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新兴金融产业聚集地丽泽金融商务区写字楼市场概览及展望
高力雷达 写字楼 | 研究 | 北京 | 2019年6月11日
曹化行副董事 | 研究 | 华北+86 10 8518 1633
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高力雷达 写字楼 | 研究 | 北京 | 2019年6月11日
作为北京市二环和三环之间最后一片成
规模开发的区域，北京丽泽金融商务区
凭借其优越的地理位置已成为北京“第
二金融街”的代名词。随着优质写字楼
项目陆续入市，且2018年9月相关支持
性政策颁布，丽泽写字楼市场成熟的脚
步在不断提速。
尽管受制于基础设施仍处于建设过程中，
丽泽金融商务区写字楼租赁市场当前还
处于起步阶段，但我们预计随着周边基
础设施的改善，轨道交通施工进度的推
进，特别是2019年大兴国际机场及新机
场线开通以及2021年丽泽城市航站楼投
入使用，丽泽将在2020-2022年迎来快
速发展期。
˃ 企业用户应积极关注该区域的发展，
尽早进入该市场，以较低的租金水平
享受高品质写字楼的优越办公条件。
˃ 机构投资者可以积极关注该区域动态，
尽管该区域成交价格已达到较高水平，
但是如果考虑长期持有，随着租赁需
求的不断增加仍有较大升值空间。
˃ 同时对于开发商，我们也建议能尽早
启动预租活动，对于优质租户可以采
取较为灵活的租赁策略。
概览及建议 地理位置优越丽泽是新兴写字楼商圈中距离核心区最近的子市场，且到北京西站、南站和丰台火车站均10余分钟左右的车程，2021年大兴国际机场在丽泽设置的城市航站楼将投入运营，从而有效提高可达性。
219万平方米丽泽金融商务区当前开发集中在南区，已出让土地中以写字楼项目为主，总供给量约219万平方米，且高度达到200米左右的地标型建筑将有不少于5栋。服务于科技金融企业、总部型企业和专业服务业将成为丽泽商务区的主力租户。
生态商务区
租金优势已交付项目净有效租金介于人民币180-210元之间，低于三环内其他商圈的平均水平，仅为金融街商圈甲级写字楼平均租金的30%。但预计未来五年租金平均增长率将高于全市平均水平。
已入市及在建项目多数具备LEED认证，是北京不可多得的高标准规划及建设的商务区。根植于金中都遗址之上，依托优良独特的人文和自然环境，将打造有别于现有子市场的高品质绿色生态商务区。
高标准规划的绿色生态商务区
信息金融
科技金融文化金融 互联网金融
绿色金融
丽泽将吸引来自其他区域的高品质租户，引领北京城市南部地区的快速发展，并在不远的未来成为北京中心城区的关键商务区。
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地理位置和交通可达性作为北京市三环内最后一块成规模的开发区域，北京丽泽金融商务区规划
范围包括卢沟桥东区、万泉寺、西局和太平桥等4个行政单位，总面积8.09
平方公里（8,710万平方英尺）。其中商务核心区域西起中心地区建设用地
边缘，即太平桥路、管头路沿线，东至京九铁路，北起规划南马连道路，
南至规划金中都北路。
资料来源：高力国际
地铁线路 起止点 预计投入使用日期
新机场线 草桥-大兴国际机场 2019
14号线中段丽泽段 西局-北京南站 2020
16号线南段 西苑-宛平城 2021
新机场线北延段 丽泽金融商务区-草桥 2021
11号线 金顶街-白鹿司 待定
丽泽-金融街轨道直连线 丽泽金融商务区-金融街 待定
通过丽泽金融商务区的地铁线路
丽泽位于北京西站、北京南站和丰台火车站三大交通枢
纽的中心位置，均可10余分钟到达。
丽泽内部及周边共有4条城市快速路和7条城市主干路。
正在扩建的丽泽路将成为丽泽最重要的城市快速路。
北京丽泽金融商务区在建及规划的轨道交通线路达到5条。
特别是大兴国际机场将在丽泽设置城市航站楼供乘客办理登
机手续，并可乘坐轨道交通20分钟抵达大兴国际机场，将
有利地支持该区域形成更好的商务氛围并吸引更多租户。
此外丽泽核心区域的地下交通环廊系统将连通19个地块
上的项目，从而有效提高丽泽的内部连通性。
金融街
北京站
北京南站5公里, 驾车13分钟
丰台站4公里, 驾车11分钟
北京西站4公里, 驾车11分钟
中关村 亚奥
望京
首都国际机场34公里, 驾车
50分钟
国贸CBD
大兴国际机场47公里, 驾车65分钟，机场线20分钟
6.5公里, 驾车20分钟
12.5公里, 驾车30分钟
丽泽金融商务区 13公里，
驾车30分钟
随着道路扩建和地铁的修建以及周边其他基础设施的改善，我们预计对丽泽的需求将不断增多。
资料来源：公开信息，高力国际整理
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区域定位及布局根据《北京城市总体规划（2016-2035年）》，丽泽金融商务区定位为“新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区”，将重点发展：
> 互联网金融
> 数字金融
> 金融信息
> 金融中介
> 金融文化等新兴业态
截至目前，丽泽金融商务区已吸引480家企业入驻，其中350家金融类企业中有新兴金融业企业336家，占金融类企业总数的96%。入驻企业以证券衍生、股权投资基金、登记结算、行业协会、要素市场、互联网金融类为主。吸引了以下诸多重点金融机构落地发展：
> 中国证券金融股份有限公司
> 银行业信贷资产登记流转中心有限公司
> 中国人民银行数字货币研究所
> 中华联合保险集团股份有限公司等
如右图所示，丽泽金融商务区核心区自西向东分为金融文化混合区、金融商务核心区和金融休闲混合区。
招商政策丽泽金融商务区2018年9月26日发布“新兴金融产业集群发展的若干政策”及“楼宇招商服务暂行办法”, 这两项政策将有利于吸引新兴金融产业对丽泽的关注，同时吸引其他区域有搬迁计划的企业。
资料来源：丽泽金融商务区官方网站，高力国际整理
空间布局
政策重点条款
商务楼宇招商服务暂行办法
> 鼓励金融机构，与首都战略定位相匹配的民营企业总部和跨国公司地区总
部，独角兽企业，高品质的商务、中介、生活、文化等配套服务企业入驻
丽泽商务楼宇。
> 丽泽范围内禁止新设立创业空间服务中的集中办公区。
> 对单栋入驻企业年度综合贡献在1,000万元（含）以上的丽泽商务楼宇（不
含自用楼宇），每年给予楼宇业主单位（或经营单位、物业管理单位）不
超过入驻企业年度综合贡献8%的奖励支持。
金融文化混合区
金融商务核心区
金融休闲混合区
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需求来源及发展潜力如前页所述，根据丽泽金融区的定位，新兴金融产业将是该区域的重点
目标客群。同时，包括长城资产、中华联合保险、中证机构间报价系统
股份有限公司和银河证券、平安金融和华夏人寿等大量金融机构在丽泽
购地兴建项目，将有助于丽泽区域对金融企业的吸引力。同时国家审计
署入驻丽泽区域，也有助于该区域金融产业集群的出现。
金融街常年保持低于5%的空置率水平，限制了金融企业的扩张需求，
而丽泽距离金融街仅6.5公里，成为金融企业可以考虑的区域。未来丽
泽将主动承接金融街和CBD的辐射，与上述两个成熟金融区协同发展，
成为北京市金融产业发展“第三极”。
根据《北京丽泽金融商务区商务楼宇招商服务暂行办法》，除了金融企
业，也鼓励与首都战略定位相匹配的民营企业总部和跨国公司地区总部、
独角兽企业以及高品质的商务、中介、生活、文化等配套服务企业入驻
丽泽商务楼宇。同时丽泽已建成及在建楼宇项目品质较高，包括汇亚大
厦、丽泽SOHO、平安金融中心等至少5个项目均为200米左右高度的
地标型建筑，有助于展示企业形象。结合当前市场招商实际情况，我们
预计下面行业也将成为丽泽区域需求得主要来源：
> 总部型企业
> 专业服务业
> 文化传媒业
此外丽泽区域秉承打造“生态商务区”的规划理念，充分利用莲花河的
水体资源和金中都遗址保护带，形成文化旅游环路和莲花河滨水休闲带。
同时已入市的汇亚大厦、聚杰金融大厦、铭丰大厦和晋商联合大厦均获
得不同等级的LEED认证，即将入市的丽泽SOHO和平安金融中心及在
建的远洋丽泽项目等也都具备LEED认证。这些将成为吸引上述行业入
驻的特殊亮点。
作为三环内最后一块成规模开发区域，丽泽项目的大量入市，将会推动丽泽金融商务区对金融街和CBD的辐射承接作用，其写字楼市场发展具有巨大潜力。
新兴金融产业集群发展的若干政策
> 鼓励支持在丽泽新设或从丰台区以外新迁入金融机构
> 加大资金奖励力度。对年度区域综合贡献在1,000万元（含）以上的丽泽金
融机构，每年给予中高级管理人员奖励，单人奖励额度不超过300万元。
政策重点条款（接上页）
投资市场活跃丽泽区域良好的发展前景也吸引了众多机构投资者的关注，自2017年
累计已有4宗整售交易，总成交金额超过人民币130亿元（19亿美元），
是新兴写字楼子市场中最为活跃的区域之一。
丽泽金融商务区主要投资交易（2017-2018）
资料来源：高力国际
项目名称 买方 卖方成交金额（人民币亿元）
成交面积（平方米）
首创中心商业部分 龙湖地产 首创集团 17.9 81,600
首创中心F02-2 丰树集团 工银国际 30 51,000
长城资产3号楼 华夏人寿 长城资产 25 42,500
中国铁物北京大厦 华夏幸福 中国铁物 57.8 155,000
资料来源：丽泽金融商务区官方网站，高力国际整理
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丽泽金融商务区以丽泽路为分界线，
分为南北两个区域。其中南区已完
成拆迁及土地平整，从2011年开
始大规模土地招拍挂，截至2019
年4月，已出让土地18宗，合计规
划建设面积224万平方米（2,410
万平方英尺）。其中以写字楼项目
资料来源：公开信息，高力国际整理并制图
资料来源：高力国际
2019年将迎来供给高峰，总面积为
77.9万平方米的七个项目将陆续竣
工。其中包括丽泽SOHO、丽泽平
安金融中心和鼎兴大厦等项目将进
入租赁市场，为市场带来约67.7万
平方米新增供应，其他项目则以自
用为主，而甲级写字楼为37.8万平
为主，总供给量约219万平方米
（2,360万平方英尺）。
从实际供给量来看，四栋写字楼已
于2018年投入市场，带来共28.7
万平方米（310万平方英尺）供给
量。
项目名称入市/竣工时间
晋商联合大厦 2018
聚杰金融大厦及铭丰中心
2018
汇亚大厦 2018
丽泽SOHO 2019
丽泽平安金融中心 2019
长城资产大厦 2019
中华联合保险大厦 2019
通用技术总部 2019
鼎兴大厦 2019
中国机械总部大厦 2019
青海金融大厦 2020
华夏幸福丽泽项目 2020
金鹏天润项目 2020
远洋丽泽项目 2020
京能天泰大厦 2022
华润首开金茂金鹏天润联合体项目
2022
国家金融信息大厦 2022
华夏人寿项目 2023
中国证券大厦 2023
现有及规划写字楼项目列表
金融商务核心区 金融休闲混合区金融文化混合区
写字楼市场概览及展望
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方米。
2020-2023年项目中国家金融信息大厦为新华社计划投资40亿元建设
的项目，未来新华社相关企业如新华网、中国经济信息社等将进驻。此
外中国证券大厦为中证机构间报价系统股份有限公司和中国银河证券股
份有限公司联合体于2018年7月竞得该地块的使用权。其他项目预计将
以出租为主。
丽泽金融商务区写字楼租赁市场处于起步阶段，金融科技公司、总部型
企业和专业服务业为当前丽泽商务区的主要租户。因外周道路交通仍处
于修建状态，地铁受区域地下环廊工程建设的影响难以施工，制约了该
区域对租户的吸引力，已交付项目的出租率介于10%-70%，整体平均
空置率约80%。但预计随着项目不断推广，特别是相关政策已颁布，我
们预计空置率将有明显下降，并在2023年达到约21%的水平。
同时租赁进程缓慢也制约了该区域当前的租金水平，已交付项目净有效
租金介于人民币180-210元/平方米/月，低于三环内其他商圈的平均水平，
比如金融街商圈甲级写字楼平均租金比丽泽高60-70%。但我们预计随着
丽泽区域配套设施的不断完善，路网和轨道交通建设在2021年逐步完成，
特别地2021年将是新增供给的空白期，为已入市项目提供有利时机加速
租赁进程，考虑到首批入驻客户在2021年前后也可能迎来续约高峰，预
计租金上涨的步伐将在2020-2022年随之快速提高，但随着租金基数不断
提升，租金涨幅会逐渐回落。28.7
77.9
53.3
36.5
22.5
自用写字楼 其他租赁型写字楼 甲级写字楼
195.7
204.0
215.6
228.3
240.5248.7
0%
2%
4%
6%
8%平均租金 同比变化
2019F 2020F 2021F 2022F2018 2023F
甲级写字楼空置率，2018-2023F（百分比）
数据来源：高力国际
89% 79% 66% 49% 33% 21%
数据来源：高力国际
甲级写字楼平均租金及同比变化，2018-2023F（人民币元每月每平方米）
2018 2019F 2020F 2021F 2022F 2023F
新增供应及净吸纳量，2018-2023F（万平方米）
数据来源：高力国际
20172018 2019F 2020F 2021F 2022F 2023F
关于高力国际
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主要作者：
曹化行总监 | 研究 | 华北+86 10 8518 [email protected]
参与者:
赵闻谦高级分析师 | 研究 | 华北+86 10 8518 [email protected]
如需更多资讯，请联系：
严区海董事总经理 | 华北+86 10 8518 [email protected]
夏思坚执行董事 | 研究 | 亚洲+852 2822 [email protected]
邱义昇高级董事 | 研究 | 中国+86 21 6141 [email protected]