브리핑 서울 프라임 오피스...2014/11/13 · 올레플렉스 (청진구역제1지구)...

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브리핑서울 프라임 오피스 2014년 3분기

Savills World Research Korea

CBD의 수요 회복에도 불구하고

GBD, YBD의 수요 감소로 2014년 3분기

서울프라임오피스의 평균 공실률은 지난

2분기와 같은 13.6%였다.

임대료 상승은 소폭의 임대수요

증가가 나타난 도심이 작년 동기 대비

2.0%로 가장 높았고 GBD와 YBD는

각각 0.7%, 1.4%였다.

"임대수요의 증가와 감소가 업종에 따른

차이를 보이며 권역별 흡수면적에서도

차이를 나타내었다. 한국은행이 8월

금리인하 이후 2개월만에 기준금리를 25bp

낮추어 시장의 유동성은 더욱 풍부해졌다."

사진 : Yeouido, Seoul

보합세를 나타내고 있는 임대료와 달리 관리비는 3분기에도 세 권역 모두 2%초반대의 고른 증가를 보이며 상승세를 이어 갔다.

3분기 투자시장 규모는 2분기의 절반정도로 감소하였으나 다수의 거래가 종결을 앞두고 있어 4분기 투자시장은 2014년 1분기에서 3분기까지의 총거래량과 유사한 규모가 될 것으로

예상된다.

개요삼성SDS가 지난 2분기 준공한 잠실 사옥 주변으로의 이전을 지속하고 증권업계의 임차면적 감소가 계속되어 GBD와 YBD

의 수요는 감소하였고 CBD에서는 소폭의 수요 증가가 나타났다.

2014년 3분기


브리핑 | 서울 오피스 권역

공급2014년 3분기에는 3권역 내에 준공된

프라임 오피스가 없었다. 4분기에는

3개동의 프라임 오피스가 신규로 준공 될

예정이다.(사옥1개동, 임대용 오피스

2개동)

수요와 공실률2014년 10월 한국은행이 발표한 자료에

따르면 한국의 2014년 경제성장률

예측치는 3.5%로 지난 7월 발표한

경제성장률 예측치(3.8%) 보다 하향

조정 되었다. 우리 경제는 2013년 1분기

기점으로 회복국면에 들어선 것으로

보이지만, 경기상승 속도는 과거1)

회복기의 절반 수준으로 추정되고 있다.

2015년에는 미국을 중심으로 세계경제가

호조될 것으로 예상되고, 우리의 수출이

소폭 개선되며 경상수지 흑자가 발생할

것으로 전망되고 있다. 다만, 밀접한

관계에 있는 중국 경제가 내년에는

더 완만하게 성장할 것으로 예측되고,

중국의 산업구조 고도화에 따라

대중무역의 교역구조도 변화가 필요할

것으로 예측되고 있다.

2014년 9월말 기준, 금융 및 보험업

종사자수는 전년동기대비 4.3% 감소한

830,000명으로 발표되었다. 금융 및

보험업 종사자 수는 2013년 7월 이후로

감소 추세를 보이고 있다.

2014년 3분기 서울 프라임 오피스의

순흡수면적은 2,090sqm를 기록하였다.

CBD권역은 Secondary 빌딩에서

프라임오피스로 이동하는 확장 수요로

전분기보다 수요가 증가하였으나,

GBD권역은 외부권역에 개발한 사옥

이전과 건설사 TFT의 프로젝트 종료로

수요가 감소하였다. YBD권역은 테넌트의

이동이 있었으나 결과적으로 전분기 대비

수요는 미미하게 감소하였다.

2014년 1분기부터 3분기까지 프라임

오피스의 수요는 Secondary빌딩에서

이전해오는 수요가 37%로 가장 많았다.

2014년 3분기는 AIA생명, 인터파크,

FRL Korea(유니클로) 등이 Secondary

빌딩에서 이전해와 Secondary to Prime

수요의 비율이 2014년 평균치보다 높은

표 1

권역별 월임대료 및 공실률, 2014년 3분기

표 2

신규공급 오피스, 2014년 4분기

출처 : 세빌스 코리아

권역평균 임대료

(원/3.3058 sqm임대면적기준)

평균 임대료(원/3.3058 sqm 전용면적기준)

전년동기대비인상률 (%)

순흡수면적 (sqm) 공실률 (%)

CBD 98,100 174,300 2.0 15,850 11.4

GBD 86,000 168,500 0.7 -12,530 8.7

YBD 78,000 160,400 1.4 -1,230 24.9

Overall Seoul Average

90,200 169,700 1.5 2,090* 13.6

권역 빌딩명 연면적(sqm) 층수 비고

CBD광화문D타워

(청진구역제2,3지구)105,462 B5/F-27/F

대림이 1개동 사용, 나머지 1개동 선임대마케팅 진행중

CBD올레플렉스

(청진구역제1지구)51,120 B6/F-25/F KT가 사옥으로 사용

CBD메트로타워

(구 GS역전타워)39,908 B2/F-20/F

GS건설이 사용하던 역전타워 리모델링

*서울 프라임오피스 순흡수면적


차트 1

실질 GDP 성장률 및 실질 수출증가율, 2006년-2015년(전망)

출처 : 한국은행


차트 2

금융 및 보험업 종사자수 추이, 2005년 09월-2014년 09월

680

700

720

740

760

780

800

820

840

860

880

900

920

Sep-05 Sep-06 Sep-07 Sep-08 Sep-09 Sep-10 Sep-11 Sep-12 Sep-13 Sep-14

종사자수

('000

)

1) 2000년대, LG경제연구원

5.2%5.5%

2.8%

0.7%

6.5%

3.7%

2.3%3.0%

3.5%3.9%

13.4%

12.4%

6.0%

0.4%

13.5%

17.1%

4.4%4.5%

4.0%

5.5%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014P 2015F

경제성장률 (실질, 전년대비 %) 수출액실질증가율 (전년대비 증가율 %)

2014년 3분기



차트 4

순흡수면적, 2008년 1분기-2014년 3분기



차트 3

공실해소내역 비율, 2014년 1분기-3분기편이었다.

CBD 권역의 순흡수면적은 15,850sqm

으로 전분기보다 수요가 증가하였다.

공실률은 2분기 대비 0.6%p 하락하여

11.4%를 기록하였다.

충무로 Secondary 빌딩에 임차해 있던

AIA생명은 2013년 4분기에 매입한 AIA

타워로 이전하였다. AIA생명이 사옥으로

사용하는 면적은 전체 오피스 면적의 약

23%이다. FRL 코리아(유니클로)도

명동의 Secondary 빌딩에서

서울파이낸스센터(3,790sqm)로 본사를

이전하였다. 한국관광공사빌딩은

공공기관 이전 정책에 따른 오피스

매각이 예정되어 있어, 박스터가

관광공사빌딩에서 광화문교보빌딩

(2,580sqm)으로 이전(Secondary to

Prime)하였다. YTN타워의 주택금융공사

(8,290sqm) 본사도 공공기관 이전정책에

따라 본사의 일부 조직만 남기고 부산의

국제금융센터로 이전하였다. YBD의

신한금융투자빌딩에 임차해 있던

칸서스자산운용은 KDB생명빌딩

(3,730sqm)으로 입주하였다.

GBD권역의 순흡수면적은 -12,530sqm

를 기록하였으며, 건설사 TFT의 프로젝

트 계약 만료와 기업 본사의 이전으로

인하여 수요가 감소하였다. GBD권역의

공실률은 전분기 대비 0.7%p 상승한


아세아타워는 GS건설 해외 플랜트 사업

(Saudi Arabia)팀의 계약이 만료되어

공실(9,100sqm)이 발생하였다. 계약이

만료된 프로젝트 조직은 그랑서울(본사)

로 흡수된 것으로 알려졌다. 삼성SDS는

골든타워(11,730sqm)와 삼성생명삼성동

오피스(11,080sqm)에서 잠실향군타워로

이전하였다. 삼성SDS가 이전해 나간

삼성생명 삼성동오피스에는 인터파크

(8,950sqm)가 입주하였다. 인터파크는

GBD의 Secondary 빌딩에 분산되어

임차해 있던 계열사 중 일부를(인터파크

INT, 인터파크 등) 통합하여 입주한 것으

로 알려졌다. 아셈타워에 입주해 있던

게임 업체인 EA코리아는 엔씨타워 (구

엔씨소프트R&D센터)로 이전하였다.

YBD권역은 다른 권역에서 YBD권역으로

이전해온 이동 수요가 있었으나, 금융권

본사의 통합(Secondary 사옥) 이전과

감평으로 수요는 미미하게 감소하였다.

순흡수면적은 -1,230sqm를 기록하였으

며 공실률도 지난분기보다 0.1%p상승한

차트 5

서울 프라임 오피스 공실률, 2002년 1분기-2014년 3분기


Prime to prime25%

Secondary to prime37%

Expansion24%

New organisation

14%

Take up 2014 Q1 - Q3

Prime to prime26%

Secondary to prime50%

Expansion17%

New organisation

7%

Take up 2014 Q3

-200,000

-150,000

-100,000

-50,000

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

sq m

CBD GBD YBD

Three IFC 포함24.9%

Three IFC 제외14.5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

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Q1

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Q1

Q2

Q3

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

CBD GBD YBD YBD (Three IFC제외)

브리핑 | 서울 오피스 권역 2014년 3분기



표 3

주요 임차인 이동, 2014년 3분기

구 권역 구 빌딩명 임차인 신 권역 신 빌딩명 입주면적(sqm)

CBD

명동유니클로 본점 FRL Korea CBD SFC 3,790

신일빌딩(명동) AIA생명 CBD AIA Tower 10,590

YTN 주택금융공사 (일부 조직 잔류) 부산 BIFC 8,290

그랑서울 GS건설 증평 3,490

스테이트타워남산 리치몬트코리아 증평 2,170

흥국생명신문로 흥국생명 증평 1,840

연세빌딩 현대오일뱅크 증평 1,490

GBD

아셈타워 EA코리아 GBD 엔씨타워 4,300

남서울빌딩 등인터파크

(인터파크,인터파크 쇼핑,인터파크INT)GBD 삼성생명 삼성동오피스 8,950

삼성생명 삼성동오피스 삼성SDS 잠실 잠실향군타워 11,080

골든타워 삼성SDS 잠실 잠실향군타워 11,730

아세아타워 GS건설 TFT 계약 만료

YBD

유화증권빌딩 삼성생명 CBD 동양생명 4,700

굿모닝신한증권 칸서스 자산운용 CBD KDB생명 3,730

유화증권 키움증권 YBD 키움파이낸스센터 10,780

Others 한국광고문화회관 옥시 레킷벤키저 YBD Two IFC 2,860


Three IFC를 제외한 공실률은 14.5%

로 지난 분기대비 0.2%p 상승한

수준이었다.

키움증권은 유화증권빌딩에서

Secondary빌딩인 키움파이낸스센터

(키움증권 본사사옥)로 이전하였다.

우리자산운용도 동양증권빌딩에서

키움파이낸스센터로 이전하였다.

칸서스자산운용은 굿모닝신한증권

빌딩에서 칸서스자산운용이 매입한

CBD의 KDB생명빌딩으로 이전하였다.

또한 SK증권(810sqm)이나 유안타증권

(구 동양증권, 480sqm)과 같은 금융권

회사들은 일부 작은 면적이지만 오피스

임차면적을 조금씩 감평하는 사례가

있었다.

그러나 신규로 지어진 Two IFC에는

GBD 프라임 오피스에서 이전하는 NTT

코리아(890sqm), T-plus(890sqm)가

입주하였고, Secondary 빌딩에서는

다이멘션데이터코리아(1,770sqm)

와 옥시레킷벤키저(2,860sqm)가

입주하였다.

전망4분기에는 CBD권역에 세개 동의 프라임

오피스가 준공 될 예정(사옥 1동, 임대용

오피스 2동)이며, 프라임 오피스시장의

공실률은 신규공급되는 오피스로 인해

상승할 것으로 전망된다.

올레플렉스(51,120sqm, 신축)는 서초동

올레캠퍼스(동익성봉빌딩)의 KT 조직이

이전하여 사옥으로 사용할 예정이며,

D타워(105,462sqm, 신축)와 메트로타워

(39,908sqm, 구 역전타워 리모델링)

는 임대용 오피스로 사용할 예정이다.

신규로 공급되는 D타워와 메트로타워의

오피스 면적은 2014년 2분기 기준 CBD

임대용 오피스 Stock에 4.7% 수준이다.

신규공급되는 D타워 오피스면적의 50%

는 대림이 이전하여 사옥으로 사용할

예정이며, 나머지 면적은 임대마케팅을

진행하고 있다. 3분기 현재 대림이

임차하고 있는 트윈트리 빌딩은 4분기에

전체 공실 예정으로 A동은 엠코가 책임

임차예정으로 알려졌고, B동은 임대

마케팅을 진행하고 있다.

한화장교빌딩은 리모델링을 계획하고

있으며, 이로 인해 한화장교빌딩에

임차해 있는 한화건설이 YBD의 FKI

Tower로 이전 할 예정이다. 한화건설은

한화장교빌딩(14,550sqm)과 센터원

(12,530sqm)에 입주하고 있으며,

YBD에 FKI Tower로 통합, 이전하는

것으로 알려졌다. 서울스퀘어에는

지멘스 R&D센터가 추가로 입주하고

하나은행과 외환은행의 TFT가 신규로

입주할 것으로 알려져 공실률이 약 20%

까지 하락할 것으로 전망된다.

GBD권역의 한국전력 본사 조직은

2014년 11월 나주로 이전 예정이다.

한국전력이 사용하고 있는 한전 본사는

삼성동에 위치한 97,157sqm규모의

프라임 오피스(사옥)이다. 그러나 한전

부지의 소유권 이전 완료 시기가 2015년

3분기말로 예정되어 있고, 현재 사옥으로

100% 사용되고 있는 한국전력 본사

오피스의 이용 계획에 따라 향후 GBD

공실률이 영향을 받을 것으로 예상된다.

2014년 3분기



차트 6

서울 프라임 오피스 빌딩 임대료 지수, 2000년 1분기-2014년 3분기

차트 7

권역별 전년동기대비 임대료 인상률, 2008년 1분기-2014년 3분기


출처 : 세빌스 코리아, 한국은행

YBD권역은 4분기에 교원공제회빌딩이

재건축을 시작하여, 교원공제회가

63빌딩으로 이전 할 예정이다.

HP빌딩에는 팬택 C&I가 DMC에서

이전하여 입주할 예정이며 FKI타워에는

한화건설이 CBD의 한화장교빌딩과

센터원에서 이전하여 입주 할 예정이다.

YBD권역은 타권역에서 이전해 오는

수요로 공실률이 2.5% - 3.5%p

하락할 것으로 것으로 전망된다.

2015년 상반기에도 CBD의 AIG와

군인공제회빌딩의 IBM이 Secondary

오피스에서 이전하여 입주 할 예정이기

때문에 YBD권역의 공실률은

지속적으로 하락할 것으로 전망된다.

임대료2014년 3분기에는 서울에 있는 프라임

오피스 94개 중 11개의 빌딩(CBD 7개,

GBD 2개, YBD 2개)이 임대료를

인상하였다. CBD 임대료 인상률이

전년동기대비 2.0%로 가장 높았고,

GBD 0.7%, YBD 1.4%이었다.

서울 프라임 오피스의 전년동기대비

임대료 인상률은 1.5%로 소비자물가

상승률(1.4%)과 비슷한 수준이었다.

전년동기대비 관리비 인상률은 2.3%를

기록하였으며 지난 1년동안 평균 관리비

인상률 2.2%와 편차 없이 비슷한 수준을

유지하였다. 3분기의 전년 동기 대비

권역별 관리비 상승률은 CBD 2.3%,

GBD 2.2%, YBD 2.1% 로 2분기의

인상률과 큰 차이가 없었다.

전망

2014년 4분기에는 임대료 인상을

계획하고 있는 오피스가 없는 것으로

조사되었다. 그러나 2015년 1분기에는

임대료를 인상하는 오피스들이 늘어날

예정이다.

전년동기대비 임대료 상승률은 3분기와

비슷한 수준인 1%대로 전망되며, 전년

동기대비 관리비 인상률도 2% 초반으로

예상된다.

매매 및 투자시장2014년 3분기 주요거래 사례는 CBD의

한국화장품의 서린빌딩, 삼부토건의

남창동 사옥, YBD의 현대증권 사옥,

마포의 태영빌딩이다. 3분기 거래사례는

기업의 자산유동화 물건이 다수였다.

40

60

80

100

120

140

160

Q1

Q3

Q1

Q3

Q1

Q3

Q1

Q3

Q1

Q3

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Q3

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Q3

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Q3

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Q3

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Q3

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Q3

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Q3

Q1

Q3

Q1

Q3

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Q1/

2001

= 1

00

CBD GBD CBD

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

CBD GBD YBD 소비자물가상승률


차트 8

서울 프라임 빌딩 시장 거래규모, 2007년 1분기-2014년 3분기

0

1

2

3

4

5

6

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

KR

W (t

rillio

n)

Q1 Q2 Q3 Q4

2014년 3분기



차트 9

서울 오피스 Cap Rate 추이, 2005년 1분기-2014년 3분기

출처 : 세빌스 코리아, 한국은행

차트 10

5년 만기 국고채 및 기준금리 추이, 2012년 1월 - 2014년 11월

출처 : 한국은행

한국화장품(55%)과 화인자산관리(45%)

가 소유하고 있던 서린빌딩은 재단법인

관정이종환교육재단에 매각되었다. 총

매각금액은 1,550억원(897억-한국화장

품, 653억-화인자산관리)으로 면적당

매각금액은 약 1,800만원/3.3058sqm

이다. 1986년에 준공한 서린빌딩은

CBD내 핵심지역에 입지하였으나, 향후

리모델링 비용이 추가 발생될 것을

감안하여, 매각금액이 결정된 것으로

알려졌다.

삼부토건이 보유했던 삼부토건 남창동

사옥은 재무구조 개선을 위해

악기제조사 삼익악기에 매각되었다.

1984년에 완공된 빌딩으로 작년

현대인베스트먼트와 MOU를 맺고

660억에 매각을 추진하였으나, 추후

리모델링 비용 및 임대 위험부담으로

성사되지 못했다. 삼부토건이 5년간

책임임차 조건으로 매각한 금액은

600억원(1,300만원/3.3058sqm)이며,

Cap. Rate은 약 6% 수준으로 알려졌다.

YBD 권역의 현대증권 여의도 본점

사옥은 하나자산운용 부동산 펀드에

Sale and Leaseback 조건으로 매각

되었다. 현대증권은 5년간 임차하여

매각 이후에도 지속적으로 사옥으로

사용할 예정이며, 5년 후 현대증권이

매입우선권을 보유하는 조건이 포함

되었다. 매각 금액은 810억원이며(1,300

만원/3.3058sqm), Cap. Rate는 5%대

초반으로 알려졌다. 현재 매각 진행중인

현대증권은 자산 유동화를 통해

현금보유성을 높여 경영권 매각시

유리한 조건을 확보하려는 것으로

알려졌다.

태영건설의 옛 마포사옥 태영빌딩을

생보부동산신탁이 운영하는 생보제4호

위탁관리리츠가 매입하였다. 2007년

여의도 신사옥으로 이전한 태영건설은

임대 운영하던 태영빌딩 매각을 통해

부채비율을 낮춰 공공공사 수주경쟁력을

높이려는 것으로 알려졌다. 태영건설이

책임 임차하는 조건으로 매각한 것으로

알려졌으며, 매각금액은 1,000억원

(1,000만원/3.3058sqm)이며, Cap. Rate

는 5%대 중반으로 알려졌다.

기 준공 오피스 빌딩 이외에도 개발물건

선매각, 개발부지 매각, 상업시설 매각

등 다양한 투자활동이 일어나고 있다.

0

100

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300

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0%

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9%

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Spread (우) Cap rate (좌) 5년만기국고채 (좌)

권역 빌딩명 매도자 매수자매매면적

(sqm)매매가격

(단위:억 원)

CBD 서린빌딩한국화장품주식회사

재단법인관정이종환교육재단

15,790 897

주식회사화인자산관리 12,325 653

CBD 삼부토건 삼부토건주식회사 주식회사삼익악기 15,260 600

GBD B.E 교육연구시설브리티시

에듀케이션주식회사주식회사케이탑

자기관리부동산투자회사4,588 180

YBD 현대증권본사 현대증권주식회사 하나다올자산운용 20,426 810

마포 태영빌딩 주식회사태영건설주식회사생보제사호

위탁관리부동산투자회사33,079 1,000

표 4

주요거래사례, 2014년 3분기


1.8%

2.0%

2.3%

2.5%

2.8%

3.0%

3.3%

3.5%

3.8%

4.0%

2012

/01/

02

2012

/03/

28

2012

/06/

25

2012

/09/

17

2012

/12/

11

2013

/03/

11

2013

/06/

04

2013

/08/

29

2013

/11/

27

2014

/02/

24

2014

/05/

21

2014

/08/

14

2014

/11/

10

5년만기국고채 기준금리

2014년 3분기



JoAnn HongDirectorKorea+82 2 2124 [email protected]

Savills Korea

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Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.

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Simon SmithSenior DirectorAsia Pacific+852 2842 [email protected]

Seunghan LeeDirector, Leasing &Marketing, Development Sales+82 2 2124 [email protected]

Sue LeeDirectorTenant Rep.+82 2 2124 [email protected]

Youngtaek KimVice PresidentKorea+82 2 2124 [email protected]

K.D. JeonHead of KoreaKorea+82 2 2124 [email protected]

Crystal LeeSenior DirectorInvestment Advisory+82 2 2124 [email protected]

Hyosung KimSenior DirectorKorea+82 2 2124 [email protected]

Grace KoDirectorCRES Leasing Service+82 2 2124 [email protected]

한국전력 본사의 삼성동 부지 매각은

정부의 공공기관 지방 이전 정책에 따라

이루어 졌다. 최고가 경쟁입찰방식으로

매각이 진행되었으며, 현대자동차그룹

(현대자동차, 기아자동차, 현대모비스)

컨소시엄이 낙찰자로 선정되었다.

현대자동차그룹은 통합본사 및 복합

문화센터를 건립할 계획이다.

낙찰금액은 10조5천5백억원으로 역대

최고수준이며, GBD에 복합개발이

가능한 대규모 부지의 희소성 및 향후

미래가치가 고려된 것으로 알려져있다.

그 외에도 롯데쇼핑이 롯데백화점 2개와

롯데마트 5개의 자산으로 구성된 포트

폴리오를 KB자산운용에 약 6,017억원에

매각하였다. Cap. Rate는 5% 초반

수준으로 알려졌다.

한국은행은 지난 15개월 간 유지하던

기준금리를 2.5%에서 2.25%(8월)

로, 다시 2.0%(10월)로 인하하였다.

이는 2009년 2월에 발표한 2.0%과

같은 최저치이다. 한국은행은 향후

경제 성장세 회복을 위해 금리 인하를

단행하였고, 소비자물가 상승률이

안정선을 유지하는 한 현 금리정책을

유지할 것으로 발표했다.

3분기에 거래된 프라임 오피스가 없으나

Cap. Rate은 5% 초반이거나 조금 낮은

수준으로 추정되며, 5년만기 국고채와

Cap. Rate의 Spread는 250bp에

가까워졌다.

2014년 10월 현재, 스테이트타워 남산,

올리브타워, YG타워, 정동빌딩,

YTN타워, 오토웨이타워, HLMC빌딩,

서부금융센터, 유진증권빌딩 등의

오피스빌딩 거래가 진행되고 있으므로

2014년의 전체 오피스거래규모는

전년과 비슷하거나 다소 낮은 수준일

것으로 예상된다.

2014년 3분기



부록

서울 오피스 시장 및 Savills Korea 조사빌딩 개요

1. 서울 대형 오피스 빌딩

- 서울시에 입지하고 있는 30,000

sqm 이상의 대형 오피스 빌딩은

100% 사옥으로 사용되는 빌딩을

포함하여 2014년 9월 현재 총 290

개, 총 연면적 약 16,960,000 sqm

인 것으로 조사되었음. 이중 CBD

에 31.9%, GBD에 20.8%, YBD에

14.1%가 밀집되어, 전체의 약 66.8%

가 이들 세 지역에 분포하고 있는

것으로 나타났음.

2. Seoul Prime Office 등급에 대한

정의

- Savills Korea에서는 연면적과 위치,

접근성, 가시성, 인지도, 임차인,

표 5

조사빌딩 개요, 2014년 9월 기준

출처 : 세빌스 코리아 리서치&컨설팅 팀

준공연도, 빌딩시설, 관리상태 등을

종합적으로 고려하여 오피스 빌딩의

등급을 정하고 있음.

- CBD, GBD, YBD의 3개 주요 권역에

위치한 30,000 sqm 이상 빌딩 중

상대적으로 우수한 빌딩을 프라임

빌딩이라고 정의함.

- 프라임빌딩 120개 중 94개를 대상으로

서울 오피스시장 동향에 대한 조사 및

분석을 하였음.

3. 임대료

- 임대료는 보증금과 월세로 이루어져

있으며, Savills Korea는 건물주가 책정한

기준층 명목임대료(Face Rent)를 조사 및

분석함. 보고서에서 언급된 월임대료는

CBD GBD YBD Total

A

빌딩개수 22 14 8 44

평균 연면적 (sqm) 83,161 96,231 103,691 91,052

평균 준공연도 2002 1999 2002 2001

B

빌딩개수 22 18 10 50

평균 연면적 (sqm) 51,872 39,783 49,218 46,989

평균 준공연도 2000 2000 1996 1999

빌딩개수 총합계 44 32 18 94

면적 총합계(sqm) 2,970,715 2,063,331 1,321,707 6,355,753

월세로, 보증금은 월세의 10배임.

4. 순 흡수면적 (Net absorption)

- 해당 기간 동안 오피스 시장 내

증가하거나 감소한 임대면적임.

5. Cap rate 산정 방법

Cap Rate : (보증금운용이익(5%)+기준층

명목임대료+관리비초과이익)x임대율

(95%) x 12 / 거래가, 거래사례별 Cap

Rate의 비교를 위해 보증금운용이율은

5%, 임대율은 95%를 일괄적용 함.

브리핑 서울 프라임 오피스...2014/11/13 · 올레플렉스 (청진구역제1지구)...

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