research market forecast mid-year 2011 - poland

Accelerating success.

POLSKA

PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI

I POŁOWA 2011

PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA

SPIS TREŚCI

Zarys ogólny 3

Gospodarka 4

Rynek inwestycyjny 5

Rynek gruntów inwestycyjnych 6

Rynek magazynowy 8

Rynek biurowy 10

Rynek handlowy 12

Podstawowe definicje 14

3 | COLLIERS INTERNATIONAL

TRENDY

• Gospodarka: W I połowie 2011 roku polska gospodarka rozwijała się stabilnie,

pomimo nieznacznie słabszych wyników zanotowanych w II kwartale. Wstępne

szacunki wskazują, że PKB rósł w tempie przekraczającym 4%.

• Rynek inwestycyjny: Polska nadal jest głównym motorem napędzającym aktywność

inwestycyjną w regionie. W I półroczu obserwowano stabilizację poziomu stóp

kapitalizacji dla obiektów wszystkich klas. Ponad 50% całkowitego wolumenu

zawartych umów stanowiły transakcje sprzedaży nieruchomości biurowych.

• Rynek gruntów inwestycyjnych: Utrzymywał się trend dominacji kupującego

w trakcie transakcji. W I połowie roku zawarto kilka znaczących umów. Inwestorzy

i deweloperzy kupili grunty o wartości 150 mln EUR.

• Rynek magazynowy: I półrocze 2011 roku przyniosło widoczny wzrost liczby nowych

inwestycji magazynowych. Całkowity wolumen transakcji wyniósł około

800 000 m². W porównaniu do pierwszych trzech miesięcy roku wolumen transakcji

wzrósł o prawie 7%. Wskaźnik pustostanów wykazał nieznaczną tendencję spadkową

i wyniósł 13,3% na koniec I półrocza. Czynsze utrzymały się na stabilnym poziomie,

przy czym zaobserwowano niewielki trend rosnący.

• Rynek biurowy: Rok 2011 stoi pod znakiem umów typu pre-lease. Udział umów tego

typu w całkowitym wolumenie wynajętej powierzchni rośnie, co jest znakiem ożywienia

na rynku i jego dobrej kondycji.

• Rynek handlowy: Rynek handlowy w Polsce wyraźnie się ożywił. Zarówno

deweloperzy, jak i najemcy przedstawiają swoje plany dalszej ekspansji. W I połowie

2011 na polski rynek dostarczono ponad 250 000 m² nowoczesnej powierzchni

handlowej. Kolejne 400 000 m² jest planowane do oddania do użytku jeszcze w 2011r.

Zwiększająca się podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w miastach średniej

wielkości korzystnie wpływa na rozwój sieci handlowych na rynkach regionalnych.

PROGNOZY

• Gospodarka: II połowa roku przyniesie spowolnienie tempa wzrostu gospodarczego.

W nadchodzących miesiącach dojdzie do stopniowego spadku bezrobocia oraz inflacji.

Z drugiej strony można oczekiwać znaczącego wzrostu bezpośrednich inwestycji

zagranicznych.

• Rynek inwestycyjny: Przewiduje się, że całkowita aktywność inwestycyjna w 2011r.

będzie zbliżona do poziomu osiągniętego w 2010r. Kolejne miesiące przyniosą dalsze

pogłębianie różnic w cenie między najlepszymi nieruchomościami a obiektami niższej

klasy.

• Rynek gruntów inwestycyjnych: Brak dostępnych lokali mieszkaniowych, który

nastąpił w efekcie przerwy inwestycyjnej związanej z kryzysem, ma wpływ na obecne

znaczne ożywienie w działalności deweloperów. W kręgu ich zainteresowań znajdą się

duże i średnie miasta. Tereny inwestycyjne przeznaczone pod centra handlowe

i parki handlowe będą cieszyły się popularnością wśród wielu polskich i zagranicznych

firm.

• Rynek magazynowy: Na większości rynków obserwuje się wzrost liczby

planowanych inwestycji. Oczekujemy dalszego zwiększenia popytu zarówno

w Warszawie, jak i w pozostałych regionach. Czynsze utrzymają się na stabilnym

poziomie z niewielką tendencją zwyżkową.

• Rynek biurowy: Ze względu na małą dostępność wolnej powierzchni w lokalizacjach

poza centrum najemcy mogą zostać zmuszeni do szukania powierzchni w obrębie

COB. Efektywne stawki czynszu w lokalizacjach poza centrum mogą wzrosnąć,

podczas gdy w centrum powinna je cechować stabilność lub niewielka tendencja

spadkowa.

• Rynek handlowy: Obecnie deweloperzy zainteresowani są głównie małymi i średnimi

miastami, które nadal nie są nasycone pod względem nowoczesnej powierzchni

handlowej. Biorąc pod uwagę aktywność najemców, stawki czynszu w najlepszych

lokalizacjach będą wzrastać. Utrzyma się trend zmiany lokalizacji przez najemców na

lokale w nowo otwieranych obiektach, jak również w najlepszych istniejących centrach

handlowych.

WSKAŹNIKI RYNKOWE

2010* 2011*

PKB

BEZROBOCIE

WYNAGRODZENIA

INFLACJA

WOLUMEN TRANSAKCJI

INWESTYCYJNYCH

STAWKI CZYNSZU:

BIURA

STAWKI CZYNSZU:

MAGAZYNY

STAWKI CZYNSZU:

POW. HANDLOWE

STOPY ZWROTU

* W PORÓWNANIU DO ROKU POPRZEDNIEGO

PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | ZARYS OGÓLNY

Zarys ogólny


PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | GOSPODARKA

Źródło: GUS, Ministerstwo Finansów



Gospodarka

ZARYS OGÓLNY

• W pierwszej połowie 2011 polska gospodarka rozwijała się w stabilnie, utrzymując

w obu kwartałach tempo wzrostu powyżej 4%. Wstępne szacunki wskazują,

że koniunktura gospodarcza w II kw. była nieznacznie słabsza w porównaniu

do poprzedniego okresu. Mimo to eksperci GUS przewidują, że zostanie zachowana

dynamika wzrostu odnotowana w I kw.

• Wzrost PKB w II kw. był napędzany wysokim popytem konsumpcyjnym oraz rosnącą

produkcją budowlano-montażową. W porównaniu do poprzedniego kwartału

zmniejszył się poziom produkcji przemysłowej. Zanotowany w trakcie pierwszych

trzech miesięcy roku wzrost popytu inwestycyjnego (6% r/r) powinien utrzymać się

również w kolejnym kwartale.

• Zgodnie z oczekiwaniami I połowa roku przyniosła wzrost poziomu inflacji, która w I i II

kwartale wyniosła odpowiednio 3,8% i 4,6%. Aby zapobiec kolejnym wzrostom, Rada

Polityki Pieniężnej podnosiła podstawowe stopy procentowe aż cztery razy w ciągu

pierwszych sześciu miesięcy 2011 roku.

• Pomimo spadku w II kw. (12,2% wobec 13,1% w I kw. 2011) bezrobocie utrzymało się

na względnie wysokim poziomie przez całe I półrocze. Stopa bezrobocia na koniec

czerwca 2011 wyniosła 11,8% i była najniższa od początku roku.

• Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw pod koniec czerwca

2011 wyniosło 3 600,47 PLN, co stanowi 5,8% wzrost wobec czerwca 2010. Natomiast

przeciętne miesięczne wynagrodzenie w I połowie 2011 roku zwiększyło się

o 4,6% r/r.

• Ministerstwo Gospodarki poinformowało, że napływ bezpośrednich inwestycji

zagranicznych w ciągu pierwszych pięciu miesięcy 2011 roku wyniósł 4,2 mld EUR.

Polska nadal pozostaje atrakcyjną lokalizacją dla inwestorów, głównie dzięki stabilnej

sytuacji ekonomicznej oraz politycznej, wykwalifikowanej sile roboczej, jak również

konkurencyjnym kosztom pracy. Warto wspomnieć, że w I półroczu odnotowano

znaczący wzrost aktywności inwestycyjnej w specjalnych strefach ekonomicznych.

PROGNOZY

• Druga połowa roku przyniesie spowolnienie tempa wzrostu gospodarczego. Według

szacunków NBP produkt krajowy brutto w 2011 roku ukształtuje się na poziomie 4%.

• Analitycy przewidują, że dwa kolejne kwartały przyniosą spadek inflacji.

• W nadchodzących miesiącach bezrobocie będzie powoli spadać – głównie dzięki

zwiększonemu zapotrzebowaniu na pracowników sezonowych. Zdaniem ekspertów

stopa bezrobocia na koniec roku wyniesie około 11,5%.

• Według Ministerstwa Gospodarki całkowity napływ BIZ w 2011 roku może przekroczyć

10 mld EUR. Największa aktywność inwestycyjna jest przewidywana na II połowę

roku.

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

0

80

160

240

320

400

480

560

PKB (%)PKB (mld EUR)

0

5

10

15

20

25

BEZROBOCIE (%)

0

1

2

3

4

5

INFLACJA (%)

GŁÓWNE WSKAŹNIKI EKONOMICZNE

PKB 4,2%

Bezrobocie 12,2%

Inflacja 4,6%


ZARYS OGÓLNY

• W pierwszej połowie 2011 roku obserwowano stabilizację poziomu stóp kapitalizacji

dla obiektów wszystkich klas.

• Zmiany w poziomie cen będą zależne przede wszystkim od wpływu kryzysu sektora

finansów publicznych.

• Z uwagi na wysoką płynność Polska utrzymała pozycję lidera i jest wciąż uznawana

przez międzynarodowych inwestorów za najlepsze miejsce do lokowania kapitału

w regionie Europy Wschodniej.

• Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych zamkniętych w I połowie 2011 roku

wyniósł ca. 960 mln EUR.

• Największym zainteresowaniem inwestorów cieszyły się nieruchomości biurowe

(53,5% całkowitego wolumenu transakcji) oraz handlowe (38,5%). Udział

nieruchomości magazynowych stanowił 8%. Nie odnotowano żadnej transakcji

sprzedaży nieruchomości hotelowych.

• Inwestorzy austriaccy (głównie z uwagi na zakup przez CA Immo udziałów w portfolio

Europolis) oraz niemieccy zdominowali rynek pod względem wielkości wolumenu

zamkniętych transakcji. Następni w kolejności byli inwestorzy z Wielkiej Brytanii.

• W pierwszej połowie roku poziom aktywności na rynku warszawskim stanowił ok. 83%

wolumenu transakcji sfinalizowanych w 2011 roku i wyniósł 795 mln EUR. Popyt

inwestycyjny w miastach regionalnych ukształtował się na poziomie 165 mln EUR,

co świadczy o utrzymującej się płynności również na rynkach poza Warszawą.

PROGNOZY

• Dzięki dobrej kondycji makroekonomicznej Polska nadal jest głównym motorem

napędzającym aktywność inwestycyjną w regionie.

• Kolejne miesiące 2011 roku przyniosą dalsze pogłębianie różnic w cenie między

najlepszymi nieruchomościami a obiektami niższej klasy.

• Według inwestorów korzystna dynamika leasingu oraz oczekiwana „luka w podaży”

w największych miastach będą podstawowymi czynnikami aktywizującymi rynek.

• W perspektywie średnioterminowej najważniejszymi graczami na rynku inwestycyjnym

pozostaną fundusze inwestycyjne, które mają możliwość przeprowadzania transakcji

w oparciu o finansowanie własne lub niską dźwignię finansową.

• Mimo to niektóre fundusze bardziej selektywnie podchodzą do swoich inwestycji

i mogą być skłonne do sprzedaży projektów, o ile oferowana cena spełnia ich

oczekiwania.

• Stabilizacja stóp kapitalizacji w perspektywie średnioterminowej będzie zależała

od sytuacji makroekonomicznej strefy Euro oraz regionu Europy Wschodniej –

szczególnie w kwestii zadłużenia sektora finansów publicznych.

• Biorąc pod uwagę fakt, iż kilka transakcji jest w trakcie procesu due diligence, bądź

zbliża się do tego etapu, oczekujemy, że całkowita aktywność inwestycyjna

w bieżącym roku ukształtuje się na podobnym poziomie co w 2010 roku.

Źródło: Colliers International

Żródło: Colliers International

PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | RYNEK INWESTYCYJNY

GŁÓWNE WSKAŹNIKI INWESTYCYJNE

Wolumen transakcji 960 mln EUR

Stopy zwrotu z najlepszych nieruchomości:

Biura 6,7%

Obiekty handlowe 6,7%

Magazyny 8,0%

Rynek inwestycyjny

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

WOLUMEN TRANSAKCJI

(mln EUR)

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

Magazyny Obiekty handlowe Biura

STOPY ZWROTU Z NAJLEPSZYCH

NIERUCHOMOŚCI


ZARYS OGÓLNY

• Rynek gruntów inwestycyjnych zaczął się ożywiać po kryzysie, czego pierwszymi

oznakami były transakcje zawarte w ostatnich tygodniach 2010 roku. Wzrost

odnotowano w I połowie 2011 roku, gdy wartość kolejnych transakcji sprzedaży

gruntów inwestycyjnych przekroczyła 125 mln EUR.

• W przeciwieństwie do drugiego półrocza 2010 zaobserwowano wzrost liczby spółek

(z własnymi i potwierdzonymi środkami finansowymi) zainteresowanych zakupem

gruntów inwestycyjnych.

• Dla terenów inwestycyjnych z ważnymi warunkami zabudowy (WZiZT) lub lokalnymi

planami (MPZP), proces sprzedaży – od wejścia z ofertą na rynek do ostatecznego

przeniesienia własności – rozciągnął się znacznie w czasie i często trwa do 12

miesięcy. W przypadku gruntów bez wyżej wymienionych dokumentów lub

z dokumentami wymagającymi zmian proces może trwać od 1,5 roku do nawet 2 lat.

• Dzisiejszy rynek, pomimo finalizacji znaczących transakcji i wielu kolejnych

nadchodzących, nie może być porównywany do tego sprzed kryzysu. Jedyne

podobieństwo, które można zaobserwować, to wciąż nadarzające się wyjątkowe

okazje nabycia gruntów inwestycyjnych w bardzo dobrej lokalizacji za rozsądną cenę.

Takie tereny mogą przyciągnąć kilku lub nawet kilkunastu inwestorów, których

możliwości finansowe i potencjał inwestycyjny powinny jednak zostać zweryfikowane.

• Obszary dobrze przygotowane pod proces inwestycyjny w zakresie możliwości

technicznych, prawnych i planistycznych są wyceniane relatywnie wyżej. Dodatkowym

czynnikiem zwiększającym ich wartość jest dobra lokalizacja.

TRENDY

• Zaobserwowano utrzymujący się trend dominacji kupującego w procesie transakcji.

• Choć liczba zawartych transakcji jest niewielka (ze względu na trudności

w finansowaniu projektów komercyjnych), ich wartość osiągnęła imponujący poziom.

• Wahania w światowej gospodarce i zawirowania polityczne, zwłaszcza w Unii

Europejskiej, powodują, że inwestorzy wstrzymują oddech. Warto podkreślić,

że czasami może to mieć wpływ na transakcje, prowadząc do ponownego

rozpatrzenia oferty, ceny ngruntu, a także do odroczenia zamknięcia procesu.

• Negatywny wpływ na rynek ma niewłaściwe podejście władz lokalnych, zwłaszcza

w Krakowie i Warszawie, oraz wydawanie pozwoleń na budowę nieadekwatnych

do dzisiejszych realiów. Powoduje to znaczne wydłużenie procesu inwestycyjnego.

CENY I TRANSAKCJE

• Pierwsza połowa roku przyniosła kilka znaczących transakcji. Inwestorzy

i deweloperzy kupili grunty o wartości 150 mln EUR. Wartość ta jest imponująca, mimo

niewielkiej liczby transakcji.

• Wydaje się, że ceny gruntów inwestycyjnych we wszystkich sektorach – głównie

w biurowym, mieszkaniowym oraz handlowym (powierzchnia sprzedaży powyżej

2 000 m2) ustabilizowały się. Dotyczy to zarówno obszarów, gdzie spadki cen były

największe, jak i tych, gdzie ceny osiągnęły najwyższy poziom.

• Ceny za m2 gruntu pod centra handlowe w obrębie Warszawy kształtują się

w przedziale 300-600 EUR. Poza Warszawą ceny są niższe i osiągają poziom między

120 a 450 EUR/m2. W przypadku gruntów pod parki handlowe można spodziewać się

cen między 150-190 EUR/m2. Cena zależy od lokalizacji, nasycenia lokalnego rynku

i potencjalnych gruntów inwestycyjnych.

PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | RYNEK GRUNTÓW INWESTYCYJNYCH

Rynek gruntów inwestycyjnych

TRENDY 2011

Grunty pod inwestycje biurowe

PODAŻ

POPYT

CENY

TRENDY 2011

Grunty pod inwestycje mieszkaniowe

PODAŻ

POPYT

CENY

TRENDY 2011

Grunty pod inwestycje handlowe

PODAŻ

POPYT

CENY







PROGNOZY

• Obecnie prowadzone negocjacje i już zawarte umowy wstępne pozwalają ocenić

rynek gruntów jako obiecujący i mający szansę osiągnąć w 2011 roku kwotę

0,3-0,375 mld EUR.

• Grunty przeznaczone pod biura w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie cieszą się coraz

większym zainteresowaniem. Jeśli chodzi o Trójmiasto i Poznań, projekty rozpoczęte

w okresie kryzysu zostały przywrócone, a nowe transakcje mają dużą szansę

realizacji, jednak w mniejszym stopniu niż w Warszawie lub Wrocławiu.

• Brak dostępnych lokali mieszkaniowych, który nastąpił w efekcie przerwy

inwestycyjnej związanej z kryzysem, ma wpływ na obecne znaczne ożywienie

w działalności deweloperów. W kręgu ich zainteresowań znajdą się duże i średnie

miasta.

• Tereny inwestycyjne przeznaczone pod centra handlowe i parki handlowe będą

cieszyć się zainteresowaniem wielu polskich i zagranicznych firm.

• Rozwój rynku turystycznego i zbliżające się mistrzostwa Euro 2012 w Polsce, nadal

znacząco będą się przyczyniać do rozwoju zarówno sieci hotelowych, jak

i pojedynczych obiektów hotelowych. Sfinalizowane, jak i przyszłe transakcje mają

jednak niższą wartość w porównaniu do reszty rynku nieruchomości

DZIAŁ GRUNTÓW INWESTYCYJNYCH – TRWAJĄCE PROJEKTY W 2011r.

– REPREZENTACJA SPRZEDAJĄCEGO

WYBRANE TRANSAKCJE SPRZEDAŻY

W I PÓŁROCZU 2011r.

INWESTOR LOKALIZACJAPOW.

(ha)

WARTOŚĆ

TRANSAKCJI

(mln PLN)

J.W.

Construction

Kasprzaka

Warszawa

8,1 174

Dom

Development

Powązkowska

Warszawa

9,9 168

Echo

Investment

Konstruktorska

Warszawa

7,4 63

Echo

Investment

Hotel Mercure

Warszawa

b/d 125

CENY ZA GRUNT POD INWESTYCJE

BIUROWE (EUR/m² GLA)

MIASTO/REGION MIN. MAX. ŚREDNIA

Warszawa:

COB

300 850 575

Kraków 150 350 250

Łódź 100 150 125

Poznań 165 300 233

Górny Śląsk 75 150 113

Trójmiasto 100 350 225

Wrocław 100 450 275


CENY ZA GRUNT POD INWESTYCJE

MIESZKANIOWE (EUR/m² PUM)

MIASTO/REGION MIN. MAX. ŚREDNIA

Warszawa

COB

300 700 500

Warszawa

poza COB

140 350 245

Kraków 120 450 285

Łódź 80 200 140

Poznań 80 300 190

Górny Śląsk 60 200 130

Trójmiasto 100 300 200

Wrocław 130 350 240

KLIENT PROJEKT FUNKCJAOBSZAR

(ha)

POTENCJAŁ

INWESTYCYJNY

(m²)

CENA

WYWOŁAWCZA

(mln PLN)

FSO SA Toruńska, Warszawa Handlowy 6,00 50 000 38

FSO SAŻerański Chanel,

WarszawaWielofunkcyjny 8,26 50 000 47

FSO SA Falenica, Warszawa Mieszkaniowy 2,80 25 000 12

KCI SA Poznańska, Kraków Mieszkaniowy 2,50 33 000 b/a

KCI SA Rybitwy, Kraków Handlowy 14,80 b/d b/a

Sita Suez Group Brzezińska, Łódź Mieszkaniowy 11,00 b/d 12

Sita Suez Group Darwina, Kraków Mieszkaniowy 1,80 b/d 5

IGD Silesia Sp. z o.o.Bukowińska,

WarszawaMieszkaniowy 0,60 21 500 45

IGD Mokotów Sp. z o.o.Emerald Tower,

WarszawaBiurowy 0,40 20 000 45

BRJ InvestmentBeethovena II,

WarszawaBiurowy 0,91 16 000 34

BP InvestmentBeethovena I,

WarszawaBiurowy 4,41 b/d 70

Hala Koszyki SavleighHala Koszyki,

WarszawaWielofunkcyjny 0,94 20 000 48

Metsa Tissue/Konstans Konstancin-Jeziorna Wielofunkcyjny b/a 120 000 b/a

Mor Eden TowersGrzybowska,

WarszawaMieszkaniowy 0,60 26 850 72

Drewnica DevelopmentStocznia Gdańska,

GdańskWielofunkcyjny 20,20 230 000 136

Vantage DevelopmentPromenady

Wrocławskie, WrocławWielofunkcyjny 15,10 b/d b/a

Nowe Ogrody 4

Sp. z o.o.

Droga Męczenników

Majdanka, LublinMieszkaniowy 6,90 75 600 65


PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | RYNEK GRUNTÓW INWESTYCYJNYCH


Rynek magazynowy

ZARYS OGÓLNY

• Pierwsze półrocze 2011 roku przyniosło widoczny wzrost liczby nowych inwestycji

magazynowych. W dwóch kwartałach ukończono blisko 140 000 m² w dziesięciu

projektach, z czego ponad 75% w drugim kwartale. Całkowite zasoby powierzchni

magazynowych w Polsce na koniec pierwszego półrocza 2011r. wynosiły około

6,5 mln m². Obecnie w aktywnej budowie znajduje się około 347 000 m² nowoczesnej

powierzchni magazynowej.

• W dwóch kwartałach 2011r. wolumen transakcji wyniósł około 800 000 m², z czego

ponad 51% stanowiły umowy podpisane w II kwartale. W porównaniu

do pierwszych trzech miesięcy roku nastąpił wzrost wolumenu transakcji o blisko 7%.

Ponad 64% ogółu transakcji stanowiły nowe umowy, pozostałe 36 % to renegocjacje

i ekspansje.

• Współczynnik powierzchni niewynajętej w stosunku do ostatnich dwóch kwartałów

wykazał niewielką tendencję spadkową i na koniec II kwartału 2011r. wynosił 13,3%.

• Czynsze za powierzchnie magazynowe pozostają generalnie na stabilnym poziomie

z niewielką tendencją wzrostową. Wzrost stawek czynszu obserwuje się w regionach,

wyróżniających się niskim współczynnikiem dostępnych powierzchni np. w Krakowie,

Poznaniu czy na Górnym Śląsku.

PODAŻ

• Warszawa – całkowita podaż powierzchni magazynowych w trzech warszawskich

strefach na koniec II kwartału 2011 wyniosła blisko 2,5 mln m² (w stosunku

do I kwartału podaż zwiększyła się o ponad 48 000 m²). Ponad 65,8% warszawskich

zasobów zlokalizowanych jest w warszawskiej strefie II. Na koniec II kwartału w fazie

czynnej budowy znajdowało się ponad 26 000 m² powierzchni magazynowej (strefa I

i II), w fazie planowania - 1,2 mln m² powierzchni z czego 61% w warszawskiej strefie

II.

• Polska Centralna – zasoby powierzchni magazynowych na koniec I półrocza wyniosły

niewiele ponad 930 000 m². Do użytku został oddany jeden obiekt w Tulipan Park

Łódź, tak zwany ‘small business unit’ oferujący małe moduły. Obecnie w budowie

znajduje się około 22 000 m².

• Poznań – powierzchnia magazynowa w I półroczu 2011r. zwiększyła się o blisko

21 500 m². Do użytku zostały oddane dwa obiekty w Panattoni Park Poznań I.

Istniejąca podaż zwiększyła się obecnie do blisko 824 000 m², natomiast powierzchnia

obiektów będących aktualnie w budowie to około 54 5 00 m².

• Górny Śląsk – jest drugim co do wielkości rynkiem nieruchomości magazynowych

w Polsce. Obecna podaż wynosi ponad 1,23 mln m². Powierzchnia znajdująca się

aktualnie w budowie to ponad 80 000 m².

• Kraków – pod względem istniejącej podaży jest to jeden z najmniejszych rynków

magazynowych w Polsce. Istniejąca podaż na koniec II kwartału 2011r. wynosiła

niewiele ponad 81 000 m². W I półroczu zostało oddane do użytku ponad 13 000 m²

nowoczesnej powierzchni magazynowej. W budowie obecnie jest około 33 000 m².

• Wrocław – całkowita powierzchnia magazynowa to ponad 617 000 m². Obecnie

w budowie znajduje się około 67 000 m².

• Gdańsk – zasoby powierzchni magazynowych na koniec II kwartału 2011 wyniosły

około 134 000 m².

• Toruń – podaż powierzchni magazynowej wynosi obecnie 95 600 tys. m². W trakcie

budowy jest obecnie zaledwie jeden budynek o powierzchni 1100 m², w fazie

planowania na koniec II kwartału 2011r. było natomiast około 100 000 m².

• Szczecin – biorąc pod uwagę istniejącą podaż powierzchni magazynowych w Polsce,

Szczecin jest najmniejszym rynkiem. Całkowite zasoby na koniec II kwartału wynosiły

niespełna 42 000 m².

PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | RYNEK MAGAZYNOWY

TRENDY 2011

PODAŻ

POPYT

CZYNSZE

PUSTOSTANY




0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

1 400 000

1 600 000

1 800 000

CAŁKOWITA PODAŻ

32%

8%

19%2%

4%

2%

31%

2%

ProLogis SEGRO

Panattoni MLP

Europolis PointPark Properties

Inni Goodman

DEWELOPERZY – UDZIAŁ W RYNKU WG

ISTNIEJĄCEJ PODAŻY


POPYT

• Warszawa – popyt na powierzchnie magazynowe w I półroczu 2011

był stosunkowo wysoki. Wynajętych zostało blisko 371 000 m2 powierzchni

magazynowych, co stanowiło około 43% wolumenu transakcji dla całej Polski.

Najwięcej powierzchni bo ponad 184 000 m² wynajęto w strefie II.

• Polska Centralna – całkowita powierzchnia wynajęta w dwóch kwartałach 2011r.

wyniosła ponad 78 800 m², z czego około 77% wynajęto tylko w II kwartale.

• Poznań – powierzchnia wynajęta w I półroczu osiągnęła poziom ponad 70 000 m².

Ponad 56% powierzchni wynajętej przypadło na I kwartał b.r.

• Górny Śląsk – w pierwszych sześciu miesiącach 2011 roku podpisano 32 umowy

najmu na łączną powierzchnię ponad 159 000 m². Pod względem wolumenu transakcji

Górny Śląsk plasuje się na drugim miejscu po Warszawie.

• Kraków – podpisano 5 umów najmu na niewiele ponad 28 000 m², z czego

przeważającą większość w II kwartale.

• Wrocław – w I półroczu 2011r. podpisano 14 umów najmu na łączną powierzchnię

ponad 84 000 m².

• Gdańsk – w okresie od stycznia do czerwca 2011 wynajęto blisko 25 000 m².

• Szczecin – w dwóch kwartałach odnotowano niewielką aktywność najemców,

podpisane zostały zaledwie dwie umowy na łączną powierzchnię 9 000 m².

• Toruń – w dwóch pierwszych kwartałach nie odnotowano żadnej transakcji najmu, co

związane jest brakiem dostępności powierzchni magazynowej.

DOSTĘPNE POWIERZCHNIE

• Współczynnik powierzchni niewynajętej w Polsce na koniec II kwartału 2011

zmniejszył się o 1,36% w stosunku do I kwartału i wynosił 13,02%.

• Warszawa – współczynnik wolnych powierzchni na koniec II kwartału wyniósł 19,3%

(19,8% w I kwartale). Dla poszczególnych stref kształtował się odpowiednio na

poziomie 12,3% (strefa I), 21,3% (strefa II), 19,4% (strefa III).

• Miasta regionalne – najniższy współczynnik powierzchni niewynajętej odnotował Toruń

(0,0%), Kraków (0,6%) i Gdańsk (5,5%), najwyższy Szczecin (63,1%), Region Polski

Centralnej (13%) i Wrocław (9,65%). Największy spadek poziomu powierzchni

niewynajętej w stosunku do poprzedniego kwartału odnotowano w Szczecinie,

Wrocławiu i Krakowie.

STAWKI CZYNSZU

• Tendencja spadkowa, zapoczątkowana w 2009 i utrzymująca się w 2010r., wyraźnie

wyhamowała. Od końca 2010 obserwowana była stabilizacja stawek czynszu

na większości rynków. I półrocze 2011r. to generalnie kontynuacja tego trendu

na całym rynku powierzchni magazynowych, niewielką tendencją wzrostową

obserwujemy tylko na rynkach, gdzie występuje niski współczynnik powierzchni

dostępnych.

PROGNOZY

• Obserwuje się wzrost liczby planowanych inwestycji w dużej części spekulacyjnych.

Na zainteresowanie deweloperów mogą liczyć przede wszystkim rynki o niskich

współczynnikach powierzchni wolnej i małej całkowitej podaży powierzchni

magazynowej np. Kraków i Gdańsk.

• W dalszym ciągu projekty BTS będą cieszyły się zainteresowaniem najemców.

• Prognozuje się dalszy wzrost popytu zarówno w rejonie Warszawy (szczególnie

w II strefie, gdzie współczynnik wolnej powierzchni wciąż jest wysoki, co przekłada się

na korzystne warunki najmu), jak również w pozostałych regionach Polski.

• Można oczekiwać, że stawki czynszu pozostaną w najbliższym czasie stabilne,

jednakże na rynkach, które cechuje niedobór powierzchni, będziemy nadal

obserwować tendencję zwyżkową.

PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | RYNEK MAGAZYNOWY

WYBRANE TRANSAKCJE NAJMU


19,3%

13,0%5,7% 7,6%

0,6%

9,7% 5,5%

63,1%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

WSPÓŁCZYNNIK DOSTĘPNYCH POWIERZCHNI

REGION MIN. MAX.

Warszawa I 4,00 5,50

Warszawa II 2,20 2,80

Warszawa III 2,10 2,50

Polska Centralna 2,10 2,85

Poznań 2,45 2,85

Górny Śląsk 2,50 2,95

Kraków 3,50 4,50

Wrocław 2,50 3,00

Gdańsk 2,90 3,30

Szczecin 2,40 2,85

EFEKTYWNE STAWKI CZYNSZU (EUR/m²)




NAJEMCA POW.

(m²)

BUDYNEK

TK Maxx 25 500 Goodman Wrocław

Hellmann Worldwide

Logistics 20 000 Tulipan Park Stryków

Faurecia 17 600Panattoni Park

Gorzów

Rhenus Contract

Logistics 16 900 ProLogis Park Błonie

Valeo 16 700Cracow Airport

Logistics Center

Tech Data 15 900Panattoni Park

Święcice

Willson & Brown 12 000Manhattan Business &

Distribution Center

RUCH S.A. 12 000 Annopol Logistic Park

Geodis 10 000ProLogis Park

Wrocław


Rynek biurowy

ZARYS OGÓLNY

• Nowa podaż powierzchni biurowych oddanych do użytku w I połowie 2011r. w Polsce

była niewielka. Łącznie w Warszawie i na 8 największych rynkach regionalnych

ukończono nieco ponad 95 000 m2, co stanowi zaledwie 37% nowej podaży

dostarczonej w I połowie 2010r.

• Aktywność na rynku najmu pozostawała na wysokim poziomie. Rosnący popyt

na powierzchnie biurowe w połączeniu z niewielką podażą sprawił, że współczynnik

niewynajętych powierzchni obniżył się zarówno w Warszawie, jak i na wszystkich

obserwowanych rynkach regionalnych.

• Firmy z większą pewnością myślą o rozwoju działalności biznesowej i starają się

zabezpieczyć duże powierzchnie biurowe na korzystnych warunkach.

• Jak dotąd rok 2011 stoi pod znakiem umów typu pre-lease. Udział umów tego typu

w całkowitym wolumenie wynajętej powierzchni rośnie, co jest znakiem ożywienia na

rynku i jego dobrej kondycji.

PODAŻ

• Warszawa – w I połowie 2011r. całkowite zasoby powierzchni biurowej w stolicy

nieznacznie wzrosły i osiągnęły 3 505 035 m2. Ukończono 28 353 m2 w ramach

4 budynków biurowych. Dwa z nich – Platinium IV (13 000 m2) i Racławicka Point

(1 918 m2) zostały oddane do użytku na Mokotowie (w strefie Południowej Górnej),

natomiast dwa pozostałe w Centrum Warszawy – Pałac Młodziejowskiego (4 964 m2)

i Mokotowska Square (8 471 m2). Obecnie około 115 000 m2 znajduje się w budowie

z planowaną datą ukończenia jeszcze w 2011 r. Najwięcej nowej powierzchni zostanie

oddane do użytku w Centralnym Obszarze Biznesowym (COB) i na Mokotowie.

• Miasta regionalne – nowa podaż w I połowie roku wyniosła blisko 68 000 m2.

Największy przyrost nowej powierzchni zanotował Kraków, gdzie oddano do użytku

niemal 26 400 m2 w ramach m.in. 2 budynków Bonarka4Business (15 694 m2) i I fazy

projektu Green Office (8 000 m2). Lublin był drugą lokalizacją, wśród miast

regionalnych, o największej nowej podaży – na rynek trafił Gray Office Park A

(13 500 m2). Trzecie miejsce przypadło Trójmiastu dzięki ukończeniu Allcon Park 3

(9 116 m2).

POPYT

• Warszawa – aktywność najemców w I połowie 2011r. przekroczyła 320 000 m2, co

w porównaniu z wynikami za I połowę 2010r. stanowi wzrost rzędu 46%. 35%

wynajętej powierzchni było zlokalizowane w COB. Spośród lokalizacji poza centrum

Mokotów cieszył się największą popularnością wśród najemców, a jego udział

w całkowitej aktywności wyniósł 32%. Większość transakcji stanowiły małe umowy

dotyczące najmu powierzchni poniżej 1 000 m2, podczas gdy średnia wielkość umowy

najmu w analizowanym okresie wyniosła 1 063 m2. Zawarto 9 transakcji najmu

na powierzchnię o wielkości ponad 5 000 m2. W porównaniu z I połową 2010 udział

renegocjacji i przedłużeń spadł o 6 punktów procentowych do 30%, natomiast udział

umów typu pre-lease znacznie wzrósł do 25% w porównaniu z 5% w analogicznym

okresie 2010r. Największe umowy najmu w I połowie 2011r. to umowa typu pre-lease

na 43 500 m2 podpisana przez TP SA oraz przedłużenie umowy najmu 11 000 m2

przez Ernst & Young w budynku Rondo 1.

• Miasta regionalne – powoli ale systematycznie miasta regionalne odzyskują

znaczenie. W I połowie 2011r. doszło do zawarcia transakcji na ponad 155 000 m2.

Największą aktywność najemców zaobserwowano w Krakowie (blisko 50 000 m2)

i Poznaniu (ponad 30 000 m2). Większość transakcji stanowiły nowe umowy najmu.

Udział renegocjacji i przedłużeń w całkowitej aktywności wyniósł 27%, natomiast

umów typu pre-lease 26%. I połowę 2011r. cechowała wysoka aktywność najemców

z sektora BPO. Do największych transakcji należą: przedłużenie umowy 16 000 m2

przez firmę Shell w budynku KBP 400 w Krakowie, umowy typu pre-lease na 14 600

m2 Grupy Allegro w projekcie Pixel w Poznaniu i 11 500 m2 Infosys BPO Poland

w projekcie Green Horizon w Łodzi.

PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | RYNEK BIUROWY

TRENDY 2011

PODAŻ

POPYT

CZYNSZE

PUSTOSTANY



MIASTOPODAŻ

(m2)

WSKAŹNIK

PUSTOSTANÓW

(%)

Warszawa 3 505 035 6,2

Kraków 414 420 11,7

Wrocław 311 330 4,3

Poznań 195 580 11,3

Trójmiasto 225 180 14,6

Katowice 184 730 19,3

Łódź 181 590 22,3

Lublin 61 980 10,5

Szczecin 43 060 4,4

GŁÓWNE WSKAŹNIKI

STRUKTURA POPYTU

POPYT (w tys. m2)

0

50

100

150

200

250

300

350

I poł. 2008

II poł. 2008

I poł. 2009

II poł. 2009

I poł. 2010

II poł. 2010

I poł. 2011


6%

30%

39%

25%

Ekspansje

Przedłużenia i renegocjacje

Nowe umowy z wyłączeniem umów typu pre-lease

Umowy typu pre-lease



• Warszawa – średni współczynnik niewynajętej powierzchni dla całej Warszawy malał

na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy i na koniec I połowy 2011r. wyniósł 6,17%.

Współczynnik wolnej powierzchni w COB, który rósł od końca 2008r., ustabilizował się

na poziomie powyżej 8%. W lokalizacjach poza centrum, ze względu na niską nową

podaż, współczynnik wolnej powierzchni nadal utrzymuje tendencję spadkową. Na

koniec I połowy 2011 wyniósł 5,2%.

• Miasta regionalne – współczynniki niewynajętej powierzchni w miastach regionalnych

wynoszą od 4,3% we Wrocławiu do 22,3% w Łodzi. W porównaniu z wielkościami

odnotowanymi na koniec 2010r. i na koniec I kw. 2011 prawie we wszystkich miastach

doszło do spadku liczby wolnej powierzchni, co można tłumaczyć wysoką aktywnością

najemców w I połowie 2011r. i ograniczoną nową podażą wchodzącą na rynek.

STAWKI CZYNSZU

• Warszawa – średnie stawki wywoławcze pozostają stabilne na poziomie

21,5 EUR / m2 /miesiąc w COB i 15,5 EUR /m2 /miesiąc poza centrum. Ze względu na

relatywnie dużą ilość niewynajętej powierzchni w centrum niektóre budynki w COB

oferują powierzchnię już w cenie 16-19 EUR /m2 /miesiąc. W wynajętych w znacznym

stopniu budynkach klasy A w najlepszych lokalizacjach, powierzchnia oferowana jest

nawet za 25-28 EUR/m2 /miesiąc.

• Miasta regionalne – stawki czynszu utrzymują się w przedziale 12-15 EUR /m2

/miesiąc. Najniższe czynsze wywoławcze pozostają w Katowicach i Łodzi, natomiast

najwyższe w Poznaniu i Wrocławiu.

PROGNOZY

• Ze względu na małą dostępność wolnej powierzchni w lokalizacjach poza centrum

najemcy mogą zostać zmuszeni do szukania powierzchni w obrębie COB.

• Ukończenie kolejnych projektów w centrum miasta, które w znacznej mierze pozostają

niewynajęte, może spowodować dalszy wzrost współczynnika niewynajętej

powierzchni w COB.

• Efektywne stawki czynszu w lokalizacjach poza centrum mogą wzrosnąć, podczas gdy

w centrum powinna je cechować stabilność lub niewielka tendencja spadkowa.

• Umowy typu pre-lease będą nadal popularnym wśród najemców rozwiązaniem,

pozwalającym na zabezpieczenie powierzchni w pożądanej lokalizacji, na atrakcyjnych

warunkach.

• Nowa podaż planowana na II połowę 2011r. na rynkach regionalnych powinna

przewyższyć ilość powierzchni dostarczonej w I połowie roku. Jeśli popyt

na powierzchnię pozostanie na obecnym poziomie, nowa podaż pozwoli na

utrzymanie stabilnej sytuacji na większości rynków.

• Trójmiasto zaobserwuje największy wzrost zasobów powierzchni biurowych wśród

miast regionalnych. Z tego powodu lokalizacja ta jest narażona na poważny wzrost

współczynnika niewynajętych powierzchni. W celu przyciągnięcia najemców

deweloperzy mogą zostać zmuszeni do oferowania atrakcyjniejszych warunków

najmu.



ŚREDNIE OFERTOWESTAWKI CZYNSZU




NAJEMCA POWIERZCHNIA

(m2) BUDYNEK

TP SAPre-lease: Miasteczko TP /

Warszawa43 700

Shell

Renegocjacja/

przedłużenie:KBP 400 /

Kraków16 000

Grupa AllegroPre-lease:

Pixel / Poznań14 600

Infosys BPO

Poland

Pre-lease: Green Horizon /

Łódź11 500

Ernst & Young

Renegocjacja/

przedłużenie:Rondo 1 /

Warszawa11 000

SABRE

Przedłużenie +

ekspansja:Buma Square /

Kraków8 900

Frontex

Przedłużenie +

ekspansja:Rondo 1 /

Warszawa8 800

Rabobank GroupPre-lease: Senator /

Warszawa2 840

MIASTO MIN.

(EUR/m2)

MAX.

(EUR/m2)

Warszawa

COB 19,0 24,0

Warszawa

poza COB 13,0 16,0

Kraków 12,0 15,0

Wrocław 13,5 15,5

Poznań 14,5 16,5

Trójmiasto 13,5 15,0

Katowice 12,0 13,5

Łódź 11,0 12,5

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

I poł. 2008

II poł. 2008

I poł. 2009

II poł. 2009

I poł. 2010

II poł. 2010

I poł. 2011

Centrum Poza Centrum

WSPÓŁCZYNNIK POWIERZCHNI

WOLNYCH W CENTRUM I POZA

CENTRUM

PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | RYNEK BIUROWY


ZARYS OGÓLNY

• W pierwszej połowie 2011 roku rynek handlowy w Polsce ożywił się, zarówno pod

względem podaży, jak i popytu.

• Deweloperzy powracają na rynek, prezentując swoje plany dalszej ekspansji

w nadchodzących latach. W I połowie 2011 na polski rynek dostarczono ponad

250 000 m² nowoczesnej powierzchni handlowej, co stanowi 13% wzrost w stosunku

do porównywalnego okresu w roku poprzednim.

• Patrząc na aktywność najemców na polskim rynku, pierwsza połowa 2011 może być

uznana za relatywnie optymistyczną. Jednym z powodów są relatywnie korzystne

warunki rynkowe. Przykładowo w czerwcu 2011 sprzedaż detaliczna w Polsce wzrosła

o 10,9% w porównaniu do roku poprzedniego. Poza tym, nadal istnieje wiele

potencjalnych lokalizacji, które mogą być postrzegane za interesujące dla dalszej

ekspansji sieci detalicznych. Na rynku pojawiło się również kilka nowych marek,

wcześniej w Polsce nieobecnych.

PODAŻ

• Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosła na koniec

I połowy 2011 blisko 8,22 mln m².

• Ponad 60% powierzchni jest zlokalizowane w ośmiu głównych miejskich

aglomeracjach, co przekłada się na ok. 5 mln m².

• Aglomeracja warszawska, największy polski rynek handlowy, oferowała na koniec

I połowy 2011 ponad 1,42 mln m² nowoczesnej powierzchni, z czego ok. 78%

stanowiły centra handlowe.

• W I połowie 2011 na polski rynek dostarczono ponad 250 000 m² powierzchni

handlowej. Do głównych projektów ukończonych w tym okresie należą: Galeria

Słoneczna w Radomiu (42 000 m²), Turawa Park w Opolu (41 000 m²), Galeria

Twierdza w Zamościu (27 500 m²) oraz Galeria Leszno (32 000 m²).

• Obecnie w budowie znajduje się ponad 700 000 m² powierzchni handlowej, z czego

większość w małych i średnich miastach.

POPYT

• Najemcy są obecnie przychylniej nastawieni do rozwoju swoich sieci handlowych,

zwłaszcza poprzez wkraczanie na rynki regionalne. W miastach średniej wielkości

nadal istnieje znaczna luka pod względem obecnych tam marek.

• Zwiększająca się podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w miastach średniej

wielkości ułatwia rozwój rynków regionalnych po stronie popytowej. Wiele czołowych

międzynarodowych marek, do tej pory obecnych tylko w głównych aglomeracjach

Polski, obecnie otwiera swoje sklepy w mniejszych miastach. Jest to możliwe dzięki

powstaniu nowoczesnych obiektów handlowych, które spełniają ich wymagania.

• Biorąc pod uwagę nowe marki, które pojawiły się na polskim rynku w I połowie 2011,

warto wspomnieć kilka międzynarodowych marek z sektora mody, w tym Dorothy

Perkins, Redgreen, Lindex, oraz serbską markę oferującą bieliznę – Extreme Intimo,

która swój pierwszy w Polsce sklep otworzyła w łódzkiej Manufakturze. Dodatkowo,

pierwsze sklepy w Polsce otworzyły dwie międzynarodowe marki dziecięce – Catimini

w poznańskim Starym Browarze i australisjki Groovy Kids w Centrum Handlowym

Reduta w Warszawie.

• Nową polską marką założoną w I połowie 2011 jest Harpers Shoes, sieć salonów

obuwniczych oferująca buty znanych międzynarodowych marek. Strategia rozwoju

sieci zakłada otwarcie do końca 2011 roku kolejnych 10 salonów.



PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | RYNEK HANDLOWY

Rynek handlowy

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

800 000

900 000

PODAŻ W UJĘCIU ROCZNYM ORAZ CAŁKOWITA

Roczna podaż Całkowita podaż

mln m²m²

TRENDY 2011

PODAŻ

POPYT

CZYNSZE

PUSTOSTANY

GŁÓWNE OBIEKTY HANDLOWE,

KTÓRYCH OTWARCIE PLANOWANE

JEST NA II PÓŁROCZE 2011r.

MIASTO PROJEKT DEWELOPERPOW.

(m²)

KielceCH Echo

(rozbudowa)

Echo

Investment41 500

Rzeszów Millenium HallDevelop

Investment52 000

SzczecinGaleria

KaskadaECE 43 000

Toruń Toruń Plaza Plaza Centers 33 000

Ostrów

Wlk.

Galeria

Ostrovia

Saller Group

West

Investment

37 000

Kalisz Galeria TęczaEF Rank

Progress17 500



• Poziom pustostanów w 8 głównych polskich aglomeracjach waha się w granicach

0,5-3%.

• Najniższy wskaźnik odnotowano w Szczecinie (0,52%) oraz aglomeracji warszawskiej

(0,78%), natomiast najwięcej dostępnych powierzchni handlowych zlokalizowanych

jest w Trójmieście (prawie 3%).

STAWKI CZYNSZU

• W kilku ostatnich miesiącach w wybranych lokalizacjach odnotowano nieznaczny

wzrost stawek czynszu, zwłaszcza w najlepszych centrach handlowych w głównych

polskich miastach.

• Najwyższe stawki niezmiennie obserwowane są w Warszawie i Krakowie. Czynsze

typu prime, za lokale o powierzchni do 100 m² wynajmowane przez najemców

z branży mody, osiągają nawet 80 EUR /m2 /miesiąc w najlepszych centrach

handlowych w Krakowie oraz 90 EUR /m2 /miesiąc w Warszawie.

• Stawki czynszu w centrach handlowych w Warszawie wahają się między 70-90

EUR /m2 /miesiąc za lokale o powierzchni ok. 100 m², w miastach regionalnych

czynsze są o ok. 40% niższe.

• Pod względem najlepszych głównych ulic handlowych Warszawa i Kraków nadal są

w czołówce. Czynsze w tych lokalizacjach nie zmieniły się w ostatnich miesiącach

i wynoszą 75-95 EUR /m2 /miesiąc. Znacznie niższe czynsze obserwowane są na

przykład w Łodzi (ulica Piotrkowska) czy Katowicach (ulica 3 Maja), w których centra

handlowe przyciągają większość najemców kosztem lokalizacji przy ulicach

handlowych.

PROGNOZY

• W Polsce aktywność deweloperska jest znacząca, co przekłada się na ponad

700 000 m² powierzchni handlowej będącej obecnie w budowie. Deweloperzy głównie

zainteresowani są małymi i średnimi miastami, które nadal nie są nasycone pod

względem nowoczesnej powierzchni handlowej.

• Prognozuje się, że do końca 2011 całkowita podaż nowoczesnej powierzchni

handlowej w Polsce osiągnie poziom 8,6 mln m², co związane jest z planowanym

oddaniem do użytku kilku dużych obiektów handlowych, w tym Millenium Hall

w Rzeszowie, Galerii Kaskada w Szczecinie, czy galerii Toruń Plaza.

• Spodziewany jest wzrost aktywności najemców. Sytuacja gospodarcza w Polsce jest

korzystna, a sieci handlowe będą się starały znaleźć możliwe luki, zwłaszcza

w miastach średniej wielkości.

• Utrzyma się trend zmiany lokalizacji przez najemców na lokale w nowo otwartych

obiektach, jak również w najlepszych istniejących centrach handlowych.

• Stopa pustostanów w większości nie ulegnie zmianie. Prawdopodobnie zmaleje

w najlepszych centrach handlowych, które są w centrum zainteresowania sieci

handlowych, jednak z drugiej strony wzrastająca podaż zaoferuje nową powierzchnię

handlową, co powinno ustabilizować sytuację.

• Biorąc pod uwagę aktywność najemców, spodziewamy się, że stawki czynszu

nieznacznie wzrosną, jednak dotyczyć to będzie przede wszystkim najlepszych

lokalizacji handlowych w głównych polskich miastach.



PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | RYNEK HANDLOWY

0%

1%

2%

3%

WSPÓŁCZYNNIK PUSTOSTANÓW

W NAJWIĘKSZYCH POLSKICH

AGLOMERACJACH



NAJEMCA POW.

(m²)

BUDYNEK

Rossmann 1 350 Manufaktura, Łódź

Intermarché 2 800 Galeria Leszno

VIP Collection 130Złote Tarasy,

Warszawa

TK Maxx 2 870 PH Matarnia, Gdańsk

Catimini 56 Stary Browar, Poznań

Parfois 105 Krupówki, Zakopane

Massimo Dutti 420 Wzgórze, Gdynia

Groovy Kids 110 Reduta, Warszawa

United Colors of

Benetton123 Janki, Warszawa

PODSTAWOWE DEFINICJE

• Najwyższy czynsz bazowy (transakcyjny): odpowiada najwyższemu,

wolnorynkowemu poziomowi czynszów, którego można się spodziewać w przypadku

najmu powierzchni o standardowej wielkości, najlepszej jakości i specyfikacji,

w najatrakcyjniejszej lokalizacji na rynku w momencie przeprowadzania analizy.

Powinien odzwierciedlać poziom czynszów, na jakim zawierane są porównywalne

transakcje w danym okresie, choć nie musi być (z nimi) identyczny, szczególnie jeśli

liczba zawieranych umów jest ograniczona lub w jej skład wchodzą bardzo specyficzne

i mało reprezentatywne umowy najmu. Jeśli w danym okresie na rynku nie doszło

do zawarcia odpowiednich transakcji, podana liczba będzie wielkością szacunkową,

przyjmowaną w oparciu o ekspercką ocenę warunków rynkowych, przy zachowaniu

kryteriów dotyczących wielkości i standardu wynajmowanej powierzchni.

• Najwyższy efektywny czynsz: to najwyższa na rynku stawka czynszu płacona finalnie

przez najemcę, uzyskana w wyniku odjęcia od najwyższego czynszu bazowego wartości

okresu zwolnień czynszowych i/lub kontrybucji finasowych przeznaczonych na aranżację

powierzchni, oferowanych w momencie przeprowadzania analizy.

• Średni czynsz bazowy/transakcyjny: przeciętny czynsz możliwy do uzyskania

na rynku za moduł standardowej wielkości o parametrach odpowiadających

oczekiwaniom rynkowym, wyznaczany w oparciu o stawki wywoławcze dla obiektów

komercyjnych spełniających kryteria nowoczesnych powierzchni biurowych,

magazynowych lub handlowych w poszczególnych lokalizacjach, w momencie

przeprowadzania analizy.

• Całkowita podaż: odnosi się do powierzchni wynajmowalnej brutto we wszystkich

budynkach, spełniającej wymogi dotyczące nowoczesnej powierzchni biurowej,

magazynowej lub handlowej.

• Powierzchnia w aktywnej budowie: określa powierzchnię pod wynajem brutto

dostępną w nowo powstających albo w istniejących budynkach, w których w momencie

przeprowadzania badania trwały istotne prace remontowe lub renowacyjne.

• Powierzchnia w nieaktywnej budowie: określa powierzchnię pod wynajem brutto

oferowaną w nieruchomości, której budowa lub remont/renowacja zostały rozpoczęte,

jednak prace budowlane wstrzymano na okres 3 miesięcy lub dłuższy.

• Powierzchnia wolna: odnosi się do niewynajętej i aktywnie oferowanej na rynku

w momencie przeprowadzania badania powierzchni pod wynajem brutto w istniejących

budynkach uwzględnionych w całkowitej podaży. Powierzchnia powinna być

niezwłocznie dostępna dla potencjalnego najemcy.

• Całkowita aktywność rynkowa (popyt): suma powierzchni brutto, która została

sprzedana bądź wynajęta w analizowanym okresie; może być sklasyfikowana jako

transakcja typu: przednajem (przed rozpoczęciem budowy), przednajem (przed

ukończeniem budowy), nowy najem, ekspansja, odnowienie umowy/renegocjacja,

podnajem oraz leasing zwrotny.

BADANIA RYNKU

Colliers Research Services Group to grupa specjalistów działających w ramach Colliers

International, lidera na rynku nieruchomości komercyjnych oferującego profesjonalne doradztwo

oraz szeroki wachlarz usług specjalistycznych na rynku nieruchomości komercyjnych. Analitycy

Colliers dostarczają klientom kompleksowego wsparcia w podejmowaniu decyzji biznesowych,

począwszy od zbierania danych po przygotowywanie złożonych analiz rynkowych.

Regularnie zbierane i aktualizowane dane rynkowe umożliwiają przygotowanie wszechstronnych

analiz z uwzględnieniem podaży, popytu, poziomu absorpcji, stawek oraz danych transakcyjnych

na rynkach kapitałowych, powierzchni biurowych, magazynowych oraz handlowych. W przypadku

większości krajów europejskich definicje dotyczące rynku biurowego są zgodne z ustaleniami

przyjętymi przez forum analityków rynków Europy Środkowo-Wschodniej (CEE Research Forum),

którego jednym z założycieli jest firma Colliers. Forum zostało powołane w celu zapewnienia

spójnej metodologii, zwiększenia przejrzystości i rzetelności przygotowywanych analiz rynku

nieruchomości w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

512 biur

w 61 krajach

na 6 kontynentach

Stany Zjednoczone: 125

Kanada: 38

Ameryka Łacińska: 18

Azja Pacyfik: 214

EMEA: 117

• Roczny przychód w wysokości

1,5 mld USD

• Zarządzanie 978,6 mln m2

• Ponad 12 500 pracowników

PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | PODSTAWOWE DEFINICJE

www.colliers.com

Niniejsze opracowanie nie wyczerpuje wszystkich

istotnych zagadnień oraz aspektów, które odnoszą się

do jego przedmiotu. Intencją niniejszego opracowania nie

jest udzielenie porady prawej lub innej porady.

KONTAKT:

Dział Doradztwa i Badań Rynku

Dominika Jędrak

Dyrektor

Mobile: + 48 666 819 242

Email: [email protected]

COLLIERS INTERNATIONAL POLSKA

Pl. Piłsudskiego 3

00-078 Warszawa

Tel. + 48 22 331 78 00

www.colliers.com

mailto:[email protected]

Accelerating success.www.colliers.com