İnŞaat projelerİnİn oluŞturulmasi, planlama ve

Yrd. Doç. Dr. Selim BARADAN Yrd. Doç. Dr. Hüseyin YİĞİTER

http://kisi.deu.edu.tr/huseyin.yigiter

İNŞ4001 YAPI İŞLETMESİİNŞ4001 YAPI İŞLETMESİ

Dokuz Eylül Üniversitesi

İnşaat Mühendisliği Bölümü

İNŞAAT PROJELERİNİN OLUŞTURULMASI ve PLANLAMA

ÇALIŞMALARI

11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin

Hazırlanması

2 11/11/2012 Yapı İşletmesi - 3. Projelerin

Hazırlanması

2

KAPSAM

• YATIRIMIN PROGRAMA ALINMASI

• ARSA SEÇİMİ VE TEMİNİ

• İMAR MEVZUATI

• UYGULAMA PROJELERİNİN HAZIRLANMASI

• TEKNİK ŞARTNAME VE SÖZLEŞMELER

• RUHSAT İŞLEMLERİ

• YAKLAŞIK MALİYETİN HESAPLANMASI

KAMU PROJELERİNİN

İHALESİNDEN ÖNCEKİ

İŞLEMLER


Hazırlanması

3


Hazırlanması

4 11/11/2012 4

KAMU YATIRIMLARININ

PROGRAMA ALINMASI Yatırıma gereksinim duyan kamu kuruluşu;

• Kesin ihtiyaç programı düzenler, • Hazırladığı program konusunda DPT’nin prensip

onayını alır.

İnşaata uygun arsa bulunur İhtiyaç programına göre;

• Projeler hazırlanır, • Yaklaşık maliyet belirlenir.

Ön proje formu, arsa bilgi formu DPT’ye gönderilir

DPT isteği inceler, uygun bulursa programa alır Program önerisi YPK’ya gönderilir


Hazırlanması


Hazırlanması

5

YATIRIMLARIN PROGRAMA

ALINMASI (devam)

YPK programı uygun görürse, konu; • TBMM Plan Bütçe Komisyonu’nda ve daha

sonra • Genel Kurul’da görüşülerek kabul edilir

Yatırım bir numara alır, RG’de yayınlanır. İlgili kuruluş ihale talimatı almak için

aşağıdaki evraklar ve bir ön yazı ile bakanlığa başvurur • Arsaya ait bilgiler • Metraj • Keşif


Hazırlanması


Hazırlanması

6

Örnek yatırımcı bakanlıklar ve

Genel Müdürlükler • Bayındırlık ve İskan Bakanlığı

• Köy İşleri Bakanlığı

• Enerji ve Tabii Kaynakları Bakanlığı

• Yapı İşleri Genel Müdürlüğü

• Kara Yolları Genel Müdürlüğü

• Demiryolları, Limanlar ve Hava Meydanları İnşaatı Genel Müdürlüğü

• İller Bankası Genel Müdürlüğü

• Afet İşleri Genel Müdürlüğü

• Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğü

ARSA SEÇİMİ, TEMİNİ VE

İMAR MEVZUATI


Hazırlanması

7


Hazırlanması

8

ARSA TEMİNİ Yatırımcı kuruluşun elinde mevcut arsası olabilir,

Eğer arsa yoksa, arsanın mülkiyet durumu incelenerek satın alınır. İncelenecek konular – Taşınmazın kim/kimlere ait olduğu (Tapuda sahibi ile

ilgili kimlik bilgileri ve taşınmaza ait bilgiler bulunur)

– Sahipliğin şekli (Birden fazla sahip olabilir, arazinin farklı oranlarda hissedarları olabilir - hisseli tapu)

– İpotekli olup olmadığı araştırılmalıdır

Bir taşınmazın (gayrimenkul) kime ait olduğunu belirten belgeye tapu denir.

Arsanın kayıtlı bulunduğu tapu müdürlüğündeki kayıtlar incelenmeli


Hazırlanması

9 11/11/2012 9

ARSA TEMİNİ (devam)

Kamu projelerinde arsa nasıl temin edilir?

Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü eliyle alıma

gidilir,

Belediye-diğer kuruluşlardan bağış,

değişim, anlaşma yoluna gidilir,

Rızai satın alma ya da kamulaştırma

yoluna gidilir.


Hazırlanması

10 11/11/2012 10

ARSA SEÇİMİ

Fabrika yerleri için

Civardaki hammadde ve yolların durumu

Üretilen maddenin pazarlara taşınması

Eğlence merkezi, ticarethane, otel vb.

Halkın kolayca gidip gelebileceği yerler

Giriş çıkış yerleri, trafik durumu

Askeri tesisler, hava alanı gibi yerler için

güvenlik


Hazırlanması

11 11/11/2012 11

Arsa Seçimi (devam)

Yapının gerçekleştirilmesi söz konusu olan arsalarda, inşaat mühendisliği ile ilgili bazı bilgiler belirlenir. (fizibilite çalışmaları)

Bu konular incelenmesi için Arsa Bilgi Formu: Yol durumu

Zemin durumu

Heyelan durumu

İçme ve kullanma suyu durumu

Kanalizasyon durumu

Elektrik durumu

Malzeme durumu

Mevcut tesisler


Hazırlanması


Hazırlanması

12

Arsanın İmar Durumu

• Üzerine bir bina yapılmak üzere sınırları

belirlenmiş arazi parçasına “parsel” denir.

• İnşaat yapımının denetime tabi olduğu her

yerleşim biriminin bir imar planı mevcuttur.

• İmar planında her parselin hangi amaçlı bina

yapımına kullanılabileceği belirlenmiştir.

• Her parsele yapılabilecek binanın özellikleri

(inşaat alanı, kat adedi vb.) de tanımlanmıştır.


Hazırlanması


Hazırlanması

13

Arsanın İmar Durumu (devam)

• İmar durumundan dolayı çıkabilecek

olumsuzlukları en aza indirmek için aşağıdaki

belgelerin elde edilip incelenmesi gerekir:

• Kadastro Çapı

– İlgili parselin komşu parseller ve yollarla ilişkisi

– Tapu Kadastro Müdürlüğü

• İmar Durumu Belgesi

– İlgili belediyenin imar müdürlüğünden

– Binanın tipi, oturum alanı, inşaat alanı, kat yüksekliği

ve toplam bina yüksekliği


Hazırlanması


Hazırlanması

14

Örnek İmar

Durum Belgesi


Hazırlanması

15

İMAR MEVZUATI

• Yapılaşma ile ilgili genel esaslar 3194 sayılı İmar Kanunu’nda düzenlenmiştir.

• 03 / 05 / 1985

• Amaç: yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir.

• Kapsam: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar

• İmar kanunun uygulanması için yönetmelikler – İmar Yönetmeliği

– Otopark yönetmeliği

– Sığınak yönetmeliği


Hazırlanması

16

İmar Kanunun İçeriği

• Genel Hükümler

• İmar Planları ile İlgili Esaslar

• Yapı ve Yapı ile İlgili Esaslar

– Ruhsat İşlemleri

– Mimarlık, mühendislik büroları

– Fenni mesüller

– Yapı kullanma izni


Hazırlanması

17

Tip İmar Yönetmeliği

• 3030 sayılı kanun kapsamı dışında kalan belediyeler için tip imar yönetmeliği, 02/11/1985, 18916 RG

• Tüm ülkede yerel yönetimler tarafından uygulanmaktadır

• Ancak, yerleşim bölgeleri birbirinden oldukça farklıdır

• Bu yüzden bu yönetmelik yapılaşmanın bölge ve yöreye göre değişmeyen genel ilkelerini açıklar

• Belediyeler yasanın ilkeleriyle çelişmemek üzere kendi yerleşim bölgelerinin özelliğinden kaynaklanan ihtiyaçlarını karşılamak için yönetmeliği genişletebilir


Hazırlanması


Hazırlanması

18

İmar Mevzuatından Tanımlar

Yerleşme alanı ile ilgili tanımlar:

• Yerleşik (meskun) alan: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planı ile belirlenmiş ve iskan edilmiş alan.

• Gelişme (inkişaf) alanı: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planında kentin gelişmesine ayrılmış olan alandır.

Çalışma alanı ile ilgili tanımlar :

• Merkezi iş alanı: İmar planlarında yönetim, sosyo-kültürel ve ticari amaçlı yapılar için ayrılmış bölgedir. Bu bölgede büro, işhanı, gazino, lokanta, çarşı, çok katlı mağaza, banka, otel, sinema, tiyatro gibi sosyal kültürel tesisler, yönetimle ilgili tesisler, özel eğitim ve sağlık tesisleri vb. yapılar yapılabilir.

• Sanayi bölgesi: İmar planlarında her türlü sanayi tesisleri için ayrılmış alanlardır. Bu bölge içerisinde amaca göre hizmet görecek diğer yapı ve tesisler de yapılabilir.


Hazırlanması

19


(devam) Sosyal ve kültürel altyapı alanları:

• Yeşil alanlar: Toplumun yararlanması için ayrılan oyun bahçesi, çocuk bahçesi, park, dinlenme, gezinti, piknik, eğlence ve kıyı alanları toplamıdır. Metropol ölçekteki fuar, botanik ve hayvanat bahçeleri ile bölgesel parklar bu alanlar kapsamındadır. – Çocuk bahçeleri: 0-5 yaş grubunun ihtiyaçlarını karşılayacak alanlardır.

– Parklar: Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçlarına cevap veren alanlardır.

– Piknik ve eğlence (rekreasyon) alanları: Kentin açık ve yeşil alan ihtiyacı başta olmak üzere, kent içinde ve çevresinde günübirlik kullanıma yönelik; eğlence, dinlenme, piknik ihtiyaçlarının karşılanabileceği lokanta, gazino, kahvehane, çay bahçesi, büfe, otopark gibi kullanımlar ile, tenis, yüzme, mini golf, oto kros gibi her türlü sportif faaliyetlerin yer alabileceği alanlardır.

• Spor ve Oyun Alanları: Spor ve oyun ihtiyaçlarını karşılayan alanlardır. Bu alanlarda kent ölçekleri hiyerarşisine göre gerekli spor ve oyun alanları bulunur. Bunlar futbol, basketbol, voleybol, tenis, yüzme, atletizm, buz pateni vb. gibi spor faaliyetlerini ihtiva eden açık ve kapalı tesis alanlarıdır.


Hazırlanması

20


(devam)

Parsellere ait tanımlar:

• Parsel cephesi: Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir.

• Parsel derinliği: Parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatların uzunluklarının ortalamasıdır.

Yapı düzenine ait tanımlar:

• Taban alanı: Yapının parsele oturacak bölümünün yatay izdüşümünde kaplayacağı alandır. Bahçede yapılan eklenti ve müştemilat taban alanı içinde sayılır.

• Taban alanı kat sayısı (T.A.K.S.): Taban alanının imar parseli alanına oranıdır.


Hazırlanması


Hazırlanması

21


(devam)

• Yapı İnşaat Alanı: Işıklıklar hariç, bodrum kat, asma kat, çatı arasında yer alan mekanlar ve ortak alanlar dahil yapının inşa edilen tüm katlarının toplam alanıdır.

• Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS): Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır.

• Yapı yaklaşma sınırı: Planda ve yönetmelikte belirtilmiş olan yapının komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği sınırdır.

• Bina derinliği: Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki dik hattın uzaklığıdır.


Hazırlanması

22 11/11/2012 22


(devam) • Saçak seviyesi: Binaların son kat tavan döşemesi üst

kotudur.

• Bina yüksekliği: Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan mesafesidir. İmar planı ve yönetmelikte öngörülen yüksekliktir.

• Kat yüksekliği: Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden bir üstteki katının döşeme üstüne kadar olan mesafesidir.

• Bodrum kat: Zemin katın altındaki katlardır.

• Zemin kat: İmar planı ve yönetmelikte öngörülen kat adedine göre alttaki kattır.

• Asma kat: Binaların, iç yüksekliği en az 5.50 m. olan, zemin katında düzenlenen ve ait olduğu bağımsız bölümü tamamlayan ve bu bölümden bağlantı sağlayan kattır.


Hazırlanması

23 11/11/2012 23


(devam)

• Normal kat: Zemin ve bodrum katların dışında kalan kat \ katlardır.

• Son kat: Çatı altında bulunan normal katların en üstte olan katıdır.

• Ayrık nizam: Hiçbir yanından komşu binalara bitişik olmayan yapı nizamıdır.

• Bitişik nizam: Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapı nizamıdır.

• Blok nizam: İmar planında cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir veya birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamıdır.


Hazırlanması

24


(devam) • Resmi bina: Genel, katma ve özel bütçeli idarelerle İl Özel İdaresi

ve Belediyeye veya bu kurumlarca sermayesinin yarısından fazlası karşılanan kurumlara ait olan ve bir kamu hizmeti için kullanılan binalardır.

• Umumi bina: Kamu hizmeti için kullanılan resmi binalarla ibadet yerleri, özel eğitim, özel sağlık tesisleri, sinema, tiyatro, opera, müze, kütüphane, konferans salonu gibi kültürel binalar ile gazino, düğün salonu gibi eğlence yapıları, otel, özel yurt, işhanı, büro, pasaj, çarşı gibi ticari yapılar, spor tesisleri, genel otopark ve buna benzer umuma ait binalardır.

• Konut dışı kentsel çalışma alanları: İçerisinde motel ve lokanta da bulunabilen akaryakıt ve bakım istasyonları, resmi ve sosyal tesisler, dumansız, kokusuz atık ve artık bırakmayan ve çevre sağlığı yönünden tehlike yaratmayan imalathaneler ile patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depoların yapılabileceği alanlardır.


Hazırlanması

25


(devam) • Basit tamir ve tadil: Yapılarda derz, iç ve dış sıva, boya, badana,

oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması işlemleridir.

• Esaslı Tadilat: Yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen ve/veya inşaat alanını ve ruhsat eki projelerini değiştiren işlemlerdir. Esaslı tadil, ruhsata tabidir.

• Yüksek katlı bina: 10 kat veya daha yüksek katlı binadır.

• Ortak Alanlar: Binaların giriş holleri, ışıklıklar, hava bacaları, saçaklar, tesisat galerileri, açık ve kapalı merdivenler, yangın merdivenleri, asansörler, kalorifer dairesi, kapıcı dairesi, kömürlük, sığınak ve otopark gibi ortak kullanıma açık alanlardır.

• Özürlü: Doğuştan veya sonradan herhangi bir nedenle bedensel, zihinsel, ruhsal, duygusal ve sosyal yeteneklerini çeşitli derecelerde kaybetmesi nedeniyle normal yaşamın gereklerine uyamama durumunda olup; bağımsız hareket edebilmesi için yapılarda ve açık alanlarda özel fiziki düzenlemelere gereksinim duyan kişidir.


Hazırlanması

26

Yönetmelikteki Arsa ve Yapılarla

ilgili Hükümler

• Parsel büyüklükleri

• Bahçe mesafeleri

• Kapanan yollar

• Tehlikeli alanlar

• Taban alanı kat sayısı

• Bina cepheleri

• Bina derinlikleri

• Bina yükseklikleri

• Binalara kot verilmesi

• Zemin Kat Taban

Kotu, Tabii Zemin,

Tesviye Kotu ve Giriş

• Kat adedi ve

yükseklikler

• Saçaklar

• Çatılar ve dış

görünüm


Hazırlanması

27

Arsa ve Yapılarla ilgili Hükümler

(devam)

• Çıkmalar

• Işıklıklar

• Odalar ve Koridorlar

• İç Yükseklikler

• Pencereler

• Kapılar

• Merdivenler

• Yangın önlemleri

• Asansörler

• Korkuluklar

• Bacalar

• Pasajlar

• Su Depoları, Sıhhi

Tesisler ve Fosseptikler

• Bodrumlar

• Kapıcı dairesi ve bekçi

odası

• Paratonerler

RUHSAT İŞLEMLERİ


Hazırlanması

29

İNŞAATA BAŞLAMA İZNİ

(RUHSATI) ALINMASI

• Bir yapının inşaatına başlayabilmek için

ilgili yerel idareden alınan izin belgesine

“ruhsat” ya da “temel ruhsatı” denir.

• İnşası düşünülen bina imar planı ve

yönetmeliğe uygun projelendirilmemişse

izin verilmez


Hazırlanması

30

RUHSAT İŞLEMLERİ

• İmar planı bulunan yerleşim yerlerinde ruhsat işlemleri – İlgili belediyeler yürütür

– Hangi belgelerin hazırlanacağı “3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği”nde açıklanır.

• İmar planı dışında ve imar planı bulunmayan bölgelerde ruhsat işlemleri – İlgili valilikler yürütür

– Gerekli açıklamalar “Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışında Planı Bulunmayan Alanlarda Uygulanacak İmar Yönetmeliği”nde bulunur


Hazırlanması

31

İmar Planı Bulunan Yerlerde

Ruhsat İşlemleri

• Yapı sahibinin belediyeye vereceği

belgeler:

– Arsanın mülkiyetini gösteren belge (tapu)

– Mimari, statik, tesisat projeleri (5 takım)

– Projeleri hazırlayan kişilerin ismi ve imzaları

– İnşaatın denetimini üstlenecek kişi veya

kurumun ismi ve imzası

– Peyzaj raporu (nüfusu 10000’in üzerinde)


Hazırlanması

32

İmar Planı Bulunan Yerlerde

Ruhsat İşlemleri (devam)

• Bazı belediyeler aşağıdaki belgeleri de isteyebilir – Yalıtım projesi veya raporu

– Kazı projesi ve kazı izni

– Aplikasyon krokisi

– Plankote

– İmar durum belgesi

– Zemin emniyet raporu

– TUS ile ilgili bilgi ve belgeler

– Oda görüş onayı

– İçme suyu ve atık su vizesi

– TEK vizesi


Hazırlanması

33

Ruhsat alınmasının faydaları

• Kaçak inşaat nedeniyle inşaat durdurulmaz ve para cezasına maruz kalınmaz

• İnşaat bittikten sonra su, elektrik, vb. hizmetlerden faydalanılabilir

• Sunulan projeler teknik elemanlar tarafından hazırlanıp denetimden geçtiği için statik bakımdan güvenli, kullanım amacına uygun tasarlanmış

• Yapılaşma imar planında öngörüldüğü şekilde gerçekleşir, yaşanabilir kentsel çevre koşulları oluşur


Hazırlanması


Hazırlanması

34


Hazırlanması

35

Diğer İşlemler

• Ruhsat Harçları: Yerel idarelerin hizmet karşılığı aldığı ücret (yapıya göre değişir)

• Temel vizesi: Temel ruhsatı alınmış olan yapının, proje ve ruhsat eklerine göre yapılmasını sağlamak amacıyla yapılan bir ara denetimdir. (Subasman düzeyine ulaşıldığında)

• Isı Yalıtım Vizesi: Bazı belediyeler uygular. Isı yalıtımı tamamlandıktan sonra yapılır.

• İskan (kullanma) izni: Yapının projesine göre tamamlandığını ve kullanıma açılabildiğini belirtir. (kısmi kullanma izni de mümkün)

UYGULAMA PROJELERİNİN

HAZIRLANMASI


Hazırlanması

37

KAMU UYGULAMA

PROJELERİNİN HAZIRLANMASI

Kamu kuruluşlarının proje

ünitelerinde,

Proje bürolarında (özel sektör),

Yarışma yoluyla (İhale Yasası m.23),

Yapımı üstlenecek yüklenici

tarafından yapılır.


Hazırlanması

38 38

PROJE DÜZENLEME SÜRECİ

• Proje programı (ne şekilde bir proje istenildiği, ne işe yarayacağı, bütçe gibi bilgiler) proje bürosuna verilir.

• Mimar, bu bilgilere göre etüdünü yapar ve en uygun projeyi hazırlar. (avan veya uygulama projesi)

• Kat planları, görünüşler ve kesitler -> Diğer bürolara

• Yapının statik ve betonarme hesapları yapılır.

• Temel hesapları için zemin emniyet gerilmesi

• Deprem hesaba katılarak kolon, kirişlerin hesapları

• Tesisat projeleri

• Proje grupları (büroları) arasında koordinasyonu mimar sağlar


Hazırlanması

39

PROJE DÜZENLENMESİ (devam)

• Gerekli revizyonlar yapılır

• İlgili belediyenin TMMO şube temsilcilikleri ile işbirliği varsa, her meslek grubu hazırladığı projeyi kendi meslek odasının denetiminden geçirir.

• Oda projeyi kriterlere uygunluk bakımından inceler. Oda vizesi

• Projeler mimarda toplanır.

• Proje dosyası hazırlanır.

• İnşaata başlama izni alınır

• Metraj bürosuna gider


Hazırlanması

40

MİMARİ PROJE

• Mimara proje çalışmasına başlamadan önce

aşağıdaki bilgiler lazımdır:

– Bina sahibinin istekleri

– İnşaat yapılacak arsanın imar durum belgesi

– Arsanın plankotesi

– Yörenin iklim koşulları

– Özel binalar için fonksiyon şemaları, yapı elemanı ve

bina bilgisi ile ilgili kaynak ve dokümanlar

– Yörenin imar ve otopark yönetmeliği


Hazırlanması

41

Ön proje – Avan proje

• Belli bir yapının kesin ihtiyaç programına göre; gerekli arazi ve zemin araştırmaları yapılmadan, bilgilerin halihazır haritalardan alındığı, çevresel etki değerlendirme ve fizibilite raporları dahil elde edilen verilere dayanılarak hazırlanan plân, kesit, görünüş ve profillerin belirtildiği bir veya birkaç çözümü içeren proje.

• Mimarın uygun gördüğü tasarım yapı sahibine sunulur

• Ön projenin kapsamı:

– Genel durum planı

– Kat planları ve görünüşler

– Kesitler (en az 2)

– Dış ve iç perspektif

– Maket

• Durum planı 1/200-1/1000, diğer paftalar genelde 1/100


Hazırlanması

42

Kesin Proje

• Belli bir yapının onaylanmış ön projesine göre; mümkün olan arazi ve zemin araştırmaları yapılmış olan, yapı elemanlarının ölçülendirilip boyutlandırıldığı, inşaat sistem ve gereçleri ile teknik özelliklerinin belirtildiği proje

• Ön projenin değişikliklerden sonra daha ayrıntılı çizilmesi

• Mimar ile mühendis işbirliğinde çalışır

• Durum planı, kat planları, görünüşler ve kesit paftalarından oluşur (1/100)

• Uygulama projesi beklenirken bazı imalatların yapılması mümkünse kullanılır

• Kesin proje uygulamalarıyla sıkça karşılaşılmaz


Hazırlanması

43

Uygulama (Tatbikat) Projesi

• Belli bir yapının onaylanmış kesin projesine göre yapının her türlü ayrıntısının belirtildiği proje

• Yapı ile ilgili her türlü ayrıntı işlenir

• Proje dosyası (mimari) – Durum (Vaziyet) planı (1/200)

– Kat planları (1/50)

– 4 cephe görünüşü (1/50)

– 2 Kesit (1/50)

– Sistem kesiti (detayı) (1/25)

– Mahal (yer) listesi

– Gerekli detaylar (1/25, 1/20, 1/10, 1/5, 1/2 ve 1/1)


Hazırlanması

44

TAŞIYICI SİSTEM PROJESİ

• İnşaat müh. hazırlar

• Şekli ve boyutları belirlenmiş olan yapının

taşıyıcı elemanlarının hangi malzeme ve hangi

kesit ölçüsünde yapılması gerektiğini belirler

• Gereken bilgiler

– Yapının inşaat tarzı, boyutları ve kullanım amacı

– İnşa edileceği arsanın zemin emniyet gerilmesi raporu

– Rüzgar ve kar yükünün hesabında dikkate alınması

gereken faktörler

– Yörenin deprem riski ve deprem yönetmeliği


Hazırlanması

45

TAŞIYICI SİSTEM PROJESİ

(devam)

• Proje dosyası (betonarme)

– Hesaplar

– Temel planları

– Kolon aplikasyonu

– Kat kalıp planları

– Döşeme teçhizat planları

– Kiriş detayları

– Merdiven detayları

– Planlar 1/50, detaylar (1/20)


Hazırlanması

46

TESİSAT PROJELERİ

• Binanın kullanımını sağlayan donanımın

inşa edilmesi amacıyla hazırlanan projeler

• Makine ve Elektrik grubu


Hazırlanması

47

Makine Grubu

• Makine müh. hazırlar

• Yapılan tesisat projeleri

– Temiz ve pis su tesisatı

– Sıcak su tesisatı

– Soğutma tesisatı

– İklimlendirme tesisatı

– Asansör

• Gerekli yönetmelikler, standartlar ve dokümanlar incelenmeli


Hazırlanması

48

Makine Grubu (devam)

• Sıhhi tesisat proje dosyası

– Hesaplar

– Pis ve temiz su şebeke planları

– Kolon şemaları

– Kalorifer tesisatı planları

– Kazan dairesi planları

– Hidrofor, havagazı planları


Hazırlanması

49

Elektrik Grubu

• Elektrik müh. hazırlar

• Elektrikli araçların akım gücü

• Elektrik gerektiren tüm hizmet şekilleri için

tesisat projeleri, gerekirse trafo ve

paratoner projeleri

• Güvenlik ve haberleşme donanımı için

elektronik mühendisleriyle ortak


Hazırlanması

50

Elektrik Grubu (devam)

• Elektrik proje dosyası

– Her kat için lamba, priz, anahtar, sayaç, tablo

ve şebekeyi gösteren planlar

– Televizyon, paratoner şemaları

– Dış aydınlatma planları, trafo planı

• Asansör tesisatı mevcut ise ilgili planlar

Asansör tesisatı dosyasına koyulur.


Hazırlanması

51

Yalıtım Projesi

• Gerekli yalıtımların yapılmadığı binalar, yapının çabuk yıpranmasına, ısıtma ve soğutma enerjisi israfına, çevre kirlenmesine neden olurlar

• 24043 sayılı RG’de yayınlanan (2000) yönetmeliğe göre makine müh. tarafından hazırlanacak ısı yalıtım projesi tesisat projeleri ile birlikte sunulmalıdır

• Yalıtım hesapları TS 825’e uygun olmalı ve hesaplar proje eki olarak sunulmalıdır

• Isı yalıtımı yapılırken su ve buhar yalıtımları unutulmamalıdır


Hazırlanması

52

PEYZAJ

(Çevre Düzenleme Projesi)

• İnşaat ruhsatı alınabilmesi için nüfusu

10000’in üzerinde olan yerleşim yerleri ile

yerel idarenin gerekli gördüğü yerlerde

hazırlanır.

• Peyzaj mimarları

• Bazen şehir bölge planlamacı ile beraber


Hazırlanması

53

ÇED RAPORU

• Çevresel Etki Değerlendirme

yönetmeliğine göre sanayi tesislerinin

projelendirmesine başlamadan önce

çevreye olan etkilerini belirleme amaçlı bir

rapor hazırlanmalıdır

• 1000 adet ve daha fazla konut içeren

projeler


Hazırlanması

54

TEKNİK ŞARTNAMELERİN

HAZIRLANMASI • Teknik Şartname üretimi söz konusu olan bir

ürünün sahip olması gereken fiziksel, mekanik, kimyasal veya işlemsel özelliklerini tanımlayan bir belgedir.

• Denetimler teknik şartnamelerde yazılan standartlara göre yapılır

• Teknik Şartnamenin içeriği – Projenin gerçekleştirilmesinde kullanılacak her

malzeme, teknoloji ve cihaz ile ilgili teknik niteliklerin tamamı bulunmalı

– Tanımlanan teknik nitelikler, anlaşılır, uygulamaya aktarılabilir ve denetlenebilir olmalı


Hazırlanması

55

TEKNİK ŞARTNAMELERİN

HAZIRLANMASI (devam)

• Eski ihale yasasında devlet yapılarında kullanılacak malzemeler ve şartlar Bayındırlık İşlerinin “Yapı İşleri Umumi Fenni Şartnamesi - Genel Teknik Şartname”de belirtilirdi. (m.12)

• Her inşaatta karşılaşılabilecek imalatlar ile ilgili genel teknik özellikler bulunur

• Yeni kanuna göre ihale edilecek her iş için kendine özgü teknik şartname düzenlenmesi gerekir.

• Hala Genel Şartnameden faydalanılır


Hazırlanması


Hazırlanması

56

Örnek

Teknik

Şartname


Hazırlanması

57 11/11/2012 57

Sözleşme Tasarısının

Hazırlanması

• İş sahibi idarenin işi üstlenecek yüklenicinin sorumlulukları ve kendi yükümlülükleri ile ilgili öngörülerini içermekte olan matbu bir metindir

• İnşaat ve yüklenicilerle ilgili değişecek bilgi ve koşulların işlenmesine olanak sağlamak amacıyla sözleşmede bu tür bilgilerin yer alacağı kısımlar boş bırakılmıştır.

• Sözleşme çeşidine göre değişirler


Hazırlanması

58

YAPININ YAKLAŞIK MALİYETİNİN

HESAPLANMASI

• BİRİM MALİYETLER

• METRAJ

• BİRİM FİYAT SİSTEMİ

• KEŞİF


Hazırlanması

59

BİRİM MALİYET HESAPLARI

• Bir yapının hakikate yaklaşık olarak tahmini

bedelleri bazı pratik yöntemlerle bulunabilir.

• Birim alan maliyeti: Bir bölgede yapılmış

yapının kesin maliyet hesabının yapı alanına

bölünmesiyle 1 m2ye düşen bedel.

• O bölge için aynı özellikteki yapıların 1m2 için

değeri kabaca aynı kabul edilir.

– Arsa, malzeme, işçi ücretleri aynı kalma şartıyla

• Birim hacim, hizmet birimi maliyetleri


Hazırlanması

60

İnşaat

Metrekare

Maliyetleri

(2004)


Hazırlanması

61

Örnek

• Bir semtte yapılan normal kalitede 5 katlı

betonarme karkas apartmanların, arsa hariç 1

m2 inşaat bedeli 322 YTL olduğu biliniyorsa,

şartlar değişmediği taktirde aynı kalitede 150şer

m2’lik çift daireli ve 5 katlı bir apartman tahmini

bedeli:

• Binanın inşaat alanı: 6 x 2 x 150 = 1800 m2

• Tahmini bedel = 1800 x 322 ≈ 580.000 YTL


Hazırlanması

62

YAKLAŞIK MALİYET (ÖN KEŞİF)

• İşlerin ihalesi yapılmadan önce idarece, her türlü fiyat araştırması yapılarak KDV hariç olmak üzere yaklaşık maliyet belirlenir, dayanakları ile birlikte hesap cetvelinde gösterilir.

• Yaklaşık maliyete ihale ve ön yeterlik ilanlarında yer verilmez,

• İsteklilere veya ihale süreci ile resmi ilişkisi olmayanlara açıklanmaz.

• Yapım işlerinde yaklaşık maliyetin bulunması için; – Arazi ve zemin etüdü yapılır,

– Proje hazırlanır,

– Mahal listesi hazırlanır,

– Metrajlar hazırlanır,

– Birim fiyat ve imalat tarifleri hazırlanır.


Hazırlanması

63

METRAJ

Tanım

• Yaptırılması düşünülen bir yapının plan ve

projeleri üzerinden ölçümleme yapılarak

bu yapıyı meydana getirecek olan yapı

elemanlarının cins ve miktarlarının

belirlenmesi işlemi

• Bir yapıyı meydana getirecek elemanların

ünite olarak miktarlarının tespit edilmesi

işlemidir.


Hazırlanması

64

İlk Metraj Cetvelinin Hazırlanması

• İlk metrajlar inşaata başlanmadan önce (ihale

öncesi) hazırlanır

• İlk metraj, kesin metraj kadar hassasiyetle

hazırlanmaz, ölçümler yuvarlak hesap.

• Detaylı betonarme ve demir hesapları ihale

sonrasına bırakılabilir.

– Betonarme betonu mimari projeye göre yaklaşık

hesaplanabilir

– Demir hesabı da betonun 1 m3’üne 80-120 kg demir

düşecek şekilde hesaplanabilir.


Hazırlanması

65

Örnek ilk Metraj Hesabı


Hazırlanması

66

Örnek İlk

Metraj

Listesi


Hazırlanması

67

İlk Metraj Cetvelinin Hazırlanması

(devam)

• Her yapı elemanının ölçü tarzı Bayındırlık bakanlığı genel şartnamesinde ve fenni şartnamede belirtilmiştir.

• Bütün iş grupları proje üzerinden ayrı ayrı ölçülüp, hesaplandıktan sonra bir metraj listesi halinde alt alta yazılır

• Metraj listesine her türlü tesisat işi ve diğer tüm imalatın ayrı ayrı metrajları çıkartılıp ilave edilir.


Hazırlanması

68

Örnek İş Grupları

• Kazı İşleri

• Dolgu

• Grobeton

• Moloz taş duvar

• Tuğla duvar

• Kalıplar

• Doğramalar

• Betonarme Demiri

• Yağlı Boya

• Döşeme Kaplaması

• Sıva

• Cam

BİRİM FİYAT SİSTEMİ


Hazırlanması

70

BİRİM FİYAT

• Yaptırılması düşünülen her yapı elemanının maliyetini hesaplamak için birim miktar fiyatı gerekir

• Birim fiyatın gerçekçi olması için: – İmalatta kullanılacak üretim girdilerinin cins ve

miktarları belirlenmeli

– Kullanılacak girdilerin nitelik tanımları yapılmalı

– Girdilere ait geçerli piyasa fiyatları (rayiçler) belirlenmeli

– Birim imalata yansıyan genel gider belirlenmeli

– Birim imalatlar için öngörülen kar düzeyi belirlenmeli


Hazırlanması

71

BİRİM FİYAT (devam)

• Hesaba katılanlar

– Malzeme tutarları

– Makine tutarları

– İşçi saat ücretleri

– Genel giderler

– Yüklenici karı

• Malzeme ve işçilik değerleri Belediye ve Ticaret Odası gibi yerel teşkilatlardan elde edilebilir.


Hazırlanması

72

Birim Fiyat Tarifleri Eki Fiyat Listesi

• İş kısımlarının ayrı ayrı analizi zaman alıcı bir iştir.

• Birim Fiyatlar ülkemizde yılda bir kez belirlenir ve ilgili takvim yılı için geçerli

• Her yıl başında Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca “Birim Fiyat Tarifleri Eki Fiyat Listesi” adı altında bina yapıları, tesisatlar ve diğer yapı grupları için ayrı ayrı tespit edilip kitapçıklar halinde yayımlanır

• Listede yapılan işin liste numarası, poz numarası, tanımı, birimi ve birim fiyatı yer alır


Hazırlanması

73

Birim

Fiyat

Listesi

Örneği

(2001)


Hazırlanması

74

BİRİM FİYAT TARİFLERİ

• Birim fiyat listesinde, birim imalatlar için

öngörülen fiyatları hak edebilmek için işin

hangi düzeyde yapılması gerektiği ile ilgili

açıklamalardır.

• Her birim imalatın tanımı ile birlikte söz

konusu elemanın metrajı ile ilgili esaslar

da verilir.


Hazırlanması

75

Örnek Birim Fiyat Tarifi


Hazırlanması

76



Hazırlanması

77



Hazırlanması

78

BİRİM FİYAT ANALİZİ

• Birim imalatın üretilebilmesi için kullanılan

kaynakların nitelik ve miktarlarının ayrıntılı

dökümüdür.

• Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca yapı

üretimine giren ve birim fiyata tabi olan

tüm işlerin analizleri yapılır ve bunlar

“Genel Fiyat Analizi” adlı bir kitapta

toplanır.


Hazırlanması

79


Hazırlanması

80

Rayiç Listesi

• Birim fiyat analizlerinde kullanılması

öngörülen kaynakların poz numarası, adı,

birim ve birim fiyatının bir ayara getirildiği

ve her yıl yeniden düzenlenerek “Birim

Fiyatlarına Esas İşçilik, Araç ve Gereç

Rayiç Listeleri” adı altında yayınlanan

kitapçıklardır


Hazırlanması

81

Rayiç Listesi

Örneği

(2004)


Hazırlanması

82

Taşıma bedelleri

• Kamu projelerinde bir çok malzemenin

taşıma bedeli devlet tarafından karşılanır

• Taşıma bedeli 3 şekilde hesaplanabilir

– Pazarlık usulü (taşınacak malzemenin birimi

veya taşımanın tümüne geçerli)

– Tarife usulü (kamu araçlarıyla yapılan

taşımalarda kullanılan tarifeler)

– Formül usulü (taşıma formülleri)


Hazırlanması

83

Taşıma bedelleri (devam)

• Taşıma bedeli ödenecek malzemeler; Bütün kazılar,

Stabilize,

Kum, çakıl, tüvenan, hafif agrega, mermer tozu ve princi,

Çimento (beyaz çimento hariç), kireç (sönmemiş),

Taş,

Tuğla,

Teçhizatsız ve teçhizatlı hafif gazbeton,

Kiremit,

Demir,

Boru (madeni, betonarme, plastik) ve ek parçalar,

Büz, kanalet,

Genleşmiş perlit,

Yol, sedde, baraj dolgularının sıkıştırılmasında kullanılacak su.


Hazırlanması

84

Bayındırlık Birim Fiyat Sisteminin

Özeti

Yapılacak bir inşaat işinin

• birim fiyatı → birim fiyat listesi

• gerçekleştirme düzeyi → birim fiyat tarifi

• üretimine giren kaynakların cins, miktar ve niteliği → birim fiyat analizinde

• kullanılan kaynakların fiyatı ve niteliği → rayiç listesinde

• kullanılacak malzeme ve işçilik niteliği ile uygulanacak yapım teknolojisinin tanımı → Genel Teknik Şartnamede verilir.


Hazırlanması

85

KEŞİF

• Keşif, bir yapının ne kadar para sarfı ile

yapılabileceğinin veya yapıldığının hesap

edilmesi işlemidir.

• Yapıya başlamadan önce, yapının mal

olabileceği bedeli yaklaşık olarak hesap etmek

için yapılan keşfe “1. Keşif” veya “Ön keşif”

• Yapı tamamlandıktan sonra, ne kadar para sarfı

ile yapıldığını kesin olarak hesap etmek için

hazırlanan keşfe ise “İkinci (Son) Keşif” denir.


Hazırlanması

86

1. KEŞİF ÖZETİ CETVELİ

• Yapıda kullanılacak malzemeden her birinin miktarıyla birim fiyatının çarpılıp bulunan sonuçların, sıra veya poz numaralarına göre alt alta yazılarak, son kısmına malzemelerin nakliye bedellerin eklenmesiyle hazırlanır.

• Nakliye bedelleri, Bayındırlık Bakanlığı Taşıma Genel Teknik Şartnamesinde belirtilen nakliye formüllerine göre hesaplanır.

• Uygulamada elektrik, sıhhi tesisat, kalorifer, asansör v.b. tesisatlarının haricinde kalan kaba inşaat bedelinin %7-11’i nakliye bedeli olarak 1. keşif özeti cetveline eklenir.

• Devlet İhaleleri 1. Keşif Özetindeki bedele göre çıkar (ama bu bedel ilan edilmez)

• Proje, keşif özeti, teknik şartnameler => Kontrol Amirliği


Hazırlanması

87

1. Keşif

Özeti

Örneği


Hazırlanması

88 11/11/2012 88

KULLANILAN KAYNAKLAR

• Yapı İşletmesi ve Maloluş Hesapları – A. Pancarcı, M. Emin Öcal

• Yapı İşlerinde İhale Düzenimiz – Prof. Orhan Yüksel

• Yapı İşletmesi Şantiye Tekniği Maliyet Hesapları – Kerim Sunguroğlu

• Project Management for Construction – Fundamental Concepts for Owners, Engineers, Architects and Builders

– C. Hendrickson

11/11/2012 89

TEŞEKKÜRLER..

İnŞaat projelerİnİn oluŞturulmasi, planlama ve

Documents