브리핑 서울 프라임 오피스 2017년...

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브리핑서울 프라임 오피스 2017년 2분기

Savills World Research Korea

삼성그룹의 강남 이전 후 비어있던 도

심의 삼성본관에 한국은행이 임차하여 도

심의 임차수요는 1분기 대비 증가하였다.

여의도권역은 임차 수요가 정체된

모습을 보이고 있고, 강남권역은 패션업

종 임차인이 임대료가 저렴한 빌딩으로

이전하여 수요 감소를 보였다.

"경제가 안정되어 가는 모습을 보이며

임차수요도 2분기 연속 증가세를 보였고

투자자들의 활발한 투자 또한 1분기에

이어 지속되었다."

Savills Research

사진 : CBD, Seoul

임대료와 관리비는 전년동기 대비 약

1% 상승하여 1분기와 유사한 증가를 나

타내었다.

시그니쳐타워서울의 거래가 종결되며

2017년 오피스빌딩 거래로는 최대금액을

기록하였고, 2분기 오피스 거래규모는

1분기에 이어 지속적으로 증가세를 보

였다.

개요세계 경제가 회복하며 특히 반도체 및 석유화학 제품의 수출이 증가하고, 소비심리가 회복되면서 한국은행은 2017년의 한국 경제성장률을 상향 전망하였다.

2017년 2분기


브리핑 | 서울 오피스 권역

공급

2017년 2분기에는 신규 공급된 프라임

오피스가 없었다. 다만, 주요 3권역 외

지역에는 서초 마제스타시티의 오피

스 2개동이 준공되었다. 마제스타시

티 오피스B동은 올림푸스와 녹십자가

입주할 예정으로 4개층이 사전임대

되었으며, 현재 마케팅 진행 중이다.

수요와 공실률

7월 열린 금융통화위원회에서 한국

은행은 2017년 경제성장률을 2.8%

로 상향 전망하였으나 기준금리는

1.25%로 동결하였다. 한국은행은 반

도체 및 석유화학의 수출 증가에 힘

입어 국내 경제의 성장세는 확대되었

지만, 수요 측면에서의 물가상승압력

이 크지 않을 것으로 전망되어 현재

의 완화적 기조를 유지한다고 밝혔다.

소비자 물가상승률은 당분간 물가안

정 목표인 2% 수준을 유지할 것으로

예상하였다.

2 0 1 7 년 2 분 기 서 울 프 라 임 오 피

스의 순흡수면적은 36 ,000sqm이

었다. CBD는 54,100sqm, GBD는

-23,000sqm, YBD는 4,900sqm로,

권역별로 격차를 보였다.

2분기의 서울 프라임 오피스 공실률은

CBD와 YBD는 각각 1.2%p, 0.4%p

씩 하락한 반면, GBD 는 1.2%p 상

승하였다. 서울 프라임오피스 평균

공실률은 전분기 대비 0.2%p 감소

한 14.3% 였다.

CBD와 YBD에서는 지난 분기에 준공

한 빌딩으로 대형 임차인이 입주하며

임차인 이동은 활발하였으나, Pr ime

에서 Pr ime으로 이전하는 수요가 많

아 평균 공실률은 소폭 하락하는데 그

쳤다. GBD권역은 GT타워에 있던 코

오롱인더스트리의 이전으로 공실률

이 상승하였다.

5.2% 5.5%

2.8%0.7%

6.5%

3.7%2.3% 2.9%

3.3%2.6% 2.8%

2.8% 2.9%

13.4% 12.4%

6.0%

0.4%

13.5%

17.1%

4.4% 4.5%

2.3% 0.5% 2.20%

3.50% 3.60%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F 2018F

실질경제성장률 (전년대비증가율 %) 수출액실질증가율 (전년대비증가율 %)

차트 1

실질 GDP 성장률 및 실질 수출증가율, 2006년 - 2018년(전망)

출처 : 한국은행

차트 2

금융 및 보험업 종사자수 추이, 2008년 6월 - 2017년 6월

15,000

17,000

19,000

21,000

23,000

25,000

27,000

600

700

800

900

1,000

1,100

1,200

Jun-08 Jun-09 Jun-10 Jun-11 Jun-12 Jun-13 Jun-14 Jun-15 Jun-16 Jun-17

단위: 고용자 수(천 명) 금융 및 보험업 고용자 수(좌) 고용자 수(우)

출처 : 통계청

표 1

권역별 월임관리비 및 공실률, 2017년 2분기

권역

임대료 관리비순흡수면적

(sqm)공실률 (%)

(전분기 공실률)평균 임대료

(임대면적 기준)

전년동기대비

인상률(%)

평균 관리비

(임대면적 기준)

전년동기대비

인상률(%)

CBD 103,300 1.0% 39,900 0.5% 54,100 16.9% (18.1%)

GBD 90,300 1.2% 37,700 1.0% -23,000 9.1% (7.9%)

YBD 79,200 0.1% 36,500 1.2% 4,900 16.7% (17.1%)

Overall Seoul Average

94,300 0.9% 38,500 0.8% 36,000 14.3% (14.5%)

출처 : 세빌스 코리아

사업명 마제스타 시티 (오피스 A, B동)

주소지 서초구 서초동 1498-5연면적(sqm)

A동 : 36,189B동 : 46,580

준공년도 2017년 6월 층수 17F / B7F

비고 올림푸스, 녹십자 입주예정


표 2

신규 공급 오피스, 2017년 2분기

(단위 : 원/3.3058sqm)

2017년 2분기



2017년 2분기에는 Prime오피스에서

Prime오피스로 이전한 비율이 40%로

가장 우세했다. Secondary오피스에

서 Prime오피스로 업그레이드한 이전

사례는 34%로 2016년 평균과 비슷

한 수준이었다. 이 밖에 증평 수요는

15%, 신규 수요는 11%로 조사되었다.

권역별로는 CBD가 전체 해소 면적의

72%를 차지해 가장 높은 임차 수요를

보였다. 3권역 내 CBD의 오피스 면적

비중이 50%임을 감안하여도 높은 수

준이다.

CBD권역의 공실률은 지난 분기 대비

1.2%p 하락한 16.9%이다. 이번 분

기는 CBD 권역 내 이동이 전체 해소

내역 중 가장 컸다. SK건설이 파인에

비뉴A동에서 수송스퀘어로 입주하였

지만, 감평(약 19,800 sqm)하며 이전

하였다. 기존 빌딩인 파인에비뉴A동은

6월말 현재 전체 공실로 남아 있으나,

연말에 신한카드가 입주할 예정이다.

서울스퀘어는 LG전자가 인근 LG서울

역빌딩(구 STX남산타워)으로 이전하

며 공실이 발생하였다. 이밖에 한국

은행이 본사 리모델링(2020년 6월 완

료 예정)으로 삼성본관으로 입주하였

으며, 타워8에 KB카드, T타워에 MPC

와 같이 연층을 사용하는 대형 임차인

이전 등 권역 내 이동이 활발하였다.

GBD권역의 공실률은 지난 분기 대비

1.2%p 상승한 9.1%를 기록하였다.

GT타워의 앵커 임차인이었던 코오롱

인더스트리 FnC부문이 동양금융센터

빌딩(Seconda ry ) 전체와 삼성생명

삼성동빌딩(Pr ime) 일부 층으로 이전

하며 GT타워에 대형 공실이 발생하였

다. 또한 포스코대우와 포스코P&S의

합병으로 포스코P&S가 송도 동북아

무역타워(NEAT )로 이전했다. 반면,

파르나스타워에는 샤이어코리아와 카

차트 3

공실해소 구분, 2017년 2분기

CBD72%

GBD17%

YBD11%

Secondary to prime34%

Prime to prime40%

Expansion15%

New organisation

11%

구분별 해소비율


차트 4

순흡수면적, 2008년 1분기 - 2017년 2분기


-200,000

-150,000

-100,000

-50,000

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

단위 : sqm CBD GBD YBD

카오프렌즈, 신세계프로퍼티 등이 입

주하였다. 한화생명서초빌딩은 기존

공실에 스타트업을 위한 맞춤형 사무

공간인 드림플러스 강남센터를 개장하

였고 한화생명에서 운영할 계획이다.

YBD권역의 공실률은 지난 분기 대비

소폭 하락한 16.7%를 기록하였다. HP

빌딩, KTB빌딩 등에 신규조직이 입

주하며 YBD의 공실률을 소폭 낮추었

다. 지난 분기 공급된 SK증권빌딩(구

K타워)에는 SK증권이 삼성생명 여의

도빌딩에서 이전을 완료하였다. 이번

분기 YBD 임차인 이동의 대부분은

권역 내의 이동 또는 신규 오피스 수

요가 대부분이었다.

임대료

2017년 2분기 서울 오피스의 평균 명

목임대료는 94,300원/3.3m 2으로 전

년 동기대비 0.9% 상승하였다. 권역

별로 CBD 권역이 1.0%, GBD 1.2%,

YBD 0 .1%의 임대료 상승률을 보였

다. 대부분의 임대료 인상이 1분기

에 이루어지는 특성상 2분기에는 임

대료 조정사례가 3건밖에 없어서,

지난 분기와 비교하였을 때 큰 변동

이 없었다.

권역별 해소비율

2017년 2분기



전망

CBD권역에는 KEB하나은행 을지로

본점이 7월 준공을 앞두고 있으며,

순차적으로 KEB하나은행과 계열사가

입주할 예정이다. 주요 3권역 외 지역

에는 용산에 아모레퍼시픽 신사옥이

올해 말에 준공될 예정이다.

CBD권역에는 서울역 인근을 중심으

로 대형 임차인의 이동이 활발할 것으

로 보인다. 서울스퀘어와 그랑서울에

있는 KEB하나은행 조직이 을지로 본

점으로 이전하며 공실이 발생할 예

정이며, 서울스퀘어에 LG전자가 이

전해 나간 공실 면적으로 SK플래닛

및 MSD가 입주할 예정이다. 이 밖에

T타워에는 SK컴즈, 트윈시티남산에는

CJ올리브네트웍스가 입주를 앞두고 있

어, 서울역 인근 공실률이 하락할 것

으로 보인다. 을지로의 파인에비뉴A

동은 SK건설 이전으로 발생한 공실 면

적에 신한카드(15개 층)가 12월에 입

주할 것으로 알려져 연말까지 CBD의

평균 공실률은 하락할 것으로 예상된다.

GBD권역은 파르나스타워에 법무법인

율촌과 게임업체 블리자드 등의 입주

가 이어지며 공실을 해소할 것으로 보

이나, 캐피탈타워에 데상트가 잠실의

롯데월드타워로 이전하면 GBD의 평

균 공실률은 올라갈 것으로 예상된다.

GBD권역에는 공유오피스가 계속해서

입주하고 있다. 메리츠타워에 패스트

파이브가 8월 중 오픈하며, 이 밖에

Secondary빌딩에도 공유오피스가 다

수의 임차계약을 체결하였다.

YBD권역의 공실률은 큰 변동이 없을

것으로 예상된다. HPE가 HP빌딩에

서 SK증권빌딩으로 이전할 예정이나

권역 내 이전으로 공실률에 영향은

없다. 다만 FKI타워의 LG CNS(약

43,000 sqm)가 2018년 1분기에 마

곡 사옥으로 이전해나갈 예정으로 내

년 YBD의 공실률 상승이 불가피해

보인다.

매매 및 투자시장

국내 경제의 성장세가 확대되었지만

상대적으로 내수 회복이 미미하였다고

판단한 한국은행은, 기준금리를 1.25%

로 유지하고 있다. 2017년 상반기 국내

주요 오피스 시장의 거래량은 전년 동기

대비 약 65% 증가한 4조 2,000억원

으로 조사되었다.

2017년 2분기 상당수의 거래들은 공

실률이 낮은 우량 자산 중심으로 이루

어졌다. 코어-블라인드펀드를 활용한

국내 기관투자자들의 거래가 전체의

52%를 차지하였다. 이 외에도 성장

세인 자금력 있는 중견기업들이 사옥

용도로 오피스빌딩을 매입하였다.

이지스자산운용은 중구 수표동에 위

치한 시그니쳐타워서울을 7,260억원

에 매입하였다. 금년도 매각사례로는

최대 규모인 시그니쳐타워서울은 코

어 성격을 지닌 국민연금 블라인드

펀드가 주요 투자자로 참여한 것으

로 알려졌다. 아모레퍼시픽이 2018년

1분기 용산 신사옥으로 이전하여 발생

하게 되는 예상 공실 면적에 대해서는

차트 6

권역별 전년동기대비 임대료 인상률, 2008년 1분기 - 2017년 2분기

출처 : 세빌스 코리아, 한국은행

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

Q1

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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

CBD GBD YBD 소비자물가상승률(전년동기비)


차트 5

서울 프라임 오피스 공실률, 2008년 1분기 - 2017년 2분기

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

Q1

Q2

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Q2

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Q3

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Q1

Q2

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

CBD GBD YBD

2017년 2분기



한화증권이 책임 임차를 보증하며 안

정성을 확보한 것으로 알려졌다.

NH아문디자산운용은 중구 을지로2

가에 소재한 유안타빌딩을 2,170억

원에 매입하였다. 유안타증권은 우선

매수권을 행사하여, 제3자인 NH아문

디자산운용을 매수자로 지정하였다.

본 거래에는 농협금융그룹 계열사의

코어 성격의 블라인드펀드가 주요 주

주로 참여하였다. 유안타증권은 우선

매수권을 넘기는 조건으로 임차료를

소폭 하향 조정했으며, 그 외에는 하

나자산운용과 맺은 기존의 임대차 조

건을 그대로 승계한 것으로 알려졌다.

삼성SRA자산운용은 강남구 역삼동에

위치한 삼성생명역삼빌딩을 2,109억

원에 매입하였으며, 코어 성격을 지닌

국민연금 블라인드펀드가 주요 주주로

참여하였다. 본 빌딩은 삼성생명과 삼

성전자가 주요 임차인으로, 거래 시

공실률이 3% 이하인 안정된 물건으

로 알려졌다.

모건스탠리는 종로구 수송동에 위치한

수송스퀘어를 매입하였다. SK D&D가

표 3

주요 임차인 이동, 2017년 2분기

To From

권역 빌딩명 임차인 입주면적 (sqm) 권역 빌딩명

CBD

삼성본관 한국은행 43,800 CBD 한국은행 본관

수송스퀘어 SK건설 40,500 CBD 파인에비뉴A

더케이트윈타워즈 SKC 10,300 GBD 강남교보타워

타워8 KB 카드 10,300 CBD 대우프라자

T타워 MPC 8,100 CBD 대우재단빌딩 및 신규조직

수송스퀘어 SKT 7,400 CBD 서울파이낸스센터

더케이트윈타워즈 에이스처브라이프 4,300 CBD 서울시티타워 & 페럼타워

와이즈타워 메리츠화재 3,100 YBD 메리츠화재 사옥 및 신규조직

수송스퀘어 SK가스 2,400 CBD 파인에비뉴A

파인에비뉴 B 푸마 2,400 Non-core 전문건설회관(신대방동)

부영태평빌딩 법무법인 양헌 2,300 CBD 원서빌딩

D타워 퍼시스 2,100 신규

센터원 윌리스 타워스왓슨 2,100 CBD 페럼타워 & 오피시아 빌딩

종로타워 TEC 2,000 신규

센터플레이스 MSC 코리아 1,800 CBD 한진빌딩

파인에비뉴 B 일렉트로룩스코리아 1,500 CBD 시그니쳐빌딩

GBD

한화생명서초사옥 드림플러스 강남센터 6,900 신규

삼성생명삼성동빌딩 코오롱인더스트리 4,300 GBD GT타워

파르나스타워 카카오프렌즈 3,300 GBD GT타워

파르나스타워 신세계프로퍼티 3,200 CBD 제일은행 구본점

오토웨이타워 알카텔루슨트 2,700 GBD 아셈타워

포스코센터 아날로그디바이스코리아 1,800 신규

포스코P&S타워 히어솔루션즈코리아 1,800 GBD 한국지식재산센터

파르나스타워 샤이어 코리아 1,700 신규

YBD

SK증권빌딩 (K타워) SK증권 15,800 YBD 삼성생명 여의도

KTB빌딩 화승네트웍스 1,800 신규

HP빌딩 인스파이어인티그레이티드리조트 1,100 신규

KTB빌딩 주택도시보증공사 1,100 YBD 한국기업데이터사옥


2017년 2분기



수평증측 한 수송스퀘어는 SK건설 등

SK계열사와 10년간의 임차계약을 맺

고 입주율 100%를 보이고 있다. 모건

스탠리코어펀드가 예상하는 수익률은

5% 초반대로 알려졌다.

가구회사 한샘은 마포구 상암동 소재의

팬택빌딩을 1,568억원에 매입하였

다. 지난 3년동안 매출규모가 2배가량

증가한 한샘은 큰 규모의 통합사옥이

필요하여, 상암동 소재의 팬택빌딩을

매입한 것으로 알려졌다. 동원F&B도

적극적인 M&A로 회사규모가 성장함에

따라 현재 양재동 동원산업 본사 빌딩

과 인접한 트러스트타워를 1,073억원

에 매입하였다. 트러스트타워의 공실

면적은 동원그룹의 R&D 센터 등으로

사용할 것으로 알려졌다.

2017년 2분기의 Cap. Rate은 마케팅

임대료와 90% 임대율로 가정하여 추

정할 경우, 4.7% 수준이다. 하지만,

Rent Free및 TI를 감안한 실질 임대

율을 고려하면 4% 초반으로 예상된

다. 6월 말 기준, 5년 만기 국고채 수

익률이 상승하여 1.9%이며, 2016년

11월 이후 1.8-1.9% 수준을 유지하

고 있다.

차트 7

서울 오피스 시장 거래규모, 2008년 1분기 - 2017년 2분기


0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

단위 : 조 원 Q1 Q2 Q3 Q4

출처 : 세빌스 코리아, 한국은행

차트 8

서울 프라임 오피스 Cap. Rate 추이, 2005년 1분기 - 2017년 2분기

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

0%

1%

2%

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Q1

Q2

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Spread (우) Cap rate (좌) 5년만기국고채수익률(좌)

차트 9

5년 만기 국고채 수익률 및 기준금리 추이, 2012년 1월 - 2017년 6월

출처 : 한국은행

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

3.0%

3.5%

4.0%

2012

-01-

0220

12-0

3-02

2012

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0220

12-0

7-02

2012

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2013

-01-

0220

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3-02

2013

-05-

0220

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2013

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2014

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0220

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2014

-09-

0220

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2015

-01-

0220

15-0

3-02

2015

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15-0

7-02

2015

-09-

0220

15-1

1-02

2016

-01-

0220

16-0

3-02

2016

-05-

0220

16-0

7-02

2016

-09-

0220

16-1

1-02

2017

-01-

0220

17-0

3-02

2017

-05-

0220

17-0

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5년만기국고채수익률 기준금리

2017년 2분기



JoAnn HongDirectorKorea+82 2 2124 [email protected]

Savills Korea

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Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.

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표 4

주요거래사례, 2017년 2분기

권역 빌딩명 매도자 매수자매매면적

(sqm)

매매가격

(단위:억 원)

CBD

시그니쳐타워서울 신한BNP파리바자산운용 이지스자산운용 99,997 7,260

유안타증권빌딩 하나자산운용 NH-아문디자산운용 28,024 2,170

알파빌딩 도이치자산운용 인트러스투자운용(REITs) 13,519 832

수송스퀘어 SK D&D이지스자산운용

(Morgan Stanley RE)50,313 N/A

GBD

삼성생명 역삼동빌딩 삼성생명 삼성SRA자산운용 32,686 2,109

하이트진로 서초사옥 엠플러스자산운용 유경 PSG 27,421 1,810

Others

트러스트타워 골든브릿지자산운용 동원 F&B 36,208 1,073

팬택빌딩 인트러스투자운용 한샘 66,649 1,568

2017년 2분기



부록

서울 오피스 시장 및 Savills Korea 조사빌딩 개요

표 5

조사빌딩 개요, 2017년 6월 기준

출처 : 세빌스 코리아 리서치&컨설팅 팀

CBD GBD YBD Total

A

빌딩개수 23 12 9 44

평균 연면적 (sqm) 85,000 99,000 101,000 92,000

평균 준공연도 2006 2004 2004 2005

B

빌딩개수 21 19 9 49

평균 연면적 (sqm) 53,000 47,000 45,000 50,000

평균 준공연도 2004 1999 1996 2000

빌딩개수 총합계 44 31 18 93

면적 총합계(sqm) 3,070,000 2,080,000 1,310,000 6,460,000

1. 서울 대형 오피스 빌딩•서울시에 입지하고 있는 30,000 sqm

이상의 대형 오피스 빌딩은 100% 사옥으로 사용되는 빌딩을 포함하여 2017년 6월 현재 CBD에 32.4%, GBD에 17.3%, YBD에 13.2%가 밀집되어, 전체의 약 62.8%가 이들 세 지역에 분포하고 있는 것으로 나타났음.

2. Seoul Prime Office 등급에 대한 정의•Savills Korea에서는 연면적과 위치, 접

근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 오피스 빌딩의 등급을 정하고 있음.

•CBD, GBD, YBD의 3개 주요 권역에 위치한 30,000 sqm 이상 빌딩 중 상대적

으로 우수한 빌딩을 프라임 빌딩이라고 정의함.

•프라임빌딩 120개 중 93개를 대상으로 서울 오피스시장 동향에 대한 조사 및 분석을 하였음.

3. 임대료•임대료는 보증금과 월세로 이루어져 있

으며, Savills Korea는 건물주가 책정한 기준층 명목임대료(Face Rent)를 조사 및 분석함. 보고서에서 언급된 월임대료는 월세로, 보증금은 월세의 10배임.

4. 순 흡수면적 (Net absorption)•해당 기간 동안 오피스 시장 내 증가하

거나 감소한 임대면적임.

5. Cap. Rate 산정 방법•Cap. Rate : (보증금운용이익(5%)+기

준층 명목임대료+관리비초과이익)x임대율(90%) x 12 / 거래가, 거래사례별 Cap Rate의 비교를 위해 보증금운용이율은 5%, 임대율은 90%를 일괄적용 함.

브리핑 서울 프라임 오피스 2017년...

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