單元二不動產基本性質與市場特性

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單元二不動產基本性質與市場特性

不動產經濟學

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單元內容說明

■ 由經濟學角度，檢視不動產的基本性質 ●土地的資源特性 ●不動產的商品特性

●不動產集合的群組特性—土地使用特性■ 分析不動產市場特性

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土地的資源特性

■土地是稀少性資源，具有經濟價值1. 資源稀少性是相對於無盡慾望與需求而言2.稀少性資源的經濟價值反映在使用代價上？？非稀少性資源有價值嗎？空氣、日光3.土地開發（改良）可提升土地的使用價值？？未經開發的土地有「價值」嗎？4.經濟價值＝使用代價（價格）？？5.何謂「價值（ value ）」？何謂「價格（ price ）」？

不動產基本性質

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土地的資源特性

◆ 資源價值的概念 1. 交換價值：財貨（資源）交換能力的衡量；價格 2. 使用價值：財貨（資源）被使用產生效益的衡量 3. 使用價值會影響交換價值的決定◆ 價值與價格的區別 1. 交易價格無法精確反映財貨帶給買方的好處 2. 價格，由財貨邊際量帶給買方的邊際效用來決定 3. 價值，由財貨帶給買方的福利（消費者剩餘）來決定※ 未開發土地仍有交換價值；非稀少性資源仍有使用價值


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土地的資源特性—價值與價格

價值：係指某項資源受人重視的程度，乃強調「一個被需要的財貨」與「一個潛在購買者」之間的關係

亞當斯密將價值區分為：使用、與交換二種價值使用價值：財貨之所以受人重視，係源自於財貨可滿足人們慾望，產生「效用 utility 」，形成財貨的使用價值

交換價值：一種財貨與他種財貨交換能力的衡量。各種財貨存在其使用價值，因此人與人可交換財貨，形成市場與交換價值

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價值與價格

價格：在無貨幣的時代，人們以物易物，能否達成交易，取決於財貨的交換價值，此為一種相對價格，反映機會成本

張三願意以一頭牛換李四的五隻豬，若李四也願意以五隻豬換一頭牛，則交易達成。一頭牛的價格 =五隻豬；一隻豬的價格 =1/5 頭牛

財貨受人重視的程度以價值為衡量；而此價值的程度以「貨幣」單位表示者，即稱為價格。換言之，一單位財貨在市場上所交換的貨幣數量即為該財貨的價格

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價值與價格

價值的矛盾（水與鑽石的矛盾）有些財貨的價格不高，如「水」，但對人們的生存關係至巨，所以具有很高的價值；而有些財貨對人們的生存並不重要，其價值不高如「鑽石」，但其價格卻甚高。價值與價格為何有此種差異？

此一矛盾，自亞當斯密起一直是經濟學家尋求釐清的問題。直到邊際分析法出現後，此問題才獲得解決

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價值與價格的關係—價值的矛盾

消費者剩餘

消費者剩餘（ consumer surplus ： CS ）：願付價與實付價的差額；價格線與需求線所夾的面積

＄

10

20

30

1 2 3Q

市場價格

需求線

1. 需求線高度，表示消費者的「願付價格」，是該單位財貨對消費者邊際效用的反映

2.當市場價格 =10 元，消費者願意以 30元購買第一單位，然實支付 10元取得，故產生 20元的利益，稱為消費者剩餘；同理，消費者購入第二單位會產生 10元的消費者剩餘；第三單位願付價 10元 =實付價，消費者剩餘 =0；故消費者購買 3單位時有 30 元的消費者剩餘

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價值與價格的關係—價值的矛盾

水的消費量大，最後一單位邊際效用位於低處，其價格低，但 CS大，總效用大，價值高

鑽石消費量低，最後一單位邊際效用位於高處，其價格高，但 CS小，總效用小，價值低

CS或總效用反映價值；最後一單位的邊際效用反映價格在相同消費量時，使用價值高者，價格也高

水鑽石

S

S

DD

P 水

P 鑽

＄＄

Q Q

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土地價值與價格—意義與衡量

土地利用的價值，由「地租」反映何謂「地租」？ Why 產生？種類？對地價的影響？

凡此可由「地租理論」來說明土地利用的代價，由「地價」反映地價如何衡量？種類？影響因素？凡此可由「地價理論」來說明

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地租理論的重要性新古典所得分配理論生產活動產生的總收益，按各種生產要素於生產過程中所產生的貢獻（邊際產值）來分配

總收益＝勞動力的薪資＋土地的地租＋資本的利息＋企業才能的利潤

地租的歸屬（分配）深深涉及社會正義與貧富差距的問題

地租理論是地價理論、地權論、地稅論的基礎

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地租的意義「租（ rent）」，源自拉丁文「 rendita」 -- 含意是「報酬或利潤（ return or yield）」，故租的日常用語意義為：暫時使用耐久物的代價（租金）

地租論中「地租」之意義，並非意指：暫時使用土地耐久物的代價，而是另有其特殊的意義

「地租」：利用土地特殊的有利條件所產生的超額報酬（利潤）（或純收益）

同意詞

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地租的意義地租：利用土地特殊有利條件所產生的純收益「特殊條件」：特殊與否，是經由比較而生的「有利條件」：比較的方向是優越的部分純收益＝生產的總收益－生產的總成本土地純收益＝總收益－（資材消耗＋工資（含企業主的）＋資本利息）（業主無特殊才能）

J.Mill ：投在土地的資本，其「比較生產的」與「最不生產的」之間收穫的差額

馬克思：地租是一種經濟剩餘（ surplus ）

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地租產生的（經濟）原理總收益＝勞動力的薪資＋土地的地租＋資本的利息＋企業才能的利潤

薪資價格＝勞動的邊際產值（ VMP 勞）薪資總額＝薪資價格×勞動人數（完全競爭下）

土地租價＝土地的邊際產值（ VMP 土）地租（總額）＝土地租價 × 土地使用量

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地租產生的（經濟）原理—計算最大報酬

總收益 -總成本分析（產品價 P固定）

VTP

TVC

B

C

F

VAPVMP

投入

＄

Ι1

＄在 I3 投入量

VMP=VMC

投入Ι2 Ι3 Ι4

1.TVC ：總變動成本（不含土地成本）；VTP ：總產值（ =VAP × 投入量）

2.VAP ：平均產值（ =VTP / 投入量），VTP 上點與原點連線的斜率；

3.VMP ：邊際產值（ = 投入的邊際產量 × P ）， VTP 上點的切線斜率

4. 在投入量＞ Ι1 ， TVC ＜ VTP ，才生產

5. 在投入量 = Ι2 ， VAP 最大；在投入量= Ι4 時， VTP 最大

6. 在投入量 = Ι3 時， VMP （ B 點斜率）=VMC （ C 點斜率），報酬最大 =BC ，故此投入量是利潤最大的投入量

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地租產生的（經濟）原理—計算最大報酬

邊際收益 -邊際成本分析法（產品價 P 固定）

Q1 Q2

VACVMC

TVC＄

＄產量

產量Q3

MR=ARP

超額報酬

1.VMC ：邊際成本（ TVC 線點的斜率）； VAC ：變動平均成本（ TVC

線點與原點連線的斜率）

2. 產品完全競爭市場，產品價格固定為 P ，廠商的邊際收益（ MR ） =

平均收益（ AR ） = P ；（ TR=P×

Q ； MR= TR/ Q△ △ ； AR=TR/Q

）

3. 在投入量 Ι3 ，生產量為 Q3 時， V

MC=MR ，產生最大利潤

4. 利潤 =Q3 × （ P － VAC 在 Q3 的高度）

利潤 =TR － TVC=P×Q － VAC×Q

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地租產生的（經濟）原理無論總收益 -總成本、或邊際收益 -邊際成本的分析法，廠商會在產生最大利潤處執行生產

最大利潤中包含：土地的報酬與企業才能的報酬（利潤）；若企業才能報酬的利潤 =0 ，則該最大利潤即為地租（大地地租）

地租理論起源自農業生產，在農產品市場特性上為接近一完全競爭的市場（生產者眾、產品同質，所有廠商與消費者均為價格的接受者）

所有廠商均以相同售價出售產品，但，各廠商的生產成本不一定相同；成本低者即有超額利潤

什麼決定了廠商的生產成本？與土地有關嗎？

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地租產生的（經濟）原理想像你有一棟房子需要油漆；現有四人在合理價格下願意接下工作；採取競標，誰會得標

廠商成本A 900

B 800

C 600

D 500

1. 競標價會由高逐漸降低；一旦你出價 =550 元， D 得標

2. 若有二棟相同房子要漆，需要同時油漆；一旦你出價=550 元，只有 D 會接受，故只有一棟房子油漆

3. 若二棟均要油漆，你出價需要高於或等於 600 元，假設即為 600 元委託 D 、 C 二人。此時， D 因成本 500 元而有 100 元的超額利潤

4. 同理，若有更多房子要漆時，出價要再提高（如 800元），則 D 、 C 均有超額利潤（但大小不同）思考：產品售價固定下，生產成本決定了報酬。什

麼決定了廠商的生產成本？與土地有關嗎？

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地租的成因與種類地租：利用土地特殊條件所產生的超額報酬「特殊條件」：特殊與否定是經由比較而生的「有利條件」：比較的方向是優越的部分以 1000元成本來生產，不同條件的土地產量有50斤、有 20斤；土地條件影響平均成本（ 20、 50）

總報酬 = TR （總收益）－ TC （總成本） = P × Q － AC × Q = Q × （ P － AC ）影響報酬的因素：產量 Q 、產價 P 、平均成本 AC

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地租的成因與種類

以地租產生成因來歸類，地租包括：因土地需求＞土地供給，產生「稀少性地租」因土地肥沃度或區位或集約度不同，產生「差別地租」

因土地所有權獨占，產生「絕對地租」

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地租的成因與種類—稀少性地租短期內土地的供給固定；長期土地供給雖可增加，但增量也有限；此特性會形成地租

當人口增加，糧食（或商品）的需求增加，使糧食（或商品）的價格上漲。在土地供給有限的情況下，產品價格上漲使土地的報酬增加，並引申出土地需求增加

D1

D2

D3D4

SS LS＄

土地

在 D1 土地需求時，地租 =0 ，地價 =0 ，隨土地報酬增加，地租增加，土地需求增加，地價增加

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地租的成因與種類—差別地租安德森（ James Andorson ， 1777）差別地租各土地的生產能力（單位面積的產量）不同，生產能力最高的土地（肥沃或區位佳）其平均成本相對最低，會最先投入來生產穀物，而平均成本最高的土地會最後投入來生產穀物

人口增加導致穀物需求增加，使已投入生產穀物土地的穀物供給量不足時，穀物價格上漲，使穀物生產成本較高的土地投入生產，此時，那些早先已投入生產的土地產生超額報酬，即產生地租

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差別地租—安德森差別地租

土地

單位生產成本

A 20

B 25

C 32

D 39

E 49

假設各地農夫的生產與管理技術相同，且不考慮運輸，相同面積土地生產的平均成本如表

1.當穀物價格＞＝ 20 ， A地投入生產，此形成的地租非差租（此地租為何？稀少性地租）

2. 當穀物價格 =25 時， B地投入生產，其超額利潤 =0 （正常利潤＞ 0 ），此 B地租 =0 ，稱為邊際土地；而 A地單位生產有 5元的超額報酬，其來自 A地生產力較佳，成為差別地租

3. 同理，當穀物價格 =32 時， C地地租 =0 ，為邊際土地； B地產生 7元差別地租； A地產生 12元差別地租

並未考慮到：由提升技術增加產量、邊際報酬遞減法則、肥沃度或區位差異；故其不如李嘉圖的差別地租理論受到重視

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差別地租—李嘉圖的差別地租李嘉圖（ David Ricardo， 1817），政治、經濟學家，地租論與國際貿易理論開創的先驅

李嘉圖的「地租」定義：利用土地原始不可磨滅的自然力所支付的代價

其定義的地租是經濟學的地租，與一般所稱地租（使用土地所支付的代價，此含地租與資本報酬）不同。李嘉圖所稱地租只占一般地租的一部分

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差別地租—李嘉圖差別地租地租產生的條件：土地自然生產力價值－生產費用（勞力、資本、原料）＞ 0 ，此剩餘報酬即全部成為地租

只有各土地產生剩餘的能力不同時才產生地租假設土地面積非常廣大、可自由取得、且為均質的情況下，思考下列問題：

1.當利用土地的收益＜生產成本，會利用土地來生產嗎？

2.當利用土地的收益＞生產成本，會利用土地來生產，但會產生地租嗎？

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差別地租—李嘉圖差別地租當土地可自由取得，即無需支付代價，即使有報酬，也無差別地租（西部墾荒取地）

當土地被地主佔有、但利用者在任何土地上，投入相同的生產投入來生產相同產品，且可獲致的收益也相同時，即使利用土地有報酬（利用者需支付用地代價：絕對地租），但也無差別地租

當利用者在不同的土地上，投入相同的生產投入來生產相同產品，而可獲致的收益不同時，則生產的剩餘即不同。相對於生產剩餘＝ 0的土地，那些生產剩餘＞ 0 的土地即形成「差別地租」

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差別地租—李嘉圖差別地租構成差別地租的影響因素：土地自然生產力差異資本邊際生產力遞減生產的運費差異李嘉圖的差別地租之三類型：地力差別地租（肥沃度差別的地租）集約度差別地租（資本投入差別的地租）區位差別地租（運費差別的地租）

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李嘉圖差別地租—類型一：地力差別地租

設可用於生產小麥的土地有 A、 B、 C三類，肥沃度上A 類地最佳、 C類地最差；設各類地的生產與營運方法相同，並以相同單位面積的勞動與資本投入（ 300元 /面積）來生產， A、 B、 C三類地的單位面積產量分別為 100、 90 、 80公斤；考量下列問題與差租：

各地生產者願意生產的小麥售價為何？ A： 3 、 B： 3.33 、 C： 3.75 （元 /公斤）當小麥需求者只願意以 2 （元 /公斤）購買小麥，

供需狀況？無地願生產

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設可用於生產小麥的土地有 A、 B、 C三類，肥沃度上 A 類地最佳、C類地最差；設各類地的生產與營運方法相同，並以相同單位面積的勞動與資本投入（ 300 元 /面積）來生產， A、 B、 C三類地的單位面積產量分別為 100 、 90 、 80公斤；考量下列問題與差租：

當小麥需求者願意以 3 （元 /公斤）、 3.33 （元 /公斤）購買小麥，供需狀況？地租？

1.小麥市場售價 3元， A 類地願意生產，生產者單位土地報酬＝ 0 ，無地租

2.小麥市場售價 3.33 元， A 類地、 B 類地願意生產， B地單位土地報酬＝ 0 ，無地租； A地產生地租

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肥沃度差異、生產成本、與地租

AC1AC2

AC3＄＄＄

產量產量產量

P1=3P2=3.33P3=3.75

Q1 Q2 Q3

MC1MC2 MC3

A ：優等地

B ：中等地

C ：劣等地

1. 產品市價 P ＜ 3 ；無地生產； 2.P=3 ， A 地生產供給 Q1

3. 若市場需求 Qd 增， Qd ＞ Q1 ， P 漲但＜ 3.33 ， A 地產量增，有集約地租

4. 若 Qd 再增， P 上漲至 =3.33 ， A 地增產、 B 地生產 Q2 共同供給市場需求，此時 A 地產生紅色區塊的地租、 B 地地租 =0

5. 若 Qd 再增， P 上漲至 =3.75 ， A 地增產、 B 地增產、 C 地開始生產Q3 共同供給市場需求； A 地地租綠色區塊、 B 地地租橘黃色區塊、 C地地租 =0

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市場供需決定產品價格，當需求增加使產品價格上漲後，因價格增加而使供給量增加

而此增加的供給量，可由原優先生產的土地增加產量來供給，亦可由次等土地投入生產來供給

價格增加導致原土地增產（ P=MC＞ AC ），產生超額報酬，歸屬為集約度差異的地租，而非肥沃度差異的差別地租

影響報酬的因素：產量 Q 、產價 P 、平均成本 AC

只要產品價格變動即可產生地租差額地租的體現指標

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差別地租之體現指標可為：生產物數量相同生產費用下，各地的產量不同生產的收益相同生產費用，各地的收益不同（ Q×P ）單位產物的生產成本（ AC ）相同產量下，所需投入的生產費不同（ TC/Q ）利潤（報酬）相同產量的利潤、或相同成本下的利潤之不同

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李嘉圖差別地租—類型二：集約度差別地租集約度：利用土地的密集程度當在一塊土地上持續不斷的增加勞力、資本、肥料等投入，使其產量持續增加，則土地的集約度也持續增加

一塊地雖可透過利用的集約度增加來增加產量，但此產量增加會無限制嗎？

必然會有限制，要素的邊際報酬遞減法則集約度差別地租：同塊土地因集約度不同所產生的報酬差異

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李嘉圖差別地租—類型二：集約度差別地租

要素的邊際報酬遞減法則假設生產函數 Q=（土地；勞動力、資本），其中生產技術、勞動力、資本的數量維持不變

土地面積產量（斤 /週）

土地邊際產量土地邊際產值

0 0 MP VMP = MP × P

10㎡ 50 50 （第一個 10 ㎡）

50×10 ＝ 500元

20㎡ 90 40 （第二個 10 ㎡）

40×10 ＝ 400元

30㎡ 115 25 （第三個 10 ㎡）

25×10 ＝ 250元

40㎡ 130 15 （第四個 10 ㎡）

15×10 ＝ 150元

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要素的邊際報酬遞減法則在某一生產技術水準下，生產是需要各種要素相互搭配的，因此，在勞動力、資本不變的情況下，只增加土地，後續增加的土地之邊際產量會逐漸減少，此稱之邊際報酬遞減

同理，當土地面積固定，在土地上不斷的透過增加勞動力或資本來增加產量，後增加的勞動力或資本的邊際產量也會逐漸減少

集約度增加，即意謂單位面積土地的投入增加

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假設土地有優、中、劣等三類，穀物需求增加時，穀物產量也配合增加，使穀物價格不變

生產源

投入邊際產量

優 Ι 300元

100 斤

優Ⅱ 300元

88斤

中 Ι 300元

90 斤

中Ⅱ 300元

80 斤

劣 Ι 300元

81 斤

1. 穀物供給序：優 Ι 、中 Ι 、優Ⅱ、劣 Ι 、中Ⅱ

2. 中 Ι 生產時，優 Ι 產生 10 斤地力差租

3. 優Ⅱ生產時，優 Ι 與優Ⅱ比有 12 斤集約度差租；優 Ι 與中 Ι 有 10 斤地力差租；中 Ι 與優Ⅱ比有 2 斤地力差租

4. 劣 Ι 生產時，優 Ι 與劣 Ι 有 19 斤地力差租；中Ι 與劣 Ι 有 9 斤地力差租；優Ⅱ與劣 Ι 有 7 斤地力差租；優 Ι 與優Ⅱ比有 12 斤集約度差租；中Ι 與優Ⅱ比有 2 斤地力差租

5. 中Ⅱ生產時… .

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李嘉圖差別地租—類型一、二差別地租的比較發生原因不同類型一差租起因於肥沃度差異；類型二差租起因於邊際報酬遞減

發生對象不同類型一差租是發生於不同的土地上；類型二差租是發生於相同的土地上

地租發生的投資時序不同類型一差租是發生於並行同時的投資而產生；類型二差租是發生於逐次增加的投資而產生

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李嘉圖差別地租—類型一、二差別地租的比較

超額利潤的轉化與地主所有權作用的差異類型一差租因土地所有權的作用，極易將土地產

生的超額報酬，轉化為地租歸地主所有；類型二差租則因受到「租賃契約」限制—租期內支付地主地租固定，故不易將之轉化為地租歸地主所有

社會意義不同（類型二更具社會意義）因農業生產技術進步，勞動生產力提高，在優等

地作更集約利用，使其單位面積報酬與邊際土地單位面積報酬之差異擴大（邊際土地無追加投資），即差別別地租增加，地主因而更加富有

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李嘉圖差別地租—類型三：區位差別地租李嘉圖對土地的區位及其對中心市場可及性優劣所產生的地租，並未作詳細的說明

實際上，對區位差別地租詳細分析者是德國農業經濟學者—屠能（ 1826）「農業經濟與國民經濟之孤立國」

屠能（ J.H.V.Thunen ）主張：地租是區位而非肥沃度的函數，區位差異產生的差別地租源自於「運輸成本」的不同

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差別地租—屠能的區位差別地租

「孤立國」的假設：於一大平原上所有土地的肥沃度相同，平原中各地的人口分佈、生產技術與文化水準也相同

中心是唯一的都市，是工業產品製造與農產品交易的地點。各腹地與中心都市的交通，只有靠馬車方式聯絡、且全境無河川、無道路便利程度的差異。此平原也無國際貿易—孤立國

在此等假設條件下，全國的農地利用與作物的生產分布，會形成以都市為圓心的同心圓圈域—屠能圈

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屠能的區位差別地租

屠能圈第一圈：自由農作圈（運費佔生產成本比例大）生產易腐、運輸易損、體大價廉無法擔負高額運費的農產品，如蔬菜、花卉、水果、鮮奶

第二圈：人造林地（林木體大不應距都市過遠）林木供應建築、傢俱、薪炭燃料之所需。產品因體大且重，運費高故不應距都市過遠

第三圈：輪栽農作圈（輪番生產的穀物與根類）此作物制度的集約度較高，如小麥、馬鈴薯

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屠能的區位差別地租

屠能圈第四圈：主穀農作圈（集約度略低於第三圈）主要穀物有小麥、玉米、雜糧，可與牧草輪種第五圈：實施三圃農作制度圈農場耕地分三區，分種黑麥、大麥、一區休耕第六圈：放牧圈飼養乳牛，生產奶酪較高價製品，能負擔長距離運費

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屠能的區位差別地租在孤立國假設下，農作生產為何會形成圖能圈？單一作物生產報酬的決定：報酬 =生產收益－生產成本（出廠價格）－運費 R = E × （ P － A ）－ E × F × K 式中 R：單位面積的區位報酬（地租） P ：表產品的單位價格 A：表產品的單位生產成本 E：表單位面積產量 F：表單位產量之單位距離的運輸費 K：表區位距離中心市場的距離

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屠能的區位差別地租—單一作物

R = E × （ P － A ）－ E × F × K 短期下， E（單位面積產量）、 P（產品價）、 A

（單位生產成本）、 F（運費率）不變下，改寫上式成：

R=常數 1－常數 2 × K ；地租是距離的負函數，距離 K愈大，地租 R 愈小

常數 1= E × （ P － A ）；常數 2 = E × F

距離 K

地租 RK=0 ， R=E× （ P －

A ）

K= （ E× （ P － A ）） / E×F

運費

地租

K1

1. 在 O 點，距離 K=0 ， R=E （ P －A ）

2. 當 R=0 ，作物生產的邊際區位與中心市場的距離 = （ E× （ P － A ）） / E×F

3. 在 K1 處，地租 R=E （ P － A ）－ EFK1 ；運費 =EFK1

4. 因各地同質，收益 =E （ P － A ）相同，而報酬不同，起因於運費 EFK 的差異

O

45

屠能的區位差別地租—甲、乙二類作物

甲作物的地租線 R = E 甲 × （ P 甲－ A 甲）－ E 甲 × F

甲 × K

乙作物的地租線 R = E 乙 × （ P 乙－ A 乙）－ E 乙 × F

乙 × K

兩作物的 E、 P、 A、 F不同，故二作物地租線的截距、斜率、邊際區位可不同。當二條地租線相交如下時，即依地租的高低決定出作物的圈域

距離 K

地租 R

O

甲地租線

乙地租線

K 甲乙

1.兩地租線相交於區位 K 甲乙處，在此處的左側各區位，甲地租＞乙地租，故種植甲作物；而在此處的右側各區位，甲地租＜乙地租，故種植乙作物

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屠能的區位差別地租—甲、乙二類作物推至多種作物

當第三種作物丙再加入種植時，只要丙作物的縱軸截距小於乙作物截距、丙作物地租線斜率小於乙作物地租線斜率、及丙作物邊際區位在乙邊際區位右側，如此又形成圈域；多種作物時亦然

兩作物形成圈域的條件：1.E 甲 × （ P 甲－ A 甲）＞ E 乙 × （ P 乙

－ A 乙）

2.E 甲 × F 甲＞ E 乙 × F 乙

3. （（ P 甲－ A 甲） / F 甲）

＜（（ P 乙－ A 乙） / F 乙）

距離 K

地租 R

O

甲地租線

乙地租線

K 甲乙 K 乙丙

丙地租線

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屠能的區位差別地租—多種作物的屠能圈多種作物的圈域，依區位的地租大小來決定，而各種作物本身區位地租的形成，起因於區位差異所產生的運費差異，故名之為區位的差別地租

距離 K

地租 R

O

作1

作2

作3 作 4

作 5

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屠能的區位差別地租—多種作物屠能圈的變動

短期下各作物的 E、 P、 A、 F不變，依各作物地租支付能力決定出屠能圈。長期下，這些變數均可改變。當某一變數改變，土地利用的均衡狀態即改變 1. 當作物 2 的價格 P 上漲，在其他條件不變

下，其地租增加，地租線向右上平移

2. 作物 2 的新地租線與作物 1 、作物 3 的地租線相交點改變。新均衡與原均衡比較：作物2 的圈域擴大；作物 1 與作物 3 的圈域縮小

3. 若作物 2 的運費率 F 增加，圈域會如何變化？

距離 K

地租 R

O

作1

作2

作3

作物 2 漲價

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獨占地租獨占地租的意義生產者獨占土地中的特殊生產條件，使其生產出的產品與其他土地生產的相同產品，在產品品質上更加優越，因而可以更高的價格出售，獲得更多的報酬

此因土地特殊生產條件獨占所產生的超額報酬，即為「獨占地租」

獨占地租並非指所有權的獨占而產生例如：特殊土壤酸鹼度，生產出更高價的葡萄酒；韓國高麗參；土地蘊藏特殊礦物

50

絕對地租絕對地租先是由陸德馬都斯（ karl Rodbertus，1805~1875 ）提出；馬克思（ Marx）對其批判，完成其獨特的絕對地租理論

馬氏指出：基於土地佔用的所有權，任何劣等地所有權人如未收取任何代價，絕不允許他人在其土地上投資生產。因土地所有權是對資本的外在權利，任何資本均不能消除土地所有權的排他性，故在最劣等地之生產物的市場價格會超過其生產價格（成本），形成超額利潤

此超額利潤起因於所有權限制的作用，此形成的地租稱之為絕對地租

51

馬克思的絕對地租馬克思主張絕對地租的成因有二： 1. 農業生產的資本低位組合； 2. 土地所有權阻礙資本之流通，使農業生產的利潤無法平均化

生產的資本有機構成（低位或高位組合）？利潤平均化？想要了解馬克思的絕對地租須先了解：勞動價值說、及剩餘價值說

52

馬克思的絕對地租—勞動價值說

商品價值，是生產該商品所投下的勞動量來決定此商品價值係指交換價值，即相對價格：某物品一單位可交換其他物品的數量，可換的多即表相對價格高、商品價值高

例如：勞動一日可獵一頭海狸、或二頭鹿；則一頭海狸可交換二頭鹿；海狸價值是鹿價值的二倍

「勞動量」為商品交換的尺度；其測定是依據「投入的勞動時間—勞動分量」；某商品生產所需的平均勞動分量大，則其價值高

名畫何以價值高？因社會平均的勞動分量很大

53

馬克思的絕對地租—剩餘價值說

馬克思認為在生產過程中：資本家支付勞動力工資： A，投入來生產商品勞動力投入生產所產生的勞動價值： B 產生相當於勞動價值的商品價值： C 其認為： A＜ B=C；（ B－ A）＞ 0，即為剩餘價值此剩餘價值會由資本家以利潤型式取走、或由地主以地租型式取走

為何勞動力願投入較多心力卻賺較少的工資呢？因勞工需工資維持家計、資本相對勞動力為稀少

54

馬克思的絕對地租—剩餘價值說若維持一家之家計必須投入的勞動分量為 6小時，則資本家及給予 6小時的工資，使勞動力持續存在，但資本家要求勞動力工作 12小時，產生 12小時勞動價值的商品價值

12－ 6＝ 6 —剩餘價值資本家投資生產除使用勞動力外，亦須投入其他要素，包括土地、資本，這些要素使用的代價是生產的成本

成本中與產量無關的成本—固定成本；與產量有關的成本—變動成本（量增，變動成本增）

55


商品價格（ =生產價格）（每單位產品的）＝固定資本成本（ C）＋變動資本成本（ V）＋平均利潤（ F ）

商品價值＝固定資本成本（ C）＋變動資本成本（ V）＋剩餘價值（ M）

商品價格與商品價值通常不會相等剩餘價值率：剩餘價值（ M） /變動資本（ V）

如廠房如勞動力、原料

56


生產的資本有機構成＝ C/ （ C＋ V）；在資本有機構成低的部門（如農業），以相同的投資，其比資本有機構成高者（如工業）可雇用較多的勞動力，故可產生較多的勞動剩餘價值

二部門生產；剩餘價高者會吸引資本投入，供給增加，使產品價值降低；剩餘價低者會移出資本（減少資本）投入，供給減少，使產品價值增加；此種透過資本的移動，可使二部門的剩餘價值平均化（相等）

57

馬克思的絕對地租—剩餘價值說農業生產很難如工業般可透過機器設備增加，生產自動化來增加產量。故農業產品生產上：產品價值≧生產價格；市場價格≧生產價格，形成利潤，支付地租

土地供給與區位固定，使得農業生產的剩餘價值無法平均化，即利潤大者與利潤小者，無法藉由土地的移動而調整成相同利潤。故於某些特定區位（生產價格低者）即會形成超額利潤，即產生地租

58

馬克思的絕對地租資本主義制度下（土地私有），土地所有權具有排他性與獨占性；又農業生產的資本有機組成低

1. 在最劣等地之農產品生產價格（生產費＋平均利潤）＝該產品市場價格；則投資最劣等地的生產者將無足夠的剩餘用來支付使用該土地的代價，故此時最劣等地無人願意生產

2. 在最劣等地不生產下，若產生供給＜需求，則導致產品價格上漲，使得市場價格＞最劣等地生產價格；形成最劣等地的超額利潤，而此利潤將轉化為地租由地主收取走，此地租即為「絕對地租」

59

絕對地租產生的限制因素由此可知，絕對地租的產生，係基於「所有權」阻礙耕作，使得產品價格上漲而形成

限制絕對地租大小的因素：穀物輸入：可增加供給，使產品價格不漲價既有耕地追加投資：增加供給，使產品價不漲土地所有權人的競爭：可降低地主允許使用其

土地的代價

60

絕對地租學者觀點的差異林英彥：穀物價格上漲後僅會產生差額地租；主張僅有邊際

土地才有絕對地租、其他土地的地租則是差別地租導致穀物價格上漲結果的原因：需求增加、絕對地

租；不論原因為何，只要價格漲即產生差租優、中等地可以差租支付地主取用土地，故所有權並不會導致地租產生；但因邊際土地無差租，故只有在市價超過生產價時，才以此利潤支付地主，成為絕對地租

差額地租與土地制度無關；絕對地租只有在土地資有制度下才產生

61

絕對地租學者觀點的差異殷章甫：不論優等地或劣等地，其產品價格中均包含絕對地租部分—生產成本，故絕對地租是產品價格上漲的原因、而非結果

在優、中等地，生產者投資或追加投資的意願，會受到與地主的契約內容影響，當契約租期縮短或地租增加，生產者的投資意願會降低。故土地所有權實際也影響生產者的報酬，實具有絕對地租的性格

62

準租準租（ Quasi Rent ） -- 類似地租之意，係由經濟學者馬夏爾（ Alfred Marshall ）提出

廠商購買新機器設備生產商品，視為投資。當因此投資而降低生產成本，比其他廠商成本更低，致使產生超額利潤，即為準租

短期內，其他廠商無法跟進用新機器生產，使準租存在；但長期，所有廠商均可用新機器生產，使因新機器產生的準租會消失

地租因土地非人力能再生產，且其品質不一，故地租不會如準租般終究會消失

63

地價的意涵所謂「地價」，係指土地價值以貨幣表示者。地價之所以形成係因：土地是生產要素之一，搭配勞動力與資本，能產生各種商品滿足人們慾望，產生效用，有使用價值。效用是主觀的，不同人認定的價值不同

土地是稀少性資源，故使用或取得需支付代價人類生存或生產有需要土地故需要土地、但無土地者，願意支付貨幣來交換土地，即形成土地價格

64

影響地價的因素影響地價的因素繁多且複雜，大致上可歸為：一般因素：係指對廣泛地區地價形成有所影響的因素。如自然（氣候）、經濟（景氣）、社會（風俗習慣）、行政因素（政府政策）

區域因素：土地所屬地區的自然、社會、經濟與行政條件的相互作用，構成該地區的特性，進而影響地區的地價。如交通路網、環境品質

個別因素：由土地本身條件對其地價產生的影響。如臨路狀態、土地方正

65

地價的種類與關係因地價的構成不同，地價的種類包括：收益地價市場地價區段地價申報地價法定地價標準地價公告地價土地公告現值

66

地價的種類與關係—收益地價意義：土地經使用產生收益，形成使用價值，故可將其純收益（收益－生產費）以一般通行的利率予以資本還原，即可得收益還原價格，其又稱為資本還原價格

若每年使用土地的純收益固定，設為 a；還原利率固定，設為 r；則收益還原價格 P等於：

P= a / r 純收益資本還原：為獲得每年純收益 a，所需投資的成本價格即為 p

67

地價的種類與關係—收益地價

收益還原地價公式的推導：未來第一年末所能得到的純收益為 a 元，而一年前（即

現在）的折現價格為 a/ （ 1 ＋ r ）未來第二年末所能得到的純收益為 a 元，而二年前（即

現在）的折現價格為

依此類推，未來第 n 年末純收益 a 的折現價格為

收益價格

ra

12

r na

1

rrn

aa

r

ap

11.....

1 2

68

地價的種類與關係—收益地價公式的推導收益地價

上式為一等比級數，首項為 a/ （ 1 ＋ r ）；公比為 1/ （ 1+r ），當此級數為無限多項時，即 n 趨

近為無限大，此數列和依等比級數公式計算為：

因土地的收益具永久性，故 n 趨近無限大屬合理

rrn

aa

r

ap

11.....

1 2

rrr

a

r

ra

公比首項p

1

1

111

11

69


收益地價： P= a / r 收益地價與每年純收益 a正相關收益地價與還原利率 r負相關還原利率 r究竟應以何種利率來設定，並無統一表準的答案

就機會成本或穩定性立場考量，一般多以一年期定存利率為還原利率

當利率 =5％，即 r=1/20=a/p ，表示 p為 a得 20倍，顯示要 20年純收益累積等於價格，此 20年年期即為所謂的「購買年」

70


還原利率的意義：投資取得一項風險性資產時所要求的報酬率，又常稱為「資本化率」

資本化率＝無風險報酬率＋補償風險的報酬率無風險報酬率，一般以政府發行的短期債劵利率為代表，此值愈大，資本化率愈大

補償的風險報酬包括：利率風險：因利率變動而導致實際報酬率發生變化的風險

市場風險：足以影響整體風險性資產投資報酬的非預期事件

71

地價的種類與關係—收益地價—資本還原購買力風險（通貨膨脹風險）：物價持續上漲所產生對實質報酬的不利影響；通常無風險報酬率中已包含此風險

流動性風險：指該資產購入後屆時無法公平、迅速脫手的可能性

資本化率＝無風險報酬率＋補償風險的報酬率以上風險愈大，補償承擔風險的報酬率愈大此外，持有土地的稅率愈大，影響稅後實質報酬，故要求的資本化率也愈大

72

地價的種類與關係—市場地價

市場地價：係指土地市場所形成的正常交易價格市場地價係由土地的市場供給與需求共同決定「市場」，依產品（或資源）種類來歸類。因此不同類別的土地資源，係屬不同的市場，市場的供給與需求不同，故市場價格不同

同類別的土地在價格上也有差異， why？同類土地並非均質，價格決定於邊際產值土地的供給彈性小，而土地需求則有增加趨勢，故長期而言，地價有長期上漲的趨勢

73

地價的種類與關係—收益地價與市場地價的關係

假設還原利率不變，收益地價由收入與成本所決定；市場地價則由市場的供、需所決定。兩者的決定因素不同，兩價格經常不一致

在正常情況下，收益地價是市場地價的下限。意謂低於收益地價時，土地的供給者無出售意願，故供給量＝ 0 1. 收益地價線可視為完全競爭市場長期市

場供給線2. 依收益價格出售土地無超額報酬3. 市場地價與收益地價的差額，為超額報

酬，來自於土地供給的獨占4. 土地有限、各土地供給成本不同，使供

給線為向上延伸的線；意為要增加供給量就必須價格上漲

收益地價

D

S＄

土地

差額

74


兩價格經常不一致，其間關係可能是：市場地價＝收益地價＋期待價值當期待價值＞ 0 ；市場地價＞收益地價當期待價值＜ 0 ；市場地價＜收益地價當期待價值＝ 0；市場地價＝收益地價影響期待價值的因素：整體國家的經濟成長（政策、投資需求）區域的經濟成長（地區人口、產業、投資）土地區位條件改善（管制、交通、週邊發展）

土地未來的增值

75


核計收益地價，用以還原的純收益是否須包括未來各年的預期收入？

核計收益地價的主要目的為求了解一塊地的使用或營運能產生多少的利益，作為賣方判斷某價格下是否值得出售；買方判斷某價格下是否值得購買

理論上應該，此時市場地價＝收益地價實務上，預期收入難以估計，買、賣雙方的估計也不盡相同，故市場地價與收益地價經常不同

76


核計收益地價，用以還原的純收益是否須包括未來各年的預期收入？

預期收入的估計營運的預期收入，必要的估計土地變更的轉用利益、區位條件改變的獨占利益，此等是否發生未知，即使發生其利益有多少也難以估計；估計作參考

買賣雙方交易議價前，均會估計含預期收入的收益地價為判斷基準。故雖難估計，但常態下存在

77


包含純收益成長的預期收入之收益地價合計：設純收益： R；以固定比率 r 成長；還原利率 i 收益還原地價 B（未來 n年折現價值的合計）：當 r ＜ i ， n ， B = R /（ i - r ）當 r ＞ i ， n ， B=∞核計收益地價的目的，若在作為地價稅課徵基準時，則不應包含預期收入在內。因地價稅的課徵客體應以目前的收益地價為準，未來如真有預期收入，未來年即可課徴到稅

∞

∞

78

包含地租成長的收益地價公式推導：

11

1;;

0;;

1

11

1

11

1

111

1

1

1....

1

1

1

1

1

11

1

1

1....

1

1

1

1

1

3

3

2

2

13

2

2

i

r

ir

RBnir如

ri

RBnir如

i

r

ri

R

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r

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r

i

R

i

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i

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i

r

i

R

i

rR

i

rR

i

rR

i

RB地價

n

n

n

n

n

n

n

79

地價的種類與關係—估定地價、區段地價

估定地價政府、民間機構的估價人員，依據資料採用估價方法所估計的價格

可作為私人購地或抵押設定的參考估價方法不同，估價差異大；比較主觀區段地價在地段相連之地價相近地區；或地目相同之地價相近地區，依蒐集的地價資料，將多宗土地地價合併平均計算的地價（中位數或眾數）

80

地價的種類與關係—評議地價、路線價

評議地價經由各縣市地價評議委員會所評定的地價地政機關查估地價評委會評定地價公告地價（現值）

路線價通常一街道兩側宗地係規則排列的。若其中一筆土地的正常交易價格已知，則可以此價格代表此接到的路線價。街道兩側標準宗地的平均單價

一般、繁榮街道路線價；標準深度 18 米；深度指數（ 6級）；裏地地價為繁榮路線價的 40％

81

地價的種類與關係—標準地價或公告地價標準地價或公告地價平均地權的四個辦法：規定地價、照價徵稅、照價收買、漲價歸公

規定地價由所有權人申報，惟一般均不知該申報多少情況下，由政府先將各筆土地價格公告出來，供所有人申報之參考

土地法稱之標準地價，非指標準宗地之地價，僅是地價區段內抽查數宗土地的平均價格

平均地權條例稱之公告地價每三年重新規定一次

82

地價的種類與關係—申報地價、法定地價申報地價所有權人參考公告地價，自行向地政機關申報的地價

申報地價經政府承認登錄後，即為法定地價。此為政府課稅或照價收買的依據

依平均地權條例，未申報者以公告地價的 80％為申報地價（可減輕地價稅負擔）

台糖每年以公告地價的 120％申報地價，以提高租金收益

83

地價的種類與關係—公告現值、移轉地價公告現值原為政府審核所有權人申報移轉地價的標準。由縣市政府調查地價動態估計區段地價，經地價平議委員會評定，每年一月一日公告，作為增值稅、徵收補償計算的依據

移轉地價土地交易時，賣方需申報買賣移轉之價格，以計算增值稅。一般以公告現值來申報。一年內多次交易課不到增值稅

84

土地價值的成分

綜合威廉 .奧立佛、李嘉圖等多位學者觀點，土地價值的成份包括三方面：

自然原始的價值—地租中因土地原始不可毀滅的力量，而付給地主的部分。即屬土地固有特性而產生的價值

人們投施勞力資本改良所增加的價值—即因投資而使土地生產力提升所產生的價值

未來的價值—土地所含有的能力而未曾發揮者，其產生因社會未來的發展所致

未開發土地的價值？交換價值；非稀少性資源仍有使用價值

85

土地資源的供需特性

■土地是生產活動的基本投入要素 ●要素需求是一種引申性需求，引申自商品的供給 ●要素價格變動與其引申自何財貨價格變動有關？地價上漲→房價上漲？ V.S. 房價上漲→地價上漲？

■土地是資本嗎？ ●資本財是人為製造的。加工改良的土地是資本財■自然供給固定；經濟供給可變動 ●透過「轉換程序」可改變土地的經濟供給


86

土地的需求—引申性需求單純化，視需求者為廠商（一般工廠、開發商、建築商），

廠商需要土地用來生產財貨與服務（引申需求）

土地

＄邊際產值（ VMP），土地需求線

利潤最大產量下的土地需求量

R

1.VMP ＝ MP（邊際產量） × P（產品價）

2.VMP隨 MP 及 P改變而改變

3.MP表土地要素生產力，與技術、法規有關； P表產品價格，由其市場的供需決定

4.土地價格為 R，其他條件未變，廠商的最大利潤產量下之土地需求量的決定條件：

R＝ VMP（ R ＞ VMP，邊際利潤＜ 0 ； R＜ VMP，邊際利潤＞ 0 ；二者均不是最大利潤狀況）

87

土地的資源特性—經濟供給的變動◆ 土地轉換程序改變土地的既有使用方式 1.轉換程序 ( conversion process) 土地改變土地使用方式的過程 2.使用方式—使用類別、項目、強度 3.轉換成本 ( conversion cost) 原使用的收益＋拆除成本＋興建開發成本？？為什麼會發生「土地轉換」的現象？ ※ 供需變動


88

不動產的商品特性 ■實體不可移動性；權利關係可移動、流通 ●不動產市場供給的調整能力差、流通性低 ●發展權移轉—可視為不動產的移動 ◆發展權移轉（ Transition of Development Rights ： TDR） 1. 當某些土地的發展因都市計畫受到限制，產生不公平 2. 機制是受限地區可出售其發展權受限部份給其他地區 3. 發展權移轉機制規定於土地使用計畫或分區管制中 ●不動產證券化，不動產物權轉化為受益憑證的債權 1.投資價值分割細小化、規格化，成為金融性商品 2.增加不動產的流通性，有助市場發展


89

耐久性

■土地無折舊，不動產為耐久財 ●耐久年限很長，習慣上不動產的支出歸屬於「國內投資」，而不屬於「國內消費」

●住宅成屋市場有明顯的市場過濾（ filtering）現象 1. 所有權人、品質、相對價格隨時間而改變的現象

2. 低價、低品質、低所得住宅單元 3. 高價、高品質、高所得住宅單元

不動產基本性質—商品特性

上濾

下濾

90

不動產耐久性—價值折舊分析

■不動產市場價值會隨使用時間而變化。此等影響價值的型式包括：

1.年型貶值（ vintage depreciation）建築的年型陳舊，評價降低，價值下降 2. 使用貶值—因使用而性能降低，價值下降 3. 自然貶值—未被使用也會自然產生品質下降 4.古董價值—因時間愈久而產生價值增加


91

不動產耐久性—價值折舊分析

■新建築價值 P0，經使用 t年後，其價值為 Pt Pt ＝ P0 －（ Vt ＋ Ut ＋ Nt － Tt ）

價值

時間

Vt

Ut

Nt

Tt

古董價值T年型貶值V使用貶值U

自然貶值N

P0

t


92

不動產耐久性—經濟壽命分析■建物的壽命—「經濟壽命」 ●係指不動產啟用至使用淨效益 =0 的使用年限 ●經濟壽命長短決定於建物使用的成本與效益

●營運期間有維護可延長經濟壽命時間

＄成本

效益

0

經濟壽命

營運成本隨使用時間而遞增

營運效益隨使用時間而遞減


93

高資本價值 ■不動產是高複合性商品，內含多種住宅屬性價值，故總合的不動產價值高

●屬性價格 1. 不動產內含人們需要的機能或特性（屬性） 2. 對屬性評價高，願意支付價格（屬性價格）高 3.屬性價格並非市場的交易價格，無法直接觀察到 ※住宅屬性價格真的存在嗎？間接測試証明 4.常用唯樂價格方程式（ hedonic price equation）估計 ●高昂價值伴隨著昂貴的價格；高總價需仰賴長期融資


94

高資本價值—屬性價格的估計

■在市場中或許可觀察到不同規模的住宅價格，即圖中實線；圖中虛線無法直接加以觀察到，可利用多元迴歸分析，建立所謂之唯樂價格方程式來估計

＄

面積（坪）

住宅總價格

住宅增量價格

方程式考慮住宅價格（ P），是所有可觀察到之屬性水準（ Xi ，i = 1,..,n）的函數

XXXP nn .....2211

βi ：屬性價格


95

唯一性、多樣性 ■區位、樓層、品質與機能、採光、通風 .. ，使得不動產

有其獨特性，使得價值估計更加複雜■不動產商品使用種類亦相當的多樣化，形成多樣的不動產

次市場存在，彼此間相互關連■單種使用不動產有多種型式，各型間存在替代性■個別不動產內含多種使用機能，機能間互補■獨特性、多次市場、多型式、多機能，使投資（消費）、

供給策略的決策更加複雜？？當人們購置不動產商品時，人們在買什麼？


96

多樣性、依賴性—替代與互補

■不動產商品間存在替代與互補關係 ●價格交叉彈性判別二商品間關係，定義為：

●交叉彈性為負值，商品互補；為正值，商品替代


PPQ

Q

EY

Y

X

X

XY

△：變動值

X、 Y：二財貨

Q：財貨數量 P：財貨價格

97

相關彈性（ E）的定義

■因素（ z ）變動 1％引起商品 X之數量變動％程度

●三種需求彈性：價格、所得、交叉需求彈性●三種供給彈性：價格、所得、交叉供給彈性

ZZQ

Qx

x

E

Q：有二種；需求量、或供給量

Z：有三種；本身商品價格、或所得、或其他商品價格

E：組合共有六種彈性


98

彈性（ E）的應用●交叉彈性可衡量任兩相關不動產商品的替代性程度●一不動產商品的價格需求彈性可分析其替代品的多寡

Q

P P

Q

供、需曲線較平坦，價格彈性較大

供、需曲線較陡直，價格彈性較小

價需彈性大，替代品數量多

價供彈性大，一般化商品

價需彈性小，替代品數量少

價供彈性小，特殊性商品


99

多樣性—商品屬性、消費者需求行為、及建商供給策略三者的關係 ■屬性經濟學（ Kelvin Lancaster， 1966）指出：消費時人們斟酌商品的機能（屬性），而非商品本身

■消費者評價屬性（與組合），依所得作出消費決策■眾多消費者對商品屬性與組合的評價，可反映出商品屬性、區位的市場評價

■消費者社經條件（如所得、性別、職業等）的差異，會體現出消費者偏好與商品、區位評價的差異

■廠商參考商品屬性及區位的市場評價，依消費者社經條件及偏好，開發設計特定機能組合的商品，進行『市場區隔』的產品供給策略，從事異質競爭


100

所有權的可分割性

■不動產可藉由法律和契約創造出不同形式的所有權■所有權的形式大致可分為三類： 1. 分別共有：可分割成許多小單位，持分共有 2.公同共有：對公同共有的不動產處分，必須經所有共有人同意。

如公共設施 3.信託共有：共同基金型態募集資金投資不動產，投資人取得受

益憑證並可轉讓，但不能直接處分資產■不動產尚可設定五種物權：典權、抵押權、地上權、永佃權、及

地役權


101

土地使用的特性 ■不動產群組（集合）衍生的特性 ●一群機能互異的商品擺在一起（集合），對個別商品的機能、

品質、價格不至產生明顯的影響 ●但若是不動產商品的集合，則有明顯影響 why ？ - 機能關係、公共設施、外部性、聚集經濟■投資、估價、分析個別不動產物件時，該物件周邊土地使

用特性必須掌握


102

不動產市場的特性—市場與競爭的意涵■市場（ market ）是什麼？誰組成？價格誰來決定？市場是某一特定資源（生產要素、財貨）的買方與賣方所組成的群體；是交易之所在；依產品歸類

■市場通常是組織經濟活動的好方法■不同市場，廠商人數、產品品質、廠商決策會有不同，形

成四類市場結構—完全競爭市場、獨占市場、寡占市場、及獨占性競爭市場

■經濟學定義的市場競爭，係以市場競爭人數來論定■競爭的「完全或不完全」，係價格影響力來論定

不動產市場特性

103

特性一—不動產市場是一異質市場■異質產品的市場■有地域性的市場差異 ●分析不動產市場時，市場空間的範圍應先界定 ●大空間範圍的市場 (如台灣、北部… )，愈強調一般化、總體

性的特性的分析；反之，小範圍的不動產市場愈強調特殊化、個體性的特性

？ why不動產市場會有「空間 (地域 )」上的差異？■不動產市場中，除買賣的雙方外，尚有許多輔助市場運作

的參與者


104

特性二—不動產市場的組成複雜■不動產各階段生命週期有不同參與者土地取得：仲介、金融、顧問業規劃開發：顧問業、廣告融資興建：金融、營造產品銷售：廣告、代銷、地政士、金融、設計使用維護：消防、衛生、維修更新再發展：顧問業、金融、營造■可依機能、權屬、時間來劃分市場


105

特性三—不動產市場交易議價過程明顯

■不動產交易多是透過議價程序完成的。交易完成前，其成交價格是不確定的

●買方會比價、議價；賣方局部獨占定價、議價■不動產市場是異質市場，賣方策略強調在「品質特殊性」與「定價」上，此策略密切關聯於議價能力與結果


106

不動產市場的特性—議價成交

■議價過程 ●賣方：估計的兩種價值 (在目前的條件下 ) 1.估計最可能之出售價格，以 Vp表示

2.賣方自己認定的主觀價值，以 Vs表示 ●買方：也估計的兩種價值 (在目前的條件下 ) 1.估計最可能之買入價格，以 Vp’表示 2. 買方自己認定的投資價值，以 Vi表示

●成交條件： Vs ≤ Vt（交易價格） ≤ Vi

vp ＞＝ vs

vp’＝＜ vi


107

不動產市場的特性—議價成交

■議價能力 ●當買方的議價能力強， Vt就接近 Vs ●當賣方的議價能力強， Vt就接近 Vi ■ 影響議價能力的因素 1. 產品種類與屬性 2.替代品的多寡 3.景氣循環 4. 市場資訊擁有的情況 5.行銷與廣告 6. 品牌


對買方與賣方的影響？

108

特性四—不動產市場有景氣循環

■經濟活動有景氣循環，不動產市場當然也有 ●景氣循環（ business cycle ） 1. 經濟活動的表現（就業、所得、產出、價格）隨時間而有高

低起伏的現象

2. 經濟表現的好壞可能起因於季節性波動、或景氣循環、或長

期世紀趨勢

景氣

衰退蕭條

復甦


109

不動產市場的特性—景氣循環

■分析不動產市場表現起伏波動的類型，有助市場情況的掌握

●季節性波動—一年內因季節、風俗…的波動 ●景氣循環—幾年或十幾年因戰爭、創新 .. 的波動 1.短循環（數年），與融資條件、空間的經濟狀況有關 2.長循環（十幾年），與人口結構、婚姻結構、所得、稅負、營建成

本、運輸技術等有關 ●長期世紀趨勢—幾十年結構因素（氣候）變動的波動■供給與經濟循環有時成相反方向的變動 ●不動產供給的反經濟循環性起因於預期下惜售


110

特性五—不動產市場有市場失靈現象■市場失靈：市場無法自行有效率分配資源的狀況市場經濟下，價格機能引導社會經濟資源的使用與分配，

使社會的經濟福利最大；而市場失靈，即意謂價格機能引導的資源分配無法追求至社會的經濟福利最大

■可能產生的幾種情況 1.外部性存在 2.公共財市場 3. 不完全競爭市場 4. 資訊不對稱

D

S

E

＄

Q

P ＊

Q ＊

P=MC

CS

PS


111

市場失靈—不動產開發（使用）具外部性

■外部性（ externality），外部效果（ external effect ） ●定義：從事活動的行為，若影響當事人以外其他人之福利，同時

又沒有給與他們補償，這種影響稱之 1. 對他人有利的影響—外部利益（外部經濟） 2. 對他人不利的影響—外部成本（外部不經濟） 3. 自行吸收的有利（不利）影響—內部利益（成本） ※不動產開發產生的噪音、地層下陷—外部成本 ※公園開發使用對地區產生價格上涨—外部利益


112

市場失靈—外部性的分類

■消費者產生的消費者對消費者的正面外部性妳受益於鄰家花園的鳥語花香消費者對消費者的負面外部性室友抽煙導致你肺部出現問題消費者對生產者的正面外部性地區居民守望相助使地區商家安全花費節省消費者對生產者的負面外部性乘客在機艙內打電話可能影響飛機安全


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市場失靈—外部性的分類

■生產者產生的生產者對消費者的正面外部性建商留設開放空間，提供你活動空間生產者對消費者的負面外部性工廠污染導致你肺部出現問題生產者對生產者的正面外部性一工廠的研發成果，節省其他廠商生產成本生產者對生產者的負面外部性上游石化業污染，導致下游養殖業損失


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市場失靈—外部性的特性■外部性特性 1.外部性是非常普遍存在的 2.外部性有時很明顯，有時是間接或隱晦的方式存在 3.外部性的認定常是主觀的 4. 有「無排他性」（ nonexcludability ）

- 供給技術上無法只讓某些人消費而不讓其他人消費 5. 有「無敵對性」（ nonrivalry ） -眾人可共同消費。且增加一人的消費，對他人消費的福利不致因此

而減損


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市場失靈—外部性產生的原因

■根本原因：無法建立適當的市場，供外部性的製造者與承受者進行自願性交易，來化解外部性

●外部性市場之所以難存在，常和私有財產權（ property rights）難以被主張有關

1.塵土飛揚的權利，是居民的還是開發商的？ 2.公園改善環境的效益是誰的？ 3.建築造型優美（醜陋）的景觀是誰的？ 4.都市天際線的景觀是誰的？ 5. 日照產生的光明、溫暖是誰的？ ●當這些不知是誰的時，某些人使用佔有後產生對他人的影響而

無須負責，即形成外部性


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市場失靈—外部性存在的後果

●當外部性存在時，市場失靈體現在社會資源使用的扭曲，換言之，資源使用量不是過多就是不足

1. 當日照光明與溫暖不知是誰的、且市場有需求，建商會蓋出頂部斜角的大樓嗎？大樓會退縮嗎？

2. 當建築開放空間創造出的優美景觀不知是誰的時，建商會留設足夠的開放空間嗎？

3. 當空中產生塵土、噪音的權利不知是誰的時，建商開發會撒水或使用低噪音機具（成本較高）嗎？

●外部成本時，量會過多；外部效益時，量會不足


117


■頂部直角建築案例1.社會包括建商與他人

2.建商興建頂部直角大樓可追求到最大利潤

3.頂部直角大樓愈高遮斷日光愈多，造成他人陰暗寒冷感覺，此為成本

4.MCS =MCP+ 陰暗寒冷成本

社會最適樓層

樓層

＄

D

MCP ，建商的興建頂部直角大樓邊際成本

MCS ，建商興建頂部直角大樓的社會邊際成本

QPQS

建商最適樓層， QP ＞ QS


118


外部性是外部效益時，資源使用量會不足建商留設開放空間案例

MCP＄

效益或成本

MBP

MBS

Q1 Q2

A

B

C

自行留設量社會福利最大留設量

1.MCP ：建商留設開放空間的邊際成本線2.MBP ：建商留設開放空間的邊際效益線3.A 點：建商利潤最大的自行留設量 Q14.MBS ＝開放空間外部效益 + MBP 外部效益如景觀好、路人有愉悅感5.B點：社會福利最大的留設量 Q26.外部性存在，即意謂開放空間留設的效益建商無法完全獲得，則開放空間的留設量會不足於社會福利最大的留設量


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市場失靈—公共財■公共財與私有財的區別公共財：同時具有「無排他性」、「無敵對性」的財貨

私有財：同時具有「排他性」、「敵對性」的財貨混合財：具有「排他性」但無「敵對性」的財貨；ex：電影院

付費才能消費的財貨，一定具「排他性」；具「排他性」的財貨，不一定須付費


120

市場失靈—公共財的搭便車問題公共財的供給，對於不願付費只圖享用者，無法加以排除，

故會產生消費者抱持坐享其成的心態 why？？公共財消費的搭便車問題（ free-rider problem）

在坐享其成的心態下，大家都想搭便車，結果大家均無車可搭

在市場機能下，公共財的市場需求偏低或根本無需求，故不會有合理公共財的供給與需求，產生市場失靈


121

市場失靈—不完全競爭市場■市場結構獨占市場：市場中只有一家廠商銷售財貨，且市場中

無該財貨近似的替代品獨占性競爭市場：市場中有多家廠商銷售同一種財貨、

但各家廠商生產財貨的品質有差異、市場可自由進出獨占廠商的供給即為市場供給，是價格的制定者，廠

商同時決策最大利潤產量與訂價獨占性競爭市場，廠商從事異質競爭，也是價格的制

定者，廠商同時決策最大利潤產量與訂價


122

市場失靈—不完全競爭；獨占市場獨占產生的原因—市場有進入的障礙稀有生產要素的獨家擁有；鑽石礦 -Debeer 法令與制度的限制；專賣、專利自然獨占；具有相當顯著規模經濟的產業一家廠商大規模生產遠比若干家小規模生產有利獨占性競爭市場相當普遍，廠商產品品質有小差異、

消費者偏好也有不同，產品品質的差異可靠廠商訂價的不同而彌補


123

市場失靈—不完全競爭；獨占市場

獨占廠商的決策與影響

MRAR

MC

A

B

C

D

E

Q

＄

QcQm

Pm

Pc

1.廠商最大利潤的條件： MR=MC （點 D處）

2.廠商最大利潤產量 Qm，定價在 Pm ＞ MC

3.獨占均衡下，社會福利 =消費者剩餘＋生產者剩餘 = 梯形 ABDE 面積

4. 若是完全競爭市場，均衡價格 Pc=MC；交易量為 Qc

5.完全競爭市場的資源利用效率最大，社會福利=消費者剩餘＋生產者剩餘 = 三角形 ACE 面積

6.獨占市場的社會福利，比完全競爭市場的社會福利，少掉了三角形 BCD，稱之為社會的無謂損失（ dead-weight loss）


124

市場失靈—不完全競爭；獨占性競爭市場獨占性競爭廠商的決策與影響短期下，市場中廠商家數不變，獨占性競爭廠商有如一獨

占者，生產決策相同；長期下，廠商可自由進出，市場家數可變；長期均衡時，廠商利潤 =0

QQcQmc

MR

AR

MC

L

M

NO

P

＄

PmcPc AC

1.廠商最大利潤產量 Qmc，定價在 Pmc ＞ MC

2.廠商產量 Qmc ＜ Qc，有過剩產能

3.仍會產生社會絕對損失，市場不具效率

4.獨占性競爭市場之所以不具效率，是與產品異質性相依相存的

5.多元文化有其價值，故難評斷其好壞


125

市場失靈—不動產市場的不完全競爭體現特定區位條件的土地，地主相較於其他土地所有權人，有

相當程度的影響市場價格的能力，此土地的價格會高於其他土地價格—區位溢價

土地市場地主雖非只有一人，但短期下，特殊區位的地主就局部市場觀之，只要無近似區位條件土地，仍可視之為獨占；而長期下，土地區位條件複製的可能性也不高，也接近獨佔市場

不動產市場是異質市場，區位是產品眾多屬性之一；同種產品有不同價格、有不同客群，接近為一獨占性競爭市場


126

市場失靈—資訊不對稱

傳統經濟學，假設廠商與消費者擁有充分且完整的資訊，進而分析其交易行為

現實中，買賣雙方擁有的資訊可能不一樣多。擁有資訊的多寡，會影響決策行為，也影響人與人之間的互動

資訊經濟學，探討資訊不完整情況下的交易行為與市場均衡，個體經濟學的新領域

在資訊不完整或不對稱情況下，市場交易可能偏離經濟效率原則—價格引導資源使用與分配（該多買的少買；要買好的卻買到壞的），產生市場失靈


127


在資訊不對稱情況下，市場交易常出現的問題：道德風險（ moral hazard）如果一個人（代理人）沒有受到全面的監控，他就可能作

假所產生的問題影響本人經濟決策反向淘汰（選擇）（ adverse selection ）當買方無法從表面獲知賣方出售商品的品質時，市場上銷

售商品的平均品質會低於買方預期影響買方決策，濫竽充數，好竽卻被淘汰■此二問題均反映出市場機能無效率


128


■不動產市場資訊不對稱的問題與現象土地開發代理人的道德風險—工程顧問公司房屋交易代理人的道德風險—建設、仲介業者社區管理代理人的道德風險—管理公司、委員會高品質二手屋無法高價賣出淪為出租（反向淘汰）專業高品質的工程顧問專業難以建立（反向淘汰）


129

不動產市場的其他特性

■資本性；資本市場的一環；視為固定資產 ●「資本市場」，依資金取得操作工具分為股票市場、債券市場。資金固定資本，投資，非理財

■市場消費與投資的雙重性 ■市場供需調整的困難性■小結 ●不完全競爭市場的結構 ●有明顯市場失靈現象，政府介入的情況普遍


130

不動產市場的功能

■不動產市場的功能 - 依租金支付能力，分配土地與既有空間的使用 - 雖有失靈現象，但價格仍引導不動產資源分配

距離CBD

＄

r1 r2

商業地租線

住宅地租線

工業地租線

1. 單核心都市

2.CBD ~ r1範圍：商業使用

3.r1 ~ r2範圍：住宅使用

4.r2 ~ 邊界：工業使用

5.市場決定空間使用範圍

Alonso’s bid rent model

不動產市場功能

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不完全競爭下不動產價值與價格的區別

■不動產市場價格不一定代表其價值；名詞釐清： ●市場價值—在完全競爭市場中公開標售之最可能的交易價格 ●交易價格—最近一次交易的價格 ●主觀價值—指買方或賣方主觀認定的價值 ●投資價值—指對某不動產未來淨獲利能力的預期 ●最可能出售價格—對交易價格的一個估計值

※估價師估「價」所指為何？

不動產市場價值與價格

132

END

單元二 不動產基本性質與市場特性

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單元二不動產基本性質與市場特性