nr_2_dk_tkd_aarsregnskab_

Årsregnskabsmeddelelse 2006/07

TK Development A/S

Fondsbørsmeddelelse nr. 2/2007

CVR 24256782

2/76 Årsregnskabsmeddelelse 2006/07 for TK Development A/S

Indholdsfortegnelse

Selskabsoplysninger 3

Resume 4

Hoved- og nøgletal 7

Forretningskoncept 8

Ledelsesberetning 13

Regnskabsåret 2006/07 13

TK Development, moderselskabet 16

TKD Nordeuropa 17

Euro Mall Holding 28

Investeringsejendomme 37

Regnskabsberetning 2006/07 39

Værdiskabelsen i TK Development 44

Aktionærforhold 47

Corporate Governance 51

Risikoforhold 55

Ledelseshverv 64

Ledelsespåtegning 68

De uafhængige revisorers påtegning 69

Koncernregnskab 70

Resultatopgørelse 70

Balance 71

Egenkapitalopgørelse 73

Pengestrømsopgørelse 74

Segmentoplysninger 75

Årsregnskabsmeddelelse 2006/07 for TK Development A/S 3/76

Selskabsoplysninger

TK Development A/SCVR 24256782 - Fondskode 0010258995

Hjemstedskommune Aalborgwww.tk-development.dk

e-mail: [email protected]: (+45) 8896 1010

Euro Mall Holding A/S

CVR 20114800

TKD Nordeuropa A/S

CVR 26681006

BestyrelsePoul LauritsenTorsten Erik RasmussenPer Søndergaard PedersenKurt DaellJesper Jarlbæk

DirektionFrede Clausen

Robert Andersen

Hovedkontor:Aalborg

Vestre Havnepromenade 7DK-9000 Aaborg

Tel: (+45) 8896 1010

KøbenhavnArne Jacobsens Allé 16, 3. t.v.

DK-2300 København STel: (+45) 3336 0170

Warszawaul. Mszczonowska 2

PL-02-337 WarszawaTel: (+48) 22 572 2910

PragKarolinská 650/1CZ-186 00 Prag 8

Tel: (+420) 2 8401 1010

BerlinAhornstraße 16D-14163 Berlin

Tel: (+49) 30 802 10 21

VilniusA. Gostauto 40

LT-01112 VilniusTel: (+370) 5231 2222

HelsinkiKorkeavuorenkatu 34FIN-00 130 HelsinkiTel: (+358) 9 2284 81

StockholmGamla Brogatan 36-38SE-101 27 StockholmTel: (+46) 8 751 37 30

RigaLacplesa 20a

LV-1011 RigaTel: (+371) 7 821 811

100 %80 %

SofiaThe Executive Center

2a Saborna Street, 2nd Floor, Office No. 27 & 28

BG-1000 SofiaTel: (+359) 2 9264 180


Resume

Bestyrelsen i TK Development A/S har dags dato, onsdag den

25. april 2007, behandlet og godkendt årsrapporten for regn-

skabsåret 2006/07.

TK Development koncernen realiserede i regnskabsåret

2006/07 et resultat på DKK 249,4 mio. efter skat og

minoritetsandele mod DKK 28,3 mio. året før.

Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende.

Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2007 DKK

1.290,9 mio. svarende til en soliditet på 35,0 %. Den

samlede balance er i regnskabsåret reduceret med mere

end DKK 1,0 mia. og udgør pr. 31. januar 2007 DKK

3.685,8 mio.

Koncernen har i regnskabsåret solgt færdigopførte ejen-

domme for i alt ca. DKK 1,0 mia. og har herigennem

opnået stærkere fokus på koncernens forretningskoncept

som developer.

Koncernens projektportefølje er vokset til 1.161.000 m2

og indeholder et stigende indtjeningspotentiale.

Koncernen har åbnet kontor i Sofia for at undersøge mu-

ligheden for udvikling af shoppingcentre og retailparker

i Bulgarien.

Koncernens første boligprojekt i Polen er opstartet, og

der arbejdes med flere projektmuligheder inden for bo-

ligsegmentet i Polen.

For regnskabsåret 2007/08 forventes et resultat på mini-

mum DKK 240 mio. efter skat og minoritetsandele.

Koncernen har efter den gennemførte kapitalforhøjelse og

som en del af kapitalrestruktureringen i koncernen arbejdet

målrettet med flere faser, bestående af bl.a. optimering, mod-

ning og salg af færdigopførte projekter, tilpasning af koncer-

nens forretningsmodel således at risici mindskes, især med

fokus på anvendelse af forward funding og endelig en udbyg-

ning af koncernens pipeline af projekter.

•

•

•

•

•

•

•

•

Projektportefølje

Indtjeningspotentialet i koncernens projektportefølje er fort-

sat stigende. De væsentligste elementer i koncernens projekt-

portefølje fremgår nedenfor:

31.01.05 31.01.06 31.01.07Projektportefølje, brutto (mio. DKK) 2.843 2.862 2.039

Heraf forward funding (mio. DKK) 191 638 590

Bogført værdi af projekt-portefølje (mio. DKK) 2.652 2.224 1.449

Udviklingspotentiale i ’000 m2:

Solgte projekter (’000 m2) 242 289 351

Øvrige projekter (’000 m2) 778 720 810

Total projektportefølje (’000 m2) 1.020 1.009 1.161

Antal projekter 90 90 94

TK Development, moderselskabet

Årets resultat i denne del af koncernen udgør DKK -49,8 mio.

efter skat hvilket af ledelsen anses for utilfredsstillende.

Der er i regnskabsåret sket salg af koncernens projekt i Skt.

Petersborg, Rusland og shoppingcentret Słoneczne Centrum

Handlowe, Szczecin i Polen samt de resterende 18 ferielejlig-

heder på Usedom i Tyskland. Herudover er salget af en ejen-

dom i Næstved effektueret.

Nedskrivning af Field’s-tilgodehavende

Ledelsen har foretaget en revurdering af den resterende, til-

godehavende salgssum som medfører at der i regnskabsåret

2006/07 er nedskrevet DKK 152,5 mio. før skat. Værdian-

sættelsen baserer sig på en samlet forligsmæssig aftale mellem

køber og sælger indgået efter regnskabsårets udløb.

Værdiregulering af koncernens tyske investeringsejendomme

Der er i regnskabsåret foretaget en positiv værdiregulering af

koncernens tyske investeringsejendomme på DKK 1,3 mio.

Resume


før skat og minoritetsandele.

TKD Nordeuropa - fortsat styrkelse af projektporteføljen

TKD Nordeuropa har i regnskabsåret 2006/07 realiseret et

resultat efter skat på DKK 104,3 mio. mod DKK 6,0 mio.

året før.


Der har i regnskabsåret været fortsat fokus på at øge kvaliteten

i projektporteføljen. Samtidig er der i regnskabsåret sket salg

af flere projekter der er udviklet og færdigopført i tidligere

regnskabsår hvor Kennedy Arkaden, Aalborg med en salgspris

på DKK 465 mio., er den væsentligste. Endvidere er der i

regnskabsåret udviklet, solgt og afleveret en række mindre og

mellemstore projekter.

Projektnyt

Entré, multifunktionelt center, Malmø, Sverige

Projektet er i regnskabsåret solgt til CGI – Commerz Grund-

besitz Investmentgesellschaft mbH. Afkastkravet er aftalt til

6 %, og salget er baseret på forward funding. Den samlede

pris forventes at udgøre i niveauet SEK 1,5 mia. Byggeriet er

påbegyndt, og den aktuelle udlejningsgrad udgør 55 %.

Galerija Azur, Riga, Letland

Byggeriet af koncernens første shoppingcenterprojekt i de

baltiske lande er afsluttet, og centret åbnede den 24. august

2006. Centret er fuldt udlejet og solgt til Meinl European

Land Ltd.

Endvidere er der i regnskabsåret påbegyndt en række nye

projekter, bl.a. et butikscenter i Frederikssund, en retailpark

i Albertslund, flere retailparker i Sverige, og et kombineret re-

tail- og kontorprojekt i Vilnius.

Resume

Euro Mall Holding - meget tilfredsstillende år

Euro Mall Holding har fortsat den positive udvikling fra året

før. Årets resultat efter skat udgør DKK 243,9 mio. mod DKK

247,5 mio. året før.

Ledelsen anser årets resultat for meget tilfredsstillende.

Det væsentligste projekt der bidrager til årets resultat, er

Shopping Centre Šestka i Prag, Tjekkiet. Centret åbnede i

november 2006 og er solgt til Europolis. Herudover er der i

regnskabsåret opstartet en række solgte projekter der vil gene-

rerer indtjening i senere regnskabsår ligesom der er realiseret

grundsalg.

Endvidere er der foretaget en positiv værdiregulering af Euro

Mall Holdings investeringsejendomme med DKK 109,7 mio.

før skat og minoritetsandele som følge af salg af Plejada Shop-

ping Centre, Sosnowiec, Polen samt fortsatte prisstigninger i

Centraleuropa.

Der har i regnskabsåret været en tilfredsstillende udvikling i

delkoncernens projektportefølje.

Projektnyt

Galeria Biala, Bialystok, Polen

Projektet udvikles i et joint venture samarbejde med Meinl

European Land Ltd. hvor Meinl ligeledes bliver langsigtet in-

vestor i projektet. Byggeriet er igangsat, og centret forventes

færdigopført i efteråret 2007. Aktuel udlejningsgrad udgør 98

%.

Plejada Shopping Centre, Sosnowiec, Polen

Projektet er i regnskabsåret solgt og overdraget til et selskab

ejet af det engelske ejendomsinvesteringsselskab St. Martins

Property Corporation Limited. Afkastgraden til investor er af-

talt til 6,75 %. Herudover udvikler TK Development en ud-


Resume

videlse af centret som ligeledes er solgt til investor til et afkast

på 6,75 % baseret på forward funding. Byggeriet er påbegyndt

og forventes færdigt i efteråret 2007.

Targówek Retail Park, Warszawa, Polen

Byggeriet af denne retailpark på 24.400 m² er påbegyndt i

efteråret 2006 og forventes færdigt i efteråret 2007. Projektet

er i regnskabsåret solgt til Credit Suisse Asset Management

Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH til et afkast på 7

% baseret på forward funding. Aktuel udlejningsgrad udgør

84 %.

Multifunktionelt center, Gdansk ”Young City”, Polen

Euro Mall Holding har sammen med Meinl European Land

Ltd. indgået aftale med Baltic Property Trust gruppen om

erhvervelse af et grundareal til brug for opførelse af i alt ca.

84.000 m² retail-, restaurant- og leisurefaciliteter, kontorer og

boliger. Byggestart forventes ultimo 2007 med åbning ultimo

2009. Herudover er der indgået hensigtserklæring mellem

parterne omkring udvikling af yderligere ca. 100.000 m² i

området.

Endvidere er der i regnskabsåret opstartet en række nye pro-

jekter, bl.a. shoppingcentre i Tarnow og Nowy Sacz i Polen,

en retailpark i Liberec, Tjekkiet og et shoppingcenter i Kolin,

Tjekkiet.

Bulgarien

Koncernen har åbnet kontor i Sofia for at undersøge mulig-

heden for udvikling af shoppingcentre og retailparker i Bulga-

rien. Der arbejdes p.t. med etablering af kontakt til nye lejere,

ligesom mulige beliggenheder i de større byer undersøges.

Sigtelse rejst af bagmandspolitiet

TK Development A/S og seks personer blev i efteråret 2005

sigtet af politiets afdeling for særlig økonomisk kriminalitet

for urigtig indtægtsførelse og kursmanipulation for perioder

der dækker regnskabsårene 2000/01 – 2003/04. Sigtelsen om-

fatter i alt 29 projekter. Ledelsen er fortsat af den opfattelse at

sigtelserne baserer sig på misforståelser omkring koncernens

anvendte regnskabsprincipper.

Der er nu supplerende rejst sigtelse mod to af selskabets tid-

ligere revisorer. Sigtelserne udspringer af at betingelserne for

koncernens anvendelse af produktionskriteriet for de pågæl-

dende regnskabsår efter bagmandspolitiets opfattelse ikke var

opfyldt.

De forhold sigtelsen vedrører, har ingen indflydelse på selska-

bets nuværende økonomiske stilling.

Ændringer i bestyrelsen

Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingens vedtagelse at

Niels Roth der bl.a. er næstformand i bestyrelsen i TK De-

velopments dattervirksomhed TKD Nordeuropa A/S, indtræ-

der i bestyrelsen.

Forventninger

For regnskabsåret 2007/08 forventes et resultat efter skat og

minoritetsandele på minimum DKK 240 mio. Forventnin-

gerne baserer sig på følgende:

En fortsat gunstig markedssituation for markederne i

såvel Nord- som Centraleuropa hvor koncernens væ-

sentligste segment – retailmarkedet – er præget af vækst

baseret på retailkædernes fortsatte ekspansionslyst kom-

bineret med stærk efterspørgsel hos investorerne efter

nye projekter.

En fortsat god pipeline af projekter på godt 1.100.000

m² hvilket svarer til 3-4 års aktivitet på nuværende ni-

veau.

Nærværende årsregnskabsmeddelelse er tilgængelig på TK De-

velopment koncernens hjemmeside www.tk-development.dk.

Spørgsmål til årsregnskabsmeddelelsen 2006/07 kan rettes til

adm. direktør Frede Clausen på telefon 88 96 10 10.

•

•


Hoved- og nøgletal

Hoved- og nøgletal

Hoved- og nøgletal for koncernen Danske regnskabsprincipper (Produktionsmetoden)

IFRS(Salgsmetoden)

(DKK mio.)2002/03 2003/04 2004/05 *) 2005/06 *) 2006/07

Hovedtal:Nettoomsætning 1.016,5 1.557,2 2.131,8 1.623,3 2.719,1Værdiregulering investeringsejendomme, netto 0,0 0,0 8,4 157,1 111,0Bruttoresultat -109,2 -624,0 413,0 379,0 623,9Ordinært resultat før finansiering -313,0 -847,5 253,0 224,9 462,5Finansiering m.v. -120,9 -166,1 -158,0 -177,7 -126,3Resultat før skat -433,9 -1.013,7 94,4 44,6 335,7Årets resultat -336,5 -850,2 81,6 72,6 298,5Aktionærernes andel af årets resultat -343,2 -722,8 33,1 28,3 249,4

Samlet balance 7.567,3 6.762,6 5.291,2 4.739,1 3.685,8Materielle anlægsaktiver 56,6 794,1 628,0 787,2 551,7heraf investeringsejendomme 0,0 648,0 598,7 761,6 533,7Projektbeholdning i alt 5.630,8 4.978,0 2.715,0 2.260,4 1.491,1Solgte projekter 2.391,5 2.985,9 - - -Øvrige projekter 3.239,3 1.992,1 - - -Egenkapital ekskl. minoritetsandele 1.435,1 574,1 310,8 899,1 1.153,7Egenkapital 1.477,9 579,6 343,7 986,7 1.290,9Samlet ansvarlig kapital **) 2.188,8 1.237,8 1.122,5 1.493,5 1.290,9

Pengestrøm fra driften -765,3 -959,6 1.507,5 506,1 1.219,9Netto rentebærende gæld, ultimo 4.087,1 5.093,3 3.603,7 2.577,9 1.125,1

Nøgletal:Egenkapitalforrentning (ROE) -20,7 % -72,0 % 11,2 % 8,5 % 24,3 %Overskudsgrad (EBIT margin) -30,8 % -54,4 % 11,9 % 13,9 % 17,0 %Soliditetsgrad (egenkapital) 19,0 % 8,5 % 6,5 % 20,8 % 35,0 %Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 28,9 % 18,3 % 21,2 % 31,5 % 35,0 %Indre værdi (nom. DKK 20) 102,3 40,9 22,2 32,1 41,1Resultat pr. aktie (EPS) a nom. DKK 20 -24,5 -51,6 2,3 2,0 8,9Udbytte (i DKK pr. aktie) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0Børskurs (nom. DKK 20) 36 23 34 57 82

Nøgletal korrigeret for udstedelse af konvertible obligationer og warrants:Egenkapitalforrentning (ROE) -19,4 % -65,3 % 11,2 % 8,5 % 24,3 %Soliditetsgrad (egenkapital) 20,3 % 10,0 % 6,5 % 20,8 % 35,0 %Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 28,9 % 18,3 % 21,2 % 31,5 % 35,0 %Indre værdi (nom. DKK 20) 105,0 46,1 22,2 32,1 41,1Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) a nom. DKK 20 -23,3 -49,3 2,3 2,0 8,9

Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning fra 2005 anvendt. Anvendt beregning for soliditetsgrad er egenkapital ultimo / passiver ultimo.

Fra regnskabsåret 2005/06 og efterfølgende er anvendt regnskabspraksis i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards (IFRS). Sammenligningstal for 2004/05 er tilpasset.

*) Regnskabspraksis er i regnskabsåret 2006/07 ændret i overensstemmelse med IAS 21. Sammenligningstal for 2004/05 og 2005/06 er ændret tilsvarende.

**) For 2004/05, 2005/06 samt 2006/07 er samlet ansvarlig kapital inkl. minoritetsandele i.h.t. IFRS.


Forretningskoncept

Forretningskoncept

Historie

TK Development koncernen arbejder med udvikling og drift

af fast ejendom – nationalt og internationalt – inden for en

række fastlagte segmenter. Hovedvægten af aktiviteterne er

lagt på etablering af shoppingcentre, storbutikker og domicil-

ejendomme, men også etablering af boliger i Centraleuropa, i

første omgang Polen.

Koncernen har hovedkontor i Aalborg og afdelinger i Køben-

havn, Berlin, Warszawa, Prag, Stockholm, Helsinki, Vilnius,

Riga og Sofia.

Koncernens aktiviteter påbegyndtes i 1960. Gennem de før-

ste 25 år omfattede aktiviteterne primært handel med fritids-

grunde og opførelse af fritidshuse. I slutningen af 1980’erne

udvidede det daværende Thorkild Kristensen A/S aktivite-

terne til at omfatte opførelse af butikscentre og storbutikker

i Danmark. To år efter børsnoteringen af Thorkild Kristen-

sen A/S i 1991 fusionerede Thorkild Kristensen A/S med TK

Ejendomsinvest A/S, og det nuværende TK Development A/S

etableredes.

I begyndelsen af 1990’erne udvidede koncernen sine aktivite-

ter til Tyskland og senere til Centraleuropa. Koncernen etab-

lerede i samarbejde med IØ-Fonden selskaber der igangsatte

aktiviteter i Polen i 1994 og i Tjekkiet i 1997. I Nordeuropa

blev aktiviteterne i 1997 udvidet til det svenske marked. I

1999 etablerede koncernen en organisation i Finland mens

man i 2001 indledte de første sonderinger på markederne i

Baltikum. Koncernen har gennem 1990’erne gennemlevet en

stærk vækst baseret på ekspansion af aktiviteterne til otte lande

i Nord- og Centraleuropa. Koncernens aktiviteter omfatter i

dag også centermanagement igennem Euro Mall Holdings

ejerandel på 33 % i et selskab der via sine dattervirksomhe-

der i Polen, Tjekkiet og Slovakiet har centermanagement som

hovedaktivitet. Centermanagement omfatter bl.a. udlejning,

markedsføring, driftsstyring og økonomisk administration af

shoppingcentre.

Koncernen måtte i regnskabsårene 2002/03 og 2003/04 kon-

statere betydelige tab, bl.a. med baggrund i store nedskrivnin-

ger på en række projekter i specielt Centraleuropa hvilket især

kunne henføres til de makroøkonomiske forhold i Central-

europa. Da koncernens likviditet var anstrengt, måtte koncer-

nen reducere sin balance bl.a. ved fravalg af allerede igangsatte

projekter.

Med virkning fra 1. februar 2004 gennemførte koncernen en

restrukturering. I den forbindelse blev der skabt en struktur

med to bærende delkoncerner, Euro Mall Holding med de

centraleuropæiske aktiviteter, og TKD Nordeuropa med de

nordeuropæiske aktiviteter. Driftskapitalen blev styrket ved

udstedelse af et fondsbørsnoteret obligationslån. I januar

2006 blev der gennemført en fortegningsretsemission for at

styrke det økonomiske fundament samt styrke likviditeten

til indfrielse af ansvarlige obligationslån. I november og de-

cember 2006 blev de børsnoterede, ansvarlige obligationslån

indfriet, og koncernens planlagte restrukturering er dermed

endeligt gennemført.

Kapitalrestruktureringen var sammen med en omkostningsbe-

sparelse den første afgørende fase i den samlede turn-around

som koncernen gennem de seneste tre år har gennemlevet.

Den anden fase bestod i en optimering og modning af færdig-

gjorte projekter med efterfølgende salg hvor der gennem de

sidste to år er gennemført et betydeligt salg af sådanne aktiver

for i størrelsesordenen DKK 1,5 mia. Dette mindskede balan-

cen og den rentebærende gæld betydeligt, ligesom det frigav

arbejdskapital til brug for nye og fremtidige projekter. Samti-


Forretningskoncept

dig har det medvirket til at give et styrket fokus på koncernens

core business, nemlig udvikling af fast ejendom.

Den tredie fase har været en tilpasning af koncernens forret-

ningsmodel, således at risici mindskes. Dette er sket ved an-

vendelse af forward funding hvorved forstås investorernes køb

af og overtagelse af projekterne på et relativt tidligt tidspunkt,

typisk ved byggetilladelse. På dette tidspunkt betaler investor

for grund og projekt og successivt herefter i takt med projek-

tets færdiggørelse. Dette mindsker koncernens kapitalbindin-

ger i projekter, og giver en markant optimering i anvendelse

af kapital, ligesom der skabes større commitment fra investor

på et tidligt tidspunkt i projektforløbet. Målsætningen er at

denne forward funding anvendes i hovedparten af koncernens

projektforløb.

Den fjerde fase har bestået i at fastholde og udbygge koncer-

nens pipeline af projekter hvor det er altafgørende at have et

kontinuerligt flow af projekter for at bibeholde en god ind-

tjening idet der går nogen tid med forberedelse / skabelse af

nye projekter inden de kan materialiseres. Koncernen har haft

en periode i 2003 - 2005 hvor der i højere grad blev fokuse-

ret på udvikling og færdiggørelse af bestående projekter frem

for skabelse af nye projekter hvilket efterfølgende har kunnet

mærkes. Koncernen har gennem det seneste år atter intensi-

veret genereringen af nye projekter hvilket viser sig i en øget

projektpipeline.

De første to faser er gennemført, og gennemførelse af de

følgende to faser er godt på vej. I kraft heraf har koncernen

endvidere iværksat en femte fase, en vækstfase hvor der på de

bestående markeder er skabt vækst inden for nye segmenter

i form af retailparker på de centraleuropæiske markeder og

boliger på det polske marked.

Koncernen står således i dag med en stærk kapitalbase og en

soliditet i niveauet 35 %. Dette sammen med koncernens

projektportefølje hvor indtjeningspotentialet fortsat er på et

tilfredsstillende højt niveau, er med til at underbygge forvent-

ningerne til den fremtidige indtjening.

Herudover har koncernen indledt de første sonderinger på det

bulgarske marked for at undersøge muligheden for udvikling

af shoppingcentre og retailparker og har i foråret 2007 etab-

leret kontor i Sofia.

Idégrundlag og strategi

Idégrundlag

Det er TK Development koncernens overordnede idégrund-

lag at skabe værditilvækst gennem udvikling af fast ejendom.

Koncernen er en udviklings- og servicevirksomhed der har

specialiseret sig i at være det resultatskabende og kreative bin-

deled mellem lejer og investor.

Strategi

I samarbejde med lejere og investorer planlægger og tilrette-

lægger TK Development koncernen nybygning, udbygning

og ombygning af fast ejendom med udgangspunkt i lejernes

behov og investorernes ønsker. Koncernen forestår projekter-

ne, herunder byggestyring samt kontrahering med entrepre-

nørvirksomheder og underleverandører til udførelse af byg-

geopgaverne.

Koncernens segmentmæssige fokus er etablering af shopping-

centre, storbutikker og domicilejendomme og i tilknytning

hertil blandede og multifunktionelle projekter samt boliger i

Centraleuropa.

Butikssegmentet vil også i de kommende år forblive det væ-

sentligste segment for koncernen med fortsat udbygning af

det i forvejen store kontaktnetværk. I Danmark vil der lige-

ledes fortsat være fokus på kontorprojekter, primært større

domicilejendomme.


Forretningskoncept

Koncernen ejer en række investeringsejendomme med udlej-

ning for øje. Markedsudviklingen vurderes løbende for even-

tuelt salg af investeringsejendommene. Koncernen har ikke

til hensigt at opkøbe yderligere investeringsejendomme, men

ønsker at anvende kapitalen til udviklingsprojekter.

Projektudvikling

Koncernen er en netværksvirksomhed idet koncernen i kraft

af tætte samarbejdsrelationer gennem en årrække har opbyg-

get et stærkt netværk blandt både lejere og investorer med

hvem der løbende indgås aftaler.

Koncernen er i høj grad en servicevirksomhed hvor koncernen

har specialiseret sig i at være et resultatskabende og kreativt

bindeled mellem lejere, investorer, arkitekter, entreprenører

og andre samarbejdspartnere.

Følgende faser indgår i et typisk projektforløb:

Med baggrund i lejerbehov og investorønsker om speci-

fikke beliggenheder opsøges og udvælges optimale geo-

•

grafiske placeringer.

Der udarbejdes råbudget.

Som hovedprincip sikrer koncernen erhvervelsen af det

udvalgte areal via købsoption.

Eksterne arkitekter udarbejder en projektskitse.

Koncernens projektingeniører gennemgår byggeomkost-

ningerne i projektoplægget.

Der udarbejdes endeligt budget til ledelsens godken-

delse.

Der indgås udlejningsaftaler med kommende lejere af

projektet. Ofte indgås der på dette tidspunkt aftale om

salg til en eller flere investorer.

Der kontraheres med entreprenørvirksomheder og un-

derleverandører med henblik på udførelse af selve byg-

geriet.

Koncernens projektingeniører forestår byggestyringen

mens projektet gennemføres.

Projekter der ikke på forhånd er solgt eller fuldt udlejet,

søger salgsafdelingen løbende at afhænde/udleje til inve-

storer eller lejere gennem alle projektets faser.

•

•

•

•

•

•

•

•

•


Forretningskoncept

Projekt- og risikostyring

Nye projekter igangsættes ud fra en samlet vurdering af ind-

tjeningspotentiale, balancemæssig belastning og likviditets-

belastning sammenholdt med de specifikke risici der måtte

knytte sig til det enkelte projekt. Koncernen arbejder med så-

vel korttids- som langtidslikviditetsbudgetter for at sikre den

fornødne likviditet set i forhold til koncernens daglige drift og

overholdelse af covenants i forhold til koncernens driftskredit-

givende banker samt andre interessenter.

En række styringsværktøjer er med til at sikre et tilfredsstil-

lende projektforløb. Byggeri igangsættes normalt først når

projektet er mindst 60 % udlejet eller solgt. Hvis projektet

er solgt, igangsættes byggeriet først når koncernen forven-

ter at kunne opfylde de krav fra investor som gør projektets

salg endeligt. Der er typisk tale om krav som ligger inden for

koncernens kompetenceområde at løfte. Undervejs i ethvert

projektforløb sker der en tæt projektstyring og –opfølgning,

og der udarbejdes regelmæssigt likviditetsopgørelser på både

projekt- og koncernniveau.

Koncernen lægger vægt på at projekternes beliggenhed, myn-

dighedsforhold, forhåndsudlejning, byggetekniske forhold og

afsætningsforhold er af en sådan samlet karakter at projekter-

nes kompleksitet og dermed risici begrænses.

Koncernen ønsker som hovedregel at sikre salget af projekter

på et tidligt tidspunkt og lægger vægt på i videst muligt om-

fang at udbygge investorernes engagement ved finansiering af

projektet i byggeperioden (forward funding). Aftaler omkring

forward funding med investorer indgås sædvanligvis forinden

byggestart således at investors acontobetalinger i byggeperio-

den er sammenfaldende med TK Developments betalinger til

entreprenørerne.

Der indgår flere væsentlige elementer i overvejelserne omkring

anvendelse af forward funding. Bl.a. sikres at koncernens li-

kviditetsbinding i projekterne holdes på et absolut minimum,

og herudover opnås risikominimering. Forud for byggestart

opnås enighed mellem investor og TK Development om et

veldefineret projekt. Investor er involveret i hele byggeperio-

Nedenfor er illustreret koncernens likviditetsbinding i projekter, dels ved et normalt projektforløb, dels ved forward funding.

Normalt projektforløb

Forward Funding

Gru

ndkø

b Udviklingsfasen Byggeperiode

Bygg

esta

rt

Afle

verin

g

Peng

ebin

ding

i DK

K

Projektforløb


den og deltager i alle væsentlige beslutninger. Disse forhold

medfører at TK Developments risiko i projektet fra tidspunk-

tet for byggestart i vid udstrækning er begrænset til risikoen

for udlejning af eventuelt resterende, ledige lejemål samt even-

tuelt budgetoverskridelser på byggeomkostningerne.

Forretningskoncept


Ledelsesberetning

Regnskabsåret 2006/07

Årets resultat for regnskabsåret 2006/07 udgør DKK 249,4

mio. efter skat og minoritetsandele mod DKK 28,3 mio. året

før. Balancen udgør pr. 31. januar 2007 DKK 3.685,8 mio.

hvilket i forhold til 31. januar 2006 er en reduktion på DKK

1.053,3 mio. svarende til 22,2 %. Koncernens egenkapital ud-

gør pr. 31. januar 2007 DKK 1.290,9 mio. Soliditeten udgør

35,0 %.

Årets resultat lever op til den offentliggjorte resultatforvent-

ning, og ledelsen anser resultatet for tilfredsstillende.

Koncernen har i regnskabsåret arbejdet målrettet med opti-

mering, modning og salg af færdigopførte projekter hvilket

har medført at der i regnskabsåret er solgt færdigopførte ejen-

domme for i størrelsesordenen DKK 1,0 mia. Herudover har

der været fortsat fokus på anvendelse af forward funding, og

koncernen har opnået at ca. 95 % af de projekter der er ind-

gået salgsaftaler om i regnskabsåret, er solgt baseret på forward

funding. Endelig er der arbejdet målrettet med en udbygning

af koncernens pipeline af projekter. Således er kvaliteten af

koncernens projektportefølje yderligere forbedret, og indtje-

ningspotentialet i projektporteføljen er fortsat stigende.

Koncernen har igangsat en vækstfase hvor de bestående mar-

keder udbygges med nye segmenter i form af retailparker på

de centraleuropæiske markeder, boliger i Polen samt etable-

ring af kontor i Bulgarien.

Der er i regnskabsåret opstartet en hel række nye projekter

i både Nord- og Centraleuropa. Projekterne omfatter både

shoppingcentre, retailparker og kombinerede projekter. Pro-

jekterne er nærmere beskrevet under de enkelte forretnings-

enheder.

Markeder og forretningsenheder

TK Development koncernen arbejder inden for to geografiske

segmenter, Nord- og Centraleuropa. Nedenfor er angivet ho-

vedtal for nettoomsætningen pr. segment.

Der har på koncernens markeder været en tilfredsstillende

økonomisk vækst jf. senere omtale under de respektive for-

retningsenheder, ligesom der er positive forventninger til

fremtiden.

Bulgarien

Koncernen har åbnet kontor i Sofia for at undersøge mulig-

heden for udvikling af shoppingcentre og retailparker i Bulga-

rien. Der arbejdes p.t. med etablering af kontakt til nye lejere,

ligesom mulige beliggenheder i de større byer undersøges.

Arealerne til koncernens første projekt i Bulgarien forventes

erhvervet i regnskabsåret 2007/08, og udvidelse af koncernens

forretningsområde til nu også at omfatte Bulgarien er med til

at underbygge forventningerne til indtjeningen i koncernen

på længere sigt.

Af oversigten side 14 fremgår økonomiske nøgletal for Bulga-

rien hvilket understøtter ledelsens vurdering af mulighederne

Ledelsesberetning

Nettoomsætningen fordelt på geografiske segmenter

Danske regnskabsprincipper (Produktionsmetoden)

IFRS (Salgsmetode)

(DKK mio.) 2002/03 2003/04 2004/05 2005/06 2006/07Geografiske segmenter:Nordeuropa 1.314,5 1.623,8 1.342,4 931,6 1.953,8Centraleuropa -298,0 -66,6 789,4 691,7 765,3I alt 1.016,5 1.557,2 2.131,8 1.623,3 2.719,1

Hovedtal for nettoomsætningen pr. segment:


Ledelsesberetning

De væsentligste elementer i koncernens projektportefølje fremgår nedenfor:

31.01.05 31.01.06 31.01.07Projektportefølje, brutto (mio. DKK) 2.843 2.862 2.039Heraf forward funding (mio. DKK) 191 638 590Bogført værdi af projektportefølje (mio. DKK) 2.652 2.224 1.449

Udviklingspotentiale i ’000 m2:Solgte projekter (’000 m2) 242 289 351Øvrige projekter (’000 m2) 778 720 810Total projektportefølje (’000 m2) 1.020 1.009 1.161

Antal projekter 90 90 94

I nedenstående tabel fremgår fordelingen af den regnskabsmæssige værdi af projekterne i projektporteføljen pr. 31. januar 2007 opdelt på selskabet og de to underliggende delkoncerner. Projekterne er opdelt i solgte og ikke solgte pr. 31. januar 2007 og underopdelt i færdigopførte, under opførelse og ikke påbegyndte.

Projekter d. 31. januar 2007 TKD Nordeuropa *) Euro Mall Holding TK Development, moderselskab *)

Koncern i alt

(DKK mio.) Procent af total

SolgteFærdige 0 0 0 0 0,0 %Under opførelse 501 22 0 523 36,1 %Ikke påbegyndte 46 32 0 78 5,4 %Total 547 54 0 601 41,5 %

Ikke solgteFærdige 145 0 35 180 12,4 %Under opførelse 113 0 0 113 7,8 %Ikke påbegyndte 196 342 17 555 38,3%Total 454 342 52 848 58,5 %

Total projektportefølje 1.001 396 52 1.449 100,0 %*) korrigeret for koncerninterne elimineringer

for vækst på dette marked.

Bulgarien - etableret 2007 2006 2007e 2008e

BNP (% å/å) 5,9 % 5,8 % 5,7 %

Privatforbrug (% å/å) 6,6 % 6,1 % 5,1 %

Kilde: Danske Bank, april 2007

For en nærmere beskrivelse af forventningerne til hver af de

respektive forretningsenheder henvises til side 18 og 30 i nær-

værende årsregnskabsmeddelelse.

Projektporteføljen i koncernen

Status på projektporteføljen

Koncernens projektportefølje udgør pr. 31. januar 2007 i

størrelsesordenen 1.161.000 m² hvoraf 351.000 m² vedrø-

rer solgte projekter, og de resterende 810.000 m² vedrører

øvrige projekter. De øvrige projekter omfatter 456.000 m²

i TKD Nordeuropa, 338.000 m² i Euro Mall Holding og

16.000 m² i TK Development A/S, moderselskabet. Pr. 31. ja-

nuar 2006 udgjorde koncernens projektportefølje 1.009.000

m².


I nedenstående tabel fremgår projektporteføljens kvadratmeter opdelt på tilsvarende måde som i ovenstående tabel.Projekter d. 31. januar 2007 TKD Nordeuropa Euro Mall Holding TK Development,

moderselskabKoncernen i alt

Projekter (1.000 m2) Procent af total

SolgteFærdige 0 0 0 0 0,0 %Under opførelse 117 90 0 207 17,8 %Ikke påbegyndte 18 126 0 144 12,4 %Total 135 216 0 351 30,2 %

Ikke solgteFærdige 12 0 2 14 1,2 %Under opførelse 42 0 0 42 3,6 %Ikke påbegyndte 402 338 14 754 65,0 %Total 456 338 16 810 69,8 %

Total projektportefølje 591 554 16 1.161 100,0 %

Ledelsesberetning

Udviklingen på koncernniveau kan skitseres således (DKK mio.):

DKK mio.

Solgte 31.01.2005 31.01.2006 31.01.2007Færdige 126 185 0Under opførelse 97 350 523Ikke påbegyndte 337 78 78

Total 560 613 601

Ikke solgteFærdige 1.037 643 180Under opførelse 242 88 113Ikke påbegyndte 813 880 555

Total 2.092 1.611 848

Total projektportefølje 2.652 2.224 1.449

Antal projekter, ca. 90 90 94

Forward funding 191 638 590

I % af bogført værdi på solgte projekter, brutto

25,4 % 51,0 % 49,5 %

Koncernen har gennem en periode formået at nedbringe den bogførte værdi af projektporteføljen ved hjælp af forward funding. Pr. 31. januar 2007 udgør forward funding 49,5 % af den bogførte projektværdi af solgte projekter, brutto. Som det fremgår, er der i perioden sket salg af en række færdigopførte projekter samtidig med at der i perioden er sket en væsentlig forøgelse af bogført værdi af solgte projekter under opførelse.

Projekter (1.000 m²)

Solgte 31.01.2005 31.01.2006 31.01.2007Færdige 14 21 0Under opførelse 98 188 207Ikke påbegyndte 130 80 144

Total 242 289 351

Ikke solgteFærdige 83 58 14Under opførelse 51 30 42Ikke påbegyndte 644 632 754

Total 778 720 810

Total projektportefølje 1.020 1.009 1.161

Udviklingen på koncernniveau kan skitseres således (m²):


En nærmere beskrivelse af alle væsentlige projekter fremgår af

afsnittet omkring projektporteføljen under hver af de respek-

tive forretningsenheder.

Forventninger

For regnskabsåret 2007/08 forventes for TK Development

koncernen et resultat efter skat og minoritetsandele på mi-

nimum DKK 240 mio. Forventningerne baserer sig på føl-

gende:

En fortsat gunstig markedssituation for markederne i

såvel Nord- som Centraleuropa hvor koncernens væ-

sentligste segment – retailmarkedet – er præget af vækst

baseret på retailkædernes fortsatte ekspansionslyst kom-

bineret med stærk efterspørgsel hos investorerne efter

nye projekter.

En fortsat god pipeline af projekter på godt 1.100.000

m² hvilket svarer til 3-4 års aktivitet på nuværende ni-

veau.

og underbygges af at en række allerede igangværende, solgte

projekter er planlagt færdiggjort i løbet af regnskabsåret.

TK Development, moderselskabet

TK Development, moderselskabet er holdingselskab for TKD

Nordeuropa og Euro Mall Holding. Endvidere er Field’s tilgo-

dehavendet, projekterne i Tyskland og Rusland samt enkelte

andre aktiver hjemmehørende i denne del af koncernen.

Årets resultat i denne del af koncernen udgør DKK -49,8 mio.

efter skat. Årets resultat isoleret set i denne del af koncernen

anses af ledelsen for utilfredsstillende.

Nedskrivning af Field’s-tilgodehavende

Ledelsen har foretaget en revurdering af den resterende, til-

godehavende salgssum som medfører at der i regnskabsåret

•

•

2006/07 samlet er nedskrevet DKK 152,5 mio. før skat.

Værdiansættelsen baserer sig på en samlet forligsmæssig aftale

med køber hvori en afhandling af alle muligheder og risici

vedrørende projektet indgår. Aftalen der er indgået efter regn-

skabsårets udløb medfører en nedskrivning af det resterende

tilgodehavende i andet halvår 2006/07 på DKK 42,5 mio.

De afhandlede forhold omfatter bl.a. værdi af realiseret om-

sætningsleje for perioden 1. marts 2006 - 28. februar 2007,

værdi af ledige lejemål samt risici knyttet til tomgang, ind-

slusningsordninger til lejere, udnyttelse af fase II-udbygning

og eventualforpligtelse knyttet til anlæggelse af yderligere par-

keringsfaciliteter.

Det samlede tilgodehavende afregnes ved udgangen af april

2007, og der resterer herefter ikke yderligere mellemværender

med køber vedrørende Field’s.

Værdiregulering af koncernens tyske investeringsejendom-

me

Koncernens investeringsejendomme i Tyskland består af er-

hvervs- og boligudlejningsejendomme som alle, bortset fra

en ejendom i Lüdenscheid, er beliggende i randområdet af

Berlin. Den samlede værdi af disse ejendomme udgør pr. 31.

januar 2007 DKK 229,5 mio. Der er foretaget værdiregu-

lering i regnskabsåret 2006/07 på baggrund af en forbedret

udlejningssituation. Beløbet udgør DKK 1,3 mio. som årets

resultat før skat og minoritetsandele er påvirket af. Værdire-

guleringen er baseret på en afkastgrad på 6 %, beregnet ud

fra en discounted cashflow model. Ejendommene er stort set

fuldt udlejet.

Omsætningsaktiver

Projektporteføljen i denne del af koncernen bestod ved

årets begyndelse af grunde og ferielejligheder i Tyskland,

udlejningsejendomme i Rusland, et mindre shoppingcenter i

Szczecin i Polen og enkelte øvrige aktiver. Udlejningen af TK

Ledelsesberetning


Development A/S’ projekter i Rusland og Tyskland er forløbet

tilfredsstillende.

Tyskland

TK Development har i regnskabsåret solgt og afleveret de re-

sterende 18 ferieboliger på Usedom i det nordlige Tyskland.

Efter salget af disse ferieboliger består koncernens projektpor-

tefølje i Tyskland af fire grundarealer, og der pågår p.t. for-

handlinger om salg af den ene af disse.

Rusland

Koncernens boligprojekt tæt ved Sommerpaladset i Skt. Pe-

tersborg er i regnskabsåret solgt og overdraget til en svensk

investor. Projektporteføljen i Rusland består herefter af et bo-

ligprojekt i Moskva bestående af 11 parcelhuse i skandinavisk

stil.

Polen

Koncernen har gennem en årrække ejet et shoppingcenter i

Szczecin, Polen. Centret er på ca. 4.500 m² og er i september

2006 solgt til en engelsk investor.

Herudover er salget af en ejendom i Næstved effektueret.

Investeringsejendomme i TK Development, moderselskabet

er beskrevet i det efterfølgende afsnit om investeringsejen-

domme.

TKD Nordeuropa

Koncernens aktiviteter i Nordeuropa er placeret i den 100 %

ejede delkoncern TKD Nordeuropa.

TKD Nordeuropa opererer primært inden for projektseg-

menterne butiksejendomme (shoppingcentre og retailparker),

kontorejendomme og multifunktionelle projekter.

TKD Nordeuropa har i regnskabsåret 2006/07 realiseret et

Ledelsesberetning

resultat efter skat på DKK 104,3 mio. mod DKK 6,0 mio.

året før.


Bruttoresultatet udgør DKK 311,7 mio. mod DKK 164,4

mio. året før. Der har i regnskabsåret 2006/07 været en til-

fredsstillende udvikling i projektporteføljen.

Der har i regnskabsåret været fortsat fokus på at øge kvaliteten

i projektporteføljen. Samtidig er der i regnskabsåret sket salg

og aflevering af flere projekter der er udviklet og færdigopført

i tidligere regnskabsår, bl.a. CMC, Vandtårnsvej i København,

de resterende butiksarealer i Daells-projektet i København

samt Kennedy Arkaden i Aalborg. Endvidere er der i regn-

skabsåret udviklet, solgt og afleveret en række mindre og mel-

lemstore projekter.

Af væsentlige projekter som bidrager til årets resultat, kan

nævnes følgende:

Kennedy Arkaden, Aalborg, Danmark

Kennedy Arkaden blev færdigopført som multifunktionelt

center i foråret 2004 og indeholder trafikterminal, p-hus,

biograf, kontorer og et butikscenter, i alt ca. 34.000 m². Bio-

grafdelen på ca. 4.500 m² er solgt i tidligere regnskabsår. Den

resterende del af Kennedy Arkaden er i regnskabsåret solgt til

Aberdeen Property Investors for en samlet pris på DKK 465

mio.

CMC, Vandtårnsvej, København, Danmark

TK Development og Nordkranen A/S har gennem et 50/50

ejet udviklingsselskab solgt denne ejendom på ca. 8.300 m²

der har CMC Biopharmaceuticals A/S som lejer. Investor er

en luxembourgsk fond bestående af institutionelle investorer

og administreres af Aberdeen Property Investors. Den samlede

salgspris udgør DKK 182,0 mio.


Ledelsesberetning

Daells, København, Danmark

De uudlejede butiksarealer på ca. 6.400 m² i det ombyggede,

tidligere Daells Varehus er i regnskabsåret solgt til en privat

investor.

AaB College, Hadsundvej, Aalborg, Danmark

En del af arealet på Hadsundvej, Aalborg er solgt til Aalborg

Boldspilklub A/S hvor der skal udvikles sportscollege med

kursus- og konferencecenter samt kollegieværelser. Det samle-

de projekt omfatter ca. 15.000 m² der afleveres i etaper. Første

etape på 6.610 m² er afleveret til AaB.

Domicilejendom KMD, Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark

Der er i efteråret 2006 sket aflevering af 26.000 m² domicil-

ejendom til KMD (Kommunedata).

Retailpark, Barkarby, Sverige

Der er i juli 2006 sket aflevering af første etape af i alt fire eta-

per til investor. Første etape udgør ca. 4.000 m² og har Jula og

Färgtema som lejere. I efteråret 2006 er der sket aflevering af

yderligere to etaper omfattende i alt 13.450 m² der har Inter-

sport, Asko, Mio og Pay C som lejere. Investor til det samlede

projekt er den tyske investeringsfond Commerz Grundbesitz

Spezialfondsgesellschaft mbH.

Retailpark, Kristianstad, Sverige

Projektet består af 3.100 m² retailpark. Første etape er udle-

jet til Intersport, og anden etape er lejet ud til Pay C. Begge

etaper er færdigopført i regnskabsåret og afleveret til private

investorer.

Galerija Azur, Riga, Letland

Byggeriet af koncernens første shoppingcenterprojekt i Riga,

Letland på 21.000 m² er afsluttet i regnskabsåret, og centret

åbnede den 24. august 2006. Centret er fuldt udlejet og solgt

til Meinl European Land Ltd.


Grundarealet til brug for shoppingcentret er i regnskabsåret

solgt og overdraget til investor. Avancen herved er indregnet

i årets resultat.

Markeder

Geografisk er TKD Nordeuropas aktiviteter opdelt på fire ho-

vedmarkeder: Danmark, Sverige, Finland og Baltikum. TKD

Nordeuropa arbejder på de enkelte markeder inden for for-

skellige segmenter hvilket er angivet i nedenstående skema.

TKD Nordeuropa søger konstant at være på forkant med

markedsudviklingen for at afpasse valget af projekter med ud-

lejnings- og afsætningsmulighederne.

Afkastgraden og dermed det nettoafkast som investorer kræver

af deres ejendomsinvestering, er gennem de senere år faldet i

alle omtalte markeder. Faldet i investorernes krav til afkastgra-

der fører til bedre priser for koncernen når der forhandles om

salg af projekter og understøtter således koncernens forvent-

ning til indtjening.

I det følgende beskrives kort TKD Nordeuropas forventnin-

Shoppingcentre Butikker/Storbutikker Strøgejendomme Kontorer Segmentmix Boliger

Danmark l l l l l lSverige l l l

Finland l lBaltikum l l l l l

TKD Nordeuropa arbejder på de enkelte markeder inden for følgende segmenter:


Ledelsesberetning

ger til de enkelte markeder og den heraf afledte segmentmæs-

sige fokus.

Danmark

Den forretningsmæssige aktivitet i Danmark forventes de næ-

ste tre år at udgøre ca. halvdelen af den samlede aktivitet i

TKD Nordeuropa, og der er fokus på alle tre segmenter: bu-

tikker, kontorer og multifunktionelle projekter.

I Danmark giver butikslejemål normalt et nettoafkast i ni-

veauet 4,5 – 6,5 % p.a. mens kontorlejemål typisk giver et

nettoafkast i niveauet 5,0 - 7,0 % p.a. (Kilde: Jones Lang La-

salle - Nordic City Report, Spring 2007).

Ledelsen har positive forventninger til især butikssegmentet

hvilket er understøttet af en forventning om relativ lav in-

flation, lav arbejdsløshed og god købekraft. Dette forstærkes

af at ledelsen vurderer at både dagligvare- og retailkæderne i

Danmark kæmper for at sikre sig markedsandele og vækst og

derfor fokuserer på nye og centrale beliggenheder. Dette inde-

bærer at retailparker og multifunktionelle projekter forventes

at få gode vilkår.

Danmark – etableret 1989 2006 2007e 2008e

BNP (% å/å) 3,3 % 2,3 % 1,6 %

Privatforbrug (% å/å) 3,2 % 2,3 % 1,5 %Kilde: Danske Bank, april 2007

Kontormarkedet synes igen optimistisk, og attraktive belig-

genheder kan tiltrække både lejere og investorer. Attraktive

beliggenheder, typisk havnenære, besidder koncernen i de

fleste tilfælde via samarbejde med samarbejdspartnere, og der

forventes skabt gode projekter på den basis de nærmeste par

år. Som eksempler kan nævnes koncernens arealer på Amerika

Plads i København og Stuhrs Brygge i Aalborg.

Sverige

Den forretningsmæssige aktivitet i Sverige forventes fortsat fo-

kuseret på butikssegmentet. Væksten i Sverige er relativt høj,

og den butiksmæssige udbygning i Sverige på specielt stor-

butiksområdet gør fortsat at Sverige er et interessant marked

for denne type projekter. I Sverige giver butikslejemål normalt

et nettoafkast i niveuaet 4,5 – 6,5 % p.a. (Kilde: Jones Lang

Lasalle - Nordic City Report, Spring 2007).

Sverige – etableret 1997 2006 2007e 2008e

BNP (% å/å) 4,2 % 2,8 % 2,4 %



Finland

Også i Finland har koncernen siden etableringen i 1999 ud-

viklet flere retailparker. Der forventes fortsat fokus på butiks-

segmentet med storbutikker og enkelte, større projekter. I Fin-

land opnås normalt et afkast på butikslejemål i niveauet 5,5

– 7,5 % p.a. (Kilde: Jones Lang Lasalle - Nordic City Report,

Spring 2007).

Koncernen forbereder udvikling af en række retailprojekter

hvilket understøttes af en optimisme i Finland på grund af

fortsatte gode økonomiske nøgletal.

Finland – etableret 1999 2006 2007e 2008e

BNP (% å/å) 5,5 % 3,2 % 3,0 %



Baltikum

De tre baltiske lande har de senere år oplevet en betydelig

vækst, og medlemskabet af EU forventes at stimulere en fort-

sat vækst med tilsvarende forventet øget købekraft.

Baltikum – etableret 2001 2006 2007e 2008e

BNP (% å/å) 11,9 % 7,8 % 3,2 %



/


CMC, Vandtårnsvej, København, DanmarkProjektet der er på ca. 8.300 m2, er solgt og afleveret til en luxembourgsk fond.

Kennedy Arkaden, Aalborg, DanmarkProjektet, ekskl. biografdelen, på i alt ca. 29.000 m2 er i regnskabsåret solgt og afleveret til Aberdeen Property Investors.

Ledelsesberetning

Domicilejendom til KMD, Aalborg, DanmarkDer er ultimo 2006 sket aflevering af 26.000 m² domicilejendom til KMD (Kommunedata).

Udvalgte projekter der bidrager til årets resultat

/


Ledelsesberetning

Galerija Azur, Riga, LetlandByggeriet af koncernens første shoppingcenterprojekt i Riga, Letland på ca. 21.000 m² er afsluttet i regnskabsåret. Centret er solgt til Meinl European Land Ltd.

Retailpark, Barkarby, SverigeDer er i regnskabsåret sket aflevering af tre af i alt fire etaper til den tyske investeringsfond Commerz Grundbesitz Spezialfondsgesell-schaft mbH. Det samlede areal for de 4 etaper udgør 21.350 m2

Entré, multifunktionelt center, Malmø, SverigeGrundarealet til brug for det multifunktionelle center på 39.500 m2

er i regnskabsåret solgt og overdraget til investor.


Afkastkravet i Baltikum afspejler at der fortsat er tale om et

umodent marked hvor der skal afsættes beløb til imødegåelse

af risici hvorfor afkastkravet for retailmarkedet typisk udgør

7,0 - 9,0 % p.a. (Kilde: Jones Lang Lasalle - Nordic City Re-

port, Spring 2007 og Freeman’s guide to European Property

2007).

Forventningen til afkastkrav fra investorer er fortsat et niveau

på 7 - 9 %. Det er ledelsens forventning at dette inden for

en kortere årrække vil falde til et niveau svarende til hvad der

aktuelt opnås af afkast i Polen og Tjekkiet.

Koncernen vil fokusere på butikssegmentet i Letland og

Lithauen, men også kontor- og boligsegmentet vil blive

vurderet. TKD Nordeuropa planlægger aktuelt udvikling af

flere projekter i regionen.

Projektportefølje / projektnyt

I TKD Nordeuropa har der i regnskabsåret 2006/07 været en

tilfredsstillende udvikling i projektporteføljen. Udviklingspo-

tentialet i den samlede projektportefølje i TKD Nordeuropa

udgør pr. 31. januar 2007 i størrelsesordenen 135.000 m² for

solgte projekter og 456.000 m² for øvrige projekter, i alt såle-

des 591.000 m² for den samlede projektportefølje.

Der er i regnskabsåret udviklet og solgt en række projekter,

herunder flere ejendomme som koncernen har ejet gennem

en længere periode.

Projektoverblik

Oversigten på side 23 viser de væsentligste projekter i pro-

jektporteføljen for TKD Nordeuropa. Den bogførte værdi af

nedenstående projekter udgør mere end 90 % af den samlede,

bogførte værdi af projektbeholdningen pr. 31. januar 2007 i

TKD Nordeuropa. Målt i forhold til bogført værdi har de fem

største projekter i TKD Nordeuropa i alt en bogført værdi på

DKK 843,0 mio. pr. 31. januar 2007.

Projekter

Butikscenter, Frederikssund, Danmark

TKD Nordeuropa har i regnskabsåret erhvervet flere ejen-

domme i Frederikssund med henblik på opførelse af ca.

18.000 m² shoppingcenter hvor ca. 4.500 m² udlejes til en

dagligvareoperatør, og de resterende ca. 13.500 m² udlejes til

specialbutikker. Herudover bliver der mulighed for opførelse

af ca. 2.500 m² kontorer samt ca. 3.800 m² boliger. Udlej-

ningsbestræbelserne er netop påbegyndt. Ny lokalplan for

området forventes vedtaget ultimo 2007, og åbning af centret

forventes ultimo 2009.

Retailpark, Albertslund, Danmark

I samarbejde med Nordkranen A/S, Ejendomsselskab har

TKD Nordeuropa i regnskabsåret sikret sig et areal i Fabriks-

parken i Albertslund, København der giver mulighed for op-

førelse af 15.000 m² retailpark i form af butikker med særligt

pladskrævende varegrupper. Ny lokalplan er p.t. under udar-

bejdelse. Opstart af byggeriet forventes at ske ultimo 2007

med åbning ultimo 2008.

Retailpark, Storegade, Esbjerg, Danmark

Projektet omfatter en retailpark på ca. 2.500 m² der er fuldt

udlejet. Plangrundlaget til projektet foreligger, og byggeriet

er påbegyndt i foråret 2007 med aflevering i efteråret 2007.

Projektet er solgt til et ejendomsselskab baseret på forward

funding.

Retailpark, Århus Syd, Danmark

I Århus forbereder koncernen en ca. 5.400 m² retailpark. Pro-

jektet omfatter to etaper hvor første etape der udgør ca. 2.500

m², er fuldt udlejet. Principgodkendelse til første etape fore-

ligger, og byggeriet er påbegyndt i foråret 2007 med aflevering

i efteråret 2007. Projektet er solgt dels til en bruger, dels til et

ejendomsselskab baseret på forward funding.

Ledelsesberetning


Ledelsesberetning

Spinderiet, Valby, Danmark

Der er tale om et multifunktionelt shopping- og bydelscenter

på 40.000 m² bestående af ca. 17.000 m² butikker og restau-

ranter, ca. 4.500 m² kontorer, ca. 6.500 m² leisure, 12.000 m²

boliger og ca. 550 p-pladser. Opførelsen er påbegyndt i foråret

2005 og aftalt afleveret til investor i efteråret 2007. Projektet

ekskl. boliger er solgt til ejendomsinvesteringsselskabet DA-

DES. Boligdelen der vil bestå af 2.500 m² lejeboliger og 9.500

m² ejerboliger, er solgt til henholdsvis DVB og en privat inve-

stor. Udlejningsgraden for projektet ekskl. boliger udgør aktu-

elt 81 % hvilket opfylder udlejningskravet over for investor.

Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark

På de tidligere Aalborg Værft arealer har TKD Nordeuropa

ultimo 2006 færdiggjort og afleveret 26.000 m² firmadomicil

til KMD (Kommunedata). Projektet indgår som en del af en

fremtidig business- og boligpark på Stuhrs Brygge på mere

end 100.000 m² hvor TKD Nordeuropa løbende erhverver

jordarealer til udvikling af nye projekter.

Projektnavn By

Segment

Areal (m²)

TKD’s ejerandel

Byggestart/Forventetbyggestart

Åbning/ Forventetåbning

DanmarkRingsted factory outlet Ringsted Detail 12.000 50 % Efterår 2006 Efterår 2007Østre Teglgade København Kontor/bolig 24.000 100 % 1) 2007 2008Amerika Plads, P-kælder København P-kælder 30.000 50 % 2004 LøbendeSpinderiet, Valby Valby Mix 40.000 100 % Primo 2005 Efterår 2007Ejby Industrivej København Mix 10.000 100 % Primo 2008 Ultimo 2008Vandtårnsvej København Mix 26.900 50 % Medio 2007 LøbendeHadsundvej Aalborg Mix 24.800 100 % Medio 2007 LøbendeAaB College – etape II Aalborg Mix 8.850 100 % Ultimo 2006 Primo 2008Østre Havn Aalborg Mix 81.000 50 % 1) Løbende LøbendeAmerika Plads, felt C København Mix 11.000 50 % Medio 2007 Primo 2008Amerika Plads, felt A København Mix 13.000 50 % Medio 2007 Medio 2009Retailpark, Albertslund København Detail 15.000 75 % Ultimo 2007 Ultimo 2008Retailpark, Storegade Esbjerg Detail 2.500 100 % Forår 2007 Efterår 2007Retailpark, Århus Syd Århus Detail 5.400 100 % Forår 2007 Etape 1 Efterår 2007.

Etape 2 ultimo 2009Butikscenter, Frederikssund Frederikssund Detail/Bolig 18.000 100 % Ultimo 2007 Ultimo 2009Neptunvej Randers Mix 12.000 100 % Ultimo 2007 Medio 2008Retailpark, Tagtækkervej Odense Detail 4.000 50 % Medio 2007 Primo 2008Sverige Entré, multifunktionelt center Malmø Mix 39.500 100 % Medio 2006 Forår 2009Retailpark, Karlstad Karlstad Detail 30.000 100 % Ultimo 2009 Etape 1 Ultimo 2010Retailpark, Barkarby, – etape IV Barkarby Detail 3.900 100 % Ultimo 2007 Medio 2008

Retailpark, Marieberg Örebro Detail 6.350 100 % Ultimo 2006 Etape 1 Efterår 2007. Etape 2 forår 2008

Retailpark, Söderhamn Söderhamn Detail 6.800 100 % Medio 2007 Etape 1 Medio 2008. Etape 2 Ultimo 2008

Finland Vantaanportti Retail Park – etape II Vantaa Detail 11.650 100 % Medio 2006 Ultimo 2006Tammisto Retail Park Tammisto Detail 5.300 100 % Medio 2006 Forår 2007Tammerfors Retail Park – etape II Tammerfors Detail 5.300 100 % Medio 2007 Primo 2008Lohja Retail Park Lohja Detail 4.900 100 % Primo 2007 Primo 2008Retailpark, Lappeenranta Lappeenranta Detail 3.800 100 % Forår 2007 Efterår 2007BaltikumRubicon Vilnius Detail/Kontor 23.200 100 % Ultimo 2007 Ultimo 2008Milgravja Street Riga Detail 21.000 100 % Medio 2007 Ultimo 2007

TKD Nordeuropa totalt areal ca. 500.000

1) TKD Nordeuropas avanceandel på udvikling udgør 70%


Ledelsesberetning

Amerika Plads, København, Danmark

Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som

ejes ligeligt af Københavns Havn og TKD Nordeuropa, ejer

tre projekter på Amerika Plads: Felt A, felt C og en parkerings-

kælder der ikke er solgt. På felt A planlægges opført et byg-

ningskompleks indeholdende ca. 13.000 m² kontorer og på

felt C planlægges opført et bygningskompleks indeholdende

ca. 11.000 m² erhverv og boliger. Opførelse sker i takt med

udlejningen. Parkeringskælderen på Amerika Plads området

er delvist opført og drives af Europark.

Ringsted factory outlet, Ringsted, Danmark

TKD Nordeuropa har indgået et 50/50-ejet joint venture

med Miller Developments der har erfaring med udvikling

af factory outlets, om udvikling af et nyt factory outlet på

de ejede arealer i Ringsted. Projektet omfatter et 12.000 m²

factory outlet center samt tilhørende restaurationsfaciliteter

og ca. 1.000 p-pladser. Der er tale om det første, betydende

factory outlet centerprojekt i Danmark, og udlejningsproces-

sen er påbegyndt. Byggeriet er igangsat i efteråret 2006 med

forventet åbning i efteråret 2007. Efter indkøring og modning

af centret forventes projektet solgt.

Hadsundvej, Aalborg, Danmark

I forbindelse med at KMD primo 2007 er flyttet til ny domi-

cilejendom på Stuhrs Brygge i Aalborg, har TKD Nordeuropa

overtaget de arealer på Hadsundvej i Aalborg hvor KMD hid-

til har haft firmadomicil. Arealet er centralt placeret tæt på

centrum og universitetet. Projektarealet udgør 24.800 m², og

der planlægges et projekt indeholdende boliger og kontorer

med forventet byggestart medio 2007. Udviklingen af boliger

og kontorer sker i takt med udlejning eller salg.

AaB College, Aalborg, Danmark

En del af arealet på Hadsundvej, Aalborg er solgt til Aalborg

Boldspilklub A/S hvor der skal udvikles sportscollege med

kursus- & konferencecenter samt kollegieværelser. Der sker

etapevis aflevering af projektet der omfatter ca. 15.000 m².

Første etape på 6.610 m² er afleveret, og 2. etape afleveres

primo 2008.

Østre Teglgade, København, Danmark

Der er tale om et 24.000 m² projektareal med en attraktiv

beliggenhed på Teglholmen. Grunden der ejes af TKD Nord-

europa, er velegnet til enten et bolig- eller kontorprojekt. Be-

byggelse kan finde sted etapevis i takt med udlejning og/eller

salg. Der arbejdes p.t. med en ændring af myndighedsforhol-

dene således der bliver mulighed for opførelse af boligbyggeri

på arealet.


TKD Nordeuropa har i regnskabsåret solgt det multifunktio-

nelle center Entré i Malmø til CGI – Commerz Grundbesitz

Investmentgesellschaft mbH. Salgsprisen er fastsat på bag-

grund af et afkastkrav på 6 %. Den samlede salgssum forventes

at udgøre i niveauet SEK 1,5 mia. Salget er baseret på en aftale

om forward funding, og der vil således ske ratevis betaling af

købesummen i takt med opførelse af byggeriet. Der er indgået

totalentrepriseaftale med Skanska om opførelse af centret.

De nødvendige myndighedstilladelser foreligger, byggeriet er

påbegyndt, og udlejningsgraden udgør 55 %. Ankerlejerne

er bl.a. Hennes & Mauritz, Lindex, Hemköp, Intersport og

Svensk Film och Sats. Centret forventes at åbne i foråret 2009.

Centret udvikles som et multifunktionelt projekt på 39.500

m² hvoraf 25.000 m² er butikker, 10.700 m² er restauranter,

biograf, fitness og bowling, 1.100 m² er kontorer, og 2.700

m² er boliger. Hertil kommer fællesarealer samt p-kælder med

900 pladser. TKD Nordeuropa har i regnskabsåret købt sin

samarbejdspartner ud af projektet hvorefter koncernens avan-

ceandel i projektet udgør 100 %.

Retailpark, Marieberg, Sverige

Der er tale om et retailparkprojekt på 6.350 m² der opføres

i to etaper. Første etape der omfatter ca. 2.350 m², er fuldt

udlejet, og aflevering forventes i efteråret 2007. Udlejning af

anden etape på de resterende 4.000 m² pågår, og projektet


forventes afleveret i foråret 2008. Projektet er solgt til Op-

penheim Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH baseret

på forward funding.

Retailpark, Söderhamn, Sverige

På koncernens areal i Söderhamn i Sverige udvikles en retail-

park på 6.800 m². Projektet opføres i to etaper hvor første

etape udgør 3.300 m². Udlejningen pågår, og der er under-

skrevet lejeaftale for en del af arealet. Byggetilladelse forventes

medio 2007, og åbning af første etape forventes medio 2008

og anden etape ultimo 2008. Der er underskrevet letter of

intent med en privat investor.

Retailpark, Barkarby, Stockholm, Sverige

Der er tale om en retailpark der fuldt udbygget bliver på

21.350 m² fordelt på 8-10 butikker. Opførelsen sker etapevis i

takt med udlejningen. Første etape på 4.000 m² der er udlejet

til Jula og Färgtema, er færdigopført og afleveret til investor i

juli 2006. Anden og tredje etape omfattende i alt 13.450 m²

der har Intersport, Asko, Mio og Pay C som lejere, er afleveret

til investor i efteråret 2006. Fjerde og sidste etape på de reste-

rende 3.900 m² forventes udvidet til 6.000 m², og der er ind-

gået lejeaftale med elektronikkæden Media Markt. Aflevering

af sidste etape forventes medio 2008. Det samlede projekt er

solgt til den tyske investeringsfond Commerz Grundbesitz

Spezialfondsgesellschaft mbH på basis af forward funding.

Retailpark, Karlstad, Sverige

I Karlstad er der givet myndighedstilladelse til opførelse af en

retailpark i et nyt handelsområde ved motorvejsindkørslen.

TKD Nordeuropa har option på grunden. Projektarealet er

på 30.000 m², og projektet opføres etapevis i takt med ud-

lejningen.

Retailpark, Lappeenranta, Finland

Projektet omfatter en retailpark på ca. 3.800 m². Der er op-

nået byggetilladelse til projektet, byggeriet kan igangsættes, og

aflevering forventes i efteråret 2007. Der er indgået bindende

aftaler med lejere på det samlede areal. Projektet er solgt til en

privat investor på basis af forward funding.

Tammisto Retail Park, Helsinki, Finland

I Tammisto i Finland udvikler koncernen en retailpark på

5.300 m². Byggeriet af første etape på ca. 2.500 m² med

TOYS”R”US som lejer i det samlede areal er afsluttet i no-

vember 2006. Anden etape bestående af to lejemål er ligeledes

fuldt udlejet og afleveret til investor efter regnskabsårets ud-

løb. Projektet er solgt til en privat investor baseret på forward

funding.

Vantaanportti Retail Park – Etape II, Helsinki, Finland

Projektet vil fuldt udbygget have et samlet areal på ca. 25.000

m². Retailparkens etape I på 13.000 m² er fuldt udlejet og

solgt i tidligere regnskabsår. Retailparkens etape II er nu fuldt

udbygget og udgør 11.650 m². Opførelsen af de sidste 5.000

m² heraf blev afsluttet ultimo 2006. Hovedlejer med ca. 4.000

m2 er finske Eve Megastore der bl.a. sælger skønheds- og hel-

seprodukter. Der pågår forhandlinger med potentielle inve-

storer til projektet.

Kontor- og retailprojekt Rubicon, Vilnius, Litauen

TKD Nordeuropa har erhvervet et areal i Vilnius med henblik

på opførelse af et kombineret kontor- og retailprojekt på i alt

ca. 23.200 m² fordelt med ca. 16.000 m² retail og ca. 7.200

m² kontor. Der er ansøgt om principtilladelse til projektet,

og byggeriet forventes påbegyndt ultimo 2007 med forventet

åbning ultimo 2008.

Ledelsesberetning

/


/

Spinderiet, Valby, DanmarkProjektet (40.000 m²) ekskl. boliger er solgt til ejendomsinvesteringsselskabet DADES. Boligdelen er solgt til DVB og en privat investor.

Ringsted factory outlet, Ringsted, DanmarkDer er indgået et 50/50-ejet joint venture med Miller Developments om udvikling af et nyt factory outlet på 12.000 m² i Ringsted.

Butikscenter, Frederikssund, DanmarkTKD Nordeuropa planlægger opførelse af ca. 18.000 m² shoppingcenter.

Ledelsesberetning

Udvalgte projekter i projektporteføljen

/ /


Entré, multifunktionelt center, Malmø, SverigeTKD Nordeuropa har i regnskabsåret solgt det multifunktionelle center Entré (39.500 m2) i Malmø til CGI – Commerz Grundbesitz Investmentgesellschaft mbH.

Kontor- og retailprojekt Rubicon, Vilnius, LithauenProjektet omfatter et kombineret kontor- og retailprojekt på i alt ca. 23.200 m².

Retailpark, Lappeenranta, FinlandProjektet omfatter en retailpark på ca. 3.800 m² og er solgt til en privat investor på basis af forward funding.

Ledelsesberetning


Ledelsesberetning

Euro Mall Holding

TK Development koncernens aktiviteter i Centraleuropa ud-

øves primært gennem Euro Mall Holding som er 80 % ejet af

TK Development koncernen mens 20 % ejes af IØ-Fonden.

Euro Mall Holding har fortsat den positive udvikling fra året

før og har i regnskabsåret 2006/07 realiseret et resultat efter

skat på DKK 243,9 mio. Resultatet efter skat i regnskabsåret

2005/06 udgjorde DKK 247,5 mio.

Bruttoresultatet udgør DKK 346,9 mio. mod DKK 347,4

mio. året før. Der har i regnskabsåret været en tilfredsstillende

udvikling i projektporteføljen.

Ledelsen anser årets resultat for meget tilfredsstillende.

Af væsentlige projekter der bidrager til årets resultat, kan næv-

nes følgende:

Shopping Centre Šestka, Prag, Tjekkiet

Koncernens shoppingcenter Šestka er på ca. 26.500 m². Hy-

permarkedsdelen udgør ca. 10.400 m² og er lejet ud til Ahold.

Shoppingdelen er på ca. 16.100 m² og omfatter bl.a. en række

internationale lejere. Byggeriet er færdiggjort, og centret åb-

nede i november 2006. Projektet er solgt til Europolis.

Grundsalg, Polen

Der er i regnskabsåret 2006/07 sket salg af koncernens grund

beliggende i Wroclaw, Polen til en polsk investor. Herudover

har koncernen solgt et grundstykke i den polske by Lublin til

en international investor.

Værdiregulering af koncernens centraleuropæiske investeringsejen-

domme

Koncernens investeringsejendomme i Centraleuropa består af

koncernens 20 %-ejerandele af tre shoppingcentre i Tjekkiet

beliggende i henholdvis Hradec Králové, Ostrava og Olo-

mouc. Der er i regnskabsåret sket salg af koncernens polske

investeringsejendom Plejada Shopping Centre i Sosnowiec.

Den samlede værdi af koncernens centraleuropæiske investe-

ringsejendomme udgør pr. 31. januar 2007 DKK 304,2 mio.

Ledelsen har som følge af salg af koncernens investeringsejen-

dom Plejada Shopping Centre, Sosnowiec i Polen og en fortsat

positiv markedsudvikling og deraf følgende fald i afkastkrav i

Centraleuropa foretaget en positiv værdiregulering af koncer-

nens investeringsejendomme i Tjekkiet og Polen med DKK

109,7 mio. før skat og minoritetsandele. Heraf vedrører DKK

31,5 mio. koncernens investeringsejendom i Sosnowiec, Po-

len. Værdireguleringen er baseret på et afkast på de tjekkiske

investeringsejendomme på 7,0 % hvor værdiansættelsen pr.

31. januar 2006 var baseret på et afkastkrav på 8,0 %.

Euro Mall Centre Management

Euro Mall Holding har i regnskabsåret solgt 67 % af Euro

Mall Centre Management (EMCM) til Jan Mølhave og Jørn

Elkjær-Holm bl.a. med henblik på mere fokuseret at arbejde

med development. EMCM’s forretningsgrundlag forventes

udvidet, og EMCM vil fremadrettet - udover center manage-

ment - tillige beskæftige sig med formidling af ejendomspro-

jekter til danske investorer, asset management og property

management.

Med den fortsatte, betydelige ejerandel kan TK Development

fortsat drage nytte af kompetencerne inden for center ma-

nagement, og der er samtidig forventning om en øget indtje-

ning for koncernen på det udvidede forretningsgrundlag. TK

Development er repræsenteret i bestyrelsen i EMCM.


Ledelsesberetning

Plejada Shopping Centre, Sosnowiec, PolenDer er i regnskabsåret sket salg af koncernens polske investeringsejendom, Plejada Shopping Centre i Sosnowiec.

Shopping Centre Šestka, Prag, TjekkietShopping Centre Šestka er på ca. 26.500 m². Centret er solgt til Europolis.

Udvalgte projekter der bidrager til årets resultat


Markeder

Koncernens centraleuropæiske aktiviteter foregår i Polen,

Tjekkiet og Slovakiet.

Sammen med lejere og investorer udvikles ejendomsprojekter

som totalløsninger - primært shoppingcentre og retailparker.

Koncernen har et tæt kontaktnet til et stort antal lokale og

internationale retailkæder der ønsker at ekspandere i Central-

europa. Endvidere er der et tæt samarbejde med investorer

- herunder internationale investeringsfonde - der ønsker at

investere i centraleuropæiske ejendomsprojekter.

Euro Mall Holding har endvidere delejede investeringsejen-

domme i Tjekkiet og ejer 1/3 af managementselskabet Euro

Mall Centre Management (EMCM).

Afkastkravet på koncernens markeder i Centraleuropa er gen-

nem de seneste år faldet betydeligt. Dette sikrer bedre priser

for koncernens projekter og er med til at styrke koncernens

positive forventninger til det centraleuropæiske marked.

I det følgende beskrives kort ledelsens forventninger til de en-

kelte markeder i Centraleuropa.

Polen

Der forventes en fortsat positiv udvikling på det polske mar-

ked. Der kan både hos lokale og internationale retailere kon-

stateres en betydelig interesse for lejemål i velbeliggende retail-

projekter og mindre shoppingcentre i Polen. Disse projekter

vil formentlig ligge i de mindre byer i Polen. Til yderligere

underbygning heraf kan nævnes koncernens shoppingcenter

Galeria Biala i Bialystok der et halvt år før åbning er næsten

fuldt udlejet. I Polen sælges shoppingcenterprojekter aktuelt

til et nettoafkast i niveauet 6,5 - 8,0 % (Kilde: Jones Lang La-

salles rapport ”Warsaw City Profile”, september 2006) hvilket

sammen med de økonomiske nøgletal og prognoser for Polen

underbygger den positive forventning.

Polen – etableret 1995 2006 2007e 2008e

BNP (% å/å) 5,8 % 6,2 % 5,6 %



Tjekkiet

På det tjekkiske marked er der stor efterspørgsel efter lejemål i

attraktive retailprojekter. Euro Mall Holding har i regnskabs-

året solgt sit første retailparkprojekt, og yderligere retailparker

forventes at blive udviklet da markedet herfor p.t. vurderes at

være attraktivt.

I Tjekkiet sælges shoppingcentre og retailparker aktuelt til et

nettoafkast i niveauet 6,5 - 8,0 % (Kilde: Jones Lang Lasalles

rapport ”Prague City Profile”, september 2006) hvilket sam-

men med de økonomiske nøgletal og prognoser for Tjekkiet

underbygger ledelsens forventninger til dette marked.

Tjekkiet – etableret 1997 2006 2007e 2008e

BNP (% å/å) 6,1 % 5,0 % 4,8 %



Slovakiet

Ledelsen forventer at efterspørgslen efter shoppingcentre i

Slovakiet vil være begrænset i de kommende år idet behovet

Ledelsesberetning

Shoppingcentre Butikker/Storbutikker Kontorer Segmentmix Boliger

Polen l l l l lTjekkiet l l lSlovakiet l l

Euro Mall Holding arbejder på de enkelte markeder inden for følgende segmenter:


for shoppingcentre allerede er dækket i de fleste større byer.

Derimod vurderer ledelsen p.t. muligheden for etablering af

retailparker i Slovakiet.

Den positive økonomiske udvikling i Slovakiet understøtter

ledelsen i at der fremover vil være behov for retailparker i Slo-

vakiet

Slovakiet - etableret 1999 2006 2007e 2008e

BNP (% å/å) 8,3 % 7,8 % 6,0 %



Udvikling af boliger i Centraleuropa

Ledelsen har besluttet at udvide koncernens forretnings-

grundlag til også at omfatte boligmarkedet i Centraleuropa.

Denne beslutning blev truffet ud fra grundige undersøgelser

der underbyggede at den positive økonomiske udvikling i re-

gionen vil medføre en markant efterspørgsel efter nye boliger

i de kommende år. Centraleuropa undergår fortsat betydelige

strukturelle ændringer der ligeledes fortsat underbygger en

stor efterspørgsel efter boliger i de større byer.

Udvikling af TK Development koncernens første boligprojekt

i Centraleuropa er påbegyndt i Warszawa i Polen i efteråret

2006. Warszawa har gennem de sidste år undergået en omfat-

tende udvikling, og ledelsen forventer at byen i de kommende

år - bl.a. i kraft af udenlandske virksomheders etablering i

Warszawa - vil styrke sin position som Polens kraftcentrum.

I Polen er der blevet bedre finansieringsmuligheder for bolig-

købere, og der er mangel på attraktive boliger ligesom mange

eksisterende boliger ikke længere opfylder polakkernes krav

til boligstandard. Dette kombineret med en forholdsvis høj

befolkningstilvækst i storbyerne og faldende arbejdsløshed gi-

ver ledelsen en tro på et fortsat positivt marked for boliger i

Centraleuropa.

Nedenfor vises udviklingen i priser pr. kvadratmeter:

3000

4000

5000

6000

2006200520042003200220012000

PLN/Kvm

År

Projektportefølje / projektnyt

I Euro Mall Holding har der i regnskabsåret 2006/07 været en

tilfredsstillende udvikling i projektporteføljen. Pr. 31. januar

2007 udgør udviklingspotentialet i porteføljen vedrørende

solgte projekter 216.000 m² og for øvrige projekter/projekt-

muligheder 338.000 m², i alt 554.000 m².

Investeringsejendomme er særskilt beskrevet på side 37.

Projektoverblik Oversigten på side 32 viser de væsentligste projekter i pro-

jektporteføljen for Euro Mall Holding. Den bogførte værdi af

nedenstående projekter udgør mere end 85 % af den samlede,

bogførte værdi af projektbeholdningen pr. 31. januar 2007 i

Euro Mall Holding. Målt i forhold til bogført værdi har de

fem største projekter i Euro Mall Holding en bogført værdi på

i alt DKK 286,1 mio. pr. 31. januar 2007.

Projekter

Multifunktionelt center, Gdansk ”Young City”, Polen

Projektet omfatter efter en udvidelse/optimering af arealerne

ca. 84.000 m² multifunktionelt center i Gdansk, Polen og

udvikles i et joint venture samarbejde med Meinl European

Land Ltd. Centret vil indeholde retail, restaurant- og

Ledelsesberetning

Kilde: Egen tilvirkning


leisurefaciliteter på ca. 54.000 m², et kontortårn på ca. 11.000

m² samt et boligtårn på ca. 19.000 m². Arealet til brug for

projektet er erhvervet af Baltic Property Trust gruppen der

ligeledes bliver langsigtet investor på kontordelen. Meinl

European Land Ltd. har påtaget sig den samlede finansiering

af projektet og bliver den langsigtede investor på retail-,

restaurant- og leisurearealerne. Boligenhederne forventes solgt

til private brugere. Lejere har tilkendegivet stor interesse for

centret, og de første forhåndsaftaler er allerede underskrevet.

Der pågår aktuelt forhandlinger med ankerlejere. TK

Development vil i udviklingsperioden generere indtjening

via honorarbetalinger samt en overskudsandel baseret på den

opnåede lejeindtægt ved centrets åbning. Byggestart forventes

primo 2008 med forventet åbning ultimo 2009. Projektet

udgør første fase af en større udviklingsplan for hele området.

Der er indgået hensigtserklæring mellem Baltic Property Trust

gruppen, Meinl European Land Ltd. og TK Development

om udbygning af samarbejdet med henblik på udvikling af

Ledelsesberetning

yderligere ca. 100.000 m² i området.

Shoppingcenter, Jastrzębie, Polen

Projektet omfatter ca. 30.300 m² shoppingcenter og ca.

11.500 m² retailpark. Projektet gennemføres af Meinl Euro-

pean Land Ltd. med Euro Mall Holding som projektudvikler.

Euro Mall Holding har således indgået honoraraftale med

Meinl omkring Euro Mall Holdings assistance vedrørende

udvikling, udlejning og byggestyring af projektet. Byggestart

forventes primo 2008 med åbning af centret i foråret 2009.

Shoppingcenter, Nowy Sacz, Polen

Euro Mall Holding har erhvervet et areal i den polske by Nowy

Sacz med henblik på opførelse af et shoppingcenter bestående

af ca. 4.650 m² hypermarked og ca. 9.650 m² specialbutikker.

Der er opnået forhåndstilsagn fra en række lejere, og der er

ansøgt om byggetilladelse som forventes udstedt ultimo 2007.

Åbning forventes ultimo 2008. Der pågår aktuelt forhandlin-

Projektnavn By Segment Areal (m²)

TKD’s ejerandel

Byggestart/ Forventet byggestart

Åbning/ Forventet åbning

Tjekkiet Prague Airport Ruzyne II Prag Detail 13.000 100% 2009 2010Prague Outlet Center Prag Detail 25.000 75% Forår 2007 1. etape ultimo

2007Retail Park Ostrava Ostrava Detail 10.300 100% Primo 2007 Ultimo 2007Shopping Centre Futurum– udvidelse Ostrava Detail 3.000 100% Forår 2007 Ultimo 2007Retail Park Liberec Liberec Detail 18.500 100% Efterår 2007 Forår 2008Shopping Centre Kolin Kolin Detail 10.000 100 % Efterår 2007 Medio 2008Polen Multifunktionelt center, Gdansk “Young City” Gdansk Mix 84.000 45 % 2008 Ultimo 2009Galeria Biala Bialystok Detail 46.000 24% 1) Efterår 2006 Efterår 2007Targówek Retail Park Warszawa Detail 24.400 100% Efterår 2006 Medio 2007Bytom Retail Park Bytom Detail 25.800 100% Ultimo 2007 Løbende Tivoli Residentail Park, Targówek Warszawa Boliger/

Service 25.300 100% Forår 2007 LøbendePoznan Warta Poznan Detail/Boliger 50.000 100% Ultimo 2007 LøbendeReduta III Warszawa Mix 9.800 100% Medio 2007 LøbendePlejada Shopping Centre – udvidelse Sosnowiec Detail 3.600 100% Ultimo 2006 Efterår 2007Shoppingcenter, Tarnow Tarnow Detail 14.800 50 % Ultimo 2007 Ultimo 2008Shoppingcenter, Nowy Sacz Nowy Sacz Detail 14.300 50 % Ultimo 2007 Ultimo 2008Shoppingcenter, Jastrzębie, Jastrzębie Detail 41.800 n/a Primo 2008 Forår 2009

Euro Mall Holding totalt areal ca. 420.0001) Euro Mall Holdings avanceandel på udvikling udgør 50 %.


ger med investor til projektet.

Shoppingcenter, Tarnow, Polen

I den polske by Tarnow har Euro Mall Holding option på en

række grundstykker til brug for opførelse af ca. 14.800 m²

shoppingcenter hvoraf ca. 2.500 m² udgør supermarked og

ca. 12.300 m² udgør specialbutikker. Der er ansøgt om byg-

getilladelse der forventes udstedt ultimo 2007. Der forhandles

p.t. med både lejere og investor til projektet. Åbning af centret

forventes ultimo 2008.

Plejada Shopping Centre, Sosnowiec, Polen

TK Development har i september 2006 indgået aftale om salg

af Plejada Shopping Centre i den polske by Sosnowiec til St.

Martins Europe BV, Holland der er ejet af det engelske ejen-

domsinvesteringsselskab St. Martins Property Corporation

Limited. Salgsprisen er baseret på en afkastgrad til investor

på 6,75 %. Endvidere er det aftalt at TK Developments dat-

terselskab Euro Mall Holding skal forestå udvikling og opfø-

relse af en ca. 5.000 m² udvidelse af centret med henblik på

etablering af yderligere ca. 19 special- og mærkevarebutikker.

Byggeriet er påbegyndt, og åbning af centret forventes i efter-

året 2007.

Galeria Biala, Bialystok, Polen

Der er indgået et udviklingssamarbejde med Meinl European

Land Ltd. om udvikling af et shopping- og leisurecenter i Bia-

lystok i Polen. Meinl har erhvervet de nødvendige jordarealer

og har modtaget de fornødne myndighedsgodkendelser. Cen-

trets fortsatte udvikling og opførelse sker under management

af Euro Mall Holding og finansieres af Meinl European Land

Ltd. Shoppingcentret der bliver på 46.000 m², vil indeholde

et hypermarked, ca. 90 specialbutikker og leisurefaciliteter.

Opførelsen af shoppingcentret er igangsat i september 2006

med forventet aflevering i efteråret 2007. Udlejningsgraden

er aktuelt 98 %.

Targówek Retail Park, Warszawa, Polen

Projektet der omfatter en 24.400 m² retailpark beliggende ved

shoppingcentret Targówek, er i regnskabsåret solgt til Credit

Suisse Asset Management Immobilien Kapitalanlagegesell-

schaft mbH baseret på forward funding og et afkast på 7 %.

Der er opnået byggetilladelse til projektet, og byggeriet er på-

begyndt. Udlejningsgraden udgør aktuelt 84 %. Det samlede

projekt vil bestå af 10 butiksenheder.

Tivoli Residential Park, Targówek,Warszawa, Polen

På Euro Mall Holdings jordarealer i Targówek-området, War-

szawa udvikles koncernens første boligprojekt i Polen. Fuldt

udbygget vil projektet der opføres etapevis, bestå af knap 300

boligenheder samt serviceerhverv i stueplan. Boligenhederne

sælges som ejerlejligheder. Opførelsen af første etape på ca.

140 boligenheder er påbegyndt i foråret 2007 og forventes

afsluttet i efteråret 2008. Forhåndssalg af ejerlejlighederne i

projektet er påbegyndt, og der er aktuelt indgået salgsaftaler

på ca. 55 % af enhederne i første etape.

Bytom Retail Park, Polen

På Euro Mall Holdings grund ved shoppingcentret Plejada i

Bytom der har en central placering i Katowice-regionen for-

ventes udviklet en retailpark med et samlet udlejningsareal på

ca. 25.800 m². Projektet opføres etapevis i takt med udlej-

ningen. Udlejningsbestræbelser pågår, og byggeri igangsættes

i takt med udlejning.

Reduta III, Warszawa, Polen

Euro Mall Holding ejer en nabogrund til shoppingcentret Re-

duta i Warszawa. I 2003 blev der opført og solgt en bygning

hvor den franske sportsforretningskæde Decathlon er lejer.

Der planlægges opført en 9.800 m² kontorejendom, og igang-

sættelse sker når udlejning har fundet sted. Der pågår p.t. ak-

tuelle forhandlinger med lejere omkring projektet.

Ledelsesberetning

/


/

Shoppingcenter, Tarnow, PolenI den polske by Tarnow opføres et shoppingcenter på ca. 14.800 m². Det forhandles p.t. med investorer til projektet.

Tivoli Residential Park, Warszawa, PolenI Targówek-området, Warszawa udvikles koncernens første boligprojekt i Polen på i alt 25.300 m2. Der er aktuelt indgået salgsaftaler på ca. 55 % af enhederne i første etape.

Multifunktionelt center, Gdansk ”Young City”, PolenProjektet omfatter et multifunktionelt center på ca. 84.000 m².

Ledelsesberetning

Udvalgte projekter i projektporteføljen

/ /


Prague Outlet Center, Prag, Tjekkiet Projektet omfatter et 25.000 m² factory outlet center.

Targówek Retail Park, Warszawa, PolenProjektet der omfatter en 24.400 m² retailpark beliggende ved shoppingcentret Targówek, er i regnskabsåret solgt til Credit Suisse Asset Management Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH.

Shopping Centre Kolin, TjekkietProjektet omfatter ca. 10.000 m² shoppingcenter. Der pågår forhandlinger med potentiel investor til projektet.

Ledelsesberetning


Prague Outlet Center, Prag, Tjekkiet

På Euro Mall Holdings centralt beliggende jordstykke Best

Plot i Prag arbejdes med udvikling af et 25.000 m² factory

outlet center. Projektet udvikles i joint venture med en in-

ternational samarbejdspartner med kompetence inden for

factory outlets, og denne samarbejdspartner har i regnskabs-

året 2006/07 erhvervet 25 % af projektet. Der er opnået byg-

getilladelse til projektet. Første etape udgør ca. 18.000 m²,

og opførelse heraf er påbegyndt i foråret 2007 med forventet

åbning ultimo 2007.

Retail Park Ostrava, Tjekkiet

Retailparken opføres på Euro Mall Holdings grund ved

shoppingcentret Futurum i Ostrava. Byggeretten udgør

10.300 m², og aktuel udlejningsgrad udgør 63 % på bindende

aftaler. Byggeriet er påbegyndt primo 2007 og forventes

afsluttet i efteråret 2007. Projektet er i regnskabsåret solgt til

GE Real Estate Central Europe, og den samlede pris forventes

at udgøre i størrelsesordenen DKK 120 mio. Som et led i

udviklingen af det samlede område er der ydermere indgået

aftale med GE Capital/Heitman omkring en 3.000 m²

udvidelse af shoppingcentret Futurum hvor TK Developments

datterselskab Euro Mall Holding skal forestå udvikling og

gennemførelse af projektet. Byggestart påregnes i foråret 2007

med åbning ultimo 2007.

Retail Park Liberec, Tjekkiet

Projektet der omfatter ca. 18.500 m² retailpark, opføres i eta-

per hvor første etape udgør ca. 11.500 m². Udlejningen er

påbegyndt, og der er ansøgt om byggetilladelse til projektet.

Byggeriet forventes påbegyndt i efteråret 2007 med forventet

åbning i foråret 2008. Der pågår forhandlinger med potentiel

investor til projektet.

Shopping Centre Kolin, Tjekkiet

Projektet omfatter ca. 10.000 m² shoppingcenter. Princip-

tilladelse til projektet foreligger, der er ansøgt om byggetil-

ladelse, og opførelse af shoppingcentret forventes påbegyndt i

efteråret 2007 med forventet åbning medio 2008. Der pågår

forhandlinger med potentiel investor til projektet.

Ledelsesberetning Ledelsesberetning


Investeringsejendomme

Koncernens investeringsejendomme indregnes i balancen

under materielle aktiver. Værdien heraf måles til dagsværdi.

Værdien af koncernens investeringsejendomme udgør pr. 31.

januar 2007 DKK 533,7 mio.

Nedenstående skema viser en opgørelse over koncernens inve-

steringsejendomme.

Centraleuropa

Euro Mall Holdings investeringsejendomme er pr. 31. januar

2007 bogført til DKK 304,2 mio. baseret på en afkastgrad

på 7,0 %.

Disse investeringsejendomme ejes i et joint venture med GE

Capital/Heitman hvor koncernen har adgang til en perfor-

mance-bestemt andel af værdireguleringerne på en del af ejen-

dommene hvilket er indregnet i den bogførte værdi pr. 31.

januar 2007.

Der har i regnskabsåret 2006/07 været en tilfredsstillende ud-

lejningssituation, og som det fremgår nedenfor af skemaerne,

er centrene fuldt udlejede.

Ledelsesberetning

Projektnavn By Segment Areal* (m²) TKD’s andel af udvikling

Åbning

Tjekkiet

Shopping Centre Futurum Ostrava Detail 23.600 20 % Maj 2000

Multifunctional Centre Futurum Hradec Králové Detail 18.300 20 % Nov. 2000

Shopping Centre Haná Olomouc Detail 10.100 20 % Sept. 2002

Centraleuropa i alt 52.000

Tyskland Lüdenscheid / Belin Boliger/Mix 26.000 100 % 1994-1998

Areal investeringsejendomme i alt 78.000

* Areal angiver det af TKD ejede areal, inkl. fællesareal.

Årligt antal besøgende i gennemsnit de sidste tre år:

Shopping Centre Futurum, Ostrava 5.724.369

Multifunctional Centre Futurum, Hradec Králová 5.930.343

Shopping Centre Haná, Olomouc 3.168.571

Udvikling i udlejningsgrader:

2004 2005 2006

Shopping Centre Futurum, Ostrava 97,4 97,4 100,0

Multifunctional Centre Futurum, Hradec Králové

99,0 100,0 100,0

Shopping Centre Haná, Olomouc 100,0 100,0 100,0

Udvikling i lejeindtægter:

2004 2005 2006

Shopping Centre Futurum, Ostrava 100,0 103,4 104,5

Multifunctional Centre Futurum, Hradec Králové

100,0 104,2 104,9

Shopping Centre Haná, Olomouc 100,0 99,3 99,3


Ledelsesberetning

Der er indgået aftale med GE Capital/Heitman omkring en

3.000 m² udvidelse af Shopping Centre Futurum i Ostrava

hvor TK Developments datterselskab Euro Mall Holding skal

forestå udvikling og gennemførelse af projektet. Der påregnes

byggestart i foråret 2007 med åbning ultimo 2007.

Tyskland

Koncernen har fem investeringsejendomme i Tyskland under

TK Development A/S’ ejerskab hvoraf en kombineret erhvervs-

og boligudlejningsejendom er beliggende i Lüdenscheid i det

vestlige Tyskland, og de fire resterende ejendomme er boligud-

lejningsejendomme i randområdet af Berlin.

Der har i regnskabsåret 2006/07 været en tilfredsstillende ud-

lejningssituation, og ejendommene er stort set fuldt udlejede.

Ejendommene er pr. 31. januar 2007 bogført til DKK 229,5

mio. baseret på en afkastgrad på 6,0 % p.a. beregnet ud fra en

discounted cashflow model med en 2,5 % årlig huslejestigning

over en 10-årig periode. Cashflow modellens forudsætninger

medfører at dette svarer til et startafkast på 5,1 %.


Regnskabsberetning 2006/07

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International

Financial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af EU og

yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.

Ændring i anvendt regnskabspraksis

Årsrapporten for 2006/07 er aflagt i overensstemmelse med

de nye og ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye fortolk-

ningsbidrag (IFRIC) der gælder for regnskabsår der begynder

1. januar 2006 eller senere. Implementering af nye og æn-

drede standarder samt fortolkningsbidrag i årsrapporten for

2006/07 har medført ændringer i regnskabspraksis vedrøren-

de regnskabsmæssig behandling af valutakursreguleringer af

mellemværende med udenlandske dattervirksomheder.

IAS 21 er med virkning for regnskabsår der begynder 1. janu-

ar 2006 eller senere, ændret således at valutakursreguleringer

af mellemværende med udenlandske dattervirksomheder som

anses for at være tillæg til / fradrag i nettoinvesteringen, føres

direkte på egenkapitalen under en særskilt reserve for valuta-

kursreguleringer uanset om mellemværendet er denomineret

i moderselskabets eller den udenlandske dattervirksomheds

funktionelle valuta eller ej. Efter de hidtidige regler kunne

valutakursreguleringer på mellemværender med udenland-

ske dattervirksomheder alene føres direkte på egenkapitalen

såfremt mellemværendet var denomineret i enten modersel-

skabets eller den udenlandske dattervirksomheds funktionelle

valuta.

Årets resultat

Årets resultat for regnskabsåret 2006/07 udgør DKK 249,4

mio. efter skat og minoritetsandele mod DKK 28,3 mio. året

før. Balancen udgør pr. 31. januar 2007 DKK 3.685,8 mio.

hvilket i forhold til 31. januar 2006 er en reduktion på DKK

1.053,3 mio. Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar

2007 DKK 1.290,9 mio. Soliditeten udgør 35,0 %.


Resultatopgørelsen

Omsætning

Omsætningen er for regnskabsåret 2006/07 realiseret med

DKK 2.719,1 mio. mod DKK 1.623,3 i regnskabsåret

2005/06.

Omsætningen fordelt på geografiske segmenter fordeler sig

med 71,9 % i Nordeuropa og 28,1 % i Centraleuropa. Om-

sætningen fordelt på forretningssegmenter fordeler sig med

Ledelsesberetning

Koncern Egenkapital pr. 01.02.05

Resultatopgørelse 2005/06

Egenkapital pr. 31.01.06

Resultatopgørelse 2006/07

Egenkapital pr. 31.01.07

(mio. DKK)

Beløb i henhold til hidtidig regnskabspraksis 343,7 88,5 986,7 295,4 1.290,9

Valutakursreguleringer under finansielle indtægter / omkostninger overført til egenkapitalen

-1,0 -20,5 20,5 4,8 -4,8

Skattemæssig effekt heraf 0,0 4,6 -4,6 -1,7 1,7

Ændring i årets resultat 1,0 - -15,9 - 3,1

Beløb i henhold til ændret regnskabspraksis 343,7 72,6 986,7 298,5 1.290,9

Den beløbsmæssige effekt af ændringen i anvendt regnskabspraksis kan specificeres således:


56,8 % i butikssegmentet, 11,8 % i kontorsegmentet og 31,4

% i projekter med segmentmix.

Bruttoresultat

Bruttoresultatet udgør for 2006/07 DKK 623,9 mio. mod

DKK 379,0 mio. året før. Bruttoresultatet er påvirket af en

positiv værdiregulering af koncernens investeringsejendomme

på DKK 111,0 mio. som følge af salg af koncernens investe-

ringsejendom Plejada Shopping Centre, Sosnowiec i Polen og

en fortsat positiv markedsudvikling og deraf følgende fald i

afkastkrav i Centraleuropa. Herudover er bruttoresultatet på-

virket af en nedskrivning på DKK 152,5 mio. af koncernens

samlede tilgodehavende vedrørende Field’s-projektet.

Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger

Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger ud-

gør for 2006/07 DKK 149,9 mio. hvilket i forhold til året før

er en stigning på 4,0 %.

Personaleomkostninger udgør DKK 102,2 mio. i regnskabs-

året 2006/07, og er dermed forøget med 12,7 % i forhold til

året før. Antallet af medarbejdere i koncernen er i regnskabs-

året faldet fra 212 pr. 31. januar 2006 til 143 pr. 31. januar

2007. Reduktionen skal ses som en følge af koncernens delvise

salg, ultimo regnsskabsåret, af management aktiviteterne i sel-

skabet Euro Mall Centre Management.

Andre eksterne omkostninger udgør DKK 47,7 mio. mod

DKK 53,4 mio. året før. Andre eksterne omkostninger er i

regnskabsåret 2006/07 påvirket af refusion af omkostninger

afholdt i tidligere år. Korrigeret herfor er andre eksterne om-

kostninger steget med 2,6 % i forhold til året før.

Finansiering

I regnskabsåret 2006/07 er der realiseret en nettofinansie-

ringsudgift på DKK 126,3 mio. hvilket i forhold til året før er

en reduktion på knap 30 %. Finansieringsudgiften er positivt

påvirket af den fortegningsretsemission som TK Development

A/S gennemførte i regnskabsåret 2005/06 med afregning af

nettoprovenu på DKK 540,1 mio. ultimo januar 2006.

Skat af årets resultat

Den beregnede skat af årets resultat udgør DKK 37,2 mio.

svarende til en skatteprocent på 11,1 %. Baggrunden for den-

ne lave skatteprocent er at en væsentlig del af koncernens ind-

tjening i Centraleuropa realiseres som skattefri aktieavancer.

Resultat efter skat

Koncernens resultat efter skat udgør DKK 298,5 mio., og ak-

tionærernes andel af resultatet efter skat udgør DKK 249,4

mio.

Balancen

Koncernens samlede balance pr. 31. januar 2007 andrager

DKK 3.685,8 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2006 er en

reduktion på DKK 1.053,3 mio. svarende til 22,2 %.

Aktiver

Goodwill

Goodwill andrager pr. 31. januar 2007 DKK 29,1 mio. Der er

gennemført en værdiforringelsestest af den regnskabsmæssige

værdi af goodwill. Denne værdiforringelsestest har ikke givet

anledning til at foretage nedskrivning.

Investeringsejendomme

Værdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme fin-

der sted ud fra en discounted cashflow model hvor de frem-

tidige betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud

fra en given afkastgrad.

Værdiansættelsen af koncernens tyske investeringsejendomme

er pr. 31. januar 2007 fortsat foretaget på basis af en afkastgrad

på 6 %. Værdireguleringen af disse investeringsejendomme i

regnskabsåret 2006/07 er positiv med DKK 1,3 mio.

Ledelsesberetning


Ledelsen har som konsekvens af en fortsat positiv markeds-

udvikling og deraf følgende fald i afkastkrav i Centraleuropa i

regnskabsåret 2006/07 foretaget en værdiregulering af koncer-

nens investeringsejendomme i Tjekkiet og Polen med DKK

109,7 mio. der påvirker årets resultat før skat og minoritets-

andele.

Værdireguleringen er baseret på et afkast på de tjekkiske in-

vesteringsejendomme på 7,0 % hvor værdiansættelsen pr. 31.

januar 2006 var baseret på en afkastgrad på 8,0 %. Koncer-

nens investeringsejendom i Polen Plejada Shopping Centre,

Sosnowiec der pr. 31. januar 2006 var værdiansat på basis af

et afkastkrav på 7,5 %, er i regnskabsåret 2006/07 solgt til en

international investor til et afkast på 6,75 %. Avancen ved

dette salg indgår i resultatopgørelsen under ”Værdiregulering

investeringsejendomme, netto”.

Pr. 31. januar 2007 udgør den samlede værdi af koncernens

investeringsejendomme DKK 533,7 mio. hvor DKK 304,2

mio. vedrører de centraleuropæiske investeringsejendomme i

Euro Mall Holding, og DKK 229,5 mio. vedrører de tyske

investeringsejendomme.

Udskudt skatteaktiv

Udskudt skatteaktiv andrager i balancen pr. 31. januar 2007

DKK 291,0 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2006 er en

stigning på DKK 21,7 mio. På baggrund af foreliggende bud-

getter og resultatfremskrivninger for en 5-årig periode har

ledelsen foretaget en konkret vurdering af værdiansættelsen

af det udskudte skatteaktiv. Denne vurdering har medført en

akkumuleret nedskrivning af skatteaktivet med DKK 58,1

mio. Ledelsen forventer således inden for en kortere årrække

at kunne anvende de skattemæssige underskud som ligger til

grund for det udskudte skatteaktiv.

Projektbeholdning

Den samlede projektbeholdning er reduceret med DKK 769,3

mio. fra DKK 2.260,4 mio. til DKK 1.491,1 mio. pr. 31. ja-

nuar 2007. Reduktionen skal ses i sammenhæng med at der i

regnskabsåret er foretaget salg af færdigopførte ejendomme for

i alt ca. DKK 1 mia. hvormed koncernen har opnået stærkere

fokus på koncernens forretningskoncept som developer.

De samlede forudbetalinger baseret på forward funding-afta-

ler udgør pr. 31. januar 2007 DKK 590,4 mio. mod DKK

638,1 mio. pr. 31. januar 2006. Udviklingen skal ses i sam-

menhæng med at der i regnskabsåret er afsluttet større projek-

ter med betydelig forward funding mens forward funding på

nye projekter p.t. er under oparbejdelse. Koncernen vil også

fremadrettet anvende forward funding i aftalegrundlaget i vi-

dest muligt omfang.

Tilgodehavender

De samlede tilgodehavender udgør DKK 642,2 mio. svarende

til en reduktion i forhold til 31. januar 2006 på DKK 304,1

mio. Faldet kan primært henføres til tilgodehavender fra salg

af varer og tjenesteydelser.

Likvide beholdninger

Likvide beholdninger er steget fra DKK 363,8 mio. til DKK

601,1 mio. hvilket er en kombination af anvendelse af likvidi-

tet til brug for indfrielse af obligationslån samt tilvejebringelse

af likviditet som følge af effektuerede projektsalg og en positiv

drift.

Passiver

Egenkapital

Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2007 DKK

1.290,9 mio. hvoraf DKK 137,2 mio. kan henføres til mino-

ritetsandele. Pr. 31. januar 2006 udgjorde koncernens egenka-

pital DKK 986,7 mio. hvoraf DKK 87,6 mio. kunne henføres

til minoritetsandele.

Forøgelsen af egenkapitalen siden 31. januar 2006 kan i al

Ledelsesberetning


væsentlighed henføres til årets resultat. Herudover er egenka-

pitalen påvirket af positive kursreguleringer af nettoinveste-

ringer i dattervirksomheder og øvrige reguleringer med DKK

1,7 mio.

Soliditeten udgør 35,0%.

Langfristede forpligtelser

Koncernens langfristede forpligtelser udgør pr. 31. januar

2007 DKK 390,4 mio. hvilket i forhold til året før er en re-

duktion på DKK 159,4 mio. Reduktionen skyldes i al væsent-

lighed indfrielse af gæld relateret til koncernens investerings-

ejendom i Sosnowiec, Polen som følge af det i regnskabsåret

gennemførte salg af ejendommen.

Kortfristede forpligtelser

De kortfristede forpligtelser er fra 31. januar 2006 reduceret

med DKK 1.198,1 mio. og udgør pr. 31. januar 2007 DKK

2.004,5 mio. Reduktionen skyldes dels indfrielse af de ansvar-

lige obligationslån med DKK 494,4 mio., dels nedbringelse af

gæld til kreditinstitutter som følge af effektuerede projektsalg

og afdrag i øvrigt med DKK 633,3 mio. og endelig fald i gæld

til leverandører af varer og tjenesteydelser samt øvrig gæld på

DKK 70,4 mio.

Der er foretaget modregning af finansielle gældsforpligtel-

ser i tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt

bundne likvider i det omfang selskabet har modregningsret og

samtidig har til hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at

realisere aktiver og forpligtelser samtidigt. Beløbet for mod-

regninger i tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser

udgør DKK 32,5 mio., og beløbet for modregninger i bundne

likvider udgør DKK 434,5 mio., i alt DKK 467,0 mio.

Pengestrømsopgørelse

Pengestrømsopgørelsen viser positive pengestrømme fra drifts-

aktivitet med DKK 1.219,9 mio. og negative pengestrømme

fra finansieringsaktivitet med DKK 686,1 mio. Der er i regn-

skabsåret sket en væsentlig nedbringelse af mellemværende

med kreditinstitutter som følge af betalte afdrag og indfrielse

af kreditter i forbindelse med salg af koncernens projekter

samt indfrielse af ansvarlige obligationslån.

(DKK mio.) 2004/05 2005/06 2006/07

Pengestrøm fra driften 1.507,5 506,1 1.219,9

Netto rentebærende gæld, ultimo 3.603,7 2.577,9 1.125,1

Retssager/øvrige juridiske forhold

Koncernen har gennem flere år været involveret i en tvist med

den polske stat om en fejlagtig momsangivelse der havde som

konsekvens at et større momsbeløb fejlagtigt blev indbetalt til

de polske myndigheder. The District Administrative Court i

Polen har ved afgørelse af 9. november 2005 givet koncernen

medhold i retten til tilbagebetaling af beløbet. Beløbet er til-

bagebetalt til koncernen i første halvår 2006/07.

Selskabet er ikke involveret i retssager der hver for sig eller

samlet forventes at få væsentlig betydning for indtjeningen i

koncernen.

Divisionsdirektør sigtet af det polske politi

Koncernens divisionsdirektør i Polen blev i juni 2006 tilba-

geholdt, varetægtsfængslet og sigtet af det polske politi for

uregelmæssigheder relateret til opnåelse af myndighedstilla-

delse (zoning-tilladelse) for det polske shoppingcenterprojekt

Galeria Biala i Bialystok. Divisionsdirektøren blev i november

2006 løsladt mod kaution.

Koncernens ledelse har gennem hele forløbet ikke været i

stand til at konstatere uregelmæssigheder i forbindelse med

sagen og står fortsat uforstående over for at divisionsdirek-

tøren skulle være involveret i de påståede uregelmæssigheder.

Den polske anklagemyndighed har endnu ikke taget stilling

til om der skal rejses tiltale mod divisionsdirektøren.

Ledelsesberetning


Sigtelse rejst af bagmandspolitiet

TK Development A/S og seks personer er sigtet af politiets af-

deling for særlig økonomisk kriminalitet for urigtig indtægts-

førelse og kursmanipulation for perioder der dækker regn-

skabsårene 2000/01 – 2003/04. Sigtelsen fra efteråret 2005

omfatter 16 projekter. TK Development A/S og de samme

personer har den 14. juni 2006 fået udvidet sigtelsen til at

omfatte i alt 29 projekter.


ligere revisorer. De sigtede revisorer fra Deloitte og Nielsen

& Christensen er ikke længere revisorer for koncernen. Sig-

telserne udspringer af at betingelserne for koncernens anven-

delse af produktionskriteriet for de pågældende regnskabsår

efter bagmandspolitiets opfattelse ikke var opfyldt, og at års-

regnskaberne for TK Development A/S for årene 2000/01 til

2003/04 derfor på visse punkter er urigtige.

Der henvises i øvrigt til særskilt afsnit herom i nærværende

årsregnskabsmeddelelse side 60.

Økonomiske styremål

Ledelsen har for at kunne sikre et fremadrettet finansielt be-

redskab vedtaget likviditetsstyremål i de projektaktive delkon-

cerner TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding. Ligeledes

er der vedtaget et soliditetsstyremål for den samlede koncern

svarende til en soliditet inkl. ansvarlig kapital på 25 %.

I forhold til koncernens driftskreditgivende banker anvendes

likviditetsstyremål og koncernsoliditet på minimum 21 %

baseret på det samlede, ansvarlige kapitalgrundlag som co-

venant.

Med en soliditet på 35,0 % alene baseret på egenkapital er det

vedtagne soliditetsstyremål opfyldt.

Endvidere har ledelsen i en periode haft som målsætning at re-

ducere den samlede balancesum til under DKK 4,5 mia. Med

en balancesum pr. 31. januar 2007 på DKK 3.685,8 mio. er

denne målsætning også opfyldt.

Udbytte

Det indstilles til generalforsamlingen at der ikke udbetales ud-

bytte for regnskabsåret 2006/07.

Generalforsamling

Der afholdes generalforsamling i TK Development A/S den

29. maj 2007. På generalforsamlingen er det bestyrelsens hen-

sigt at indstille til generalforsamlingens vedtagelse:

at der ikke udbetales udbytte for 2006/07

at Niels Roth indtræder i bestyrelsen

at aktiebogsføring fremover varetages af VP Investor Ser-

vices A/S.

Begivenheder efter regnskabsårets udløb

Der er ikke indtrådt andre væsentlige begivenheder efter regn-

skabsårets udløb end de i ledelsesberetningen nævnte.

Den fulde årsrapport er fra den 16. maj 2007 tilgængelig på

TK Development koncernens hjemmeside:

www.tk-development.dk

•

•

•

Ledelsesberetning


Værdiskabelsen i TK Development

Værdiskabelsen i TK Development koncernen er primært et

produkt af

koncernens gode lejer- og investorrelationer (netværk)

koncernens mangeårige erfaring, kompetencer og know-

how.

Dette muliggør at koncernen kan minimere risikoen ved pro-

jekter samtidig med at der opretholdes en høj rentabilitet/pro-

fitabilitet.

Kunderelationer – lejere

TK Development koncernen har over en årrække opbygget

tætte samarbejdsrelationer til et stort antal virksomheder,

herunder især retailvirksomheder der ønsker at etablere nye

butikker.

Koncernen har i kraft af samarbejdet opbygget en indgående

viden om lejernes ønsker og behov på såvel kort som langt

sigt. Koncernen er på den baggrund i stand til at udvikle bu-

tiksløsninger der modsvarer lejernes ønsker, og f.eks. i forbin-

delse med shoppingcentre sammensætte et butiksmix der øger

omsætningen hos de enkelte lejere.

En række af de virksomheder der indgår i koncernens net-

værk, er nøglekunder med hvem koncernen løbende indgår

nye lejeaftaler.

Kunderelationer – investorer

TK Development koncernen har ligeledes opbygget langva-

rige samarbejdsrelationer til både danske og udenlandske in-

vestorer inden for fast ejendom.

•

•

Koncernen har opbygget indgående viden om investorernes

behov og kan derfor tilfredsstille investorernes ønsker og til-

trække nye investorer. Koncernen kan blandt andet tilbyde

standardiserede internationale kontrakter, en problemfri pro-

ces fra start til overdragelse, og derudover har koncernen mu-

lighed for at tilbyde center management via sit delvise ejerskab

af Euro Mall Centre Management hvilket er med til at mini-

mere risikoen for den potentielle investor.

Koncernen har gennem årene solgt projekter til danske og

udenlandske banker, investeringsfonde, pensionskasser og

private selskaber.

Kompetencer og knowhow

Værdiskabelsen er i høj grad produktet af de kernekompeten-

cer som TK Development koncernens medarbejderstab besid-

der inden for specifikke områder. Medarbejderne kan grup-

peres inden for hovedområderne: projektudviklere, juridiske

og økonomiske projektcontrollere samt ingeniører. Projekt-

udviklerne igangsætter de projekter som koncernen står bag.

Projektudviklerne har stor ekspertise inden for udlejning og

salg af butiks- og kontorarealer. Mulige beliggenheder udvæl-

ges til nærmere analyse, og i samspil med eksterne arkitekter,

rådgivende ingeniører, kommende lejere, myndigheder og in-

vestorer udarbejdes skitser for de endelige projekter. Koncer-

nens ingeniører og projektcontrollere styrer projektforløbene

fra start til aflevering og er dermed afgørende for at budgetter

overholdes, og værdier skabes i overensstemmelse med pla-

nerne.

Det er ledelsens opfattelse at kombinationen af mangeårig er-

faring, indgående kendskab til både investorer og lejere samt

faglige kompetencer og knowhow gør det muligt for koncer-

nen at gennemføre projekter med reduceret risiko fra idé til

færdigt projekt og med forøget rentabilitet.



Kernekompetencer:- Kan reducere projekttid og omkostningsrisiko- Kan øge profitabilitet gennem kendskab til kunder og projekt erfaring

Kernekompetencer:Kommerciel fokus med praktiske evner til at tage et projekt fra idé til rentabilitet

Lav

Lav

Høj

Høj

Projektrisiko

Prifotabilitet

Bedre videnom lejere

Bedre videnom investorer

Omfattende projektstyringserfaring

Idé-drevetinnovativ organi-sation

Der arbejdes løbende med en fortsat opbygning af viden og en

kontinuerlig udvikling af organisationens kompetencer inden

for alle faser i et projektudviklingsforløb.

TK Development koncernens videnressourcer

Medarbejdernes viden, kompetence og knowhow spiller en

afgørende rolle for værdiskabelsen i TK Development kon-

cernen. I bestræbelserne på at styrke medarbejdernes udvik-

lingsmuligheder afholdes der årlige udviklingssamtaler for

alle medarbejdere. Disse samtaler danner udgangspunkt for

igangsættelse af udviklings-, trænings- og karriereforløb for de

enkelte medarbejdere.

Projektorganisation

Der lægges i alle koncernens enheder vægt på at skabe et

udviklende og inspirerende læringsmiljø således at viden og

erfaringer fra de enkelte projekter akkumuleres og spredes i

organisationen med henblik på en fortsat forbedring af virk-

somhedens kompetence og knowhow.

Med henblik på at sikre høj kvalitet i alle TK Development

koncernens ydelser og samtidig effektiv fremdrift i

projektudviklingen er koncernens medarbejderstab forankret

i en matrixorganisation der kan skitseres således:

Salg og udlejning

Faglige kompetencer

Tvæ

rgåe

nde

kom

pete

ncer

Controlling Projektstyring / Byggestyring

Økonomi og regnskab

Projektgruppe 2

Projektgruppe 1

Projektgruppe 3

Projektgruppe 4

Forankringen i de faglige miljøer sker med henblik på at sikre

kompetence og faglig udvikling inden for projektudviklingens

enkelte discipliner.

Organisation, ledelse og ansatte

TK Development koncernens organisation og ledelsesstruktur

er - i lighed med koncernstrukturen - baseret på opdelingen

mellem Nord- og Centraleuropa.

Inden for områderne Nord- og Centraleuropa opereres med

landedivisioner under ledelse af divisionsdirektører.

Internationalt management team

Koncernens samlede management team består af ovennævnte

gruppe samt funktionschefer i de enkelte lande.

Der afholdes løbende lederseminarer for koncernens manage-

ment team i Nord- og Centraleuropa. Der har på årets ma-

nagementseminarer bl.a. været fokuseret på koncernens pro-

jektportefølje samt styrkelse af koncernens markedsindsigt i

Nord- og Centraleuropa.



Fordelingen af medarbejdere i koncernen

Medarbejderstaben udgør pr. 31. januar 2007 143 medarbej-

dere der er fordelt således:

TKD Nordeuropa A/SDanmark: 31Sverige: 14Finland: 7Baltikum: 14I alt 66

TK Development A/SKoncern/service: 18Tyskland og Rusland: 6Bulgarien 1I alt 25

Euro Mall Holding A/SPolen: 34Tjekkiet/Slovakiet: 18I alt 52

I TK Development A/S er ansat personale til varetagelse af

driften af de aktiviteter der er placeret her samt de koncern-

funktioner der varetager opgaver på tværs af den samlede kon-

cern. Der er tale om bl.a. ledelse, økonomifunktion, finans-

funktion og øvrige stabsmedarbejdere.

Der er i 2006/07 sket et fald i antallet af medarbejdere fra 212

til 143 hvilket skal ses i sammenhæng med afhændelsen af 67

% af aktiviteterne i Euro Mall Centre Management hvorefter

medarbejdere knyttet hertil ikke længere indgår i opgørelse af

det samlede antal medarbejdere.

Alle TK Development koncernens forretningsenheder er i dag

bemandet med kompetente medarbejdere. I forlængelse af at

der for regnskabsåret 2007/08 forventes et fortsat højt akti-

vitetsniveau på koncernens markeder, kan der i flere tilfælde

blive behov for udvidelse af medarbejderstaben.


Frede ClausenAdministrerende direktør

Robert AndersenDirektør

ZygmuntChyla

Divisionsdirektør

Polen

Vivi Sørensen Koncernøkonomichef

Peter Strandgaard

International Legal Manager

Niels Chr. Olsen Koncernfinanschef

Helle Yde JensenPersonalechef

(pr. 01-05-2007)

�omasVilladsen

Divisionsdirektør

Tjekkiet/Slovakiet & Bulgarien

ErikGodtfredsen

Områdedirektør

Danmark

DanFæster

Sverige

LinaKukelkaite

Divisionsdirektør

Baltikum

MogensPedersen

Divisionsdirektør

Tyskland

RikuNisula

Finland

Erik Godtfredsen Områdedirektør

Nordeuropa Centraleuropa

DivisionsdirektørDivisionsdirektør

TK Development koncernens ledelsesstruktur


Aktionærforhold

Aktiekapital

TK Development A/S’ aktie er noteret på OMX Køben-

havns Fondsbørs (www.omxgroup.com/nordicexchange).

Aktiekapitalen udgør nominelt DKK 560.876.200 fordelt på

28.043.810 aktier a nominelt DKK 20. Vedtægterne indehol-

der ingen begrænsninger i aktiernes omsættelighed.

Kursudvikling

TK Development A/S’ aktie blev pr. 31. januar 2007 note-

ret til kurs 82,0 svarende til en markedsværdi på DKK 2.300

mio. mod DKK 1.612 mio. pr. 31. januar 2006.

30

60

90

120

150

Apr

07

Feb

06

Kursudvikling i DKK

Antallet af aktionærer er i regnskabsåret steget fra 8.657 til

8.729.

TK Development A/S’ aktie steg i perioden fra 1. februar

2006 til 31. januar 2007 med 43 % fra en kurs på DKK

57,51 til 82,00. Til sammenligning var udviklingen i OMX

Copenhagen financials og OMXC20 henholdsvis + 32 % og

+ 16 %. Den 24. april 2007 blev TK Development A/S’ aktie

noteret til kurs 125,0 svarende til en markedsværdi på DKK

3.505 mio.

Omsætning

Aktien blev i regnskabsperioden handlet i 252 dage med en

total omsætning på DKK 4,8 mia. Der er gennemført 56.151

handler omfattende ialt 67.920.689 stk. aktier.

TK Development A/S’ aktionærer

Nedenstående tabel viser ejerstrukturen i TK Development

A/S som oplyst til OMX Københavns Fondsbørs i henhold til

Værdipapirhandelsloven § 29.

Direkte og indirekte ejerskab Oplyst ejerandel/

stemmeandel

Aktionærer

Skandinaviska Enskilda Banken AB,

København8,29 %

Kurt Daell, Lysagervej 25,

2920 Charlottenlund 5,43 %

Nedenstående tabel viser fordelingen af aktier blandt direk-

tion og bestyrelse.

Direkte og indirekte ejerskab Antal aktier *) Ejerandel

Bestyrelsen:

Poul Lauritsen 42.130 0,15 %

Torsten Erik Rasmussen 22.760 0,08 %

Kurt Daell 1.522.400 5,43 %

Per Søndergaard Pedersen 151.372 0,54 %

Jesper Jarlbæk 7.000 0,02 %

Direktionen:

Frede Clausen 121.272 0,43 %

Robert Andersen 14.000 0,05 %

I alt 1.880.934 6,70 %

*) Beholdningerne indbefatter husstandens beholdninger.

Aktionærforhold


Antallet af aktionærer udgør ultimo regnskabsåret 8.729 og

fordeler sig således:

Pengeinstitutter og forsikringsselskaber 13 %

Udenlandske investorer 12 %

Bestyrelse, direktion og ledende medarbejdere 7 %

Ej navnenoterede 18 %

Øvrige 50 %

Aktionæroverenskomster

Ledelsen er ikke bekendt med aktionæroverenskomster ind-

gået mellem TK Development A/S’ aktionærer.

Aktiebaserede incitamentsprogrammer

Bestyrelsen har den 30. december 2005 tildelt warrants til

direktionen og øvrige ledende medarbejdere der giver ret til

tegning af 826.000 stk. aktier a DKK 20. 122.000 stk. er ef-

terfølgende bortfaldet således at der ved regnskabsperiodens

udløb er i alt 704.000 aktive warrants. Der er tale om et 4½-

årigt warrantprogram med tidligst udnyttelse efter 3½ år og

med en yderligere bindingsperiode på eventuelt tegnede aktier

på op til 3 år. Heri ligger at aktier op til markedsværdi svarende

til tegningsbeløbet, kan afhændes uden begrænsninger mens

aktier ud over en markedsværdi svarende til tegningsbeløbet,

tidligst kan afhændes i løbet af en 3-årig periode efter tegnin-

gen idet der i hvert af de seks vinduer i den 3-årige periode

kan afhændes op til 1/6 af disse aktier. De nævnte 704.000

stk. warrants svarer til 2,5 % af aktiekapitalen. Incitaments-

programmet kan udnyttes i tre 6-ugers perioder. Disse 6-ugers

perioder er placeret:

efter offentliggjort årsrapport for regnskabsåret 2008/09

(ca. fra 30. april 2009)

efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret

2009/10 (ca. fra 30. september 2009)

efter offentliggjort årsrapport for regnskabsåret 2009/10

(ca. fra 30. april 2010).

Tegningskursen pr. aktie a DKK 20 inden fradrag for eventuelt

udbytte er fastsat til kurs 74,54 i det første vindue, kurs 77,05

i det midterste vindue og kurs 80,63 i det sidste vindue.

Antal warrants

Bestyrelsen 0

Direktionen

Frede Clausen 120.000

Robert Andersen 120.000

Øvrige ledende medarbejdere 464.000

I alt 704.000

I henhold til internationale regnskabsstandarder, IFRS, skal

aktiebaseret aflønning der ydes som vederlag til ledelse og

medarbejdere, udgiftsføres over resultatopgørelsen til dagsvær-

dien af aktieaflønningen på tildelingstidspunktet. Koncernens

udgift til ovennævnte 4½-årige incitamentsprogram udgør i

niveauet DKK 7 mio. som udgiftsføres over perioden fra ja-

nuar 2006 til maj 2009.

Udbytte og udbyttepolitik

På nuværende tidspunkt har bestyrelsen til hensigt at anvende

et eventuelt overskud til fortsat udbygning af selskabets akti-

viteter. Der bliver taget stilling til eventuelt aktieudbytte år

for år.

I nøgletalsoversigten på side 7 fremgår udviklingen i børskurs,

indre værdi, resultat pr. aktie og udbyttebetalinger.

•

•

•

Aktionærforhold


Stemmeret

TK Development A/S’ aktionærer har på generalforsamlinger

én stemme pr. aktiebeløb af DKK 1. Aktionærer der har er-

hvervet aktier ved overdragelse, er ikke berettiget til at udøve

deres stemmeret vedrørende de pågældende aktier medmin-

dre aktierne er indført i TK Development A/S’ aktiebog, el-

ler aktionæren har anmeldt og dokumenteret sin erhvervelse

over for TK Development A/S senest otte dage forud for den

pågældende generalforsamling.

Generalforsamling

Generalforsamlingen er TK Development A/S’ øverste myn-

dighed i alle forhold med de begrænsninger der er fastlagt i

dansk lovgivning og TK Development A/S’ vedtægter. Den

ordinære generalforsamling skal afholdes i TK Development

A/S’ hjemstedskommune så betids at de for selskabet gælden-

de frister for afholdelse af generalforsamling og indsendelse af

årsrapport kan overholdes. Generalforsamlinger indkaldes af

bestyrelsen. Der afholdes ordinær generalforsamling den 29.

maj 2007 kl. 17.00 i Aalborg Parken.

Ekstraordinære generalforsamlinger afholdes efter en gene-

ralforsamlings- eller bestyrelsesbeslutning eller på begæring

af TK Development A/S’ revisorer eller aktionærer der ejer

mindst 1/10 af den samlede aktiekapital.

Alle anliggender afgøres ved almindelig stemmeflertal med-

mindre lovgivningen foreskriver andet, jf. selskabets vedtæg-

ter, §6.

Navnenotering af aktier

Alle aktier registreres elektronisk i Værdipapircentralen A/S,

Helgeshøj Allé 61, Taastrup gennem en dansk bank eller an-

det institut der er godkendt til at blive registreret som konto-

førende for aktierne. Aktierne skal lyde på navn og kan ikke

transporteres til ihændehaveren.

Anmeldelse af kapitalandel

TK Development A/S har ingen særlige bestemmelser i ved-

tægterne eller øvrige regelsæt om niveauet for kapitalandele

der skal anmeldes. Der henvises til Værdipapirhandelsloven,

§ 29.

Aktiernes negotiabilitet og omsættelighed

TK Development A/S’ aktier er frit omsættelige omsætnings-

papirer i henhold til dansk lovgivning, og der gælder ingen

indskrænkninger i omsætteligheden. Ingen aktionær er for-

pligtet til helt eller delvist at lade sine aktier indløse af selska-

bet eller andre.

Øvrige rettigheder

Ingen aktier i TK Development A/S er tillagt særlige rettig-

heder.

Ejerbegrænsninger

Der er ingen ejerbegrænsninger vedrørende aktierne.

Egne aktier

TK Development A/S har i regnskabsåret solgt 22.382 stk.

aktier og ejer således ingen egne aktier i dag. Selskabet er ikke

p.t. bemyndiget til at købe egne aktier. Det er ikke selskabets

politik at eje egne aktier.

Insiderregler

Ledelsens og medarbejdernes handel med selskabets aktier

finder kun sted i en seksugersperiode efter offentliggørelse af

selskabets års- og halvårsrapporter og andre dækkende regn-

skabsmeddelelser. Der bliver ført register over insideres be-

Aktionærforhold


holdninger og beholdningsændringer hvilket bliver offentlig-

gjort i henhold til gældende lov.

Investor Relations

TK Development koncernen har som målsætning at opret-

holde et højt informationsniveau over for investorer og ak-

tionærer.

Selskabets hjemmeside, www.tk-development.dk, indeholder

bl.a. udsendte fondsbørsmeddelelser fire år tilbage, opdatere-

de aktiekurser og oplysninger om projekterne. Samtidig med

at investorpræsentationer offentliggøres ved års- og halvårs-

regnskaber, gøres præsentationerne ligeledes tilgængelige på

selskabets hjemmeside.

Endvidere er der link til yderligere oplysninger om TK De-

velopment A/S aktien på OMX Københavns Fondsbørs’

hjemmeside (www.omxgroup.com/nordicexchange). Der

henvises endvidere til beskrivelsen af corporate governance.

Finanskalender

Årsregnskabsmeddelelse 2006/07 25. april 2007

Ordinær generalforsamling 29. maj 2007

Halvårsrapport 2007/08 28. september 2007

Der udsendes en ny finanskalender i perioden omkring halv-

årsrapporten 2007/08.

Aktionærforhold

Nr. Udsendt den Titel

Nr. 3 27. april 2006 Årsregnskabsmeddelelse 2005/06

Nr. 4 18. maj 2006 Indkaldelse til ordinær generalforsamling

Nr. 5 19. maj 2006 TK Development A/S tager Fondsrådets afgørelse til efterretning

Nr. 6 30. maj 2006 Referat af ordinær generalforsamling i TK Development

Nr. 7 15. juni 2006 Udvidelse af sigtelse mod TK Development med yderligere projekter

Nr. 8 20. juni 2006 Divisionsdirektør sigtet af det polske politi

Nr. 9 5. september 2006 Byggestart på shoppingcenter i Bialystok, Polen

Nr. 10 11. september 2006 Retskendelse om frigivelse af polsk divisionsdirektør

Nr. 11 13. september 2006 TK Development sælger shoppingcenter i Polen

Nr. 12 14. september 2006 Salg og byggestart af shoppingcentret Entré, Malmø

Nr. 13 20. september 2006 Divisionsdirektør fortsat tilbageholdt

Nr. 14 26. september 2006 Halvårsrapport 2006/07

Nr. 15 26. september 2006 Indberetning af ledende medarbejderes og disses nærtståendes transaktioner med TK Development A/S aktier og tilknyttede værdipapirer

Nr. 16 27. september 2006 Finanskalender

Nr. 17 15. november 2006 Euro Mall Centre Management udvider forretningsgrundlaget - og TK Development nedbringer ejerandel

Nr. 18 17. november 2006 Divisionsdirektør løsladt

Nr. 19 21. november 2006 TK Development sælger første retailpark i Tjekkiet

Nr. 20 28. november 2006 TK Development sælger første retailpark i Polen

Nr. 21 30. november 2006 TK Developments datterselskab TKD Nordeuropa har dags dato indfriet ansvarligt obligationslån, nom. DKK 220 mio.

Nr. 22 13. december 2006 TK Development har indfriet obligationslån

Nr. 23 29. december 2006 Udvikling af nyt 71.000 m² multifunktionelt center i Gdansk, Polen

Nr. 1 26. januar 2007 TK Development sælger Kennedy Arkaden, Aalborg / Forventet koncernresultat for 2007/08 på min. DKK 240 efter skat og minoritetsandele

På selskabets hjemmeside kan fondsbørsmeddelelser læses i deres fulde version.

Fondsbørsmeddelelser udsendt i regnskabsåret 2006/07


Aktionærforhold

Corporate Governance

TK Development koncernen ønsker i videst muligt omfang at

leve op til reglerne om Corporate Governance med henblik på

at sikre at koncernen ledes i overensstemmelse med aktionæ-

rernes interesser og under hensyntagen til koncernens øvrige

interessenter.

I. Aktionærernes rolle og samspil med selskabsledelsen

TK Development A/S’ øverste beslutningsorgan er general-

forsamlingen.

Bestyrelsen lægger vægt på at generalforsamlingen er et forum

for en åben kommunikation og meningsudveksling mellem

aktionærer og bestyrelse. Alle navnenoterede aktionærer har

ret til at stemme på generalforsamlingen, og aktionærer der

ikke har mulighed for at deltage i generalforsamlingen, kan

stemme pr. fuldmagt. Fuldmagterne er så vidt muligt udfor-

met således at den enkelte aktionær kan vise sin stillingstagen

til hvert punkt på dagsordenen.

Afholdelse af generalforsamling annonceres i pressen med

mindst 8 dages og højst 4 ugers varsel. Endvidere inviteres

alle navnenoterede aktionærer pr. brev til generalforsamlin-

gen. Indkaldelsen indeholder foruden dag og tid for general-

forsamlingen tillige oplysninger om dagsorden og meddelelse

om de til behandling indkomne forslag.

TK Development A/S har ingen begrænsninger på ejerskab af

aktier eller antallet af stemmer den enkelte kan råde over. Ak-

tionærer der ejer over 1/10 af selskabets aktier, kan indkalde

til en ekstraordinær generalforsamling.

TK Development koncernen afholder både på egen og inve-

storers foranledning en række individuelle møder med aktio-

nærerne i løbet af året. Information til aktionærerne sker via

regnskabs- og fondsbørsmeddelelser samt i tillæg hertil via

udsendelse af særskilt aktionærinformation der udsendes i

forlængelse af offentliggørelse af års- og halvårsrapport.

Bestyrelsen vurderer løbende selskabets kapital- og aktiestruk-

tur, og der gives i årsrapporten en aktuel vurdering heraf.

Bestyrelsen vurderer løbende hvorvidt informationsteknologi

kan anvendes til yderligere kommunikation med selskabets

aktionærer.

II. Interessenternes rolle og betydning for selskabet

TK Development koncernen ønsker en åben dialog med dets

interessenter der bl.a. er investorer, lejere, medarbejdere, of-

fentlige myndigheder og lokale interessegrupper.

Koncernen deltager bl.a. i investormøder, konferencer og

foredrag.

Bestyrelsen vurderer løbende selskabets politikker således at

disse er i overensstemmelse med interessenternes behov.

Bestyrelsen orienteres løbende om selskabets dialog med inter-

essenterne således at bestyrelsen kan sikre at interessenternes

interesser tilgodeses ligesom politikken herom kan ændres.

III. Åbenhed og gennemsigtighed

Væsentlige oplysninger af betydning for aktionærer og finans-

markeder offentliggøres straks som fondsbørsmeddelelser via

OMX Københavns Fondsbørs i overensstemmelse med de

børsretslige regler. Meddelelserne udarbejdes på dansk og en-

gelsk. Umiddelbart efter offentliggørelsen sendes meddelelsen

elektronisk til aktionærer og interessenter der har meddelt øn-

ske om at modtage elektroniske meddelelser fra TK Develop-

ment koncernen. Meddelelsen gøres samtidig tilgængelig på

selskabets hjemmeside.



I forbindelse med TK Development koncernens projekter

er der retningslinier for ved hvilke faser der udsendes fonds-

børsmeddelelser ligesom der er regler for hvor store projekter-

ne skal være for at der udsendes særskilte meddelelser. Eksem-

pelvis udsendes der fondsbørsmeddelelser ved salg af projekter

med en salgsværdi på over DKK 100 mio.

Der sker en løbende udvikling af selskabets hjemmeside.

Hjemmesiden indeholder bl.a. løbende opdaterede data ved-

rørende koncernens projektportefølje. TK Development kon-

cernens hjemmeside indeholder et særskilt afsnit om Investor

Relations hvorfra der er link til OMX Københavns Fondsbørs’

oplysninger om aktiekurs og ordredybde.

I løbet af året afholder TK Development koncernen en række

investormøder. I umiddelbar forlængelse af møderne kan in-

vestorpræsentationsmateriale ses på selskabets hjemmeside. På

hjemmesiden er Corporate Governance beskrevet. Dette vil

blive udbygget løbende.

Beskrivelse af de ikke finansielle oplysninger vil løbende blive

udbygget på både hjemmesiden og i årsrapporterne.

Selskabet offentliggør års- og halvårsrapporter. Der udsendes

ikke kvartalsrapporter idet bestyrelsen har fundet at der i en

virksomhed af TK Development koncernens karakter ikke vil

være et rimeligt forhold mellem informationsværdi og ressour-

ceforbrug.

IV. Bestyrelsens opgaver og ansvar

Mellem generalforsamlingerne udgør bestyrelsen selskabets

øverste organ. Bestyrelsens arbejde er reguleret af en forret-

ningsorden. Forretningsordenen revideres én gang om året.

Bestyrelsen vælger formand og næstformand.

Der afholdes årligt mindst fire ordinære bestyrelsesmøder

hvoraf det ene er et strategimøde. Formandskabet tilrettelæg-

ger møderne i samarbejde med direktionen.

Bestyrelsen behandler på sine møder spørgsmål af overordnet

betydning for koncernen herunder:

Mål og strategier

Ansvarsfordeling

Regnskab og regnskabsrapportering

Bevilling af større projekter

Budgetter

Værdiansættelser af koncernens ejendomme

Forslag om fusion, køb og salg af selskaber og ejendom-

me

Ansættelse og aflønning af direktionen.

I tilfælde af at der er behov for hastebehandling af bestyrel-

sesanliggender, indkaldes til ekstraordinære bestyrelsesmøder.

Disse kan i enkelte tilfælde afholdes som telefonmøder. Der

er i 2006/07 i alt afholdt seks bestyrelsesmøder, herunder et

strategimøde.

Der sker en løbende rapportering til bestyrelsen ligesom der

forud for bestyrelsesmøder sker en rapportering efter nærmere

bestemte retningslinier.

Bestyrelsen foretager én gang årligt en evaluering af bestyrel-

sens og direktionens arbejde.

Forretningsordenen tilpasses løbende, og heraf fremgår blandt

andet bestyrelsesformandens opgaver, pligter og ansvar. Yder-

mere er det præciseret hvordan informationen skal foregå mel-

lem direktion og bestyrelse.

Bestyrelsen har valgt ikke at etablere bestyrelsesudvalg. Be-

slutningen skal ses på baggrund af bestyrelsens størrelse samt

ønsket om et højt informations- og vidensniveau i hele be-

styrelsen.

•

•

•

•

•

•

•

•



V. Bestyrelsens sammensætning

Ifølge vedtægterne skal selskabets bestyrelse bestå af fire til

syv medlemmer. Bestyrelsen består af fem medlemmer, og der

henvises til afsnittet ledelseshverv for yderligere oplysninger.

Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingens vedtagelse at

Niels Roth indtræder i bestyrelsen hvorefter bestyrelsen vil

bestå af seks medlemmer. Niels Roth er i dag næstformand i

TK Developments datterselskab TKD Nordeuropa A/S. Niels

Roth (49 år) har betydelig ledelseserfaring fra sin tid i Carne-

gie gruppen og var gennem en årrække medlem af Fondsrådet

og formand for Børsmæglerforeningen. Niels Roth styrker

bl.a. bestyrelsens kompetencer inden for management og fi-

nansielle forhold.

Det er valgt ikke at benytte medarbejdervalgte bestyrelses-

medlemmer henset til virksomhedens størrelse.

Bestyrelsens kompetencer dækker meget bredt og omfat-

ter bl.a. kompetencer inden for management, internationale

forhold, ejendomsbranchen, retailbranchen og regnskabsfor-

hold.

Bestyrelsesmedlemmer opstilles til valg til bestyrelsen ud fra

en samlet vurdering af bestyrelsesmedlemmernes kompetencer

og erfaringsgrundlag. Nye medlemmer gennemgår en grundig

introduktion til virksomheden.

I afsnittet om aktionærforhold offentliggøres antallet af aktier

og optioner ejet af direktions- og bestyrelsesmedlemmer. Års-

regnskabsmeddelelsen side 64 indeholder oplysninger om de

enkelte bestyrelsesmedlemmers stilling, alder, bestyrelsesposter

samt dato for indtræden i TK Development A/S’ bestyrelse.

Bestyrelsesmedlemmer vælges på generalforsamlingen for ét år

ad gangen. Det er ikke fundet hensigtsmæssigt at fastlægge en

aldersgrænse for selskabets bestyrelsesmedlemmer idet kom-

petencer og erfaringsgrundlag vægtes højere end et alderskri-

terium.

VI. Aflønning af bestyrelse og direktion

TK Development A/S har siden 1995 anvendt incitaments-

programmer for direktionen og en gruppe ledende medarbej-

dere. Den grundlæggende filosofi bag disse ordninger har væ-

ret at knytte ledende medarbejdere tættere til virksomheden

og at øge de pågældende ledende medarbejderes engagement i

virksomhedens økonomiske resultater. I årsrapporten oriente-

res om aktuelle incitamentsprogrammer.

Direktionens aflønning består af et fast vederlag samt bonus-

ordning baseret på fastholdelse og koncernresultat. Der ek-

sisterer ingen særlige fratrædelsesordninger for direktionen.

Ansættelseskontrakterne følger almindelige vilkår.

Direktionsmedlemmernes opsigelsesvarsel udgør 12 måneder

fra selskabets side og seks måneder fra direktørens side. Løn og

ansættelsesforhold for direktionen fastsættes én gang årligt.

Løn til administrerende direktør Frede Clausen udgør for

regnskabsåret 2006/07 DKK 3,1 mio. ekskl. firmabil, bonus

m.v. Løn til direktør Robert Andersen udgør for regnskabsåret

2006/07 DKK 2,4 mio. ekskl. firmabil, bonus m.v. Direk-

tionen modtager ingen pensionsbetalinger. For såvidt angår

incitamentsprogrammer henvises til afsnittet herom under

aktionærforhold.

Bestyrelsesmedlemmernes honorar beregnes med udgangs-

punkt i et grundhonorar hvor formanden modtager tre gange

grundhonoraret, mens næstformanden modtager to gange

grundhonoraret. Det samlede honorar til bestyrelsen for regn-

skabsåret 2006/07 udgør DKK 1,0 mio. Bestyrelseshonoraret

i den samlede koncern udgør for regnskabsåret 2006/07 DKK

1,8 mio.



Bestyrelsen aflønnes ikke med incitamentsprogrammer.

VII. Risikostyring

En af bestyrelsens opgaver er at sikre en effektiv risikostyring.

Som et centralt element i koncernens risikostyring er vedtaget

soliditetsstyremål for koncernen samt likviditetsstyremål i de

projektaktive delkoncerner TKD Nordeuropa og Euro Mall

Holding.

Der sker en løbende rapportering til bestyrelsen vedrørende

koncernens risikoforhold ligesom risikoforhold indgår som

et væsentligt element i beslutningsgrundlaget for alle større

projekter.

Som et led i en bredere vurdering af potentielle risici og knap-

hedsfaktorer behandler bestyrelsen løbende forhold omkring

bl.a. projektportefølje, ejendomme, finansiering, it og perso-

nale.

VIII. Revision

TK Development A/S’ generalforsamling har valgt Deloitte,

Statsautoriseret Revisionsaktieselskab, Weidekampsgade 6,

2300 København S og Nielsen & Christensen, Statsautoriseret

Revisionspartnerselskab, Hasseris Bymidte 6, 9000 Aalborg.

Bestyrelsen har foreløbigt valgt at fortsætte med to revisions-

selskaber selvom det nu er muligt for børsnoterede selskaber

kun at have ét revisionsselskab. Bestyrelsen har ligeledes vur-

deret at revisionsopgaven andrager hele bestyrelsen hvorfor det

ikke vurderes hensigtsmæssigt at nedsætte revisionsudvalg.

IX. Anbefalinger fra OMX Københavns Fondsbørs om god

selskabsledelse

OMX Københavns Fondsbørs har i efteråret 2005 anbefalet at

Nørby-udvalgets reviderede anbefalinger om god selskabsle-

delse følges i årsrapporter der vedrører regnskabsår der starter

1. januar 2006 eller senere.

Et af de bærende principper i de nye anbefalinger er ”følg-

eller-forklar-” princippet hvilket vil sige at selskaber enten

skal følge anbefalingerne for god selskabsledelse eller forklare

hvorfor anbefalingerne helt eller delvist ikke følges.

Det er bestyrelsens opfattelse at selskabet lever op til de nye

anbefalinger om god selskabsledelse.



Risikoforhold

Økonomiske styremål

TK Development koncernen har for at kunne sikre et frem-

adrettet finansielt beredskab vedtaget likviditetsstyremål i

de projektaktive delkoncerner Euro Mall Holding og TKD

Nordeuropa, jf. nedenfor. Ligeledes er der vedtaget et solidi-

tetsstyremål for koncernen svarende til en soliditet inkl. an-

svarlig kapital på 25 %.

Covenants knyttet til kreditfaciliteter i TK Development

TK Development koncernen har i favør af de driftskredit-

givende banker påtaget sig på koncernniveau at opfylde en

soliditetscovenant på 21 %, målt ved aflæggelse af halvårs- og

årsrapport. Denne måles som hæftende kapital i forhold til

samlede aktiver. Ved hæftende kapital forstås egenkapital inkl.

minoriteter og tillagt ansvarlige lån, dog uden medtagelse af

eventuel beholdning af egne aktier og beholdning af egne, an-

svarlige lån. Ved samlede aktiver forstås alle aktiver, bortset fra

eventuel beholdning af egne aktier og egne, ansvarlige lån.

Covenant i Euro Mall Holding

I samspil med medaktionæren IØ-Fonden er der aftalt en li-

kviditetscovenant der skal sikre en likvid kapital i Euro Mall

Holding der svarer til de faste omkostninger i seks måneder

med tillæg af DKK 20 mio. – uden medregning af likvidi-

tetsindgange i form af provenu fra solgte projekter. I bereg-

ningen tages hensyn til projektforpligtelser i de kommende

seks måneder.

Covenanten er udtryk for et likviditetsmæssigt styremål for

Euro Mall Holding og samtidig en covenant som delkoncer-

nen arbejder under i forhold til koncernens bankforbindelser.

Covenanten skal beregnes og være opfyldt forud for erhvervel-

se og igangsætning af likviditetskrævende projekter, herunder

erhvervelse af grundstykker og bygninger i Euro Mall Holding

samt efter afdrag på mellemregningen med TK Development

koncernen.

Definitionen på denne likviditetscovenant er som følger:

L + K > E + O + R + DKK 20 mio.

hvor

L = Euro Mall Holding koncernens frie likviditet i form af

indeståender på bankkonti og værdien af børsnoterede,

danske stats- og realkreditobligationer med en løbetid på

mindre end fem år.

K = Euro Mall Holding koncernens disponible beløb under

de til enhver tid værende tilsagte driftskreditfaciliteter

(hvilket ikke omfatter projektkreditfaciliteter).

E = den planlagte likviditetsbelastning i de projekter som Euro

Mall Holding koncernen er forpligtet til at gennemføre

de kommende seks måneder, herunder det nye/udvidede

projekt idet der tages hensyn til tilsagte projektkreditfaci-

liteter fra finansielle institutioner samt forward funding.

O = Euro Mall Holding koncernens kontante, ikke-projekt-

relaterede kapacitetsomkostninger for de kommende

seks måneder fratrukket management fees til forfald i de

kommende seks måneder. Endvidere skal forhåndsaftalte

projekt fees til forfald i de kommende seks måneder fra

endelige og bindende aftaler med investorer til projekter,

modregnes i beløbet.

R = Tilskrevne renter på Euro Mall Holding koncernens drifts-

kreditter og mellemregninger vedrørende TK Develop-

ment koncernen for de kommende seks måneder samt

halvdelen af kommende afdrag på Euro Mall Holdings

mellemregninger med TK Development koncernen i de

kommende seks måneder.

Risikoforhold


Covenant i TKD Nordeuropa

TKD Nordeuropa er omfattet af en lignende likviditetsco-

venant. Det betyder at der også i TKD Nordeuropa sikres en

likvid kapital svarende til at kunne betale de faste omkostnin-

ger i seks måneder – uden hensyntagen til likviditetsindgange

i form af provenu fra solgte projekter. I beregningen tages hen-

syn til projektforpligtelser i de kommende seks måneder.

Covenanten er udtryk for et likviditetsmæssigt styremål for

TKD Nordeuropa og samtidig en covenant som delkoncer-

nen vil komme til at arbejde under i forhold til koncernens

bankforbindelser.

Denne covenant skal beregnes og være opfyldt forud for

erhvervelse og igangsætning af likviditetskrævende projekter,

herunder erhvervelse af grundstykker og bygninger i TKD

Nordeuropa koncernen samt i forbindelse med betaling af af-

drag på mellemregningen med TK Development koncernen.

Definitionen på likviditetscovenanten er som følger:

L + K > E + O + R

hvor

L = TKD Nordeuropa koncernens frie likviditet i form af

indeståender på bankkonti og værdien af børsnoterede,

danske stats- og realkreditobligationer med en løbetid på

mindre end fem år.

K = TKD Nordeuropa koncernens disponible beløb under de

til enhver tid værende tilsagte driftskreditfaciliteter (hvil-

ket ikke omfatter projektkreditfaciliteter).

E = Den planlagte likviditetsbelastning i de projekter som

TKD Nordeuropa koncernen er forpligtet til at gennem-

føre de kommende seks måneder, herunder det nye/ud-

videde projekt idet der tages hensyn til tilsagte projekt-

kreditfaciliteter fra finansielle institutioner samt forward

funding.

O = TKD Nordeuropa koncernens kontante, ikke-projekt-

relaterede kapacitetsomkostninger for de kommende

seks måneder fratrukket management fees til forfald i de

kommende seks måneder. Endvidere skal forhåndsaftalte

projekt fees til forfald i de kommende seks måneder fra

endelige og bindende aftaler med investorer til projekter,

modregnes i beløbet.

R = Tilskrevne renter på TKD Nordeuropa koncernens drifts-

kreditter og mellemregninger vedrørende TK Develop-

ment koncernen for de kommende seks måneder, samt

halvdelen af kommende afdrag på TKD Nordeuropa

koncernens mellemregninger med TK Development

koncernen i de kommende seks måneder.

Risici vedrørende koncernens drift

Udviklingsaktiviteter

TK Development koncernen arbejder som et udviklingsselskab

og søger at indgå aftaler med investorer på et tidligt tidspunkt

i udviklingsforløbet med det formål at koncernens risiko

afgrænses til at være den egentlige udviklingsaktivitet.

Som følge af dette formål er projekterne ikke altid fuldt

ud defineret på tidspunktet for indgåelse af aftale med

investor. Sædvanligvis indgås aftale med investor dog

omkring tidspunktet for byggestart. De væsentligste risici

på projekter med forudgående aftale om salg knytter sig i

høj grad til enkeltelementer i projektgennemførelsen såsom

opnåelse af relevante myndighedsgodkendelser, evne til at

koordinere underleverandører, overholdelse af tidsplaner,

vurdering af udlejningsrisiko og overholdelse af byggebudget.

Risikoen på igangværende projekter kan være betydelig

på trods af en forudgående aftale med en investor, og kan

dermed også medføre væsentlig usikkerhed for så vidt angår

likviditetsstrømme, kapitalbinding og det tidsmæssige forløb.

Hvis koncernen mod forventning må erkende at afgørende

Risikoforhold


elementer for et projekts gennemførelse ikke kan opfyldes,

kan det betyde at det solgte projekt må opgives eller må bygges

færdigt for egen regning. Afholdte projektomkostninger på

ikke solgte projekter udgiftsføres nødvendigvis såfremt de

pågældende projekter opgives.

En væsentlig del af koncernens projekter afhændes til investo-

rer baseret på en fast aftalt startforrentning beregnet på bag-

grund af de lejekontrakter som er indgået i løbet af projektud-

viklingsforløbet. I de tilfælde hvor en aftale om salg indgås før

alle lejeaftaler i projektet er endeligt aftalt, påtager koncernen

sig en kalkuleret risiko for at de resterende lejemål udlejes på

vilkår der sikrer en tilfredsstillende avance henholdsvis den af-

talte salgssum på projektet.

På projekter som er solgt, igangsættes byggeriet først når kon-

cernen har en forventning om at kunne opfylde de krav fra

investor som gør projektets salg endeligt. Der er typisk tale om

krav som ligger inden for koncernens kompetenceområde at

løfte. Koncernen påtager sig en kalkuleret risiko for at de mod

forventning ikke opfyldes.

På ikke solgte projekter igangsættes byggeriet som hovedre-

gel kun såfremt der er indgået lejeaftaler på mindst 60 % af

lejemålene. Dermed påtager koncernen sig salgsrisikoen på

projektet samt finansieringen heraf. Udover de førnævnte

projektudviklingsrisici er sådanne projekter forbundet med

risikoen for at projektet ikke kan afhændes med en tilfreds-

stillende avance. Dette kan medføre at koncernen enten bliver

tvunget til at beholde projektet og den dertil hørende arbejds-

kapitalbinding eller tvinges til at sælge projektet med tab.

Denne risiko modvirkes delvist af den krævede udlejningsgrad

forud for byggestart.

I forbindelse med ændringer på koncernens markeder er der

for de ikke solgte projekter en risiko knyttet til det forhold

at investors afkastkrav kan ændre sig væsentligt i opadgående

retning, og koncernens anvendte ressourcer kan da være tabt,

ligesom erhvervede grunde eller rettigheder hertil kan få en

lavere værdi.

Personaleafhængighed

Nøglemedarbejdernes viden, erfaringer og netværk udgør

nogle af TK Development koncernens største aktiver og er

dermed vigtige forudsætninger for koncernens evne til at drive

en rentabel forretning. Det er således en afgørende konkur-

renceparameter for koncernen at sikre disse medarbejderes

langsigtede tilknytning til koncernen. Der er ikke sikkerhed

for at koncernen kan fastholde eksisterende eller tiltrække nye

medarbejdere.

Miljøforhold

Som udviklingsvirksomhed har TK Development koncernen

ikke en egentlig produktion der i sig selv kan påvirke miljøet

negativt. Såfremt der er en begrundet mistanke om forurening

ved erhvervelse af arealer og eksisterende bygninger, tages der

ved købet forbehold herfor, og der foretages jordbundsprøver

og grundige miljøanalyser. I tilfælde af forurening fra tidligere

virksomhed renses arealet til formålet, eller koncernen vælger

ikke at erhverve dette. Såfremt tilstrækkelig oprensning ikke

er blevet foretaget på bebyggede arealer, eller vurderingen af

behovet for oprensning har været forkert på ikke bebyggede

arealer, kan det medføre væsentlige, uforudsete omkostnin-

ger for koncernen såfremt sådanne arealer må oprenses eller

afhændes, og disse omkostninger ikke kan videreføres til even-

tuelle entreprenører.

Strukturændringer

TK Development koncernens fremtidige indtjening er afhæn-

gig af tilgangen af nye projekter og dermed afhængig af den

fremtidige tilgængelighed af nye byggegrunde og byggetilla-

delser fra lokale myndigheder. Ændringer i national lovgiv-

ning, lokalplaner eller lignende som gør det sværere at opnå

byggetilladelser eller begrænser udbudet af byggegrunde, vil

Risikoforhold


påvirke den fremtidige indtjening i negativ retning.

Skatteforhold

Udskudt skatteaktiv indgår i balancen pr. 31. januar 2007

med DKK 291,0 mio. Skatteaktivet vedrører dels fremførbare

underskud i de enkelte dattervirksomheder, dels negativ ud-

skudt skat.

Værdiansættelsen er foretaget på baggrund af de nugældende

muligheder for underskudsfremførelse og sambeskatning,

henholdsvis koncernbidrag og under forudsætning af fortsat

drift i de enkelte dattervirksomheder. Såfremt vilkårene og

forudsætningerne for underskudsfremførelse og sambeskat-

ning/koncernbidrag ændres, kan værdien af skatteaktiverne

være lavere end værdien opgjort pr. 31. januar 2007. Ledelsen

har foretaget værdiansættelsen på baggrund af de foreliggende

forretningsplaner. Såfremt forretningsplanerne ikke realiseres,

vil skatteaktivernes kursværdi kunne være lavere end værdien

opgjort pr. 31. januar 2007.

TK Development A/S og dets sambeskattede, danske dat-

tervirksomheder har til og med 2004/05 været sambeskattet

med koncernens tyske dattervirksomheder. Skatten af gen-

beskatningssaldoen er ikke afsat idet ledelsen ikke har planer

om ændringer i koncernen der kan medføre hel eller delvis

genbeskatning.

Risici vedrørende juridiske forhold

Aftaler med tredjeparter

En væsentlig del af TK Development koncernens forretning

består i at indgå aftaler med udviklingspartnere, investorer,

lejere og entreprenører i forbindelse med udvikling af ejen-

domsprojekter. Nedenfor er de væsentligste risici vedrørende

disse kontraktforhold beskrevet.

Aftaler med udviklingspartnere

Der er indgået aftaler med følgende væsentlige udviklings-

partnere: Københavns Havn A/S, Nordkranen Ejendomsud-

viklingsselskab A/S, Frederikshavn Maritime Erhvervspark

A/S, Meinl European Land Ltd., Miller Holdings Internatio-

nal Limited., Baltic Property Trust gruppen og LMS (DHL)

Limited.

Risiciene knytter sig her primært til potentielle problemer som

følge af uenighed om strategi, udviklingsretning og tempo

herfor samt risici for opsigelse af samarbejderne. Disse risici

er søgt imødegået gennem indgåelse af langvarige samarbejds-

aftaler der alene kan ophøre ved misligholdelse. Der kan dog

ikke gives sikkerhed for at en sådan misligholdelse ikke kan

forekomme fra enten koncernens eller en samarbejdspartners

side ligesom der ikke kan gives sikkerhed for at de indgåede

samarbejdsaftaler ikke kan medføre andre uoverensstemmel-

ser mellem parterne.

Aftaler med investorer

TK Development koncernens kunder på investeringssiden er

private og institutionelle investorer. Koncernen søger at redu-

cere sin kapitalbinding og risici i igangværende projekter ved

anvendelse af ratevis betaling fra investorer (forward funding)

hvor én eller flere investorer påtager sig finansieringen i takt

med projekternes opførelse. Forud for byggestart opnås enig-

hed mellem investor og TK Development om et veldefineret

projekt. Investor er likviditetsmæssigt involveret i hele bygge-

perioden og deltager i væsentlige beslutninger. Disse forhold

medfører at TK Developments risici i projekter fra tidspunk-

tet for byggestart i vid udstrækning er begrænset til risikoen

for udlejning af eventuelle resterende lejemål samt eventuelle

budgetoverskridelser på byggeomkostninger. I aftaler med in-

stitutionelle investorer udgøres den væsentligste risiko således

af koncernens evne til at levere til tiden og ifølge specifikatio-

Risikoforhold


Risikoforhold

nerne mens modpartsrisikoen er mindre væsentlig. Selv om

der er indgået en salgsaftale vedrørende et projekt, kan der

i flere tilfælde fortsat være en række væsentlige risici knyttet

til projektet som kan medføre at en salgsaftale ophæves pga.

misligholdelse fra en af parterne.

Flere projekter afsættes via ejendomsudbydere til private in-

vestorer hvor aftalerne i første omgang typisk indeholder

forbehold om tilvejebringelse af finansiering og efterfølgende

skøder m.v. Risiciene knytter sig generelt til modpartsrisici og

primært ejendomsudbydernes evne til at løfte de forbehold

der betinger handelens endelige gennemførelse. Disse forhold

er derfor i et vist omfang uden for koncernens indflydelse.

Aftaler med lejere

Risikoen på lejekontrakter omfatter primært lejernes evne til

at leve op til lejekontraktens vilkår og betingelser, herunder

især betalingsforpligtelserne. Såfremt lejerne ikke lever op til

lejekontrakten i et projekt der er afhændet, kan den investor

der har købt ejendommen, i nogle tilfælde gøre krav gælden-

de mod TK Development koncernen. I værste fald kan det

medføre at investoren ikke er forpligtet til at vedstå købet.

Risiciene søges reduceret ved at kræve passende deposita og

bankgarantier samt generelt at være opmærksom på lejers bo-

nitet. Der kan dog ikke gives sikkerhed for at sådanne tiltag er

tilstrækkelige til at modvirke eventuelle tab fra misligholdelse

af lejeaftaler.

Aftaler med entreprenører

Alle entrepriseopgaver købes eksternt og er typisk baseret på

fastpriskontrakter indeholdende garantier til sikkerhed for

opfyldelse af entreprenørens forpligtelser. Dette mindsker TK

Development koncernens risiko for så vidt angår uforudsete

udsving i byggeomkostninger på de enkelte projekter. Der kan

dog ikke gives sikkerhed for at en entreprenør kan honorere

sine forpligtelser i henhold til entreprisekontrakten, eller at

de heri indeholdte garantier er tilstrækkelige til at sikre kon-

cernens indtjening på et projekt. Såfremt en entreprenør mis-

ligholder entreprisekontrakten, kan det i værste fald medføre

at koncernen ikke kan honorere egne aftaler om salg og/eller

udlejning af den pågældende ejendom hvormed koncernen

risikerer selv at misligholde indgåede aftaler.

Retssager

TK Development koncernen er aktuelt involveret i følgende

rets-/voldgiftssager som har en størrelse der gør dem relevante

at nævne:

De Samvirkende Købmænd indsendte i sommeren 2002 en

klage til Naturklagenævnet over Københavns Kommunes god-

kendelse af den måde hvorpå stormagasinet Field’s er dispone-

ret. Det blev navnlig gjort gældende at stormagasinet Field’s

ikke er et stormagasin, men består af flere enkeltstående butik-

ker. Naturklagenævnet traf beslutning den 19. december 2003

hvorefter disponeringen af stormagasinet blev godkendt. De

Samvirkende Købmænd har herefter indstævnet Naturklage-

nævnet for Østre Landsret. Sagen forventes tidligst afgjort i

2009 eller 2010. Hverken centrets ejer eller TK Development

koncernen er direkte part i sagen, men måtte De Samvirkende

Købmænd få hel eller delvis medhold, kan en effekt være at

stormagasinet Field´s skal omdisponeres efter nærmere for-

handling med de relevante kommunale forvaltninger. Såfremt

De Samvirkende Købmænd får medhold, kan der påhvile eje-

ren af Field’s en økonomisk byrde for at foretage en ændret

bygningsmæssig disponering ligesom det ikke kan udelukkes

at der i den forbindelse kan blive rejst et krav mod koncernen.

Med baggrund i de allerede trufne afgørelser anser ledelsen

risikoen ved denne sag som værende minimal.

Koncernen er herudover involveret i enkelte tvister der alle

vurderes at være af en sådan størrelse at de hverken enkeltvis

eller under ét kan påvirke koncernens resultat af betydning.


Divisionsdirektør sigtet af det polske politi

Koncernens divisionsdirektør i Polen blev i juni 2006 tilba-

geholdt, varetægtsfængslet og sigtet af det polske politi for

uregelmæssigheder relateret til opnåelse af myndighedstilla-

delse (zoning-tilladelse) for det polske shoppingcenterprojekt

Galeria Biala i Bialystok. Divisionsdirektøren blev i november

2006 løsladt mod kaution.

Koncernens ledelse har gennem hele forløbet ikke været i

stand til at konstatere uregelmæssigheder i forbindelse med

sagen og står fortsat uforstående over for at divisionsdirek-

tøren skulle være involveret i de påståede uregelmæssigheder.

Den polske anklagemyndighed har endnu ikke taget stilling

til om der skal rejses tiltale mod divisionsdirektøren.

Såfremt der mod ledelsens forventning rejses tiltale og der sker

domsfældelse, kan koncernens omdømme lide skade med ne-

gative konsekvenser for aktivitet og indtjening til følge.

Sigtelse rejst af Statsadvokaturen for særlig økonomisk kri-

minalitet (bagmandspolitiet)

TK Development A/S og seks personer er i henhold til bl.a.

fondsbørsmeddelelse nr. 19/2005, nr. 20/2005 og offentlig-

gjort prospekt af 30. december 2005 samt årsrapporten for

2005/06 sigtet af politiets afdeling for særlig økonomisk kri-

minalitet for urigtig indtægtsførelse og kursmanipulation for

perioder der dækker regnskabsårene 2000/01 – 2003/04.

Sigtelsen fra efteråret 2005 omfatter 16 projekter. TK De-

velopment A/S og de samme personer har, jf. fondsbørsmed-

delelse nr. 7/2006 den 14. juni 2006, fået udvidet sigtelsen.

Sigtelsen omhandler fortsat urigtig indtægtsførelse og kurs-

manipulation og vedrører ligeledes perioder dækkende regn-

skabsårene 2000/01 – 2003/04. Sigtelsen omfatter fra juni

2006 yderligere 13 projekter som består af dels danske, dels

centraleuropæiske projekter, og dermed i alt 29 projekter.


ligere revisorer. De sigtede revisorer fra Deloitte og Nielsen

& Christensen er ikke længere revisorer for koncernen. Sig-

telserne udspringer af at betingelserne for koncernens anven-

delse af produktionskriteriet for de pågældende regnskabsår

efter bagmandspolitiets opfattelse ikke var opfyldt, og at års-

regnskaberne for TK Development A/S for årene 2000/01 til

2003/04 derfor på visse punkter er urigtige.

Ledelsen er fortsat af den opfattelse at sigtelserne baserer sig

på misforståelser omkring koncernens anvendte regnskabs-

principper. For en nærmere beskrivelse af sigtelsen, herunder

en ordret gengivelse af sigtelsen af oktober 2005 henvises til

offentliggjort børsprospekt af 30. december 2005, koncernens

årsrapport for 2005/06 og fondsbørsmeddelelse nr. 3/2006.

De forhold som sigtelsen vedrører, har ingen indflydelse på

koncernens nuværende økonomiske stilling.

Såfremt sigtelsen fører til at der rejses tiltale for de forhold der

er omfattet af sigtelsen eller andre regnskabsmæssige forhold

og at der sker domsfældelse hvor selskabet findes skyldig, vil

selskabet kunne ifalde en bøde. Det er forbundet med bety-

delig usikkerhed at udtale sig om bødestørrelsen. Endvidere

er der risiko for at investorer der har købt eller solgt aktier

og/eller obligationer i TK Development A/S i den relevante

periode, vil rejse erstatningskrav mod selskabet. Om sådanne

krav vil kunne føre til at selskabet i givet fald ifalder erstat-

ningsansvar, vil blandt andet afhænge af om de pågældende

investorer kan påvise et tab, samt påvise at tabet er opstået

som følge af selskabets eller dets medarbejderes retsstridige

handlinger. Det er ikke muligt at skønne over det mulige om-

fang af sådanne eventuelle erstatningskrav. Findes de sigtede

personer skyldige i at have afgivet urigtige oplysninger til brug

for indtægtsførelse, kan de straffes med fængsel i indtil 1½

år, og under skærpede omstændigheder kan straffen stige til

fængsel i 4 år. I det omfang sigtelsen, en eventuel tiltale og

Risikoforhold


en eventuel retssag udstrækkes i tid, vil det i denne periode

være en ressourcemæssig belastning for selskabet og de sigtede

personer som kan have en væsentlig negativ afledt effekt for

koncernen. Såfremt udviklingen i sagsforløbet måtte bevirke

at en eller flere af de sigtede må fratræde, vil dette ligeledes

kunne have en negativ afledt konsekvens for koncernen. I det

tilfælde at der måtte ske domsfældelse, kan koncernens om-

dømme lide skade med negative konsekvenser for aktivitet og

indtjening til følge.

Risici vedrørende finansielle forhold

Ejendomspriser og udlejningspriser

TK Development koncernen er påvirket af prisudsving på de

forskellige ejendomsmarkeder hvor koncernen opererer, og

de generelle økonomiske konjunkturer. Dette gælder koncer-

nens beholdning af grunde, igangværende og færdigopførte

projekter samt tilgangen af nye projekter. Faldende priser på

grunde og ejendomme samt faldende udlejningspriser vil have

en negativ virkning på koncernens indtjening på de projekter

i porteføljen der ikke er endeligt afhændet.

Aktivernes regnskabsmæssige værdi

Det er ledelsens vurdering at den regnskabsmæssige værdi af

projektporteføljen, på netto DKK 1.491,1 mio. pr. 31. januar

2007 giver et retvisende billede.

Ud over projektporteføljen der er defineret som kortfristede

aktiver med fradrag af modtagne forudbetalinger fra kun-

der, besidder TK Development koncernen materielle aktiver

i form af investeringsejendomme. Værdien heraf måles til

dagsværdi hvor porteføljen i Tjekkiet pr. 31. januar 2007 er

bogført til DKK 304,2 mio. baseret på en afkastgrad på 7,0

% p.a., beregnet ved en discounted cashflow model. Porte-

føljen af investeringsejendomme i Tyskland er pr. 31. januar

2007 bogført til DKK 229,5 mio. baseret på en afkastgrad på

6,0 % p.a., beregnet ved en discounted cashflow model. De

nævnte afkast vurderes af ledelsen at være markedskonforme.

Koncernens investeringsejendomme kan f.eks. påvirkes af ne-

denstående risici:

Generelle økonomiske konjunkturer i lande hvor kon-

cernen besidder investeringsejendomme

Prisudsving på ejendomsmarkedet, herunder alminde-

lige udsving i udbuds- og efterspørgselsforhold

Renteændringer

Lovregulering, herunder skatteforhold for investorer

Lejeres betalingsevne

Valutaudsving – dog har koncernen sikret sig lejebetaling

i euro, men lejeres bonitet kan svækkes ved negative æn-

dringer i forholdet mellem lokal valuta og euro

Forbrugertillid, herunder forbrugeradfærd og dermed

købelyst kan have væsentlig indflydelse på centerlejeres

betalingsevne.

Hvis markedskravene til afkast ændrer sig, eller ejendom-

menes udlejningsforhold ændres, vil det medføre ændringer

i værdien af investeringsejendommene. En sådan værdiregu-

lering vil finde sted over koncernens resultatopgørelse. Som

følge af at koncernen har adgang til en performance-bestemt

andel af værdireguleringen på en del af disse ejendomme, vil

ændringer i værdien kunne slå forholdsmæssigt stærkere igen-

nem end afspejlet i ejerforholdet og dermed i den værdi der er

indregnet i det konsoliderede regnskab.

Koncernens tilgodehavender består primært i tilgodehavender

fra salg af varer og tjenesteydelser som pr. 31. januar 2007 ud-

gør DKK 632,9 mio. Eventuelle nedskrivninger er foretaget

ud fra en individuel vurdering af hvert enkelt tilgodehavende.

Vurderingen kan være behæftet med usikkerhed, og der kan

være risiko for at der ikke er nedskrevet tilstrækkeligt, og at

dette kan medføre tab på tilgodehavender som skal udgiftsfø-

res i resultatopgørelsen.

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

Risikoforhold


Likviditetsrisici

Det er af afgørende betydning for TK Development koncer-

nen at have et tilstrækkeligt likviditetsberedskab. Koncernens

mulighed for at gennemføre udviklingen af de planlagte pro-

jekter, og dermed realisere de forventede resultater, forudsæt-

ter at der i koncernen findes eller kan fremskaffes tilstrækkelig

likviditet til de omkostninger og egenindskud der kræves i

projekterne, kapacitetsomkostninger og andre forpligtelser.

Evnen til at kunne generere denne likviditet kan påvirkes ne-

gativt af alle de forhold der er nævnt i nærværende afsnit om

risikofaktorer.

TKD Nordeuropa A/S er forpligtet over for banker og sig selv

til at overholde visse betingelser (covenants). Disse betingelser

kan bl.a. begrænse muligheden for at igangsætte nye aktivi-

teter. Betingelserne betyder også at likviditet ikke kan over-

føres frit fra TKD Nordeuropa til andre dele af koncernen,

og dermed kan koncernen være udsat for likviditetsproblemer

selv om der i koncernen som helhed er fri likviditet. For en

beskrivelse af disse vilkår henvises til afsnittet om økonomiske

styremål.

For Euro Mall Holding er der også aftalt begrænsninger der

betyder at likviditet ikke kan overføres frit fra Euro Mall Hol-

ding til andre dele af koncernen. For en beskrivelse heraf hen-

vises til afsnittet om økonomiske styremål.

For i øvrigt at sikre det fornødne likviditetsberedskab arbejder

koncernen med såvel korttids- som langtidslikviditetsbud-

getter. Koncernen har indgået aftaler med en række banker

om selskabets driftskreditfaciliteter og om fortsat adgang til

projektfinansiering. Der er ligeledes til driftskreditfacilite-

terne knyttet visse betingelser (covenants) som koncernen

er forpligtet til at overholde, og i tilfælde hvor betingelserne

ikke overholdes, kan det betyde at kreditfaciliteter og projekt-

kreditter opsiges. Likviditetsbehovet søges begrænset gennem

anvendelse af forward funding. Hvor forward funding ikke er

mulig, er det afgørende at koncernen kan opnå ekstern byg-

gefinansiering.

Renterisici

TK Development koncernen finansierer som hovedregel de

igangværende projekter dels med kortfristet, variabelt forren-

tet bankgæld, dels med forward funding der oftest er baseret

på en fast rente. Øvrig rentebærende gæld i koncernen er en-

ten fast eller variabelt forrentet. Af koncernens samlede ren-

tebærende gæld er den overvejende del variabelt forrentet. En

stigning i den korte rente på et procentpoint vil dermed alt

andet lige ændre koncernens resultat før skat i negativ retning

i niveauet DKK 20 mio. for et fuldt år. Der er udarbejdet en

politik for renterisici der efterleves.

Valutarisici

TK Development koncernen er en international koncern med

driftsaktiviteter i bl.a. Danmark, Sverige, Finland, Letland,

Litauen, Tyskland, Rusland, Polen, Tjekkiet og Bulgarien.

Omsætningen fra projektporteføljen faktureres i Danmark i

danske kroner medens den uden for Danmark faktureres gen-

nem de udenlandske dattervirksomheder og som hovedregel

i lokal valuta eller alternativt i euro. Den regnskabsmæssige

rapporteringsvaluta i koncernen er danske kroner, og ændrin-

ger i de lokale valutaer og euro i forhold til danske kroner vil

således have indflydelse på koncernens omsætning såvel som

indtjening, balance og egenkapital. For at minimere valutari-

sikoen på koncernens indtjening optages de enkelte projekters

finansiering som hovedregel i samme valuta som fakturerin-

gen af projekterne er aftalt i. Tilsvarende indgås entreprise-

kontrakterne som hovedregel i projekternes faktureringsva-

luta. I enkelte tilfælde hvor entreprisekontrakten med fordel

aftales i anden valuta end projektets faktureringsvaluta, indgås

typisk en terminsforretning til afdækning af valutarisikoen.

De udenlandske dattervirksomheders personale- og øvrige ad-

ministrationsomkostninger afholdes i lokal valuta.

Risikoforhold


Alle koncernens dattervirksomheder fastlægger deres funk-

tionelle valuta som valutaen i det primære økonomiske miljø

hvori enheden opererer. Ved fastlæggelsen af den funktionelle

valuta i hver enhed tages der hensyn til hvilken valuta der har

væsentligst indvirkning på salgspriserne hvilken valuta der

findes i det land hvis markedskræfter og lovgivning har størst

betydning for salgspriserne og hvilken valuta der har den væ-

sentligste indvirkning på omkostningerne. Alle transaktioner

i enheden måles i den funktionelle valuta hvorved valutarisi-

koen i den enkelte dattervirksomheds regnskab minimeres.

På trods af de oven for nævnte tiltag til minimering af valuta-

risikoen vil ændringer i de udenlandske dattervirksomheders

lokale valutaer eller euro mod danske kroner influere på TK

Development koncernens fremtidige resultater og finansielle

stilling.

Der er udarbejdet en politik for valutarisici der efterleves.

Krydshæftelse mellem koncernens selskaber

TK Development A/S har løbende afgivet garantier og kau-

tioner for koncernens samlede bank- og garantiengagementer.

Herudover er der i nogle tilfælde afgivet garanti og kautioner

for koncernforbundne selskabers aftaler, herunder bl.a. hand-

ler, entreprisekontrakter og lejekontrakter.

Risikoforhold


Ledelseshverv

Ledelseshverv

Formand Poul Lauritsen, direktør

Født den 16.02.36Indtrådt i bestyrelsen i 1992Valgperiode udløber maj 2007

Uddannelse: Handelsuddannelse og cand.merc. fra Handelshøjskolen i København.

Beskæftigelse: 1961-1974: Managementkonsulent, direktør og partner i T. Bak-Jensen A/S. 1976-1989: Direktør og partner, heraf fra 1984-1989 ordførende partner i BakConsult Gruppen A/S. 1990-1992: Direktør i PA Consulting Group A/S. Har udover nedennævnte bestyrelsesposter været formand for Spar Nord Bank A/S, Nowaco A/S og NOVI A/S.

Bestyrelsesmedlem i:Gangsø Møbler A/S (formand)Hedegaard A/S (formand)Aalborg Stiftstidende A/S (næstformand)Nordjyske Holding A/S (næstformand)Aa. S. F. Holding A/S (næstformand)House of Businesspartners A/S

Medlem af direktionen i:Poul Lauritsen Aalborg ApS

Poul Lauritsen anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. *)

Næstformand Torsten Erik Rasmussen, MBA, direktør


Uddannelse: 1961-1964: Handelsuddannelse, Dalhoff Larsen & Horneman A/S, Danmark.1964-1966: Værnepligt, Kgl. Livgarde og 1967 hjemsendt som premierløjtnant (R). 1972: MBA, IMEDE, Lausanne, Schweiz. 1985: International Senior Managers’ Program, Harvard Business School.

Beskæftigelse: 1967-1971: Afdelingschef og senere direktør, Northern Soft- & Hardwood Co. Ltd, Congo. 1973: Direktionsassistent, LEGO System A/S, Danmark. 1973-1975: Økonomidirektør, LEGOLAND A/S, Danmark. 1975-1977: Logistikchef, LEGO System A/S, Danmark. 1977-1978: Underdirektør, logistik, LEGO System A/S, Danmark. 1978-1980: Adm. direktør & CEO, LEGO Overseas A/S, Danmark. 1981-1997: Direktør og medlem af Group Management, LEGO A/S, Danmark.

Bestyrelsesmedlem i:Amadeus Invest A/S (formand)Best Buy Group A/S (formand)CPD Invest ApS (formand)A/S Det Østasiatiske Kompagni (næstformand)Bang & Olufsen A/S (næstformand)JAI A/S (næstformand)Vestas Wind Systems A/S (næstformand)Acadia Pharmaceuticals Inc. + et datterselskabArvid Nilsson A/SColoplast A/SECCO Sko A/S + fem datterselskaberMorgan Invest ApSNatImmune A/SOutdoor Holding A/S + et datterselskabSchur International A/SVola Holding A/S + et datterselskab

Medlem af direktionen i:Morgan Management ApS

Torsten Erik Rasmussen anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. *)

*) Jf. afsnit V.4 i Anbefalinger for god selskabsledelse udarbejdet af Københavns Fondsbørs


Ledelseshverv

Jesper Jarlbæk


Uddannelse: 1981: Uddannet statsautoriseret revisor. 2006: Beskikkelse deponeret.

Beskæftigelse:1974-2002: Ansat Arthur Andersen (senest: ordførende partner). 2002-2006: Deloitte (koncerndirektør).

Bestyrelsesmedlem i:Groupcare Holding A/S (formand)Bakmann Holding A/S (formand)JAWS A/S (formand)Prospect A/S (formand)Julie Sandlau China ApS (formand)Southern Trident (Pty) Ltd. (formand)March IT A/S (næstformand)Laigaard & Partners A/S (næstformand)Oceanaut, Inc.Scan.jour A/SEarlbrook Holdings Ltd. A/SNordic Brand Capital Management ApST.P. Audit A/SEUM Holding ApS

Medlem af direktionen i:Earlbrook Holdings Ltd. A/S

Jesper Jarlbæk anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. *)

Per Søndergaard Pedersen, direktør


Uddannelse:Uddannet i Sparekassen Nordjylland (Spar Nord Bank).

Beskæftigelse:1983-1986: Leder af Erhvervsafdelingen på hovedkontoret Sparekassen Nordjylland, Østeraa afdeling. 1986-1989: Centerdirektør Sparekassen Nordjylland, Hasseris Afdeling. 1989-2002: Adm. direktør TK Development A/S.

Bestyrelsesmedlem i:Bjørk & Maigård ApS + tre datterselskaber (formand)Eksport Akademiet Holding ApS + to datterselskaber (formand)Celenia Software A/S (formand) + to datterselskaberEIPE Holding A/S (formand)Ib Andersen A/S Øst (formand)J. A. Plastindustri A/S (formand)JMI A/S + tre datterselskaber (formand)Lindgaard A/S – Rådgivende Ingeniører (formand)Nowaco Group A/S + et datterselskab (formand)PL-Holding Aalborg A/S + to datterselskaber (formand)TBP Invest Aalborg A/S (formand)VICH 4305 ApS (formand)Aalborg Boldspilklub A/S + seks datterselskaber (formand)Dansk Reservekraft ApSFonden Musikkens Hus i NordjyllandHedegaard A/SKollegiefonden BikubenMarius A/SOKF Holding A/S + to datterselskaberScanmach A/S + et datterselskabSkandia Kalk International Trading A/S + et datterselskabSmall Cap Danmark A/S + et datterselskabSpar Nord Bank A/SToppenberg Maskinfabrik A/S + et datterselskab9000 LUX A/S

Medlem af direktionen i:A.S.P. Ejendom ApSPSP Holding ApS

Per Søndergaard Pedersen anses ikke som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. *)



Kurt Daell, advokat


Uddannelse: 1976: Cand. jur. 1988: Advokatbestalling deponeret.

Beskæftigelse:1983-1986: Formand for bestyrelsen i A/S Daells Varehus, (adm. direktør samme sted 1988-92). 1983-1993: Formand for bestyrelsen i A/S Daells Discount. 1993-1999: formand for bestyrelsen i A/S Madeleine. 1985-1987: Medlem af bestyrelsen for Dagligvare Gruppen K/S, Vejle.1987-1991: Medlem af bestyrelsen for Dansk Fryse Økonomi, Osted. 1977-1987: Generalsekretær for Danmark i AEVPC (Association Européenne de Vente par Correspondance – Den Europæiske Postordre Union). 1981-1987: Member of the International Advisory Board i DMA (Direct Marketing Association), USA.

Bestyrelsesmedlem i:A/S Harald Nyborg + 39 datterselskaber (formand)DORADE A/SKD Parat 1 ApSKD Parat 2 ApSSB af 10. marts 2005 A/SStressmeter A/S

Medlem af direktionen i:DAVA Holding ApSB. Junk ApSSpringforbi A/SDirect Nyt ApSJunk & Co. ApS

Kurt Daell anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. *)


Ledelseshverv Ledelseshverv


Frede Clausen, adm. direktør

Født den 30.07.1959Direktør i TK Development A/S siden 1992

Bestyrelsesmedlem i:Euro Mall Holding A/S + tre datterselskaber (formand)Kommanditaktieselskabet DLU nr. 1 + komplementar (formand)Ringsted Outlet Center P/S + komplementar (formand)Udviklingsselskabet Nordkranen A/S + tre datterselskaber (formand)K/S Købmagergade 59, st. (næstformand)Kommanditaktieselskabet Pakhus D+E + komplementarKommanditaktieselskabet Danlink-Udvikling + komple-mentarAmerikakaj I/SEjendomsselskabet Klampenborgvej I/SStep RE CSP A/SPalma Ejendomme A/S

Medlem af direktionen i:Frede Clausen Holding ApS

Robert Andersen, direktør

Født den 03.04.1965Direktør i TK Development A/S siden 2002

Bestyrelsesmedlem i:Udviklingsselskabet Nordkranen A/S + tre datterselskaberKommanditaktieselskabet DLU nr. 1 + komplementarKommanditaktieselskabet Pakhus D + E + komplementarKommanditaktieselskabet Danlink-Udvikling + komple-mentarKommanditaktieselskabet Østre Havn + komplementarByggesocietetet, Aalborg afdelingEuro Mall Poland Holding A/SRingsted Outlet Center P/S + komplementar

Medlem af direktionen i:Ringsted Outlet Center P/S + komplementarPalma Ejendomme A/S

Ledelseshverv


Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt

årsrapporten for 2006/07 for TK Development A/S. Årsrap-

porten er aflagt i overensstemmelse med International Finan-

cial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af EU samt

yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børs-

Ledelsespåtegning

Aalborg 25. april 2007

DIREKTIONEN

BESTYRELSEN

Frede Clausen Robert Andersen

Poul Lauritsen Torsten Erik Rasmussen

Kurt Daell Per Søndergaard Pedersen

Jesper Jarlbæk

Ledelsespåtegning

noterede selskaber. Vi anser den valgte regnskabspraksis for

hensigtsmæssig således at årsrapporten giver et retvisende bil-

lede af koncernens aktiver, passiver, egenkapital og finansielle

stilling pr. 31. januar 2007 samt af resultatet af koncernens

aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 2006/07.

Revisionspåtegning


Årsrapporten er forsynet med følgende revisionspåtegning:

”De uafhængige revisorers påtegning

Til aktionærerne i TK Development A/S

Vi har revideret årsrapporten for TK Development A/S for regnskabsåret 1. februar 2006 - 31. januar 2007 omfattende ledelsespåtegning, ledelsesberetning, resultatopgørelse, ba-lance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplys-ningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.

Ledelsens ansvar for årsrapporten

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrap-port, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og ud-øvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter om-stændighederne.

Revisors ansvar og den udførte revision

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i over-ensstemmelse med danske og internationale revisionsstandar-

Revisionspåtegning

der. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsent-lig fejlinformation.

En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valg-te handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurde-ringen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af en årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstæn-dighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklu-sion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledel-sen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er til-strækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. januar 2007 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. februar 2006 - 31. januar 2007 i overens-stemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.

København, 25. april 2007

DELOITTE

Statsautoriseret Revisionsaktieselskab

Lars Andersen Jesper Jørgensen

Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor”

Aalborg, 25. april 2007

NIELSEN & CHRISTENSEN

Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

Marian Fruergaard Per Laursen

Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor

De uafhængige revisorers påtegning


Resultatopgørelse

Koncernregnskab Resultatopgørelse

Beløb i mio. DKK Koncern2006/07 2005/06

Nettoomsætning 2.719,1 1.623,3Eksterne direkte projektomkostninger -2.206,2 -1.401,4Værdiregulering investeringsejendomme, netto 111,0 157,1

Bruttoresultat 623,9 379,0

Andre eksterne omkostninger -47,7 -53,4Personaleomkostninger -102,2 -90,7

I alt -149,9 -144,1

Ordinært resultat før finansiering og afskrivninger 474,0 234,9

Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver -11,5 -10,0

Ordinært resultat før finansiering 462,5 224,9

Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder -0,5 -2,6Finansielle indtægter 86,6 92,6Finansielle omkostninger -212,9 -270,3

I alt -126,8 -180,3

Resultat før skat 335,7 44,6

Skat af årets resultat -37,2 28,0

Årets resultat 298,5 72,6

Fordeles såledesAktionærer i TK Development A/S 249,4 28,3Minoritetsandele 49,1 44,3Årets resultat 298,5 72,6

Resultat pr. aktie i DKKResultat pr. aktie (EPS) á nom. DKK 20 8,9 2,0Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) á nom. DKK 20 8,9 2,0


Balance

Balance

Beløb i mio. DKK Koncern31.01.07 31.01.06

AKTIVERLangfristede aktiver

Goodwill 29,1 29,1Immaterielle aktiver 29,1 29,1

Investeringsejendomme 533,7 761,6Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 18,0 25,6Materielle aktiver 551,7 787,2

Kapitalandele i associerede virksomheder 26,9 25,5Andre værdipapirer og kapitalandele 31,1 53,4Udskudte skatteaktiver 291,0 269,3Andre langfristede aktiver 349,0 348,2

Langfristede aktiver i alt 929,8 1.164,5

Kortfristede aktiver

Igangværende og færdige projekter 1.491,1 2.260,4

Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 401,4 594,8Tilgodehavender hos associerede virksomheder 1,0 101,7Andre tilgodehavender 231,5 241,1Periodeafgrænsningsposter 8,3 8,7Tilgodehavender i alt 642,2 946,3

Værdipapirer 21,6 4,1Likvide beholdninger 601,1 363,8Kortfristede aktiver i alt 2.756,0 3.574,6

AKTIVER 3.685,8 4.739,1


Balance

Beløb i mio. DKK Koncern31.01.07 31.01.06

PASSIVEREgenkapitalAktiekapital 560,9 560,9Reserve for regulering til dagsværdi 133,5 165,5Reserve for valutakursreguleringer 23,6 21,9Overført resultat 435,7 150,8Aktionærernes andel af egenkapitalen 1.153,7 899,1

Minoritetsandele 137,2 87,6

Egenkapital i alt 1.290,9 986,7

Forpligtelser

Ansvarlig lånekapital 0,0 12,4Kreditinstitutter 279,6 457,4Hensatte forpligtelser 50,9 38,3Gældsbrev 0,0 3,1Udskudte skatteforpligtelser 59,9 38,6Langfristede forpligtelser i alt 390,4 549,8

Ansvarligt obligationslån 0,0 494,4Kreditinstitutter 1.500,3 2.133,6Leverandørgæld 269,6 277,9Modtagne forudbetalinger fra kunder 41,7 35,5Selskabsskat 41,6 36,5Hensatte forpligtelser 17,8 25,1Anden gæld 129,6 190,0Periodeafgrænsningsposter 3,9 9,6Kortfristede forpligtelser i alt 2.004,5 3.202,6

Forpligtelser i alt 2.394,9 3.752,4

PASSIVER 3.685,8 4.739,1


Egenkapitalopgørelse

Egenkapitalopgørelse

Beløb i mio. DKK KoncernAktie-

kapitalReserve for

regulering til dagsværdi

Reserve for valutakurs-

reguleringerOverført

resultat I alt Minoritets- andele

Egenkapital i alt

Egenkapital pr. 1. februar 2005 280,4 8,4 3,6 18,4 310,8 32,9 343,7Effekt af ændring af anvendt regnskabspraksis IAS 21 0,0 0,0 -1,0 1,0 0,0 0,0 0,0Egenkapital pr. 1. februar 2005 efter praksisændring 280,4 8,4 2,6 19,4 310,8 32,9 343,7

Årets resultat 0,0 157,1 0,0 -128,8 28,3 44,3 72,6Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 0,0 24,7 0,0 24,7 9,4 34,1Udskudt skat af årets egenkapitalbevægelser 0,0 0,0 -5,4 0,0 -5,4 -1,7 -7,1Totalindkomst 0,0 157,1 19,3 -128,8 47,6 52,0 99,6

Aktiebaseret aflønning (warrants) 0,0 0,0 0,0 0,2 0,2 0,0 0,2Kapitalforhøjelse 280,5 0,0 0,0 280,4 560,9 2,7 563,6Omkostninger ved kapitalforhøjelse 0,0 0,0 0,0 -20,8 -20,8 0,0 -20,8Salg af tegningsretter i fbm. kapitalforhøjelse 0,0 0,0 0,0 0,4 0,4 0,0 0,4

Egenkapitalbevægelser 2005/06 280,5 157,1 19,3 131,4 588,3 54,7 643,0

Egenkapital pr. 31. januar 2006 560,9 165,5 21,9 150,8 899,1 87,6 986,7

Årets resultat 0,0 111,0 0,0 138,4 249,4 49,1 298,5Afgang i forbindelse med salg 0,0 -143,0 0,0 143,0 0,0 0,0 0,0Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 0,0 0,2 0,0 0,2 0,4 0,6Udskudt skat af årets egenkapitalbevægelser 0,0 0,0 1,5 0,0 1,5 0,0 1,5Totalindkomst 0,0 -32,0 1,7 281,4 251,1 49,5 300,6

Aktiebaseret aflønning (warrants) 0,0 0,0 0,0 1,9 1,9 0,1 2,0Salg af egne aktier 0,0 0,0 0,0 1,6 1,6 0,0 1,6

Egenkapitalbevægelser 2006/07 0,0 -32,0 1,7 284,9 254,6 49,6 304,2

Egenkapital pr. 31. januar 2007 560,9 133,5 23,6 435,7 1.153,7 137,2 1.290,9




Beløb i mio DKK Koncern2006/07 2005/06

Resultat før finansiering 462,5 224,9Reguleringer for ikke-kontante poster: Værdireguleringer investeringsejendomme -111,0 -157,1 Afskrivninger 11,2 8,2 Hensatte forpligtelser 3,8 9,9 Kursreguleringer 3,8 -26,2Ændringer i investeringer i projekter m.v. 786,5 570,4Ændringer i tilgodehavender 302,4 157,8Ændringer i kreditorer og anden gæld -29,2 -38,5

Pengestrøm fra driftsaktivitet før finansielle poster og skat 1.430,0 749,5

Betalte renter m.v. -231,9 -271,4Modtagne renter m.v. 50,6 58,4Betalt selskabsskat -28,8 -30,3

Pengestrøm fra driftsaktivitet 1.219,9 506,1

Investeringer i materielle anlægsaktiver -3,0 -4,4Investeringer i investeringsejendomme 338,5 -4,8Køb af værdipapirer og kapitalandele -2,4 -17,4Salg af egne tegningsretter 0,0 0,4

Pengestrøm fra investeringsaktivitet 333,1 -26,2

Afdrag ansvarlig lånekapital -506,8 -272,0Afdrag langfristet finansiering -212,2 -21,8Optagelse af langfristet finansiering 31,3 0,0Optagelse af projektfinansiering 487,7 412,7Nedbringelse af projektfinansiering/afdrag kreditinstitutter -1.117,6 -1.315,7Kapitalforhøjelse 0,0 560,9Emissionsomkostninger 0,0 -20,8Salg af egne aktier 1,6 0,0

Pengestrøm fra finansieringsaktivitet -1.316,0 -656,8

Årets pengestrøm 237,0 -176,9Likvider, primo 363,8 533,7Kursregulering af likvider 0,3 7,0Likvider ultimo 601,1 363,8

I likvide beholdninger er indeholdt midlertidige deponeringer i forbindelse med salg af koncernens projekter samt øvrige likvide beholdninger, som koncernens ikke har fuld dispositionsret over, i alt DKK 454,0 mio.

Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.


Segmentoplysninger

Beløb i mio DKK Koncern

Nordeuropa Central-europa

Ikke fordelt I alt

Primært segment 2006/07

Nettoomsætning 1.953,8 765,3 0,0 2.719,1

Værdiregulering investeringsejendomme, netto 1,3 109,7 0,0 111,0

Resultat associerede virksomheder -2,2 0,5 0,0 -1,7

Ordinært resultat før finansiering 156,9 305,6 0,0 462,5

Kapitalandele i associerede virksomheder 26,7 0,2 0,0 26,9

Segmentaktiver 2.173,6 1.212,8 299,4 3.685,8

Segmentforpligtelser 2.003,7 316,3 74,9 2.394,9

Anlægsinvesteringer 5,5 1,5 0,0 7,0

Afskrivninger 8,8 2,7 0,0 11,5

Øvrige væsentlige ikke-kontante omkostninger 149,9 6,6 0,0 156,5


Nordeuropa Central-europa

Ikke fordelt I alt

Primært segment 2005/06

Nettoomsætning 931,6 691,7 0,0 1.623,3

Værdiregulering investeringsejendomme, netto 2,1 155,0 0,0 157,1

Resultat associerede virksomheder -2,6 0,0 0,0 -2,6

Ordinært resultat før finansiering -39,9 264,8 0,0 224,9

Kapitalandele i associerede virksomheder 25,5 0,0 0,0 25,5

Segmentaktiver 3.010,9 1.450,8 277,4 4.739,1

Segmentforpligtelser 3.145,3 522,6 84,5 3.752,4

Anlægsinvesteringer 5,1 1,8 0,0 6,9

Afskrivninger 7,3 2,7 0,0 10,0

Øvrige væsentlige ikke-kontante omkostninger 116,5 25,9 0,0 142,4

Segmentoplysninger


Segmentoplysninger


Butik Kontor Segment-mix

Ikke fordelt I alt

Sekundært segment 2006/07

Nettoomsætning 1.544,6 320,3 854,2 0,0 2.719,1

Segmentaktiver 920,6 126,8 1.610,4 1.028,0 3.685,8

Anlægsinvesteringer 0,0 0,0 0,0 7,0 7,0

Sekundært segment 2005/06

Nettoomsætning 1.077,1 280,2 266,0 0,0 1.623,3

Segmentaktiver 1.163,0 344,7 2.350,2 881,2 4.739,1

Anlægsinvesteringer 0,0 0,0 0,0 6,9 6,9

nr_2_dk_tkd_aarsregnskab_

Documents