용산 군 이적지 주변 합리적 관리방안 (연구용역 결과)

용산 군 이적지 주변 합리적 관리방안 (연구용역 결과)

■ 관리방안 마련의 배경

 

  공원 주변지역에 일부 고층건물이 입지함에 따라 공원주변이 고층건물로 난립될 우려가 있어 주변지역의 지구단위계획 등 기존계획을 재검토하고, 남산·용산공원·한강의 경관을 보호하기 위한 높이기준 등 합리적 관리방안을 마련·시행함으로써

  용산공원 주변지역이 용산공원과 조화롭게 관리·발전될 수 있도록 미리 계획적 장치를 마련하기 위함임.

<관련 연구용역 개요>

  ○ 용 역 명 : 용산 군 이적지 주변 합리적 관리방안 수립용역

  ○ 용역기간 : ’05. 8 ~ ’06. 12

  ○ 용역기관 : 서울시정개발연구원

■ 관리방안의 주요 내용

  용산공원 주변지역 관리 기본방향- 용산공원 주변 교차지점 개선 등 교통여건의 체계적 개선- 용산지역의 장기발전 비전으로 한강로를 업무상업축으로, 반포로를 문화축으로 하는 발전축 설정 및 용산공원과 주변 문화인프라를 연계하는 문화벨트 조성- 광범위한 지역특성을 감안, 권역별로 관리방향을 설정하여 부도심, 구릉지, 한강, 용산공원 인접지역이라는 각 입지특성에 부합하고 전체적으로 용산공원과 조화를 이루는 개발이 될 수 있도록 높이 관리

INCLUDEPICTURE "http://www.seoul.go.kr/ICSFiles/artimage/2006/12/28/c416/122811.jpg" \* MERGEFORMATINET                        <교통처리계획>                            <발전축 및 문화축의 설정>

  권역별 관리방향<용산공원 서측(용산권)>- 기존의 용산지구단위계획(’01년)에서 높이를 설정하지 않은 지역에 대하여, 높이 계획을 수립하여 간선가로변은 부도심 위상에 부합하는 도시적 스카이라인을 유도하고, 용산공원 인접지역은 용산공원과 조화로운 건축이 가능하도록 고층화를 방지- 공원순환로 기능과 불규칙한 공원경계부의 정리를 위하여 일부구간에 대해 경계도로를 개설

INCLUDEPICTURE "http://www.seoul.go.kr/ICSFiles/artimage/2006/12/28/c416/122813.jpg" \* MERGEFORMATINET     <높이계획>                                      <공원순환도로 개설>

<용산공원 북측(남산권)>- 남산 조망보호 및 구릉지 지형특성 유지를 위한 저층 유지

◁ 남사면 : 3층(12m), 5층(18m)◁ 서울역 : 5층(20m) 인접지※ 녹지연결 필요

  <용산공원 동측(한남권)>     - 오산중·고교를 중심으로 한 조망축을 설정하고, 한강 연변지역의 중점관리를 통해 한강변 및 남산          조망 훼손을 방지      - 용산공원과의 연계를 위한 도로개설 및 녹지체계 등 한남권 정비계획 수립방향 제시

INCLUDEPICTURE "http://www.seoul.go.kr/ICSFiles/artimage/2006/12/28/c416/122816.jpg" \* MERGEFORMATINET            <조망축 확보 및 한강변 중점관리>                <용산공원과 연계 위한 도로개설 및 녹지체계>

<용산공원 남측(이촌권)>      - 서빙고아파트지구개발기본계획(’06년)에서 계획된 조망축·녹지축 주변의 높이관리 방향 제시      - 용산공원과 한강을 실제적으로 연결할 수 있는 녹지축 조성 및 보행데크 설치방안 제시

INCLUDEPICTURE "http://www.seoul.go.kr/ICSFiles/artimage/2006/12/28/c416/122822.jpg" \* MERGEFORMATINET  <조망축·녹지축 주변의 높이관리>                            <용산공원～한강 연결방안>                        

■ 용산국제업무지구 관련 - 철도공사 개발구상의 문제점과 서울시 입장

<용산국제업무지구 지정 목적>

  서울시에서는 서울국제화를 위한 도시구조개편과 전략지역 개발계획을 수립하여 용산 국제업무지구를 국제업무기능의 부도심으로 개발하고자 하고 있음.

<용산국제업무지구 위치도>

  용산 국제업무지구 개발계획(2001. 7. 수립)- 서울시 지침(용산국제업무지구 특별계획구역)      ▷부지면적 : 442,575㎡ (약 134,000평)      ▷토지이용 : 업무시설, 국제금융, 도심주거, 공공행정, 공원 등      ▷용 적 률 : 평균용적률 580%           준주거지역 : 용적률 250%(주상복합)           일반상업지역 : 기준용적률:300%, 허용용적률:500 ～ 800%(업무)      ▷높     이 : 150m(랜드마크 350m이하)      ▷사업방식 : 도시개발사업

<용산국제업무지구 특별계획구역 지침도>

  2006. 12. 20 한국철도공사측에서 공모한 주요지침(예상계획 기준)

용 적 률

사업신청자가 제안하는 목표용적률 예상치는 500%로 한다

최고높이

350m 이상

용도지역

일반상업지역

기    타

주거비율 50%미만

      ※ 상기 목표용적률 500%는 사업대상지의 면적(442,575㎡)에 대한 건축물의 총 연면적 비율을 말함※ 기 확정된 서울시 지구단위계획을 감안 할 것

  서울시 지구단위계획 지침과 한국철도공사 공모 내용의 차이점- 용적률   ▷목표용적률 500%를 대지면적(사업대지에서 공공용지를 제외한 가용부지)으로 환산할 경우 약     1,000%로 서울시 지침 평균용적률 580%의 2배 정도임.- 최고높이   ▷사업지구별 100 ～ 150m이고 일부 랜드마크는 최고 350m를 허용하고 있는데 개발사업지 전체      에 최고 350m이상으로 초고층화 하고 있음. - 용도지역   ▷용도의 성격에 따라 준주거지역과 일반상업지역으로 변경토록 수립되어 있는데, 사업부지 전체    는 일반상업지역으로 하여 과밀·고밀화를 유도하고 있음.- 주거시설  ▷한강변측 준주거지역(전체의 8.2%)에 주상복합으로 허용하고 일반상업지역에는 주거를 불허하   고 있는데 사업부지 전체에 주거비율 50%미만까지 허용하고 있음

  한국철도공사측 공모의 문제점1) 서울시 지구단위계획과 상이- 공모자 선정된후 서울시 지침에 준용하여 변경할 경우 사업자 선정의 적법성 논란 예상- 지구단위계획 지침은 지역여건, 기반시설 용량, 중심지 위계 등 종합적으로 고려하여 개발밀도, 높이 등에 대한 기준을 마련한 것임.2) 과밀, 고밀도 건축은 주변 교통 등 기반시설의 부담가중- 한국철도공사의 경영난 해소를 위한 사업성 확보를 위한 과밀·고밀도 건축은 부적절함- 용산 부도심권의 국제업무지구로써 교통, 환경 등 지구단위계획에 부정적 파급 예상3) 국제업무지구가 도심 주거화되어 업무기능 상실 우려- 전 지역의 연면적의 50%까지 주거를 허용함으로서 부도심지역으로써 업무기능을 상실- 한강변에 접하여 일부 주거시설(주상복합)토록 한 것을 사업부지 전체 주거화를 유도하고 있음

  따라서⇒ 한국철도공사의 국제업무지구(철도 공작창부지)에 대한 개발구상과 개발사업자 공모는 우리시 용산지구단위계획의 범위내에서 그 수립지침을 수용하는 선에서 이루어져야 할 것임.

담당부서 : 서울특별시 도시계획국 도시계획과(☎6360-4732)