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정동혁교수의 부동산학개론 기본이론 .

1

정착물

부동산 (계속적, 지속적)

독립

등기 건물, 입목

명인 수목의 집단, 미분리 과실

판례 경작목적, 경작중, 1년생 식물

종속 도로포장, 나무, 돌담, 교량 등

동산 (일시적)

경작수확물, 가식 중인 수목, 판잣집, 헐어버린 건축물 등

제 2강 부동산 개념 [ p. 5 ~ 15 ]

제1편 부동산학 총론

Chapter 01 부동산의 개념과 분류

제1절 부동산의 개념

1. 부동산과 동산의 구분

2. 정착물(설비)의 판단기준

 (1) 물건의 탈부탁방법

   - 물리적손상, 기능적 손상 고려

 (2) 주문제작 여부

 (3) 설치자의 의도

    ㉠ 분양, 임대 목적 → 정착물O

    ㉡ 생활의 편의 → 동산

 (4) 설치자 관계

    ㉠ 임대인 → 정착물O

    ㉡ 임차인 → 정착물X (임대인과 합의 되었으면 O)

3. 물리적 개념

 (1) 자연 - 부증성

 (2) 공간 - 영속성

   : 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 안에서 토지의 상하에 미친다.

   ○ 부동산의 가격 = 공중권 + 지표권 + 지하권

     ⓐ 공중권

       : 일조권, 조망권, TDR, 용정율 인센티브제

     ⓑ 지표권 : 건축권, 경작권, 물에 관한 권리

 

     ⓒ 지하권

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2

< 접근성 판단기준 >

  ① 용도와 접근성

   ㉠ 중요시 : 소매점, 상점

   ㉡ 중요시 하지 않음

      : 독점력 있는 부동산, 찾는 빈도가 낮은 부동산

  ② 접근의 대상물

   ㉠ 좋은 것 : 공원, 전철역

   ㉡ 위험, 혐오 : 화장터, 소각장

  ③ 접근의 정도 - 지나치면 오히려 불리

  ④ 근접성(실제거리)과 접근성

   : 물리적 거리 가까워도 접근성이 나쁜 경우 있음

    - 건물 출입구가 멀리 있는 경우

   - 횡단보도 멀리 있어 우회하는 경우

       - 흙, 모래, 자갈, 지하수(O)

       - 미채굴광물(X)

       - 한계심도(대심도)

 * 물에 관한 권리 (24p)

  - 용수권, 물밑 토지소유권

   ○ 공중, 지하공간은 각각 분리

      → 매매, 임대차 대상(O)

   ○ 공중, 지하권의 가치

      → 지표상의 위치에 의해 결정

 (3) 위치

   - 접근성 좋음 → 위치 좋음 → 가격 높다

 (4) 환경(자연, 지역)

   ① 부동산의 환경의 구성분자이다.

   ② 환경으로부터 절대 독립할 수 없다.

   ③ 환경과 영향을 주고 받는다.

 

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3

< 부동산소유권의 제한 - p27 >

공적 제한 경찰권(공법적 제한), 수용권, 과세권, 귀속권

사적 제한 저당권, 유치권, 지역권, 제한특약

제 3강 토지의 분류 [ p. 15 ~ 28 ]

제2절 부동산의 분류

01 부동산의 종별과 유형

 (1) 수익성의 유무에 따라

   ① 수익성 부동산

   ② 비수익성 부동산

 (2) 시장성의 유무에 따라

   ① 시장성 있는 부동산

   ② 시장성 없는 부동산

 (3) 지역성의 구분에 따라

   ① 도시부동산

   ② 농촌부동산

02 토지의 분류

 (1) 토지의 의의

 (2) 지적법상 토지의 분류

   : 토지를 '필지', 즉 '하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위'의 용도에 따라 이름을 정한다.

  - 토지의 종류는 28개의 '지목'으로 분류

 (3) 부동산활동상의 분류

   1) 부지 : 건축가능 + 건축 불가능 토지

   2) 택지 : 건축이 가능한 토지, 감정평가상의 용어

   3) 대지 : 건축이 가능한 토지, 건축법상의 용어

    * 대(垈) (주거지, 상업지) : 지적법 상 28가지 지목 중 하나

   4) 농지와 임지

     : 감정평가상 토지

    * 감정평가상토지 - 택지(건축가능), 농지,임지

   5) 나지 - 건부지 - 공지

     : 토지에 건물 기타의 정착물이 없는 토지

     * 건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적

     ㉠ 건부 감가 : 나지 > 건부지 (일반적)

     ㉡ 건부 증가 : 나지 < 건부지(예외)

나지갱지 공적제한O, 사적제한X

저지 공적제한O, 사적제한O

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4

획지 필지

가격수준, 경제적 소유권, 법적

감정평가상 토지의 용도별 분류

임지지역 용재림지역, 신탄림지역

농지지역 전지, 답지, 과수원 지역

택지지역 주거지, 상업지, 공업지 지역

소유권공간적범위 지표권, 공중권, 지하권

내용적범위 사용권, 수익권, 처분권

  6) 획지와 필지 

   * 면적단위는 제곱단위(㎡)

   7) 후보지

    : 택지·농지·임지 지역 상호간에 용도가 전환중인 토지 (서로 다른 종별지역으로 전환)

     → 지목변경 발생 

   8) 이행지

    : 지역상호간 용도가 전환중인 토지 (같은 종별지역 내에서 전환)

    → 지목변경 안될수도 있음

   9) 맹지 : 자루형 토지

  10) 공한지

     : 투기목적으로 사서 방치하는 토지(도시

  11) 유휴지 : 투기목적(농촌토지)

  12) 휴한지

     : 지력회복을 위해 정상적으로 토지 쉬게함

  13) 포락지 : 지반이 절토되어 무너져 내린 토지

  14) 소지(원지) : 미개발지

  15) 선하지 : 고압선 아래의 토지

  16) 법지 : 법으로만 소유O, 활용실익이 없는 토지

  17) 빈지 : 법적으로 소유X, 활용실익 많은 토지

           (법지와 반대)

   * 공유수면관리법

  18) 한계지 : 택지이용의 최원방권상의 토지

03 건물의 분류

제3절 부동산의 법적 성격

01 부동산 소유권의 범위

02 부동산 소유권의 분할

03 부동산소유권의 제한 - 공적제한, 사적제한

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제 4강 토지의 특성 [ p. 29 ~ 48 ]

Chapter 02 부동산의 특성

제 1절 부동산의 특성

01 토지의 특성

  -  자연적 특성, 인문적 특성

 (1) 자연적 특성

   - 물리적, 선천적, 불변적 특성

   1) 부동성(위치의 고정성)

     ① 공시방법 차이 => 등기 → 추상적 시장

     ② 현장활동, 정보활동화 → 구체적 시장

     ③ 지역화, 세분화 → 구체적 시장

     ④ 규율대상으로 삼기 쉽다.

     ⑤ 지역분석의 근거가 된다.

       (표준적 이용, 가격수준)

     ⑥ 입지론의 근거가 된다.

       (용도에 따른 위치설정)

     ⑦ 외부효과로 인한 영향받음

     ⑧ 위치가치를 가진다.

     ⑨ 위기가 닥치면 가격 하락↓

   2) 영속성(불변성, 내구성)

     ① 감가의 대상X

        → 물리적 감가상각이론의 적용 배제

     ② 부동산 관리 중요성

     ③ 소유이익과 이용이익 분리

        → 임대차시장 발달의 근거

     ④ 투자재(가치보존수단)

     ⑤ 가격의 하방경직성

   3) 부증성 (비생산성)

     ① 생산비법칙 적용배제

        → 원가방식 적용할 수 없다.

     ② 부동산 문제 토지공개념

     ③ 공급의 비탄력적 → 균형가격X

        → 감정평가필요(정상가격필요)

     ④ 토지이용 집약화

     ⑤ 가격파동 근거

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   4) 개별성(비동직성)

     ① 이론, 법칙 적용불가

     ② 일물일가의 법칙 적용불가

   5) 인접성

     ① 외부효과

     ② 개발이익의 사회적 환수논리의 근거

 (2) 인문적 특성

   : 인간과의 관계에서 비롯되는 토지의 특성

   - 후천적, 가변적 특성

   1) 용도의 다양성

     ① 최유효이용의 근거(용도전환)

     ② 적지론의 근거(위치에 따른 용도 설정)

     ③ 가격다원설의 근거 제공

     ④ 이행과 전환을 가능케 한다.

   2) 병합·분할의 가능성

     ① 부증성 완화 (용도의 다양성을 지원)

     ② 한정가격

   3) 사회적·경제적·행정적 위치의 가변성

   4) 희소성

   5) 투자의 고정성(내구성)

   6) 고가성

   7) 지역성

     - 부동산의 부동성에 기인

02 건물의 특성

 (1) 비영속성

 (2) 생산가능성

 (3) 동질성

 (4) 부속성

 (5) 부동성

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제 5강 부동산의 수요·공급 이론(1) [ p. 49 ~ 65 ]

제1편 부동산경제론

Chapter 01 부동산의 수요ㆍ공급이론

제 1절 부동산 수요이론

01 수요의 개념

  ⓐ 수요량

    : 일정기간 동안 사람들이 특정 가격수준에서 사려는 양

  ⓑ 수요 : 일정기간 동안 사람들이 모든 가격수준에서 사려는 양

 < 부동산수요의 종류 >

    ① 본원적 수요

    ② 파생적 수요

  

   * 유효수요

    : 부동산을 구입할 의사와 지불능력이 있는 수요

02 부동산의 수요곡선

 (1) 수요함수

    : 어떤 재화에 대한 수요와 그 재화의 수요에 영향을 주는 요인들과의 함수관계

 (2) 수요곡선

   1) 수요법칙

     : 가격과 수요량 사이의 반비례 관계

   2) 수요량의 변화와 수요의 변화

     ① 수요량의 변화

       : 부동산의 가격변동 → 수요량의 결정점 이동

     ② 수요의 변화

       : 부동산 가격이외의 요인 변동

        → 수요곡선 자체가 이동

   3) 수요곡선이 우하향하는 이유 (수요법칙이 성립하는 이유)

    ① 소득효과

    ② 대체효과

    ③ 가격효과

    ④ 기회비용

   4) 개별수요와 시장수요

    - 개별수요, 시장수요

    => 시장전체의 수요곡선이 개별수요곡선보다 더 탄력적

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 (3) 수요의 결정요인

   1) 수요량의 변화요인 : 당해 재화의 가격변동

   2) 수요의 변화요인 (6강참조)

     : 당해 재화의 가격변동 이외의 요인

      * 6강에서 자세히 다룸

  * 대체재와 보완재

제 2절 부동산 공급이론

01 공급의 개념

  <토지의 공급>

   - 물리적 공급이 불가능(부증성으로 인해)

   - 제한적으로 경제적 공급 가능

02 부동산의 공급곡선

 (1) 공급의 결정요인

   1) 공급량의 변화요인 : 당해 재화의 가격변동

   2) 공급의 변화요인 (6강참조)

     : 당해 재화의 가격 변동 이외의 요인

      (곡선자체의 이동)

 (2) 단기공급곡선과 장기공급곡선

제 3절 부동산의 균형이론

01 시장균형과 균형임대료의 결정

 (1) 균형의 개념

: 어느 가격수준에서 수요와 공급이 일치하고 있어 수요자와 공급자가 모두 만족하게 되는 상태

 (2) 균형가격(균형임대료)과 균형수급량

    - 균형가격은 수요곡선과 공급곡선이 교차되는 점(균형점)에서 결정된다.

 (3) 균형점의 이동

    * 7강에서 자세히 다룸

 (4) 장·단기 균형 (7강 참조)

   - 개별기업, 전체시장 기준에 따른 단기와 장기의 개념

제 4절 수요와 공급의 탄력성

 

01 부동산수요의 탄력성

 (1) 수요탄력성의 개념

   1) 수요의 가격탄력성

     : 한 상품의 가격이 변화할 때 그 상품의 수요량이 얼마나 변화하는가를 측정하는 척도

     => 수요량의 변화율÷가격의 변화율

   2) 수요의 소득탄력성 : 소득의 변화율에 대한 수요량의 변화율

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   3) 수요의 교차탄력성

     : 관련재화의 가격변화율에 대한 수요량의 변화율

 (2) 수요탄력성의 영향요인

   ① 대체가능성

   ② 재화에 대한 지출이 소득에서 차지하는 비율

   ③ 사치품 또는 필수품

   ④ 기간의 장단

   ⑤ 상품의 용도

 (3) 공급의 가격탄력성 결정요인

   ① 생산량 증가에 따르는 비용의 변화

   ② 재화의 저장 정도

   ③ 기간의 장단

02 탄력성의 응용

 (1) 수요의 탄력성과 기업의 총수입 관계

   1) 수요가 탄력적인 경우

   2) 수요가 비탄력적인 경우

 (2) 수요공급의 가격탄력성과 균형가격의 변화

   : 공급이 비탄력적일수록 수요가 변화할 때 가격변동이 크게 나타난다.

    * 가격폭등현상

 (3) 조세의 귀착

Chapter 02 부동산 경기변동

제 1절 부동산 경기변동의 개념

01 부동산 경기변동의 개념 및 특징

 (1) 부동산경기의 개념

    : 주거용 부동산의 건축경기를 의미

    ㉠ 협의 : 주거용 부동산의 건축경기

    ㉡ 광의 : 주거용 부동산경기 + 상업용·공업용 부동산경기

   ㉢ 최광의 : 광의의 부동산경기 + 토지경기

 (2) 부동산 경기변동의 특징

 (3) 일반경기와 부동산경기의 시간적 관계

   - 전순환적, 후순환적, 역순환적, 동시순환적

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 <수요이론>

 1. 언어적 정의(말)

   ⓐ 수요량

      : 일정기간 동안 사람들이

       특정 가격수준에서 사려는 양 => 점의 변화

       - 당해재화의 가격

   ⓑ 수요

     : 일정기간 동안 사람들이

       모든 가격수준에서 사려는 양 => 선표시

       - 가격 외 요인

 (4) 순환적 변동(경기순환) 이외의 다른 형태의 경기변동

   - 계절적 변동, 장기적 변동, 무작위적 변동

02 경기순환(순환적 변동)

 (1) 회복시장

 (2) 상승시장

 (3) 후퇴시장

 (4) 하향시장

 (5) 안정시장

03 부동산경기의 측정지표 

 (1) 건축의 양

 (2) 부동산의 거래량

 (3) 부동산의 가격변동

 (4) 부동산경기 측정의 기타 지표

04 거미집 이론

  - 부동산의 가격변동에 대한 공급시차고려

    → 일시적 균형의 변동과정을 동태적으로 분석

제 2절 인플레이션과 부동산시장

01 인플레이션의 의의

  : 물가수준의 일반적인 상승,

02 인플레이션의 경제적 효과

  - 예상된, 예상치 못한

☞ 수요와 공급이론

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 2. 수리적 정의(기호)

   : 수요함수 ← 수요와 그 수요에 영향을 주는 요인들

  (1) 유량, 재량

     - 유량 : 기간, 영업수지

     - 재량 : 시점, 가격, 가치

  (2) 사전적개념O / 사후적개념X

  (3) 유효수요 : 구입의사 + 지불능력

   * 지불능력 = 구입능력(소득) + 상환능력(구매력)

   * 잠재수요 = 구입능력O, 상환능력

  (4) 본원적 수요와 파생작 수요

     ㉠ 본원적 수요(직접수요)

       - 의식주, 직접소비

     ㉡파생적 수요 (간접수요)

       - 생산자에 대한 수요

  (5) 수요법칙 

     : 가격과 수요량 사이의 반비례 관계

     - 수요량 변화에 따른 가격변화 : 피드백

     => 반비례 + 피드백 = 가격의 이중성

 3. 도해적 정의(그래프)

   * 수요곡선 - p53 참조

 <공급이론>

 1. 언어적 정의(말)

   ⓐ 공급량

     : 일정기간 동안 사람들이

       특정 가격수준에서 팔려는 양 => 점의 변화

      - 당해재화의 가격

   ⓑ 공급

     : 일정기간 동안 사람들이

       모든 가격수준에서 팔려는 양 => 선표시

       - 가격 외 요인

 2. 수리적 정의(기호)

   : 공급함수 ← 공급와 그 공급에 영향을 주는 요인들

   ◎ 공급법칙 : 가격과 공급량 사이의 비례 관계

     - 가격상승 → 공급량 증가

     * 피드백

 3. 도해적 정의(그래프)

   * 공급곡선 - p63 참조

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◎ 수요결정요인

 (1) 수요량 변화요인

    - 당해 재화가격변동

(2)  수요의 변화요인

    ① 소득 증가

        → 수요 증가 : 정상재 / 수요 감소 : 열등재 

    ② 관련재화가격

      ㉠ 대체재 (경쟁)

        : 한 재화가격이 상승하면

         → 대체관계의 다른 재화 수요가 증가

          → 당해 재화의 가격 증가

      ㉡ 보완재 (의존)

        : 한 재화의 소비가 증가할 때

          => 다른 재화의 소비도 동시에 증가

        - 가격상승 → 수요 감소

        → 당해 재화의 가격 감소

    ③ 가격상승의 기대감 → 수요 증가

    ④ 세금의 증가 →  수요 감소

    ⑤ 금리 증가 →  수요 감소

◎ 공급결정요인

 (1) 공급량의 변화요인 - 당해재화의 가격변동

 (2) 공급의 변화요인

    ① 생산기술의 발달 → 공급 증가

    ② 생산비용의 증가 → 공금 감소 

    ③ 가격상승기대감 증가 → 공급 감소

    ④ 세금 증가 → 공급 감소

    ⑤ 금리 증가 → 공급 감소

    ⑥ 관련재화가격변화

      ㉠ 대체재 (경쟁)

        : 대체재 가격 증가

         → 당해 재화의 공급 감소

          → 당해 재화의 가격 상승

      ㉡ 보완재 (의존)

        : 보완재 가격 증가

         → 당해 재화의 공급 증가

          → 당해 재화의 가격 감소

제 6강 부동산의 수요·공급 이론(2) [ p. 49 ~ 65 ]

 

<토지의 공급>

  - 물리적 공급이 불가능(부증성으로 인해)

  - 제한적으로 경제적 공급 가능

                                                                     

 * 부동산의 공급자란

: 건설업자나 개발업자는 물론 부동산의 건축이나 생산에 관계된 사람이면 모두 해당 (신규+기존)

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     ① 수요와 공급의 동시 증가시

        ㉠ 수요증가 > 공급증가

          : 임대료 ↑, 균형량 ↑

        ㉡ 공급증가 > 수요증가

          : 임대료 ↓, 균형량 ↑

        ㉢ 공급증가 = 수요증가

          : 임대료 불변, 균형량 ↑

개별 기업

단기 추가설비(생산)을 할 수 없을 정도의 짧은 기간

장기 추가설비(생산)을 할 수 있을 정도의 충분한 시간

전체 시장

단기 시장에 진입할 수 없을 정도의 짧은 기간

장기 시장에 진입할 수 있을 정도의 충분한 시간

제 7강 부동산의 균형이론(2) [ p. 66 ~ 71 ]

<부동산의 균형이론> - p66

  - 균형가격 계산, 균형점이론

 

 1. 균형가격

  :  균형가격은 수요곡선과 공급곡선이 교차되는 점(균형점)에서 결정된다.

 2. 균형점의 이동

  1) 수요의 변화(공급일정)

     ① 수요 증가시

       : 균형가격 ↑, 균형수급량 ↑

     ② 수요 감소시

       : 균형가격 ↓, 균형수급량 ↓

  2) 공급의 변화(수요일정)

     ① 공급 증가시

       : 균형가격 ↓, 균형수급량 ↑

     ② 수요 감소시

       : 균형가격 ↑, 균형수급량 ↓

3) 수요와 공급의 동시변화

3. 장ㆍ단기 균형

  1) 단기균형

 2) 장기균형

  <요소가격에 따른 장기공급곡선>

    ㉠ 비용불변산업 : 공급량 증가 → 요소가격 불변  

    ㉡ 비용증가산업 : 공급량 증가 → 요소가격 증가

    ㉢ 비용감소산업 : 공급량 증가 → 요소가격 감소

     ② 수요와 공급의 동시 감소시

        ㉠ 수요감소 > 공급감소

          : 임대료 ↓, 균형량 ↓

        ㉡ 공급감소 > 수요감소

          : 임대료 ↑, 균형량 ↓

        ㉢ 공급감소 = 수요감소

          : 가격 불변, 균형량 ↓

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14

제 8강 수요의 탄력성 [ p. 71 ~ 81 ]

제4절 수요와 공급의 탄력성

1. 부동산수요의 탄력성

(1) 수요탄력성의 개념

: 수요량의 변화율을 수요변화를 일으키는 요인의 변화율로 나눈 값

1) 수요의 가격탄력성

: 수요량의 변화율을 가격의 변화율로 나눈 값

2) 수요의 소득탄력성

: 소득의 변화율에 대한 수요량의 변화율

3) 수요의 교차탄력성

: 관련재화의 가격변화율에 대한 수요량의 변화율

(2) 수요탄력성의 영향요인

大 小

신규주택수요 노후(기존)주택수요

장기 단기

대多 대少

용도 다양 용도 제한

규제 완화 규제 강화

사치품 필수품

고가 저가

주거용 상업용

(3) 공급의 가격탄력성 결정요인

大 小

노후주택 공급 신규주택 공급

장기 단기

대多 대少

용도 다양 용도 제한

규제 완화 규제 강화

 

① 비용증가산업

② 저장비용↑

③ 생산에 소요기간이 장기

2. 탄력성의 응용

(1) 기업의 총수입과 탄력성↔가격정책

1) 수요(비탄력적)→고가정책↑→총수입↑

2) 수요(탄력적)→저가정책(누↓)→총수입↑

(2) 수요공급의 가격탄력성과 균형가격의 변화

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1) 수요가 증가할때 공급이 비탄력적일수록 : 가격↑

2) 공급이 증가할 때 수요가 비탄력적일수록 가격이 더 많이 하락

(3) 조세의 귀착(떠넘김)

1) 의의

:소유자에 부담되는데 실질적으로 누가 조세를 부담하느냐 하는 문제

2) 탄력성과 조세의 귀착

수요 → 비 → 수요자(임차인)

  ↘   ↗  

    탄    

  ↗   ↘  

공급 → 비 → 공급자(임대인)

3) 주택에 대한 영향

신규주택 고소득층수-탄

임대인大공-비

노후주택 저소득층수-비

임차인大공-탄

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제 9강 경기변동 [ p. 82 ~ 104 ]

제02장 부동산 경기변동

제1절 부동산 경기변동의 개념

1. 부동산 경기변동의 개념 및 특징

(1) 개념

협의 주거용 건축경기

광의 협의+산업용경기

최광의 광의+토지경기

(2) 특징

 1) 일반경기의 주기의 약2배

 2) 일반경기의 진폭도 크다

(3) 일반경기와 부동산경기의 시간적 관계

 ※ 역순환적 : 일반경기호황→일반부문 자금이탈→주택부문투자↓→주택수요↓→주택건설↓→주택경기↓

(4) 경기변동의 유형

 1) 순환적 변동(경기순환)

 ① 회복시장

 ② 상향시장

 ③ 후퇴시장

 ④ 하향시장

 ⑤ 안정시장

ⓐ 호황 - 약함, 불황 - 강함

ⓑ 소형APT, 목이좋은상가

ⓒ 과거의 사래가격-신뢰할수 있는 기준

 2) 계절적 변동

 3) 무작위적 변동 - 비주기적

 4) 장기적 변동

중개활동 上 매도자중시 下 매수자중시

감정평가 上 하한선 下 상한선

2. 부동산경기의 측정지표

 : 건축량, 거래량, 가격, 택지분양실적

3. 거미집이론

(1) 거미집이론의 배경

: 공급에 시차가 걸림

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(2) 거미집이론의 개념

1) 거미집이론의 의의

: 공급의 시차를 고려하여 그 일시적 균형의 변동과정을 동태적으로 분석한 것

2) 기본가정

전제 가격변동수요 즉각반응

공급 시차를두고 반응

※ 공급자들은 공급량 결정 → 전기의 가격 반응

※ 가격결정 유형

(1) 수요탄력성>공급탄력성 : 수렴형

(2) 수요탄력성<공급탄력성 : 발산형

(3) 수요탄력성 = 공급탄력성 : 진동형

제 2절 인플레이션과 부동산시장

1. 인플레이션의 의의

: 물가수준의 일반적인 상승

실물가치↑ 유리한자 : 실물소유자, 채무자

화폐가치↓ 불리한자 : 화폐소지자, 채권자

2. 예상된 인플레이션의 경제적 효과

: 채권자 → 채무자

3. 예상치 못한 인플레이션의 경제적 효과

: 채권자 부담

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제 10강 부동산시장

[ p. 105 ~ 118 ]

제3편 부동산시장론

제01장 부동산시장

제1절 부동산시장

1. 의의

: 매수자와 매도자에 의해 부동산의 교환이 자발적으로 이루어지는 곳

2. 부동산시장의 기능 및 특성

(1) 부동산시장의 기능

① 교환 → ② 가격결정 → ③ 자원배분 → ④ 정보제공 → ⑤ 양ㆍ질 조절 → ⑥ 도시성장

(2) 부동산시장의 특성

① 소수의 매도자와 매수자

② 재화의 비동질성

③ 상품의 비표준성

④ 시장의 국지성(시장의 분화)

⑤ 거래의 비공개성(정보유통의 불완전성)

⑥ 수급조절의 곤란성

⑦ 매매의 장기성

⑧ 시장의 비조직성

⑨ 단기거래의 곤란성

⑩ 공매의 곤란성

⑪ 시장에 나온 부동산의 거래형태가 다르다.

⑫ 공급의 분산과 수요에의 강한 의존성

⑬ 매매에 관련된 융자관습

⑭ 중개업자 개입의 필요성

⑮ 효율적 시장

제2절 토지시장

1. 토지시장

물리적 공급 불가능

경제적 공급 제한적 가능

제3절 주택시장

1. 주택시장의 개념

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(1) 주택서비스

물리적 주택 동질성(X)

주택서비스 동질성(O)

2. 주택시장의 여과과정

: 소득계층간 주거이동

상향여과 저(재개발)←고 (지역전체)소득↑→수요↓ 성장기    

하향여과고(노후화)←저(정부신축금지+보조금)

저소득층 인구↑

저소득층 소득↑저 수요↑ 저 가격↑

쇠퇴기, 천이기

3. 주거분리와 여과과정

(1) 의의

: 소득계층간 주거 분리

고가주택 수선비 <가치상승분 수선(O)

저가주택 수선비 >가치상승분 수선(X)

※ 불량주택

(1) 시장이 효율적으로 자원을 할당하는 기능을 수행하고 있기 때문, 결코 시장이 실패해서가 아니다.

(2) 해결방법 : 정부가 주민들의 실질소득을 증가할 수 있는 방법을 찾는다면 불량주택은 자연적으로

사라질 것.

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제 11강 효율적시장 [ p. 119 ~ 124 ]

제 4절 효율적 시장이론

1. 효율적 시장의 개념

: 정보가(부동산시장ㆍ가격)에 즉각 반영되는 시장

구 분 반영되는 정보 시장분석 방법 정상이윤 초과이윤

약성 과거(역사적) 기술적 획득O 획득X기본적 분석, 현재, 미래정보를

반영하면 가능

준강성 과거+현재(공표된) 기본적 획득O 획득X 미래의 정보를 반영하면 가능

강성 과거+현재+미래(내부) 분석X 획득O 획득X

2. 부동산의 가치와 정보비용

(1) 정보가치 : 확실성 하에서의 토지현가-불확실성 하에서의 토지현가

(2) 초과이윤 : 정보가치 - 정보비용

3. 부동산시장의 효율성

(1) 할당(=배분) 효율적(=정보) 시장의 개념

: 정보가 잘 배분되는 시장

할당 효율적 시장이라면  정보가치=정보비용, 초과이윤=0

(2) 불완전경쟁시장과 할당 효율적 시장

  투기 정보가치 VS 정보비용 할ㆍ효

완전 감성 X 0 = 0 O

불완전X 100 = 100 O

O 100 = 0, 50, 100 X

1) 정보가치나 정보비용의 존재이유 : 시장이 불완전하기 때문

2) 투기의 존재이유

① 시장 - 불완전(X)

② 시장 - 할ㆍ효이 아니기 때문

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제 12강 지대이론 [ p. 125 ~ 135 ]

제02장 입지 및 공간구조론

제 1절 지대이론

1. 지대론의 의의

(1) 지대의 개념

 : 토지이용자가 토지소유자에게 지불하는 사용료

※ 지가 : 지대 / 이자율(r)

(2) 지대논쟁

구  분 고전학파 신고전학파

이론적

배경

생산비가치설에 기초함

소득분배에 중점

한계효용이론에 기초함

자원의 효율적 이용에 중점

지대에

관한 입장

지대는 다른 생산요소에 대한 대가를 지불하고 남는 잔여인 잉여로 파악

지대는 잉여가 아니라 생산요소에 대한 대가이며 생산물가격에 영향을 주는 요소비용으로 파악

지대와 생산물

가격과의 관계

지대는 요소비용이 아니므로 생산물 가격이 지대를 결정

지대는 요소비용이므로 지대가 생산물가격을 결정

2. 농경지 지대론

(1) 차액지대설 - 리카도

: 지대는 생산가격면에서 우등지와 열등지의 차액이 지주에게 지불되는 대가

한계열등지 지대발생이유(X)

동일한 비옥도 위치차이 지대차이 설명(X)

(2) 절대지대설 - 마르크스

(3) 위치지대설(입지교차지대설) - 튀넨

: 지대 = (가격-생산비) - 수송비(무게 * 거리)

3. 도시토지 지가이론

(1) 마샬의 지가이론

: 위치가치 중시

※ 택지가격 = 농업지대+위치가치

(2) 허드의 지가이론

: 접근성 중시, 경제(적)지대 의존

(3) 파레트-경제적 지대

※ 생산요소의 총수입 = 전용수입(능력수입)+경제지대(웃돈)←귀하다(공급 비탈력적)

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제 2절 공간구조론

1. 도시내부 구조이론

단핵동심원이론 버제스

선형이론 호이트

다핵 다핵이론 해리스울만

(1) 동심원이론

1) 원 5개

2) 중, 전, 저, 고, 통

3) 중 → 외(지대, 지가, 접근성, 인구밀도↓)

4) 하항여과 전제

(2) 선형이론

1) 도시성장-도로축, 개발축

2) 고소득층의 입지

3) 주거분리 최초확인

(3) 다핵이론

1) 다핵의 발생이유

① 특정산업→특정위치

② 동종산업→집적이익(집중)

③ 이종산업→분산입지

④ 업종별 지대지불능력 차이

(4) 다차원이론

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제 13강 입찰지대이론, 농업∙공업 입지론 [ p. 136 ~ 149 ]

2. 도시지대의 결정

(1) 입찰지대이론

1) 개념 : "초과이윤=0"수준의 지대

2) 지대곡선모형

① 도심 : 기울기大

② 외곽 : 기울기小

③ 원점을 향해서 볼록

④ 우하향

3) 기울기 = 한계교통비 / 토지사용량

(2) 생산요소의 대체성과 도시지대

1) 생산요소의 결합비율은 생산요소의 상대적 가격에 따라 결정된다.

2) 생산요소의 상대적 가격에 따라 달라지기도 하지만, 기업이나 산업의 종류에 따라서도 달라진다.

제 3절 부동산입지론

1. 입지론과 적지론

1) 입지론 : 용도→위치

2) 적지론 : 위치→용도

제 4절 농업입지론

1. 튀넨의 입지론

(1) 개념 : 시장) 야채·낙농) 임업·산림) 곡물) 방목

<집약적>-----------<조방적>

(2) 이론

1) 차액지대이론에 위치개념을 추가하여 입지지대이론으로 발전

2) 도시중심지와 접근성으로 거리에 따른 운송비개념 도입

3) 지대 = (매상고 - 생산비) - 운송비

제 5절 공업입지론

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1. 공업입지론

(1) 최소비용이론 - 베베

: 수송비(무게*거리), 인건비, 집적이익

※ 원료지수 = (편재)원료무게/제품무게 > 1 : 원료지 지향입지 : 중량감소산업 : 시멘트, 철강

※ 원료지수 = (편재)원료무게/제품무게 < 1 : 시장지 지향입지 : 중량증가산업 : 주류, 청량음료

※ 원료의 종류

편재(국지) 광물, 지하자원

보편(일반) 물, 흙, 모래

(2) 최대수요이론 - 수요측면 : 시장확대가능성↑

(3) 준최적입이론 - 스미스 : 비경제적요인(기업가선호, 정책)

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제 14강 상업 입지론 [ p. 150 ~ 179 ]

제 6절 상업입지론

1. 점포의 종류 및 입지

(1) 공간균배의 원리

1) 시장이 좁고 수요의 교통비 탄력성 작은 경우 : 집심적 입지 현상

2) 시장이 넓고 수요의 교통비 탄력성 큰 경우 : 분산입지 현상

(2) 점포의 유형별 분류

1) 집심성 점포 : 도심

2) 집재성 점포 : 동종

3) 산재성 점포 : 분산

4) 국부적 집중성 점포 : 변두리 중심

(3) 상품의 종류에 따른 분류

1) 편의품점 : 생필품

2) 선매품점 : 비교구매

3) 전문품점 : 브랜드

2. 상업입지이론

(1) 중심지이론

1) 크리스탈러 : 거시, 도시전체차원 중심지 형성원리

① 중심지 성립조건

: 최소요구치<재화의 도달범위

② 단일중심지 - 원형, 다수 중심지 - 정육각형

③ 중차 중심지가 포용하는 저차중심지수는 고차중심지로 가까이 갈수록 줄어든다.

2) 허프 : 미시적, 소비자 행동

① 가까운곳

② 적당한거리 - 고차有 - 인근의 저차 - 지나칠가능성大

③ 소득, 기호, 교통을 고려하여 선택된 상품으로 지역상권 형성(소매지역이론)

(2) 소매입지이론 - 넬슨

: 8원칙 → 양립성 강조

(3) 입지효과시간법칙 - 후버

3. 상권에 관한 이론

(1) 상권이론

1) 레일리

① 소매인력법칙(만유인력법칙 : 흡입력=질량/거리*거리)

㉠ 흡인력 = 인구수(크기) / 거리*거리

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㉡ 상권의 분기점 - 작은도시쪽에 가깝게 형성

② 2도시간

2) 허프 중력(확률)모형, 2이상 점포 ← 확률

① 흡인력 = 면적(크기)/거리*거리

(2) 가능매상고 추계방법

1) 비율법 - 면적비율

2) 유추법

3) 중력모형

4) 회귀분석법

5) 체크리스트법

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제 15강 부동산문제와 정책 [ p. 181 ~ 195 ]

제4편 부동산정책론

제01장 부동산문제

제1절 부동산문제

1. 부동산문제의 의의

: 부동산과 인간과의 관계악화

제 2절 토지문제

1. 토지문제

: 토지부족 →지가高→토지소유편중→개발이익사유화

※ 소득분배 측정수단

(1) 10분위 분배율 = 하위 40% 소득의 합계(%) / 상위 20% 소득의 합계(%)

(2) 로렌쯔곡선

: 소득분포의 불평등한 정도를 측정하는 가장 간단한 방법

(3) 지니계수

: 지니계수는 0과 1 사이의 값을 가지게 되고, 그 값이 1에 가까울수록 불평등도는 높고, 0에 가

까울수록 불평등도는 낮아지게 된다.

제 3절 주택문제

1. 주택문제의 구분

(1) 주택구매능력(부담능력)의 문제 - 수요측면

1) P/Y지수 = 주택가격/연소득

2) 슈바베지수 = 주거비/생계비

(2) 주택의 이용가능성(유용성) 문제 - 공급측면

1) 양적 주택문제-주택보급률(공가율)

2) 질적 주택문제-불량주택

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제 2절 정부의 시장개입

1. 정부의 시장개입 이유(필요성)

(1) 정치적 기능 - 사회목표 달성(형평성, 효율성)

(2) 경제적 기능-시장실패 회복

2. 정부의 시장개입방법

(1) 직접적 개입 - 시장기능 불신

< 가격규제, 토지은행, 수용, 공영개발>

(2) 간접적 개입 - 시장기능 신뢰

< 세제지원, 보조, 지적제도개선, GIS>

(3) 토지이용규제

<용도지역제, 인허가, TDR..>

※ 시장실패 원인

1. 독과점기업 존재←규모의경제

2. 공공재의 존재

(1) 비배제성, 비경합성 → 무임승차可 → 수요예측오류 → 과소공급(생산)

3. 정보의 비대칭성 → 역선택, 도덕적 해이

4. 외부효과

5. 시장의 구조적 결함 : 소득의 불평등 분배, 심한경기변동, 시장제도의 미성숙

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제 16강 외부효과와 토지정책[ p. 196 ~ 209 ]

4. 외부효과의 문제

: 시장메카니즘을 통하지 않고 제3자에게 이익을 주거나 손해를 주면서도 이에 대한 대가를 지불하

거나 받지 않은 상태

(1) 정(+)의 외부효과

1) 사회적 편익>사적 편익↓, 사회적 비용<사적 비용↑ → 과소생산

① 규제완화

② 세금만면

③ 보조금지급

④ 공공사업

2) 공급측면에서 보조금을 지급하면 공급곡선이 우측으로 이동, 생산량이 증가하고 가격이 하락하여

사회적 후생이 증가

3) 수요측면에서 보조금을 지급하면 수요증가로 인해 수요곡선이 우측으로 이동하여 소비량이 증가

하고 가격이 상승하여 사회적 후생손실

(2) 부(-)의 외부효과

: 제3자에게 미치는 불리한 효과

1) 사회적 비용>사적비용↓, 사회적 편익<사적 편익↑ → 과대생산

① 규제강화

② 중과세

③ 부담금 부과

④ 용도지역제

2) 공급측면에서 조세를 부과하면 공급감소로 인해 공급곡선이 좌측으로 이동하여 생산량이 감소하

고 가격이 상승하여 사회적 후생손실이 방지

3) 수요측면에서 조세를 부과하면 수요곡선이 좌측으로 이동하여 소비량이 감소하고 가격이 하략하

여 사회적 후생손실이 방지

(3) 외부효과의 대책

1) 외부성의 사적인 해결방안

① 합병

② 협상 - 코오즈 정리

2) 외부성의 공적인 해결방안

① 조세부과

② 직접규제

③ 시장개설 - 오염배출권제도

제 3절 토지정책

1. 토지정책의 의의

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(1) 토지공개념

1) 소유-자유, 이용-공공목적

(2) 토지단일세(헨리조지)

토지세토지세 보유세(X)

토지가치세 개발이익환수

2. 용도지역제

(1) 개념

: 여러 개의 지역으로 구분ㆍ지정하고 그 지정목적에 따라 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 및 높이,

대지면적의 최소한도, 대지 안의 공지 등을 각기 다르게 규제하는 제도

(2) 내 용

1) 부(-)의 외부효과를 사전에 차단, 감소

2) 어울리지 않는 토지이용을 분리

(3) 장단점

1) 장점

① 효율성 제고↑

② 세대간 형평성 달성

③ 비전문가도 손쉽게 의사결정可

2) 단점

① 형평성(지역간, 이용주체간)

② 사전적 독점(O)

3. 개발이익환수제도

(1) 개발권 양도제(TDR)

1) 소유권 → 개발권 분리

2) 정부보상(X) → 시장기구를 통한 보상

3) 총량규제적 성격

4) 형평성 문제 해결

5) 과대발급 → 과소보상, 과소발급→과잉보상

6) 예외규정 허용 → 규제 본래의 취지 달성(X)

(2) 토지은행

1) 의의

: 미개발지를 싼 가격으로 대량 매입하여 공공자유보유 또는 공공임대보유형태로 비축하는 제도

2) 장점

① 개발이익 환수

② 공공용지 확보

③ 난개발 방지

3) 단점

① 비용부담↑

② 관리 난이성

③ 주변토지의 투기조장우려

④ 결탁 → 세금낭비

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제 17강 주택정책[ p. 210 ~ 218 ]

(5) 공영개발 - 환지방식 비교

구 분 공영개발 환지방식

소유권침해 大 小

주민의견청취 (X) (O)

권리방식 권리소멸 권리축소

개발이익환수 충분 불충분

사업속도 빠르다 느리다

초기개발비용 大 小

2중 가격제 (O) (X)

제 4절 주택정책

가격규제최고가격제 소비자보호

최저가격제 공급자보호(최저임금제)

1. 임대주택정책

(1) 임대료 상한제

1) 최고가격제

2) 균형가격보다 높게규제 : 규제효과X(아무효과 없음)

3) 균형가격보다 낮게 규제 : 규제효과O

4) 규제효과

① 수요 - 초과수요↑, 기존임차인 이동(X), 사회적비용↑

② 공급 - 후속공급↓, 용도전환, 주택에 질↓ → 암거래, 웃돈거래 - 투기 발생

5) 세수↓

6) 임차인 혜택

① 단기 - (O)

② 장기 - (X)

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7) 수요 / 공급의 탄력성

수요 비규제 효과적

공급 비

(2) 임대료 보조정책(수요 - 비탄력적)

1) 소비자 보조 - 임차인혜택(단기-O, 장기-O)

① 현금(소득)보조 - 효용(O)

② 집세(가격)보조 - 주택정책목표달성(O)<주택바우처제도>

2) 생산자 보조 - 임차인 혜택(단기

※ 소비자(임차인)의 주거선택자유 보장

(3) 공동임대주택 공급정책

단 기① 사적 임대시장의 수요감소→사적시장의 임대료 하락

② 사적 임대시장 및 공공임대주택 세입자 모두 혜택 받음

장 기

시장폐쇄

① 사적 시장의 임대주택 공급감소

② 감소된 양은 공공임대주택 양과 동일

③ 사적 시장의 임대료는 원래 수준으로 회귀

④ 전체 임대주택량 일정

⑤ 공공임대주택 세입자만 혜택

시장개방

① 사적 시장으로 외부에서 수요자 유입

② 수요량 회복으로 가격 원상회복

③ 전체 임대주택량 증가

④ 공공임대주택 세입자만 혜택

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제 18강 조세의 전가[ p. 219 ~ 233 ]

3. 주택분양정책

(1) 분양가상한제와 분양가자율화의 비교

분양가상한제 분양가자율화

ㆍ건설업체의 수익성을 악화시켜 주택공급을 위축

ㆍ전매차익을 노린 투기수요 발생

ㆍ분양주택의 질적 저하 발생

ㆍ중고주택의 가격을 상승시킴

ㆍ주택의 과소비와 자원낭비 발생

ㆍ암거래와 프리미엄 거래 발생

ㆍ도심보다 외곽이 고밀도로 개발되는 토지

ㆍ주택산업의 수익성 향상으로 공급 활성화

ㆍ신규와 중고주택 가격격차 감소로 투기수요 감소

ㆍ분양주택의 질적 향상

ㆍ분양가상승으로 인한 기존주택의 가격상승 유발→신규주택 공급증가로 장기적으로는 기존주택가격 하락

ㆍ대형주택 위주의 공급으로 저소득층의 주택구입난 심화

(2) 선분양과 후분양제도의 비교

주택선분양제도 주택후분양제도

ㆍ건설업체의 자금조달 용이

ㆍ소비자의 초기 자금부담 완화

ㆍ시공사 부도시 소비자 피해 예상

ㆍ부실시공으로 주택의 질 저하

ㆍ부동산투기 조장 우려

ㆍ품질비교가 가능하여 주택의 질 향상

ㆍ소비자가 시공사의 부도위험에서 탈피가능

ㆍ분양가 상승과 목돈마련 부담

ㆍ건설사의 자금조달 부담으로 주택공급 감소 우려

ㆍ자금능력 있는 대형건설사 위주로 시장에서의 독과점 발생 우려

제 5절 조세의 귀착

1. 조세의 전가와 귀착

(1) 의 의

1) 조세의 귀착

: 재산세는 정부에 의해 주택의 소비자, 즉 소유자에 부과되는데 실질적으로 누가 조세를 부담하느

냐 하는 문제

2) 조세의 전가

: 납세자가 자신에게 부과된 세금을 담세자에게 떠넘기는 현상

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34

수요 → 비 → 수요자(임차인)

  ↘   ↗  

    탄    

  ↗   ↘  

공급 → 비 → 공급자(임대인)

2. 주택에 대한 영향

(1) 다른 조건이 동일한 경우 주택가치에 같은 비율로 적용되는 재산세(비례세)는 역진세적인 효과를

나타낸다.

1) 신규주택(고↑)

① 수요 : 탄

② 공급 : 비

2) 노후주택(저↓)

① 수요 : 비

② 공급 : 탄

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35

제 19강 부동산 투자의 위험과 수익[ p. 235 ~ 252 ]

제 5편 부동산투자론

제 01장 부동산투자이론

제 1절 부동산투자의 개념

1. 부동산투자의 의의

자금(돈)

(가격)

부동산

수익

→

(투자)

←

(환원)

현재 → 미래

※ 위험 - 불확실성, 분산(=표준편차²)≥0

제 3절 부동산투자의 위험과 수익

1. 위험의 개념

: 불확실성이 존재함으로써 발생하는 변동성, 즉 실현된 결과가 예상한 결과를 벗어날 가능성

※ 변이계수(분산계수) = 표준편차 / 기대수익률

2. 부동산투자 위험의 종류

: 사업상 위험, 금융적 위험, 법적위험, 인플레이션 위험, 유동성 위험

1) 지렛대효과(레버리지) : 비교적 저렴한 타인자본(부채)을 이용하여 투자자의 이익을 증대시키는

것을 의미

※ ⓙ공식

1) % → 자산=100

2) T계정 이용

3. 투자자의 위험에 대한 태도 유형

(1) 위험회피형(=합리적투자자)

4. 위험과 수익의 관계

(1) 위험과 수익의 상쇄관계

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36

※ 포트폴리오 위험 → 체계적 위험과 비체계적 위험

총위험

시장체계적

(피할수없는)

감수

→

댓가

요구 수익률 = 무위험수익률 + 위험할증률(위험조종률)

① 순수한 시간가치

② 일반경제 관련有

③ 매일 변한다

④ 투자시점이 동일하면 모든 투자자에게 동일한 무위험률 적용

비체계적

(피할수있는)

←

(O)분산투자

5. 수익률

: 순이익 / 투자액(가격) * 100 → Pㆍr = 순이익 = 총수입 - 총비용

(1) 수익률의 개념 및 종류

1) 기대수익률 : 예상, 객관적, 내부

2) 요구수익률 : 최소, 필수, 주관적, 외부, 기회비용

3) 실현수익률 : 실제, 역사적

(2) 기대수익률과 요구수익률의 관계

1) 기대수익률 ≥ 요구수익률 → 투자채택

2) 기대수익률 ≤ 요구수익률 → 투자기각

(3) 투자가치와 시장가치

1) 투자가치 ≥ 시장가치 → 투자채택

2) 투자가치 ≤ 시장가치 → 투자기각

투자가치(P)

= 장래편익현가(유입현가)순이익 / r ← 요구수익률

시장가치(P) = 투자비용 순이익 / r ← 기대수익률

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37

제 20강 포트폴리오[ p. 252 ~ 262 ]

6. 위험의 처리(관리)방법

(1) 위험의 회피 - 제외(주식X, 부동산X, 예금X, 국채O)

(2) 위험의 축소(통제)

1) 보수적 예측

2) 위험조정률 조정(=요구수익률)

: 위험↑→요구수익률↑

3) 민감도 분석

: 투입요소 → 순현가

4) 평균-분산결정법

5) 포트폴리오 기법(분산투자)

① 투자대상 - 다양화 - 위험↓, 수익율↑

② 비체계적 위험↓

③ -1 ≤ 상관계수 ≤ +1

④ 효율적전선(투자선)

㉠ 우상향

㉡ 곡선상의 점 - 상호 지배관계(X)

㉢ 곡선상의 투자점 - 아래쪽 투자점 지배

㉣ 보수적 - 좌측, 공격적 - 우측

(3) 위험의 전가 - 보험, 하청, 물가연동임대차계약

(4) 위험의 보유 - 충당금 설정

제 4절 포트폴리오 이론

4. 최적의 포트폴리오

(2) 무차별곡선

: 개인투자자에게 위험과 수익을 감안하여 동일한 만족을 가져다주는 포트폴리오를 연결한 선

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38

제 21강 화폐의 시간가치, 현금수지측정

[ p. 263 ~ 274 ]

제 5절 화폐의 시간가치

현재가치 미래가치

일시불 일시불

연금 연급

저당상수 감채기금계수

1. (일시불)현재가치계수 = 현재가치 / 미래가치

* 현가 = 내가 * (현가)계수

2. (일시불)미래가치계수 = 미래가치 / 현재가치

* 미래가치 = 현가 * (내가)계수

3 연금의현가계수 = 연금의현가 / 연금

* 연.현 = 연금*(연현)*계수

4. 저당상수 = 연금(부채서비스액 / 연.현(대출총액)

* 부채서비스액 = 대.총 * (저당상수)

5. 연금의내가계수 = 연금의내가 / 연금

* 연금의내가 = 연금 * (연.내)계수

6. 감채기금계수 = 연금 / 연금의내가

* 연금 = 연.내 * (감.기)계수

제6절 현금수지의 측정방법

01 영업수지의 계산 - 소득이득

① 매년 ② 예상값

단위당 예상임대료

× 임대단위수

가능조소득(PGI)

－ 공실 및 불량부채(5%)

＋ 기타소득

유효조소득(EGI)

－ 영업경비(OE)★

순영업소득(NOI) --------총자본

－ 부채서비스액(DS)

세전현금수지(BTCF)

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－ 영업소득세 -----자기자본

세후현금수지(ATCF)

* 과세대상소득*세율 = 순영업소득 + 대체충당금 - 이자상환분 - 감가삼각비

영업소득

02 지분복귀액의 계산 - 자본이득

① 예상값

② 기말

매도가격

－ 매도경비(중개수수료, 법적수수료, 기타경비)

순매도가격

－ 미상환저당잔금

세전지분복귀액

－ 자본이득세

세후지분복귀액

** 암기방법 **

가

공

유

영 (경비)

순

부 (빚)

세전

세금 (세금)

세후

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40

제 22강 투자분석기법 [ p.276 ~ 303]

제 7절 부동산 투자분석기법

1. 할인현금수지분석법(DCF)

: 현재가치로 할인, 서로 비교하여 투자판단을 하는 방법

1) 순현가법(NPV)

① 순현가 = 유입의 현가 - 유출의 현가

② 사전에 할인율을 정해야 한다(요구수익률)

③ 투자자마다 순현가는 다르게 적용한다.

④ 순현가법은 가치가산의 법칙 적용

⑤ 상호독립적 투자안 : 순현가 ≥ 0 이면 채택, 순현가 < 0이면 기각

상호배타적 투자안 : 순현가가 가장 큰 투자안 선택

2) 내부수익률법(IRR)

① 순현가를 0으로 만드는 할인율

② 객관적 수익률이므로 모든 투자자에게 동일하게 계산

③ 임의의 할인율을 적용하여 순현가를 구한다

④ 가치가산의 법칙이 적용될수 없다.

⑤ 상호독립적 투자안 : 내부수익률≥요구수익률 이면 채택, 내부수익률<요구수익률이면 기각

상호배타적 투자안 : 내부수익률이 가장 큰 투자안 선택

※ 순현가법이 내부수익률보다 선호

① IRR은 순현가 기준

② IRR은 복수 또는 안나올 수 있다

③ 인플레 및 경기사황을 고려 하지 않으므로

3) 수익성지수법(PI)

① 순현가를 기준

② PI= 유입의현가

유출의 가치

③ 각 투자안의 상대적 수익성

④ 순현가가 같은 두 개 이상의 사업을 비교 검토할 때 사용

⑤ 상호독립적 투자안 : 수익성지수≥1 이면 채택, 수익성지수<1이면 기각

상호배타적 투자안 : 수익성지수가 가장 큰 투자안 선택

4) 연평균 순현가법(ANPV)

① 순현가가 매년 얼마씩 배분되는가

② 연평군 순현가 = 순현가 × 저당상수

5) 회수기간법

① 단순회수기간법

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41

- 초기에 투자된 총금액을 회수하는데 걸리는 기간

- 화폐의 시간가치 고려하지 않음

② 현가회수기간법

- 초기투자비를 현재가치로 회수하는 걸리는 기간

2. 비할인 현금수지분석법

1) 어림셈법

① 승수와 수익률은 서로 역수관계

구 분어 림 셈 법

승 수 법 수 익 률 법

총투자액대비

조소득승수총투자액

조소득

순소득승수총투자액

순운영소득종합환원율

순운영소득

총투자액

지분투자액대비

세전수지승수지분투자액

세전현금수지지분배당률

세전현금수지

지분투자액

세후수지승수지분투자액

세후현금수지세후수익률

세후현금수지

지분투자액

작을수록 유리 클수록 유리

한 계 미래의 현금수지를 할인하지 않기 때문에 일관성결여

2) 비율분석법

① 총자산회전율 (조소득승수의 역수)

총자산회전율 = 조소득 × 100

부동산의 가치

② 대부비율(LTV)

- 대부비율 = 부채 × 100

자산

- 부채비율 = 자산 × 100

부채

③ 부채감당률

- 순영업소득이 부채서비스액의 몇배가 되는가를 나타내는 비율

부채감당률 = 순영업소득

부채서비스액

- 1.4에서 1.6정도가 유리(1보다 클수록 좋다)

④ 채무불이행률

- 채무불이행률 = 영업경비 + 부채서비스액

유효총소득

- 0.6 ~ 0.8 유지

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제 23강 부동산금융 [ p.305 ~ 324]

제 1장 부동산 금융

1. 의의

- 금융이란 자금융통의 줄인말

1) 일반금융

① 직접금융

- 직접거래하는 방식 -> 증권화

② 간접금융

- 중개기관(금융기관)을 두고 이루어지는 방식 -> 은행거래

2) 부동산금융(부동산을 담보로 자금을 대부받는)

① 토지금융 - 토지와 관련된 자금의 대출

② 주택금융 - 주택과 관련된 자금의 대출

3) 주택금융

① 주택소비금융 - 주택담보대출, 주택보조금

② 주택개발금융 - 건업업자에 대한 대부, 건축대부, 선분양제도

4) 부동산증권

① 부채증권 - ABS(Asset Backed Securities) 나 MBS(Mortgage Backed Securities)

② 지분증권 - 리츠, 펀드

※ 대출자 - 돈을 빌려주는 사람(은행, 저당권자)

차입자 - 돈을 빌려가는 사람(소비자, 저당권설정자)

2. 용어

1) 이자율

① 이자율 = 이자 ×100

원금

② 약정이자율

- 고정이자율 : 차입자에 유리, 초기이자율이 높게 설정

- 변동이자율 : 대출자유리

③ 명목이자율 = 실질이자율 + 기대 인플레율

대출금리 = 기준금리(CD, 국채) + 가산금리

④ 초기이자율 - 고정이자율 저당보다 낮은 것이 일반적이다.

2) 콜방어

① 차입자의 만기 전 변제에 대해 대출자의 방어(대출자의 권리)

② 전체적콜방어, 부분적콜방어(우리나라에서 인정)

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43

3) 조기상환

① 약정이자 > 시장이자율 일 때 발생

② 차입자의 권리(콜옵션)

제 2절 융자금 상환방법

1. 금리조정방식에 따른 유형

1) 고정이자율저당(FRM)

① 원금균등상환방법

- 월부금은 초기에 많고 후기에 적어지는 특징

- 저당원금 + 잔고에 대한 이자

저당기간

- 부채서비스 = 대출금액 X 저당상수

- 저당상수 = 부채서비스

대출총액

- 원금은 일정, 이자는 체감

- 중장년층

② 원리금상환방법

- 원리금 = 대출총액 X 저당상수

- 첫해원금 = 원리금 - 이자

- 이자는 체감하고 원금은 체증

- 장기의 부동산금융에 적합

- 일정소득자

③ 체증식상환방법

- 초기엔 지불금이 낮으나 차주의 수입이 증가함에 따라 지불액도 증가

- 사회초년생, 신혼부부

2) 변동이자율저당

① 가변이자율저당

② 조정이자율저당 : 대출자에게 더 많은 재량 부과

③ 재협정이자율저당 : 일정기간마다 차입자와 대출자 간의 재협상에 의해 결정

3) 가격수준조정저당

① 예상 인플레이션율에 따라 저당가격수준을 정기적으로 조정

② 잔고를 변경

③ 부의상환발생

- 예상 인플레율이 높을 경우, 가격수준조정저당에서는 초중기까지는 명목잔금이 원래의

원금액수를 초과하는 현상)

4) 역저당

① 고령자들이 자택을 담보로 생활비를 빌려 쓰는 형식

② 사망하면 주택을 처분해서 빌린돈을 일괄해서 갚는 주택을 담보로 한 연금같은 것

주택가격 > 대출잔액 = 남는부분을 상속인에게 돌려줌

주택가격 < 대출잔액 = 부족분은 상속인에게 청구하지 않음

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44

③ 시가 9억원이하, 60세 이상

5) 재융자 - 기존의 융자를 조기상환하고 새롭게 융자

포괄융자 - 기존의 융자가 있는 상태에서 추가로 융자를 받을 경우 하나의 융자로 구성하는 것

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제 24강 금융동원방법 [ p.325 ~ 338]

제 3절 부동산금융의 동원방법

1. 부동산 신디케이트(syndicate)

1) 여러명의 투자자가 부동산 전문가의 경험을 동원, 공동의 부동산 프로젝트 수행

2) 개발업자는 무한책임

투자자는 투자한도에서 유한책임, 출자비율에 따라 배당

2. 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)

1) 사업성을 근거로 자금조달이 이루어짐

① 구조화금융으로의 특징을 가진다.

② 현금수지에 기초한 여신 : 프로젝트가 산출하는 현금수지 또는 수익에 의존

③ 비소구 또는 제한소구금융

- 상환재원을 동 프로젝트에서 산출되는 현금흐름 및 수익에 한정

- 대출은행은 차입자와 사업위험을 함께 부담

- 사업주가 여신 위험의 일부를 부담하는 제한소구가 일반적

- 비소구대부 : 담보부동산의 가치가 채권액에 못 미칠 때 법적소송을 청구할수 없는 대부

④ 단일사업성

- 대상 프로젝트이 수익성 및 위험분석을 엄밀히 행하고 충분한 확신하에 대출 결정

- 프로젝트회사가 단일사업회사일 것을 요구

⑤ 정보의 비대칭성 문제 해결

⑥ 이해당사자간 위험의 분산이 가능

⑦ 독립된 회사

⑧ 부외금융의 특징(재무구조는 현상태 유지하면서 채무자의 채무수용능력이 제고)

⑨ 장기간에 진행된다

⑩ 부동산 담보대출 ×

2) 사업방식

① BTO(Build-Transfer-Operate)

: 시설을 건설하여 소유권양도 사업시행자에게 일정기간 시설관리운영권부여

② BOT(Build-Operate-Transfer)

: 시설을 건설하여 운영하고 계약종료시에 소유권양도

③ BTL(Build-Transfer-Lease)

: 시설 건설하여 소유권 이전하고 일정기간 임대

④ BLT(Build-Lease-Transfer)

: 시설을 건설하여 시설을 임대해주고 임대기간종료후 소유권양도

⑤ BOO(Build-Own-Operate)

: 시설을 건설하여 당해시설의 소유권을 갖고 운영하는 것

3. 부동산투자회사(리츠, REITs)

1) 의의

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46

① 소액투자가 가능(소액투자자들에게 부동산에 투자기회제공)

② 간적투자방식, 직접금융

③ 부동산투자회사법의 적용을 받음

④ 전문가를 활용할수 있다(안전성, 수익성확보)

⑤ 세제혜택을 받음

⑥ 환급성에 유리

2) 종류

① 자기관리리츠

② 위탁관리리츠

③ 기업구조조정리츠

④ 개방형리츠 : 투자자의 환매요구가 있을땐 언제든지 가능

⑤ 폐쇄형리츠 : 투자자는 환매요구를 할 수 없고 주식시장에서 주식을 매각해야함

⑥

구 분일반리츠

CR-리츠(기업구조조정리츠)자기관리리츠 위탁관리리츠

회사형태 - 실체형 - 명목형 - 명목형

자본금- 설립자본금 10억

- 영업인가6월이내 최소자본금 100억원 마련

1인당주식

보유한도- 30%이하 - 제한없음

주식공모- 자본금의 30%이상

- 국민연금관리공단 등이 리츠주식 인수시 주식공모 예외

현물출자- 설립시 현물출자금지

- 영업인가 후 총자본금의 50%이내

투자대상 - 모든 부동산 및 부동산관련유가증권 - 구조조정부동산

자산구성요건- 총자산의 70%이상을 부동산

- 10% 관련유가증권, 현금

- 총자산의 70%이상을 구조조정

부동산에 투자

개발사업- 총자본의 30%RK지 가능

- 개발전문리츠 설립허용 (개발사업에 100%투자가능)

인가감독 - 설립인가에서 영업허가제로 변경

자금차입및사

채규모

- 자기자본의 2배이내

- 단 주주총회의 특별결의 후에는 자기자본의 10배이내

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4. 부동산투자회사등의 비교

구 분 부동산투자회사 자산관리회사 부동산투자자문회사

전문인력 5인이상 5인이상 3인

최저자본금100억원

(단 설립자본금 10억)70억원 10억원

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제 25강 부동산증권 [ p.339 ~ 365]

제 2장 부동산증권

1 저당의 개념

- 부동산을 담보로 제공하고 필요한 자금을 융통하는 것

- 채무변제시까지 확실한 담보

2. 저당의 종류

1) 재래적저당(전통적저당)

- 차입자의 신용

2) 정부지원저당

- 정부가 차입자의 신용을 보장

- 이자율은 낮고, 기간은 길고, 대부비율이 높다

3) 건축대부/파이낸싱프로젝트

- 토지소유자가 건축자금을 대출 / 개발업자가 토지매입시부터 대출

- 부동산 담보대출

- 단기 / 장기대출

- LTV 100% 초과할수 없다. / LTV가 없다

- 위험부담과 이자율이 높다 / 위험부담과 이자율이 높다

- 공정별, 단계별로 접함 / 직접관리

- 일시상환하고, 소구금융이다. / 비소구금융

4) 장기모기지론

- 목돈으로 빌려서 푼돈으로 갚는다

- 주택자금

- 저당상수가 발생

- 대상주택은 다가구(X), 9억이하(단 투기지역에서는 6억이하)

- 20세이상 65세 이하(대출기간 + 나이= 75를 초과할수 없다)

- 최저 천만원부터 3억까지

- 고정금리

- 원금, 원리금균등상환방법

3. 저당시장의 구조

1) 1차 저당시장

- 저당을 설정하고 자금을 대출

- 저당의 유동화 : 자금의 여유가 없을 때 2차 저당시장(한국주택금융공사,KHFC)에 매각

2) 2차 저당시장

- 일부로 보유할수 도 있고, 증권화 할수 있다.

- 원래의 저당차입자와는 직접적인 관련이 없다.

3) 한국주택금융공사(KHFC)

① 장기모기지론 공급 : 시중은행의 저당권을 사줌

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② 주택신용보증 업무

③ 주택연금(역모기지) 업무

④ 학자금대출신용보증 업무

⑤ 주택저당증권(MBS), 학자금대출담보부증권의 발행

4. 저당의 증권화

1) 자산담보증권(Asset Backed Securities : ABS)

- 저당채권(외상매출금, 대출채권, 부동산저당채권)등을 양도하고 자산을 담보로 증권을 발행

2) 주택저당증권(Mortgage Backed Securities : MBS)

① 이체증권(Mortgage Pass-Through Securities : MPTS)

② 저당채권(Mortgage Backed Bond : MBB)

③ 지불이체채권(Mortgage Pay-Through Bond : MPTB)

④ 다계층채권(Collateralized Mortgage Obligations : CMO)

- 트랜치별로 원금과 이자의 지급순서를 결정

- 트랜치별로 이자율 적용 달리 단기일 때 이자율 낮게, 장기일 때 이자율 높게

구 분 MPTS MPTB(CMO) MBB

저당권 투자자 발행자 발행자

원금이자수취권 이자율위험 투자자 투자자 발행자

수익률&위험률 대 중 소

초과담보율없음

저당액 = 발행액중 대부액 > 발행액

수명 짧다 중간 길다

현금흐름 투자자까지연결 투자자까지연결 발해자에서 중단

조기상환위험부담 투자자 투자자 발행자

만기&이자율 일정 일정 일정

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제 26강 부동산이용 [ p.368 ~ 373]

1. 토지이용의 집약도

- 단위면적당 투입되는 노동과 자본의 크기

- 토지이용집약도 = 자본과 노동의 양

토지면적

- 집약적 토지이용 : 집약도가 높은 경우

- 조방적 토지이용 : 집약도가 낮은 경우

1) 집약한계 (수익극대점)

- 한계비용과 한계수입이 일치

- 토지이용집약도의 상한선

2) 조방한계 (손익분기점)

- 총수입 = 총비용

- 토지이용 집약도의 하한선

3) 입지잉여

- 입지차이로 생기는 초과수익

- 도심지로 갈수록 높고, 외곽으로 갈수록 낮아진다

- 한계지 : 입지잉여가 0이되는 위치

2. 지가구배현상

- 도심의 지가수준이 가장 높은곳을 100%입지라고 하며 도심지의 가장 지가가 높은 곳을 중심으로

거리가 멀어짐에 따라 점점 지가수준이 낮아지는 현상

- 단핵도시일수록 지가구배현상아 뚜렷해진다

3. 도시스프롤현상

- 무질서하고 불규칙하게 평면적으로 확산되는 것

- 도시계획이나 토지이용계획을 소홀히 한 것이 발생원인

- 지가수준은 표준적 수준이하의 경향이 있다.

4. 침입적 토지이용

- 이질적 인자의 침입으로 인해 새로운 이용주체로 변화하는 것

- 확대적 침입 : 집약적 이용이 조방적 이용을 침입하는 경우

- 축소적 침입 : 조방적 이용이 집약적 이용을 침입하는 경우

5. 직주분리

① 직장과 주거지가 다른 것

② 원인

- 도심의 지가고

- 도심의 환경악화

- 교통의 발달

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- 도심의 재개발(주택의 철거)

③ 결과

- 도심공동화현상

- 출퇴근시 교통체증의 심화(도심고동현상)

6. 직주접근

① 직장과 주거지를 가급적 가까운 곳에 두려는 현상

② 원인

- 도심지가의 상대적 하락

- 도심의 환경개선

- 교통체증 심화

- 정책적 유도

③ 결과

- 도심주거용 건물의 고층화

- 도시회춘화현상

7. 한계지의 지가법칙

① 한계지의 지가현상은 농경지등의 지가수준과는 무관한 경우가 많다(단절지가)

② 도심지가 한계지가 상호관계가 있다. (지가파급의효과, 지가소급의 원칙)

③ 개발축, 교통축으로 한계지연장

④ 초기에 지가의 상승이 빠르다

⑤ 자가의 한계지는 차가의 한계지보다 택지이용의 원방권에 위치

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제 27강 부동산개발 [ p.374 ~ 384]

제 2장 부동산개발

1. 부동산개발의 개념 및 유형

1) 무형적개발

- 토지의 외관은 변하지 않고 서류상으로 만

- 용도변경등

2) 유형적개발

① 조성에 의한 개량 : 토지자체를 개량하는 것

② 건축에 의한 개량 : 토지의 유용성을 증가시키는 것

3) 복합적개발

- 신도시개발사업, 택지조성사업, 토지형질변경사업

2. 부동산개발의 주체

1) 제1섹터 : 국가, 지방자치단체, 각종 공사등

2) 제2섹터 : 민간부문

3) 제3섹터 : 복합주체, 제3개발자

3. 부동산개발의 유형

1) 재개발 : 수복, 개량, 보전재개발

2) 신개발

4. 부동산개발의 과정

1) 구상단계(아이디어단계)

2) 예비적 타당성분석단계 : 예상되는 수입과 비용을 개략적으로 계산하여 수익성검토

3) 부지선정 및 확보단계

4) 타당성 분석단계 : 세밀한 실행가능성분석을 함

5) 금융단계 : 자금조달

6) 건설단계

7) 마케팅단계 (분양 및 처분단계)

- 아이디어단계에서부터 논의되어야 한다.

제 2절 부동산개발의 위험과 타당성분석

1. 부동산개발의 위험

1) 법적위험

- 공법적측면의 여러 가지 법률적제한사항, 사법적측면에서의 분쟁의 소지

- 인허가 가 된 토지이용하거나 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것은 위험을 피할 수 있다

2) 경제적위험

① 시장위험

- 시장위험을 줄이기위해 개발사업의 시장성연구를 해야한다.

- 시장연구란 시장의 수요와 공급 상황을 분석하는 것

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- 개발사업이 완성에 가까울수록 시장위험은 줄어드는 반면, 부동산의 가치는 상승

- 흡수율분석 : 부동산수요와 공급을 구체적으로 조사하는 것

② 비용위험

- 개발업자는 비용위험을 줄이기 위해 건설회사와 최대가격보증계약을 맺는다

- 최대가격보증계약을 체결하면 개발업자는 비용위험은 줄일수 있으나 건설업자도 비용위험을

감안하여 개발사업비를 높게 책정하려 할 것이므로 계약금액은 높아질 수 밖에 없다.

③ 기술적 위험

- 지질조사들을 해서 위험을 피한다

2. 부동산개발의 타당성분석

1) 분석유형 B

① 지역경제분석

- 모든부동산에 대한 기본적인 수요요인 분석(인구, 가구, 소득, 교통망등)

- 수요결정요인의 과거추세를 분석하고 이를 바탕으로 미래가치 예측(시장점유율분석)

② 시장분석

- 수요와 공급상황을 분석

- 시장을 차별화하고 세분화

③ 시장성분석

- 매매되거나 임대할수 있는 능력을 조사하는 것

- 흡수분석

흡수율분석(흡수율이 크면 수요가 왕성), 흡수시간분석(흡수시간이 짧을수록 수요가 왕성)

④ 타당성분석

- 1개만을 대상으로 분석한다

⑤ 투자분석

- 여러 가지 이용대안 중에서 최고 최선의 이용을 확인하는 과정

- 대상개발사업의 타당성이 충분하다고 해서 언제나 투자자에게 채택되는 것은 아니다.

2) 분석유형 A

① 시장분석

- 공급과 관련한 시장세분화와 수요자의 특성과 관련한 수요세분화로 구분하여 분화된

시장 내에게 이루어진다.

- 지역분석 (도시분석)

㉠ 국가경제가 지역에 미치는 영향

㉡ 인구분석, 소득수준

㉢ 경제기반분석

- 근린분석 : 개발대상이 되는 부지를 중심으로 둘러싸고 있는 인접지역분석

㉠ 교통의 흐름

㉡ 미래의 경쟁가능성

㉢ 인구의 특성

- 부지분석 : 대상부지 자체를 분석

㉠ 접근성, 크기와 모양, 지형

- 수요분석 : 유효수요

㉠ 경쟁력, 인구분석, 추세분석

- 공급분석

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② 경제성분석

- 자료제공이 목적

- 최종적인 투자결정을 하는 것

- 수익성 여부를 평가

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제 28강 경제기반분석과 개발의 종류 [ p.385 ~ 404]

※ 입지계수

- 전국의 동일산업에 대한 상대적인 중요도를 측정하는 방법으로 그 산업의 상대적인

특화정도를 나타낸 지수

특정지역의 A산업 종사자수

- 입지계수(LQ) = 특정지역의 A산업 종사자비율 = 특정지역의 경제활동인구수

전국의 A산업 종사자비율 전국의 A산업 종사자수

전국의 총경제활동인구수

- 경제기반승수 = 지역사회 전체의 인구증가율

기반산업 종사인구증가율

- LQ > 1인 경우

㉠ 지역의 생산물이 다른 지역으로 수출

㉡ 기반활동 : 경계바깥으로 재화나 용역을 수출하는 활동

㉢ 기반산업 = 수출산업

- LQ < 1인 경우

㉠ 비기반활동(낙후산업)

- 입지계수는 특정지역에서 특정산업의 특화정도를 나타낸다

- 총고용 = 기반고용 X 기반승수

- 경제기반승수를 통해 기반산업의 고용인구 변화가 지역의 총인구에 미치는 영향 예측

- 기반산업 인구가 증가하면 지역전체인구도 증가

제 3절 택지개발의 의의 및 유형

1. 토지자본

- 다시는 분리 해낼수 없게 된 일종의 고정자본

- 토지가 유용성을 발휘하게 하는데 소요되는 비용

2. 공공택지개발의 유형

1) 매수방식

2) 환지방식

3) 혼합방식

3. 민간개발의 유형

1) 자체개발사업

- 토지소유자가 전 과정을 담당하는 사업

- 사업시행, 금융, 이익의 귀속이 전부 토지소유자

2) 지주공동사업

- 토지소유자와 개발업자간에 부동산개발을 공동으로 시행

① 공사비 대물변제방식 : 개발업자가 자금조달

② 분양금 공사비 지급방식 : 개발업자가 자금조달

③ 투자자모집방식 : 투자자로부터 사업자금 마련

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구 분 현장자원 상품자원

개 념

- 자연상태로 보존해야 할 토지

(삼림, 늪, 황무지)

- 자연상태로 존재

- 직접적으로 사회적 이익발생

- 개발해야할 토지

(농경지, 택지)

- 인위적 노력으로 사회적 이익을 발생

시장측면 - 공공재적 성격을 가짐 - 사회적 가치를 반영하는 시장가격존재

수요측면 - 매우 소득탄력적임 - 상대적으로 풍부

- 정책적 배려 필요 - 시장의 힘에 의해 뒷받침

④ 사업위탁(사업제안)방식

- 토지소유자가 소유권을 갖고 토지소유자 이름으로 사업을 시행, 이익귀속

- 개발업자는 수수료를 취하는 방식

- 개발업자는 개발 후 분양이나 임대를 대행하는 것이 보통

3) 토지신탁방식

① 신탁회사에 형식상의 소유권이전

② 토지소유자는 신탁회사로부터 신탁수익증권을 발행받아 사용

③ 수익증권의 소유자에게 수익을 배당

4) 컨소시엄 구성방식

① 사업의 안정성 확보

② 출자회사간 상호 이해조정이 필요

③ 시간이 오래 걸림

4. 토지보전 (현장자원), 토지개발 (상품자원)

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29강 부동산관리 [ p.405 ~ 421]

제 3장 부동산 관리

제 1절 부동산관리의 의의

1. 부동산관리의 개념

① 부동산 취득·유지·보존·개량 및 그 우뇽에 관한 일체의 행위

② 부동산처분에 대응하는 개념

2. 부동산관리의 필요성

1) 도시화

2) 건축기술의 발달 : 건물의 고층화를 가져오고 전문적인 부동산 관리를 필요로한다

3) 부재소유자의 요구

- 부재자의 소유현장은 부동산간접투자(리츠,펀드)의 활성화를 가져온다.

제 2절 부동산관리의 분류

1. 부동산관리

1) 방식별분류

① 자가관리(자치관라, 자영관리)

- 소유자의 지시 및 통제력이 강함

- 소유자의 종합적인 관리

- 기밀유지와 보안관리가 양호

- 관리의 전문성 결여

- 적극적 의욕이 결여

- 인건비의 상승

- 부정부패의 우려

② 위탁관리

- 합리화

- 소유자는 본업에 전념

- 비용의 저렴 및 안정화

- 타성화방지

- 기밀유지 및 보안곤란(신뢰도가 떨어짐)

- 관리요원의 애호정신 부족

③ 혼합관리

- 자가관리에서 위탁관리로 이행하는 과도기에 채택

- 자가관리와 위탁관리의 장점 혼합

- 소유자가 관리통제권을 가지면서 전문가에 의한 관리의 효율성제고가능

2) 관리영역에 따른 분류

① 시설관리

- 소극적관리

- 시설을 운영, 유지하는 것

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② 자산관리

- 적극적관리

- 포트폴리오, PF, 재투자, 리스크, 매각, 매입등

③ 기업관리

- 그룹관리

④ 임대차관리

3) 관리내용에 따른 분류

① 보존관리 (법률적 관리)

- 권리분석과 조정, 계약관리

② 경영관리 (경제적 관리))

- 수지관리, 회계관리, 인력관리

③ 기술적관리(유지관리)

- 토지관리

- 건물관리(위생, 설비관리)

- 보안관리

- 보전관리 : 건물의 현상유지, 원상회복, 예방관리, 개량행위, 관의의 유지관리

제 3절 건물의 내용연수와 관리

1. 건물의 내용연수

1) 물리적 내용연수 : 버팀연수, 내용연수중 가장 김

2) 기능적 내용연수 : 건물이 기능적으로 유효한 기간

3) 경제적 내용연수 : 경제수명이 다하기 까지의 버팀연수(이익이 생기지 않을 때까지)

2. 건물의 생애주기

1) 용지조성단계 - 전개발단계

2) 신축단계 - 물리적 유용성 최대단계(건물이 완성된 단계)

3) 안정단계 - 관리, 수선단계

4) 노후단계 - 신축고려단계

5) 완전폐물단계

제 4절 부동산관리활동

1. 임대차활동

구 분 주거용 공업용 매장용

임차인선정기준 유대성 적합성 가능매상고

임대차의 유형

조임대차

- 부동산 운영에 수반되는

다른 비용 지불

순임대차

- 순수한 임대료만 임대인

에게 지불, 그 외 영업경

비는 임대인과 임차인이

사전협상에 따라 지불

비율임대차

- 임차인 총수입의 일정비

율을 임대료로 지불하는

방법

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2. 유지활동

1) 일상적 유지활동 : 통상적으로 늘 수행하는 정기적 유지활동

2) 예방적 유지활동 (사전적 유지활동)

3) 대응적 유지활동 (사후적 유지활동)

※ 부동산관리 정보체계

SL - 330 - 003 - L (지역코드 - 획지번호 - 거래횟수 - 거래유형)

※ 정기보고서

- 자산보고서(6개월에 한번씩 작성)

- 부동산 활동보고서, 임대차보고서, 잉여부동산보고서 (월별로 작성)

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30강 부동산마케팅과 광고 [ p.422~ 439]

제 4장 부동산 마케팅과 광고

제1절 부동산마케팅

1. 부동산마케팅의 의의

- Market + ing = 교환을 통한 새로운 가치창출

2. 부동산마케팅의 세가지 차원

1) 소비자측면 (고객점유)

① AIDAS전략

- A : 주의

- I : 관심

- D : 욕망

- S : 행동

- 소비자의 구매의사결정과정의 각 단계에서 소비자의 심리적 효과를 극대화 시키는 것

2) 공급자측면 (시장점유)

① STP 전략

- S : 시장세분화

- T : 목표시장

- P : 차별화

- 소비자의 특성에 따라 세분

② 4P MIX 전략

- 제품, 가격, 유통경로, 홍보

- 상업용부동산의 마케팅에서 사용

3) 쌍방향적측면(관계)

- 장기적이고 지속적인 관계유지

- 브랜드전략, 프랜차이즈전략

3. 부동산마케팅환경

1) 미시환경 : 마케팅의 주체가 되는 것

2) 거시환경 : 미시환경을 둘러싸고 있는 것들

제 2절 부동산광고

1. 부동산광과의 의의

① 광고주의 의도에 따라

② 대중이 행동하도록

③ 부동산 의사결정을 도와주는 설득 및 정보전달을 꾀하는 일로

④ 반드시 유료

2. 부동산광고의 특성

- 시간의 제약성, 양면성, 지역의 제한성, 내용의 개별성

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61

3. 부동산광고의 유형

1) 신문광고

2) DM광고

3) 업계출판물 광고

4) 교통광고

5) 라디오, TV광고

6) 노벨티광고(선물)

7) 점두광고(POP 광고)

8) 인터넷광고

4. 부동산광고의 표시사항

- 광고주 스스로가 광고윤리규정을 준수

- 광고업계가 자율규제를 통하여 허위, 과장광고를 억제하는 것

- 법률을 통하여 행하는 타율규제방법

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31강 감정평가개념과 분류 [ p.441~ 450]

제 1장 감정평가의 기초이론

제1절 감정평가의 기초이론

1. 감정평가의 개념

- 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시

2. 부동산평가의 기능

1) 정책적 기능(공적인 기능)

① 부동산의 효율적인 이용과 관리

② 적정가격 유도 : 비정상적인 가격형성을 억제함으로써 가격의 적정화에 이바지

③ 합리적인 손실보상

④ 과세의 합리화

2) 경제적 기능

① 부동산시장의 불완전성 보완 -> 부동산자원의 효율적인 배분

② 거래질서 확립과 유지

③ 의사결정의 판단기준 제시

3. 부동산평가의 필요성

1) 부동산의 자연적 특성에 기인한다.

2) 합리적인 시장이 존재하지 않는데 기인

3) 부동산평가에는 전문적인 지식이 요구된다는데 기인

4) 부동산은 사회성, 공공성이 높은 재화라는데 기인

4. 감정평가의 원칙

1) 감정평가의 특별원칙

- 능률성의 원칙

- 안전성의 원칙

- 전달성의 원칙

5. 감정평가의 분류

1) 제도에 따른

① 공적평가

② 사적평가

2) 자격에 의한

① 공인평가

3) 목적에 의한

① 공익평가

② 사익평가

4) 규정에 의한

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① 법정평가

5) 업무기술에 따른

① 단독평가

② 공동평가

6) 전문성의 의한

① 1차 수준의 평가

② 2차 수준의 평가

③ 3차 수준의 평가

7) 평가조건에 따른

① 현황평가 : 있는 상황 그대로의 평가

② 조건부평가 : 조건의 성취를 전제로 하는 평가

8) 가격시점에 의한

① 소급평가

- 과거시점을 기준으로

- 소송등

② 현행평가 : 현재를 시점으로

③ 기한부평가

- 미래시점을 기준으로

- 분양시점이 확실한 분양권등

9) 평가사의 소속에 따른 분류

① 참모평가

② 수시적 평가

- 고도의 전문지식이 필요한 경우 각 분야의 전문가로 구성되는 일시적인 감정평가

- 대규모 공장단지와 같은 규모가 큰 부동산을 평가

10) 감정평가규칙 제15조상

① 개별평가 : 물건마다 개별로 행해야 함

② 일괄평가 : 2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의

관계가 있는 경우

③ 구분평가

- 1개의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분

- 감정평가서에 그 내용을 기재

④ 부분평가

- 일부분만을 평가

- 1필지의 일부분만을 수용할 때, 수용되는 부분만의 평가

11) 건부지 평가조건에 따른 분류

① 독립평가 : 나지처럼 전제하고 평가하는 것

② 부분평가 : 건물이 있는 상태 그대로 평가

③ 병합, 분할평가 : 토지의 병합 또는 분할을 전제로 평가하는 방법

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64

32강 부동산 가격제 원칙 [ p.451~ 469]

제 2절 부동산 가격이론

1. 부동산가격의 개요

1) 가격

① 지불된 실거래액

② 과거의 값

2) 가치

① 장래 기대대는 편익을 현재가치로 환원한 값

② 현재의 값

3) 가치는 가격의 기초이다.

4) 가격은 일시적으로 괴리될 수 있다, 장기적으로는 가치에 수령한다.

※ 정상가격

① 통상 성립한다고 인정되는 적정가격

② 규칙 5조에서는 감정평가는 정상가격으로 결정함을 원칙 : 정상가격주의

③ 정상가격의 조건

- 통상적시장(합리적인 자유시장)에서 형성된 가격일 것

- 대상물건의 시장성

- 출품기간의 적절성

- 거래의 자연성

- 당사자의 정통성

※ 특정가격

① 정상가격을 구하는 것이 부적절하거나 특수한 조건이나 목적이 수반되는 경우 적용

② 특정가격의 조건

- 시장성이 없는 물건(학교용, 종교용건물, 관공서)

- 청산, 공매, 경매

- 기업합병시 재평가

2. 부동산가격의 형성원리

1) 부동산가격 발생요인

① 유효수요

② 효용(유용성)

③ 상대적 희소성

④ 이전성

2) 부동산가격의 형성요인

① 일반적요인 : 전 국토의 부동산가격에 영향을 미치는 요인

② 지역요인(지역분석) : 해당지역의 부동산가격에만 영향을 미치는 요인

③ 개별요인(개별분석) : 측지 및 건물에 미치는 영향

제 3절 부동산가격 제원칙

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1. 최유효이용의 원칙

1) 최유효이용의 원칙

① 부동산 가격은 최유효이용을 전제로 하여 파악되는 가격이 원칙

② 최유효이용이 크면 가격도 높고 낮으면 가격도 떨어진다.

③ 부동산에만 적용되는 원칙

④ 3방식 모두에 원칙

⑤ 시계열적판단

2) 판단기준

① 합리적 이용

② 합법적 이용

③ 물리적 채택가능성

④ 최고가치에 대한 경험적 증거

3) 특수상황의 최유효이용

① 단일이용

② 중도적 이용

③ 비적법성 이용

④ 특수목적의 잉ㅇ

2. 시간에 관한 원칙

1) 변동의 원칙

① 가격시점을 명확히

② 물리적 감가

2) 예측의 원칙

① 수익가격

② 연속성

3) 내부원칙

① 기여의 원칙

- 각 구성요소의 기여도에 따라 영향을 받는다

- 부동산 가격 = 각 구성부분의 기여도의 합

- 한계수입 ≧ 한계비용

- 추가투자의 근거가 된다.

② 균형의 원칙

- 내부구성요소의 어울림(균형)

- 과잉설비나 과소설비의 판단기준

- 기능적 감가의 이론적 근거

- 수익체증체감

③ 수익체증체감의 원칙

- 추가투자의 적정성 판정기준

- 입체적이용

④ 수익배분의 원칙

- 잔여법

4) 외부원칙

① 외부성의 원칙

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66

- 외부요인에 의해 영향을 받는 원칙

- 경제적 감가의 이론적 근거

- 외부환경과의 어울림

② 적합의 원칙

- 한 지역의 환경에 적합해야 한다

- 경제적 감가

- 시계열적판단

- 지역분석의 근거

③ 경쟁의 원칙

- 초과이윤은 경쟁을 야기, 경쟁은 초과이윤을 감소시켜 종국에는 소멸시키는 경향

④ 대체의 원칙

- 효용이 유사하면 가격도 유사해진다.

- 3방식 모두의 이론적 근거

⑤ 수요공급의 원칙

- 가격의 이중성

⑥ 기회비용의 원칙

- 투자대상의 기회비용에 의해 평가

- 실제 지불비용이 아닌, 계산된 비용

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67

33강 지역분석, 개별분석 [ p.470 ~ 492]

제 4절 감정평가 방법 및 절차

1. 물건별 감정평가방법

- 비교 : 토지, 아파트 , 과수원, 동산, 산림, 임료

- 원가 : 건물, 준부동산(항공기, 선박, 건설기계)

- 수익 : 광산, 어업권, 무형고정자산(특허권, 영업권, 수익권, 실용신안권)

- 공장의 경우 유형자산, 무형자산평가액을 합산해서 사용

2. 감정평가의 절차

- 가격시점의 확정

① 가격시점은 실지조사일: 평가의 기준이 되는 시점

㉠ 소급평가 : 과거

㉡ 현행평가 : 현재

㉢ 기한부평가 : 미래

② 임료의 가격시점 : 개시되는 시점(임료개시일)

※ 물적 불일치 및 그 처리

- 면적이 불일치 경우 : 작은쪽(공적장부 실제면적)

- 지목, 용도가 불일치 : 합법적일땐 현황대로, 불법적이면 공적장부

3. 평가방식의 적용(규칙 제10조)

① 시산가격(임시로 계산한 가격) 조정방법

- 산술평균 : 현재는 잘 쓰이지 않음

- 가중평군

- 주방식에 의하여 부방식으로 검토(규칙 제 10조)

㉠ 주방식으로 구한 가격을 다른방식(부방식)으로 구한 가격과 비교하여 그 합리성검토

㉡ 평가가 적절하지 못하면 다른방식으로 평가할수 있는데 이때 감정평가서에 그 이유기재

㉢ 가중치 부여시 평가주체의 주관개입 가능성이 있다

4. 감정평가서의 기재사항(규칙 제9조)

① 감정평가업자의 사무소 또는 법인의 명칭

② 평가의로인

③ 평가목적

④ 평가조건

⑤ 가격시점, 조사기간 및 작성일자

⑥ 대상물건의 내용

⑦ 평가가액

⑧ 평가가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견

⑨ 대상물건목록의 표시근거

⑩ 전문가의 자문등을 거쳐 평가한 경우 그 자문등의 내용

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제5절 지역분석 및 개별분석

1. 지역분석

① 부동산은 지역의 구성분자이고 지역으로부터 절대 독립할 수 없고, 지역과 영향을 주고받는다

(지역성)

② 지역분석이 선, 개별분석이 후

③ 지역분석의 대상(범위)

구 분 목적 결정요소 가격원칙 감가유형 부동산특성

지역분석 표준적사용 가격수준 적합의원칙 경제적감가 전체적, 광역적, 거시적 부동성/지역성

개별분석 최유효이용 가격 균형의원칙 기능적감가 구체적, 부분적, 미시적 개별성

1) 인근지역

- 대상부동산이 속해 있는 지역의 일부분

- 부동산가격형성에 직접 영향을 줌

- 동일수급권내 하나만 존재, 용도적, 기능적으로 동질성

- 도시, 농촌 등 종합형태의 지역사회보다 작은지역

2) 유사지역

- 인근지역과 가격수준이 유사한 지역

- 원근개념이 아님

- 일반적 제요인이 유사하여 인근지역과 대체성이 있고 상호경쟁관계

- 대상부동산이 속하지 않은 지역

- 대상부동산의 가격형성에 간접적 영향

- 동일수급권내에 여러개 존재가능

3) 동일수급권

- 경쟁관계성립

- 가장 넓은 권역

- 사례자료수집의 최원방권

- 인근지역에서 사례집을 찾을수 없을 때 동일수급권은 사례수집의 최대범위

- 동일수급권의 파악

㉠ 주거지의 동일수급권

㉡ 상업지의 동일수급권(동일배후지)

㉢ 공업지의 동일수급권

㉣ 농지의 동일수급권

㉤ 임지의 동일수급권

㉥ 후보지, 이행지의 동일수급권 : 토지가 전환후의 토지의 동별 동일수급권과 일치하는 경향 단

전환이 완만한 경우(성숙도가 낮은 경우, 전환속도가 느린 경우)에는 전환전의

동일수급권과 일치

※ 인근지역의 사이클 패턴

① 성장기 - 지가상승률 최고, 신개발/재개발

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69

② 성숙기 - 지가수준이 최고, 가벼운 상승

③ 쇠퇴기 - 지가하락, 하향여과

④ 천이기 - 하향여과 활발, 일시적 상승이 나타날 수 있음

⑤ 악화기 - 슬럼화, 지가최저

2. 개별분석

- 대상부동산의 개별요인을 분석하고 그 최유효이용을 판단

- 개별성과 용도의 다양성으로 인해 최유효이용은 개별부동산마다 상이한 바, 대상부동산의

개별요인을 분석할 필요가 있다

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구 분 감가수정 감가상각

용 어 감정평가 회계

목 적 실제가격 구하기 비용배분

기 초 재조달원가 취득가격

내용연수 경제적 내용년수(잔존년수중심) 법정내용년수(경과년수중심)

관찰감가 ○ ×

34강 원가방식 [ p.493 ~ 508]

제 2장 감정평가의 방식

제1절 감정평가 3방식의 접근원리

1. 가치이론과 평가 3방식

1) 고전학파의 원가방식

2) 한계효용학파의 수익방식

3) 신고전학파의 비교방식

2. 가격의 3면성

① 비용성(원가) : 생산하기 위해 투입된 비용

② 시장성(비교)

③ 수익성(수익)

④ 부동산 감정평가는 가격을 결정하는 작업

⑤ 가격은 가치를 근거로 결정

제2절 원가방식

1. 원가방식의 개요

1) 원가법 : 복성가격(적산가격) = 제조달원가(가격시점에서의) - 감가누계액

① 대상물건의 현재의 가격을 산정하는 방법 (복성가격)

② 건축, 구축물, 기계장치등 재생산이 가능한 상각자산에 널리 적용

③ 재생산이 불가능한 자산에는 적용할수 없다

2) 재조달원가

① 가격시점에서의 신축원가

② 도급(외주)가격기준

③ 복제원가

- 물리적 동일, 신축건물등

- 일반적으로 대치원가보다 크다

④ 대치원가

- 효용적동일(기능적동일), 오래된 건물을 평가(사용가치)

- 평가사의 주관개입가능성

- 이중감가 방지( 물리적, 경제적감가 필요)

3) 감가수정

① 감가수정과 감가상각의 비교

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경제적 감가 ○ ×(물리적, 기능적감가만 인정)

시장성 고려 ○ ×

토지감가 적용 적용불가

② 감가요인

㉠ 내부요인

- 물리적 감가

- 기능적 감가

㉡ 외부요인

- 경제적 감가

- 법률적 감가

4) 감가수정방법

① 내용연수에 의한 감가수정밥법

㉠ 정률법

- 매년 일정비율의 감가 발생(상각율일정)

- 복성가격 = 재조달원가 - 감가수정액(감가누계액)

- 체감상각법

- 잔고점감법

- 기계류나 동산등 내용년수가 짧은거에 적합

- 잔존가치가 “0”인경우는 적용할수 없다.

㉡ 정액법

- 매년 일정 금액의 감가발생

- 균등상각법

- 복성가격 = 재조달원가 - 재조달원가 - 잔존가격 × 경과연수

경제적 내용년수

- 직선법

㉢ 상환기금법(광산)

- 매년 일정액 감가발생

- 매년 감가율 : 감채기금계수 = r

(1+r)ⁿ-1

※ 감가누계액의 크기가 정률법 > 정액법 > 상환기금법

복성가격의 크기는 정률법 < 정액법 < 상환기금법

② 관찰감가법

- 대상부동산의 개별적인 상태를 세밀히 관찰하여 감가수정에 반영

- 평가주체의 개별적 능력이나 주관에 좌우되기 쉽고, 외관상 관찰 할 수 없는

기술적 하자를 놓치기 쉽다

③ 분해법(내구성분해법)

④ 시장추출법

⑤ 임대료손실환원법

2. 적산법

총소득 - 필요제경비 = 순익 = 기초가격 × 기대이율

적산임료 = (기초가격 × 기대이율) + 필요제경비

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개별요인비교 시점수정 사정보정 지역요인비교

분 자 대상부동산 가격시점 정상 인근지역

분 모 사례부동산 거래시점 특별 인근/유사

35강 비교방식 [ p.509 ~ 521]

제 3절 비교방식

1. 거래사례비교법

1) 사례수집

① 사례선택기준

- 위치의 유사성 : 인근, 유사, 동일수급권내

- 물적유사성 : 개별요인의 비교가 가능한 것

- 사정보정의 기능성 : 사정, 동기와 내용까지도 알아야 함

- 시점수정의 가능성(시간의 유사성) : 거래시점이 분명한 영수증이나 계약서 등이 있는

사례여야 함

2) 사례정상화

① 사정보정

㉠ 정상적인 가격으로

㉡ 거래사례 분석시 유의사항

- 자료 확대해석의 금지

- 불추종의 오류

- 대표성 없는 매매사례

- 거래의 자연성 재해요인

: 규제가격, 공기관의 거래, 특별한 동기나 사정이 개입, 강요된 거래(수용)

② 시점수정 : 거래시점의 가격을 가격시점 가격으로

※ 보정산식(J 공식)

① 분자와 분모를 이해한다.

② “~ 보다”라는 말이 붙으면 그 앞에 있는 것을 반드시 100으로 본다.

ex) 대상부동산이 사례부동산보다 10% 우세

대상부동산 = 100+10

사례부동산 100

3) 비교

① 지역요인비교 : 인근 ×, 유사 ○

② 개별요인비교 : 인근 ○, 유사 ○

4) 장단점

① 현실적인 시장성을 반영하여 현실성, 실증적, 설득력풍부

② 3방식중 중추적인 역할

③ 거래사례의 의존하므로 사찰, 교회, 학교등의 평가에 적용곤란

④ 자정보정, 시점수정, 지역요인의 비교, 개별요인의 비교등 감정평가사의 지식, 경험, 판단력의

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의존도가 높고, 가격의 편차가 크다

⑤ 부동산 경기가 호황, 불황이 극심한 경우 신뢰성 저하

2. 임료의 종류

순 임 료 필 요 제 경 비

실

질

임

료

- 예금적 성격의 일시금

- 선불적 성격의 일시금 상각액/미상각액

지

불

임

료

- 순임료분

- 생활비적 비용의 초과액

- 감가상각비

- 유지관리비

- 손해보험료

- 세금 및 공과금

- 대손준비비

- 공실 등에 의한 손실상당액

- 정상운전자금 이자

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구 분직접환원법 할인현금수지분석법

잔여환원법 저당지분환원법

타인자본사용 사용안함 사용함

보유기간 내용년수 전 기간 동안 보유 단기간만 보유, 재매도

환원대상소득순영엽소득

(매년일정하거나 일정하게 감소)

미래 현금흐름은 불규칙

환원이율 환원이율로 = 일정 할인율 불규칙

부동산가치토지가치 + 건물가치 P = 지분가치 + 저당가치

= 영업수지현재가합 + 지분복귀액의 현가

자본회수방법환원이율로 자본회수

(자본회수율포함)

재매도

36강 수익방식 [ p.522 ~ 528]

제 4절 수익방식

1. 수익환원법

1) 의의

- 대상물건의 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원, 할인하여 가격시점에 있어

평가가격을 산정하는 것

2) 장단점

- 이론적이고 부동산가격의 본질에도 부합

- 안정된 시장에서 자료가 정확하면 가격이 정확하게 산정, 평가사의 주관이 개입될 여지가 적다

- 수익성이 없는 교육용, 주거용, 공공용 부동산의 평가엔 적용할 수 없다.

- 불안전한 시장에서 순수익과 환원이율의 파악이 어렵다.

2. 환원방법

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37강 환원이율 [ p.529 ~ 537]

3. 환원이율

1) 환원이율은 자본수익율(할인률, 이자율, 요구수익률)과 자본회수율(감가상각율)로 구성

2) R = 순이익 × 100

P(부동산가격)

3) 환원이율을 구하는 방법

① 조성법(요소구성법)

- R = 무위험률 + 위험률

- 장점 : 논리적

- 단점 : 주관개입가능성, 저당, 금융영향고려 없음

② 시장추출법(시장보교방식)

- R = 사례순이익

사례부동산가격)

- 장점 : 설득적, 현신적

- 단점 : 환원이율 본래의 개념(미래의 개념)에서 벗어남

③ 투자결합법

㉠ 물리적투자결합법

- R = 토지환원이율 × 토지비율 + 건물환원이율 × 건물비율

P = 토지가치 + 건물가치

- 토지분 순이익, 건물분순이익을 나눌수 있다

- 토지환원이률, 건물환원이율이 각각 다르다

㉡ 금융적투자결합법

- R = 지분배당율 × 지분비율 + 저당상수 × 저당비율

- 지분환원이율과 저당환원이율은 다르다

- 가치증감분과 지분형성분 고려하지 않음

④ 엘우드(저당지분환원법)

- 지분투자자입장에서 고려

- 세금의 영향을 고려하지 않음

- R = 지분수익율 - 지분형성률±가치증감율

⑤ 부채감당법(게헬법)

- 객관적이고 간편하다

- 저당투자자 입장에 치우치고있음

- R = 부채감당률( 순영업이익 ) × 대부비율( 대부총액 ) × 저당상수( 부가서비스액 )

부채서비스액 가 격 대출총액

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구 분 원가방식 비교방식 수익방식

대상물

- 건물, 구축물

- 조성지, 매립지

- 아파트, 자동차

- 시장에서 거래가격이

형성된 물건

- 기업용, 임대용부동산

- 수익성 자산

장 점

- 상각자산에 유용

- 비교적 이론적

- 주관이 개입될 여지가 적음

- 부동산 전반에 적용

- 현실성과 설득력있음

- 3방식중 중추적역할

- 논리적, 이론적, 과학적

- 시장이 안정되고 투기현상이

적은곳에서 참된가치 반영

단 점

- 재생산이 불가능한 자산

적용할수 없음

- 재조달원가와 감가액산정에

기술점 애로가 있음

- 호황· 불황일 때 적용곤란

- 거래사례가 없는 경우

적용할수없음

- 보정률 구하는데 어려움

- 비수익성 부동산 적용불가능

- 수익이 동일할 경우 신구

부동산의 가격차이가 없음

※ 감정평가 3방식의 적용대상 및 장단점

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38강 가격공시제도 [ p.538 ~ 560]

제 3장 부동산 가격공시제도

①

구 분

토지가격 주택가격

표준지공시지가 개별공시지가단독주택

공동주택표준지공시지가 개별공시지가

공시주체 국토해양부장관 시군구청장 국토해양부장관 시군구청장 국토해양부장관

공시기준일 1월1일 1월1일 1월1일 1월1일 1월1일

공시일 2월말 5월31일 3월말 4월30일 4월30일

이의신청 및

행정소송가능 가능 가능 가능 가능

효력- 지가산정기준

- 보상기준

과세, 부담금

대부료- 과세기준, 가격정보제공

② 표준지공시지가 : 표준지(50만필지)만을 감정평가사가 2월말까지 평가(독립평가)

③ 개별공시지가

- 전국의 모든토지를 대상으로 시군구 공무원이 평가

- 과세대상이 아닌토지, 표준지선정토지 는 표준지공시지가를 개별공시지가로 한다.

- 표준지공시지가에 토지가격비준표를 활용하여 산정한 토지가격을 감정평가서의 검증을 받아 공시

- 토지가격비준표 : 표준지와 개별토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표

④ 표준지선정기준

- 안정성 : 용도

- 대표성 : 가격수준

- 중용성 : 가격외

- 확정성 ; 경계

⑤ 표준주택가격 조사·평가의 목적

- 개별주택가격을 산정하는 경우 그 기분으로 적용하기 위함

※ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률

- 표준지로 선정된 토지 : 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다

- 표준주택으로 선정된 토지 : 당해 표준주택가격을 개별주택가격으로 본다

- 표준지 공시지가 및 표준주택가격은 국토해양부장관이 인정할 때 따로 공시기준일을 정할수 있다

- 표준지에 건물 그 밖의 정착물이 있거나 지상권, 토지의 사용, 수익을 제한하는 권리가 설정되어있

을때는 정착물 또는 권리가 존재하지 않는 것으로 보고 적정가격을 평가해야 함(독립평가)