新竹市新竹市 101101 年度年度都市更新自主更新輔導團都市更新自主更新輔導團

說明會 2013.02.25

主持人：新竹市政府都發處 翁義芳處長

新竹市政府

國立新竹教育大學

簡報人：黃書偉教授

1國立新竹教育大學

壹、更新計畫緣起與目的貳、都市更新概述參、都市更新實施方式─ 權利變換作業流程說明肆、基地範圍與環境概述分析

簡報大綱簡報大綱

2國立新竹教育大學

計畫緣起計畫目的

壹、更新計畫緣起與目的壹、更新計畫緣起與目的

3國立新竹教育大學

4

新竹市議會第 8 屆第 5 次定期會市政考察建議事項列管表（編號 3 ）「新竹市南門公有零售市場改建案」，市府產發處簽准市場改建以都市更新方式辦理，都市發展處續辦召開南門市場都市更新案開發方式及範圍研商會議結論：

一、請產業發展處調查攤商及承租戶都更意願及需求後，提供本處納入後續辦理都更之參考。

二、請里長協助邀請當地居民討論開發辦理主體及都市更新範圍是否納入周邊私有商業區土地。

國立新竹教育大學

計畫緣起

壹、更新計畫緣起與目的壹、更新計畫緣起與目的

營建署推動「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」，透過地方政府輔導的機制，鼓勵民眾自行更新，強化社區的自主性，以達成提升居住環境品質、改善都市景觀風貌等政策目標為永續發展方向。

本次說明會，主要是為了向大家說明都市更新之內涵與都更之操作方式，以及透過都更方式解決之利弊分析。

5國立新竹教育大學 壹、更新計畫緣起與目的壹、更新計畫緣起與目的

計畫目的

藉由說明會使民眾理解都市更新概念及認知落實，提昇地方自主更新之意願，期望達到以下之目標：

與社區民眾之共識達成 傳達更新專業知識，將權利人之利益及地方政府對於該

地期望發展視為共同責任，以達成都市更新之共識。 讓正確更新理念養成得以在地方實踐

將更新基本概念落實在居民中，化解因不了解而產生的恐懼，提供地方發展之新契機。

6國立新竹教育大學 壹、更新計畫緣起與目的壹、更新計畫緣起與目的

貳、都市更新概述貳、都市更新概述

7國立新竹教育大學

何謂都市更新 都市更新流程 辦理都市更新之益處

何謂都市更新• 依據「都市更新條例」所定的程序，在都市計畫範圍內，以

公共利益為前提，為新竹市居住之環境與機能帶來全面的改善。

• 其處理方式有三種

• 「 重建」是拆除原有建物重新蓋成新建物，「整建維護」是針對建物內、外部公共安全與環境景觀進行改善。

8國立新竹教育大學 貳、都市更新概述貳、都市更新概述

9

#11

國立新竹教育大學

都市更新推動主體

貳、都市更新概述貳、都市更新概述

都市更新流程

10國立新竹教育大學

辦理都市更新的好處

11國立新竹教育大學 貳、都市更新概述貳、都市更新概述

辦理都市更新對所有權人益處• 都市更新可以解決土地權屬複雜及未辦繼承的問題• 都市更新後可以改善居住環境，並提高生活環境與品質• 辦理都市更新可以向主管機關申請都市更新容積獎勵，提昇房屋價值• 都市更新參與者可以享受地價稅、房屋稅及土地增值稅等相關稅賦減

免優惠項目 條件 內容

地價稅更新期間無法使用者 免徵更新期間仍可使用者

減徵 50%更新後 2 年

房屋稅 更新後 2 年 減徵 50%

土地增值稅

實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者免徵免徵

實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，而改領現金者實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，而改領現金者以權利變換取得土地及建築物，於第 1 次移轉時

減徵 40%不願參加權利變換而領取現金補償者

契稅實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者 免徵以權利變換取得土地及建築物，於第 1 次移轉時 減徵 40%

• 藉由都市更新，落實地區環境之改造，提升居民生活品質• 透過都市更新，形塑新竹市都市意象，達到都市永續發展的

目的

國立新竹教育大學

14國立新竹教育大學

參、都市更新實施方式 ─ 權利變換作業流程說明

權利變換之概念 權利變換之程序 權利變換之操作

權利變換之概念

何謂權利變換？『都市更新條例』第三條第五款：「係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。」

土地所有權人合法建物所有權人他項權利人實施者

按更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地

土地建築物他項權利資金

15國立新竹教育大學

權利變換辦理實施者招商

• 處理方式：依據都市更新條例第 4 條，採重建方式辦理。

• 實施方式：權利變換方式– 都市更新條例第 25 條規定，「都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之。 ... 」 政府已辦理事項

本案應辦理事項本案協助市府辦理事項

都市更新先期規劃

都市更新計畫

更新事業可行性評估

招商準備作業

成立評選/甄審委員會

評選及簽約作業

第一階段都市更新事業計畫及權利變換計畫

計畫執行

更新成果備查

都市計畫變更公告更新地區

通知私地主舉辦說明會

第二階段都市更新事業計畫及權利變換計畫

實施者辦理事項16國立新竹教育大學

權利變換的意義與原則 意義

– 參與者享有更新法令之保障。– 公開、公平、公正原則。– 其精神類似立體之市地重劃或法制化的合建。

合建為私契，各戶條件不一；權利變換條件公開一致。市地重劃分回土地，權利變換則分回土地及房屋。

原則– 分配

條例第三十一條：「權利變換後之土地及建築物扣除抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。」

– 估價由實施者委託三家以上專業鑑價機構查估後評定之 17

國立新竹教育大學

權利變換優點與缺點方式 優點 缺點

參與權利變換分配

1. 原本老舊房屋更新後獲得分配全新之房屋。2. 可享受原本不動產價值之增值效益。

需承擔從計畫核定後到更新後房屋興建到完成該段期間內，可能產生之風險。(例如景氣變動。 )

領取現金補償

1. 可在都市更新權利變換計畫核定後，獲得在更新基地合併效益下之土地權利價值。2. 以現金方式獲得補償，無需承擔更新之風險與成本。

1. 無法於更新後獲得分配全新之房屋。2. 無法享受參與權利變換分配後，不動產價值之增值效益。

18國立新竹教育大學 參、都市更新實施方式參、都市更新實施方式

權利變換辦理流程

都市更新權利變換實施辦法– 第五條　實施者為擬定權利變換計

畫，應就土地所有權人及權利變換關係人之下列事項進行調查：

一、參與分配更新后土地及建築物之意願。

二、更新后土地及建築物分配位置之意願。

– 第六條　權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之。

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申請分配作業流程

20國立新竹教育大學 參、都市更新實施方式參、都市更新實施方式

權利變換之操作

計算方式• 公平原則• 避免所有關係人一起協商造成過度複雜。– 採分階段計算之方式處理

• 先以土地為主體計價各宗土地之權利價值。

• 再就各宗土地計算其土地所有權人與權利關係人間 ( 若存有 ) 之相對比例價值。

• 權利變換後之土地及建築物扣除抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。

更新後總權利價值(A)

(C)=(A)-(B)

共同負擔(B)

實施者折價抵付

所有權人按更新前權利價值比例分配

22國立新竹教育大學 參、都市更新實施方式參、都市更新實施方式

權利變換分配舉例

甲 乙 丙 甲 乙 丙

實施者

更新前資產總額 3 千萬更新前資產總額 3 千萬

更新後資產總額 1 億更新後資產總額 1 億

資產總額 300 萬資產總額 300 萬

10%10%

應分配 (1000- 共同負擔 350=650 萬 )應分配 (1000- 共同負擔 350=650 萬 )實際選配 600 萬 ( 找 :650-600=50 萬 )實際選配 700 萬 ( 補 :700-650=50 萬 )實際選配 600 萬 ( 找 :650-600=50 萬 )實際選配 700 萬 ( 補 :700-650=50 萬 )

共同負擔 3,500 萬共同負擔 3,500 萬

10%共同負擔

350 萬

10%共同負擔

350 萬甲

更新後資產總額 萬

甲

更新後資產總額 萬

10%10%

10%應分配 650 萬

10%應分配 650 萬

10001000

案例試算

共 6,500 萬共 6,500 萬地主分配

23國立新竹教育大學

比較 權利變換與一般合建之差異

比較項目 一般合建 權利變換同意比例 100% 75%

稅 賦 不得減免 得減免容積獎勵 無 有法令依據 民法 公法權利價值 自行認定 估價評定執行程序 雙方議定 政府訂定公有地處理 自主參與 強制參與產權移轉 交換登記移轉 逕行登記移轉停建處理 訴訟救濟 政府強制接管

24國立新竹教育大學 參、都市更新實施方式參、都市更新實施方式

肆、基地範圍與環境現況概述分肆、基地範圍與環境現況概述分析析

25國立新竹教育大學

基地範圍土地權屬清查都市計畫土地使用現況及分析

26

西大

路

中華路二段

林森路

國立新竹教育大學

使用分區圖

27

南門段三小段

地籍圖

28

土地所有權人 面積(M2)

百分比

公有

中華民國 612 11.9%

新竹市 4,388 85.4%

新竹縣 9 0.2%

私有 127 2.5%

合計 5,136 100%

國立新竹教育大學

公私有土地分布圖

29

第九條經劃定應實施更新之地區，除本條例另有規定外、直轄市、縣 (市 )主管機關得自行實施或經公開評選程序委託都市更新事業機構、同意其他機關 (構 ) 為實施者， 實施都市更新事業； 其依第七條第一項劃定之都市更新地區， 並得由直轄市、縣 (市 ) 主管機關合併數相鄰或不相鄰之更新單元實施之。第十一條未經劃定應實施更新之地區， 土地及合法建築物所有權人為促進其土地再開發利用或改善居住環境， 得依主管機關所定更新單元劃定基準， 自行劃定更新單元， 依前條規定， 申請實施該地區之都市更新事業。

本案土地尚非屬劃定應實施更新之地區。國立新竹教育大學

都市更新條例

肆、基地範圍與環境現況概述分析

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基地外側 基地內部 1. 建築物窳陋2.巷道狹窄

3. 市場使用率低

1. 建築物窳陋2.巷道狹窄

3. 市場使用率低

基地都更優點與缺點

31國立新竹教育大學

優點 缺點

一、整體街廓開發，提 高土地使用效益。

二、開闢臨街廓計畫道 路，增加土地價值。

一、房屋老舊、裡地問 題無法解決，降低 土地價值。

二、若無法整合開發， 未來將可能形成更 多畸零地，開發更 不容易。

肆、基地範圍與環境現況概述分析

簡報結束簡報結束敬請指教敬請指教

32國立新竹教育大學