nr_21_tkd_dk_3q_10_11

Sillebroen, Frederikssund, Danmark

Delårsrapport 1.-3. kvartal 2010/11Selskabsmeddelelse nr. 21/2010, 22. december 2010, TK Development A/S, CVR 24256782

2/28 TK Development A/S | Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2010/11 | Indholdsfortegnelse

INDHOLDSFORTEGNELSE

Resume 3

Hoved- og nøgletal for koncernen 4

TK Development i hovedtræk 5

Årets første ni måneder 2010/11 5

Afleverede projekter 5

Fremdrift i koncernens projekter 5

Markedsforhold 6

Projektmuligheder 6

Forhøjelse af kapitalgrundlag – styrkelse af det finansielle beredskab 6

Incentiveprogrammer 7

Begivenheder efter regnskabsperiodens udløb 7

Forventninger til 2010/11 7

Projektporteføljen i koncernen 7

TKD Nordeuropa 9

Euro Mall Holding 11

Investeringsejendomme 15

Regnskabsberetning 16

Øvrige forhold 19

Ledelsespåtegning 20

Koncernregnskab 21

Selskabsoplysninger 28

Resume | TK Development A/S | Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2010/11 3/28

RESumE

• TK Development realiserede et resultat på DKK 10,2 mio. efter skat mod DKK 49,4 mio. for samme periode året før.

• Koncernens egenkapital udgør pr. 31. oktober 2010 DKK 1.818,7 mio., svarende til en soliditet på 40,4 %.

• Koncernens 10.900 m² retailpark i Uppsala, Sverige, er færdigopført og åbnede fuldt udlejet i marts 2010. Re-tailparken er solgt, baseret på forward funding, og i april 2010 afleveret til investor, den institutionelle afdeling af tyske IVG Funds.

• Koncernens shoppingcenter Sillebroen i Frederikssund,

Danmark, er færdigopført og åbnede som planlagt den 25. marts 2010. Centret har en aktuel udlejningsgrad på 92 %, og der pågår forhandlinger med lejere til de reste-rende lejemål. Centret oplever både en tilfredsstillende kundetilstrømning der svarer til det forventede, og en tilfredsstillende drift.

• Koncernens samlede projektportefølje udgør pr. 31. oktober 2010 DKK 3.397 mio. Heraf udgør de fær-digopførte projekter DKK 2.114 mio. som dermed er cashflow-genererende. Den årlige nettoleje ved aktuel udlejning udgør DKK 147,3 mio., svarende til en for-rentning af den investerede kapital på 7,0 %.

• Koncernen har i august 2010 overtaget færdigudviklin-gen af et ejendomsprojekt på ca. 5.400 m² på Trøjborg-vej i Århus, Danmark. Der foreligger byggetilladelse, og projektet er fuldt finansieret. Projektet gennemføres i samarbejde med Nordica Real Estate A/S via et fælles projektselskab hvoraf koncernens ejerandel udgør 20 %.

• I forbindelse med overtagelsen af projektet på Trøjborg-vej i Århus, Danmark, er der solgt to af koncernens fær-digopførte retailparker til det fælles projektselskab.

• På baggrund af en tilfredsstillende forhåndsudlejning har TK Development i april 2010 påbegyndt byggeriet af fase II af Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjek-kiet, på ca. 7.000 m². Byggeriet er forløbet planmæssigt, og anden fase er som forventet åbnet i oktober 2010.

• Koncernens projektportefølje udgør pr. 31. oktober 2010 981.000 m² (31. januar 2010: 957.000 m²).

• Siden begyndelsen af 2010 har markedsforholdene æn-dret sig i positiv retning. På investorsiden er markederne generelt præget af en forsigtig optimisme og øget inve-steringslyst. Der opleves en stigende efterspørgsel efter fast ejendom hvor kvalitet og beliggenhed fortsat er af-gørende elementer for investorerne.

• Det er ledelsens vurdering at der er fundet et nyt niveau for priser på jord, entrepriser og leje og for prissætnin-gen på fast ejendom. De nye prisniveauer underbygger at der også fremadrettet er god rentabilitet i udvikling af fast ejendom, og på nye projekter i projektporteføljen forventes dermed en normal avance.

• Der blev den 1. juli 2010 afholdt ekstraordinær general-forsamling hvor generalforsamlingen besluttede at gen-nemføre en kapitalforhøjelse som fortegningsemission med et bruttoprovenu på DKK 210,3 mio. Kapitalfor-højelsen er gennemført i august 2010.

• TK Development står efter den gennemførte kapitalfor-højelse styrket i forhold til at udnytte projektmulighe-derne i det nuværende marked.

• Koncernen forventer for 2010/11 fortsat et resultat ef-ter skat i niveauet DKK 100 mio.

Spørgsmål til denne meddelelse kan rettes til adm. direktør Frede Clau-sen på telefon +45 8896 1010.

De forventninger til fremtiden der er omtalt i denne meddelelse, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder og kan påvirkes af faktorer som f.eks. globale økonomiske forhold og øvrige væsentlige forhold, herunder kreditmarkeds-, rente- og valutakursudviklingen. Der henvises i øvrigt til afsnittet ”Risikofor-hold” i koncernens årsrapport for 2009/10.

4/28 TK Development A/S | Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2010/11 | Hoved- og nøgletal for koncernen

DKK mio. 9 mdr.2010/11

9 mdr. 2009/10

Hele året 2009/10

Hovedtal:Nettoomsætning 326,8 1.206,6 1.369,9Værdiregulering investeringsejendomme, netto 1,1 4,3 -10,9Bruttoresultat 162,7 183,1 200,5Resultat før finansiering 65,6 72,4 57,5Finansiering m.v. -50,4 -6,8 -17,9Resultat før skat 16,6 66,2 39,4Periodens resultat 10,2 49,4 25,4Aktionærernes andel af periodens resultat 10,2 49,4 25,4

Samlet balance 4.503,3 4.287,2 4.377,3Materielle anlægsaktiver 364,4 381,4 364,3 heraf investeringsejendomme 356,9 370,3 355,1Projektportefølje 3.396,6 3.195,1 3.249,5 heraf projektbeholdning 3.396,6 3.198,7 3.253,5 heraf modtagne forudbetalinger fra kunder 0,0 -3,6 -4,0Tilgodeh. vedr. igangværende arbejder for fremmed regning 9,7 0,0 17,8Egenkapital 1.818,7 1.592,7 1.593,4

Pengestrøm fra driften -138,1 -487,8 -582,8Netto rentebærende gæld, ultimo 2.138,2 2.085,6 2.178,9

Nøgletal:Egenkapitalforrentning (ROE) *) 0,8 % 4,3 % 1,6 %Overskudsgrad (EBIT margin) 20,1 % 6,0 % 4,2 %Soliditetsgrad (egenkapital) 40,4 % 37,2 % 36,4 %Indre værdi i DKK 43,2 53,4 53,4Kurs/indre værdi (P/BV) 0,6 0,4 0,5Antal aktier ultimo 42.065.715 28.043.810 28.043.810Gennemsnitlig antal aktier 32.746.192 28.043.810 28.043.810Resultat pr. aktie (EPS) i DKK 0,3 1,7 0,9Udbytte i DKK pr. aktie 0,0 0,0 0,0Børskurs i DKK 25 22 27

Nøgletal korrigeret for warrants:Egenkapitalforrentning (ROE) *) 0,8 % 4,3 % 1,6 %Soliditetsgrad (egenkapital) 40,4 % 37,2 % 36,4 %Indre værdi i DKK 43,2 53,4 53,4Resultat pr. aktie (EPS-D) i DKK 0,3 1,7 0,9

Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning 2010 anvendt. Anvendt beregning for soliditetsgrad er egenkapital ultimo / passiver ultimo.

Sammenligningstal, hvori antal aktier indgår er korrigeret med en justeringsfaktor på 0,94 for effekten af den gennemførte kapitalforhøjelse.

*) Omregnet til helårsbasis.

HOvED- OG NøGLETAL FOR kONcERNEN

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2010/11 5/28

Årets første ni måneder 2010/11

TK Development realiserede i de første ni måneder 2010/11 et resultat på DKK 10,2 mio. efter skat mod DKK 49,4 mio. for tilsvarende periode året før.

Resultat efter skat for TKD Nordeuropa udgør DKK 0,7 mio. mod DKK 51,2 mio. for tilsvarende periode året før. For Euro Mall Holding udgør periodens resultat efter skat DKK 8,5 mio. mod DKK 5,7 mio. for samme periode året før. Pe-riodens resultat efter skat i den resterende del af koncernen udgør DKK 1,0 mio. efter skat mod DKK -7,5 mio. samme periode året før.

Balancen udgør pr. 31. oktober 2010 DKK 4.503,3 mio. mod DKK 4.377,3 mio. pr. 31. januar 2010. Koncernens egenkapi-tal udgør DKK 1.818,7 mio., svarende til en soliditet på 40,4 %.

Afleverede projekter

Der er i årets første ni måneder afleveret projekter på ca. 17.800 m², hvoraf 6.800 m² er afleveret i tredje kvartal 2010/11. Disse projekter er bl.a.:

Retailpark, Anelystparken Århus, DanmarkProjektet omfatter en retailpark på ca. 2.800 m² som er fuldt udlejet. Byggeriet er færdigt og afleveret til lejerne. Projektet er i tredje kvartal 2010/11 solgt til et projektselskab ejet af Nordica Real Estate A/S og TKD Nordeuropa i forholdet 80/20.

Retailpark, Østergade, Brønderslev, DanmarkProjektet omfatter en retailpark på ca. 1.100 m² udlejet til Punkt 1 og en spillehal. Projektet er i tredje kvartal 2010/11 solgt til et projektselskab ejet af Nordica Real Estate A/S og TKD Nordeuropa i forholdet 80/20.

Retailpark, Uppsala, SverigeI Uppsala, Sverige, har TKD Nordeuropa udviklet og opført en ca. 10.900 m² retailpark. Retailparken er solgt, baseret på forward funding, til den institutionelle afdeling af tyske IVG Funds. Retailparken åbnede fuldt udlejet i marts 2010 og er i april 2010 overdraget til investor.

Tivoli Residential Park, Targówek, Warszawa, PolenKoncernen har i efteråret 2008 afsluttet byggeriet af koncer-nens første boligprojekt i Polen. Projektet består af 280 lej-ligheder der sælges som ejerlejligheder. Størstedelen heraf er overdraget til nye ejere i tidligere regnskabsår. De resterende fire boligenheder er overdraget til køberne i første kvartal 2010/11.

Fremdrift i koncernens projekter

TK Development har fortsat fokus på gennemførelse af de eksisterende projekter i porteføljen, herunder sikring af en stærk forhåndsudlejning eller salg inden påbegyndelse af byg-geri. Dette fokus har løbende sikret en god fremdrift på og yderligere optimering af de enkelte projekter. Som følge af den økonomiske afmatning og det deraf følgende skifte i markedsforholdene er en del af koncernens projektbehold-ning indtjeningsmæssigt under pres. Dette er dog delvist kom-penseret ved lavere byggepriser.

Koncernens shoppingcenter Sillebroen i Frederikssund, Dan-mark, er færdigopført og åbnede som planlagt den 25. marts 2010. Centret har en aktuel udlejningsgrad på 92 %, og der pågår forhandlinger med lejere til de resterende lejemål. Cen-tret oplever både en tilfredsstillende kundetilstrømning der svarer til det forventede, og en tilfredsstillende drift.

I koncernens shoppingcenter Galeria Sandecja i Nowy Sącz, Polen, som åbnede i oktober 2009, er både driften og kunde-tilstrømningen fortsat tilfredsstillende. Centret har en aktuel udlejningsgrad på 98 %.

Koncernens shoppingcenter Galeria Tarnovia i Tarnów, Po-len, som åbnede i november 2009, har en aktuel udlejnings-grad på 97 %. Centret oplever fortsat både en tilfredsstillende drift og kundetilstrømning.

Koncernens samlede projektportefølje udgør pr. 31. oktober 2010 DKK 3.397 mio. Heraf udgør de færdigopførte projek-ter DKK 2.114 mio. som dermed er cashflow-genererende. Driften af disse færdigopførte projekter, primært shopping-centre, forløber tilfredsstillende. Den årlige nettoleje ved ak-tuel udlejning udgør DKK 147,3 mio., svarende til en forrent-ning af den investerede kapital på 7,0 %.

På koncernens øvrige retailprojekter med igangværende byg-geri eller nært forestående byggestart oplever koncernen fortsat en pæn lejerinteresse, og der er også i denne periode indgået flere lejeaftaler på disse projekter som derfor forløber planmæssigt.

På Trøjborgvej i Århus, Danmark, har koncernen i august 2010 overtaget færdigudviklingen af et ejendomsprojekt på ca. 5.400 m². Projektet omfatter en dagligvareenhed på ca. 1.200 m² udlejet til REMA 1000, et erhvervslejemål på knap 900 m² og lejeboliger på ca. 3.300 m². Der foreligger byggetil-ladelse, og projektet er fuldt finansieret. Projektet forventes færdigopført i efteråret 2011 og gennemføres i samarbejde med Nordica Real Estate A/S via et fælles projektselskab hvoraf koncernens ejerandel udgør 20 %. TK Development modtager honorarbetaling for de ydelser koncernen stiller til rådighed for det fællesejede projektselskab.

Tk DEvELOpmENT I HOvEDTRæk

6/28 TK Development A/S | Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2010/11 | Ledelsesberetning

På Marsvej i Randers, Danmark, har koncernen i oktober 2010 overtaget udviklingen af et projekt på 12.600 m² med henblik på etablering af en retailpark. Grundkøbet er fuldt finansieret. Det påtænkte projekt kan rummes inden for den eksisterende lokalplan. Der opleves en tilfredsstillende lejerin-teresse for projektet, og byggeriet forventes påbegyndt primo 2011.

I Polen er byggeriet af ca. 5.600 m² kontorbyggeri i Tivoli Residential Park, Warszawa, påbegyndt i foråret 2010, og byg-geriet forløber planmæssigt. Af det samlede projekt er ca. 3.500 m² solgt til en bruger, og aftalen er baseret på forward funding.

På baggrund af en tilfredsstillende forhåndsudlejning har TK Development i april 2010 påbegyndt byggeriet af fase II af Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet, på ca. 7.000 m². Byggeriet er forløbet planmæssigt, og anden fase er som forventet åbnet i oktober 2010. Den aktuelle udlejningsgrad udgør på første fase 96 % og på anden fase 47 %, og dermed samlet 82 %.

markedsforhold

Den økonomiske krise har bevirket at markedssituationen for koncernen gennem de seneste år har været vanskelig.

De finansielle markeder har været præget af usikkerhed hvor kreditinstitutterne har været yderst tilbageholdende med at yde lån til finansiering af fast ejendom eller har stillet høje krav til egenkapitalindskud i de enkelte projekter hos såvel projektudviklere som investorer.

Den økonomiske afmatning har bevirket at priserne på byg-geri og jord over de seneste år løbende er faldet, dog med stor variation fra projekt til projekt og fra land til land.

På udlejningssiden har koncernen i de seneste år oplevet en mere træg efterspørgsel og en længere beslutningsproces hos de enkelte lejere. Et lavere privatforbrug og den afledte effekt heraf har betydet at lejepriserne i en periode har været under pres.

På investorsiden har der i de seneste år været usikkerhed om prissætningen på fast ejendom idet der kun er gennemført få handler med fast ejendom på koncernens markeder. Dette har medført en generel afventende holdning hos investorerne.

Siden begyndelsen af 2010 har markedsforholdene ændret sig i positiv retning.

På udlejningssiden er lejernes fokus på den rette beliggenhed skærpet, og projekternes beliggenhed er nu endnu mere af-

gørende end tidligere. Inden for butikssegmentet vurderes lejepriserne fremadrettet at være stabile. Koncernen oplever fortsat en pæn lejerinteresse, primært på retailprojekter med igangværende byggeri eller nært forestående byggestart og har i perioden indgået flere lejeaftaler på disse projekter.

På investorsiden er markederne generelt præget af en forsigtig optimisme og øget investeringslyst. Der opleves en stigende efterspørgsel efter fast ejendom hvor kvalitet og beliggenhed fortsat er afgørende elementer for investorerne.

Det er ledelsens vurdering at der fortsat vil være stor diffe-rentiering i jordpriser afhængigt af beliggenhed og anvendel-sesformål. Prisniveauet for entrepriser vurderes stadig at være nogenlunde stabilt, med nogen variation fra land til land.

Alt i alt er det ledelsens vurdering at der er fundet et nyt niveau for priser på jord, entrepriser og leje og for prissæt-ningen på fast ejendom. De nye prisniveauer underbygger at der også fremadrettet er god rentabilitet i udvikling af fast ejendom, og på nye projekter i projektporteføljen forventes dermed en normal avance.

projektmuligheder

Markedsforholdene de seneste år har åbnet for nye projekt-muligheder. Ledelsen vurderer aktuelt en række konkrete nye projektmuligheder, og koncernen forventer at indgå aftaler om flere af disse projekter.

TK Development oplever herudover flere muligheder end tidligere for opnåelse af langsigtede optionsaftaler på jord på favorable vilkår. For at sikre det langsigtede indtjenings-potentiale i koncernen arbejder TK Development med sik-ring af fremtidige projektmuligheder, bl.a. via indgåelse af langsigtede optionsaftaler på jord. Langsigtede optionsaftaler vedrører projekter med forventet byggestart inden for en pe-riode på 1-3 år og sikrer at koncernen i en længere periode får mulighed for at arbejde med det påtænkte projekt, herunder bl.a. myndighedsforhold, udlejning og investorer. Dette for at muliggøre en optimal forberedelse af projektet inden igang-sætning, herunder at sikre en høj udlejningsgrad.

Forhøjelse af kapitalgrundlag – styrkelse af det finansielle beredskab

Med henblik på at styrke det finansielle beredskab så kon-cernen aktivt kan udnytte det indtjeningsmæssige potentiale i såvel eksisterende som nye projektmuligheder, blev der den 1. juli 2010 afholdt ekstraordinær generalforsamling hvor gene-ralforsamlingen besluttede at gennemføre en kapitalforhøjel-se som fortegningsemission med et bruttoprovenu på DKK 210,3 mio. Kapitalforhøjelsen blev fuldtegnet og er gennem-


ført i august 2010.

Af tekniske årsager er der umiddelbart forud for kapitalfor-højelsen gennemført en kapitalnedsættelse hvorved stykstør-relsen af alle aktier er nedsat fra DKK 20 til DKK 15. Ka-pitalnedsættelsen udgør DKK 140,2 mio. som er overført til en særlig fond under egenkapitalen. Denne særlige fond kan efterfølgende kun anvendes efter beslutning fra generalfor-samlingen. Kapitalforhøjelsen er gennemført ved udstedelse af 14.021.905 stk. nye aktier a nom. DKK 15 til kurs 15 og dermed et bruttoprovenu på DKK 210,3 mio. Der henvises i øvrigt til selskabsmeddelelse nr. 12/2010.

TK Development står dermed styrket i forhold til at udnytte projektmulighederne i det nuværende marked. TK Develop-ment vurderer aktuelt en række konkrete projekter som kon-cernen ønsker at sikre sig retten til på det nuværende pris-niveau. Det er ledelsens forventning at dette kan bidrage til at koncernen hurtigere end ellers vil få adgang til projekter med en forventet højere avance end den forventede avance på flertallet af de igangværende projekter i projektporteføljen.

Incentiveprogrammer

Bestyrelsen i TK Development blev på generalforsamlingen den 25. maj 2010 bemyndiget til at udstede warrants for i alt op til nom. DKK 8.000.000 (400.000 stk. a DKK 20) til di-rektion og ledende medarbejdere. Bestyrelsen har den 4. juni 2010 besluttet at udnytte denne bemyndigelse, og der er der-for til direktionen tildelt 100.000 stk. warrants og til 26 øvrige ledende medarbejdere 294.000 stk. warrants. Dermed er der i alt tildelt 394.000 stk. warrants. Formålet med tildelingen er at skabe sammenhæng mellem den enkelte medarbejders indsats og den langsigtede værdiskabelse i koncernen. Der henvises i øvrigt til selskabsmeddelelse nr. 7/2010.

Som følge af den i august 2010 gennemførte kapitalnedsæt-telse og kapitalforhøjelse, jf. omtale foran, har bestyrelsen i overensstemmelse med selskabets vedtægter besluttet at re-gulere det antal warrants der er tildelt selskabets direktion og ledende medarbejdere og tegningskursen for udnyttelse af optionerne.

Reguleringen foretages for at sikre at værdien for medarbej-derne af de tildelte warrants bevares efter gennemførelsen af de nævnte ændringer i TK Developments kapitalforhold. Reguleringen medfører at medarbejderne tildeles et yderligere antal warrants, og at tegningskursen ved udnyttelse nedsættes. Der henvises i øvrigt til selskabsmeddelelsen nr. 14/2010.

Begivenheder efter regnskabsperiodens udløb

Der er ikke indtrådt andre væsentlige selskabsspecifikke begi-venheder efter regnskabsperiodens udløb end de i ledelsesbe-retningen nævnte.

Forventninger til 2010/11

På basis af forventninger til markedsforholdene i den reste-rende del af regnskabsåret 2010/11, de allerede foretagne salg og perspektiverne i den bestående projektportefølje, hvor der pågår forhandlinger om salg af flere færdigopførte projekter, forventer ledelsen for 2010/11 fortsat et resultat efter skat i niveauet DKK 100 mio.

De forventninger til fremtiden der er omtalt i denne meddelelse, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder og kan påvirkes af faktorer som f.eks. globale økonomiske forhold og øvrige væsentlige forhold, herunder kreditmarkeds-, rente- og valutakursudviklingen. Der henvises i øvrigt til afsnittet ”Risikofor-hold” i koncernens årsrapport for 2009/10.

projektporteføljen i koncernenStatus på projektporteføljen

Koncernens projektportefølje udgør 981.000 m² pr. 31. ok-tober 2010. Projektporteføljen består af 135.000 m² solgte projekter og 846.000 m² øvrige projekter. Koncernens pro-jektportefølje udgjorde pr. 31. januar 2010 957.000 m².

Udviklingen i koncernens projektportefølje kan skitseres så-ledes:

DKK mio. 31.01.2009

31.01.2010

31.10.2010

SolgteFærdigopførte 0 0 10Under opførelse 4 2 2Ikke påbegyndte 41 12 12Total 45 14 24

øvrige Færdigopførte 565 1.352 2.114Under opførelse 813 720 134Ikke påbegyndte 1.118 1.164 1.125Total 2.496 3.236 3.373

projektportefølje, netto 2.541 3.250 3.397Forward funding 943 351 372Projektportefølje, brutto 3.484 3.601 3.769Forward funding i % af bogført værdi af solgte projekter, brutto 95,4 % 96,2 % 93,9 %

Tabel 1


Ved anvendelse af forward funding reducerer koncernen pen-gebindingen i den solgte projektportefølje. Stigningen i for-ward funding i forhold til 31. januar 2010 er en kombination af en reduktion som følge af aflevering af koncernens 10.900 m² retailpark i Uppsala, Sverige, hvor salgsaftalen var base-ret på forward funding, og opbygning af forward funding på igangværende solgte projekter.

Som det fremgår ovenfor, er der i perioden sket en væsentlig forøgelse af bogført værdi af øvrige færdigopførte projekter. Denne stigning kan henføres til koncernens shoppingcenter Sillebroen i Frederikssund, Danmark der åbnede i marts 2010 og koncernens nyligt åbnede fase II af Fashion Arena Outlet Center i Prag, Tjekkiet. Udviklingen i koncernens projektportefølje i kvadratmeter fremgår nedenfor:

(’000) m² 31.01.2009

31.01.2010

31.10.2010

SolgteFærdigopførte 0 0 13Under opførelse 56 25 5Ikke påbegyndte 127 121 117Total 183 146 135

øvrige Færdigopførte 35 87 118Under opførelse 103 60 35Ikke påbegyndte 639 664 693Total 777 811 846

projektportefølje 960 957 981Antal projekter 63 66 65Tabel 2

I nedenstående tabel fremgår fordelingen af den regnskabs-mæssige værdi af projekterne i projektporteføljen pr. 31. ok-tober 2010 opdelt på de to forretningsenheder.

Projekter pr. 31. oktober 2010 (DKK mio.)

TKD Nord-europa

Euro Mall

Holding

Koncern i alt *)Procent af total

Solgte Færdigopførte 10 0 10 0,3 %Under opførelse 2 0 2 0,1 %Ikke påbegyndte 7 5 12 0,4 %Total 19 5 24 0,8 %

øvrigeFærdigopførte 1.000 1.079 2.079 62,5 %Under opførelse 121 13 134 4,0 %Ikke påbegyndte 434 655 1.089 32,7 %Total 1.555 1.747 3.302 99,2 %

projektportefølje 1.574 1.752 3.326 100,0 %*) ekskl. TK Development, moderselskab, i alt DKK 71 mio.Tabel 3

I nedenstående tabel fremgår projektporteføljens kvadratme-ter opdelt på de to forretningsenheder. Der er ikke udviklings-projekter i den resterende del af koncernen. Projekter pr. 31. oktober 2010(’000) m²

TKD Nord-europa

Euro Mall

Holding

Koncern i alt *)Procent af total

Solgte Færdigopførte 13 0 13 1,3 %Under opførelse 2 3 5 0,5 %Ikke påbegyndte 7 110 117 11,9 %Total 22 113 135 13,7 %

øvrige Færdigopførte 53 65 118 12,0 %Under opførelse 32 3 35 3,6 %Ikke påbegyndte 415 278 693 70,7 %Total 500 346 846 86,3 %

projektportefølje 522 459 981 100,0 %*) ekskl. TK Development, moderselskab.Tabel 4

En nærmere beskrivelse af alle væsentlige projekter fremgår af afsnittet om projektporteføljen under de respektive for-retningsenheder.


TkD Nordeuropa

Koncernens aktiviteter i Nordeuropa er placeret i den 100 % ejede delkoncern TKD Nordeuropa. TKD Nordeuropa opererer primært inden for projektsegmenterne butiksejen-domme (shoppingcentre og retailparker), kontorejendomme og projekter med segmentmix.

projektportefølje

Udviklingspotentialet i projektporteføljen udgør pr. 31. okto-ber 2010 522.000 m² fordelt med 22.000 m² solgte projekter og 500.000 m² øvrige projekter. Det samlede udviklingspo-tentiale udgjorde pr. 31. januar 2010 510.000 m².

Færdigopførte projekter Sillebroen, shoppingcenter, Frederikssund, DanmarkTKD Nordeuropa har i Frederikssund opført et center på i alt ca. 28.000 m². Centret består af ca. 5.000 m² dagligvareen-heder og ca. 20.000 m² specialbutikker og restauranter. Her-udover omfatter projektet ca. 3.000 m² boliger. Udlejnings-graden udgør aktuelt 92 %, og lejerne er bl.a. Kvickly, Fakta, Hennes & Mauritz, Synoptik, Matas, Skoringen, Deichmann og Vero Moda. Centret åbnede i marts 2010. I tilknytning til centret er etableret et parkeringshus med ca. 800 parkerings-pladser. Der er indgået aftale om salg af boligbyggeretterne til en privat investor.

Premier Outlets Center, Ringsted, Danmark Projektet er udviklet i et 50/50-ejet joint venture med skot-ske Miller Developments. Projektet omfatter et factory outlet center og tilhørende restaurationsfaciliteter, i alt 13.200 m², samt ca. 1.000 p-pladser. Der er tale om det første betydende factory outlet center i Danmark. Centret åbnede i marts 2008, og udlejningsgraden udgør aktuelt 60 %. Senest har G-Star og Diesel åbnet i Premier Outlets Center. Der forhandles med flere potentielle danske og internationale lejere. Efter indkø-ring og modning forventes centret solgt.

Vasevej, Birkerød, DanmarkTKD Nordeuropa ejer en ejendom på knap 3.000 m² på Vase-vej i Birkerød med SuperBest som lejer. Der arbejdes med en tilbygning på ca. 1.400 m².

Retailpark, Enebyängen, Danderyd, Sverige I Danderyd kommune nær Stockholm opfører TKD Nord-europa en retailpark på ca. 14.500 m². Der er bl.a. indgået lejeaftale med dagligvareoperatøren Coop Extra på 4.300 m², en møbelbutik på ca. 4.000 m² og Plantagen. Projektet er solgt til den tyske investeringsfond Commerz Real. Den samlede salgssum forventes at udgøre ca. SEK 280 mio. og er baseret på forward funding. Projektet er fuldt udlejet. Byggeriet er påbegyndt i november 2009, og første etape bestående af 11

butikker er åbnet som planlagt i oktober 2010. Anden etape består af Plantagen og forventes at åbne i foråret 2012.

Kofoten, Kristianstad, Sverige TKD Nordeuropa ejer en ejendom i Kristianstad. Efter en tilbygning vil projektet omfatte en retailpark på ca. 6.300 m². Den eksisterende bygning på ca. 4.500 m² er fuldt udlejet. Det samlede projekt forventes færdigt medio 2011.

projekter under opførelseAmerika Plads, p-kælder, København, DanmarkKommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som ejes ligeligt af Udviklingsselskabet By og Havn I/S og TKD Nordeuropa, ejer tre projekter på Amerika Plads: felt A, felt C og en parkeringskælder. Parkeringskælderen på Amerika Plads-området er delvist opført, og efter færdiggørelse af det samlede parkeringsanlæg forventes dette solgt.

Ikke påbegyndte projekterØstre Teglgade, København, DanmarkTKD Nordeuropa ejer et 24.000 m² projektareal med en at-traktiv beliggenhed på Teglholmen. Grunden er velegnet til et kombineret bolig- og kontorprojekt. Projektet kan opføres etapevis i takt med udlejning og/eller salg. Lokalplan for om-rådet er under udarbejdelse.

Amerika Plads, felt A og C, København, DanmarkKommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som ejes ligeligt af Udviklingsselskabet By og Havn I/S og TKD Nordeuropa, ejer tre projekter på Amerika Plads: felt A, felt C og en parkeringskælder. På felt A planlægges opført et byg-ningskompleks indeholdende ca. 11.800 m² kontorer, og på felt C planlægges opført et bygningskompleks indeholdende ca. 13.000 m² erhverv og boliger. Opførelse sker i takt med udlejningen.

Shoppingcenter, Esbjerg, DanmarkKoncernen og DSB Ejendomsudvikling A/S er langt med udviklingen af et nyt centerbyggeri på banearealerne ved Es-bjerg station, Danmark. Der planlægges opført et shopping-center på ca. 28.000 m². Lokalplansarbejdet er igangsat, og den endelige lokalplan forventes primo 2011.

Århus Syd, etape II, DanmarkI Århus ejer koncernen et areal med henblik på udvikling af et projekt på ca. 5.300 m² butikker. Projektet omfatter to etaper hvor første etape på ca. 2.500 m² i tidligere regnskabsår er afleveret til investorerne, et ejendomsselskab og en bruger. Byggeriet af anden etape på ca. 2.800 m² igangsættes når ud-lejning og myndighedsforhold er på plads.

Østre Havn/Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark På de tidligere Aalborg Værft-arealer på Stuhrs Brygge udvik-


Projektnavn By Land Segment Areal (m²) TKD’s ejerandel

Byggestart/forventetbyggestart

Åbning/ forventetåbning

Færdigopførte

Sillebroen, shoppingcenter Frederikssund DK Butik/bolig 28.000 100 % Medio 2008 Marts 2010

Premier Outlets Center Ringsted DK Butik 13.200 50 % Efterår 2006 Marts 2008

Retailpark, Aabenraa Aabenraa DK Butik 4.200 100 % Efterår 2008Medio 2009/primo 2010

Vasevej Birkerød DK Mix 4.400 100 % - -

Retailpark, Kofoten Kristianstad SE Butik 6.300 100 % Medio 2008 Medio 2011

Retailpark, Enebyängen Danderyd SE Butik 14.500 100 % Efterår 2009Efterår 2010/forår 2012

under opførelseAmerika Plads, p-kælder København DK P-kælder 32.000 50 % 2004 Løbende

Ikke påbegyndteØstre Teglgade København DK Kontor/bolig 24.000 1) 100 % Løbende Løbende

Amerika Plads, felt C København DK Mix 13.000 50 % 2012 2014

Amerika Plads, felt A København DK Kontor 11.800 50 % 2011 2013

Shoppingcenter, Esbjerg Esbjerg DK Butik 28.000 100 % 2010/11 2012/13

Århus Syd, etape II Århus DK Butik 2.800 100 % 2011 2011

Ejby Industrivej København DK Kontor 12.900 100 % 2011 2011

Hadsundvej Aalborg DK Mix 6.600 100 % Løbende Løbende

Østre Havn/Stuhrs Brygge Aalborg DK Mix 80.000 1) 50 % Løbende Løbende

Retailpark, Mejlstedgade Brønderslev DK Butik 2.400 100 % - -

Trøjborgvej Århus DK Mix 5.400 2) 20 % Ultimo 2010 Efterår 2011

Retailpark, Marsvej Randers DK Butik 12.600 100 % Primo 2011 Ultimo 2011

Handelskvarteret Kulan Gøteborg SE Mix 45.000 100 % 2012 2014

Retailpark, Karlstad Karlstad SE Butik 15.000 100 % Ultimo 2012 Ultimo 2013

Retailpark, Söderhamn Söderhamn SE Butik 10.000 100 % Medio 2011 Medio 2012

Pirkkala Retail Park, etape II Tammerfors FI Butik 5.500 100 % 2011 2011

Kaarina Retail Park Turku FI Butik 7.500 100 % 2011 2012

DomusPro Retail Park Vilnius LT Butik 13.600 100 % - -

Milgravja Street Riga LV Bolig 10.400 100 % - -

Ulmana Retail Park Riga LV Butik 12.700 100 % - -

TkD Nordeuropa totalt areal ca. 422.000 1) TKD Nordeuropas avanceandel på udvikling udgør 70 %.2) Baseret på honorarindtægter.

projektoverblik

Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter i projekt-porteføljen for TKD Nordeuropa. Den bogførte værdi af nedenstående projekter udgør mere end 95 % af den samlede bogførte værdi af projektbeholdningen pr. 31. oktober 2010.

Målt i forhold til bogført værdi har de fem største projekter i TKD Nordeuropa i alt en bogført værdi på DKK 1.119,3 mio. pr. 31. oktober 2010.


ler TKD Nordeuropa gennem et fællesejet selskab (50/50) med Frederikshavn Maritime Erhvervspark en business- og boligpark på ca. 80.000 m². Arealet er erhvervet af det fæl-les selskab hvor der sker løbende betaling for de erhvervede byggeretter i takt med at der udvikles og gennemføres kon-krete projekter. Lokalplanen for en del af området giver bl.a. mulighed for opførelse af ca. 8.000 m² boliger. Der er indgået betinget aftale med en investor herom.

Retailpark, Mejlstedgade, Brønderslev, DanmarkI forbindelse med aflevering af Føtex-delen til Dansk Super-marked i koncernens projekt på Østergade i Brønderslev har koncernen overtaget den tidligere Føtex-ejendom på ca. 2.400 m². Projektet udvikles til butikker.

Trøjborgvej, Århus, DanmarkTKD Nordeuropa har overtaget færdigudviklingen af et ejen-domsprojekt på ca. 5.400 m² på Trøjborgvej i Århus. Projektet omfatter en dagligvareenhed på ca. 1.200 m² udlejet til REMA 1000, et erhvervslejemål på knap 900 m² og lejeboliger på ca. 3.300 m². Der foreligger byggetilladelse, og projektet er fuldt finansieret. Projektet forventes færdigopført i efteråret 2011. Projektet gennemføres i samarbejde med Nordica Real Estate A/S via et fælles projektselskab hvoraf TKD Nordeuropas ejerandel udgør 20 %. TKD Nordeuropa modtager honor-arbetaling for de ydelser koncernen stiller til rådighed for det fællesejede projektselskab.

Retailpark, Marsvej, Randers, DanmarkPå Marsvej i Randers har koncernen i oktober 2010 overta-get udviklingen af et projekt på 12.600 m² med henblik på etablering af en retailpark. Grundkøbet er fuldt finansieret. Det påtænkte projekt kan rummes inden for den eksisterende lokalplan. Der opleves en tilfredsstillende lejerinteresse for projektet, og byggeriet forventes påbegyndt primo 2011.

Handelskvarteret Kulan, shoppingcenter og service/erhverv, Gøteborg, SverigeTKD Nordeuropa har sammen med den svenske boligud-vikler JM AB indgået samarbejdsaftale med SKF Sverige AB om udvikling af SKF’s fabriksområde i ”Gamla Staden” i Gøteborg. Det påtænkte projekt omfatter i alt ca. 75.000 m² fordelt med 30.000 m² shoppingcenter, 15.000 m² service/erhverv samt 30.000 m² boliger. TK Development skal stå for de 45.000 m² shoppingcenter og service/erhverv, og JM AB for de resterende 30.000 m² boliger. Det endelige køb af arealet til projektet finder sted når der foreligger en godkendt lokalplan hvilket forventes i 2012.

Kaarina Retail Park, Turku, FinlandI den finske by Turku ejer TKD Nordeuropa et areal hvorpå der kan opføres en retailpark på ca. 7.500 m². Der arbejdes med en udvidelse af projektet til ca. 14.000 m², og der pågår forhandlinger med brugere/lejere hertil.

DomusPro Retail Park, Vilnius, LitauenI Vilnius ejer TKD Nordeuropa et areal med henblik på opfø-relse af en retailpark på i alt 13.600 m². Opstart af byggeriet er udskudt indtil der foreligger et salg eller en tilfredsstillende forhåndsudlejning set i forhold til markedssituationen i lan-det.

Euro mall Holding

TK Developments aktiviteter i Centraleuropa udøves primært gennem Euro Mall Holding der fokuserer sine aktiviteter på projektsegmenterne butikker (shoppingcentre og retailpar-ker), projekter med segmentmix, samt i Polen tillige bolig-segmentet.

projektportefølje

Udviklingspotentialet i projektporteføljen udgør pr. 31. okto-ber 2010 459.000 m² fordelt med 113.000 m² solgte projekter og 346.000 m² øvrige projekter. Det samlede udviklingspo-tentiale udgjorde pr. 31. januar 2010 447.000 m².

Færdigopførte projekterShoppingcenter, Galeria Tarnovia, Tarnów, PolenI den polske by Tarnów har Euro Mall Holding opført et 16.500 m² shoppingcenter hvoraf ca. 2.000 m² udgør super-marked og ca. 14.500 m² specialbutikker. Centret har en ak-tuel udlejningsgrad på 97 %.

Shoppingcenter, Galeria Sandecja, Nowy Sącz, Polen Euro Mall Holding har i den polske by Nowy Sącz opført et shoppingcenter på ca. 17.300 m² bestående af ca. 5.000 m² hypermarked og ca. 12.300 m² specialbutikker. Centret har en aktuel udlejningsgrad på 98 %.

Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet I Prag har koncernen udviklet et 25.000 m² factory outlet cen-ter i et joint venture med en international samarbejdspartner. Første etape på ca. 18.000 m² åbnede den 15. november 2007 og har en aktuel udlejningsgrad på 96 %. Byggeriet af projek-tets anden fase på ca. 7.000 m² er igangsat i foråret 2010 og afsluttet i oktober 2010. Anden fase af projektet er således åb-net planmæssigt i oktober 2010. Aktuel udlejningsgrad udgør 47 % på fase II og dermed 82 % på det samlede outlet center. Der pågår forhandlinger med flere potentielle tjekkiske og in-ternationale lejere til de resterende lejemål.

Most Retail Park, TjekkietEuro Mall Holding udvikler i den tjekkiske by Most en retail-park på ca. 8.400 m². Projektet opføres i etaper. Første etape på ca. 6.400 m² åbnede i april 2009, og den aktuelle udlej-ningsgrad på første etape udgør 87 %. Byggeriet af anden etape forventes igangsat så åbning kan ske i efteråret 2012.


Projektnavn By Land Segment Areal (m²) TKD’s ejerandel

Byggestart/ forventet byggestart

Åbning/forventet åbning

Færdigopførte

Galeria Tarnovia Tarnów PL Butik 16.500 100 % Efterår 2008 November 2009

Galeria Sandecja Nowy Sącz PL Butik 17.300 100 % Medio 2008 Oktober 2009

Fashion Arena Outlet Center Prag CZ Butik 25.000 75 % Forår 2007Fase I: November 2007 Fase II: Oktober 2010

Most Retail Park, etape 1 Most CZ Butik 6.400 100 % Efterår 2008 Forår 2009

under opførelse Tivoli Residential Park, Targówek Warszawa PL

Service/kontor 5.600 100 % Forår 2010 Medio 2011

Ikke påbegyndteStocznia, multifunktionelt center Young City Gdansk PL Mix 61.000 1) 76 % 2011 2013

Residential Park, Bielany Warszawa PLBoliger/service 57.300 100 % Forår 2011 Løbende

Poznan Warta Poznan PLButik/boliger 50.000 100 % - -

Shoppingcenter, Jastrzębie Jastrzębie PL Butik 43.300 1) - - -

Bytom Retail Park Bytom PL Butik 25.800 100 % Løbende Løbende

Prague Airport Ruzyne II Prag CZ Mix 6.900 100 % 2013 2013

Sterboholy Retail Park Prag CZ Butik 6.000 100 % 2013 2013

Liberec Retail Park, II Liberec CZ Butik 6.200 100 % Primo 2011 Efterår 2011

Futurum Hradec Králové, udvidelse Hradec Králové CZ Butik 9.950 2) 20 % Primo 2011 Forår 2012

Retailpark, Teplice Teplice CZ Butik 7.600 100 % Forår 2012 Efterår 2012

Shoppingcenter, Frýdek Místek Frýdek Místek CZ Butik 14.800 100 % Efterår 2012 Efterår 2013

Most Retail Park, etape 2 Most CZ Butik 2.000 100 % Forår 2012 Efterår 2012

Retailpark, Prešov Prešov SK Butik 9.300 100 % Forår 2012 Efterår 2012

Euro mall Holding totalt areal ca. 370.0001) Baseret på honorarindtægter.2) Euro Mall Holdings avanceandel udgør 50 %.

projektoverblik

Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter i projekt-porteføljen for Euro Mall Holding. Den bogførte værdi af nedenstående projekter udgør mere end 95 % af den samlede bogførte værdi af projektbeholdningen pr. 31. oktober 2010.

Målt i forhold til bogført værdi har de fem største projekter i Euro Mall Holding en bogført værdi på i alt DKK 1.419,0 mio. pr. 31. oktober 2010.

Ringen sluttet i Fashion Arena14. oktober 2010 åbnede Tk Development anden og sidste fase af Fashion Arena Outlet center i prag. Blandt de nye lejere der var med til at gøre åbningen til et tilløbsstykke, er Tommy Hilfiger, Tom Tailor, Ecco og Sergio Tacchini – for bare at nævne nogle få stykker.

En sand parade af eksklusive brands kombineret med mere end 10 % vækst i antal kunder og omsætning de seneste to år gør Fashion Arena til Tjekkiets absolut førende outlet center. Alle, der skal en tur til prag, bør lade sig inspirere på www.fashion-arena.cz.



projekter under opførelseTivoli Residential Park, service/kontor, Targówek, Warszawa, PolenPå Euro Mall Holdings jordarealer i Targówek-området, War-szawa, udvikles ca. 5.600 m² kontor/serviceerhverv. Der er med en bruger indgået aftale om salg af ca. 3.500 m² heraf. Salgsaftalen er baseret på forward funding. Byggeriet er påbe-gyndt i foråret 2010 og forventes færdigopført medio 2011.

Ikke påbegyndte projekterStocznia, multifunktionelt center, Young City, Gdansk, PolenProjektet omfatter p.t. ca. 61.000 m² multifunktionelt center i Gdansk og udvikles i et joint venture med Atrium European Real Estate. Centret vil indeholde retail-, restaurant- og leisu-refaciliteter. Atrium European Real Estate har påtaget sig den samlede finansiering af projektet og bliver den langsigtede investor på retail-, restaurant- og leisurearealerne. Der pågår drøftelser med adskillige lejere der alle viser stor interesse for at etablere sig i centret. TK Development vil i udviklingsperi-oden generere indtjening via honorarbetalinger samt en over-skudsandel baseret på den opnåede lejeindtægt ved centrets åbning. Byggetilladelsen forventes udstedt primo 2011. Når infrastrukturarbejdet igangsættes, vil der blive taget stilling til tidspunktet for byggestart af projektet.

Residential Park, Bielany, Warszawa, PolenEuro Mall Holding ejer et areal i Warszawa hvor der er mu-lighed for at opføre et boligbyggeri bestående af 900-1.000 enheder. Projektet planlægges opført i fire etaper. Byggeriet af første etape igangsættes når myndighedsforholdene er på plads, og der er opnået et tilfredsstillende forhåndssalg, for-venteligt i foråret 2011 med aflevering i 2012. De øvrige eta-per forventes afleveret løbende herefter. Boligerne forventes solgt som ejerlejligheder til private brugere.

Shoppingcenter, Jastrzębie, Polen Projektet der omfatter ca. 43.300 m² shoppingcenter, gen-nemføres af Atrium European Real Estate med Euro Mall Holding som projektudvikler. Euro Mall Holding har ind-gået udviklings- og honoraraftale med Atrium European Real Estate om Euro Mall Holdings assistance vedrørende udvik-ling, udlejning og byggestyring af projektet. Den videre frem-drift i projektet og tidspunktet for opstart af byggeri er endnu ikke fastlagt.

Bytom Retail Park, Bytom, Polen På Euro Mall Holdings grund ved shoppingcentret Plejada i Bytom der har en central placering i Katowice-regionen, for-ventes udviklet en retailpark med et samlet udlejningsareal på ca. 25.800 m². Projektet opføres etapevis i takt med udlejnin-gen. Udlejningsbestræbelser pågår, og byggeriet igangsættes i takt med udlejning.

Liberec Retail Park, etape II, TjekkietProjektet omfatter ca. 17.600 m² retailpark. Første etape på ca. 11.400 m² åbnede den 17. september 2008 og er solgt og overdraget til investor. Åbning af anden etape på ca. 6.200 m² forventes i efteråret 2011. Projektet er solgt til GE Real Estate Central Europe baseret på forward funding.

Futurum Hradec Králové, udvidelse, TjekkietI tilknytning til shoppingcentret Futurum Hradec Králové der ejes i et joint venture af GE Capital, Heitman og TK De-velopment, hvor TK Developments ejerandel udgør 20 %, er der planlagt en udvidelse af centret på knap 10.000 m². Aktuel udlejningsgrad udgør 77 %. Byggeriet forventes påbegyndt primo 2011 med åbning i foråret 2012.

Retailpark, Teplice, TjekkietEuro Mall Holding ejer arealer i Teplice med henblik på opfø-relse af en retailpark på ca. 7.600 m². Der foreligger byggetil-ladelse til projektet. Udlejningen er påbegyndt, og byggeriet forventes igangsat i foråret 2012 med åbning i efteråret 2012.

Shoppingcenter, Frýdek Místek, TjekkietI den tjekkiske by Frýdek Místek har Euro Mall Holding op-nået en langvarig option på et areal med henblik på opførelse af et shoppingcenter på ca. 14.800 m². Byggestart forventes i løbet af efteråret 2012 med aflevering i efteråret 2013.

Retailpark, Prešov, SlovakietEuro Mall Holding ejer arealer i Prešov med henblik på opfø-relse af en retailpark på ca. 9.300 m². Der foreligger byggetil-ladelse til projektet. Udlejningen er påbegyndt, og byggeriet forventes igangsat i foråret 2012 med åbning i efteråret 2012.


koncernens investeringsejendomme

Projektnavn By Segment Areal*) (m²) Ejerandel Åbning

Futurum Hradec Králové, Tjekkiet Hradec Králové Detail 18.300 20 % Nov. 2000Tyskland Lüdenscheid / Berlin Boliger / mix 26.000 100 % 1994-1998Investeringsejendomme i alt 44.300*) inkl. fællesarealer

Koncernens investeringsejendomme indregnes i balancen un-der materielle aktiver. Værdien heraf måles til dagsværdi og udgør pr. 31. oktober 2010 DKK 356,9 mio. mod DKK 355,1 mio. pr. 31. januar 2010.

centraleuropa Euro Mall Holdings investeringsejendom Futurum Hradec Králové er pr. 31. oktober 2010 bogført til DKK 160,6 mio. baseret på et afkastkrav på 7,0 % p.a. beregnet ud fra en dis-counted cashflow-model over en 5-årig periode. Afkastkravet er vurderet uændret i forhold til 31. januar 2010.

Investeringsejendommen ejes i et joint venture med GE Ca-pital og Heitman. TK Development har adgang til en perfor-mance-bestemt andel af værdireguleringerne på ejendommen hvilket er indregnet i den bogførte værdi. Der har i perioden været en tilfredsstillende udlejningssituation.

I tilknytning til shoppingcentret Futurum Hradec Králové er der planlagt en udvidelse af centret på knap 10.000 m². Byg-geriet forventes påbegyndt primo 2011 med åbning i foråret 2012.

Tyskland Koncernen har fem investeringsejendomme i Tyskland hvor-af en kombineret erhvervs- og boligudlejningsejendom er beliggende i Lüdenscheid i det vestlige Tyskland, og de fire resterende ejendomme er boligudlejningsejendomme i rand-området af Berlin.

Ejendommene er pr. 31. oktober 2010 bogført til DKK 196,3 mio. baseret på et afkastkrav på 6,5 % p.a. beregnet ud fra en discounted cashflow-model over en 10-årig periode. Afkast-kravet er vurderet uændret i forhold til 31. januar 2010.

Futurum Hradec Králové, Tjekkiet

INvESTERINGSEjENDOmmE

16/28 TK Development A/S | Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2010/11 | Regnskabsberetning

Der er i de første ni måneder 2010/11 indregnet acontoavan-ce efter produktionsmetoden på et enkelt projekt med DKK 2,9 mio. som indgår i bruttoresultatet. For samme periode 2009/10 udgjorde beløbet DKK 0,0 mio.

personaleomkostninger og andre eksterne omkostnin-ger Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger udgør DKK 94,7 mio. hvilket i forhold til samme periode 2009/10 er et fald på 11,7 %.

Personaleomkostninger udgør DKK 67,7 mio. og er dermed faldet med 13,6 % i forhold til samme periode året før. Faldet er udtryk for at der nu er opnået fuld effekt af den tidligere foretagne tilpasning af organisationen. Antallet af medarbej-dere i koncernen udgør 130 pr. 31. oktober 2010 mod 136 pr. 31. januar 2010.

Andre eksterne omkostninger er realiseret med DKK 27,0 mio. og er et fald på 6,2 % i forhold til de første ni måneder 2009/10.

Finansiering Der er i perioden realiseret en nettofinansieringsudgift på DKK 50,4 mio. og dermed en stigning i forhold til samme periode året før på DKK 43,6 mio. Stigningen er en naturlig konsekvens af at koncernen siden oktober 2009 har færdi-gopført og åbnet tre shoppingcentre som efter åbning op-pebærer både lejeindtægter der indregnes i bruttoresultatet og finansieringsomkostninger der begge påvirker resultatet.

Balancen

Koncernens samlede balance pr. 31. oktober 2010 udgør DKK 4.503,3 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2010 er en stigning på DKK 126,0 mio. svarende til 2,9 %.

Goodwill Goodwill udgør pr. 31. oktober 2010 DKK 33,3 mio. (31.01.10: DKK 33,3 mio.) og vedrører forretningsenheden Euro Mall Holding A/S. Der er ikke indikationer på at der skal foretages nedskrivning af værdien.

Investeringsejendomme Værdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme fin-der sted ud fra en discounted cashflow-model hvor de frem-tidige betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra et givet afkastkrav. Værdiansættelsen er pr. 31. oktober 2010 baseret på uændrede afkastkrav i forhold til 31. januar 2010 og udgør 6,5 % for de tyske investeringsejendomme og 7,0 % for den tjekkiske investeringsejendom.Den samlede værdi af koncernens investeringsejendomme udgør pr. 31. oktober 2010 DKK 356,9 mio. mod DKK 355,1

Anvendt regnskabspraksis

Delårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som godkendt af EU og i overensstemmelse med yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber. Delårsrappor-ten for perioden 1. februar 2010–31. oktober 2010 er aflagt i overensstemmelse med de standarder (IFRS/IAS) og fortolk-ningsbidrag (IFRIC) der gælder for regnskabsår der begynder 1. februar 2010.

Implementeringen af nye og ændrede standarder samt for-tolkningsbidrag har ikke påvirket indregning og måling. De nye standarder og fortolkningsbidrag har således ingen effekt på resultat pr. aktie og udvandet resultat pr. aktie.

Bortset fra ovenstående er anvendt regnskabspraksis i del-årsrapporten uændret i forhold til årsrapporten for 2009/10. Der henvises til koncernens årsrapport for 2009/10 for en fuldstændig beskrivelse af den anvendte regnskabspraksis.

Der er ikke udarbejdet delårsregnskab for moderselskabet. Delårsrapporten aflægges i DKK der er moderselskabets funktionelle valuta. Delårsrapporten er ikke revideret.

Regnskabsmæssige skøn og vurderinger

De væsentligste regnskabsmæssige skøn og vurderinger som ledelsen har foretaget i forbindelse med anvendelse af kon-cernens regnskabspraksis og den væsentlige skønsmæssige usikkerhed forbundet hermed, er de samme som ved udar-bejdelse af årsrapporten for 2009/10. For en nærmere be-skrivelse henvises derfor til koncernens årsrapport 2009/10.

Resultatopgørelsen Omsætning

Omsætningen er realiseret med DKK 326,8 mio. mod DKK 1.206,6 mio. i samme periode året før. En væsentlig del af omsætningen i sammenligningsperioden vedrører koncernens multifunktionelle center Entré, Malmø, Sverige, der i juni 2009 blev afleveret til investor.

Bruttoresultat Bruttoresultatet udgør DKK 162,7 mio. mod DKK 183,1 mio. i samme periode året før. I bruttoresultatet indgår pri-mært avancer fra afleverede projekter, drift af koncernens færdigopførte projekter samt drift og værdiregulering af kon-cernens investeringsejendomme.

Værdireguleringen af koncernens investeringsejendomme udgør DKK 1,1 mio. mod DKK 4,3 mio. i de første ni måne-der 2009/10 og vedrører koncernens tjekkiske investerings-ejendom.

REGNSkABSBERETNING

Regnskabsberetning | TK Development A/S | Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2010/11 17/28

mio. pr. 31. januar 2010. Af værdien pr. 31. oktober 2010 vedrører DKK 196,3 mio. koncernens tyske investeringsejen-domme, og DKK 160,6 mio. vedrører koncernens tjekkiske investeringsejendom.

udskudte skatteaktiver Udskudte skatteaktiver andrager i balancen pr. 31. oktober 2010 DKK 292,0 mio. mod DKK 284,9 mio. pr. 31. januar 2010. Værdiansættelsen af skatteaktiverne er foretaget på baggrund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivnin-ger for en fem-årig periode. De første tre år er budgetteret ud fra en vurdering af konkrete projekter i koncernens projekt-portefølje. De efterfølgende to år er baseret på resultatfrem-skrivninger som er underbygget af dels konkrete projekter i projektporteføljen med en længere tidshorisont end tre år dels en række projektmuligheder.

projektbeholdning Den samlede projektbeholdning er i forhold til 31. januar 2010 forøget med DKK 143,1 mio. og udgør pr. 31. oktober 2010 DKK 3.396,6 mio. Stigningen kan henføres til bl.a. færdiggø-relsen af byggeriet af koncernens shoppingcenter Sillebroen i Frederikssund, Danmark, samt det igangværende byggeri af fase II af Fashion Arena Outlet Center i Prag, Tjekkiet. De samlede forudbetalinger baseret på forward funding-afta-ler udgør pr. 31. oktober 2010 DKK 371,9 mio. mod DKK 350,7 mio. pr. 31. januar 2010. Stigningen er en kombination af en reduktion som følge af aflevering af koncernens 10.900 m² retailpark i Uppsala, Sverige, hvor salgsaftalen var base-ret på forward funding og opbygning af forward funding på igangværende solgte projekter. Pr. 31. oktober 2010 udgør forward funding ca. 94 % af den bogførte værdi af solgte projekter, brutto.

Tilgodehavender De samlede tilgodehavender udgør DKK 252,4 mio. og er et mindre fald i forhold til 31. januar 2010.

Likvide beholdninger Likvide beholdninger udgør pr. 31. oktober 2010 DKK 71,0 mio. og er et fald i forhold til 31. januar 2010 på DKK 6,5 mio. Faldet er en kombination af frigørelse af likviditet ved aflevering af projekter og indgåelse af enkelte forbedrede fi-nansieringsaftaler samt at der er anvendt likviditet til bl.a. drift og investering i projekter.

Egenkapital Koncernens egenkapital udgør pr. 31. oktober 2010 DKK 1.818,7 mio. mod DKK 1.593,4 mio. pr. 31. januar 2010.

Der er i august 2010, jf. omtale foran, gennemført en kapital-forhøjelse i selskabet hvor egenkapitalen netto er forøget med DKK 197,6 mio.

Egenkapitalen er herudover siden 31. januar 2010 bl.a. for-øget med periodens resultat og positive kursreguleringer efter skat på DKK 14,7 mio.

Soliditeten udgør 40,4 %.

Langfristede forpligtelser Koncernens langfristede forpligtelser udgør pr. 31. oktober 2010 DKK 227,6 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2010 er en stigning på DKK 123,8 mio. som primært vedrører en langfristet bankfinansiering.

kortfristede forpligtelser De kortfristede forpligtelser udgør pr. 31. oktober 2010 DKK 2.457,0 mio. hvilket er et fald i forhold til 31. januar 2010 på DKK 223,1 mio. Faldet skal ses i sammenhæng med den gennemførte kapitalforhøjelse idet det dog bemærkes at kon-cernens trækningsretter hos driftskreditgivende banker er uændrede. Der foretages sædvanlig modregning af finansielle gældsfor-pligtelser i tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt bundne likvider i det omfang selskabet har modreg-ningsret og samtidig har til hensigt eller er aftalemæssigt for-pligtet til at realisere aktiver og forpligtelser samtidigt. Pr. 31. oktober 2010 er der ikke foretaget modregninger i hverken tilgodehavender eller bundne likvider.

Koncernens kortfristede gæld til kreditinstitutter består både af en drifts- og projektfinansiering. TK Development har ind-gået en overordnet aftale med koncernens hovedbankforbin-delse om såvel drifts- som projektfinansiering. Engagementet og betingelserne genforhandles årligt. Koncernen har herudover aftaler om projektfinansiering i forskellige banker i Danmark og udlandet. Projektkreditterne bevilges sædvanligvis med forskellige løbetider, afhængigt af det konkrete projekt. Af den samlede projektfinansiering pr. 31. januar 2010 havde DKK 298,3 mio. udløb i 2010/11. En væsentlig del af kreditterne er blevet forlænget, og der udestår alene forlængelse af en projektkredit på DKK 176 mio. som har udløb ultimo regnskabsåret. Ledelsens forventer at denne projektkredit vil blive forlænget.

pengestrømsopgørelse

Koncernens pengestrømme fra driftsaktivitet er negative med DKK 138,1 mio. og relaterer sig i vid udstrækning til net-toinvestering i projekter. Der er i perioden bl.a. sket investe-ring i koncernens shoppingcenter Sillebroen, Frederikssund, Danmark, i forbindelse med færdiggørelsen af byggeriet og investering i fase II af Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet.

18/28 TK Development A/S | Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2010/11 | Regnskabsberetning

Der har ikke været væsentlig investeringsaktivitet i perioden, hvor pengestrømme fra investeringsaktivitet er negative med DKK 1,2 mio.

Periodens pengestrømme fra finansieringsaktivitet er positive med DKK 128,9 mio. og er en kombination af den i august 2010 gennemførte kapitalforhøjelse med et nettoprovenu på DKK 197,6 mio., at investeringen i projekter i vid udstræk-ning er finansieret med bankgæld samt at der er indfriet gæld i forbindelse med salg af projekter.

øvrige forhold | TK Development A/S | Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2010/11 19/28

Bestyrelsen

På selskabets ordinære generalforsamling den 25. maj 2010 valgte selskabets bestyrelsesformand, Poul Lauritsen, at træde tilbage. Som nyt medlem til bestyrelsen blev valgt Jens Erik Christensen. Bestyrelsen konstituerede sig efterfølgende med Niels Roth som ny formand. Torsten Erik Rasmussen blev genvalgt som næstformand i bestyrelsen.

økonomiske styremål

For at kunne sikre et fremadrettet finansielt beredskab har ledelsen vedtaget likviditetsstyremål i den samlede koncern. Ligeledes er der vedtaget et soliditetsmål for den samlede koncern, svarende til en soliditet på minimum 30 %, beregnet som egenkapital i forhold til samlede aktiver. I forhold til kon-cernens hovedbankforbindelse anvendes både likviditets- og soliditetsmæssige styremål. Begge er opfyldt i perioden.

øvrige forhold

For nærmere omtale af koncernens øvrige forhold, herunder risikoforhold, henvises til koncernens årsrapport for 2009/10, der er tilgængelig på koncernens hjemmeside www.tk-development.dk

øvRIGE FORHOLD

20/28 TK Development A/S | Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2010/11 | Ledelsespåtegning

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. februar – 31. oktober 2010 for TK Development A/S.

Delårsrapporten, der ikke er revideret, er aflagt i overens-stemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til del-årsrapporter for børsnoterede selskaber.

Det er vores opfattelse, at delårsrapporten giver et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling

pr. 31. oktober 2010 samt af resultatet af koncernens akti-viteter og pengestrømme for perioden 1. februar 2010 til 31. oktober 2010.

Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen gi-ver en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og af koncernens finansielle stilling som helhed og en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen står over for.

LEDELSESpÅTEGNING

DIREKTIONEN

BESTYRELSEN

Frede ClausenAdministrerende direktør

Robert AndersenDirektør

Torsten Erik RasmussenNæstformand

Aalborg 22. december 2010

Kurt Daell Per Søndergaard Pedersen

Jesper Jarlbæk

Niels RothBestyrelsesformand

Jens Erik Christensen

koncernregnskab | TK Development A/S | Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2010/11 21/28

Resultatopgørelse og totalindkomstopgørelse

kONcERNREGNSkAB


9 mdr.2009/10

3. kvartal2010/11

3. kvartal2009/10

Hele året2009/10

Nettoomsætning 326,8 1.206,6 119,9 28,9 1.369,9Eksterne direkte projektomkostninger -165,2 -1.027,8 -63,2 -9,4 -1.158,5Værdiregulering investeringsejendomme, netto 1,1 4,3 0,0 2,2 -10,9Bruttoresultat 162,7 183,1 56,7 21,7 200,5

Andre eksterne omkostninger 27,0 28,8 8,6 9,4 38,6Personaleomkostninger 67,7 78,4 22,1 23,6 99,9I alt 94,7 107,2 30,7 33,0 138,5

Resultat før finansiering og afskrivninger 68,0 75,9 26,0 -11,3 62,0Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver 2,4 3,5 0,8 1,0 4,5Resultat før finansiering 65,6 72,4 25,2 -12,3 57,5

Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder 1,4 0,6 0,5 0,1 -0,2Finansielle indtægter 12,7 8,1 4,1 2,1 10,6Finansielle omkostninger -63,1 -14,9 -21,6 -4,3 -28,5I alt -49,0 -6,2 -17,0 -2,1 -18,1

Resultat før skat 16,6 66,2 8,2 -14,4 39,4Skat af periodens resultat 6,4 16,8 4,2 4,4 14,0periodens resultat 10,2 49,4 4,0 -18,8 25,4

Resultat pr. aktie

Resultat pr. aktie (EPS) i DKK 0,3 1,7 0,1 -0,6 0,9Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) i DKK 0,3 1,7 0,1 -0,6 0,9

Totalindkomstopgørelse

Periodens resultat 10,2 49,4 4,0 -18,8 25,4Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder 15,0 -0,8 2,5 -0,6 32,5Skat af valutakursregulering 3,0 3,5 1,9 -25,9 -5,8Værdiregulering af sikringsinstrumenter -4,2 31,4 1,7 31,4 31,4Skat af værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,9 0,0 -0,3 0,0 0,0periodens totalindkomst 24,9 83,5 9,8 13,9 83,5

22/28 TK Development A/S | Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2010/11 | koncernregnskab

Balance

DKK mio. 31.10.10 31.01.10 31.10.09

AkTIvER

Langfristede aktiver

Goodwill 33,3 33,3 33,3Immaterielle aktiver 33,3 33,3 33,3

Investeringsejendomme 356,9 355,1 370,3Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 7,5 9,2 11,1materielle aktiver 364,4 364,3 381,4

Kapitalandele i associerede virksomheder 27,0 24,7 24,7Tilgodehavender hos associerede virksomheder 2,5 0,0 0,0Andre værdipapirer og kapitalandele 1,2 1,3 1,3Udskudte skatteaktiver 292,0 284,9 268,6Andre langfristede aktiver 322,7 310,9 294,6

Langfristede aktiver i alt 720,4 708,5 709,3

kortfristede aktiver

Igangværende og færdige projekter 3.396,6 3.253,5 3.198,7

Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 129,5 106,5 114,0Tilgodehavender hos associerede virksomheder 1,9 2,9 3,2Igangværende arbejder for fremmed regning 9,7 17,8 0,0Andre tilgodehavender 98,3 125,7 148,9Periodeafgrænsningsposter 13,0 17,4 13,0Tilgodehavender i alt 252,4 270,3 279,1

Værdipapirer 4,0 4,0 4,0Indeståender på deponerings- og sikringskonti 58,9 63,5 48,4Likvide beholdninger 71,0 77,5 47,7

kortfristede aktiver i alt 3.782,9 3.668,8 3.577,9

AkTIvER 4.503,3 4.377,3 4.287,2


DKK mio. 31.10.10 31.01.10 31.10.09

pASSIvER

Egenkapital

Aktiekapital 631,0 560,9 560,9Andre reserver 176,7 21,8 -2,2Overført resultat 1.011,0 1.010,7 1.034,0Egenkapital i alt 1.818,7 1.593,4 1.592,7

Forpligtelser

Kreditinstitutter 146,6 26,0 106,3Hensatte forpligtelser 12,7 14,7 15,4Udskudte skatteforpligtelser 64,4 59,2 40,9Anden gæld 3,9 3,9 3,1Langfristede forpligtelser i alt 227,6 103,8 165,7

Kreditinstitutter 2.120,7 2.298,0 2.079,7Leverandørgæld 109,0 144,1 194,9Modtagne forudbetalinger fra kunder 0,0 4,0 3,6Selskabsskat 13,7 24,9 21,1Hensatte forpligtelser 11,7 14,2 15,8Anden gæld 187,3 185,8 201,9Periodeafgrænsningsposter 14,6 9,1 11,8kortfristede forpligtelser i alt 2.457,0 2.680,1 2.528,8

Forpligtelser i alt 2.684,6 2.783,9 2.694,5

pASSIvER 4.503,3 4.377,3 4.287,2


Egenkapitalopgørelse

Aktiekapitalen i TK Development A/S er ikke opdelt i klasser og består af 42.065.715 stk. aktier a DKK 15 (nominelt DKK 630.985.725). Selskabet ejer fortsat ikke egne aktier.

DKK mio. Aktiekapital Særlig reserve

Reserve for værdireguler-ing af finan-sielle aktiver

disponible for salg

Reserve for værdi-

regulering af sikringsin-

strumenter

Reserve for valutakurs-

reguleringer

Overført resultat

Egenkapital i alt

Egenkapital pr. 1. februar 2009 560,9 0,0 -0,1 -31,4 -4,8 981,4 1.506,0

Periodens totalindkomst 0,0 0,0 0,0 31,4 2,7 49,4 83,5Udbetalt udbytte 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0Aktiebaseret aflønning 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 3,2 3,2Egenkapital pr. 31. oktober 2009 560,9 0,0 -0,1 0,0 -2,1 1.034,0 1.592,7

Egenkapital pr. 1. februar 2010 560,9 0,0 -0,1 0,0 21,9 1.010,7 1.593,4Periodens totalindkomst 0,0 0,0 0,0 -3,3 18,0 10,2 24,9Kapitalnedsættelse -140,2 140,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0Kapitalforhøjelse 210,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 210,3Omkostninger ved kapitalforhøjelse 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 -12,7 -12,7Udbetalt udbytte 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0Aktiebaseret aflønning 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2,8 2,8Egenkapital pr. 31. oktober 2010 631,0 140,2 -0,1 -3,3 39,9 1.011,0 1.818,7


pengestrømsopgørelse


9 mdr. 2009/10

Hele året2009/10

Resultat før finansiering 65,6 72,4 57,5Reguleringer for ikke-kontante poster: Værdireguleringer investeringsejendomme, netto -1,1 -4,3 10,9 Afskrivninger 2,3 3,4 4,2 Aktiebaseret aflønning 2,8 3,2 3,9 Hensatte forpligtelser -4,5 12,7 9,9 Kursreguleringer -4,3 -24,0 -10,4Ændringer i investeringer i projekter m.v. -75,2 -527,5 -521,8Ændringer i tilgodehavender 18,2 57,1 71,9Ændringer i deponerings- og sikringskonti 4,5 67,8 52,8Ændringer i kreditorer og anden gæld -39,3 -35,6 -108,5pengestrøm fra driftsaktivitet før finansielle poster og skat -31,0 -374,8 -429,6

Betalte renter m.v. -91,6 -96,3 -128,8Modtagne renter m.v. 3,8 5,1 5,3Betalt selskabsskat -19,3 -21,8 -29,7pengestrøm fra driftsaktivitet -138,1 -487,8 -582,8

Køb af materielle anlægsaktiver -0,6 -0,9 -1,0Salg af materielle anlægsaktiver 0,3 1,0 2,1Investeringer i investeringsejendomme -0,1 0,0 0,0Køb af værdipapirer og kapitalandele -0,8 -0,3 -0,7pengestrøm fra investeringsaktivitet -1,2 -0,2 0,4

Afdrag langfristet finansiering -0,8 -0,9 -1,2Optagelse af langfristet finansiering 121,4 0,0 0,0Optagelse af projektfinansiering 254,5 597,6 704,1Nedbringelse af projektfinansiering/afdrag kreditinstitutter -443,8 -175,5 -160,2Kapitalforhøjelse 210,3 0,0 0,0Emissionsomkostninger -12,7 0,0 0,0pengestrøm fra finansieringsaktivitet 128,9 421,2 542,7

Periodens pengestrøm -10,4 -66,8 -39,7Likvider, primo 77,5 111,0 111,0Kursregulering af likvider 3,9 3,5 6,2Likvider ultimo 71,0 47,7 77,5

Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.


Note 1. SegmentoplysningerDen interne rapportering i TK Development er opdelt i de to forretningsenheder TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding samt den resterende del i TK Development, moderselskab. Segmentoplysningerne er oplyst i overensstemmelse hermed.

DKK mio. TKD Nordeuropa

Euro Mall Holding TKD Eliminering I alt

31.10.2010Nettoomsætning, eksterne kunder 232,1 87,5 7,2 0,0 326,8Resultat efter skat 0,7 8,5 1,0 0,0 10,2Segmentaktiver 1.784,5 2.074,2 2.088,7 -1.444,1 4.503,3Segmentforpligtelser 1.460,8 1.252,7 270,0 -298,9 2.684,6

DKK mio. TKD Nordeuropa

Euro Mall Holding TKD Eliminering I alt

31.10.2009Nettoomsætning, eksterne kunder 1.132,6 66,0 8,0 0,0 1.206,6Resultat efter skat 51,2 5,7 -7,5 0,0 49,4Segmentaktiver 1.731,6 1.933,4 1.804,5 -1.182,3 4.287,2Segmentforpligtelser 1.324,1 1.158,6 211,8 0,0 2.694,5

Noter

Note 2. Eksterne direkte projektomkostninger

DKK mio. 9 mdr. 2010/11

9 mdr. 2009/10

Hele året 2009/10

Projektomkostninger 165,0 1.027,8 1.155,0Nedskrivning af igangværende og færdige projekter 0,2 0,0 3,5Tilbageførsel af nedskrivning af igangværende og færdige projekter 0,0 0,0 0,0Eksterne direkte projektomkostninger i alt 165,2 1.027,8 1.158,5

Note 3. Aktiebaseret aflønningKoncernen har to incitatmentsprogrammer. Det ene program er tildelt direktion og ledende medarbejdere i 2008 og er nærmere omtalt i koncernens årsrapport for 2009/10. Efter den gennemførte kapitalnedsættelse og kapitalforhøjelse er disse korrigeret med 101.300 stk. fordelt med 25.550 stk. til direktionen og 75.750 stk til øvrige ledende medarbejdere.

Herudover blev bestyrelsen i TK Development på generalforsamlingen 25. maj 2010 bemyndiget til at udstede warrants for i alt op til nom. DKK 8.000.000,00 (400.000 stk. a DKK 20) til direktion og ledende medarbejdere i koncernen. Bestyrelsen besluttede den 4. juni 2010 at udnytte denne bemyndigelse, og direktionen er tildelt 100.000 stk. warrants, og 294.000 stk. er tildelt øvrige ledende medarbejdere, i alt 394.000 stk. warrants. Efter den gennemførte kapitalnedsættelse og kapitalforhøjelse er tildelte warrants korrigeret med 59.216 stk. til i alt 453.216 stk. fordelt med 115.030 stk. til direktionen og 338.186 stk. til øvrige ledende medarbejdere.

Der er tale om et treårigt program, med tidligst udnyttelse efter to år, og med en yderligere bindingsperiode på evt. tegnede aktier på op til to år. Heri ligger at aktier op til en markedsværdi svarende til tegningsbeløbet med tillæg af skattetilsvar kan afhændes uden begrænsninger mens aktier herudover tidligst kan afstås i løbet af en toårig periode efter tegningen idet der i hvert af fire halvårlige vinduer i den toårige periode kan afhændes op til 1/4 af disse aktier. 453.216 stk. warrants svarer til 1,1 % af aktiekapitalen.

Incitamentsprogrammet kan udnyttes i tre 6-ugers perioder der er placeret: • Efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2011/12 (ca. fra 30. april 2012)• efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret 2012/13 (ca. fra 30. september 2012)• efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2012/13 (ca. fra 30. april 2013).


Note 4. ændringer i eventualaktiver og eventualforpligtelserSiden den seneste offentliggjorte årsrapport er der ikke sket væsentlige ændringer i koncernens eventualaktiver og eventualforpligtelser.

Note 5. Transaktioner med nærtstående parterSelskabet har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse.

Nærtstående parter med betydelig indflydelse i selskabet og koncernen kan kategoriseres som følger: - Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående) - Joint ventures og associerede virksomheder.

31.10.10 31.01.10 31.10.09

Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)Andel af aktiekapitalen i antal stk. 3.631.347 2.382.628 2.382.934Forpligtelse over for direktion vedr. medarbejderobligationer 1,5 1,5 1,5

joint ventures og associerede virksomhederHonorarer fra joint ventures 0,7 0,3 0,2Renteindtægter fra joint ventures 5,3 5,0 3,4Renteomkostninger til joint ventures -2,7 -9,7 -5,3Renteindtægter fra associerede virksomheder 0,1 0,3 0,3Tilgodehavender hos associerede virksomheder 4,4 2,9 3,2Tilgodehavender hos joint ventures 70,6 87,1 167,0Gæld til joint ventures 98,3 110,1 135,6

Note 3. Aktiebaseret aflønning, fortsat

Tegningskursen er fastsat som et simpelt gennemsnit af de daglige kurser for alle handler med TK Development-aktien i perioden 9.- 22. juni 2010 tillagt en årlig regulering på 8 % som udtryk for forlods afkast til aktionærerne, og med fradrag af løbende udbetalt udbytte til aktionærerne frem til udnyttelsestidspunktet og efterfølgende korrigeret som følge af den gennemførte kapitalforhøjelse. Tegningskursen pr. aktie inden fradrag for eventuelt udbytte kan herefter med basis i kurs 24,3 opgøres til henholdsvis DKK 24,3, DKK 25,2 og DKK 26,3 for udnyttelse i de respektive tre 6-ugers perioder.

Værdien af de nyudstedte warrants er med udgangspunkt i kurs 23,5 og en dividendepolitik på DKK 0 pr. aktie pr. år ved anvendelse af Black-Scholes-formlen beregnet til DKK 1,9 mio. der udgiftsføres over incentiveprogrammets løbetid. Beregningen er foretaget på grundlag af en forventet fremtidig volatilitet på 40 % og et renteniveau på 5 % p.a. Det er derudover forudsat at tegningsretterne udnyt-tes i den midterste udnyttelsesperiode.

Udviklingen i udestående warrants kan specificeres således:

Antal warrants 31.10.10 31.01.10 31.10.09

Udestående warrants primo 1.350.000 1.376.000 1.376.000Tildelt i regnskabsåret 554.516 0 0Fortabt grundet ophør af ansættelsesforhold -20.704 -26.000 -26.000Bortfaldet -676.000 0 0Udnyttet i regnskabsåret 0 0 0Udestående warrants ultimo 1.207.812 1.350.000 1.350.000

Antal warrants der kan udnyttes pr. balancedagen 0 676.000 676.000

Resultatført aktiebaseret aflønning 2,8 3,9 3,2

28/28 TK Development A/S | Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2010/11 | Selskabsoplysninger

ISIN kode: DK0010258995 (TKDV) • Hjemstedskommune: Aalborg, Danmark Hjemmeside: www.tk-development.dk • e-mail: [email protected]

TK Development A/S: CVR 24256782 • TKD Nordeuropa A/S: CVR 26681006 • Euro Mall Holding A/S: CVR 20114800

Aalborg københavnVestre Havnepromenade 7 Arne Jacobsens Allé 16, 3. t.v.DK-9000 Aalborg DK-2300 København ST: (+45) 8896 1010 T: (+45) 3336 0170

Helsinki StockholmUudenmaankatu 7, 4. Gamla Brogatan 36-38FIN-00 120 Helsinki S-101 27 StockholmT: (+358) 103 213 110 T: (+46) 8 751 37 30

vilnius pragGynėjų str. 16 Karolinská 650/1LT-01109 Vilnius CZ-186 00 Prag 8T: (+370) 5231 2222 T: (+420) 2 8401 1010

Warszawa Berlinul. Mszczonowska 2 Ahornstraße 16PL-02-337 Warszawa D-14163 BerlinT: (+48) 22 572 2910 T: (+49) 30 802 10 21

Direktion: Frede Clausen og Robert Andersen Bestyrelse: Niels Roth, Torsten Erik Rasmussen, Per Søndergaard Pedersen, Kurt Daell, Jesper Jarlbæk og Jens Erik Christensen

SELSkABSOpLySNINGER

nr_21_tkd_dk_3q_10_11

Documents