主辦機關：新北市政府都市更新處 執行單位：社團法人新北市都市 … · 3...
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主辦機關新北市政府都市更新處執行單位社團法人新北市都市更新學會
中華民國105年11月 印製
2
簡易程序鬆綁法令
➀
➁
➂
➃
➄
➅
健檢補強重建一條龍服務
簡易程序鬆綁法令
自力都更
防災道路及避難點
都更推動師蹲點輔導
補助經費再提高 專業團隊全程輔導
防災都更行動方案
全面啟動
簡易都更程序簡化 降低辦理都更門檻
整建維護耐震補強同時進行
針對結構不安全及土壤液化區優先輔導
確保老舊窳陋地區公共安全
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
自力都更整建維護耐震補強
健檢補強重建一條龍服務
3
壹認識都市更新
貳什麼是權利變換
參簡易都更
肆整建維護
伍都市更新推動師（都更家教）
陸自主更新
柒綜合討論
簡報大綱
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一什麼是都市更新
二都市更新相關法令
三都市更新好處多
四都市更新辦理內容
認識都市更新
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依據都市更新條例所定程序在都市計畫範圍內實施『重建』『整建』『維護』的都市改造方案
什麼是都市更新
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建築物之拆除與新建
什麼是都市更新
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建築物之改建及修建或充實其設備
什麼是都市更新外觀拉皮
8
加強更新範圍內之土地使用及建築管理
什麼是都市更新
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中央法令 地方法令一都市更新條例二都市更新條例施行細則三都市更新權利變換實施辦法四都市更新建築容積獎勵辦法五都市更新事業接管辦法六都市更新事業優惠貸款要點七都市更新投資信託公司設置監督及管
理辦法八都市更新投資信託基金募集運用及管
理辦法
註相關法規內容可至新北市都市更新處查詢
httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10010amptype_id=10010
一新北市都市更新單元劃定基準二新北市都市更新建築容積獎勵核算基準三新北市都市更新審議原則四新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔
項目及金額基準五新北市都市更新案件審查收費標準六新北市都市更新案件審查作業要點七新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與
資訊揭露處理要點八新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點九新北市協助民間推動都市更新補助要點
都市更新法令說明
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都市更新地區-新北市政府公告劃定75處都市更新地區可至httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10117
查詢劃定更新地區資料網站連結(新北市政府都市更新處施政成果劃定更新地區)
劃定都市更新地區好處1時程獎勵-
一年內申請事業計畫報核給予10獎勵容積
二年內申請事業計畫報核給予9獎勵容積
三年內申請事業計畫報核給予8獎勵容積
六年內申請事業計畫報核給予5獎勵容積
2劃定都市更新地區可免依「新北市都市更新單元劃定基準」檢討地區環境評估指標
3地主同意門檻低（人數60 面積667）
主要是由政府公告劃定若符合一定規模及環境條件亦可由民間建議政府劃定
都市更新地區與都市更新單元
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都市更新單元
都市更新單元係由所有權人依
據「新北市都市更新單元劃定
基準」提出申請可單獨實施
都市更新事業的範圍
都市更新地區與都市更新單元
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計畫道路
公設用地
完整計畫街廓
計畫道路
計畫道路
1000uarr計畫道路
計畫道路
臨接2條以上計畫道路且面積達1000者
計畫道路或已指定建築線之現有巷道
1500uarr
臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道面積達1500
完整計畫街廓
計畫道路或已指定建築線之現有巷道
1000uarr
鄰地已開闢完成
1000應符合相鄰土地已開發完成無法合併更新其面積達1000且一次完成更新者
1 2
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臨路條件及面積規定
新北市都市更新單元劃定基準
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面積達500有下列情形之一並經新北市都市更新審議委員會同意者
(一)經政府代管(二)依土地法第七十三條之一規定由地政機關列冊管理(三)祭祀公業土地(四)日據時期會社或組合名義登記(五)以神明會名義登記(六)土地總登記時登記名義人姓名或住址記載不全
更新單元面積規定相鄰土地已開發完成無法合併更新其面積達1000且一次完成更新者或其面積達500且更新單元內之土地有下列情形之一者
(一) 更新單元內4樓以上合法建築物座落之基地面積達更新單元面積12 (二)合法建築物座落之基地面積與其他土地上之違章建築物投影面積達更新單元面積13 其中合法建築物座落之基地面積應達前述面積總和12 且實施方式採100協議合建者(三)更新單元內合法建築物原建築容積合計高於更新單元法定容積者(四)更新單元內夾雜公有土地者
新北市都市更新單元劃定基準
8米以上都市計畫道路
500 m2
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bull 屋齡達30年之建物（含違建）投影面積應達所有建築物總投影面積12
bull 建物投影面積占更新單元面積比例規定 一般地區≧13 法定山坡地≧12 完整街廓或產權疑義之土地≧14
合法建築座落基地面積或投影面積
更新單元面積
81110前之違建投影面積＋
一般更新單元現有建物規定
新北市都市更新單元劃定基準
防災更新單元現有建物年限規定bull 更新單元位於高潛勢土壤液化地區內之建築物屋齡達20年即可
註土壤液化地可至經濟部中央地質調查所查詢httpmaptgostwTGOSimpleViewer2WebMapTGOSimpleViewer_Mapaspx
8米計畫道路
30年以上
違違
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註1 依據新北市都市更新單元劃定基準第8點 註2防災都更一~九項選一項＋第十項
更新單元劃定評估指標須符合2項以上未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估指標
(一)擬申請之更新單元內屬土造木造磚造石造及三十年以上加強磚造建築物之樓地板面積比例達12以上
(二)擬申請之更新單元內無電梯設備之四層樓以上合法建築物其投影面積占建築物總投影面積比例達12以上
(三)擬申請之更新單元內現有停車位數量未達法定停車位之棟數比例達12以上
(四)擬申請之更新單元範圍現有建蔽率超過法定建蔽率且現有容積未達法定容積
(五)擬申請之更新單元符合下列規定之一者1非工業區擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達4公尺2工業區內擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達8公尺
(六)擬協助開闢取得更新單元內毗鄰之計畫道路或其他距更新單元300公尺範圍內之公園綠地廣場兒童遊戲場等四項用地其開闢規模比例符合以下規定之一者1計畫道路應與建築基地毗鄰其面積達200平方公尺且開闢後整體通行淨寬達4公尺或原無法通行之計畫道路經更新
協助開闢後可連通至已供公眾通行之道路其開闢路段通行淨寬達6公尺2計畫道路以外者面積達200平方公尺或該公共設施用地之50
(七)擬申請之更新單元位於下列地區之一者1 位於大眾運輸系統車站本體及車站出入口（含捷運場站火車站及公共運輸轉運站等）300公尺範圍內2 位於已開闢或已編列年度預算開闢面積達05公頃以上之公園綠地200公尺範圍內3 位於面積達1000平方公尺以上之廣場100公尺範圍內
(八)擬申請未位於山坡地之更新單元面積在3000平方公尺以上且建築物總投影面積占更新單元面積達12以上者
(九)擬申請之更新單元屬下列有受重大災害情形之虞情形之一者1更新單元內現有建築物經建築師結構技師或土木技師辦理鑑定簽證有下列情形之一者
(1)於七十八年五月五日內政部台內營字第六九一七一號令修正建築技術規則前領得建造執照之建築物依內政部建築物實施耐震能力評估及補強方案相關規定辦理初步評估為有疑慮或確有疑慮者其棟數比例達12以上
(2)建築物耐震設計不符合現行耐震設計規範「耐震五級」標準之棟數比例達12以上2更新單元內有兩幢以上建築物且更新單元內非防火構造建築物鄰棟間隔低於3公尺之幢數比例達23以上
(十)擬申請之更新單元位於土壤液化潛勢查詢系統所標示為高潛勢地區(註於都市更新事業計畫申請報核需檢附土壤改良或防治土壤液化工法說明及必要之建築師相關專業技師簽證文件)
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辦理都更環境兩條件
一般都更30年
防災型都更20年
一般都更 一~九項次選2項次
（位於土壤液化高潛勢地區）
其1屋齡
其2環境情境
一建物構造
一建物構造
二集合住宅沒電
梯
二集合住宅沒電
梯
三停車位不足
三停車位不足
四土地
低度使用
四土地
低度使用
五巷道狹小
五巷道狹小
六公設
未開闢
六公設
未開闢
七TOD
七TOD
八大規模更新
八大規模更新
九具重大災害之
虞
九具重大災害之
虞
十液化高潛勢區
防災型都更 一~九項只要選1項+第十項
建物占所有建物12以上
更新單元範圍內之
（位於土壤液化高潛勢地區）
鬆綁法令-降低土壤液化高潛勢區更新門檻
已完成劃定基準已於105年04月29日發布實施
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一改善居住環境
二同意比例機制
三賦稅減免
四政府為人民把關
五優惠補助
六容積獎勵
都市更新好處多
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舊屋換新屋 改善整體居住環境
提供停車位 提升整體都市景觀
傳統合建rarr需所有土地和建物所有權人100同意始能合建
都市更新rarr達到同意比例門檻即可依規定提出都市更新事業申請（詳見P32）
都市更新好處多
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土地增值稅與契稅僅限以權利變換實施之都市更新案才有優惠喔
三相關稅賦減免項目依都市更新條例第46條辦理項目 條件 內容
地價稅
更新期間土地無法使用 免徵
1更新期間仍可繼續使用2更新後兩年內 減半徵收
未依計畫進度完成者可歸責於土地所有權人 依法課徵
房屋稅 更新後兩年內 減半
土地增值稅
1實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者2實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元而改領現
金者免徵
1依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時2不願參加權利變換而領取現金補償者 減徵40
契稅實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者 免徵
依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時 減徵40
都市更新好處多
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四政府為人民把關- 新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與資訊揭露處理要點
都市更新好處多
項目 規範內容 時間點
1設立個案專線電話 實施者應設立個案專線提供權利人諮詢服務
自辦公聽會前設立公聽會說明
2寄送資料及內容 各階段自辦公聽會實施者應寄送資料內容表明內容 自辦公聽會時
3架設個案網站申請人或實施者應架設個案專屬網站之時間及內容（含公眾版及權利人版）
事業概要核准前事業計畫自辦公聽會時權變計畫自辦公聽會時
4提供計畫書內容 權利人得向本處申請概要事業計畫權利變換計畫書 視個案需求
5提供書面或到場諮詢服務
通知申請人或實施者提供書面資料或於一定時間地點向權利人諮商說明
視個案需求
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四政府為人民把關
都市更新好處多
新北市政府城鄉發展局都市更新案協調諮詢小組提供所有權人及實施者間良性溝通管道得召開協調或諮詢會議協調相關事宜就雙方爭議事項予以協調或諮詢以公正立場提供專業諮詢不介入雙方契約之私權爭議其協調或諮詢結論將提供都市更新審議委員會審議之參考欲申請此小組之協調或諮詢應以已辦竣事業計畫自辦公聽會並報核市府之案件為限協調諮詢範圍包含以下
a 都市更新之程序更新單元範圍建築規劃 容積獎勵 權利價值查估選配程序等相關事項
b 新北市都市更新學會審議委員會會議決議由本小組進行協調諮詢事項
c 其他都市更新相關法規所訂之內容
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中央與地方的補助不能重複申請喔
中央依「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請重建整建或維護補助
新北市政府重建依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請補助整維依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」申請補助
五優惠補助
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法httpwwwcpamigovtwchineseindexphpoption=com_contentampview=articleampid=13400ampItemid=57新北市協助民間推動都市更新補助要點httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10156新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點httpweblawntpcgovtwScriptsQuery4AaspFullDoc=allampFcode=C0150021
都市更新好處多
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建蔽率
建築面積 占 基地面積 之比率
容積率
基地內建築物 總樓地板面積 與
基地面積之比
認識建蔽率容積率
容積結構
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都市計畫獎勵(ex海砂屋hellip)
建築技術規則(開放空間)其他(捷運穿越補償hellip)
都市更新獎勵容積
容積移轉上限 40
建築基地未臨接8公尺以上計畫道路者基準容積率住宅區為200商業區為320
(住)300(商)440-460
板橋中和永和三重新莊新店
(住)200-260(商)280-380其他地區
容積結構
基準容積
容積移轉
法定容積50
或
原建築容積+法定容積30
獎勵上限為
2525
更新單元獎勵上限法定容積 X 15倍或法定容積 X 03倍 +原建築容積
各項都市更新獎勵容積總和超過法定容積之30者其超出部分應配合申請經政府指定額外提供公施設施之容積獎勵(原則為設置老人活動設施安養設施公共托育設施或社會住宅等)但法定容積未達300或自組都市更新會者不受限制
容積獎勵如何計算
上限20
另計
獎勵上限
處理占有他人舊違章建築戶完整街廓或面積達3000m2以上
優先或迅行劃定更新地區自公告日起六年內實施都市更新事業者
綠建築評估系統取得候選證書及分級黃金級以上
整體規劃設計具有正面貢獻
保存維護具歷史紀念藝術性等價值建築物
協助開闢或維護管理更新單元周邊公共設施
都市計畫
le40
都市更新容積獎勵項目
更新後未達本市平均最小居住樓地板面積
依都更條例44條第1項第4款申請者(危險建築合法四層樓設置空橋平台同意比較高有助消防道路興闢)
實際核算實際核算le20le15le10le6
捐贈公益設施獎勵
le20le20
留設人行步道開放空間
le15le15le15
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四級分三
級分
結構安全性能評估
損壞不崩塌
損壞可修護
輕度損害修護可繼續使用
修正「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 105530發布實施
一級分
(法規標準)
6級地震
新增一般都更獎勵項目
新建住宅性能評估之結構安全性能達三級分或四級分證明予以獎勵3或5
二級分
鬆綁法令-獎勵提高結構安全
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一高氯離子相關獎勵都市計畫法新北市施行細則第55條
高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 得就原規定容積率或原總樓地板面積重建原無訂定容積率者得依重建時容積率重建並酌予提高但最高分別以不超過其原規定容積率 重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第11條高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後得向本府申請補助並得經區分所有權人會議決議將全數之補助成立專戶保管前項補助依建物登記之主建物面積計算其為拆除者每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元每戶最高補助二十萬元其為補強防蝕者每平方公尺補助一千元每戶最高補助十萬元申請拆除重建經本府專案核准者得先行核發百分之二十補助款補助款戶數之計算以使用執照為準拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請第14條實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理申請重建時如有增加建築基地者新增基地不予容積獎勵前項容積獎勵額度由本府都市更新審議委員會都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之
二容積移轉1都市計畫容積移轉實施辦法2新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
三都市更新獎勵1都市更新條例第44條2都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 14 16條文內容3新北市都市更新建築容積獎勵核算基準
容積獎勵之法令依據
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
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鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
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修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
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迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
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何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
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協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
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一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
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資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
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興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
2
簡易程序鬆綁法令
➀
➁
➂
➃
➄
➅
健檢補強重建一條龍服務
簡易程序鬆綁法令
自力都更
防災道路及避難點
都更推動師蹲點輔導
補助經費再提高 專業團隊全程輔導
防災都更行動方案
全面啟動
簡易都更程序簡化 降低辦理都更門檻
整建維護耐震補強同時進行
針對結構不安全及土壤液化區優先輔導
確保老舊窳陋地區公共安全
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
自力都更整建維護耐震補強
健檢補強重建一條龍服務
3
壹認識都市更新
貳什麼是權利變換
參簡易都更
肆整建維護
伍都市更新推動師（都更家教）
陸自主更新
柒綜合討論
簡報大綱
4
一什麼是都市更新
二都市更新相關法令
三都市更新好處多
四都市更新辦理內容
認識都市更新
5
依據都市更新條例所定程序在都市計畫範圍內實施『重建』『整建』『維護』的都市改造方案
什麼是都市更新
6
建築物之拆除與新建
什麼是都市更新
7
建築物之改建及修建或充實其設備
什麼是都市更新外觀拉皮
8
加強更新範圍內之土地使用及建築管理
什麼是都市更新
9
中央法令 地方法令一都市更新條例二都市更新條例施行細則三都市更新權利變換實施辦法四都市更新建築容積獎勵辦法五都市更新事業接管辦法六都市更新事業優惠貸款要點七都市更新投資信託公司設置監督及管
理辦法八都市更新投資信託基金募集運用及管
理辦法
註相關法規內容可至新北市都市更新處查詢
httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10010amptype_id=10010
一新北市都市更新單元劃定基準二新北市都市更新建築容積獎勵核算基準三新北市都市更新審議原則四新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔
項目及金額基準五新北市都市更新案件審查收費標準六新北市都市更新案件審查作業要點七新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與
資訊揭露處理要點八新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點九新北市協助民間推動都市更新補助要點
都市更新法令說明
10
都市更新地區-新北市政府公告劃定75處都市更新地區可至httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10117
查詢劃定更新地區資料網站連結(新北市政府都市更新處施政成果劃定更新地區)
劃定都市更新地區好處1時程獎勵-
一年內申請事業計畫報核給予10獎勵容積
二年內申請事業計畫報核給予9獎勵容積
三年內申請事業計畫報核給予8獎勵容積
六年內申請事業計畫報核給予5獎勵容積
2劃定都市更新地區可免依「新北市都市更新單元劃定基準」檢討地區環境評估指標
3地主同意門檻低（人數60 面積667）
主要是由政府公告劃定若符合一定規模及環境條件亦可由民間建議政府劃定
都市更新地區與都市更新單元
11
都市更新單元
都市更新單元係由所有權人依
據「新北市都市更新單元劃定
基準」提出申請可單獨實施
都市更新事業的範圍
都市更新地區與都市更新單元
12
計畫道路
公設用地
完整計畫街廓
計畫道路
計畫道路
1000uarr計畫道路
計畫道路
臨接2條以上計畫道路且面積達1000者
計畫道路或已指定建築線之現有巷道
1500uarr
臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道面積達1500
完整計畫街廓
計畫道路或已指定建築線之現有巷道
1000uarr
鄰地已開闢完成
1000應符合相鄰土地已開發完成無法合併更新其面積達1000且一次完成更新者
1 2
34
臨路條件及面積規定
新北市都市更新單元劃定基準
13
面積達500有下列情形之一並經新北市都市更新審議委員會同意者
(一)經政府代管(二)依土地法第七十三條之一規定由地政機關列冊管理(三)祭祀公業土地(四)日據時期會社或組合名義登記(五)以神明會名義登記(六)土地總登記時登記名義人姓名或住址記載不全
更新單元面積規定相鄰土地已開發完成無法合併更新其面積達1000且一次完成更新者或其面積達500且更新單元內之土地有下列情形之一者
(一) 更新單元內4樓以上合法建築物座落之基地面積達更新單元面積12 (二)合法建築物座落之基地面積與其他土地上之違章建築物投影面積達更新單元面積13 其中合法建築物座落之基地面積應達前述面積總和12 且實施方式採100協議合建者(三)更新單元內合法建築物原建築容積合計高於更新單元法定容積者(四)更新單元內夾雜公有土地者
新北市都市更新單元劃定基準
8米以上都市計畫道路
500 m2
14
bull 屋齡達30年之建物（含違建）投影面積應達所有建築物總投影面積12
bull 建物投影面積占更新單元面積比例規定 一般地區≧13 法定山坡地≧12 完整街廓或產權疑義之土地≧14
合法建築座落基地面積或投影面積
更新單元面積
81110前之違建投影面積＋
一般更新單元現有建物規定
新北市都市更新單元劃定基準
防災更新單元現有建物年限規定bull 更新單元位於高潛勢土壤液化地區內之建築物屋齡達20年即可
註土壤液化地可至經濟部中央地質調查所查詢httpmaptgostwTGOSimpleViewer2WebMapTGOSimpleViewer_Mapaspx
8米計畫道路
30年以上
違違
15
註1 依據新北市都市更新單元劃定基準第8點 註2防災都更一~九項選一項＋第十項
更新單元劃定評估指標須符合2項以上未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估指標
(一)擬申請之更新單元內屬土造木造磚造石造及三十年以上加強磚造建築物之樓地板面積比例達12以上
(二)擬申請之更新單元內無電梯設備之四層樓以上合法建築物其投影面積占建築物總投影面積比例達12以上
(三)擬申請之更新單元內現有停車位數量未達法定停車位之棟數比例達12以上
(四)擬申請之更新單元範圍現有建蔽率超過法定建蔽率且現有容積未達法定容積
(五)擬申請之更新單元符合下列規定之一者1非工業區擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達4公尺2工業區內擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達8公尺
(六)擬協助開闢取得更新單元內毗鄰之計畫道路或其他距更新單元300公尺範圍內之公園綠地廣場兒童遊戲場等四項用地其開闢規模比例符合以下規定之一者1計畫道路應與建築基地毗鄰其面積達200平方公尺且開闢後整體通行淨寬達4公尺或原無法通行之計畫道路經更新
協助開闢後可連通至已供公眾通行之道路其開闢路段通行淨寬達6公尺2計畫道路以外者面積達200平方公尺或該公共設施用地之50
(七)擬申請之更新單元位於下列地區之一者1 位於大眾運輸系統車站本體及車站出入口（含捷運場站火車站及公共運輸轉運站等）300公尺範圍內2 位於已開闢或已編列年度預算開闢面積達05公頃以上之公園綠地200公尺範圍內3 位於面積達1000平方公尺以上之廣場100公尺範圍內
(八)擬申請未位於山坡地之更新單元面積在3000平方公尺以上且建築物總投影面積占更新單元面積達12以上者
(九)擬申請之更新單元屬下列有受重大災害情形之虞情形之一者1更新單元內現有建築物經建築師結構技師或土木技師辦理鑑定簽證有下列情形之一者
(1)於七十八年五月五日內政部台內營字第六九一七一號令修正建築技術規則前領得建造執照之建築物依內政部建築物實施耐震能力評估及補強方案相關規定辦理初步評估為有疑慮或確有疑慮者其棟數比例達12以上
(2)建築物耐震設計不符合現行耐震設計規範「耐震五級」標準之棟數比例達12以上2更新單元內有兩幢以上建築物且更新單元內非防火構造建築物鄰棟間隔低於3公尺之幢數比例達23以上
(十)擬申請之更新單元位於土壤液化潛勢查詢系統所標示為高潛勢地區(註於都市更新事業計畫申請報核需檢附土壤改良或防治土壤液化工法說明及必要之建築師相關專業技師簽證文件)
16
辦理都更環境兩條件
一般都更30年
防災型都更20年
一般都更 一~九項次選2項次
（位於土壤液化高潛勢地區）
其1屋齡
其2環境情境
一建物構造
一建物構造
二集合住宅沒電
梯
二集合住宅沒電
梯
三停車位不足
三停車位不足
四土地
低度使用
四土地
低度使用
五巷道狹小
五巷道狹小
六公設
未開闢
六公設
未開闢
七TOD
七TOD
八大規模更新
八大規模更新
九具重大災害之
虞
九具重大災害之
虞
十液化高潛勢區
防災型都更 一~九項只要選1項+第十項
建物占所有建物12以上
更新單元範圍內之
（位於土壤液化高潛勢地區）
鬆綁法令-降低土壤液化高潛勢區更新門檻
已完成劃定基準已於105年04月29日發布實施
17
一改善居住環境
二同意比例機制
三賦稅減免
四政府為人民把關
五優惠補助
六容積獎勵
都市更新好處多
18
舊屋換新屋 改善整體居住環境
提供停車位 提升整體都市景觀
傳統合建rarr需所有土地和建物所有權人100同意始能合建
都市更新rarr達到同意比例門檻即可依規定提出都市更新事業申請（詳見P32）
都市更新好處多
19
土地增值稅與契稅僅限以權利變換實施之都市更新案才有優惠喔
三相關稅賦減免項目依都市更新條例第46條辦理項目 條件 內容
地價稅
更新期間土地無法使用 免徵
1更新期間仍可繼續使用2更新後兩年內 減半徵收
未依計畫進度完成者可歸責於土地所有權人 依法課徵
房屋稅 更新後兩年內 減半
土地增值稅
1實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者2實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元而改領現
金者免徵
1依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時2不願參加權利變換而領取現金補償者 減徵40
契稅實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者 免徵
依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時 減徵40
都市更新好處多
20
四政府為人民把關- 新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與資訊揭露處理要點
都市更新好處多
項目 規範內容 時間點
1設立個案專線電話 實施者應設立個案專線提供權利人諮詢服務
自辦公聽會前設立公聽會說明
2寄送資料及內容 各階段自辦公聽會實施者應寄送資料內容表明內容 自辦公聽會時
3架設個案網站申請人或實施者應架設個案專屬網站之時間及內容（含公眾版及權利人版）
事業概要核准前事業計畫自辦公聽會時權變計畫自辦公聽會時
4提供計畫書內容 權利人得向本處申請概要事業計畫權利變換計畫書 視個案需求
5提供書面或到場諮詢服務
通知申請人或實施者提供書面資料或於一定時間地點向權利人諮商說明
視個案需求
21
四政府為人民把關
都市更新好處多
新北市政府城鄉發展局都市更新案協調諮詢小組提供所有權人及實施者間良性溝通管道得召開協調或諮詢會議協調相關事宜就雙方爭議事項予以協調或諮詢以公正立場提供專業諮詢不介入雙方契約之私權爭議其協調或諮詢結論將提供都市更新審議委員會審議之參考欲申請此小組之協調或諮詢應以已辦竣事業計畫自辦公聽會並報核市府之案件為限協調諮詢範圍包含以下
a 都市更新之程序更新單元範圍建築規劃 容積獎勵 權利價值查估選配程序等相關事項
b 新北市都市更新學會審議委員會會議決議由本小組進行協調諮詢事項
c 其他都市更新相關法規所訂之內容
22
中央與地方的補助不能重複申請喔
中央依「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請重建整建或維護補助
新北市政府重建依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請補助整維依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」申請補助
五優惠補助
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法httpwwwcpamigovtwchineseindexphpoption=com_contentampview=articleampid=13400ampItemid=57新北市協助民間推動都市更新補助要點httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10156新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點httpweblawntpcgovtwScriptsQuery4AaspFullDoc=allampFcode=C0150021
都市更新好處多
23
建蔽率
建築面積 占 基地面積 之比率
容積率
基地內建築物 總樓地板面積 與
基地面積之比
認識建蔽率容積率
容積結構
24
都市計畫獎勵(ex海砂屋hellip)
建築技術規則(開放空間)其他(捷運穿越補償hellip)
都市更新獎勵容積
容積移轉上限 40
建築基地未臨接8公尺以上計畫道路者基準容積率住宅區為200商業區為320
(住)300(商)440-460
板橋中和永和三重新莊新店
(住)200-260(商)280-380其他地區
容積結構
基準容積
容積移轉
法定容積50
或
原建築容積+法定容積30
獎勵上限為
2525
更新單元獎勵上限法定容積 X 15倍或法定容積 X 03倍 +原建築容積
各項都市更新獎勵容積總和超過法定容積之30者其超出部分應配合申請經政府指定額外提供公施設施之容積獎勵(原則為設置老人活動設施安養設施公共托育設施或社會住宅等)但法定容積未達300或自組都市更新會者不受限制
容積獎勵如何計算
上限20
另計
獎勵上限
處理占有他人舊違章建築戶完整街廓或面積達3000m2以上
優先或迅行劃定更新地區自公告日起六年內實施都市更新事業者
綠建築評估系統取得候選證書及分級黃金級以上
整體規劃設計具有正面貢獻
保存維護具歷史紀念藝術性等價值建築物
協助開闢或維護管理更新單元周邊公共設施
都市計畫
le40
都市更新容積獎勵項目
更新後未達本市平均最小居住樓地板面積
依都更條例44條第1項第4款申請者(危險建築合法四層樓設置空橋平台同意比較高有助消防道路興闢)
實際核算實際核算le20le15le10le6
捐贈公益設施獎勵
le20le20
留設人行步道開放空間
le15le15le15
26
四級分三
級分
結構安全性能評估
損壞不崩塌
損壞可修護
輕度損害修護可繼續使用
修正「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 105530發布實施
一級分
(法規標準)
6級地震
新增一般都更獎勵項目
新建住宅性能評估之結構安全性能達三級分或四級分證明予以獎勵3或5
二級分
鬆綁法令-獎勵提高結構安全
27
一高氯離子相關獎勵都市計畫法新北市施行細則第55條
高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 得就原規定容積率或原總樓地板面積重建原無訂定容積率者得依重建時容積率重建並酌予提高但最高分別以不超過其原規定容積率 重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第11條高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後得向本府申請補助並得經區分所有權人會議決議將全數之補助成立專戶保管前項補助依建物登記之主建物面積計算其為拆除者每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元每戶最高補助二十萬元其為補強防蝕者每平方公尺補助一千元每戶最高補助十萬元申請拆除重建經本府專案核准者得先行核發百分之二十補助款補助款戶數之計算以使用執照為準拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請第14條實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理申請重建時如有增加建築基地者新增基地不予容積獎勵前項容積獎勵額度由本府都市更新審議委員會都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之
二容積移轉1都市計畫容積移轉實施辦法2新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
三都市更新獎勵1都市更新條例第44條2都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 14 16條文內容3新北市都市更新建築容積獎勵核算基準
容積獎勵之法令依據
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
29
鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
3
壹認識都市更新
貳什麼是權利變換
參簡易都更
肆整建維護
伍都市更新推動師（都更家教）
陸自主更新
柒綜合討論
簡報大綱
4
一什麼是都市更新
二都市更新相關法令
三都市更新好處多
四都市更新辦理內容
認識都市更新
5
依據都市更新條例所定程序在都市計畫範圍內實施『重建』『整建』『維護』的都市改造方案
什麼是都市更新
6
建築物之拆除與新建
什麼是都市更新
7
建築物之改建及修建或充實其設備
什麼是都市更新外觀拉皮
8
加強更新範圍內之土地使用及建築管理
什麼是都市更新
9
中央法令 地方法令一都市更新條例二都市更新條例施行細則三都市更新權利變換實施辦法四都市更新建築容積獎勵辦法五都市更新事業接管辦法六都市更新事業優惠貸款要點七都市更新投資信託公司設置監督及管
理辦法八都市更新投資信託基金募集運用及管
理辦法
註相關法規內容可至新北市都市更新處查詢
httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10010amptype_id=10010
一新北市都市更新單元劃定基準二新北市都市更新建築容積獎勵核算基準三新北市都市更新審議原則四新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔
項目及金額基準五新北市都市更新案件審查收費標準六新北市都市更新案件審查作業要點七新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與
資訊揭露處理要點八新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點九新北市協助民間推動都市更新補助要點
都市更新法令說明
10
都市更新地區-新北市政府公告劃定75處都市更新地區可至httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10117
查詢劃定更新地區資料網站連結(新北市政府都市更新處施政成果劃定更新地區)
劃定都市更新地區好處1時程獎勵-
一年內申請事業計畫報核給予10獎勵容積
二年內申請事業計畫報核給予9獎勵容積
三年內申請事業計畫報核給予8獎勵容積
六年內申請事業計畫報核給予5獎勵容積
2劃定都市更新地區可免依「新北市都市更新單元劃定基準」檢討地區環境評估指標
3地主同意門檻低（人數60 面積667）
主要是由政府公告劃定若符合一定規模及環境條件亦可由民間建議政府劃定
都市更新地區與都市更新單元
11
都市更新單元
都市更新單元係由所有權人依
據「新北市都市更新單元劃定
基準」提出申請可單獨實施
都市更新事業的範圍
都市更新地區與都市更新單元
12
計畫道路
公設用地
完整計畫街廓
計畫道路
計畫道路
1000uarr計畫道路
計畫道路
臨接2條以上計畫道路且面積達1000者
計畫道路或已指定建築線之現有巷道
1500uarr
臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道面積達1500
完整計畫街廓
計畫道路或已指定建築線之現有巷道
1000uarr
鄰地已開闢完成
1000應符合相鄰土地已開發完成無法合併更新其面積達1000且一次完成更新者
1 2
34
臨路條件及面積規定
新北市都市更新單元劃定基準
13
面積達500有下列情形之一並經新北市都市更新審議委員會同意者
(一)經政府代管(二)依土地法第七十三條之一規定由地政機關列冊管理(三)祭祀公業土地(四)日據時期會社或組合名義登記(五)以神明會名義登記(六)土地總登記時登記名義人姓名或住址記載不全
更新單元面積規定相鄰土地已開發完成無法合併更新其面積達1000且一次完成更新者或其面積達500且更新單元內之土地有下列情形之一者
(一) 更新單元內4樓以上合法建築物座落之基地面積達更新單元面積12 (二)合法建築物座落之基地面積與其他土地上之違章建築物投影面積達更新單元面積13 其中合法建築物座落之基地面積應達前述面積總和12 且實施方式採100協議合建者(三)更新單元內合法建築物原建築容積合計高於更新單元法定容積者(四)更新單元內夾雜公有土地者
新北市都市更新單元劃定基準
8米以上都市計畫道路
500 m2
14
bull 屋齡達30年之建物（含違建）投影面積應達所有建築物總投影面積12
bull 建物投影面積占更新單元面積比例規定 一般地區≧13 法定山坡地≧12 完整街廓或產權疑義之土地≧14
合法建築座落基地面積或投影面積
更新單元面積
81110前之違建投影面積＋
一般更新單元現有建物規定
新北市都市更新單元劃定基準
防災更新單元現有建物年限規定bull 更新單元位於高潛勢土壤液化地區內之建築物屋齡達20年即可
註土壤液化地可至經濟部中央地質調查所查詢httpmaptgostwTGOSimpleViewer2WebMapTGOSimpleViewer_Mapaspx
8米計畫道路
30年以上
違違
15
註1 依據新北市都市更新單元劃定基準第8點 註2防災都更一~九項選一項＋第十項
更新單元劃定評估指標須符合2項以上未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估指標
(一)擬申請之更新單元內屬土造木造磚造石造及三十年以上加強磚造建築物之樓地板面積比例達12以上
(二)擬申請之更新單元內無電梯設備之四層樓以上合法建築物其投影面積占建築物總投影面積比例達12以上
(三)擬申請之更新單元內現有停車位數量未達法定停車位之棟數比例達12以上
(四)擬申請之更新單元範圍現有建蔽率超過法定建蔽率且現有容積未達法定容積
(五)擬申請之更新單元符合下列規定之一者1非工業區擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達4公尺2工業區內擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達8公尺
(六)擬協助開闢取得更新單元內毗鄰之計畫道路或其他距更新單元300公尺範圍內之公園綠地廣場兒童遊戲場等四項用地其開闢規模比例符合以下規定之一者1計畫道路應與建築基地毗鄰其面積達200平方公尺且開闢後整體通行淨寬達4公尺或原無法通行之計畫道路經更新
協助開闢後可連通至已供公眾通行之道路其開闢路段通行淨寬達6公尺2計畫道路以外者面積達200平方公尺或該公共設施用地之50
(七)擬申請之更新單元位於下列地區之一者1 位於大眾運輸系統車站本體及車站出入口（含捷運場站火車站及公共運輸轉運站等）300公尺範圍內2 位於已開闢或已編列年度預算開闢面積達05公頃以上之公園綠地200公尺範圍內3 位於面積達1000平方公尺以上之廣場100公尺範圍內
(八)擬申請未位於山坡地之更新單元面積在3000平方公尺以上且建築物總投影面積占更新單元面積達12以上者
(九)擬申請之更新單元屬下列有受重大災害情形之虞情形之一者1更新單元內現有建築物經建築師結構技師或土木技師辦理鑑定簽證有下列情形之一者
(1)於七十八年五月五日內政部台內營字第六九一七一號令修正建築技術規則前領得建造執照之建築物依內政部建築物實施耐震能力評估及補強方案相關規定辦理初步評估為有疑慮或確有疑慮者其棟數比例達12以上
(2)建築物耐震設計不符合現行耐震設計規範「耐震五級」標準之棟數比例達12以上2更新單元內有兩幢以上建築物且更新單元內非防火構造建築物鄰棟間隔低於3公尺之幢數比例達23以上
(十)擬申請之更新單元位於土壤液化潛勢查詢系統所標示為高潛勢地區(註於都市更新事業計畫申請報核需檢附土壤改良或防治土壤液化工法說明及必要之建築師相關專業技師簽證文件)
16
辦理都更環境兩條件
一般都更30年
防災型都更20年
一般都更 一~九項次選2項次
（位於土壤液化高潛勢地區）
其1屋齡
其2環境情境
一建物構造
一建物構造
二集合住宅沒電
梯
二集合住宅沒電
梯
三停車位不足
三停車位不足
四土地
低度使用
四土地
低度使用
五巷道狹小
五巷道狹小
六公設
未開闢
六公設
未開闢
七TOD
七TOD
八大規模更新
八大規模更新
九具重大災害之
虞
九具重大災害之
虞
十液化高潛勢區
防災型都更 一~九項只要選1項+第十項
建物占所有建物12以上
更新單元範圍內之
（位於土壤液化高潛勢地區）
鬆綁法令-降低土壤液化高潛勢區更新門檻
已完成劃定基準已於105年04月29日發布實施
17
一改善居住環境
二同意比例機制
三賦稅減免
四政府為人民把關
五優惠補助
六容積獎勵
都市更新好處多
18
舊屋換新屋 改善整體居住環境
提供停車位 提升整體都市景觀
傳統合建rarr需所有土地和建物所有權人100同意始能合建
都市更新rarr達到同意比例門檻即可依規定提出都市更新事業申請（詳見P32）
都市更新好處多
19
土地增值稅與契稅僅限以權利變換實施之都市更新案才有優惠喔
三相關稅賦減免項目依都市更新條例第46條辦理項目 條件 內容
地價稅
更新期間土地無法使用 免徵
1更新期間仍可繼續使用2更新後兩年內 減半徵收
未依計畫進度完成者可歸責於土地所有權人 依法課徵
房屋稅 更新後兩年內 減半
土地增值稅
1實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者2實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元而改領現
金者免徵
1依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時2不願參加權利變換而領取現金補償者 減徵40
契稅實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者 免徵
依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時 減徵40
都市更新好處多
20
四政府為人民把關- 新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與資訊揭露處理要點
都市更新好處多
項目 規範內容 時間點
1設立個案專線電話 實施者應設立個案專線提供權利人諮詢服務
自辦公聽會前設立公聽會說明
2寄送資料及內容 各階段自辦公聽會實施者應寄送資料內容表明內容 自辦公聽會時
3架設個案網站申請人或實施者應架設個案專屬網站之時間及內容（含公眾版及權利人版）
事業概要核准前事業計畫自辦公聽會時權變計畫自辦公聽會時
4提供計畫書內容 權利人得向本處申請概要事業計畫權利變換計畫書 視個案需求
5提供書面或到場諮詢服務
通知申請人或實施者提供書面資料或於一定時間地點向權利人諮商說明
視個案需求
21
四政府為人民把關
都市更新好處多
新北市政府城鄉發展局都市更新案協調諮詢小組提供所有權人及實施者間良性溝通管道得召開協調或諮詢會議協調相關事宜就雙方爭議事項予以協調或諮詢以公正立場提供專業諮詢不介入雙方契約之私權爭議其協調或諮詢結論將提供都市更新審議委員會審議之參考欲申請此小組之協調或諮詢應以已辦竣事業計畫自辦公聽會並報核市府之案件為限協調諮詢範圍包含以下
a 都市更新之程序更新單元範圍建築規劃 容積獎勵 權利價值查估選配程序等相關事項
b 新北市都市更新學會審議委員會會議決議由本小組進行協調諮詢事項
c 其他都市更新相關法規所訂之內容
22
中央與地方的補助不能重複申請喔
中央依「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請重建整建或維護補助
新北市政府重建依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請補助整維依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」申請補助
五優惠補助
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法httpwwwcpamigovtwchineseindexphpoption=com_contentampview=articleampid=13400ampItemid=57新北市協助民間推動都市更新補助要點httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10156新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點httpweblawntpcgovtwScriptsQuery4AaspFullDoc=allampFcode=C0150021
都市更新好處多
23
建蔽率
建築面積 占 基地面積 之比率
容積率
基地內建築物 總樓地板面積 與
基地面積之比
認識建蔽率容積率
容積結構
24
都市計畫獎勵(ex海砂屋hellip)
建築技術規則(開放空間)其他(捷運穿越補償hellip)
都市更新獎勵容積
容積移轉上限 40
建築基地未臨接8公尺以上計畫道路者基準容積率住宅區為200商業區為320
(住)300(商)440-460
板橋中和永和三重新莊新店
(住)200-260(商)280-380其他地區
容積結構
基準容積
容積移轉
法定容積50
或
原建築容積+法定容積30
獎勵上限為
2525
更新單元獎勵上限法定容積 X 15倍或法定容積 X 03倍 +原建築容積
各項都市更新獎勵容積總和超過法定容積之30者其超出部分應配合申請經政府指定額外提供公施設施之容積獎勵(原則為設置老人活動設施安養設施公共托育設施或社會住宅等)但法定容積未達300或自組都市更新會者不受限制
容積獎勵如何計算
上限20
另計
獎勵上限
處理占有他人舊違章建築戶完整街廓或面積達3000m2以上
優先或迅行劃定更新地區自公告日起六年內實施都市更新事業者
綠建築評估系統取得候選證書及分級黃金級以上
整體規劃設計具有正面貢獻
保存維護具歷史紀念藝術性等價值建築物
協助開闢或維護管理更新單元周邊公共設施
都市計畫
le40
都市更新容積獎勵項目
更新後未達本市平均最小居住樓地板面積
依都更條例44條第1項第4款申請者(危險建築合法四層樓設置空橋平台同意比較高有助消防道路興闢)
實際核算實際核算le20le15le10le6
捐贈公益設施獎勵
le20le20
留設人行步道開放空間
le15le15le15
26
四級分三
級分
結構安全性能評估
損壞不崩塌
損壞可修護
輕度損害修護可繼續使用
修正「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 105530發布實施
一級分
(法規標準)
6級地震
新增一般都更獎勵項目
新建住宅性能評估之結構安全性能達三級分或四級分證明予以獎勵3或5
二級分
鬆綁法令-獎勵提高結構安全
27
一高氯離子相關獎勵都市計畫法新北市施行細則第55條
高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 得就原規定容積率或原總樓地板面積重建原無訂定容積率者得依重建時容積率重建並酌予提高但最高分別以不超過其原規定容積率 重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第11條高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後得向本府申請補助並得經區分所有權人會議決議將全數之補助成立專戶保管前項補助依建物登記之主建物面積計算其為拆除者每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元每戶最高補助二十萬元其為補強防蝕者每平方公尺補助一千元每戶最高補助十萬元申請拆除重建經本府專案核准者得先行核發百分之二十補助款補助款戶數之計算以使用執照為準拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請第14條實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理申請重建時如有增加建築基地者新增基地不予容積獎勵前項容積獎勵額度由本府都市更新審議委員會都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之
二容積移轉1都市計畫容積移轉實施辦法2新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
三都市更新獎勵1都市更新條例第44條2都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 14 16條文內容3新北市都市更新建築容積獎勵核算基準
容積獎勵之法令依據
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
29
鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
4
一什麼是都市更新
二都市更新相關法令
三都市更新好處多
四都市更新辦理內容
認識都市更新
5
依據都市更新條例所定程序在都市計畫範圍內實施『重建』『整建』『維護』的都市改造方案
什麼是都市更新
6
建築物之拆除與新建
什麼是都市更新
7
建築物之改建及修建或充實其設備
什麼是都市更新外觀拉皮
8
加強更新範圍內之土地使用及建築管理
什麼是都市更新
9
中央法令 地方法令一都市更新條例二都市更新條例施行細則三都市更新權利變換實施辦法四都市更新建築容積獎勵辦法五都市更新事業接管辦法六都市更新事業優惠貸款要點七都市更新投資信託公司設置監督及管
理辦法八都市更新投資信託基金募集運用及管
理辦法
註相關法規內容可至新北市都市更新處查詢
httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10010amptype_id=10010
一新北市都市更新單元劃定基準二新北市都市更新建築容積獎勵核算基準三新北市都市更新審議原則四新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔
項目及金額基準五新北市都市更新案件審查收費標準六新北市都市更新案件審查作業要點七新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與
資訊揭露處理要點八新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點九新北市協助民間推動都市更新補助要點
都市更新法令說明
10
都市更新地區-新北市政府公告劃定75處都市更新地區可至httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10117
查詢劃定更新地區資料網站連結(新北市政府都市更新處施政成果劃定更新地區)
劃定都市更新地區好處1時程獎勵-
一年內申請事業計畫報核給予10獎勵容積
二年內申請事業計畫報核給予9獎勵容積
三年內申請事業計畫報核給予8獎勵容積
六年內申請事業計畫報核給予5獎勵容積
2劃定都市更新地區可免依「新北市都市更新單元劃定基準」檢討地區環境評估指標
3地主同意門檻低（人數60 面積667）
主要是由政府公告劃定若符合一定規模及環境條件亦可由民間建議政府劃定
都市更新地區與都市更新單元
11
都市更新單元
都市更新單元係由所有權人依
據「新北市都市更新單元劃定
基準」提出申請可單獨實施
都市更新事業的範圍
都市更新地區與都市更新單元
12
計畫道路
公設用地
完整計畫街廓
計畫道路
計畫道路
1000uarr計畫道路
計畫道路
臨接2條以上計畫道路且面積達1000者
計畫道路或已指定建築線之現有巷道
1500uarr
臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道面積達1500
完整計畫街廓
計畫道路或已指定建築線之現有巷道
1000uarr
鄰地已開闢完成
1000應符合相鄰土地已開發完成無法合併更新其面積達1000且一次完成更新者
1 2
34
臨路條件及面積規定
新北市都市更新單元劃定基準
13
面積達500有下列情形之一並經新北市都市更新審議委員會同意者
(一)經政府代管(二)依土地法第七十三條之一規定由地政機關列冊管理(三)祭祀公業土地(四)日據時期會社或組合名義登記(五)以神明會名義登記(六)土地總登記時登記名義人姓名或住址記載不全
更新單元面積規定相鄰土地已開發完成無法合併更新其面積達1000且一次完成更新者或其面積達500且更新單元內之土地有下列情形之一者
(一) 更新單元內4樓以上合法建築物座落之基地面積達更新單元面積12 (二)合法建築物座落之基地面積與其他土地上之違章建築物投影面積達更新單元面積13 其中合法建築物座落之基地面積應達前述面積總和12 且實施方式採100協議合建者(三)更新單元內合法建築物原建築容積合計高於更新單元法定容積者(四)更新單元內夾雜公有土地者
新北市都市更新單元劃定基準
8米以上都市計畫道路
500 m2
14
bull 屋齡達30年之建物（含違建）投影面積應達所有建築物總投影面積12
bull 建物投影面積占更新單元面積比例規定 一般地區≧13 法定山坡地≧12 完整街廓或產權疑義之土地≧14
合法建築座落基地面積或投影面積
更新單元面積
81110前之違建投影面積＋
一般更新單元現有建物規定
新北市都市更新單元劃定基準
防災更新單元現有建物年限規定bull 更新單元位於高潛勢土壤液化地區內之建築物屋齡達20年即可
註土壤液化地可至經濟部中央地質調查所查詢httpmaptgostwTGOSimpleViewer2WebMapTGOSimpleViewer_Mapaspx
8米計畫道路
30年以上
違違
15
註1 依據新北市都市更新單元劃定基準第8點 註2防災都更一~九項選一項＋第十項
更新單元劃定評估指標須符合2項以上未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估指標
(一)擬申請之更新單元內屬土造木造磚造石造及三十年以上加強磚造建築物之樓地板面積比例達12以上
(二)擬申請之更新單元內無電梯設備之四層樓以上合法建築物其投影面積占建築物總投影面積比例達12以上
(三)擬申請之更新單元內現有停車位數量未達法定停車位之棟數比例達12以上
(四)擬申請之更新單元範圍現有建蔽率超過法定建蔽率且現有容積未達法定容積
(五)擬申請之更新單元符合下列規定之一者1非工業區擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達4公尺2工業區內擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達8公尺
(六)擬協助開闢取得更新單元內毗鄰之計畫道路或其他距更新單元300公尺範圍內之公園綠地廣場兒童遊戲場等四項用地其開闢規模比例符合以下規定之一者1計畫道路應與建築基地毗鄰其面積達200平方公尺且開闢後整體通行淨寬達4公尺或原無法通行之計畫道路經更新
協助開闢後可連通至已供公眾通行之道路其開闢路段通行淨寬達6公尺2計畫道路以外者面積達200平方公尺或該公共設施用地之50
(七)擬申請之更新單元位於下列地區之一者1 位於大眾運輸系統車站本體及車站出入口（含捷運場站火車站及公共運輸轉運站等）300公尺範圍內2 位於已開闢或已編列年度預算開闢面積達05公頃以上之公園綠地200公尺範圍內3 位於面積達1000平方公尺以上之廣場100公尺範圍內
(八)擬申請未位於山坡地之更新單元面積在3000平方公尺以上且建築物總投影面積占更新單元面積達12以上者
(九)擬申請之更新單元屬下列有受重大災害情形之虞情形之一者1更新單元內現有建築物經建築師結構技師或土木技師辦理鑑定簽證有下列情形之一者
(1)於七十八年五月五日內政部台內營字第六九一七一號令修正建築技術規則前領得建造執照之建築物依內政部建築物實施耐震能力評估及補強方案相關規定辦理初步評估為有疑慮或確有疑慮者其棟數比例達12以上
(2)建築物耐震設計不符合現行耐震設計規範「耐震五級」標準之棟數比例達12以上2更新單元內有兩幢以上建築物且更新單元內非防火構造建築物鄰棟間隔低於3公尺之幢數比例達23以上
(十)擬申請之更新單元位於土壤液化潛勢查詢系統所標示為高潛勢地區(註於都市更新事業計畫申請報核需檢附土壤改良或防治土壤液化工法說明及必要之建築師相關專業技師簽證文件)
16
辦理都更環境兩條件
一般都更30年
防災型都更20年
一般都更 一~九項次選2項次
（位於土壤液化高潛勢地區）
其1屋齡
其2環境情境
一建物構造
一建物構造
二集合住宅沒電
梯
二集合住宅沒電
梯
三停車位不足
三停車位不足
四土地
低度使用
四土地
低度使用
五巷道狹小
五巷道狹小
六公設
未開闢
六公設
未開闢
七TOD
七TOD
八大規模更新
八大規模更新
九具重大災害之
虞
九具重大災害之
虞
十液化高潛勢區
防災型都更 一~九項只要選1項+第十項
建物占所有建物12以上
更新單元範圍內之
（位於土壤液化高潛勢地區）
鬆綁法令-降低土壤液化高潛勢區更新門檻
已完成劃定基準已於105年04月29日發布實施
17
一改善居住環境
二同意比例機制
三賦稅減免
四政府為人民把關
五優惠補助
六容積獎勵
都市更新好處多
18
舊屋換新屋 改善整體居住環境
提供停車位 提升整體都市景觀
傳統合建rarr需所有土地和建物所有權人100同意始能合建
都市更新rarr達到同意比例門檻即可依規定提出都市更新事業申請（詳見P32）
都市更新好處多
19
土地增值稅與契稅僅限以權利變換實施之都市更新案才有優惠喔
三相關稅賦減免項目依都市更新條例第46條辦理項目 條件 內容
地價稅
更新期間土地無法使用 免徵
1更新期間仍可繼續使用2更新後兩年內 減半徵收
未依計畫進度完成者可歸責於土地所有權人 依法課徵
房屋稅 更新後兩年內 減半
土地增值稅
1實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者2實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元而改領現
金者免徵
1依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時2不願參加權利變換而領取現金補償者 減徵40
契稅實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者 免徵
依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時 減徵40
都市更新好處多
20
四政府為人民把關- 新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與資訊揭露處理要點
都市更新好處多
項目 規範內容 時間點
1設立個案專線電話 實施者應設立個案專線提供權利人諮詢服務
自辦公聽會前設立公聽會說明
2寄送資料及內容 各階段自辦公聽會實施者應寄送資料內容表明內容 自辦公聽會時
3架設個案網站申請人或實施者應架設個案專屬網站之時間及內容（含公眾版及權利人版）
事業概要核准前事業計畫自辦公聽會時權變計畫自辦公聽會時
4提供計畫書內容 權利人得向本處申請概要事業計畫權利變換計畫書 視個案需求
5提供書面或到場諮詢服務
通知申請人或實施者提供書面資料或於一定時間地點向權利人諮商說明
視個案需求
21
四政府為人民把關
都市更新好處多
新北市政府城鄉發展局都市更新案協調諮詢小組提供所有權人及實施者間良性溝通管道得召開協調或諮詢會議協調相關事宜就雙方爭議事項予以協調或諮詢以公正立場提供專業諮詢不介入雙方契約之私權爭議其協調或諮詢結論將提供都市更新審議委員會審議之參考欲申請此小組之協調或諮詢應以已辦竣事業計畫自辦公聽會並報核市府之案件為限協調諮詢範圍包含以下
a 都市更新之程序更新單元範圍建築規劃 容積獎勵 權利價值查估選配程序等相關事項
b 新北市都市更新學會審議委員會會議決議由本小組進行協調諮詢事項
c 其他都市更新相關法規所訂之內容
22
中央與地方的補助不能重複申請喔
中央依「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請重建整建或維護補助
新北市政府重建依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請補助整維依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」申請補助
五優惠補助
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法httpwwwcpamigovtwchineseindexphpoption=com_contentampview=articleampid=13400ampItemid=57新北市協助民間推動都市更新補助要點httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10156新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點httpweblawntpcgovtwScriptsQuery4AaspFullDoc=allampFcode=C0150021
都市更新好處多
23
建蔽率
建築面積 占 基地面積 之比率
容積率
基地內建築物 總樓地板面積 與
基地面積之比
認識建蔽率容積率
容積結構
24
都市計畫獎勵(ex海砂屋hellip)
建築技術規則(開放空間)其他(捷運穿越補償hellip)
都市更新獎勵容積
容積移轉上限 40
建築基地未臨接8公尺以上計畫道路者基準容積率住宅區為200商業區為320
(住)300(商)440-460
板橋中和永和三重新莊新店
(住)200-260(商)280-380其他地區
容積結構
基準容積
容積移轉
法定容積50
或
原建築容積+法定容積30
獎勵上限為
2525
更新單元獎勵上限法定容積 X 15倍或法定容積 X 03倍 +原建築容積
各項都市更新獎勵容積總和超過法定容積之30者其超出部分應配合申請經政府指定額外提供公施設施之容積獎勵(原則為設置老人活動設施安養設施公共托育設施或社會住宅等)但法定容積未達300或自組都市更新會者不受限制
容積獎勵如何計算
上限20
另計
獎勵上限
處理占有他人舊違章建築戶完整街廓或面積達3000m2以上
優先或迅行劃定更新地區自公告日起六年內實施都市更新事業者
綠建築評估系統取得候選證書及分級黃金級以上
整體規劃設計具有正面貢獻
保存維護具歷史紀念藝術性等價值建築物
協助開闢或維護管理更新單元周邊公共設施
都市計畫
le40
都市更新容積獎勵項目
更新後未達本市平均最小居住樓地板面積
依都更條例44條第1項第4款申請者(危險建築合法四層樓設置空橋平台同意比較高有助消防道路興闢)
實際核算實際核算le20le15le10le6
捐贈公益設施獎勵
le20le20
留設人行步道開放空間
le15le15le15
26
四級分三
級分
結構安全性能評估
損壞不崩塌
損壞可修護
輕度損害修護可繼續使用
修正「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 105530發布實施
一級分
(法規標準)
6級地震
新增一般都更獎勵項目
新建住宅性能評估之結構安全性能達三級分或四級分證明予以獎勵3或5
二級分
鬆綁法令-獎勵提高結構安全
27
一高氯離子相關獎勵都市計畫法新北市施行細則第55條
高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 得就原規定容積率或原總樓地板面積重建原無訂定容積率者得依重建時容積率重建並酌予提高但最高分別以不超過其原規定容積率 重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第11條高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後得向本府申請補助並得經區分所有權人會議決議將全數之補助成立專戶保管前項補助依建物登記之主建物面積計算其為拆除者每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元每戶最高補助二十萬元其為補強防蝕者每平方公尺補助一千元每戶最高補助十萬元申請拆除重建經本府專案核准者得先行核發百分之二十補助款補助款戶數之計算以使用執照為準拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請第14條實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理申請重建時如有增加建築基地者新增基地不予容積獎勵前項容積獎勵額度由本府都市更新審議委員會都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之
二容積移轉1都市計畫容積移轉實施辦法2新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
三都市更新獎勵1都市更新條例第44條2都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 14 16條文內容3新北市都市更新建築容積獎勵核算基準
容積獎勵之法令依據
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
29
鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
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Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
5
依據都市更新條例所定程序在都市計畫範圍內實施『重建』『整建』『維護』的都市改造方案
什麼是都市更新
6
建築物之拆除與新建
什麼是都市更新
7
建築物之改建及修建或充實其設備
什麼是都市更新外觀拉皮
8
加強更新範圍內之土地使用及建築管理
什麼是都市更新
9
中央法令 地方法令一都市更新條例二都市更新條例施行細則三都市更新權利變換實施辦法四都市更新建築容積獎勵辦法五都市更新事業接管辦法六都市更新事業優惠貸款要點七都市更新投資信託公司設置監督及管
理辦法八都市更新投資信託基金募集運用及管
理辦法
註相關法規內容可至新北市都市更新處查詢
httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10010amptype_id=10010
一新北市都市更新單元劃定基準二新北市都市更新建築容積獎勵核算基準三新北市都市更新審議原則四新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔
項目及金額基準五新北市都市更新案件審查收費標準六新北市都市更新案件審查作業要點七新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與
資訊揭露處理要點八新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點九新北市協助民間推動都市更新補助要點
都市更新法令說明
10
都市更新地區-新北市政府公告劃定75處都市更新地區可至httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10117
查詢劃定更新地區資料網站連結(新北市政府都市更新處施政成果劃定更新地區)
劃定都市更新地區好處1時程獎勵-
一年內申請事業計畫報核給予10獎勵容積
二年內申請事業計畫報核給予9獎勵容積
三年內申請事業計畫報核給予8獎勵容積
六年內申請事業計畫報核給予5獎勵容積
2劃定都市更新地區可免依「新北市都市更新單元劃定基準」檢討地區環境評估指標
3地主同意門檻低（人數60 面積667）
主要是由政府公告劃定若符合一定規模及環境條件亦可由民間建議政府劃定
都市更新地區與都市更新單元
11
都市更新單元
都市更新單元係由所有權人依
據「新北市都市更新單元劃定
基準」提出申請可單獨實施
都市更新事業的範圍
都市更新地區與都市更新單元
12
計畫道路
公設用地
完整計畫街廓
計畫道路
計畫道路
1000uarr計畫道路
計畫道路
臨接2條以上計畫道路且面積達1000者
計畫道路或已指定建築線之現有巷道
1500uarr
臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道面積達1500
完整計畫街廓
計畫道路或已指定建築線之現有巷道
1000uarr
鄰地已開闢完成
1000應符合相鄰土地已開發完成無法合併更新其面積達1000且一次完成更新者
1 2
34
臨路條件及面積規定
新北市都市更新單元劃定基準
13
面積達500有下列情形之一並經新北市都市更新審議委員會同意者
(一)經政府代管(二)依土地法第七十三條之一規定由地政機關列冊管理(三)祭祀公業土地(四)日據時期會社或組合名義登記(五)以神明會名義登記(六)土地總登記時登記名義人姓名或住址記載不全
更新單元面積規定相鄰土地已開發完成無法合併更新其面積達1000且一次完成更新者或其面積達500且更新單元內之土地有下列情形之一者
(一) 更新單元內4樓以上合法建築物座落之基地面積達更新單元面積12 (二)合法建築物座落之基地面積與其他土地上之違章建築物投影面積達更新單元面積13 其中合法建築物座落之基地面積應達前述面積總和12 且實施方式採100協議合建者(三)更新單元內合法建築物原建築容積合計高於更新單元法定容積者(四)更新單元內夾雜公有土地者
新北市都市更新單元劃定基準
8米以上都市計畫道路
500 m2
14
bull 屋齡達30年之建物（含違建）投影面積應達所有建築物總投影面積12
bull 建物投影面積占更新單元面積比例規定 一般地區≧13 法定山坡地≧12 完整街廓或產權疑義之土地≧14
合法建築座落基地面積或投影面積
更新單元面積
81110前之違建投影面積＋
一般更新單元現有建物規定
新北市都市更新單元劃定基準
防災更新單元現有建物年限規定bull 更新單元位於高潛勢土壤液化地區內之建築物屋齡達20年即可
註土壤液化地可至經濟部中央地質調查所查詢httpmaptgostwTGOSimpleViewer2WebMapTGOSimpleViewer_Mapaspx
8米計畫道路
30年以上
違違
15
註1 依據新北市都市更新單元劃定基準第8點 註2防災都更一~九項選一項＋第十項
更新單元劃定評估指標須符合2項以上未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估指標
(一)擬申請之更新單元內屬土造木造磚造石造及三十年以上加強磚造建築物之樓地板面積比例達12以上
(二)擬申請之更新單元內無電梯設備之四層樓以上合法建築物其投影面積占建築物總投影面積比例達12以上
(三)擬申請之更新單元內現有停車位數量未達法定停車位之棟數比例達12以上
(四)擬申請之更新單元範圍現有建蔽率超過法定建蔽率且現有容積未達法定容積
(五)擬申請之更新單元符合下列規定之一者1非工業區擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達4公尺2工業區內擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達8公尺
(六)擬協助開闢取得更新單元內毗鄰之計畫道路或其他距更新單元300公尺範圍內之公園綠地廣場兒童遊戲場等四項用地其開闢規模比例符合以下規定之一者1計畫道路應與建築基地毗鄰其面積達200平方公尺且開闢後整體通行淨寬達4公尺或原無法通行之計畫道路經更新
協助開闢後可連通至已供公眾通行之道路其開闢路段通行淨寬達6公尺2計畫道路以外者面積達200平方公尺或該公共設施用地之50
(七)擬申請之更新單元位於下列地區之一者1 位於大眾運輸系統車站本體及車站出入口（含捷運場站火車站及公共運輸轉運站等）300公尺範圍內2 位於已開闢或已編列年度預算開闢面積達05公頃以上之公園綠地200公尺範圍內3 位於面積達1000平方公尺以上之廣場100公尺範圍內
(八)擬申請未位於山坡地之更新單元面積在3000平方公尺以上且建築物總投影面積占更新單元面積達12以上者
(九)擬申請之更新單元屬下列有受重大災害情形之虞情形之一者1更新單元內現有建築物經建築師結構技師或土木技師辦理鑑定簽證有下列情形之一者
(1)於七十八年五月五日內政部台內營字第六九一七一號令修正建築技術規則前領得建造執照之建築物依內政部建築物實施耐震能力評估及補強方案相關規定辦理初步評估為有疑慮或確有疑慮者其棟數比例達12以上
(2)建築物耐震設計不符合現行耐震設計規範「耐震五級」標準之棟數比例達12以上2更新單元內有兩幢以上建築物且更新單元內非防火構造建築物鄰棟間隔低於3公尺之幢數比例達23以上
(十)擬申請之更新單元位於土壤液化潛勢查詢系統所標示為高潛勢地區(註於都市更新事業計畫申請報核需檢附土壤改良或防治土壤液化工法說明及必要之建築師相關專業技師簽證文件)
16
辦理都更環境兩條件
一般都更30年
防災型都更20年
一般都更 一~九項次選2項次
（位於土壤液化高潛勢地區）
其1屋齡
其2環境情境
一建物構造
一建物構造
二集合住宅沒電
梯
二集合住宅沒電
梯
三停車位不足
三停車位不足
四土地
低度使用
四土地
低度使用
五巷道狹小
五巷道狹小
六公設
未開闢
六公設
未開闢
七TOD
七TOD
八大規模更新
八大規模更新
九具重大災害之
虞
九具重大災害之
虞
十液化高潛勢區
防災型都更 一~九項只要選1項+第十項
建物占所有建物12以上
更新單元範圍內之
（位於土壤液化高潛勢地區）
鬆綁法令-降低土壤液化高潛勢區更新門檻
已完成劃定基準已於105年04月29日發布實施
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一改善居住環境
二同意比例機制
三賦稅減免
四政府為人民把關
五優惠補助
六容積獎勵
都市更新好處多
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舊屋換新屋 改善整體居住環境
提供停車位 提升整體都市景觀
傳統合建rarr需所有土地和建物所有權人100同意始能合建
都市更新rarr達到同意比例門檻即可依規定提出都市更新事業申請（詳見P32）
都市更新好處多
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土地增值稅與契稅僅限以權利變換實施之都市更新案才有優惠喔
三相關稅賦減免項目依都市更新條例第46條辦理項目 條件 內容
地價稅
更新期間土地無法使用 免徵
1更新期間仍可繼續使用2更新後兩年內 減半徵收
未依計畫進度完成者可歸責於土地所有權人 依法課徵
房屋稅 更新後兩年內 減半
土地增值稅
1實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者2實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元而改領現
金者免徵
1依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時2不願參加權利變換而領取現金補償者 減徵40
契稅實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者 免徵
依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時 減徵40
都市更新好處多
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四政府為人民把關- 新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與資訊揭露處理要點
都市更新好處多
項目 規範內容 時間點
1設立個案專線電話 實施者應設立個案專線提供權利人諮詢服務
自辦公聽會前設立公聽會說明
2寄送資料及內容 各階段自辦公聽會實施者應寄送資料內容表明內容 自辦公聽會時
3架設個案網站申請人或實施者應架設個案專屬網站之時間及內容（含公眾版及權利人版）
事業概要核准前事業計畫自辦公聽會時權變計畫自辦公聽會時
4提供計畫書內容 權利人得向本處申請概要事業計畫權利變換計畫書 視個案需求
5提供書面或到場諮詢服務
通知申請人或實施者提供書面資料或於一定時間地點向權利人諮商說明
視個案需求
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四政府為人民把關
都市更新好處多
新北市政府城鄉發展局都市更新案協調諮詢小組提供所有權人及實施者間良性溝通管道得召開協調或諮詢會議協調相關事宜就雙方爭議事項予以協調或諮詢以公正立場提供專業諮詢不介入雙方契約之私權爭議其協調或諮詢結論將提供都市更新審議委員會審議之參考欲申請此小組之協調或諮詢應以已辦竣事業計畫自辦公聽會並報核市府之案件為限協調諮詢範圍包含以下
a 都市更新之程序更新單元範圍建築規劃 容積獎勵 權利價值查估選配程序等相關事項
b 新北市都市更新學會審議委員會會議決議由本小組進行協調諮詢事項
c 其他都市更新相關法規所訂之內容
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中央與地方的補助不能重複申請喔
中央依「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請重建整建或維護補助
新北市政府重建依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請補助整維依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」申請補助
五優惠補助
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法httpwwwcpamigovtwchineseindexphpoption=com_contentampview=articleampid=13400ampItemid=57新北市協助民間推動都市更新補助要點httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10156新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點httpweblawntpcgovtwScriptsQuery4AaspFullDoc=allampFcode=C0150021
都市更新好處多
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建蔽率
建築面積 占 基地面積 之比率
容積率
基地內建築物 總樓地板面積 與
基地面積之比
認識建蔽率容積率
容積結構
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都市計畫獎勵(ex海砂屋hellip)
建築技術規則(開放空間)其他(捷運穿越補償hellip)
都市更新獎勵容積
容積移轉上限 40
建築基地未臨接8公尺以上計畫道路者基準容積率住宅區為200商業區為320
(住)300(商)440-460
板橋中和永和三重新莊新店
(住)200-260(商)280-380其他地區
容積結構
基準容積
容積移轉
法定容積50
或
原建築容積+法定容積30
獎勵上限為
2525
更新單元獎勵上限法定容積 X 15倍或法定容積 X 03倍 +原建築容積
各項都市更新獎勵容積總和超過法定容積之30者其超出部分應配合申請經政府指定額外提供公施設施之容積獎勵(原則為設置老人活動設施安養設施公共托育設施或社會住宅等)但法定容積未達300或自組都市更新會者不受限制
容積獎勵如何計算
上限20
另計
獎勵上限
處理占有他人舊違章建築戶完整街廓或面積達3000m2以上
優先或迅行劃定更新地區自公告日起六年內實施都市更新事業者
綠建築評估系統取得候選證書及分級黃金級以上
整體規劃設計具有正面貢獻
保存維護具歷史紀念藝術性等價值建築物
協助開闢或維護管理更新單元周邊公共設施
都市計畫
le40
都市更新容積獎勵項目
更新後未達本市平均最小居住樓地板面積
依都更條例44條第1項第4款申請者(危險建築合法四層樓設置空橋平台同意比較高有助消防道路興闢)
實際核算實際核算le20le15le10le6
捐贈公益設施獎勵
le20le20
留設人行步道開放空間
le15le15le15
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四級分三
級分
結構安全性能評估
損壞不崩塌
損壞可修護
輕度損害修護可繼續使用
修正「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 105530發布實施
一級分
(法規標準)
6級地震
新增一般都更獎勵項目
新建住宅性能評估之結構安全性能達三級分或四級分證明予以獎勵3或5
二級分
鬆綁法令-獎勵提高結構安全
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一高氯離子相關獎勵都市計畫法新北市施行細則第55條
高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 得就原規定容積率或原總樓地板面積重建原無訂定容積率者得依重建時容積率重建並酌予提高但最高分別以不超過其原規定容積率 重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第11條高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後得向本府申請補助並得經區分所有權人會議決議將全數之補助成立專戶保管前項補助依建物登記之主建物面積計算其為拆除者每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元每戶最高補助二十萬元其為補強防蝕者每平方公尺補助一千元每戶最高補助十萬元申請拆除重建經本府專案核准者得先行核發百分之二十補助款補助款戶數之計算以使用執照為準拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請第14條實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理申請重建時如有增加建築基地者新增基地不予容積獎勵前項容積獎勵額度由本府都市更新審議委員會都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之
二容積移轉1都市計畫容積移轉實施辦法2新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
三都市更新獎勵1都市更新條例第44條2都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 14 16條文內容3新北市都市更新建築容積獎勵核算基準
容積獎勵之法令依據
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
29
鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
6
建築物之拆除與新建
什麼是都市更新
7
建築物之改建及修建或充實其設備
什麼是都市更新外觀拉皮
8
加強更新範圍內之土地使用及建築管理
什麼是都市更新
9
中央法令 地方法令一都市更新條例二都市更新條例施行細則三都市更新權利變換實施辦法四都市更新建築容積獎勵辦法五都市更新事業接管辦法六都市更新事業優惠貸款要點七都市更新投資信託公司設置監督及管
理辦法八都市更新投資信託基金募集運用及管
理辦法
註相關法規內容可至新北市都市更新處查詢
httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10010amptype_id=10010
一新北市都市更新單元劃定基準二新北市都市更新建築容積獎勵核算基準三新北市都市更新審議原則四新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔
項目及金額基準五新北市都市更新案件審查收費標準六新北市都市更新案件審查作業要點七新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與
資訊揭露處理要點八新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點九新北市協助民間推動都市更新補助要點
都市更新法令說明
10
都市更新地區-新北市政府公告劃定75處都市更新地區可至httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10117
查詢劃定更新地區資料網站連結(新北市政府都市更新處施政成果劃定更新地區)
劃定都市更新地區好處1時程獎勵-
一年內申請事業計畫報核給予10獎勵容積
二年內申請事業計畫報核給予9獎勵容積
三年內申請事業計畫報核給予8獎勵容積
六年內申請事業計畫報核給予5獎勵容積
2劃定都市更新地區可免依「新北市都市更新單元劃定基準」檢討地區環境評估指標
3地主同意門檻低（人數60 面積667）
主要是由政府公告劃定若符合一定規模及環境條件亦可由民間建議政府劃定
都市更新地區與都市更新單元
11
都市更新單元
都市更新單元係由所有權人依
據「新北市都市更新單元劃定
基準」提出申請可單獨實施
都市更新事業的範圍
都市更新地區與都市更新單元
12
計畫道路
公設用地
完整計畫街廓
計畫道路
計畫道路
1000uarr計畫道路
計畫道路
臨接2條以上計畫道路且面積達1000者
計畫道路或已指定建築線之現有巷道
1500uarr
臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道面積達1500
完整計畫街廓
計畫道路或已指定建築線之現有巷道
1000uarr
鄰地已開闢完成
1000應符合相鄰土地已開發完成無法合併更新其面積達1000且一次完成更新者
1 2
34
臨路條件及面積規定
新北市都市更新單元劃定基準
13
面積達500有下列情形之一並經新北市都市更新審議委員會同意者
(一)經政府代管(二)依土地法第七十三條之一規定由地政機關列冊管理(三)祭祀公業土地(四)日據時期會社或組合名義登記(五)以神明會名義登記(六)土地總登記時登記名義人姓名或住址記載不全
更新單元面積規定相鄰土地已開發完成無法合併更新其面積達1000且一次完成更新者或其面積達500且更新單元內之土地有下列情形之一者
(一) 更新單元內4樓以上合法建築物座落之基地面積達更新單元面積12 (二)合法建築物座落之基地面積與其他土地上之違章建築物投影面積達更新單元面積13 其中合法建築物座落之基地面積應達前述面積總和12 且實施方式採100協議合建者(三)更新單元內合法建築物原建築容積合計高於更新單元法定容積者(四)更新單元內夾雜公有土地者
新北市都市更新單元劃定基準
8米以上都市計畫道路
500 m2
14
bull 屋齡達30年之建物（含違建）投影面積應達所有建築物總投影面積12
bull 建物投影面積占更新單元面積比例規定 一般地區≧13 法定山坡地≧12 完整街廓或產權疑義之土地≧14
合法建築座落基地面積或投影面積
更新單元面積
81110前之違建投影面積＋
一般更新單元現有建物規定
新北市都市更新單元劃定基準
防災更新單元現有建物年限規定bull 更新單元位於高潛勢土壤液化地區內之建築物屋齡達20年即可
註土壤液化地可至經濟部中央地質調查所查詢httpmaptgostwTGOSimpleViewer2WebMapTGOSimpleViewer_Mapaspx
8米計畫道路
30年以上
違違
15
註1 依據新北市都市更新單元劃定基準第8點 註2防災都更一~九項選一項＋第十項
更新單元劃定評估指標須符合2項以上未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估指標
(一)擬申請之更新單元內屬土造木造磚造石造及三十年以上加強磚造建築物之樓地板面積比例達12以上
(二)擬申請之更新單元內無電梯設備之四層樓以上合法建築物其投影面積占建築物總投影面積比例達12以上
(三)擬申請之更新單元內現有停車位數量未達法定停車位之棟數比例達12以上
(四)擬申請之更新單元範圍現有建蔽率超過法定建蔽率且現有容積未達法定容積
(五)擬申請之更新單元符合下列規定之一者1非工業區擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達4公尺2工業區內擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達8公尺
(六)擬協助開闢取得更新單元內毗鄰之計畫道路或其他距更新單元300公尺範圍內之公園綠地廣場兒童遊戲場等四項用地其開闢規模比例符合以下規定之一者1計畫道路應與建築基地毗鄰其面積達200平方公尺且開闢後整體通行淨寬達4公尺或原無法通行之計畫道路經更新
協助開闢後可連通至已供公眾通行之道路其開闢路段通行淨寬達6公尺2計畫道路以外者面積達200平方公尺或該公共設施用地之50
(七)擬申請之更新單元位於下列地區之一者1 位於大眾運輸系統車站本體及車站出入口（含捷運場站火車站及公共運輸轉運站等）300公尺範圍內2 位於已開闢或已編列年度預算開闢面積達05公頃以上之公園綠地200公尺範圍內3 位於面積達1000平方公尺以上之廣場100公尺範圍內
(八)擬申請未位於山坡地之更新單元面積在3000平方公尺以上且建築物總投影面積占更新單元面積達12以上者
(九)擬申請之更新單元屬下列有受重大災害情形之虞情形之一者1更新單元內現有建築物經建築師結構技師或土木技師辦理鑑定簽證有下列情形之一者
(1)於七十八年五月五日內政部台內營字第六九一七一號令修正建築技術規則前領得建造執照之建築物依內政部建築物實施耐震能力評估及補強方案相關規定辦理初步評估為有疑慮或確有疑慮者其棟數比例達12以上
(2)建築物耐震設計不符合現行耐震設計規範「耐震五級」標準之棟數比例達12以上2更新單元內有兩幢以上建築物且更新單元內非防火構造建築物鄰棟間隔低於3公尺之幢數比例達23以上
(十)擬申請之更新單元位於土壤液化潛勢查詢系統所標示為高潛勢地區(註於都市更新事業計畫申請報核需檢附土壤改良或防治土壤液化工法說明及必要之建築師相關專業技師簽證文件)
16
辦理都更環境兩條件
一般都更30年
防災型都更20年
一般都更 一~九項次選2項次
（位於土壤液化高潛勢地區）
其1屋齡
其2環境情境
一建物構造
一建物構造
二集合住宅沒電
梯
二集合住宅沒電
梯
三停車位不足
三停車位不足
四土地
低度使用
四土地
低度使用
五巷道狹小
五巷道狹小
六公設
未開闢
六公設
未開闢
七TOD
七TOD
八大規模更新
八大規模更新
九具重大災害之
虞
九具重大災害之
虞
十液化高潛勢區
防災型都更 一~九項只要選1項+第十項
建物占所有建物12以上
更新單元範圍內之
（位於土壤液化高潛勢地區）
鬆綁法令-降低土壤液化高潛勢區更新門檻
已完成劃定基準已於105年04月29日發布實施
17
一改善居住環境
二同意比例機制
三賦稅減免
四政府為人民把關
五優惠補助
六容積獎勵
都市更新好處多
18
舊屋換新屋 改善整體居住環境
提供停車位 提升整體都市景觀
傳統合建rarr需所有土地和建物所有權人100同意始能合建
都市更新rarr達到同意比例門檻即可依規定提出都市更新事業申請（詳見P32）
都市更新好處多
19
土地增值稅與契稅僅限以權利變換實施之都市更新案才有優惠喔
三相關稅賦減免項目依都市更新條例第46條辦理項目 條件 內容
地價稅
更新期間土地無法使用 免徵
1更新期間仍可繼續使用2更新後兩年內 減半徵收
未依計畫進度完成者可歸責於土地所有權人 依法課徵
房屋稅 更新後兩年內 減半
土地增值稅
1實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者2實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元而改領現
金者免徵
1依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時2不願參加權利變換而領取現金補償者 減徵40
契稅實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者 免徵
依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時 減徵40
都市更新好處多
20
四政府為人民把關- 新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與資訊揭露處理要點
都市更新好處多
項目 規範內容 時間點
1設立個案專線電話 實施者應設立個案專線提供權利人諮詢服務
自辦公聽會前設立公聽會說明
2寄送資料及內容 各階段自辦公聽會實施者應寄送資料內容表明內容 自辦公聽會時
3架設個案網站申請人或實施者應架設個案專屬網站之時間及內容（含公眾版及權利人版）
事業概要核准前事業計畫自辦公聽會時權變計畫自辦公聽會時
4提供計畫書內容 權利人得向本處申請概要事業計畫權利變換計畫書 視個案需求
5提供書面或到場諮詢服務
通知申請人或實施者提供書面資料或於一定時間地點向權利人諮商說明
視個案需求
21
四政府為人民把關
都市更新好處多
新北市政府城鄉發展局都市更新案協調諮詢小組提供所有權人及實施者間良性溝通管道得召開協調或諮詢會議協調相關事宜就雙方爭議事項予以協調或諮詢以公正立場提供專業諮詢不介入雙方契約之私權爭議其協調或諮詢結論將提供都市更新審議委員會審議之參考欲申請此小組之協調或諮詢應以已辦竣事業計畫自辦公聽會並報核市府之案件為限協調諮詢範圍包含以下
a 都市更新之程序更新單元範圍建築規劃 容積獎勵 權利價值查估選配程序等相關事項
b 新北市都市更新學會審議委員會會議決議由本小組進行協調諮詢事項
c 其他都市更新相關法規所訂之內容
22
中央與地方的補助不能重複申請喔
中央依「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請重建整建或維護補助
新北市政府重建依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請補助整維依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」申請補助
五優惠補助
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法httpwwwcpamigovtwchineseindexphpoption=com_contentampview=articleampid=13400ampItemid=57新北市協助民間推動都市更新補助要點httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10156新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點httpweblawntpcgovtwScriptsQuery4AaspFullDoc=allampFcode=C0150021
都市更新好處多
23
建蔽率
建築面積 占 基地面積 之比率
容積率
基地內建築物 總樓地板面積 與
基地面積之比
認識建蔽率容積率
容積結構
24
都市計畫獎勵(ex海砂屋hellip)
建築技術規則(開放空間)其他(捷運穿越補償hellip)
都市更新獎勵容積
容積移轉上限 40
建築基地未臨接8公尺以上計畫道路者基準容積率住宅區為200商業區為320
(住)300(商)440-460
板橋中和永和三重新莊新店
(住)200-260(商)280-380其他地區
容積結構
基準容積
容積移轉
法定容積50
或
原建築容積+法定容積30
獎勵上限為
2525
更新單元獎勵上限法定容積 X 15倍或法定容積 X 03倍 +原建築容積
各項都市更新獎勵容積總和超過法定容積之30者其超出部分應配合申請經政府指定額外提供公施設施之容積獎勵(原則為設置老人活動設施安養設施公共托育設施或社會住宅等)但法定容積未達300或自組都市更新會者不受限制
容積獎勵如何計算
上限20
另計
獎勵上限
處理占有他人舊違章建築戶完整街廓或面積達3000m2以上
優先或迅行劃定更新地區自公告日起六年內實施都市更新事業者
綠建築評估系統取得候選證書及分級黃金級以上
整體規劃設計具有正面貢獻
保存維護具歷史紀念藝術性等價值建築物
協助開闢或維護管理更新單元周邊公共設施
都市計畫
le40
都市更新容積獎勵項目
更新後未達本市平均最小居住樓地板面積
依都更條例44條第1項第4款申請者(危險建築合法四層樓設置空橋平台同意比較高有助消防道路興闢)
實際核算實際核算le20le15le10le6
捐贈公益設施獎勵
le20le20
留設人行步道開放空間
le15le15le15
26
四級分三
級分
結構安全性能評估
損壞不崩塌
損壞可修護
輕度損害修護可繼續使用
修正「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 105530發布實施
一級分
(法規標準)
6級地震
新增一般都更獎勵項目
新建住宅性能評估之結構安全性能達三級分或四級分證明予以獎勵3或5
二級分
鬆綁法令-獎勵提高結構安全
27
一高氯離子相關獎勵都市計畫法新北市施行細則第55條
高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 得就原規定容積率或原總樓地板面積重建原無訂定容積率者得依重建時容積率重建並酌予提高但最高分別以不超過其原規定容積率 重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第11條高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後得向本府申請補助並得經區分所有權人會議決議將全數之補助成立專戶保管前項補助依建物登記之主建物面積計算其為拆除者每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元每戶最高補助二十萬元其為補強防蝕者每平方公尺補助一千元每戶最高補助十萬元申請拆除重建經本府專案核准者得先行核發百分之二十補助款補助款戶數之計算以使用執照為準拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請第14條實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理申請重建時如有增加建築基地者新增基地不予容積獎勵前項容積獎勵額度由本府都市更新審議委員會都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之
二容積移轉1都市計畫容積移轉實施辦法2新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
三都市更新獎勵1都市更新條例第44條2都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 14 16條文內容3新北市都市更新建築容積獎勵核算基準
容積獎勵之法令依據
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
29
鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
7
建築物之改建及修建或充實其設備
什麼是都市更新外觀拉皮
8
加強更新範圍內之土地使用及建築管理
什麼是都市更新
9
中央法令 地方法令一都市更新條例二都市更新條例施行細則三都市更新權利變換實施辦法四都市更新建築容積獎勵辦法五都市更新事業接管辦法六都市更新事業優惠貸款要點七都市更新投資信託公司設置監督及管
理辦法八都市更新投資信託基金募集運用及管
理辦法
註相關法規內容可至新北市都市更新處查詢
httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10010amptype_id=10010
一新北市都市更新單元劃定基準二新北市都市更新建築容積獎勵核算基準三新北市都市更新審議原則四新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔
項目及金額基準五新北市都市更新案件審查收費標準六新北市都市更新案件審查作業要點七新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與
資訊揭露處理要點八新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點九新北市協助民間推動都市更新補助要點
都市更新法令說明
10
都市更新地區-新北市政府公告劃定75處都市更新地區可至httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10117
查詢劃定更新地區資料網站連結(新北市政府都市更新處施政成果劃定更新地區)
劃定都市更新地區好處1時程獎勵-
一年內申請事業計畫報核給予10獎勵容積
二年內申請事業計畫報核給予9獎勵容積
三年內申請事業計畫報核給予8獎勵容積
六年內申請事業計畫報核給予5獎勵容積
2劃定都市更新地區可免依「新北市都市更新單元劃定基準」檢討地區環境評估指標
3地主同意門檻低（人數60 面積667）
主要是由政府公告劃定若符合一定規模及環境條件亦可由民間建議政府劃定
都市更新地區與都市更新單元
11
都市更新單元
都市更新單元係由所有權人依
據「新北市都市更新單元劃定
基準」提出申請可單獨實施
都市更新事業的範圍
都市更新地區與都市更新單元
12
計畫道路
公設用地
完整計畫街廓
計畫道路
計畫道路
1000uarr計畫道路
計畫道路
臨接2條以上計畫道路且面積達1000者
計畫道路或已指定建築線之現有巷道
1500uarr
臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道面積達1500
完整計畫街廓
計畫道路或已指定建築線之現有巷道
1000uarr
鄰地已開闢完成
1000應符合相鄰土地已開發完成無法合併更新其面積達1000且一次完成更新者
1 2
34
臨路條件及面積規定
新北市都市更新單元劃定基準
13
面積達500有下列情形之一並經新北市都市更新審議委員會同意者
(一)經政府代管(二)依土地法第七十三條之一規定由地政機關列冊管理(三)祭祀公業土地(四)日據時期會社或組合名義登記(五)以神明會名義登記(六)土地總登記時登記名義人姓名或住址記載不全
更新單元面積規定相鄰土地已開發完成無法合併更新其面積達1000且一次完成更新者或其面積達500且更新單元內之土地有下列情形之一者
(一) 更新單元內4樓以上合法建築物座落之基地面積達更新單元面積12 (二)合法建築物座落之基地面積與其他土地上之違章建築物投影面積達更新單元面積13 其中合法建築物座落之基地面積應達前述面積總和12 且實施方式採100協議合建者(三)更新單元內合法建築物原建築容積合計高於更新單元法定容積者(四)更新單元內夾雜公有土地者
新北市都市更新單元劃定基準
8米以上都市計畫道路
500 m2
14
bull 屋齡達30年之建物（含違建）投影面積應達所有建築物總投影面積12
bull 建物投影面積占更新單元面積比例規定 一般地區≧13 法定山坡地≧12 完整街廓或產權疑義之土地≧14
合法建築座落基地面積或投影面積
更新單元面積
81110前之違建投影面積＋
一般更新單元現有建物規定
新北市都市更新單元劃定基準
防災更新單元現有建物年限規定bull 更新單元位於高潛勢土壤液化地區內之建築物屋齡達20年即可
註土壤液化地可至經濟部中央地質調查所查詢httpmaptgostwTGOSimpleViewer2WebMapTGOSimpleViewer_Mapaspx
8米計畫道路
30年以上
違違
15
註1 依據新北市都市更新單元劃定基準第8點 註2防災都更一~九項選一項＋第十項
更新單元劃定評估指標須符合2項以上未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估指標
(一)擬申請之更新單元內屬土造木造磚造石造及三十年以上加強磚造建築物之樓地板面積比例達12以上
(二)擬申請之更新單元內無電梯設備之四層樓以上合法建築物其投影面積占建築物總投影面積比例達12以上
(三)擬申請之更新單元內現有停車位數量未達法定停車位之棟數比例達12以上
(四)擬申請之更新單元範圍現有建蔽率超過法定建蔽率且現有容積未達法定容積
(五)擬申請之更新單元符合下列規定之一者1非工業區擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達4公尺2工業區內擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達8公尺
(六)擬協助開闢取得更新單元內毗鄰之計畫道路或其他距更新單元300公尺範圍內之公園綠地廣場兒童遊戲場等四項用地其開闢規模比例符合以下規定之一者1計畫道路應與建築基地毗鄰其面積達200平方公尺且開闢後整體通行淨寬達4公尺或原無法通行之計畫道路經更新
協助開闢後可連通至已供公眾通行之道路其開闢路段通行淨寬達6公尺2計畫道路以外者面積達200平方公尺或該公共設施用地之50
(七)擬申請之更新單元位於下列地區之一者1 位於大眾運輸系統車站本體及車站出入口（含捷運場站火車站及公共運輸轉運站等）300公尺範圍內2 位於已開闢或已編列年度預算開闢面積達05公頃以上之公園綠地200公尺範圍內3 位於面積達1000平方公尺以上之廣場100公尺範圍內
(八)擬申請未位於山坡地之更新單元面積在3000平方公尺以上且建築物總投影面積占更新單元面積達12以上者
(九)擬申請之更新單元屬下列有受重大災害情形之虞情形之一者1更新單元內現有建築物經建築師結構技師或土木技師辦理鑑定簽證有下列情形之一者
(1)於七十八年五月五日內政部台內營字第六九一七一號令修正建築技術規則前領得建造執照之建築物依內政部建築物實施耐震能力評估及補強方案相關規定辦理初步評估為有疑慮或確有疑慮者其棟數比例達12以上
(2)建築物耐震設計不符合現行耐震設計規範「耐震五級」標準之棟數比例達12以上2更新單元內有兩幢以上建築物且更新單元內非防火構造建築物鄰棟間隔低於3公尺之幢數比例達23以上
(十)擬申請之更新單元位於土壤液化潛勢查詢系統所標示為高潛勢地區(註於都市更新事業計畫申請報核需檢附土壤改良或防治土壤液化工法說明及必要之建築師相關專業技師簽證文件)
16
辦理都更環境兩條件
一般都更30年
防災型都更20年
一般都更 一~九項次選2項次
（位於土壤液化高潛勢地區）
其1屋齡
其2環境情境
一建物構造
一建物構造
二集合住宅沒電
梯
二集合住宅沒電
梯
三停車位不足
三停車位不足
四土地
低度使用
四土地
低度使用
五巷道狹小
五巷道狹小
六公設
未開闢
六公設
未開闢
七TOD
七TOD
八大規模更新
八大規模更新
九具重大災害之
虞
九具重大災害之
虞
十液化高潛勢區
防災型都更 一~九項只要選1項+第十項
建物占所有建物12以上
更新單元範圍內之
（位於土壤液化高潛勢地區）
鬆綁法令-降低土壤液化高潛勢區更新門檻
已完成劃定基準已於105年04月29日發布實施
17
一改善居住環境
二同意比例機制
三賦稅減免
四政府為人民把關
五優惠補助
六容積獎勵
都市更新好處多
18
舊屋換新屋 改善整體居住環境
提供停車位 提升整體都市景觀
傳統合建rarr需所有土地和建物所有權人100同意始能合建
都市更新rarr達到同意比例門檻即可依規定提出都市更新事業申請（詳見P32）
都市更新好處多
19
土地增值稅與契稅僅限以權利變換實施之都市更新案才有優惠喔
三相關稅賦減免項目依都市更新條例第46條辦理項目 條件 內容
地價稅
更新期間土地無法使用 免徵
1更新期間仍可繼續使用2更新後兩年內 減半徵收
未依計畫進度完成者可歸責於土地所有權人 依法課徵
房屋稅 更新後兩年內 減半
土地增值稅
1實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者2實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元而改領現
金者免徵
1依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時2不願參加權利變換而領取現金補償者 減徵40
契稅實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者 免徵
依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時 減徵40
都市更新好處多
20
四政府為人民把關- 新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與資訊揭露處理要點
都市更新好處多
項目 規範內容 時間點
1設立個案專線電話 實施者應設立個案專線提供權利人諮詢服務
自辦公聽會前設立公聽會說明
2寄送資料及內容 各階段自辦公聽會實施者應寄送資料內容表明內容 自辦公聽會時
3架設個案網站申請人或實施者應架設個案專屬網站之時間及內容（含公眾版及權利人版）
事業概要核准前事業計畫自辦公聽會時權變計畫自辦公聽會時
4提供計畫書內容 權利人得向本處申請概要事業計畫權利變換計畫書 視個案需求
5提供書面或到場諮詢服務
通知申請人或實施者提供書面資料或於一定時間地點向權利人諮商說明
視個案需求
21
四政府為人民把關
都市更新好處多
新北市政府城鄉發展局都市更新案協調諮詢小組提供所有權人及實施者間良性溝通管道得召開協調或諮詢會議協調相關事宜就雙方爭議事項予以協調或諮詢以公正立場提供專業諮詢不介入雙方契約之私權爭議其協調或諮詢結論將提供都市更新審議委員會審議之參考欲申請此小組之協調或諮詢應以已辦竣事業計畫自辦公聽會並報核市府之案件為限協調諮詢範圍包含以下
a 都市更新之程序更新單元範圍建築規劃 容積獎勵 權利價值查估選配程序等相關事項
b 新北市都市更新學會審議委員會會議決議由本小組進行協調諮詢事項
c 其他都市更新相關法規所訂之內容
22
中央與地方的補助不能重複申請喔
中央依「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請重建整建或維護補助
新北市政府重建依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請補助整維依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」申請補助
五優惠補助
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法httpwwwcpamigovtwchineseindexphpoption=com_contentampview=articleampid=13400ampItemid=57新北市協助民間推動都市更新補助要點httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10156新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點httpweblawntpcgovtwScriptsQuery4AaspFullDoc=allampFcode=C0150021
都市更新好處多
23
建蔽率
建築面積 占 基地面積 之比率
容積率
基地內建築物 總樓地板面積 與
基地面積之比
認識建蔽率容積率
容積結構
24
都市計畫獎勵(ex海砂屋hellip)
建築技術規則(開放空間)其他(捷運穿越補償hellip)
都市更新獎勵容積
容積移轉上限 40
建築基地未臨接8公尺以上計畫道路者基準容積率住宅區為200商業區為320
(住)300(商)440-460
板橋中和永和三重新莊新店
(住)200-260(商)280-380其他地區
容積結構
基準容積
容積移轉
法定容積50
或
原建築容積+法定容積30
獎勵上限為
2525
更新單元獎勵上限法定容積 X 15倍或法定容積 X 03倍 +原建築容積
各項都市更新獎勵容積總和超過法定容積之30者其超出部分應配合申請經政府指定額外提供公施設施之容積獎勵(原則為設置老人活動設施安養設施公共托育設施或社會住宅等)但法定容積未達300或自組都市更新會者不受限制
容積獎勵如何計算
上限20
另計
獎勵上限
處理占有他人舊違章建築戶完整街廓或面積達3000m2以上
優先或迅行劃定更新地區自公告日起六年內實施都市更新事業者
綠建築評估系統取得候選證書及分級黃金級以上
整體規劃設計具有正面貢獻
保存維護具歷史紀念藝術性等價值建築物
協助開闢或維護管理更新單元周邊公共設施
都市計畫
le40
都市更新容積獎勵項目
更新後未達本市平均最小居住樓地板面積
依都更條例44條第1項第4款申請者(危險建築合法四層樓設置空橋平台同意比較高有助消防道路興闢)
實際核算實際核算le20le15le10le6
捐贈公益設施獎勵
le20le20
留設人行步道開放空間
le15le15le15
26
四級分三
級分
結構安全性能評估
損壞不崩塌
損壞可修護
輕度損害修護可繼續使用
修正「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 105530發布實施
一級分
(法規標準)
6級地震
新增一般都更獎勵項目
新建住宅性能評估之結構安全性能達三級分或四級分證明予以獎勵3或5
二級分
鬆綁法令-獎勵提高結構安全
27
一高氯離子相關獎勵都市計畫法新北市施行細則第55條
高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 得就原規定容積率或原總樓地板面積重建原無訂定容積率者得依重建時容積率重建並酌予提高但最高分別以不超過其原規定容積率 重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第11條高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後得向本府申請補助並得經區分所有權人會議決議將全數之補助成立專戶保管前項補助依建物登記之主建物面積計算其為拆除者每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元每戶最高補助二十萬元其為補強防蝕者每平方公尺補助一千元每戶最高補助十萬元申請拆除重建經本府專案核准者得先行核發百分之二十補助款補助款戶數之計算以使用執照為準拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請第14條實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理申請重建時如有增加建築基地者新增基地不予容積獎勵前項容積獎勵額度由本府都市更新審議委員會都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之
二容積移轉1都市計畫容積移轉實施辦法2新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
三都市更新獎勵1都市更新條例第44條2都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 14 16條文內容3新北市都市更新建築容積獎勵核算基準
容積獎勵之法令依據
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
29
鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
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整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
8
加強更新範圍內之土地使用及建築管理
什麼是都市更新
9
中央法令 地方法令一都市更新條例二都市更新條例施行細則三都市更新權利變換實施辦法四都市更新建築容積獎勵辦法五都市更新事業接管辦法六都市更新事業優惠貸款要點七都市更新投資信託公司設置監督及管
理辦法八都市更新投資信託基金募集運用及管
理辦法
註相關法規內容可至新北市都市更新處查詢
httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10010amptype_id=10010
一新北市都市更新單元劃定基準二新北市都市更新建築容積獎勵核算基準三新北市都市更新審議原則四新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔
項目及金額基準五新北市都市更新案件審查收費標準六新北市都市更新案件審查作業要點七新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與
資訊揭露處理要點八新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點九新北市協助民間推動都市更新補助要點
都市更新法令說明
10
都市更新地區-新北市政府公告劃定75處都市更新地區可至httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10117
查詢劃定更新地區資料網站連結(新北市政府都市更新處施政成果劃定更新地區)
劃定都市更新地區好處1時程獎勵-
一年內申請事業計畫報核給予10獎勵容積
二年內申請事業計畫報核給予9獎勵容積
三年內申請事業計畫報核給予8獎勵容積
六年內申請事業計畫報核給予5獎勵容積
2劃定都市更新地區可免依「新北市都市更新單元劃定基準」檢討地區環境評估指標
3地主同意門檻低（人數60 面積667）
主要是由政府公告劃定若符合一定規模及環境條件亦可由民間建議政府劃定
都市更新地區與都市更新單元
11
都市更新單元
都市更新單元係由所有權人依
據「新北市都市更新單元劃定
基準」提出申請可單獨實施
都市更新事業的範圍
都市更新地區與都市更新單元
12
計畫道路
公設用地
完整計畫街廓
計畫道路
計畫道路
1000uarr計畫道路
計畫道路
臨接2條以上計畫道路且面積達1000者
計畫道路或已指定建築線之現有巷道
1500uarr
臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道面積達1500
完整計畫街廓
計畫道路或已指定建築線之現有巷道
1000uarr
鄰地已開闢完成
1000應符合相鄰土地已開發完成無法合併更新其面積達1000且一次完成更新者
1 2
34
臨路條件及面積規定
新北市都市更新單元劃定基準
13
面積達500有下列情形之一並經新北市都市更新審議委員會同意者
(一)經政府代管(二)依土地法第七十三條之一規定由地政機關列冊管理(三)祭祀公業土地(四)日據時期會社或組合名義登記(五)以神明會名義登記(六)土地總登記時登記名義人姓名或住址記載不全
更新單元面積規定相鄰土地已開發完成無法合併更新其面積達1000且一次完成更新者或其面積達500且更新單元內之土地有下列情形之一者
(一) 更新單元內4樓以上合法建築物座落之基地面積達更新單元面積12 (二)合法建築物座落之基地面積與其他土地上之違章建築物投影面積達更新單元面積13 其中合法建築物座落之基地面積應達前述面積總和12 且實施方式採100協議合建者(三)更新單元內合法建築物原建築容積合計高於更新單元法定容積者(四)更新單元內夾雜公有土地者
新北市都市更新單元劃定基準
8米以上都市計畫道路
500 m2
14
bull 屋齡達30年之建物（含違建）投影面積應達所有建築物總投影面積12
bull 建物投影面積占更新單元面積比例規定 一般地區≧13 法定山坡地≧12 完整街廓或產權疑義之土地≧14
合法建築座落基地面積或投影面積
更新單元面積
81110前之違建投影面積＋
一般更新單元現有建物規定
新北市都市更新單元劃定基準
防災更新單元現有建物年限規定bull 更新單元位於高潛勢土壤液化地區內之建築物屋齡達20年即可
註土壤液化地可至經濟部中央地質調查所查詢httpmaptgostwTGOSimpleViewer2WebMapTGOSimpleViewer_Mapaspx
8米計畫道路
30年以上
違違
15
註1 依據新北市都市更新單元劃定基準第8點 註2防災都更一~九項選一項＋第十項
更新單元劃定評估指標須符合2項以上未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估指標
(一)擬申請之更新單元內屬土造木造磚造石造及三十年以上加強磚造建築物之樓地板面積比例達12以上
(二)擬申請之更新單元內無電梯設備之四層樓以上合法建築物其投影面積占建築物總投影面積比例達12以上
(三)擬申請之更新單元內現有停車位數量未達法定停車位之棟數比例達12以上
(四)擬申請之更新單元範圍現有建蔽率超過法定建蔽率且現有容積未達法定容積
(五)擬申請之更新單元符合下列規定之一者1非工業區擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達4公尺2工業區內擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達8公尺
(六)擬協助開闢取得更新單元內毗鄰之計畫道路或其他距更新單元300公尺範圍內之公園綠地廣場兒童遊戲場等四項用地其開闢規模比例符合以下規定之一者1計畫道路應與建築基地毗鄰其面積達200平方公尺且開闢後整體通行淨寬達4公尺或原無法通行之計畫道路經更新
協助開闢後可連通至已供公眾通行之道路其開闢路段通行淨寬達6公尺2計畫道路以外者面積達200平方公尺或該公共設施用地之50
(七)擬申請之更新單元位於下列地區之一者1 位於大眾運輸系統車站本體及車站出入口（含捷運場站火車站及公共運輸轉運站等）300公尺範圍內2 位於已開闢或已編列年度預算開闢面積達05公頃以上之公園綠地200公尺範圍內3 位於面積達1000平方公尺以上之廣場100公尺範圍內
(八)擬申請未位於山坡地之更新單元面積在3000平方公尺以上且建築物總投影面積占更新單元面積達12以上者
(九)擬申請之更新單元屬下列有受重大災害情形之虞情形之一者1更新單元內現有建築物經建築師結構技師或土木技師辦理鑑定簽證有下列情形之一者
(1)於七十八年五月五日內政部台內營字第六九一七一號令修正建築技術規則前領得建造執照之建築物依內政部建築物實施耐震能力評估及補強方案相關規定辦理初步評估為有疑慮或確有疑慮者其棟數比例達12以上
(2)建築物耐震設計不符合現行耐震設計規範「耐震五級」標準之棟數比例達12以上2更新單元內有兩幢以上建築物且更新單元內非防火構造建築物鄰棟間隔低於3公尺之幢數比例達23以上
(十)擬申請之更新單元位於土壤液化潛勢查詢系統所標示為高潛勢地區(註於都市更新事業計畫申請報核需檢附土壤改良或防治土壤液化工法說明及必要之建築師相關專業技師簽證文件)
16
辦理都更環境兩條件
一般都更30年
防災型都更20年
一般都更 一~九項次選2項次
（位於土壤液化高潛勢地區）
其1屋齡
其2環境情境
一建物構造
一建物構造
二集合住宅沒電
梯
二集合住宅沒電
梯
三停車位不足
三停車位不足
四土地
低度使用
四土地
低度使用
五巷道狹小
五巷道狹小
六公設
未開闢
六公設
未開闢
七TOD
七TOD
八大規模更新
八大規模更新
九具重大災害之
虞
九具重大災害之
虞
十液化高潛勢區
防災型都更 一~九項只要選1項+第十項
建物占所有建物12以上
更新單元範圍內之
（位於土壤液化高潛勢地區）
鬆綁法令-降低土壤液化高潛勢區更新門檻
已完成劃定基準已於105年04月29日發布實施
17
一改善居住環境
二同意比例機制
三賦稅減免
四政府為人民把關
五優惠補助
六容積獎勵
都市更新好處多
18
舊屋換新屋 改善整體居住環境
提供停車位 提升整體都市景觀
傳統合建rarr需所有土地和建物所有權人100同意始能合建
都市更新rarr達到同意比例門檻即可依規定提出都市更新事業申請（詳見P32）
都市更新好處多
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土地增值稅與契稅僅限以權利變換實施之都市更新案才有優惠喔
三相關稅賦減免項目依都市更新條例第46條辦理項目 條件 內容
地價稅
更新期間土地無法使用 免徵
1更新期間仍可繼續使用2更新後兩年內 減半徵收
未依計畫進度完成者可歸責於土地所有權人 依法課徵
房屋稅 更新後兩年內 減半
土地增值稅
1實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者2實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元而改領現
金者免徵
1依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時2不願參加權利變換而領取現金補償者 減徵40
契稅實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者 免徵
依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時 減徵40
都市更新好處多
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四政府為人民把關- 新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與資訊揭露處理要點
都市更新好處多
項目 規範內容 時間點
1設立個案專線電話 實施者應設立個案專線提供權利人諮詢服務
自辦公聽會前設立公聽會說明
2寄送資料及內容 各階段自辦公聽會實施者應寄送資料內容表明內容 自辦公聽會時
3架設個案網站申請人或實施者應架設個案專屬網站之時間及內容（含公眾版及權利人版）
事業概要核准前事業計畫自辦公聽會時權變計畫自辦公聽會時
4提供計畫書內容 權利人得向本處申請概要事業計畫權利變換計畫書 視個案需求
5提供書面或到場諮詢服務
通知申請人或實施者提供書面資料或於一定時間地點向權利人諮商說明
視個案需求
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四政府為人民把關
都市更新好處多
新北市政府城鄉發展局都市更新案協調諮詢小組提供所有權人及實施者間良性溝通管道得召開協調或諮詢會議協調相關事宜就雙方爭議事項予以協調或諮詢以公正立場提供專業諮詢不介入雙方契約之私權爭議其協調或諮詢結論將提供都市更新審議委員會審議之參考欲申請此小組之協調或諮詢應以已辦竣事業計畫自辦公聽會並報核市府之案件為限協調諮詢範圍包含以下
a 都市更新之程序更新單元範圍建築規劃 容積獎勵 權利價值查估選配程序等相關事項
b 新北市都市更新學會審議委員會會議決議由本小組進行協調諮詢事項
c 其他都市更新相關法規所訂之內容
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中央與地方的補助不能重複申請喔
中央依「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請重建整建或維護補助
新北市政府重建依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請補助整維依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」申請補助
五優惠補助
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法httpwwwcpamigovtwchineseindexphpoption=com_contentampview=articleampid=13400ampItemid=57新北市協助民間推動都市更新補助要點httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10156新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點httpweblawntpcgovtwScriptsQuery4AaspFullDoc=allampFcode=C0150021
都市更新好處多
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建蔽率
建築面積 占 基地面積 之比率
容積率
基地內建築物 總樓地板面積 與
基地面積之比
認識建蔽率容積率
容積結構
24
都市計畫獎勵(ex海砂屋hellip)
建築技術規則(開放空間)其他(捷運穿越補償hellip)
都市更新獎勵容積
容積移轉上限 40
建築基地未臨接8公尺以上計畫道路者基準容積率住宅區為200商業區為320
(住)300(商)440-460
板橋中和永和三重新莊新店
(住)200-260(商)280-380其他地區
容積結構
基準容積
容積移轉
法定容積50
或
原建築容積+法定容積30
獎勵上限為
2525
更新單元獎勵上限法定容積 X 15倍或法定容積 X 03倍 +原建築容積
各項都市更新獎勵容積總和超過法定容積之30者其超出部分應配合申請經政府指定額外提供公施設施之容積獎勵(原則為設置老人活動設施安養設施公共托育設施或社會住宅等)但法定容積未達300或自組都市更新會者不受限制
容積獎勵如何計算
上限20
另計
獎勵上限
處理占有他人舊違章建築戶完整街廓或面積達3000m2以上
優先或迅行劃定更新地區自公告日起六年內實施都市更新事業者
綠建築評估系統取得候選證書及分級黃金級以上
整體規劃設計具有正面貢獻
保存維護具歷史紀念藝術性等價值建築物
協助開闢或維護管理更新單元周邊公共設施
都市計畫
le40
都市更新容積獎勵項目
更新後未達本市平均最小居住樓地板面積
依都更條例44條第1項第4款申請者(危險建築合法四層樓設置空橋平台同意比較高有助消防道路興闢)
實際核算實際核算le20le15le10le6
捐贈公益設施獎勵
le20le20
留設人行步道開放空間
le15le15le15
26
四級分三
級分
結構安全性能評估
損壞不崩塌
損壞可修護
輕度損害修護可繼續使用
修正「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 105530發布實施
一級分
(法規標準)
6級地震
新增一般都更獎勵項目
新建住宅性能評估之結構安全性能達三級分或四級分證明予以獎勵3或5
二級分
鬆綁法令-獎勵提高結構安全
27
一高氯離子相關獎勵都市計畫法新北市施行細則第55條
高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 得就原規定容積率或原總樓地板面積重建原無訂定容積率者得依重建時容積率重建並酌予提高但最高分別以不超過其原規定容積率 重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第11條高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後得向本府申請補助並得經區分所有權人會議決議將全數之補助成立專戶保管前項補助依建物登記之主建物面積計算其為拆除者每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元每戶最高補助二十萬元其為補強防蝕者每平方公尺補助一千元每戶最高補助十萬元申請拆除重建經本府專案核准者得先行核發百分之二十補助款補助款戶數之計算以使用執照為準拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請第14條實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理申請重建時如有增加建築基地者新增基地不予容積獎勵前項容積獎勵額度由本府都市更新審議委員會都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之
二容積移轉1都市計畫容積移轉實施辦法2新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
三都市更新獎勵1都市更新條例第44條2都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 14 16條文內容3新北市都市更新建築容積獎勵核算基準
容積獎勵之法令依據
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
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鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
9
中央法令 地方法令一都市更新條例二都市更新條例施行細則三都市更新權利變換實施辦法四都市更新建築容積獎勵辦法五都市更新事業接管辦法六都市更新事業優惠貸款要點七都市更新投資信託公司設置監督及管
理辦法八都市更新投資信託基金募集運用及管
理辦法
註相關法規內容可至新北市都市更新處查詢
httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10010amptype_id=10010
一新北市都市更新單元劃定基準二新北市都市更新建築容積獎勵核算基準三新北市都市更新審議原則四新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔
項目及金額基準五新北市都市更新案件審查收費標準六新北市都市更新案件審查作業要點七新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與
資訊揭露處理要點八新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點九新北市協助民間推動都市更新補助要點
都市更新法令說明
10
都市更新地區-新北市政府公告劃定75處都市更新地區可至httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10117
查詢劃定更新地區資料網站連結(新北市政府都市更新處施政成果劃定更新地區)
劃定都市更新地區好處1時程獎勵-
一年內申請事業計畫報核給予10獎勵容積
二年內申請事業計畫報核給予9獎勵容積
三年內申請事業計畫報核給予8獎勵容積
六年內申請事業計畫報核給予5獎勵容積
2劃定都市更新地區可免依「新北市都市更新單元劃定基準」檢討地區環境評估指標
3地主同意門檻低（人數60 面積667）
主要是由政府公告劃定若符合一定規模及環境條件亦可由民間建議政府劃定
都市更新地區與都市更新單元
11
都市更新單元
都市更新單元係由所有權人依
據「新北市都市更新單元劃定
基準」提出申請可單獨實施
都市更新事業的範圍
都市更新地區與都市更新單元
12
計畫道路
公設用地
完整計畫街廓
計畫道路
計畫道路
1000uarr計畫道路
計畫道路
臨接2條以上計畫道路且面積達1000者
計畫道路或已指定建築線之現有巷道
1500uarr
臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道面積達1500
完整計畫街廓
計畫道路或已指定建築線之現有巷道
1000uarr
鄰地已開闢完成
1000應符合相鄰土地已開發完成無法合併更新其面積達1000且一次完成更新者
1 2
34
臨路條件及面積規定
新北市都市更新單元劃定基準
13
面積達500有下列情形之一並經新北市都市更新審議委員會同意者
(一)經政府代管(二)依土地法第七十三條之一規定由地政機關列冊管理(三)祭祀公業土地(四)日據時期會社或組合名義登記(五)以神明會名義登記(六)土地總登記時登記名義人姓名或住址記載不全
更新單元面積規定相鄰土地已開發完成無法合併更新其面積達1000且一次完成更新者或其面積達500且更新單元內之土地有下列情形之一者
(一) 更新單元內4樓以上合法建築物座落之基地面積達更新單元面積12 (二)合法建築物座落之基地面積與其他土地上之違章建築物投影面積達更新單元面積13 其中合法建築物座落之基地面積應達前述面積總和12 且實施方式採100協議合建者(三)更新單元內合法建築物原建築容積合計高於更新單元法定容積者(四)更新單元內夾雜公有土地者
新北市都市更新單元劃定基準
8米以上都市計畫道路
500 m2
14
bull 屋齡達30年之建物（含違建）投影面積應達所有建築物總投影面積12
bull 建物投影面積占更新單元面積比例規定 一般地區≧13 法定山坡地≧12 完整街廓或產權疑義之土地≧14
合法建築座落基地面積或投影面積
更新單元面積
81110前之違建投影面積＋
一般更新單元現有建物規定
新北市都市更新單元劃定基準
防災更新單元現有建物年限規定bull 更新單元位於高潛勢土壤液化地區內之建築物屋齡達20年即可
註土壤液化地可至經濟部中央地質調查所查詢httpmaptgostwTGOSimpleViewer2WebMapTGOSimpleViewer_Mapaspx
8米計畫道路
30年以上
違違
15
註1 依據新北市都市更新單元劃定基準第8點 註2防災都更一~九項選一項＋第十項
更新單元劃定評估指標須符合2項以上未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估指標
(一)擬申請之更新單元內屬土造木造磚造石造及三十年以上加強磚造建築物之樓地板面積比例達12以上
(二)擬申請之更新單元內無電梯設備之四層樓以上合法建築物其投影面積占建築物總投影面積比例達12以上
(三)擬申請之更新單元內現有停車位數量未達法定停車位之棟數比例達12以上
(四)擬申請之更新單元範圍現有建蔽率超過法定建蔽率且現有容積未達法定容積
(五)擬申請之更新單元符合下列規定之一者1非工業區擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達4公尺2工業區內擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達8公尺
(六)擬協助開闢取得更新單元內毗鄰之計畫道路或其他距更新單元300公尺範圍內之公園綠地廣場兒童遊戲場等四項用地其開闢規模比例符合以下規定之一者1計畫道路應與建築基地毗鄰其面積達200平方公尺且開闢後整體通行淨寬達4公尺或原無法通行之計畫道路經更新
協助開闢後可連通至已供公眾通行之道路其開闢路段通行淨寬達6公尺2計畫道路以外者面積達200平方公尺或該公共設施用地之50
(七)擬申請之更新單元位於下列地區之一者1 位於大眾運輸系統車站本體及車站出入口（含捷運場站火車站及公共運輸轉運站等）300公尺範圍內2 位於已開闢或已編列年度預算開闢面積達05公頃以上之公園綠地200公尺範圍內3 位於面積達1000平方公尺以上之廣場100公尺範圍內
(八)擬申請未位於山坡地之更新單元面積在3000平方公尺以上且建築物總投影面積占更新單元面積達12以上者
(九)擬申請之更新單元屬下列有受重大災害情形之虞情形之一者1更新單元內現有建築物經建築師結構技師或土木技師辦理鑑定簽證有下列情形之一者
(1)於七十八年五月五日內政部台內營字第六九一七一號令修正建築技術規則前領得建造執照之建築物依內政部建築物實施耐震能力評估及補強方案相關規定辦理初步評估為有疑慮或確有疑慮者其棟數比例達12以上
(2)建築物耐震設計不符合現行耐震設計規範「耐震五級」標準之棟數比例達12以上2更新單元內有兩幢以上建築物且更新單元內非防火構造建築物鄰棟間隔低於3公尺之幢數比例達23以上
(十)擬申請之更新單元位於土壤液化潛勢查詢系統所標示為高潛勢地區(註於都市更新事業計畫申請報核需檢附土壤改良或防治土壤液化工法說明及必要之建築師相關專業技師簽證文件)
16
辦理都更環境兩條件
一般都更30年
防災型都更20年
一般都更 一~九項次選2項次
（位於土壤液化高潛勢地區）
其1屋齡
其2環境情境
一建物構造
一建物構造
二集合住宅沒電
梯
二集合住宅沒電
梯
三停車位不足
三停車位不足
四土地
低度使用
四土地
低度使用
五巷道狹小
五巷道狹小
六公設
未開闢
六公設
未開闢
七TOD
七TOD
八大規模更新
八大規模更新
九具重大災害之
虞
九具重大災害之
虞
十液化高潛勢區
防災型都更 一~九項只要選1項+第十項
建物占所有建物12以上
更新單元範圍內之
（位於土壤液化高潛勢地區）
鬆綁法令-降低土壤液化高潛勢區更新門檻
已完成劃定基準已於105年04月29日發布實施
17
一改善居住環境
二同意比例機制
三賦稅減免
四政府為人民把關
五優惠補助
六容積獎勵
都市更新好處多
18
舊屋換新屋 改善整體居住環境
提供停車位 提升整體都市景觀
傳統合建rarr需所有土地和建物所有權人100同意始能合建
都市更新rarr達到同意比例門檻即可依規定提出都市更新事業申請（詳見P32）
都市更新好處多
19
土地增值稅與契稅僅限以權利變換實施之都市更新案才有優惠喔
三相關稅賦減免項目依都市更新條例第46條辦理項目 條件 內容
地價稅
更新期間土地無法使用 免徵
1更新期間仍可繼續使用2更新後兩年內 減半徵收
未依計畫進度完成者可歸責於土地所有權人 依法課徵
房屋稅 更新後兩年內 減半
土地增值稅
1實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者2實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元而改領現
金者免徵
1依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時2不願參加權利變換而領取現金補償者 減徵40
契稅實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者 免徵
依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時 減徵40
都市更新好處多
20
四政府為人民把關- 新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與資訊揭露處理要點
都市更新好處多
項目 規範內容 時間點
1設立個案專線電話 實施者應設立個案專線提供權利人諮詢服務
自辦公聽會前設立公聽會說明
2寄送資料及內容 各階段自辦公聽會實施者應寄送資料內容表明內容 自辦公聽會時
3架設個案網站申請人或實施者應架設個案專屬網站之時間及內容（含公眾版及權利人版）
事業概要核准前事業計畫自辦公聽會時權變計畫自辦公聽會時
4提供計畫書內容 權利人得向本處申請概要事業計畫權利變換計畫書 視個案需求
5提供書面或到場諮詢服務
通知申請人或實施者提供書面資料或於一定時間地點向權利人諮商說明
視個案需求
21
四政府為人民把關
都市更新好處多
新北市政府城鄉發展局都市更新案協調諮詢小組提供所有權人及實施者間良性溝通管道得召開協調或諮詢會議協調相關事宜就雙方爭議事項予以協調或諮詢以公正立場提供專業諮詢不介入雙方契約之私權爭議其協調或諮詢結論將提供都市更新審議委員會審議之參考欲申請此小組之協調或諮詢應以已辦竣事業計畫自辦公聽會並報核市府之案件為限協調諮詢範圍包含以下
a 都市更新之程序更新單元範圍建築規劃 容積獎勵 權利價值查估選配程序等相關事項
b 新北市都市更新學會審議委員會會議決議由本小組進行協調諮詢事項
c 其他都市更新相關法規所訂之內容
22
中央與地方的補助不能重複申請喔
中央依「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請重建整建或維護補助
新北市政府重建依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請補助整維依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」申請補助
五優惠補助
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法httpwwwcpamigovtwchineseindexphpoption=com_contentampview=articleampid=13400ampItemid=57新北市協助民間推動都市更新補助要點httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10156新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點httpweblawntpcgovtwScriptsQuery4AaspFullDoc=allampFcode=C0150021
都市更新好處多
23
建蔽率
建築面積 占 基地面積 之比率
容積率
基地內建築物 總樓地板面積 與
基地面積之比
認識建蔽率容積率
容積結構
24
都市計畫獎勵(ex海砂屋hellip)
建築技術規則(開放空間)其他(捷運穿越補償hellip)
都市更新獎勵容積
容積移轉上限 40
建築基地未臨接8公尺以上計畫道路者基準容積率住宅區為200商業區為320
(住)300(商)440-460
板橋中和永和三重新莊新店
(住)200-260(商)280-380其他地區
容積結構
基準容積
容積移轉
法定容積50
或
原建築容積+法定容積30
獎勵上限為
2525
更新單元獎勵上限法定容積 X 15倍或法定容積 X 03倍 +原建築容積
各項都市更新獎勵容積總和超過法定容積之30者其超出部分應配合申請經政府指定額外提供公施設施之容積獎勵(原則為設置老人活動設施安養設施公共托育設施或社會住宅等)但法定容積未達300或自組都市更新會者不受限制
容積獎勵如何計算
上限20
另計
獎勵上限
處理占有他人舊違章建築戶完整街廓或面積達3000m2以上
優先或迅行劃定更新地區自公告日起六年內實施都市更新事業者
綠建築評估系統取得候選證書及分級黃金級以上
整體規劃設計具有正面貢獻
保存維護具歷史紀念藝術性等價值建築物
協助開闢或維護管理更新單元周邊公共設施
都市計畫
le40
都市更新容積獎勵項目
更新後未達本市平均最小居住樓地板面積
依都更條例44條第1項第4款申請者(危險建築合法四層樓設置空橋平台同意比較高有助消防道路興闢)
實際核算實際核算le20le15le10le6
捐贈公益設施獎勵
le20le20
留設人行步道開放空間
le15le15le15
26
四級分三
級分
結構安全性能評估
損壞不崩塌
損壞可修護
輕度損害修護可繼續使用
修正「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 105530發布實施
一級分
(法規標準)
6級地震
新增一般都更獎勵項目
新建住宅性能評估之結構安全性能達三級分或四級分證明予以獎勵3或5
二級分
鬆綁法令-獎勵提高結構安全
27
一高氯離子相關獎勵都市計畫法新北市施行細則第55條
高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 得就原規定容積率或原總樓地板面積重建原無訂定容積率者得依重建時容積率重建並酌予提高但最高分別以不超過其原規定容積率 重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第11條高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後得向本府申請補助並得經區分所有權人會議決議將全數之補助成立專戶保管前項補助依建物登記之主建物面積計算其為拆除者每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元每戶最高補助二十萬元其為補強防蝕者每平方公尺補助一千元每戶最高補助十萬元申請拆除重建經本府專案核准者得先行核發百分之二十補助款補助款戶數之計算以使用執照為準拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請第14條實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理申請重建時如有增加建築基地者新增基地不予容積獎勵前項容積獎勵額度由本府都市更新審議委員會都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之
二容積移轉1都市計畫容積移轉實施辦法2新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
三都市更新獎勵1都市更新條例第44條2都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 14 16條文內容3新北市都市更新建築容積獎勵核算基準
容積獎勵之法令依據
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
29
鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
10
都市更新地區-新北市政府公告劃定75處都市更新地區可至httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10117
查詢劃定更新地區資料網站連結(新北市政府都市更新處施政成果劃定更新地區)
劃定都市更新地區好處1時程獎勵-
一年內申請事業計畫報核給予10獎勵容積
二年內申請事業計畫報核給予9獎勵容積
三年內申請事業計畫報核給予8獎勵容積
六年內申請事業計畫報核給予5獎勵容積
2劃定都市更新地區可免依「新北市都市更新單元劃定基準」檢討地區環境評估指標
3地主同意門檻低（人數60 面積667）
主要是由政府公告劃定若符合一定規模及環境條件亦可由民間建議政府劃定
都市更新地區與都市更新單元
11
都市更新單元
都市更新單元係由所有權人依
據「新北市都市更新單元劃定
基準」提出申請可單獨實施
都市更新事業的範圍
都市更新地區與都市更新單元
12
計畫道路
公設用地
完整計畫街廓
計畫道路
計畫道路
1000uarr計畫道路
計畫道路
臨接2條以上計畫道路且面積達1000者
計畫道路或已指定建築線之現有巷道
1500uarr
臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道面積達1500
完整計畫街廓
計畫道路或已指定建築線之現有巷道
1000uarr
鄰地已開闢完成
1000應符合相鄰土地已開發完成無法合併更新其面積達1000且一次完成更新者
1 2
34
臨路條件及面積規定
新北市都市更新單元劃定基準
13
面積達500有下列情形之一並經新北市都市更新審議委員會同意者
(一)經政府代管(二)依土地法第七十三條之一規定由地政機關列冊管理(三)祭祀公業土地(四)日據時期會社或組合名義登記(五)以神明會名義登記(六)土地總登記時登記名義人姓名或住址記載不全
更新單元面積規定相鄰土地已開發完成無法合併更新其面積達1000且一次完成更新者或其面積達500且更新單元內之土地有下列情形之一者
(一) 更新單元內4樓以上合法建築物座落之基地面積達更新單元面積12 (二)合法建築物座落之基地面積與其他土地上之違章建築物投影面積達更新單元面積13 其中合法建築物座落之基地面積應達前述面積總和12 且實施方式採100協議合建者(三)更新單元內合法建築物原建築容積合計高於更新單元法定容積者(四)更新單元內夾雜公有土地者
新北市都市更新單元劃定基準
8米以上都市計畫道路
500 m2
14
bull 屋齡達30年之建物（含違建）投影面積應達所有建築物總投影面積12
bull 建物投影面積占更新單元面積比例規定 一般地區≧13 法定山坡地≧12 完整街廓或產權疑義之土地≧14
合法建築座落基地面積或投影面積
更新單元面積
81110前之違建投影面積＋
一般更新單元現有建物規定
新北市都市更新單元劃定基準
防災更新單元現有建物年限規定bull 更新單元位於高潛勢土壤液化地區內之建築物屋齡達20年即可
註土壤液化地可至經濟部中央地質調查所查詢httpmaptgostwTGOSimpleViewer2WebMapTGOSimpleViewer_Mapaspx
8米計畫道路
30年以上
違違
15
註1 依據新北市都市更新單元劃定基準第8點 註2防災都更一~九項選一項＋第十項
更新單元劃定評估指標須符合2項以上未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估指標
(一)擬申請之更新單元內屬土造木造磚造石造及三十年以上加強磚造建築物之樓地板面積比例達12以上
(二)擬申請之更新單元內無電梯設備之四層樓以上合法建築物其投影面積占建築物總投影面積比例達12以上
(三)擬申請之更新單元內現有停車位數量未達法定停車位之棟數比例達12以上
(四)擬申請之更新單元範圍現有建蔽率超過法定建蔽率且現有容積未達法定容積
(五)擬申請之更新單元符合下列規定之一者1非工業區擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達4公尺2工業區內擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達8公尺
(六)擬協助開闢取得更新單元內毗鄰之計畫道路或其他距更新單元300公尺範圍內之公園綠地廣場兒童遊戲場等四項用地其開闢規模比例符合以下規定之一者1計畫道路應與建築基地毗鄰其面積達200平方公尺且開闢後整體通行淨寬達4公尺或原無法通行之計畫道路經更新
協助開闢後可連通至已供公眾通行之道路其開闢路段通行淨寬達6公尺2計畫道路以外者面積達200平方公尺或該公共設施用地之50
(七)擬申請之更新單元位於下列地區之一者1 位於大眾運輸系統車站本體及車站出入口（含捷運場站火車站及公共運輸轉運站等）300公尺範圍內2 位於已開闢或已編列年度預算開闢面積達05公頃以上之公園綠地200公尺範圍內3 位於面積達1000平方公尺以上之廣場100公尺範圍內
(八)擬申請未位於山坡地之更新單元面積在3000平方公尺以上且建築物總投影面積占更新單元面積達12以上者
(九)擬申請之更新單元屬下列有受重大災害情形之虞情形之一者1更新單元內現有建築物經建築師結構技師或土木技師辦理鑑定簽證有下列情形之一者
(1)於七十八年五月五日內政部台內營字第六九一七一號令修正建築技術規則前領得建造執照之建築物依內政部建築物實施耐震能力評估及補強方案相關規定辦理初步評估為有疑慮或確有疑慮者其棟數比例達12以上
(2)建築物耐震設計不符合現行耐震設計規範「耐震五級」標準之棟數比例達12以上2更新單元內有兩幢以上建築物且更新單元內非防火構造建築物鄰棟間隔低於3公尺之幢數比例達23以上
(十)擬申請之更新單元位於土壤液化潛勢查詢系統所標示為高潛勢地區(註於都市更新事業計畫申請報核需檢附土壤改良或防治土壤液化工法說明及必要之建築師相關專業技師簽證文件)
16
辦理都更環境兩條件
一般都更30年
防災型都更20年
一般都更 一~九項次選2項次
（位於土壤液化高潛勢地區）
其1屋齡
其2環境情境
一建物構造
一建物構造
二集合住宅沒電
梯
二集合住宅沒電
梯
三停車位不足
三停車位不足
四土地
低度使用
四土地
低度使用
五巷道狹小
五巷道狹小
六公設
未開闢
六公設
未開闢
七TOD
七TOD
八大規模更新
八大規模更新
九具重大災害之
虞
九具重大災害之
虞
十液化高潛勢區
防災型都更 一~九項只要選1項+第十項
建物占所有建物12以上
更新單元範圍內之
（位於土壤液化高潛勢地區）
鬆綁法令-降低土壤液化高潛勢區更新門檻
已完成劃定基準已於105年04月29日發布實施
17
一改善居住環境
二同意比例機制
三賦稅減免
四政府為人民把關
五優惠補助
六容積獎勵
都市更新好處多
18
舊屋換新屋 改善整體居住環境
提供停車位 提升整體都市景觀
傳統合建rarr需所有土地和建物所有權人100同意始能合建
都市更新rarr達到同意比例門檻即可依規定提出都市更新事業申請（詳見P32）
都市更新好處多
19
土地增值稅與契稅僅限以權利變換實施之都市更新案才有優惠喔
三相關稅賦減免項目依都市更新條例第46條辦理項目 條件 內容
地價稅
更新期間土地無法使用 免徵
1更新期間仍可繼續使用2更新後兩年內 減半徵收
未依計畫進度完成者可歸責於土地所有權人 依法課徵
房屋稅 更新後兩年內 減半
土地增值稅
1實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者2實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元而改領現
金者免徵
1依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時2不願參加權利變換而領取現金補償者 減徵40
契稅實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者 免徵
依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時 減徵40
都市更新好處多
20
四政府為人民把關- 新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與資訊揭露處理要點
都市更新好處多
項目 規範內容 時間點
1設立個案專線電話 實施者應設立個案專線提供權利人諮詢服務
自辦公聽會前設立公聽會說明
2寄送資料及內容 各階段自辦公聽會實施者應寄送資料內容表明內容 自辦公聽會時
3架設個案網站申請人或實施者應架設個案專屬網站之時間及內容（含公眾版及權利人版）
事業概要核准前事業計畫自辦公聽會時權變計畫自辦公聽會時
4提供計畫書內容 權利人得向本處申請概要事業計畫權利變換計畫書 視個案需求
5提供書面或到場諮詢服務
通知申請人或實施者提供書面資料或於一定時間地點向權利人諮商說明
視個案需求
21
四政府為人民把關
都市更新好處多
新北市政府城鄉發展局都市更新案協調諮詢小組提供所有權人及實施者間良性溝通管道得召開協調或諮詢會議協調相關事宜就雙方爭議事項予以協調或諮詢以公正立場提供專業諮詢不介入雙方契約之私權爭議其協調或諮詢結論將提供都市更新審議委員會審議之參考欲申請此小組之協調或諮詢應以已辦竣事業計畫自辦公聽會並報核市府之案件為限協調諮詢範圍包含以下
a 都市更新之程序更新單元範圍建築規劃 容積獎勵 權利價值查估選配程序等相關事項
b 新北市都市更新學會審議委員會會議決議由本小組進行協調諮詢事項
c 其他都市更新相關法規所訂之內容
22
中央與地方的補助不能重複申請喔
中央依「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請重建整建或維護補助
新北市政府重建依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請補助整維依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」申請補助
五優惠補助
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法httpwwwcpamigovtwchineseindexphpoption=com_contentampview=articleampid=13400ampItemid=57新北市協助民間推動都市更新補助要點httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10156新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點httpweblawntpcgovtwScriptsQuery4AaspFullDoc=allampFcode=C0150021
都市更新好處多
23
建蔽率
建築面積 占 基地面積 之比率
容積率
基地內建築物 總樓地板面積 與
基地面積之比
認識建蔽率容積率
容積結構
24
都市計畫獎勵(ex海砂屋hellip)
建築技術規則(開放空間)其他(捷運穿越補償hellip)
都市更新獎勵容積
容積移轉上限 40
建築基地未臨接8公尺以上計畫道路者基準容積率住宅區為200商業區為320
(住)300(商)440-460
板橋中和永和三重新莊新店
(住)200-260(商)280-380其他地區
容積結構
基準容積
容積移轉
法定容積50
或
原建築容積+法定容積30
獎勵上限為
2525
更新單元獎勵上限法定容積 X 15倍或法定容積 X 03倍 +原建築容積
各項都市更新獎勵容積總和超過法定容積之30者其超出部分應配合申請經政府指定額外提供公施設施之容積獎勵(原則為設置老人活動設施安養設施公共托育設施或社會住宅等)但法定容積未達300或自組都市更新會者不受限制
容積獎勵如何計算
上限20
另計
獎勵上限
處理占有他人舊違章建築戶完整街廓或面積達3000m2以上
優先或迅行劃定更新地區自公告日起六年內實施都市更新事業者
綠建築評估系統取得候選證書及分級黃金級以上
整體規劃設計具有正面貢獻
保存維護具歷史紀念藝術性等價值建築物
協助開闢或維護管理更新單元周邊公共設施
都市計畫
le40
都市更新容積獎勵項目
更新後未達本市平均最小居住樓地板面積
依都更條例44條第1項第4款申請者(危險建築合法四層樓設置空橋平台同意比較高有助消防道路興闢)
實際核算實際核算le20le15le10le6
捐贈公益設施獎勵
le20le20
留設人行步道開放空間
le15le15le15
26
四級分三
級分
結構安全性能評估
損壞不崩塌
損壞可修護
輕度損害修護可繼續使用
修正「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 105530發布實施
一級分
(法規標準)
6級地震
新增一般都更獎勵項目
新建住宅性能評估之結構安全性能達三級分或四級分證明予以獎勵3或5
二級分
鬆綁法令-獎勵提高結構安全
27
一高氯離子相關獎勵都市計畫法新北市施行細則第55條
高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 得就原規定容積率或原總樓地板面積重建原無訂定容積率者得依重建時容積率重建並酌予提高但最高分別以不超過其原規定容積率 重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第11條高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後得向本府申請補助並得經區分所有權人會議決議將全數之補助成立專戶保管前項補助依建物登記之主建物面積計算其為拆除者每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元每戶最高補助二十萬元其為補強防蝕者每平方公尺補助一千元每戶最高補助十萬元申請拆除重建經本府專案核准者得先行核發百分之二十補助款補助款戶數之計算以使用執照為準拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請第14條實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理申請重建時如有增加建築基地者新增基地不予容積獎勵前項容積獎勵額度由本府都市更新審議委員會都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之
二容積移轉1都市計畫容積移轉實施辦法2新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
三都市更新獎勵1都市更新條例第44條2都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 14 16條文內容3新北市都市更新建築容積獎勵核算基準
容積獎勵之法令依據
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
29
鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
11
都市更新單元
都市更新單元係由所有權人依
據「新北市都市更新單元劃定
基準」提出申請可單獨實施
都市更新事業的範圍
都市更新地區與都市更新單元
12
計畫道路
公設用地
完整計畫街廓
計畫道路
計畫道路
1000uarr計畫道路
計畫道路
臨接2條以上計畫道路且面積達1000者
計畫道路或已指定建築線之現有巷道
1500uarr
臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道面積達1500
完整計畫街廓
計畫道路或已指定建築線之現有巷道
1000uarr
鄰地已開闢完成
1000應符合相鄰土地已開發完成無法合併更新其面積達1000且一次完成更新者
1 2
34
臨路條件及面積規定
新北市都市更新單元劃定基準
13
面積達500有下列情形之一並經新北市都市更新審議委員會同意者
(一)經政府代管(二)依土地法第七十三條之一規定由地政機關列冊管理(三)祭祀公業土地(四)日據時期會社或組合名義登記(五)以神明會名義登記(六)土地總登記時登記名義人姓名或住址記載不全
更新單元面積規定相鄰土地已開發完成無法合併更新其面積達1000且一次完成更新者或其面積達500且更新單元內之土地有下列情形之一者
(一) 更新單元內4樓以上合法建築物座落之基地面積達更新單元面積12 (二)合法建築物座落之基地面積與其他土地上之違章建築物投影面積達更新單元面積13 其中合法建築物座落之基地面積應達前述面積總和12 且實施方式採100協議合建者(三)更新單元內合法建築物原建築容積合計高於更新單元法定容積者(四)更新單元內夾雜公有土地者
新北市都市更新單元劃定基準
8米以上都市計畫道路
500 m2
14
bull 屋齡達30年之建物（含違建）投影面積應達所有建築物總投影面積12
bull 建物投影面積占更新單元面積比例規定 一般地區≧13 法定山坡地≧12 完整街廓或產權疑義之土地≧14
合法建築座落基地面積或投影面積
更新單元面積
81110前之違建投影面積＋
一般更新單元現有建物規定
新北市都市更新單元劃定基準
防災更新單元現有建物年限規定bull 更新單元位於高潛勢土壤液化地區內之建築物屋齡達20年即可
註土壤液化地可至經濟部中央地質調查所查詢httpmaptgostwTGOSimpleViewer2WebMapTGOSimpleViewer_Mapaspx
8米計畫道路
30年以上
違違
15
註1 依據新北市都市更新單元劃定基準第8點 註2防災都更一~九項選一項＋第十項
更新單元劃定評估指標須符合2項以上未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估指標
(一)擬申請之更新單元內屬土造木造磚造石造及三十年以上加強磚造建築物之樓地板面積比例達12以上
(二)擬申請之更新單元內無電梯設備之四層樓以上合法建築物其投影面積占建築物總投影面積比例達12以上
(三)擬申請之更新單元內現有停車位數量未達法定停車位之棟數比例達12以上
(四)擬申請之更新單元範圍現有建蔽率超過法定建蔽率且現有容積未達法定容積
(五)擬申請之更新單元符合下列規定之一者1非工業區擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達4公尺2工業區內擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達8公尺
(六)擬協助開闢取得更新單元內毗鄰之計畫道路或其他距更新單元300公尺範圍內之公園綠地廣場兒童遊戲場等四項用地其開闢規模比例符合以下規定之一者1計畫道路應與建築基地毗鄰其面積達200平方公尺且開闢後整體通行淨寬達4公尺或原無法通行之計畫道路經更新
協助開闢後可連通至已供公眾通行之道路其開闢路段通行淨寬達6公尺2計畫道路以外者面積達200平方公尺或該公共設施用地之50
(七)擬申請之更新單元位於下列地區之一者1 位於大眾運輸系統車站本體及車站出入口（含捷運場站火車站及公共運輸轉運站等）300公尺範圍內2 位於已開闢或已編列年度預算開闢面積達05公頃以上之公園綠地200公尺範圍內3 位於面積達1000平方公尺以上之廣場100公尺範圍內
(八)擬申請未位於山坡地之更新單元面積在3000平方公尺以上且建築物總投影面積占更新單元面積達12以上者
(九)擬申請之更新單元屬下列有受重大災害情形之虞情形之一者1更新單元內現有建築物經建築師結構技師或土木技師辦理鑑定簽證有下列情形之一者
(1)於七十八年五月五日內政部台內營字第六九一七一號令修正建築技術規則前領得建造執照之建築物依內政部建築物實施耐震能力評估及補強方案相關規定辦理初步評估為有疑慮或確有疑慮者其棟數比例達12以上
(2)建築物耐震設計不符合現行耐震設計規範「耐震五級」標準之棟數比例達12以上2更新單元內有兩幢以上建築物且更新單元內非防火構造建築物鄰棟間隔低於3公尺之幢數比例達23以上
(十)擬申請之更新單元位於土壤液化潛勢查詢系統所標示為高潛勢地區(註於都市更新事業計畫申請報核需檢附土壤改良或防治土壤液化工法說明及必要之建築師相關專業技師簽證文件)
16
辦理都更環境兩條件
一般都更30年
防災型都更20年
一般都更 一~九項次選2項次
（位於土壤液化高潛勢地區）
其1屋齡
其2環境情境
一建物構造
一建物構造
二集合住宅沒電
梯
二集合住宅沒電
梯
三停車位不足
三停車位不足
四土地
低度使用
四土地
低度使用
五巷道狹小
五巷道狹小
六公設
未開闢
六公設
未開闢
七TOD
七TOD
八大規模更新
八大規模更新
九具重大災害之
虞
九具重大災害之
虞
十液化高潛勢區
防災型都更 一~九項只要選1項+第十項
建物占所有建物12以上
更新單元範圍內之
（位於土壤液化高潛勢地區）
鬆綁法令-降低土壤液化高潛勢區更新門檻
已完成劃定基準已於105年04月29日發布實施
17
一改善居住環境
二同意比例機制
三賦稅減免
四政府為人民把關
五優惠補助
六容積獎勵
都市更新好處多
18
舊屋換新屋 改善整體居住環境
提供停車位 提升整體都市景觀
傳統合建rarr需所有土地和建物所有權人100同意始能合建
都市更新rarr達到同意比例門檻即可依規定提出都市更新事業申請（詳見P32）
都市更新好處多
19
土地增值稅與契稅僅限以權利變換實施之都市更新案才有優惠喔
三相關稅賦減免項目依都市更新條例第46條辦理項目 條件 內容
地價稅
更新期間土地無法使用 免徵
1更新期間仍可繼續使用2更新後兩年內 減半徵收
未依計畫進度完成者可歸責於土地所有權人 依法課徵
房屋稅 更新後兩年內 減半
土地增值稅
1實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者2實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元而改領現
金者免徵
1依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時2不願參加權利變換而領取現金補償者 減徵40
契稅實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者 免徵
依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時 減徵40
都市更新好處多
20
四政府為人民把關- 新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與資訊揭露處理要點
都市更新好處多
項目 規範內容 時間點
1設立個案專線電話 實施者應設立個案專線提供權利人諮詢服務
自辦公聽會前設立公聽會說明
2寄送資料及內容 各階段自辦公聽會實施者應寄送資料內容表明內容 自辦公聽會時
3架設個案網站申請人或實施者應架設個案專屬網站之時間及內容（含公眾版及權利人版）
事業概要核准前事業計畫自辦公聽會時權變計畫自辦公聽會時
4提供計畫書內容 權利人得向本處申請概要事業計畫權利變換計畫書 視個案需求
5提供書面或到場諮詢服務
通知申請人或實施者提供書面資料或於一定時間地點向權利人諮商說明
視個案需求
21
四政府為人民把關
都市更新好處多
新北市政府城鄉發展局都市更新案協調諮詢小組提供所有權人及實施者間良性溝通管道得召開協調或諮詢會議協調相關事宜就雙方爭議事項予以協調或諮詢以公正立場提供專業諮詢不介入雙方契約之私權爭議其協調或諮詢結論將提供都市更新審議委員會審議之參考欲申請此小組之協調或諮詢應以已辦竣事業計畫自辦公聽會並報核市府之案件為限協調諮詢範圍包含以下
a 都市更新之程序更新單元範圍建築規劃 容積獎勵 權利價值查估選配程序等相關事項
b 新北市都市更新學會審議委員會會議決議由本小組進行協調諮詢事項
c 其他都市更新相關法規所訂之內容
22
中央與地方的補助不能重複申請喔
中央依「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請重建整建或維護補助
新北市政府重建依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請補助整維依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」申請補助
五優惠補助
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法httpwwwcpamigovtwchineseindexphpoption=com_contentampview=articleampid=13400ampItemid=57新北市協助民間推動都市更新補助要點httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10156新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點httpweblawntpcgovtwScriptsQuery4AaspFullDoc=allampFcode=C0150021
都市更新好處多
23
建蔽率
建築面積 占 基地面積 之比率
容積率
基地內建築物 總樓地板面積 與
基地面積之比
認識建蔽率容積率
容積結構
24
都市計畫獎勵(ex海砂屋hellip)
建築技術規則(開放空間)其他(捷運穿越補償hellip)
都市更新獎勵容積
容積移轉上限 40
建築基地未臨接8公尺以上計畫道路者基準容積率住宅區為200商業區為320
(住)300(商)440-460
板橋中和永和三重新莊新店
(住)200-260(商)280-380其他地區
容積結構
基準容積
容積移轉
法定容積50
或
原建築容積+法定容積30
獎勵上限為
2525
更新單元獎勵上限法定容積 X 15倍或法定容積 X 03倍 +原建築容積
各項都市更新獎勵容積總和超過法定容積之30者其超出部分應配合申請經政府指定額外提供公施設施之容積獎勵(原則為設置老人活動設施安養設施公共托育設施或社會住宅等)但法定容積未達300或自組都市更新會者不受限制
容積獎勵如何計算
上限20
另計
獎勵上限
處理占有他人舊違章建築戶完整街廓或面積達3000m2以上
優先或迅行劃定更新地區自公告日起六年內實施都市更新事業者
綠建築評估系統取得候選證書及分級黃金級以上
整體規劃設計具有正面貢獻
保存維護具歷史紀念藝術性等價值建築物
協助開闢或維護管理更新單元周邊公共設施
都市計畫
le40
都市更新容積獎勵項目
更新後未達本市平均最小居住樓地板面積
依都更條例44條第1項第4款申請者(危險建築合法四層樓設置空橋平台同意比較高有助消防道路興闢)
實際核算實際核算le20le15le10le6
捐贈公益設施獎勵
le20le20
留設人行步道開放空間
le15le15le15
26
四級分三
級分
結構安全性能評估
損壞不崩塌
損壞可修護
輕度損害修護可繼續使用
修正「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 105530發布實施
一級分
(法規標準)
6級地震
新增一般都更獎勵項目
新建住宅性能評估之結構安全性能達三級分或四級分證明予以獎勵3或5
二級分
鬆綁法令-獎勵提高結構安全
27
一高氯離子相關獎勵都市計畫法新北市施行細則第55條
高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 得就原規定容積率或原總樓地板面積重建原無訂定容積率者得依重建時容積率重建並酌予提高但最高分別以不超過其原規定容積率 重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第11條高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後得向本府申請補助並得經區分所有權人會議決議將全數之補助成立專戶保管前項補助依建物登記之主建物面積計算其為拆除者每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元每戶最高補助二十萬元其為補強防蝕者每平方公尺補助一千元每戶最高補助十萬元申請拆除重建經本府專案核准者得先行核發百分之二十補助款補助款戶數之計算以使用執照為準拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請第14條實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理申請重建時如有增加建築基地者新增基地不予容積獎勵前項容積獎勵額度由本府都市更新審議委員會都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之
二容積移轉1都市計畫容積移轉實施辦法2新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
三都市更新獎勵1都市更新條例第44條2都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 14 16條文內容3新北市都市更新建築容積獎勵核算基準
容積獎勵之法令依據
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
29
鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
12
計畫道路
公設用地
完整計畫街廓
計畫道路
計畫道路
1000uarr計畫道路
計畫道路
臨接2條以上計畫道路且面積達1000者
計畫道路或已指定建築線之現有巷道
1500uarr
臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道面積達1500
完整計畫街廓
計畫道路或已指定建築線之現有巷道
1000uarr
鄰地已開闢完成
1000應符合相鄰土地已開發完成無法合併更新其面積達1000且一次完成更新者
1 2
34
臨路條件及面積規定
新北市都市更新單元劃定基準
13
面積達500有下列情形之一並經新北市都市更新審議委員會同意者
(一)經政府代管(二)依土地法第七十三條之一規定由地政機關列冊管理(三)祭祀公業土地(四)日據時期會社或組合名義登記(五)以神明會名義登記(六)土地總登記時登記名義人姓名或住址記載不全
更新單元面積規定相鄰土地已開發完成無法合併更新其面積達1000且一次完成更新者或其面積達500且更新單元內之土地有下列情形之一者
(一) 更新單元內4樓以上合法建築物座落之基地面積達更新單元面積12 (二)合法建築物座落之基地面積與其他土地上之違章建築物投影面積達更新單元面積13 其中合法建築物座落之基地面積應達前述面積總和12 且實施方式採100協議合建者(三)更新單元內合法建築物原建築容積合計高於更新單元法定容積者(四)更新單元內夾雜公有土地者
新北市都市更新單元劃定基準
8米以上都市計畫道路
500 m2
14
bull 屋齡達30年之建物（含違建）投影面積應達所有建築物總投影面積12
bull 建物投影面積占更新單元面積比例規定 一般地區≧13 法定山坡地≧12 完整街廓或產權疑義之土地≧14
合法建築座落基地面積或投影面積
更新單元面積
81110前之違建投影面積＋
一般更新單元現有建物規定
新北市都市更新單元劃定基準
防災更新單元現有建物年限規定bull 更新單元位於高潛勢土壤液化地區內之建築物屋齡達20年即可
註土壤液化地可至經濟部中央地質調查所查詢httpmaptgostwTGOSimpleViewer2WebMapTGOSimpleViewer_Mapaspx
8米計畫道路
30年以上
違違
15
註1 依據新北市都市更新單元劃定基準第8點 註2防災都更一~九項選一項＋第十項
更新單元劃定評估指標須符合2項以上未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估指標
(一)擬申請之更新單元內屬土造木造磚造石造及三十年以上加強磚造建築物之樓地板面積比例達12以上
(二)擬申請之更新單元內無電梯設備之四層樓以上合法建築物其投影面積占建築物總投影面積比例達12以上
(三)擬申請之更新單元內現有停車位數量未達法定停車位之棟數比例達12以上
(四)擬申請之更新單元範圍現有建蔽率超過法定建蔽率且現有容積未達法定容積
(五)擬申請之更新單元符合下列規定之一者1非工業區擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達4公尺2工業區內擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達8公尺
(六)擬協助開闢取得更新單元內毗鄰之計畫道路或其他距更新單元300公尺範圍內之公園綠地廣場兒童遊戲場等四項用地其開闢規模比例符合以下規定之一者1計畫道路應與建築基地毗鄰其面積達200平方公尺且開闢後整體通行淨寬達4公尺或原無法通行之計畫道路經更新
協助開闢後可連通至已供公眾通行之道路其開闢路段通行淨寬達6公尺2計畫道路以外者面積達200平方公尺或該公共設施用地之50
(七)擬申請之更新單元位於下列地區之一者1 位於大眾運輸系統車站本體及車站出入口（含捷運場站火車站及公共運輸轉運站等）300公尺範圍內2 位於已開闢或已編列年度預算開闢面積達05公頃以上之公園綠地200公尺範圍內3 位於面積達1000平方公尺以上之廣場100公尺範圍內
(八)擬申請未位於山坡地之更新單元面積在3000平方公尺以上且建築物總投影面積占更新單元面積達12以上者
(九)擬申請之更新單元屬下列有受重大災害情形之虞情形之一者1更新單元內現有建築物經建築師結構技師或土木技師辦理鑑定簽證有下列情形之一者
(1)於七十八年五月五日內政部台內營字第六九一七一號令修正建築技術規則前領得建造執照之建築物依內政部建築物實施耐震能力評估及補強方案相關規定辦理初步評估為有疑慮或確有疑慮者其棟數比例達12以上
(2)建築物耐震設計不符合現行耐震設計規範「耐震五級」標準之棟數比例達12以上2更新單元內有兩幢以上建築物且更新單元內非防火構造建築物鄰棟間隔低於3公尺之幢數比例達23以上
(十)擬申請之更新單元位於土壤液化潛勢查詢系統所標示為高潛勢地區(註於都市更新事業計畫申請報核需檢附土壤改良或防治土壤液化工法說明及必要之建築師相關專業技師簽證文件)
16
辦理都更環境兩條件
一般都更30年
防災型都更20年
一般都更 一~九項次選2項次
（位於土壤液化高潛勢地區）
其1屋齡
其2環境情境
一建物構造
一建物構造
二集合住宅沒電
梯
二集合住宅沒電
梯
三停車位不足
三停車位不足
四土地
低度使用
四土地
低度使用
五巷道狹小
五巷道狹小
六公設
未開闢
六公設
未開闢
七TOD
七TOD
八大規模更新
八大規模更新
九具重大災害之
虞
九具重大災害之
虞
十液化高潛勢區
防災型都更 一~九項只要選1項+第十項
建物占所有建物12以上
更新單元範圍內之
（位於土壤液化高潛勢地區）
鬆綁法令-降低土壤液化高潛勢區更新門檻
已完成劃定基準已於105年04月29日發布實施
17
一改善居住環境
二同意比例機制
三賦稅減免
四政府為人民把關
五優惠補助
六容積獎勵
都市更新好處多
18
舊屋換新屋 改善整體居住環境
提供停車位 提升整體都市景觀
傳統合建rarr需所有土地和建物所有權人100同意始能合建
都市更新rarr達到同意比例門檻即可依規定提出都市更新事業申請（詳見P32）
都市更新好處多
19
土地增值稅與契稅僅限以權利變換實施之都市更新案才有優惠喔
三相關稅賦減免項目依都市更新條例第46條辦理項目 條件 內容
地價稅
更新期間土地無法使用 免徵
1更新期間仍可繼續使用2更新後兩年內 減半徵收
未依計畫進度完成者可歸責於土地所有權人 依法課徵
房屋稅 更新後兩年內 減半
土地增值稅
1實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者2實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元而改領現
金者免徵
1依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時2不願參加權利變換而領取現金補償者 減徵40
契稅實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者 免徵
依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時 減徵40
都市更新好處多
20
四政府為人民把關- 新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與資訊揭露處理要點
都市更新好處多
項目 規範內容 時間點
1設立個案專線電話 實施者應設立個案專線提供權利人諮詢服務
自辦公聽會前設立公聽會說明
2寄送資料及內容 各階段自辦公聽會實施者應寄送資料內容表明內容 自辦公聽會時
3架設個案網站申請人或實施者應架設個案專屬網站之時間及內容（含公眾版及權利人版）
事業概要核准前事業計畫自辦公聽會時權變計畫自辦公聽會時
4提供計畫書內容 權利人得向本處申請概要事業計畫權利變換計畫書 視個案需求
5提供書面或到場諮詢服務
通知申請人或實施者提供書面資料或於一定時間地點向權利人諮商說明
視個案需求
21
四政府為人民把關
都市更新好處多
新北市政府城鄉發展局都市更新案協調諮詢小組提供所有權人及實施者間良性溝通管道得召開協調或諮詢會議協調相關事宜就雙方爭議事項予以協調或諮詢以公正立場提供專業諮詢不介入雙方契約之私權爭議其協調或諮詢結論將提供都市更新審議委員會審議之參考欲申請此小組之協調或諮詢應以已辦竣事業計畫自辦公聽會並報核市府之案件為限協調諮詢範圍包含以下
a 都市更新之程序更新單元範圍建築規劃 容積獎勵 權利價值查估選配程序等相關事項
b 新北市都市更新學會審議委員會會議決議由本小組進行協調諮詢事項
c 其他都市更新相關法規所訂之內容
22
中央與地方的補助不能重複申請喔
中央依「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請重建整建或維護補助
新北市政府重建依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請補助整維依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」申請補助
五優惠補助
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法httpwwwcpamigovtwchineseindexphpoption=com_contentampview=articleampid=13400ampItemid=57新北市協助民間推動都市更新補助要點httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10156新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點httpweblawntpcgovtwScriptsQuery4AaspFullDoc=allampFcode=C0150021
都市更新好處多
23
建蔽率
建築面積 占 基地面積 之比率
容積率
基地內建築物 總樓地板面積 與
基地面積之比
認識建蔽率容積率
容積結構
24
都市計畫獎勵(ex海砂屋hellip)
建築技術規則(開放空間)其他(捷運穿越補償hellip)
都市更新獎勵容積
容積移轉上限 40
建築基地未臨接8公尺以上計畫道路者基準容積率住宅區為200商業區為320
(住)300(商)440-460
板橋中和永和三重新莊新店
(住)200-260(商)280-380其他地區
容積結構
基準容積
容積移轉
法定容積50
或
原建築容積+法定容積30
獎勵上限為
2525
更新單元獎勵上限法定容積 X 15倍或法定容積 X 03倍 +原建築容積
各項都市更新獎勵容積總和超過法定容積之30者其超出部分應配合申請經政府指定額外提供公施設施之容積獎勵(原則為設置老人活動設施安養設施公共托育設施或社會住宅等)但法定容積未達300或自組都市更新會者不受限制
容積獎勵如何計算
上限20
另計
獎勵上限
處理占有他人舊違章建築戶完整街廓或面積達3000m2以上
優先或迅行劃定更新地區自公告日起六年內實施都市更新事業者
綠建築評估系統取得候選證書及分級黃金級以上
整體規劃設計具有正面貢獻
保存維護具歷史紀念藝術性等價值建築物
協助開闢或維護管理更新單元周邊公共設施
都市計畫
le40
都市更新容積獎勵項目
更新後未達本市平均最小居住樓地板面積
依都更條例44條第1項第4款申請者(危險建築合法四層樓設置空橋平台同意比較高有助消防道路興闢)
實際核算實際核算le20le15le10le6
捐贈公益設施獎勵
le20le20
留設人行步道開放空間
le15le15le15
26
四級分三
級分
結構安全性能評估
損壞不崩塌
損壞可修護
輕度損害修護可繼續使用
修正「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 105530發布實施
一級分
(法規標準)
6級地震
新增一般都更獎勵項目
新建住宅性能評估之結構安全性能達三級分或四級分證明予以獎勵3或5
二級分
鬆綁法令-獎勵提高結構安全
27
一高氯離子相關獎勵都市計畫法新北市施行細則第55條
高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 得就原規定容積率或原總樓地板面積重建原無訂定容積率者得依重建時容積率重建並酌予提高但最高分別以不超過其原規定容積率 重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第11條高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後得向本府申請補助並得經區分所有權人會議決議將全數之補助成立專戶保管前項補助依建物登記之主建物面積計算其為拆除者每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元每戶最高補助二十萬元其為補強防蝕者每平方公尺補助一千元每戶最高補助十萬元申請拆除重建經本府專案核准者得先行核發百分之二十補助款補助款戶數之計算以使用執照為準拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請第14條實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理申請重建時如有增加建築基地者新增基地不予容積獎勵前項容積獎勵額度由本府都市更新審議委員會都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之
二容積移轉1都市計畫容積移轉實施辦法2新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
三都市更新獎勵1都市更新條例第44條2都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 14 16條文內容3新北市都市更新建築容積獎勵核算基準
容積獎勵之法令依據
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
29
鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
13
面積達500有下列情形之一並經新北市都市更新審議委員會同意者
(一)經政府代管(二)依土地法第七十三條之一規定由地政機關列冊管理(三)祭祀公業土地(四)日據時期會社或組合名義登記(五)以神明會名義登記(六)土地總登記時登記名義人姓名或住址記載不全
更新單元面積規定相鄰土地已開發完成無法合併更新其面積達1000且一次完成更新者或其面積達500且更新單元內之土地有下列情形之一者
(一) 更新單元內4樓以上合法建築物座落之基地面積達更新單元面積12 (二)合法建築物座落之基地面積與其他土地上之違章建築物投影面積達更新單元面積13 其中合法建築物座落之基地面積應達前述面積總和12 且實施方式採100協議合建者(三)更新單元內合法建築物原建築容積合計高於更新單元法定容積者(四)更新單元內夾雜公有土地者
新北市都市更新單元劃定基準
8米以上都市計畫道路
500 m2
14
bull 屋齡達30年之建物（含違建）投影面積應達所有建築物總投影面積12
bull 建物投影面積占更新單元面積比例規定 一般地區≧13 法定山坡地≧12 完整街廓或產權疑義之土地≧14
合法建築座落基地面積或投影面積
更新單元面積
81110前之違建投影面積＋
一般更新單元現有建物規定
新北市都市更新單元劃定基準
防災更新單元現有建物年限規定bull 更新單元位於高潛勢土壤液化地區內之建築物屋齡達20年即可
註土壤液化地可至經濟部中央地質調查所查詢httpmaptgostwTGOSimpleViewer2WebMapTGOSimpleViewer_Mapaspx
8米計畫道路
30年以上
違違
15
註1 依據新北市都市更新單元劃定基準第8點 註2防災都更一~九項選一項＋第十項
更新單元劃定評估指標須符合2項以上未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估指標
(一)擬申請之更新單元內屬土造木造磚造石造及三十年以上加強磚造建築物之樓地板面積比例達12以上
(二)擬申請之更新單元內無電梯設備之四層樓以上合法建築物其投影面積占建築物總投影面積比例達12以上
(三)擬申請之更新單元內現有停車位數量未達法定停車位之棟數比例達12以上
(四)擬申請之更新單元範圍現有建蔽率超過法定建蔽率且現有容積未達法定容積
(五)擬申請之更新單元符合下列規定之一者1非工業區擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達4公尺2工業區內擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達8公尺
(六)擬協助開闢取得更新單元內毗鄰之計畫道路或其他距更新單元300公尺範圍內之公園綠地廣場兒童遊戲場等四項用地其開闢規模比例符合以下規定之一者1計畫道路應與建築基地毗鄰其面積達200平方公尺且開闢後整體通行淨寬達4公尺或原無法通行之計畫道路經更新
協助開闢後可連通至已供公眾通行之道路其開闢路段通行淨寬達6公尺2計畫道路以外者面積達200平方公尺或該公共設施用地之50
(七)擬申請之更新單元位於下列地區之一者1 位於大眾運輸系統車站本體及車站出入口（含捷運場站火車站及公共運輸轉運站等）300公尺範圍內2 位於已開闢或已編列年度預算開闢面積達05公頃以上之公園綠地200公尺範圍內3 位於面積達1000平方公尺以上之廣場100公尺範圍內
(八)擬申請未位於山坡地之更新單元面積在3000平方公尺以上且建築物總投影面積占更新單元面積達12以上者
(九)擬申請之更新單元屬下列有受重大災害情形之虞情形之一者1更新單元內現有建築物經建築師結構技師或土木技師辦理鑑定簽證有下列情形之一者
(1)於七十八年五月五日內政部台內營字第六九一七一號令修正建築技術規則前領得建造執照之建築物依內政部建築物實施耐震能力評估及補強方案相關規定辦理初步評估為有疑慮或確有疑慮者其棟數比例達12以上
(2)建築物耐震設計不符合現行耐震設計規範「耐震五級」標準之棟數比例達12以上2更新單元內有兩幢以上建築物且更新單元內非防火構造建築物鄰棟間隔低於3公尺之幢數比例達23以上
(十)擬申請之更新單元位於土壤液化潛勢查詢系統所標示為高潛勢地區(註於都市更新事業計畫申請報核需檢附土壤改良或防治土壤液化工法說明及必要之建築師相關專業技師簽證文件)
16
辦理都更環境兩條件
一般都更30年
防災型都更20年
一般都更 一~九項次選2項次
（位於土壤液化高潛勢地區）
其1屋齡
其2環境情境
一建物構造
一建物構造
二集合住宅沒電
梯
二集合住宅沒電
梯
三停車位不足
三停車位不足
四土地
低度使用
四土地
低度使用
五巷道狹小
五巷道狹小
六公設
未開闢
六公設
未開闢
七TOD
七TOD
八大規模更新
八大規模更新
九具重大災害之
虞
九具重大災害之
虞
十液化高潛勢區
防災型都更 一~九項只要選1項+第十項
建物占所有建物12以上
更新單元範圍內之
（位於土壤液化高潛勢地區）
鬆綁法令-降低土壤液化高潛勢區更新門檻
已完成劃定基準已於105年04月29日發布實施
17
一改善居住環境
二同意比例機制
三賦稅減免
四政府為人民把關
五優惠補助
六容積獎勵
都市更新好處多
18
舊屋換新屋 改善整體居住環境
提供停車位 提升整體都市景觀
傳統合建rarr需所有土地和建物所有權人100同意始能合建
都市更新rarr達到同意比例門檻即可依規定提出都市更新事業申請（詳見P32）
都市更新好處多
19
土地增值稅與契稅僅限以權利變換實施之都市更新案才有優惠喔
三相關稅賦減免項目依都市更新條例第46條辦理項目 條件 內容
地價稅
更新期間土地無法使用 免徵
1更新期間仍可繼續使用2更新後兩年內 減半徵收
未依計畫進度完成者可歸責於土地所有權人 依法課徵
房屋稅 更新後兩年內 減半
土地增值稅
1實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者2實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元而改領現
金者免徵
1依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時2不願參加權利變換而領取現金補償者 減徵40
契稅實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者 免徵
依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時 減徵40
都市更新好處多
20
四政府為人民把關- 新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與資訊揭露處理要點
都市更新好處多
項目 規範內容 時間點
1設立個案專線電話 實施者應設立個案專線提供權利人諮詢服務
自辦公聽會前設立公聽會說明
2寄送資料及內容 各階段自辦公聽會實施者應寄送資料內容表明內容 自辦公聽會時
3架設個案網站申請人或實施者應架設個案專屬網站之時間及內容（含公眾版及權利人版）
事業概要核准前事業計畫自辦公聽會時權變計畫自辦公聽會時
4提供計畫書內容 權利人得向本處申請概要事業計畫權利變換計畫書 視個案需求
5提供書面或到場諮詢服務
通知申請人或實施者提供書面資料或於一定時間地點向權利人諮商說明
視個案需求
21
四政府為人民把關
都市更新好處多
新北市政府城鄉發展局都市更新案協調諮詢小組提供所有權人及實施者間良性溝通管道得召開協調或諮詢會議協調相關事宜就雙方爭議事項予以協調或諮詢以公正立場提供專業諮詢不介入雙方契約之私權爭議其協調或諮詢結論將提供都市更新審議委員會審議之參考欲申請此小組之協調或諮詢應以已辦竣事業計畫自辦公聽會並報核市府之案件為限協調諮詢範圍包含以下
a 都市更新之程序更新單元範圍建築規劃 容積獎勵 權利價值查估選配程序等相關事項
b 新北市都市更新學會審議委員會會議決議由本小組進行協調諮詢事項
c 其他都市更新相關法規所訂之內容
22
中央與地方的補助不能重複申請喔
中央依「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請重建整建或維護補助
新北市政府重建依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請補助整維依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」申請補助
五優惠補助
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法httpwwwcpamigovtwchineseindexphpoption=com_contentampview=articleampid=13400ampItemid=57新北市協助民間推動都市更新補助要點httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10156新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點httpweblawntpcgovtwScriptsQuery4AaspFullDoc=allampFcode=C0150021
都市更新好處多
23
建蔽率
建築面積 占 基地面積 之比率
容積率
基地內建築物 總樓地板面積 與
基地面積之比
認識建蔽率容積率
容積結構
24
都市計畫獎勵(ex海砂屋hellip)
建築技術規則(開放空間)其他(捷運穿越補償hellip)
都市更新獎勵容積
容積移轉上限 40
建築基地未臨接8公尺以上計畫道路者基準容積率住宅區為200商業區為320
(住)300(商)440-460
板橋中和永和三重新莊新店
(住)200-260(商)280-380其他地區
容積結構
基準容積
容積移轉
法定容積50
或
原建築容積+法定容積30
獎勵上限為
2525
更新單元獎勵上限法定容積 X 15倍或法定容積 X 03倍 +原建築容積
各項都市更新獎勵容積總和超過法定容積之30者其超出部分應配合申請經政府指定額外提供公施設施之容積獎勵(原則為設置老人活動設施安養設施公共托育設施或社會住宅等)但法定容積未達300或自組都市更新會者不受限制
容積獎勵如何計算
上限20
另計
獎勵上限
處理占有他人舊違章建築戶完整街廓或面積達3000m2以上
優先或迅行劃定更新地區自公告日起六年內實施都市更新事業者
綠建築評估系統取得候選證書及分級黃金級以上
整體規劃設計具有正面貢獻
保存維護具歷史紀念藝術性等價值建築物
協助開闢或維護管理更新單元周邊公共設施
都市計畫
le40
都市更新容積獎勵項目
更新後未達本市平均最小居住樓地板面積
依都更條例44條第1項第4款申請者(危險建築合法四層樓設置空橋平台同意比較高有助消防道路興闢)
實際核算實際核算le20le15le10le6
捐贈公益設施獎勵
le20le20
留設人行步道開放空間
le15le15le15
26
四級分三
級分
結構安全性能評估
損壞不崩塌
損壞可修護
輕度損害修護可繼續使用
修正「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 105530發布實施
一級分
(法規標準)
6級地震
新增一般都更獎勵項目
新建住宅性能評估之結構安全性能達三級分或四級分證明予以獎勵3或5
二級分
鬆綁法令-獎勵提高結構安全
27
一高氯離子相關獎勵都市計畫法新北市施行細則第55條
高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 得就原規定容積率或原總樓地板面積重建原無訂定容積率者得依重建時容積率重建並酌予提高但最高分別以不超過其原規定容積率 重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第11條高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後得向本府申請補助並得經區分所有權人會議決議將全數之補助成立專戶保管前項補助依建物登記之主建物面積計算其為拆除者每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元每戶最高補助二十萬元其為補強防蝕者每平方公尺補助一千元每戶最高補助十萬元申請拆除重建經本府專案核准者得先行核發百分之二十補助款補助款戶數之計算以使用執照為準拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請第14條實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理申請重建時如有增加建築基地者新增基地不予容積獎勵前項容積獎勵額度由本府都市更新審議委員會都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之
二容積移轉1都市計畫容積移轉實施辦法2新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
三都市更新獎勵1都市更新條例第44條2都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 14 16條文內容3新北市都市更新建築容積獎勵核算基準
容積獎勵之法令依據
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
29
鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
14
bull 屋齡達30年之建物（含違建）投影面積應達所有建築物總投影面積12
bull 建物投影面積占更新單元面積比例規定 一般地區≧13 法定山坡地≧12 完整街廓或產權疑義之土地≧14
合法建築座落基地面積或投影面積
更新單元面積
81110前之違建投影面積＋
一般更新單元現有建物規定
新北市都市更新單元劃定基準
防災更新單元現有建物年限規定bull 更新單元位於高潛勢土壤液化地區內之建築物屋齡達20年即可
註土壤液化地可至經濟部中央地質調查所查詢httpmaptgostwTGOSimpleViewer2WebMapTGOSimpleViewer_Mapaspx
8米計畫道路
30年以上
違違
15
註1 依據新北市都市更新單元劃定基準第8點 註2防災都更一~九項選一項＋第十項
更新單元劃定評估指標須符合2項以上未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估指標
(一)擬申請之更新單元內屬土造木造磚造石造及三十年以上加強磚造建築物之樓地板面積比例達12以上
(二)擬申請之更新單元內無電梯設備之四層樓以上合法建築物其投影面積占建築物總投影面積比例達12以上
(三)擬申請之更新單元內現有停車位數量未達法定停車位之棟數比例達12以上
(四)擬申請之更新單元範圍現有建蔽率超過法定建蔽率且現有容積未達法定容積
(五)擬申請之更新單元符合下列規定之一者1非工業區擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達4公尺2工業區內擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達8公尺
(六)擬協助開闢取得更新單元內毗鄰之計畫道路或其他距更新單元300公尺範圍內之公園綠地廣場兒童遊戲場等四項用地其開闢規模比例符合以下規定之一者1計畫道路應與建築基地毗鄰其面積達200平方公尺且開闢後整體通行淨寬達4公尺或原無法通行之計畫道路經更新
協助開闢後可連通至已供公眾通行之道路其開闢路段通行淨寬達6公尺2計畫道路以外者面積達200平方公尺或該公共設施用地之50
(七)擬申請之更新單元位於下列地區之一者1 位於大眾運輸系統車站本體及車站出入口（含捷運場站火車站及公共運輸轉運站等）300公尺範圍內2 位於已開闢或已編列年度預算開闢面積達05公頃以上之公園綠地200公尺範圍內3 位於面積達1000平方公尺以上之廣場100公尺範圍內
(八)擬申請未位於山坡地之更新單元面積在3000平方公尺以上且建築物總投影面積占更新單元面積達12以上者
(九)擬申請之更新單元屬下列有受重大災害情形之虞情形之一者1更新單元內現有建築物經建築師結構技師或土木技師辦理鑑定簽證有下列情形之一者
(1)於七十八年五月五日內政部台內營字第六九一七一號令修正建築技術規則前領得建造執照之建築物依內政部建築物實施耐震能力評估及補強方案相關規定辦理初步評估為有疑慮或確有疑慮者其棟數比例達12以上
(2)建築物耐震設計不符合現行耐震設計規範「耐震五級」標準之棟數比例達12以上2更新單元內有兩幢以上建築物且更新單元內非防火構造建築物鄰棟間隔低於3公尺之幢數比例達23以上
(十)擬申請之更新單元位於土壤液化潛勢查詢系統所標示為高潛勢地區(註於都市更新事業計畫申請報核需檢附土壤改良或防治土壤液化工法說明及必要之建築師相關專業技師簽證文件)
16
辦理都更環境兩條件
一般都更30年
防災型都更20年
一般都更 一~九項次選2項次
（位於土壤液化高潛勢地區）
其1屋齡
其2環境情境
一建物構造
一建物構造
二集合住宅沒電
梯
二集合住宅沒電
梯
三停車位不足
三停車位不足
四土地
低度使用
四土地
低度使用
五巷道狹小
五巷道狹小
六公設
未開闢
六公設
未開闢
七TOD
七TOD
八大規模更新
八大規模更新
九具重大災害之
虞
九具重大災害之
虞
十液化高潛勢區
防災型都更 一~九項只要選1項+第十項
建物占所有建物12以上
更新單元範圍內之
（位於土壤液化高潛勢地區）
鬆綁法令-降低土壤液化高潛勢區更新門檻
已完成劃定基準已於105年04月29日發布實施
17
一改善居住環境
二同意比例機制
三賦稅減免
四政府為人民把關
五優惠補助
六容積獎勵
都市更新好處多
18
舊屋換新屋 改善整體居住環境
提供停車位 提升整體都市景觀
傳統合建rarr需所有土地和建物所有權人100同意始能合建
都市更新rarr達到同意比例門檻即可依規定提出都市更新事業申請（詳見P32）
都市更新好處多
19
土地增值稅與契稅僅限以權利變換實施之都市更新案才有優惠喔
三相關稅賦減免項目依都市更新條例第46條辦理項目 條件 內容
地價稅
更新期間土地無法使用 免徵
1更新期間仍可繼續使用2更新後兩年內 減半徵收
未依計畫進度完成者可歸責於土地所有權人 依法課徵
房屋稅 更新後兩年內 減半
土地增值稅
1實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者2實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元而改領現
金者免徵
1依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時2不願參加權利變換而領取現金補償者 減徵40
契稅實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者 免徵
依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時 減徵40
都市更新好處多
20
四政府為人民把關- 新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與資訊揭露處理要點
都市更新好處多
項目 規範內容 時間點
1設立個案專線電話 實施者應設立個案專線提供權利人諮詢服務
自辦公聽會前設立公聽會說明
2寄送資料及內容 各階段自辦公聽會實施者應寄送資料內容表明內容 自辦公聽會時
3架設個案網站申請人或實施者應架設個案專屬網站之時間及內容（含公眾版及權利人版）
事業概要核准前事業計畫自辦公聽會時權變計畫自辦公聽會時
4提供計畫書內容 權利人得向本處申請概要事業計畫權利變換計畫書 視個案需求
5提供書面或到場諮詢服務
通知申請人或實施者提供書面資料或於一定時間地點向權利人諮商說明
視個案需求
21
四政府為人民把關
都市更新好處多
新北市政府城鄉發展局都市更新案協調諮詢小組提供所有權人及實施者間良性溝通管道得召開協調或諮詢會議協調相關事宜就雙方爭議事項予以協調或諮詢以公正立場提供專業諮詢不介入雙方契約之私權爭議其協調或諮詢結論將提供都市更新審議委員會審議之參考欲申請此小組之協調或諮詢應以已辦竣事業計畫自辦公聽會並報核市府之案件為限協調諮詢範圍包含以下
a 都市更新之程序更新單元範圍建築規劃 容積獎勵 權利價值查估選配程序等相關事項
b 新北市都市更新學會審議委員會會議決議由本小組進行協調諮詢事項
c 其他都市更新相關法規所訂之內容
22
中央與地方的補助不能重複申請喔
中央依「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請重建整建或維護補助
新北市政府重建依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請補助整維依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」申請補助
五優惠補助
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法httpwwwcpamigovtwchineseindexphpoption=com_contentampview=articleampid=13400ampItemid=57新北市協助民間推動都市更新補助要點httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10156新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點httpweblawntpcgovtwScriptsQuery4AaspFullDoc=allampFcode=C0150021
都市更新好處多
23
建蔽率
建築面積 占 基地面積 之比率
容積率
基地內建築物 總樓地板面積 與
基地面積之比
認識建蔽率容積率
容積結構
24
都市計畫獎勵(ex海砂屋hellip)
建築技術規則(開放空間)其他(捷運穿越補償hellip)
都市更新獎勵容積
容積移轉上限 40
建築基地未臨接8公尺以上計畫道路者基準容積率住宅區為200商業區為320
(住)300(商)440-460
板橋中和永和三重新莊新店
(住)200-260(商)280-380其他地區
容積結構
基準容積
容積移轉
法定容積50
或
原建築容積+法定容積30
獎勵上限為
2525
更新單元獎勵上限法定容積 X 15倍或法定容積 X 03倍 +原建築容積
各項都市更新獎勵容積總和超過法定容積之30者其超出部分應配合申請經政府指定額外提供公施設施之容積獎勵(原則為設置老人活動設施安養設施公共托育設施或社會住宅等)但法定容積未達300或自組都市更新會者不受限制
容積獎勵如何計算
上限20
另計
獎勵上限
處理占有他人舊違章建築戶完整街廓或面積達3000m2以上
優先或迅行劃定更新地區自公告日起六年內實施都市更新事業者
綠建築評估系統取得候選證書及分級黃金級以上
整體規劃設計具有正面貢獻
保存維護具歷史紀念藝術性等價值建築物
協助開闢或維護管理更新單元周邊公共設施
都市計畫
le40
都市更新容積獎勵項目
更新後未達本市平均最小居住樓地板面積
依都更條例44條第1項第4款申請者(危險建築合法四層樓設置空橋平台同意比較高有助消防道路興闢)
實際核算實際核算le20le15le10le6
捐贈公益設施獎勵
le20le20
留設人行步道開放空間
le15le15le15
26
四級分三
級分
結構安全性能評估
損壞不崩塌
損壞可修護
輕度損害修護可繼續使用
修正「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 105530發布實施
一級分
(法規標準)
6級地震
新增一般都更獎勵項目
新建住宅性能評估之結構安全性能達三級分或四級分證明予以獎勵3或5
二級分
鬆綁法令-獎勵提高結構安全
27
一高氯離子相關獎勵都市計畫法新北市施行細則第55條
高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 得就原規定容積率或原總樓地板面積重建原無訂定容積率者得依重建時容積率重建並酌予提高但最高分別以不超過其原規定容積率 重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第11條高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後得向本府申請補助並得經區分所有權人會議決議將全數之補助成立專戶保管前項補助依建物登記之主建物面積計算其為拆除者每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元每戶最高補助二十萬元其為補強防蝕者每平方公尺補助一千元每戶最高補助十萬元申請拆除重建經本府專案核准者得先行核發百分之二十補助款補助款戶數之計算以使用執照為準拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請第14條實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理申請重建時如有增加建築基地者新增基地不予容積獎勵前項容積獎勵額度由本府都市更新審議委員會都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之
二容積移轉1都市計畫容積移轉實施辦法2新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
三都市更新獎勵1都市更新條例第44條2都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 14 16條文內容3新北市都市更新建築容積獎勵核算基準
容積獎勵之法令依據
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
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鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
15
註1 依據新北市都市更新單元劃定基準第8點 註2防災都更一~九項選一項＋第十項
更新單元劃定評估指標須符合2項以上未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估指標
(一)擬申請之更新單元內屬土造木造磚造石造及三十年以上加強磚造建築物之樓地板面積比例達12以上
(二)擬申請之更新單元內無電梯設備之四層樓以上合法建築物其投影面積占建築物總投影面積比例達12以上
(三)擬申請之更新單元內現有停車位數量未達法定停車位之棟數比例達12以上
(四)擬申請之更新單元範圍現有建蔽率超過法定建蔽率且現有容積未達法定容積
(五)擬申請之更新單元符合下列規定之一者1非工業區擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達4公尺2工業區內擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達8公尺
(六)擬協助開闢取得更新單元內毗鄰之計畫道路或其他距更新單元300公尺範圍內之公園綠地廣場兒童遊戲場等四項用地其開闢規模比例符合以下規定之一者1計畫道路應與建築基地毗鄰其面積達200平方公尺且開闢後整體通行淨寬達4公尺或原無法通行之計畫道路經更新
協助開闢後可連通至已供公眾通行之道路其開闢路段通行淨寬達6公尺2計畫道路以外者面積達200平方公尺或該公共設施用地之50
(七)擬申請之更新單元位於下列地區之一者1 位於大眾運輸系統車站本體及車站出入口（含捷運場站火車站及公共運輸轉運站等）300公尺範圍內2 位於已開闢或已編列年度預算開闢面積達05公頃以上之公園綠地200公尺範圍內3 位於面積達1000平方公尺以上之廣場100公尺範圍內
(八)擬申請未位於山坡地之更新單元面積在3000平方公尺以上且建築物總投影面積占更新單元面積達12以上者
(九)擬申請之更新單元屬下列有受重大災害情形之虞情形之一者1更新單元內現有建築物經建築師結構技師或土木技師辦理鑑定簽證有下列情形之一者
(1)於七十八年五月五日內政部台內營字第六九一七一號令修正建築技術規則前領得建造執照之建築物依內政部建築物實施耐震能力評估及補強方案相關規定辦理初步評估為有疑慮或確有疑慮者其棟數比例達12以上
(2)建築物耐震設計不符合現行耐震設計規範「耐震五級」標準之棟數比例達12以上2更新單元內有兩幢以上建築物且更新單元內非防火構造建築物鄰棟間隔低於3公尺之幢數比例達23以上
(十)擬申請之更新單元位於土壤液化潛勢查詢系統所標示為高潛勢地區(註於都市更新事業計畫申請報核需檢附土壤改良或防治土壤液化工法說明及必要之建築師相關專業技師簽證文件)
16
辦理都更環境兩條件
一般都更30年
防災型都更20年
一般都更 一~九項次選2項次
（位於土壤液化高潛勢地區）
其1屋齡
其2環境情境
一建物構造
一建物構造
二集合住宅沒電
梯
二集合住宅沒電
梯
三停車位不足
三停車位不足
四土地
低度使用
四土地
低度使用
五巷道狹小
五巷道狹小
六公設
未開闢
六公設
未開闢
七TOD
七TOD
八大規模更新
八大規模更新
九具重大災害之
虞
九具重大災害之
虞
十液化高潛勢區
防災型都更 一~九項只要選1項+第十項
建物占所有建物12以上
更新單元範圍內之
（位於土壤液化高潛勢地區）
鬆綁法令-降低土壤液化高潛勢區更新門檻
已完成劃定基準已於105年04月29日發布實施
17
一改善居住環境
二同意比例機制
三賦稅減免
四政府為人民把關
五優惠補助
六容積獎勵
都市更新好處多
18
舊屋換新屋 改善整體居住環境
提供停車位 提升整體都市景觀
傳統合建rarr需所有土地和建物所有權人100同意始能合建
都市更新rarr達到同意比例門檻即可依規定提出都市更新事業申請（詳見P32）
都市更新好處多
19
土地增值稅與契稅僅限以權利變換實施之都市更新案才有優惠喔
三相關稅賦減免項目依都市更新條例第46條辦理項目 條件 內容
地價稅
更新期間土地無法使用 免徵
1更新期間仍可繼續使用2更新後兩年內 減半徵收
未依計畫進度完成者可歸責於土地所有權人 依法課徵
房屋稅 更新後兩年內 減半
土地增值稅
1實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者2實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元而改領現
金者免徵
1依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時2不願參加權利變換而領取現金補償者 減徵40
契稅實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者 免徵
依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時 減徵40
都市更新好處多
20
四政府為人民把關- 新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與資訊揭露處理要點
都市更新好處多
項目 規範內容 時間點
1設立個案專線電話 實施者應設立個案專線提供權利人諮詢服務
自辦公聽會前設立公聽會說明
2寄送資料及內容 各階段自辦公聽會實施者應寄送資料內容表明內容 自辦公聽會時
3架設個案網站申請人或實施者應架設個案專屬網站之時間及內容（含公眾版及權利人版）
事業概要核准前事業計畫自辦公聽會時權變計畫自辦公聽會時
4提供計畫書內容 權利人得向本處申請概要事業計畫權利變換計畫書 視個案需求
5提供書面或到場諮詢服務
通知申請人或實施者提供書面資料或於一定時間地點向權利人諮商說明
視個案需求
21
四政府為人民把關
都市更新好處多
新北市政府城鄉發展局都市更新案協調諮詢小組提供所有權人及實施者間良性溝通管道得召開協調或諮詢會議協調相關事宜就雙方爭議事項予以協調或諮詢以公正立場提供專業諮詢不介入雙方契約之私權爭議其協調或諮詢結論將提供都市更新審議委員會審議之參考欲申請此小組之協調或諮詢應以已辦竣事業計畫自辦公聽會並報核市府之案件為限協調諮詢範圍包含以下
a 都市更新之程序更新單元範圍建築規劃 容積獎勵 權利價值查估選配程序等相關事項
b 新北市都市更新學會審議委員會會議決議由本小組進行協調諮詢事項
c 其他都市更新相關法規所訂之內容
22
中央與地方的補助不能重複申請喔
中央依「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請重建整建或維護補助
新北市政府重建依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請補助整維依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」申請補助
五優惠補助
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法httpwwwcpamigovtwchineseindexphpoption=com_contentampview=articleampid=13400ampItemid=57新北市協助民間推動都市更新補助要點httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10156新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點httpweblawntpcgovtwScriptsQuery4AaspFullDoc=allampFcode=C0150021
都市更新好處多
23
建蔽率
建築面積 占 基地面積 之比率
容積率
基地內建築物 總樓地板面積 與
基地面積之比
認識建蔽率容積率
容積結構
24
都市計畫獎勵(ex海砂屋hellip)
建築技術規則(開放空間)其他(捷運穿越補償hellip)
都市更新獎勵容積
容積移轉上限 40
建築基地未臨接8公尺以上計畫道路者基準容積率住宅區為200商業區為320
(住)300(商)440-460
板橋中和永和三重新莊新店
(住)200-260(商)280-380其他地區
容積結構
基準容積
容積移轉
法定容積50
或
原建築容積+法定容積30
獎勵上限為
2525
更新單元獎勵上限法定容積 X 15倍或法定容積 X 03倍 +原建築容積
各項都市更新獎勵容積總和超過法定容積之30者其超出部分應配合申請經政府指定額外提供公施設施之容積獎勵(原則為設置老人活動設施安養設施公共托育設施或社會住宅等)但法定容積未達300或自組都市更新會者不受限制
容積獎勵如何計算
上限20
另計
獎勵上限
處理占有他人舊違章建築戶完整街廓或面積達3000m2以上
優先或迅行劃定更新地區自公告日起六年內實施都市更新事業者
綠建築評估系統取得候選證書及分級黃金級以上
整體規劃設計具有正面貢獻
保存維護具歷史紀念藝術性等價值建築物
協助開闢或維護管理更新單元周邊公共設施
都市計畫
le40
都市更新容積獎勵項目
更新後未達本市平均最小居住樓地板面積
依都更條例44條第1項第4款申請者(危險建築合法四層樓設置空橋平台同意比較高有助消防道路興闢)
實際核算實際核算le20le15le10le6
捐贈公益設施獎勵
le20le20
留設人行步道開放空間
le15le15le15
26
四級分三
級分
結構安全性能評估
損壞不崩塌
損壞可修護
輕度損害修護可繼續使用
修正「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 105530發布實施
一級分
(法規標準)
6級地震
新增一般都更獎勵項目
新建住宅性能評估之結構安全性能達三級分或四級分證明予以獎勵3或5
二級分
鬆綁法令-獎勵提高結構安全
27
一高氯離子相關獎勵都市計畫法新北市施行細則第55條
高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 得就原規定容積率或原總樓地板面積重建原無訂定容積率者得依重建時容積率重建並酌予提高但最高分別以不超過其原規定容積率 重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第11條高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後得向本府申請補助並得經區分所有權人會議決議將全數之補助成立專戶保管前項補助依建物登記之主建物面積計算其為拆除者每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元每戶最高補助二十萬元其為補強防蝕者每平方公尺補助一千元每戶最高補助十萬元申請拆除重建經本府專案核准者得先行核發百分之二十補助款補助款戶數之計算以使用執照為準拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請第14條實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理申請重建時如有增加建築基地者新增基地不予容積獎勵前項容積獎勵額度由本府都市更新審議委員會都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之
二容積移轉1都市計畫容積移轉實施辦法2新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
三都市更新獎勵1都市更新條例第44條2都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 14 16條文內容3新北市都市更新建築容積獎勵核算基準
容積獎勵之法令依據
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
29
鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
16
辦理都更環境兩條件
一般都更30年
防災型都更20年
一般都更 一~九項次選2項次
（位於土壤液化高潛勢地區）
其1屋齡
其2環境情境
一建物構造
一建物構造
二集合住宅沒電
梯
二集合住宅沒電
梯
三停車位不足
三停車位不足
四土地
低度使用
四土地
低度使用
五巷道狹小
五巷道狹小
六公設
未開闢
六公設
未開闢
七TOD
七TOD
八大規模更新
八大規模更新
九具重大災害之
虞
九具重大災害之
虞
十液化高潛勢區
防災型都更 一~九項只要選1項+第十項
建物占所有建物12以上
更新單元範圍內之
（位於土壤液化高潛勢地區）
鬆綁法令-降低土壤液化高潛勢區更新門檻
已完成劃定基準已於105年04月29日發布實施
17
一改善居住環境
二同意比例機制
三賦稅減免
四政府為人民把關
五優惠補助
六容積獎勵
都市更新好處多
18
舊屋換新屋 改善整體居住環境
提供停車位 提升整體都市景觀
傳統合建rarr需所有土地和建物所有權人100同意始能合建
都市更新rarr達到同意比例門檻即可依規定提出都市更新事業申請（詳見P32）
都市更新好處多
19
土地增值稅與契稅僅限以權利變換實施之都市更新案才有優惠喔
三相關稅賦減免項目依都市更新條例第46條辦理項目 條件 內容
地價稅
更新期間土地無法使用 免徵
1更新期間仍可繼續使用2更新後兩年內 減半徵收
未依計畫進度完成者可歸責於土地所有權人 依法課徵
房屋稅 更新後兩年內 減半
土地增值稅
1實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者2實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元而改領現
金者免徵
1依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時2不願參加權利變換而領取現金補償者 減徵40
契稅實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者 免徵
依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時 減徵40
都市更新好處多
20
四政府為人民把關- 新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與資訊揭露處理要點
都市更新好處多
項目 規範內容 時間點
1設立個案專線電話 實施者應設立個案專線提供權利人諮詢服務
自辦公聽會前設立公聽會說明
2寄送資料及內容 各階段自辦公聽會實施者應寄送資料內容表明內容 自辦公聽會時
3架設個案網站申請人或實施者應架設個案專屬網站之時間及內容（含公眾版及權利人版）
事業概要核准前事業計畫自辦公聽會時權變計畫自辦公聽會時
4提供計畫書內容 權利人得向本處申請概要事業計畫權利變換計畫書 視個案需求
5提供書面或到場諮詢服務
通知申請人或實施者提供書面資料或於一定時間地點向權利人諮商說明
視個案需求
21
四政府為人民把關
都市更新好處多
新北市政府城鄉發展局都市更新案協調諮詢小組提供所有權人及實施者間良性溝通管道得召開協調或諮詢會議協調相關事宜就雙方爭議事項予以協調或諮詢以公正立場提供專業諮詢不介入雙方契約之私權爭議其協調或諮詢結論將提供都市更新審議委員會審議之參考欲申請此小組之協調或諮詢應以已辦竣事業計畫自辦公聽會並報核市府之案件為限協調諮詢範圍包含以下
a 都市更新之程序更新單元範圍建築規劃 容積獎勵 權利價值查估選配程序等相關事項
b 新北市都市更新學會審議委員會會議決議由本小組進行協調諮詢事項
c 其他都市更新相關法規所訂之內容
22
中央與地方的補助不能重複申請喔
中央依「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請重建整建或維護補助
新北市政府重建依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請補助整維依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」申請補助
五優惠補助
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法httpwwwcpamigovtwchineseindexphpoption=com_contentampview=articleampid=13400ampItemid=57新北市協助民間推動都市更新補助要點httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10156新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點httpweblawntpcgovtwScriptsQuery4AaspFullDoc=allampFcode=C0150021
都市更新好處多
23
建蔽率
建築面積 占 基地面積 之比率
容積率
基地內建築物 總樓地板面積 與
基地面積之比
認識建蔽率容積率
容積結構
24
都市計畫獎勵(ex海砂屋hellip)
建築技術規則(開放空間)其他(捷運穿越補償hellip)
都市更新獎勵容積
容積移轉上限 40
建築基地未臨接8公尺以上計畫道路者基準容積率住宅區為200商業區為320
(住)300(商)440-460
板橋中和永和三重新莊新店
(住)200-260(商)280-380其他地區
容積結構
基準容積
容積移轉
法定容積50
或
原建築容積+法定容積30
獎勵上限為
2525
更新單元獎勵上限法定容積 X 15倍或法定容積 X 03倍 +原建築容積
各項都市更新獎勵容積總和超過法定容積之30者其超出部分應配合申請經政府指定額外提供公施設施之容積獎勵(原則為設置老人活動設施安養設施公共托育設施或社會住宅等)但法定容積未達300或自組都市更新會者不受限制
容積獎勵如何計算
上限20
另計
獎勵上限
處理占有他人舊違章建築戶完整街廓或面積達3000m2以上
優先或迅行劃定更新地區自公告日起六年內實施都市更新事業者
綠建築評估系統取得候選證書及分級黃金級以上
整體規劃設計具有正面貢獻
保存維護具歷史紀念藝術性等價值建築物
協助開闢或維護管理更新單元周邊公共設施
都市計畫
le40
都市更新容積獎勵項目
更新後未達本市平均最小居住樓地板面積
依都更條例44條第1項第4款申請者(危險建築合法四層樓設置空橋平台同意比較高有助消防道路興闢)
實際核算實際核算le20le15le10le6
捐贈公益設施獎勵
le20le20
留設人行步道開放空間
le15le15le15
26
四級分三
級分
結構安全性能評估
損壞不崩塌
損壞可修護
輕度損害修護可繼續使用
修正「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 105530發布實施
一級分
(法規標準)
6級地震
新增一般都更獎勵項目
新建住宅性能評估之結構安全性能達三級分或四級分證明予以獎勵3或5
二級分
鬆綁法令-獎勵提高結構安全
27
一高氯離子相關獎勵都市計畫法新北市施行細則第55條
高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 得就原規定容積率或原總樓地板面積重建原無訂定容積率者得依重建時容積率重建並酌予提高但最高分別以不超過其原規定容積率 重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第11條高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後得向本府申請補助並得經區分所有權人會議決議將全數之補助成立專戶保管前項補助依建物登記之主建物面積計算其為拆除者每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元每戶最高補助二十萬元其為補強防蝕者每平方公尺補助一千元每戶最高補助十萬元申請拆除重建經本府專案核准者得先行核發百分之二十補助款補助款戶數之計算以使用執照為準拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請第14條實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理申請重建時如有增加建築基地者新增基地不予容積獎勵前項容積獎勵額度由本府都市更新審議委員會都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之
二容積移轉1都市計畫容積移轉實施辦法2新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
三都市更新獎勵1都市更新條例第44條2都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 14 16條文內容3新北市都市更新建築容積獎勵核算基準
容積獎勵之法令依據
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
29
鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
17
一改善居住環境
二同意比例機制
三賦稅減免
四政府為人民把關
五優惠補助
六容積獎勵
都市更新好處多
18
舊屋換新屋 改善整體居住環境
提供停車位 提升整體都市景觀
傳統合建rarr需所有土地和建物所有權人100同意始能合建
都市更新rarr達到同意比例門檻即可依規定提出都市更新事業申請（詳見P32）
都市更新好處多
19
土地增值稅與契稅僅限以權利變換實施之都市更新案才有優惠喔
三相關稅賦減免項目依都市更新條例第46條辦理項目 條件 內容
地價稅
更新期間土地無法使用 免徵
1更新期間仍可繼續使用2更新後兩年內 減半徵收
未依計畫進度完成者可歸責於土地所有權人 依法課徵
房屋稅 更新後兩年內 減半
土地增值稅
1實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者2實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元而改領現
金者免徵
1依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時2不願參加權利變換而領取現金補償者 減徵40
契稅實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者 免徵
依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時 減徵40
都市更新好處多
20
四政府為人民把關- 新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與資訊揭露處理要點
都市更新好處多
項目 規範內容 時間點
1設立個案專線電話 實施者應設立個案專線提供權利人諮詢服務
自辦公聽會前設立公聽會說明
2寄送資料及內容 各階段自辦公聽會實施者應寄送資料內容表明內容 自辦公聽會時
3架設個案網站申請人或實施者應架設個案專屬網站之時間及內容（含公眾版及權利人版）
事業概要核准前事業計畫自辦公聽會時權變計畫自辦公聽會時
4提供計畫書內容 權利人得向本處申請概要事業計畫權利變換計畫書 視個案需求
5提供書面或到場諮詢服務
通知申請人或實施者提供書面資料或於一定時間地點向權利人諮商說明
視個案需求
21
四政府為人民把關
都市更新好處多
新北市政府城鄉發展局都市更新案協調諮詢小組提供所有權人及實施者間良性溝通管道得召開協調或諮詢會議協調相關事宜就雙方爭議事項予以協調或諮詢以公正立場提供專業諮詢不介入雙方契約之私權爭議其協調或諮詢結論將提供都市更新審議委員會審議之參考欲申請此小組之協調或諮詢應以已辦竣事業計畫自辦公聽會並報核市府之案件為限協調諮詢範圍包含以下
a 都市更新之程序更新單元範圍建築規劃 容積獎勵 權利價值查估選配程序等相關事項
b 新北市都市更新學會審議委員會會議決議由本小組進行協調諮詢事項
c 其他都市更新相關法規所訂之內容
22
中央與地方的補助不能重複申請喔
中央依「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請重建整建或維護補助
新北市政府重建依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請補助整維依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」申請補助
五優惠補助
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法httpwwwcpamigovtwchineseindexphpoption=com_contentampview=articleampid=13400ampItemid=57新北市協助民間推動都市更新補助要點httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10156新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點httpweblawntpcgovtwScriptsQuery4AaspFullDoc=allampFcode=C0150021
都市更新好處多
23
建蔽率
建築面積 占 基地面積 之比率
容積率
基地內建築物 總樓地板面積 與
基地面積之比
認識建蔽率容積率
容積結構
24
都市計畫獎勵(ex海砂屋hellip)
建築技術規則(開放空間)其他(捷運穿越補償hellip)
都市更新獎勵容積
容積移轉上限 40
建築基地未臨接8公尺以上計畫道路者基準容積率住宅區為200商業區為320
(住)300(商)440-460
板橋中和永和三重新莊新店
(住)200-260(商)280-380其他地區
容積結構
基準容積
容積移轉
法定容積50
或
原建築容積+法定容積30
獎勵上限為
2525
更新單元獎勵上限法定容積 X 15倍或法定容積 X 03倍 +原建築容積
各項都市更新獎勵容積總和超過法定容積之30者其超出部分應配合申請經政府指定額外提供公施設施之容積獎勵(原則為設置老人活動設施安養設施公共托育設施或社會住宅等)但法定容積未達300或自組都市更新會者不受限制
容積獎勵如何計算
上限20
另計
獎勵上限
處理占有他人舊違章建築戶完整街廓或面積達3000m2以上
優先或迅行劃定更新地區自公告日起六年內實施都市更新事業者
綠建築評估系統取得候選證書及分級黃金級以上
整體規劃設計具有正面貢獻
保存維護具歷史紀念藝術性等價值建築物
協助開闢或維護管理更新單元周邊公共設施
都市計畫
le40
都市更新容積獎勵項目
更新後未達本市平均最小居住樓地板面積
依都更條例44條第1項第4款申請者(危險建築合法四層樓設置空橋平台同意比較高有助消防道路興闢)
實際核算實際核算le20le15le10le6
捐贈公益設施獎勵
le20le20
留設人行步道開放空間
le15le15le15
26
四級分三
級分
結構安全性能評估
損壞不崩塌
損壞可修護
輕度損害修護可繼續使用
修正「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 105530發布實施
一級分
(法規標準)
6級地震
新增一般都更獎勵項目
新建住宅性能評估之結構安全性能達三級分或四級分證明予以獎勵3或5
二級分
鬆綁法令-獎勵提高結構安全
27
一高氯離子相關獎勵都市計畫法新北市施行細則第55條
高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 得就原規定容積率或原總樓地板面積重建原無訂定容積率者得依重建時容積率重建並酌予提高但最高分別以不超過其原規定容積率 重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第11條高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後得向本府申請補助並得經區分所有權人會議決議將全數之補助成立專戶保管前項補助依建物登記之主建物面積計算其為拆除者每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元每戶最高補助二十萬元其為補強防蝕者每平方公尺補助一千元每戶最高補助十萬元申請拆除重建經本府專案核准者得先行核發百分之二十補助款補助款戶數之計算以使用執照為準拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請第14條實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理申請重建時如有增加建築基地者新增基地不予容積獎勵前項容積獎勵額度由本府都市更新審議委員會都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之
二容積移轉1都市計畫容積移轉實施辦法2新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
三都市更新獎勵1都市更新條例第44條2都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 14 16條文內容3新北市都市更新建築容積獎勵核算基準
容積獎勵之法令依據
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
29
鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
18
舊屋換新屋 改善整體居住環境
提供停車位 提升整體都市景觀
傳統合建rarr需所有土地和建物所有權人100同意始能合建
都市更新rarr達到同意比例門檻即可依規定提出都市更新事業申請（詳見P32）
都市更新好處多
19
土地增值稅與契稅僅限以權利變換實施之都市更新案才有優惠喔
三相關稅賦減免項目依都市更新條例第46條辦理項目 條件 內容
地價稅
更新期間土地無法使用 免徵
1更新期間仍可繼續使用2更新後兩年內 減半徵收
未依計畫進度完成者可歸責於土地所有權人 依法課徵
房屋稅 更新後兩年內 減半
土地增值稅
1實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者2實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元而改領現
金者免徵
1依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時2不願參加權利變換而領取現金補償者 減徵40
契稅實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者 免徵
依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時 減徵40
都市更新好處多
20
四政府為人民把關- 新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與資訊揭露處理要點
都市更新好處多
項目 規範內容 時間點
1設立個案專線電話 實施者應設立個案專線提供權利人諮詢服務
自辦公聽會前設立公聽會說明
2寄送資料及內容 各階段自辦公聽會實施者應寄送資料內容表明內容 自辦公聽會時
3架設個案網站申請人或實施者應架設個案專屬網站之時間及內容（含公眾版及權利人版）
事業概要核准前事業計畫自辦公聽會時權變計畫自辦公聽會時
4提供計畫書內容 權利人得向本處申請概要事業計畫權利變換計畫書 視個案需求
5提供書面或到場諮詢服務
通知申請人或實施者提供書面資料或於一定時間地點向權利人諮商說明
視個案需求
21
四政府為人民把關
都市更新好處多
新北市政府城鄉發展局都市更新案協調諮詢小組提供所有權人及實施者間良性溝通管道得召開協調或諮詢會議協調相關事宜就雙方爭議事項予以協調或諮詢以公正立場提供專業諮詢不介入雙方契約之私權爭議其協調或諮詢結論將提供都市更新審議委員會審議之參考欲申請此小組之協調或諮詢應以已辦竣事業計畫自辦公聽會並報核市府之案件為限協調諮詢範圍包含以下
a 都市更新之程序更新單元範圍建築規劃 容積獎勵 權利價值查估選配程序等相關事項
b 新北市都市更新學會審議委員會會議決議由本小組進行協調諮詢事項
c 其他都市更新相關法規所訂之內容
22
中央與地方的補助不能重複申請喔
中央依「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請重建整建或維護補助
新北市政府重建依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請補助整維依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」申請補助
五優惠補助
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法httpwwwcpamigovtwchineseindexphpoption=com_contentampview=articleampid=13400ampItemid=57新北市協助民間推動都市更新補助要點httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10156新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點httpweblawntpcgovtwScriptsQuery4AaspFullDoc=allampFcode=C0150021
都市更新好處多
23
建蔽率
建築面積 占 基地面積 之比率
容積率
基地內建築物 總樓地板面積 與
基地面積之比
認識建蔽率容積率
容積結構
24
都市計畫獎勵(ex海砂屋hellip)
建築技術規則(開放空間)其他(捷運穿越補償hellip)
都市更新獎勵容積
容積移轉上限 40
建築基地未臨接8公尺以上計畫道路者基準容積率住宅區為200商業區為320
(住)300(商)440-460
板橋中和永和三重新莊新店
(住)200-260(商)280-380其他地區
容積結構
基準容積
容積移轉
法定容積50
或
原建築容積+法定容積30
獎勵上限為
2525
更新單元獎勵上限法定容積 X 15倍或法定容積 X 03倍 +原建築容積
各項都市更新獎勵容積總和超過法定容積之30者其超出部分應配合申請經政府指定額外提供公施設施之容積獎勵(原則為設置老人活動設施安養設施公共托育設施或社會住宅等)但法定容積未達300或自組都市更新會者不受限制
容積獎勵如何計算
上限20
另計
獎勵上限
處理占有他人舊違章建築戶完整街廓或面積達3000m2以上
優先或迅行劃定更新地區自公告日起六年內實施都市更新事業者
綠建築評估系統取得候選證書及分級黃金級以上
整體規劃設計具有正面貢獻
保存維護具歷史紀念藝術性等價值建築物
協助開闢或維護管理更新單元周邊公共設施
都市計畫
le40
都市更新容積獎勵項目
更新後未達本市平均最小居住樓地板面積
依都更條例44條第1項第4款申請者(危險建築合法四層樓設置空橋平台同意比較高有助消防道路興闢)
實際核算實際核算le20le15le10le6
捐贈公益設施獎勵
le20le20
留設人行步道開放空間
le15le15le15
26
四級分三
級分
結構安全性能評估
損壞不崩塌
損壞可修護
輕度損害修護可繼續使用
修正「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 105530發布實施
一級分
(法規標準)
6級地震
新增一般都更獎勵項目
新建住宅性能評估之結構安全性能達三級分或四級分證明予以獎勵3或5
二級分
鬆綁法令-獎勵提高結構安全
27
一高氯離子相關獎勵都市計畫法新北市施行細則第55條
高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 得就原規定容積率或原總樓地板面積重建原無訂定容積率者得依重建時容積率重建並酌予提高但最高分別以不超過其原規定容積率 重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第11條高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後得向本府申請補助並得經區分所有權人會議決議將全數之補助成立專戶保管前項補助依建物登記之主建物面積計算其為拆除者每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元每戶最高補助二十萬元其為補強防蝕者每平方公尺補助一千元每戶最高補助十萬元申請拆除重建經本府專案核准者得先行核發百分之二十補助款補助款戶數之計算以使用執照為準拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請第14條實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理申請重建時如有增加建築基地者新增基地不予容積獎勵前項容積獎勵額度由本府都市更新審議委員會都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之
二容積移轉1都市計畫容積移轉實施辦法2新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
三都市更新獎勵1都市更新條例第44條2都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 14 16條文內容3新北市都市更新建築容積獎勵核算基準
容積獎勵之法令依據
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
29
鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
19
土地增值稅與契稅僅限以權利變換實施之都市更新案才有優惠喔
三相關稅賦減免項目依都市更新條例第46條辦理項目 條件 內容
地價稅
更新期間土地無法使用 免徵
1更新期間仍可繼續使用2更新後兩年內 減半徵收
未依計畫進度完成者可歸責於土地所有權人 依法課徵
房屋稅 更新後兩年內 減半
土地增值稅
1實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者2實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元而改領現
金者免徵
1依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時2不願參加權利變換而領取現金補償者 減徵40
契稅實施權利變換以土地及建物抵付權利變換負擔者 免徵
依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時 減徵40
都市更新好處多
20
四政府為人民把關- 新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與資訊揭露處理要點
都市更新好處多
項目 規範內容 時間點
1設立個案專線電話 實施者應設立個案專線提供權利人諮詢服務
自辦公聽會前設立公聽會說明
2寄送資料及內容 各階段自辦公聽會實施者應寄送資料內容表明內容 自辦公聽會時
3架設個案網站申請人或實施者應架設個案專屬網站之時間及內容（含公眾版及權利人版）
事業概要核准前事業計畫自辦公聽會時權變計畫自辦公聽會時
4提供計畫書內容 權利人得向本處申請概要事業計畫權利變換計畫書 視個案需求
5提供書面或到場諮詢服務
通知申請人或實施者提供書面資料或於一定時間地點向權利人諮商說明
視個案需求
21
四政府為人民把關
都市更新好處多
新北市政府城鄉發展局都市更新案協調諮詢小組提供所有權人及實施者間良性溝通管道得召開協調或諮詢會議協調相關事宜就雙方爭議事項予以協調或諮詢以公正立場提供專業諮詢不介入雙方契約之私權爭議其協調或諮詢結論將提供都市更新審議委員會審議之參考欲申請此小組之協調或諮詢應以已辦竣事業計畫自辦公聽會並報核市府之案件為限協調諮詢範圍包含以下
a 都市更新之程序更新單元範圍建築規劃 容積獎勵 權利價值查估選配程序等相關事項
b 新北市都市更新學會審議委員會會議決議由本小組進行協調諮詢事項
c 其他都市更新相關法規所訂之內容
22
中央與地方的補助不能重複申請喔
中央依「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請重建整建或維護補助
新北市政府重建依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請補助整維依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」申請補助
五優惠補助
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法httpwwwcpamigovtwchineseindexphpoption=com_contentampview=articleampid=13400ampItemid=57新北市協助民間推動都市更新補助要點httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10156新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點httpweblawntpcgovtwScriptsQuery4AaspFullDoc=allampFcode=C0150021
都市更新好處多
23
建蔽率
建築面積 占 基地面積 之比率
容積率
基地內建築物 總樓地板面積 與
基地面積之比
認識建蔽率容積率
容積結構
24
都市計畫獎勵(ex海砂屋hellip)
建築技術規則(開放空間)其他(捷運穿越補償hellip)
都市更新獎勵容積
容積移轉上限 40
建築基地未臨接8公尺以上計畫道路者基準容積率住宅區為200商業區為320
(住)300(商)440-460
板橋中和永和三重新莊新店
(住)200-260(商)280-380其他地區
容積結構
基準容積
容積移轉
法定容積50
或
原建築容積+法定容積30
獎勵上限為
2525
更新單元獎勵上限法定容積 X 15倍或法定容積 X 03倍 +原建築容積
各項都市更新獎勵容積總和超過法定容積之30者其超出部分應配合申請經政府指定額外提供公施設施之容積獎勵(原則為設置老人活動設施安養設施公共托育設施或社會住宅等)但法定容積未達300或自組都市更新會者不受限制
容積獎勵如何計算
上限20
另計
獎勵上限
處理占有他人舊違章建築戶完整街廓或面積達3000m2以上
優先或迅行劃定更新地區自公告日起六年內實施都市更新事業者
綠建築評估系統取得候選證書及分級黃金級以上
整體規劃設計具有正面貢獻
保存維護具歷史紀念藝術性等價值建築物
協助開闢或維護管理更新單元周邊公共設施
都市計畫
le40
都市更新容積獎勵項目
更新後未達本市平均最小居住樓地板面積
依都更條例44條第1項第4款申請者(危險建築合法四層樓設置空橋平台同意比較高有助消防道路興闢)
實際核算實際核算le20le15le10le6
捐贈公益設施獎勵
le20le20
留設人行步道開放空間
le15le15le15
26
四級分三
級分
結構安全性能評估
損壞不崩塌
損壞可修護
輕度損害修護可繼續使用
修正「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 105530發布實施
一級分
(法規標準)
6級地震
新增一般都更獎勵項目
新建住宅性能評估之結構安全性能達三級分或四級分證明予以獎勵3或5
二級分
鬆綁法令-獎勵提高結構安全
27
一高氯離子相關獎勵都市計畫法新北市施行細則第55條
高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 得就原規定容積率或原總樓地板面積重建原無訂定容積率者得依重建時容積率重建並酌予提高但最高分別以不超過其原規定容積率 重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第11條高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後得向本府申請補助並得經區分所有權人會議決議將全數之補助成立專戶保管前項補助依建物登記之主建物面積計算其為拆除者每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元每戶最高補助二十萬元其為補強防蝕者每平方公尺補助一千元每戶最高補助十萬元申請拆除重建經本府專案核准者得先行核發百分之二十補助款補助款戶數之計算以使用執照為準拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請第14條實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理申請重建時如有增加建築基地者新增基地不予容積獎勵前項容積獎勵額度由本府都市更新審議委員會都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之
二容積移轉1都市計畫容積移轉實施辦法2新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
三都市更新獎勵1都市更新條例第44條2都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 14 16條文內容3新北市都市更新建築容積獎勵核算基準
容積獎勵之法令依據
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
29
鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
20
四政府為人民把關- 新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與資訊揭露處理要點
都市更新好處多
項目 規範內容 時間點
1設立個案專線電話 實施者應設立個案專線提供權利人諮詢服務
自辦公聽會前設立公聽會說明
2寄送資料及內容 各階段自辦公聽會實施者應寄送資料內容表明內容 自辦公聽會時
3架設個案網站申請人或實施者應架設個案專屬網站之時間及內容（含公眾版及權利人版）
事業概要核准前事業計畫自辦公聽會時權變計畫自辦公聽會時
4提供計畫書內容 權利人得向本處申請概要事業計畫權利變換計畫書 視個案需求
5提供書面或到場諮詢服務
通知申請人或實施者提供書面資料或於一定時間地點向權利人諮商說明
視個案需求
21
四政府為人民把關
都市更新好處多
新北市政府城鄉發展局都市更新案協調諮詢小組提供所有權人及實施者間良性溝通管道得召開協調或諮詢會議協調相關事宜就雙方爭議事項予以協調或諮詢以公正立場提供專業諮詢不介入雙方契約之私權爭議其協調或諮詢結論將提供都市更新審議委員會審議之參考欲申請此小組之協調或諮詢應以已辦竣事業計畫自辦公聽會並報核市府之案件為限協調諮詢範圍包含以下
a 都市更新之程序更新單元範圍建築規劃 容積獎勵 權利價值查估選配程序等相關事項
b 新北市都市更新學會審議委員會會議決議由本小組進行協調諮詢事項
c 其他都市更新相關法規所訂之內容
22
中央與地方的補助不能重複申請喔
中央依「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請重建整建或維護補助
新北市政府重建依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請補助整維依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」申請補助
五優惠補助
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法httpwwwcpamigovtwchineseindexphpoption=com_contentampview=articleampid=13400ampItemid=57新北市協助民間推動都市更新補助要點httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10156新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點httpweblawntpcgovtwScriptsQuery4AaspFullDoc=allampFcode=C0150021
都市更新好處多
23
建蔽率
建築面積 占 基地面積 之比率
容積率
基地內建築物 總樓地板面積 與
基地面積之比
認識建蔽率容積率
容積結構
24
都市計畫獎勵(ex海砂屋hellip)
建築技術規則(開放空間)其他(捷運穿越補償hellip)
都市更新獎勵容積
容積移轉上限 40
建築基地未臨接8公尺以上計畫道路者基準容積率住宅區為200商業區為320
(住)300(商)440-460
板橋中和永和三重新莊新店
(住)200-260(商)280-380其他地區
容積結構
基準容積
容積移轉
法定容積50
或
原建築容積+法定容積30
獎勵上限為
2525
更新單元獎勵上限法定容積 X 15倍或法定容積 X 03倍 +原建築容積
各項都市更新獎勵容積總和超過法定容積之30者其超出部分應配合申請經政府指定額外提供公施設施之容積獎勵(原則為設置老人活動設施安養設施公共托育設施或社會住宅等)但法定容積未達300或自組都市更新會者不受限制
容積獎勵如何計算
上限20
另計
獎勵上限
處理占有他人舊違章建築戶完整街廓或面積達3000m2以上
優先或迅行劃定更新地區自公告日起六年內實施都市更新事業者
綠建築評估系統取得候選證書及分級黃金級以上
整體規劃設計具有正面貢獻
保存維護具歷史紀念藝術性等價值建築物
協助開闢或維護管理更新單元周邊公共設施
都市計畫
le40
都市更新容積獎勵項目
更新後未達本市平均最小居住樓地板面積
依都更條例44條第1項第4款申請者(危險建築合法四層樓設置空橋平台同意比較高有助消防道路興闢)
實際核算實際核算le20le15le10le6
捐贈公益設施獎勵
le20le20
留設人行步道開放空間
le15le15le15
26
四級分三
級分
結構安全性能評估
損壞不崩塌
損壞可修護
輕度損害修護可繼續使用
修正「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 105530發布實施
一級分
(法規標準)
6級地震
新增一般都更獎勵項目
新建住宅性能評估之結構安全性能達三級分或四級分證明予以獎勵3或5
二級分
鬆綁法令-獎勵提高結構安全
27
一高氯離子相關獎勵都市計畫法新北市施行細則第55條
高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 得就原規定容積率或原總樓地板面積重建原無訂定容積率者得依重建時容積率重建並酌予提高但最高分別以不超過其原規定容積率 重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第11條高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後得向本府申請補助並得經區分所有權人會議決議將全數之補助成立專戶保管前項補助依建物登記之主建物面積計算其為拆除者每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元每戶最高補助二十萬元其為補強防蝕者每平方公尺補助一千元每戶最高補助十萬元申請拆除重建經本府專案核准者得先行核發百分之二十補助款補助款戶數之計算以使用執照為準拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請第14條實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理申請重建時如有增加建築基地者新增基地不予容積獎勵前項容積獎勵額度由本府都市更新審議委員會都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之
二容積移轉1都市計畫容積移轉實施辦法2新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
三都市更新獎勵1都市更新條例第44條2都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 14 16條文內容3新北市都市更新建築容積獎勵核算基準
容積獎勵之法令依據
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
29
鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
21
四政府為人民把關
都市更新好處多
新北市政府城鄉發展局都市更新案協調諮詢小組提供所有權人及實施者間良性溝通管道得召開協調或諮詢會議協調相關事宜就雙方爭議事項予以協調或諮詢以公正立場提供專業諮詢不介入雙方契約之私權爭議其協調或諮詢結論將提供都市更新審議委員會審議之參考欲申請此小組之協調或諮詢應以已辦竣事業計畫自辦公聽會並報核市府之案件為限協調諮詢範圍包含以下
a 都市更新之程序更新單元範圍建築規劃 容積獎勵 權利價值查估選配程序等相關事項
b 新北市都市更新學會審議委員會會議決議由本小組進行協調諮詢事項
c 其他都市更新相關法規所訂之內容
22
中央與地方的補助不能重複申請喔
中央依「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請重建整建或維護補助
新北市政府重建依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請補助整維依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」申請補助
五優惠補助
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法httpwwwcpamigovtwchineseindexphpoption=com_contentampview=articleampid=13400ampItemid=57新北市協助民間推動都市更新補助要點httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10156新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點httpweblawntpcgovtwScriptsQuery4AaspFullDoc=allampFcode=C0150021
都市更新好處多
23
建蔽率
建築面積 占 基地面積 之比率
容積率
基地內建築物 總樓地板面積 與
基地面積之比
認識建蔽率容積率
容積結構
24
都市計畫獎勵(ex海砂屋hellip)
建築技術規則(開放空間)其他(捷運穿越補償hellip)
都市更新獎勵容積
容積移轉上限 40
建築基地未臨接8公尺以上計畫道路者基準容積率住宅區為200商業區為320
(住)300(商)440-460
板橋中和永和三重新莊新店
(住)200-260(商)280-380其他地區
容積結構
基準容積
容積移轉
法定容積50
或
原建築容積+法定容積30
獎勵上限為
2525
更新單元獎勵上限法定容積 X 15倍或法定容積 X 03倍 +原建築容積
各項都市更新獎勵容積總和超過法定容積之30者其超出部分應配合申請經政府指定額外提供公施設施之容積獎勵(原則為設置老人活動設施安養設施公共托育設施或社會住宅等)但法定容積未達300或自組都市更新會者不受限制
容積獎勵如何計算
上限20
另計
獎勵上限
處理占有他人舊違章建築戶完整街廓或面積達3000m2以上
優先或迅行劃定更新地區自公告日起六年內實施都市更新事業者
綠建築評估系統取得候選證書及分級黃金級以上
整體規劃設計具有正面貢獻
保存維護具歷史紀念藝術性等價值建築物
協助開闢或維護管理更新單元周邊公共設施
都市計畫
le40
都市更新容積獎勵項目
更新後未達本市平均最小居住樓地板面積
依都更條例44條第1項第4款申請者(危險建築合法四層樓設置空橋平台同意比較高有助消防道路興闢)
實際核算實際核算le20le15le10le6
捐贈公益設施獎勵
le20le20
留設人行步道開放空間
le15le15le15
26
四級分三
級分
結構安全性能評估
損壞不崩塌
損壞可修護
輕度損害修護可繼續使用
修正「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 105530發布實施
一級分
(法規標準)
6級地震
新增一般都更獎勵項目
新建住宅性能評估之結構安全性能達三級分或四級分證明予以獎勵3或5
二級分
鬆綁法令-獎勵提高結構安全
27
一高氯離子相關獎勵都市計畫法新北市施行細則第55條
高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 得就原規定容積率或原總樓地板面積重建原無訂定容積率者得依重建時容積率重建並酌予提高但最高分別以不超過其原規定容積率 重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第11條高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後得向本府申請補助並得經區分所有權人會議決議將全數之補助成立專戶保管前項補助依建物登記之主建物面積計算其為拆除者每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元每戶最高補助二十萬元其為補強防蝕者每平方公尺補助一千元每戶最高補助十萬元申請拆除重建經本府專案核准者得先行核發百分之二十補助款補助款戶數之計算以使用執照為準拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請第14條實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理申請重建時如有增加建築基地者新增基地不予容積獎勵前項容積獎勵額度由本府都市更新審議委員會都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之
二容積移轉1都市計畫容積移轉實施辦法2新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
三都市更新獎勵1都市更新條例第44條2都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 14 16條文內容3新北市都市更新建築容積獎勵核算基準
容積獎勵之法令依據
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
29
鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
22
中央與地方的補助不能重複申請喔
中央依「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請重建整建或維護補助
新北市政府重建依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請補助整維依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」申請補助
五優惠補助
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法httpwwwcpamigovtwchineseindexphpoption=com_contentampview=articleampid=13400ampItemid=57新北市協助民間推動都市更新補助要點httpwwwurontpcgovtwcontentparent_id=10156新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點httpweblawntpcgovtwScriptsQuery4AaspFullDoc=allampFcode=C0150021
都市更新好處多
23
建蔽率
建築面積 占 基地面積 之比率
容積率
基地內建築物 總樓地板面積 與
基地面積之比
認識建蔽率容積率
容積結構
24
都市計畫獎勵(ex海砂屋hellip)
建築技術規則(開放空間)其他(捷運穿越補償hellip)
都市更新獎勵容積
容積移轉上限 40
建築基地未臨接8公尺以上計畫道路者基準容積率住宅區為200商業區為320
(住)300(商)440-460
板橋中和永和三重新莊新店
(住)200-260(商)280-380其他地區
容積結構
基準容積
容積移轉
法定容積50
或
原建築容積+法定容積30
獎勵上限為
2525
更新單元獎勵上限法定容積 X 15倍或法定容積 X 03倍 +原建築容積
各項都市更新獎勵容積總和超過法定容積之30者其超出部分應配合申請經政府指定額外提供公施設施之容積獎勵(原則為設置老人活動設施安養設施公共托育設施或社會住宅等)但法定容積未達300或自組都市更新會者不受限制
容積獎勵如何計算
上限20
另計
獎勵上限
處理占有他人舊違章建築戶完整街廓或面積達3000m2以上
優先或迅行劃定更新地區自公告日起六年內實施都市更新事業者
綠建築評估系統取得候選證書及分級黃金級以上
整體規劃設計具有正面貢獻
保存維護具歷史紀念藝術性等價值建築物
協助開闢或維護管理更新單元周邊公共設施
都市計畫
le40
都市更新容積獎勵項目
更新後未達本市平均最小居住樓地板面積
依都更條例44條第1項第4款申請者(危險建築合法四層樓設置空橋平台同意比較高有助消防道路興闢)
實際核算實際核算le20le15le10le6
捐贈公益設施獎勵
le20le20
留設人行步道開放空間
le15le15le15
26
四級分三
級分
結構安全性能評估
損壞不崩塌
損壞可修護
輕度損害修護可繼續使用
修正「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 105530發布實施
一級分
(法規標準)
6級地震
新增一般都更獎勵項目
新建住宅性能評估之結構安全性能達三級分或四級分證明予以獎勵3或5
二級分
鬆綁法令-獎勵提高結構安全
27
一高氯離子相關獎勵都市計畫法新北市施行細則第55條
高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 得就原規定容積率或原總樓地板面積重建原無訂定容積率者得依重建時容積率重建並酌予提高但最高分別以不超過其原規定容積率 重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第11條高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後得向本府申請補助並得經區分所有權人會議決議將全數之補助成立專戶保管前項補助依建物登記之主建物面積計算其為拆除者每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元每戶最高補助二十萬元其為補強防蝕者每平方公尺補助一千元每戶最高補助十萬元申請拆除重建經本府專案核准者得先行核發百分之二十補助款補助款戶數之計算以使用執照為準拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請第14條實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理申請重建時如有增加建築基地者新增基地不予容積獎勵前項容積獎勵額度由本府都市更新審議委員會都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之
二容積移轉1都市計畫容積移轉實施辦法2新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
三都市更新獎勵1都市更新條例第44條2都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 14 16條文內容3新北市都市更新建築容積獎勵核算基準
容積獎勵之法令依據
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
29
鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
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Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
23
建蔽率
建築面積 占 基地面積 之比率
容積率
基地內建築物 總樓地板面積 與
基地面積之比
認識建蔽率容積率
容積結構
24
都市計畫獎勵(ex海砂屋hellip)
建築技術規則(開放空間)其他(捷運穿越補償hellip)
都市更新獎勵容積
容積移轉上限 40
建築基地未臨接8公尺以上計畫道路者基準容積率住宅區為200商業區為320
(住)300(商)440-460
板橋中和永和三重新莊新店
(住)200-260(商)280-380其他地區
容積結構
基準容積
容積移轉
法定容積50
或
原建築容積+法定容積30
獎勵上限為
2525
更新單元獎勵上限法定容積 X 15倍或法定容積 X 03倍 +原建築容積
各項都市更新獎勵容積總和超過法定容積之30者其超出部分應配合申請經政府指定額外提供公施設施之容積獎勵(原則為設置老人活動設施安養設施公共托育設施或社會住宅等)但法定容積未達300或自組都市更新會者不受限制
容積獎勵如何計算
上限20
另計
獎勵上限
處理占有他人舊違章建築戶完整街廓或面積達3000m2以上
優先或迅行劃定更新地區自公告日起六年內實施都市更新事業者
綠建築評估系統取得候選證書及分級黃金級以上
整體規劃設計具有正面貢獻
保存維護具歷史紀念藝術性等價值建築物
協助開闢或維護管理更新單元周邊公共設施
都市計畫
le40
都市更新容積獎勵項目
更新後未達本市平均最小居住樓地板面積
依都更條例44條第1項第4款申請者(危險建築合法四層樓設置空橋平台同意比較高有助消防道路興闢)
實際核算實際核算le20le15le10le6
捐贈公益設施獎勵
le20le20
留設人行步道開放空間
le15le15le15
26
四級分三
級分
結構安全性能評估
損壞不崩塌
損壞可修護
輕度損害修護可繼續使用
修正「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 105530發布實施
一級分
(法規標準)
6級地震
新增一般都更獎勵項目
新建住宅性能評估之結構安全性能達三級分或四級分證明予以獎勵3或5
二級分
鬆綁法令-獎勵提高結構安全
27
一高氯離子相關獎勵都市計畫法新北市施行細則第55條
高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 得就原規定容積率或原總樓地板面積重建原無訂定容積率者得依重建時容積率重建並酌予提高但最高分別以不超過其原規定容積率 重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第11條高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後得向本府申請補助並得經區分所有權人會議決議將全數之補助成立專戶保管前項補助依建物登記之主建物面積計算其為拆除者每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元每戶最高補助二十萬元其為補強防蝕者每平方公尺補助一千元每戶最高補助十萬元申請拆除重建經本府專案核准者得先行核發百分之二十補助款補助款戶數之計算以使用執照為準拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請第14條實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理申請重建時如有增加建築基地者新增基地不予容積獎勵前項容積獎勵額度由本府都市更新審議委員會都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之
二容積移轉1都市計畫容積移轉實施辦法2新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
三都市更新獎勵1都市更新條例第44條2都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 14 16條文內容3新北市都市更新建築容積獎勵核算基準
容積獎勵之法令依據
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
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鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
24
都市計畫獎勵(ex海砂屋hellip)
建築技術規則(開放空間)其他(捷運穿越補償hellip)
都市更新獎勵容積
容積移轉上限 40
建築基地未臨接8公尺以上計畫道路者基準容積率住宅區為200商業區為320
(住)300(商)440-460
板橋中和永和三重新莊新店
(住)200-260(商)280-380其他地區
容積結構
基準容積
容積移轉
法定容積50
或
原建築容積+法定容積30
獎勵上限為
2525
更新單元獎勵上限法定容積 X 15倍或法定容積 X 03倍 +原建築容積
各項都市更新獎勵容積總和超過法定容積之30者其超出部分應配合申請經政府指定額外提供公施設施之容積獎勵(原則為設置老人活動設施安養設施公共托育設施或社會住宅等)但法定容積未達300或自組都市更新會者不受限制
容積獎勵如何計算
上限20
另計
獎勵上限
處理占有他人舊違章建築戶完整街廓或面積達3000m2以上
優先或迅行劃定更新地區自公告日起六年內實施都市更新事業者
綠建築評估系統取得候選證書及分級黃金級以上
整體規劃設計具有正面貢獻
保存維護具歷史紀念藝術性等價值建築物
協助開闢或維護管理更新單元周邊公共設施
都市計畫
le40
都市更新容積獎勵項目
更新後未達本市平均最小居住樓地板面積
依都更條例44條第1項第4款申請者(危險建築合法四層樓設置空橋平台同意比較高有助消防道路興闢)
實際核算實際核算le20le15le10le6
捐贈公益設施獎勵
le20le20
留設人行步道開放空間
le15le15le15
26
四級分三
級分
結構安全性能評估
損壞不崩塌
損壞可修護
輕度損害修護可繼續使用
修正「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 105530發布實施
一級分
(法規標準)
6級地震
新增一般都更獎勵項目
新建住宅性能評估之結構安全性能達三級分或四級分證明予以獎勵3或5
二級分
鬆綁法令-獎勵提高結構安全
27
一高氯離子相關獎勵都市計畫法新北市施行細則第55條
高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 得就原規定容積率或原總樓地板面積重建原無訂定容積率者得依重建時容積率重建並酌予提高但最高分別以不超過其原規定容積率 重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第11條高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後得向本府申請補助並得經區分所有權人會議決議將全數之補助成立專戶保管前項補助依建物登記之主建物面積計算其為拆除者每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元每戶最高補助二十萬元其為補強防蝕者每平方公尺補助一千元每戶最高補助十萬元申請拆除重建經本府專案核准者得先行核發百分之二十補助款補助款戶數之計算以使用執照為準拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請第14條實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理申請重建時如有增加建築基地者新增基地不予容積獎勵前項容積獎勵額度由本府都市更新審議委員會都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之
二容積移轉1都市計畫容積移轉實施辦法2新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
三都市更新獎勵1都市更新條例第44條2都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 14 16條文內容3新北市都市更新建築容積獎勵核算基準
容積獎勵之法令依據
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
29
鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
2525
更新單元獎勵上限法定容積 X 15倍或法定容積 X 03倍 +原建築容積
各項都市更新獎勵容積總和超過法定容積之30者其超出部分應配合申請經政府指定額外提供公施設施之容積獎勵(原則為設置老人活動設施安養設施公共托育設施或社會住宅等)但法定容積未達300或自組都市更新會者不受限制
容積獎勵如何計算
上限20
另計
獎勵上限
處理占有他人舊違章建築戶完整街廓或面積達3000m2以上
優先或迅行劃定更新地區自公告日起六年內實施都市更新事業者
綠建築評估系統取得候選證書及分級黃金級以上
整體規劃設計具有正面貢獻
保存維護具歷史紀念藝術性等價值建築物
協助開闢或維護管理更新單元周邊公共設施
都市計畫
le40
都市更新容積獎勵項目
更新後未達本市平均最小居住樓地板面積
依都更條例44條第1項第4款申請者(危險建築合法四層樓設置空橋平台同意比較高有助消防道路興闢)
實際核算實際核算le20le15le10le6
捐贈公益設施獎勵
le20le20
留設人行步道開放空間
le15le15le15
26
四級分三
級分
結構安全性能評估
損壞不崩塌
損壞可修護
輕度損害修護可繼續使用
修正「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 105530發布實施
一級分
(法規標準)
6級地震
新增一般都更獎勵項目
新建住宅性能評估之結構安全性能達三級分或四級分證明予以獎勵3或5
二級分
鬆綁法令-獎勵提高結構安全
27
一高氯離子相關獎勵都市計畫法新北市施行細則第55條
高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 得就原規定容積率或原總樓地板面積重建原無訂定容積率者得依重建時容積率重建並酌予提高但最高分別以不超過其原規定容積率 重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第11條高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後得向本府申請補助並得經區分所有權人會議決議將全數之補助成立專戶保管前項補助依建物登記之主建物面積計算其為拆除者每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元每戶最高補助二十萬元其為補強防蝕者每平方公尺補助一千元每戶最高補助十萬元申請拆除重建經本府專案核准者得先行核發百分之二十補助款補助款戶數之計算以使用執照為準拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請第14條實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理申請重建時如有增加建築基地者新增基地不予容積獎勵前項容積獎勵額度由本府都市更新審議委員會都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之
二容積移轉1都市計畫容積移轉實施辦法2新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
三都市更新獎勵1都市更新條例第44條2都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 14 16條文內容3新北市都市更新建築容積獎勵核算基準
容積獎勵之法令依據
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
29
鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
26
四級分三
級分
結構安全性能評估
損壞不崩塌
損壞可修護
輕度損害修護可繼續使用
修正「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 105530發布實施
一級分
(法規標準)
6級地震
新增一般都更獎勵項目
新建住宅性能評估之結構安全性能達三級分或四級分證明予以獎勵3或5
二級分
鬆綁法令-獎勵提高結構安全
27
一高氯離子相關獎勵都市計畫法新北市施行細則第55條
高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 得就原規定容積率或原總樓地板面積重建原無訂定容積率者得依重建時容積率重建並酌予提高但最高分別以不超過其原規定容積率 重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第11條高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後得向本府申請補助並得經區分所有權人會議決議將全數之補助成立專戶保管前項補助依建物登記之主建物面積計算其為拆除者每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元每戶最高補助二十萬元其為補強防蝕者每平方公尺補助一千元每戶最高補助十萬元申請拆除重建經本府專案核准者得先行核發百分之二十補助款補助款戶數之計算以使用執照為準拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請第14條實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理申請重建時如有增加建築基地者新增基地不予容積獎勵前項容積獎勵額度由本府都市更新審議委員會都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之
二容積移轉1都市計畫容積移轉實施辦法2新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
三都市更新獎勵1都市更新條例第44條2都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 14 16條文內容3新北市都市更新建築容積獎勵核算基準
容積獎勵之法令依據
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
29
鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
27
一高氯離子相關獎勵都市計畫法新北市施行細則第55條
高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 得就原規定容積率或原總樓地板面積重建原無訂定容積率者得依重建時容積率重建並酌予提高但最高分別以不超過其原規定容積率 重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第11條高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後得向本府申請補助並得經區分所有權人會議決議將全數之補助成立專戶保管前項補助依建物登記之主建物面積計算其為拆除者每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元每戶最高補助二十萬元其為補強防蝕者每平方公尺補助一千元每戶最高補助十萬元申請拆除重建經本府專案核准者得先行核發百分之二十補助款補助款戶數之計算以使用執照為準拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請第14條實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理申請重建時如有增加建築基地者新增基地不予容積獎勵前項容積獎勵額度由本府都市更新審議委員會都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之
二容積移轉1都市計畫容積移轉實施辦法2新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點
三都市更新獎勵1都市更新條例第44條2都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 14 16條文內容3新北市都市更新建築容積獎勵核算基準
容積獎勵之法令依據
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
29
鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
28海砂屋鑑定程序
地主
主管機關
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
白華析晶鋼筋腐蝕
混凝土剝落
委託＜一家＞專業鑑定機構委託＜一家＞專業鑑定機構 申請市府核定申請市府核定
新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表
1新北市建築師公會2新北市土木技師公會3台北市建築師公會4台北市土木技師公會5台北市結構工程工業技師公會6台灣省土木技師公會7臺灣省結構工程技師公會
8中華民國建築技術學會9財團法人中華建築基金會10財團法人中華營建基金會11中華綠建築暨景觀環境學會12財團法人臺灣營建研究院13國立交通大學土木系
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
現場履勘市府邀集
其他鑑定機構
履勘委員審議
履勘委員審議
拆除重建拆除重建
駁回駁回
補強補強
補助上限20萬戶補助上限20萬戶
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
重建時容積率或
原總樓地板面積之30為限
29
鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
29
鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地協助政府打通防救災動線
防災道路與避難點優先取得
基準容積
獎勵容積
容移1
2未開闢之道路用地需全持分捐贈
「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道排除全持分捐贈限制
送出基地樣態及要件
第三階段 107年7月1日生效
第一階段105年7月1日生效
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
30
修正規定
放寬基地連接道路寬度條件１指定地區「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」
基地連接道路寬度6公尺以上面前部分須自行退縮達8公尺基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重
建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限
２經公安交通檢討無虞
３移入上限基準容積之15
容積移轉有條件鬆綁
第一階段105年7月1日生效
簡易都更
6公尺以上
建物安全
500msup2 以上足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）
上限30或40 符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
500msup2以上自行退縮達8公尺（公安交通無虞）上限15
未限制自行退縮達8公尺（公安交通無虞）
上限15 危險或有安全之虞且須拆除重建者
道路寬度
防災都更地區一般都更
符合sect47 Ⅱ執行原則規定都更條例規定
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
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Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
31都市更新辦理內容
(目的)(內容)
確定建築量體設計
確定房地分配
(各階段計畫)
確定實施者申請容積獎勵建築設計規劃財務計畫拆遷安置規劃
權利價值評估選配意願申請分配拆遷安置計畫
事業計畫
權利變換計畫
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
32
迅行劃定
同意門檻比例
事業計畫
權利變換計畫更新地區內更新地區外
迅行劃定 優先劃定
土地及合法建物所有權人數 12(50) 35(60) 23(667) 免檢核同意比例
土地及建物樓地板面積 12(50) 23(667) 34(75) 免檢核同意比例
都市更新實施同意比例
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
33
注意事項1確定實施者2同意事業計畫的實質規劃設計內
容3簽署事業計畫同意書後所有權
人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者得於公開展覽期滿前撤銷同意書但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者不在此限
4填寫同意書時得當場出具證件供實施者核對資料不需提供任何證件影本給實施者
都市更新事業計畫同意書格式
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
34
事業計畫辦理流程
擬具都市更新事業計畫
取得更新事業計畫同意書
實施者舉辦公聽會
都市更新事業計畫報核
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新委員會專案小組審議
聽證
都市更新委員會大會審議
事業計畫核定發布實施
公辦公聽會
都市更新辦理內容
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
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透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
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專
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培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
35
權利變換計畫辦理流程
都市更新辦理內容擬具權利變換計畫
權利變換意願調查
土地權利協調處理
舊違章戶處理方案
更新前價值評估
分配單元規劃
更新後價值評估
申請分配位置30日
自辦公聽會
擬訂權利變換計畫草案
權利變換計畫報核
公開抽籤
新北市政府都市更新處收件審查
公開展覽30日
都市更新審議委員會專案小組審議
聽證
都市更新審議委員會大會審議
核定發布實施
通知 異議
補償金發放
公告公告禁止事項
公辦公聽會
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
36
何謂實施者實施都市更新事業之機關機構或團體
成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施
建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理
逾七人之土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時應組織更新團體訂定章程載明下列事項申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限
都市更新實施者
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
37
協議合建及權利變換類別 協議合建 權利變換
同意比 全體所有權人同意 100同意或同意比機制(詳見P32)
分配方式協議分配方式以私契約方式辦理非屬更新委員會審議範圍
估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之）
將更新前的權利價值透過容積獎勵及共同負擔轉換分配更新後的權利價值之房地
程序 擬訂都市更新事業計畫經市政府核定即可申請建照 權利變換計畫需經市政府審議
都市更新實施方式
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
38
一權利變換意義
二共同負擔
三信託管理
權利變換
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
39權利變換意義
39
更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者
更新後總價值甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
按更新前權利價值比例分回房地
更新前比例
共同負擔
權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或
實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新
後建築物及其土地之應有部分或權利金
更新前總價值
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
40權利變換意義案例試算
甲 乙 丙
甲 乙 丙
實施者(建商)
更新前資產總額4千萬
更新後資產總額1億
甲資產總額 400萬
1010
甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）
共同負擔3500萬
找補 50萬
10共同負擔
350萬
甲
更新後資產總額
萬
10
應分配 650萬1000實際選配 600萬
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
41共同負擔辦理都市更新所產生之相關費用由實施者先行支付再由地主依更新後房地折價抵付予實施者
共同負擔費用提列由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」將共同負擔項目提列權利變換計畫書內經審議委員會審議都市更新的成本是否合理以確保所有權人之權益
共同負擔提列項目包括(共七項)壹工程費用mdash 1重建費用(建築設計費用營建費用工程管理費空氣汙染防制費
其他必要費用)2公共及公益設施(公共設施公益設施認養捐贈費用捐贈本市都市
更新基金)3申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費
貳權利變換費用mdash調查費更新前土地及建物測量費用土地改良物拆遷補償費占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費拆遷安置費地籍整理費用審查費用其他必要業務費
叁貸款利息肆稅捐mdash印花稅營業稅伍管理費用mdash行政作業費用信託費用人事行政管理費用銷售管理費用 風險
管理費陸都市計畫變更負擔費用柒容積移轉費用
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
42
資金信託由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程財務透明度提高資金無法挪用
土地信託 (非強制之規定)更新期間較長可利用信託財產獨立特性排除部份地主因後來發生債務問題導致土地被查封影響更新工程之執行
信託管理
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
43
興建資金由受託銀行控管專款專用增加透明度
受託人需將信託財產分別管理
避免興建工程中輟以達到順利完工之目的
屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷
依法信託財產不得強制執行且信託關係不因委託人死亡破產或喪失行為能力而消滅
信託管理信託的保障
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
44簡易都更一簡易都更意涵
二簡易都更推動目標
三簡易都更申請程序
四簡易都更申請條件及規定
五簡易都更不適用規定
六簡易都更 VS 都市更新
七案例分享
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
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88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
45簡易都更意涵
整合
所有權人
100土
地
合法建物
更新概要申請
更新概要審查
事業計畫申請
都市更新及都市
設計聯席專案小
組審議
都更大會審議
公展15天
事業概要核准
事業計畫核定
事業計畫公聽會
更新概要公聽會
一般都更程序繁複
簡易都更程序簡單
建照申請
建照核准
建築施工
都設大會審議
聽證會
7
建築施工
建照核准
建照申請
確認簡易都更獎勵額度15或20(危險建築10)
四五層樓公寓更新
具有都市更新的意涵與精神不需循都市更新條例繁複的程
序讓改建程序簡單
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
46
為促進老舊建築物重建市府提供「簡易都更」多元的重建途徑重建後可以促進環境品質改善以提升都市整體防災居住安全及生活品質
bull結合「在地就養 在宅老化」政策bull提供無障礙設施(無門檻友善設計開門式浴缸)bull提供高齡者居家安全設施(防滑地磚臥室設置呼救系統)
貼心好宅
bull留設4公尺步道供人行或自行車使用bull留設鄰棟3公尺間隔留設防火間隔bull加強建築耐震增加停車空間bull加強基地保水減低暴雨衝擊
環境改善
簡易都更推動目標
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
47簡易都更申請程序申請程序應檢附之資料依105年8月1日修正實施之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理
申請人向本府城鄉局（都更處）取得「簡易都更」
適用證明
文件審查及分會相關單位 都市設計審議
建照核判審查（工務局建照科）
建照執照核准
向市府工務局申請建造執照
符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理其餘則免
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
48申請條件及規定基地規模及使用分區
區位都市計畫範圍內之住宅區及商業區
面積最少500平方公尺(約15125坪)
臨路條件
1 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道其臨路總長度達20公尺
2 所臨接之計畫道路現有巷道之寬度應達8公尺或自行退縮達8公尺
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
49申請條件及規定現況樣態1 30年以上合法建築基地面積+違章
建物投影面積≧12基地面積
2 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區其合法建築物屋齡得以20年計算
3 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震水災風災或其他重大天然事變經本府工務局認定為危險或有安全之虞者不受建築基地面積臨路條件及地上物現況樣態限制
4 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說
違違 違
A + ≧ 12B
A30年以上合法建物坐落之建築基地
B違章建物投影面積
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
50
20獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺應以淨空設計
設計建蔽率不超過法定建蔽率減10
基地內鄰棟距離達8公尺
基地透水面積≧法定空地面積x80
8M 8M
建築線
4M
3M 3M
3M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
鄰地境界線
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
51
15獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築
與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺應以淨空設計
4M
2M 2M
2M
臨8M (或自行退縮達8M)
臨路總長20M
建築線
鄰地境界線
鄰地境界線
25M人行使用15M植栽槽
15M植栽槽
25M人行使用
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
52
10獎勵額度之建築配置方式
申請條件及規定
僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用
自計畫道路現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築應以淨空設計退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺
4M
面前道路路寬6M
建築線2M人行使用2M道路使用
建築物
4M
面前道路路寬4M
建築線4M道路使用
建築物
申請重建之建築基地申請重建之建築基地
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
53
基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事
業計畫範圍
基地涉及公辦更新範圍
簡易都更不適用規定
已透過都市更新整合基地中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更
基於獎勵不重複原則對於更新案容積獎勵應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
54簡易都更VS都市更新
申辦程序 最小基地規模 獎勵制度
簡易都更
1 全體同意（100）2 法源依據都市計畫法新北市施行
細則3 符合臨路條件基地現況及重建後
環境要求經都市設計委員會審議通過直接申請建照
500msup2以上15
或20
一般都市更新
1 多數決機制（23人數及34土地以上同意）
2 法源依據都市更新條例3 依都更程序辦理經都市更新及都
市設計委員會審議核定後申請建照
有條件放寬至500msup2以上
上限50
兩種機制比較
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
55簡易都更VS都市更新
容積獎勵上限 依照容積移轉實施辦法及新北市政府
都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理
不得申請都市更新獎勵
板橋中和永和 (住) 300三重新莊新店 (商) 440-460
(住) 200至260(商) 280至380
其他地區簡易都更
法定容積
容積移轉04倍
或03倍
02倍或
015倍
1倍
簡易都更獎勵
都市更新
法定容積
都市更新獎勵
容積移轉
1倍
05倍
04倍
都市計畫法新北市施行細則第47條規定實施都市更新事業之地區建築基地之法定容積增加建築容積後為15倍之法定容積前款以外之地區為12倍之法定容積
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
56案例分享
重建前環境
重建後模擬示意圖
102年11月14日建照核准汐止
協助開闢廣場留設4M人行步道
留設開放空間
基地面積2068
更新為14層銀級綠建築住宅提供電梯以及106輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
集中留設約200法定開放空間並協助開闢約254廣場用地提供附近居民使用
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
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都市更新常見諮詢課題綜合問答
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Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
57
重建前環境板橋
基地面積1021
更新為20層銀級綠建築住宅提供電梯以及70輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間增加了更多的開放空間供周遭居民使用
重建後模擬示意圖
案例分享103年5月9日建照核准
社區及周遭居民休憩空間
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
58
基地面積1375
更新為15層銀級綠建築住宅提供電梯以及89輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
因應原住戶高齡者眾多結合「在地就養在宅老化」政策提供高齡者貼心設施開放空間無障礙設計及室內防滑地磚緊急呼救系統低檯度或開門式浴槽浴廁L型固定扶手
重建前環境
重建後模擬示意圖
開門式浴缸
緊急呼救系統
板橋
L型固定扶手
案例分享103年8月11日建照核准
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
59
基地面積134790
更新為14層住宅提供電梯以及68輛停車位建築臨路退縮留設4公尺步行空間
採高齡者友善設計提供無障礙設施等並集中留設法定空地成為 441 小型鄰里公園讓周邊居民增加休憩空間
重建前環境
重建後模擬示意圖
無障礙昇降
無障礙車位
案例分享五股 103年12月26日建照核准
小型鄰里公園
60
基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
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都市更新常見諮詢課題綜合問答
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Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
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Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
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綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
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基地面積9787
於102年12月底因火災導致房屋毀損原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園
更新為10層住宅提供電梯以及38輛停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場
案例分享土城 104年12月10日建照核准
重建前環境 重建後模擬示意圖
街角廣場
街角廣場
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基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
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防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
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申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
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耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
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輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
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歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
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88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
61
基地面積122013
更新為15層住宅提供電梯86輛汽車停車位86輛機車停車位及22輛自行車停車位建築臨路退縮留設4公尺人行空間
案例分享中和 105年7月4日建照核准
重建前環境
重建後模擬示意圖
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
62都市更新整建維護
一都市更新整建維護意涵二整建維護申請須知
三整建維護辦理程序四整建維護輔導團隊五立面修繕(外牆拉皮)簡介六案例介紹-外牆拉皮七增設電梯簡介八案例介紹-增設電梯九健檢補強重建一條龍服務十耐震補強簡介
「建築物立面修繕耐震補強及老舊公寓增設電梯」
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
63都市更新整建維護意涵
建築物拆除重建
拆除重建拆除重建
建築物新建
新建新建
生
建築物機能提升
無障礙設施
整建維護
建築物生命週期
老 死
建築物修繕
建築物結構補強
整建維護
整建維護處方簽
在屋齡老了及損壞了可透過整建維護在建築物生命週期達到維持及延續建築物生命
病
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
64整建維護申請須知
法令依據
新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點
背景說明
促進老舊建築物景觀改善增進建築物內外部公共安全及
機能改善並因應銀髮族與行動不便人士的友善空間需求
推動外牆拉皮耐震補強及公寓增設電梯達到居住環境
改善及提升建物機能之功效透過經費補助專案輔導
程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘因
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
65整建維護申請須知一補助範圍
位於都市計畫範圍內之合法建築物其年期(屋齡)達十五年以上並符合下列之一
1連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上
2非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上但周邊無相連建築物者得以一棟申請3非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上4六層樓以上整幢建築物5四五層樓集合住宅僅增設昇降設備者得以一棟申請且併同申請立面修繕及耐震
補強工程之費用補助
6經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步詳細評估或經耐震能力詳細評估結
果需辦理耐震補強工程
透天5棟 公寓連續2棟以上
大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟
1 2 4 53
公寓及透天各1棟
6
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
66整建維護申請須知二補助對象
申請人資格應符合下列規定
1申請範圍內土地及合法建築物所有權人
2依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會
3依有關法規規定設立之團體或事業機構
4依都市更新條例規定之實施者
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
67整建維護申請須知三補助額度
補助費用含規劃設計及工程實施經費1由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助每
案以核准補助項目總經費 50 為上限如建物位於「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路最高補助經費可達75
每個案子以新臺幣1000萬元為上限2立面修繕工程補助費用應達補助總經費50以上但四
五層樓集合住宅僅增設昇降設備者不在此限3申請耐震補強補助初評6000元或8000元全額補助
詳評45上限30萬補強工程50
4已存在違章建築者委員會得酌減補助額度15為上限5住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者經委
員會審議後得不予補助或酌減補助額度
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
68整建維護申請須知四提高補助地區
(一)位於市府指定之整建維護策略地區 (二)臨三十公尺以上計畫道路
(三)位於捷運站火車站歷史建築古蹟等三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
69整建維護申請須知
每案之建築物立面修繕工程補助額度
應達補助總經費百分之五十以上
但四五層樓集合住宅僅增設昇降
設備者不在此限
可不可以僅申請屋頂防水 植栽綠化 或門窗修繕類
別評估指標 補助項目 備註
一建築物外部
公共安全
防火間隔或社區道路綠美化工程
申請騎樓整平補助項目時至少以一完整街廓（路段）為原則
騎樓整平或門廊修繕工程
環境景觀
無遮簷人行道植栽綠美化工程
-
無遮簷人行道舖面工程
無遮簷人行道街道家具設施
其他 經委員會審議通過並經本府核定者
-
五補助項目
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
70整建維護申請須知五補助項目
類別 評估指標 補助項目 備註
二建築物本體及內部 公共
安全
供公眾使用之防火避難設施或消防設備
-供公眾使用之無障礙設施
公共走道或樓梯修繕工程
建築物耐震補強評估補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者
環境景觀
通往室外之通路或門廳修繕工程
陽臺或露臺綠美化工程
屋頂平臺綠美化工程
屋頂平臺防水工程
建築物立面修繕工程（含廣告招牌） 含鐵窗及違建拆除費用
建築物外部門窗修繕工程 建築物外部門窗修繕工程至少以一棟建築物為原則
機能改善
四五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備
-
其他 經委員會審議通過並經本府核定者 -
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
71整建維護辦理程序
180天(得展延180天)
公告申請期間(依新北市政府公告為準)
申請方式三擇一
方式❶100同意擬具整建維
護輔助計畫書申請
方式❷未取得100同意依都市更新條例規定舉辦公聽會等程序後取得同意比例擬定都市
更新事業計畫送件申請
方式❸申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後擬具整建維護申
請補助計畫書計畫書申請
都市更新審議委員會審議(預審)
依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫
擬具修正後整建維護補助計畫書送審
達事業計畫門檻 100同意
都市更新審議委員會審議決定補助額度
計畫核定
檢具相關申請資料申請核撥補助經費 30
工程完工後提供完工書圖經市府核撥補助經費
檢具相關成果資料申請核撥補助經費 70
整建維護完成成果備查
90天
90天(得展延90天)
施工
60日
取得全部土地及合法建築物所有權人同意免循都市更新條例辦理程序簡便又快速
人先行預審確認補助項目及補助額度有助於整合其他住戶意願
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
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100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
72整建維護輔導團隊只要填寫資詢表由專業的輔導團隊現場場勘而且完全免費喔
整建維護輔導團隊
1現場會勘及諮詢服務
2召開說明會
3協助意願整合
4製作計畫書圖
5協助審議程序
73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
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73立面修繕(外牆拉皮)簡介【施作項目】依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍施工工法及使用材料
正面梯間外牆正立面現況 二三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象
四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
74立面修繕(外牆拉皮)簡介【外牆規劃示意圖】
建議ㄧ新設造型格柵
建議二梯間扶手及粉刷更新
建議三鐵窗拆除鋁窗更新增設安全圍籬
建議四全面更新外牆為貼磚
建議五增設冷氣格柵
建議六立面邊框及橫向飾條用深色系
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
75案例介紹-外牆拉皮
一申請補助經費190萬元(策略性地區)
二辦理進度104年4月24日發布實施104年11月完工
(新莊路案例)
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
76增設電梯簡介
紅色區塊為電梯座落位置
法定空地
計畫道路
電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地(基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)
【電梯座落位置】
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
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觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
77增設電梯簡介【各類型電梯最小空間】
車廂空間90120cm
最小升降路尺寸約150150cm
車廂空間100120cm
最小升降路尺寸約160170cm
3人座 6人座8人座
電梯車廂
車廂空間150150cm
最小升降路尺寸約210220cm
3(無障礙需求)
約150cm 約150cm
90cm120cm
約160cm 約170cm
100cm 120cm
約210cm 約220cm
150cm 150cm
2 3 41 3人座
車廂空間8080cm
最小升降路尺寸約120120cm
約120cm 約120cm
80cm80cm
總工程費約450-600萬(需依實際施作建材及廠商報價為準)
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
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具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
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培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
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bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
78案例介紹-增設電梯本案採用4人座電梯型式於104年9月
完工啟用
本案成功之關鍵1 要有足夠法定空地增建電梯2 鄰居和睦對樓上年長者行動不便
者有同理心3 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維
修費用且同意配合增建電梯
本案費用負擔參考實際分配比例需依個案情形而定1 一樓不負擔2 二樓負擔103 三樓負擔204 四樓負擔305 五樓負擔40
(新店明德路)
更新前 更新後
bull 5層樓公寓屋齡35年bull 補助額度218萬元(487)
住戶開心電梯完工啟用生活更便利
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
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優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
79案例介紹-增設電梯 (永和信義段)
本案採用3人座電梯型式
申請人69歲的黃太太看到鄰居97歲的老父親出入不便而76歲的兒子去年因故急需送醫時甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾她心有所觸決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助
bull 5層樓公寓屋齡36年bull 補助額度170萬元(4862)
更新前
更新後
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
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補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
80
防災
安心整合
宣導
立即聯絡住戶了解意願
派員到府說明協助方式及評估費用建議
社區居民取得共識
工務局提供聯絡方式都更處進行聯絡
工務局公會技師都更處都更推動師
都更處都更推動師定點輔導說明後續辦理流程住戶意願整合協助同意書簽署提供公會名單媒合社區辦理評估作業
工務局
結構補強修復 或 拆除重建
鏈結老屋健檢結果接續補助與輔導
結構可補強輔導結構補強結構不安全輔導更新重建
健檢補強重建一條龍服務
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
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目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
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bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
81
申請條件申請建築物結構安全耐震能力初步詳細評估或經建築物結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者得以一幢(棟)為申請單位
補助項目耐震補強評估費用補強工程費用
補助額度每案原則補助總經費50如為策略地區補助經費可達 75 每案最高上限1000萬元其中耐震補強評估費用額度如下1初評6000元或8000元2詳評 45 上限30萬元
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
可分項申請
評估費用比照中央補強工程費用至多75
一棟(幢)即可提出申請
房屋健檢
(工務局)
81
耐震補強簡介
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
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【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
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102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
82耐震補強簡介
初評
結構設計 補強施工房屋健檢(工務局)
(建議結構修復) 詳評
整建維護諮詢申請(都更處)
詳評
免初評
結構設計 補強施工
案件來源 結構評估 設計施工
房屋健檢
(工務局)
詳評受理單位由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理(如新北土木建築師公會辦理或台灣省土木結構建築師公會)
詳評費用計算依共同供應契約有規定計算方式視樓地板面積而定不足600平方公尺費用15萬元以5層雙拼每戶30坪為例詳評約34萬元棟
詳評補助費用依照住戶與公會的合約補助補助45上限30萬元 詳評結果通常會有2個以上的補強方案及費用概估由住戶自行選擇耐震補
強工程費用依詳評結果補助50每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用如詳評已補助30萬則補強工程費上限為970萬)
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
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Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
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-
83都市更新推動師（都更家教）
一都市更新推動師是什麼
二推動師推動成果
三如何找到都更家教
四如何加入都更家教行列
84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
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綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
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84都市更新推動師（簡稱都更家教）是什麼
都市更新推動師就如同「家教」的角色般從旁提供社區法令及政策宣導諮詢輔導整合民眾辦理自力更新整建維護簡易都更等再搭配市府既有相關費用補助等措施加速辦理都市更新
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輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
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都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
85
輔導案件分布圖
推動師推動成果
已協助50處社區向都更處申請備查辦理自力更新有2案在推動師協助下成立更新會其中一案並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
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87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
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100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
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依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
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補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
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280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
86如何找到都更家教民眾尋求都更家教協助之方法
都更處媒合
自行聯繫
尋求輔導尋求輔導
都更家教協助之項目
EX建築師更新規劃估價師測量師
1自力更新協助成立都市更新團體辦理自力都更2整建維護協助申請整建維護補助3簡易都更協助辦理簡易都更重建4因災或海砂屋重建協助社區辦理危險建物重建
法令諮詢政策說明
社區陪伴及整合
協尋專業團隊
都更家教進入社區
透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式
填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
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bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
87如何加入都更家教行列
具都市更新社區營造相關工作經驗者含具有建築更新規劃建築規劃都市計畫都市設計景觀設計建築經理土地開發營建土木不動產估價地政不動產經紀等相關領域之工作經驗者
大專院校相關系所畢業者相關科系包含都市計畫都市規劃建築市政地政不動產城鄉景觀土地管理土木等
經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦
社區營造相關工作經驗者包含社區規劃師以及從事社區營造社區發展長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等
新北市現任里長
招募遴選
專
訓
專業培訓
結訓
靜態課程
實習課程
觀摩參訪
培訓內容
100小時培訓與兩次測驗
歡迎以下有志推動都更之民眾報名參訓
目前已有253位獲得推動師資格
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
88自主更新
一自主更新定義
二自主更新流程
三自主更新與委辦實施更新的差異
89
依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
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依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時1應組織更新團體2訂定章程載明下列事項
(1)團體之名稱及辦公地點(2)實施地區(3)成員資格幹部法定人數任期職責及選任方式等事項(4)有關會務運作事項(5)有關費用分擔公告及通知方式等事項(6)其他必要事項
3申請當地直轄市縣（市）主管機關核准
自主更新定義定義
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
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新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
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階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
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80萬
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補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
90
中央優惠補助-重建法令依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請窗口直轄市縣(市)主管機關申請補助對象
(一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體(二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其
他依法成立之都市更新事業機構以整建或維護方式實施都市更新者為限
(三)直轄市縣(市)主管機關申請補助範圍
(一)以重建方式實施者補助擬定都市更新事業計畫有關費用(二)以整建或維護方式實施者補助擬訂都市更新事業計畫及
實施工程有關費用
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
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補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
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目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
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都市更新常見諮詢課題綜合問答
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Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
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Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
91
優先補助原則(一)自籌款比例較高者 (二)權利複雜程度較高者(三)住宅使用比例較高者 (四)建築物使用年限較久者(五)實施規模較大者 (六)位於重點再發展地區者(七)建築物經耐震能力初步評估較危險者
補助類型及補助額度
中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法
(一)以重建方式實施者補助上限580萬元1人數未達50人者（150萬元以下）2人數50人以上未達100人者每增加1人再加計新臺幣一萬五千元3人數100人以上每增加一人再加計新臺幣一萬元
(二)以重建方式撥付費用1簽訂契約(撥付補助金額50)2公開展覽後(撥付補助金額50)
92
新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
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綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
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新北市政府補助-重建
民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助
新北市協助民間推動都更要點
申請補助範圍依都市更新條例第10 11條劃定之都市更新單元且以實施重建者為限
申請補助對象(一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市
更新團體之發起人 (二)申請都市更新事業概要經核准且載明實施者為都市更新
團體者其申請人(三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體
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階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
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補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
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280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
93
階段性補助減輕負擔即請即撥
更新團體籌組
權利變換與規劃團隊簽約
權利變換報核
權利變換公開展覽
概要核定
初期作業費
事業計畫與規劃團隊簽約
事業計畫報核
事業計畫公開展覽
更新團體立案
事業計畫發布實施
權利變換發布實施
bull 分為 5階段補助bull 全程做完民眾才拿的到補助bull 前期民眾經費不足難以推動下去
過去
bull 分為12階段補助bull 民眾可以依自己需求申請免走到核定即可請領bull 由原先的5階段再細分bull 多階段補助申請更加容易
現在
民眾委託規劃團隊協助自力都更為使更新案件足以順利推動採多階段補助做到哪撥到哪
協助自力都更-提高補助經費
250萬
250萬
80萬
40
40
60
40
20
20
20
20
20
20
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補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
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目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
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bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
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都市更新常見諮詢課題綜合問答
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Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
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Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
94
補助額度提高為鼓勵民眾自力都更市府將補助額度提高未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善
補助經費再提高增加初期作業費補助
自力都更
初期作業費用 新 增 rarr 20 萬
更新團體 50 萬rarr 110 萬
（尚未擬訂事業概要者補助額度上限為80萬）
事業計畫 100萬rarr 250 萬
權利變換計畫 100萬rarr 250 萬
萬
uarr
280萬
協助自力都更-提高補助經費
補助要點已於105年04月26日發布實施
95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
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95新北市協助民間推動都更要點申請補助項目及金額上限 註目前事業概要無法報核俟後續法令
修改完成後再行受理
(一)出期作業費用由發起人逕行提出申請
(二)都市更新團體經核准設立1經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者申請核撥補助費用之402經政府核准立案申請核撥補助費用之60
(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫1簽定契約申請核撥補助費用之202事業計畫或權利變換計畫報核申請核撥補助費用之203事業計畫或權利變換計畫公開展覽後申請核撥補助費用之204事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用
地主
更新會核准設立(有概要者110萬元)(無概要者 80萬元)
權利變換計畫 核定(250萬元)
事業計畫 核定(250萬元)
初期費用(20萬元)
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
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目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
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協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
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bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
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【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
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新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
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都市更新常見諮詢課題綜合問答
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Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
96新北市更新團體辦理都市更新組織流程更新團體組成流程圖
更新團體籌組發起
召開更新會成立大會
都市更新事業之實施
檢具文件申請立案核准
申請核准籌組
解散及清算
6個月未召開撤銷核准籌組
申請籌組應檢具文件1申請書2發起人名冊3章程草案4發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本5經主管機關核准之事業概要或已達都更條例第十條第二項前段規定比例之同意籌組證明文件
直轄市縣(市)政府監督管理
申請立案應檢具文件1申請書2都市更新會章程3會員名冊4理事監事名冊5圖記印模6成立大會紀錄
97
目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
97
協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
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Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
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綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
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目前已有專業團隊先向民眾說明都市更新相關法令再
依社區意願協助辦理都市更新前期規劃最後輔導至成立
更新會
為提供民眾全程協助後續將延長輔導至協助擬定都市更
新事業計畫或權利變換計畫階段（預計106年正式啟動）
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協助自力都更-專業團隊全程輔導
法令宣導
現在
後續
權利變換
事業計畫
前期規劃
更新團體
我們陪你走更遠
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bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
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都市更新常見諮詢課題綜合問答
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Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
98
bull 整合bull 財務評估及試算bull 營建管理bull 融資架構bull 信託規劃
bull 協助融資bull 信託機制
bull 工程興建 bull 視情形酌予補貼相關費用
協助自力都更-建立都更媒合平台
建築經理公司 銀行業
營造業 市府團隊（都更輔導團隊）
99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
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99自主更新與委託實施更新的差異項 目 自主更新 委託實施者
辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）
房屋分配 扣除 更新成本 負擔外更新後其餘數全歸地主
列有合理利潤風險管理(係數)
資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措
整合地主 自行整合作業 實施者負責作業
稅 捐 採權利變換減免稅賦出售獎勵坪數免繳稅
權利變換有減免稅賦採合建要繳稅
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
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都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
100
【民辦為主 公辦為輔】【民辦為主 公辦為輔】
把環境設好把制度設好 把條件設好
全 民 都 更全 民 都 更全市普及民眾參與
結論
101
新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
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Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
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綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
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新北市政府都市更新處地址(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓聯絡電話 (02)2950-6206分機502~515網址httpwwwurontpcgovtw
社團法人新北市都市更新學會會址新北市中和區中山路二段３０５號２樓之18電話(02)2243-0524 傳真(02)2243-6141網址 httpwwwnturaorgtwE-mailnturaaamsahinetnet
辦理都市更新過程如遭暴力介入應即與警方聯繫
都市更新諮詢服務
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都市更新常見諮詢課題綜合問答
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Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
102
都市更新常見諮詢課題綜合問答
103
Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
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Q1都市更新有哪些階段各階段之目的為何A
都市更新主要分為都市更新事業概要都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段以下就各階段之目的分別說明都市更新事業概要意義在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍未來發展方向與原則以提高更新事業計畫執行的可行性並且事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲得主管機關核准則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展
都市更新事業計畫由實施者負責擬定承襲事業概要之開發構想落實都市更新之執行主要作為都市更新單元開發之執行計畫平衡公共利益與私人利益的標準並透過都市更新委員會之審議機制保障更新單元權利關係人之權益加上政府輔以監督執行成效更加確保開發計畫之可行性都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人合法建築物所有權人他項權利人或實施者提供土地建築物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業計畫實施完成後按其更新前權利價值及提供資金比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金權利變換較傳統合建多了法令保障且對參與者的權利與義務有明確的規範
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
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Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
104
Q3如果不願參與更新後的分配或應分配之土地及建築物太小時該如何處置權益會受損嗎A
對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則最小分配單元為46）以致無法分配時依都市更新條例第31條規定得以現金補償其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅田賦地價稅及房屋稅計算補償金發放時間由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內通知受補償人於通知日起30日內領取如逾期不領取者則依法提存惟不願參與分配者或應分配面積過小者如有表達欲參與分配之意願實施者仍應考量所有權人權益得以選配屋為主並於權利變換發佈實施後繳交差額價金
Q2辦理都市更新要簽幾次同意書A
都市更新大致上可分為三階段包含事業概要事業計畫及權利變換計畫依都市更新條例第10條規定事業概要須私有土地及合法建築物所有權人人數及面積超過110之同意比例另依都市更新條例第22條規定事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人人數超過35（未劃定更新地區23）之同意比例面積超過23（未劃定更新地區34）之同意比例因此都市更新過程中依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書事業計畫同意書）值得注意的是簽訂事業計畫同意書後意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
105
Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
107
Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
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Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同對民眾而言何種方式較佳A
都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定以協議合建方式實施都市更新事業時需經土地及建物所有權人及面積皆超過45同意後實施此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人合法建物權人他項權利人或實施者提供土地建物他項權利或資金參與或實施都市更新事業於都市更新事業完成後按其更新前之權利價值及提供資金比例分配更新後之建物土地及權利金此方式可視為立體化市地重劃且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據對參與者的權利與義務有明顯的規範
上述兩者各有優缺點以「協議合建」實施都市更新在時程上較快但牽涉私契約權利價值分配部分都市更新審議委員會就無法進行審議而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障
106
Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
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綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
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Q5辦理都市更新需要多久時間A
一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主以重建方式來說因為更新案件之間的基地條件十分殊異其所面對的處理課題皆有不同造成個案之間的差異性大時程從短至數月長達一二年的都有因此辦理都市更新並無一固定的完成時間即使彼此基地相鄰的兩個更新案也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度因此如果土地建物所有權人的意見越一致贊成的比例越高相對的審議的程序也更迅速順利
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合利益分配與居民權益等課題尚且關係到整體社會的公共利益影響深遠因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督也因此需要一段比較長久的時間在政府審核時程方面辦理都市更新大概可分為三個階段都市更新事業概要都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等每一階段的行政處理與審核時間不盡相同這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明等到最後階段經政府審核通過之後便可以依照一般的建管申請流程進行營造施工
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
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Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
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綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
- 1
-
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Q6更新範圍決定後可否調整程序如何A
申請事業概要核准或事業計畫報核時實施者如欲調整更新單元範圍需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會通知更新單元範圍內土地合法建築物所有權人他項權利人囑託限制登記機關及預告登記請求人藉以保障範圍內相關權利關係人之權益同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見惟都市更新事業計畫報核時經各級主管機關審議修正者依內政部函釋倘經直轄市縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正由直轄市縣（市）主管機關據以通知實施者可免再辦理公開展覽之程序
Q7都市更新事業概要有時間限制嗎A
依都市更新條例第54條規定都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內應擬具都市更新事業計畫報核如逾期未報核者主管機關得撤銷其更新核准但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由可申請展期展期之期間每次不得超過六個月並以二次為限因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者本府得撤銷該更新核准並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
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108Q8土地不是我的只有房子可以參與更新嗎A
依都市更新條例第39條規定權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前自行協議處理若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例納入權利變換計畫分配之其他包含設定地上權人永佃權人及耕地三七五租約承租人皆以上述方式比照辦理
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善為保障地主之權益民眾如果僅有房屋且屬合法建物所有權人則亦可以參與都市更新並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配以保障民眾財產權益
Q9我家附近有更新案我想要一起參與更新可以嗎A
都市更新單元之劃定係以考量原有社會經濟關係及人文特色之維繫整體再發展目標之促進更新處理方式之一致性公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時當有助於土地開發之完整性且有效提供都市開放空間提升都市景觀品質解決都市防災及公共設施保留地等問題站在政府的立場上若能創造各種利基當然樂觀其成反之納入更新單元造成更新時程延宕土地畸零不方整且衍生更多議題對都市整體環境並無益處時將不建議納入更新單元
民眾如欲參與周邊地區更新案時請先與實施者協商如仍有不同意見則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時表達具體意見俾提供都市更新審議委員審議參考
109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
111
綜合討論
- 都市更新宣傳講義(105年11月版)
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109Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後若事後反悔可否撤銷A
事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則以提高更新事業計畫執行的可行性因事業概要為事業計畫的摘要性說明如能獲准則實施者將可延續事業概要原則繼續發展加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之110同一更新單元範圍內可能會有多位申請者提送事業概要計畫審查地主可由各家申請者所提事業概要內容選擇最適合自己的方案在後續更新事業計畫階段簽訂同意書因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容以維護自身權益事業計畫階段簽訂之同意書意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅且因考量都市更新具有公益性所以事業計畫同意書簽訂後如事後不願參加欲撤回同意書其時間點大致可分為下列情形1 實施者於事業計畫報核前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意致使未達法定同意門檻時
實施者不得依規報核如仍有報核之情事市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請
2 都市更新事業計畫報核後公開展覽前原訂定同意書之所有權人撤銷其同意經市府核算未達法定同意門檻時考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項且更新整合不易允許實施者在一定期限內予以補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
3 都市更新事業計畫報核後已辦理公開展覽程序依都市更新條例第22條規定公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書如撤銷同意書後未達法定門檻比例時仍考量實施者更新整合不易給予一定期限內補正同意書屆時未達法定同意門檻時市府可駁回其申請
4 公開展覽期滿後所有權人除有民法第88條89條92條規定之錯誤被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外不得任意撤銷同意書以避免影響都市更新事業之推動因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕應於更新事業計畫報核前審慎選擇實施者並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後才簽訂同意書
註目前事業概要無法報核俟後續法令修改完成後再行受理
110Q11社區想要進行整建維護但不知如何開始A
整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
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整建維護過程需要長時間與住戶市府施工單位溝通協調建議至少有3~5位熱心參與之人士成立修繕小組擔任社區整建維護推動之發起人可先行了解住戶整建維護意願及想法市府都市更新處提供一通電話諮詢或填一張諮詢表單（請於新北市都市更新處網站宣導專區老屋拉皮及增設電梯補助申請下載）並傳真至本處即可由市府委託之專業團隊到府服務以上資訊內容可至『新北市都市更新處網站』查詢
Q12本大樓想要申請市府補助有關工程預算金額模擬圖面整建維護計畫書市府可提供哪些協助A
市府有提供專業輔導團隊協助整合居民意願只要符合新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點之合法建築物輔導團隊免費協助進行整合規劃整建維護後之3D模擬圖面提列工程預算及提送整建維護事業計畫書申請新北市政府經費補助
Q13建物外牆裝設鐵窗(鋁窗)頂樓加蓋陽台外推或一樓之增建等及建物的既有違建如何處理A (一)針對整建維護之違建處理如既有違章建築在不危害公共安全妨礙公共交通公共衛生
情形下准許依現況保留並辦理請照後續依『新北市違章建築拆除優先次序表』排定拆除後續實務請照執行將依其內容辦理
(二)申請補助計畫內存有違章建築者委員會視其對環境安全及都市景觀影響程度得以百分十五為上限酌減補助額度
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