h1_2010_11_dk

TK DevelopmentTK Development

Delårsrapport, 1. halvår 2029. september 2010

TK IDÉGRUNDLAGDet er TK Developments

idégrundlag at skabe værditilvækst

1

gennem udvikling af fast ejendom.

010/11

IndholdIndhold

1. Halvåret 2010/11Hoved- og nøgletalProjektbegivenhederForward fundingNetto rentebærende gældNetto rentebærende gæld

2. ProjektporteføljenResultat af konsolideringTilfredsstillende udlejningProjektgennemgang

3 Nye muligheder3. Nye mulighederMarkedsforholdFokus på nye mulighederKapitalforhøjelseKapitalforhøjelse

4. Forventninger 2010/11

22

TK’s nuværende positionTK s nuværende position

Gennemgribende priskorrektion på projektparametrene: Jord, entreprise, lejeniveau og afkastkrav Ge

Avance under prespå eksisterende projekter

2008/09 2010/11

Fokus på konsolidering og fremdrift

EKSISTERENDE PORTEFØLJE

33Kapit

på DKK

nn

ennemført priskorrektionMulighed for nye projekter til normal avance

11

1H1

Fortsat fokus på fremdrift

NYE PROJEKTMULIGHEDER


2

Fokus på at udnytte mulig-hederne i nuværende marked


3

taltilførselK 198,3 mio.

44

1. H1 2010/11

Sillebroen, Frederikssund, Danmark

H1 2010/11 i korte trækH1 2010/11 i korte træk

Resultat på DKK 6,2 mio. efter skat mEgenkapital på DKK 1.610,3 mio. moEgenkapital på DKK 1.610,3 mio. moSamlet balance på DKK 4.586,9 mio.Soliditetsgrad på 35,1 %.

55

mod DKK 68,2 mio. for halvåret 2009/10.od DKK 1.593,4 mio. pr. 31. januar 2010.od DKK 1.593,4 mio. pr. 31. januar 2010.. mod DKK 4.377,3 mio. pr. 31. januar 2010.

Hoved- og nøgletalHoved og nøgletal

(DKK mio.)

Hovedtal:NettoomsætningBruttoresultatBruttoresultatResultat før finansieringFinansiering m.v.Resultat før skatPeriodens resultatAktionærernes andel af periodens resultatAktionærernes andel af periodens resultat

Samlet balanceProjektbeholdning i altEgenkapital ekskl. minoritetsandeleEgenkapitalEgenkapital

Pengestrøm fra driftenNetto rentebærende gæld, ultimo

Nøgletal:Egenkapitalforrentning (ROE)Overskudsgrad (EBIT margin)Soliditetsgrad (egenkapital)Kurs / indre værdi

66

2007/08 2008/09 2009/10 H1 2010/11

2.586,8 1.052,4 1.369,9 206,9553,8 375,0 200,5 106,0553,8 375,0 200,5 106,0386,8 201,7 57,5 40,4-41,7 -33,4 -17,9 -32,9345,4 168,0 39,4 8,4271,9 155,2 25,4 6,2249 5 155 2 25 4 6 2249,5 155,2 25,4 6,2

4.070,9 3.816,1 4.377,3 4.586,91.998,3 2.541,3 3.253,5 3.439,91.439,9 1.506,0 1.593,4 1.610,31 533 8 1 506 0 1 593 4 1 610 31.533,8 1.506,0 1.593,4 1.610,3

142,6 -331,7 -582,8 -181,81.094,9 1.509,5 2.178,9 2.369,6

19,2 % 10,5 % 1,6 % 0,8 %15,0 % 19,2 % 4,2 % 19,5 %37,7 % 39,5 % 36,4 % 35,1 %

1,2 0,4 0,5 0,4

Projektbegivenheder H1Projektbegivenheder H1

Åbning af Sillebroen• Shoppingcenter på 25 000 m2Shoppingcenter på 25.000 m• Placeret i Frederikssund, Danmark• Udlejningsgrad på 92 %• 1,8 mio. kunder på et halvt år

Marts

77

2010/112010/11


Åbning af Sillebroen• Shoppingcenter på 25 000 m2Shoppingcenter på 25.000 m• Placeret i Frederikssund, Danmark• Udlejningsgrad på 92 %• 1,8 mio. kunder på et halvt år

Marts

Åbning af retailpark• Retailpark på 10.900 m2

• Placeret i Uppsala, Sverige• Udlejningsgrad på 100 %Udlejningsgrad på 100 %• Afleveret til investor i april

88

2010/112010/11


Åbning af Sillebroen• Shoppingcenter på 25 000 m2

Opstart af Fash• Fase II er på 7 200 mShoppingcenter på 25.000 m

• Placeret i Frederikssund, Danmark• Udlejningsgrad på 92 %• 1,8 mio. kunder på et halvt år

Fase II er på 7.200 m• Outletcenter i Prag, T• Udlejningsgraden er • Samlet udlejningsgra• Fase II åbner 14. okt

Marts April


• Placeret i Uppsala, Sverige• Udlejningsgrad på 100 %Udlejningsgrad på 100 %• Afleveret til investor i april

99

2010/112010/11

ion Arena IIm2mTjekkiet47 %

ad er på 82 %ober 2010






Marts April


• Placeret i Uppsala, Sverige• Udlejningsgrad på 100 %

Opstart af konto• 3.500 m2 i Targówek,• Solgt på basis af forw• Forventes færdigopføUdlejningsgrad på 100 %

• Afleveret til investor i aprilForventes færdigopfø

1010

2010/112010/11



orbyggeri, Warszawa, Polenward fundingørt medio 2011ørt medio 2011






Marts April


• Placeret i Uppsala, Sverige• Udlejningsgrad på 100 %

Opstart af konto• 3.500 m2 i Targówek,• Solgt på basis af forw• Forventes færdigopføUdlejningsgrad på 100 %

• Afleveret til investor i aprilForventes færdigopfø

1111

2010/112010/11



August

orbyggeri, Warszawa, Polenward fundingørt medio 2011

Overtagelse af projekt+ salg af to retailparker• Ejendomsprojekt på 5.400 m2 i Århus, Danmark

G fø d N di R l E t t A/Sørt medio 2011 • Gennemføres med Nordica Real Estate A/S• Nordica ejer 80 % af projektselskabet• TK ejer 20 % af projektselskabet• TK har solgt to færdigopførte retailparker

(3.900 m2) ind i det fælles projektselskab

Forward fundingForward funding

DKK mio

4000

Forward fundingDKK mio. Primært in• Sillebroen, F• Galeria Sand

• Galeria Tarno

3000

20001.945

2.224

1000 832

1.449

0

590638

1212

031.01.06 31.01.07 31.01.08

Porteføljen,bogført værdinvesteringer i:

rederikssund, Danmarkecja, Nowy Sącz, Polen

ovia, Tarnów, Polen

bogført værdi

Forward funding

3.2503.440

2.541

943

351 344

31.01.09 31.01.10 31.07.10

Forward fundingForward funding

DKK mio

4000

Forward fundingDKK mio. Primært in• Sillebroen, F• Galeria Sand

• Galeria Tarno

3000

20001.945

2.224

1000 832

1.449

0

590638

1313

031.01.06 31.01.07 31.01.08

Porteføljen,bogført værdibogført værdi

Forward funding

nvesteringer i:rederikssund, Danmarkecja, Nowy Sącz, Polen

ovia, Tarnów, Polen

3.2503.440

2.541

943

351 344

31.01.09 31.01.10 31.07.10

Netto rentebærende gældNetto rentebærende gæld

4000Netto rentebærende gæDKK mio.

3000

4000

3.603,7

2000

2.577,9

1000

1.509,5

1.094,91.125,1

001.05 01.06 01.07 01.08 01.09

1414

dd

ld

2.178,92.369,6

5

9 01.10 07.10

1515

2. PORTEFØLJEFashion Arena, Prag, Tjekkiet




2008/09 2010/11



1616Kapit

på DKK

nn


H11




2




Resultatet af konsolideriResultatet af konsolideri

Ikke solgte projekter i porteføljen (b

Ikke solgt, 31.01.09= DKK 2.496 mio.

22 %

33 %

45 %Færdig-opført

Ikkepåbegyndt

Underopførelse

1717

ngng

ogført værdi)

Ikke solgt, 31.07.10= DKK 3.419 mio.

60 %34 %

Færdig-

Ikkepåbegyndt

gopført

TK’s projektporteføljeTK s projektportefølje

(DKK mio.) 31.01.( o ) 3 0

SolgteFærdigopførte

Under opførelsep

Ikke påbegyndte

Total

ØvrigeFærdigopførte 4

Under opførelse 1

Ikke påbegyndte 1 2Ikke påbegyndte 1.2

Total 1.8

Projektportefølje, netto 1.9

Forward funding 8

Projektportefølje, brutto 2.7

Forward funding i % af bogført værdi afsolgte projekter, brutto 91,1

1818

g p j ,

08 31.01.09 31.01.10 31.07.1008 3 0 09 3 0 0 3 0 0

0 0 0 0

29 4 2 10

52 41 12 11

81 45 14 21

465 565 1.352 2.059

186 813 720 204

213 1 118 1 164 1 156213 1.118 1.164 1.156

864 2.496 3.236 3.419

945 2.541 3.250 3.440

832 943 351 344

777 3.484 3.601 3.784

1 % 95,4 % 96,2 % 94,2 %

Tilfredsstillende udlejninTilfredsstillende udlejnin

Sillebroen, Frederikssund, Danmark

Premier Outlets Center, Ringsted, Danmark

Enebyängen, Danderyd, Sverigeebyä ge , a de yd, S e ge

Galeria Sandecja, Nowy Sącz, Polen

Galeria Tarnovia, Tarnów, Polen

Fashion Arena I, Prag, Tjekkiet

Fashion Arena II, Prag, Tjekkiet

Futurum Hradec Králové TjekkietFuturum Hradec Králové, Tjekkiet

1919

ngng

H1 09/10 09/10 H1 10/11

77 % 91 % 92 %

65 % 67 % 60 %

99 % 99 % 100 %99 % 99 % 00 %

98 % 100 % 100 %

97 % 100 % 100 %

92 % 94 % 96 %

--- --- 47 %

64 % 77 % 77 %64 % 77 % 77 %

Solgte projekter (31.07.10Solgte projekter (31.07.10

Solgte projekter = DKK 21 mioUnder opførelseEnebyängenDanderyd SverigeDanderyd, Sverige

Retailpark14.500 m2

Tivoli Residential ParkWarszawa PolenWarszawa, Polen

Kontor3.500 m2

2020

0)0)

o. (forward funded = DKK 344 mio.)

StoczniaGdansk Polen

Ikke påbegyndte

Gdansk, Polen

Mix61.000 m2

JastrzębieJastrzębie PolenJastrzębie, Polen

Shoppingcenter43.300 m2

Ikke solgte projekter (31.Ikke solgte projekter (31.

Færdigopførte = DKK 2.059 m

Premier Outlets CenterRingsted, Danmark

KristianKristia

NordeuropaSillebroenFrederikssund, Danmark g ,,

Outlet center13.200 m2

Retail4.500

C t l


Galeria TarnoviaTarnów, Polen

Galeria SandecjaNowy Sącz, Polen

FashionPrag,

Centraleuropa

Shoppingcenter Shoppingcenter Outlet

2121



Outlet17.800

07.10)07.10)

mio.

nstadanstad, Sverige

AabenraaAabenraa, Danmark, g ,

parkm2

Retailpark4.200 m2

n Arena ITjekkiet

Most Retail ParkMost, Tjekkiet

center Retailparkcenter0 m2

Retailpark6.400 m2


Under opførelse = DKK 204 mNordeuropaAmerika PladsKøbenhavn, Danmark,

Parkeringsanlæg32.000 m2

C t lFashion Arena IIPrag, Tjekkiet

Centraleuropa

Outlet center

2222

Outlet center7.200 m2

07.10)07.10)

mio.


Ikke påbegyndte = DKK 1.156

EsbjergEsbjerg, Danmark

Amerika Plads (felt A og C)København, Danmark

Udvalgte i NordeuropaStuhrs BryggeAalborg, Danmark

Sh i t K t /b li MixShoppingcenter28.000 m2

Kontor/boliger24.800 m2

Ud l t i C t l

Mix80.000 m2

Residential Park, BielanyWarszawa, Polen

Bytom Retail ParkBytom, Polen

Udvalgte i CentraleuropaFuturum Hradec KrálovéHradec Králové, Tje

Boliger/service57.300 m2

Retailpark25.800 m2


2323

07.10)07.10)

mio.

Handelskvarteret KulanGøteborg, Sverige

Østre TeglgadeKøbenhavn, Danmark

DomusProVilnius, Litauen

Sh i tK t /b li R t il kShoppingcenter45.000 m2

Kontor/boliger24.000 m2

Retailpark13.600 m2

ekkietFrýdek MístékFrýdek Místek, Tjekkiet

PrešovPrešov, Slovakiet

TepliceTeplice, Tjekkiet


Retailpark9.300 m2

Retailpark7.600 m2

2424

3. NYE MULIGHEDER

Shoppingcenter, Esbjerg, Danmark (visualisering)




2008/09 2010/11



2525Kapit

på DKK

nn


H11






3


Makroøkonomisk udsigtMakroøkonomisk udsigt

Sverige· Privatforbrug -0,8 % / 3,0 % · BNP 5 1 % / 4 2 %· BNP -5,1 % / 4,2 %

Danmark· Privatforbrug -4 6 % / 3 2 % Privatforbrug -4,6 % / 3,2 % · BNP -4,7 % / 1,4 %

Tjekkiet· Privatforbrug -0,1 % / 1,5 % · BNP -4,0 % / 2,2 %

2626

Kilde: Nordea Bank, Økonomisk Perspektiv, september 2010*) OECD, Economic Outlook NO. 87, maj 2010

2009/2010e2009/2010e

Finland· Privatforbrug -1,9 % / 2,4 % · BNP -8,0 % / 3,5 %

Letland· Privatforbrug -22,2 % / -3,6 %· BNP -18,0 % / -1,8 %

Litauen· Privatforbrug -16,8 % / -3,5 %· BNP -14,9 % / 0,9 %

Polen· Privatforbrug 2,3 % / 1,8 % · BNP 1,8 % / 3,4 %

Slovakiet*· Privatforbrug -0,7 % / 1,5 % · BNP -4,7 % / 3,6 %

Position i forhold til kundPosition i forhold til kund

TK DEVELOSTÅR STÆ

2007

STÅR STÆ

LEVERANDØRER

2007

ØSTÅR STÆRKT(entreprenørerog jordejere)

KUNDERSTÅR STÆ

2727

STÅR STÆ(investorer o

der og leverandørerder og leverandører

PMENTÆRKTÆRKT

TK DEVELOPMENTSTÅR STÆRKT

I dag

RNEÆRKTÆRKTog lejere)

TKD’s projektporteføljeTKD s projektportefølje

(1.000 m2) 31.01.07 31.( 000 ) 3 0 0 3

Koncern

Solgt 351

Ikk l 810Ikke solgt 810

Total 1.161

TKD N dTKD NordeuropaSolgt 135

Ikke solgt 456

T t l 591Total 591

Euro Mall HoldingS l t 216Solgt 216

Ikke solgt 338

Total 554

2828

* Eksklusive TK Development, moderselskab.

01.08 31.01.09 31.01.10 31.07.100 08 3 0 09 3 0 0 3 0 0

264 183 146 135

948 811 8 1948 777 811 851

1.212 960 957 986* **

83 62 32 22

573 479 478 511

656 541 510 533656 541 510 533

181 121 114 113181 121 114 113

361 298 333 340

542 419 447 453

Porteføljens udviklingspoPorteføljens udviklingspo

Ikke solgte projekter i porteføljen (m

Ikke solgt, 31.01.09= 777.000 m2

Ik

82 %82 %Ikkepåbegyndt

2929

otentialeotentiale

m2)

kke solgt, 31.07.10= 851.000 m2

82 %IkkeIkkepåbegyndt

Porteføljens udviklingspoPorteføljens udviklingspo

Ikke solgte projekter i porteføljen (m

Ikke solgt, 31.01.09= 777.000 m2

Ik

82 %82 %Ikkepåbegyndt

Ikke solgte projekter i porteføljen (bIkke solgt, 31.01.09

= DKK 2.496 mio.

22 %

Ikke solgte projekter i porteføljen (b

22 %

33 %

45 %Færdig-opført

Ikkepåbegyndt

3030

Underopførelse

otentialeotentiale

m2)

kke solgt, 31.07.10= 851.000 m2

82 %IkkeIkkepåbegyndt

ogført værdi)Ikke solgt, 31.07.10

= DKK 3.419 mio.

ogført værdi)

60 %34 %

Færdig-

Ikkepåbegyndt

opførtUnderopførelse

Dagens marked rummerDagens marked rummer

Aktuelle markedsforhold rummer p

Udvikling af projekter med højere forventet avancKoncernen ønsker at sikre sig retten til en række

LEVERANDØRSIDEN

Priserne vurderes at være i bund på de fleste af koncernens markeder.

JORD OG ENTREPRISEJORD OG ENTREPRISE• Priserne på jord og byggeri er faldet som følge

af den økonomiske afmatning• Priserne varierer i forhold til beliggenhed og

d l li h d

3131

anvendelsesmuligheder

mulighedermuligheder

rojektmuligheder med normal avance:

ce end på flertallet af de igangværende projekter.e konkrete projekter på det nuværende prisniveau.

KUNDESIDEN

Kundesiden udviser interesse for projekter på gode beliggenheder.

LEJERE OG INVESTORERLEJERE OG INVESTORER• Lejernes fokus på beliggenhed er skærpet• Inden for butikssegmentet vurderes

lejepriserne fremadrettet at være stabile• Investorsiden er præget af forsigtig optimisme• Investorsiden er præget af forsigtig optimisme

og øget investeringslyst

Kapitalforhøjelse gennemKapitalforhøjelse gennem

Et bruttoprovenu på DKK 210,3 miod tt i dtj i i t tudnytte indtjeningsmæssigt pote

Kapitalforhøjelsen blev gennemført Hver 2 aktier gav ret til at tegne 1 nyKapitalforhøjelsen blev fuldtegnet oKapitalforhøjelsen gav et nettoprove

3232

mførtmført

o. giver mulighed for aktivt at ti l i j kt li h dentiale i nye projektmuligheder:

som fortegningsemission.y aktie til kurs 15.g er gennemført i august 2010.enu på DKK 198,3 mio.

3333

4. FORVENTNINGER

Galeria Tarnovia, Tarnów, Polen

Forventninger 2010/11Forventninger 2010/11

På basis af forventninger til markedsfallerede foretagne salg og perspektiveallerede foretagne salg og perspektiveflere færdigopførte projekter er klar tilresultat efter skat i niveauet DKK 100

3434

forholdene i indeværende regnskabsår, de erne i den bestående projektportefølje hvorerne i den bestående projektportefølje, hvor l salg, forventer ledelsen for 2010/11 fortsat et mio.

h1_2010_11_dk

Documents