doktoratura luciana koprencka, fakulteti ekonomik, departamenti i

Disertacion

Zhvillimi dhe Problematikat e Treguttë Pasurive të Paluajtshme në Shqipëri

NË KËRKIM TË GRADËS SHKENCORE “DOKTOR”

PërgatitiLuçiana KOPRENCKA (KABELLA)

Udhëheqës shkencorProf. Dr. Sherif BUNDO

Republika e ShqipërisëUniversiteti i TiranësFakulteti i Ekonomisë

TIRANË TETOR 2011

Zhvillimi dhe problematikat e tregut të pasurive të paluajtshme në Shqipëri

Luçiana Koprencka - 2 -

PËRMBAJTJA:

Përmbledhje e pasqyrave dhe tabelave

Hyrje . ........................................................................................................................................ 7

Qëllimi i punimit .......................................................................................................................13

Metodologjia e studimit .............................................................................................................14

Kontributet dhe kufizimet e punimit .........................................................................................15

KAPITULLI I

KUPTIMI DHE KARAKTERISTIKAT E PASURISË SË PALUAJTSHME

1.1 Dallimi midis pasurive të luajtshme dhe të paluajtshme ................................................18

1.2 Llojet e pasurive të paluajtshme ...........................................................................................18 1.3 Faktorët nxitës të investimit në pasurinë e paluajtshme .....................................................19

1.4 Faktorët jo nxitës të investimit në pasurinë e paluajtshme ...................................................20 1.5 Karakteristikat e tregut të pronës..........................................................................................21

1.6 Cikli i jetës të një pasurie të paluajtshme .............................................................................22 1.7 Modeli ekonomik për analizën e tregut të pasurisë së paluajtshme .......................................24

1.8 Modeli ekonomik komplet ...................................................................................................40 1.9 Analiza dinamike e modelit .................................................................................................42

KAPITULLI II

KONCEPTI I VLERËS SË PASURIVE TË PALUAJTSHME 2.1 Çmimi, kosto, vlera ............................................................................................................51

2.2 Vlera e tregut ......................................................................................................................52

2.3 Vlera e investimit ...............................................................................................................54

2.4 Vlera e vazhdimësisë së prodhimit ......................................................................................54

2.5 Komponentët e vlerës ..........................................................................................................55



2.6 Procesi i vlerësimit .............................................................................................................56

2.7 Metoda e ndërtimit të indeksit të çmimit të banesave ...........................................................61

KAPITULLI III

TREGU I BANESAVE NË SHQIPËRI

3.1 Tregu i banesave, dhe ndikimi i tij në ekonomi ...................................................................68

3.2 Karakteristikat e tregut të banesave ....................................................................................71

3.3 Kërkesa, oferta dhe çmimi i banesave ................................................................................73

3.4 Ndikimi i faktorëve në kërkesë, ofertë dhe në çmimin e pasurive të paluajtshme ................74

3.5 Struktura ekonomike e tregut të strehimit .............................................................................77

3.6 Zhvillimi i tregut të banesave në Shqipëri ...........................................................................79

3.6.1 Zhvillimi i tregut të banesave në Shqipëri deri në vitin 1990 ......................................79

3.6.2 Zhvillimi i tregut të banesave përgjatë viteve 1990-2000 .............................................81

3.6.3 Zhvillimi i tregut të banesave pas viteve 2000 .............................................................89

3.6.3.1 Tregu i banesave dhe kreditimi ................................................................... 103

3.6.4 Analiza e raporteve, që tregojnë ecurinë e tregut të banesave .................................... 109

3.7 Fiskalitetet e sektorit të ndërtimit .................................................................................... 111

3.8 Sektori i ndërtimit dhe vendi që ai ze në ekonominë shqiptare ........................................... 119

3.9. Analiza faktoriale e tregut të banesave dhe modeli i përafruar i tregut shqiptar të banesave .................................................................................................................................. 120



KAPITULLI IV

PASURIA TOKË NË SHQIPËRI, PROBLEMATIKAT NË LIDHJE ME TË

4.1 Mbajtja e tokës para vitit 1945 .......................................................................................... 136

4.2 Mbajtja e tokës në ekonominë e centralizuar ..................................................................... 138

4.3 Reforma e tokës në vitet 1990 .......................................................................................... 139

4.4 Mbajtja e fragmentarizuar e pronësisë .............................................................................. 144

4.5 Tregjet formale .................................................................................................................. 145

4.6 Vendbanimet joformale dhe zhvillimet ilegale ................................................................ 147

4.6.1 Siguria e zotërimit dhe rregullimi i vendbanimeve joformale................................... 150

4.6.2 Efektet financiare të procesit të legalizimit .............................................................. 158

4.7 Çështja e kthimit dhe kompesimit të pronave ..................................................................... 163

PËRFUNDIME DHE REKOMANDIME ........................................................................... 167

REFERENCAT .................................................................................................................... 174



PËRMBLEDHJE E PASQYRAVE DHE FIGURAVE Faqe

FIGURA Figura 1.1 Modeli ekonomik komplet .......................................................................................40 Figura 1.2 Ndikimi i rritjes ekonomike në kërkesën për hapësirë ..............................................44 Figura 1.3 Ndryshimi i normës së interesit dhe kërkesa për pasuri të paluajtshme ....................46 Figura 1.4 Variacioni në normën e kreditimit, koston e prodhimit dhe kërkesa për hapësirë të re .............................................................................................................................48

Figura 1.5 Ndryshimet në sasinë e hapësirës disponibile ........................................................49 Figura 3.1 Faktorët dhe politikat që ndikojnë performancën e tregut të banesave .....................69 Figura 3.2 Faktorët që përcaktojnë performancën e tregut të banesave ......................................70 Figura 3.3 Struktura e ndërtimeve në vitin 1996 .......................................................................88 Figura 3.4 Struktura e ndërtimeve në vitin 2009 ..................................................................... 102

GRAFIKË Grafiku 1.1 Lidhja midis nivelit të çmimeve dhe numrit të transaxioneve .................................25 Grafiku 1.2 Lidhja midis stokut ekzistues dhe çmimit të pasurive të paluajtshme .....................30 Grafiku 1.3 Lidhja midis çmimit të qeradhënies dhe vlerës së pasurive të paluajtshme .............33 Grafiku 1.4 Lidhja midis dimensioneve të ndërtimit dhe kostos mesatare .................................35 Grafiku 1.5 Lidhja midis sasisë së ndërtimeve të reja dhe kostos mesatare ...............................36 Grafiku 1.6 Lidhja midis pasurive të reja të ndërtuara dhe stokut ekzistues të pasurive reale .........................................................................................................................................39 Grafiku 2.1 Indeksi i çmimit të banesave ..................................................................................67 Grafiku 3.1 Çmimi i tregut të banesave në disa nga qytetet kryesore të vendit ..........................86 Grafiku 3.2 Çmimi i tregut të banesave në disa nga qytetet kryesore të vendit ..........................86 Grafiku 3.3 Remitancat ndër vite (mln lekë) .............................................................................95 Grafiku 3.4 Sipërfaqet e ndërtuara ndër vite (000 / metër katror) ............................................96 Grafiku 3.5 Indeksi i çmimit të banesave dhe indeksi i qerasë së banesave ...............................97 Grafiku 3.6 Numri i lejeve të ndërtimit .....................................................................................98 Grafiku 3.7 Raporti çmim / ardhura për frymë të popullsisë .................................................... 105 Grafiku 3.8 Çmimet e banesave në disa prej qyteteve të Europës ............................................ 106 Grafiku 3.9 Numri i pagave mujore që duhen për të blerë një apartament 68 m² ..................... 106



Grafiku 3.10 Raporti çmim / ardhura për disa nga qytetet kryesore të Shqipërisë .................... 107 Grafiku 3.11 Indeksi i çmimit të banesave dhe indeksi i qerasë së banesave dhe raporti çmim / qera .................................................................................................................. 108 Grafiku 3.12 Raporti çmim/popullsi ...................................................................................... 109 Grafiku 3.13 Numri i banesave për 1000 banorë ..................................................................... 110 Grafiku 3.14 Të ardhurat e realizuara nga sektori i ndërtimit .................................................. 112 Grafiku 3.15 Të ardhurat nga tatimi mbi kalimin e pronësisë .................................................. 116 Grafiku 3.16 Kontributi i sektorit të ndërtimit ndaj PBB ......................................................... 119 Grafiku 4.1 Objekte informale të vetëdeklaruara ..................................................................... 157 Grafiku 4.2 Pesha e objekteve informale të vetëdeklaruara sipas qyteteve .............................. 157

TABELA Tabela 3.1 Kahja e ndikimit të faktorëve në kërkesë, ofertë dhe çmim të pasurive të paluajtshme ...............................................................................................................................75 Tabela 3.2 Stoku i banesave prej viti 1945 ...............................................................................80 Tabela 3.3 Faktorët që ndikojnë në zhvillimin e tregut të banesave ...........................................84 Tabela 3.4 Sipërfaqet e reja të ndërtuara në 000/M² ..................................................................87 Tabela 3.5 Investimet në sektorin e ndërtimit deri në vitin 2001 ...............................................89 Tabela 3.6 Ndryshimet demografike ndër vite ..........................................................................91 Tabela 3.7 Fondet e investuara në ndërtime të reja (mln lekë) ...................................................97 Tabela 3.8 Kredidhënia e ekonomisë ndër vite (Billion lekë) .................................................. 103 Tabela 3.9 Huadhënia për pasuri të paluajtshme ..................................................................... 104 Tabela 3.10 Veprimet e kryera në Z.R.P.P .............................................................................. 113 Tabela 3.11 Vlera e tatimit mbi kalimin e pronësise në disa nga qytetet e Shqipërisë ............. 115 Tabela 3.12 Çmimet mesatare të apartamenteve të banimit në disa nga qytetet kryesore të Shqipërisë (000lek/metër katror)............................................................................ 123 Tabela 3.13 Çmimet mesatare dhe devijimi standart për disa nga qytetet kryesore të Shqipërisë (000lek/metër katror) ............................................................................................. 124 Tabela 3.14 Korelacioni midis variablave ............................................................................. 126 Tabela 4.1 Pronësia e tokës bujqësore në vitin 1912 ............................................................. 137 Tabela 4.2 Struktura e pronësisë së tokës agrikulturale sipas Reformës Agrare të vitit 1946 ........................................................................................................................................ 138 Tabela 4.3 Toka e punueshme për sektor, 1950 -1990 ............................................................. 139



Tabela 4.4 Vlerësime të numrit të të drejtave pronësore individuale apo familjare të pronave të paluajtshme ............................................................................................................ 145 Tabela 4.5 Vlerësime të numrit dhe tipeve të pronave të paluajtshme në fund dhjetori 2000 dhe 2005 ......................................................................................................................... 146 Tabela 4.6 Mënyra e privatizimit të pronave në disa prej vendeve ish_socialiste ..................... 164



HYRJE Shoqëria njerëzore dhe mënyra e organizimit të saj nuk do të kishin kuptim pa

akumulimin e pamasë dhe të përhershëm të pasurisë në format dhe llojet e saj gati të

pafundme. “Të hequrit mënjanë”, krijimi i një pasurie, janë motivi i ekzistencës së

vetë shoqërisë. Të gjitha kombet, të gjithë njerzit, gjatë gjithë historisë, qysh prej

zanafillës së lindjes dhe të “ngjizjes” së jetës në tokë, pamvarsisht ndryshimeve,

pamvarsisht racave, ngjyrave, mentaliteteve, kontinenteve, pamvarsisht postit, forcës,

moshës, ndjenjave, gjinisë, etj, kanë pasur dhe kanë një sjellje dhe qëndrim të

përbashkët. Të gjithë, gjithmonë dhe kudo kanë dëshiruar të shtojnë dhe të kenë sa më

shumë pasuri. Historia e njerëzimit është histori e krijimit, shtimit dhe lënies

trashëgimi të formave dhe llojeve të ndryshme të pasurisë.

Pasuria është gjithçka, mendojnë një numër i madh njerëzish. Shpesh herë atributet

dhe ambiciet për pasuri njërëzit ja kanë dedikuar parasë, njërës prej formave të vetme

të saj. Fjala pasuri shpreh shumë më shumë se kaq. Fjala pasuri nënkupton në rradhë

të parë elementët e luajtshëm dhe të paluajtshëm pasurorë të individëve.

Bota e investimeve është dy polare. Në njërin pol të rëndësishëm qëndrojnë ato që në

fjalorin ekonomik trajtohen si investime reale, si aktive. Në polin tjetër qëndrojnë

investimet financiare. Kjo botë, që përbëhet nga këto dy gjysma, nuk mund të jetë e

plotë vetëm me njërën prej tyre. Ndërkohë, studimi i çdo pjese të saj është një temë

me interes për çdo studiues. Aq më tepër, ky interes shtohet kur bëhet fjalë për

studime të karakterit shkencor.

Në vëndin tonë ka edhe autorë të tjerë që kanë studiuar pasuritë e paluajtshme apo

elementë të veçantë të tyre. Inventari dhe struktura e pasurive të paluajtshme në

pronësi të popullsisë shqiptare në këto 20-25 vitet e fundit ka pësuar ndryshime të

mëdha dhe thelbësore. Këto ndryshime kanë qënë të diktuara për shkak të një numri të

madh faktorësh. Ndër ta, veçojmë ndryshimet thelbësore të lidhura me pronësinë.

Përgjatë një shekulli, raportet pronësore të shqiptarëve kanë ndryshuar gati tre herë.

Ndryshimi i lidhjeve pronësore të pronarit me pronën, tjetërsimi apo ripronësimi,



është nga ato ndryshime që ndryshojnë rrjedhën e historisë. Ndryshimi i raporteve

pronësore transformon gjithë shoqërinë si dhe mentalitetin dhe filozofinë e jetës.

Gjatë shekullit të kaluar, vendi ynë ka përjetuar njëherësh ngjarje, të lidhura me

pronësinë, nga ato që meritojnë të studiohen gjatë dhe thellë. Në periudhën e

qeverisjes së mbretërisë së Zogut, u legalizua e drejta e pronësisë dhe u konfirmuan

aktet pronësore të lëshuara apo të gëzuara gjatë pushtimit otoman. Më vonë pasoi,

paralelisht me ndryshimin e sistemit, reforma agrare, e cila ndryshoi shumë raporte

pronësore. Reforma agrare ia la vëndin transformimeve të kolektivizimit dhe të

industrializimit, të cilat përsëri pasuan me ndryshime të raporteve pronësore. Mbas

ngjarjeve të mëdha demokratizuese të viteve ’90, raportet pronësore pësuan përsëri

ndryshime rrënjësore. Ridimensionimi pronësor, i shoqëruar me ndryshimet e mëdha

strukturore të ekonomisë dhe të shoqërisë, i shoqëruar gjithashtu me ndryshime të

mëdha strukturore të familjes dhe të raporteve pronësore brënda saj, i shoqëruar me

ndryshime të qëndrave të gravitetit të vendimmarrjes në familje dhe me emigracion,

apo imigrim të brëndshëm, të lartë, janë ngjarje që nuk “kalojnë pa e prekur”, as

vëmëndjen e një studiuesi dhe as logjikën e ekonomistit.

Në kuadër të vendosjes së një ekonomie tregu, në fillim të viteve 1990 u ndërmorën

një sërë reformash, ndër të cilat më të rëndësishme janë reforma e tokës, privatizimi i

banesave dhe privatizimi i ndërrmarjeve shtetërore. Shqipëria ishte një nga vendet me

të socializuar, me pothuajse të gjithë elementet e pronës private të zhdukura.

Për këtë arsye, privatizimi nuk konsiderohet vetëm si një transferim i të drejtave të

pronësisë, por kryesisht, si një mënyrë e restaurimit të të drejtave të mohuara për një

gjysëm shekulli. Rimëkëmbja e ekonomisë ka filluar në vitin 1993, PBB u rrit me

ritme 9 - 10 % dhe inflacioni gradualisht ,nisi të reduktohej. Duke përjashtuar vitin

1997, gjatë të cilit Shqipëria u perfshi në një kaos total ekonomik dhe politik, vendi

ynë ka patur ritme të qëndrueshme të rritjes ekonomike, mesatarisht 7 % në vit.

Procesi i rimëkëmbjes dhe ristrukturimit ekonomik u shoqërua me ndryshime, në

kontekstin shoqëror dhe politik dhe me ndryshime të fuqishme demografike.



Shumica e shqiptarëve ishin të varfër në periudhën e socializmit dhe nuk zotëronin

kapitale financiare, për këtë arsye transferimi i pasurive, përfshirë edhe ato shtetërore

u bë falas.

Privatizimi i banesave, u realizua në kushtet e një tregu, ku mbizotëronte prona

publike. Gjatë viteve të socializmit, në Shqipëri banesat ishin pronë shtetërore dhe

banorët paguanin për përdorimin e tyre një qera simbolike.

Gjendja e strehimit në Shqipëri linte shumë për të dëshiruar, vetëm 219 banesa për

1000 banorë zotëroheshin në Shqipëri në fillim të viteve 1990, shumë larg mesatares

të vendeve ish komuniste.

Pas viteve 1990, në Shqipëri u ndoq strategjia e transferimit të banesave pothuajse

falas, sepse pagesat për privatizimin e tyre ishin simbolike, kjo është strategjia më e

mirë ekonomike në kushtet e një mungese të plotë të kapitaleve financiare dhe në

kushtet e një hiperinflacioni. Në vitet 1990 inflacioni arrit shifrat 104,1 % dhe në

vitin 1992 arriti në vlerën 236,6%, privatizimi i banesave krijoi tregun e parë të

banesave në Shqipëri,në të cilin u realizuan shitblerjet e para të banesave .

Ajo çka ndodhi në Shqipëri ishte, që tregu i banesave, u privatizua pothuajse në

masën 90%, dicka pak a shumë e ngjashme me tregun amerikan të banesave, ku

vetëm 2% e fondit të banesave është pronë publike.

Privatizimi krijoi mundësi pronarëve të rinj , të shesin banesat tashmë pronë e tyre

private dhe përdorimin e fondeve, si pagesa të plota ose të pjesshme për banesa të

reja, duke krijuar kështu premisat për krijimin e tregut primar dhe atij sekondar të

banesave.

Strehimi nuk është një e mirë komplekse, nga pikpamja teknike për tu ndërtuar, por

ndoshta është e mira më komplekse për tu analizuar nga pikpamja ekonomike, për

arsye se banesat janë heterogjene në aspektin e projektimit, teknologjisë së ndërtimit,

moshës. Vlera e tyre është e lidhur me cilësinë e shërbimeve sociale, cilësinë e



mjedisit dhe infrastrukturën e lagjes, ku ato janë vendosur, si edhe me rregullimin

fizik, financiar dhe fiskal nga ana e qeverisë, këto karakteristika shpjegojnë, pse tregu

i banesave mbetet një ndër tregjet më të rëndësisheëm në ekonomitë lokale dhe

kombëtare, që kërkon ndërhyrjen e shtetit.

Shumë dijetarë kanë konstatuar, se ndryshimet e variablave makroekonomike si PBB,

papunësia, të ardhurat mesatare, normat e interesit, norma e inflacionit kanë një rol të

rëndësishëm në tregun e pasurive reale, duke ndikuar në luhatjen e çmimeve të

pasurive reale.

Por, gjithashtu është konstatuar se, në mënyrë që të parashikojmë ciklet në ekonominë

e një vendi, është e nevojshme të përcaktohen qartë tendencat në tregun e pasurive

reale.

Në periudhat e rritjes ekonomike, të shoqëruara me rritjen e të ardhurave personale,

njerëzit kërkojnë të përmirësojnë kushtet e tyre të jetesës dhe kërkojnë të marrin kredi

për ti përdorur për strehim.

Roli i sistemit bankar në tregun e pasurive reale, është shumë i rëndësishëm. Ai është

ndërmjetësi kryesor financiar dhe vepron, si një përshpejtues i bumit të tregut të

pasurive reale. Shkalla e ulët e normave të interesit është një instrument në duart e

bankave për të rritur kreditimin dhe zgjerimin e këtij tregu .

Normat e ulëta të interesit real, janë quajtur si përcaktues i rëndësishëm i cikleve në

çmimet e banesave.Gjithashtu ndryshimet demografike, si edhe nevoja e emigrantëve

për të investuar në atdheun e tyre, promovuan rritjen e kërkesës për pasuri reale, si

edhe rritjen e çmimeve të tyre.

Disa studjues kanë studjuar ndikimin në kërkesën për strehim, të trendeve

demografike pa lënë mënjanë ndikimin, që ka rritja e punësimit në rritjen e të

ardhurave dhe në rritjen e tregjeve të strehimit.



Sektori i ndërtimit, përbën një nga sektorët kryesorë të ekonomisë së vendit dhe ka

njohur rritjen më të madhe në ekonominë shqiptare gjatë këtyre 20 viteve. Një numër

i madh shoqërish ndërtimi janë krijuar, sidomos në dhjetëvjecarin e fundit, këto

shoqëri kanë mobilizuar burime të shumta financiare të lira në duart e popullsisë dhe

kanë punësuar një numër të madh fuqie punëtore.

Shprehja më e mirë e këtij zhvillimi është fakti, se ndërtimi siguron një pjesë të

rëndësishme të prodhimit të brendshëm bruto në vend. Në vitin 1996 sektori i

ndërtimit përbënte vetëm 4,9% të PBB, ndërsa në vitin 2009 ky nivel ka arritur në

13,9 % të PBB.

Në sektorin e ndërtimit, ushtrojnë veprimtari një numër i konsiderueshëm shoqërish

ndërtimi, të cilat arrijnë të realizojnë një qarkullim mesatar në mbi 1.5 miliardë euro

në vit.

Vendosja e pronësisë private mbi tokën, mbetet reforma më e rëndësishme, që është

ndërmarrë pas viteve 1990 me gjithë problematikën e shumëllojshme, që ajo mbart.

Reforma agrare u realizua në bazë të ligjit 7501, një ligj shumë i diskutuar edhe sot

pas gati 20 vitesh. Toka iu dha falas anëtarëve të fermave e kooperativave bujqësore,

pa marrë parasysh interesat e ishpronarëve, të cilëve u ishte shtetëzuar prona në vitin

1945, prej shtetit komunist.

Rënia e regjimit komunist, shkaktoi një lëvizje të fuqishme migratore nga zonat

rurale drejt zonave urbane, pasiguria e titujve të pronësise e bëri më të lehtë lëvizjen

e njerëzve dhe gjetjen e tokave përkohësisht të lira, të cilat u përdorën kryesisht për

ndërtimin e banesave informale.

Gjithashtu, një gjysëm milion $ /në vit remitanca nxitën një bum të ndërtimit,

zhvillimi i tokës dhe ndërtimit në këtë fazë ishte tërësisht informal.

Sot llogariten rreth 270.000 ndërtime informale në vend, vlera e tyre llogaritet si një

investim prej 3 miliard $.



Në vitin 2004, ligji Nr 9304 bëri të mundur fillimin e procesit të legalizimit. Ky është

një proces i vështirë, që ka hasur shumë kundërshti, në të cilin ndërthuren një sërë

interesash, interesat e pronarëve fillestarë të tokës, të cilët kërkojnë kthimin e

pronave, të banorëve informale, të cilët kërkojnë të kenë dokumenta legale dhe të

pjesës tjetër të shoqërisë, të cilët duhet të paguajnë një faturë financiare përmes

pagimit të tatimeve dhe taksave . Të ardhurat që do të sigurohen nga ky proces

parashikohen të jenë rreth 8 miliard lekë, një pjesë e të cilave do të përdoren për

kompesimin e ish pronarëve .

QËLLIMI I PUNIMIT Qëllimi i këtij punimi, është të studjojë dhe të paraqesë një pamje të procesit të

rritjes dhe të problemeve të tregut të strehimit në Shqipëri, të identifikojë analizat

teorike të tregut të banesave, të shqyrtojë zhvillimet kryesore jo vetëm të tregut

formal, por edhe të atij informal, duke identifikuar problemet, që kanë shoqëruar këto

zhvillime lidhur me procesin e transferimit të pronësisë mbi tokën si edhe të procesit

të legalizimit të ndërtimeve informale të bëra në Shqipëri pas viteve 1990.

Gjithashtu ne synojmë,të bëjmë një analizë të ndikimit të variablave makroekonomikë

dhe variabla të tjerë në ecurinë e çmimeve të banesave në vendin tonë.

Qëllimi i punimit, shtron një sërë pyetjesh paraprake si;

1. Si ka evoluar tregu i banesave në Shqipëri? Çfarë sfondi teorik mund të jetë i

dobishëm, për të përshkruar këtë evoluim?

2. Cilat kanë qënë politikat, që janë ndjekur në tregun e strehimit? Cili ka qenë

ndikimi i mjedisit ligjor në këtë treg?

3. Çfarë problemesh mbart sot tregu i strehimit? Cilat janë problemet,që kanë lindur

nga ndërtimet informale në vend? Sa është fatura financiare e procesit të legalizimit të

ndërtimeve informale, në vendin tonë?

4. Çfarë problemesh ka shkaktuar reforma agrare e zbatuar në Shqipëri? Çfarë po

ndodh në vendin tonë me pronat e ishpronarëve?



5. Cili është ndikimi i variablave makroekonomike, në ecurine e çmimeve të

banesave? A ka faktorë të tjerë,që ndikojnë në tregun e banesave në Shqipëri?

Për të përmbushur qëllimin e këtij studimi dhe për t’iu përgjigjur pyetjeve të

mësipërme, janë ngritur hipotezat e mëposhtme,

Hipoteza e parë. Faktorët makroekonomike dhe ata mikroekonomikë ndikojnë në

tregun e banesave, duke sjellë rritjen e kërkesës për pasuri residenciale dhe si

rrjedhojë rritjen e çmimit të pasurive të paluajtshme.

Hipoteza e dytë. Kuadri ligjor, që zbatohet në sektorin e ndërtimit, është munduar të

ndikojë në mbajtjen në nivele të ulta të çmimeve të pasurive reale si edhe të realizojë

kthimin e një sektori me probleme, përsa i përket evazionit fiskal dhe informalitetit,

në një sektor lehtësisht të kontrollueshëm.

Hipoteza e tretë. Tregu i strehimit është jashtëzakonisht i rëndësishëm për

konsumatorët dhe ka një ndikim të konsiderueshëm në rritjen ekonomike të vendit.

Hipoteza e katërt. Formalizimi i sigurisë së pronësisë zhvillon tregjet e tokës dhe të

banesave, rigjallëron ekonominë, nxit investimet në infrastrukturë, zgjidh çështjen e

pronave dhe ka një efekt financiar të rëndësishëm .

METODOLOGJIA E STUDIMIT Strategjia kërkimore.

Për hartimin e këtij punimi është përdorur një literaturë e gjerë, e cila konsiston në

materiale dhe punime të shumë autorëve të huaj por edhe vendas, në studime me

karakter rajonal dhe kombëtar.

Vlerësimi analitik, hulumtim dhe mbledhje e informatave nga dokumente të Bankës

së Shqipërisë, raportet e agjensive ndërkombëtare, gazetave dhe informacioneve nga

INSTAT, tregues të marrë prej raporteve të Bankës së Shqipërisë, IMF, FMN dhe

gazetës Çelësi. Kjo fazë përfshin krijimin e bazës së të dhënave, që sherbeu për

identifikimin dhe vlerësimin e informacionit.



Grumbullimi i të dhënave në terren, të dhëna për ecurinë e tregut të strehimit të

mbledhura, nëpërmjet informacioneve të kohëve të fundit mbi zhvillimet në reformat

legjislative dhe fiskale, nëpërmjet intervistave të punonjësve të hipotekës , agjensive

të pasurive të paluajtshme, të ALUIZNIT dhe ndërtuesve.

Në kapitujt ku analizohet tregu i banesave në Shqipëri janë përdorur materiale nga

autorë vendas edhe të huaj që kanë bërë studime për Shqipërinë, por edhe për vendet e

rajonit, duke siguruar informacione për një analizë krahasuese të Shqipërisë me

vendet e tjera. Në kuadër të kësaj analize janë përdorur tabela e grafikë për të ilustruar

më mirë përfundimet.

Modeli, që ne kemi perdorur është një përpjekje për të analizuar zhvillimin e pasurive

residenciale në raport me trendin historik të çmimeve të banesave, si edhe në lidhje

me përcaktuesit teorike, duke shfrytëzuar të dhënat e siguruara. Ky është një model

ekonometrik, një ekuacion i përgjithësuar regresioni të shumëfishtë, ku çmimet e

shtëpive janë një funksion i të gjithë faktorëve të mëposhtëm inflacioni, PBB, norma

e interesit të depozitave dhe të kredisë, remitancat, lejet e ndërtimit, indeksi i

kushtimit të ndërtimit. Modeli lejon të shikohet ndërthurja dinamike midis çmimeve

të banesave dhe variablave të zgjedhur në bazë të hipotezave mbi strukturën

ekonomike shumë komplekse të tregut të pasurive të paluajtshme në përgjithësi dhe

gjithashtu të banesave.

KONTRIBUTET DHE KUFIZIMET E PUNIMIT Ky punim analizon ecurinë e tregut të pasurive të paluajtshme dhe të tregut të

banesave, si edhe problemet, që solli reforma e tokës pas viteve 1990 të shoqëruara

me zhvillimet në ndërtimet informale.

Një nga kontributet kryesorë të këtij punimi është informacioni i sintetizuar mbi

mënyrën sesi zhvillimi ekonomik i vendit me ritme të qëndrueshme ka ndikuar

zhvillimin e tregut të banesave, por edhe sesi zhvillimet në këtë treg ndikojnë

zhvillimin ekonomik të vendit.



Analiza që i bëhet ndikimit të sistemit fiskal, në tregun e pasurive, sjell përfundime të

cilat mund të konsiderohen të vlefshme për tu aplikuar në sektorin e ndërtimit dhe në

tregun e pasurive.

Mund të themi me modesti, edhe pse në kushtet në të cilat ndodhet sot cështja e

pronave, ku ndikime të politikës janë të ndjeshme, se shtrimi i problemeve që mbart

pronësia dhe përfundimet mbi efektet financiare të procesit të legalizimit, është një

kontribut i këtij punimi.

Tregu i pasurive residenciale është një treg shumë kompleks, ku faktorë të shumtë

ndikojnë, disa prej të cilëve janë të vështirë për tu matur, si përshembull ato që lidhen

me trajtimin tatimor dhe me remitancat.

Analiza e rolit të faktorëve të ndryshëm bëhet edhe më e komplikuar nga tendencat e

përkohëshme gjatë periudhës në dispozicion të disa variablave shpjegues, kjo krijon

një problem të rëndësishëm të identifikimit, që na pengon të vlerësojmë siç duhet

efektet mbi çmimin në periudhat afatgjata.

Modeli ekonometrik i përdorur, për të vlerësuar ndikimin që variablat

makroekonomikë kanë në tregun e banesave, ka kufizimet e tij, ndonëse paraqitet me

parametra të pranueshëm.

Fillimisht, duhet të kemi parasysh që saktësia e një modeli me një numër të pakët

observimesh, duhet të vihet në pikëpyetje. Seri e vogël kohore e përbëre nga 10-14

vrojtime e kondicionon analizën dhe nuk le shumë hapësira për një analizë me një

nivel të lartë besueshmërie.

Të dhënat e disponueshme në Shqipëri janë për një kohë mjaft të shkurtër dhe është

shumë e vështirë të gjenden të dhëna më të detajuara. Tregu i banesave është një treg

shumë i decentralizuar dhe krijon potencial të madh për asimetritë e informacionit.

• Modeli përfaqëson çmimin e pasurive të paluajtshme në qytete, pasi në zonat

rurale të dhënat pothuajse nuk ekzistojnë.



• Saktësia e të dhënave të disponueshme ka problemet e veta, një pjesë e të

dhënave jane vrojtime jo të plota të tregut, siç është rasti i çmimeve të

banesave. Përdorimi i çmimeve mesatare mund të mos jetë fort i përshtatshëm,

për shkak të diferencave tepër të mëdha midis qyteteve.

• Një pjesë e të dhënave, ndonëse të marra nga burime zyrtare, janë

kontradiktore.

• Gjithashtu, një pjesë e variablave, nuk kanë një qëndrueshmëri dhe variojnë

mjaft nga viti në vit, gjë që rrit paparashikueshmërinë, dhe janë shpesh dhe

subjekt i vendimeve politike,ose klienteliste.

• Në fund, disa faktorë, ndikojnë në luhatjen e çmimit të banesave shpesh në të

dy kahet e tregut (kërkesë/ofertë), duke dhënë në total një ndikim relativisht të

vogël.

Pra, mund të themi se pavarësisht rëndësisë së tregut të pasurive të paluajtshme, të

dhënat për të janë të kufizuara, përshembull sot nuk ka një përgjigje të thjeshtë për

pyetjen ,“Sa është numri i banesave në Shqipëri“?

Mendoj, se dy janë arsyet kryesore përse nuk janë ndërmarë shumë hulumtime

financiare dhe jo vetëm në vendin tonë, në fushën e tregjeve të banesave :

1. Vështirësitë që ka ky treg në dallim me tregjet e tjera financiare.

2. Aksesi në të dhënat e këtij tregu.



KAPITULLI I

KUPTIMI DHE KARAKTERISTIKAT E PASURISË SË

PALUAJTSHME

1.1 Dallimi midis pasurive të luajtshme dhe të paluajtshme.

Numri i sendeve (pasurive) në natyrë është i pakufizuar, çdo send ka vecoritë, që e

dallojnë nga sendet e tjera, por ka edhe cilësi të përbashkëta, secila prej këtyre cilësive

mund të shërbejë për një klasifikim.

Pasuritë, ndahen në pasuri të paluajtshme dhe pasuri të luajtshme, në përcaktimin e saj

bazë pasuritë e paluajtshme përfshijne tokën, burimet e rrjedhjet e ujrave, drurët,

ndërtesat, ndërtimet notuese të lidhura me tokën dhe çdo gjë, që është e trupëzuar në

mënyrë të qëndrueshme e të vazhdueshme me tokën.

Pasuri e luajtshme, konsiderohen të gjitha sendet e tjera, që nuk janë të paluajtshme,

konsiderohet e tillë edhe energjia elektrike.

1.2 Llojet e pasurive të paluajtshme

Pasuritë e paluajtshme ndahen në disa lloje, në përputhje me aktivitetin që ato

përmbushin.

-Pasuri industriale, ose të mirat e destinuara për aktivitet produktiv e magazinimin e

mallrave.

-Zyra, ose pasuri të paluajtshme të destinuara të ofrojnë aktivitet drejtues, pa

mundesinë të zhvillojnë asnjë aktivitet prodhues.

-Pasuri tregëtare, këto pasuri të paluajtshme janë të destinuara të zhvillojnë aktivitet

tregetar, një diferencë e rëndësishme konsiston në dimensionet, që këto pasuri të

paluajtshme kanë, ku bëhet fjalë për (magazina të mëdha )dhe pasuri të paluajtshme të

dimensioneve modeste. Të parat gjenden në qytete të mëdha në afërsi të rrjeteve të



fuqishme rrugore dhe pasuri të dimensioneve të mëdha. Të dytat shpërndahen në

mënyrë normale në qytet.

-Pasuri të paluajtshme me destinacion specifik, këtu përfshihen të mira, që kanë një

përdorim shumë specifik (hotele, kaserma, spitale), bëhet fjalë për pasuri të

paluajtshme, që ndërtohen për të plotësuar një funksion specifik.

-Pasuri të paluajtshme të cilat përdoren për banim.

Klasifikimi i pasurive të paluajtshme është shumë i rëndësishëm për një seri motivesh

ndër të cilat.

• Pasuri të ndryshme, shfaqin ndër vite një ecuri të ndryshme , mund të ketë

momente në të cilat pasuritë residenciale kanë momente rritje përballë zyrave

në faza rënie.

• Çdo pasuri ka një metodë vlerësimi, që mund të mos jetë e mundur për

pasuritë e tjera.

• Risku i investimit në një investim me afat të gjatë, ndryshon shumë nga një

lloj pasurie në një tjetër.

1.3 Faktorët nxitës të investimit në pasurinë e patundshme

Kthimi nga investimet

Motivi i parë , është kthimi nga investimet, që mund të jetë në kesh, apo në lloje të

tjera pa perfshirë, shumën neto në dispozicion të investitorit nga të ardhurat e pasurisë

pasi janë zbritur shpenzimet operative dhe shpenzimet e lidhura me borxhin.

Rritja e vlerës së investimeve

Ky nxitës, është mundësia për të investuar në mjete me afat të gjatë, që do të rrisin

vlerën nëpërmjet efekteve të inflacionit dhe kërkesës për të ardhura nga pasuria. Nje

investim, në një zonë në rritje ekonomike do të kërkojë një çmim më të lartë, sesa

investimi me të njëjtin fluks parash pas taksave, por në një zonë me depresion apo

rënie ekonomike. Meqënëse, investitorët mendojnë , se vendet në rritje ekonomike

kanë një potencial më të lartë, se vendet në rënie çmimi i blerjes së pasurisë, si dhe



fluksi neto periodik i parave do të jenë më të larta në vendet në rritje.

Mbrojta kundër inflacionit

Mundësia për të përfituar nga inflacioni i lartë është e pandarë nga pasuria e

paluajtshme. Edhe për një normë shumë të ulët të inflacionit, efekti i levës do të ishte

motivues për investime në pasuri të paluajtshme.

Krenaria e zotërimit

Për shumë investitorë zotërimi i asaj, që quhet pasuri e paluajtshme, është një faktor

motivues shumë i rëndësishëm. Investimi në pasuri të paluajtshme, karakterizohet nga

një kombinim i prestigjit, prezencës, unicitetit dhe aftësisë financiare.

Ky faktor motivues për investimin në pasuri të paluajtshme është i vështirë, për tu

matur, por njohja e natyrës njerëzore na tregon, se ky faktor është shumë i fuqishëm.

Edhe këto lIoj investimesh janë subjekte të ligjit të kërkesës dhe ofertës.

1.4 Faktorët jo nxitës të investimit në pasurinë e paluajtshme

Mungesa e likuiditetit

Disavantazhi më i rëndësishëm i investimit, në pasuritë e paluajtshme është mungesa

e likuiditetit, që kanë këto investime në krahasim me investimet e tjera, pasuritë e

paluajtshme janë mjete ilikuide, sepse duhet kohë e nevojshme, për të vlerësuar një

pasuri të paluajtshme, gjithashtu do të duheshin muaj ose në rastin më të mirë javë për

të shitur një pasuri.

Palëvizshmëria dhe dalja jashtë përdorimit

Pasuria e paluajtshme është një investim i palevizshëm, gjithashtu pasuritë e

paluajtshme gjatë përdorimit amortizohen.

Dalja funksionale jashtë përdorimit mund të evitohet, të paktën në periudha

afatshkurtra apo afatmesme, nëpërmjet një përmirësimi vetjak. Megjithatë, në një

ekonomi, që ndryshon shumë shpejt, dalja jashtë përdorimit që është e lidhur me

faktorët gjeografik është e paparashikueshme. Mundësia e daljes jashtë përdorimit



egziston, sepse çdo pjesë e pasurisë së patundëshme është unike. Nuk ka dy pjesë

fizikisht të ngjashme dhe diferencat fizike dhe lokale midis pasurive mund të kenë

rrjedhoja.

Kapaciteti manaxhues

Kapaciteti manaxhues në pasuritë e paluajtshme është i lidhur me llojin e pasurisë. Në

industrinë e pasurive të paluajtshme, pallatet komplekse, vijnë pas hoteleve, kur bëhet

fjalë për kohën, që i duhen menaxherit për energjinë dhe njohuritë.

Njohuritë dhe koordinimi

Investimet e përkohshme, në pasuritë e paluajtshme mund të jenë shumë riskoze.

Meqënëse investimi në pasuri të paluajtshme, kërkon njohuri mbi tregjet financiare,

çmimet, kushtet e qiramarrësit dhe efektet e të gjitha këtyre mbi vlerën e pasurive të

paluajtshme është një punë për profesionistë.

Financimi edhe shitja e pasurive të paluajtshme do të kërkojë shërbimin e një ose më

shumë ekspertëve, për të siguruar dhe maksimizuar përfitimet e zotërimit. Vetëm

marrja me aspektet legale, që kanë lidhje me pasuritë e paluajtshme, pengojnë shumë

individë, që të investojnë drejtpërsëdrejti. Duke ballafaquar, aspektet pozitive dhe

negative të investimeve në pasuritë e paluajtshme, shumë arrijnë në konkluzionin, se

kombinimi i faktorëve investues pozitiv dhe aftësia, për të pakësuar, faktorët negativë

i bën pasuritë e paluajtshme, të klasifikohen të parat në listën e investimeve.

1.5 Karakteristikat e tregut të pronës

Tregu i pronës është i ndryshëm nga tregjet e tjera.

Karakteristikat e tij kryesore, që rrjedhin nga karakteristikat e pronës janë :

1. Është i decentralizuar, që do të thotë se , nuk mund të gjendet në një vend dy tregje

të njëjta dhe përfshin informacionin rreth tij . Në çdo vendodhje të ndryshme ,ka

tregje të ndryshëm .



2. Është i shumëllojshëm dhe kompleks, që do të thotë se ka shumë çështje, që duhen

konsideruar, kur blihet një pronë dhe asnjë pronë nuk është e njëjtë me të tjerat ,

fizikisht dhe legalisht .

3. Përgjithësisht i çrregullt, kështu që bumet dhe krizat nuk kontrollohen , dhe askush

nuk merret me veprimin e tyre në treg .

4. Sekret dhe rregjistrim i varfër, ky është një nga karakteristikat më penguese të

tregut të pronave.

Tregtarët kërkojnë informacion lidhur me transaksionet në treg. Vendimet e shitjes

ose blerjes bëhen në bazë të tregëtimit të tyre në treg. Në këtë mënyrë realizohet

tregu. Një treg punon më mirë me informacion. Kur informaconi nuk është i mundur,

tregu nuk punon.

1.6 Cikli i jetës së një pasurie të paluajtshme

Çdo pasuri e paluajtshme ka një cikël jete, që karakterizohet nga tre faza .

• Faza e zhvillimit, në të cilën ajo ndërtohet fizikisht.

• Faza e përdorimit, në të cilën kjo pasuri është perfekte për tu përdorur për

qëllimin, për të cilin është ndërtuar dhe prodhon të ardhura ekonomike.

• Faza e rënies, në të cilën pasuria humbet mundësinë për të prodhuar të ardhura

normale.

Çdo pasuri sipas destinacionit të saj, vendndodhjes, nivelit të mirëmbajtjes ka një

vlerë shumë të ndyshme.

1.6.1 Efektet e ciklit të jetës në logjikën e investimit

Përderisa, pasuritë e paluajtshme, kanë një kapacitet të ndryshëm të prodhojnë efektet

ekonomike, sipas momentit në të cilin ndodhen në ciklin e jetës, praktika

internacionale klasifikon logjikat e ndryshme të investimit si vijon:

• Investim në pasuri të reja .

• Investim në pasuri të reja me kontratë qeraje.



• Investime në pasuri të vjetra.

• Blerje me shumicë e pasurive të vjetra.

Investimi në pasuri të reja.

Ky lloj investimi ka si objekt investime të paluajtshme me shumëllojshmëri

destinacionesh, që ndodhen në gjëndje të shkëlqyer ose të ndërtuara rishtazi.

Logjika, që udhëheq një investitor është që të blejë pasuri, të cilat do të kenë një

rivlerësim në kohë, duke marrë përsipër edhe riskun e një nënvlerësimi të vogël, por

me binde që do të ketë një të ardhur të qëndrueshme në kohë .

Koha mesatare e investimit është afatmesëm ose afatgjatë 10-15 vjet, shlyerja e huasë

bëhet nga të ardhurat e gjeneruara.

Risku, që shoqëron këtë tip investimi është ai sistematik i tregut të pasurisë së

paluajtshme, aftësia për të ruajtur kapacitetin e rendimentit, pra kostoja e parasë që

influencon vlerën e kredisë së përdorur për investimin në pasurinë e paluajtshme.

Investim në pasuri të reja me kontratë qeraje

Këto investime paraqesin një investim në pasuri të reja, por me kontratë qeraje për 24

deri në 36 muajt e ardhshëm.

Logjika e këtij investimi është aftësia e investitorit, të negociojë qeratë ekzistuese me

një çmim më të lartë, se ai që ofron tregu. Ky është një investim afatmesëm ose

afatgjatë.

Risku, që shoqëron këtë lloj investimi përveç riskut me të cilin përballet investimi në

pasuri të reja, është edhe ai i ecurisë së tregut të pasurisë së paluajtshme.

Arsyeja është e thjeshtë, nëse në momentin e negocimit pritet një rritje e qerave,

pasuria do të sigurojë të ardhura, por nëse qeratë janë në rënie, duke qënë i detyruar ta

japë me qera pasurinë, duhet të kënaqet me një kontratë qeraje me rendiment të ulët,

që do të zvogëlojë vlerën e pasurisë.



Investimet në pasuri të vjetra

Këto investime, kanë si objekt pasuri, të cilat janë bosh, në kushte mirëmbajtje

minimale duke proceduar në ristrukturimin e saj, për një shitje të mëvonëshme ose një

qeradhënie.

Afati kohor është i shkurtër, pra koha për të ristrukturuar, për ta shitur ose për ta

dhënë me qera.

Risku që i nënshtrohen këto investime është përveç riskut, që shoqërojnë investimet

në pasuritë e reja edhe risku, që rrjedh nga aktiviteti i ristrukturimit, (përshembull,

mundet që kostot të jenë më të larta, se ato të parashikuara ose që koha e

ristrukturimit të jetë më e gjatë).

Investimet në blerje me shumicë të pasurive të vjetra

Këta investitorë bëjnë blerje me shumicë, për ti shitur më pas në detaje operatorëve të

tjerë në treg.

Kjo tipologji investimi, ka një kohë shtrirje të shkurtër dhe sjell një përdorim të madh

të levës financiare për të maksimizuar kthimin.

1.7 Modeli ekonomik për analizën e tregut të pasurisë së paluajtshme

Variablat e nevojshëm për të analizuar tregun e pasurive të paluajtshme.

Analiza e tregut të pasurisë së paluajtshme mbështetet në variablat e mëposhtëm.

1. Ecuria e çmimit për metër katror.

2. Numri i transaxioneve.

3. Diferenca midis çmimit të ofruar nga blerësi dhe çmimit të kërkuar nga shitësi.

4. Koha mesatare e ekspozimit në treg.

5. Ecuria e niveli i qeradhënies.

6. Norma e kapitalizimit.

7. Koha mesatare për tu dhënë me qera.



Duke vazhduar me një analizë më të hollësishme, përsa u përket variablave, mund të

konstatojmë se ecuria e çmimit për metër katror paraqet vlerësimin ose zhvlerësimin e

pasurive në krahasim me periudhat e mëparëshme .

Numri i transaxioneve, paraqet një tregues të qartë të lëvizjes në treg të pasurisë së

paluajtshme dhe është lehtësisht i evidentueshëm, sepse çdo shitje-blerje është një

kalim ligjor pasurie.

Diferenca midis çmimit të kërkuar dhe atij të ofruar nga shitësi, paraqet një tregues të

rëndësishëm midis pritjeve të shitësit në bazë të vlerës, që pasuria ka në krahasim me

ndjenjën, që tregu ka për vlerën e pasurisë së paluajtshme .

Koha mesatare e ekspozimit në treg, paraqet së bashku me numrin e transaxioneve,

gjallërinë e tregut dhe mat kohën, që nevoitet midis vënies në shitje të pasurisë së

paluajtshme dhe premtimit për një blerje.

Ecuria e taksës së kapitalizimit është e influencuar nga risku tipik i sektorit, si edhe

nga pritjet që operatorët kanë mbi rritjen potenciale ose nga reduktimi.

Ne faza optimiste, mbi ecurinë e dhënies me qera të pasurive operatorët kanë tendencë

të pranojnë transaxione me norma më të larta,sepse kanë bindjen që do të arrijnë të

rekuperojnë vlerën me rritjen e qerave.

Grafiku 1.1 Lidhja midis nivelit të çmimeve dhe numrit të transaxioneve.

Burimi Floyd.Ch dhe Allen.M

1 2

3

4 5

6

Nr. i transaksioneve

Niveli i çmimit



Tregu i pasurive të paluajtshme, mund të ndodhet në situatat e mëposhtëme.

Faza midis 1 e 2, në këtë fazë çmimet mund të jenë stabilizuar, por transaxionet

fillojnë të rriten kjo nënkupton, që në treg ka likuidite, por ky likuiditet nuk ka

ndikuar akoma në ecurinë e çmimeve.

Faza midis 2 e 3, është faza në përcaktimin më eferveshent në tregun e pasurive të

paluajtshme, si çmimet edhe transaxionet janë në rritje, jemi në një fazë tregut

majmun ose i ngatërruar, kushdo që shfaqet në treg me qëllime spekulative,( të

blejë një pasuri të paluajtshme për ta rishitur pak kohë më pas, ose të blejë një pasuri

në bllok për ta rishitur në pjesë të vecanta), ka mundësi optimale për të realizuar

fitime, në këtë moment janë më shumë blerës se shitës.

Faza midis 3 dhe 4, është faza që përcaktohet, si pasues. Meqë shihet, që çmimet

vazhdojnë të ngjiten, një eufori e pandalueshme prek edhe subjektet jo operatore

profesioniste në pasuritë e paluajtshme, që fillojnë të investojnë të ndikuar nga fitime

të lehta, duke mos kuptuar se tregu ka filluar të japë sinjalet e para të ngadalësimit, në

fakt transaxionet kanë filluar të zvogëlohen.

Faza midis 4 dhe 5, faza e diziluzionit dhe pasuesit kanë kuptuar, që festa ka

mbaruar. Çmimet nuk rriten më dhe transaxionet kanë filluar të bien.

Faza midis 5 dhe 6, është faza e zezë e tregut, tregu është negativ, si përsa i përket

transaxioneve edhe ecurisë së çmimeve. Tipike për këtë fazë është, se të ashtuquajturit

grabitqarë, të cilët blejnë me skonto, duke shfrytëzuar euforinë e fazës midis 3 dhe 5,

që kanë çuar shumë të nxitojnë në një nivel të lartë të levës, për të blerë pasuri të

paluajtshme, për ti shitur dhe ndodhen në skadencë së afatit të financimit.

Faza midis 6 dhe 1 është faza e shtytësit. Çmimet vazhdojnë të zbresin dhe mund të

gjenden mundësi të mira në treg dhe transaxionet fillojnë të rriten, duke bërë të

mundur të rinisë cikli i tregut të pasurive të paluajtshme.



Modelet parciale të analizës së tregut të pasurive të paluajtshme

Pasuria e paluajtshme mund të vlerësohet nga dy pikpamje, në sensin fizik si e mirë

për tu përdorur si hapesirë dhe në sensin ekonomiko-financiar, si investim prodhues i

flukseve të arkës, që derivojnë nga dhënia me qera.

Duke u nisur nga kjo pikpamje, vetë tregu i pasurive të paluajtshme duhet të

analizohet, duke e segmentuar në dy tregje të ndryshme.

Në tregun e hapësirës, ku shkëmbehet e drejta për të përdorur pasurinë e paluajtshme

dhe tregun e kapitaleve, ku shkëmbehet pronësia mbi të mirën, ose më mirë e drejta

për të marrë të ardhura ekonomike.

Në të njëjtën kohë, nuk mund të mos marrim parasysh, që tregu i pasurisë së

paluajtshme nuk është gjë tjetër, veçse tërësia e shkëmbimeve të të mirave ekzistuese,

domethenë një treg sekondar, në të cilin shkëmbehen pasuri tashmë të realizuara.

Për një analizë komplete dhe të saktë, nuk mund të mos konsiderohet tregu primar në

kuptimin e sektorit të ndërtimit, ose më saktë bashkësia e të gjithë prodhuesve të

pasurive të reja, që përcaktojnë sasinë e produktit (oferta).

Një nga modelet e para, që ka tentuar të integrojë tregun e kapitaleve dhe tregun e

hapesirave është prezantuar nga Hendershot dhe Ling (1984) dhe në vijim Corcoran

(1987) i cili ka ilustruar grafikisht lidhjen midis dy tregjeve, në vijim ky model është

zhvilluar nga Fisher (1992), Di Pasquale,Wheaton (1992) e Fisher, Hudson -Wilson,

Wurtzbach(1993) duke u bërë i njohur si “Modeli i katër kuadrateve”.

Modeli i propozuar, lejon të përcaktojmë qartë kufijtë brendshëm të tregut të pasurisë

së paluajtshme, në një kuptim më gjerë tregu imobiliar është treg i prodhimit dhe treg

i këmbimit të të mirave ekzistuese (tregu sekondar).

Pasuritë e paluajtshme mund të shihen, si të mira në të cilën investohet (aset) dhe në

optikën e përdoruesit, si të mira që përdoren në aktivitetin prodhues psh ;

Një pasuri e paluajtshme e përdorur nga një organizatë biznesi, si magazinë, paraqet

një faktor prodhues, ndërsa një pasuri e paluajtshme me përdorim zyre, në qëndër të

një qyteti e zotëruar nga vetë organizata dhe e dhënë me qera të tretëve, është një aset



i mbajtur me qëllim investimi dhe jo një instrument i aktivitetit industrial të zhvilluar

nga ndërmarrja.

Sipas kësaj optike, pra tregu i pasurisë së paluajtshme ndahet në :

• Treg të hapësirës.

• Treg të investimeve (aset).

Në tregun e hapesirës, objekt i këmbimit është e drejta e përdorimit të një pasurie të

paluajtshme, nuk është e rëndësishme kush e ka pronësine, por kush e përdor, hapësira

është produkti final dhe pasuria e paluajtshme paraqet një faktor prodhimi për

ndërmarrjet, ose një të mirë konsumi për familjet.

Në tregun e investimeve, nuk është më e rëndësishme përdorimi i hapësirës, por

mundësia e marrjes së të ardhurave të prodhuara nga e mira.

Tregu imobiliar, mund të segmentohet edhe sipas nje kriteri, që mban parasysh

evolucionin e pasurisë së paluajtshme në kohë të sasisë së pasurisë së paluajtshme

disponibile në treg.

• sektori i zhvillimit të pasurisë.

• sektori i pasurisë së paluajtshme.

Sektori i zhvillimit të pasurisë, është tregu primar, në të cilin përcaktohet sasia dhe

kosto e pasurisë së paluajtshme e ndërtuar rishtazi ose e rikonstruktuar.

Sektori i pasurisë së paluajtshme, është tërësia e negociatave të shitësve dhe blerësve

të pasurisë së paluajtshme, që ekzistojnë tashmë, paraqet pra tregun sekondar të

pasurive të paluajtshme. Karakteristika kryesore, është ndryshimi i pasurisë së

paluajtshme pa qënë e nevojshme që objekti të pësojë një transformim.

Çmimi i pasurive të paluajtshme, është rezultat i kërkesës dhe ofertës.

Çmimi varet nga numri i subjekteve, që kërkojnë të jenë pronarë të pasurisë së

paluajtshme dhe sasisë së të mirave të disponueshme.

Oferta e pasurisë së paluajtshme, është një faktor i lidhur me sektorin e ndërtimit në

periudha të shkurtra, ajo është e fiksuar nga fakti, që një pasuri të ndërtohet do kohë.



Kërkesa për pasuri të paluajtshme, është e përcaktuar kryesisht nga çmimi ose nga

kapaciteti i tyre për të gjeneruar të ardhura.

Tregu i hapësirës

Një pasuri e paluajtshme mund të shikohet, si një prodhues i të ardhurave (në optikën

e investitorit) ose si një e mirë që prodhon një mundësi, që rrjedh prej disponibilitetit

të hapesirës (në optikën e përdoruesit).

Në tregun e hapësirës, kërkesa rrjedh prej inividëve, që kërkojnë ta përdorin këtë

hapësirë për të ushtruar aktivitet prodhues ose për përdorim personal.

Përdorimi i hapësirës paraqet, pra për familjet një nga shumë të mirat për konsum

kërkesa, për të cilën brënda disa limiteve varet nga çmimi relativ në krahasim me të

mirat e tjera (ushqim ,veshje, dëfrim).

Zgjedhja, nëse duhet të blihet e mira hapësirë në vend të një ose një tjetre të mire të

nevojshme për të plotësuar kërkesat e familjes, varet kryesisht nga çmimi i saj në

lidhje me të ardhurat e disponueshme dhe çmimit të të mirave të tjera të konsumit.

Për ndërmarrjet, hapësira është vetëm një nga faktorët e përdorur në proçesin e

prodhimit, për të cilin kërkesa është e përcaktuar nga kosto specifike, edhe për

ndërmarrjet sasia e hapësirës së blerë varet shumë nga çmimi i saj.

Por kërkesa për hapësirë, është e influencuar, përvec çmimit të saj edhe nga faktorë të

tjerë ekonomikë ekzogjen, si përshembull ecuria e prodhimit për ndërmarrjet dhe të

ardhurat dhe numri i anëtarëve të familjes.

Në treg e hapësirës, oferta e të mirave te paluajtshme në periudhë të shkurtër është e

fiksuar dhe varet nga zhvillimi i sektorit të pasurive të paluajtshme, e mira e

paluajtshme kërkon kohë të gjatë prodhimi dhe duhet të kalojë disa faza.

• Ideimi i produktit.

• Projektimi.

• Vlerësimi i projektit.

• Aprovimi normativ.

• Realizimi.

• Tregëtimi.



Çdo njëra prej fazave kërkon kohën e saj, duke e bërë jo të menjëhershëm përshtatjen

e ofertës me kërkesën, si rrjedhim vihet re edhe një reflektim në variacionin e

çmimeve. Supozimi i një ndarje të plotë midis pronarëve dhe përdoruesve, është një

thjeshtëzim absolut i realitetit, kur përdoruesi është edhe pronari i pasurisë, kosto dhe

çmimi i hapësirës varet nga kosto oportune e mbajtjes së pasurisë.

Përcaktimi i çmimit të hapësirave, është i influencuar nga faktorë të shumtë, si numri i

pakët i kontratave që janë në një periudhë, egzistenca e një pjese të të mirave jashtë

tregut (jo të dhëna me qera ose pronësi e përdoruesve) dhe prezenca e pengesave

normative, ndikojnë në raportin midis kërkesës dhe ofertës.

Në tregun e hapësirës, përcaktohet niveli i çmimeve për të cilin kërkesa dhe oferta e

hapësirës janë në ekuilibër ceteris paribus, duke u rritur faktorë të tillë,si

produktiviteti i ndërmarrjeve ose numri mesatar i pjesëtarëve të një familje, rritet

kërkesa për hapësirë dhe meqë në afatshkurtër oferta është e fiksuar, do të vërtetohet

një rritje e çmimeve.

Grafiku 1.2 Lidhja midis stokut ekzistues dhe çmimit të pasurive të paluajtshme

Çmimi

m²

P

Q

Sasia e ndërtimeve në m²

Burimi Burimi Floyd.Ch dhe Allen.M



Popullsia e konsideruar, mund të jetë bashkësia e familjeve ose bashkësia e

ndërmarrjeve. Familjet blejnë hapësirën e nevojshme për të kënaqur nevojat e veta për

konsum në funksion të kërkesave të pjesëtarëve, për ndërmarrjet hapësira paraqet një

mjet prodhimi, në të cilin kërkesa varet nga niveli komplesiv i outputit final.

Hapësira është një e mirë normale kërkesa për të cilën varet nga çmimi, sipas një

relacioni invers për të cilin rritja e çmimit të hapësirës zvogëlon sasinë e kërkuar.

Për këtë arsye, kurba e kërkesës si për të gjitha të mirat normale është e pjerrët

negativisht, kjo pjerrësi që në terma ekonomikë do të thotë elasticitet, varet nga

ndjeshmëria e aktorëve të çmimit .

Kurba është komplet elastike ( horizontale), kur një ndryshim i vogël i çmimit

provokon një variacon të ndjeshëm në sasinë e kërkuar, individët reduktojnë ndjeshëm

kërkesën e hapësirës me një rritje të vogël të çmimit dhe e kundërta.

Kurba e kërkesës është inelastike(vertikale) kundrejt çmimit, kur sasia e kërkuar e

hapesirës është e pavarur nga çmimi, pra individët kërkojnë të njëjtin sasi të hapësirës

pavarësisht nga çmimi i saj.

Pjerrësia e kurbës, varet nga gjendja e ekonomisë dhe nga preferencat e pjesëmarresve

në treg, faktorët në treg nuk janë të fiksuar në kohë, por mund të modifikohen duke

sjellë një ndryshim në pjerrësinë e kurbës dhe si rrjedhojë në përcaktimin e çmimit

dhe të elementëve të tjerë në sistemin imobiliarë.

Përveç pjerrësise së saj, kurba mund të zhvendoset në kohë paralelisht lart ose poshtë.

Nëse rritet kërkesa për pasuri të paluajtshme kurba zhvendoset lart dhe çmimi për

njësi rritet (oferta në afatshkurtër është e fiksuar).

Në të kundërt, nëse zvogëlohet kërkesa kurba zhvendoset poshtë duke përcaktuar një

zvogëlim të çmimit.

Të dyja lëvizjet e mësipërme, varen nga disa faktorë ekzogjen, në botën e pasurive të

paluajtshme, ndër të cilat ecuria e ekonomisë, të ardhurat personale, niveli i rritjes së

popullsisë, rritja e ndërmarrjeve, zhvillimi i teknikave të prodhimit dhe nga niveli i

shfrytëzimit të hapësirës.



Theksojmë se modeli i mëparshëm i tregut të hapësirës edhe pse i vlefshëm për të

gjitha hapësirat imobiliare është më i vlefshëm për ato tregëtare, ku është më e madhe

ndarja midis pronarëve (ndërmarrjeve) dhe përdoruesve (investitorëve), ose më mirë

ku ekziston një treg i qëndrueshëm i qerave.

Në hapësirën banesa në fakt, familjet preferojnë më shumë të jenë pronarë të pasurisë,

që përdorin.

Në veçanti në Itali pronësia e banesave është në masën 72%, në Spanjë 82% ,në

Irlandë 78%, Belgjikë e Greqi 74%. Tregu i qerasë residenciale, paraqet vlerën më të

ulët në Europë, duke përjashtuar Spanjën dhe Irlandën, pra pronësia mbi banesat e

dhëna me qera është reduktuar në 25 vjetët e fundit në 20 %. Banesat janë konsideruar

jo vetëm një e mirë konsumi, por edhe një investim.

Konsiderohet se tregu i hapësirës residenciale, që jepet me qera është më pak i

zhvilluar, se ai i pronësisë së residencave, është më e lehtë të gjesh informacion mbi

shitblerjen e residencave, se sa për dhënien e tyre me qera.

Vlera e aseteve

Në kushtet e ekuilibrit, kërkesa për hapësirë është e barabartë me ofertën duke

percaktuar nivelin e çmimit të hapësirës si pikën e takimit të dy kurbave.

Çmimi i hapësirës i paguar nga përdoruesi, përfaqësohet nga qiraja e paguar ose nga

kosto oportune e pasurisë së paluajtshme, kjo vlerë pasqyron për pronarin të ardhurën

e gjeneruar nga investimi, kjo vlerë është pika e nisjes për përcaktimin e vlerës së

pasurisë së paluajtshme.

Pasuria e paluajtshme, ashtu sikur çdo lloj tjetër investimi, derivon vlerën e saj

vecanërisht nga sasia dhe siguria e flukseve të ardhshme, që ajo është në gjendje të

gjenerojë prandaj për këtë sasi është e mundur të përdoret modeli i kapitalizimit së të

ardhurës, sipas të cilës vlera e një të mire është e barabartë me raportin midis të

ardhurës dhe nivelit të kapitalizimit.

Vlera= Të ardhura/Normë e kapitalizimit.

Në tregun e pasurisë së paluajtshme, përcaktimi i normës së kapitalizimit, është një

norme rendimenti, e cila reflekton marrëdhënien midis të ardhurave neto operative në



një vit të vetëm dhe çmimit ose vlerës totale të pasurisë dhe përdor për të konvertuar

të ardhurën operative, në një tregues të vlerës totale të pasurisë.

Në modelin për përcaktimin e vlerës së të mirave të paluajtshme e ardhura është

përcaktuar si çmimi i hapësirës ose si çmimi i qeradhënies.

Grafiku 1.3 Lidhja midis çmimit të qeradhënies dhe vlerës së pasurive të paluajtshme.

Vlera

P=A/I

Çmimi i qerasë


Norma e kapitalizimit varet nga faktorë të shumtë, qofshin endogjen edhe ekzogjen

(risk i normës së interesit, risk inflacionit dhe risk i tregut). Faktorët eksogjen, nuk

varen nga tregu i pasurive të paluajtshme, as edhe nga sjellja e aktorëve, që operojnë

në këtë treg. Faktorët ekzogjenë janë kryesisht.

• Ecuria e normave të interesit në tregun financiar.

• Pritjet e rritjes ekonomike.

• Taksimi i të ardhurave.

• Risku i aktiveve financiare.

Rritja e riskut të aktiviteteve financiare, mund të provokojë zhvendosjen e flukseve

monetare drejt investimeve në pasuritë e paluajtshme, duke sjellë një reduktim të

normës së kapitalizimit dhe si rrjedhim një rritje të vlerës së të mirës.



Duhet nënvizuar, që një rritje e tillë e vlerës nuk vjen si rezultat i nje modifikimi në

tregun e pasurive të paluajtshme, por është efekt i një ndryshimi të perceptimit të

riskut në treg financiar.

Faktorët endogjen, që operojnë në sektorin e pasurive të paluajtshme e ndikojnë mbi

zgjedhjet e subjekteve, janë kryesisht,

• risku i fluksit të arkës të gjeneruara nga pasuritë e paluajtshme.

• karakteristikat e pasurisë së paluajtshme.

Ndryshimi i normës së kapitalizimit sjell një variacion në pjerrësinë e kurbës, duke u

rritur norma e kapitalizimit, pjerrësia e saj rritet dhe për rrjedhojë zvogëlohet vlera e

pasurisë së paluajtshme, e kundërta ndodh në rastin e zvogëlimit të normës së

kapitalizimit.

Modeli mbetet i vlefshëm edhe në rastin, kur në treg ndodhen një numër i madh i

konsumatorëve të hapesirës, të cilët jane pronarë të pasurisë paluajtshme që përdorin,

çmimi i hapësirës nuk është më i paracaktuar nga niveli i qerasë, por bëhet kosto

oportune e heqjes dorë nga shitja të tretëve të hapësirës së përdorur.

Në këtë situatë pjesëmarrësit, në treg përcaktojnë në të njëjtën kohe, si çmimin e

hapësirës dhe vlerën e asetit.

Në tregun rezidencial, kërkesa për banesa është funksion i numrit të nukleve familjare

ekzistuese, i të ardhurave dhe kosto e të qënit pronarë të banesës. Një rritje e numrit të

familjeve sjell një lëvizje lart të kurbës së kërkesës, i njëjti efekt është i përcaktuar

nga rritja e të ardhurave ose disponibilitetin e pagesës së banesës. Në të njëjtën

mënyrë, vendime të tilla janë të ndikuara nga kushtet ekonomike dhe nga tregu i

kapitaleve, që influecojnë nivelet e qerasë, përdoruesit/pronarë në vendimet e tyre

investuese zgjedhin të njëjtat kritere të përdorura nga investitorët që marrin me qera

ambjentet.

Sasia e ndërtimeve të reja

Pasi përcakton mekanizmat, me të cilat përcaktohen çmimi i hapësirës dhe vlera e

pasurive, është e mundshme të përcaktohen faktorët, që janë në bazë të zgjedhjeve të



prodhimit, duke përfshirë sasinë e produkteve të reja në sektorin e zhvillimit të

pasurisë së paluajtshme. Për të kuptuar dinamikat e sektorit është e nevojshme të

analizohen veç e veç mekanizmat e kostos që i përkasin ndërtimit në vecanti dhe ato

që i përkasin sektorit të ndërtimeve .

Në aktivitetin e ndërtimit të një projekti të vetëm të pasurive të paluajtshme, kosto e

saj për njësi të hapësirës zvogëlohet duke rritur dimensionet e saj për shkak të

ekonomisë së shkallës.

Grafiku 1.4 Lidhja midis dimensioneve të ndërtimit dhe kostos mesatare.

Kosto

C=F(Q)

Dimensionet e ndërtesës


Megjithatë dimensionet veprojnë vetëm mbi disa komponentë të kostos ose vetëm

nëse dimensionet e produktit kanë arritur nivele të caktuara, midis të cilave kostot e

projektimit, të publicitetit.

Komponentët e tjerë të kostos, kanë një përkim proporcional, si kostot e fuqise

punëtore ose materialet e ndërtimit. Duke spostuar analizën në nivelin e prodhimit

total të sektorit (për një zonë të caktuar gjeografike) relacioni është i tillë në nivel

agregat. Kosto për njësi e produktit rritet, duke u rritur sasia globale e prodhuar, për

shkak të rritjes së çmimeve të faktorëve prodhues. Rritja e kërkesës për faktorë



produktiv implikon një rritje të çmimeve të faktorëve të vecantë, që reflektohet mbi

koston totale të kostos së ndërtimit.

Në sektorin e zhvillimt të pasurisë së paluajtshme, disponibiliteti i limituar i

hapësirave, i lëndës së parë (materiale, impiante) i fuqisë punëtore, i shërbimeve

projektuese dhe gjithë faktorëve të tjerë prodhues të nevojshëm, sjell një rritje të

kostos finale të produktit duke u rritur sasia totale e prodhuar.

Në periudhë të shkurtër, në një zonë të caktur gjeografike sasia e faktorëve prodhues

disponibël është fix dhe rritja e kërkesës për faktorë të vecantë të nevojshëm për

prodhim, që shkaktohet nga rritja komplesive në aktivitetin e prodhimit të pasurive të

paluajtshme, sjell një rritje të kostos së tyre.

Ështe e mundur të paraqesim marrëdhënien me një model, ku kurba e kostos së

prodhimit agregat të sektorit merr një pjerrësi positive, për të cilën duke rritur sasinë

komplesive të ndërtuar sjell një rritje të kostos mesatare për njësi.

Grafiku 1.5 Lidhja midis sasisë së ndërtimeve të reja dhe kostos mesatare.

Kosto

C=F(Q)

Sasia e ndërtimeve të reja Burimi Burimi Floyd.Ch dhe Allen.M



Pjerrësia e kurbës, paraqet elasticitetin e kostos së sasisë së prodhuar përshembull

nëse në një hapësirë të përcaktuar gjeografike ka disponibilitet të madh të hapësirave

për ndërtim, kosto për njësi për çdo pasuri të re të prodhuar rritet pak, domethënë që

kurba është pothuajse e shtrirë horizontale, e kundërta ndodh nëse ndodhemi në zona

me mungesa të mëdha të hapësirave të ndërtueshme.

Ndërtimi i pasurive të reja, ndërmerret nga operatorët vetëm në momentin, kur kosto e

prodhimit komplesive është më e vogël ose e barabartë me çmimin e tregut të

pasurive ekzistuese, prodhuesit realizojnë fitim, kur çmimi i tregut me të cilin

shkëmbehen pasuritë në treg është më i madh se kosto e plotë (ku përfshihet edhe

përfitimi i prodhuesit) e nevojshme për të prodhuar pasuritë e reja .

Në kushte të tilla në periudhë afatmesme, verifikohet një rritje të prodhimit

komplesiv, që sjell një rritje të kostos marxhinale të prodhimit deri në nivelin e

ekuilibrit me çmimin e shitjes.

Prodhuesit do të realizojnë sasi të reja të pasurive të paluajtshme, vetëm deri kur kosto

do të jetë inferior ose maximumi i barabartë me çmimin e tregut të pasurive të

paluajtshme ekzistuese. Edhe për pasuritë e paluajtshme ekziston një diferencë e

vlerës midis pasurive ekzistuese të përdorura dhe prodhimit të ri, çmimi i shitjes të

pasurive të reja është funksion i vlerës së shkëmbimit të pasurive ekzistuese, duke

marrë parasysh një reduktim të njohur për një diferencë të cilësisë.

Në këtë mënyrë, në funksion të vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme,

përcaktohet sasia e konstruksioneve të reja të prodhuara në këtë periudhe.



Stoku i pasurive të paluajtshme ekzistuese

Analiza e fundit i përket mekanizmit, me anën e të cilit përcaktohet stoku i pasurive

ekzistuese në treg në një moment të caktuar, sipas relacionit në vijim:

St=St-1 +NC –D

Ku:

• St , paraqet stokun e pasurive të paluajtshme në kohen t.

• St-1, paraqet stokun e pasurive të paluajtshme në periudhen e mëparëshme T-1.

• NC, paraqet numrin e pasurive të reja të realizuara midis periudhës T dhe periudhës

T-1.

• D, paraqet numrin e pasurive të paluajtshme të shkatërruara ose të rrënuara,që nuk

janë më në tregun e pasurive të paluajtshme.

Ështe e mundur të shprehet numri i ndërtimeve të reja, si një përqindje e stokut

ekzistues.

NC=ξ×St

Në të cilin St=NC/ξ.

Në ekuilibër, me qëllim që sasia komplesive e pasurive të paluajtshme ekzistuese të

mbetet konstante, është e nevojshme që sasia e pasurive të reja të barazohet me

pasuritë e shkatërruara, pra St=St-1.

Sasia e pasurive të reja varet nga relacioni midis kostos së ndërtimit dhe çmimit të

tregut.

Për të përcaktuar sasinë e pasurive të paluajtshme të kthyera në të papërdorëshme për

shkak të vjetërimit, është e mundur të përcaktohet një kurbë e vjetërimit e që

përcakton numrin e pasurive ekzistuese,në kohen T-1 që kthehen në të pabanueshme

në intervalin e kohës midis T dhe t-1.

Çdo pasuri e paluajtshme ka një jetë, që megjithëse e lartë është gjithmonë e limituar

në kohë duke qenë objekt i një rrënimi fizik edhe i një vjetërimi teknik funksional.

Kjo bën, që pas një farë kohe nuk është më ekonomikisht konveniente të përdoret

pasuria në kushtet, në të cilat ndodhet por më me leverdi ta shkatërrosh e ta rindertosh

ose të procedohet me një ristrukturim rrënjësor.



Bëhet e nevojshme të përcaktohet një funksion i vjetërimit imobiliar, duke mbajtur

parasysh tre elementë të ndryshëm, që përcaktojne vjetërimin e një pasurie të

paluajtshme.

1. Rrënimi fizik, humbja e vlerës të një të paluajtshme në këtë rast varet nga;

• Përdorimi në të kaluarën dhe mirëmbajtja e zbatuar.

• Efektet e ambientit.

• Efektet e incidenteve.

2. Rrënimi funksional(eficenca në përdorim), humbja e vlerës rrjedh nga:

• Pamundësia për të zhvilluar funksionet e përcaktuara.

• Progreset e reja në sektor.

• Kostot e larta operative .

3. Rritja ose rënia e atraktivitetit, që vjen kryesisht prej dizenjos ose lokalizimit.

• Reduktimi i vlerës së zonës.

• Problematika të transportit ose të lidhjes së zonës.

• Reduktimi i kompetivitetit relativ me zonat e tjera në të njëjtin treg.

Grafiku 1.6 Lidhja midis pasurive të reja të ndërtuara dhe stokut ekzistues të pasurive

reale.

Stoku

ξ

Ndërtimet e reja Burimi Burimi Floyd.Ch dhe Allen.M



1.8 Modeli ekonomik komplet

Katër modelet ekonomike të pjesshme të analizuara spjegojnë marrëdhëniet e veçanta

ekzistuese midis variablave të ndryshëm, që veprojnë në sistemin e pasurive të

paluajtshme.

Në çdo model variablat e analizuara nuk janë të pavarur, por influencojnë edhe

variablat e paraqitura në modelet e tjera, për të patur nje vizion komplet të

funksionimit të sistemit të pasurive të paluajtshme, është e nevojshme të lexojmë në të

njëjtën kohë modelet e ndryshme, duke i përfshirë në një model të vetëm ekonomik

komplet. Ky model mund të lexohet vertikalisht dhe horizontalisht.

Figura 1.1 Modeli ekonomik komplet

Burimi Floyd.CH dhe Allen.M



Një lexim vertikal lejon të përcaktohen, në kuadratet e të djathtës tregu i hapësirës dhe

në të majtë tregu i investimeve .

Një lexim horizontal lejon të përcaktohen, në kuadratet superiore tregu imobiliar dhe

në kuadratet inferiore sektori i zhvillimit (sektori i ndërtimit).

Leximi kompleks i modelit lejon të gjesh lidhjet midis dy tregjeve, duke përcaktuar

pikat e ndryshme të lidhjes, ndërtimi i modelit komplet paraqet pikat e kontaktitt nga

njëra anë të tregut të hapësirës dhe tregut të investimeve dhe nga ana tjetër të tregut të

pasurive të paluajtshme dhe tregut të zhvillimit të pasurive të paluajtshme.

Është e nevojshme, që ta nisim analizën nga kuadrati NE, që shpjegon përcaktimin e

çmimit për përdorimin e hapësirës.

Duke qenë e ngurtë sasia e hapësirës së ofruar, çmimi i saj do të varet ekskluzivisht

nga kurba e kërkesës dhe siç është analizuar kjo kurbë është e influencuar nga faktorët

eksogjen të tregut imobiliar.

Duke kaluar në leximin e kuadratit NO vemë re, se çmimi për përdorimin e hapësirës

përcaktohet nëpërmjet normes së kapitalizimit, vlera e pasurisë është një funksion i të

ardhurave (niveli i qerasë), që ajo është në gjendje të gjenerojë. Në mënyrë analoge

me kurbën e kërkesës të hapesirës, edhe norma e kapitalizimit është pjesërisht e

ndikuar nga fenomenet eksogjen të tregut të pasurive të paluajtshme.

Në relacionin midis dy kuadrateve, mund të vërejmë pikën e parë të takimit midis

tregut të hapesirës dhe tregut të investimeve vlera e përdorimit të hapësirës e

përcaktuar si vlera e qerasë që përcakton vlerën e pasurisë së paluajtshme.

Pasi është përcaktuar vlera e pasurisë së paluajtshme, është e mundur të përcaktojmë

në kuadratin SO sasinë e pasurive të reja që do të realizohen.

Pasuritë e reja realizohen vetëm kur çmimi shitjes i treguar nga vlera e pasurive

ekzistuese, është më i madh se kostoja e prodhimit. Kjo pikë paraqet takimin e parë

midis sektorit të zhvillimit të pasurisë së paluajtshme dhe tregut të pasurisë. Si në

sektorët e tjerë industriale, tregu primar në këtë rast (sektori i ndërtimit) është



fortësisht i ndikuar nga ecuria e çmimeve në tregun sekondar ( në këtë rast tregu

imobiliar).

Në kuadratin e fundit SE tashmë të sqaruar, përcaktohet sasia e stokut të pasurive

ekzistuese. Lidhja midis këtij kuadrati dhe atij të mëparshëm, paraqet pikën e dytë të

takimit midis tregut të hapesirës dhe të investimeve, duke rritur sasinë e prodhuar mbi

sasinë e pasurive të kthyera të papërdorëshme, është rritja e stokut të hapësirës

disponibël.

Hapësira disponibile, që në periudhë afatshkurtër është fix, në periudhën afatmesme

dhe afatgjatë është e influencuar nga të gjitha relacionet e analizuara paraprakisht.

Leximi i modelit mbyllet, duke bërë rregullimin e stokut të pasurive disponibël në

kuadratin NE nga ku ka marrë origjinë analiza.

Në periudha afatmesme dhe afatgjatë sasia e hapësirave disponibile modifikohet në

sajë të diferencës midis pasurive të rrënuara dhe ndërtimeve të reja, si rrjedhojë

ndryshon edhe çmimi për përdorimin e hapësirës.

Kjo lidhje paraqet pikën e dytë të takimit midis sektorit të zhvillimit të pasurive të

paluajtshme dhe tregut të pasurive të paluajtshme.

1.9 Analiza dinamike e modelit

Nëse i tërë tregu i pasurive të paluajtshme, do të ishte efiçient përshtatshmëria e katër

relacioneve do të ishte i menjëhershëm dhe do të arrihej një gjëndje ekuilibri, në të

cilën duke ndryshuar çdo variabël do të kishte një përshtatje të menjëhershme të të

tjerave. Në këtë hipotezë, oferta e hapësirës do të përshtatej menjëherë me rritjen e

sasisë së kërkuar duke reduktuar variacionet e qerasë vetem në funksion të kostos

marxhinale të ndërtimit .

Në botën reale, tregu i pasurisë së paluajtshme është shumë larg nga efiçienca dhe

vonesat tipike dhe ngurtësia e evidencuar në modelin ekonomik, kontribuojnë në

krijimin e cikleve imobiliare me faza të rritjes dhe të rënies së çmimeve.

Për të kuptuar më mirë funksionimin e këtyre cikleve, analizohen efektet e derivuara

nga varizioni i disa elementeve eksogjene:



• Rritja ekonomike dhe kërkesa e hapësirës .

• Ndryshimi i normave të interesit në afat gjatë dhe kërkesa e të mirave

imobiliare .

• Variacionet në kreditimin, në kostot e konstruksionit dhe në kërkesën e

hapësirave të reja.

• Variacioni në sasinë e hapësirave disponibile.

Rritja ekonomike dhe kërkesa për hapësirë

Një fazë ekspansioni e ekonomisë implikon një rritje në kërkesën për hapësirë, për

ndërmarrjet hapësira është një faktor i nevojshëm për prodhimin, ndërsa për familjet

vjen si rezultat i një rritje së të ardhurave, që vjen nga përmirësimi i kushteve

ekonomike e cila sjell një rritje në nivelin e pergjithshëm të konsumit, si rrjedhojë

hapësira është midis të mirave për të cilat rritet kërkesa.

Për këto arsye, në kushtet e ekspansionit të ekonomisë ndodh një zhvendosje drejt lart

e kurbës së kërkesës. Meqë në kushtet afat shkurtra oferta është e ngurtë një rritje në

kërkesë, sic është evidencuar sjell një rritje të shpejtë të qerave, pra të çmimit të

hapësirës (kuadranti NE), rritja e qerave, ceteris paribus ,sjell një rritje të vlerës së

pasurive të paluajtshme (kuadrati NO) një rritje e tillë e vlerës së të mirës reflektohet

menjëherë edhe në sektorin e zhvillimit imobiliar, ku do të fillojnë të ndërtohen pasuri

të reja (kuadratiSO) me mundësinë për të realizuar përfitime .



Figura 1.2 Ndikimi i rritjes ekonomike në kërkesën për hapësirë.


Më në fund, sasia e stokut të pasurive ekzistuese do të rritet si efekt i pasurive të reja

(kuadrati SE) në momentin që nuk verifikohen efekte të tjera, sasia e pasurive të

kthyera në të vjetra është konstante ( në periudha të shkurtra).

Në këtë mënyrë është krijuar një ekuilibër i ri i treguar nga vijat e ndërprera, në të

cilin të gjitha sasitë janë më të mëdha në krahasim me pikën e nisjes. Mbi të gjitha

rritja nuk është e njëjte, në të gjitha kuadrantet, sepse varet nga pjerrësia e kurbave

(nga elasticiteti).



Në kuadratet e ndryshme përshtatja e vlerave me shokun e prodhuar nga rritja e

kërkesës, nuk është e menjëhershme, por në çdo kuadrat janë kohë të ndryshme të

përgjigjes.

Në veçanti nëse rritja e qerave dhe si rrjedhojë e vlerës së pasurive është e

menjëhershme, nuk ndodh e njëjta me sasinë e pasurive të reja, të cilat duke kërkuar

kohë teknike më të gjatë për realizimin e tyre përshtaten vetëm në afat të mesëm ose

afatgjatë duke arritur kështu ekuilibrin e ri.

Nga modeli del se rritja ekonomike prodhon një rritje në të gjitha variablat e

ekuilibrit në tregjet imobiliare, efekti i kundërt verifikohet në një fazë të rënies

ekonomike, që çon në një rënie të kërkesës për hapësirë.

Variacioni në normat e interesit dhe kërkesa për pasuri të paluajtshme

Një ndryshim i normës së interesit në tregun e kapitaleve ka efekte direkte mbi

normën e kapitalizimit dhe si rrjedhojë mbi vlerën e aseteve imobiliare vihet re një

ndryshim pa patur një ndryshim në nivelin e qerave .

Duke analizuar efektet e një reduktimi të normave të interesit në një afat të gjatë, në

tregun e kapitaleve, rendimenti i ofruar nga investimi në pasurinë e paluajtshme

(niveli i qerave) ndryshon pa ndryshuar niveli i riskut.

Ndryshimi i normave të interesit në tregun financiar ka nje efekt direkt në normën e

kapitalizimit, përshembull një reduktim i normave sjell një rotacion në sensin antiorar

të kurbës në kuadratin NO.

Në fakt, siç kemi thënë norma e kapitalizimit është grafikisht e paraqitur nga

koeficienti këndor i kurbës, një reduktim i saj sjell një rotacion në sensin antiorar të

vet kurbës. Një reduktimi i saj sjell një rritje të vlerës së pasurisë së paluajtshme, por,

Vlera e asetit=Të ardhura /Normën e kapitalizimit.

Duke arritur një nivel efiçence tregu i pasurisë së paluajtshme, çmimi i pasurive

tenton të rritet, në saje të rendimentit më të lartë të ofruar kundrejt llojeve të tjera të

investimit.



Figura 1.3 Ndryshimi i normës së interesit dhe kërkesa për pasuri të paluajtshme


Investitorët tentojnë të investojnë në pasuri të paluajtshme në vend të llojeve të tjera të

financimeve, për shkak të rendimenteve të ulta të tregut të kapitaleve.Rritja e çmimit

të pasurive të paluajtshme, sjell një rritje të sasisë së prodhuar (kuadratiSO), nga

momenti që çmimi është më i madh se kosto e prodhimit.

Kjo rritje e prodhimit sjell një rritje të numrit të pasurive ekzistente, si rrjedhojë edhe

rritje të stokut të hapësirave disponibile (kuadrati SE), e cila reflektohet në një

reduktim të çmimit të hapësirave si efekt i rritjes së ofertës së hapësirës (kuadrati NE).



Pika e re e ekuilibrit kërkon që niveli fillestar i çmimit të hapësirës të përputhet me

nivelin final dhe paraqitet nga vijat e ndërprera.

Forma e re e grafikut është e ndryshme nga ajo e mëparshmja, sepse çmimi i aseteve

është më i madh, çmimi i hapësirës është inferiore, ndërsa sasia e pasurive të reja dhe

stokut të hapësirës është rritur.

Variacioni në normën e kreditimit, koston e prodhimit dhe kërkesa për hapësirë

të re

Efekti i një ndryshimi në planifikimin e pasurive të reja ka impakt mbi gjithë tregun e

pasurive të paluajtshme dhe manifestohet në mënyra të ndryshme .

Një rritje në normën e interesit në afat të shkurtër, që provokon një reduktim të

financimit në ndërtim, sjell një rritje të kostove komplesive të prodhimit të pasurive

duke sjellë një zvogëlim të të ardhurave .

Në të njëjtën mënyrë veprojnë ndryshimet në planet rregulluese lokale ose normative

mbi ndërtimin që e bëjnë prodhimin e pasurive të reja më të shtrenjtë, duke çuar

kështu në reduktim të të ardhurave.

Variacione të tilla negative në ofertë, çojnë në zhvendosje drejt së majtës të kurbës së

prodhimit, për të njëjtin nivel të çmimeve të pasurive, reduktohet sasia e pasurive të

reja (kuadrati SO) pika e barazisë midis arkëtimeve dhe kostos së prodhimit arrihet

për një sasi më të vogël të pasurive të realizuara.

Duke mbajtur konstante sasinë e hapësiërs që shkatërrohet, një reduktim në realizimin

e pasurive të reja, sjell një reduktim në stokun disponibël (kuadratiSE), kjo çon në një

reduktim të ofertës së hapësirës disponibile, që reflektohet direkt (kuadrati NE) në një

rritje në qeratë. Si rrjedhojë e një të ardhure më të madhe të siguruar nga pasuritë,

vjen një rritje e vlerës së tyre (kuadrati NO).



Figura 1.4 Variacioni në normën e kreditimit, koston e prodhimit dhe kërkesa

për hapësirë të re.


Në afat të gjatë, pasi janë verifikuar rregullimet, modeli kthehet në ekuilibër (vijat e

ndërprera) me efektin që çmimi i hapësirës dhe vlera e pasurive janë rritur, ndërsa

sasia e pasurive të reja të realizuara dhe si rrjedhojë edhe stoku i hapësirave ekzistuese

janë zvogeluar.

Edhe në këtë rast sasia e ndryshimeve varet nga elasticiteti i komponentëve të

ndryshëm, përshembull nëse elasticiteti i kërkesës së hapësirës do të jetë i lartë,

pothuajse horizontale, rritja e nivelit të qerave do të jetë i përmbajtur.



Ndryshimet në sasinë e hapësirës disponibile

Sasia e hapësirës së disponueshme, mund të pësojë ndryshime edhe pse të papritura në

një hark kohor të caktuar si rrjedhojë e disa faktorëve.

Figura 1.5 Ndryshimet në sasinë e hapësirës disponibile.


Transferimi i përdoruesit të madh të hapësirës një ndërmarrje e madhe, që transferohet

diku provokon një rritje të ofertës së pasurive në një zonë të caktuar, gjithashtu një

katastrofë natyrore, përshembull një tërmet sjell shkatërrime të pasurive të

paluajtshme në një treg të caktuar.

Ndryshe nga rasti i ndryshimit të kërkesës së hapësirës, shoku mbi sasinë e hapësirës

disponibile ka efekt mbi ofertën.



Grafikisht një reduktim në ofertën sjell një rotacion të kurbës, si rrjedhojë edhe një

rritje të ξ, siç është evidentuar në figurë kur rritet ξ që paraqet gradën e rrënimit, kurba

rrotullohet në sensin orar.

Meqë në periudhë të shkurtër, sasia e hapësirës së kërkuar mbetet e pandryshuar një

reduktim i papritur në hapësirën disponibile, përkthehet në një rritje të qerasë, që

reflektohet direkt në vlerën e pasurive të paluajtshme (norma e kapitalizimit nuk është

direkt e influencuar nga një ndryshim i stokut të hapesirës ), si rrjedhojë në tregun

primar verifikohet një rritje e sasisë së prodhuar e shkaktuar prej rritjes së vlerës së

pasurive paluajtshme duke favorizuar një rritje të stokut të hapësirave ekzistuese.



KAPITULLI II

KONCEPTI I VLERËS

2.1 Çmimi , kosto, vlera

Koncepti i vlerës në kampin ekonomik merr një kuptim, që e dallon nga kosto dhe

çmimi. Çmimi paraqet një shumë, që një subjekt është i gatshëm të paguajë dhe një

shitës është i gatshëm të pranojë.

Në përgjithësi karakteristikat e një transaxioni reflektojnë kushtet ekzistuese në një

treg.

Tregu i pasurive të paluajtshme është i krijuar nga ndërveprimi i subjekteve, që

shkëmbejnë pasuritë me para, tregjet specifike të pasurive janë të dallueshëm mbi

bazën e disa atributeve si;

• Tipi i pasurisë.

• Vendndodhja .

• Gjenerimi i të ardhurave .

• Karakteristikat e investitorit.

• Karakteristikat e qirramarrjes dhe karakteristikat e tjera të pranuara nga

subjektet, që veprojnë në këtë treg.

Shpesh kosto dhe vlera interpretohen si sinonime, por procesi i vlerësimit kërkon një

përcaktim shumë konçis.

Kostoja ka të bëjë me prodhimin e një të mire dhe jo të shkëmbimit të saj. Kosto

identifikohet mbi bazen e fazës së ndërtimit ose kostot komplesive të zhvillimit.

Kostot e ndërtimit, përfshijnë kostot direkte të fuqisë punëtore dhe të materialeve të

përdorura dhe kostot komplesive të zhvillimit, të cilat i përkasin të gjitha shumave të

shpenzuara për blerjen e sipërfaqes, si edhe tërësia e investimeve të realizuara dhe

përfitimi i kërkuar për të kompensuar investitorin për kohën dhe riskun, që ai ka



ndërmarrë me zhvillimin e projektit. Investimet e lidhura me pasurinë e paluajtshme

kanë lidhje direkt me çmimin e një pasurie.

Vlera merr kuptime të ndryshme në kontestin e vlerësimit imobiliar. Përcaktimi i

vlerës varet nga kontesti dhe përdorimi i saj. Në një treg vlera normalisht kuptohet si

një parashikim i të ardhurave, që do të realizohen por meqë vlera modifikohet në

kohë, një vlerësim pasqyron vlerën në një moment të caktuar për blerësin dhe shitësin

dhe për të mos bërë konfuzion vlera specifikohet në,

• Vlerë të tregut.

• Vlerë të investimit.

• Vlerë të përdorimit.

2.2 Vlera e tregut

Koncepti i vlerës merr një rëndësi të vecantë për sektorin e pasurive të paluajtshme

dhe është i formuar nga ndërveprimi dhe vendimet e pjesëmarrësve në këtë treg,

përcaktimi i vlerës së tregut duhet të bazohet mbi një observim objektiv i aktiviteteve

që zhvillohen në tregun e pasurive dhe meqë masa standarte e këtyre aktiviteteve

është paraja rritja dhe zvogëlimi i vlerës së tregut shprehen në para.

Vlera e tregut, përcaktohet si shuma me të cilën një pasuri shitet në datën e vlerësimit

nga një shitës dhe blihet nga një blerës të interesuar për transaxionin në kushte

konkurrenciale, pas një tregëtimi në të cilën pjesët kanë vepruar në mënyrë të

informuar dhe me kujdes.

Në këtë vlerësim përfshihen disa koncepte. Përfshihet termi pasuri, si elementi

qëndror i vlerësimit të pasurive të paluajtshme.

Shuma e vlerësuar i referohet një çmimi të shprehur në terma monetare të pagueshme

për pasurinë, përballë një transaxioni në kushte konkurrence, vlera e tregut,

përcaktohet si çmimi më i mundshëm që mund të sigurohet në treg në datën e



vlerësimit, është çmimi më i mirë, që shitësi mund të arrinte dhe çmimi më i

arsyeshëm që blerësi mund të paguante .

Pasuria e blerë i referohet faktit, që vlera e një pasurie është një shumë e vlerësuar dhe

jo një çmim i paracaktuar është çmimi që tregu mendon të konkludohet, në datën e

vlerësimit, një transaxion që kënaq të gjithë pjesëmarrësit.

Data e vlerësimit kërkon që vlera e tregut i referohet një momenti specifik, pra një

date të përcaktuar. Shuma e vlerësimit duhet të pasqyrojë gjëndjen aktuale të tregut në

datën efektive të vlerësimit dhe jo në një datë të kaluar ose të ardhshme.

Blerësi i interesuar i referohet një personi të motivuar për blerjen, ky tip blerësi nuk

do të paguante një çmim më të lartë, se ai i vendosur nga tregu.

Shitësi i interesuar, nuk është një shitës shumë i dëshiruar dhe as i shtrënguar të shesë

i gatshëm të pranojë një çmim të konsideruar jo i arsyeshëm në treg, në momentin që

shitësi është i interesuar të shesë pasurinë me çmimin më të mirë në tregun e lirë.

Transaxion në kushte konkurrenciale, bëhet fjalë për një transaxion, që arrihet midis

palëve, jo të lidhura,çdonjëra prej tyre vepron në kushte të pavarura.

Tregëtim i përshtatshëm, kjo shprehje nënkupton, se pasuria duhet të jetë ofruar në

treg në mënyrë që të lejojë shitjen me çmim më të mirë, konform përcaktimit të vlerës

së tregut koha e zgjatjes në të cilën pasuria është e vendosur në treg mund të

ndryshojë, sipas kushteve të tregut, por duhet të jetë e mjaftueshëm për ti vendosur në

vëmendjen e një numri potencial blerësish, periudha në të cilën pasuria vendoset në

shitje duhet te jetë përpara datës së shitjes.

Informacion dhe kujdes, ky përcaktim nënkupton që si blerësi dhe shitësi i interesuar

janë të informuar mbi tipologjinë dhe karakteristikat e pasurisë, presupozohet që

çdonjëri prej tyre vepron në interesin e vet me kujdes në mënyrë që të realizohet

çmimi më i mirë.



2.3 Vlera e investimit

Ndërsa vlera e përdorimit bazohet mbi përdorimin specifik të pasurisë, vlera e

investimit paraqet vlerën e një pasurie për një investitor të caktuar, më specifikisht

vlera e investimit është vlera e një pasurie për një investitor të caktuar, bazuar në

kthimin e pritshëm që ka ky investitor.

Në ndryshim nga vlera e tregut, vlera e investimit është vlera për një investitor të

vetëm, nëse pritjet e investitorit koinçidojnë me ato të tregut të dy vlerat do të

përkojnë.

Kur matet me vlera monetare, vlera e investimit është çmimi që investitori do të

paguante në funksion të aftësisë që pasuria ka për të kënaqur dëshirat, nevojat dhe

objektivat e investimit.

2.4 Vlera e vazhdimësisë së prodhimit

Vazhdimësia e prodhimit i referohet kapacitetit të një aktiviteti ekonomik të

ndjekë ecurinë e vet pa një limit të caktuar kohe. Për disa tipe aktivitetesh si hotel,

motel, restorant, kapanone industriale, palestra, pasuritë e paluajtshme janë pjesë e

rëndësishme e biznesit të ndërmarrë. Vlera e tregut të këtyre pasurive është njohur si

vlera e vazhdimësisë së korporatës.

Siç është nënvizuar, koncepti i vlerës së vazhdimësisë së korporatës është i lidhur me

pritjet e vazhdimësisë së aktivitetit për një kohë të pacaktuar. Përkundrazi, vlera e

likuidimit parashikon, që aktiviteti i korporatës të ndërpritet në kohë të shkurtër.

Vlera e vazhdimësisë së korporatës, përfshin vlerën e rritur të shoqëruar me aktivitetin

e korporatës dhe që është e dallueshme nga vlera e pasurisë në vetvete.

Vlera e vazhdimësisë së prodhimit është e rritur nga vlera e shoqëruar më vete

aktivitetin ekonomik dhe interpretohen si bashkësia e sipërfaqes së zyrave, e fuqisë

punëtore, e makinerive dhe e aktivitetit tregëtar. Bashkësia e këtyre elementeve

gjeneron një aktivitet ekonomik të privuar nga një horizont kohor të përcaktuar.



2.5 Komponentet e vlerës

Koncepti i vlerës, formohet nëpërmjet sjelljeve dhe veprimeve të subjekteve që e

përbëjnë tregun.

Marrëdhëniet në bazë të vlerës janë komplekse dhe modifikohen në momentin, kur

faktorët që influencojnë vlerën ndryshojnë .

Janë katër faktorë ekonomike në bazë të formimit të vlerës së një të mirë.

1. Dobishmëria .

2. Mungesa.

3. Dëshira.

4. Fuqia blerëse efektive .

Bashkëveprimi i katër faktorëve krijon vlerën e pasurive .

Dobishmëria

Dobishmëria, është kapaciteti i një produkti për të kënaqur nevojat dhe dëshirat e një

subjekti. Çdo pasuri duhet të jetë e nevojshme për pronarët-investitorë dhe për

pronarët –përdorues, përshembull residencat kënaqin nevojat për strehim, ndërsa

pasuritë tregëtare gjenerojnë të ardhura. Të ardhurat e krijuara prej pasurive të

paluajtshme matet me flukset periodike të arkës.

Influenca e dobishmërise mbi vlerën varet nga karakteristikat e të mirës, dobishmëria

dimensionale, dobishmëria e projektit, dobishmëria e vendosjes dhe forma të tjera

specifike mund të influencojnë vlerën e pasurisë.

Mungesa

Në pergjithësi, në përputhje me një kërkesë konstante, mungesa e të mirës rrit vlerën e

saj, përshembull toka është abondante, por zonat vecanërisht të kërkuara duke qënë të

pakta marrin një vlerë të lartë. Asnjë e mirë, përfshi edhe pasuritë e paluajtshme, nuk

mund të ketë një vlerë nëse mungesa e saj nuk përkon me dobishmërinë dhe nevojën

për të .



Dëshira

Dëshira, është vullneti i një blerësi për të patur në pronësi një të mirë, që kënaq një

ose më shumë nevoja ose dëshira individuale për të kënaqur nevoja jo

domosdoshmërisht primare.

Fuqia blerëse

Fuqia blerëse efektive,është aftësia e një individi ose e një grupi të marrin pjesë në një

treg dhe të blejnë të mira nëpërmjet parave .

Kërkesa dhe oferta

Ndërveprimi i katër faktorëve, që krijojnë vlerën reflektohet në parimin ekonomik të

kërkesës dhe ofertës, kërkesa për një pasuri të paluajtshme gjenerohet nga

dobishmëria e saj dhe influencohet nga mungesa e saj.

Kërkesa për pasuri të paluajtshme është e përcaktuar nga dëshira dhe nga forcat, që

krijojnë dhe stimulojnë dëshirën, por sado që dëshira të jetë palimit ajo

ridimensionohet nga fuqia blerëse efektive.

Në të njëjtën mënyrë, oferta e një pasurie të paluajtshme influencohet nga

dobishmëria e saj dhe e limituar nga mungesa e saj, disponibiliteti i një të mire në treg

është e influencuar nga dëshira për të .

Toka, është një e mirë me një disponibilitet të limituar dhe e lokalizuar në një zonë të

përshtatshme me një përdorim specifik, do të ketë një ofertë veçanërisht të mangët

nëse nevoja e përdorimit do të jetë e lartë.

2.6 Procesi i vlerësimit

Mbledhja e informacionit

Mbledhja e informacioneve të rëndësishme për vlerësimin e pasurive të paluajtshme

mund të ndahet në informacione të përgjithshme dhe specifike .

Informacione të përgjithshme, përfshijnë të dhëna mbi trendin social, ekonomik,

publik dhe ambjental dhe kanë impakt mbi vlerën e një pasurie në një zonë të caktuar.



Një trend është një tendencë në një drejtim të përgjithshëm, i gjeneruar nga një seri

ngjarjesh të lidhura ndërmjet tyre.Trend, si ndryshimet demografike, zvogëlimi i

okupimit të pasurive të paluajtshme me përdorim zyra dhe rritja e ndërtimeve

residenciale, në një zonë të caktuar janë informacione të përgjithshme. Informacionet

e përgjithshme, mund të kontribuojnë në mënyrë sinjifikative në dinamikat e tregut.

Informacionet specifike i përkasin pasurisë së paluajtshme dhe objekteve të

krahasueshme me to, këto të dhëna përfshijnë informacione legale, strukturale,

gjeografike dhe ekonomike të lidhura me pasurinë e analizuar ose me pasuritë e

ngjashme. Në të njëjtën mënyrë konsiderohen strukturat financiare të përdorura për

blerjen dhe që mund të kenë një efekt direkt mbi çmimin e shitjes.

Informacionet mbi ofertën e pasurive, përfshijnë pasuritë ekzistuese ose në fazë

realizimi, norma e okupimit dhe normat e thithjes së hapësirës.

Informacioni mbi kërkesën e pasurisë së krahasueshme përfshijnë të dhëna mbi

popullsinë, mbi të ardhurat, mbi punësimin dhe analiza e realizuar mbi klientelën.

Nëpërmjet këtyre të dhënave zhvillohet një vlerësim i kërkesës së ardhshme për

destinacionin e përdorimit.

Metodat e vlerësimit të pasurisë së patundshme

Për të vlerësuar pasurinë e patundshme përdoren 5 metoda .

• Metoda e krahasimit të drejtpërdrejtë.

• Metoda e investimit .

• Metoda e zhvillimit ose e mbetjes.

• Metoda e fitimeve.

• Metoda e kostos.

Metoda e krahasimit të drejtpërdrejtë

Kjo metodë ka si ide krahasimin midis pronave të ngjashme, që janë shitur ose janë

dhënë me qera. Kjo metodë funksionon mirë, kur ka ngjashmëri me përmasat,

vendodhjen, vjetërsine, kushtet e shitjes. Prandaj kjo metodë përdoret për prona, që



kanë një treg të përgjithshëm dhe informacion të disponueshëm. Shtrirja e

ngjashmërisë varet nga situata konkrete dhe nga tregu ekzistues. Përshembull, nëse

vlerësohet një apartament 2 + 1 në Tiranë, provat e krahasimit do të jenë apartamente

2+1 në Tiranë. Ndërkohë nëse vlerësohet një apartament në Vlorë, krahasimi duhet të

marrë në konsideratë apartamente në qytetin e Vlorës. Por, edhe në tregje të zhvilluara

pronash,mbledhja dhe informacioni në dispozicion është i kufizuar. Zakonisht nuk ka

një bankë të dhënash kombëtare informacioni. Për më tepër, në Shqipëri sasia e

provave është shumë e kufizuar.

Metoda e investimit

Në këto raste prona, zotërohet si një investim, meqënëse prona është blerë sot me

qëllim që të jepet me qera në të ardhmen. Natyrisht vlera mund të jetë ngritur, në

periudhën midis kohës, kur blihet dhe kohës kur mund të shitet dhe në këtë mënyrë

marrim fitimin shtesë. Kur prona blihet si investim, ajo duhet të krahasohet me të

gjitha llojet e investimeve të tjera të mundshme, prandaj kostot dhe kthimet do të

ekzaminohen për të parë nëse kthimi mjafton, për të mbuluar riskun e investimeve .

Metoda e investimit, ekzaminon faktorët e ndryshëm ( psh kthimin, që një investitor

kërkon nga kapitali i tij) dhe vlerat mbi bazën e pronës si investim. Ajo përcakton

sasinë e të ardhurave, që mund të jap prona si dhe periudhën kohore të kësaj rrjedhje

të ardhurash. Kjo gjithashtu mund të ndihmojë, në vlerësimin e qerasë, që do të

kërkohet. Kjo metodë përdoret për të gjitha tipet e pronave, të cilat mund të jepen ose

janë dhënë me qera. Dy metodat e para përdoren kur prona është ekzistuese, por

shpesh prona ndërtohet, rindërtohet, në varësi të ndryshimeve përdoren metodat e

tjera.

Metoda e vlerësimit të mbetjes ose e zhvillimit

Vlerësuesi mund të ketë për të vlerësuar tokën pa ndërtesën ose tokën me ndërtesë, të

cilat ndryshojnë tërësisht. Toka mund të vlerësohet edhe me metodën e krahasimit,

nëse toka do të zhvillohet në mënyrë të ngjashme. Por shpesh nuk është kështu dhe



mund të bëhen gabime. Arsyeja është që zhvilluesit ose investitorët janë ata, që

zakonisht bëjnë marrëveshje dhe marrin përsipër risqe. Për këtë arsye, shpesh ndodh

që ata bëhen shumë të ashpër, në ofertën e tyre për tokën, çmimet rriten shumë pa

marrë në konsideratë koston.

Në përdorimin e kësaj metode bëhet shumë kujdes, pasi duhet parashikuar çmimi i

qerasë dhe is hitjes në përfundim të ndërtimit ose të rikonstruksionit, duhet të

parashikojmë koston e ndërtimit dhe fitimin e ndërtuesit, pra të nxjerrim vlerën e

tokës.

Metoda e përfitimit

Nga një pikëvështrimi ekonomik të gjitha vlerat dhe qeratë bazohen në aftësinë e

pronës për të fituar para, përfitueshmërinë ose produktivitetin. Ne kështu marrim në

konsideratë, se të gjitha vlerat dhe qeratë e tregut, që vijnë nga transaksionet e

krahasueshme kanë parasysh këtë fakt. Sidoqoftë, disa herë këto vlera dhe qiratë e

tregut nuk janë të vlefshme. Kjo për shkak të monopolit që mund të ketë një pronë .

Metoda e fitimit ekzaminon nivelin potencial të bisnesit duke përdorur të dhënat e

shoqërisë me qëllim që të përcaktojë vlerën ose qeranë .

Tipet e pronave, që vlerësohen duke përdorur këtë metodë, janë pikat e karburantit,

restorante, hotelet, diskot, kinematë. Baza e kësaj metode, përdoret për të vlerësuar

edhe tokën bujqësore, minierat , burimet ujore.

Metoda e kostos

Përdorimi i disa pronave është kaq specifik, sa ato vetëm në raste të rralla mund të

shiten, pra për to nuk ka treg. Megjithatë, pronarët shumë herë, kërkojnë të dinë

vlerën, përshembull për tatimet, për sigurimet e pronës, shpronësimet etj.

Kjo metodë përdoret, për të përcaktuar, sa do të jetë çmimi i tregut, nëse do të

supozojmë, se ka një treg duke e konsideruar pronën, si një njësi të pavarur në

gjendjen e përdorimit të saj aktual. Duhet të nënvizohet se nëse sigurimi është

kundrejt zjarrit dhe rreziqeve të tjera, vlera që kërkohet është kostoja e ndërtimit të



ndërtesës ekzistuese, për shumicën e vlerësimeve të tjera klienti kërkon të dijë çmimin

e tregut, sepse klienti mendon ta shesë.

Kjo, bazohet në konceptin, se kostoja është e barabartë me vlerën, sepse vlera e tregut

duhet të jetë një bashkëpunim i kërkesës me ofertën.

Vlerësimet mbi bazën e kostos janë përdorur gjerësisht në SHBA, por tashmë është

bërë një ndryshim i madh në këtë aspekt. Në vendet e tjera kjo metodë përdoret në

shkallë të ndryshme në varësi të situatës, por gjithmonë e shoqëruar me të paktën një

nga metodat e tjera. Kjo është një metodë e lejueshme nga sistemi i pronave, kur

informacioni nga tregu është i paktë.

Gjithashtu, në rastet kur vlerësimet bëhen në bazë të metodës së kostos, çmohet

kapitali, që nevojitet për të blerë tokën, ndërtesat, makineritë e paluajtshme, të cilat

përbëjne një pronë dhe arrin të përcaktohet një shifër, e cila është një udhëzues i

arsyeshëm, për të përcaktuar çmimin, që mund të paguhej nëse do të kishte një treg.

Pra, bashkojmë koston dhe çmimin e tokës, ndërtesave dhe makinerive .

Çmimi i tokës, do të çmohet duke krahasuar transaksionet e ndryshme në bazë të

vendodhjes së saktë të tokës, kështu nëse toka ndodhet në një zonë të shtrenjtë,

atëhere përdorim këtë vlerë që mund të ketë toka dhe të bëjmë rregullimet e

mundshme midis kostos dhe vlerës, për ndërtesat supozohet një ndërtesë e ngjashme,

që mund të zëvendësojë të parën. Pastaj rregullojmë çmimet në varësi të gjendjes,

kushteve dhe jetëgjatësisë, duke pasur parasysh, amortizimin dhe vjetërsinë. Kjo

metodë përdoret, kur kemi të bëjmë me prona të veçanta, që ndërtohen dhe përdoren

për qëllime të veçanta si psh shkolla, qendra specializimi, muze, stadiume , aeroporte ,

kisha, rafineri, spitale, etj .

Problemet që ndeshen në Shqipëri janë të shumta, sepse mungon tregu i tokave,

shumica e pronave janë të vjetra dhe të amortizuara dhe informacioni është i pakët.



2.7 Metoda e ndërtimit të indeksit të çmimit të banesave

Ndërtimi i një indeksi “tradicional” për çmimet e banesave është i vështirë për disa

arsye:

1. Banesat janë mallra “të veçanta”, pasi transaksionet e mallit “banesë” janë të rralla

në kohë dhe është e vështirë të gjesh dy banesa identike.

2. Gjithashtu, llogaritja e një indeksi tradicional për çmimin e banesave, nuk llogarit

efektin e ndryshimit në çmim si rezultat i ndryshimit të cilësisë së banesave për banim

nga periudha në periudhë.

Një indeks tradicional do të mund të maste ndryshimin “e vërtetë” të çmimit vetëm,

në kushtet kur matet çmimi i të njëjtit mall nga periudha në periudhë. Çmimi i vërtetë

i banesave mund të matej në kohë të ndryshme, në qoftë se cilësia e këtyre të fundit

do të qëndronte e pandryshuar në kohë, gjë e cila nuk ndodh. Kështu, agjensi të

ndryshme statistikore, synojnë të përdorin një metodë e cila mban cilësinë e banesave

konstante dhe të masin vetëm ndryshimin e vërtetë të çmimit. Mbajtja e cilësive

konstante mund të krahasohet me shportën e mallrave të fiksuara, e cila përdoret për

të llogaritur Indeksin e Çmimeve të Konsumit.

Meqënese, banesat përfaqësojnë një përqindje të lartë të pasurisë së familjeve,

ndryshimet në çmimet e banesave kanë pasoja të rëndësishme, në zgjedhjet për

konsum dhe kursim dhe rrjedhimisht, në mirëqënien individuale dhe në aspektin e

gjerë mbi aktivitetin ekonomik. Prandaj, ndërtimi i treguesve agregat të çmimeve të

banesave dhe mundësia për t’i përcaktuar ndryshimet me kalimin e kohës, është një

objektiv i një rëndësie të madhe jo vetëm për pjesëmarrësit e ndryshëm të tregjeve

imobiliare dhe financiare, por edhe për përgjegjësit e politikës ekonomike.



Për më tepër, njohja e vlerësimit të dhënë nga karakteristikat e brendshme të tregut të

banimit është një element me rëndësi të madhe, për formulimin e zgjedhjeve të

përshtatshme për politikat mjedisore dhe urbanistike.

2.7.1 Metoda e vlerave mesatare te çmimeve

Metodologjia për ndërtimin e indekseve të çmimeve të banesave, ka qenë objekt i një

debati të gjere në literaturë (Mark dhe Goldberg, 1984, Shiller, 1987, Gatzlaff dhe

Ling, 1994, Costello dhe Watkins, 2002). Afrimi më i thjeshtë qëndron, në përdorimin

e një përmbledhjeje statistikore të tendencave të shpërndarjes së çmimeve të shitjes,

në një mostër të pasurive në një moment të caktuar kohe.

Duke aplikuar të njëjtën procedurë të mostrave në dispozicion në çdo periudhë të

mëvonshme,mund të përfitohet një seri historike të çmimeve të një banese

përfaqësuese, e cila mund të transformohet në një indeks te çmimit. Thjeshtësia e

ndërtimit dhe lehtësia në interpretimin e indeksit të çmimeve, përbëjnë përparësinë

kryesore të kësaj metode.

Problemi kryesor i përdorimit të vlerave mesatare të çmimeve të shitjes së banesave,

si tregues i ecurisë së tregut, është e lidhur me faktin, se karakteristikat e njësive të

shitura mund të ndryshojnë me kalimin e kohës. Për shembull, në qoftë se në një

periudhe të caktuar shkëmbehen një numër i madh banesash të cilësisë së lartë, çmimi

mesatar mund të rritet edhe në qoftë se çmimet e banesave individuale mbeten të

pandryshuara. Në mënyrë të ngjashme, në qoftë se cilësia e banesave të blera

përmirësohet me kalimin e kohës, çmimi mesatar pëson rritje, edhe pse çmimet e

banesave individuale nuk ndryshojnë.

Për të kapërcyer këto probleme janë përdorur tre metoda në ndërtimin e indekseve të

çmimeve të banesave: modeli hedonik, modeli per shitjet e përsëritura dhe modelet

hibride, që kombinojnë elementët e dy metodave të para.



2.7.2 Modelet hedonike

Përqasja hedonike e vlerësimit të indeksit të çmimeve, e përdorur fillimisht nga Court

(1939), bazohet mbi hipotezën, se një e mirë mund të konsiderohet si një grup i

karakteristikave individuale të matshem nga e cila rrjedh dobishmëria.

Nëse konsumatorët përfitojnë dobishmëri nga karakteristikat e të mirave (hedonike),

çmimi i ekuilibrit i çdo karakteristike mund të vlerësohet nga një regresion i çmimeve

të të mirave mbi sasinë e çdo karakteristike. Modelet hedonike, janë përdorur

gjerësisht për analizën e tregjeve të të mirave, që karakterizohen nga një

heterogjenitet të brendshëm i lartë. Në veçanti, kanë qenë objekt i përdorimeve të

ndryshme në tregun e banesave për modelimin e dallimeve në karakteristikat e çdo

njësie banimi.

Aplikimi i modeleve hedonike, në tregun e banesave ka pasur tri objektiva kryesore:

së pari, ndërtimi i indekseve të çmimeve të përshtatshme dhe së dyti, përcaktimin e

çmimeve nga tregu në bazë të karakteristikave specifike të banesave dhe së fundi,

vlerësimin e njësive specifike të banimit në mungesë të transaksioneve të tregut.

Përqasja hedonike është përdorur në kërkimet për tregjet e pasurive të paluajtshme,

pasi informacioni që përfitohet mbi vlerësimin e karakteristikave të banesave dhe të

zonave të banimit përbëjnë një element të rëndësishëm për formulimin e politikave të

përshtatshme në lidhje me tatimet, shpërndarjen e të drejtave pronësore, në politikat e

mjedisit, planifikimit territorial dhe urban.

Në anën aplikative, vlerësimi i një funksioni të çmimeve hedonike kërkon që të

disponohet një mostër të çmimeve të shitjes në disa momente kohore dhe të

informacioneve të detajuara mbi karakteristikat e çdo njësie të shitur. Çmimet e

shitjes (P) janë përdorur si variabla të varur, duke përdorur si variabël shpjegues (X)

karakteristikat e brendshme të pasurive të patundshme:

P = f (X) + ε

Aspekte e marra në konsideratë në f(x) i referohen veçorive strukturore të pronës

(numri i dhomave, madhësia, cilësia e ndërtimit, kushtet e përgjithshme) dhe



kontraktuale të transaksionit (kushtet e kontratës, kostot e përfshira), të treguara me S,

karakteristikat e lokacionit (demografike, socio-ekonomike, mjedisore), të treguara

me N, dhe karakteristikat gjeografike (distanca dhe qasja në lidhje me qëndrën e

qytetit), të treguara me G :

P = f (S,N,G) + ε

Parametrat e vlerësuar, interpretuar si çmimet e vendosur nga tregu për çdo

karakteristikë, mund të aplikohen për një sërë karakteristikash standarte për të marrë

një vlerë që ofron një vlerësim të çmimit që do të vëzhgohej në mungesë të

informacionit për karakteristikat e pasurive të patundshme. Vlerësimi i një njësie

specifike banimi mund të merret nga aplikimi i çmimeve në karakteristikat e

banesave.

2.7.3 Modeli i shitjeve të përsëritura

Qasja hedonike është e bazuar në vlerësimin e çmimeve të nënkuptuar për çdo

karakteristikë, nga ku rrjedh se aftësia e modelit për të pasqyruar heterogjenitetin e

çdo njësie te pasurisë së paluajtshme varet nga saktësia e këtyre vlerësimeve dhe në

këtë mënyrë se sa i detajuar dhe i saktë është informacioni që ndodhet në grupin e të

dhënave mbi karakteristikat e ndërtesave.

Modeli i shitjeve të përsëritura (RSM, Sales Repeat Model), i futur fillimisht nga

Bailey (1963) dhe përhapur më vonë nga Case dhe Shiller (1987, 1989) është bërë

tepër i njohur si një alternativë e modelit hedonik, veçanërisht për sasinë më të vogël

të informacioneve të nevojshme për vlerësimin e indeksit të çmimeve të banesave,

pasi ky model nuk kërkon matjen e karakteristikave të ndërtesave.

Kjo metodë lejon të marrë në konsideratë karakteristikat e ndërtesave në një mënyrë

më eksplicite, pasi është e bazuar vetëm në ndryshimet e çmimit të imobiliareve

ndërmjet dy transaksioneve, nën supozimin se karakteristikat e ndërtesave mbeten të

pandryshuara me kalimin e kohës. Informacioni i nevojshëm ka të bëjë vetëm me

çmimin dhe të dhënat e shitblerjeve dhe nuk ka nevojë për informacion të detajuar



mbi karakteristikat e banesave, që janë thelbësore për vlerësimin e indekseve në

qasjen hedonike.

Përtej problemeve, që lidhen me efikasitetin e metodës së vlerësimit që është

përdorur, kufizimi kryesor i modelit të shitjes së përsëritur është humbja e lartë e

informacionit për shkak të zvogëlimit të madhësisë së mostrës së përdorur për

vlerësim, pasi eliminohen banesat që në periudhën e dhënë, nuk kanë qënë objekt i të

paktën dy shit-blerjeve.

Kjo nënkupton një humbje të konsiderueshme në efikasitetin e vlerësimit të indeksit të

çmimeve. Gjithashtu, është e vështirë të supozohet se shuma e njësive të pasurive të

patundshme të shitura të paktën dy herë të jetë përfaqësues i popullsisë, dhe mund të

supozohet prania e zgjedhjes paragjykuese të mostrës në ndërtimin e një indeksi të

çmimeve me modelin e shitjes së përsëritur.

Në veçanti, është e arsyeshme të supozohet, se banesat më pak të shtrenjta janë objekt

i një numri më të madh të transaksioneve që pronarët e rinj kanë tendencë për të

përmirësuar më shpesh. Një tjetër arsye e mbledhjes së mostrave të banesave objekt i

të paktën dy shit-blerjeve, është mungesa e ndërtimit të banesave të reja.

Gatzlaff dhe Haurin (1997) tregojnë empirikisht, se një indeks çmimi i bazuar vetëm në

banesat që janë objekt i të paktën dy transaksioneve, në vend që të përfshihen të gjitha

banesat është i shtrembëruar dhe se madhësia e shtrembërimit është i lidhur me ecurinë

e kushteve makroekonomike. Haurin, Hendershott (1991) Steele dhe Goy (1997)

tregojnë se shtëpitë që ishin objekt i një numri më të madh të transaksioneve priren të

tregojnë një shkallë më të lartë vlerësimi.

2.7.4 Ndërtimi i indeksit të banesave në rastin e Shqipërisë

Në rastin e Shqipërisë, indeksi i çmimeve të banesave ndërtohet në mënyre

sistematike nga specialistët në Bankën e Shqipërisë, duke u mbështetur në literaturë,

ashtu dhe në disponueshmërinë e të dhënave, për të zgjedhur karakteristikat e banesës.



Kështu, si karakteristika më të rëndësishme kanë vlerësuar vendndodhjen, vjetërsinë,

nivelin e mobilimit dhe sipërfaqen.

Baza e të dhënave që është përdorur për ndërtimin e indekseve është siguruar

nëpërmjet njoftimeve për shitjen dhe dhënien me qera të banesave dhe apartamenteve,

njoftime këto të publikuara në gazetën Çelësi. Informacioni i mbledhur mbulon vetëm

qytetin e Tiranës, vlen vetëm për banesat në formë apartamenti dhe nuk merr parasysh

njoftimet e përsëritura për shitje të apartamenteve. Për mungesë informacioni, çmimi i

ofruar nga shitësi është konsideruar si çmimi i shitjes së apartamentit.

Në mënyrë që të dhënat e përdorura të jenë sa më homogjene, informacioni është

mbledhur vetëm për apartamente në ndërtesa disakatëshe dhe jo për vila, në vlerën e

të cilave përfshihet edhe vlera e tokës. Madhësia e zgjedhjes është ruajtur e

pandryshuar përgjatë periudhave dhe zonave. Mbivendosja midis tremujorëve është

evituar duke përdorur njoftime të ndryshme për çdo periudhë.

Informacioni i mbledhur dhe i shprehur në formën e treguesve që do të përdoren për

të ndërtuar ekuacionin hedonik paraqitet më poshtë.

Variabël i varur:

* Çmimi i shitjes: Si vlerë transaksioni është konsideruar vlera e paraqitur në njoftim.

Variabla të pavarur:

* Sipërfaqja: Sipërfaqja e banesave e shprehur në metër katror është variabëli i vetëm

i vazhdueshëm, ndërkohë që tre karakteristikat e mësipërme shprehen nëpërmjet

variablave cilësorë.

* Niveli i mobilimit: Ndarja është bërë në tre kategori: banesa të mobiluara; banesa

pjesërisht të mobiluara dhe banesa të pamobiluara.



* Vjetërsia: Banesat janë ndarë në të vjetra dhe të reja sipas informacionit në

njoftimin për shitje.

* Vendndodhja: Qyteti i Tiranës është ndarë në tre zona; zona e parë përfshin banesat

në zonën e ish-Bllokut dhe shumë afër qendrës; zona e dytë përfshin banesat e tjera

brenda Unazës dhe zona e tretë banesat jashtë Unazës.

Grafiku 2.1 Indeksi i çmimit të banesave

Burimi Banka e Shqipërisë.

Rezultatet e funksionit hedonik mund të përdoren në mënyrë direkte/të drejtpërdrejtë

ose indirekte në ndërtimin e indeksit. Përdorimi i drejtpërdrejtë, quhet kështu pasi

informacioni për ndërtimin e indeksit përftohet vetëm nga funksioni hedonik i

ndërtuar. Përdorimi indirekt ose jo i drejtpërdrejtë përdor informacionin nga funksioni

hedonik për të plotësuar informacionin nga burime të tjera, zakonisht për të plotësuar

të dhëna që mungojnë të një periudhë të caktuar në përdorimin e Metodës së Shitjeve

të Njëpasnjëshme, ose për të rregulluar për ndryshimin e cilësisë në një indeks të

zakonshëm. Në bazë të këtij modeli ndërtohet çdo vit prej punonjësve të Bankës së

Shqipërisë, indeksi i çmimit të banesave, në bazë të cilit, ne marrim informacion mbi

ecurinë e tregut të banesave.



KAPITULLI III

TREGU I BANESAVE NË SHQIPËRI

Studimi i tregut të banesave është strukturuar në dy pjesë, pjesa e parë bën një

paraqitje të ecurisë së çmimeve dhe faktorëve që ndikojnë në tërësinë e tregut të

banesave dhe pjesa e dytë përcakton resultatet e analizës empirike të faktorëve të

ndryshëm, që ndikojnë në ecurinë e çmimeve të banesave.

Në përgjigje të përpjekjes për të shpjeguar lidhjen e ngushtë midis çmimeve të

banesave dhe ciklit të ekonomisë, kemi ngritur disa hipoteza, të cilave do të

mundohemi tu japim përgjigje në vijim.

Hipoteza e parë. Faktorët makroekonomike dhe ata mikroekonomikë ndikojnë në

tregun e banesave, duke sjellë rritjen e kërkesës për pasuri residenciale dhe si

rrjedhojë rritjen e çmimit të pasurive të paluajtshme.





Hipoteza e tretë. Tregu i strehimit është jashtëzakonisht i rëndësishëm për

konsumatorët dhe ka një ndikim të konsiderueshëm në rritjen ekonomike të vendit.

3.1 Tregu e banesave, dhe ndikimi i tij në ekonomi

Strehimi, është komponenti më i rëndësishëm i pasurisë së një familje (rreth33% në

SHBA). Në SHBA dhe vendet e zhvilluara ndërtimi i banesave të reja zë një pjesë të

rëndësishme të PBB. Pasuria e paluajtshme është një e mirë e nevojshme, pasi njerëzit

duhet të jetojnë diku. Rreth 65% e familjeve në botën perëndimore zotërojnë banesë

private, dhe investimi në banesa është një investim i rëndësishëm privat për individin.

Disa studime kanë zbuluar se ndryshimi i çmimeve në tregun e banesave, ka një



ndikim më të madh në ekonomi, se sa ndryshimi i çmimeve në tregun e aksioneve

(IMF, OECD dhe Debelle).

Tregu i strehimit dhe dinamika e çmimit të banesave janë shumë të rëndësishëm për

ekonominë dhe për individin. Dekada e fundit ka qenë periudha e risive dhe e

zgjerimit të tregut në një masë të tillë, që nuk ishte vërejtur kurrë më parë. Ajo çka e

bën edhe më interesant janë politikat që zbatohen në të. Tregu është i varur nga

politikat që e reformojnë dhe mund të themi se politikat më të rëndësishme, që prekin

sektorin e strehimit janë politikat fiskale, financiare dhe ato të tregut të pasurive të

paluajtshme. Por gjithashtu ka dhe lloje të tjera të politikave, të cilat kanë ndikim të

madh dhe shpesh edhe të padëshiruar në performancën e tregut. Këtu mund të

përfshijmë ndryshimet në politikat makroekonomike, ndryshimet në regjimet politike

dhe sistemet e qeverisjes. Ajo çka e bën më të ndjeshëm ndikimin e politikave, në

tregun e banesave është, se për shkak të natyrës specifike që ai ka, shpesh ndikimi i

politikave të gabuara reflektohet me vonesë, duke u bërë edhe më të vështira për tu

koregjuar.

Figura 3.1 Faktorët dhe politikat që ndikojnë performancën e tregut të banesave

Burimi Buckley dhe Tsenkova

TREGU I BANESAVE

Politikat në tregun

e banesave

Politikat fiskale

Politikat financiare

FAKTORËT

EKONOMIKE

FAKTORËT POLITIKË



Lidhja midis tregut të banesave dhe pjesës tjetër të ekonomisë, operon fillimisht

përmes efektit të lekundjes së çmimeve të shtëpive, pasi ato përfaqësojnë burimin

kryesor të lëkundjes së pasurisë në banesa. Ndryshimet në çmimet e banesave mund të

shkaktohen nga një mori faktorësh që mund të prekin të dyja, si kërkesën dhe ofertën

për banesa.

Figura 3.2 Faktorët që përcaktojnë performancën e tregut të banesave

Burimi Tsenkova



Figura 3.2 pasqyron marrëdhënien midis tregut të strehimit, politikave e faktorëve që

ndikojnë kërkesën, ofertën dhe çmimin e banesave. Tek oferta ndikojnë rrjedha e

shërbimeve të strehimit ekzistues, gjendja dhe cilësia e banesave ekzistuese, por edhe

ndërtimet e reja. Strehimi është subjekt i ndikimit të disa faktorëve të jashtëm si rritja

ekonomike, inflacioni dhe sistemi i kredidhënies etj. Tek kërkesa ndikojnë çmimi i

banesave, niveli i punësimit, trendi demografik si edhe të ardhurat nga emigrimi.

3.2 Karakteristikat e tregut të banesave

Tregu i banesave ka një seri tiparesh dalluese dhe të përbashkëta, në një masë të

madhe me sektorët e tjerë të tregut të pasurive të paluajtshme (zyra, dyqane, garazhe,

etj. Për këtë është e rëndësishme të rikujtohen shkurtimisht keto karakteristika të

veçanta të tregut të banesave (Smith, 1988).

Së pari, banesat luajnë një rol të dyfishtë, atë të konsumit të qëndrueshme dhe atë të

mirave për investim, duke patur parasysh ekzistencën e një tregu dytësor të mirë-

zhvilluar, i cili përfaqëson një përqindje të lartë të pasurisë familjare.

Kjo veçori i dallon banesat jo vetëm nga aktivitetet financiare, por edhe nga aktivitet

reale që për shkak të mungesës së një tregu sekondar të zhvilluar sa duhet, nuk mund

të jenë objekt investimesh financiare. Kjo natyrë e dyfishtë nënkupton, se kërkesa për

banesa është rezultat i dy vendimeve nga ana e familjeve, zgjedhjet për konsumin e

shërbimeve të banimit, dhe zgjedhjet e portofolit të banesave si një formë investimi

financiare. Është e rëndësishme të vihet në dukje, se roli i dyfishtë i banesave

nënkupton, që tregu i banesave ka si objekt të saj dy të mira konceptualisht të

ndryshme, stokun e banesave dhe fluksin e shërbimeve të banimit. Nga kjo pason

bashkëjetesa e tregjeve shumë të ndërvarura, të blerjeve dhe të qerave, një nga

karakteristikat thelbësore të tregut të banesave.

Së dyti, një tjetër karakteristikë specifike është niveli i lartë i kostos së një banese,

krahasuar me të ardhurat mesatare të një familje. Kjo nënkupton, se kërkesa për

banim është e lidhur ngushtë me vendimin për kursim në periudhat e mëparshme dhe

veçanërisht, në gadishmërine dhe në koston e kredisë. Rrjedhimisht, ecuria e tregut të



banesave është e lidhur ngushtë me funksionimin e sistemit të kredive. Në të njëjtën

kohë, fakti që banesat përdoren dhe si kolateral për marrjen e kredive nënkupton, se

ecuria e tregut të banesave ka ndikim të rëndësishem mbi institucionet e kredive dhe

në stabilitetin e sektorit financiar.

Së treti, përsa i përket ofertës për banim, karakteristikat e rëndësishme janë, nga

njëra anë, kohëzgjatja e gjatë e procesit të prodhimit, dhe nga ana tjetër gjatësia e

ciklit të jetës së ndërtesave. Kjo nënkupton, se fluksi i banesave të ndërtimeve të reja

do të jetë më i vogël në krahasim me stokun ekzistuese të banesave. Të dyja këto

aspekte bëjnë që oferta për banim të jetë e fiksuar në periudhë afatshkurtër. Për më

tepër, fakti se disponueshmëria e tokës për ndërtim është e kufizuar, do të thotë se, në

nivel lokal, oferta për banim mund të jetë e ngurtë në periudhë afatgjatë.

Së katërti, tregu i banesave karakterizohet, gjithashtu nga një karakteristikë

thelbësore, heterogjeniteti i lartë i të mirave të shkëmbyera. Çdo banesë është e

ndryshme nga të tjerat, për sa i përket jo vetëm llojit (të reja, të vjetra, historike), por

gjithashtu dhe mbi karakteristikat e brendshme (madhësia, struktura, numri dhe

rregullimi i dhomave, materialet, shërbimet ndihmëse, etj). Kjo nënkupton, nga një

anë, një segmentim të lartë të tregut të banesave, në disa nën-sektorë të tregjeve të

ndryshme dhe nga ana tjetër vështirësi të veçanta, në sigurimin e treguesve të

përshtatshëm të dinamikës së çmimeve të banesave totale.

Së fundmi, një nga karakteristikat më të rëndësishme të tregut të banesave është

qëndrueshmëria hapsinore e të mirave të tregtuara, lokalizimi gjeografik është një

tipar me rëndësi themelore për banesat. Distanca e banesave nga qëndra ose qëndrave

urbane, prezenca në një zonë të tipit infrastrukturore, ekonomike, sociale, mjedisore

apo peizazhistik, janë faktorë kyç në përcaktimin e çmimeve të banesave. Kjo

nënkupton se pozita gjeografike, dhe përmasat e hapësirës në përgjithësi, kanë një rol

qëndror në analizën teorike dhe empirike të përcaktuesve të çmimit të banesave.



3.3 Kërkesa, oferta dhe çmimi i banesave

Banesat mund të shihen si një prodhues i të ardhurave ( në optikën e investitorit) ose

si një e mirë, që prodhon një mundësi, e cila rrjedh prej disponibilitetit të banesës ( në

optikën e përdoruesit).

Përdorimi i banesës për familjet përbën një nga shumë të mirat për konsum, kërkesa

për të cilën brënda disa limiteve varet nga çmimet në krahasim me të mirat e tjera,

zgjedhja nëse duhet të blihet një e mirë në vend të një tjetre të nevojshme, varet nga

çmimi i saj në krahasim me të ardhurat e disponueshme.

3.3.1 Kërkesa e tregut për banesa

Tregu i banesave është një treg, i cili funksionon sipas logjikës ekonomike që

funksionojnë të gjithë tregjet e tjerë, qofshin tregjet financiare apo tregjet e llojeve të

tjera të pasurive reale.Çmimi i banesave përcaktohet nga kërkesa dhe oferta e tregut

për këtë të mirë. Kërkesa e tregut për banesa është një funksion :

• Ndryshimeve të çmimeve të banesave.

• Të ardhurave të familjes.

• Normës reale të kredisë për pasuri të paluajtshme.

• Normës së interesit në depozitat bankare.

• Zhvillimet demografike dhe faktorët e tregut të punës.

• Normës së pritur të kthimit të investimit në pasuri të paluajshme.

• Faktorëve të tjerë ku mund të përfshihen vendndodhja, mosha dhe gjendja e

strehimit, apofaktorët institucionalë që lehtësojnë apo pengojnë aksesin e

familjeve në tregun e strehimit.

3.3.2 Oferta e pasurive të paluajtshme

Në periudhë të shkurtër oferta e pasurive të paluajtshme është e fiksuar dhe varet nga

zhvillimi i sektorit imobiliar, prodhimi i pasurive të paluajtshme kërkon një afat të

gjatë kohe dhe kalon në disa faza, çdonjëra prej tyre kërkon kohën e saj, duke e bërë

jo të menjëhershme përshtatjen e ofertës me kërkesën, si rrjedhim vihet re një

variacion i çmimeve të pasurive.



Pra, oferta e pasurive të paluajtshme varet nga rentabiliteti i sektorit të ndërtimit, i cili

nga ana e tij mund të përshkruhet si një funksion i,

• Çmimit të banesave.

• Pagat e punëtorëve të ndërtimit.

• Kostot reale të ndërtimit .

3.3.3 Çmimi i pasurive të paluajtshme

Në tregun e pasurive reale përcaktohet çmimi, për të cilën kërkesa dhe oferta janë në

ekuilibër.

Duke supozuar, se tregu i pasurive të paluajtshme është në ekuilibër, çmimi i

pasurive mund të shprehet si një funksion,

• Të ardhurave të familjes.

• Normës reale të kredisë për pasuri të paluajtshme.

• Normës së interesit në depozitat bankare.

• Zhvillimet demografike dhe faktorët e tregut të punës.

• Kostot reale të ndërtimit duke përfshirë edhe çmimin e tokës.

• Normës së inflacionit.

Këtu mund të përmendim, që tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri ka disa

veçori në krahasim me tregjet e vendeve të zhvilluara. Në çmimin e pasurive në

vendin tonë ndikojnë edhe faktorë të tjerë specifikë, numri i lejeve të ndërtimit dhe

remitancat ose të ardhurat nga emigrantët edhe pse këtu mund të përmendim, që nuk

zotërojmë të dhëna për pjesën e remitancave, që shkojnë për investimin në pasuritë e

paluajtshme.

3.4 Ndikimi i faktorëve në kërkesë, ofertë dhe në çmimin e pasurive të

paluajtshme

Duke analizuar faktorët, që ndikojnë në tregun e banesave mund të bëjmë një dallim,

mbi faktorët që ndikojnë në afat të gjatë dhe atyre që ndikojnë për një afat të shkurtër.

Në afat të gjatë mund të përmendim rritjen e të ardhurave për frymë, e cila ka një

lidhje pozitive me çmimin dhe kërkesën e banesave, ndryshimet demografike dhe



sistemi fiskal, i cili mund të ndikojë në nxitjen e investitorëve të investojnë në

pasuritë residenziale. Normat e ulta të interesit të kredisë, kanë një lidhje negative me

kërkesën, por kanë një lidhje pozitive me çmimin e banesave .Çmimi i tokës dhe

kosto e ndërtimit të stokut të banesave, si edhe numri i lejeve të ndërtimit, janë faktorë

përcaktues të një periudhe të shkurtër në ofertën e pasurive.

Tregjet e banesave kanë para së gjithash një karakter lokal, kështu që rritja e stokut të

banesave mund të frenohet në afat të shkurtër edhe për efekt të faktorëve të tillë, si

gjatësia kohore e projektimit dhe ndërtimit dhe gjithashtu elementë të planifikimit

territorial. Më së fundi mund të themi, se edhe cilësia e shërbimeve dhe karakteristikat

ambjentale, ndikojnë në kërkesën e blerësve për banesa, duke qenë një nga vendimet

më të rëndësishme, e cila implikon të gjithë pjesetarët e familjes.

Tabela 3.1 Kahja e ndikimit të faktorëve në kërkesë, ofertë dhe çmim të pasurive

të paluajtshme.

Burimi Përpunim i autorit

Faktorët Kërkesa Oferta Çmimi

Ndryshimet e çmimeve të banesave negative pozitive -

Të ardhurat e familjes pozitive - pozitive

Norma reale e kredisë negative - pozitive

Norma e interesit në depozita bankare pozitive - negative

Zhvillimet demografike dhe punësimi pozitive - pozitive

Normë kthimi në pasurinë e paluajtshme pozitive - pozitive

Kosto e ndërtimit - pozitive pozitive

Remitancat pozitive

pozitive

Numri i lejeve të ndërtimit

pozitive negative

Kursi i këmbimit

pozitive

Inflacioni - - pozitive



3.4.1 Kualiteti i shërbimeve

Ky është një aspekt i rëndësishëm, që ndikon çmimin e banesave, sot blerësit janë më

të vëmendshëm. Ky aspekt është veçanërisht i vlefshëm në zgjedhjen e zonave për

banim të familjeve, përshembull familjet, që kanë fëmijë në moshë shkollore në

veçanti, në qytetet e mëdha zgjedhin të banojnë në zona relativisht të reja, e cila ofron

shkolla të mira dhe mundësi argëtimi.

Fakti që një banesë është e vendosur në një zonë me një infrastrukturë të zhvilluar, ku

ofrohen shërbime cilësore, përbën një faktor të rëndësisë së parë në zgjedhjen e një

shtëpie banimi. Gjithashtu, çmimi i banesave në zonat në ekspansion, që ofrojnë më

tepër mundësi punësimi është më i lartë krahasuar me zonat e tjera. Nuk mund të lemë

këtu pa përmendur edhe nivelin e pasurisë së banorëve të zonës, çmimet në zonën e

bllokut në qytetin e Tiranës, janë të larta pikërisht për arsyet, që përmendëm më lart,

por edhe pse një banesë në bllok tashmë konsiderohet, si çështje prestigji duke qenë

një nga zonat më të pasura të qytetit të Tiranës.

3.4.2 Karakteristikat ambientale

Dimensioni i zonës natyrale dhe distanca e banesave nga këto zona, kanë ndikim në

çmimin e banesave, cilësia e zonës, pastërtia e banimeve, cilësia e ajrit dhe kushtet

klimatike të territorit ndikojnë vendimet e blerësve në zgjedhjet e tyre duke sjell

ndikim në kërkesën për banesë në këto zona. Në qytetet bregdetare, si Vlorë dhe

Durrës çmimet e apartamenteve, në breg të detit janë më të larta, se çmimet e

apartamenteve në brendësi të qyteteve.

Është e rëndësishme të themi, që në disa raste faktorët e sipërpërmendur nuk

ndikojnë në mënyrë të drejtpërdrejtë, në çmimin e banesave, por ndikojnë në

zgjedhjen e familjeve në bazë të mundësive të tyre, duke përcaktuar kështu në mënyrë

indirekte përshtatjen e kërkesës për banesa.



3.5 Struktura ekonomike e tregut të strehimit

Kohët e fundit, një nga temat më të diskutuara në historinë e ekonomisë, është

ekzistenca apo jo e një fllucke në tregun e banesave.

Përkufizimi i flluckës: Kindleberger (1987) e perkufizoi një flluck si: “Një flluck mund

të përcaktohet lirshëm, si rritja e mprehtë e çmimit të një aseti ose të një varg asetesh,

në një proces të vazhdueshëm, kjo rritje gjeneron tërheqjen e vëmendjes së blerësve të

rinj, përgjithësisht spekulatorët, të cilët janë të interesuar më tepër të përfitojnë nga

tregëtia, sesa nga kapaciteti.”

Në këtë mënyrë ndryshimi i prirjes, për të ulur nivelin e çmimeve, shpesh shfaqet në

periudhat e krizave ekonomike, pikërisht atëhere kur fllucka pëllcet.

Stiglitz (1990) e përmirësoi kuptimin e konceptit flluckë duke u shprehur, “Sot

ekziston një flluck, nëse çmimi i banesave është i lartë, duke qenë se pjesëmarrësit në

treg presin që nesër çmimi i banesave do të jetë i lartë dhe se vlerat themelore nuk

mund të justifikojnë këto çmime në të njëjtën kohë.”

Përkufizimi, mund të sqarohet nga perspektiva e një investitori duke u fokusuar, në

çmimin e tregut të një aseti të caktuar (psh, të një banese ) dhe se sa larg ajo ngrihet

mbi vlerën aktuale të rrjedhës së parave e parashikuar nga aktivet.

Një flluck ekziston, nëse çmimi i asetit, që tregëtohet ndodhet shumë larg vlerës

aktuale.

PT –çmimi i pasurisë.

IT –rreziku i perceptuar.

Rt-vlera e tashme e qirasë.

Duke u përqëndruar në një treg ideal për investitorin, çmimi dinamik (PT) do të

tentojë të konvergjojë drejt një norme kthimi standarte e përshtatshme për riskun e

perceptuar(IT). Çmimi i banesës në periudhën T, do të jetë i barabartë me skontimin e

vlerës së ardhme të qirasë së banesës.



Në mënyrë më formale, duke e përgjithësuar këtë formulë për një numër infinit të

çmimit të pritur do të përfitonim:

Kjo i referohet çmimit themelor të tregut, që nuk është gjë tjetër veçse vlera e pritur e

qirave në të ardhmen.

Në këtë mënyrë çmimi i çdo banese i devijuar nga çmimi themelor, mund të

mendohet se përfshin në vlerën e tij disa përbërës fllucke. Duke përfshirë termin B, i

cili përfaqëson devijimin nga çmimi themelor i tregut është e mundur, që të përfitojmë

çmime të cilat nuk janë në ekuilibër.

Nëse në tregun e pasurive të paluajtshme termit B, në formulë i japin vlera positive

ose negative, atëhere mund të themi se tregu përmban një flluckë dhe ndodhet shumë

larg vlerës themelore. Siç është diskutuar edhe më parë, çmimi duhet të kthehet në

nivelin e duhur ( në ekuilibër), ndërsa vlera e B duhet të bjerë në zero. Në momentin,

që kjo do të ndodhë fllucka do të pëllcas.

Ky përkufizim lidhet me ekzistencën e dy zgjidhjeve:

• Të japësh me qera ose të jesh pronar i një banese.

• Dhe me çështjen se marrëdhënia midis këtyre dy mundësive, do të qëndrojë e

pandryshueshme në kohë.

Nëse ato shmangen nga njëra-tjetra, në mënyrë automatike, do të ndodhë stabilizimi, i

cili do të kthejë lidhjen në gjendje ekuilibri. Për asetet është e mundur, që të pësojnë

një rritje të menjëhershme vetëm, nëse rrjedhja e parave ndryshon. Në këtë mënyrë

dobishmëria e rrjedhës së parave mund të interpretohet, si rimëkëmbje për aq kohë sa



ato të justifikohen si realiste. Shmangiet e vogla të një ekuilibri të qëndrueshëm mund

të justifikohen vetëm nëse kemi përplasje të sistemit.

Po kështu, Case(2003) deklaroi, se është e mundur të arrihet një situatë, në të cilën ajo

çka pritet në të ardhmen në lidhje me rritjen e çmimeve, të shkaktojë një nivel

momental të përkohshëm të lartë, duke qenë se në të ardhmen çmimi i banesave pritet

të rritet, atëhere për blerësit ky çmim, që ofrohet sot në treg nuk do të jetë shumë i

lartë madje do të jetë i pranueshëm.

Ata nuk do të duhen të heqin mënjanë shumë para, siç do të bënin në rast të kundërt

duke qenë se në të ardhmen çmimi do të rritet. Në momentin e parë, blerësit mund të

mos shqetësohen në lidhje me çështjen, se nëse nuk janë në gjendje ta blejnë sot

shtëpinë, as nesër nuk do të munden. Gjithsesi, parashikimi në lidhje me rritjen e

çmimit të banesave mund të ketë një ndikim të fortë tek individët, të cilët besojnë dhe

mendojnë, se jo gjatë gjithë kohës çmimi i këtyre banesave do të jetë i lartë, kështu që

ekziston një risk i vogël në lidhje me investimin në banesa .

Nga ato, sa trajtuam më lart mund të themi, se në pasuritë e paluajtshme një flluckë

ekziston vetëm nëse çmimi i banesave është mbi nivelin e përgjithshëm dhe nëse

pjesëmarrësit në tregun e banesave në përgjithësi kanë besim pozitiv, jo realist në

lidhje me rritjen e çmimit të banesave në të ardhmen, e cila karakterizohet nga

tërheqja e blerësve të rinj.

3.6 Zhvillimi i tregut të banesave në Shqipëri

3.6.1 Zhvillimi i tregut të banesave në Shqipëri deri në vitin 1990

Ekzistojnë tri periudha themelore të zhvillimit të sektorit të pasurive të paluajtshme në

Shqipëri.

• Para 1944, ndërtesat më të mira, gjatë kesaj periudhe, janë me një kat dhe me 2-3

kate.

Shumica e banesave të para luftës ishte "vetë-të ndërtuar". Nga tabela 2 vemë re, se

deri në vitin 1945 stoku i banesave përbehej prej 215 mijë banesa. Ky strehim ishte



përgjithësisht për njësitë e vetme të familjes, edhe pse shpesh të mëdha e të

mjaftueshme për më shumë se një brez.

• 1944 - 1990, periudha 1944-1990 karakterizohet nga ndërtesat të cilat janë të prirur

në lartësi dhe përbërja e tyre është bërë bazuar në " urbanizimin racional" relativ me

zbrazëti të mëdha urbane të parashikuara si zona e gjelbër.

Në Shqipëri prej vitit 1944-1990 janë ndërtuar rreth 457.300 banesa. Prodhimi gjatë

epokës komuniste ishte me një ritëm prej 10.000 njësi në vit. Në këtë periudhë

banesat ndërtoheshin nga shteti, rreth 75.000 banesa ( IMF) janë ndërtuar me punë

vullnetare e kombinuar me ndihmë teknike nga shteti.

Gjatë periudhës së komunizmit, sektori i prodhimit të banesave në zonat urbane

ndryshonte nga ato të ndërtuara në zonat rurale, në qytete banimi ishte në formën e

banesave të përbashkëta, ndërsa në zonat rurale banesa individuale të ndërtuara sipas

traditës. Këto banesa nuk ishin pronë private, por konsideroheshin për përdorim

personal dhe jo një mall që mund të tregëtohej. Në zonat urbane shteti siguronte

strehim për shumicën e popullsisë.Banesat e prodhuara në këtë periudhë kishin një

cilësi të ulët. Këto banesa jepeshin në përdorim me një qera simbolike.

Prej vitit 1970-1990, në Shqipëri është ndërtuar rreth 2/3 e stokut aktual në krahasim

me rreth 40%, që janë ndërtuar, në Estoni, Poloni, Sllovaki, Hungari. (Hegedus)

Tabelë 3.2 Stoku i banesave prej vitit 1945.

Viti

Stoku i

banesave

Pesha

specifike

- 1945 215,000 27%

1945-1960 80,000 10%

1961-1980 230,000 29%

1981-1990 140,000 18%

pas 1990 120,000 15%

Total 785,000 100,00 Burimi INSTAT



Pas vitit 1990 janë ndërtuar rreth 15% e ndërtimeve, por këtu duhet të themi se nuk

janë përfshirë ndërtimet pa leje, që janë bërë gjatë këtyre viteve dhe që llogariten të

jenë rreth 270.000 mijë ndërtime në të gjithë vendin.

3.6.2 Zhvillimi i tregut të banesave përgjatë viteve 1990-2000

Në Shqipëri pas viteve 1990 deri në vitin 1997 u krijuan elementët e parë të tregut të

pasurive të paluajtshme. Në bazë të Ligjit Nr 7652, në vitin 1992, u realizua

privatizimi i banesave. Ky ligj kishte si qëllim bazë ;

Së pari , të krijonte tregun e lirë të banesave private.

Së dyti, të përmirësonte përdorimin, mirëmbajtjen dhe administrimin e banesave,

duke u dhënë të drejtën qeramarrësve të banesave shtetërore të bëhen pronarë të tyre.

Së treti, tu krijonte mundësi pronarëve të lëviznin lirisht në këtë treg, duke i përdorur

pasuritë e tyre si kolateral në huamarrje .

Së katërti, do të mundësonte krijimin e të ardhurave për qeverisjen lokale prej

taksave, që do të vendoseshin mbi pasurinë.

Në bazë të këtij ligji, askush nuk u detyrua të kalonte pronar i banesës, por ata që do

të vazhdonin të ishin qeramarrës, do të duhej të përballonin një rritje trefish të tarifës

së qerasë së banesave. Banesat që përbëheshin nga dy dhoma e një kuzhinë, të

ndërtuara deri në 31 dhjetor 1965 dhe banesat, që përbëheshin nga një dhomë e

kuzhinë, të ndërtuara deri në 31 dhjetor të 1970, kaluan falas në pronësi të

qeramarrësve .

Ky ligj përcaktoi tarifat e privatizimit në bazë të madhësisë së banesës, vlerën në

kohën e ndërtimit, vjetërsinë e banesës, vendndodhjen dhe përbërjen familjare.

Banesat, që kishin një sipërfaqe më të madhe, se dy dhoma e një kuzhinë, kaluan në

pronësi të qeramarrësit, me një tarifë 2000-4000 lekë për metër katror, për dhomën e

tepërt sipas kategorisë dhe vendndodhjes së banesës.



Shqipëria realizoi privatizimin e banesave ( rreth 98% të stokut ekzistues), brënda një

viti, duke qënë vendi që e ka kryer këtë privatizim më shpejt nga të gjitha vendet e

Europës Qendrore dhe Lindore (Hegedus). Në Shqipëri, strategjia që u ndoq për

privatizimin e banesave, në kushtet e nivelit të lartë të inflacionit dhe të mungesës së

mjeteve financiare të familjeve shqiptare, ishte ajo e privatizimit “free” ose pothuajse

falas, në ndryshim nga strategjitë e reformave për privatizimin e banesave që u

ndoqën në vendet ish komuniste, në Bosnjë dhe Herzegovinë u realizua me kupon

privatizimi, në Bullgari, Rumani, Serbia dhe Mali i Zi u privatizuan me çmime të ulta

dhe në Rusi privatizim me 50 % të çmimit të banesës .

Shitblerje e apartamenteve, tashmë të privatizuara krijoi tregun e apartamenteve me

karakteristikat dhe veçoritë e tij. Çmimi i banesave varionte 180-200$ /m² kjo për

pasuritë ekzistuese, ndërsa përsa u takon ndërtimeve të reja, ato kishin nje çmim më të

lartë 250-300$/m². Kuptohet se, ky treg ishte shumë rudimentar, për shkak të fuqisë

blerëse shumë të ulët që karakterizonte familjet shqiptare në atë kohë, por edhe të

mungesës së informacionit dhe profesionalizmit. Megjithatë, gjatë kësaj faze, ky treg

nuk e mori rëndësinë e tij, sepse u konkurrua nga investimet që qytetarët bënë në

skemat piramidale. Gjatë gjithë kësaj periudhe, çmimet njohën një rritje relativisht të

vogël dhe në zonat më të shtrenjta, siç ishte blloku në qytetin e Tiranës, çmimi i

banesave ishte rreth 300 dollar për metër katror.

Këto ishin çmime shumë të larta për atë periudhë dhe në nivelin e çmimeve nuk pati

efekt as fakti, që këto banesa u blenë me çmime shumë të ulta. Mjafton të themi, se

një apartament me një sipërfaqe 80 m² u privatizua me një vlerë prej 24.000 lekë

ndërkohë, që u shit në treg në shumën 1.4 milionë lekë dhe se të ardhurat e popullsisë

ishin shumë të ulta, PBB për frymë në 1994 ka qënë 823 $, pra raporti çmim / të

ardhura në këtë periudhë, kur çmimi i një apartamenti në Tiranë ka qenë mesatarisht

35.700 lekë llogaritet të jetë rreth 66, ndërkohë sot llogaritur me çmime mesatare ky

raport është 27.



Në çmimet e apartamenteve ndikonte shumë vendndodhja e banesës. Ritmet e larta të

rritjes së çmimeve të banesave erdhën edhe si pasojë e problemit të strehimit, gjatë

komunizmit në të njëjtën banesë në sipërfaqe të vogla jetonin me shumë se një familje

ose dy breza. Nevoja për tu zgjeruar bënte, që shumë familje të shisnin banesat e

vogla për të blerë apartamente më të mëdha, duke e bërë ndërtimin e banesave pjesën

më të rëndësishme të tregut të pasurive të paluajtshme. Karakteristikë e kësaj periudhe

të zhvillimit të tregut të pasurive të paluajtshme është se ky treg funksionoi më së

tepërmi me shitblerjen e pasurive ekzistuese të ndërtuara gjatë periudhës së

komunizmit .

Zhvillimi i tregut pasurive të paluajtshme pësoi një ngërc në periudhën 1997 deri në

1998. Lulëzimi i firmave piramidale me normat marramendëse të interesit, nuk e

bënin tërheqës investimin në pasuritë e paluajtshme. Shumë shisnin shtëpitë për ti

vendosur më pas paratë në firmat piramidale dhe kështu oferta e banesave në treg

ishte e madhe, ndërkohë që kërkesa ishte e ulët.(L.Sila)

Falimentimi i firmave piramidale e zhyti ekonominë në krizë, pjesa më e madhe e

popullsisë humbi paratë e investuara në to, duke ndikuar në mënyrë të drejtpërdrejtë

tek ndërtimet dhe duke ulur kërkesën, tregu i banesave pësoi ndryshime të

konsiderueshme. Në këtë periudhë pati një rënie të madhe të numrit të apartamenteve

të ofruar për shitje.

Shkaku kryesor i rënies së shitjeve të shtëpive ishte kolapsi politik dhe ekonomik, që

po kalonte vendi, i shkaktuar nga shembja e fajdeve dhe pasiguria e madhe në të

gjitha drejtimet. Ndryshuan nivelet e çmimeve, masa e ofertës dhe kërkesës në

drejtime të ndryshme. Zhvlerësimi i lekut solli edhe zhvlerësim të tregut të banesave.

Në vitin 1997 monedha vendase lek u zhvlerësua, 1dollarë arriti të këmbehej me 152

lekë, zhvlerësimi agresiv i monedhës vendase i detyroi ndërtuesit të shisnin pasuritë e

paluajtshme në dollarë.



Tabela 3.3 Faktorët që ndikojnë në zhvillimin e tregut të banesave. Variablat PBB

(mln lekë)

Inflacioni (%)

Popullsia (mln) Punësimi (%) Norma e depozitave

(%)

Norma e kredisë

(%) 1996 346,403 17,4 3,14 59,00 16,7 23,96

1997 346,108 42,1 3,12 57,00 27,8 43

1998 402,209 8,7 3,07 58,00 22,2 25

1999 471,578 -1 3,06 56,3 12,9 21,6

2000 523,043 4,2 3,06 55,1 8,3 22,1

2001 583,369 3,5 3,06 55,9 7,8 19,6

2002 622,711 2,1 3,07 51,9 8,5 15,7

2003 694,098 3,6 3,08 51,00 8,38 14,2

2004 751,022 2,9 3,09 58,8 6,6 11,76

2005 814,797 2 3,11 57,8 5,6 13,07

2006 882,209 2,6 3,12 56 5,2 12,94

2007 967,670 3,1 3,13 56,4 5,6 14,1

2008 1,088,132 2,9 3,14 53,8 6,8 12,85

2009 1,143,610 2,3 3,14 53,4 5,46 13,9

Tabela 3.3.1 Faktorët që ndikojnë në zhvillimin e tregut të banesave Variabla Kursi i

këmbimit dollar /lek

Kursi i këmbimit (euro/lek)

PBB për frymë (mln lekë)

Numri i lejeve të ndërtimit

Indeksi i kushtimit (%)

Remitanc (mln lekë)

1996 104,6 - 113 2178 67,8 500 1997 148,9 - 113 719 78,3 267 1998 151 - 134 1172 89,1 452 1999 138 - 154 981 96,8 368 2000 144 - 171 1599 106,3 531 2001 143,4 - 190 1384 113 615 2002 140,1 132,4 201 906 114 632 2003 121,9 137,5 223 900 117,1 778 2004 102,8 127,6 240 885 120,7 1028 2005 99,9 124,2 259 1750 122,3 1161 2006 98,1 123,1 280 1491 123,7 1370 2007 90,4 123,6 306 466 126,8 1210 2008 83,9 122,8 342 1346 129 1148 2009 95 132,1 358 1396 128,4 1139

Burimi Banka e Shqipërisë, INSTAT, IMF



Vitet 1997 -1998 janë vitet e krizës totale (tabela 3.3), norma e inflacionit arriti në

42% dhe një rënie ekonomike, këta faktorë të shoqëruar me rritjen e kursit të

këmbimit të dollarit dhe zhvlerësimin e thellë të lekut, paralizuan tregun e pasurive të

paluajtshme, blerjet e pasurive të paluajtshme u frenuan, sepse investitorët zotëronin

mjete monetare në lekë.

Këta investitorë duhej të shtonin gati 80% të lekëve të blinin një apartament të ri.

Kështu, nëse një apartament shitej në Tiranë në 1996 vetëm 1.5 milionë, në 1997

shitej 2.7 milionë lekë. Për ata, që zotëronin të ardhura në valutë ishte më e thjeshtë,

por pasiguria për të operuar në tregun e banesave solli dëshirën për ti ruajtur të

ardhurat e tyre .

Nga ana tjetër ndërtuesit nuk ishin më të interesuar të shisnin banesat në lek, për

shkak të zhvlerësimit të tij, në këtë mënyrë tregu i pasurive të paluajtshme filloi të

vepronte në bazë të këmbimit me dollarë. Sikundër shihet nga grafikët 3.1 dhe 3.2,

çmimet maksimale janë në qytetet Tiranë, Durrës dhe Vlorë, prej viti 1997 deri në

vitin 2000 çmimet janë rritur mesatarisht rreth 25 % në vit duke arritur një çmim

mesatar të tregut 52 mijë lekë për metër katror, nga 25 mijë lek për metër katror, që

ishte në vitin 1996.

Vihet re, se ka një diferencë të dukshme midis çmimeve në qytetet e mëdha dhe ato

bregdetare, krahasuar me çmimet në qytetet e vogla. Çmimet në qytetin e Pukës në

vitin 1996, kanë qenë rreth 9000 lekë për metër katror dhe në vitin 2000, këto çmime

kanë pësuar ndryshime të papërfillshme, të njejtën gjë mund të themi edhe për qytetet

e tjera të pazhvilluara, si psh Berati apo edhe Skrapari, të cilat pas mbylljes dhe

shkatërrimit të atyre pak fronteve të punës, (Kombinatit të tekstileve dhe Fabrikës së

armëve në Poliçan), kanë pësuar ndër vite braktisje dhe për pasojë të uljes së kërkesës

për banesa dhe një rënie të thellë të vlerës së pasurive të paluajtshme.



Grafiku 3.1 Çmimi i tregut të banesave në disa nga qytetet kryesore të vendit

Burimi IMF, përpunim i autorit

Grafiku 3.2 Çmimi i tregut të banesave në disa nga qytetet kryesore të vendit

Burimi IMF, përpunim i autorit

0

10

20

30

40

50

60

70

80

Fier

Berat

Kavajë

Lushnje



Mund të themi, se firmat piramidale dëmtuan rëndë tregun e pasurive, së pari, duke

transferuar fondet dhe së dyti, kolapsi që përfshiu vendin pas falimentimit të tyre, uli

në nivele minimale ndërtimin e pasurive të reja,

Sipërfaqet e reja të ndërtuara në vitin 1995 janë 1.015 mijë metër ² (tabela 3.4), një vit

më pas këto sipërfaqe të reja u rritën në masën 40% , duke pësuar një rënie në vitin

1997, vit gjatë të cilit u ndërtuan vetëm 476 mijë metër katror ndërtime të reja, ose

vetëm 299 mijë metër katror apartamente banimi (199% më pak ndërtime të reja se në

vitin 1996). Nivelet e ndërtimit në vitet 1997 deri në vitet 2000 llogariten të jenë më

të ultat në historinë 20 vjeçare të zhvillimit të tregut të pasurive të paluajtshme, në

vitin 1998 u ndërtuan 778 mijë metër katror sipërfaqe të reja, pothuajse të njëjtat ritme

vazhduan edhe në vitin 1999 me 620 mijë metër katror, duke u rritur 100 % në vitin

2000 me 1.249 mijë metër katror sipërfaqe të reja të ndërtuara.

Tabela 3.4 Sipërfaqet e reja të ndërtuara në 000/M².

Tipet e

objekteve

Sipërfaqe - mijë m2

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

I. Ndërtesa

( 1 + 2) 1.015 1.425 476 778 620 1.249 900

1.Banesa 443 335 299 414 413 832 755

2.Ndërtesa të

tjera 572 1.090 177 364 207 417 145 Burimi. INSTAT

Vihet re se, prioritet patën ndërtimet tregëtare dhe ato industriale, në vitin 1996

(figura 3.1) këto ndërtime përbënin 77% të totalit të ndërtimeve të reja dhe banesat

zinin vetëm 23 % të totalit, ky raport filloi të përmbysej pas vitit 2000. Sikundër

shihet sipërfaqet e banimit të ndërtuara prej vitit 1995 deri në vitin 1998, përbëjnë

rreth 40% të stokut të ndërtimeve të reja.



Figura 3.3 Struktura e ndërtimeve në vitin 1996.


Fondet e investuara në sektorin e ndërtimit arritën minimumin gjatë gjithë periudhës

së krizës të vitit 1997 në vlerën 13,720 milionë lekë (INSTAT).

Gjithsesi, duke përjashtuar vitin 1999 (tabela 3.5), gjatë të cilit përsëri fondet e

investuara në sektorin e ndërtimit pësuan një rënie prej 33% në krahasim me vitin

1998, në vitet që vijuan më pas sektori i ndërtimit të pasurive të paluajtshme dhe

sidomos ai i ndërtimit të apartamenteve të reja të banimit është rritur me ritme të

qëndrueshme të larta duke u bërë një nga sektorët më të rëndësishme të ekonomisë

shqiptare.

Në vitin 2000 fondet e investuara në sektorin e ndërtimit janë rritur me 89,1 %

kundrejt vitit 1997, ndërkohë që është rreth 50% më pak se viti 1996, vit gjatë të cilit

sektori i ndërtimit ka pësuar një bum të fuqishëm krahasuar me gjithë vitet e tjera

edhe në vijim, 97% janë rritur fondet në vitin 1996 kundrejt vitit 1995.

23%

77%

Struktura e ndërtimeve në vitin 1996.

Banesa

Ndërtesa të tjera



Tabela 3.5 Investimet në sektorin e ndërtimit deri në vitin 2001.

Tipet e

objekteve

Fondi i investuar

milion lekë

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

Gjithsej 18.756 50.665 13.720 24.304 16.533 25.955 24.793

Ndërtesa ( 1 + 2) 15.361 39.552 11.920 16.655 15.213 22.505 22.761

1.Banesa 7.064 8.357 7.797 8.960 10.128 15.732 17.920

2.Ndërtesa të

tjera 8.297 31.195 4.123 7.695 5.085 6.773 4.841 Burimi INSTAT

3.6.3 Zhvillimi i tregut të banesave pas viteve 2000

Periudhën pas vitit 2000 deri në vitin 2007 mund ta konsiderojmë si periudhën e

rritjes së tregut të pasurisë së paluajtshme. Pas krizës së rëndë të vitit 1997, Shqipëria

ka përjetuar ritme të larta të rritjes ekonomike, 12.8% në 1998 dhe duke vazhduar në

vitet pasardhëse me një rritje mesatare prej 6 % në vit, inflacioni u ul nga 42 % që

ishte në vitin 1997 në 8.7 % një vit më pas, duke ruajtur një nivel mesatar ndër vite

deri në 3%.

Situata e favorshme ekonomike, rritja e të ardhurave për frymë (51% ishte rritja e të

ardhurave për frymë në vitin 2000 krahasuar me vitin 1997) dhe qëndrueshmëria e

rritjes ekonomike sollën rritjen e konsumit, kjo tendencë e transferuar në tregun e

banesave, bëri që njerëzit të rrisin konsumin e tyre për shtëpi bazuar tek sasia e të

ardhurave që disponojnë, duke sjellë një kërkesë të lartë dhe prandaj në çmime më të

larta të pasurive të paluajtshme.

Tregu u pasurive të paluajtshme ka njohur një bum të vërtetë gjatë kësaj periudhe,

kërkesa për pasuri të paluajtshme u rrit së tepërmi e shtyrë fort nga rritja ekonomike,

nga stabiliteti relativ politik dhe mungesa e alternativave të investimit, një bursë

inekzistente dhe norma të ulta të interesit të depozitave ndër vite me një mesatare 6%.



Ky bum u shoqërua, gjithashtu me shpresa tepër optimiste për të ardhmen e çmimeve

të pasurive të paluajtshme. Studime ekonomike kanë vërtetuar se lëvizjet e çmimeve

të pronës mund të shpjegohen edhe nga perceptimi i rrezikut të investitorëve në lidhje

me mbajtjen e pasurive të patundshme, nëse investitoret e perceptojnë pasurinë e

paluajtshme të sigurtë dhe se çmimet do të rriten në të ardhmen, atëhere ata do të jenë

të gatshëm të paguajnë çmime shumë më të larta.

Investitorët ishin të gatshëm të paguanin çmime të larta të bindur, se këto çmime do të

rriteshin akoma më tepër, të nxitur ata injoruan rreziqet që vijnë nga këto çmime të

larta. Eksperimente psikologjike kanë treguar se njerëzit kanë tendencë të jenë pre e

përvojave të tyre në të kaluarën dhe jo e vlerësimeve të hollësishme të faktorëve që

ndikojnë tregun e pasurive të paluajtshme . Në Shqipëri, pothuajse ne të gjithë dimë,

se të njohur ose të afërm tanë kanë bërë shuma të mëdha parash duke investuar në

pasuri të paluajtshme, kjo ka krijuar atë që Shiller e ka quajtur të “menduar në grup “,

çdo njeri në vendin tonë duket se është dakort se çmimet e banesave do të vazhdojnë

të rriten, pothuajse të gjithë duket se kemi marrë pjesë në këtë bum,shumë investitorë

të nxitur nga perceptimet se tregu i pasurive do të vazhdojë të rritet, nxitojnë të

përdorin mjetet e tyre në këtë treg.

Por, në bazë të mendimit teorik, tregu i pasurive është një treg si gjithë të tjerët me

ciklet e veta dhe pritjet optimiste ose pesimiste kanë tendencë të kthehen në të

ardhmen në normalitet.

Nëse do të mundohemi të rendisim disa nga arsyet e rritjes së çmimeve të banesave në

këtë periudhë mund të themi se;

Së pari. Kushtet e banimit, qoftë përsa i përket numrit të banesave për familje, qoftë

hapësirës së banimit për individ, në Shqipëri vazhdojnë të jenë akoma larg normave

mesatare të rajonit apo të Europës, ne trashëguam nga sistemi komunist kushte shumë

të këqija të banimit.



Zhvillimi i tregut të pasurive të paluajtshme, në Shqipëri ka ndryshim nga bumi që

njohën vendet e tjera të rajonit në këtë fushë, në vende si Hungaria, Bullgaria e Mali i

Zi, bumi u shkaktua nga dëshira e njerëzve për të blerë shtëpi të dytë apo të tretë, në

Shqipëri kërkesa është e lartë sidomos për banesa kryesore.

Së dyti. Zhvillimet demografike, që kanë ndodhur gjatë këtyre viteve. Të dhënat

demografike kanë një rëndësi përcaktuese të çmimit në tregun e pasurive të

paluajtshme në nivel lokal, të cilat përputhen me diferencat në kërkesën për banesat

në zonat e ndryshme gjeografike.

Në veçanti densiteti dhe struktura për moshën e popullsisë kanë një rol të rëndësishëm

për të përcaktuar dinamikën e shpërndarjes së çmimeve në tregjet e pasurive të

paluajtshme në nivel lokal.

Tabela 3.6 Ndryshimet demografike ndër vite.

Viti Gjithsej Meshkuj Femra Qytet Fshat Dendësia

2001 3063,30 1527,50 1535,80 1277,10 1786,20 106,60

2002 3084,10 1537,70 1546,40 1300,60 1783,60 107,30

2003 3102,80 1546,70 1556,10 1342,20 1760,60 107,90

2004 3119,50 1554,70 1564,80 1369,00 1750,60 108,50

2005 3135,00 1562,00 1573,00 1396,00 1739,00 109,10

2006 3149,10 1569,60 1580,50 1513,30 1635,00 109,50

2007 3152,60 1582,30 1579,00 1544,50 1608,10 109,70

2008 3170,00 1593,00 1577,00 1541,00 1629,00 110,30

2009 3193,90 1592,40 1601,50 1557,30 1636,60 111,10 Burimi INSTAT

Duke krahasuar shifrat e vitit 2009 (tabela 3.6) me ato të vitit 2005, konstatohet se

popullsia që jeton në fshat ka ndryshuar nga 64% të popullsisë totale të vendit në vitin

1990, në 58% në vitin 2000 , duke u ulur deri në 51% në vitin 2009.



Mosha mesatare shumë e re e popullsisë së vendit tonë (29.7 vjec) është element tjetër

që tregon, se kërkesa për banim do të vazhdojë të jetë e lartë. Grupi më i rëndësishëm

i popullsisë në lidhje me zhvillimin e pasurive të patundshme të banimit, është grupi

në mes të 25 dhe 40 vjec. Ky grup moshe ekonomikisht aktive, paraqet kërkesën më

të madhe për banesa, në vitin 2005 ky grupmoshe përbënte 601 mijë banorë dhe në

2008 përbënte 674 mijë banorë. Për të përcaktuar ndikimin që ka ndryshimi i kësaj

grupmoshe në kërkesën për pasuri banesa, duhet të dimë trendin që do të ketë në të

ardhmen. Nëse në Amerikë, njerëzit vazhdojnë të blejnë shtëpinë e tyre të parë rreth

moshës 25-vjeçare, te ne ata e kryejnë këtë veprim rreth moshës 35 vjeçare.

Së treti. Migrimi i brendshëm vazhdon të jetë akoma shumë i lartë. Në qoftë se në

1990, Shqipëria ishte vendi më rural i Europës (64 % e popullsisë së vendit ishte

rurale), ajo vazhdon akoma të jetë e tillë. Mesatarisht në vit kanë migruar drejt zonave

urbane 20300 persona. Sipas të dhënave të INSTAT, vetëm në Tiranë dhe Durrës, në

vitin 2001 banonin 22,9% e popullsisë totale, në vitin 2006 banonin 25,5%, dhe në

vitin 2011 parashikohet të arrijë 28%. Sipas parashikimit në vitin 2021 në këto qytete

do të jetojnë 32,4 % e popullsisë ose afër 10% më shumë se në vitin 2001.

Rreth 70% e kësaj rritje parashikohet të vijë si rezultat i migrimit. Në të kundërt, në

zonat veriore dhe jugore do të kemi rënie të përqindjes së popullsisë (INSTAT).

Ndryshimet demografike përsa i përket strukturës si edhe zhvendosjet demografike të

popullatës rurale drejt zonave urbane sidomos Tiranë, Vlorë, Durrës, Shkodër, kanë

bërë që edhe çmimet e banesave të jenë më të larta pikërisht në këto qytete.

Së katërti. Rritja e çmimeve të trojeve në qendër të qyteteve. Në vendin tonë është

zhvilluar një formë origjinale e tregut të trojeve për ndërtim. Si rezultat i mungesës së

fuqisë paguese vlera e trojeve konvertohet në sipërfaqe ndërtimi.

Në qëndër të qyteteve siperfaqet e trojeve janë më të kufizuara. Kjo ka bërë që të

kemi rritje të përqindjes së sipërfaqes së ndërtimit, që marrin pronarët e truallit (deri



50% të sipërfaqes së ndërtimit) dhe për pasojë rritje të kostos dhe vlerës së

apartamenteve.

Së pesti. Forcimi i sistemit fiskal dhe ulja e informalitetit. Rritja e tatimit për kalimin

e pronësisë dhe vendosja e kostos fiskale të ndërtimit të pasurive të reja dhe e

çmimeve fiskale të shitjes, të shoqëruara me masa të tjera për uljen e informalitetit në

sektorin e ndërtimit kanë ndikuar në rritjen e çmimeve të banesave .

Së gjashti. Shumica e emigrantëve shqiptarë përpiqen, që kursimet e tyre ti investojnë

në Shqipëri duke zgjedhur si investimin më të sigurtë investimin në pasuri të

paluajtshme.

Së fundmi. Rritja e kërkesës për blerje pronash nga të huajt. Me integrimin e vendit

në strukturat euro-atlantike, kërkesës vendase po i shtohet gjithnjë e më shumë edhe

kërkesa nga të huajt. Ky fakt lidhet me pozicionin gjeografik, bukuritë natyrore dhe

më së shumti me çmimet e lira, të cilat pritet të ndryshojne pas hyrjes së Shqipërisë në

BE, ashtu sikurse ndodhi me vendet e tjera të lindjes pas hyrjes në BE.

Gjithashtu, në rritjen e kërkesës për sipërfaqe banimi ose për shtëpi të dytë ndikuan

qëndrueshmëria e rritjes ekonomike mesatarisht 6% në vit, nivele të ulta të inflacionit

në këtë periudhë, si edhe zhvillimi i sistemit të kreditimit, si rrjedhojë e uljes së

normave të interesit të kredisë prej 25% në 1998, në 11,76 % në vitin 2004.

Këtu ka ndikim edhe fakti, se në Shqipëri mungojnë alternativat e tjera të investimeve

financiare.

Zhvilluesit e pasurive të paluajtshme kanë përfituar nga gadishmëria e bankave për të

marrë hua, gjithashtu edhe vetë blerësit kanë përdorur kredinë bankare për të

financuar një pjesë të rëndësishme të transaxioneve, duke u krijuar mundësi atyre të

përballojnë çmime të larta të apartamenteve të banimit. Bankat kanë krijuar

marrëdhënie direkte me zhvilluesit e pasurive të paluajtshme, duke u bërë në një farë



mënyre partnere të zhvilluesve. Në Shqipëri është zhvilluar një formë shumë

origjinale e shitjes së pasurive, shumë projekte shiten para së të jenë mbaruar mund të

themi se konsumatorët fillimisht investojnë në” blerjen e ajrit”, blerësit paguajnë një

farë shume dhe pjesa tjetër bëhet me këste të përcaktuar në afate të qarta kohore.

Kjo mënyrë financimi e kombinuar me kredinë bankare shpesh bën të mundur, që

zhvilluesit të fillojnë projekte të pasurive të paluajtshme me shumë pak ose zero

investimet e tyre.

Çmimet e banesave gjatë kësaj periudhe kanë njohur rritje të vazhdueshme.

Llogaritet, që mesatarisht këto çmime të jenë rritur me 10-15% në vit. Çmimet e

banesave janë rritur mesatarisht nga 200$/m² në 1990, në 280$ /m² në vitin 1996,

370$/m² në 1999 për të arritur deri 800 Euro/m² në 2009.

Duhet të themi, çmimet më të larta janë në Tiranë, Vlorë, Durrës, Sarandë, Lezhë dhe

në zonën lindore, çmimet më të larta janë në Korçë dhe Kukës, pra në zonat

bregdetare ose zona të zhvilluara ekonomike. Në Tiranë, çmimet variojnë nga 430

euro /m² për të arritur deri 1900 euro/m², gjithashtu në qytetet bregdetare çmimet

variojnë nga 450 euro/m² deri 1500 euro/m². Por, gjithashtu duhet theksuar fakti, se ka

zona në Shqipëri, të cilat kanë pësuar shpërngulje masive për arsye të prapambetjes

ekonomike si Skrapar dhe Memaliaj, ku çmimi i shitjes për një apartament me

sipërfaqe prej 80 metër katror është rreth 5000 dollarë, ndërkohë kur në Durrës apo

Vlorë kushton 65.000$.

Gjatë kësaj periudhe, rritja e çmimit të banesave ka ardhur edhe si rrjedhojë e rritjes

së kursit të këmbimit të monedhave të huaja dollarë e euro, në vitet 1993 -1996,

çmimet e banesave shpreheshin në lekë, në vitet 1997-2002 në dollarë. Ndërkohë me

hyrjen e monedhës europiane euro në përdorim në vitin 2003, çmimet e pasurive të

paluajtshme filluan të shprehen në këtë monedhë, kursi i këmbimit të monedhës euro

arriti 137,5 lekë dhe ishte më i lartë, se kursi i këmbimit të dollarit, i cili u zhvlerësua

në masën 30% kundrejt viti 2000, duke ndikuar në këtë mënyrë në rritjen e çmimeve



të banesave, kjo vështirësoi funksionimin e tregut të pasurive të paluajtshme, sepse të

ardhurat e familjeve shqiptare janë në monedhën vendase lek.

Çmimet në qytetet e vogla vendit janë shumë më të ulta, se në Tiranë, Durrës edhe

Vlorë, ndër to mund të përmendim që çmimet më të larta të banesave janë, në qytetin

e Shkodrës , të Fierit dhe Kavajës. Ky ndryshim i ndjeshëm i çmimeve midis këtyre

dy grupeve vjen, edhe si resultat i kërkesës së lartë për banesa në qytetet e mëdha, për

shkak të mundësive më të mira të punësimit, i kushteve ambjentale por edhe sepse

blerësit sot janë bërë më të ndjeshëm ndaj infrastrukturës dhe cilësisë së shërbimeve

që ofrohen.

Kjo periudhë përkon, gjithashtu edhe me rritjen e nivelit të remitancave ose

dërgesave prej emigrantëve.Remitancat janë rritur në masën 32% në vitin 2004

krahasuar me një vit më parë, në vitin 2006 remitancat arrijnë vlerën maximale prej

1370 milionë lekë.

Por në vitin 2007 në Shqipëri, shfaqen shenjat e para të krizës ekonomike dhe niveli i

remitancave fillon të bjerë.

Grafiku 3.3 Remitancat ndër vite ( mln lekë)

Burimi Banka e Shqipërisë

Do të ishte me rëndësi të zotëronim të dhëna, se ç’pjesë e remitancave përdoret në

sektorin e ndërtimit dhe në atë të banesave për të gjithë vendin. Kemi të dhëna se në



qytetin e Durrësit për investime në ndërtim përdoren 8% e remitancave dhe në qytetin

e Vlorës përdoren 10% e remitancave për investime në këtë sektor, pjesa tjetër

përdoret për konsum, arsim, bisnes e të tjera (Kring 2007).

Çmimet e banesave vazhduan rritjen e tyre deri në vitin 2007, kur u vu re për herë të

parë një ngadalësim në sektorin e ndërtimit, ky sektor pësoi një rënie prej 49 % në

ndërtimet e reja, 1.2 milion metër katror ndërtime të reja u realizuan në vitin 2007,

kundrejt 2,7 milion metër katror në vitin 2006.

Grafiku 3.4 Sipërfaqet e ndërtuara ndër vite (000 / metër katror)

Burimi INSTAT

Sikundër vihet re nga grafiku 3.4, nivelet më të ulta të sipërfaqeve të ndërtuara gjatë

kësaj periudhe kanë qenë gjatë vitit 2001, 2004 dhe 2007.

Investimet në ndërtime arritën maximumin në vitin 2005 me 75,733 milion

lekë(tabela 6), ku vetëm në banesa janë investuar 65.173 milion lekë, në vitin 2007

investimet arritën nivelet më të ulta pothuajse të barabarta me ato të vitit 2001, me një

total prej 32.486 milionë lekë, pra pothuajse 50% më pak krahasuar me vitin 2006 dhe

2005, gjithashtu gjatë këtij viti pati një rënie prej 13,7 % në vëllimin e shitjeve.



Tabela 3.7 Fondet e investuara në ndërtime të reja (mln lekë)

Burimi INSTAT

Prirja vjetore rënëse e ndërtimeve të reja sinjalizoi një ngadalësim të kërkesës për

pasuri të paluajtshme, gjë e cila solli një rënie të lehtë të çmimeve, kjo duket edhe nga

ecuria e indeksit të çmimeve të pasurive të paluajtshme, i cili deri në vitin 2007 ka

shkuar vazhdimisht drejt rritjes, por gjatë këtij viti ky indeks, sikurse shihet edhe nga

grafiku ka tendencë rënëse, duke shprehur kështu krizën, ku po futej tregu i pasurisë

së paluajtshme dhe ekonomia shqiptare.

Grafiku 3.5 Indeksi i çmimit të banesave dhe indeksi i qerasë së banesave


Tipet e objekteve

Fondi i investuar

milion lekë

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Gjithsej 49.217 71.726 38.905 109.742 86.757 38.743 93.949 71.136

Ndërtesa ( 1 + 2) 46.035 68.520 33.271 75.733 67.452 32.486 84.078 62.645

1.Banesa 40.088 58.340 25.452 65.173 55.346 23.137 60.199 49.390

2.Ndërtesa të tjera 5.947 10.180 7.819 10.56 12.106 9.349 23.879 13.255



Gjithashtu, ky stanjacion i tregut të pasurive të paluajtshme u shkaktua edhe nga mos

dhënia e lejeve të ndërtimit, llogaritet që gjatë vitit 2007 numri i lejeve të ndërtimit ka

arritur minimumin e tij gjatë gjithë periudhës 20 vjeçare, asnjëherë më parë nuk është

vërejtur një numër kaq i ulët i lejeve të ndërtimit, gjatë këtij viti janë dhënë 466 leje

ndërtimi ose rreth 68 % më pak se në vitin 2006.

Grafiku 3.6 Numri i lejeve të ndërtimit

Burimi INSTAT

Mosdhënia e lejeve të ndërtimit në një farë mënyre solli një paralizim të sektorit të

ndërtimit dhe gjithashtu të tregut të shitjeve të banesave, ulja e kërkesës për

apartamente dhe një ulje e çmimit të banesave ka ndikuar në vlerën e kolatareleve të

bankave, të cilat janë angazhuar në dhënien e huave hipotekore dhe në huadhënie në

sektorin e ndërtimit.

Gjatë këtij viti, përveç mosrritjes së çmimit ndërtuesit u përballën me një fenomen

tjetër jo shumë të njohur deri atëhere, që ishte ai i mosshitjes së apartamenteve, mund

të themi, se ndoshta një ndër arsyet e kësaj situate në tregun e banesave, edhe pse nuk

mund të thuhet me saktësi, është se vihet re një farë ngopje e pjesshme e kërkesës për

pronësi të banesave ose i një përgatitje për plasjen e flluckës, që është vënë re në

tregun e banesave në Shqipëri.

0

500

1000

1500

2000

2500

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Numri i lejeve të ndërtimit.



Gjithsesi, industria e ndërtimit në Shqipëri reagoi me pak vonesë ndaj krizës botërore

financiare, që lindi pikërisht në tregun e pasurive të paluajtshme në ShBA, kjo për

arsye se aktiviteti i ndërtimit është i bazuar në porosi të dhëna disa muaj më parë, në

disa raste edhe vite më pare.

Gjatë viti 2008, tregu i banesave është karakterizuar nga frenimi i ritmit të rritjes së

çmimit të banesave, kjo ulje erdhi edhe si resultat i efekteve të ndryshimit të tatimit të

shitjes së pasurive të paluajtshme dhe të vendosjes së çmimeve fiskale të shitjes së

apartamenteve të banimit. Këto masa ndikuan shumë, sidomos në shitjen e

apartamenteve të ndërtuara para vitit 1990, për shkak të diferencës së madhe të

çmimit të banesave në këto vite dhe çmimeve aktuale. Nga grafiku,vemë re, se indeksi

i çmimeve të banesave ka rënë në terma vjetore në masen 0,3% (B.Shqipërisë), në

ndryshim nga vitet parardhëse, kur indeksi ka shënuar rritje të ndjeshme. Frenimi në

rritjen e indeksit mund të jetë i lidhur me zbutjen e kërkesës për banesa, ashtu edhe

me rritjen e ofertës për to gjatë vitit 2008, sipërfaqet e reja të ndërtuara gjatë këtij viti

ishin 2,8 milion metër katror, pra janë rritur me 125 % krahasuar me vitin 2007.

Rënia e kërkesës për banesa u reflektua, në një rënie të kërkesës së individëve për

kredi për blerje banese edhe për shkak të shtrëngimit të kushteve të kredidhënies për

banesa, paniku në tregjet ndërkombëtare dhe tërheqja e depozitave patën për rrjedhojë

një sjellje konservative të bankave, të cilat u reflektuan në standarte të shtrënguara të

kredidhënies dhe në uljen e kërkesës për kredi.

Rritja e sipërfaqeve të ndërtuara erdhi si rrjedhojë e rritjes së numrit të lejeve të

ndërtimit, 1346 është numri i lejeve të ndërtimit në vitin 2008, kundrejt 466 në vitin

2007, ose ndryshe ka pësuar një rritje prej 188%, ndërkohë indeksi i kushtimit në

ndërtim nuk paraqet ndryshime të theksuara gjatë vitit 2008, krahasuar me vitin 2007,

ky indeks ka shënuar një rritje 1,4% (B.Shqipërisë). Zhvillimet në këtë indeks

tregojnë, që çmimet në tregun e banesave nuk kanë reflektuar plotësisht ecurinë e



kostove të ndërtimit, duke nënkuptuar uljen e marzheve të fitimit për industrinë e

ndërtimit.

Efektet kryesore negative, që u vërejtën në këtë periudhë në tregun e banesave,

ndodhën për shkak të disa arsyeve.

1. Shqetësime në lidhje me zhvillimin e ardhshëm të tregut të banesave, rritja e

pritshmërive negative lidhur me të ardhmen e zhvillimit të këtij tregu, si nga ana e

klientëve edhe nga ana e subjekteve sipërmarrëse. Kryerja e një taktike pritëse nga

ana e blerësve për një ulje të çmimit të banesave.

2. Ngadalësim i ekonomisë kombëtare dhe gjithashtu edhe i industrisë së ndërtimit.

3. Ulja e ndjeshme e kërkesës së individëve brenda vendit, por kryesisht emigrantëve

për të blerë shtëpi, për shkak të përkeqësimit të gjendjes financiare nga kriza globale

dhe rënia e remitancave.

4. Mosdashjes së bankave të huazojnë para dhe kushte më shumë kufizuese për

dhënien e kredive si dhe pasiguria e lidhur me mundësinë e shlyerjes së kredive.

Shtrëngimi i dhënies së kredisë, si për individët e thjeshtë, ashtu edhe për bizneset.

5. Forcimi i Euro-s, sjell probleme për individët që të ardhurat kryesore i kanë në lekë,

ndërkohë që janë të detyruar të bëjnë pagesa në euro ose dollarë për kreditë, që kanë

marrë në këto monedha.

6. Apartamentet ende të pashitura mbajtën peng ndërtimet e reja, pasi çmimet ruhen

nga ndërtuesit për të arritur normë sa më të lartë të fitimit. Në këtë periudhë llogariten

rreth 4 mijë apartamente banimi të pashitura.

7. Ndryshimi i raportit kërkesë-ofertë. Kërkesa është e ulët ndërkohë, që oferta

vazhdon të mbetet e lartë në treg .

8. Mungesa e dhënies së titujve të pronësisë së trojeve nga komisioni i kthimit të

pronave dhe hipoteka.

Tregu u pasurive të paluajtshme, gjatë vitit 2009 është karakterizuar nga rritja e

çmimeve të shitjes së banesave, zhvillimet në çmimet e banesave këtë vit patën një

pikë kthese pas frenimit të normave të rritjes në vitin 2008, kjo nga një rënie e

vazhdueshme e kërkesës për banesa dhe nga një ofertë e qëndrueshme. Çmimet e



apartamenteve pësuan një rritje të vogël rreth 10% krahasuar me një vit më parë. Ky

ndryshim ishte në terma real 6.5 % në kundërshtim me rritjen e lartë të përjetuar prej

disa vitesh (B.Shqipërisë).

Duke filluar nga fundi i vitit 2009, ecuria e ngadaltë e kërkesës private në ekonomi u

shoqërua edhe me rënien e kërkesës për blerje banese. Rritja e PBB llogaritet të jetë

ndër më të ultat gjatë kësaj periudhe vetëm 3,3%, ulja e ritmeve të rritjes së PBB për

frymë të popullsisë, ulja e niveleve të kreditimit si rrjedhojë e shtrëngimit të kushteve

të kredisë, ndadalësimi i normës së rritjes vjetore të pagave, rritja e normave të

interesit të kredive (13 % kundrejt 12,8% në vitin 2008), zvogëlimi i burimeve të

financimit nga remitancat sollën rënien e kërkesës në tregun e banesave, por

megjithatë zhvilluesit vazhdojnë të mbajnë çmimet të njëjta edhe pse kërkesa në treg

ka rënë. Tkurrja e vazhdueshme e sektorit të ndërtimit është një reflektim i uljes së

investimeve nga familjet dhe bizneset në pasuri të paluajtshme, të shoqëruara me

frenimin e kreditimit nga sektori bankar, 14.6% është ulur sipërfaqja e banesave të

ndërtuara, 1.8milion metër katror banesa janë ndërtuar në vitin 2009 ose 14.6 % më

pak se në vitin 2008, gjithashtu ndryshoi struktura e ndërtimeve, sipërfaqet e

ndërtuara për banim përbëjnë 82% të totalit të ndërtimeve të reja (figura 3.4), kundrejt

23 % që zinin në vitin 1996.

Por, ballafaqimi i kërkesës me ofertën në treg nuk është pasqyruar në ecurinë e

çmimeve të banesave, rënia e kërkesës dhe një ofertë e qëndrueshme duhet të

rezultonte në rënie të çmimit të banesave, indeksi i çmimit u rrit me 13,4%, por kjo

rritje e çmimeve shpjegohet në masën 7,6% nga mbivlerësimi i monedhës europiane

(B.Shqipërisë), kursi i këmbimit të monedhës euro arriti nivelin e vitit 2002, kur një

euro këmbehej me 132,1 lekë.



Figura 3.4 Struktura e ndërtimeve në vitin 2009

Burimi INSTAT

Kërkesa për banesa vlerësohet të ketë shfaqur gjithashtu shenja rigjallërimi gjatë viti

2010, por në krahasim me vitet e kaluara ajo vazhdon të mbetet e ulët edhe sepse

konsumatorët kanë filluar të bëhen me përzgjedhës dhe diferencimi i çmimeve

ndërmjet zonave është më i theksuar, kështu po ti referohemi tregut të Tiranës dhe

Vlorës mund të dallohen lehtë tre zona gjeografike, të cilat i përgjigjen tre segmenteve

të tregut;

• zonave periferike, ku ka akoma një mungesë të theksuar infrastrukture dhe

çmimi varion nga 380-600 euro për metër katror në Tiranë dhe 350-450 euro

për metër katror në Vlorë.

• zonat ku ka njëfarë niveli të zhvillimit të infrastrukturave fizike dhe

socioekonomike, ku çmimet variojnë 650-950 euro për metër katror në Tiranë

dhe 450-650 euro për metër katror në Vlorë.

• zonat brënda unazës, ku çmimet janë më të shtrenjta dhe shkojnë 1000-2000

euro për metër katror në Tiranë, ose zona në bregdetin e Vlorës, ku çmimet

variojnë nga 800-1500 euro për metër katror.

82%

18%

Struktura e ndërtimeve në vitin 2009.

Banesa

Ndërtesa të tjera



3.6.6.1 Tregu i banesave dhe kreditimi

Kreditimi i ekonomisë pësoi një rritje të qenësishme në vitin 2000, duke arritur në 24

miliard lekë, rritja e kredive ishte 37 % në krahasim me vitin 1999, por bumi i kredive

në Shqipëri ishte në vitet 2005, me një rritje prej 74% ose në vlerë prej 51.9 miliardë

lekë. Kjo për disa arsye,

Së pari, bankat u treguan shumë agresive nëpërmjet ofertave promocionale joshëse

për kredi, në vitin 2000 norma e interesit të kredidhënies ishte 22,1 % , këto normat

pësuan një ulje të ndjeshme nga viti në vit duke arritur në 12,9 % në vitin 2006,

Së dyti, mendoj se kjo rritje e nivelit të kredive për pasuri të paluajtshme është

paraprirë edhe nga ritme të larta të rritjes së të ardhurave për frymë, prej vitit 2002

deri në vitin 2005, PBB për frymë është rritur në masën 27 %, duke sjellë një situatë

optimiste në vendimarrjen e individëve për të investuar në pasuritë e paluajtshme,

Së treti, në vitet 2005 dhe 2006 numri i lejeve të ndërtimit ka qënë i lartë, ato janë

rritur mesatarisht në masën 85 % krahasuar me 2004 duke rritur ofertën e banesave në

tregun e pasurive të paluajtshme gjatë kësaj periudhe janë realizuar pjesa më e madhe

e ndërtimeve të reja, në vitin 2003 janë ndërtuar 2,746 mijë metër katror sipërfaqe të

reja ndër të cilat 2,261 mijë m² janë banesa të reja, pothuajse të njejtat nivele janë

ruajtur në vitet 2005 dhe 2006.

Tabela 3.8 Kredidhënia e ekonomisë ndër vite (Billion lekë) Viti 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Kredi

dhënia

18 20 23 28 37 51 70 122 191 288 388 431

Ndryshimi

%

- 12 16.8 18,2 38.3 31.1 38 74.2 56.8 50 35 11


Por. megjithë zhvillimet pozitive, mjedisi i kredidhënies për pasuri të paluajtshme

mbetet shumë riskor, gjë që ndikon në ngurrimin e bankave për të dhënë hua për

pasuri të paluajtshme. Ndërkaq në kushtet e krizës së përgjithshëme dhe kushteve

shtrënguese për kredidhënien të aplikuara nga bankat, vemë re se në vitin 2008 kemi



një rritje pothuajse të papërfillshme prej 8,3% në krahasim me 2007, ndërsa në 2009

dhe 2010 kemi një rënie të lehtë të kredidhënies në pasuritë e paluajtshme.

Sikundër shihet nga tabela, huatë për pasuritë e paluajtshme zenë një peshë të

rëndësishme në totalin e huave të dhëna nga sistemi bankar në vendin tonë. Gjithashtu

kreditë për pasuri të paluajtshme zënë një pjesë të rendësishme të totalit të

huadhënies.

Tabela 3.9 Huadhënia për pasuri të paluajtshme në % ndaj totalit të huave

Vitet 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Huatë per pasuritë e

paluajtshme 9,1 13 9,8 14,2 24,6 33,5 36,4 35,5 35,3


Sikundër vihet re nga tabela 3.8, përqindja që ze huadhënia në pasuri të paluajtshme,

në totalin e huave të dhëna është rritur ndër vite. Rritja më e madhe është në vitin

2006, huadhënia për pasuri të paluajtshme është rritur 73.2% krahasuar me një vit më

parë. Periudha pas vitit 2007 karakterizohet nga një rritje fare e vogël deri në vitin

2008, për tu pasuar nga rënia e kredive për pasuri të paluajtshme, duke përkuar me

periudhën e krizës së tregut të pasurive reale.

3.6.4 Analiza e raporteve, që tregojnë ecurinë e tregut të banesave

Në analizën e tregut të banesave dhe parashikimin e ecurisë së tij në të ardhmen ka

rëndësi analiza e disa raporteve.

3.6.4.1 Raporti çmim /të ardhura (P/I)

Ky raport është një nga treguesit më të rëndësishëm të analizës së tregut të

apartamenteve të banimit, sepse nuk mund të gjykojmë për nivelin e çmimeve të

banesave, pa e krahasuar çmimin mesatar të një apartamenti me PBB për frymë, ose

me nivelin e pagave duke përcaktuar kështu një vlerë reale të apartamenteve të

banimit.



Rritja e të ardhurave rrit konsumin, atëherë njerëzit do të rrisin edhe konsumin e tyre

për shtëpi, duke rritur kërkesën për banesa do të rriten edhe çmimet e tyre. Pra,

çmimet e banesave janë shumë të lidhura me të ardhurat për frymë të popullsisë.

Grafik 3.7 Raporti çmim / ardhura për frymë të popullsisë.

Burim: IMF

Sikundër shihet nga grafiku, ky raport në Shqipëri është shumë i lartë ( ka një vlerë

prej 19,4), krahasuar jo vetëm me vendet europiane ( raporti Çmim/Ardhura është 3,5)

dhe SHBA (raporti Çmim/Ardhura është 2,5), por edhe në krahasim me vendet e tjera

të rajonit. Kjo jo për shkak të nivelit të çmimeve të banesave në Shqipëri, të cilat sot

për sot janë shumë më ulët, se vendet e tjera përfshirë dhe ato të rajonit, por sepse ne

jemi vendi me PBB më të vogël për frymë të popullsisë krahasuar me vendet e rajonit.

Një apartament me një sipërfaqe 68 metër katror në qytetin e Tiranës,(çmimet janë më

të larta në Shqipëri), kushton mesatarisht 76 mijë euro, ndërkohë kur në Pragë

kushton 169,048 euro, në Berlin 108,392 euro, në Warshavë 179,000 euro, në

Budapest 87,720 euro në Vienë 147,220 euro dhe në Romë 266,900 euro.

Niveli i çmimeve të banesave në Shqipëri dhe në vendet e tjera të Europës Lindore

është konsiderueshëm i ulët , por kjo nuk do të thotë, se është më lehtë për një

investitor në këto vende, të sigurojë fondet për blerjen e një apartamenti banimi,



përkundrazi në kushtet e të ardhurave shumë të ulta, ky investim vështirësohet së

tepërmi.

Grafik 3.8 Çmimet e banesave në disa prej qyteteve të Europës

Burimi Tsenkova

Grafiku 3.9 Numri i pagave mujore që duhen për të blerë një apartament 68 m²




Nga grafiku 3.9 vemë re, se numri i pagave, që nevoitet për të blerë një apartament

banimi në Tiranë është 282, ndërkohë kur në Pragë është 191, në Varshavë 246, në

Budapest 129, shumë larg vendeve të Europës, ku sikurse shihet në Lisbon e Vienë

nevoiten vetëm 46 paga mujore, pra do të duheshin mesatarisht 3,7 vjet për të blerë

një apartament banimi, në Berlin duhen vetëm 2,5 vite, ndërkohë që në Tiranë duhen

mesatarisht 23,5 vite pune për një punonjës me të ardhura mesatare, këtu nuk bëhet

fjale për politikanët dhe as për bisnesmenët.

Nga ndërtimi i raportit P/I për çmimet e banesave brenda vendit, vemë re se ky raport

është më i lartë në qytetin e Tiranës, merr vlerën 27, kjo si rrjedhojë e çmimit të lartë

të banesave në Tiranë, gjithashtu në qytetet e Durrësit,Vlorës ky raport është më i

lartë se në qytetet e tjera, kjo për arsye të çmimit të lartë të banesave në këto qytete

bregdetare .

Grafiku 3.10 Raporti çmim/ ardhura për disa nga qytetet kryesore të Shqipërisë


3.6.4.2 Raporti çmim/ qera

Çmimet e shtëpive dhe qiratë janë të lidhura së bashku nga fakti se, vlera themelore e

një shtëpie varet nga qiraja e parashikuar, në të njëjtën mënyrë në të cilën vlera



themelore e çdo aktivi financiar varet nga vlera aktuale e rrjedhës së parave nga këto

aktive. Qeraja mund të shihet si kosto variable, sepse kjo është alternativa, që

investitori zgjedh për të plotësuar nevojat e tij për banim. Qeraja është konsideruar si

një stabilizator automatik, që ndikon në të vërtetë çmimet bazë të banesave, për shkak

të faktit se në qoftë se është më e favorshme të marrin me qira në vend që ta blejnë

banesën , atëherë njerëzit do të fillojnë ta bëjnë këtë veprim.

Por këtu duhet të themi, se ndryshimet në qiratë reale mund të jenë të mëdha, ndërsa

ndryshimet pasuese në çmimet e shtëpive janë më të vogla se ndryshimet në qiratë.

Grafiku 3.11 Indeksi i çmimit të banesave dhe indeksi i qerasë së banesave dhe

raporti çmim / qera.


Në bazë të dhënave të Bankës së Shqipërisë, indeksi i qerasë së banesave dhe raporti

çmim / qera i banesave ka qenë i ulët, deri në vitin 2006, duke pësuar rritje në vitet e

mëpasshme, kjo për shkak të rritjes së çmimeve të banesave në nivele më të larta se

qeraja e tyre.

Sikurse shihet nga grafiku 3.11, indeksi i banesave ka qenë i lartë deri në vitin 2006,

për të pësuar rënie prej vitit 2006 dhe në vijim, ky indeks është më i lartë për njësitë



tregëtare, sepse niveli i qerave për to është i lartë në krahasim me qeratë e

apartamenteve.

3.6.4.3 Raporti çmim / demografi (P / DM)

Variabli demografik është një ndryshore e kërkesës. Pra një rritje e popullsisë do të

sjellë, rritjen e kërkesës për shtëpi dhe do të bëjë një presion rritës mbi çmimet, duke

ndikuar si kërkesën edhe ofertën e pasurive të paluajtshme.

Grafik 3.12 Raporti çmim/popullsi


Sikundër, shohim nga tabela ky raport është në rritje, kjo ka ardhur si resultat i rritjes

më të madhe të çmimeve të banesave, kjo rritje është rreth 102 % , ndërsa popullsia

është rritur mesatarisht vetëm 2,6% .

3.6.4.4 Numri i banesave për 1000 banorë

Shqipëria është vendi me përkujdesjen më të vogël të banesës për banorë, edhe pse

pas viteve 90 ka pasur disa përmirësime drastike në krahasim me periudhën

komuniste. Krahasimi i të dhënave me vendet e tjera në tranzicion tregon, se numri i



banesave në Shqipëri, është sot 254 banesa për 1000 banorë, ndërsa para viteve 90,

stoku i banesave ishte 219/ 1000 banorë (IMF dhe Hegedus).

Grafiku 3.13 Numri i banesave për 1000 banorë

Burimi Jozef Hegedus

Gjithsesi ky tregues, në Europën Juglindore, është shumë më i ulët se mesatarja për

vendet e Europës, kjo edhe pse PBB për frymë në rajon, është sa një e treta e

mesatares së PBB në vendet e BE (B.Shqipërisë), gjë që ndikon në sasinë e

investimeve në dispozicion të përmirësimit të kushteve të banimit.

Normat e strehimit të shqiptarëve vijojnë të jenë shumë të këqija dhe popullata e re

pritet të sjellë kërkesë të lartë për apartamente edhe për vitet në vijim. Kërkesa për

apartamente në Shqipëri vijon të jetë e lartë edhe pas shumë vitesh investimi, por nga

ana tjetër, sektori i ndërtimit nuk arrin të ofrojë apartamente për shqiptarin e mesëm.

Apartamenti i banimit sot në Shqipëri kushton shumë më tepër, sesa mundësitë e një

familje me të ardhura të mesme.



3.7 Fiskalitetet e sektorit të ndërtimit





Sektori i ndërtimit është sektori kryesor në ekonominë e vendit tonë dhe legjislacioni i

zbatuar mbi të ka ndikuar në ecurinë edhe zhvillimin e tij. Taksimi i sektorit të

ndërtimit përgjithësisht është i njëjtë me të gjithë sektorët e tjerë të ekonomisë, por

administrimi i taksimit në sektorin e ndërtimit përveç parimeve të përbashkëta, që

rregullojnë administrimin e tatimeve në përgjithësi për gjithë ekonominë, bazohet

edhe në disa rregulla të veçanta,që lidhen me karakteristikat e këtij sektori. Ky kuadër

ligjor specifik është munduar të realizojë kthimin e një sektori me probleme, përsa i

përket evazionit fiskal dhe informalitetit, në një sektor lehtësisht të kontrollueshëm

edhe pse mund të themi, se zbatimi i këtij kuadri ligjor ka sjellë edhe disa ndikime jo

shumë pozitive për tregun e pasurive të paluajtshme.

Në tërësinë e këtij legjislacioni, një nga ligjet e rëndësishme, që ka ndikuar fort tregun

e pasurive të paluajtshme është ligji nr 7928 datë 27 4.1995 ,“ Për tatimin mbi vlerën

e shtuar”,ligji vendosi tatimin mbi vlerën e shtuar për të gjitha furnizimet e tatueshme

të mallrave dhe shërbimeve të kryera e për të gjitha importet e mallrave në territorin e

Shqipërisë. Por ky ligj përjashtonte furnizimin e tokës dhe të ndërtesave nga skema

normale e TVSH, duke u aplikuar vetëm në fazën e ndërtimit deri në nivel kosto të

pasurive të paluajtshme, çka do të thotë që gjithë vlera e ndërtimit në shitje nuk

ngarkohet me TVSH. Arsyeja kryesore ishte mbajtja e çmimeve të banesave në nivele

relativisht të ulta.

Në vitin 2006 u diskutua shumë mbi vendosjen e TVSH në shitje të ndërtesave, por

kjo u kundërshtua me forcë nga një pjesë e mirë e specialistëve dhe ndërtuesve, për



efektet negative që do të sillte në rritjen e shpejtë të çmimeve në tregun e pasurive të

paluajtshme, si rrjedhojë TVSH në shitjen e banesave nuk u vendos.

Në kushtet e një tregu akoma të pastabilizuar të pasurisë së paluajtshme në Shqipëri

dhe të mundësisë së spekullimit mbi çmimet, efekti i rritjes së çmimit të pasurive të

paluajtshme për shkak të vendosjes së TVSH do të përballohej në pjesën më të madhe

nga blerësit, pa lënë mënjanë këtu faktin se, fuqia blerëse e popullatës shqiptare nuk

është në gjendje të përballojë nje rritje të shpejtë çmimeve të pasurive.

Sektori i ndërtimit, duke qenë një nga sektorët kryesorë të ekonomisë shqiptare është

edhe kontribuesi më i madh në të ardhurat nga tatimet, pra është sektori me ngarkesën

më të madhe fiskale, mjafton të përmendim, se në vitin 2008 ndërrmarjet e ndërtimit

kanë paguar 31,4% të Tatimit mbi Vlerën e Shtuar dhe 29% të Tatimit mbi Fitimin të

totalit në buxhet.

Grafiku 3.14 Të ardhurat e realizuara nga sektori i ndërtimit

Burimi INSTAT

Një ligj tjetër i rëndësishëm, që ka ndikuar në tregun e pasurive të paluajtshme është

ligji Ligji 8438 “Për tatimin mbi të ardhurat”, deri në vitin 2008 tatimi mbi kalimin e

pronësisë ishte 0.5-3% të vleftës totale të shitjes së pasurisë.

0

5

10

15

20

25

30

35

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

TVSH në % nga totali.

Tatim fitimi në % nga totali.



Në vitin 2008, ky ligj iu nënshtrua disa ndryshimeve dhe së bashku me Udhëzimin Nr.

9, datë 26.02.2008 “Për tatimin nga kalimi i së drejtës së pronësisë “, u vendos që

kalimi i të drejtës së pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme tokë e ndërtesa, të tatohet

me 10 % të fitimeve kapitale të realizuara .

Tatimi paguhet nga individi, që kalon të drejtën e pronësisë mbi pasuritë e

paluajtshme, pasuria e paluajtshme nuk regjistrohet pa provuar pagimin e detyrimit

pranë zyrave të regjistrimit. Ky ndryshim prek në fakt vetëm individët, që shesin

pasuri të paluajtshme. Vendosja e këtij tatimi i shoqëruar me vendosjen e çmimeve

fiskale të shitjes të aprovuara, mendoj se ka ndikuar në paralizimin e tregut të shitjes

së banesave të ndërtuara para vitit 1990, kjo për arsye se diferenca midis çmimit të

blerjes së këtyre apartamenteve nga pronarët e tyre me çmimet fiskale të aprovuara

nga shteti është e lartë, kjo situatë ka sjellë rritjen e çmimeve të banesave të ndërtuara

para vitit 1990, sepse pronarët e tyre bëjnë pjesë të çmimit të shitjes edhe tatimin mbi

kalimin e pronësisë. Një situatë e tillë ka favorizuar pronarët e pallateve të reja, të

cilat janë të përjashtuar nga ky ligj, sepse ndryshimet midis çmimeve të blerjes dhe

çmimeve të shitjes janë shumë të vogla.

Rritja e çmimit të pronave ka ndikuar në këtë mënyrë në rritjen e inflacionit dhe në

uljen e numrit të transaxioneve.

Tabela 3.10 Veprimet e kryera në Z.R.P.P (numër rastesh) Veprimet e kryera 2005 2006 2007 2008 2009

Lëshimi i çertifikatave 165,666 167,201 183,095 134,537 132,361

Kërkesë për regjistrim p.p 17,664 20,780 26,314 18,678 20,173

Kërkesë për regj,pjest,ndar,bashk p.p 18,016 17,018 17,301 14,747 15,857

Kërkesë për kalim pronësie 44,149 38,341 48,236 25,128 24,830

Kërkesë për regjistrim hipotekor 1,790 1,910 1,491 1,248 624

Totali 247,285 245,250 276,437 194,338 157,815

Burimi ZRRPP

Sikundër, vihet re nga tabela 3.10 numri i veprimeve të kryera në hipotekë, ka rënë në

vitin 2008 kundrejt 2007 në masën 29,6 % dhe në vitin 2009 numri i veprimeve të



kryera, krahasuar me një vit më parë, ka qenë 23% më pak. Gjithashtu në vemë re, se

ka një rënie drastike prej 51 % në numrin e transaxioneve, që janë kryer për kalim

pronësie, në vitin 2008 ky numër arriti 25,128 kundrejt 48,236 që ka qënë në vitin

2007, ky trend ka vazhduar edhe në vitin 2009, ku janë kryer vetëm 24,830 veprime

për kalim pronësie.

Por, rritja e tatimit mbi pronësinë, ka edhe anën e saj pozitive, kjo masë rrit të

ardhurat në buxhetin e shtetit, forcon formalizimin (duke sjellë edhe një veprim tjetër

ekonomik në ekonominë formale) dhe mbase mund të shërbejë për ngadalësimin e

ritmit të flluskës së pasurive të paluajtshme në Shqipëri.

Tabela më poshtë, na jep të dhëna për vlerën e tatimit mbi kalimin e pronësisë, i cili

sikurse vihet re është më i lartë në qytetet Tiranë, Durrës, Vlorë, Fier, Shkodër e

Korçë, kjo sepse numri i transaxioneve për kalimin e pronësise ka qenë më i lartë se

në qytetet e tjera.

Në bazë të të dhënave, vërehet një rënie e lehtë prej 6.4% e të ardhurave nga tatimi në

vitin 2009, krahasuar me vitin 2008 në të gjithë vendin, e cila shpjegohet me rënien e

numrit të transaksioneve e në veçanti me rënien e numrit të veprimeve për kalimin e

së drejtës së pronësisë gjatë këtij viti.

Rënia më e madhe është vërtetuar në qytetin e Tiranës, ku të ardhurat nga tatimi janë

ulur në masën 20%, në Fier në masën 18%, por gjithashtu vemë re se ka rënie të

këtyre të ardhurave në qytetet e vogla e të pazhvilluara, kjo mendoj sepse ky tatim

prek më tepër shtresën me nivel të ulët të jetesës, të cilët ndoshta janë në gjendje

pritje, me shpresë të ndryshimit të këtij tatimi.

Në qytetin e Durrësit të ardhurat nga tatimi janë rritur në masen 21% në vitin 2009 në

krahasim me 2008, dhe në qytetin e Vlorës ka një rritje prej 49%, mendoj se kjo rritje

duhet të vijë nga shitja e banesave me sipërfaqe të vogël të ndërtuara para vitit 1990,

kërkesa për të cilat është e lartë nga investitorët e huaj ose ata vendas, për ti përdorur

si shtëpi pushimi, ndërkohë që çmimi i apartamenteve të sapo ndërtuara, me të njëjtën

sipërfaqe është shumë më i lartë.



Tabela 3.11 Vlera e tatimit mbi kalimin e pronësise në disa nga qytetet e Shqipërisë

Burimi Z.R.P.P



Në qytetin e Durrësit të ardhurat nga tatimi janë rritur në masen 21% në vitin 2009 në

krahasim me 2008, dhe në qytetin e Vlorës ka një rritje prej 49%, mendoj se kjo rritje

duhet të vijë nga shitja e banesave me sipërfaqe të vogël të ndërtuara para vitit 1990,

kërkesa për të cilat është e lartë nga investitorët e huaj ose ata vendas, për ti përdorur

si shtëpi pushimi, ndërkohë që çmimi i apartamenteve të sapo ndërtuara, me të njëjtën

sipërfaqe është shumë më i lartë.

Të ardhurat nga tatimi mbi kalimin e pronësisë për vitin 2010 janë rritur me 4.6%, në

krahasim me të ardhurat e vitit 2009, pasi ka një prirje të rritjes së numrit të

transaksioneve të kalimit të pronësisë gjatë këtij viti.

Grafiku 3.15 Të ardhurat nga tatimi mbi kalimin e pronësisë

Burimi ZRRPP

Nuk mund të lemë pa përmendur këtu disa nga vendimet e tjera, si vendimi i Këshillit

të Ministrave nr 173, datë 29.03.2006, për miratimin e kostos minimale në ndërtim

dhe për mënyrën e përcaktimit të çmimit të shitjes së banesave “ky vendim ka

përcaktuar koston minimale fiskale për metër katror sipërfaqe ndërtimi, mbi bazën e

të cilës llogariten detyrimet e shoqërive“gjithashtu edhe vendimi Nr 514 datë



15.08.2007,“Për informatizimin e llogaritjes së kostos dhe hartimin e manualeve

teknike të çmimeve të punimeve të ndërtimit”sipas të cilit zbatimi dhe mbikqyrja e

çdo punimi ndërtimi, bëhet në përputhje me manualin e çmimeve të ndërtimit, në

vijim ky vendim përcakton se të gjitha detyrimet tatimore ndaj shtetit dhe detyrimet e

tjera, që lidhen me veprimtarinë ndërtuese llogariten në bazë të analizave teknike të

çmimeve, që përfshihen në manualin e çmimeve të ndërtimit, në bazë të këtyre

vendimeve çdo vit aprovohen kostot minimale fiskale dhe çmimet minimale fiskale të

shitjes.

Këto vendime janë kundërshtuar fort nga zhvilluesit e sektorit të ndërtimit, duke i

konsideruar si një kthim mbrapa drejt një ekonomie të centralizuar e të planifikuar ku

çmimet, normativat e harxhimit të materialeve, rendimenti i punës, numri i

punonjësve, teknologjia e ndërtimit janë të fiksuara dhe të kontolluara. Në kushtet e

ekonomisë së tregut është absurde të pretendohet të hartohet një manual preventivimi

të detyrueshëm për zbatim, pasi:

Së pari, nivelet e çmimeve janë nga më të ndryshmet dhe ato varen nga shumë

faktorë si konkurenca, klientela, ekskluziviteti, sasia e kërkuar, cilësia e ofruar,

mënyra e pagesës.

Normativat e harxhimit të materialeve janë tejet të ndryshme dhe ato varen nga shumë

faktorë, që kanë të bëjnë me shumëllojshmërinë e tyre në treg, me teknologjinë që

përdoret, me shkallën e mekanizmit të proceseve të punës , me cilësinë e materialeve.

Së dyti, numri i punonjësve dhe rendimenti i tyre për çdo volum pune, është

gjithashtu i ndryshëm nga një shoqëri në tjetrën dhe kjo lidhet me faktin, se çdo

biznes bën përpjekje për uljen e numrit të punonjësve duke mekanizuar sa më shumë

të jetë e mundur proceset e punës, duke rritur specializimin e ngushtë e duke çuar në

rritjen e rendimentit.



Së treti, teknologjia e ndërtimit sot ka evoluar në mënyrë të paimagjinueshme dhe ajo

perfeksionohet çdo ditë e më shumë për shkak të konkurrencës së madhe.

Vendosja e çmimeve fikse për llogaritjen e kostos së ndërtimit mbart rrezikun e

llogaritjes së detyrimeve në mënyrë jo korrekte e abuzive nga organet tatimore, si ndaj

subjekteve që paraqiten në treg me çmim më të ulët se çmimi fiks i buletinit, ashtu

edhe ndaj atyre subjekteve, që ndërtojnë me kosto më të lartë, se ky çmim fiks, për

rrjedhojë kjo sjell një situatë të atillë, që shteti të mos përfitojë nga subjektet të cilat

ndërtojnë me kosto më të lartë për arsye se llogariten me koston minimale fiskale dhe

jo mbi atë që kryhet në fakt, por gjithashtu sjell detyrime më të larta për firmat, që

ndërtojnë me kosto më te ulët se çmimi fiks i manualit.

Por duhet të themi, se është e vërtetë, që shkalla e pranimit të tatimeve në vendin tonë

është e ulët, shumë biznese nuk janë të ndërgjegjësuara për tu vetëdeklaruar dhe

paguar detyrimet e tyre tatimore dhe për këtë shkak konkurrojnë në mënyrë të

padrejtë bizneset e tjera që e bëjnë këtë, por nga ana tjetër nuk është zgjidhje vendosja

e çmimeve të kontolluara, gjithashtu zgjidhja nuk mund të jetë e shpejtë, ajo është

afatgjatë, mendoj se një zgjidhje e përkohëshme për momentin mund të jetë vendosja

e disa parametrave të tjerë orientues minimal fiskal, poshtë të cilave të mos lejohet të

zbresë asnjë shoqëri apo person.

Në këtë mënyrë garantohet, që shoqëritë apo personat që mashtrojnë të mos kenë

mundësi ta bëjnë një gjë të tillë dhe tregu të karakterizohet nga një konkurrencë më e

ndershme dhe e drejtë.

Ekzistenca e kaq shumë taksave referuese në të gjitha hallkat, nga lëndët e para deri te

çmimi final, duket se ka pasojë qoftë psikologjike, qoftë reale në çmimet e pronave të

paluajtshme në Shqipëri. Kështu, ndonëse kërkesa për prona të paluajtshme është në

rënie çmimet në Shqipëri nuk njohin ulje.

Rritja nga viti ne vit i kostos mesatare në ndërtim, si edhe e çmimit minimal fiskal që

mund të deklarojnë ndërtuesit për banesat e shitura prej tyre, do të pasqyrohet sërish

në rritje të çmimit të banesave.



3.8 Sektori i ndërtimit dhe vendi që ai zë në ekonominë shqiptare

Sektori i ndërtimit është një ndër sektorët, që ka njohur zhvillimin më të madh në

ekonominë shqiptare të viteve të tranzicionit, shprehja më e mirë e këtij zhvillimi

është se ndërtimi siguron pjesën më të madhe të prodhimit të brendshëm bruto në

vend.

Sektori i ndërtimit është karakterizuar nga një rritje e shpejtë. Prej disa vitesh, rritja

vjetore e këtij sektori është luhatur në nivelet 10 – 15 për qind, gjë që ka bërë që ky

sektor të renditet i pari për nga zhvillimi, midis të gjithë sektorëve të ekonomisë,

ndërkohë që të gjithë sektorët e tjerë kanë një rritje të moderuar. Kjo rritje do të ishte

akoma më e madhe, nëse ky sektor nuk do të ndeshej me barriera të llojeve të

ndryshme të krijuara nga shteti ose edhe nga pushteti lokal, vendosja e çmimeve dhe

kostove fiskale, rritja e tatimit mbi kalimin e pronësisë, mosdhënia e lejeve të

ndërtimit kanë çuar në një shfrytëzim të ulët të kapaciteve të këtij sektori.

Grafiku 3.16 Kontributi i sektorit të ndërtimit ndaj PBB.


Sikundër vihet re nga grafiku, ky sektor zinte vetëm 2,5 % të PBB në vitin 1991, në

vitin 2000 rreth 8%, ndërsa në vitin 2008 ka zënë 14,9 % të PBB, për nga sasia e

prodhimit të brendshëm, që siguron sektori i ndërtimit ia kalon me rreth dy herë



sektorit të industrise dhe atij të transporteve, duke iu afruar gjithnje e më shumë

sektorit të bujqësisë. Në qoftë se do ti shtonim këtyre statistikave edhe vlerën e

kontributeve ekonomike, që përfaqësojnë investimet e pavarura të vetë qytetarëve (të

cilët ndërtojnë ose riparojnë shtëpite e tyre), si dhe vlerën e shtuar nga shërbimet e

ndërmjetësimit, roli dhe pesha, që ka realisht sektori i pasurisë së paluajtshme në

ekonominë shqiptare, janë akoma më të mëdha.

Kompanitë e ndërtimit janë, ndër subjektet që zhvillojnë një aktivitet të fuqishëm

ekonomik, rreth 1,5 miliardë euro në vit(ose rreth 190 miliardë lekë) është volumi i

qarkullimit që ata realizojnë.

Numri i ndërmarrjeve, që operojnë në sektorin e ndërtimit në vitin 2009 , ka qënë

3292 ose 28% e totalit të ndërmarjeve, pjesa më e madhe e tyre rreth 800 shoqëri

operojnë në Tiranë, 283 shoqëri në Durrës, 220 në Vlorë, 106 në Shkodër, 139 në

Fier, në sektorin e ndërtimit janë punësuar rreth 53 mijë punonjës ose 32,1% të totalit

të punësuarve. Ato derdhin në buxhetin e shtetit çdo vit miliarda lekë në formën e

taksave dhe tatimeve.

Sipas statistikave, që nga viti 1994, kur ndërtimi privat filloi në Shqiperi janë ndërtuar

15,7 milionë metra katrorë shtëpi dhe apartamente, me kosto 400 miliardë lekë, pra në

Shqipëri janë ndertuar 150-200 mijë banesa në 15 vjet gjë që ka rritur stokun

kombëtar të shtëpive me më shume se një të tretën, po të shtojmë këtu rreth 240 mijë

banesa, që janë ndërtuar në mënyrë ilegale dhe që janë në proces legalizimi, do të

thotë që në këto vite janë kryer mesatarisht 800 miliardë lekë investime në ndërtim.

3.9 Analiza faktoriale e tregut të banesave dhe modeli i përafruar i tregut

shqiptar të banesave

Tregu i pasurive residenciale është një treg shumë kompleks, ku faktorë të shumtë

hyjnë në lojë, disa prej të cilëve janë të vështirë për tu matur, si përshembull ato që

lidhen me trajtimin tatimor dhe me remitancat e të ardhurat, analiza e rolit të

faktorëve të ndryshëm bëhet edhe më e komplikuar nga tendencat e përkohëshme



gjatë periudhës në dispozicion të disa variablave shpjegues, kjo krijon një problem të

rëndësishëm të identifikimit, që na pengon të vlerësojmë siç duhet efektet mbi çmimin

në periudhat afatgjata.

Qëllimi i këtij seksioni është, që të kryejë një analizë të variablave, të cilët

kontribuojnë në përcaktimin e çmimeve të banesave.

Nëpërmjet modelit do të analizohet zhvillimi i tregut të pasurive residenciale, në

raport me trendin historik të çmimeve të banesave, si edhe në lidhje me përcaktuesit

teorik, duke shfrytëzuar të dhënat për këtë treg të marra prej raporteve të Bankës së

Shqipërisë, INSTAT, IMF, dhe gazetës Çelësi, si edhe nëpërmjet anketimeve të

kryera me blerës të thjeshtë, investitorë e zhvillues.

Modeli ekonometrik i përdorur është një ekuacion i përgjithësuar regresioni të

shumëfishtë. Modeli lejon të shikohet ndërthurja dinamike midis çmimeve të

banesave dhe variablave të zgjedhur në bazë të hipotezave mbi strukturën ekonomike

shumë komplekse, që shoqëron këtë treg.

Faktorët, që ndikojnë çmimet e banesave janë renditur si më poshtë,

• Të ardhurat/frymë

• Indeksi i kushtimit të ndërtimit.

• Numri i popullsisë.

• Norma e inflacionit..

• Niveli i punësimit në %.

• Norma mesatare e interesit të depozitave.

• Norma mesatare e interesit të kredive .

• Kursi i këmbimit USD/Lek.

• Kursi i këmbimit EUR/Lek

• Numri i lejeve të ndërtimit.

• Remitancat .

Norma e interesit të depozitave dhe norma e interesit të kredive janë normat nominale,

ndërsa e ardhura për frymë të popullsisë është për numrin e përgjithshëm të banorëve.



Do të ishte me interes, të kishim të dhëna për të ardhurat për frymë të popullsisë për

moshën 25 vjeç deri në 45 vjeç, sepse është pjesa e popullsisë që ka nivelin më të lartë

të investimit në banesa. Të dhënat mbi koston e ndërtimeve shprehen në formën e

indeksit të kushtimit të ndërtimit duke supozuar, që ndryshimi i këtyre kostove do të

ishte një variabël më cilësor në masën e ndryshimit të çmimeve të banesave, vlen të

përmendet që nuk kemi marrë parasysh në këto variabla efektin tatimor.

Të dhënat për remitancat janë gjithashtu në vlerë nominale, mendohet se remitancat

kanë ndikuar në rritjen e çmimeve të banesave në Shqipëri, edhe pse mungojnë të

dhënat në rang vendi, se ç’pjesë e remitancave përdoret për tu investuar në pasuritë e

paluajtshme.

Të dhënat, që ne kemi përdorur janë çmimet mesatare të pasurive residenziale në disa

nga qytetet më kryesore të vendit tonë, të siguruara nga njoftimet e botuara në

gazetën” Çelësi”, nga agjensitë imobiliare dhe nga anketimi i kryer. Për arsye të

mungesës së të dhënave dhe saktësisë më të madhe, do të marrim në shqyrtim vetëm

periudhën nga viti 2000-2009, kur informacioni është më i plotë dhe të dhënat nga

agjensitë e pasurive të paluajtshme janë më të sakta. Përpara kësaj periudhe tregu ka

qenë shumë më i kufizuar dhe shumë më informal.

Gjithashtu, për të shmangur dhe efektin e viteve 1997-1998 dhe ngjarjeve që

shkaktuan një shok në ekonominë shqiptare, duke qenë një ngjarje e rrallë dhe që

ndikon ndjeshëm statistikisht në model, ne gjykojmë që nuk duhet marrë në

konsideratë.

Nga përpunimi statistikor i të dhënave, ne vemë re dallime shumë të mëdha midis 3

qyteteve kryesore (Tiranë, Durrës, Vlorë) dhe qyteteve të tjera, gjë që verifikohet nga

një devijim standard i çmimit. Në vitin 2009, ky devijim ka qenë 24,56, ose afërsisht

sa një e katërta e mesatares së çmimeve. Kjo për arsye të ndryshimeve të ndjeshme të

çmimeve, në qytetet e mëdha krahasuar me çmimet e apartamenteve në qytetet e tjera.



Tabela 3.12 Çmimet mesatare të apartamenteve të banimit në disa nga qytetet

kryesore të Shqipërisë (000lek/metër katror)

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Tiranë 51 55 58 66 72 82,5 102 105 112 124

Durrës 53 60 61 65 71 80 86 89 96 110

Vlore 50 48 49 55 63 71,3 85 88 94 108

Elbasan 41 43 44 46 51 53 55 58 59 65

Shkodër 38 40 42 46 52 58 66 68 70 74

Fier 40 43 45 48 54 60 67 70 72 76

Berat 31 33 34 39 38 40,6 45,9 47,9 50 55

Lushnjë 26 38 39 42 45 46 47,6 52,3 54,8 60

Kavajë 41,5 43 45 50 56 62 69 72 74 78

Mesatare 41.278 44.778 46.333 50.778 55.78 61.489 69.278 72.244 75.756 83.33

Dev. Standard 9.08 8.393 8.602 9.497 11.29 14.332 18.821 18.77 20.886 24.56 Burimi Përpunimi i autorit në bazë të studimit të tregut

Pra, çmimet e banesave, sikundër shihet ndryshojnë në varësi të madhësisë së

qyteteve në të cilën ato janë vendosur, në përgjithësi ekziston një marrëdhënie

pozitive midis madhësisë së qyteteve dhe çmimit të banesave, psh çmimet mesatare

ndër vite më të larta janë në Tiranë, Durrës e Vlorë, nëse do tu hedhim një vështrim

çmimeve në qytetet e vogla do të veme re, se çmimi më i lartë është në qytetin e

Kavajës dhe çmimi më i ulët në qytetin e Beratit. Gjithashtu ka një dallim midis

çmimeve të qyteteve bregdetare në krahasim me qytetet në brendësi të vendit. Në

rastin e qyteteve të mëdha shkaku i niveleve të larta të çmimeve janë faktorët

ekonomike, por edhe kërkesat e mëdha për banesa të shoqëruara me mungesa relative

të mëdha të tokës në këto qytete.

Ndërsa përsa u përket qyteteve bregdetare mund të themi, se rritja e çmimit reflekton

edhe kërkesën për shtëpi të dyta. Për të mënjanuar ndikimin që ka në devijimin

standart, çmimet e qyteteve të mëdha, të cilat janë rreth 2-3 herë më të larta se ato në

qytetet e vogla, ne kemi menduar të analizojmë devijimin standart veç për qytetet e

mëdha.



Tabela 3.13 Çmimet mesatare dhe devijimi standart për disa nga qytetet

kryesore të Shqipërisë (000lek/metër katror)

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Tiranë 51 55 58 66 72 82,5 102 105 112 124

Durrës 53 60 61 65 71 80 86 89 96 110

Vlorë 50 48 49 55 63 71,3 85 88 94 108

Mesatare 51.33 54.33 56 62 68.67 77.93 91 94 100.7 114

Dev. Standard 1.528 6.028 6.245 6.083 4.933 5.879 9.539 9.539 9.866 8.718

Burimi Përpunimi i autorit në bazë të studimit të tregut

Siç shikohet nga të dhënat, në këtë mënyrë vlerat janë shumë më të qëndrueshme dhe

variabiliteti i vogël. Devijimi është më i vogël, se 9% për 3 qytetet e mëdha dhe më i

vogël se 10% për të tjerat.

Në vijim, do të aplikohet modeli për të vërtetuar nëse hipotezat e ngritura vërtetojnë

përfundimet teorike në lidhje me ndikimin, që kanë variablat në çmimet e banesave në

tregun shqiptar.Variabli i varur i marrë në shqyrtim është niveli mesatar i çmimeve të

banesave në Shqipëri. Ky variabël është llogaritur, si çmim mesatar i banesave në disa

qytete kryesore të Shqipërisë, për këtë vlerësohet që ky çmim mesatar është një

përafrim i mirë i tregut.

Gjithashtu çmimet e nxjerra për secilin qytet janë çmime mesatare të banesave, gjë që

duhet të kihet parasysh gjatë interpretimit të modelit. Të dhënat përfshijnë një afat

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Elbasan 41 43 44 46 51 53 55 58 59 65

Shkodër 38 40 42 46 52 58 66 68 70 74

Fier 40 43 45 48 54 60 67 70 72 76

Berat 31 33 34 39 38 40 45,9 47,9 50 55

Lushnjë 26 38 39 42 45 46 47,6 52,3 54,8 60

Kavajë 41,5 43 45 50 56 62 69 72 74 78

Mesatare 36.25 40 41.5 45.17 49.33 53.27 58.42 61.37 63.3 68 Dev. Standard 6.323 4 4.324 4.021 6.683 8.454 10.28 10.07 10.03 9.402



kohor prej 10 vitesh. Duke patur parasysh, që numri i variablave të studiuar është

relativisht i madh, ndërkohë që numri i vrojtimeve është i vogël, është e vështirë të

ndërtosh një model me shumë variabla. Statistikisht preferohet, që numri i vrojtimeve

të jetë të paktën 5-fishi i numrit të variablave.

Gjithsesi, aplikimi i këtij modeli, bëhet duke marrë parasysh të gjithë variablat dhe më

pas të eleminohen ata variabla, të cilët resultojnë sipas modelit të parëndësishëm.

PBB dhe të ardhurat për frymë të popullsisë janë fort të lidhura me njëra tjetrën, rritja

e PBB sjell edhe rritjen e të ardhurave për frymë të popullsisë, për këtë arsye, do të

përdoren vetëm të ardhurat për frymë të popullsisë. Nga përpunimi i të dhënave me

modelin e regresionit të shumëfishtë, rezulton ekuacioni i regresionit si më poshtë.

Çmimi = 24,2 - 0,017 L.ndërtimit + 0,0149 Remitanca + 0,761 I.kushtimit - 0,553 Inflacioni + 157 Popullsia - 0,20 Punësimi - 0,569 Norma e interesit të depozitës + 1,22 Norma e interesit kredisë - 0,040 Kursi këmbimit $/L + 0,0028 PBB për frymë Predictor Coef SE Coef T P VIF Constant 24,2 40,57 -1,30 0,265 Remitanca 0,01489 0,02552 2,58 0,591 59,564 I_kushtimit 0,7608 0,3338 2,28 0,005 36,790 Inf -0,5531 0,4669 -1,18 0,302 17,370 Popullsia 157,3 116,8 1,35 0,249 14,712 Punësimi -0,199 1,031 -0,19 0,856 4,527 Ni.Dep -0,5694 0,6312 -0,90 0,418 14,301 Ni. Kred 1,2237 0,9291 1,32 0,258 39,204 Kk. E/L -0,0404 0,2659 -0,15 0,887 30,259 L. ndërtimit -0,017057 0,005663 -3,01 0,0247 1,731 GDP për frymë 0,002808 0,0001970 1,43 0,0249 1,352 S = 4,45088 R-Sq = 98,9% R-Sq(adj) = 96,1% Analysis of Variance Source DF SS MS F P Regression 10 6943,53 694,35 35,05 0,002 Residual Error 4 79,24 19,81 Total 14 7022,77 Durbin-Watson statistic = 1,91120



Sikundër shihet, modeli ka një shkallë të lartë përafrimi prej R² = 96,1 %, kjo vlerë

tregon se 96,1 % e variacionit të çmimeve, do të përcaktohet nga kombinimi linear i

variablave të mësipërm, me një shmangie prej 44%. Vlerat e p-së (probabilitetit)

>0.05, tregojnë për rëndësinë jo shumë të madhe të ndikimit të disa prej faktorëve.

Treguesi statistikor Durbin-Watson = 1,91120 është i pakënaqshëm për shpjegimin e

variacionit. Ai tregon një prani të lartë të autokorrelacionit.

Vihet re që përfshirja e një numri relativisht të madh të variablave, pavarësisht

referencave teorike çon në një rritje fiktive të koeficientit të përcaktueshmërisë.

Atëhere, ne mund të themi, se në një situatë të tillë është evidente, që modeli vuan nga

multikolineariteti, që do të thotë se variablat janë të koreluar midis tyre, aplikimi i

modelit do të rekomandonte largimin e një pjese të variablave, të cilët dalin jo fort të

rëndësishëm në ndikimin që ata kanë praktikisht.

Nga përpunimi statistikor i të dhënave, për përllogaritjen e koefiçientëve të

korelacionit, përfitohen resultatet e mëposhtëme.

Tabela 3.14 Korelacioni midis variablave .

Variablat PBB Infl Pop Pun N.d N.k K.k PBB/f L.nd Çmim I.k.nd Rem PBB 1,00 -0,52 0,98 0,37 -0,73 -0,67 -0,90 0,94 -0,31 0,99

0,96 0,81

Inflacion

1,00 -0,49 -0,21 0,52 0,65 0,45 -0,40 0,13 -0,48 -0,55 -0,53

Popullsi

1,00 0,43 -0,82 -0,69 -0,95 0,93 -0,29 0,99 0,96 0,90

Punësim

1,00 -0,69 -0,28 -0,54 0,37 0,16 0,42 0,42 0,54

N.dep

1,00 0,61 0,83 -0,66 0,11 -0,82 -0,79 -0,93

N. kred

1,00 0,82 -0,70 0,31 -0,66 -0,82 -0,80

K.këmb

1,00 -0,92 0,24 -0,91 -0,95 -0,94

PBB/fryme

1,00 -0,46 0,90 0,93 0,76

L.ndërt

1,00 -0,37 -0,38 -0,13

Cmimi

1,00 0,95 0,86

I.kusht

1,00 0,89

Remit

1,00 Burimi Përpunim i autorit



Duke vërejtur me kujdes resultatet mund të themi se,

Çmimi i banesave ka një korelacion të lartë pozitiv me PBB në masën 0,99

dhe me të ardhurat për frymë të popullsisë, të dy këta tregues janë fort të

koreluar midis njëri- tjetrit (0,94). Të ardhurat për frymë të popullsisë kanë një

koeficient të korelacionit prej 0,90 me çmimin e pasurive residenciale. Rritja e

të ardhurave për frymë rrit konsumin dhe gjithashtu rrit edhe pritjet pozitive.

Në situata të tilla njerësit janë të interesuar të investojnë në banesa, qoftë në

formën e investimit, qoftë për përdorim, duke hequr dorë nga marrja me qera e

banesave.

Korelacioni i çmimit me numrin e popullsisë është pozitiv dhe ka vlerën 0,99,

sepse rritja e numrit të popullsisë do të rrisë kërkesën për banesa, duke ndikuar

në rritjen e çmimit të banesave.

Korelacioni me kursin e këmbimit është negativ në masën –0,91, do të thotë se

banesat bëhen më të shtrenjta, kur monedha vendase zhvlerësohet, kjo ka qenë

shumë e ndjeshme, në tregun e banesave, pasi blerjet e pasurive të paluajtshme

në Shqipëri realizohen vetëm në monedha të huaja, deri në vitin 2003

transaxionet janë kryer në dollarë dhe pas këtij viti në euro.

Çmimet e banesave, gjithashtu kanë një korelacion të lartë pozitiv me indeksin

e kushtimit 0,95, sepse çmimet e materialeve dhe pagat janë një faktor

përcaktues i kostove dhe çmimeve të banesave. Ndryshimet në çmimet e

materialeve transmetohen, si ndryshime të çmimeve të banesave. Këtu duhet të

theksohet, që vendosja e kostove fikse fiskale ka sjellë probleme, në

përcaktimin real të kostove të ndërtimit në shoqëri të ndryshme.

Një koeficient i lartë korelacioni pozitiv, sikurse vërtetohet edhe teorikisht,

është midis çmimeve të banesave dhe remitancat në masën 0,86, sepse

emigrantët investojnë një pjesë të mirë të kursimeve të tyre në banesa. Por,

është e vështirë të sigurojmë të dhëna për pjesën e remitancave, që shkojnë për

investime në banesa.



Disa nga variablat, të cilët nga pikpamja teorike janë shumë të rëndësishëm dhe

ndikojnë në çmimin e banesave, nuk resultojnë të tillë, përshembull inflacioni ka një

korelacion negativ me vlerë -0,48, në fakt lidhja midis inflacionit dhe çmimit të

banesave është pozitive, rritja e inflacionit, rrit çmimet. Nga pikpamja teorike ndikimi

i inflacionit në oshilacionet e çmimeve të banesave është i ndjeshëm dhe dy janë

shpjegimet,

Së pari, derivon nga natyra e banesave si e mirë konsumi dhe si investim.

Së dyti, shpesh banesat përdoren nga familjet, si një mënyrë për të mbrojtur pasurinë

e tyre nga inflacioni, pastaj fakti që blerja e pasurisë së tyre shpesh është e financuar

nga një hua nominale e bën akoma më të kënaqshëm këtë qëllim. Një ndikim i

inflacionit në veçanti në periudhën e përdorur tregon, se efektet e inflacionit mbi

çmimet e banesave do të ishin më të dukshëm në afate kohore më të gjata (ndërsa

kemi në dispozicion të dhëna vetëm për një periudhë të shkurtër kohore).

Pasiguria e investimit në mjete financiare, në kushtet e një inflacioni të lartë,

kontribuon edhe ajo në tërheqjen drejt investimeve në pasuritë e paluajtshme, si një

drejtim kursimi në afat të gjatë (koefiçienti i korelacionit midis inflacionit dhe normës

së depozitave është 0,52).

Mund të thuhet, se përgjigja e inflacionit është e menjëhershme ndaj ndryshimeve të

kushteve ekonomike dhe ndryshimeve të çmimeve të banesave vetëm në momentin,

që kosto e pasurive residenciale përbën një përbërës të rëndësishëm të konsumit në

familje. Por, në kushtet e vendit tonë për shkak të nivelit të lartë të çmimeve të

banesave, kundrejt nivelit të ulët të pagave dhe të ardhurave, pasuritë residenciale nuk

mund të jenë një përbërës i rëndësishëm i konsumit.

Më së fundi, edhe marrëdhënia midis kreditimit bankar, inflacionit dhe çmimeve të

banesave, shpesh është e ndikuar nga përdorimi i pasurisë me qëllim garancie.

Një rritje e çmimeve të banesave përforcon kapacitetin për të marrë kredi nga

familjet, dhe së kundërti variacioni në kreditimin bankar, lehtësimi i kushteve të



kredisë i shoqëruar me norma të ulta të kreditimit, do të influencojë kërkesën dhe

çmimin e pasurive.

Nga analiza e korelacionit vihet re, se korelacioni midis inflacionit dhe normës së

interesit të kredisë është i lartë 0,62. Një normë e lartë inflacioni dhe norma të larta të

interesit frenojnë kërkesën për banesa.

Pra, edhe pse inflacioni teorikisht është ndër faktorët e rëndësishëm, që ndikon në

çmimin e banesave, rëndësia e tij në ndikimin e ndryshimit të çmimeve të banesave

bie, duke ju lenë vend faktorëve të tjerë.

Këto kundërshti me analizën teorike mendoj, se ndodhin për shkak të

multikolinearitetit, kjo gjë vërtetohet nga analiza e koeficientëve të korelacionit.

Norma e interesit të depozitave, ka një koeficient korelacioni pozitiv me

kursin e këmbimit 0,83, një pjesë e mirë e depozitave në Shqipëri është në

monedhë të huaj, për shkak të ardhurave në këto monedha, që sigurojnë

familjet shqiptare prej remitancave.

Norma e kredisë, është e lidhur pozitivisht me një korelacion 0,82 me kursin e

këmbimit, pjesa më e madhe e kredisë në vendin tonë lëvrohet në monedhë të

huaj rreth 75% ( B.Shqipërisë).

Kursi i këmbimit, ka një koefiçient korelacioni pozitiv me indeksin e

kushtimit në ndërtim me vlerë 0,95, pjesa më e madhe e blerjeve të

materialeve të ndërtimit e të makinerive importohen në kushtet e mungesës së

prodhimit të tyre në vend.

Duke vërejtur me kujdes ekuacionin e gjetur me modelin e regresionit të shumëfishtë

shohim, se jo të gjithë variablat na resultojnë të rëndësishëm, (duke gjykuar nga vlera

e T dhe P). Atëhere,mënjanohen disa prej variablave, edhe pse nga pikpamja teorike

ata janë mjaft të rëndësishëm.

Do të merren në konsideratë vetëm tre prej tyre, të ardhurat për frymë, indeksi i

kushtimit dhe lejet e ndërtimit (kanë vlerat e T dhe P më të larta)



Ekuacioni i regresionit në këtë rast është , Çmimi = 38,21 + 0,0395 GDP për frymë - 0,00248 L.ndërtimit + 1,05 In.kushtimit. Predictor Coef SE Coef T P VIF Constant 38,21 14,27 -4,50 0,001 GDP per fryme 0,03947 0,0003370 1,17 0,266 1,263 L_ndertimit -0,002483 0,003235 -0,77 0,459 1,357 In_kushtimit 1,0473 0,1125 9,31 0,000 1,613 S = 6,32421 R-Sq = 93,7% R-Sq(adj) = 92,0% Analysis of Variance Source DF SS MS F P Regression 3 6582,8 2194,3 54,86 0,000 Residual Error 11 440,0 40,0 Total 14 7022,8 Durbin-Watson statistic = 0,399857 Konkretisht, kombinimi linear i të gjithë variablave të marrë në shqyrtim, shpjegon

92% të variacionit të çmimit të banesave, pjesa tjetër shpjegohet nga gabimet.

Treguesi statistikor Durbin-Watson = 0,399857 është i kënaqshëm për shpjegimin e

variacionit. Nisur nga ekuacioni i regresionit, mund të konkludohet se variabli më i

rëndësishëm dhe që ka ndikimin më të madh është indeksi i kushtimit të ndërtimit

(vlera e T=9,31dhe P=0,000), kjo është e qartë, sepse rritja e kostos, rrit çmimin e

pasurive të paluajtshme. Kostot e materialeve të ndërtimit dhe niveli i pagave reale,

përbëjnë një nga elementet bazë për koston/m2 dhe eventualisht dhe për çmimin e një

banese.

Shenjat e koefiçientëve të regresionit përputhen me logjikën ekonomike, që në rastin

konkret do të thotë :

Një rritje me një njësi e indeksit të kushtimit, do të rriste me 1,05 njësi

çmimin e pasurive, kur të gjithë variablat e tjerë mbeten konstantë.

Një rritje me një njësi e lejeve të ndërtimit, do të zvogëlonte me 0,0248 njësi

çmimin e pasurive, kur të gjithë variablat e tjerë mbeten konstantë.

Një rritje me një njësi e PBB për frymë do të rriste me 0,0395 njësi çmimin e

pasurive, kur të gjithë variablat e tjerë mbeten konstantë.

Nga analiza na rezulton, se nëse supozojmë, të ardhurat për frymë janë 0 dhe mungesë

të lejeve të ndërtimit, do të kishim një çmim afërsisht 210 euro ose 38.000 lekë, që i



afrohet pak a shumë kostos/m2 të banesave, plus rreth 104% të indeksit të kushtimit të

ndërtimit. Modeli përcaktoi, si variablin kryesor që ndikon në ecurinë e çmimeve të

banesave, indeksin e kushtimit në ndërtim.

Ndikimi i të ardhurave për frymë është më i vogël rreth 3,95%, ndikimi i lejeve të

ndërtimit është me shenjë negative rreth 0,25 % , pra një ndikim pothuajse i

papërfillshëm, edhe pse efekti i një ndryshimi në planifikimin në pasuritë e reja ka

impakt mbi gjithë tregun e pasurive të paluajtshme.

Analiza e mësipërme tregon, se në ekuilibrin e tregut të banesave, ndikon mjaft

kërkesa e lartë, që ekziston për hapësira banimi. Në 10 vitet e fundit të ardhurat për

frymë janë pothuajse trefishuar, ndërkohë që çmimi mesatar i banesave është

dyfishuar. Pothuajse e njëjta gjë ka ndodhur dhe me çmimet e qerave të banesave në

qytetet kryesore, veçse këtu diferencat midis qyteteve janë më të mëdha.

Hipoteza e tretë. Tregu i strehimit dhe dinamika e çmimit të banesave janë

jashtëzakonisht të rëndësishme, për konsumatorët në përgjithësi dhe ka një ndikim të

konsiderueshëm në ekonomi.

Struktura e ndërtimeve në Shqipëri ka ndryshuar ndër vite, në vitin 1996 banesat zinin

23% të sipërfaqeve totale të ndërtuara, ndërsa në vitin 2009 ato zenë 82 % të totalit.

Studimet ekonomike shpjegojnë se tregu i strehimit është shumë i rëndësishëm per

ekonominë e një vendi.

Së pari, pasuria në banesa është një pjesë e rëndësishme e pasurise neto e sektorit

privat dhe shtrenjtësimet e lidhura me banesat (psh pagesat e hipotekave dhe qeraja)

paraqesin një pjesë të madhe të shpenzimeve të familjeve. Ndryshimet në çmimet e

banesave, qeraja dhe norma e interesit të hipotekave, mund të kenë një impakt

domethënës në konsum dhe gjithashtu edhe tek inflacioni duke luajtur një rol të

rëndësishëm në mekanizmat e transmetimit dhe politikën monetare.

Një rritje në çmimin e shtëpive, sjell një rritje të vlerës së tregut dhe të stokut relativ

të banesave, stimulon ndërtimin e banesave të reja dhe rindërtimin e ndërtesave



ekzistuese. Investimet rezidenciale përfaqësojne rreth 4.9% të produktit të brendshëm

bruto në BE dhe 5.5% të PBB në rajonet e euros.

Së dyti, një rritje në çmimin e banesave, nuk do rrisë vetëm vlerën e tregut të pasurisë

të pronarëve të tyre, por do të rrisë edhe nivelin e qerave duke reflektuar një kosto më

të lartë të konsumit të shërbimeve të banesave për të dyja palët si pronarët, që jetojnë

vetë në shtëpitë e tyre dhe qeramarrësit në sektorin e tregut të qerave. Në këtë rast,

ndryshimet në çmimet e shtëpive mund të ketë efekte të dykuptimta në konsumin jo-

shtëpi, duke kërkuar një rindarje të burimeve të qiramarrësve dhe prespektivës të

blerësve të rinj, në njërën anë dhe pronarëve aktualë në anën tjetër. Efekti total në

konsumin jo-shtëpi do të varet në reagimet e tyre të ndryshme. Përgjithësisht besohet,

që sa më e lartë përqindja e pronarëve, që banojnë në shtëpitë e tyre aq më i lartë do te

jetë përgjigja në rritjen e çmimit të shtëpive.

Në përgjithësi ndikimi i ndryshimit të çmimit të shtëpive në aktivitetin ekonomik

varion, duke u varur në burimet e shokut ekonomik, që shkaktojnë ndryshimin e

çmimeve.

Së treti, një rritje në vlerën e tregut të pronave rezidenciale mund të prekë konsumin

përmes një kanali të tretë të rëndësishëm, i quajtur kanali i kredisë. Episode të

ndryshme të bumeve të çmimeve të banesave (dhe aseteve të tjera) e një numër i

zhvillimeve ekonomike, kanë treguar se çmimet e banesave ndikojnë ciklet financiare

dhe qëndrueshmërinë financiare. Lëkundjet në vlerën e tregut të pasurive rezidenciale

prekin vlerën e kolateralit të aseteve të firmës dhe familjeve. Një rritje në çmimet e

pronave (prona rezidenciale dhe tregtare), u lejojnë familjeve dhe firmave të marrin

hua më shumë për konsum dhe investimet. Ky mekanizëm ka potencialin e dhënies së

impulseve monetare te ekonomia.

Së katërti, përveç efekteve në variacionin e çmimeve të banesave, tregu i banesave

kontribuon te mekanizmat e transmetimit të politikës monetare edhe nëpërmjet tregut

të hipotekave.



Ndryshimet në kursin e hipotekave kanë një efekt të drejtpërdrejtë në të ardhurat e

disponueshme të familjeve, ndaj konsumi i tyre dhe vendimet investuese, siç janë

pagesat e hipotekës janë një pjesë e rëndësishme e kostos totale të familjeve. Masa e

borxheve të papaguar të kontratave të hipotekës (ndjeshmëria e kurseve të hipotekes

ndaj kursit afatshkurter të interesit) janë faktorë të rëndësishëm në këtë aspekt.

Së fundmi, funksionimi i tregut të banesave mund të ketë implikim për lëvizshmërinë

e forcës së punës. Kosto të larta transaksioni në tregun e banesave dhe niveli i

çmimeve të banesave, pengojnë lëvizshmërine e forcës së punës.

Për të përcaktuar statistikisht ndikimin, që ka rritja e tregut të strehimit në rritjen

ekonomike, është përdorur modeli ekonometrik, një ekuacion i përgjithësuar

regresioni të shumëfishtë, ku PBB është një funksion i rritjes së tregut të strehimit,

modeli lejon të shikohet ndërthurja dinamike midis PBB dhe variablit të zgjedhur që

është, sipërfaqet në metër katror të ndërtuara prej vitit 1996( të dhënat janë marrë prej

tabelës 3,3, tabelës 3,4 dhe grafiku 3,4)

Ekuacioni i regresionit është GDP = 381 + 0,251 Sip. Banesa Predictor Coef SE Coef T P Constant 381,01 92,67 4,11 0,001 Sip. Banesa 0,25093 0,06431 3,90 0,002 S = 182,651 R-Sq = 55,9% R-Sq(adj) = 52,2% Analysis of Variance Source DF SS MS F P Regression 1 507882 507882 15,22 0,002 Residual Error 12 400336 33361 Total 13 908218 Durbin-Watson statistic = 1,28839



Ne kemi supozuar, që ndikimi i tregut të banesave në rritjen ekonomike është i

konsiderueshëm.

Konkretisht, kombinimi linear i variablit të marrë në shqyrtim shpjegon 55% të

variacionit të PBB, pjesa tjetër shpjegohet nga gabimet.

Vlera e P=0,02 është më e vogël se 0,05, tregon se ky është një variabël i

rëndësishëm, por modeli nuk jep një përfundim të kënaqshëm. Treguesi statistikor

Durbin-Watson = 1,28839 është i lartë, pra i pakënaqshëm për shpjegimin e

variacionit.

Nga analiza resulton se një ndryshim me një njësi i sipërfaqeve të ndërtuara të

banesave, do të ndryshonte me 0,251 njësi PBB.

Nga aplikimi i modelit nuk arrihet në nivele të kënaqshme dhe shkalla e gabimit është

e lartë, kjo ndodh për shkak të numrit të vogël të serisë kohore, për shkak edhe të një

luhatje të pashpjegueshme nga pikëpamja torike, që ka të bëjë me rënien e sipërfaqeve

të ndërtuara, jo vetëm për shkak të ciklit të ekonomisë, por edhe për preferencat

politike në dhënien e lejeve të ndërtimit.

Gjithashtu, mund të themi që ndikimi i tregut të banesave mbi PBB realizohet jo në

mënyrë direkte, por nëpërmjet ndikimit mbi variabla të tjerë si konsumi i familjeve,

inflacioni, kreditimi i ekonomisë etj.

Modeli ka kufizimet e tij, ndonëse paraqitet me parametra të pranueshëm.

Fillimisht duhet të kemi parasysh që saktësia e një modeli me një numër të pakët

observimesh, duhet të vihet në pikëpyetje. Të dhënat e disponueshme në Shqipëri janë

për një kohë mjaft të shkurtër dhe është shumë e vështirë të gjenden të dhëna më të

detajuara. Nga ana tjetër duhet të kemi në konsideratë që ky model përfaqëson

çmimin e pasurive të paluajtshme në qytete, pasi në zonat rurale të dhënat pothuajse

nuk ekzistojnë, ndonëse mund të mendohet që numri i transaksioneve nuk është

shumë i madh. Nga ana tjetër, dhe vetë saktësia e të dhënave të disponueshme ka

problemet e veta.



Së pari, një pjesë e të dhënave jane vrojtime jo të plota të tregut, siç është rasti i

çmimeve të banesave. Përdorimi i çmimeve mesatare mund të mos jetë fort i

përshtatshëm, për shkak të diferencave tepër të mëdha midis qyteteve. Kjo duket qartë

nga një koeficient variacioni rreth 30%.

Së dyti, një pjesë e të dhënave, ndonëse të marra nga burime zyrtare, shpesh janë

kontradiktore, si psh rritja e GDP, dhe vetë GDP në total. Gjithashtu lejet e ndërtimit

nuk kanë një qëndrueshmëri dhe variojnë mjaft nga viti në vit, gjë që rrit

paparashikueshmërinë. Në qoftë se për të ardhurat për frymë ekziston një prirje

relativisht e qëndrueshme dhe mund të bëhen parashikime të besueshme, kjo nuk

mund të thuhet për lejet e ndërtimit, të cilat janë shpesh dhe subjekt i vendimeve

politike, ose klienteliste. Në periudha të konflikteve të forta politike, është vënë re

shpesh një rënie e numrit të lejeve të ndërtimit, por nuk ka një prirje të qartë për këtë.

Në fund, ekzistojnë dhe faktorë të tjerë, që përmenden dhe më sipër, të cilët ndikojnë

në luhatjen e çmimit të banesave në Shqipëri. Gjithsesi ndikimet e tyre, duke qenë

shpesh në të dy kahet e tregut (kërkesë/ofertë), japin në total një ndikim relativisht të

vogël në çmim.



KAPITULLI I IV

PASURIA TOKË DHE PROBLEMATIKAT NË LIDHJE

ME TË

Jo rastësisht, latinët në themel të terminologjisë që karakterizon pronën e

atdheun, kanë të njëjtën rrënjë fjale, Patria - Patrimonio, çka do të thotë se

atdheu është aty ku është dhe prona. (z. Bamir Topi)

Zhvillimet demokratike të viteve 90, shtruan para shoqërisë shqiptare një problem

shumë të madh, çështjen e pronësisë. Pas 50 viteve komunizëm, për herë të parë u

shpresua, që do të zgjidhej ky problem, sa i mprehtë aq edhe i ndjeshëm. Është

premtuar shumë nga të gjitha qeveritë, të majta apo të djathta, por akoma edhe sot

siguria e pronësisë nuk është arritur, duke mbajtur peng shoqërinë dhe ekonominë

shqiptare.

Në këtë pjesë të studimit, do të bëhet një paraqitje e reformave të aplikuara në tregjet

e tokës, si edhe një paraqitje e zhvillimeve që e kanë shoqëruar këtë treg, qofshin ato

formale por edhe zhvillimet informale, duke u munduar të përcaktohet efekti financiar

që këto zhvillime kanë në ekonominë e vendit.

Hipoteza e katërt. Formalizimi i sigurisë së pronësisë zhvillon tregjet e tokës dhe të

banesave, rigjallëron ekonominë, nxit investimet në infrastrukturë, zgjidh çështjen e

pronave dhe ka një efekt financiar të rëndësishëm .

4.1 Mbajtja e tokës para komunizmit

Në Shqipëri në shekullin e pesëmbëdhjetë, kur vendi u pushtua dhe u dominua

krejtësisht nga turqit, toka u shpall pronë e shtetit dhe administrohej nga Sulltani.



Shekulli XVI shënon fillimet e formës latifondiste të tokës. Latifondiumi ishte një

lokacioni i madh privat mbajtur zakonisht nga një baron i tokës dhe e pakushtëzuar

nga detyrimet ushtarake të shtetit. Latifondet u zgjeruan, nëpërmjet përdorimit të

forcës. Drejt fundit të sundimit osman, sistemi çifligar ka dominuar në më shumë se

gjysmën e Shqipërisë, ku fshatarët ishin të detyruar të kontribuonin me punë për të

prodhuar në pronat e pronarëve private, shtetërore ose institucioneve fetare (Cungu

dhe Swinnen)

Struktura e pronësisë së tokës në 1912 është paraqitur në tabelën më poshtë.

Tabela 4.1 Pronësia e tokës bujqësore në vitin 1912

Pronari i tokës Sipërfaqja Sipërfaqja

Hektarë Përqindja

Pronat e shtetit dhe Sulltanit 56.287 14.7

Pronat e latifondistëve 140.000 36.7

Pronat e fermerëve 171.789 45

Pronat fetare 13.700 3.6

Total 381.776 100 Burimi Cungu dhe Swinen

Pas shpalljes së Pavarësisë në 1912, shteti shqiptar konfiskoi latifondet e shtetit turk,

por nuk i preku tokat e personave privatë. Edhe pse, me pronësi private të përcaktuar

të tokës bujqësore, shpërndarja e tokës ishte shumë e pabarabartë, 3 % e popullsisë

kishte në pronësi 27 % të tokës. Disa pronarë, shteti dhe institucione fetare patën në

pronësi shumicën e tokës pjellore, e cila u organizua në parcela të mëdha.

Pronarët e vegjël dhe të mesëm patën në pronësi 60 % të tokës së punueshme.

Transaksionet në atë kohë karakterizoheshin nga tregjet e sapo formuar të tokës dhe

ndarja e pronave të mëdha përmes trashëgimisë.



4.2 Mbajtja e tokës nën komunizëm 1945-1990

Gjatë regjimit komunist toka u shpronësua, brënda një viti në 1945 pjesa e tokës, që u

përkiste të pasurve dhe klasës së mesme të pronarëve, u tkurr nga 57% në 16%, u

rishpërndanë rreth 170,000 ha tokë për ata, që kishin qënë më parë pa tokë dhe për ata

që kishin më pak se 5 ha, pronarët e mesëm dhe të mëdhenj kishin të drejtë të mbanin

vetëm 5 ha tokë të punueshme.

Tabela 4.2 Struktura e pronësisë së tokës agrikulturale sipas Reformës Agrare të

vitit 1946.

Numri Perqindja Hektare Perqindja

Pronat e shtetit 50.000 12.07

Pronarët e mëdhenj 4.720 3.04 105.587 25.4

Pronarët e mesëm ose të vegjel 128.961 83.1 237.666 57.9

Fermerët 21.544 13.8 21.544 4.63

Totali 155.225 100 414.797 100 Burimi Swinwen

Kjo rishpërndarje u legjitimua, duke i pajisur familjet me dokumentacionin e quajtur

“tapi”. Megjithatë, edhe pse të drejtat e pronësisë u transferuan në këtë mënyrë, të

drejtat për shitje ose për qera të tokës nuk u njohën, duke penguar zhvillimin e

tregjeve të tokës. Kolektivizimi pasues i tokës në vitin 1946 do të thoshte, se të gjitha

pasuritë e tokës duheshin shfrytëzuar për prodhimtari bujqësore në kooperativa dhe

fermat shtetërore me qëllim arritjen e vetë-mjaftueshmërisë bujqësore.

Në këtë mënyrë në vitin 1976, në të gjithë vendin toka u nacionalizua dhe si ilustrohet

në tabelën 4.3, në 1980, 76 % e tokës bujqësore ishte kultivuar nga kooperativat, 21 %

nga fermat bujqësore dhe vetëm 3 % ishte në pronësi private. Në vitin 1989, të gjitha

tokat ishin pronë e shtetit, madhësia e kooperativave u rrit, duke zvogëluar numrin e

kooperativave nga 1800 që ishin në vitin 1959, në 143 në vitin 1983, duke e bërë

Shqipërinë një nga vendet më të kolektivizuar në Evropë.



Tabela 4.3 Toka e punueshme për sektor, 1950 -1990

Sektori shtetëror Kooperativat Sektori privat Total

Vitet Hektarë Përqindje Hektarë Përqindje Hektarë Përqindje Hektarë

1950 13 3.2 21 5.4 357 91.4 391

1960 65 14.2 330 72.2 62 13.6 457

1970 124 20.7 454 74.8 21 3.5 599

1980 151 21.4 532 75.9 19 2.7 702

1990 170 24.1 504 71.6 30 4.3 704 Burimi Swinwen

Parimi i ekskluzivitetit të pronësisë shtetërore, gjendej në kushtetuten e 1976, ky ishte

veprimi i fundit ligjor, që ndalonte cdo formë tjetër të drejtave të pronës kolektive apo

private për tokën. Në fund të viteve 80, ekonomia e vendit ishte në krizë, shkaqet

gjenden në një sërë politikash të shtrembëruara ekonomike, por kontrolli strikt i tokës

ishte një element shumë i rëndësishëm.

4.3 Reforma e tokës në vitet 1990

Në fillim të viteve 1990, pas gati pesëdhjetë vjet në një ekonomi të menaxhuar nga

qendra me komandë nga shteti, si pronar i vetëm i pronës së paluajtshme, filluan

programet e transferimit të të drejtave të pronës së tokës dhe pronave të patundshme

nga shteti te qytetarët dhe personat juridik, nëpërmjet ligjeve të para, që krijuan

pronësinë private. Këto ligje përmbanin një miks elementesh, që përcaktonin

marrëdhëniet e personave me pasuritë e paluajtshme dhe të drejtat mbi tokën, disa

elementë të këtyre ligjeve reflektojnë traditën shqiptare të marrëdhënieve të familjes,

klaneve dhe zakoneve.

Në 19.7.1991 aprovohet Ligji nr. 7501, Për Tokën, i cili autorizonte ndarjen dhe

transferimin e tokave të fermave kolektive, anëtarëve të familjeve në pjesë të

barabarta. Në bazë të këtij ligji “familjet anëtare të kooperativave bujqësore pas

ndarjes së tokës, kanë të drejtë të shkëputen dhe të dalin si subjekt më vete, duke

marrë në pronësi tokën, që u takon nga tërësia e subjektit ku bëjnë pjesë, sasia dhe



vendi ku do të jepet toka përcaktohet nga komisioni i tokës, gjithashtu në ligjin 7501

theksohej se “në dhënien e tokave në pronësi e në përdorim personave juridik e fizik,

nuk njihet pronësia e mëparëshme, as madhësia dhe kufijtë e saj para kolektivizimit,

ligji mohon në mënyre taksative pronësinë e mëparshme mbi tokën bujqesore”.

Ligji përcakton, se toka do t’u shpërndahet familjeve, që kanë banuar në kooperativat,

por megjithatë nuk bëri të ditur për pronat, që do tu zëvendësoheshin familjeve të

prekura nga Reforma Agrare. Komisionet e tokës, shpërndanë afërsisht 420 parcela

tokë të kooperativave për 383.600 familje bujqësore në zonat rurale. Ligji kërkonte,

që toka të llogaritej në bazë të një "kuotë" për-frymë, për të cilën ata pajiseshin me një

çertifikatë pronësie(tapia), lëshuar për çdo familje, gjithashtu paraqitej një listë e

parcelave të caktuara familjare, zona e tyre, përdorimi kryesor i tokës për çdo parcelë

dhe pronarët në kufi të ngastrave. Vendimet mbi shpërndarjen e tokës dhe çertifikatat

e pronësisë, lëshoheshin nga Komisionet e zgjedhura. Pronarët e rinj morën toka falas.

Kjo ishte reforma tjetër agrare pas asaj të vitit 1945, që shpërndau tokën duke

përdorur parimin e barazisë dhe pa marrë parsysh interesat e ishpronarëve, të cilëve u

ishte shtetëzuar toka dhe pasuritë e paluajtshme. Pra, në caktimin e pronësisë së tokës

dhe të drejtat e përdorimit, ligji për tokën nuk e njeh vendin e pronësisë, madhësinë

dhe kufijtë, që kishin qenë para kolektivizimit të kryer nën regjimin e mëparshëm.

Kuvendi dhe Qeveria e Stabilitetit në 1991 shpjegoi përjashtimin e ish-pronarëve dhe

mohimin e të drejtave të tyre mbi pronësinë me argumente si:

• fusha e tokës bujqësore për frymë ishte shumë e vogël deri në 0,22 ha / person

(ndoshta më të vogël në Evropë),

• shumica e popullsisë ishte në ferma (64%),

• popullsia ishte trefishuar në krahasim me vitet e Reformës Agrare,ka pasur

ndryshime të mëdha dhe një zhvendosje demografie mes rajoneve të ndryshme dhe

transformimet në infrastrukturën e vendit dhe gjeografisë, kanë krijuar probleme

serioze në identifikimin e pronave.



Ligji përcaktonte edhe strukturën e klasifikimit të tokës dhe pronës, e cila përfshinte:

• Dy kategori të mëdha të tokës dhe pronës, si rurale apo urbane.

• Kategoritë e mesme të tokës, si tokë e kultivuar, kullotë dhe kopsht frutorë,

truaj godinash urbane dhe toka të zonave turistike.

• Përdorime specifike të përcaktuar (të caktuara nga vendime administrative

gjatë transferimit), truall toke dhe rezidencë individuale, kopsht apo oborr, shtëpi

urbane për disa familje, industriale, tregti, etj.

Kjo strukturë kategorike do të thoshte, se elementët e të drejtave, detyrimeve,

kufizimeve nuk do të ishin uniformë për të gjitha tokat dhe pronat ose për individët

apo personat juridik.

Çdo kategori tokash bujqësore, urbane, pyjore, kullotë, etj do të kishin statusin e tyre.

Vetëm shteti apo personat me status të përcaktuar mund të merrnin, zotëronin apo

mbanin disa lloj tokash dhe pronash. Ata mund të merrnin të drejtë përdorimi apo

zhvillimi të pronës vetëm, duke ndjekur procedurat e përcaktuara veçmas për llojin e

veçantë të tokës.

Ata mund ta vendosnin tokën vetëm në formën e transferimeve (shitje, qira, të drejta

përdorimi), të specifikuar për kategori dhe vetëm për personat me status të përcaktuar,

të lejuar për të marrë të drejta.

Ndikimi i koncepteve të marrë nga epoka komuniste ishte gjithashtu i fortë në

përcaktimin e kufizimeve dhe frenimeve, për kategori të veçanta toke. Pyjet dhe

kullotat u mbajtën në pronësi shtetërore, bazuar në idenë se vetëm shteti mund të

ofronte regjimin e mbrojtjes për mjedisin dhe rregullimit për përdorimin e resurseve.

Shitja e tokave të fermave u ndalua në versionin e parë të Ligjit nr. 7501, me sa duket

kjo ishte për të ndaluar spekulimet dhe për të siguruar, që të huajt të mos merrnin

kontroll të tokave në fshatra apo komuna. Tokat e fermave shtetërore, ju shpërndanë

punonjësve të fermave vetëm me të drejtë përdorimi, jo pronësie.



Ligji i 1991, ndalonte blerjen apo shitjen private të tokave të zotëruara nga shteti më

parë. Situata ndryshoi në 1993 me miratimin e Ligjit 7715, që lejonte qeradhënien apo

leasing-un e tokave agrikulturale, në vitin 1995 u lejua shitja e tokave me Ligjin

No.7983.

Një ligj tjetër shumë i rëndësishëm në lidhje me pronësinë ështe ligji nr 7698, i vitit

1993 "Për kompensimin e vlerës së Tokës bujqësore për ish pronarët".

Në bazë të ligjit 7698 ,“Për Kthimin dhe kompesimin e pronave”, kur kthimi i

pronave nuk është i mundur shteti do të kompesojë ish pronarët për humbjen e pronës,

nëpërmjet kompesimit financiar, obligacioneve shtetërore apo toka ekuivalente, ish-

pronarët mund të kompensohen me shpërndarjen e tokës bujqësore në pronësi ende

nga shteti ose nga të drejtat e tokës në zonat turistike potenciale zhvillimi. Për më

tepër, meqë toka bujqësore është ndarë përmes sistemit të tapive dhe në këto raste nuk

ka kthim, atëhere zbatohen për ish-pronarët e kësaj toke kompensimet e përshkruara

në ligj. Shuma e kompensimit është llogaritur për pasurinë tokë deri në 15 hektarë.

Pronësia në Shqipëri vazhdon të mbetet thembra e Akilit, për kompleksitetin e

problemeve që përfshin, progresi në këtë fushë vazhdon të jetë i ngadaltë për disa

arsye:

• Ndjeshmërisë dhe kompleksitetit të çështjeve të përfshira në të.

• Mungesës së inventarizimit të plotë të tokës së disponueshme për kompesim.

• Përcaktimit të vlerës së tokës me qëllim kompesimin.

• Zbatimi i legjislacionit mbi tokën has vështirësi, sidomos në zonat bregdetare.

Për të mundësuar, zgjidhjen në një farë mënyre të problemeve të pronave, në vitin

2004 u miratua një ligj i ri, Ligji 9235”Mbi njohjen, Kthimin dhe Kompesimin e

pronave “, edhe pse ende nuk lejohet kthimi i tokës bujqësore, u vendos një metodë e

re vlerësimi për kompesim në bazë të vlerave të tregut.

Ligji për kthimin dhe kompesimin e pronave dhe ligjet e tjera, që lidhen me tokën, me

mirëqënien sociale krijuan një sens pronësie midis shumë grupesh dhe individësh. Në



disa fshatra, familjet kundërshtuan rezultatet e ndarjes së barabartë, sipas ligjit 7501

dhe e ndanë tokën në bazën e nocionit të tyre të rikthimit dhe pronësisë, sidomos në

zonat bregdetare, një sërë problemesh e shoqërojnë këtë proces, akoma të

papërfunduar edhe në ditët e sotme.

1. Në disa fshatra ka konsesus, që ligji 7501 nuk është i pranishëm për shkak të

veçantive të zotërimeve të vogla, mungesës së pronarëve të mëdhenj të tokave,

perspektivës së zhvillimit të turizmit dhe për arsye historike. Në disa vende, si psh në

Himarë janë ngritur tre komisione të ndryshme, të cilat kanë bërë tre ndarje të

ndryshme të tokës. Ndërsa ligji 7501 u miratua në 1991, edhe sot pas 20 vjetësh

zbatimi i tij nuk është uniform në tërë territorin e Shqipërisë. Edhe pse, nuk ka të

dhëna të sakta analitike, pa pretenduar saktësi në detaje, që askush nuk mund ta

demonstrojë,mund të themi se ndarja e tokes është bërë, si më poshtë.

• Në Veri -tek prona e të parëve.

• Në zonat kodri/malore -tek prona e të parëve.

• Në zonat fushore -zbatim i plotë i 7501.

2. Prania e famijeve të “reja”, që janë transferuar gjatë regjimit komunist për të

punuar nëpër kooperativa, e komplikon situatën në këto fshatra.

3. Janë bërë shumë abuzime me shpërndarjen e tokës, së pari, disa toka të

klasifikuara si pyje e kullota janë riklasifikuar, si tokë bujqësore objekt shpërndarje,

së dyti , vendimet e gjykatës u kanë dhënë tokë personave pa pretendim pronësie për

pronësi të mëparshme, së treti, agjensitë shtetërore që kanë patur juridiksion mbi disa

toka dhe struktura, kanë transferuar të drejta mbi persona, në kundërshtim me

pretendimet e ish pronarëve.

4. Në disa fshatra, përmes iniciativave lokale janë krijuar komisione toke, për të

dhënë dokumentacion të ri pronësie, bazuar në të drejtat e trashëguara dhe kufijtë



historik. Shumica e fshatrave kanë dokumente të periudhës 1957-1959, që tregojnë

parcelat e trashëguara, që çdo familje i ka dhuruar kooperativës..

4.4 Mbajtja e fragmentarizuar e pronësisë

Një pasojë evidente e Reformës së Tokës në Europën Lindore, veçanërisht në

Shqipëri ka qënë padyshim fragmentarizimi ekstrem i tokës (Sabates-Wheeler 2002)

,por ndryshe nga regjimet e tjera të Europës komuniste, të cilat i filluan reformat

ekonomike, qysh prej dekadës së fundit të regjimit komunist, si në Hungari, ku

kooperativat ishin organizuar në forma zejtarie dhe në Poloni, ku ekzistonte një sektor

privat në bujqësi, në Shqipëri nuk ekzistonte asnjë element i formës private në

ekonomi. Duke synuar barazinë në ndarjen e tokës Ligji për Tokën, parashikonte një

shpërndarje të tokës agrikulturale te ata individë, që kishin jetuar dhe punuar tokën

gjatë komunizmit. Si rezultat i privatizimit numri dhe madhësia e fermave private

ishte standarte, rreth 1.0 ha, nga 1.3 ha në fushat më pjellore, në 0.8 ha në rajonet

urbane.

Pas reformës, ishin 480.000 familje, që përfituan përafërsisht 1.8 mln parcela të vogla

mesatarisht rreth 0.25 ha /parcela (Stanfield dhe Marquart, 1997).

Tri janë problemet potenciale të mbajtjes së tokës së fragmentarizuar në Shqipëri

(Papa dhe Lusho), numri i madh i parcelave, madhësia e tyre dhe distancat mes tyre.

Ky nivel i lartë fragmentarizimi, si pasojë e shpërndarjes së tokës, solli probleme për

rrjedhojë përdorimi i tokës ka rënë si pasojë e lokalizimit të parcelave larg

vendbanimeve.

Arsyet e fragmentarizimit ekstrem janë :

• Zhvillimi demografik dhe përqëndrimi i popullsisë në disa zona të veçanta.

• Privatizimi i tokës në forma origjinale.

• Interpretime dhe zbatime të ndryshme të ligjit mbi tokën.



Krijimi i tregjeve të tokës do ta zvogëlonte problemin e fragmentarizimit, duke

transferuar tokën në individët më të zotë për ta punuar dhe kultivuar. Por, ka disa

probleme në lidhje me zhvillimin e tregjeve të tokës.

Së pari, tregjet e tokës nuk janë lehtësisht të aksesueshme veçanërisht për njerëzit e

varfër, ato karakterizohen nga kosto të larta transaksionesh plot burokraci, mbikëqyrje

teknike dhe kosto financiare të larta, këta individë mund të mos kenë mjaftueshëm

para për të hyrë në tregjet e tokes apo mund të kenë akses të pakët në informacionet

lidhur me çmimet e tokës .

Së dyti, gjithashtu konfliktet gjyqësore me subjekt tokën, bëjnë që një konsolidim

formal i tokës përmes tregjeve të tokës të jetë e vështirë.

4.5 Tregjet formale

Nga vlerësimet, pas Ligjit 7501 u konkludua , se në 1993 do të kishin kontrollin e

470.086 ha të tokës ish kooperativiste, 383.069 individë. Profili i privatizimit të

pronësisë dhe përdorimit të tokave pas 1991 paraqitet në tabelën më poshtë:

Tabela 4.4 Vlerësime të 1993 të numrit të të drejtave pronësore individuale apo

familjare të pronave të paluajtshme .

Numri i pronarëve të rinj(%) Numri i pronave të reja(%)

Toka ish kooperativiste 383.000 (30%) 1.900.000 (63%)

Toka e ish fermave

shtetërore

106.000 (8%) 300.000 (10%)

Njësitë urbane dhe prona

të tjera

800.000 (62%) 800.000 (27%)

Totali 1.289.000 (100%) 3.000.000 (100%) Burimi Swinnen, J. and Mathijs

Në 1990, privatizimi i tokës nuk ishte i mjaftueshëm për të siguruar krijimin dhe

funksionimin e tregjeve të tokës. Blerësve potenciale të pronave u duhej të

identifikonin pronarët e pronave, por në Shqipëri deri në 1992 nuk kishte ndonjë



institucion të tillë me këtë funksion. Gjithashtu, institucionet ishin në presion nga

numri i madh i pronarëve të rinj dhe shkalla e lartë e privatizimit. Transaksionet e

pronave u bënë të zakonshme, në 2000 u rregjistruan 10.072 transferime të pronave

(0.3% e 3.000.000 pronave private të krijuara në 1991), në të njëjtin vit pati 3.524

shitje të parcelave të tokës agrikulturale (0.2% e 1.780.000 parcelave të privatizuara

ZRRPP). Qysh nga viti 2000 ka rreth 4.500.000 prona private dhe ky është një numër,

që vazhdon të rritet meqë pronat publike po ndahen dhe privatizohen.

Është bërë një përpjekje për të dalluar tipet kryesore të pronave, që dalin nga procesi

i privatizimit

Tabela 4.5 Vlerësime të numrit dhe tipeve të pronave të paluajtshme në fund

dhjetori 2000 dhe 2005

Burimi USAID

Kategoria e pronës Numri i përafert i njësive Njësi totale të të gjitha llojeve 3,997,006 Prona rurale 3,451,526 a.Fusha bujqësore 2,922,626 b.Shtëpi dhe oborre fshati 219,300 c.Pyje,kullota,toka të mbrojtura nga shteti 309,600 Prona urbane 546,480 Apartamente të privatizuar 374,256 Ndërtime informale 89,424 Prona shtetrore 82,800

Kategoria e pronës Numri i përafert i njësive Njesi totale të të gjitha llojeve 4,500,000 Prona rurale 3,300.00 a.Fusha bujqësore 1,900,000 b.Shtëpi dhe oborre fshati 400,000 c.Pyje,kullota,toka të mbrojtura nga shteti 1,000,000 Prona urbane 900,000 Shtëpi banimi ndërtuar para 1990 237,700 Rezidenca të ndërtuara para 1990 305,300 Residenca të ndërtuara 1991-2004 45,000 Godina jo residenciale bashkiake 180,000 Prona ilegale 90,000 Pretendime pronësie nga ish pronarët 42,000



Nëse, krahasojmë strukturën e pronave në vitin 2005 me strukturën në vitin 2000,

shohim se ka disa ndryshime, totali i pronave është rritur nga 3,9 milionë në 4.5

milionë, kjo rritje ka ardhur si rezultat i rritjes së pronësisë së shtetit në parcelat rurale

nga rreth 310 mijë njësi në 1 milionë njësi, kjo si rrjedhojë e rrimarrjes nga ana e

shtetit të disa tokave të ishfermave shtetërore, tokat bujqësore të refuzuara (toka, të

cilat u refuzuan nga familje që u takonin ) dhe toka ish shoqërish industriale, në qytete

shteti ka rimarrë tokat e hapura, që rrethojnë godinat e apartamenteve, gjithashtu

shteti është bërë pronar i parcelave, për të cilat kërkesat për rikthim akoma nuk kanë

kanë marrë përgjigje përfundimtare, ose për të cilat palët nuk kanë mundur të fitojnë

dokumentat e pronësisë, në shumë zona të zhvillimit turistik.

Struktura e pronave në Shqipëri është 73% private dhe 27% shtetërore (USAID

rregjistrimi i banesave dhe popullsisë 2005), pronat e shtetit janë ndërtesa dhe toka

për përdorim publik dhe sipas këtij studimi, shteti ka marrë pronësi me shumë se 40 %

tokë, e gatshme për zhvillim në qytete, kjo do të thote se shteti është “partner” i

mundshëm në çdo zhvillim, i cili kërkon bashkimin e parcelave të tokës për të krijuar

një shesh ndërtimi.

4.6 Vendbanimet joformale dhe zhvillimet ilegale

Gjatë periudhës komuniste migrimi drejt qyteteve ishte i kontrolluar fort, ky kontroll i

rreptë shtetëror rezultoi në një shpërndarje artificiale dhe joefikase hapësinore të

popullsisë. Në vitin 1991, popullsia e Shqipërisë ishte 68% rurale, një nivel shumë i

lartë për një vend europian, në fund të shekullit XX. Rënia e regjimit komunist në

1991, shkaktoi një lëvizje të madhe migratore masive nga zonat rurale lindore drejt

zonave urbane perëndimore. Pas hapjes graduale të ekonomisë, njerësit kanë emigruar

drejt qyteteve, ku ata mendonin me të drejtë, se do të kishte më shumë mundësi

ekonomike.

Pasiguria e mandatit të tokës dhe vakumi ligjor i krijuar nga shembja e regjimit

komunist bëri më të lehtë gjetjen e tokave bosh në periferi të qyteteve. Kjo lëvizje e



njerëzve dhe burimeve, nga zonat e varfëra malore dhe rurale drejt zonave urbane dhe

zonave bregdetare, ishte një hap i rëndësishëm në zhvillimin ekonomik të vendit.

Përveç kësaj, një numër i konsiderueshëm i familjeve urbane, që jetonin në

apartamente me sipërfaqe rreth 5 m²/ për frymë ndërkohë, kur Bullgaria zotëronte

15m²/ për frymë, ishin në kërkim të apartamenteve të reja me sipërfaqe më të madhe

dhe të ndërtuara me standarte moderne.

Gjithashtu, një gjysëm milion $ /në vit remitanca nxitën një bum të ndërtimit,

zhvillimi i tokës dhe ndërtimit në këtë fazë ishte tërësisht informal. Kjo gjëndje

kontriboi në ndarjen dhe shpërndarjen e tokës në parcela të vogla dhe krijoi një

gjendje të madhe të strehimit të cilat mund të tregëtohen më pas, duke krijuar

embrionin e parë të një tregu të pasurive të paluajtshme.

Shumë rezidentë rural lëvizën në zona urbane dhe zunë shtëpi dhe oborre boshe në

toka periferie urbane. Në qytete, njerëz të papunë zunë hapësira publike dhe ngritën

vepra të vogla tregëtie dhe shërbimesh. Spekulimi, zënia e aseteve dhe kolapsi i

zhvillimit të rregullt urban, arritën kulmin gjatë vitit 1997 -1998, kur skemat

piramidale falimentuan, duke rritur rëndësinë e pronave të patundshme.

Gjithsesi migrimi në zonat urbane nuk ka qenë kaotik, por ka ndodhur brënda një

sistemi të strukturuar nga lidhje politike klanore apo rajonale (Rachel Wheler). dhe

nga rregullat zakonore midis familjeve. Shumë familje kanë adaptuar një strategji

ekonomike me shumë vendodhje. Disa anëtare familjesh mbetën në fshatra për të

punuar tokat e fermave. Të tjerë zenë troje periferie urbane për tu punësuar në qytet

dhe për të pasur akses në shkolla, shërbime mjekësore dhe sociale. Pjesëtarë të tjerë

kanë shkuar jashtë për të sjellë mbrapsht fitimet e tyre. Nga këto burime, familjet janë

të afta të krijojnë kapital për shtëpi të reja apo të rinovuara.

Pjesa më e madhe e vendbanimeve informale, u vendosën në tokat e ish ndërmarrjeve

shtetërore dhe zonave industriale. Investimet në vendbanimet informale

karakterizohen, në pjesën më të madhe nga ndërtimi i banesave. Sipas të dhënave

rreth 70% e rezidentëve të vendbanimeve blenë tokën, në të cilën ndërtuan shtëpi.



Gjatë periudhës së tranzicionit, pati një kërkesë të madhe për të blerë tokë dhe për t’a

përdorur atë për të ndërtuar shtëpi. Nën privatizimet e shumta të tokës, punëtorëve

dhe familjeve të tyre u ishte dhënë e drejta e përdorimit të pjesëve të tokës të ish

ndërmarrjeve shtetërore.

Migrantët, që zunë jo ligjërisht tokën bënë që proçesi i shitblerjes të ishte intensiv për

shkak të frikës, që ata kishin se një ditë shteti do t’ua merrte pronën ( Aliko dhe

Sherko). Më vonë, u vu re i njëjti fenomen, por këtë herë për shkak të sigurisë së

madhe të pronës, sipas Ligjit 8053, mbi“Transferimin e pronësisë së tokës

agrikulturale pa të drejtë kompensimi” nënkuptonte, që njerëzit me të drejta

“përdorimi” njiheshin ligjërisht, si pronarët ligjore të tokës në përdorim. Disa toka të

ish zonave industriale u dhanë si grante si kompensim për ish-pronarët, nën ligjin

7698 të vitit 1993 mbi “Rikthim ose kompensim të pronave të ish pronarëve”.

Katër vitet mes privatizimit të tokës, sipas ligjit 7501 dhe vendimit të Këshillit të

Ministrave No. 452, për njohjen ligjore të ish punëtorëve të ndërmarrjeve shtetërore,

si pronarë të tokave të ish ndërmarrjeve shtetërore, çuan në një pasiguri në pronësine

dhe transaksionet e tokës. Si pasojë, statusi i pronësisë së tokës në vendbanimet

informale u karakterizua nga tre tipe të pronarëve të tokave (Aliko dhe Sherko ,

2002) ;

a. Pronarët legale.Këtu përfshiheshin;

• Shteti.

• Pronarët private sipas ligjit 7501, 8053,7698.

• Blerësit informalë ose të jashtëligjshëm.

Këtu përfshiheshin blerësit, që e blenë tokën në mënyrë informale nga pronarë privatë

të ligjshëm apo dhe ata, të cilët e blenë nga ish pronarët. Pasiguria e pronësisë për të

dyja këto kategori blerësish karakterizohej nga fakti, se ata nuk posedonin dokument

të ligjshëm të çertifikuar për transferimin e pronësisë ose zotëronin dokumenta jo të

ligjshme.



b. Pronarët jo të ligjshëm. Këtu përfshihen individë, që në mënyrë jo të ligjshme

janë vendosur në;

• tokat me pronësi shtetërore.

• tokat me pronësi private individuale.

Të dyja këto kategori nuk posedojnë dokumentacion të çertifikuar pronësie.

Këto kategori të sipërpërmendura tregojnë, që legjislacioni deri në 1995 nuk ofronte

sigurinë e duhur për zotërimin e tokës, sidomos për blerësit e tokës. Pra, ofrohej siguri

nga ligjet 7501, 8053, 7698 në pronësinë fillestare të tokës, por jo gjatë transaksionit

të saj. Kjo do të thoshte ligjshmëri të limituar mbi sigurinë e pronësisë në zonat

informale. Ligji 7501 ndaloi shitblerjen private të tokës, kjo situatë ndryshoi me

miratimin e Ligjit 7715, i cili lejon marrjen me qera dhe shitjen e tokës bujqësore.

Ky, ishte një kufizim në lidhje me pronësinë e tokës bujqësore krahasuar me

privatizimin e njësive të banimit, të cilat nuk patën kufizime në shitblerjen e tyre dhe

në dhënien me qera.

4.6.1 Siguria e zotërimit dhe rregullimi i vendbanimeve joformale

Problemet e zhvillimeve ilegale dhe vendbanimeve informale, përfshijnë aspekte të

mbajtjes së tokës, përdorimit të tokës dhe rregullave për ambientin. Zhvillimi i tregut

informal dhe pasiguria e të drejtave të pronësisë, janë një nga pengesat kryesore të

zhvillimit ekonomik në Shqipëri. Investimet e huaja direkte, sidomos në zonat e

zhvilluara si Tirana dhe në zonat bregdetare, mbahen peng nga problemet e pronësisë,

gjithashtu financimet nga ana e bankave për investimet e brendshme, pengohet nga

mungesa e kolateraleve të regjistruar.

Të drejtat e pronësisë, përbëjnë një nga shtyllat bazë të një sistemi funksional të

ekonomisë së tregut, jo vetëm që ato mundësojne transaxione të pasurive të

patundshme dhe zhvillim të tregut formal, por edhe u shton një tjetër dimension

pasurive themelore fizike, duke u lejuar atyre të krijojnë pasuri të mëtejshme.



De Soto argumenton,” kur individët më të varfër bllokohen të marrin pjesë në

ekonominë formale, potenciali për rritje ekonomike bie, me një impakt në të gjithë

ekonominë”.

Sipas tij, prona private është e rëndësishme në reduktimin e përmasave të ekonomisë

informale. Kur një ekonomi informale formalizohet, benefitet ekonomike nga kjo

mund t’i japin shtysë rritjes ekonomike. Nga ana tjetër, formalizimi i sigurisë së

pronësisë çon në një zhvillim të tregjeve të tokës dhe kjo sjell edhe implikim të

taksimit të rezidentëve në vendbanimet informale, përmes taksës mbi tokën e

trashëguar.

Në kuadër të formalizimit të ndërtimeve pa leje, në datë 28/10/2004 u aprovua Ligji

nr. 9304, “ Për legalizimin dhe urbanizimin e zonave informale”, i cili pati këto

objektiva;

• Legalizimin e ndërtimeve informale, që përmbushin kriteret ligjore, nëpërmjet

një procesi rigoroz, kualifikimi teknik dhe ligjor.

• Rregullimin e raporteve të pronësisë midis ndërtuesve informale, pronarëve të

ligjshëm dhe shtetit.

• Krijimi i fondit për kompesimin e pronarëve, për pasuritë e zëna nga ndërtimet

informale, përmes pagesës për kalimin e pronësisë mbi parcelat ndërtimore.

• Përfshirja e pasurive të legalizuara, në sistemin Kombëtar të regjistrimit të

Pasurive të Paluajtshme, përmes bashkëpunimit midis ALUIZNIT dhe Zyrës

Qëndrore të Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme .

• Zhvillimi urban dhe integrimi i territoreve.

Pra, Procesi i Legalizimeve është një proces, i cili do të bëjë të ligjshme të gjitha

ndërtimet dhe zonat informale në territorin e Shqipërisë, duke bërë më dinamike

tregun e tokës dhe të ndërtimit dhe futjen e saj në tregun e investimeve.

Përgjegjës për këtë proces është ALUIZNI(Agjencia e Legalizimit, Urbanizimit dhe

Integrimit të Zonave/Ndërtimeve Informale).



Në bazë të ligjit, së pari, qytetarët do të paguajnë me çmimin e tregut për të marrë

pronësinë e tokës nga shteti njëherësh ose në disa faza.

Së dyti, nëse një palë private është njohur, si pronar i ligjshëm, atëhere qytetari duhet

të negociojë me të, për të arritur një marrëveshje për ta shitur tokën ose për ta dhënë

me qera, duke patur parasysh faktin, nëse qytetari që ka zënë tokën ka një marrëveshje

direkte me pronarin e tokës, ka pasur një marrëveshje me një zaptues më të hershëm

në një zinxhir transaksionesh, apo ka zënë tokë në marrëdhënie armiqësore me

pronarin.

Së treti, nëse qytetari pushtues dhe pronari privat nuk janë në gjendje të arrijnë

marrëveshje, atëhere ligji lejon shtetin të ndërhyjë, duke i blerë tokën pronarit të

ligjshëm me një çmim të kalkuluar, sipas metodologjisë së kthim-kompesimit, që

është çmimi i mbështetur në vlerën e tokës pa urbanizimin. Shteti, pas kësaj do tia

shes tokën qytetarit zaptues, i cili do të paguajë vlerën aktuale të tregut të urbanizuar.

Ligji përcakton, se qytetarët do të paguajnë kostot administrative. Janë objekt

legalizimi:

a) ndërtimet e banesave pa leje, duke përfshirë edhe sipërfaqet me funksion jobanimi

brenda tyre.

b) ndërtimet pa leje me funksion arsimor e shëndetësor.

c) ndërtimet e veçanta pa leje, të ndërtuara me lejen e pronarit.

Zgjidhja e pronësisë mbi parcelën ndërtimore nga ndërtimet e banesave pa leje bëhet

si më poshtë:

1. Kur, sipërfaqja e zënë nga ndërtimet, në çastin e hyrjes në fuqi të këtij ligji është

pronë jopublike e paluajtshme e shtetit, kalimi i pronësisë së parcelës ndërtimore te

pronari i banesës bëhet si më poshtë:

a.me pagesë të menjëhershme,

b.me pagesë me këste,

c. me marrjen me qira për një periudhë të caktuar,

Vlerësimi i pronës bëhet sipas vlerës së tregut në çastin e kryerjes së legalizimit.



2. Kur sipërfaqja e zënë nga ndërtimet, është pronë private, legalizimi i banesës bëhet

pas kalimit të pronësisë mbi sipërfaqen e zënë nga pronari te ndërtuesi i banesës.

Në rastet kur ky kalim nuk realizohet, pronari i sipërfaqes së zënë nga ndërtimet

kompensohet në përputhje me ligjin nr.9235, “Për kthimin dhe kompensimin e

pronës”

Ligji 9304 nënvizon një procedurë, sipas së cilës qytetarët/banorët duhet të plotësojnë

një deklaratë të dëshirës së tyre për legalizim. Brenda Mars 2005, 54,000 deklarata

vetjake qenë plotësuar të cilat tregonin vendndodhjen, madhësinë dhe kufijtë e

parcelave të tokës dhe ndërtesave. Një numër fare i vogël i banorëve i plotësuan vetë-

deklarimet, duke ndjekur një bojkot sistematik të procesit të vetë-regjistrimit të

ndërmarrë, për shkak të përballimit të çmimit të tregut për ata që banojnë në

vendbanimet informale.

Disa qytetarë, duhet të rindërtonin shtëpitë apo godinat e tyre, në mënyrë që të

akomodojnë të drejtat e kalimit apo hapësirat publike. Disave duhet të lëviznin

plotësisht, rast në të cilin qeverisë do ti duhet ti gjente atyre një tjetër parcelë toke, por

jo një kompensim për humbjen e ndërtesës ilegale, pra ndërkohë, kur akoma shteti

nuk ka gjetur mundësi për të kompesuar fizikisht dhe financiarisht ishpronarët, u

krijuan një lloj i ri pronarësh pa pronë ligjore, për të cilët shteti duhet të gjejë tokë për

kompesimin e tyre, edhe pse toka që atyre u është marrë, është një tokë e okupuar

duke shkelur ligjin. Qytetarët duhet gjithashtu të paguajnë për sondazhet,

dokumentacionin, dhe kostot administrative.

Në fillim të vitit 2006, u aprovua një ligj i dytë i legalizimit, Ligji nr 9482, "Për

Legalizimin, Urban Planifikimin dhe Integrimin e Ndërtimeve Pa Leje “ .

Synimi, ishte të “konsolidoheshin sistemi i të drejtave pronësore dhe të krijohet

mundësia të legalizohen pronat e fituara nga puna, sakrifica “.



Proces i ri i vetdeklarimit filloi në 15 korrik 2006, pas të cilit nuk do të lejohen më

ndërtimet, që nuk kanë lejen e duhur dhe nuk përputhet me rregullat ekzistuese.

Ky ligj i ri i legalizimit ndryshon nga ligji i viti 2004, në tre aspekte të rëndësishme.

Së pari, pagesa e kërkuar nga pronarët, për të legalizuar banesat e tyre informale u

reduktua ndjeshëm duke reduktuar vlerën e tregut.

Së dyti, ligji ri lejon të vazhdojë legalizimi, edhe nëse procesi i planifikimit urban nuk

ka përfunduar akoma.

Së treti, ligji ka të bëjë me legalizimet, jo vetëm të zonave informale në periferi të

qyteteve, por edhe me ndërtimet tregëtare dhe banesat, që janë ndërtuar apo ndryshuar

pa lejet e duhura të ndërtimit.

Zbatimi i ligjeve të legalizimit solli një sërë shqetësimesh, të dy ligjet kërkojnë një

numur të konsiderueshëm dokumentacioni nga pronarët e rinj ligjor.

Së fundmi, ish pronarët, të cilët shpresonin të kompesoheshin me një pjesë të

pagesave për legalizim, kanë ngritur shqetësim rreth shumave vogla të paguara

Procesi i legalizimit fillon me plotësimin e formularit prej individëve, që kërkojnë të

hyjnë në procesin e legalizimit të banesave dhe ndërtesave që kanë bërë, ky është hapi

i parë dhe nëpërmjet tij fillon procedura, e cila është relativisht e gjatë dhe ka disa

faza brënda saj, qëllimi është që të gjithë banorët, që kanë bërë një ndërtim pa leje

qofshin këto ndërtesa banimi ose ndërtesa për aktivitete të tjera në tokë të tyre ose në

toka pronë private apo publike, u lind e drejta ta legalizojnë, banorëve, të cilëve do tu

prishen banesat, do të mundësohet zhvendosja në parcelat e lira, ndërsa tokat do tu

jepet në tre variante.

• Varianti i parë, është ajo e blerjes direkte. Kjo në kuptimin e pagesës së

menjëhereshme të kostos së tokës, ndërsa presupozohet, që do të ketë lehtësime në

procesin e kësaj pagesa.

• Varianti i dytë, është pagesa me këste ndër vite, për tu ardhur në ndihmë

banorëve, që nuk kanë mundësi të tilla ekonomike për të bërë menjëherë pagesën.



• Varianti i tretë, dhe që paraqet ndihmë më të madhe është varianti me qera,

pra sipas këtij varianti banorët për një periudhë të caktuar kohe do ta marrin me qera

këtë tokë.

Përfituesit nga proçesi i legalizimeve janë grupuar, në tre kategoritë si më poshtë :

• Kategoria e parë e ndërtimeve, janë personat të cilët kanë ndërtuar në pronën

e vet.

• Kategoria e dytë, janë objektet e ndërtuara mbi pronën shtetërore. Për këtë

kategori, do të ndodhë shndërrimi i tokës nga shtetërore në truall.

• Kategoria e tretë, janë objekte që janë ndërtuar në tokën e tjetrit. Për këtë

kategori, merret në konsiderate lista e pronarëve të ligjshëm nga zyra e regjistrimit të

pasurive. Kompesimi do të jetë në vlerë monetare, sipas vlerës së tregut, ose në

natyrë, që do të thotë kompesim fizik.

Çdo individ / subjekt, që përfshihet në kategorinë e parë dhe që plotëson në rregull të

gjithë dokumentacionin e mësipërm pajiset me leje legalizimi nga ALUIZNI, por jo

çertifikatë pronësie. Të drejtën për të pajisur më çertifikatë pronësie e ka Zyra për

regjistrimin e pasurive bazuar në lejen e legalizmit.

Sipas specifikave,që paraqesin objektet informalë të vetëdeklaruara klasifikohen në dy

kategori;

• objekte krejtësisht formale.

• objekte me leje, me shtesa informale anësore apo në lartësi.

Por probleme të informalitetit janë vërejtur, jo vetëm në ndërtimet individuale, por

edhe në zonat bregdetare turistike nga ana e firmave të ndërtimit, të cilat duke marrë

me qera zona të tëra bregdetare, morën përsipër ndërtimin e fshatrave turistike.

Përgjatë 10 viteve të fundit janë miratuar rreth 32 leje për zhvillimin e fshatrave

turistikë, kryesisht në zonat më të bukura të vendit, por 30 prej tyre nuk kanë ruajtur

destinacionin, për të cilin e kanë marrë lejen e ndërtimit. Të gjitha ndërtimet e kryera

brenda fshatrave turistikë, janë shitur,sipas kontratës së bërë nga shteti me ndërtuesin,

për një periudhë prej 99-vjetësh.



Procesi i legalizimit të këtyre ndërtimeve, do të bëhet në bazë të Ligjit nr 10186 datë

5.11.2009, "Për rregullimin e pronësisë mbi truallin shtetëror në zonat me përparësi

turizmin". Një fshat turistik ka të paktën 20 hektarë si sipërfaqe totale dhe gjithë pjesa

tjetër quhet zonë e mbrojtur. Por me nisjen e procesit të legalizimit, kjo zonë nuk

është më në funksion të zhvillimit të turizmit në Shqipëri, por në funksion të

pronarëve të këtyre vilave. Janë rreth 600 ha tokë, Ligji parashikon shitjen e

sipërfaqes së truallit në bazë të çmimit të tregut.

Sipas ligjit, që është miratuar për shitjen e trojeve në bregdet, 1m² është mesatarisht

120 mijë lekë që është afërsisht 87 euro. Por, ligji bën fjalë për blerjen e truallit të

njësisë së ndërtimit dhe aty thuhet, se 80% e vlerës së truallit e paguan blerësi dhe

20% personi i stimuluar. Po të bëjmë këto përllogaritje, nga 87 euro çmimi i 1 m²

shkon në 70 euro. Ligji thotë gjithashtu, se çmimi i truallit reduktohet në masën 20%,

nëse personat e paguajnë vlerën brenda 3 muajve. Pra, vlera e 1 m², në këtë zonë

përfundon në 54 euro. Veç kësaj, çdo person që ka vilën në këto fshatra turistikë ne

fakt kanë në posedim 10-fishin e sipërfaqes së truallit dhe kuptohet, që çmimi real po

të përfshihet e tërë sipërfaqja, pëson një ulje shumë të konsiderueshme. Dhe

përfituesit nuk janë shtresat më të varfra, përkundrazi janë shtresat më të pasura të

shoqërisë.

Ky legalizim penalizon shtresën e ish pronarëve, sepse vazhdimisht ishpronarëve u

është premtuar, se ata do të kompesoheshin jo vetëm me fonde financiare, por edhe

fizikisht me troje në bregdet, pra në fakt duke ditur që vlera e trojeve në bregdet rritet

vazhdimisht, ndërsa vlera e kompesimit financiar zhvlerësohet çdo vit, në këtë proces

ata që mbartin humbjet më të mëdha janë pikërisht shtresa e ishpronarëve.

Në bazë të procesit të vetedeklarimit nga ALUIZNI, janë përcaktuar zonat informale

në gjithë vendin. Studimi paraqet të dhëna për proçesin deri më datën 09.02.2007. Në

bazë të tij janë evidentuar 12 qarqe në të cilat ekzistojne zona informale. Siç mund të

shihet nga grafikët e mëposhtëm, qarku me numrin më të madh të zonave informale



në proçes me 174 të tilla është ai Tiranës dhe numri i objekteve informale është

96620, kjo sepse zhvendosjet më të mëdha të popullatës, kanë ndodhur pikërisht drejt

kryeqytetit, këto zënë një sipërfaqe prej 6553.7 ha tokë. Shumë zona informale ka

edhe Shkodra rreth 151 miratuara, që zënë një sipërfaqe të konsiderueshme.

Grafik 4.1 Objekte informale të vetëdeklaruara

Burimi ALUIZNI

Grafik 4.2 Pesha e objekteve informale të vetëdeklaruara sipas qyteteve

Burimi ALUIZNI



Qarku i Durrësit është qarku me numrin më të madh të objekteve informale 38924dhe

këto ndërtime pa leje janë vendosur pjesa më e madhe në bregdet, ato dëshmojnë për

masakrën, që i është bërë kësaj zone turistike, e cila tashmë vetëm e tillë nuk mund të

quhet. Gjithashtu, janë identifikuar edhe sipërfaqet e shtesave të pallateve në m2 ku

një ndër qarqet më problematike është ai i Vlorës me 930.692 m2 shtesa pallatesh pa

leje, kjo vjen si rezultat i kërkesave të mëdha për apartamente banimi në këtë qytet

duke qenë një zonë bregdetare, në Tiranë sipërfaqet informale të shtesave të pallateve

arrijnë në 709.000 m2(ALUIZNI).

Qarku i Beratit ka vetëm 3 zona informale të miratuara dhe 2445 m2 shtesa pallatesh,

kjo vjen si rrjedhojë e nivelit të ulët ekonomik të kësaj zone dhe të shpërnguljeve

masive, që kanë ndodhur sidomos nga zona e Skraparit.

Qarku i Fierit, ka numrin më të madh të zonave të miratuara, rrjedhojë kjo e

sipërfaqes jo shumë të madhe që zënë këto zona dhe nivelit të ulët të kompleksitetit,

që ato kanë nga pikëpamja strukturore. Gjithashtu mund të pohojmë, se qarku me

nivelin më të ulët të informalitetit është ai i Gjirokastrës me vetëm një zonë informale.

Mendoj se kjo vjen edhe për shkak të një emigrimi masiv drejt Greqisë dhe pjesa më e

madhe e emigrantëve kanë investuar në pasuri të paluajtshme në vendin fqinjë.

Ndërsa qarku, që nuk ka asnjë m2 shtesa pallatesh pa leje është ai i Dibrës, kjo vjen

kryesisht nga pamundësia financiare e banorëve për të ndërtuar banesa ose shtesa për

apartamentet apo shtëpitë që kanë nën zotërim.

Si përfundim mund të pohojmë, se në vendin tonë ndodhen 681 zona informale, (578

në proçes dhe 103 të miratuara), që zënë një sipërfaqe prej 40.832,92 ha tokë dhe

2.180.525 m2 shtesa pallatesh pa leje.

4.6.2 Efektet financiare të procesit të legalizimeve

Është vlerësuar se 60-70% e ojekteve të ndërtuara, që prej vitit 1990, rreth 270.000

ndërtesa janë jashtëligjore. Shumica e tyre janë ndërtuar qysh nga viti 1997, një

investim në vlerë prej rreth 3 miliardë $ (32 % te PBB ALUIZNI). Nëse shteti do të



funksiononte siç duhej, kjo sipërfaqe gjigante e ndërtuar (nga një përllogaritje e

thjeshtë rreth 270.000 ndërtime me një sipërfaqe mesatare 110 m2 ,bëjnë një total prej

30 milionë metra katrore ndërtim ), do të ishte ndërtuar nga subjekte të liçensuara, gjë

që në fakt nuk ka ndodhur. Nga ana tjetër, lëndët e para të përdorura për ndërtim, kanë

kaluar nga sektori formal në sektorin informal.

Dhe çfarë ka ndodhur nga kjo mënyrë të vepruari, duke llogaritur, se për një metër

katror ndërtim, i takon të paguhet 10 euro për metër katror TVSH, 10 euro për metër

katror tatim fitimi dhe 10 euro për metër katror për sigurime shoqerore. Pra, një total

prej 30 euro për metër katror, e cila duke u llogaritur për gjithë sipërfaqen e ndërtuar

prej 30 milionë metër katror, do të thotë se buxhetit të shtetit i janë marrë ndër vite

rreth 900 milionë euro. Shuma është impresionuese e ndjeshme dhe është një faturë,

që e kanë paguar të gjithë qytetarët për informalët.

Procesi i legalizimit do të shoqërohet me kosto financiare, por edhe me të ardhura, që

do të sigurohen nga tarifat, që do të paguhen për legalizimin e objekteve informale.

Cila është vlera, që do të paguhet për legalizimin?

1. Tarifa e shërbimit për legalizim (përdoret nga ALUIZNI për përballimin e

shpenzimeve, për përditësimin e zonës me ndërtime pa leje dhe përgatitjen e

dokumentacionit tekniko-ligjor).

2. Taksa e ndikimit në infrastrukturë (kalon për llogari të njësisë së qeverisjes vendore

dhe përdoret për zhvillimin e infrastrukturës dhe urbanizimin e territoreve që

legalizohen).

3. Pagesa për transferimin e pronësisë të parcelës ndërtimore (80% kalon në buxhetin

e shtetit për fondin e kompensimit financiar, 20% për llogari të qeverisjes vendore,

investime, shërbime në infrastrukturë, etj).

4. Pagesa e penaliteteve për legalizimin e shtesës informale të subjektit ndërtues.

5. Pagesa e penaliteteve për vonesa në vetëdeklarim.



Ligji 9304, përcaktonte si çmim legalizimi të objekteve informale, çmimin e tregut

duke ndeshur një farë bojkoti, që ju bë këtij procesi pikërisht për shkak të vendosjes

së çmimit të tregut, në vijim vazhdimisht i janë bërë rregullime dhe përmirësime , në

lidhje me çmimin që është vendosur për legalizimin e objekteve, duke e bërë këtë një

nga pikat më të diskutueshme dhe më të kundërshtuara prej ish pronarëve, ligji nr

9482 përcakton si më poshtë nivelin e çmimeve, që do të paguhen në përputhje me

vendodhjen e ndërtimeve pa leje.

Për parcelat ndërtimore jashtë vijave të verdha, çmimi është si më poshtë:

a. për sipërfaqe deri në 100 m² 100 mijë lekë, (1000 lekë për m²),

b. për sipërfaqe deri në 200 m² 150 mijë lekë, (750 lekë për m²),

c. për sipërfaqe deri në 300 m² 200 mijë lekë, (670 lekë për m²),

d. për sipërfaqe deri në 400 m² 300 mijë lekë, (750 lekë për m²),

e. për sipërfaqe deri në 500 m² 400 mijë lekë, (800 lekë për m²),

f. për sipërfaqe mbi 500 m² sipas vlerës së tregut në çastin e kalimit të pronësisë.

Kur ndërtimi pa leje ka destinacion zhvillimin e veprimtarive social-ekonomike,

pagesa e truallit realizohet sipas vlerës së tregut në çastin e kalimit të pronësisë.

Për parcelat ndërtimore të vendbanimeve/ndërtimeve informale, brenda vijave

të verdha çmimi i shitjes është si më poshtë:

a) për sipërfaqe deri në 100 m² 200 mijë lekë, (2000 lekë për m²),

b) për sipërfaqe deri në 200 m² 300 mijë lekë, (1500 lekë për m²),

c) për sipërfaqe deri në 300 m² 400 mijë lekë, (1330 lekë për m²),

ç) për sipërfaqe mbi 300 m², sipas vlerës së tregut në çastin e kalimit të pronësisë.

Kur ndërtimi pa leje, ka destinacion zhvillimin e veprimtarive social-ekonomike,

pagesa e truallit realizohet sipas vlerës së tregut në çastin e kalimit të pronësisë.

Sikundër shihet çmimet ulen me rritjen e sipërfaqes së okupuar, pra më të favorizuar

janë ata individë, që kanë okupuar sipërfaqe më të mëdha padrejtësisht, paguan më

shtrenjtë ai,që ka zenë 100 m² sesa ai që ka zënë 200 apo 400, 500 m², pra pikërisht



pjesa më e varfër e popullsisë, që janë shpërngulur nga zonat e thella rurale, për tu

vendosur në qytete, ku të kenë mundësi punësimi dhe që kanë zënë më pak tokë,

detyrohen të paguajnë më shtrenjtë.

Gjithashtu, nuk janë bërë dallime në çmimin e tokës, për zonat dhe qytete të ndryshme

pra do të paguajnë të njëjtin çmim, si të ardhurit në qytetin e Vlorës, Durrësit dhe

Tiranës me okupatorët, që janë vendosur në qytete më të vogla dhe më pak të

zhvilluar Fier, Berat duke ditur që vlera reale e tokës në këto qytete është shumë më e

lartë, se në zonat e tjera të vendit, ose do të paguajnë të njëjtin çmim, si ata individë

që kanë zaptuar toka në afërsi të bregdetit me ata, që kanë zaptuar në zona më të thella

rurale, atëhere mendoj se favorizohen ata individë, të cilët kanë ndërtuar pa leje në

zonat turistike duke shtuar në këtë mënyrë një problem tjetër në çeshtjen e pronësisë

,pra jo vetëm konfliktet midis zaptuesve të tokave dhe ishpronarëve të këtyre tokave,

por edhe midis ish pronarëve, të cilëve u janë zënë tokat në zonat e tjera të vendit dhe

në bazë të legjislacionit në fuqi do të kompesoheshin në zonat turistike.

Çmimi i shitjes brenda vijave të verdha të shtesave në ndërtime.

1. Për sipërfaqet e trojeve, të zëna me shtesa anësore pa leje në ndërtime me leje (jo

për shitblerje/qiradhënie etj), brenda vijave të verdha, çmimi i shitjes është si më

poshtë:

a) për sipërfaqe deri në 50 m² 100 mijë lekë, (2000 lekë për m²),

b) për sipërfaqe deri në 75 m² 200 mijë lekë, (2660 lekë për m²),

c) për sipërfaqe deri në 100 m² 400 mijë lekë, (4000 lekë për m²),

ç) për sipërfaqe mbi 100 m² sipas vlerës së tregut në çastin e kalimit të pronësisë.

2. Kur shtesat kanë destinacion zhvillimin e veprimtarive social-ekonomike, pagesa e

truallit realizohet sipas vlerës së tregut në çastin e kalimit të pronësisë. Duke krahasur

çmimet për shtesat anësore, veme re se këto jane më të larta, se çmimi për metër

katror për parcelat ndërtimore brënda dhe jashtë vijës së verdhë, ky çmim është disa

herë më i lartë, pra një individ që i ka bërë një shtesë pa leje shtëpisë së tij do të



paguajë disa herë më shtrenjtë truallin, sesa një i ardhur që ka ndërtuar një shtëpi të

tërë pa leje.

Në bazë të përllogaritjeve të ALUIZNIT në vend ka 681 zona informale, e cila në

masën 2/3 është ngritur në pronë private dhe shtetërore dhe vetëm 1/3 janë pronë e ish

pronarëve. Me rreth 270.000 ndërtime informale taksat urbane të pronësisë, mund të

japin rreth 14 milionë $ ose 0.15% e PBB në vit, ndërsa pagesa e transferimit mund të

jape 459 milionë $ ose 4.9% të PBB, së bashku me pagesat e tjera ligjore kjo shumë

arrin në 690 milionë $ ose 7.3% e PBB.

Afërsisht, 8 miliardë lekë parashikohen të arkëtohen nga procesi i legalizimit nga këto

6.5 miliardë, parashikohen të përdoren për kompesimin e ishpronarëve. Pra, deri më

sot rreth 8 miliardë lekë kapital i vdekur, ka ekzistuar, që nuk gjenerohet, nuk shitet

nuk blihet, nuk mund ta ndërtosh dhe të përdorësh si kolateral në sistemin bankar.

Gjithashtu, implikimet fiskale ka të ngjarë të jenë të rëndësishme. Këto 270.595

objekte, që mund të legalizohen, do t’i bashkohen rreth 4.5 milonë pronave që

ekzistojnë aktualisht në Shqipëri.Nëse për 4.5 milionë pasuri do të paguhej

mesatarisht një taksë rreth 100 usd / vit,do të grumbullohen të paktën 450 milionë

USD/vit. Kjo shumë jo vetëm rigjallëron ekonominë, por është një premisë e mirë për

investime në infrastrukturë dhe shërbime, dhe zgjidhjen e çështjes së pronave, pa folur

për efektin e punësimit dhe të taksave,që gjenerohen nga formalizimi i këtyre

pasurive.

Nëse, do vazhdonim të benim disa përllogaritje financiare atëhere këto, 270.595

objekte, që do të legalizohen dhe që kanë një vlerë prej rreth 3 miliardë dollarësh

teorikisht, kanë mundësi kreditimi nga bankat. Supozojmë se, 50% e këtyre objekteve

( 130.000 ndërtime të legalizuara me vlerë të paktën 1.5 miliardë dollarë), marrin

kredi për biznes (vetëpunësim) ose përmirësim kushtesh jetese, duke përdorur shtëpitë

e legalizuara si kolateral. Duke qënë se, bankat japin rreth 60-70 përqind të vlerës së

kolateralit si kredi, mendohet se pas përfundimit të legalizimit në ekonominë



shqiptare mund të vendoset në lëvizje përmes kreditimit, një kapital prej 1.5 miliard

USD-sh, gjë që është një efekt mjaft i ndjeshëm në ekonominë e një vendi.

Por gjithsesi, procesi i legalizimit, është një proces i vështirë, në të cilin ndërthuren

një sërë interesash.

a. pronarët fillestarë të tokës, të cilët, duke ditur që nuk mund të marrin pronën e tyre,

presin të marrin një kompesim të arsyeshëm për pronat.

b. banorët informalë, interesi i të cilëve është të bëhen banorë me të drejta të plota të

qytetit ku janë vendosur. Ata kërkojnë të sigurojnë një jetesë normale dhe një jetë më

të mirë për fëmijët e tyre, njësoj si të gjithë qytetarët e këtij vendi. Të paturit

dokumenta legale, nuk është një qëllim në vetvete, por një mjet për të arritur qëllimin

parësor.

c. pjesa tjetër e shoqërisë, të cilët kanë si interes primar mospagimin e një fature

financiare,që i përket tjetërkujt duke u privuar nga shërbime të tjera publike, për të

cilat kanë kontribuar përmes pagimit të tatimeve dhe taksave.

4.7 Çështja e kthimit dhe kompesimit të pronave

Të kthehen apo të mos kthehen pronat familjeve të shpronësuara gjatë regjimit

komunist?

Akoma sot, pas 20 viteve kjo është një dilemë, e cila mban peng zhvillimin ekonomik

të vendit. Aprovimi i ligjit 7501, i cili lejoi shpërndarjen për frymë të tokës është një

shkelje e të drejtave të njeriut dhe të kushtetutës. Kushtetuta e përcakton qartë, se

prona mund të fitohet vetëm nëpërmjet dhurimit, vetëm nëpërmjet një blerjeje nga

pronarët ose nëpërmjet një trashëgimie, në këtë kuadër ligji 7501 nuk realizon asnjë

nga këto të drejta.

Për më tepër, në kundërshtim gjithashtu me kushtetutën, sipas së cilës askush nuk

mund të shpronësohet, përveçse për interes publik dhe kundrejt një shpërblimi të

plotë, janë edhe ligjet 7698 dhe 7699 me të cilat u pretendua të kthehet dhe të

kompesohet prona private, që shteti i diktaturës u pati marrë me dhunë dhe pa



shpërblim pronarëve të ligjshëm. Argumentat për zbatimin e ligjit 7501 nuk mendoj

se janë mjaftueshëm të vlefshme, nëse duke parë tabelat më sipër shohim se në 1938

sipërfaqja totale e tokës së shfrytëzueshme ka qenë 381.776 ha, ndërsa në vitin 1990

kjo sipërfaqe ka qenë 704.000 ha, pra sipërfaqja e tokës së shfrytëzueshme është

pothuajse dyfishuar, pra mendoj se ekzistonte mundësia praktike për të kthyer pronat

tek ish pronarët dhe më pas shteti, familjeve të punonjësvë të fermave bujqësore dhe

kooperativave mund tu jepte tokë bujqësore nga pjesa e vetë e pronësisë, ashtu siç u

veprua me reformën agrare në kohën e Zogut.

Për pjesën e familjeve, që dëshirojnë sipërfaqe më të mëdha, gjendjen e rregullon

tregu i shitblerjes së tokës dhe dhënia në përdorim prej pronarit të ligjshem, por kjo

është e mundur vetëm nëse prona kthehet ligjërisht tek i zoti. Roli, që duhet të luajë

shteti është vetëm ai rregullator dhe jo sjellja si pronar me pronat e grabitura ish

pronarëve. Sikundër, shihet vetëm në Shqipëri ka ndodhur privatizimi i tokës në bazë

të shpërndarjes për frymë.

Tabele 4.6 Mënyra e privatizimit të pronave në disa prej vendeve ishsocialiste.

Vendi Mënyra e privatizimit

Bullgaria Ish pronarët

Çekia Ish pronarët

Hungaria Ish pronarët, ish punonjësit e fermave , letra me vlerë

Lituania Ish pronarët

Polonia Ish pronarët

Rumania Ish pronarët, ish punonjësit e fermave

Slovakia Ish pronarët

Shqipëria Shpërndarje në bazë për frymë Burimi Hegedus

Pra, ashtu si në ndërtimin e shtetit socialist edhe sot ne jemi shumë “origjinale”,

sikundër shihet në vendet e tjera ishsocialiste prona është kthyer te ish pronarët, ose

edhe te një pjesë e ishpunonjësve të fermave.



Edhe pse, është propaganduar me të madhe, se ish pronarët do të përfitojnë

kompesimin e plotë në vlerë ose kompesimin fizik, përsëri lind pyetja në rastin e

kompesimit fizik, në cilat prona do të bëhet kompesimi fizik, në pronat ku shteti është

pronar i mirëfilltë apo në pronat që shteti komunist ua mori padrejtësisht pronarëve

dhe i emërtoi pronë shtetërore dhe mund ti perdorë për kompesim fizik të

ishpronarëve, kështu disa pronarë të ligjshëm futen në konflikt me disa pronarë të

tjerë, gjithashtu të ligjshëm. Rrjedhimisht, kjo formë kompesimi nuk ka filluar të

aplikohet akoma.

Një pyetje tjetër e ligjshme është, a ka mundësi shteti të kompesojë në vlerë monetare

detyrimin? Nuk ka një faturë të saktë të vlerës që iu takon ish – pronarëve, megjithatë

është parashikuar që kjo faturë të jetë rreth 25 miliardë dollarë. Në bazë të studimeve

të bëra rezulton, se për sa i përket tokës bujqësore, kërkesat e subjekteve të

shpronësuara të jetë në shifrat e 140 deri në 150 mijë hektarë. Nëse kësaj shifre i

shtojmë koston e tokave urbane,të cilat kanë një kosto qindra herë më të lartë se tokat

bujqësore, dhe tokat pyjore, përllogaritet që e gjithë kostoja të jetë rreth 24 miliardë

euro. Qeveria ka miratuar një skemë kompesimi monetar prej 5 milion dollarë çdo vit

nga buxheti i shtetit për ish - pronarët.

Në këtë mënyrë, një faturë prej 25 miliardë euro më një skemë shlyerjeje prej 5 milion

dollarë në vit, nënkupton që në total kjo faturë do të shlyhet pas mijëra vjetësh. Pra,

pronari i fundit do të mund të kompesohet për pronën e tij pas mijëra vjetesh!!!!!

Natyrshëm,që kjo është e papranueshme nga ish – pronarët.

Por, ndryshe nga fshati, ku kthimi i plotë i tokave shfaqej në pikëpamje sociale më i

komplikuar, dhe pse jo i pamundur duket e pafalshme moskthimi i pronave në qytete.

Gjatë periudhës komuniste prona u vendos në duart e pushtetit komunist, ndërsa sot

po privatizohen me çmime qesharake dhe me bono privatizimi pasuritë më të mëdha

kombëtare.

Jane dhënë me mijëra ha tokë shtetërore, pyje,livadhe e kullota veçanërisht në zonat

bregdetare, Kavajë, Golem, Durrës me qera firmave private, për ndërtimin e fshatrave



turistike, të cilat së fundmi me ligjin mbi legalizimin e ndërtimeve në fshatrat turistike

do tu kalojnë në pronësi, pronarëve të rinj me çmime qesharake.

Ndërsa ligji i legalizimeve, i cili shpronëson disa pronarë të ligjshëm pa asnjë motiv të

interesit publik dhe bën pronarë disa njerës, të cilët janë shkelës të ligjit, i ndërlikon

akoma më shumë problemet edhe pse një pjesë e të ardhurave, do të përdoren për

kompesimin financiar. Ky është një fenomen që ndodh vetëm në Shqipëri .

Pronarët e ligjshëm, vazhdojnë akoma sot të shpronësohen për efekt të legalizimit, kjo

sipërfaqe ka arritur deri në 343 mijë metër katror me një vlerë 46 milionë euro dhe ish

pronarëve nuk u është paguar asnjë shumë, ndërkohë që ligji parashikon kompesimin

e tyre brënda 6 muajsh nga marrja e vendimit.

Kthimi i pronave të rrëmbyera nga komunizmi nuk është një shqetësim që i takon

vetëm pronarëve. As një çështje thjesht ekonomike. Asnjë çështje e thjeshtë politike.

Eshtë një problem i të drejtës, mbi të cilën themelohet një shtet. Nëse e drejta e pronës

nuk vihet në vend, do të thotë se zinxhiri i padrejtësise do të vazhdojë dhe se vendi

nuk do të gjejë kurrë qetësi. Nëse vazhdohet në këtë mënyrë,duke u gjetur mënyra për

të mos u kthyer prona te ish pronarët, do të vijë një ditë që nuk do të ngelet më asnjë

metër katror për tu kompesuar fizikisht ata.



PËRFUNDIME 1. Pasuria në banesa, është një pjesë e rëndësishme e pasurisë neto e sektorit privat.

Çmimet e banesave ndikojnë ciklet financiare dhe qëndrueshmërinë financiare, një

rritje e çmimit të banesave u lejon familjeve të marrin më shumë hua për konsum, por

edhe për investim.

2. Banesat kanë një kosto të lartë, krahasuar me të ardhurat mesatare të një familje.

Tregu i banesave është një treg shumë i decentralizuar dhe krijon një asimetri të

informacionit, informacioni mbi çmimet dhe tregun e banesave në vendin tonë është

shumë i vështirë për tu siguruar.

3. Kërkesa e tregut për banesa është një funksion i ndryshimeve të çmimeve të

banesave, të ardhurave të familjes, normës reale të kredisë, normës së interesit të

depozitave, zhvillimeve demografike dhe faktorë të tjerë që kanë lidhje me

vendodhjen e banesës.

4. Oferta e banesave varet nga rentabiliteti i sektorit të ndërtimit dhe mund të

përshkruhet si një funksion i çmimit të banesave, pagave të punonjësve të ndërtimit

dhe kostove reale të ndërtimit. Çmimi i banesave mund të shprehet si një funksion i të

ardhurave të familjes, normës reale të kredisë, normës së interesit të depozitave,

zhvillimeve demografike, kostove reale të ndërtimit, normës së inflacionit.

5. Në vitin 1990, në bazë të ligjit 7652, u realizua privatizimi i banesave, duke

mundësuar krijimin e tregut të lirë të banesave private. Shqipëria realizoi privatizimin

e banesave brenda një viti, ky proces u krye falas dhe më shpejt nga të gjitha vendet e

lindjes. Tregu i banesave me këtë periudhë ishte shumë i pazhvilluar, për shkak të

fuqisë së ulët blerëse, të mungesës së informacionit, por edhe të konkurrencës që i

bëhej prej firmave piramidale. Struktura e ndërtimeve në periudhën 1990-2000, ishte

40% apartamente banimi dhe 60% ndërtime të tjera.



6. Periudha pas viteve 2000-2007, ka qënë periudha e bumit të pasurive të

paluajtshme. Situata e favorshme ekonomike, rritja e të ardhurave për frymë (51%

ishte rritja e të ardhurave për frymë në vitin 2000 krahasuar me vitin 1997) dhe

qëndrueshmëria e rritjes ekonomike sollën rritjen e konsumit, duke sjellë një kërkesë

të lartë dhe prandaj në çmime më të larta të pasurive të paluajtshme. Llogaritet, që

mesatarisht këto çmime të jenë rritur me 10-15% në vit. Çmimet e banesave janë

rritur nga 280$ /m² në vitin 1996, 370$/m² në 1999 për të arritur deri 800 Euro/m² në

2009. Investimet në ndërtime arritën maximumin në vitin 2005 me 75,733 milion

lekë, ku vetëm në banesa janë investuar 65. 173 milion lekë.

7. Në vitin 2007 u vërejtën për hërë të parë rënie të sektorit të ndërtimit, investimet

arritën nivelet më të ulta pothuajse të barabarta me ato të vitit 2001, me një total prej

32. 486 milionë lekë, pra pothuajse 50% më pak krahasuar me vitin 2006 dhe 2005.

Kjo erdhi si resultat, i reagimit të sektorit të ndërtimit ndaj krizës botërore financiare

që kishte lindur pikërisht në sektorin ndërtimit në SHBA, i një rënie të theksura të

numrit të lejeve të ndërtimit(466 ishte numri i lejeve të ndërtimit),vendosja e tatimit

prej 10 % mbi kalimin e pronësisë si edhe për shkak të shtrëngimit të kushteve të

kredidhënies, forcimi i monedhës euro kundrejt lekut si edhe problemet e pazgjidhura

të titujve të pronësisë.

8. Niveli i çmimit të banesave krahasuar me të ardhurat për frymë të popullsisë, në

Shqipëri është 19,4 duke qënë ndër më të lartët krahasuar me vendet e tjera të rajonit,

SHBA dhe Europë. Për të siguruar një apartament banimi në Tiranë, një punonjësi me

të ardhura mesatare i duhen 23,5 vite pune, ndërsa në Lisbon e Vienë do të duheshin

mesatarisht 3,7 vite pune dhe në Berlin vetëm 2,5 vite pune. Numri i banesave për

1000 banorë në Shqipëri është 254, shumë më ulët se vendet e tjera në tranzicion.

9. Sektori i ndërtimit është sektori kryesor në ekonominë e Shqipërisë, kontributi i

sektorit të ndërtimit në PBB është rritur nga 2,5% në vitin 1991, në 6% në vitin 1999,

10% në vitin 2001 për të arritur mesatarisht në 14 % pas vitit 2006. Taksimi i sektorit

të ndërtimit ka specifikat e veta, TVSH në sektorin e ndërtimit përjashton furnizimin e



tokës dhe ndërtesave nga skema normale, duke u aplikuar në fazën e ndërtimit deri në

nivel kosto. Në vitin 2008 tatimi mbi kalimin e pronësisë u rrit nga 0,5-3% të vleftës

totale të shitjes së pasurisë, në 10% të fitimeve kapitale të realizuara nga shitja e

pasurisë së paluajtshme. Vendimi i marrë në vitin 2006, për miratimin e kostos

minimale në ndërtim, për informatizimin e llogaritjes së kostos dhe hartimin e

manualeve teknike të çmimeve të punimeve të ndërtimit, përcakton se çdo vit

aprovohen kostot minimale fiskale dhe çmimet minimale fiskale të shitjes.

10. Këto vendime, janë një kthim mbrapa drejt një ekonomie të centralizuar e të

planifikuar. Në kushtet e ekonomisë së tregut është absurde të pretendohet të hartohet

një manual preventivimi të detyrueshëm për zbatim, pasi nivelet e çmimeve janë nga

më të ndryshmet, numri i punonjësve dhe rendimenti i tyre për çdo volum pune, është

gjithashtu i ndryshëm nga një shoqëri në tjetrën, teknologjia e ndërtimit sot ka evoluar

në mënyrë të paimagjinueshme dhe ajo perfeksionohet çdo ditë e më shumë për shkak

të konkurrencës së madhe.

11. Për të përcaktuar ndikimin që kanë faktorët që ndikojnë në tregun e banesave

është përdorur modeli ekonometrik, që është një ekuacion regresioni i shumëfishtë, ku

çmimet e banesave janë një funksion i të gjithë faktorëve që e ndikojnë si të ardhurat

për frymë, inflacioni, indeksi i kushtimit, numri i popullsisë, norma e interesit të

depozitave dhe kredisë, kursi i këmbimit, numri i lejeve të ndërtimit dhe remitancat.

Nga aplikimi i këtij modeli resulton, se një pjesë e këtyre variablave janë të

parëndësishëm, kjo për shkak të korelacionit që këta faktorë kanë ndërmjet tyre.

12. Nga analiza e regresionit resulton, se ndër faktorët më të rëndësishëm, që kanë

ndikimin më të madh në çmimin e banesave janë PBB për frymë, numri i lejeve të

ndërtimit dhe indeksi i kushtimit në ndërtim. Në bazë të ekuacionit të regresionit

shkalla e besueshmërisë është 92 % , që do të thotë se modeli shpjegon rreth 92 % të

variabilitetit të çmimeve të banesave. Nëse supozohet se të ardhurat dhe numri i lejeve

të ndërtimit do të jenë 0, atëherë çmimi i banesave do të jetë 38. 000 lekë plus rreth

104 % të indeksit të kushtimit. Ndikimi i të ardhurave për frymë në çmimin e



banesave është rreth 3,95% ndërsa ndikimi i lejeve të ndërtimit resulton shumë i ulët

pothuajse i papërfillshëm, kjo sepse lejet e ndërtimit kanë luhatje të forta dhe shpesh

janë subjekt i vendimeve politike ose klienteliste.

13. Nga aplikimi i modelit ekonometrik për analizën e ndikimit të tregut të banesave

në PBB, resulton se ndikimi i rritjes së tregut është një faktor i rëndësishëm, por

shkalla e gabimit është e madh, kjo do të thotë që ndikimi i tregut të banesave mbi

PBB realizohet jo në mënyrë direkte, por nëpërmjet ndikimit mbi variabla të tjerë si

konsumi i familjeve, inflacioni, kreditimi i ekonomisë etj.

14. Në fillim të viteve 1990, pas gati 50 vjet ekonomi të menaxhuar nga shteti, si

pronar i vetëm i pronës së paluajtshme, u ndërmorën reformat e para të privatizimit të

ekonomisë. U realizua reforma agrare me ligjin 7501, toka iu shpërnda punonjësve të

kooperativave dhe fermave, duke mos parasysh interesat pronësore të ish pronarëve.

Pas viteve1991 pati një lëvizje të fuqishme drejt zonave urbane. U zunë jo ligjërisht

hapësira publika dhe private duke thelluar akoma më tepër problemet e pronësisë.

Rreth 270,000 ndërtesa janë jashtëligjore, një investim me një vlerë rreth 3 miliardë $

ose 32 % të PBB (ALUIZNI), zenë një sipërfaqe prej 30 milionë metra katrorë

ndërtim, do të thotë se buxhetit të shtetit i janë marrë ndër vite rreth 900 milionë euro.

Procesi i legalizimit, të kësaj sipërfaqe gjigante të ndërtuar, do të sillte efekte

financiare të rëndësishme.

15. Afërsisht, 8 miliardë lekë parashikohen të arkëtohen nga procesi i legalizimit nga

këto 6. 5 miliardë, do të përdoren për kompesimin e ishpronarëve.



REKOMANDIME Tregu i pasurive të paluajtshme dhe sektori i ndërtimit është një ndër sektorët, që ka

njohur zhvillimin më të madh në ekonominë shqiptare të viteve të tranzicionit. Prej

disa vitesh, rritja vjetore e këtij sektori të ndërtimit është luhatur në nivelet 10 – 15

për qind, gjë që ka bërë që ky sektor të renditet i pari për nga zhvillimi, midis të gjithë

sektorëve të ekonomisë, ndërkohë që të gjithë sektorët e tjerë kanë një rritje të

moderuar. Kjo rritje do të ishte akoma më e madhe, nëse ky sektor nuk do të ndeshej

me barriera të llojeve të ndryshme të krijuara nga shteti ose edhe nga pushteti lokal,

prandaj nisur nga kjo gjendje

1. Mendoj se ka ardhur koha që shteti të ndërhyjë në tregun e pasurive të paluajtshme

duke hequr dorë nga “laissez faire “që është zbatuar për 20 vjet me radhë.

2. Tregu i ndërtimit nuk është maturuar akoma. Aktiviteti ndërtues i kompanive të

ndërtimit, proçesi i akordimit të lejave të ndërtimit, të harmonizuara me studimet

urbane të zonave të banuara, është një masë urgjente që do të ndikonte fuqishëm

njëherësh në dy drejtime: në drejtim të formalizimit të tregut, por edhe në drejtim të

harmonizimit të kërkesës me ofertën, çka ndikon paralelisht në nivelin e cmimeve për

metër katror.

3. Shpesh vendi ynë është arenë e luftrave politike, partitë politike duhet të

përpiqen të krijojnë një situatë të qëndrueshme ekonomike dhe politike, kjo do të

lehtësonte integrimin e vendit tonë në strukturat euroatlantike dhe kërkesës vendase

në tregun e pasurive të paluajtshme do ti shtohej edhe kërkesa nga të huajt për blerje

pronash .

4. Vendosja e tatimit mbi pronësinë, ka ndikuar në paralizimin e tregut të shitjes së

banesave, sepse ka sjellë rritjen e çmimeve. Ky tatim prek më tepër shtresën me nivel

të ulët të jetesës, të cilët janë në gjendje pritje, me shpresë të ndryshimit të këtij tatimi.

Do të ishte e nevojshme ulja e nivelit të tatimit mbi kalimin e pronësisë, duke



krijuar në këtë mënyrë premisa për lehtësimin e kryerjes së transaxioneve në

tregun e pasurive të paluajtshme.

5. Vendosja e çmimeve të kontolluara fiskale në sektorin e ndërtimit nuk është

zgjidhje, por një kthim mbrapa drejt një ekonomie të centralizuar e të planifikuar. Në

kushtet e ekonomisë së tregut është absurde të pretendohet të hartohet një manual

preventivimi të detyrueshëm për zbatim. Një zgjidhje e përkohëshme për momentin

mund të jetë vendosja e disa parametrave të tjerë orientues minimal fiskal, poshtë të

cilave të mos lejohet të zbresë asnjë shoqëri apo person. Në këtë mënyrë garantohet, që

shoqëritë apo personat, që mashtrojnë të mos kenë mundësi ta bëjnë një gjë të tillë dhe

tregu të karakterizohet nga një konkurrencë më e ndershme dhe e drejtë.

6. Firmat e ndërtimit duhet të jenë më elastike në çmimet për metër katror në

mënyrë, që ti përgjigjen realitetit shqiptar dhe jo atij të vendeve me nivel jetese

10-15 herë më të lartë se në Shqipëri. Apartamentet ende të pashitura mbajne peng

ndërtimet e reja, pasi çmimet ruhen nga ndërtuesit për të arritur normë sa më të lartë

të fitimit. Ulja e çmimeve të banesave do të rriste numrin e transaxioneve dhe do të

sillte rigjallërimin e tregut të banesave, një situatë e tillë është vërejtur në tregjet e

pasurive të paluajtshme në vendet e zhvilluara, Ndoshta në këtë situatë do të ishte me

interes ndërhyrja e shtetit në tregun e banesave, duke ndërtuar banesa me kosto të ulët

për këto shtresa të popullsisë.

7. Shtrëngimi i kushteve të kredisë e ka paralizuar sektorin e ndërtimit dhe tregun e

banesave, duke e bërë të vështirë investimin në pasuritë e paluajtshme si për firmat e

ndërtimit edhe për blerësit e banesave, lehtësimi procedurave, kostove e limitet e

kredimarrjes do të ndikonin në rritjen e investimeve në këtë treg.

8. Përmirësimi i sistemit hipotekor dhe krijimi i një regjistri të plotë hipotekor,

do të lehtësonte edhe procesin e kredidhënies mbi baza kolaterale, duke lehtësuar

procedurat dhe ngarkesën financiare për regjistrimin e pasurive në hipotekë.



9. Inventarizim i plotë i tokës. Krijimi i tregjeve të tokës do ta zvogëlonte problemin

e fragmentarizimit, duke transferuar tokën në individët më të zotë për ta punuar dhe

kultivuar. Tregjet e tokës nuk janë lehtësisht të aksesueshme veçanërisht për njerëzit e

varfër, ato karakterizohen nga kosto të larta transaksionesh plot burokraci, mbikëqyrje

teknike dhe kosto financiare të larta, ulja e këtyre kostove dhe informacioni lidhur me

çmimet e tokës do të lehtësonte aksesin në këto tregje për këta individë.

10. Përgatitja e profesionistëve në fushën e pasurive të paluajtshme të aftë të

orientojnë investitorë të thjeshtë në investime në tregjet e pasurive reale. Në

sistemin arsimor shqiptar mungojnë programet për përgatitjen e tyre. Duke patur

parasysh se tregu i pasurive të paluajtshme është një treg në zhvillim, do të ishte me

interes ti paraprihej përgatitjes së profesionistëve të kësaj fushe.

11. Eshtë në të mirë të shoqërisë shqiptare të bëhen përpjekje për zgjidhjen e

problemeve të pronësisë. Të drejtat e pronësisë, përbëjnë një nga shtyllat bazë të një

sistemi funksional të ekonomisë së tregut, ato mundësojnë transaxione të pasurive të

patundshme dhe zhvillim të tregut formal.

12. Vlera reale e tokës për qytetin e Tiranës,Vlorës, Durrësit është më e lartë, se në

zonat e tjera të vendit. Për këtë arsye duhen bërë diferencime në çmimin e tokës për

legalizimin e ndërtimeve informale. Sipas praktikës aktuale, favorizohen ata individë,

që kanë ndërtuar pa leje në zonat turistike, duke shtuar në këtë mënyrë një problem

tjetër në çështjen e pronësisë, atë të kompesimit të ishpronarëve në zonat turistike.

13. Është e nevojshme një rikonceptim më i drejtë i kompesimit financiar dhe

fizik të ish pronarëve. Shqipëria është i vetmi ndër vendet e lindjes, që akoma pas 20

vitesh ekonomi tregu, nuk është zgjidhur çështja e pronësisë. Kjo mban peng

zhvillimin ekonomik të vendit. Megjithëse ka akte ligjore dhe është propaganduar, se

ish pronarët do të përfitojnë kompesimin e plotë në vlerë, ose kompesimin fizik (rreth

25 miliardë dollarë), kjo formë kompesimi nuk ka filluar të aplikohet ende duke i

shtuar në këtë mënyrë vështirësi të reja problematikës së kompesimit financiar.


Luçiana Koprencka - 174 –

REFERENCA

Angel, S. and S. Mayo (1993). Housing - Enabling Markets to Work. World Bank Policy Paper. Washington D.C.: The World Bank Amann, W. (2005) How to boost rental housing construction in CEE-/SEE-Countries, The Housing Finance International Journal, IUHE, 12/2005. Albania, 1998: SEMINAR ON URBAN RENEWAL AND HOUSING MODERNIZATION, Prepared by the lectors in collaboration with the coordinator of the seminar SEMINAR REPORT (1998): “Urban Rehabilitation, Rebuilding, and Quarters in Tirana", Hosted bythe Ministry of Public Works, Territory and Tourism, 15-17 April 1998 in Tirana, Albania Balázs Égert, Dubravko Mihaljek “Determinants of house prices in Central and Eastern Europe”Cesifo working paper no. 2152. B. Ciceri, H. Xhafa Drejtimi financiar 1, 2 Buckley, R. and S. Tsenkova (2001). Housing Market Systems in Reforming Socialist Economies: Comparative Indicators of Performance and Policy. European Housing Policy vol. 2: 1-34. Ball, M.; M. Harloe and M. Martens (1988) Housing and Social Change in Europe and the USA. London: Routledge.

Barlow, J. and S. Duncan (1994) Success and Failure in Housing Provision. Oxford: Elsevier Science Ltd.

Bertaud, A. and B. Renaud (1997). Socialist cities without land markets, Journal of Urban Economics. 41(1):137-51.

Burns, L. and L. Grebler (1986) The Future of Housing Markets. New York : Plenum. Lithuanian Housing Strategy: Monitoring & Implementation

Case K E, Quigley J M (2008) How Housing Booms Unwind: Income Effects, Wealth Effects, and Feedbacks through Financial Markets. European Journal of Housing Policy 8(2), 161–180.

Case studies: “Bulgaria” prepared by Antoaneta Yoeva, Dimitar Dimitrov, “Croatia” by Spomenka Milosevic, “Macedonia” by Jove Kekenovski, “Serbia” by Tijana Živanović for the studyCouncil of Europe “Management of the Housing Stock in South Eastern Europe” Prepared for the Joint Programme Council of Europe Development Bank to the preparation of a High LevelConference on Housing in Southern Europe, March 2003.



Coricelli, Fabrizio, Fabio Muci and Debora Revoltella (2005): “The New Europe Household Lending Market.” Paper presented at the Austrian National Bank Conference on European Economic Integration, 14–15 November. Cottarelli, Carlo, Giovanni Dell'Ariccia and Ivanna Vladkova-Hollar (2005): “Early Birds, Late Risers, and Sleeping Beauties: Bank Credit Growth to the Private Sector in Central and south-eastern Europe and in the Balkans,” Journal of Banking and Finance, Vol. 29,No. 1. Council of Europe Development Bank (2004) Housing in South Eastern Europe. Solving a Puzzle of Challenges. Paris: Council of Europe Development Bank. Corre Marin (2006), Real estate: a buoyant market despite obstacles, in van Marle Jeroen ed. (2006) Albania Business Guide, Issue 1, 2006-2007, Tirana, Clapham, D., Hegedüs, J., Kintrea, K. and Tosics, I. with Kay, H. (eds.) (1996). Housing Privatization in Eastern Europe. Westport CT: Greenwood Press. Domanski, Dietrich (2005): “Foreign Banks in Emerging Market Economies: Changing Players, Changing Issues”, BIS Quarterly Review, December. www.bis.org. Doling, J. (1997) Comparative Housing Policy: Government and Housing in Advanced Industrialised Countries. New York: St. Martin's Press, Inc. Dübel, H.-J. (2003) Housing Policy in Central European Countries in Transition, Vienna, Center of Legal Competence. Dubravko Mihaljek “Rapid Growth of Bank Credit in Central and Eastern Europe: the Role of Housing Markets and Foreign-Owned Banks” June 28 - July 1, 2006. Davies, M. (1999). The role of housing in promoting social inclusion and combating social segregation. Paper for the European Housing Forum Conference, Kuopio.

Dipasquale D (1999) Why don't we know more about housing supply? Journal of Real Estate Finance and Economics 18(1), 9-23.

Economic Commission for Europe, Geneva: Country Profiles on Housing: Bulgaria, 1996, Government of the Republic of Macedonia: Poverty Reduction Strategy Paper.

Economic Commission for Europe, Geneva: Country Profiles on the Housing Sector, Romania, 2000 European Commission (2005), “Housing and the business cycle”, Quarterly Report on the Euro Area, Vol. 4, No. 2, pp. 30-40



ECB (2003), “Structural factors in the EU housing markets”, European Central Bank, pp. 35-48

Edelstein R H, Tsang D (2007) Dynamic Residential Housing Cycles Analysis. Journal of Real Estate Finance and Economics 35(3), 295-313.

EHF (2000). The right to housing and the charter of fundamental rights of the European Union. European Housing Forum, Brussels, April. English House Condition Survey European Committee for Social Cohesion (2000) 43: Strategy for Social Cohesion. CDCS: Brussels.

European Union (2003). Housing Statistics in the European Union, 2002. International Centre for Research and Information on the Public and Cooperative Economy, Liège:

Evangelia Balla, Maria Mantouvalou, Fereniki Vatavali” Housing production, ownership and globalization: social aspects of changes in Greece and Albania.” Fingleton B, López-Bazo E. (2006) Empirical growth models with spatial effects. Papers in Regional Science 85(2), 177-198. Frederic S. Mishkin Housing and the monetary transmission mechanism Working Paper 13518 Nber Working paper series. Forrest, R. and Lee, J. (2003), Housing and Social Change; East-West Perspectives, London: Routledge. Gatinois Claire (2007b), Le système bancaire mondial est affecte par la crise de l’immobilier americain, Le Monde, 3/8/2007. Gert Guri “Agricultural cooperatives an imperative for the development of social economy. lessons from rural Albania” ICA Research Conference The Role of Co-operatives in Sustaining Development and Fostering Social Responsibility, Riva del Garda, Trento, Italy, 16-18 October 2008. Gajdoš P (1996) Developmental Unbalances of Housing in Slovakia. Slovak Sociological Review 28(3), 229-243. 28

Garner T I, Terrell K (1998) A Gini decomposition analysis of inequality in the Czech and Slovak Republics during the transition. Economics of Transition 6(1), 23-46.

G. Kiss, and E. Vas (2002), “Housing finance in Hungary”, Paper prepared for the third OECD Workshop on Housing Finance



Harloe, M. and M. Martens (1983) Comparative housing research. Journal of Social Policy (13): 255-277.

Hegedüs J. and I. Tosics (1992). Conclusion: Past Tendencies and Recent Problems of the East European Housing Model, in Turner, B.; J. Hegedüs; I. Tosics (eds.) The Reform of Housing in Eastern Europe and the Soviet Union. London: Routledge.

Hegedüs, Financing of Housing in South Eastern Europe, Council of Europe, January 2002; International Crisis Group, A Half-Hearted Welcome: Refugee Returns to Croatia, Balkans Report no 138, December 2002; Hegedüs J. - Tosics I.: ‘Disintegration of East-European Housing Model’ In: Clapham, D. - Hegedüs, J. - Kintrea, K. - Tosics I. eds, with Helen Kay Housing Privatization in Eastern Europe Greenwood Press, 1996.

Hegedüs, J. and Tosics, I. (2001): Housing Problems in South Eastern Europe, COE,SEER,Strategic_review/Publications/Housing_Network/EHousingProblemsSEER(2001)1.asp

Hegedüs (2001): Financing of Housing in South Eastern Europe, SEER (2001) 1 www.coe.int/T/E/Social_cohesion/Strategic_review/Publications/ Housing_Network / EHousingFinanceSEE(2002)1.asp

Hegedüs, J. and E. Varhegyi (1999), “The crisis in housing financing in Hungary in the 1990s”, Urban Studies, Vol. 37, No. 9, pp. 1619-1641

Huber P (2007) Regional Labour Market Developments in Transition: A Survey of the Empirical Literature. The European Journal of Comparative Economics 4 (2), 263-298.

Hughes G, McCormick B (1987) Housing markets, unemployment and labour market flexibility in the UK. European Economic Review 31(3), 615-645.

Ivan Tosics – Jozsef Hegedüs, Housing Problems in South Eastern Europe, South Eastern Europe Strategic Review on Social Cohesion – Housing Network, Conseil de l’Europe, December 2001;

INSTAT (2004a), Migration in Albania. Population and Housing Census 2001, Tirana. 25. INSTAT (2004b), People and work in Albania. Labor force, Employment and Unemployment in the Transition, Tirana.

Jones C, Leishman C (2006) Spatial Dynamics of the Housing Market: An Interurban Perspective. Urban Studies 43(7), 1041–1059.

http://www.coe.int/T/E/Social_cohesion/Strategic_review/Publications/



Kornai, J. (1992), The socialist system, the political economy of communism, Princeton University Press

Luçi E, Kripa D, Investimet

Lux M, Sunega P (2007) The effect of housing conditions on the intended labour migration of the Czech population. Czech Sociological Review 43(2), 305-332. Labrianidis Lois, Kazazi Brikena (2006), Albanian Return-migrants from Greece and Italy: Their Impact upon Spatial Disparities within Albania, European Urban and Regional Studies 2006. Le Boucher Eric (2006), La fete immobiliere est finie, Le Monde, 9/10/2006, Lowe, S. and Tsenkova, S. (eds.) (2003), Housing Change in Central and Eastern Europe, Aldershot (UK): Ashgate.

Marco Terrones “Housing Prices and MacroeconomicsHousing “ IMF research volume 6 nr 4 2005 Martin Lux” Housing policy and housing finance in the Czech Republic during transition.” ISSN 1574-6410; 28 ISBN 978-1-60750-058-2. Merrill, S., Rabenhorst, C., and Sacks, P. (2003) Developing Secondary Mortgage Markets in Southeast Europe Assessment of the Mortgage Market in Bulgaria. Washington DC: The Urban Institute. Mihaljek, Dubravko (2005): “Free Movement of Capital, the Real Estate Market and Tourism: a Blessing or a Curse for Croatia on its Way to the European Union?” in Katarina Ott, ed, Croatian Accession to the European Union, Vol 3, Zagreb: Institute of Public Finance and Friedrich Ebert Stiftung, April, www.ijf.hr Mina Petrovic, Post-Socialist Housing Policy Transformation in Yugoslavia and Belgrade, European Journal of Housing Policy 1(2), 2001, pp 211-231 Moores Margaret Eveline, Flynn Norman D. (1997), Real Estate Professionals and the Immovable Property Market in Albania, working paper, Albanian Series No 11, Land Tenure Centre, University of Wisconsin – Madison, September 1997. MNB (2004a), “Household foreign currency borrowing in Hungary and in the new member states of Central and Eastern Europe”, Report on Financial Stability, Hungarian National Bank, pp. 88-90

MNB (2004b), “The macro-economic effects of changes in housing loan subsidies”, Quarterly Report on Inflation, Hungarian National Bank, pp. 86-88

Mayer C J (2000) Residential Construction: Using the Urban Growth

Mikeszova M (2007) Socio-economic research on housing in the Czech Republic. Czech Sociological Review 43(3), 637-646.

http://www.ijf.hr/



Murphy A, Muellbauer J, Cameron G (2006) Housing Market Dynamics and Regional Migration in Britain. Department of Economics Discussion Paper Series 275, Oxford University (Oxford).

Musil J (1993) Changing Urban Systems in Post-communist Societies in Central Europe: Analysis and Prediction. Urban Studies 30(6), 899-905. OECD (2002): Housing Finance in Transition Economies. Paris: OECD. www.oecd.org Petrovic, M. (2001) Post-Socialist Housing Policy Transformation in Yugoslavia and Belgrade, European Journal of Housing Policy 1(2). Pichler-Milanovich, N (2001) ‘Urban Housing Markets in Central and Eastern Europe: Convergence, Divergence or Policy Collapse’. European Journal of Housing Policy, Vol. 1, ENHR Conference 2006. Porier Jerome (2007b), L’immobilier francais est-il a lábri de la crise americaine, Le Monde, 16/8/2007, Rabenhorst (2000): The Real Estate Market In Bosnia-Herzegovina: Current Status and Recommendations for Reform, Prepared for The Office of the High Representative Sarajevo, Bosnia and Herzegovina, The Urban Institute Washington, DC. Registra, Analystas and Imantra (2004a) Housing Finance in Serbia and Montenegro, draft report prepared for IFC, Washington DC. Rutkowski J (2006) Labor Market Developments During Economic Transition. World Bank Policy Research Working Paper 3894, 44 p. 29

Renaud, M. B. (1996), “Housing finance in transition economies”, The World Bank, Policy Research Working Paper, No. 1565

Saks R E, Wong G, Hwang M (2008) Reassessing the Role of National and Local Shocks in Metropolitan Area Housing Markets. Brookings-Wharton Papers on Urban Affairs, 95-126.

SEED (2002), Building construction sector study and pipeline development. Albania, South Europe Enterprise Development (SEED), International Finance Corporation (IFC), The World Bank Group, Sarajevo, February 2002. Sh. Bundo, Financa Stephens M (2003) Globalisation and Housing Finance Systems in Advanced and Transition Economies. Urban Studies 40(5–6), 1011–1026.

http://www.oecd.org/



Svejnar J (2002) Transition economies: Performance and challenges. The Journal of Economic Perspectives 16(1); 3-28. Tsenkova, S. (2000). Housing in Transition and the Transition in Housing: The Experience of Central and Eastern Europe. Sofia: Kapital Reklama. Tsenkova (2003). ‘Housing Policy Matters: The Reform Path in Central and Eastern Europe: Policy Convergence?’ Tsenkova, S. and S. Lowe (eds) Housing Change in Central and Eastern Europe: Integration or Fragmentation. Aldershot: Ashgate Publishing Limited, Tsenkova, S. (200) Trends and Progress in Housing Reforms in South Eastern Europe. Paris: Council of Europe Development Bank Tsenkova”Housing Policy and Housing Markets in South East Europe: “Nations of Homeowners” Paper presented at the ENHR conference "Housing in an expanding Europe” theory, policy, participation and implementation"Ljubljana, Slovenia 2 - 5 July 2006 Tsenkova, S. (2005), Trends and Challenges in Housing Reforms in South East Europe, Paris: Council of Europe Development Bank. Tsenkova, S. (2009), Housing Policy Reforms in Post-Socialist Europe. Lost in Transition, Heidelberg: Springer-Verlag. Tsenkova, S. and Turner, B. (2004), The Future of Social Housing in Eastern Europe: Reforms in Latvia and Ukraine, European Journal of Housing Policy 4 (2), Verhoeven W J, Jansen W, Dessens J (2009) Losers in Market Transition: The Unemployed, the Retired,and the Disabled. European Sociological Review 25(1), 103–122.

Wheaton W C (1999) Real Estate “Cycles”: Some Fundamentals. Real Estate Economics 27(2), 209-230.

Winstanley A, Thorns D C, Perkins H C (2002) Moving House, Creating Home: Exploring Residential Mobility. Housing Studies 17(6), 813–832.

Zahaj L. Tregjet dhe institucionet financiare

doktoratura luciana koprencka, fakulteti ekonomik, departamenti i

Documents