risici der
fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter
forhold der eksisterede på balancedagen.
Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med at de indtjenes,
herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og for-
pligtelser der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere
indregnes omkostninger der er afholdt for at opnå årets indtjening,
herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt
tilbageførsler heraf som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn i re-
sultatopgørelsen.
Koncernregnskabet
Koncernregnskabet omfatter moderselskabet TK Development A/S
samt de virksomheder som kontrolleres af moderselskabet. Modersel-
skabet anses for at have kontrol når det direkte eller indirekte besid-
der mere end 50 % af stemmerettighederne eller på anden måde har
bestemmende indflydelse.
Virksomheder hvori koncernen direkte eller indirekte besidder mel-
lem 20 % og 50 % af stemmerettighederne og har betydelig indfly-
delse, men ikke kontrol, betragtes som associerede virksomheder.
Virksomheder hvor der sammen med andre investorer udøves fælles
bestemmende ledelse, betragtes som joint ventures.
Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for moder-
selskabet og dattervirksomhederne ved sammenlægning af ensartede
indtægter og udgifter samt aktiver og forpligtelser. De regnskaber der
anvendes til brug for konsolideringen, aflægges i overensstemmelse
med koncernens regnskabspraksis. Interne indtægter og udgifter, mel-
lemværender samt urealiserede koncerninterne gevinster elimineres.
Dattervirksomheder og associerede virksomheder medtages i kon-
cernregnskabet i ejerperioden. Sammenligningstal korrigeres ikke for
nyerhvervede, solgte eller afviklede virksomheder.
Virksomhedssammenslutninger
Ved køb af dattervirksomheder anvendes overtagelsesmetoden hvil-
ket indebærer at på anskaffelsestidspunktet opgøres forskellen mellem
kostprisen for virksomheden og dagsværdien af identificerbare akti-
ver, forpligtelser og eventualforpligtelser i den overtagne virksomhed.
Omstruktureringshensættelser vedrørende den overtagne virksomhed
indregnes alene i overtagelsesbalancen såfremt de udgør en forpligtelse
for den overtagne virksomhed. Der tages hensyn til skatteeffekten af
de foretagne omvurderinger. Positive forskelsbeløb indregnes i balan-
cen under immaterielle anlægsaktiver som goodwill, og der foretages
løbende værdiforringelsestests af goodwillbeløbet.
For virksomhedssammenslutninger foretaget før den 1. februar 2004
er den regnskabsmæssige klassifikation fastholdt efter den hidtidige
regnskabspraksis. Goodwill hidrørende herfra indregnes således på
72/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Anvendt regnskabspraksis
grundlag af den kostpris, der var indregnet i henhold til den hidtidige
regnskabspraksis (årsregnskabsloven og danske regnskabsvejledninger)
med fradrag af af- og nedskrivninger frem til 31. januar 2004. Good-
will der er indregnet i åbningsbalancen, er testet for værdiforringelse
pr. 1. februar 2004 og testes løbende for eventuel værdiforringelse.
Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirksomheder op-
gøres som forskellen mellem salgssummen eller afviklingssummen og
den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiverne på afhændelses- eller
afviklingstidspunktet, inklusive goodwill, akkumulerede valutakurs-
reguleringer ført direkte på egenkapitalen samt forventede, omkost-
ninger til salg eller afvikling. Salgssummen måles til dagsværdien af
det modtagne vederlag.
Minoritetsandele
Minoritetsinteressernes andel af resultatet og egenkapitalen indgår
henholdsvis som en del af årets resultat for koncernen og som en sær-
skilt post under egenkapitalen.
Associerede virksomheder/joint ventures i kon-cernregnskabet
Associerede virksomheder indregnes og måles i koncernregnskabet
efter den indre værdis metode hvilket indebærer at kapitalandelene
måles til den forholdsmæssige andel af de associerede virksomheders
opgjorte regnskabsmæssige værdi, opgjort efter koncernens regn-
skabspraksis, med tillæg af goodwill og fradrag henholdsvis tillæg af
forholdsmæssige, interne fortjenester og tab.
I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af virksom-
hedernes resultat efter skat og forholdsmæssig eliminering af urealise-
rede, interne fortjenester og tab. På koncernens egenkapital indregnes
den forholdsmæssige andel af alle transaktioner og begivenheder der
er indregnet direkte på den associerede virksomheds egenkapital. Ka-
pitalandele i associerede virksomheder med negativ regnskabsmæssig
indre værdi måles til DKK 0. Tilgodehavender og andre langfristede
finansielle aktiver der anses for at være en del af den samlede investe-
ring i den associerede virksomhed, nedskrives med en eventuel reste-
rende negativ indre værdi. Tilgodehavender fra salg af varer og tjene-
steydelser samt andre tilgodehavender nedskrives alene i det omfang
de vurderes uerholdelige. Der indregnes alene en hensat forpligtelse til
at dække den resterende, negative indre værdi hvis koncernen har en
retlig eller faktisk forpligtelse til at dække den pågældende virksom-
heds forpligtelser.
Associerede virksomheder der omfatter projekter inden for koncer-
nens primære aktivitetsområde, udvikling og entreprise der ledes sam-
men med andre investorer (Joint Ventures), er i koncernregnskabet
indarbejdet ved en pro rata konsolidering af virksomhedernes regn-
skabsposter således at en forholdsmæssig andel svarende til deltagelsen
i virksomhederne er medtaget i de tilsvarende poster i koncernregn-
skabet.
Omregning af fremmed valuta
For hver af de rapporterende virksomheder i koncernen fastsættes en
funktionel valuta. Den funktionelle valuta er den valuta som benyt-
tes i det primære økonomiske miljø hvori den enkelte rapporterende
virksomhed opererer. Transaktioner i andre valutaer end den funktio-
nelle valuta er transaktioner i fremmed valuta. Transaktioner i frem-
med valuta omregnes ved første indregning til den funktionelle valuta
efter transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer der opstår mel-
lem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i
resultatopgørelsen under finansielle poster.
Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i frem-
med valuta som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balan-
cedagens valutakurser. Realiserede og urealiserede valutakursgevinster
og –tab indregnes i resultatopgørelsen som finansielle poster. Materi-
elle og immaterielle aktiver, igangværende og færdige projekter og an-
dre ikke-monetære aktiver der er købt i fremmed valuta og måles med
udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens
kurs. Ikke-monetære poster der omvurderes til dagsværdi, omregnes
ved brug af valutakursen på omvurderingstidspunktet.
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 73/124
Anvendt regnskabspraksis
Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder der aflægger
regnskab i en anden funktionel valuta end danske kroner (DKK), om-
regnes poster i resultatopgørelsen efter periodiske gennemsnitskurser
og poster i balancen (inkl. goodwill) efter balancedagens valutakurser.
Såfremt de periodiske gennemsnitskurser afviger væsentligt fra de fak-
tiske valutakurser på transaktionstidspunkterne, anvendes de faktiske
valutakurser i stedet. Valutakursdifferencer opstået ved omregningen
af udenlandske virksomheders egenkapital ved årets begyndelse til ba-
lancedagens valutakurs samt ved omregningen af resultatopgørelsens
poster til periodiske gennemsnitskurser til balancedagens valutakur-
ser, indregnes direkte på egenkapitalen under en særskilt reserve for
valutakursreguleringer. Tilsvarende indregnes valutakursdifferencer
der er opstået som følge af ændringer foretaget direkte på egenkapita-
len i den udenlandske rapporterende virksomhed ligeledes på egenka-
pitalen. Valutakursreguleringer af mellemværender med udenlandske
dattervirksomheder som anses for at være tillæg til/fradrag i nettoin-
vesteringen, føres direkte på egenkapitalen under en særskilt reserve
for valutakursreguleringer.
Ved indregning i koncernregnskabet af associerede virksomheder/
joint ventures der aflægger regnskab i en anden funktionel valuta
en DKK, omregnes poster i resultatopgørelsen efter periodiske gen-
nemsnitskurser og poster i balancen efter balancedagens valutakurser.
Kursforskelle opstået ved omregningen af udenlandske virksomheders
egenkapital ved årets begyndelse til balancedagens valutakurs samt ved
omregningen af resultatopgørelsens poster til periodiske gennemsnits-
kurser til balancedagens valutakurser, indregnes direkte på egenkapi-
talen under en særskilt reserve for valutakursreguleringer. Tilsvarende
indregnes valutakursdifferencer der er opstået som følge af ændringer
foretaget direkte på egenkapitalen i den udenlandske rapporterende
virksomhed ligeledes på egenkapitalen.
Akkumulerede egenkapitalførte valutakursdifferencer ved omregning
af udenlandske dattervirksomheder er i åbningsbalancen pr. 1. februar
2004 i forbindelse med koncernens overgang til regnskabsaflæggelse
efter IFRS nulstillet, således at alene valutakursdifferencer opstået
efter den 1. februar 2004 fremgår af regnskabsposten ”Reserve for
valutakursreguleringer” under egenkapitalen.
Afledte finansielle instrumenter
Koncernen indgår løbende aftaler vedrørende afledte finansielle in-
strumenter som led i sikring af forretningsmæssige dispositioner
i fremmed valuta. Afledte finansielle instrumenter måles ved første
indregning til dagsværdi på afregningsdatoen og efterfølgende til
dagsværdien på balancedagen. Afledte finansielle instrumenter ind-
regnes under andre tilgodehavender og anden gæld.
Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter der er
klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af dagsværdien
af et indregnet aktiv eller en indregnet forpligtelse, indregnes i resul-
tatopgørelsen sammen med ændringer i værdien af det sikrede aktiv
eller den sikrede forpligtelse.
Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter der er
klassificeret som og opfylder betingelserne for effektiv sikring af frem-
tidige transaktioner, indregnes direkte på egenkapitalen. Når de sik-
rede transaktioner realiseres, indregnes de akkumulerede ændringer
som en del af kostprisen for de pågældende transaktioner.
Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter som an-
vendes til sikring af nettoinvesteringer i udenlandske dattervirksom-
heder, indregnes direkte på egenkapitalen i det omfang der er tale
om effektiv sikring. Ved afhændelse af den pågældende udenlandske
virksomhed overføres de akkumulerede værdiændringer til resultat-
opgørelsen.
For afledte finansielle instrumenter som ikke opfylder betingelserne
for behandling som sikringsinstrumenter, indregnes ændringer i
dagsværdi løbende i resultatopgørelsen som finansielle poster.
Aktiebaseret incitamentsprogram
Koncernens incitamentsprogram omfatter et egenkapitalbaseret ak-
74/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Anvendt regnskabspraksis
tieprogram (warrants). Det egenkapitalbaserede incitamentsprogram
måles til dagsværdien af optionerne på tildelingstidspunktet og ind-
regnes i resultatopgørelsen under personaleomkostninger over pe-
rioden hvor den endelige ret til optionerne opnås. Modposten hertil
indregnes direkte på egenkapitalen.
I forbindelse med første indregning af aktieoptionerne skønnes over
antallet af optioner medarbejderne forventes at erhverve ret til. Ef-
terfølgende justeres for ændringer i skønnet over antallet af retser-
hvervede optioner således at den samlede indregning er baseret på det
faktiske antal retserhvervede optioner.
Dagsværdien af de tildelte optioner estimeres ved anvendelse af Black-
Scholes formlen.
Resultatopgørelse
Nettoomsætning
Indtægtskriteriet for solgte projekter er salgsmetoden, jf. IAS 18,
Indtægter. Indregning af avancer på solgte projekter sker således når
byggeriet er afsluttet, og alle væsentlige elementer i salgsaftalen er op-
fyldt.
Hvor koncernen forestår udvikling, udlejning og byggestyring m.v. på
vegne af investorer og oppebærer honorarindtægter herfor, indtægts-
føres disse honorarindtægter løbende i takt med at ydelserne leveres.
Hvor et solgt projekt indeholder flere delleverancer, og disse kan ad-
skilles, og den økonomiske virkning af hver enkelt delleverance kan
vurderes særskilt, indregnes avancen fra den enkelte delleverance når
alle væsentlige elementer i aftalen er opfyldt.
Lejeindtægter på færdige projekter samt investeringsejendomme pe-
riodiseres og indtægtsføres i henhold til indgåede lejekontrakter.
For øvrige indtægter anvendes salgsmetoden.
Eksterne direkte projektomkostninger
Denne post indeholder alle omkostninger vedrørende projekter der
afholdes for at opnå årets omsætning og omfatter bl.a. direkte pro-
jektomkostninger, herunder renter i byggeperioden og et tillæg for
andel af indirekte projektomkostninger opgjort som en del af perso-
naleomkostninger, projektmaterialer, lokaleomkostninger samt vedli-
geholdelse og afskrivninger der er foranlediget af projektudviklingen
og som forholdsmæssigt kan henføres til den udnyttede projektud-
viklingskapacitet.
Herudover indgår tillige eventuelle nedskrivninger af igangværende
og færdige projekter samt udgiftsførelse af projektudviklingsomkost-
ninger i det omfang projekterne ikke forventes realiseret.
Værdiregulering investeringsejendomme m.v.
Ændringerne i dagsværdierne af investeringsejendomme og tilhø-
rende afledte finansielle instrumenter indregnes i resultatopgørelsen i
regnskabsposten “Værdiregulering investeringsejendomme, netto”.
Realiserede avancer og tab ved salg af investeringsejendomme opgøres
som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi og salgsprisen og
indregnes ligeledes i resultatopgørelsen i regnskabsposten ”Værdire-
gulering investeringsejendomme, netto”.
Andre eksterne omkostninger
I posten “andre eksterne omkostninger” indregnes omkostninger til
administration, lokaleomkostninger samt bildrift.
Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder i kon-
cernregnskabet
I koncernens resultatopgørelse indregnes den forholdsmæssige andel
af de associerede virksomheders resultat efter skat og forholdsmæssig
eliminering af urealiserede, interne fortjenester og tab.
Udbytte af kapitalandele i dattervirksomheder og associerede
virksomheder i moderselskabets årsregnskab
Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virk-
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 75/124
Anvendt regnskabspraksis
somheder indtægtsføres i moderselskabets resultatopgørelse under
finansielle indtægter i det regnskabsår hvor udbyttet deklareres. I det
omfang udloddet udbytte overstiger den akkumulerede indtjening ef-
ter overtagelsestidspunktet, indtægtsføres udbyttet dog ikke i resultat-
opgørelsen, men indregnes som en nedskrivning på kapitalandelens
kostpris.
Finansielle indtægter og omkostninger
Finansielle indtægter og udgifter indeholder renteindtægter og -om-
kostninger, kursgevinster og -tab vedrørende transaktioner i fremmed
valuta, gæld og værdipapirer samt amortisering af finansielle forplig-
telser og afledte finansielle instrumenter tilhørende investeringsejen-
domme. Herudover indgår i moderselskabets resultatopgørelse under
finansielle indtægter eventuelle udbytter fra kapitalandele i dattervirk-
somheder og associerede virksomheder, jf. ovenfor.
Skat af årets resultat
Årets skat som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt
skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del der kan henføres til
årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan hen-
føres til posteringer direkte på egenkapitalen.
Udskudt skat beregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabs-
mæssige værdier og skattemæssige værdier med udgangspunkt i den
planlagte anvendelse af de enkelte aktiver og forpligtelser. Udskudte
skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede, skat-
temæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi hvortil ak-
tivet forventes at kunne realiseres, enten ved modregning i udskudte
skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver til modregning i frem-
tidige, positive skattepligtige indkomster inden for samme juridiske
skatteenhed. Det revurderes på hver balancedag hvorvidt det er sand-
synligt at der i fremtiden vil blive frembragt tilstrækkelig skattepligtig
indkomst til at det udskudte skatteaktiv efter en individuel og konkret
vurdering vil kunne udnyttes, baseret på foreliggende budgetter og
resultatfremskrivninger for en 5-årig periode. Såfremt det vurderes at
et enkelt skatteaktiv ikke kan udnyttes, foretages nedskrivning heraf
over resultatopgørelsen.
Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser i de
respektive lande der med balancedagens lovgivning vil være gældende
når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i
udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resul-
tatopgørelsen.
Moderselskabet er sambeskattet med alle danske dattervirksomheder.
De sambeskattede selskabers samlede skat af indkomst fordeles mel-
lem de danske, sambeskattede virksomheder i forhold til disses skat-
tepligtige indkomster.
Balance
Goodwill
Den regnskabsmæssige værdi af goodwill allokeres til koncernens pen-
gestrømsfrembringende enheder på overtagelsestidspunktet. Fastlæg-
gelsen af pengestrømsbringende enheder følger den ledelsesmæssige
struktur og interne økonomistyring og –rapportering i koncernen.
Goodwill afskrives ikke. Der foretages løbende værdiforringelsestests
for at sikre at aktivet nedskrives i det omfang den regnskabsmæssige
værdi overstiger genindvindingsværdien. Genindvindingsværdien
opgøres som den højeste værdi af dagsværdien med fradrag af salgs-
omkostninger, henholdsvis nutidsværdien af de forventede fremtidige
nettopengestrømme fra den pengestrømsfrembringende enhed som
goodwill er knyttet til. Nedskrivning af goodwill indregnes på en se-
parat linie i resultatopgørelsen.
Investeringsejendomme
Investeringsejendomme er ejendomme som besiddes for at opnå leje-
indtægter og/eller kapitalgevinster. Investeringsejendomme måles ved
første indregning til kostpris der omfatter ejendommens købspris og
eventuelle, direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme
måles efterfølgende til dagsværdi. Værdiansættelsen finder sted ud fra
en discounted cashflow model hvor de fremtidige betalingsstrømme
tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra en given afkastgrad. Afkast-
76/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
graden fastsættes ejendom for ejendom. Ændringer i dagsværdien
indregnes i resultatopgørelsen under ”Værdiregulering investerings-
ejendomme, netto” i det regnskabsår hvori ændringen opstår.
Positive værdireguleringer af investeringsejendomme med fradrag af
udskudt skat føres på ”Reserve for regulering til dagsværdi” under
egenkapitalen. Ved salg af investeringsejendomme reduceres denne
reserve med det akkumulerede beløb hvormed værdireguleringer ved-
rørende den solgte investeringsejendom indgår.
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar og måles til kostpris med
fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter
anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen
indtil det tidspunkt hvor aktivet er klar til brug.
Aktiverne afskrives lineært over aktivernes forventede brugstid der
udgør 5-10 år. Indretning af lejede lokaler afskrives lineært over leje-
kontrakternes løbetid.
Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksom-
heder i moderselskabets årsregnskab
Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder må-
les i moderselskabet til kostpris. Såfremt kostprisen overstiger genind-
vindingsværdien, nedskrives denne til lavere værdi. Kostprisen ned-
skrives endvidere i det omfang der udloddes mere i udbytte end der
samlet set er indtjent i virksomheden siden overtagelsen af denne.
Andre langfristede aktiver
Andre værdipapirer og kapitalandele består af pantebreve og gælds-
breve opstået i forbindelse med salg af projekter og måles til amor-
tiseret kostpris.
Igangværende og færdige projekter
Igangværende og færdige projekter består af projekter inden for fast
ejendom.
Projektbeholdningen er indregnet til direkte medgåede omkostninger,
herunder renter i projektperioden, og et tillæg for andel af indirekte
projektomkostninger. Der er foretaget nedskrivning til lavere værdi
hvor dette er skønnet nødvendigt idet der løbende foretages værdifor-
ringelsestests af de aktiverede beløb for at sikre at aktiverne nedskrives
i det omfang den regnskabsmæssige værdi overstiger genindvindings-
værdien.
Tillæg for indirekte projektomkostninger er opgjort som en del af
personaleomkostninger, projektmaterialer, lokaleomkostninger samt
vedligeholdelse og afskrivninger der er foranlediget af projektudvik-
lingen og som forholdsmæssigt kan henføres til den udnyttede pro-
jektudviklingskapacitet.
Forudbetalinger fra kunder vedrørende igangværende solgte projekter
(forward funding) fragår heri og et eventuelt negativt nettobeløb op-
gjort for hvert enkelt projekt medtages i regnskabsposten ”Modtagne
forudbetalinger fra kunder”.
Tilgodehavender
Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris der sædvanligvis svarer
til nominel værdi eller en lavere nettorealisationsværdi. Nedskrivnin-
ger til tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte
tilgodehavender.
Finansielle aktiver og forpligtelser modregnes i balancen såfremt sel-
skabet har modregningsadgang og samtidig har til hensigt eller er afta-
lemæssigt forpligtet til at realisere aktiver og forpligtelser samtidigt.
Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte
omkostninger der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgræns-
ningsposter måles i balancen til kostpris.
Værdipapirer
Værdipapirer under kortfristede aktiver består af dels af børsnoterede
og unoterede aktier der er disponible for salg, dels pantebreve med
udløb inden for et år. Værdipapirer disponible for salg måles ved før-
Anvendt regnskabspraksis
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 77/124
ste indregning til kostpris og efterfølgende til dagsværdi. Dagsværdire-
guleringer indregnes direkte på egenkapitalen og resultatføres ved salg
eller afvikling af værdipapirerne. Børsnoterede værdipapirer måles til
børskurs og ikke-børsnoterede værdipapirer måles til dagsværdi base-
ret på beregnet kapitalværdi. Egenkapitalandele der ikke handles på
et aktivt marked og hvor dagsværdien ikke kan opgøres tilstrækkeligt
pålideligt måles til kostpris. Pantebreve måles til amortiseret kostpris.
Egenkapital
Udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse
på generalforsamlingen. Udbytte som ventes udbetalt for året, vises
som en særskilt post under egenkapitalen.
Erhvervelse af egne aktier indregnes til kostpris på egenkapitalen
under overført resultat. Sælges egne aktier, indregnes vederlag herfor
tilsvarende direkte på egenkapitalen. Kapitalnedsættelse ved annul-
lering af egne aktier reducerer selskabskapitalen og forøger overført
resultat. Udbytte af egne aktier indregnes direkte på egenkapitalen
under overført resultat.
Reserve for regulering til dagsværdi
Reserve for regulering til dagsværdi af investeringsaktiver opgøres
som nettoopskrivning af investeringsejendomme efter afsættelse af
eventuel udskudt skat. Reserven formindskes eller opløses, hvis de
opregulerede aktiver afhændes eller udgår af driften, reguleres til la-
vere dagsværdi, reguleres som følge af ændrede skatteforpligtelser eller
tilbageføres på grund af ændrede regnskabsmæssige skøn.
Hensatte forpligtelser
Hensatte forpligtelser indregnes når der som følge af begivenheder
før eller på balancedagen opstår en retlig eller faktisk forpligtelse, og
det er sandsynligt at der må afgives økonomiske fordele for at indfri
forpligtelsen.
I posten indgår bl.a.
Hensættelser til dækning af lejegarantier. Hensættelsen er fore-•
taget på baggrund af erfaringer med lejegarantier og efter en
individuel vurdering af de enkelte lejemål. Hensættelsesbeløbet
indtægtsføres over løbetiden for garantierne.
Negativ egenkapital i associerede virksomheder m.v. i det om-
fang koncernen har en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække
den pågældende virksomheds forpligtelser.
Hensættelse til imødegåelse af usikkerheder på afsluttede pro-
jekter opgjort på baggrund af erfaringer med tilsvarende tidli-
gere projekter.
Hensatte forpligtelser måles som det bedste skøn over de omkostnin-
ger der er nødvendige for på balancedagen at afvikle forpligtelserne.
Hensatte forpligtelser med forventet forfald efter et år, er klassificeret
som langfristede forpligtelser.
Finansielle gældsforpligtelser
Langfristede, finansielle gældsforpligtelser måles på tidspunktet for
låneoptagelse til kostpris, svarende til det modtagne provenu efter
fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles
finansielle gældsforpligtelser til amortiseret kostpris således at forskel-
len mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatop-
gørelsen som en renteomkostning over låneperioden.
Andre finansielle gældsforpligtelser indregnes til amortiseret kostpris
der sædvanligvis svarer til nominel værdi.
Leasingydelser vedrørende operationelle leasingaftaler indregnes line-
ært i resultatopgørelsen over leasingperioden.
Periodeafgræsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter
modtagne indtægter der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periode-
afgrænsningsposter måles i balancen til kostpris.
Pengestrømsopgørelse
Pengestrømsopgørelsen for henholdsvis moderselskabet og koncernen
præsenteres efter den indirekte metode med udgangspunkt i ordinært
•
•
Anvendt regnskabspraksis
78/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
resultat før finansiering og viser pengestrømme fra drifts-, investe-
rings- og finansieringsaktiviteterne samt likvide beholdninger ved
regnskabsårets begyndelse og slutning.
Pengestrømme fra driftsaktiviteter opgøres som driftsresultatet regule-
ret for ikke-kontante driftsposter og ændringer i driftskapital, fratruk-
ket den i regnskabsåret betalte selskabsskat. Pengestrømme til inve-
steringsaktivitet omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af
virksomheder, materielle og andre langfristede aktiver. Pengestrømme
fra finansieringsaktivitet omfatter ændringer i moderselskabets aktie-
kapital og omkostninger forbundet hermed, optagelse og indfrielse
af lån, afdrag i øvrigt på langfristet finansiering samt udbetaling af
udbytte.
Ved udarbejdelse af pengestrømsopgørelsen er der foretaget omreg-
ning af primobalancer og pengestrømme i fremmed valuta til balan-
cedagens kurser. Herved elimineres valutakursdifferencernes effekt på
periodens bevægelser og pengestrømme. Betalte renter vises særskilt,
og periodens projektrenter er således ikke indeholdt i likviditetsfor-
skydning fra projektbeholdningen. Pengestrømsopgørelsens tal kan
således ikke udledes direkte af regnskaberne.
Likvide beholdninger omfatter frie likvider samt indeståender på de-
poneringskonti.
Segmentoplysninger
Der gives oplysninger på geografiske markeder (primært segment) og
forretningssegmenter (sekundært segment). Segmentoplysningerne
følger koncernens regnskabspraksis og interne økonomistyring.
Segmentindtægter og –omkostninger samt segmentaktiver og –for-
pligtelser omfatter de poster der direkte kan henføres til det enkelte
segment, samt de poster der kan fordeles til de enkelte segmenter på
et pålideligt grundlag. De ikke-fordelte poster vedrører primært akti-
ver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger der er forbundet
med koncernens administrative funktioner, indkomstskatter o.l.
Langfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver som anvendes
direkte i segmentets drift, herunder immaterielle og materielle aktiver
samt kapitalandele i associerede og tilknyttede virksomheder.
Kortfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver som direkte
kan henføres til driften i segmentet, herunder projektbeholdninger,
tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser, andre tilgodeha-
vender, periodeafgrænsningsposter samt likvide beholdninger.
Forpligtelser i segmenterne omfatter de forpligtelser der kan henføres
til driften i segmentet, herunder gæld til leverandører af varer og tje-
nesteydelser, gæld til kreditinstitutter, ansvarligt obligationslån, anden
gæld og lign.
Anvendt regnskabspraksis
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 79/124
Nøgletalsdefinitioner
EgenkapitalforretningResultat til analyseformål x 100
Gennemsnitlig egenkapital ekskl. minoritetsandele
Overskudsgrad:Resultat af primær drift x 100
Nettoomsætning
Soliditetsgrad (egenkapital):Egenkapital inkl. minoritetsandele x 100
Passiver i alt
Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital):Egenkapital inkl. minoritetsandele med tillæg af ansvarlige lån x 100
Passiver i alt
Indre værdi:Egenkapital ekskl. minoritetsandele x 100
Antal aktier
Resultat pr. aktie: Resultat henførbart til moderselskabets aktionærer
Gennemsnitligt antal aktier i omløb
Udvandet resultat pr. aktie:Udvandet resultat henførbart til moderselskabets aktionærer
Udvandet gennemsnitligt antal aktier i omløb incl. udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt
Udbytte pr. aktie: Moderselskabets udbytte pr. aktie
Anvendt regnskabspraksis
80/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Resultatopgørelse for TK Development koncernen for 2006/07
Koncernregnskab
Beløb i mio. DKK Note 2006/07 2005/06
Nettoomsætning 3 2.719,1 1.623,3Eksterne direkte projektomkostninger -2.206,2 -1.401,4Værdiregulering investeringsejendomme, netto 14 111,0 157,1
Bruttoresultat 623,9 379,0
Andre eksterne omkostninger 4 -47,7 -53,4Personaleomkostninger 5 -102,2 -90,7
I alt -149,9 -144,1
Ordinært resultat før finansiering og afskrivninger 474,0 234,9
Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver -11,5 -10,0
Ordinært resultat før finansiering 462,5 224,9
Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder 7 -0,5 -2,6Finansielle indtægter 9 86,6 92,6Finansielle omkostninger 10 -212,9 -270,3
I alt -126,8 -180,3
Resultat før skat 335,7 44,6
Skat af årets resultat 11 -37,2 28,0
Årets resultat 298,5 72,6
Fordeles såledesAktionærer i TK Development A/S 249,4 28,3Minoritetsandele 49,1 44,3Årets resultat 298,5 72,6
Resultat pr. aktie i DKKResultat pr. aktie (EPS) á nom. DKK 20 12 8,9 2,0Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) á nom. DKK 20 12 8,9 2,0
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 81/124
Balance for TK Development koncernen pr. 31. januar 2007
Beløb i mio. DKK Note 31.1.2007 31.1.2006
AKTIVERLangfristede aktiver
Goodwill 13 29,1 29,1Immaterielle aktiver 29,1 29,1
Investeringsejendomme 14 533,7 761,6Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 15 18,0 25,6Materielle aktiver 551,7 787,2
Kapitalandele i associerede virksomheder 7 26,9 25,5Andre værdipapirer og kapitalandele 16 31,1 53,4Udskudte skatteaktiver 17 291,0 269,3Andre langfristede aktiver 349,0 348,2
Langfristede aktiver i alt 929,8 1.164,5
Kortfristede aktiver
Igangværende og færdige projekter 18 1.491,1 2.260,4
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 19 401,4 594,8Tilgodehavender hos associerede virksomheder 1,0 101,7Andre tilgodehavender 231,5 241,1Periodeafgrænsningsposter 8,3 8,7Tilgodehavender i alt 642,2 946,3
Værdipapirer 20 21,6 4,1Likvide beholdninger 21 601,1 363,8Kortfristede aktiver i alt 2.756,0 3.574,6
AKTIVER 3.685,8 4.739,1
82/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Balance for TK Development koncernen pr. 31. januar 2007
Beløb i mio. DKK Note 31.1.2007 31.1.2006
PASSIVEREgenkapitalAktiekapital 22 560,9 560,9Reserve for regulering til dagsværdi 133,5 165,5Reserve for valutakursreguleringer 23,6 21,9Overført resultat 435,7 150,8Aktionærernes andel af egenkapitalen 1.153,7 899,1
Minoritetsandele 137,2 87,6
Egenkapital i alt 1.290,9 986,7
Forpligtelser
Ansvarlig lånekapital 23 0,0 12,4Kreditinstitutter 24 279,6 457,4Hensatte forpligtelser 25 50,9 38,3Gældsbrev 0,0 3,1Udskudte skatteforpligtelser 27 59,9 38,6Langfristede forpligtelser i alt 390,4 549,8
Ansvarligt obligationslån 23 0,0 494,4Kreditinstitutter 24 1.500,3 2.133,6Leverandørgæld 269,6 277,9Modtagne forudbetalinger fra kunder 41,7 35,5Selskabsskat 41,6 36,5Hensatte forpligtelser 25 17,8 25,1Anden gæld 28 129,6 190,0Periodeafgrænsningsposter 3,9 9,6Kortfristede forpligtelser i alt 2.004,5 3.202,6
Forpligtelser i alt 2.394,9 3.752,4
PASSIVER 3.685,8 4.739,1
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 83/124
Egenkapitalopgørelse for TK Development koncernen for 2006/07
Beløb i mio. DKK AktiekapitalReserve for regulering
til dagsværdi
Reserve forvalutakurs-reguleringer
Overført resultat I alt Minoritets
andeleEgenkapital
i alt
Egenkapital pr. 1. februar 2005 280,4 8,4 3,6 18,4 310,8 32,9 343,7Effekt af ændring af anvendt regnskabspraksis IAS 21 0,0 0,0 -1,0 1,0 0,0 0,0 0,0Egenkapital pr. 1. februar 2005 efter praksisændring 280,4 8,4 2,6 19,4 310,8 32,9 343,7
Årets resultat 0,0 157,1 0,0 -128,8 28,3 44,3 72,6Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 0,0 24,7 0,0 24,7 9,4 34,1Udskudt skat af årets egenkapitalbevægelser 0,0 0,0 -5,4 0,0 -5,4 -1,7 -7,1Totalindkomst 0,0 157,1 19,3 -128,8 47,6 52,0 99,6
Aktiebaseret aflønning (warrants) 0,0 0,0 0,0 0,2 0,2 0,0 0,2Kapitalforhøjelse 280,5 0,0 0,0 280,4 560,9 2,7 563,6Omkostninger ved kapitalforhøjelse 0,0 0,0 0,0 -20,8 -20,8 0,0 -20,8Salg af tegningsretter i fbm. kapitalforhøjelse 0,0 0,0 0,0 0,4 0,4 0,0 0,4
Egenkapitalbevægelser 2005/06 280,5 157,1 19,3 131,4 588,3 54,7 643,0
Egenkapital pr. 31. januar 2006 560,9 165,5 21,9 150,8 899,1 87,6 986,7
Årets resultat 0,0 111,0 0,0 138,4 249,4 49,1 298,5Afgang i forbindelse salg 0,0 -143,0 0,0 143,0 0,0 0,0 0,0Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 0,0 0,2 0,0 0,2 0,4 0,6Udskudt skat af årets egenkapitalbevægelser 0,0 0,0 1,5 0,0 1,5 0,0 1,5Totalindkomst 0,0 -32,0 1,7 281,4 251,1 49,5 300,6
Aktiebaseret aflønning (warrants) 0,0 0,0 0,0 1,9 1,9 0,1 2,0Salg af egne aktier 0,0 0,0 0,0 1,6 1,6 0,0 1,6
Egenkapitalbevægelser 2006/07 0,0 -32,0 1,7 284,9 254,6 49,6 304,2
Egenkapital pr. 31. januar 2007 560,9 133,5 23,6 435,7 1.153,7 137,2 1.290,9
84/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Pengestrømsopgørelse for TK Development koncernen for 2006/07
Beløb i mio. DKK 2006/07 2005/06
Resultat før finansiering 462,5 224,9Reguleringer for ikke-kontante poster: Værdireguleringer investeringsejendomme -111,0 -157,1 Afskrivninger 11,2 8,2 Hensatte forpligtelser 3,8 9,9 Kursreguleringer 3,8 -26,0Ændringer i investeringer i projekter m.v. 786,5 570,4Ændringer i tilgodehavender 302,4 157,8Ændringer i kreditorer og anden gæld -29,2 -38,5
Pengestrøm fra driftsaktivitet før finansielle poster og skat 1.430,0 749,5
Betalte renter m.v. -231,9 -271,4Modtagne renter m.v. 50,6 58,4Betalt selskabsskat -28,8 -30,3
Pengestrøm fra driftsaktivitet 1.219,9 506,1
Investeringer i materielle anlægsaktiver -3,0 -4,4Investeringer i investeringsejendomme 338,5 -4,8Køb af værdipapirer og kapitalandele -2,4 -17,4Salg af egne tegningsretter 0,0 0,4
Pengestrøm fra investeringsaktivitet 333,1 -26,2
Afdrag ansvarlig lånekapital -506,8 -272,0Afdrag langfristet finansiering -212,2 -21,8Optagelse af langfristet finansiering 31,3 0,0Optagelse af projektfinansiering 487,7 412,7Nedbringelse af projektfinansiering/afdrag kreditinstitutter -1.117,6 -1.315,7Kapitalforhøjelse 0,0 560,9Emissionsomkostninger 0,0 -20,8Salg af egne aktier 1,6 0,0
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet -1.316,0 -656,8
Årets pengestrøm 237,0 -176,9Likvider, primo 363,8 533,7Kursregulering af likvider 0,3 7,0Likvider ultimo 601,1 363,8
I likvide beholdninger er indeholdt midlertidige deponeringer i forbindelse med salg af koncernens projekter samt øvrige likvide beholdninger, som koncernens ikke har fuld dispositionsret over, i alt DKK 454,0 mio.
Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 85/124
Indholdsfortegnelse noter - koncernen
Note 1. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger 86
Note 2. Segmentoplysninger for koncernen 87
Note 3. Nettoomsætning 88
Note 4. Andre eksterne omkostninger 88
Note 5. Personaleomkostninger 89
Note 6. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer 90
Note 7. Kapitalandele i associerede virksomheder 90
Note 8. Kapitalandele i Joint Ventures 91
Note 9. Finansielle indtægter 91
Note 10. Finansielle omkostninger 91
Note 11. Skat 92
Note 12. Resultat pr. aktie 92
Note 13. Goodwill 93
Note 14. Investeringsejendomme 93
Note 15. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 95
Note 16. Andre værdipapirer og kapitalandele 95
Note 17. Udskudt skatteaktiv 96
Note 18. Igangværende og færdige projekter 96
Note 19. Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 97
Note 20. Værdipapirer 97
Note 21. Likvide beholdninger 97
Note 22. Aktiekapital 98
Note 23. Ansvarlig lånekapital og ansvarligt obligationslån 98
Note 24. Gæld til kreditinstitutter 99
Note 25. Hensatte forpligtelser 100
Note 26. Operationelle leasingkontrakter 100
Note 27. Udskudte skatteforpligtelser 101
Note 28. Anden gæld 101
Note 29. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser 102
Note 30. Valuta- og renterisici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter 103
Note 31. Transaktioner med nærtstående parter 104
Note 32. Begivenheder efter balancedagen 104
Note 33. Ny regnskabsregulering 104
86/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Note 1. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger
Mange regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.
I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget en række væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger der har haft en betydelig indflydelse på årsrapporten:
Indregning af omsætningSom anført under regnskabspraksis vedrørende solgte projekter som indeholder flere delleverancer og disse kan adskilles og den økonomiske virkning af hver enkelt delleverance kan vurderes særskilt, indregnes avancen fra den enkelte delleverance når alle væsentlige elementer i aftalen er opfyldt. Ledelsen foretager i den forbindelse vurdering af hvorvidt de enkelte delleverancer i et solgt projekt kan adskilles og vurderes særskilt.
InvesteringsejendommeKoncernens investeringsejendomme måles i balancen til dagsværdi. Værdiansættelsen foretages ud fra en discounted cashflow-model hvor de forventede fremtidige betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra en given afkastgrad. Såfremt der sker ændringer i de anvendte forudsætninger kan værdien afvige fra værdien opgjort pr. 31. januar 2007.
Igangværende og færdige projekterVurdering af nedskrivningsbehov på igangværende og færdige projekter foretages med udgangspunkt i en konkret vurdering af hvert enkelt projekt, herunder foreliggende projektbudgetter og forventninger til fremtidige udviklingsmuligheder. Såfremt det faktiske udviklingsforløb afviger fra det forventede, kan det medføre behov for justeringer af de indregnede nedskrivninger.
Udskudte skatteaktiverVærdiansættelsen er foretaget på baggrund af de nugældende muligheder for underskudsfremførelse og sambeskatning, henholdsvis koncernbidrag. Såfremt vilkårene for underskudsfremførelse og sambeskatning/koncernbidrag ændres, kan værdien af skatteaktiverne være såvel højere som lavere end den regnskabsmæssige værdi opgjort pr. 31. januar 2007. Værdiansættelsen er herudover foretaget på baggrund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger for en 5-årig periode. Den regnskabsmæssige værdi af udskudte skatteaktiver udgør pr. 31. januar 2007 DKK 291,0 mio.
GoodwillVurdering af nedskrivningsbehov på indregnede goodwillbeløb kræver opgørelse af kapitalværdier for de pengestrømsgivende enheder, hvortil goodwillbeløbet kan henføres. Opgørelse af kapitalværdien fordrer et skøn over forventede fremtidige pengestrømme i den enkelte pengestrømsfrembringende enhed samt fastlæggelse af en rimelig diskonteringsfaktor. Der er ikke foretaget nedskrivning af det i balancen indregnede goodwillbeløb. Den regnskabsmæssige værdi af goodwill udgør pr. 31. januar 2007 DKK 29,1 mio.
Der henvises i øvrigt til afsnittet ”Risikoforhold” side 55 i nærværende årsrapport.
TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 87/124
TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07
Beløb i mio. DKK Nordeuropa Central-europa Ikke fordelt I alt
Note 2. Segmentoplysninger for koncernen
Primært segment 2006/07
Nettoomsætning 1.953,8 765,3 0,0 2.719,1
Værdiregulering investeringsejendomme, netto 1,3 109,7 0,0 111,0
Resultat associerede virksomheder -1,0 0,5 0,0 -0,5
Ordinært resultat før finansiering 156,9 305,6 0,0 462,5
Kapitalandele i associerede virksomheder 26,7 0,2 0,0 26,9
Segmentaktiver 2.173,6 1.212,8 299,4 3.685,8
Segmentforpligtelser 2.003,7 316,3 74,9 2.394,9
Anlægsinvesteringer 5,5 1,7 0,0 7,2
Afskrivninger 8,8 2,7 0,0 11,5
Øvrige væsentlige ikke-kontante omkostninger 149,9 6,6 0,0 156,5
Primært segment 2005/06
Nettoomsætning 931,6 691,7 0,0 1.623,3
Værdiregulering investeringsejendomme, netto 2,1 155,0 0,0 157,1
Resultat associerede virksomheder -2,6 0,0 0,0 -2,6
Ordinært resultat før finansiering -39,9 264,8 0,0 224,9
Kapitalandele i associerede virksomheder 25,5 0,0 0,0 25,5
Segmentaktiver 3.010,9 1.450,8 277,4 4.739,1
Segmentforpligtelser 3.145,3 522,6 84,5 3.752,4
Anlægsinvesteringer 5,1 1,8 0,0 6,9
Afskrivninger 7,3 2,7 0,0 10,0
Øvrige væsentlige ikke-kontante omkostninger 116,5 25,9 0,0 142,4
88/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Beløb i mio DKK
Note 2. Segmentoplysninger for koncernen (fortsat)
Butik Kontor Segment-mix
Ikke fordelt I alt
Sekundært segment 2006/07
Nettoomsætning 1.544,6 320,3 854,2 0,0 2.719,1
Segmentaktiver 920,6 126,8 1.610,4 1.028,0 3.685,8
Anlægsinvesteringer 0,0 0,0 0,0 7,2 7,2
Sekundært segment 2005/06
Nettoomsætning 1.077,1 280,2 266,0 0,0 1.623,3
Segmentaktiver 1.163,0 344,7 2.350,2 881,2 4.739,1
Anlægsinvesteringer 0,0 0,0 0,0 6,9 6,9
2006/07 2005/06
Note 3. Nettoomsætning
Salg af projekter og ejendomme 2.610,0 1.484,7Lejeindtægter 73,0 96,3Salg af tjenesteydelser 36,1 42,3
Nettoomsætning i alt 2.719,1 1.623,3
Note 4. Andre eksterne omkostninger
Administrationsomkostninger 33,5 35,7Lokaleomkostninger 10,5 14,4Bilomkostninger 3,7 3,3
Andre eksterne omkostninger i alt 47,7 53,4
TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 89/124
Beløb i mio. DKK 2006/07 2005/06
Note 5. Personaleomkostninger
Honorar til bestyrelse 1,8 1,8Gager til moderselskabets direktion 8,1 6,3Fastholdelsesbonus direktion 1,7 0,3Fastholdelsesbonus øvrige medarbejdere 0,5 0,0Omkostninger til social sikring 8,3 7,2Omkostninger til incentive program, direktion 0,7 0,0Omkostninger til incentive program, øvrige medarbejdere 1,3 0,2Øvrige gager og personaleomkostninger 79,8 74,9
Personaleomkostninger i alt 102,2 90,7
Gennemsnitligt antal ansatte 190 195
Antal ansatte ultimo 143 212
Direktionen er omfattet af en fastholdelsesbonus, der periodiseres over aftaleperioden.
De aktiebaserede incitamentsprogrammer er nærmere beskrevet i ledelsesberetningen.
Aktiebaseret aflønning - incitamentsprogrammer
Bestyrelsen har den 30. december 2005 tildelt warrants til direktionen og øvrige ledende medarbejdere, der giver ret til tegning af 826.000 stk aktier a DKK 20. Efterfølgende er 122.000 stk bortfaldet, således at der ved regnskabsperiodens udløb er i alt 704.000 stk aktive warrants.
De nævnte warrants kan udnyttes i tre 6-ugers perioder (vinduer), der er placeret:
efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2008/09 (ca. fra 30. april 2009)efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret 2003/10 (ca. fra 30. september 2009)efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2009/10 (ca. fra 30. april 2010)
Tildelingen er betinget af ansættelse på de pågældende udnyttelsestidspunkter.
Tegningskursen pr. aktie a DKK 20 inden fradrag for eventuelt udbytte udgør er fastsat til kurs 74,54 i det første vindue, kurs 77,05 i andet vindue og kurs 80,63 i det sidste vindue.
Værdien af optionerne er med udgangspunkt i kurs 57,81, og en dividendepolitik på DKK 0 pr. aktie pr. år beregnet til DKK 6,7 mio. ved anvendelse af Black-Scholes formlen. Beløbet udgiftsføres løbende over perioden frem til maj 2009. Beregningen er foretaget på grundlag af en forventet fremtidig volatilitet på 30% og et renteniveau på 3%. Herudover er det forudsat at optionerne udnyttes i den midterste udnyttelsesperiode.
De aktive warrants fordeles med 240.000 stk. til direktionen og 464.000 stk. til øvrige ledende medarbejdere.
•••
TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07
90/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Beløb i mio. DKK 2006/07 2005/06
Note 6. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer
Samlet honorar Deloitte 2,7 6,1Samlet honorar Nielsen & Christensen 2,6 3,7
Honorarer i alt 5,3 9,8
Honorarer kan specificeres således:
Revision Deloitte 1,6 2,6Revision Nielsen & Christensen 0,7 0,9Andre ydelser, herunder skat og moms, Deloitte 1,1 3,5Andre ydelser, herunder skat og moms, Nielsen & Christensen 1,9 2,8
Note 7. Kapitalandele i associerede virksomheder
Kostpris pr. 1. februar 22,8 22,5Årets tilgang 0,0 0,0Kapitalindskud 0,6 0,3Årets afgang 0,0 0,0
Kostpris pr. 31. januar 23,4 22,8
Op- og nedskrivninger 1. februar -3,2 -0,6Årets resultat efter skat -0,5 -2,6Nedskrivninger 0,0 0,0Udlodning 0,0 0,0
Op- og nedskrivninger pr. 31. januar -3,7 -3,2
Overført til modregning i tilgodehavender/hensatte forpligtelser 7,2 5,9
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 26,9 25,5
For en oversigt over associerede virksomheder, der måles i koncernens balance efter den indre værdis metode henvises til koncernoversigten side 105.
Økonomiske informationer for associerede virksomheder:
Omsætning 17,7 2,6
Årets resultat -2,9 -7,3
Aktiver 97,9 98,4
Forpligtelser 40,0 39,2
Koncernens andel af årets resultat -0,5 -2,6
Koncernens andel af egenkapital 21,5 21,5
TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 91/124
Beløb i mio. DKK 2006/07 2005/06
Note 8. Kapitalandele i Joint Ventures
For en oversigt over koncernens investering i joint ventures henvises til koncernoversigten side 105, hvoraf den regnskabsmæssige behandling i koncernregnskabet af hvet enkelt selskab fremgår.
Omsætning 187,3 76,7
Omkostninger -134,0 -22,3
Kortfristede aktiver 513,8 692,8
Langfristede aktiver 132,9 145,9
Kortfristede forpligtelser 329,7 458,1
Langfristede forpligtelser 117,2 118,0
Note 9. Finansielle indtægter
Renter, likvider og værdipapirer m.v. 12,1 8,8Renteindtægter fra Joint Ventures 12,2 12,5Renteindtægter fra Associerede virksomheder 19,3 29,5Valutakursgevinster 3,4 5,7Kursgevinst på solgte korte værdipapirer 0,4 0,0Aktieavance 0,4 0,5Øvrige finansieringsindtægter 38,8 35,6
Finansielle indtægter i alt 86,6 92,6
Note 10. Finansielle omkostninger
Renteomkostninger kreditinstitutter 111,1 133,7Renteomkostninger til Joint Ventures 21,1 33,0Renteomkostninger ansvarlige lån 79,0 92,4Valutakurstab og kurstab værdipapirer 6,8 9,2Øvrige finansieringsomkostninger 11,8 28,4Finansiering vedr. igangværende projekter -16,9 -26,4
Finansielle omkostninger i alt 212,9 270,3
Til aktivering af renter på igangværende projekter anvendes en rentesats på 6 - 8 %.
TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07
92/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Beløb i mio. DKK 2006/07 2005/06
Note 11. Skat
Aktuel selskabsskat 36,8 32,5Regulering vedrørende aktuel skat for tidligere regnskabsår 0,3 0,0Ændring i udskudt skat 0,1 -60,5
Skat af årets resultat 37,2 -28,0
Skat af årets resultat kan forklares således:
Dansk skatteprocent 94,0 12,5Afvigelse skatteprocent i udenlandske dattervirksomheder -1,8 -10,7Regulering vedrørende tidligere regnskabsår 0,3 -19,5Skatteaffekt af:Ikke-skattepligtige indtægter -53,5 -46,6Ændring af skattesats 0,0 18,4Ændring ikke aktiveret skatteaktiv vedrørende: Underskud i udenlandske dattervirksomheder 0,0 18,5 Andet -1,8 -0,6
Skat af årets resultat 37,2 -28,0
Note 12. Resultat pr. aktie
Resultat pr. aktie (EPS) à nom. DKK 20 8,9 2,0Resultat pr. aktie (EPS) à nom. DKK 20 - hidtidig praksis * 8,8 2,7
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) á nom. DKK 20 8,9 2,0Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) á nom. DKK 20 - hidtidig praksis * 8,8 2,7
Årets resultat 298,5 72,6Minoriteternes andel af koncernresultatet 49,1 44,3Aktionærernes andel af årets resultat 249,4 28,3
Gennemsnitligt antal aktier a nom. DKK 20 antal stk. 28.043.810 14.216.654Gennemsnitligt antal egne aktier a nom. DKK 20 antal stk. -5.596 -23.080Gennemsnitligt antal aktier i omløb antal stk. 28.038.214 14.193.574
De udestående warrants har ikke en udvandende effekt, da den gennemsnitlige markedskurs for ordinære aktier i regnskabsåret ikke overstiger tegningskursen i det første vindue.
D.v.s. at de udestående warrants er "out-of-the-money" og er derfor ikke inkluderet i udvandet gennemsnitligt antal aktier i omløb. De udestående warrants kan på længere sigt have en effekt på resultat pr. aktie.
* Der henvises til afsnittet om ændring i regnskabspraksis i Anvendt regnskabspraksis side 70.
TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 93/124
Beløb i mio. DKK 31.1.2007 31.1.2006
Note 13. Goodwill
Kostpris pr. 1. februar 43,6 43,6Tilgang 0,0 0,0Afgang 0,0 0,0
Kostpris pr. 31. januar 43,6 43,6
Af- og nedskrivninger pr. 1. februar 14,5 14,5Årets nedskrivninger 0,0 0,0
Af- og nedskrivninger pr. 31. januar 14,5 14,5
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 29,1 29,1
Goodwill vedrører køb af en samarbejdspartners aktiviteter i Centraleuropa.
Ledelsen har pr. 31. januar 2007 gennemført en værdiforringelsestest af den regnskabsmæssige værdi af goodwill.
Genindvindingsværdien er baseret på kapitalværdien, som er fastlagt ved anvendelse af forventede pengestrømme på basis af budget for regnskabsårene 2007/08 til 2009/10 godkendt af ledelsen og en af ledelsen fastsat diskonteringsfaktor.
Værdiforringelsestesten har ikke givet anledning til at foretage nedskrivning.
Note 14. Investeringsejendomme
Kostpris pr. 1. februar 596,1 590,3Valutakursreguleringer primo -0,3 1,0Omkostninger til forbedringer 0,2 4,8Afgang -195,8 0,0
Kostpris pr. 31. januar 400,2 596,1
Opskrivninger pr. 1. februar 232,2 77,2Årets opskrivninger 109,7 155,0Tilbageførte opskrivninger ved afgang -143,0 0,0
Opskrivninger pr. 31. januar 198,9 232,2
Nedskrivninger pr. 1. februar 66,7 68,8Tilbageførte nedskrivninger -1,3 -2,1
Nedskrivninger pr. 31. januar 65,4 66,7
Op- og nedskrivninger pr. 31. januar 133,5 165,5
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 533,7 761,6
TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07
94/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Beløb i mio. DKK 31.1.2007 31.1.2006
Note 14. Investeringsejendomme (fortsat)
Fordeles således:
Centraleuropæiske investeringsejendomme 304,2 533,1Tyske investeringsejendomme 229,5 228,5
I alt 533,7 761,6
Op- og nedskrivninger investeringsejendomme 133,5 165,5
Værdireguleringer investeringsejendomme i alt, netto 133,5 165,5
Lejeindtægter, investeringsejendomme 35,4 46,2Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer -2,8 -7,4Direkte driftsomkostninger, ikke udlejede arealer -0,5 -0,8
Nettoindtægter fra investeringsejendomme 32,1 38,0
Investeringsejendomme: Beliggenhed Ejerandel Afkastkrav Ansk.år Kvm.Shopping Center Futurum, Ostrava Tjekkiet 20% 7,0% 2000 23.600Multifunctional Center Futurm, Hradec Králové Tjekkiet 20% 7,0% 2000 18.300Shopping Center Haná, Olomouc Tjekkiet 20% 7,0% 2002 10.100Lüdescheid/Berlin Tyskland 100% 6,0% 1994-1998 26.000
De 3 tjekkiske investeringsejendomme er ejet i joint venture med GE Capital og Heitman, hvor koncernen har adgang til en performancebestemt andel af værdireguleringer på en del af ejendommene. Dette indgår i den bogførte værdi pr. 31. januar 2007.
Værdiansættelsen af investeringsejendommene finder sted ud fra en discounted cashflow model hvor de fremtidige betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra ovennævnte afkastsgrader. Der henvises endvidere til yderligere beskrivelse under ledelsesberetningen side 37.
Der er ikke anvendt ekstern valuar ved værdiansættelse af koncernens investeringsejendomme.
Som et led i udviklingen af det samlede område er der indgået aftale med GE/Heitman omkring en ca. 3.000 kvm udvidelse af shoppingcentret Futurum Ostrava, hvor TK Dvelopment A/S’ datterselskab Euro Mall Holding A/S skal forestå udvikling og gennemførelse af projektet. Byggestart påregnes i foråret 2007 med åbning ultimo 2007.
TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 95/124
Beløb i mio. DKK 31.1.2007 31.1.2006
Note 15. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
Kostpris pr. 1. februar 61,7 64,8Kursregulering af anskaffelsessum primo 0,1 2,5Tilgang 7,2 6,9Afgang -7,7 -12,5
Kostpris pr. 31. januar 61,3 61,7
Af- og nedskrivninger pr. 1. februar 36,1 35,5Kursreguleringer på af- og nedskrivninger primo -0,2 0,8Årets af- og nedskrivninger 10,9 7,9Af- og nedskrivninger på afhændede aktiver -3,5 -8,1
Af- og nedskrivninger pr. 31. januar 43,3 36,1
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 18,0 25,6
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar afskrives over 5 år.
Note 16. Andre værdipapirer og kapitalandele
Kostpris pr. 1. februar 68,4 39,5Årets tilgang 1,9 34,8Årets afgang -24,2 -5,9
Kostpris pr. 31. januar 46,1 68,4
Op- og nedskrivninger pr. 1. februar -15,0 -13,2Årets op- og nedskrivninger 0,0 -1,8
Op- og nedskrivninger pr. 31. januar -15,0 -15,0
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 31,1 53,4
Andre værdipapirer og kapitalandele består hovedsageligt af gældsbreve med pant i fast ejendom.
TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07
96/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Beløb i mio. DKK 31.1.2007 31.1.2006
Note 17. Udskudt skatteaktiv
Udskudt skatteaktiv pr. 1. februar 319,5 271,5Ændring i skatteprocent 0,0 -20,1Årets tilgang 62,8 65,3Årets afgang -34,3 0,0Skat af egenkapitalbevægelser 1,5 2,1Valutakursreguleringer -0,4 0,7
Udskudt skatteaktiv pr. 31. januar 349,1 319,5
Værdiregulering pr. 1. februar -50,2 -40,1Årets værdiregulering -7,9 -10,1
Værdireguleringer pr. 31. januar -58,1 -50,2
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 291,0 269,3
Udskudt skatteaktiv vedrører:
Materielle aktiver -1,5 -2,9Andre langfristede aktiver 0,0 1,3Kortfristede aktiver 80,6 46,7Hensatte forpligtelser 29,7 22,3Værdi af skattemæssig underskud 240,3 252,1Nedskrivning af skatteaktiv -58,1 -50,2
I alt 291,0 269,3
Nedskrivning af skatteaktiv vedrører væsentligst danske skattemæssige underskud hvorpå der ikke er udløbsdato. Der henvises i øvrigt til afsnit under regnskabsberetningen.
Note 18. Igangværende og færdige projekter
Igangværende og færdige projekter excl. renter m.v. 2.149,1 2.924,0Aktiverede renter m.v. 268,0 409,6Modtagne a'conto betalinger -590,4 -638,1Nedskrivninger -335,6 -435,1
Igangværende og færdige projekter i alt 1.491,1 2.260,4
TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 97/124
Beløb i mio. DKK 31.1.2007 31.1.2006
Note 19. Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
Tilgodehavender vedrørende viderefaktureringer af entreprisekontrakter 27,7 10,2Øvrige tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser før modregning af finansielle gældsforpligtelser 406,2 691,9Modregning af finansielle gældsforpligtelser -32,5 -107,3
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser i alt 401,4 594,8
Eventuel nedskrivning foretages til nettorealisationsværdi, svarende til summen af de fremtidige nettoindbetalinger, som tilgodehavenderne forventes at indbringe. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender.
Tilgodehavendernes regnskabsmæssige værdi svarer til dagsværdi.
Note 20. Værdipapirer
Noterede værdipapapirer 0,1 0,1Unoterede værdipapirer 21,5 4,0
Værdipapirer i alt 21,6 4,1
Noterede værdipapirer består af aktier og obligationer noteret på Københavns Fondsbørs og er optaget til statusdagens kurs.
Unoterede værdipapirer indeholder pantebreve der er optaget ved første indregning til kostpris og efterfølgende amortiseret kost.
Note 21. Likvide beholdninger
Frie likvider 147,1 100,6Deponeringskonti og øvrige konti, som koncernen ikke har fuld dispositionsret over. 888,6 443,4Modregning af finansielle forpligtelser -434,6 -180,2
Likvide beholdninger i alt 601,1 363,8
Koncernens likvide beholdninger består primært af indeståender i velrenommerede banker. Det vurderes således at der ikke er nogen kreditrisko.
TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07
98/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Beløb i mio. DKK
Note 22. Aktiekapital
Aktiekapitalen består af 28.043.810 stk. aktier a DKK 20 (nominelt DKK 560.876.200). Ingen aktier er tillagt særlige rettigheder.
Bestyrelsen blev på ektraordinær generalforsamling bemyndiget til at udstede tegningsoptioner (warrants) for i alt op til nominelt DKK 18,2 mio (910.000 stk. aktier a DKK 20). Bestyrelsen har tildelt warrants til direktion og øvrige ledende medarbejdere der giver ret til tegning af 826.000 stk. aktier a DKK 20, hvoraf der ved regnskabsårets udgang var 704.000 stk. aktive.
For nærmere beskrivelse af tildelingen samr udnyttelse m.v. henvises til afsnit under aktionærforhold.
Antal stk. i tusinder Nominel værdi (DKK mio)Aktiekapitalen har ændret sig således i de seneste 5 år: Ændringer Ultimo Ændringer Ultimo
2002/03 0,0 14.021,9 0,0 280,42003/04 0,0 14.021,9 0,0 280,42004/05 0,0 14.021,9 0,0 280,42005/06 14.021,9 28.043,8 280,4 560,92006/07 0,0 28.043,8 280,4 560,9
I forbindelse med tidligere incitamentsprogrammer blev der købt aktier til senere udlodning såfremt medarbejdere ville udnytte deres optioner. Selskabet har solgt de resterende egne aktier i regnskabsåret til en samlet salgssum på DKK 1,6 mio., da det ikke er selskabets politik at eje egne aktier.
Antal stk. Nominel værdi (DKK mio) % af aktiekapitalEgne aktier 2006/07 2005/06 2006/07 2005/06 2006/07 2005/061. februar 22.382 30.757 0,4 0,6 0,08% 0,22%Anvendt i forbindelse med udnyttelse af aktieoptioner 0 -8.375 0,0 -0,2 0,00% -0,06%Udvanding i forbindelse med kapitalforhøjelse 0 0 0,0 0,0 0,00% -0,08%Salg af egne aktier -22.382 0 -0,4 0,0 -0,08% 0,00%
31. januar 0 22.382 0,0 0,4 0,00% 0,08%
31.1.2007 31.1.2006
Note 23. Ansvarlig lånekapital og ansvarligt obligationslån
Ansvarlig lånekapital og ansvarligt obligationslån er indregnet således i balancen:
Langfristede ansvarligt obligationslån 0,0 0,0Langfristede ansvarlig lånekapital 0,0 12,4Kortfristede ansvarligt obligationslån 0,0 494,4
I alt dagsværdi 0,0 506,8
I alt nominel værdi 0,0 509,2
Det ansvarlige obligationslån blev forrentet med 10,8 - 15,0%. Den ansvarlige lånekapital forrentedes med en andel af et eventuelt nettooverskud i forbindelse med salg af aktier.
Ansvarlig lånekapital samt det ansvarlige obligationslån er indfriet i regnskabsåret.
TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 99/124
Beløb i mio. DKK 31.1.2007 31.1.2006
Note 24. Gæld til kreditinstitutter
Gæld til kreditinstitutter er indregnet således i balancen:
Langfristede gældsforpligtelser 279,6 457,4Kortfristede gældsforpligtelser før modregninger 1.967,4 2.421,1
Gæld til kreditinstitutter i alt 2.247,0 2.878,5
Modregning i aktiver:Tilgodehavender -32,5 -107,3Likvide beholdninger -434,6 -180,2
Gæld til kreditinstitutter efter modregning i aktiver 1.779,9 2.591,0
Der er foretaget modregning af finansielle gældsforpligtelser i tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt i bundne likvider i det omfang selskabet har modregningsret og samtidig har til hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at realisere aktiver og forpligtelser samtidig.
Dagsværdi 1.779,9 2.591,0
Regnskabsmæssig værdi 1.779,9 2.591,0
Koncernen har pr. 31. januar følgende lån og kreditter:
Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi Dagsværdi
Lån Udløb Fast/-variabel 2006/07 2005/06 2006/07 2005/06 2006/07 2005/06
% %Realkredit DKK 2023 variabel 2 - 3 % 2 - 3 % 3,7 3,9 3,7 3,9Bank DKK 2007-2008 variabel 3 - 7 % 3 - 7 % 1.348,7 1.888,0 1.348,7 1.888,0Bank SEK 2007-2008 variabel 3 - 5 % 3 - 5 % 6,6 102,8 6,6 102,8Bank PLN 2009 variabel 5 - 7 % - 30,4 0,0 30,4 0,0Bank EUR 2007-2012 variabel 3 - 7 % 3 - 7 % 390,5 596,3 390,5 596,3
1.779,9 2.591,0 1.779,9 2.591,0
TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07
100/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Beløb i mio. DKK 31.1.2007 31.1.2006
Note 25. Hensatte forpligtelser
Lejegarantier på solgte ejendomme pr. 1. februar 34,9 25,5Anvendt i året -11,2 -13,5Tilbageførte lejegarantier -1,7 0,0Hensat for året 26,0 22,9
Lejegarantier på solgte ejendomme pr. 31. januar 48,0 34,9
Øvrige hensættelser pr. 1. februar 28,5 25,8Anvendt i året -4,1 2,3Tilbageførte hensættelser -5,1 0,0Hensat for året 1,4 0,4
Øvrige hensættelser pr. 31. januar 20,7 28,5
Hensatte forpligtelser pr. 31. januar 68,7 63,4
Forfaldstidspunkterne for hensatte forpligtelser forventes at blive:0 - 1 år 17,8 25,11 - 5 år 50,9 38,3> 5 år 0,0 0,0
Hensatte forpligtelser 31. januar 68,7 63,4
Lejegarantiforpligtelser på solgte ejendomme er opgjort med udgangspunkt i erfaringer med lejegarantier og efter en individuel vurdering af de enkelte lejemål. Hensættelsesbeløbet indtægtsføres over løbetiden for garantierne.
Øvrige hensættelser består af hensættelser til usikkerheder på afsluttede projekter, og er opgjort på baggrund af erfaringer med tilsvarende tidligere projekter, samt negative egenkapital i associerede virksomheder m.v.
Note 26. Operationelle leasingkontrakter
For årenen 2006-2010 er indgået operationelle leasingkontrakter vedrørende leje af kontorlokaler, kontormaskiner og driftsmateriel. Lejekontrakterne er indgået for en 3 - 5 årig periode med faste leasingydelser, der årligt pristalsreguleres. Aftalerne er uopsigelige i den nævnte periode, hvorefter de vil kunne fornyes i perioder på 3 - 5 år. De årlige leasingydelser udgiftsføres i resultatopgørelsen.
Fremtidige minimumsleasing ydelser i henhold til uopsigelige leasingkontrakter fordeler sig således. Inden for 1 år 8,4 7,6
Inden for 1 - 5 år 11,1 17,1Efter 5 år 0,0 0,0
TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 101/124
Beløb i mio. DKK 31.1.2007 31.1.2006
Note 27. Udskudte skatteforpligtelser
Udskudt skatteforpligtelse pr. 1. februar 38,6 55,1Ændring i skatteprocent 0,0 -1,7Årets tilgang 30,5 0,0Årets afgang -9,9 -14,5Valutakursreguleringer 0,7 -0,3
Udskudte skatteforpligtelser pr. 31. januar 59,9 38,6
Udskudte skatteforpligtelser vedrører:
Materielle aktiver -0,3 28,9Kortfristede aktiver 41,6 22,7Hensatte forpligtelser 23,8 -7,4Værdi af skattemæssige underskud -5,2 -5,6
I alt 59,9 38,6
Note 28. Anden gæld
Skyldig løn, A-skat, sociale bidrag, feriepenge m.v. 4,3 5,2Feriepengeforpligtelser o.l. 6,6 6,1Projektrelaterede skyldige omkostninger 51,6 106,0Andre skyldige omkostninger 67,1 72,7
Anden gæld i alt 129,6 190,0
Den regnskabsmæssige værdi af skyldige poster vedrørende løn, A-skat, sociale bidrag, feriepenge m.v., projektrelaterede skyldige omkostninger samt andre skyldige omkostninger svarer til forpligtelsernes dagsværdi.
Feriepengeforpligtelser repræsenterer koncernens forpligtelse til at udbetale løn i ferieperioder, som medarbejderene pr. balancedagen har optjent ret til at afholde i efterfølgende regnskabsår.
TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07
102/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Beløb i mio. DKK 31.1.2007 31.1.2006
Note 29. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser
Eventualaktiver
Vedrørende eventualaktiv i form af ikke indregnet udskudt skatteaktiv henvises til note 17.
Koncernen er part i en retsag hvor koncernen har vundet en sag om en uopfyldt lejekontrakt. Den dømte ankede sagen, men har efter regnskabsafslutningen tilbudt at forlige sagen.
Forligsstørrelsen forventes at udgøre ca. DKK 5 mio. Koncernen har ikke indregnet dette eventualaktiv i balancen pr. statusdagen.
Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser
Kaution og garantiforpligtelse for associerede virksomheder 5,1 0,0Kaution og garantiforpligtelse for Joint Ventures 28,5 28,5Øvrige kautioner og garantiforpligtelser 61,4 67,3Regnskabsmæssig værdi af projektbeholdning stillet til sikkerhed for kreditinstitutter 856,6 1.979,4Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti m.v. kapitalandele, tilgodehavender og materielle aktiver som er stillet til sikkerhed for kreditinstitutter. 999,5 1.252,7
De opførte beløb for kautioner og garantiforpligtelser for tilknyttede virksomheder og for Joint Ventures udgør de maksimale beløb.
Efterfølgende tal i parentes er sammenligningstal for 2005/06
Øvrige kautioner og garantiforpligtelser i koncernen består hovedsageligt af koncernens samlede lejegarantiforpligtelser udover de i regnskabet afsatte beløb. De i regnskabet afsatte beløb udgør de andele af lejegarantierne som er vurderet aktuelle.
Projektbeholdningen udgør i koncernen DKK 1.491,1 mio. (DKK 2.260,4 mio.) hvoraf DKK 856,6 mio.(DKK 1.979,4 mio.) er stillet til sikkerhed for de kreditinstitutter der har bevilget byggekreditter eller kreditforeningslån.
Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti m.v., tilgodehavender og anlægsaktiver DKK 999,5 mio (DKK 1.252,7 mio). består af afgivet sikkerhed i tilgodehavender DKK 117,8 mio (DKK 470,5 mio) sikringskonti, værdipapirer m.v. DKK 295,3 mio. (DKK 210,2 mio.), pantebreve DKK 52,7 mio. (DKK 35,9 mio.) og investeringsejendomme DKK 533,7 mio. (DKK 536,1 mio.)
Koncernen har pr. 31. januar 2007 en forpligtelse til senest pr. 1. april 2007 at overtage en ejendomsportefølje på i alt DKK 141,3 mio. Efter regnskabsårets udløb har koncernen overtaget ejendomme for DKK 90,5 mio. og den resterende forpligtelse er ophørt.
Koncernen har pr. 31. januar 2007 via et Joint Venture selskab en forpligtelse til at overtage p-kælder anlæg efter færdigopførelse på DKK 29,0 mio.Der er ydet sædvanlige arbejdsgarantier vedrørende udførte byggearbejder. Garantierne er ydet via kautionsforsikringsselskab. Eventuelle garantiarbejder kan i vidt omfang henføres til underentreprenører.
Koncernen er fra tid til anden involveret i tvister og retssager. Eventuelle negative udfald af verserende sager forventes ikke at have væsentligbetydning for vurdering af koncernens finansielle stilling.
TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 103/124
Note 30. Valuta, rente- og kreditrisici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter
Koncernens risikostyringspolitikKoncernen har en riskopolitik med det overordnede formål at styre risikoen gennem overblik over risici og eksponeringer for derved at begrænse de negative virkninger på indtjening og pengestrømme på kort sigt. Denne politik omhandler finansielle risici:
ValutarisiciFor at minimere valuta risikoen på koncernens indtjening optages de enkelte projekters finansiering som hovedregel i samme valuta som faktureringen af projekterne er aftalt i. Tilsvarende indgåes entreprisekontrakterne som hovedregel i projekterne faktureringsvaluta. I enkelte tilfælde hvor entreprisekontrakten med fordel aftales i anden valuta end projektets faktureringsvaluta, indgås typisk en terminsforretning til afdækning af valutarisikoen.
Der er ingen terminskontrakter pr. 31. januar 2007 .
RenterisiciTK Development koncernen finansierer som hovedregel de igangværende projekter dels med kortfristet, variabelt forrentet bankfinansiering, dels med forward funding der oftest er baseret på en fast rente. Øvrige rentebærende gæld i koncernen er enten fast eller variabelt forrentet. Af koncernens samlede rentebærende gæld er den overvejende del variabelt forrentet. En stigning i den korte rente på et procentpoint vil dermed alt andet lige ændre koncernens resultat før skat i negativ retning i niveauet DKK 20 mio. for et fuldt år.
Det vurderes løbende i henhold til til selskabets politik, hvorvidt en større del af udlånet skal sikres med finansielle instrumenter.
Der er ingen afledte finansielle instrumenter pr. 31. januar 2007.
KreditrisiciI forbindelse med salg af TKD-koncernens udviklingsprojekter overgår ejendomsretten først til investor på betalingstidspunktet. TKD-koncernens salg af projekter genererer således ikke egentlige kreditrisici. Hvert tilgodehavende vurderes individuelt og eventuelle nedskrivninger foretages.
Der henvises i øvrigt til afsnittet omkring risikoforhold i årsrapporten.
Renterisici og revurderings- eller forfaldstidspunkter vedrørende finansielle aktiver og forpligtelser:
Beløb i mio. DKK.Revurderings-/forfaldstidspunkt Effektiv
2006/07 0 - 1 år 1 - 5 år > 5 år I alt rente i %
Andre værdipapirer og kapitalandele 6,6 24,5 0,0 31,1 3 - 8 %Værdipapirer 21,6 0,0 0,0 21,6 0 - 7 %Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 401,4 0,0 0,0 401,4 0 %Andre tilgodehavender 231,5 0,0 0,0 231,5 0 %Indeståender hos kreditinstitutter 601,1 0,0 0,0 601,1 2 - 4 %Tilgodehavende hos associerede virksomheder 1,0 0,0 0,0 1,0 6 - 8 %Leverandørgæld -269,6 0,0 0,0 -269,6 0 %Anden gæld -129,6 0,0 0,0 -129,6 0 %Gæld til kreditinstitutter -1.500,3 -83,5 -196,1 -1.779,9 4 - 8 %
I alt pr. 31. januar 2007 -636,3 -59,0 -196,1 -891,4
2005/06
Andre værdipapirer og kapitalandele 0,0 53,4 0,0 53,4 5 - 7 %Værdipapirer 4,1 0,0 0,0 4,1 0 - 7 %Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 594,8 0,0 0,0 594,8 0 %Andre tilgodehavender 241,1 0,0 0,0 241,1 0 %Indeståender hos kreditinstitutter 363,8 0,0 0,0 363,8 1 - 3 %Tilgodehavende hos associerede virksomheder 0,0 101,7 0,0 101,7 8,0 %Ansvarligt obligationslån TK Development A/S -296,8 0,0 0,0 -296,8 10,8 %Ansvarligt obligationslån TKD Nordeuropa A/S -197,6 0,0 0,0 -197,6 15,0 %Ansvarlig lånekapital 0,0 -12,4 0,0 -12,4 0 %Leverandørgæld -277,9 0,0 0,0 -277,9 0 %Anden gæld -190,0 0,0 0,0 -190,0 0 %Gæld til kreditinstitutter -2.133,6 -244,7 -212,7 -2.591,0 3 - 7 %Gældsbrev 0,0 -3,1 0,0 -3,1 3 - 7 %
I alt pr. 31. januar 2006 -1.892,1 -105,1 -212,7 -2.209,9
TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07
104/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Note 31. Transaktioner med nærtstående parter
Selskabet har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse.
Nærtstående parter med betydelig indflydelse i selskabet og koncernen kan kategoriseres som følger:
Bestyrelse og direktion
Dattervirksomheder, Joint Ventures, associerede og tilknyttede virksomheder, jfr. koncernoversigt side 105.
Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående) 2006/07 2005/06
Andel af aktiekapitalen i antal stk. 1.880.934 1.931.950Antal tildelte warrants i stk. (kan tidligst udnyttes efter 3½ år) 0 240.000Andel af ansvarligt obligationslån på nom. 550 mio. i DKK mio. 0,0 2,2Andel af rentebetaling vedr. ovenstående i DKK mio. 0,2 0,2Andel af ansvarligt obligationslån på nom. 220 mio. i DKK mio. 0,0 43,4Andel af rentebetaling vedr. ovenstående i DKK mio. 6,5 6,5Indirekte andel af gældsbrev indfriet i regnskabsåret 2005/06 i DKK mio. 0,0 2,6Andel af rentebetaling vedr. ovenstående i DKK mio. 0,0 0,5
For vederlag m.v. til bestyrelse og direktion henvises til note 5.
Joint ventures, associerede og tilknyttede virksomheder
Renteindtægter fra Joint ventures 12,2 12,5Renteomkostninger til Joint ventures -21,1 -33,0Renteindtægter fra associerede virksomheder 19,3 29,5Tilgodehavender hos associerede virksomheder 1,0 101,7
Honorarer fra Joint Ventures 93,3 126,0
Herudover har der ikke i regnskabsåret været transaktioner med nærtstående parter.
Note 32. Begivenheder efter balancedagen
Der er ikke indtrådt andre væsentlige begivenheder efter regnskabsårets udløb end de i ledelsesberetningen nævnte.
Note 33. Ny regnskabsregulering
IASB har udsendt følgende nye IFRS, der ikke er obligatoriske for TK Development ved udarbejdelse af årsrapporten for 2006/07.
IFRS 7 Finansielle instrumenter: "Oplysninger" og ændring til IAS 1 vedrørende oplysninger om egenkapital gælder for regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2007 eller senere. Implementering af standarden får ikke indvirkning på indregning og måling af finansielle instrumenter. IFRS 7 er godkendt af EU.
IASB har udsendt nye fortolkningsbidrag (IFRIC), der ikke er obligatoriske for TK Development ved udarbejdelse af årsrapporten for 2006/07. IFRIC 7 - 12 forventes ikke at medføre ændringer i koncernens regnskabspraksis.
TK Development forventer at implementere disse IFRS og IFRIC fra den obligatoriske ikrafttrædelsesdato.
TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 105/124
TKD-koncernens dattervirksomheder
Navn Hjemsted Ejerandel Navn Hjemsted Ejerandel
TK Bygge-Holding A/S Aalborg 100% Euro Mall Czech Holding AB Stockholm 100%
TKD Nordeuropa A/S Aalborg 100% TK Development Czech Holding AB Stockholm 100%
TK Ørestaden A/S Aalborg 100% TK Development Sweden Holding AB Stockholm 100%
TK Bygge-Holding Russia A/S Aalborg 100% TK Projekt AB Stockholm 100%
TK Development Danmark A/S Aalborg 100% EMÖ Projekt AB Stockholm 100%
TK Development Baltics Holding A/S Aalborg 100% EMÖ Center AB Stockholm 100%
TKD Milgravis ApS Aalborg 100% TK Utveckling AB Stockholm 100%
TK Development Finland A/S Aalborg 100% TK Sverige AB Stockholm 100%
TKD Projekt A/S Aalborg 100% TKD Suomi OY Helsinki 100%
TK Valby Torvene A/S Aalborg 100% Fastighets AB TK Finnoo Helsinki 100%
TK Amerika Plads H A/S Aalborg 100% OY TKD Construction AB Helsinki 100%
K/S Tampere IV, Finland København 100% OY TKD Holding Finland AB Helsinki 100%
ApS Komplementarselskabet Tampere retail IV, Finland København 100% Fastighets AB TK Laune Helsinki 100%
K/S Lohja Retail Park København 100% Rekola Holding Properties Ltd. OY Helsinki 100%
Komplementarselskabet Lohja Retail Park ApS København 100% Pohjois-Tiriön Investointi OY Helsinki 100%
K/S Rosendal, Finland København 100% D & V Properties Sp. Z.o.o. Warszawa 100%
Komplementarselskabet Rosendal, Finland ApS København 100% TK Development Polska Sp. Z o.o Warszawa 100%
TK Development Bau GmbH Berlin 100% Euro Mall Bytom Sp. Z o.o Warszawa 100%
TK Development GmbH Berlin 100% Centrum Handlowe Reduta Sp. Z o.o. Warszawa 100%
TKH Datzeberg Grundstücksgesellschaft mbH Berlin 100% Centrum Handlowe Targowek Sp. Z o.o Warszawa 100%
TKH Wismar Grundstücksgesellschaft mbH Berlin 100% Euro Mall Polska XXI Sp. z o.o. Warszawa 100%
TKH Projektbeteiligungsgesellschaft mbH Berlin 100% Euro Mall Polska III Sp. Z o.o Warszawa 100%
TKD Oranienburg Grundstücksgesellschaft mbH Berlin 100% Euro Mall Czech - Ostrava s.r.o. Prag 100%
TKH Mahlow Wohnungsbaugesellschaft mbH Berlin 100% UAB TK Development Vilnius 100%
TKH Bauprojekt Weissensee GmbH Berlin 100% SIA Aila RG Riga 100%
TKH Ferienwohnungsgesellschaft mbH Berlin 100% SIA TK Development Latvia Riga 100%
TKH ABS Bauentwicklung GmbH Berlin 100% SIA "KK" Riga 100%
EKZ Datzeberg Scan-Car GmbH Berlin 100%
EKZ Datzeberg Scan-Car GmbH & Co. KG Berlin 100%
TKH Bauprojekt Gäblerstrasse GmbH Berlin 100%
Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet ved fuld konsolidering.
TKD-koncernens dattervirksomheder/Joint Ventures med minoritets andele
Euro Mall Holding A/S Aalborg 80% Noise Consulting s.r.o. Prag 80%
Euro Mall Poland Holding A/S Aalborg 80% TK Czech Operations s.r.o. Prag 80%
Euro Mall Czech Holding A/S Aalborg 80% Euro Mall Czech VI s.r.o. Prag 80%
Euro Mall Slovakia Holding A/S Aalborg 80% Euro Mall Brno South Retail Park s.r.o. Prag 80%
TK Polske Operations S.A. Warszawa 80% TK Development Czech II s.r.o. Prag 80%
Euro Mall Polska X Sp. Z.o.o. Warszawa 80% Euro Mall Ceske Budejovice s.r.o. Prag 80%
Euro Mall Targówek III Sp. Z.o.o. Warszawa 80% TK Sites s.r.o. Prag 80%
Euro Mall Targówek Sp. Z.o.o. Warszawa 80% TK Czech Development III s.r.o. Prag 80%
Jero II Sp. Z.o.o. Warszawa 80% Euro Mall Project s.r.o. Prag 80%
Euro Mall Polska XIV Sp. Z.o.o. Warszawa 80% Euro Mall Ruzyne Development a.s. Prag 80%
Euro Mall Polska XV Sp. Z.o.o. Warszawa 80% EM Bohemia s.r.o. Prag 80%
Euro Mall Polska XVI Sp. Z.o.o. Warszawa 80% Euro Mall City s.r.o. Prag 80%
Euro Mall Polska XVIII Sp. Z.o.o. Warszawa 80% Euro Mall Delta s.r.o. Prag 80%
Euro Mall Polska XIX Sp. Z.o.o. Warszawa 80% Euro Mall Event s.r.o. Prag 80%
Euro Mall Polska XX Sp. Z.o.o. Warszawa 80% TK Development Slovakia s.r.o. Bratislava 80%
Euro Mall Wroclaw Sp. Z.o.o. Warszawa 80% Saprex s.r.o. Bratislava 80%
Koncernoversigt
Koncernoversigt
106/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Navn Hjemsted Ejerandel Navn Hjemsted Ejerandel
Euro Mall Sosnowiec Retail Sp. Z.o.o. i likvidation Warszawa 80% Targest s.r.o. Bratislava 80%
Euro Mall Chorzow Sp. Z.o.o. i likvidation Warszawa 80% Euro Mall Poland Invest B.V. Amsterdam 80%
Euro Mall Poznan Sp. Z.o.o. Warszawa 80% Euro Mall Torun Holding B.V. Amsterdam 80%
Euro Mall Sosnowiec Dev. Sp Z.o.o. i likvidation Warszawa 80% Euro Mall Czech & Slovakia Invest B.V. Amsterdam 80%
Euro Mall Bydgoszcz Dev. Sp. Z.o.o. i likvidation Warszawa 80% Euro Mall Czech Invest B.V. Amsterdam 80%
Euro Mall Torun Sp. Z.o.o. Warszawa 80% Euro Mall Karlovy Vary Holding B.V. Amsterdam 80%
TK Polska Development II Sp. Z.o.o. Warszawa 80% Euro Mall Sterboholy Holding B.V. Amsterdam 80%
* TK Development Sp. Z.o.o. Warszawa 0% Euro Mall Luxembourg S.A. Luxembourg 80%
Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet ved fuld konsolidering med efterfølgende fradrag for minoritetsandele.
* Der udøves faktisk bestemmende indflydelse over virksomheden.
Galeria Bialystok Sp. Z.o.o Warszawa 19,2% Euro Mall Ventures S.á.r.l. Luxembourg 16%
Euro Mall Hradec Kralove real Estate s.r.o. Prag 16% Edenska s.r.o. Prag 40%
Euro Mall Ostrava Real Estate s.r.o. Prag 16% Euro Mall Sterboholy SC a.s. Prag 60%
Euro Mall Olomouc a.s. Prag 16% Euro Mall Kolin s.r.o. Prag 53%
Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet ved pro rata konsolidering med efterfølgende fradrag for minoritetsandele.
TKD-koncernens Joint Ventures
Udviklingsselskabet Nordkranen A/S København 50% Ejendomsselskabet Klampenborgvej I/S Aalborg 50%
Kommanditaktieselskabet Danlink - Udvikling København 50% Amerikakaj I/S København 50%
Komplementarselskabet DLU ApS København 50% Nordkranen Vandtårnsvej ApS København 50%
Kommanditaktieselskabet Pakhus D+E København 50% Ejendomsanpartsselskabet matr. Nr. 1 ACN
ApS PDE København 50% Vestermarken, Odense Jorder København 50%
Kommanditaktieselskabet Østre Havn P/S Aalborg 50% Sukkerlageret i Odense ApS København 50%
Østre Havn ApS Aalborg 50% Ringsted Outlet Center P/S Aalborg 50%
Kommanditaktieselskabet DLU nr. 1 København 50% SPV Ringsted ApS Aalborg 50%
ApS Komplementarselskabet DLU nr. 1 København 50% Kiinteistö OY Pakkalanrinne Helsinki 50%
Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet ved pro rata konsolidering
Associerede virksomheder
Pedersen Fritscheshof Neubrandenburg KG Hamburg 35% I/S Fritscheshof Aalborg 35%
Step RE CSP A/S Herning 26%
Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet efter den indre værdis metode.
I/S Margretheparken Aalborg 60%
Selskabet er indarbejdet i koncernregnskabet efter den indre værdis metode. Selskabet konsolideres ikke idet koncernen ikke har bestemmende indflydelse.
Koncernoversigt
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 107/124
Beløb i mio. DKK Note 2006/07 2005/06
Nettoomsætning 0,0 0,0Eksterne direkte projektomkostninger -2,8 -11,1
Bruttoresultat -2,8 -11,1
Andre eksterne omkostninger 2 -7,2 -5,5Personaleomkostninger 3 -4,3 -2,9
I alt -11,5 -8,4
Ordinært resultat før finansiering og afskrivninger -14,3 -19,5
Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver 0,0 -0,2
Ordinært resultat før finansiering -14,3 -19,7
Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder 5 -28,0 -7,1Finansielle indtægter 6 198,3 213,5Finansielle omkostninger 7 -136,8 -143,7
I alt 33,5 62,7
Resultat før skat 19,2 43,0
Skat af årets resultat 8 -19,2 -10,3
Årets resultat 0,0 32,7
Forslag til resultatdisponeringOverført resultat 0,0 32,7
TK Development A/S - Resultatopgørelse for 2006/07
Regnskab for TK Develop-ment A/S
108/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
TK Development A/S - Balance pr. 31. januar 2007
Beløb i mio. DKK Note 31.1.2007 31.1.2006
AKTIVERLangfristede aktiver
Goodwill 9 5,1 5,1Immaterielle aktiver 5,1 5,1
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 10 0,0 0,9Materielle aktiver 0,0 0,9
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 5 777,7 780,2Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 1.867,7 2.015,9Udskudte skatteaktiver 12 0,9 8,8Andre langfristede aktiver 2.646,3 2.804,9
Langfristede aktiver i alt 2.651,4 2.810,9
Kortfristede aktiver
Andre tilgodehavender 21,4 10,5Periodeafgrænsningsposter 0,4 0,3Tilgodehavender i alt 21,8 10,8
Værdipapirer 13 4,1 24,0Likvide beholdninger 14 13,7 14,8Kortfristede aktiver i alt 39,6 49,6
AKTIVER 2.691,0 2.860,5
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 109/124
TK Development A/S - Balance pr. 31. januar 2007
Beløb i mio. DKK Note 31.1.2007 31.1.2006
PASSIVEREgenkapital
Aktiekapital 15 560,9 560,9Reserve for valutakursreguleringer 0,0 3,1Overført resultat 1.100,7 1.095,9Egenkapital i alt 1.661,6 1.659,9
Forpligtelser
Kreditinstitutter 17 51,0 68,0Hensatte forpligtelser 18 22,0 21,3Langfristede forpligtelser i alt 73,0 89,3
Ansvarligt obligationslån 16 0,0 296,6Kreditinstitutter 17 741,5 603,7Leverandørgæld 2,3 9,7Gæld til tilknyttede virksomheder 174,1 162,4Selskabsskat 10,9 13,3Hensatte forpligtelser 18 1,8 6,7Anden gæld 20 25,8 18,9Kortfristede forpligtelser i alt 956,4 1.111,3
Forpligtelser i alt 1.029,4 1.200,6
PASSIVER 2.691,0 2.860,5
110/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
TK Development A/S - Egenkapitalopgørelse for 2006/07
Beløb i mio. DKK AktiekapitalReserve for valutakurs
reguleringerOverført
resultat I alt
Egenkapital pr. 1. februar 2005 280,4 2,6 879,8 1.162,8
Korrektion til overført resultat primo vedrørende overgang til IFRS. 0,0 0,0 12,4 12,4Årets resultat 0,0 0,0 32,7 32,7Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 0,5 0,0 0,5Regulering vedrørende fuld fordelingsmetoden (skat) 0,0 0,0 -89,1 -89,1Totalindkomst 0,0 0,5 -44,0 -43,5
Aktiebaseret aflønning (warrants) 0,0 0,0 0,0 0,0Kapitalforhøjelse 280,5 0,0 280,4 560,9Omkostninger ved kapitalforhøjelse 0,0 0,0 -20,8 -20,8Salg af tegningsretter i fbm. kapitalforhøjelse 0,0 0,0 0,4 0,4
Egenkapitalbevægelser 2005/06 280,5 0,5 216,0 497,0
Egenkapital pr. 31. januar 2006 560,9 3,1 1.095,8 1.659,8
Regulering til primo 0,0 -3,1 3,1 0,0Årets resultat 0,0 0,0 0,0 0,0Totalindkomst 0,0 -3,1 3,1 0,0
Aktiebaseret aflønning (warrants) 0,0 0,0 0,2 0,2Salg af egne aktier 0,0 0,0 1,6 1,6
Egenkapitalbevægelser 2006/07 0,0 -3,1 4,9 1,8
Egenkapital pr. 31. januar 2007 560,9 0,0 1.100,7 1.661,6
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 111/124
TK Development A/S - Pengestrømsopgørelse for 2006/07
Beløb i mio. DKK 2006/07 2005/06
Resultat før finansiering -14,3 -19,7Reguleringer for ikke-kontante poster: Afskrivninger 0,0 -0,2 Hensatte forpligtelser -4,2 -22,9 Kursreguleringer 0,0 -8,4Ændringer i tilgodehavender 134,4 -147,2Ændringer i kreditorer og anden gæld 6,2 -80,3
Pengestrøm fra driftsaktivitet før finansielle poster og skat 122,1 -278,7
Betalte renter m.v. -130,0 -113,7Modtagne renter m.v. 183,9 187,3Betalt selskabsskat -13,6 0,0
Pengestrøm fra driftsaktivitet 162,4 -205,1
Investeringer i driftsmidler 1,0 -1,1Køb af værdipapirer og kapitalandele -9,5 0,0Salg af værdipapirer og kapitalandele 19,2 353,8Salg af egne tegningsretter 0,0 0,4
Pengestrøm fra investeringsaktivitet 10,7 353,1
Udbetalt udbytte 0,0 -0,8Ændringer i langfristet finansiering -313,6 -268,4Ændringer i kreditinstitutter -25,5 -422,2Optagelse af finansiering i kreditinstitutter 163,3 0,0Kapitalforhøjelse 0,0 560,9Emissionsomkostninger 0,0 -20,7Salg af egne aktier 1,6 0,0
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet -174,2 -151,2
Årets pengestrøm -1,1 -3,2Likvider, primo 14,8 17,9Kursregulering af likvider 0,0 0,1Likvider ultimo 13,7 14,8
I likvide beholdninger er indeholdt midlertidige deponeringer i forbindelse med salg af projekter samt øvrige likvide beholdninger, som koncernens ikke har fuld dispositionsret over, i alt DKK 13,6 mio.
Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af moderselskabesregnskabet alene.
112/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Indholdsfortegnelse noter - TK Development A/S
Note 1. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger 113
Note 2. Andre eksterne omkostninger 113
Note 3. Personaleomkostninger 114
Note 4. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer 114
Beløb i mio. DKK 115
Note 5. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 115
Note 6. Finansielle indtægter 116
Note 7. Finansielle omkostninger 116
Note 8. Skat 116
Note 9. Goodwill 117
Note 10. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 117
Note 11. Andre værdipapirer og kapitalandele 118
Note 12. Udskudt skatteaktiv 118
Note 13. Værdipapirer 119
Note 14. Likvide beholdninger 119
Note 15. Aktiekapital 119
Note 16. Ansvarlig lånekapital og ansvarligt obligationslån 120
Note 17. Gæld til kreditinstitutter 120
Note 18. Hensatte forpligtelser 121
Note 19. Operationelle leasingkontrakter 121
Note 20. Anden gæld 122
Note 21. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser 122
Note 22. Valuta- og renterisici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter 123
Note 23. Transaktioner med nærtstående parter 124
Note 24. Begivenheder efter balancedagen 124
Note 25. Anvendt regnskabspraksis 124
Note 26. Ny regnskabsregulering 124
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 113/124
Note 1. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger
Mange regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget en række væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger der har haft en betydelig indflydelse på årsrapporten:
Tilgodehavender
Vurdering af nedskrivningsbehov på tilgodehavender foretages ud fra en konkret vurdering af hvert enkelt tilgodehavende.
Udskudte skatteaktiver
Værdiansættelsen er foretaget på baggrund af de nugældende muligheder for underskudsfremførelse og sambeskatning, henholdsvis koncernbidrag. Såfremt vilkårene for underskudsfremførelse og sambeskatning/koncernbidrag ændres, kan værdien af skatteaktiverne være såvel højere som lavere end den regnskabsmæssige værdi opgjort pr. 31. januar 2006. Værdiansættelsen er herudover foretaget på baggrund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger for en 5-årig periode. Den regnskabsmæssige værdi af udskudte skatteaktiver udgør pr. 31. januar 2007 DKK 0,9 mio.
Goodwill
Vurdering af nedskrivningsbehov på indregnede goodwillbeløb kræver opgørelse af kapitalværdier for de pengestrømsgivende enheder, hvortil goodwillbeløbet kan henføres. Opgørelse af kapitalværdien fordrer et skøn over forventede fremtidige pengestrømme i den enkelte pengestrømsfrembringende enhed samt fastlæggelse af en rimelig diskonteringsfaktor. Der er ikke foretaget nedskrivning af det i balancen indregnede goodwillbeløb. Den regnskabsmæssige værdi af goodwill udgør pr. 31. januar 2007 DKK 5,1 mio.
Værdiansættelse af kapitalandele i tilknyttede virksomheder
Vurdering af nedskrivningsbehov på kapitalandele i tilknyttede virksomheder i moderselskabets regnskab kræver opgørelse af kapitalværdier for de pengestrømsgivende enheder, hvortil kapitalandelen kan henføres. Opgørelse af kapitalværdien fordrer et skøn over forventede fremtidige pengestrømme i den enkelte pengestrømsfrembringende enhed samt fastlæggelse af en rimelig diskonteringsfaktor. Såfremt det faktiske forløb afviger fra det forventede, kan det medføre behov for justeringer af de indregnede nedskrivninger.
Der henvises i øvrigt til afsnittet ”Risikoforhold” side 55 i nærværende årsrapport.
TK Development A/S - Noter til årsrapporten 2006/07
Beløb i mio. DKK 2006/07 2005/06
Note 2. Andre eksterne omkostninger
Administrationsomkostninger 6,9 5,3Lokaleomkostninger 0,0 0,0Bilomkostninger 0,3 0,2
Andre eksterne omkostninger i alt 7,2 5,5
114/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
TK Development A/S - Noter til årsrapporten 2006/07
Beløb i mio. DKK 2006/07 2005/06
Note 3. Personaleomkostninger
Honorar til bestyrelse 1,0 1,0Gager til moderselskabets direktion 8,1 6,3Fastholdelsesbonus til direktion 0,2 0,3Omkostninger til social sikring 0,7 0,7Omkostninger til incentive program, direktion 0,1 0,0Øvrige gager og personaleomkostninger 1,2 3,5Viderefaktureret via serviceaftaler -7,0 -8,9
Personaleomkostninger i alt 4,3 2,9
Gennemsnitligt antal ansatte 3 4
Antal ansatte ultimo 2 4
Direktionen er omfattet af en fastholdelsesbonus, der periodiseres over aftaleperioden.
De aktiebaserede incitamentsprogrammer er nærmere beskrevet i ledelsesberetningen.
Aktiebaseret aflønning - incitamentsprogrammer
Bestyrelsen har den 30. december 2005 tildelt warrants til direktionen og øvrige ledende medarbejdere, der giver ret til tegning af 826.000 stk aktier a DKK 20. Efterfølgende er 122.000 stk bortfaldet, således at der ved regnskabsperiodens udløb er i alt 704.000 stk aktive warrants.
De nævnte warrants kan udnyttes i tre 6-ugers perioder (vinduer), der er placeret: - efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2008/09 (ca. fra 30. april 2009) - efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret 2003/10 (ca. fra 30. september 2009) - efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2009/10 (ca. fra 30. april 2010)
Tildelingen er betinget af ansættelse på de pågældende udnyttelsestidspunkter.
Tegningskursen pr. aktie a DKK 20 inden fradrag for eventuelt udbytte udgør er fastsat til kurs 74,54 i det første vindue, kurs 77,05 i andet vindue og kurs 80,63 i det sidste vindue.
Værdien af optionerne er med udgangspunkt i kurs 57,81, og en dividendepolitik på DKK 0 pr. aktie pr. år beregnet til DKK 6,7 mio. ved anvendelse af Black-Scholes formlen. Beløbet udgiftsføres løbende over perioden frem til maj 2009. Beregningen er foretaget på grundlag af en forventet fremtidig volatilitet på 30% og et renteniveau på 3%. Herudover er det forudsat at optionerne udnyttes i den midterste udnyttelsesperiode
De aktive warrants fordeles med 240.000 stk. til direktionen og 464.000 stk. til øvrige ledende medarbejdere.
Note 4. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer
Samlet honorar Deloitte 1,1 4,0Samlet honorar Nielsen & Christensen 1,1 2,6
Honorarer i alt 2,2 6,6
Honorarer kan specificeres således:
Revision Deloitte 0,1 1,0Revision Nielsen & Christensen 0,1 0,1Andre ydelser herunder skat og moms, Deloitte 1,0 3,0Andre ydelser herunder skat og moms, Nielsen & Christensen 1,0 2,5
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 115/124
TK Development A/S - Noter til årsrapporten 2006/07
Beløb i mio. DKK 2006/07 2005/06
Note 5. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder
Kostpris pr. 1. februar 839,1 307,5Årets tilgang 0,0 625,7Kapitalindskud 9,5 0,0Årets afgang -19,6 -94,1Kapitalregulering m.v. 0,0 0,0
Kostpris pr. 31. januar 829,0 839,1
Nedskrivninger pr. 1. februar -462,4 -533,9Årets nedskrivninger -14,7 -8,0Tilbageført vedrørende afgang 28,4 79,5
Nedskrivninger pr. 31. januar -448,7 -462,4
Modregninger pr. 1. februar 403,5 412,6Nedskrivninger modregnet i tilgodehavender/hensættelser -6,1 -9,1Modregninger pr. 31. januar 397,4 403,5
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 777,7 780,2
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes til kostpris. Der er pr. 31. januar gennemført værdiforringelsestest af kapitalandele og tilgodehavender. I de tilfælde kostprisen overstiger genindvindingsværdien, nedskrives til denne lavere værdi.
Nedskrivningerne er indregnet i linien ”Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder”
Enkelte af dattervirksomhederne er uden driftsaktivitet og påtænkes likvideret, hvorfor der ikke vil være fremtidige pengestrømme udover det forventede likvidationsprovenue. Der er for disse dattervirksomheder sket nedskrivning til det forventede likvidationsprovenue.
Indtægter af kapitalandele:
Årets nedskrivninger jf. ovenfor -14,7 -8,0Avancer ved salg og likvidationer -13,3 0,9
Indtægter af kapitalandele i alt -28,0 -7,1
Oversigt over kapitalandele i tilknyttede virksomheder:Navn Hjemsted Ejerandel Navn Hjemsted EjerandelTK Bygge-Holding A/S Aalborg 100% TKD Nordeuropa A/S Aalborg 48%TK Development Bau GmbH Berlin 100% Euro Mall Czech Holding AB Stockholm 100%TK Development GmbH Berlin 100% TK Development Czech Holding AB Stockholm 100%
Ovennævnte er selskabets direkte ejerandele.
116/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Beløb i mio. DKK 2006/07 2005/06
Note 6. Finansielle indtægter
Renter, likvider og værdipapirer m.v. 0,5 0,3Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 151,6 189,9Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder, obligationer 26,2 0,0Renteindtægter gældsbreve 18,2 20,3Øvrige finansieringsindtægter 1,8 3,0
Finansielle indtægter i alt 198,3 213,5
Note 7. Finansielle omkostninger
Renteomkostninger kreditinstitutter 44,2 49,7Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder 39,9 23,2Renteomkostninger ansvarlige lån 51,6 62,2Valutakurstab og kurstab værdipapirer 0,1 8,2Øvrige finansieringsomkostninger 1,0 0,4
Finansielle omkostninger i alt 136,8 143,7
Note 8. Skat
Aktuel selskabsskat 10,9 13,3Regulering vedrørende aktuel skat for tidligere regnskabsår 0,3 0,0Ændring i udskudt skat 8,0 -3,0
Skat af årets resultat 19,2 10,3
Skat af årets resultat kan forklares således:
Dansk skatteprocent 5,4 12,0Regulering vedrørende tidligere regnskabsår 0,3 -5,7Skatteaffekt af:Ikke-skattepligtige indtægter 9,1 -9,5Ændring af skattesats 0,0 5,3Ændring ikke aktiveret skatteaktiv vedrørende: Underskud i udenlandske dattervirksomheder 0,0 6,5 Andet 4,4 1,7
Skat af årets resultat 19,2 10,3
TK Development A/S - Noter til årsrapporten 2006/07
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 117/124
Beløb i mio. DKK 31.1.2007 31.1.2006
Note 9. Goodwill
Kostpris pr. 1. februar 7,7 7,7Tilgang 0,0 0,0Afgang 0,0 0,0
Kostpris pr. 31. januar 7,7 7,7
Af- og nedskrivninger pr. 1. februar 2,6 2,6Årets nedskrivninger 0,0 0,0
Af- og nedskrivninger pr. 31. januar 2,6 2,6
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 5,1 5,1
Goodwill vedrører køb af en samarbejdspartners aktiviteter i Centraleuropa.
Ledelsen har pr. 31. januar 2007 gennemført en værdiforringelsestest af den regnskabsmæssige værdi af goodwill.
Genindvindingsværdien er baseret på kapitalværdien, som er fastlagt ved anvendelse af forventede pengestrømme på basis af budget for regnskabsårene 2007/08 til 2009/10 godkendt af ledelsen og en af ledelsen fastsat diskonteringsfaktor.
Værdiforringelsestesten har ikke givet anledning til at foretage nedskrivning.
Note 10. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
Kostpris pr. 1. februar 1,1 0,2Tilgang 0,0 1,1Afgang -1,1 -0,2
Kostpris pr. 31. januar 0,0 1,1
Af- og nedskrivninger pr. 1. februar 0,2 0,2Årets af- og nedskrivninger 0,1 0,2Af- og nedskrivninger på afhændede aktiver -0,3 -0,2
Af- og nedskrivninger pr. 31. januar 0,0 0,2
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 0,0 0,9
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar afskrives over 5 år.
TK Development A/S - Noter til årsrapporten 2006/07
118/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Beløb i mio. DKK 31.1.2007 31.1.2006
Note 11. Andre værdipapirer og kapitalandele
Kostpris pr. 1. februar 0,0 13,4Årets tilgang 0,0 0,0Årets afgang 0,0 -13,4
Kostpris pr. 31. januar 0,0 0,0
Op- og nedskrivninger pr. 1. februar 0,0 13,0Tilbageført vedrørende årets afgang 0,0 -13,0Årets op- og nedskrivninger 0,0 0,0
Op- og nedskrivninger pr. 31. januar 0,0 0,0
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 0,0 0,0
Note 12. Udskudt skatteaktiv
Udskudt skatteaktiv pr. 1. februar 16,5 95,1Overført sambeskatning 0,0 -89,1Ændring i skatteprocent 0,0 -0,4Årets tilgang 0,0 10,9Årets afgang -15,5 0,0
Udskudt skatteaktiv pr. 31. januar 1,0 16,5
Værdiregulering pr. 1. februar -7,7 0,0Årets værdiregulering 7,6 -7,7
Værdireguleringer pr. 31. januar -0,1 -7,7
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 0,9 8,8
Udskudt skatteaktiv vedrører:
Materielle aktiver -1,3 -1,2Kortfristede aktiver 0,6 0,0Hensatte forpligtelser 1,7 17,7Nedskrivning af skatteaktiv -0,1 -7,7
I alt 0,9 8,8
TK Development A/S - Noter til årsrapporten 2006/07
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 119/124
Beløb i mio. DKK 31.1.2007 31.1.2006
Note 13. Værdipapirer
Noterede værdipapapirer 0,1 20,0Unoterede værdipapirer 4,0 4,0
Værdipapirer i alt 4,1 24,0
Noterede værdipapirer består af aktier og obligationer noteret på Københavns Fondsbørs og er optaget til statusdagens kurs.
Unoterede værdipapirer indeholder pantebreve der er optaget ved første indregning til kostpris og efterfølgende til amortiseret kost.
Note 14. Likvide beholdninger
Frie likvider 0,1 0,2Deponeringskonti og øvrige konti, som koncernen ikke har fuld dispositionsret over. 13,6 14,6
Likvide beholdninger i alt 13,7 14,8
Koncernens likvide beholdninger består primært af indeståender i velrenommerede banker. Det vurderes således at der ikke er nogen kreditrisko.
Note 15. Aktiekapital
Aktiekapitalen består af 28.043.810 stk. aktier a DKK 20 (nominelt DKK 560.876.200). Ingen aktier er tillagt særlige rettigheder.
Bestyrelsen blev på ektraordinær generalforsamling bemyndiget til at udstede tegningsoptioner (warrants) for i alt op til nominelt DKK 18,2 mio (910.000 stk. aktier a DKK 20). Bestyrelsen har tildelt warrants til direktion og øvrige ledende medarbejdere der giver ret til tegning af 826.000 stk. aktier a DKK 20, hvoraf der ved regnskabsårets udgang var 704.000 stk aktive.
For nærmere beskrivelse af tildelingen samr udnyttelse m.v. henvises til afsnit under aktionærforhold.Antal stk. i tusinder Nominel værdi (DKK mio)
Aktiekapitalen har ændret sig således i de seneste 5 år: Ændringer Ultimo Ændringer Ultimo
2002/03 0,0 14.021,9 0,0 280,42003/04 0,0 14.021,9 0,0 280,42004/05 0,0 14.021,9 0,0 280,42005/06 14.021,9 28.043,8 280,4 560,92006/07 0,0 28.043,8 280,4 560,9
I forbindelse med tidligere incitamentsprogrammer blev der købt aktier til senere udlodning såfremt medarbejdere ville udnytte deres optioner. Selskabet har solgt de resterende egne aktier i regnskabsåret til en samlet salgssum på DKK 1,6 mio., da det ikke er selskabets politik at eje egne aktier.
Antal stk. Nominel værdi (DKK mio) % af aktiekapitalEgne aktier 2006/07 2005/06 2006/07 2005/06 2006/07 2005/061. februar 22.382 30.757 0,4 0,6 0,08% 0,22%Anvendt i forbindelse med udnyttelse af aktieoptioner 0 -8.375 0,0 -0,2 0,00% -0,06%Udvanding i forbindelse med kapitalforhøjelse 0 0 0,0 0,0 0,00% -0,08%Salg af egne aktier -22.382 0 -0,4 0,0 -0,08% 0,00%
31. januar 0 22.382 0,0 0,4 0,00% 0,08%
TK Development A/S - Noter til årsrapporten 2006/07
120/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Beløb i mio. DKK 31.1.2007 31.1.2006
Note 16. Ansvarlig lånekapital og ansvarligt obligationslån
Ansvarlig lånekapital og ansvarligt obligationslån er indregnet således i balancen:
Kortfristede ansvarligt obligationslån 0,0 296,6
I alt dagsværdi 0,0 296,6
I alt nominel værdi 0,0 296,6
Det ansvarlige obligationslån blev forrentet med 10,8 - 15,0%. Den ansvarlige lånekapital forrentedes med en andel af et eventuelt nettooverskud i forbindelse med salg af aktier.
Ansvarlig lånekapital samt det ansvarlige obligationslån er blevet indfriet i regnskabsåret.
Note 17. Gæld til kreditinstitutter
Gæld til kreditinstitutter er indregnet således i balancen:
Langfristede gældsforpligtelser 51,0 68,0Kortfristede gældsforpligtelser før modregninger 741,5 603,7
Gæld til kreditinstitutter i alt 792,5 671,7
Der er foretaget modregning af finansielle gældsforpligtelser i tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt i bundne likvider i det omfang selskabet har modregningsret og samtidig har til hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at realisere aktiver og forpligtelser samtidig.
Dagsværdi 792,5 671,7
Regnskabsmæssig værdi 792,5 671,7
Moderselskabet har pr. 31. januar følgende lån og kreditter:
Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi Dagsværdi
Lån Udløb Fast/-variabel 2006/07 2005/06 2006/07 2005/06 2006/07 2005/06
Bank DKK 2007-2008 variabel 3 - 7 % 3 - 7 % 792,5 671,7 792,5 671,7
TK Development A/S - Noter til årsrapporten 2006/07
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 121/124
Beløb i mio. DKK 31.1.2007 31.1.2006
Note 18. Hensatte forpligtelser
Lejegarantier på solgte ejendomme pr. 1. februar 8,4 0,0Anvendt i året -2,5 0,0Hensat for året 0,0 8,4
Lejegarantier på solgte ejendomme pr. 31. januar 5,9 8,4
Øvrige hensættelser pr. 1. februar 19,6 19,2Anvendt i året -4,5 0,0Hensat for året 2,8 0,4
Øvrige hensættelser pr. 31. januar 17,9 19,6
Hensatte forpligtelser pr. 31. januar 23,8 28,0
Forfaldstidspunkterne for hensatte forpligtelser forventes at blive:0 - 1 år 1,8 6,71 - 5 år 22,0 21,3> 5 år 0,0 0,0
Hensatte forpligtelser 31. januar 23,8 28,0
Lejegarantiforpligtelser på solgte ejendomme er opgjort med udgangspunkt i erfaringer med lejegarantier og efter en individuel vurdering af de enkelte lejemål.
Hensættelsesbeløbet indtægtsføres over løbetiden for garantierne.
Øvrige hensættelser består af hensættelser til usikkerheder på afsluttede projekter, og er opgjort på baggrund af erfaringer med tilsvarende tidligere projekter, samt negative egenkapital i associerede virksomheder m.v.
TK Development A/S - Noter til årsrapporten 2006/07
Beløb i mio. DKK 2006/07 2005/06
Note 19. Operationelle leasingkontrakter
For årenen 2006-2010 er indgået operationelle leasingkontrakter vedrørende leje af kontormaskiner og driftsmateriel. Lejekontrakterne er indgået for en 3 - 5 årig periode med faste leasingydelser, der årligt pristalsreguleres. Aftalerne er uopsigelige i den nævnte periode, hvorefter de vil kunne fornyes i perioder på 3 - 5 år.
De årlige leasingydelser udgiftsføres i resultatopgørelsen.
Fremtidige minimumsleasing ydelser i henhold til uopsigelige leasingkontrakter fordeler sig således. Inden for 1 år 0,1 0,0Inden for 1 - 5 år 0,3 0,0
Efter 5 år 0,0 0,0
I alt 0,4 0,0
122/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Beløb i mio. DKK 31.1.2007 31.1.2006
Note 20. Anden gæld
Skyldig løn, A-skat, sociale bidrag, feriepenge m.v. 2,9 0,0Feriepengeforpligtelser o.l. 0,9 1,3Andre skyldige omkostninger 22,0 17,6
Anden gæld i alt 25,8 18,9
Den regnskabsmæssige værdi af skyldige poster vedrørende løn, A-skat, sociale bidrag, feriepenge m.v., projektrelaterede skyldige omkostninger samt andre skyldige omkostninger svarer til forpligtelsernes dagsværdi.
Feriepengeforpligtelser repræsenterer koncernens forpligtelse til at udbetale løn i ferieperioder, som medarbejderene pr. balancedagen har optjent ret til at afholde i efterfølgende regnskabsår.
TK Development A/S - Noter til årsrapporten 2006/07
Note 21. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser
Eventualaktiver
Selskabet har ingen eventualaktiver
Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser
Kaution og garantiforpligtelse for tilknyttede og associerede virksomheder 1.921,0 2.525,2Øvrige kautioner og garantiforpligtelser 0,0 18,6Materielle aktiver som er stillet til sikkerhed for kreditinstitutter. 1.975,1 2.594,2
De opførte beløb for kautioner og garantiforpligtelser for tilknyttede virksomheder udgør de maksimale beløb.
Efterfølgende tal i parantes er sammenligningstal for 2005/06.
Dattervirksomhederne har pr. 31. januar 2007 udnyttet DKK 1.884,1 mio. (DKK 1.836,5 mio.) af kreditfaciliteterne, mens det tilsvarende beløb for joint ventures andrager DKK 13,1 mio. (DKK 50,0 mio.)
Herudover indeståer selskabet for tilknyttede virksomheder og Joint Ventures igangværende og færdige projekter.Selskabet hæfter endvidere for enhver forpligtelse i relation til aftalen vedrørerende salget af Field’s.
Øvrige kautioner og garantiforpligtelser består hovedsageligt af selskabets samlede lejegarantiforpligtelser udover de i regnskabet afsatte beløb. De i regnskabet afsatte beløb udgør de andele af lejegarantierne som er vurderet aktuelle.
Regnskabsmæssig værdi af materielle aktiver stillet til sikkerhed for kreditinstitutter DKK 1.975,1 mio. (2.594,2 mio.) består af afgivet sikkerhed i tilgodehavender DKK 1.818,0 mio. (2.450,7 mio.) og sikringskonti, værdipapirer m.v. DKK 13,6 mio. (0,0 mio.), sikkerhed i kapitalandele i tilknyttede virksomheder DKK 143,5 mio. (143,5 mio.)
Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S 123/124
Beløb i mio. DKK.
Note 22. Valuta-, rente- og kreditrisici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter
For valuta-, rente- og kreditrisici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter henvises til note 30 i koncernregnskabet.
Renterisici og revurderings- eller forfaldstidspunkter vedrørende finansielle aktiver og forpligtelser:
Revurderings-/forfaldstidspunkt Effektiv2006/07 0 - 1 år 1 - 5 år > 5 år I alt rente i %
Værdipapirer 4,1 0,0 0,0 4,1 0 - 7 %Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder 0,0 1.693,6 0,0 1.693,6 6 - 8 %Andre tilgodehavender 21,4 0,0 0,0 21,4 0,0 %Indeståender hos kreditinstitutter 13,7 0,0 0,0 13,7 2,0 %Gæld til kreditinstitutter -741,5 -51,0 0,0 -792,5 3 - 7 %Leverandørgæld -2,3 0,0 0,0 -2,3 0,0 %Anden gæld -25,8 0,0 0,0 -25,8 0,0 %
I alt pr. 31. januar 2007 -730,4 1.642,6 0,0 912,2
2005/06
Værdipapirer 24,0 0,0 0,0 24,0 0 - 10,8 %Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder 0,0 1.853,5 0,0 1.853,5 6 - 8 %Andre tilgodehavender 10,5 0,0 0,0 10,5 0,0 %Indeståender hos kreditinstitutter 14,8 0,0 0,0 14,8 2,0 %Ansvarligt obligationslån TK Development A/S 0,0 -296,6 0,0 -296,6 10,8 %Gæld til kreditinstitutter -603,7 -68,0 0,0 -671,7 3 - 7 %Leverandørgæld -9,7 0,0 0,0 -9,7 0,0 %Anden gæld -18,9 0,0 0,0 -18,9 0,0 %
I alt pr. 31. januar 2006 -583,0 1.488,9 0,0 905,9
TK Development A/S - Noter til årsrapporten 2006/07
124/124 Årsrapport 2006/07 for TK Development A/S
Note 23. Transaktioner med nærtstående parter
Selskabet har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse.
Nærtstående parter med betydelig indflydelse i selskabet og koncernen kan kategoriseres som følger:
Bestyrelse og direktion
Dattervirksomheder, Joint Ventures, associerede og tilknyttede virksomheder, jfr. koncernoversigt side 105.
Beløb i mio. DKK. 2006/07 2005/06
Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)
Andel af aktiekapitalen i antal stk. 1.880.934 1.931.950Antal tildelte warrants i stk. (kan tidligst udnyttes efter 3½ år) 0 240.000Andel af ansvarligt obligationslån på nom. 550 mio. i DKK mio. 0,0 2,2Andel af rentebetaling vedr. ovenstående i DKK mio. 0,2 0,2Indirekte andel af gældsbrev indfriet i regnskabsåret 2005/06 i DKK mio. 0,0 2,6Andel af rentebetaling vedr. ovenstående i DKK mio. 0,0 0,5
For vederlag m.v. til bestyrelse og direktion henvises til note 3.
Joint ventures, associerede og tilknyttede virksomheder
Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 151,6 189,9Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder -39,9 -23,2Renteindtægter gældsbreve 18,2 20,3Renteindtægter obligationer tilknyttede virksomheder 26,2 0,0Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 1.867,7 2.015,9
Omkostningsfordeling til tilknyttede virksomheder i henhold til indgåede serviceaftaler 6,8 8,5Ejendomsadministrations- og styringshonorar fra tilknyttede virksomheder -0,4 0,7
Selskabet har ikke modtaget udbytte fra dattervirksomheder.
Herudover har der ikke i regnskabsåret været transaktioner med nærtstående parter.
TK Development A/S - Noter til årsrapporten 2006/07
Note 24. Begivenheder efter balancedagen
Der er ikke indtrådt andre væsentlige begivenheder efter regnskabsårets udløb end de i ledelsesberetningen nævnte.
Note 25. Anvendt regnskabspraksis
Den anvendte regnskabspraksis er beskrevet på side 70, hvor anvendt regnsskabspraksis for såvel koncern samt moderselskab er anført.
Note 26. Ny regnskabsregulering
Der henvises til note 33 i koncernregnskabet.