汉 南 资 讯 （商业地产动态/五星及豪华酒店投资、筹建和市场信息）

Han Nan Information

汉南酒店资产管理咨询（北京）有限公司

HANNAN HOTEL ASSET MANAGEMENT CONSULTING LTD

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2012 年度 第 9 期 月刊

汉南酒店资产管理咨询（北京）有限公司

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汉南公司简介

汉南于 2005 年始于美国，其合伙创始人 Jay Li 先生和 Greg Eilmann 先生具有

数十年国际酒店业的运营、咨询和资产管理经验。2009 年，汉南进入中国，从落地起

就明确了做符合中国市场特色的一流国际酒店咨询品牌的战略定位。作为中国唯一按国

际模式建立的酒店资产管理咨询公司，汉南在中国专注于为酒店及“酒店＋地产” 项目

的开发商提供从战略规划、投资咨询、产品及市场定位、品牌猎寻、管理合同谈判、设

计定位与指导、工程项目管理、业主代表培训、管理团队选择、开业预算审核、运营物

资采购直至运营期资产管理顾问等全程资产管理服务。

汉南公司聘请的顾问专家在酒店、房地产及相关领域具有多年丰富的开发和运营经

验，尤其擅长针对中国酒店开发商的特殊需求提供咨询服务，以项目整体收益最大化为

原则，超越僵化的国际酒店标准，把国际酒店品牌与中国市场有机结合起来，突出酒店

对新城区开发、商业地产、旅游地产、住宅社区等综合项目的带动作用和增值效应。

依托旗下的多位资深顾问专家，汉南同时专长于整合、选择和推荐适合的酒店投资

公司、设计公司、施工单位、管理公司、外包合作公司等行业资源，帮助客户快速进入

中国酒店行业的“主流社会”。

2012 年度 第 9 期 月刊

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目 录

CONTENTS

高星级酒店投资、筹建信息高高星星级级酒酒店店投投资资、、筹筹建建信信息息 ........................................- 6 -

商业地产动态商商业业地地产产动动态态 ....................................................- 8 -

......................... - 8 - 商业地产价格“疯涨“ 泡沫将在 2-5 年后破灭商商业业地地产产价价格格““疯疯涨涨““ 泡泡沫沫将将在在 22--55年年后后破破灭灭..................................................-- 88 --

..................... - 9 - 中国摩天大楼达 1938 座远超美国 绿地是专业户中中国国摩摩天天大大楼楼达达 11993388座座远远超超美美国国 绿绿地地是是专专业业户户 ..........................................-- 99 --

..................... - 10 - 万达昆明拿地引爆商用物业 商铺升温中介暗喜万万达达昆昆明明拿拿地地引引爆爆商商用用物物业业 商商铺铺升升温温中中介介暗暗喜喜 ..........................................-- 1100 --

..................... - 11 - 房企急功近利追求短期效益 商业地产泡沫隐现房房企企急急功功近近利利追追求求短短期期效效益益 商商业业地地产产泡泡沫沫隐隐现现 ..........................................-- 1111 --

....................... - 13 - 中弘股份携手万豪布局旅游地产 资金成考验中中弘弘股股份份携携手手万万豪豪布布局局旅旅游游地地产产 资资金金成成考考验验 ..............................................-- 1133 --

..................... - 14 - 恒大布局市场长三角投资旅游地产 避调控影响恒恒大大布布局局市市场场长长三三角角投投资资旅旅游游地地产产 避避调调控控影影响响 ..........................................-- 1144 --

苏宁置业 6.19 亿佛山拿地 将建超五星级酒店....................... - 15 - 苏苏宁宁置置业业 66..1199亿亿佛佛山山拿拿地地 将将建建超超五五星星级级酒酒店店..............................................-- 1155 --

.................... - 16 - 万达模式弊端显露：多个商业项目空置率达 7 成万万达达模模式式弊弊端端显显露露：：多多个个商商业业项项目目空空置置率率达达 77成成 ........................................-- 1166 --

................... - 17 - 石家庄商业地产 2 年暴增 5 倍 楼市泡沫或将隐现石石家家庄庄商商业业地地产产 22年年暴暴增增 55倍倍 楼楼市市泡泡沫沫或或将将隐隐现现 ......................................-- 1177 --

..................... - 18 - 增资九方城 中航地产抢滩二三线商业地产市场增增资资九九方方城城 中中航航地地产产抢抢滩滩二二三三线线商商业业地地产产市市场场 ..........................................-- 1188 --

香格里拉及嘉里合资 2.14 亿 昆明建商业酒店....................... - 19 - 香香格格里里拉拉及及嘉嘉里里合合资资 22..1144亿亿 昆昆明明建建商商业业酒酒店店..............................................-- 1199 --

..................... - 20 - 北京商业地产持续升温 租金一路飙升逼近香港北北京京商商业业地地产产持持续续升升温温 租租金金一一路路飙飙升升逼逼近近香香港港 ..........................................-- 2200 --

..................... - 21 - 柳州服务业发展全面提速 商业集群将陆续诞生柳柳州州服服务务业业发发展展全全面面提提速速 商商业业集集群群将将陆陆续续诞诞生生 ..........................................-- 2211 --

............................ - 21 - 恒大 13 亿夺得广州地王 或建五星酒店恒恒大大 1133亿亿夺夺得得广广州州地地王王 或或建建五五星星酒酒店店 ........................................................-- 2211 --

...................... - 23 - 未来商业地产竞争重点:体验式、时尚、高品质未未来来商商业业地地产产竞竞争争重重点点::体体验验式式、、时时尚尚、、高高品品质质............................................-- 2233 --

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..................... - 24 - 商业地产持续升温 市场供不应求投资价值突显商商业业地地产产持持续续升升温温 市市场场供供不不应应求求投投资资价价值值突突显显 ..........................................-- 2244 --

..................... - 26 - 万达苏宁银座宝龙齐聚 商业地产搅动李沧商圈万万达达苏苏宁宁银银座座宝宝龙龙齐齐聚聚 商商业业地地产产搅搅动动李李沧沧商商圈圈 ..........................................-- 2266 --

....................... - 28 - 深圳房地产企业“联姻”喜达屋 进军酒店业深深圳圳房房地地产产企企业业““联联姻姻””喜喜达达屋屋 进进军军酒酒店店业业 ..............................................-- 2288 --

..................... - 28 - 凯德商用 10 亿美元基金投资中国商业地产开发凯凯德德商商用用 1100亿亿美美元元基基金金投投资资中中国国商商业业地地产产开开发发 ..........................................-- 2288 --

............................... - 29 - 杭州被定义为商业地产“1.5 线城市”杭杭州州被被定定义义为为商商业业地地产产““11..55线线城城市市”” ..............................................................-- 2299 --

................... - 29 - 亚洲购物中心协会 2012 商业地产博览会 9 月举行亚亚洲洲购购物物中中心心协协会会22001122商商业业地地产产博博览览会会99月月举举行行 ......................................-- 2299 --

..................... - 30 - 星河湾筹备进军商业地产 罗一星担任商业总监星星河河湾湾筹筹备备进进军军商商业业地地产产 罗罗一一星星担担任任商商业业总总监监 ..........................................-- 3300 --

....................... - 31 - 部分城市热衷商业地产 致其面临泡沫化风险部部分分城城市市热热衷衷商商业业地地产产 致致其其面面临临泡泡沫沫化化风风险险 ..............................................-- 3311 --

............................... - 32 - 商业地产逆势上涨 盲目跟风不可取商商业业地地产产逆逆势势上上涨涨 盲盲目目跟跟风风不不可可取取 ..............................................................-- 3322 --

..................... - 32 - 王健林：商业地产前景堪忧 民企很难再有春天王王健健林林：：商商业业地地产产前前景景堪堪忧忧 民民企企很很难难再再有有春春天天 ..........................................-- 3322 --

................... - 36 - 商业地产房企半年业绩堪忧 多数销售额未达预期商商业业地地产产房房企企半半年年业业绩绩堪堪忧忧 多多数数销销售售额额未未达达预预期期 ......................................-- 3366 --

五星级豪华酒店市场信息五五星星级级豪豪华华酒酒店店市市场场信信息息 .........................................- 39 -

海南酒店建设热不减 5 年内将新增 68 家五星....................... - 39 - 海海南南酒酒店店建建设设热热不不减减 55年年内内将将新新增增6688家家五五星星..............................................-- 3399 --

......................... - 40 - 政府鼓励建五星 山西高星酒店建设热来袭政政府府鼓鼓励励建建五五星星 山山西西高高星星酒酒店店建建设设热热来来袭袭 ..................................................-- 4400 --

......................... - 43 - 成都大打五星级酒店牌 华尔道夫顺利落户成成都都大大打打五五星星级级酒酒店店牌牌 华华尔尔道道夫夫顺顺利利落落户户 ..................................................-- 4433 --

................................... - 45 - 福建五星级酒店数量达到 30 家福福建建五五星星级级酒酒店店数数量量达达到到3300家家 ......................................................................-- 4455 --

........................... - 45 - 酒店大鳄围攻长沙 5 年内将有 14 家入驻酒酒店店大大鳄鳄围围攻攻长长沙沙 55年年内内将将有有1144家家入入驻驻......................................................-- 4455 --

........................ - 47 - 豪华酒店井喷 珠江新城五星酒店将破 10 家豪豪华华酒酒店店井井喷喷 珠珠江江新新城城五五星星酒酒店店将将破破1100家家 ................................................-- 4477 --

......................... - 48 - 24 家高星酒店扎堆凤凰岛 与市区酒店抢客2244家家高高星星酒酒店店扎扎堆堆凤凤凰凰岛岛 与与市市区区酒酒店店抢抢客客..................................................-- 4488 --

......................... - 49 - 杭州千岛湖建高星酒店群 欲打造会议之都杭杭州州千千岛岛湖湖建建高高星星酒酒店店群群 欲欲打打造造会会议议之之都都 ..................................................-- 4499 --

......................... - 49 - 三家酒店同时挂牌 温州五星总数增至 5 家三三家家酒酒店店同同时时挂挂牌牌 温温州州五五星星总总数数增增至至55家家 ..................................................-- 4499 --

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............................ - 49 - 厦门五星酒店数达 15 家 为最密集城市厦厦门门五五星星酒酒店店数数达达1155家家 为为最最密密集集城城市市 ........................................................-- 4499 --

................................ - 50 - 重庆西永片区有了首个五星级酒店重重庆庆西西永永片片区区有有了了首首个个五五星星级级酒酒店店 ................................................................-- 5500 --

.......................... - 51 - 郑州地产商围着五星级酒店“跑马圈地”郑郑州州地地产产商商围围着着五五星星级级酒酒店店““跑跑马马圈圈地地”” ....................................................-- 5511 --

.......................... - 53 - 国际大鳄云集 成都五星级酒店将达 50 家国国际际大大鳄鳄云云集集 成成都都五五星星级级酒酒店店将将达达5500家家 ....................................................-- 5533 --

......................... - 54 - 国际品牌围攻 广州本土五星酒店被边缘化国国际际品品牌牌围围攻攻 广广州州本本土土五五星星酒酒店店被被边边缘缘化化 ..................................................-- 5544 --

三亚海棠湾五星级酒店将达 25 家 ................................. - 55 - 三三亚亚海海棠棠湾湾五五星星级级酒酒店店将将达达2255家家 ..................................................................-- 5555 --

长沙金星路将成未来的五星级酒店长廊 ............................ - 56 - 长长沙沙金金星星路路将将成成未未来来的的五五星星级级酒酒店店长长廊廊 ........................................................-- 5566 --

2011 年星级酒店公报发布 五星酒店广东最多....................... - 57 - 22001111年年星星级级酒酒店店公公报报发发布布 五五星星酒酒店店广广东东最最多多..............................................-- 5577 --

......................... - 57 - 五星酒店扎堆宁波东部新城 华东密度最高五五星星酒酒店店扎扎堆堆宁宁波波东东部部新新城城 华华东东密密度度最最高高 ..................................................-- 5577 --

..................................... - 58 - 长沙五星级酒店数量达 13 家长长沙沙五五星星级级酒酒店店数数量量达达1133家家 ..........................................................................-- 5588 --

....................... - 58 - 杭州狂建五星酒店 与京沪争夺会奖旅游市场杭杭州州狂狂建建五五星星酒酒店店 与与京京沪沪争争夺夺会会奖奖旅旅游游市市场场 ..............................................-- 5588 --

........................... - 59 - 高星酒店扎堆郑州东区 郑州西区少问津高高星星酒酒店店扎扎堆堆郑郑州州东东区区 郑郑州州西西区区少少问问津津 ......................................................-- 5599 --

封面图———————————————浙江桐庐开元名都大酒店

摘编：潘少峰、王美子

2012.07.10

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高高高星星星级级级酒酒酒店店店投投投资资资、、、筹筹筹建建建信信信息息息

6 月 28 日上午，三亚三美湾丽晶酒店奠基仪式在天涯镇

三美湾隆重举行。三亚市政府副市长李柏青、联华国际集

团执行董事童渊、三亚市政府及天涯镇相关职能部门领

导、省内外数十家媒体共同出席了此次奠基仪式。

三美湾位于三亚市自然名胜景点“天涯海角”和南山

景区之间，因坐北朝南，三侧环山，一面向海，环境优美，

更以“山美、水美、石美”而著称，故称“三美湾”。项

目总投资 40 亿元，整体预计 2016 年完工投入使用。规划

建设分为三大组团，即主体酒店 144 套房间、酒店别墅

73 套、公寓酒店 155 套房间，占地面积 16 万㎡，总面积 17.8 万㎡。

2012 年 6 月 28 日，希尔顿酒店集团与卓达集团隆

重签约，威海卓达希尔顿逸林酒店在卓达香水海项目地

块上奠基，两大企业集团强强联合，携手共同建设卓达

香水海国际滨海新城，共赢半岛蓝色经济区和中日韩自

由贸易区国家战略。（2012-06-30 新浪房产）

6 月 19 日，一场签约仪式吸引了整个长沙的目光。由湖南顺天集团举办的“湖南·德国商贸展示

中心全球启动暨凯宾斯基酒店入驻顺天国际金融中心签约仪式”在融程花园酒店四楼融程会议厅

举行。

长沙凯宾斯基酒店有着 45000 ㎡超大体量，拥有 395 间全球顶级豪华房， 6000 ㎡超大型国际

会展中心，其中 1500㎡无柱宴会厅，满足超大型商务会议及宴会需求。

随着凯宾斯基的落户，长沙将再添一个国际酒店品牌。目前，凯悦、香格里拉、瑞吉、威斯

汀、万豪、希尔顿、洲际等国际顶级品牌已相继入湘。到 2015 年，长沙将有 10 家以上国际品牌

酒店开业。尤其是在南城，就集中凯宾斯基、凯悦、万豪等多个国际品牌酒店。（2012-06-22 长

沙房产网）

四季酒店即将落户武汉，今年在华将开三家。6 月 19 日，瑞安建业副董事总经理关治平及四季酒

店总裁兼首席执行官 Katie，在接受媒体采访时表示，上海浦东首个合作项目的成功，为双方以后

的合作奠定了很好的基础。双方合作的第二个项目已确定在武汉。

四季酒店方面称，今年在中国将会有三家酒店开业，分别是广州、上海浦东及北京，而位于

深圳福田的四季酒店则将于 2013 年开业。（2012-06-19 观点地产网）

JW万豪酒店落户万宁南燕湾。日前，海南金泰旅业开发有限公司与万豪国际集团在海口签署合作

协议，将在海南万宁市南燕湾按五星级标准建设JW万豪酒店。据悉，该公司将在万宁南燕湾建设

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集顶级奢华酒店、高尔夫球场、高端物业为一体的高端旅游地产项目，该酒店就是该综合体的其

中一部分。（2012-06-18 中国旅游报）

6 月 8 日，中弘股份和万豪国际集团关于海口 35 号地块以及北京东区国际 6 号地块酒店合作项目

签约仪式在北京举行，万豪国际集团执行主席兼董事会主席马里奥特、北京市副市长丁向阳、北

京市旅游发展委员会主任鲁勇、北京市朝阳区区长程连元，以及中弘股份高管等出席了签约会。

万豪国际集团是一家国际性酒店公司，主要业务是经营管理直属的酒店和特许联营的酒店。

此次签订的是中弘股份准备建设的海口傲途格的酒店管理合同、国际服务合同、许可和使用费合

同，以及北京东区国际 6号地拟建的北京 Edition 酒店谅解备忘录、临时咨询服务合同。据了解，

以上两个签约项目酒店均在 2017 年建成开业。

此次签约，是中弘股份进军旅游产业领域国际化战略的重要一步，公司计划在全国范围内打

造十个分时度假项目。（2012-06-09 证券时报）

作为都会综合体旗舰天汇广场旗下的广州首个康莱德酒店项目日前已顺利动工，酒店总建筑面积

约为 4万多㎡，共计 304 间豪华客房，预计 2014 年开业。在猎德大桥旁边，另一间由猎德村兴建

的酒店是猎德村与香港和合集团共同投资建设，总投资超 19 亿元，也于去年 10 月动工，预计 2015

年建成开业。（2012-06-01 南方都市报）

6 月 29 日中午 11：00-13：30，沈阳嘉里中心·香格里拉大酒店封顶仪式在沈阳盛贸饭店(原商贸

饭店)盛大举行。（2012-07-03 沈阳晚报）

重庆风景秀丽的长寿湖景区将有首家五星级酒店。6月 21 日，“欧瑞湖滨度假大酒店”项目将在长

寿湖景区入口处开工。

据介绍，“欧瑞湖滨度假大酒店”是由重庆欧瑞控股集团投资近 3亿元，按国际五星级标准打

造的精品湖滨度假酒店。该酒店傍湖环绕而建，用地面积 69 亩，项目包括五星级度假酒店、度假

屋群以及游艇观光码头，以及众多高端的休闲娱乐项目，预计将在 2013 年底建成运营。该酒店融

合中国古典风格和东南亚风格理念，以湖光山色颐神养心为主题，建成后将成为一个集商务会议、

度假休闲为一体的高档会务度假胜地。（2012-06-20 重庆晚报）

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商商商业业业地地地产产产动动动态态态

商商商业业业地地地产产产价价价格格格“““疯疯疯涨涨涨“““ 泡泡泡沫沫沫将将将在在在 222---555 年年年后后后破破破灭灭灭 观点地产网 2012 年 05 月 30 日

截至目前，整个大陆经济犹如热锅上的蚂蚁，正在为 09 年 4 万亿刺激计划，10 万亿信贷，以及

08 年后近 3万亿的灾后重建费用，所带来的流动性买单。

在传统经济三驾马车中，外贸于 08 年全球金融危机之后一蹶不振，沿海制造加工企业举步维艰；

内需两极分化，底层人群消费在 CPI 高企境地中乏力；唯独政府主导的“铁公基”以及打着灾后重建

旗帜，疯狂旧城改造的投资活动愈演愈烈。

物价翻番上涨，楠木、古玩、艺术品。以及作为传统经营场所的商铺也轮番上涨。

说到底，不管是商业地产还是住宅地产，都脱离不了经济基本面。

还是举例说明，某县级市，城市副中心临街底商，50 ㎡，08 年转让单价 1.2 万，总价 60 万。当

时房东因为自己赚到了，因为该铺面最早是几千元收入囊中的，能在 08 年这样的年景以 1.2 万/㎡卖

出去，还是不错的价钱。但同样是这个铺面，2010 年年中，二手房东转手以单价 2.5，总价 125 万卖

出。1年多的光景。该铺面市场价翻了一番！！房租也由原来的单位月租金 30 元，上涨到 2010 年年中

的 75 元。

看上去就是一起普通的交易，但整个街上的老板认为，自己的铺面价格已经上涨了一倍，即使还

是在自己手上，但，在心目中依然是资产翻了一番。

类似的一个县，新城区 2 楼商铺，新建 2010 年出售价格 5000 元/㎡，当时散售了近 2000 ㎡。与

此同时，多层洋房售价 2800 元/㎡。时至今日，紧挨的另一项目，2 楼商铺售价 1.3 万。而该小区的

高层售价 3700 元/㎡。

商铺翻番，住宅上涨 50%左右。

不管是老城的核心地段，还是在新城商业副中心，不管住宅是否因为基数小而政府少，总之大多

数县级市商铺，在 09 年以后至 2012 年，最少都是上涨了 100%。个别县市还有翻了几番的情况。这个

结论是在调研了几乎所有县级市，省内二三线城市之后的结论，断然不是看报表和报纸得来的，是用

脚量的市场。

当然，一般来讲老城一铺难求，一般都不出售，但以时间轴为准，市场报价依然比 09 年翻了一番，

很多老城核心边缘新修的购物中心，临街底商可以买到 5－6万/㎡。而核心地段的最高租金是单位 300

－700 元/月。

那何来商业地产货币化之说？

还是举同样的例子，某一条街道上只要有一家铺面出售，紧邻的铺面老板就会以整个价格来对自

己的商铺价格进行评估，进而推挤到自己的个人资产。好比，之前有 2 间铺面，共计 80 ㎡，是在 03

年以几千元的价格买入的，但旁边有人以 3 万/㎡的价格售出，此老板马上就得出自己的商铺值 240

万的结论，并且为自己的个人资产加上这个数，本来要卖掉面包车再买个一汽捷达，但个人资产猛然

在数目上增加，可能会买个“图冠”或者买个别克君威，甚至宝马奔驰……换句话说，这是一种畸形

资产意识主导下的非理性消费。

上升到区域和国家，这个社会的价值没有大幅增加的情况下价格翻番，这就是典型的经济泡沫，

而当前这种泡沫正是由于本文开头列举的政府一些列措施有关。

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在各县级市省份，这种在 09 年之后发生的商铺租金翻番，价格基本翻番的市场现象，进一步促进

了商业地产的泡沫化发展。市场消费者认为买住宅可能会受调控，但只要买商铺，很快就可以翻番；

政府也把商业中心的打造作为最有利的拉动经济增长的手段，成为城市综合体的最直接推动者；开发

商也在这种市场狂欢和政府打压住宅地产背景下，倾全力转型做商业地产。

不用太久，只需 2－5年，商业地产的这轮泡沫就会击穿，依靠投资为主的这种脆弱的经济基本面。

而企业法人和购买群体，也将会为此论疯狂付出血的代价。

中中中国国国摩摩摩天天天大大大楼楼楼达达达 111999333888 座座座远远远超超超美美美国国国 绿绿绿地地地是是是专专专业业业户户户 21 世纪经济报道 2012 年 05 月 31 日

一场近乎疯狂的高空竞赛正席卷中国各大城市。5 月 28 日，大连万达以 11 亿元拿下昆明市西山

区老海埂路片区 2宗地块，在这幅土地上，万达将建起昆明第一高楼，建筑高度约 280 米。

与昆明同时，深圳、广州、上海、武汉、南京、西安的天际线也正在不断被拔高。南京紫峰大厦，

450 米；广州东塔，530 米；武汉绿地中心，606 米；深圳平安金融中心，660 米……向天空顶部的冲

锋将中国的地方政府和大地产商纷纷卷入其中，同时被卷入的还有从百亿到千亿不等的项目投资。

摩天大楼竞赛

中国的摩天时代正在来临。据“高楼迷”网站统计，中国摩天大楼建筑数量为 1938 座，远超美国

的 436 座；而潜在的建筑数量中国为 1280 座，也远超排在第二位的阿联酋的 50 座。

向天空顶部的冲锋

封顶不到两年的京基 100，即将失去“深圳第一高楼”的桂冠。

这座目前的深圳最高建筑达到 442 米，但 3 个在建项目将在三五年内击败京基 100。其中最高的

平安国际金融中心，高度 660 米，定于 2014 年底完工。另外两个，一是佳兆业环球金融中心，高度

518 米；二是华润总部大厦，设计高度 460 米。

京基地产显然并不甘心宝座旁落。据该公司人士透露，京基地产已被确定负责深圳蔡屋围一带的

旧改，其中晶都酒店的改造，公司内部敲定的方案是再建一座高达 666 米的超高层。

各大城市中，深圳对摩天大楼的追求显得尤为狂热。全市现有 7座超过 350 米的超高层建筑在建，

加上规划中的项目，深圳未来将拥有 111 座超过 200 米的超高层，远远多于香港的 10 座、上海的 63

座及新加坡的 12 座。

更为惊人的传闻是，中投公司计划在深圳前海兴建 999 米高“中国中心”，将力压迪拜的哈利法塔

成全球第一高楼。不过深圳前海管理局日前否认了这一消息。

广州也不落后。由周大福集团建设的位于广州珠江新城的超高层东塔，设计高度约 530 米，4 月

份规划刚刚获批，意欲成为华南第一高楼。但这一野心刚刚萌发，就受到了数个潜在对手的逆袭。

广州高力国际提供的数据显示，目前广州超过 200 米的高楼已有 22 座，在建 200 米以上的 10 座，

而处于规划及筹备中的有 30 座，当中便包括未来的中国第二、广州第一高楼——600 米的钻石大厦。

与此同时，青岛的 777 大厦也步入选址阶段。小小的珠海则宣布要建 680 米高的横琴十字门 CBD

地标。

摩天竞赛并非只是发达城市的爱好。在贫穷的贵州，省会贵阳已在规划建设摩天大楼 17 座；经济

实力排不上号的广西防城港市，规划建设的“亚洲国际金融中心”也高达 528 米。

“高楼经济”的赌徒们

华高莱斯（北京）有限公司副总经理公衍奎对记者说，中国的摩天大楼热在两三年前便已集中开

始。彼时，摩天大楼拉动经济回报率较高，投资回报周期较长，能够带动周边土地升值，所以引起了

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各地的跟风。

“做地标性建筑不是我们想做的，而是政府想做。” 绿地集团内部一位人士表示，多数超高层项

目主要是由于政府想要出政绩。

为此，绿地已经把为地方政府建设超高层建筑作为重要的业务定位。该集团的公开资料显示，目

前绿地建成和在建超高层城市地标建筑达 15 幢，统一冠名为“绿地中心”。其中南京紫峰大厦高 450

米，大连绿地中心高达 518 米，最高的是武汉绿地中心——606 米，总投资逾 300 亿元。

让地产商们乐此不疲的重要原因是，“超高层拿地便宜，还能获得地方政府的多种优惠。

比如郑州的绿地广场，楼高 280 米，由绿地集团于 2005 年接手，意欲打造中原第一高楼。

郑州市政府对此项目异常重视，给予绿地多项优惠。包括土地出让金等值金额奖励性补助，建成

营业之日起 5至 8年内所交纳的营业税、所得税等值金额奖励性补助等。

“深圳超高层项目争高的背后，是各个区政府为了引进实力大集团入驻或提高本区形象的暗中角

逐。”深圳一家中型开发商的人士举例说，位于南山区的华润总部大厦，建筑高度 460 米。南山区政府

为留住华润集团总部，将该项目所在的大冲村旧改拆迁改造项目给了华润，这个项目占地 68.4 万平方

米，是深圳最大的旧改项目。

劳伦斯魔咒的中国版？

狂热之中，魔咒已经念动。

巴克莱资本指出，这种政府背景的摩天楼投资延长了建筑黄金期，同时也有可能会引发更大的房

地产崩溃。

高力国际调研及咨询部董事陈厚桥也认为，摩天大楼市场短期内将出现供过于求的情况。摩天大

楼建设资金巨大，一旦得不到较好的回报，就会引发资金链断裂。

据摩天城市网统计测算，5年后中国摩天大楼的总数将超过 1000 座。以每座平均投资 20-50 亿元

计算，这些摩天大楼的投资总额将达到数万亿元。

事实上，“摩天楼专业户”绿地的资金链问题一直为业界所诟病。以绿地超过 10 座高楼的在建规

模，其所需资金在千亿之上。但数据显示，绿地去年的房地产合约销售收入总额为 776 亿元。今年一

季度完成销售 153.8 亿，仅完成全年千亿目标的 15%，显示调控之下增长乏力。

外资机构巴克莱资本的研究表明，过去 140 年来，摩天大楼热是标志着经济崩溃即将来临的一个

可靠的指标。让纽约的克莱斯勒和帝国大厦腾空而起的建筑热，就发生在 1929 年的纽约股市崩盘和大

萧条前夕。最近的例证，是迪拜高耸入云的办公大楼、旅店和世界最高的哈利法塔，这些巨无霸均在

迪拜陷入可怕的财政危机之前不久建成。

“建筑热是信贷过剩的一个信号。” 香港巴克莱资本房地产调查主任安德鲁·劳伦斯说，历史上，

摩天大楼的建造具有突发性和偶然性，但是与信贷宽松、土地价格飙升和过分的乐观紧密相关；往往

建筑完工之日，便是经济进入紧缩衰退之时。

这就是著名的摩天大楼指数，亦称“劳伦斯魔咒”。巴克莱和劳伦斯都认为，有迹象表明，这种危

险正逼近中国。

今年一季度的宏观数据表明，中国实体经济已经明显放缓。4 月份国内新增贷款大幅降低，引起

了各方的不安和关注。

万万万达达达昆昆昆明明明拿拿拿地地地引引引爆爆爆商商商用用用物物物业业业 商商商铺铺铺升升升温温温中中中介介介暗暗暗喜喜喜 昆明日报 2012 年 05 月 31 日

5 月 28 日，万达商业地产豪掷 11 亿成功摘取昆明泛亚金融区 105 亩商业用地，拟建商业综合体

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和高端酒店及地标性超高写字楼。

万达的进驻，再次引爆了民间资本对于商业物业的高度关注。就在万达高调布局商业物业时，正

义坊南馆的集体搬迁，引发各界对于商铺租金看涨的联想。事实上，新兴商业核心区在主城四区和呈

贡加速形成。促使写字楼、商铺投资随之升温，地段好、交通方便、周边配套齐全的商业物业受到投

资者的持续热捧。

有业内人士表示，在住宅市场受到双限政策的持续压力下，投资者出于保值增值的目的，陆续进

入以商铺、写字楼为代表的商业地产。供需两旺的局面，造成了整个商业物业的快速增长。

去年开始，荣城房产已经在主城四区布局专门交易商铺、写字楼和高端物业的工商铺。顺城附近

一家工商铺工作人员告诉记者，市中心的商铺近几个月来受到很多投资者的关注，租金不断小幅上扬。

“市中心写字楼租金一直在小幅上涨，而且受到生意人士和公司的喜爱，特别是一些周边银行众多、

交通便利、餐馆云集、停车方便、商业网点密集地段的写字楼最受欢迎。”工作人员小宋介绍，转让费

更是上涨得特别快，像顺城附近一间 60 平米的商铺，去年的转手费是 5万元，今年就涨到了 10 万元。

而在南市区广福路某中介店面也挂出多套铺面租售信息，商业项目开盘量的增加，加之原来二手

市场上的商铺存量，许多品牌中介都增加了二手商铺的挂牌量，“以前商铺都很少在中介机构挂牌交易，

可随着商铺投资的趋热，商铺在中介挂牌的也多了起来，近来咨询商铺的投资者也多了起来。在某些

成熟住宅小区，商铺交易也开始活跃起来。”中原地产顾问介绍。

荣城房产副总经理毕永国也透露，打算再增加一个工商铺，现在正处于装修阶段，预计在下个月

开门营业。来自部分中介的统计数据显示，商铺的交易量持续活跃，写字楼的成交量也有所上涨，商

铺租金也有不同幅度的涨幅。因此有业内人士担心，商铺、写字楼等商业物业受到投资者的热捧，导

致商业物业的价格畸形增长，部分区域的商业物业有过热迹象。投资者在进入前应充分考虑风险因素。

房房房企企企急急急功功功近近近利利利追追追求求求短短短期期期效效效益益益 商商商业业业地地地产产产泡泡泡沫沫沫隐隐隐现现现 中国企业报 2012 年 06 月 05 日

商业地产正在进入疯狂扩张期。很多人不必刻意观察也会发现，自己所住小区附近都已经有了不

止一个商业综合体已建成或正在建设、招商中。

一份来自中购联的《中国购物中心发展报告 2012—2013》报告显示，2011 年底，北京拥有 245

家购物中心，但有 216 家是 2004 年———2011 年开业的，645%的增速居全国城市首位。

从数据分布上看，天津和重庆这两个城市购物中心数量高于其他二三线城市，增速仅低于北京。

商业地产同盟会秘书长王少山在接受《中国企业报》记者采访时表示，在未来 2—5年间，商业地

产的这轮泡沫就会被击穿。他同时预计，泡沫会按照一线、二线、三线城市的顺序逐一体现及至破灭。

而企业法人和购买群体，也将会为此轮疯狂付出血的代价。

政府、开发商、商业投资者均看好前景，目标消费群体能获得便利，商业地产泡沫如何产生？又

将如何释放？为此，《中国企业报》记者对京津冀三地部分商业地产项目进行了实地调查。

环境之困———绕不开的经济基本面

商业地产作为商业用途的地产，区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工

业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地

产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途

的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念，泛指用于零售业

的地产形式，是狭义的商业地产。

无论是商业地产还是住宅地产，都脱离不了经济基本面。

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房地产宏观调控的紧箍咒让一些已经有了部分资产积累的房地产开发商开始寻找新的突破口谋求

转型，记者在调查过程中发现，进入商业地产的开发商中，有一部分确实是因为住宅地产的政策调控

而转向商业地产。

记者在与北京一河之隔的河北省廊坊市下辖三河市燕郊开发区看到，原燕郊住宅地产开发商近年

来纷纷转向了商业地产项目：汇福地产的汇福健康中心项目，其中部分面积将用来建设商城；兴达地

产规划打造的运河源商业街项目；燕达地产在完成了其燕达国际健康城项目后，目前已全部转向燕郊

国际商城———首尔园项目。

记者试图与燕达集团董事长李怀取得联系未果，后收到短信回复称不便接受采访。但记者在项目

现场看到，作为河北省重点支持的燕郊八大项目之一，首尔园已经开工建设，部分广告宣传栏已经立

起，还有的正在挖坑竖柱焊铁架，工地内部也已经开始挖坑做地基了。目前，首尔园已经成了当地一

个地标。

然而，商业地产是一个投资大、投资回报慢的行业，面对当下的金融环境，转向商业地产的开发

商能否经得起资金实力的考验？

商业地产是近年来一个热门词汇，王少山在接受记者电话采访时指出，国内的投资渠道相对比较

少，商业地产在消化资金以及地方官员建立政绩、形象工程方面作用比较大，已经成为各地政府用来

消化投资和引进、改善地方投资环境的主要举措。近几年商业地产发展特别快，因为上的项目比较多，

也缺乏政府层面的规划和引导，导致大量商业地产项目面积很大，却陷入后期招商困难、同质化严重

的困境。比较典型的如成都、沈阳、天津、南京等地，都出现了大面积的商业地产项目招商举步维艰，

即便招商成功，后期经营也异常困难，营业收入和租金收入非常不理想。

融资迷局———圈钱圈地新途径？

一个无法回避的事实是，商业地产项目因其能够消耗大量资金，有圈钱、圈地的可能性，已经成

为一个新的投资炒作热点，且越是超级大盘越受政府及开发商青睐。

王少山说，地方官员热衷于造城、打造城市第二中心等大概念，画的饼越大，就越积极，因为这

些是政绩工程。至于是否能惠及民生，是否符合最佳资源配置，最终是否有经济效益，往往不是考量

重点。

5 月 20 日，目前国内规模最大城市综合体“苏州中心”在苏州工业园区开建。苏州中心由 10 幢

建筑构成，规划包括 500 米和 450 米超高层建筑各 1 栋、100—200 米高层塔楼 7 栋、大型商业建筑 1

座，拥有国内单体规模最大的购物中心，占地 21.1 公顷，规划总建筑面积 182 万㎡，总投资约 285

亿元。

5 月 30 日，天津的商业地产项目———红星国际广场晶海购物公园正式动工，据介绍，晶海购物

公园作为红星国际倾力打造的大型商业综合体，欲成为天津市新的商业中心，此项目投资 87 亿元，属

巨型 shoppingmall，建筑规模达 90 万㎡。其中晶海公园建筑面积为 25 万㎡，是集购物、休闲、娱乐、

美食等功能于一体的公园式大型商业综合体。预计将有 2000 个商家入驻，日人流量超过 20 多万的消

费客群，每年 30 亿元的成交额与万达[简介 最新动态]联袂打造天津河东新商圈。

然而，业内对此却不以为然。一位业内人士直接在微博回应：继续忽悠。一位不愿透露姓名的业

内人士告诉记者，此项目“对赌签了不少，上不了市，估计要么就上法庭、要么就上供大部分股权……”

记者在采访中了解到，目前，政府释放大量的信贷很难投到制造业等实体经济上，反而都流入到

包括商业地产在内的投资性项目，包括一些艺术品投资等能够消耗大量资金的、有圈钱、圈地可能的

项目，这也是泡沫的一个重要体现。

定位之惑———长线回报与短期风险的博弈

当商业地产沦为政府招商政绩工程、融资的工具或开发商为住宅地产增值的一个花瓶时，商业地

产泡沫正逐渐显现。

记者实地调查了几个近年开业商业综合体，包括北京南三环首地大峡谷[最新消息 价格 户型 点

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评]购物中心和与之相距不远的北京马家堡东路银泰百货以及天津大悦城[最新消息 价格 户型 点

评]、北京金融街购物中心[最新消息 价格 户型 点评]，从现场看均人流稀少。晚上在北京金融街[简

介 最新动态]购物中心可以看到，总有一对儿对儿大爷大妈在商场里遛弯儿，都是附近居民，这也成

为商场一景儿———门口是众多纳凉遛狗的北京市民，商场里面则全是大牌。大爷大妈进来边感慨东

西太贵，边享受人少的舒适环境。

然而，商业地产的泡沫却没有引起业内高度的重视。王少山在其以“商业地产王三炮”为网名的

微博上指出，住宅地产慢不得，商业地产快不得。很多住宅地产商和社会游资大举进入商业地产，带

着惯有的短线操作心态，可能会折戟沉沙。

据介绍，大量的资金仍在涌入商业地产，以前没有从事过商业地产项目的也大量进入，导致全国

一二三四线城市都在出现商业地产项目，而且，业态的分布和组合同质化非常严重，都是综合体为主。

世联商业近日发布的《深圳购物中心品牌商家重叠度分析》显示，目前，深圳五大购物中心品牌

重叠率 18%－30%，以服装、餐饮和饰品/化妆品为主；男女时尚流行服饰重叠度高，运动休闲服饰重

叠度比较低；金银饰品、手表、化妆品类商家的重叠度高；超市/百货/便利店的重叠程度非常低，仅

华润万家的 Ole 和万宁重叠。

另一方面，从商业地产的运营层面看，商业地产在国内出现的时间并不长，这方面的经验的积累、

标准的制定、人才的积累都远远跟不上这个行业的发展，就导致很多开发商在项目建成以后，就会面

临招商、运营、管理的困难，很难实现短期收回投资，反过来就给投资商铺的中小投资者带来很大的

压力。

而从经营环境看，经济环境、物价高涨也让很多最终消费者减少了购物行为，加上近年来兴起的

网购对实体商业的冲击，对商业业态提出了新的更高要求。

尽管如此，很多业内人士依然看好商业地产。王少山认为，不是不能做商业地产，问题是怎么做。

他建议从城市运营的层面来做，一个城市应有统一的规划，这里面政府应该发挥应有的作用，开发商

要对自己的资源、土地、资金和后期的运营能力有一个理性的判断，才能进入商业地产项目，关键看

开发商、政府做具体项目的资源是否是足够的，是不是匹配、是不是符合当地的消费环境和商圈的环

境，也就是自己的准备是不是充分。

王少山提醒，对于商业地产的回报形式，开发商要有理性的预期，因为商业地产本该通过后期的

经营、租金回报、商业地产项目本身的增值来体现投资回报，而不是以商业地产的商铺销售实现销售

回报为重点。“目前的误区在于，很多开发商将商业地产作为圈地和圈钱的手段，以卖商铺为目的，而

不是靠经营项目实现年租金的增长为目的，急功近利的心态导致泡沫化。”王少山说。

中中中弘弘弘股股股份份份携携携手手手万万万豪豪豪布布布局局局旅旅旅游游游地地地产产产 资资资金金金成成成考考考验验验 第一财经日报 2012 年 06 月 11 日

在住宅地产进入冬天之际，中弘股份将视线瞄准了旅游地产。

6 月 8 日，中弘携旗下位于海口和北京的两家酒店，与世界知名酒店管理公司万豪国际集团进行

了管理合作项目的签约。“此次签约旨在展开双方合作的序幕，未来双方会在发展布局、市场协同、品

牌联合等方面有着纵深的合作，实现优势互补。”中弘股份董事长王永红在签约现场如是表示。

此次中弘与万豪签订的是海口傲途格(Autograph Collection)酒店管理合同、国际服务合同、许

可和使用费合同，以及在北京东区国际 6 号地拟建的北京 Edition 酒店谅解备忘录及临时咨询服务合

同。

“傲途格和 Edition 两个品牌都是万豪旗下非常有设计风格的精品酒店品牌，正好符合了中弘管

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理层时尚年轻的特点。”万豪国际集团中国区酒店业务发展高级副总裁林聪介绍，傲途格和 Edition

品牌目前尚未进入中国市场，中弘的两家酒店均是这两个品牌在中国的第一家酒店。

目前，海口傲途格酒店所在的海口 35 号地块及 Edition 酒店所在的北京东区国际 6号地均处于工

程设计阶段。

“此时便与万豪签约，就是为了在设计阶段引入酒店管理方万豪的意见。”中弘股份酒店事业部总

经理王俊卿表示，万豪的利润率已经连续 7年全球最高，中弘看中万豪的也正是它优秀的销售系统。

“正是基于双方的互相尊重、对于品牌的认知和共识以及中弘做事的认真态度，让万豪选择了中

弘。”林聪坦承。

此次与万豪签约之后，中弘的旅游地产战略也越发清晰。

中弘股份董事会秘书金洁表示，在宏观调控的背景之下，相比于目前开发商对于商业地产的关注，

旅游地产仍然是尚未完全竞争的状态，“此时谁越早进入，谁就占用更多市场资源”。

目前，中弘投资的领域较为庞杂，不仅包括房地产行业中的住宅、商业和旅游领域，还投资进入

了矿业。“毫无疑问，旅游地产是中弘的主业，商业和住宅在中弘所占的份额很小，而矿业仅属于投资

性的。”金洁表示。

公开资料显示，中弘旗下的旅游地产项目投资数额都较为巨大，例如上述平谷御马坊项目总投资

约百亿元，云南西双版纳路南山旅游度假项目投资规模达 150 亿元，山东微山湖国际旅游岛项目投资

规模不少于 100 亿元，长白山望天鹅国际旅游度假区项目投资规模也达 150 亿元。

显然，想要撬动目前的 8 个旅游地产项目，资金将是中弘面临的最大考验。据接近中弘的人士透

露，万达运作得较为成功的产业基金是中弘效仿的融资模式，目前中弘在通过自有资金进行项目前期

开发的同时，也在积极筹措旅游产业基金以供项目的后期开发所需。

而在巨额投入之外，旅游地产较长的开发周期也注定了开发商收回投资的时间将被拉长。以中弘

的这两个酒店项目为例，其最终开业运营的时间为 2016－2017 年。“其他旅游地产项目最少也需要 3

－5年的时间才能对中弘的业绩产生贡献”，金洁坦承，近三年，中弘仍然需要依靠传统的地产项目支

撑上市公司的利润。

恒恒恒大大大布布布局局局市市市场场场长长长三三三角角角投投投资资资旅旅旅游游游地地地产产产 避避避调调调控控控影影影响响响 国际金融报 2012 年 06 月 11 日

恒大地产集团（下称“恒大”）在长三角地区又有新动作。

6 月 9 日，恒大进军上海市场的首个超大型项目——恒大启东海上威尼斯现场实景样板区对外开

放。这是恒大入驻华东的首个旅游地产，也是第一次打造海景地产。

“从单一房地产住宅开发进入旅游综合体开发领域，是恒大发展到一定阶段对资产的重新分配。”

业内专家昨日对《国际金融报》表示，“借此，不光能巩固恒大在业界的竞争力，还能规避仍在延续的

房地产住宅市场调控对地产商的影响。”

值得注意的是，消息人士昨日告诉记者，恒大地产董事长许家印近期在上海与有关区县领导商谈

合作事宜，“5 月，上海政协副主席、浦东新区区委副书记、区长姜梁等均会见了许家印。双方就恒大

进一步扩大在上海及浦东的投资、加快项目建设和产业发展等相关合作事宜进行了探讨”。消息人士还

称，许家印未来还可能与徐汇区和嘉定区寻求合作。

布局华东市场

恒大的新增长点——旅游地产

作为中国地产商中的“四大天王”之一，恒大一直给业界带来深刻印象的就是其惊人的销售速度。

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数据显示，恒大从 2009 年上市至今，连续三年超额完成销售目标，连续三年蝉联全国销售面积桂

冠。2011 年，恒大以总资产 1790 亿元、销售金额 803.9 亿元、销售面积 1219.9 万㎡的优异业绩表现，

坐稳了中国上市房企亚军的位置。

但销售速度的背后，恒大也早就在寻求新的增长点——旅游地产。据本报了解，恒大是全国最早

布局旅游地产的房企之一，在武汉、重庆、南京、昆明、清远、乌鲁木齐等全国多个城市布局旅游地

产项目达 20 余处，且在“不断提高旅游产品的比重”——恒大地产发布的 2011 年度业绩报告就显示：

公司的产品结构中，旅游度假产品占比已达到 15%。

今年，恒大旅游地产的比重或进一步增加，因为，恒大已将目光瞄准了华东市场。而在该区域，

最先启动的就是启东海上威尼斯项目。“作为恒大第三代旅游综合体，海上威尼斯项目对于恒大有着特

殊的意义。”恒大有关人士对本报表示，“此举意味着，我们已开始在华东布局旅游地产项目。”

本报记者在该项目的现场发现，该项目意外获得了很多消费者的关注，成为楼市寒冬之下的一大

盛况。据恒大方面提供的数据，至下午四点，开放现场共吸引了来自上海及周边地区的数万名参观者。

规避调控影响

旅游地产 2到 3年全部收回投资，且可获取 150%到 400%的盈利

在业内人士看来，恒大选择在华东地区布局旅游地产项目并不意外。一方面，华东市场是中国经

济发展最快的区域之一，不仅有很多潜在的购买力，还能聚集来自全国的人气。另一方面，旅游地产

是恒大和华东市场的“必然选择”，能产生相互促进的良性效果——一般旅游项目的投资收益期都超过

15 年，但可持续回报时间可以达到 50 年以上；而旅游地产 2－3 年就全部收回投资，且可获取 150%

到 400%的盈利。

但旅游地产能否取得成功，还需要看“产品”本身的质量。这恰恰是恒大的优势——恒大海上威

尼斯首期开放的产品包括 11 层高的观海豪邸（小高层）、18 层高的观海豪邸以及 4层高的伴海洋房。

其中，伴海洋房三层、四层为四房复式户型，含私家花园，二层、三层为南北双向室内花园设计。后

续还将隆重推出双拼亲海私宅、独栋亲海私宅，以满足高端人士的个性化购房需要。在价格方面，一

套面积百平方米的观海公寓售价仅 50 万元左右。

“更重要的是，这将规避地产调控对地产企业的影响。”业内人士对本报表示。从去年至今，国家

相关部门多次强调“限购令”等地产调控政策不放松，这意味着，住宅市场难以在短期内实现大幅度

反转，且很大力度地压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。“此时，发力旅

游地产，却能在一定程度上规避市场的影响，并最终保证企业的业绩。”上述业内人士称。

另据本报了解，2004 年开始，恒大就开始启动资源整合。“这正是恒大所打造的精装房具有高性

价比的秘密。”业内人士认为，“战略联盟的缔结，强化了恒大的成本控制能力，同时也保证了恒大的

精品品质。”

苏苏苏宁宁宁置置置业业业 666...111999 亿亿亿佛佛佛山山山拿拿拿地地地 将将将建建建超超超五五五星星星级级级酒酒酒店店店 观点地产网 2012 年 06 月 12 日

苏宁置业有限公司6月7日以底价6.188亿元竞得佛山今年第二块“巨无霸”地块，总面积100543.3

平方米、净用地面积 65473.52 平方米。

据悉，这是苏宁置业首次在佛山拿地，规划建地标性超高层商业综合体。

挂牌资料显示，该地块位于佛山新城华章道以东、裕和路以南、文华南路以西、君兰路以北，总

建筑面积≤323942 ㎡。其中商业面积为地上 80000 ㎡，地下 40000 ㎡（不计容）；超五星级酒店面积

不低于 45000㎡；公寓面积不超过 98000㎡；其他规划为 5A 甲级写字楼及其配套设施面积。

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土地规划为商业金融用地；容积率≤4.95；建筑密度≤45%；绿地率≥20%；挂牌起始价为人民币

61880 万元。

此外，挂牌公告中还明确，竞买人须为中国企业联合会及中国企业家协会联合最新（2011 年）发

布的中国企业 500 强排名前 100 位（含 100 位）的企业法人。

万万万达达达模模模式式式弊弊弊端端端显显显露露露：：：多多多个个个商商商业业业项项项目目目空空空置置置率率率达达达 777 成成成 新华网 2012 年 06 月 12 日

据报道，“交房一年多，武汉菱角湖万达广场街铺，出租率也只有三成左右。”近日，一位王姓街

铺业主告诉记者，万达经开广场，目前也面临如此尴尬。

记者连日来调查获悉，2010 年之后，大连万达集团在武汉的项目陆续开业运营，曾成就万达“江

湖霸主地位”的第三代产品，日渐显露出其尴尬的弊端：已出售物业的街铺运营不佳，导致各项目业

主轮番投诉。

“城市综合体项目成功的关键因素，在于项目后期的运营。”记者采访的多位业内人士坦言，尚未

迈进资本市场的万达集团，其运作模式除了加快项目的周转率外，另一重要筹码就是将包括街铺在内

的非自持物业出售以获取现金流。然而，慕名而至的街铺小业主，可能成为万达前进的“垫脚石”。

小业主之殇

2009 年 4 月 30 日，万达集团出资 12.87 亿元，拿下占地 163.53 亩的菱角湖广场所在地块。2010

年 12 月，正式开业。这是万达 2009 后在武汉的新进 4 个项目中最早开业，也是被视为商业氛围和消

费力最为成熟的项目。

与此前的江汉路万达广场不同，菱角湖广场代表的是万达的最新产品——城市综合体。其总规划

用地面积 9.47 万㎡，总建筑面积达 51 万㎡，由商业综合体、室外商业街、公寓、住宅和底商组成。

更为创新的是，万达在业态搭配上，设计了用于出售回笼资金的室外步行街。公开资料显示：该

广场室外步行街商铺总体面积 4.9 万㎡，总商铺数量 295 个。约占项目总体商业面积的 20%。

菱角湖所在区域有着较强的商业潜力。武汉一位资深地产人士告诉本报记者，地块所在地交通便

利，周边具有中高端收入人群的人口多达 20 多万，但区域内大型商业乃是空白，是一个发展城市综合

体的理想地段。

然而，消费潜力的发展需要时间和人气的积累，目前该区域尚不足以支撑菱角湖广场如此大规模

的零售商业。事实正是如此，已开业一年半的菱角湖广场，室外街铺正在面临出租率不高的尴尬。

5 月 27 日(周日)上午 12：00，本是商家最忙碌的时刻。但记者在现场看到，社区商铺的街道上，

只有三三两两的带着宝宝的妈妈们闲逛着。看到没有客人，达芙妮品牌的销售人员百无聊赖，与对面

美钻天成的同行有一搭没一搭地闲聊着，最后索性走到对方门口“面谈”。

人流不足带来的是商铺生意“清淡”。服装店“极美度”销售人员告诉记者，店铺从 2010 年 12

月开业，专营中高端服装，但每天人流稀少，日均营业额不到 2000 元。但这间 30 平方米左右的店铺，

每月光租金都是 1万多元，加上员工工资等成本后，目前仍在亏损，老板已经打算退租。

菱角湖广场街铺遭遇尴尬

这种局面还不是最糟糕的。上述王姓业主告诉记者，自己的铺面位置较好，面积约 76 ㎡，总价约

180 万，2010 年年底交房后，他将房子租给了一位经营土特产的商户，当时签约 5 年，月租金 9000

多元，商户雄心勃勃地花了 10 多万元装修，准备大干一场，谁知道开门营业 3个月里，基本没生意，

最后不得不提前退租。此后，自己的商铺再也没能租出去过。

“即使 9000 多能租出，我的投资回报率也仅为年均 3%左右。”上述王姓业主表示。目前，此处商

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铺的租金挂牌价约为每平方米 160－200 元，但基本有价无市，特别是项目西北角的街铺，很多商铺自

交房后从未租出过。

已有业主用免租方式维持着目前的出租率。一位业主介绍，自己于 2009 年购买了万达 B区的两套

商铺，总价近 800 万，首付五成后，目前月供为 4.2 万元左右。2010 年年底收房后，将商铺租给一商

户，其先后经营皮具、茶叶等多种产品，但生意都不行，商户想退租，但考虑到其前期投入很大，至

今也只收了商户半年的房租，约 4万－5万元，其他时间都算作免租了，让其继续经营。

“我们希望跟万达合作，让其以返租或者多组织活动的方式，盘活街铺，”上述王姓业主称，菱角

湖广场的业主已多次和万达协商沟通，但目前尚未达成一致协议。

不过，万达已加快项目西北角规划路的修建进度。此外，万达物管公司也开始主动将商户的租房

需求转给业主。去年，该公司还开展“饮食一条街”招商活动，为街铺业主带来不错的招商效果。

菱角湖广场街铺遭遇的尴尬，并非个案。上述武汉业内人士表示，“已开业的经开项目，出租率比

菱角湖更低。”

全国其他城市的万达广场三代产品中也存在这种弊端。戴德梁行房地产顾问(广州)有限公司商业

部助理董事伍林透露，广州白云区的万达广场，主力店的生意十分红火，但室外的街铺就十分冷清，

入驻的商户流失率至少在 30%。

“万达的商业模式是‘快买快干快竣工’，公司要求每个项目必须在 18 个月内开业，”一位对万达

模式颇有研究的业内资深人士表示，万达的规模和发展速度，需要庞大的资金流来撬动，缺乏资本市

场融资渠道的万达，只能加快资金的周转率，并出售部分物业。

出售部分商业的弊病则是：缺乏足够的人力来进行后期的商业服务和统一运营。“商业项目运营与

纯粹的地产开发完全不同，”伍林也表示，万达第三代产品十分先进，但其后期的管理及软件上的搭配

不足，导致如今的空置率。也就是说，其项目可在全国各地不断复制，但在商户的选择及搭配等实际

商业运营方面中，却无法复制。这就意味着，万达的每开一个项目，都需要有对当地商业环境了解的

人才进行后续运作。但如今中国的商业地产人才的缺口十分庞大，万达自身也每每被挖角。

“万达曾采用集中推盘的方式，来规避这种弊病带来的市场影响。”万达一内部员工透露，万达在

武汉的项目推盘时间很集中，几乎是在 2－3个月的时间内推完，此举一来为形成万达的规模优势，二

来则担心产品弊端暴露后影响后期的销售。但此说法并未得到万达官方证实。

伍林看来，武汉的商业和商业地产都具有很大的发展前景。不过，上述地产人士认为，每个商业

项目都有其市场培育期，短则 2－3年，长则 5年，特别是万达选址大都土地成本相对较低的次中心地

段，培育周期会拉得更长。在此过程中，万达街铺的小业主，需要作出一定的牺牲，这或许是万达繁

荣背后的阴影。

石石石家家家庄庄庄商商商业业业地地地产产产 222 年年年暴暴暴增增增 555 倍倍倍 楼楼楼市市市泡泡泡沫沫沫或或或将将将隐隐隐现现现 燕赵都市报 2012 年 06 月 14 日

去年以来，受国家宏观政策调控影响，商品住宅市场降温，然而，以城市综合体为代表的商业地

产项目却一个接一个在省会落地。

可能谁也没有想到，当房地产市场遭遇“限贷”、“限价”、“限购”之后，商业地产特别是城市综

合体会成为开发商自我救赎的“法宝”。

一边是海水，一边是火焰

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据省统计局最新资料显示，2012 年一季度，全省住宅完成投资 308.1 亿元，同比下降 0.2%；全省

住宅新开工面积 1372.2 万平方米，比上年同期下降 13.7%。

而来自石家庄市房协的数据显示，2009 年石家庄商业地产成交量只有 6.7 万㎡。到了 2011 年，

商业地产成交量为 32 万㎡。仅仅两年时间，石家庄商业地产成交量增加了近五倍，预计 2012 年将突

破 40 万㎡。根据石家庄住房保障和房产管理局的数据显示，今年一季度，省会商业办公用房备案面积

已占全部商品房备案的半壁江山，甚至一度达到 9成以上。

“现在我们的商业公寓卖得特别火。”新源乐汇城办公室推广部工作人员郝慕思表示，尤其是一些

黄金地段上的项目，更容易引起投资者的关注。

据了解，从去年开始，不仅保利、恒大等一线房企大力进军省会商业地产，连本地的天山、东胜、

一山等公司也开始涉足城市综合体市场。华润置地表示，五六年内将商业地产提升至整体业务的四成，

并将加速石家庄万象城及秦皇岛、唐山项目的扩张步伐。

资金转向+政策支持

“商业地产受调控影响较小，已经引起了很多地产商的关注。”石家庄市房地产业协会副会长兼秘

书长李水源告诉笔者。

业内人士普遍认为，在住宅调控日益深入的背景下，商业地产逐渐成为投资商眼中的新主角，很

多避险资金相继进入商业地产领域。

勒泰中心副总裁凌志诚认为，城市综合体业态丰富，除了可以出售公寓，还有商场、酒店等很多

配套设施出租，市场抗风险能力比较强，其高投资回报率吸引了投资者进入。

另外，对于一些手里有地的大开发商来说，住宅市场受到挤压，转向商业地产也是必然之举。

河北省商业联合会秘书长曹润亭认为，住宅地产市场遇冷，资金转向是一个原因，政策支持也是

商业地产崛起的重要因素。根据《河北省商务“十二五”规划》，“十二五”期间，我省将支持发展城

市中心商务区、特色商业街和大型商贸综合体，每个设区市建成 3－5个中心商圈，5-8 个特色商业街

区。自 2007 年石家庄出台“20＋X”重点商贸项目的支持政策以来，截止到目前，所支持的项目已经

从 20 个发展到今年的 42 个，投资总额达到了 1300 亿元。

部分业内人士认为，商业地产投资泡沫风险已经隐现。“今年以来，由于投资升温，商业地产受到

开发商追捧。现在石家庄的人均商业面积已接近 1.2㎡。一旦过剩，商业地产信贷将面临较大风险。”

曹润亭认为。

不过，在部分开发商看来，省会商业地产仍存在机遇，因此将继续涌入。

一位地产商营销人士表示，商业地产是否过热，供应量确实是一个重要数据，但还要看当地的消

费水平和项目的具体位置。“现在有很多人是拿发达国家人均商业面积 1.2㎡这个数字来作为商业地产

是否泡沫的衡量指标。实际上，不仅我国一线城市的人均商业面积早就达到 2－3㎡，一些二三线城市

也已超过人均 1.2㎡，但这些城市的商业仍然很活跃。综合来看，石家庄还有很大的潜力可挖。”

增增增资资资九九九方方方城城城 中中中航航航地地地产产产抢抢抢滩滩滩二二二三三三线线线商商商业业业地地地产产产市市市场场场 观点地产网 2012 年 06 月 14 日

自调控以来，商业地产就成为房地产企业的新方向，而城市综合体也成为越来越多的开发商所追

求的目标。

同样不例外，剥离酒店产业后的中航地产，亦不断在二三线增建城市综合体。

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增资九方城

近日，中航地产发布公告称，公司拟向全资子公司中航城置业(昆山)有限公司增资 2.4 亿元，增

资完成后，昆山置业注册资本将从 1000 万元增至 2.5 亿元，公司持股比例为 100%。

公告显示，昆山置业负责江苏省昆山市萧林路九方城项目 A6 地块的开发经营工作。该地块总占地

面积 15.4 万㎡，总建筑面积 59.1 万㎡，总地价为 6.35 亿元。该地块住宅一期建筑面积约 14 万㎡，

目前正在进行昆山置业开发资质申请及立项工作。

中航地产表示，本次增资将增加昆山置业的自有资金，提高该公司的开发资金配套能力，有利于

推进昆山市萧林路九方城项目 A6 地块的建设进度，为公司未来提供新的利润增长点。

据了解，昆山中航九方城项目位于萧林路以北，柏庐路、北门路之间，是一个 50 万方的城市综合

体项目。

该项目融高档住宅、商场、SHOPPINGMAL、BLOCK 街区、5A 甲级办公、五星级酒店、酒店式公寓、

大型超市等多种业态于一体。

而此次增资的 A6 地块主要用于建设九方城的十万方的大型商业购物中心。九方城项目本身具有大

量商业配套规划，而新地块建成后将会成为整个昆山规模最大、配套最为完善的都市生活广场。

此前，有中航地产相关负责人曾透露该项目最早将于今年年底破土动工，将会以购物中心先行启

动，而中航地产将会对购物中心、五星级酒店自行招商运作，以此带动整个区域板块价值升值。

抢滩商业地产

九方购物中心即九方城，是中航商业地产旗下的商业品牌，也是城市综合体中航城的重要组成部

分，亦是中航地产抢滩商业地产开发的试金石。

事实上，中航地产加快商业地产步伐，布局二三线城市综合体的节奏已大大加快。

据了解，中航第一家九方购物中心已于 2011 年 11 月 12 日在江西赣州正式开业；而位于成都市高

新区金融城商圈的九方购物中心则计划于 2012 年下半年亮相，目前，该购物中心签约面积已超过七成。

中航地产表示，成都、赣州中航城项目是中航城第一代商业项目群，也是九方发展的首次实践和

探索，未来要进行发展复制，九方将在深圳、南京、昆山等城市陆续开业。

“未来商业发展的方向是往城市综合体发展，中航地产的选择是对的。”戴德梁行商业服务部华南

区分析师肯定其发展方向并作出解释，如果做一个纯粹的商业，其影响力、辐射范围会比较狭隘，相

反城市综合体业态丰富，有商业、酒店、写字楼等发展空间会更多。

不过，谈及中航地产的城市综合体主要分布于二三线城市，该分析师认为，相比一线城市，在二

三线城市建综合体还是比较有难度，存在一定的风险。

他指出，一个城市综合体的发展与该城市或地区消费水平习惯、购物人群心态、写字楼需求以及

整个城市模式发展息息相关，而目前中国大部分二三线城市的城市发展水平还未达到水平，因此中航

在这些二三线城市的综合体发展还有待观察。

他还表示，城市综合体的商业运营与其商业管理团队的水平也密切相关，中航地产的商业地产刚

起步，商业团队还需要慢慢培育，配合其商业发展才能使总体都良好运营。

据了解，2011 年 9 月 6 日，中航地产九方资产管理有限公司正式成立，其作为中航地产旗下持有

型商业物业的商业运营业务管理单元及资产管理平台，注册资本为 1000 万元。

香香香格格格里里里拉拉拉及及及嘉嘉嘉里里里合合合资资资 222...111444 亿亿亿 昆昆昆明明明建建建商商商业业业酒酒酒店店店 观点地产网 2012 年 06 月 15 日

香格里拉及嘉里建设 6月 14 日联合公布，两公司和宜富集团共同投得位于云南省昆明市一项目地

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块的土地使用权，总代价 2.14 亿元，并成立合资公司开发该项目。该地块总面积为 1.54 万平方米，

用途为商业及酒店，使用年限为 40 年。

其中，该合资公司成功竞买项目地块后，项目的最高出资承担议定为 10.7 亿元，香格里拉集团及

嘉里建设集团向香港合资公司作出之最高出资承担预期分别为 4.81 亿元及 3.74 亿元，两公司均透过

其内部现金储备或外借银行贷款拨付。

资料显示，香格里拉中国为香格里拉之间接全资附属公司。嘉里置业中国为嘉里建设之间接全资

附属公司。嘉里控股为香格里拉及嘉里建设之控股股东。

北北北京京京商商商业业业地地地产产产持持持续续续升升升温温温 租租租金金金一一一路路路飙飙飙升升升逼逼逼近近近香香香港港港 中国证券报 2012 年 06 月 19 日

5 月北京楼市回暖，30 个重点城市新建住宅成交量刷新 2011 年 1 月调控以来的新高。而产业联动

则推动城市核心区商业地产的热销。

日前，位于北京 CBD 东的龙湖·长楹天街最后一批商铺产品开盘即销售一空，销售额逾 3 亿元。

除龙湖外，望京 SOHO、朝阳新街坊、融科望京产业中心、国投广场等近期均有亿元大单成交。

戴德梁行商铺部董事张家鹏认为，在国际经济环境和国内政策导向的背景下，商业地产领域中写

字楼、零售地产两大主力类型的投资意愿明显增强，这也是近期市场资金流向商业地产的主要原因。

租金逼近香港

此次“红五月”催旺北京商业地产，某种程度也是借势住宅的热销。有分析人士表示，在限购政

策的钳制下，“红五月”后的房价不太可能大幅上涨，而“捂了”许久的民间资本仍需投资出口。借助

“不限贷、不限购”的优势，商业地产吸引了众多投资客以及部分刚需群体。而不少企业亦纷纷加大

商业地产投资，进一步催热商业地产。

除销售额稳步上涨以外，商业地产租金更是一路飙升。戴德梁行报告显示，一季度北京写字楼租

金同比上涨 48%，其中北京顶级写字楼——国贸三期租金已与香港顶级写字楼租金相当，最高达到 1200

元/月/㎡。而根据 5月初高纬环球发布的最新研究报告，今年北京 CBD 顶级写字楼的租金比 2011 年同

期上涨了 75%，排名已超过纽约，跃居全球第 5位、亚太第 3位。

据中原地产北京研究部提供的数据，北京目前已出租写字楼(甲级、乙级)面积约为 2500 万平方米

左右。每年约有 10%的公司有更换办公场所的需求，约为 250 万㎡;按市场第三产业发展趋势来看，每

年约有 71.6－107.4 万㎡的办公面积需求。而未来 2年，北京写字楼仅有 210 万平方米新增面积入市。

受惠于整体商业地产利好走势，龙湖·长楹天街 2012 年一季度在未开新盘的情况下，以 1.5 亿元

的销售金额、近 5000㎡销售面积，获得北京市商业类期房商品房销售金额和销售面积双料第二名。整

个天街系今年一季度成交面积位列北京市第一名。

量价持续升温

中原市场研究部报告显示，北京市 5 月写字楼成交均价为 27031 元/㎡，环比上涨 28.92%，同比

涨幅再度扩大，为 31.99%。5 月成交均价排名前三的区域分别为朝阳、丰台和东城，成交均价分别为

39535 元/㎡、31506 元/㎡和 26444 元/㎡。

朝阳区作为最活跃的城区，市场反应非常快速。以龙湖地产为例，龙湖长楹天街 5 月销售额达到

4 亿元，龙湖时代天街更是当月猛增 3.7 亿元，超过 2012 年前 4 个月总销售额的 30%。近年来，CBD

及其东部的写字楼虽然“升势浩大”，可依然处于供不应求的状态。这也使得商业地产的需求走向开始

逐步向核心区外围扩散，如常营、东坝，甚至通州新城。

定福庄传媒业聚集区作为北京市重点发展区域，对周边地产价格推动颇大。“十二五”末期，预计

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朝阳区文化创意产业的企业将超过 5 万家，具有一定规模以上的企业将超过 5 千家。文化创意产业年

收入将超过 3千亿元，吸引行业人员超过 80 万。除此之外，央视东迁在即，包括影视、广告、资讯等

行业的海内外近万家传媒相关企业以及央视 8000 家下游企业都将落户该区域。巨大的刚需市场或将进

一步推升 CBD 东部写字楼的租金价格。

柳柳柳州州州服服服务务务业业业发发发展展展全全全面面面提提提速速速 商商商业业业集集集群群群将将将陆陆陆续续续诞诞诞生生生 广西新闻网 2012 年 06 月 19 日

昨日下午，柳州市委书记陈刚、市长郑俊康前往柳州市商务委实地调研，并视察了柳州地王财富

中心、广西汽贸园。陈刚表示，当前需要重点促进落实服务业发展，其中包括交通运输、批发零售、

邮政、物流、房地产等行业，以此带动相关第三产业的良性发展。

南宁第三产业发展势头迅猛，现代服务业占据 GDP 的权重较大，而柳州落后南宁 10 年左右。

陈刚指出，2000 年南宁第三产业相当于目前柳州水平，甚至比柳州还低，但之后发展势头较好。2005

年柳州市第三产业所占比重为 36.5%，去年降至 27.2%，只有迎头赶上才是柳州人的性格！

昨日，陈刚、郑俊康专程来到柳州市商务委、柳州市现代服务业管理局，听取汇报，实地办公。

商务部门承担城市商业规划布局职能，但此前并未列入柳州市规划委员会成员，因此对城市规划中的

一些商业网点并不知晓。针对这个矛盾，担任柳州市规划委员会主任的郑俊康当场决定，将柳州市商

务委员会纳入规委会成员。

在柳州地王国际财富中心，广西地王投资集团负责人表示，目前正在积极招商，接洽双方对入驻

商业业态均持高起点、高要求理念，因此开业进度较预期有所推迟。陈刚现场表示，不妨适当调整招

商模式和思路，确保地王国际财富中心今年开业。

在华南排名第一的广西汽贸园，企业负责人表示发展壮大势头良好，但也遇到土地“瓶颈”。柳州

市有关领导表示，政府将予以大力支持，协助汽贸园进一步做大做强。

据悉，柳州市“十二五”期间将迎来服务业发展热潮，规模化、综合性、现代化的城市商业集群

将陆续诞生，其中包括新风时代广场、新柳邕农贸、家居饰品城市广场、阳光 100 摩尔城、星光大道、

秀品天地、保利大江郡、广西汽贸园二期等项目。

恒恒恒大大大 111333 亿亿亿夺夺夺得得得广广广州州州地地地王王王 或或或建建建五五五星星星酒酒酒店店店 2012-06-19 网易房产

正值欧洲杯热火朝天之际，广州土地市场也来了场火热的“地王争夺战”。今日（6月 18 日）上

午，恒大绝杀，凭借 13 亿(楼面价 32967.6 元/㎡)的“天价”，吓退 21 家强劲对手，最终捧回今年珠

江新城出让的唯一地块，同时加冕广州新地王得主！

据透露，恒大拿地或建全国最高端的超五星级酒店，对此业内认为恒大开发酒店非长项，且广州

酒店业经营不理想，地王项目或遇挑战，但仍看好地王商业前景。

另外，同场拍卖会上，引起 3家房企争夺的天河软件园高唐新建区高普路 AT030548 地块则由万科

以 3.8 亿总价夺得，楼面均价 4580.4 元/㎡。

值得指出，本场土地拍卖会中除恒大外，万科、保利、力讯、敏捷、龙光等大型房企均到场造势，

越秀地产董事长陆志峰、合景泰富地产董事局主席孔健岷、广州时代地产集团董事长兼总裁岑钊雄、

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尚东集团董事长郭泽伟、新城市董事长曹志伟、万科广州总经理唐激扬等行业大佬更悉数亮相，本场

拍卖会可谓阵势强大!

恒大勇挫 21 家房企 狂洒 13 亿夺广州地王

作为广州 CBD 珠江新城今年推出的唯一一块宗地，D4-B2 地块自 5 月 8 日在网上公开挂牌以来，

便一直倍受关注。

而这宗占地面积和建筑面积仅为9570㎡和40100㎡的商用地块也在今天迎来了21家房企的热捧，

其中更不乏万科、保利、恒大一类大型实力开发商。

拍卖号角一吹响，各大房企便争先抬价。几分钟后，楼面均价已达到 20449 元/㎡，竞价阶梯也调

整为 200 万。

此后，以 78 号广州联宏实业投资有限公司和 18 号恒大地产为“前锋”的战局更加激烈，地价转

眼即飙升至 83800 万，连见惯沙场激烈的拍卖师李晓娟也不禁呼吁在场观众掌声鼓励。

风驰电掣之中，恒大和联宏迅速甩掉其他竞争对手，在精心布置的对决战中，双方你争我夺，举

牌间隙仅以秒数计算。期间，拍卖师多次提醒房企注意投资风险，然而在激烈的“飙价战”中，双方

毫不手软，地价也在十几分钟后飙升至 13 亿。

半个小时迅速掠过，若干次交锋之后，珠江新城 D4－B2 地块最终由恒大地产拿下，地价 132200

万，折合楼面均价 32967 元/㎡，溢价高达 83186 万元，会场一片哗然。

恒大巨资拿地建高端酒店 地块前景引业内热议

“太疯狂了!”不少业内人士在接受网易房产采访时都不禁发出如此感叹。

中原地产项目部总经理黄韬就表示，这场土地拍卖的最终成交价很吓人，结果不太理性。

新城市投资董事长曹志伟也指出，按照业内预算，这地块的合理地价应该为 24000-25000 元/㎡，

这次的成交价确实有点高。

“由于地块为商业用地，如果建写字楼出租，按照广州目前最高 200 元/㎡的月租金计算，投资回

报率只有 3%，远低于行内平均 6%的水平;如果开发商打算销售，成本至少要在 40000 元/㎡，应该说还

是具有挑战。”曹志伟表示。

实际上，曹志伟的提醒并非无稽，据恒大地产内部人员透露，集团强势拿下珠江新城 D4－B2 地块

是为了打造全国最高端，且足以填补广州乃至华南空白的超五星级顶级酒店。

但对此，黄韬也不太乐观，其认为，对于擅长于住宅开发的恒大而言，酒店开发并非其强项，目

前整个广州酒店业经营也很不理想，大部分酒店处于亏损，因此对于该地块开发超高端酒店并不看好。

同时，黄韬提醒，由于新地王并非住宅用地，同时整个拍卖过程也只有两三家开发商追捧，因此

买家不能简单地认为一宗地王的出现便预示着后市回暖。

然而对于此次恒大巨资拿地，曹志伟也认为，对于恒大这种超级大型房企而言，13 亿的地块并不

算什么，这也说明开发商看好后市，看好广州经济发展。尤其是待三年后，物业即将落成之际，市场

应该能承受这个楼面地价。

合富置业首席市场分析师龙斌博士也认为，珠江新城作为广州的CBD，是全国的金融商务中心之一，

经过 20 年的发展已经走向成熟，目前已经吸引了众多 500 强企业、总部的进驻，商业前景看好。而且

珠江新城是目前广州房价、地价最贵的区域，是广州城市价值的最高点。

“珠江新城土地已经不多，这或许是标杆房企进驻珠江新城的最后机会。”龙斌表示。

2007-2011 年广州单价地王逐个数

2007 年 云祥路地王

成交单价 18729 元/㎡

开发商 富力地产

现状：地块于 2010 年 4 月被广州市国土局回收，至今仍未出让。

2009 年 珠江新城 D8-C3 地王

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成交单价 15324 元/㎡

开发商 越秀地产

现状：开发中，规划显示，项目将以 41 层高塔楼为中心，东西南三面则是两栋 39 层高楼，以及

16、17 层高楼，底层裙楼 3-4 层。

2010 年 白云新城 AB2907008-2 地王

成交单价 20605 元/㎡

开发商 保利地产

现状：开发中，项目固划建成 8栋两种户型的住宅楼，其中 1-4 栋为 21 层高的 A型住宅楼，均为

东北朝向;另外四栋 B型住宅楼中，6、7、8 栋楼高 18 层，5栋楼高 14 层，均为首层局部架空高设计，

东北朝向。

2011 年 珠江新城 B2-11 商业地王

成交单价 17933 元/㎡

开发商 美林基业

现状：规划尚未公布

业内声音：

黄韬：不看好恒大开发超高端酒店 地王难言回暖

曹志伟：广州现新地王表明大型房企看好后市

龙斌：32967 元/㎡有一定合理性

未未未来来来商商商业业业地地地产产产竞竞竞争争争重重重点点点:::体体体验验验式式式、、、时时时尚尚尚、、、高高高品品品质质质 中国经济网 2012 年 06 月 21 日

国家统计局 18 日公布了 5 月份 70 个大中城市住宅价格数据。同日，恒大地产在广州市举行的土

地拍卖会上，溢价拿下了珠江新城某地块，成为广州新地王。在房地产调控继续朝着预期方向发展的

同时，商业地产繁荣不减。

随着国家对住宅市场持续实施“限购”等一系列调控措施，商业地产逐渐成为房地产市场的新宠，

这也考验着相关开发商的经营管理水平。

市场方兴未艾

商业地产市场能够快速发展，有着多种因素支撑

不仅一些此前主要开发住宅的地产商已经开始涉足商业地产，就连苏宁电器、娃哈哈等知名企业

也希望到这一领域分杯羹。

业界有人如此形容商业地产如今的繁荣：10 年前，人们问“什么是商业地产？”5 年前，人们问

“谁在做商业地产？”今天，人们问的是“谁还没有做商业地产？”

中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为，商业地产之所以能够快速发展，有着多种因素支

撑。

对广大城镇居民来说，如今的大型商业地产项目除了能够购物，还集餐饮、KTV、电影院、健身房、

美容院等多种经营项目于一体。当人们走进大型购物广场，便能够享受到“一站式”的消费服务。“逛

商场”已经不单纯是去商场里购买生活所需的物品，几乎已经成为休闲娱乐的代名词。

对于城市管理者而言，商业地产的蓬勃发展已成为城市发展新亮点和推动力。青岛市市长助理武

铁军说，商业地产让城市更繁荣，在改善民生、扩大就业、提升城市形象等方面都发挥着重要作用。

王永平认为，商业地产的快速发展仍会进一步持续。一方面，这是因为我国城镇化进程还将快速

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推进，越来越多的农村人口走向城市，会带来消费方式和水平的改变；另一方面，随着人们生活水平

的提高，城镇居民对消费（商业）的要求也会随之提升，商业业态的创新给商业地产发展带来契机。

难在运营管理

如果住宅升值主要靠土地，商业地产更需依赖经营

商业地产虽然与住宅地产同属地产领域，但两者有着本质区别。与住宅地产相比，商业地产有其

特殊性与复杂性。业内有个形象的比喻，如果住宅地产是个小学生的话，商业地产就是个大学生。

商业地产从前期定位开始就要考虑不同商业业态的需求，然后实行定单设计与开发建设，在中期

招商环节则要在各业态、业种之间进行有机组合，在后期运营时还要根据消费者需求进行调整。如果

说，住宅的升值主要是依赖土地自然升值，那么商业地产则主要是通过经营去创造价值。

由于每个城市的经济发展状况不同，商业经营业绩往往会千差万别。有时，即便在同一城市的同

一地段，因为项目的不同市场定位，其经营状况也可能相去甚远。以北京万通小商品市场为例，开业

初期定位为百货商场时一直亏损，后来调整为批发市场反而火了起来。

或许是看到商业地产市场的红火，许多企业正加速进入商业地产行业。在一些中小城市，甚至呈

现出泡沫化倾向。对此，有专家撰文指出，虽然城镇化进程加快、扩大内需政策不断出台、商业服务

业创新发展，将支持商业地产基本面向好，但这并不意味着经营商业地产会只赚不赔。

“商业地产的发展应当与城市规划、人口规模、消费能力相协调，发展方式应从数量型向质量型

转变。”王永平表示，宏观机遇并不等于微观机遇，商业地产对开发企业的经营水平要求更高，这是商

业地产与住宅地产的一大区别。

避免“千店一面”

体验式、时尚感、高品质，将是未来商业地产的竞争重点

知名房地产咨询公司仲量联行此前发布研究报告显示，未来 10 年，国内 50 多个二三线城市将新

建 8000 多万平方米的现代零售物业和接近 3000 万平方米的甲级办公楼。报告认为，这些二三线城市

商业地产发展面临挑战，其中最突出的挑战是商业地产之间的同质化竞争。

中国商业地产联盟发布的年度报告则指出，由于当前商业地产同质化问题突出，许多项目都是“千

店一面”，导致开发商在与商家的谈判中议价能力下降。有开发商私下证实，目前在与经营商家的谈判

中，不仅仅是奢侈品店铺要求提供高额店铺装修补贴，一些稍有名气的餐饮企业和快速消费品企业也

提出了这样的要求。还有商家提出，不再支付固定租金，只与开发商谈销售抽成，将经营风险推向开

发商一边。

上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁吴洋认为，要保持商业地产健康发展，一方面，

政府要合理控制商业地产发展节奏，减少恶性竞争；另一方面，开发商必须更加倚重专业服务机构的

力量，走专业化道路，将项目打造成满足精神文化需求和物质需求相结合的载体。那些只具有单一购

物功能的商业地产项目将不会再受市场青睐，体验式、时尚感、高品质将是未来商业地产的竞争重点。

商商商业业业地地地产产产持持持续续续升升升温温温 市市市场场场供供供不不不应应应求求求投投投资资资价价价值值值突突突显显显 中国经济时报 2012 年 06 月 21 日

随着 5月以来住宅市场成交的火热，北京等一线城市商业地产市场成交也在持续升温。

商业地产成交持续升温

从 5 月份北京商业地产市场成交情况来看，销售冠军项目龙湖长楹天街商铺和写字楼销售金额达

到 25 亿元，融科望京产业中心成交 2.5 亿元，望京 soho 和朝阳新街坊，也均有近亿元大单成交，而

国投广场截止目前认购 90 余套，各家商业地产商业绩一路飘红。

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除了销售额飘红以外，北京商业地产租金更是一路飙升。戴德梁行发布的 2012 年一季度报告显示，

北京写字楼租金继续同比上涨 48%，其中北京顶级的写字楼国贸三期租金已与香港顶级写字楼租金相

当，最高甚至达到 1200 元／月／㎡。而据 5月初高纬环球发布的最新研究报告称，今年北京 CBD 顶级

写字楼的租金比 2011 年同期上涨 75%，全球排名已超过纽约，跃居全球第 5位、亚太第 3位。

6 月 19 日，中原地产市场研究总监张大伟在接受中国经济时报记者采访时认为，当下，随着市场

流动性的逐步放松，市场上的资金越来越多。在当下住宅限购的情况下，加上目前依然没有更好的投

资渠道能取代房地产，所以导致投资资金很容易就涌入商业地产领域。这也就造成了近期一线城市商

业地产市场持续升温。

19 日，亚豪机构市场总监郭毅在接受本报记者采访时表示，近期国内一线城市商业地产市场升温

的主要原因是商业地产价值长期被低估，加上住宅限购因素，导致投资资金流向商业地产领域。“拉动

经济重在重启内需，商业地产是承载消费的实体场所，未来前景看好。”郭毅说。

戴德梁行商铺部董事张家鹏则认为，国内外的投资者在国际经济环境和国内政策导向的背景下，

商业地产领域中写字楼、零售地产两大主力类型的投资意愿明显增强，这也是近期市场资金流向商业

地产的主要方向。

一线城市商业地产供不应求

从北京商业地产市场 5 月份的表现来看，商业项目成交呈现出急速拉升的状态。以龙湖为例，龙

湖长楹天街五月销售额 4亿元，龙湖时代天街更是当月猛增 3.7 亿元，超过 2012 年前 4个月总销售额

的 30%。

北京商业地产近年的暴涨态势可以说是前所未有，这一方面源于住宅长期去投资化的趋势越来越

明晰，另一方面则与北京商业地产长期供不应求的局面有关。

据中原地产北京研究部提供的最新数据显示，北京目前已出租写字楼　甲级、乙级 面积约为

2500 万㎡左右。每年约有 10%的公司有更换办公场所的需求，约为 250 万㎡，按市场第三产业发展趋

势来看，每年约有 71.6 万—107.4 万㎡的办公面积需求。而未来 2年，北京写字楼仅有 210 万㎡新增

面积入市。

张大伟告诉中国经济时报记者，现在以北京为代表的一线城市商业地产市场的写字楼的空置率基

本为零，整体呈现供不应求的态势。

“主要原因还是在于国内城市经济发展不均衡，特别是一线城市集聚了大量的企业资源，导致一

线城市的写字楼、商业地产市场供不应求。”张大伟对本报记者表示，写字楼的空置率还是能反映一定

的经济发展情况的，虽然说现在全国经济表现出了一定的颓势，但是一线城市目前来看经济发展还是

不错的。

以北京市场为例，近年 CBD 及其东部的写字楼虽然“声势浩大”，可依然处于供不应求的状态。这

也使得商业地产的需求逐步向核心区外围扩散，如常营，东坝，甚至通州新城。

张大伟对本报记者表示，现在北京的商业地产市场开始出现外延情况，即从城市中心向城市副中

心的五环周边区域扩展。“现在北京的主力住宅市场已经接近六环了，因此，未来商业地产项目也会逐

步向靠近住宅密集的区域发展。”

商业地产仍有投资价值？

以北京为代表的一线城市的商业地产热销在引起人们关注的同时，也引发了人们的担忧：商业地

产市场是否会继住宅市场之后，成为泡沫横生的投资重灾区？商业地产还有投资价值吗？

“从目前的情况来看，二三线城市的商业地产市场还是存在泡沫，而一线城市则不存在。”张大伟

告诉中国经济时报记者，商业地产的走势主要还是跟当地经济发展关系更为密切，现在来看，二三线

城市的商业地产市场并没有那么大的需求，但是市场供应量却很大，总体处于供大于求的状态；而一

线城市由于企业资源过于集中，反而供应量满足不了需求，所以说应该还是存在投资价值。

亚豪机构郭毅则对本报记者表示，尽管目前北京等一线城市商业地产量价齐升，但由于现在北京

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等地商业地产的价值被严重低估，不存在泡沫，所以未来商业地产市场必然会呈现售价补涨、租金上

升、销量增加的格局。

“前几年住宅需求旺盛，导致房价快速上涨，吸引投资，最终泡沫堆积，而商业地产的价、量一

直很平稳，是较为健康的市场。”郭毅对本报记者说。

“中国拉动经济增长的三驾马车中，出口肯定没戏，中国劳动力成本上升，国际经济环境短期内

也难以复苏；投资虽然见效快，但风险也大，通胀影响民生，杀鸡取卵的模式是不可持续的。”郭毅告

诉本报记者，中国早晚需要依靠启动内需来拉动经济，这才是健康的 GDP 增长方式，而商业地产作为

未来启动内需的实体场所，如果中国保障工作做到位，百姓的消费需求得以释放，商业地产的前景不

言而喻。

商业地块成交升温

在北京等一线城市商业地产市场持续升温的带动下，近期国内一线城市的土地市场商业地块成交

也开始明显复苏升温。

6 月 18 日，恒大地产以 13.22 亿元拿下珠江新城地块，成为广州新地王。该地块位于天河区珠江

新城 D4－B2 地块，为商业金融业用地，宗地面积 9570 ㎡，楼面价 32968 元／㎡，挂牌起始价 49014

万元，恒大拍下该地计溢价 8.2 亿元。

6 月 13 日，上海市青浦区以 111.9%的高溢价成交了一幅土地总面积为 4.98 万平方米，建设用地

面积 4.37 万㎡的商业、办公地块，该地块挂牌起始价为 17984 万元，最终被元祖投资有限公司以 3.81

亿元的高价投得，成交楼面地价达到 4849 元／㎡。

6 月 11 日，北京通州两地块成交楼面价 11800 元每平方米，创区域新高，北京通州房地产开发有

限公司以总价 34456 万元获得运河河西区西海子棚户区两块经营性用地。

6 月 6 日，上海出让多宗地块，其中商业用地嘉定新城 D10－24 地块溢价率 435.5%，另一嘉定住

宅地块马陆镇 28－01 地块溢价率也达 55.33%。

市场人士认为，在住宅市场受到调控的情况下，商业地产受到追捧，这使得不少开发商开始转向

商业地产领域。同时，在今年商业地产持续升温的同时，也吸引越来越多的开发商进入商业地块的争

夺战中。商业地块市场的复苏和升温也意味着开发商对商业地产市场前景的看好。

万万万达达达苏苏苏宁宁宁银银银座座座宝宝宝龙龙龙齐齐齐聚聚聚 商商商业业业地地地产产产搅搅搅动动动李李李沧沧沧商商商圈圈圈 青岛日报 2012 年 06 月 27 日

越来越多的年轻一代青岛人在李沧置业安家，以地铁为主的周边交通条件大为改善，旧城旧村改

造提供了兴建大型商业的土地资源，这些因素都为李沧商圈的升级创造了条件。

万达、苏宁、银座、宝龙、伟东等商业地产项目杀入李沧商圈，发挥了“鲶鱼效应”，商圈原有的均势

将被打破，这也给商业地产投资客呈现出新的机会。

商圈升级显现投资价值

李沧商圈曾是青岛北部城乡综合部的老商圈，长期以来崂百、北方国贸、利客来三强鼎立。随着

青岛城市化进程向北快速推进，多家商业地产开发商涌入，李沧商圈的城市味、时尚味会越来越浓。

据此前消息称，李沧商圈现有商业面积 40 万㎡，3至 5年间预计新增商业面积 160 万㎡，它已经成为

青岛商业地产开发最活跃的区域。

据了解，在中心商圈综合商贸聚集区，有伟东城市广场、苏宁电器、百通大厦、银座中心等项目；

李东高端商贸聚集区，以万达商业综合体为龙头，打造多功能综合商业中心；西部区域规划有达翁商

贸休闲聚集区，以宝龙城市广场和达翁轻纺城为主体。按规划来看，李沧商圈在变新、变大。

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自 2011 年以来，住宅地产受限购、限贷政策影响，一些房地产投资客将资金投向商业地产。在李

沧商圈升级的过程中，万达广场、乐客城、苏宁电器广场、宝龙城市广场等都有商铺、写字楼、公寓

等投资性房地产物业销售，尤其是地铁边、商圈中的投资性产品，机会难得，让投资者心动。

商圈里孕育着“商务味”

在李沧商圈核心京口路上，长长的建筑围挡内是正在施工的地铁换乘站，这里将成为青岛北部的

交通枢纽。沿京口路分布有利客来购物中心、维客广场等传统商业。商圈内的新贵——苏宁电器广场

已基本建成，三栋高层组成的高档写字楼俨然已成为新的标志性建筑。目前，苏宁电器广场高档写字

楼产品在售，是李沧商圈内为数不多的房地产投资性产品。

苏宁电器广场写字楼项目销售负责人孙晓明介绍说，其中两栋小户型写字楼所剩房源已不多，投

资者主要是以李沧客户为主。

在青岛，新兴商务办公区中投资小户型办公产品，都曾有不错的租金回报，比如在中央商务区的

万达广场 39 克拉公寓，在崂山商务区的檀香湾、海韵东方等项目。

据了解，在李沧商圈中，新写字楼项目比较少，只有百通大厦等项目，每天每平方米价格约为 1.8

元至 2元。

孙晓明介绍，苏宁电器广场写字楼的销售价格约为 1.1 万元/㎡，年租金回报率约为 8%。

过去几年，李沧楼市大盘云集，成为刚需买房最集中的区域，许多年轻人在李沧安家。除了居住，

工作在李沧，创造新的就业机会，也是一种潜在的冲动，这必然会推动李沧楼宇经济的发展。另一方

面地铁对写字楼同样有拉动作用。写字楼附近拥有地铁，就意味着从业者拥有了快速、准点到达的交

通工具。

孙晓明讲，有些在市南办公的公司已经开始向北迁徙。比如有在香港中路租写字楼办公的客户，

目前到苏宁电器广场购买写字楼。一方面，是自住与投资兼顾；另一方面，方便员工上下班。

“这是一些先知先觉的人。”孙晓明透露，许多客户看好地铁带来的投资价值。

休闲商业引领消费潮流

李沧商圈业态将快速升级，迎合周边年轻一代的消费习惯，具有休闲娱乐功能的购物中心已成为

新一轮商业开发的主流。

从世界范围内商业模式的发展来看，百货商店出现于十九世纪中叶，超市出现在上世纪 30 年代，

购物中心兴起于上世纪 50 年代，步行商业街出现在 1967 年。全国范围内来看，购物中心在各个城市

已是风生水起，崛起的背后是随着经济水平的提高，中国消费休闲经济时代的到来，生活方式的改变。

目前，李沧商圈主力业态仍是百货和超市，而万达广场、乐客城、宝龙城市广场、银座广场等商

业地产项目，将把李沧商圈引入休闲经济时代，上述几个大型商业多是购物中心和步行商业街的业态

组合。

从目的性消费到游玩中消费，这是消费习惯的转变，李沧在建大型购物中心迎合了这一潮流。比

如李沧万达广场将建成李沧商圈最大的影城，引入大玩家电玩城、大歌星 KTV，并有约 4 万平方米的

步行商业街，这些业态组合都突出了休闲功能。伟东·乐客城通过在购物环境中融入河流、峡谷、阳

光、植物等自然生态元素，旨在打造国内首个水景主题的国际河谷购物公园。

在黑龙江路上，李沧万达广场外立面正在装修过程中，时尚的外观设计已初露峥嵘，9 月份将正

式开业。李沧万达广场三条外围的街铺对外销售，每平方米价格在 4万元左右，总价达到 400 多万元，

而它的商业前景已经得到投资者认可。根据青岛网上房地产数据显示，去年年中以来推出近 250 套商

业步行街商铺，目前只剩下 20 余套。

李沧在推进青岛中央居住区的同时，聚集了新兴的消费群体，大型购物中心的建设迎合了最新消

费潮流，新的李沧商圈是商业地产与住宅地产互动的结果。因为具有了诸多新的商业元素，李沧商圈

的吸引力、辐射力也会进一步扩大。

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深深深圳圳圳房房房地地地产产产企企企业业业“““联联联姻姻姻”””喜喜喜达达达屋屋屋 进进进军军军酒酒酒店店店业业业

凯

2012-06-29 深圳新闻网

28 日下午，花样年集团与喜达屋集团在深圳举行了战略合作签约仪式。而早在 2007 年，花样年

就已经开始涉足酒店领域，着手打造自营精品酒店品牌，截至目前已经规划 4 个不同档次的产品线。

预计在未来 3年将打造 20 间不同规模的酒店。此次与喜达屋的合作将成为花样年进军商业地产中酒店

细分市场的标志性事件，也是花样年在酒店领域长远发展的开始。

据花样年集团总裁潘军介绍，花样年一直强调服务运营能力是取得行业长期竞争优势的核心能力，

并在实践中不断提升物业服务、酒店和商业运营能力。而酒店业务是花样年国际化战略的重要组成部

分，更是排头兵。花样年集团与 JAYA，WESTPACES 等国际一流酒店设计与管理机构已开展广泛合作，

同时继续引进高端商业和酒店运营人才，加强高端商业运营和酒店管理体系的建设，强化地产开发与

商业运营、酒店管理之间相互促进的正向循环。

潘军透露，未来几年，花样年将保持每年进入 1－2 个一线或者二线城市的速度，在 1－2 线城市

着手开创两个重要市场，一是城市商业综合体，二是以自然人文为基础的文化旅游综合体。

据了解，作为喜达屋集团最大的战略合作伙伴，花样年集团将会与其有更为长远的合作，一系列

的合作将陆续开展，这也是花样年集团逐步从住宅转向商业地产的重要战略步骤。

凯凯德德德商商商用用用 111000 亿亿亿美美美元元元基基基金金金投投投资资资中中中国国国商商商业业业地地地产产产开开开发发发 观点地产网 2012 年 07 月 03 日

公告称，投资者已认购凯德商用中国发展基金 III 最多合共 5 亿个单位订立认购协议，认购价合

共 5亿美元(约 39 亿港元)。认购价相当于凯德商用中国发展基金 III 总投入资金的 50%，将以现金支

付。总投入资金的其余 50%将由凯德商用全资附属公司认购，而该基金的资金总额为 10 亿美元(约 78

亿港元)，投资期限为 8年。

凯德商用表示，凯德商用中国发展基金 III 成立后，初期资产为凯德商用旗下三个正在开发中的

购物中心，包括成都天府项目、魅力城项目及上海卢湾项目。

其中，成都凯德广场·天府(一座 6层高集购物中心、住宅及办公楼的综合体)，而成都凯德广场·魅

力城(一座 5层购物中心)，而上海卢湾项目为一座集 8层购物中心及 29 层办公楼的综合体。

凯德商用总裁林明志表示，在中国继续加强内需以推动经济增长的背景下，中国今年的零售销售

额增长预期介于 16%、17%，对中国零售市场发展前景抱有信心。

资料显示，凯德商用产业有限公司成立于 2004 年，是新加坡嘉德置地旗下的公司，主要的业务是

在新加坡、中国、马来西亚、日本及印度发展商业地产项目开发、运营、资产管理及资金管理等，嘉

德置地持有嘉德商用 65.48%的股权。

2011年 10月 18日，凯德商用以介绍形式在香港联合交易所第二上市。物业资产包括ION Orchard、

狮城大厦、新加坡来大众城、克拉码头、凯德 MALL·西直门、凯德 MALL·望京、北京来大众中心、上

海来大众广场、马来西亚槟城的合您广场、日本东京的Vivit Square、印度班加罗尔的Forum Value Mall

等。

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杭杭杭州州州被被被定定定义义义为为为商商商业业业地地地产产产“““111...555 线线线城城城市市市””” 杭州网-每日商报 2012 年 07 月 04 日

7 月 3 日，在杭州 JW 万豪酒店仲量联行发布了《中国新兴城市 50 强》的研究报告，该报告着眼

于中国大陆最重要的 50 个二、三线城市，致力于评估中国经济、商业和政策的最新趋势和未来变化将

如何影响这些城市的房地产市场。其中成都、重庆、杭州、南京等 9 个城市被定义为商业地产“1.5

线城市”，从 50 个城市中脱颖而出。

会议当天，中量联行的工作人员就报告的相关问题做了一系列的解释说明，特别针对杭州的情况，

从商业地产、住宅等方面进行了全面的对比分析。仲量联行上海研究部总监周志锋表示：“杭州是浙江

省省会和经济、文化、科教中心，是长江三角洲中心城市。在此次入选‘1.5 线过渡型’的 9 个城市

中，杭州无论在经济指标还是房地产指标的得分上都位居前列。”

报告指出，目前杭州已崛起为中国新兴城市 50 强中首屈一指的零售市场，拥有众多国际零售品牌、

大量消费意愿很强的高消费群体和众多富裕家庭。杭州的优质零售物业也在与日俱增，目前全市优质

零售物业的总量已超过 122 万平方米，强劲的租赁需求促使空置率维持在较低水平。仲量联行预计，

杭州零售物业租金的长期稳定增长态势将保持不变，且主要的租金上涨动力将从市中心百货转移至城

西、钱江新城等新兴区域的购物中心。在办公楼市场方面，杭州目前是中国新兴城市 50 强中最重要的

办公楼市场之一，且未来仍将继续占据优势。至二季度末，杭州中央商务区办公楼总量已超过 172 万

㎡，平均租金达到每平方米 117 元/月。

仲量联行中国战略顾问部总监李杰表示：“尤其值得关注的是，在今后十年间，这 50 座新兴城市

的经济增长总和预计将占全球整体经济增长的 12%。中国新兴城市 50 强囊括了世界发展最快城市的前

十名。这些数据充分表明，中国新兴城市 50 强无疑是全球房地产市场未来十年蕴藏最大机遇的市场之

一。”

亚亚亚洲洲洲购购购物物物中中中心心心协协协会会会 222000111222 商商商业业业地地地产产产博博博览览览会会会 999 月月月举举举行行行 搜狐商业地产 2012 年 07 月 05 日

中购联最新发布的《中国购物中心发展报告 2012-2013》显示，中国购物中心总体数量已达 2800

余家，预计到 2015 年还将新增 1300 家，中国购物中心成为全球零售地产的领军市场已经成为不争的

事实。

中购联购物中心发展委员会主任，亚洲购物中心协会轮值主席郭增利先生表示，在中国商业广受

全球瞩目的背景下，亚洲零售市场正在逐步成为国际品牌商和投资商关注的战略高地。

面对全球性的经济波动，面对迅速崛起的中国和亚洲市场，越来越多的目光聚焦于这片决定着众多企

业未来竞争能力和发展能力的广阔天地。

2012 年 9 月 7-9 日，由中国购物中心产业资讯中心、中购联购物中心发展委员会（Mall China）

联合亚洲购物中心协会主办的“亚洲购物中心协会 2012 商业地产博览会暨中购联购物中心国际论坛第

十届年会”将在北京盛大举行。这是时隔五年之后，亚洲购物中心大会再次移师中国。本届大会以“亚

洲和中国商业的增长点”为主题，力邀中国和亚太地区众多全明星企业、主流商业房地产商董事长、

CEO 以及跨国零售集团高层或发表演讲，或参与高端专业对话；更有众多知名企业将通过展览展示以

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及合作洽谈等多种形式寻找有价值的合作伙伴。

据中购联秘书处透露，大会目前已确定出席演讲及对话的嘉宾分别来自美国、英国、加拿大、澳

大利亚、马来西亚、泰国、新加坡、法国、菲律宾、日本、意大利、中国香港特别行政区、中国台湾、

中国内地等 10 余个国家和地区、50 余位资深专家和行业领袖。年会嘉宾豪华阵容及其代表机构的主

流地位将使本届年会再次成为影响中国乃至亚太商业房地产行业走向的第一战略平台。

本届年会同时得到众多国际组织的关注和配合，马来西亚购物广场及大厦管理协会、印度尼西亚

购物中心联合会、香港特别行政区商场管理协会、台湾省购物中心协会、澳大利亚购物中心协会、上

海市购物中心协会将参与和支持本次年会。中航地产、协信地产、广东坚基集团、九洲远景、深国投、

徐州中央国际广场、塔博曼华夏柏欣、美国 P+R 建筑师事务所、国际概念设计有限公司、汇纳科技等

国内外极具影响力的代表性企业已经成为大会的战略伙伴或者协办单位，全力协助大会的顺利举办。

中购联秘书处有关人士表示，随着商业房地产开发热潮在中国的兴起和加剧，购物中心已经从凭

借业态优势引领城市商业潮流转为面对日益激烈的全面的零售竞争，生存与发展的首要任务也开始变

化为商业品质的比拼，变化为争取更多的专属资源，变化为精细管理购物中心的每一天，特别是在经

济环境呈现逆境的状况下，更是需要精准把握亚洲和中国商业的主流动向，才能赢得未来发展的主动

权和市场份额。

中国商业房地产、购物中心的投资效率、运营绩效已经进入到显著改善的过程，正在迎来更多新

的融合国际化和本土化的成功技术和发展策略，中国本土企业和跨国公司也正在把最新的发展理念成

功运用于中国项目发展之中。

截止目前，本届大会创造了中购联历届年会的多项记录，一是来自美国汉斯地产、菲律宾 Ayala 、

泰国中央、日本三井不动产、日本永旺、澳大利亚 lend lease、意大利 RDM 集团等亚太各国和各地区

的领袖企业 CEO 首次齐聚中国，充分展现了亚洲和中国零售市场的领导者地位，他们将在探讨亚洲和

中国商业以及零售房地产前景与机会的同时，深入交流创新的专业经验，并将通过多种形式，展开投

资开发、招商营运和专业服务领域的合作沟通。二是国内主流商业房地产商、著名购物中心企业高层

给予大会充分关注，恒隆、新鸿基、九龙仓、瑞安、华润、中粮、中航、北京国贸商城、平安信托、

绿地、万科、龙湖、协信、雨润、鹏欣、阳光新业高层将围绕品牌商业房地产的投资开发、商业运营

以及商业房地产金融领域的最新实践进行富有成果的对话讨论。

从国际和国内两个层面看，中购联第十届年会都将对亚洲与中国商业房地产和零售业发展产生积

极而深远的影响，并在中国和亚洲首次实现主流企业的盛大会师。

星星星河河河湾湾湾筹筹筹备备备进进进军军军商商商业业业地地地产产产 罗罗罗一一一星星星担担担任任任商商商业业业总总总监监监 南方都市报 2012 年 07 月 05 日

房企批量转型商业地产的人才资源争夺中，素有根基的广州百货业成为众矢之的。

7 月 3 日，广百股份发布公告称，该公司收到副总经理亢小燕的书面辞职报告，其因个人原因申

请辞去公司副总经理及其在公司所兼任的其他职务。南都记者从可靠渠道获悉，亢小燕将赴北京担任

万达集团总裁助理兼万达百货副总经理一职。

与此同时，又有地产界消息灵通人士向南都记者独家踢爆，广州摩登百货高管近日也发生变动，该公

司副总经理罗一星已赴星河湾地产出任商业总监一职。

“广州各大百货公司的高管一直是商业地产猎头们追逐的目标，但由于他们扎根广州多年，很难

被挖角。”一家知名猎头公司负责人向记者表示，此次两家百货公司高层同时被挖实属罕见。

招揽南派人才谋划广东市场

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亢小燕曾任新大新百货董事长、总经理、党委副书记。2006 年 9 月初，该公司被广百收购成为上

市募投项目后，亢小燕逐渐进入广百核心管理团队，最终出任广百股份副总经理兼首席运营官。广东

省流通业商会执行会长黄文杰认为，亢小燕在广百股份中主要分管运营以及旗下网上商城，而这两块

都是目前万达集团旗下百货公司致力突破的方向。

此前，万达集团宣布从 2012 年 7 月 1 日起，将旗下万千百货正式更名为“万达百货”。此举被业

内解读为该集团重塑百货业格局，加快连锁扩张的前奏。据悉，截至目前，万千百货已开出 40 余家店，

按照规划，万千百货预计到 2015 年门店总数将达到 110 家，经营面积达 300 万㎡。

但相较于万达广场的高速复制，万千百货的发展却力不从心，去年该公司 40 家门店创下的营收总

额只有 69 亿元，单店平均的年营收大概只有 1亿多元。尤其在广州市场，经营情况与其商业地产一哥

的地位不相匹配。

“北派百货侧重于高速发展、开疆拓土，但南派百货更细腻、更讲究人性化，万达进入广州之初

也曾招揽吸引部分当地中层管理人员，但缺少熟悉当地消费习惯的核心高层。”黄文杰表示，此次万达

引入广州本地百货管理高层，可借助南北百货的思维、团队以及资源，将南北百货的杂交优势结合起

来，用于未来广东市场的开拓。

为进军商业地产做准备

相对于亢小燕的离开，摩登副总罗一星的变动目前仍未被外界广泛知晓。“罗虽然已经在星河湾上

班，但由于摩登百货正筹备上市，双方对此都相当低调，大家不方便谈论过多。”知情人士向记者表示。

据悉，罗一星的弟弟罗红葆目前就在雅居乐担任商业地产总监，而罗一星此次在星河湾出任的也

是商业总监一职。记者了解获悉，星河湾在星河湾多年的发展过程中，少有涉足商业地产的范畴。目

前上海星河湾、太原星河湾、星河湾·海怡半岛、浦东星河湾、广州星河湾以及北京星河湾的配套主

要以社区商业为主。比如广州星河湾由社区商业中心和独立夏威夷风情商业街组成，总建筑面积为 6

万平方米，包括一座 22 层五星级酒店，一个大型会所和一个大型购物中心。但去年 10 月底，广州星

河湾以 5亿元竞得海珠区新港东路以北、琶洲大道以南 A H 040215 商业地块，被业内认为可能是筹备

进军商业地产。而罗一星此次过档，有可能成为星河湾进军商业地产的领军人物。

部部部分分分城城城市市市热热热衷衷衷商商商业业业地地地产产产 致致致其其其面面面临临临泡泡泡沫沫沫化化化风风风险险险 中国广播网 2012 年 07 月 06 日

在住宅房地产调控不动摇的形势下，近期开发商大举进军商业地产。

一些城市商业地产面临供大于求、同质性强、后续资金乏力等问题，应警惕泡沫化风险。

最新数据显示，排名前 20 名的开发商均已进入商业地产。北京中原地产市场研究部总监张大伟称，

今年一季度住宅开发投资增速仅为 19%，而商业地产则达到了 43.4%。这表明资金还在大量进入商业地

产市场：

张大伟：之前几年商业地产发展一直是滞后于住宅市场，这样的话，一个是价格被低估，另外有

这样的需求，所以就出现了商业地产热。

而更为重要的是，地方政府又因为地产限购调控，带来住宅地价下调，所以更愿意出让一些不太

受调控影响的商业地产土地，对这一块市场的信贷包括扶持方法也比较多，中国房地产数据研究院执

行院长陈晟：

陈晟：从土地出让角度来说，特大型的一线城市整体土地出让，将是以商业和工业用地为主，这

就使得整体在商业投资这一块儿，出现了增长比较快、比住宅市场踊跃的状态。

在陈晟看来，一线城市积聚了较多资源，同时人口较为密集，所以目前对商业地产的消化仍在可

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控范围，而二三线城市需求则无法与商业地产的发展势头相匹配，因而未来应警惕这一行业所出现的

泡沫化风险：

陈晟：最主要的判断标准就是人均的商业持有面积是多少，有些城市的指标已经超过了警戒线，

从商业运营的规律来看，这是比较危险的状态。

商商商业业业地地地产产产逆逆逆势势势上上上涨涨涨 盲盲盲目目目跟跟跟风风风不不不可可可取取取

中国证券报 2012 年 07 月 06 日

最近商业用地溢价成交的信息不断，土地市场似乎有回暖的迹象。随着商品住宅持续受到严厉调

控，商业地产以不限购的特点“接棒”，成为吸引投资者的热点物业形态，开发商拿地热情很高。

商业地产最近两年成为新的投资热点，但是，在经济调控的大环境下，价格持续上涨可以坚持多长时

间？而在这个过程中，究竟谁能笑到最后？

中国的商业地产现在正处于疯狂发展的使其，不用刻意都会发现，自家门口都已经有了不止一个

综合体项目正在建设，或者已经开始招商。不仅是北京、上海、广州等一线城市，二线城市的商业地

产投资同样火爆。今年 1－4月杭州主城区新成交各类土地 24 宗，其中 12 宗是商业、综合用地。从一

季度数据来看，住宅开发投资增速仅为 19%，而商业地产达到了 43.4%。这表明资金还在大量进入商业

地产市场。

由于调控的持续进行、保障房建设的不断推进等因素正在改变业内对住宅市场的预期，许多住宅

开发商转向商业地产平衡风险。另外，商业地产的快速崛起还与不少城市服务经济快速发展有关。一

些地方政府甚至对大型商业项目的地价给予 5 至 7 折优惠。而租金上涨也是商业地产市场持续增长的

动力之一。去年北京中央商务区每个工作间的年度租务开支是全球升势最快的。

然而，商业地产是一个投资大、投资回报慢的行业，面对当下的金融环境，转向商业地产的开发

商能否经得起资金实力的考验？

很明显，开发商涉足商业地产只是为了躲避市场风险，而商业地产并非想象的那么简单。在哈尔

滨，随着商业地产发展的越来越快，项目多、体量大，如何经营成了最关键的问题。投资者一方面衡

量区域、环境和投资商机，另一方面要自己把握商家对商业地产的专业度，从选址、招商到最后维护

经营的经验不是一朝能学来的，这需要时间的沉淀和积累。

王王王健健健林林林：：：商商商业业业地地地产产产前前前景景景堪堪堪忧忧忧 民民民企企企很很很难难难再再再有有有春春春天天天 搜狐财经 2012 年 07 月 02 日

王健林与他的万达集团作为中国商业地产模式的创建者和引领者，一方面在“薄 熙 来事件”后

被频频猜疑，另一方面在全球舞台高歌猛进，连连挥出令人乍舌的大手笔。有人曾把万达比喻成“飞

跑的大象”，足见王健林先生的魄力与智慧。近日，万达集团董事长王健林作为正和岛第一期微访谈的

嘉宾，与主持人刘东华畅谈经济走势、万达愿景、文化产业、企业传承等议题，被岛民赞为一场“精

神盛宴”。

论经济：

降速发展成定局，下半年好于上半年

林毅夫最近表示，中国仍然可以保持 20 年的高增长，很多经济学家却认为他在“放卫星”。我觉

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得林毅夫先生的表态不是放卫星。只不过，对高增长如何理解?是指 10%以上叫高增长？那我认为也许

做不到。如果 6%以上也叫高增长，那就是做得到。 今后二十年，中国依然可以保持 7%到 8%的速度这

是没有问题的，最大的中国经济发展的动因是来自于城市化进程。中国现在 50%的城市化率，真实城

市化率不到 40%，因为我们叫城镇化。按照国家规划 75%成为城市人口，还有接近 3亿人要进城，这是

中国发展的最大动力，所以中国将来 20 年内，可以看得见的是比较高的增长，或者说叫做中高速增长。

2012 年是中国经济的标志性一年、转折的一年，就是由高速到中速，但并不是低谷，下半年的形

势会好于上半年的形势。下半年的形势不管是经济形势还是房地产形势，会好于上半年，但是永远不

可能像 2009 年那样火了。2009 年、2010 年那个年代过去了。

论地产：

商业地产前景堪忧，民企很难再有春天

我在公司今年年会上有一个讲话，很多人说，哎呀今年很困难，我说我干了 24 年，现在干 24 年

房地产的人还在干的还有谁？只有我了，王石比我晚两年，我干 24 年经历过 6 次调控，我在 24 年从

业当中，有 14、15 年过的日子就是跟 2011 年是一样的，2011 年无非是向常态的回归，怎么就会说难

受死了呢？08 年那个时候卖房子，定价要准确、户型要做得好、营销还得得当，然后慢慢才能卖出去，

到房子竣工了还能剩一些，竣工了三个月、半年才能全部卖完，大家都很正常，都是那么做生意的。

这几年突然变成推出来就卖了，推出来就卖了，因此人们就感觉这就是卖房子了。这是卖白菜！对不

对？以前没干过，一上来就是很舒服的日子，可能他就以为房地产就是那样的了。

对目前吧，中国商业地产的前景比较担忧，因为不是在一个合理的速度之下发展起来的，是住宅

调控以后，造成了一拥而上，在没有很好的人才储备、知识储备和心理准备下的这种一拥而上，很可

能是一拥而下。第二个是十年、二十年以后的中国商业地产的模式和现在比，十年二十年以后的模式

现在我还看不了太清，但可以肯定地说，比现在有很大的进步，内容也丰富很多。

我觉得二线、三线，包括一线城市在内，不能轻言现在的房地产开发量已经超出需求，为什么这

么说呢？我们的城市化水平远远没到我们国家给定的 75%这个线，中国的农民还占了一半，所以现在

还不能简单一句话就说超出需求。

商业地产近期不会大规模陷入困境，而是三年以后。多数进入的人士缺乏专业化水准。并不是商

业地产不适应中国，万达的战略还是过去老路子，招商在前，把商业资源放在发展的第一位。

民营企业一定会有明天的，但是不一定会有春天。民营企业的春天就是八十年代末、九十年代初，

现在国有企业这么强大，宏观政策、微观政策也支持国有企业，所以民营企业很难再有春天了。

论万达愿景：

文化和旅游是最大机遇，2020 年做到世界一流

对中国经济减速的问题，我们早有预感，我在去年底就说过，2012 年是中国经济的转折之年，标

志着从此以后中国经济由高速增长转为中速增长。应对减速的准备就是适当放缓发展速度，那万达下

一步发展最大的机遇是什么？我认为是文化产业和旅游产业，这两产业也是万达今后 20 年储备的最大

竞争优势。文化旅游的确已经不是房地产了，但是它也是我们相关多元化的一部分，因为旅游也好、

文化产业也好，都是需要建设，至少在建设这一个方面我们是懂行的，其他的方式、方面可以学习。

文化和旅游是万达深思熟虑的决定，我们会努力避免这个多元化陷阱。

万达目前最迫切也最接近实现的愿景是成为全球最大娱乐影院集团。收购 AMC，我预计会在很短

的时间内完成，顺利完成交割，这个交割一完成已经是全球最大的影院集团了，大约能占全球市场份

额的接近 10%，一家公司，已经是全球最大的了。中国的电影院目前可能票价有点儿偏高，但我预计

几年后会很快降下来，因为中国的多厅院线太少，将来多厅院线一多，票价自然就会降下来，因此现

在建的所谓的高端院线，今后都是普通的影院，就是因为少的原因嘛。去年全国 9200 块屏幕，去掉

1000 多块所谓的无效屏幕，就是那个 1000 多个座位的，实际上也就七八千块，相对于十几亿人太少

了，将来中国要有四五万块屏幕的时候，你看还有那么高的票价吗？就是 20 块、10 块的。

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成为全球最大不动产集团，实现跨国发展，也会在三年内实现，全球最大不动产企业，按照我们

正常的目标，2015 年是持有物业 2500 万平米，这远远大于现在全球现有的所有企业。万达广场有一

句广告词，万达广场就是城市中心。所以丹东未来的商业热点就是现在的万达广场。为什么不在黄金

坪呢?因为黄金坪现在没有动静，说是中朝以后开发，但没有明确究竟谁来开发，在这种情况下，我们

不会去黄金坪。万达做的项目当中，其实也有一些比较小型的万达广场，如果有机会我们也愿意做一

些小型的项目。

第三个目标是全球最大的文化产业集团之一，这个可能要付出比较长的时间，因为文化产业公司

已经有三家是世界 500 强了。纯文化企业已经有三家是世界 500 强了，收入已经突破 200 亿美金了，

第三个目标就是最大的文化产业集团，就可能要花时间长点儿。

关于万达进军农业，没有这回事情。我们只是在延庆搞了一个有机农业园，标准是很高，但主要

是为了我们总部员工绿色环保生活所吃的。

2020 年我们的目标就是做到世界一流企业，就是希望达到世界的一流，一流就不是 500 大，比 500

大更靠前了，我不用七十岁我就会退休的，我最想做的事情就是退休之前这个企业已经是世界一流的

企业。

企业做这么大，不是为赚钱，是为一个梦想，就是希望把中国的民营企业做到世界一流企业，为

中国企业，特别是为中国的民营企业增光。如果仅仅是为钱，我也许早就不干了。

其实我做企业的目标，就是建设一个最具规模的慈善基金，如果不是为了那个目标，企业也许早

就不做了。把企业做到最大就有现金流，企业每年的分红能支撑这个基金去做事了。再过一段时间，

企业到了我的理想的规模的时候，可能我最想做的事情就是再建一个最规范、最受人尊敬的慈善基金。

万达在我心中就是，我希望它成为一家世界一流企业，而且是一个受人尊敬的企业。

论商业模式：

团结品牌就一条，让商家赚钱

万达在金石滩做的项目不是一个商业项目，是一个旅游项目，我们很看好这个项目的前景。决策

大项目的依据那就非常复杂了，简单一句话：盈利前景、商业模式。

我最注重的问题就是盈利模式，我做任何一件事情都要想清楚它的盈利点在哪里，能盈利的事情

就做，不盈利的事情，盈利模式分析不清楚的、现金流不清楚的坚决不做，这是第一个要注意的，就

是一定要有盈利的商业模式。二，特别关注现金流量，确保你的现金流量能支撑你的发展，而不是依

靠融资，不是依靠借贷。 三，留有适当余地，不把事情做得太满。

要把商家建立忠诚度，最核心一点就是让商家赚钱，我们万达在五年前推出取消利润考核，只考

核服务、安全、品质三个方面，核心一句话，考核商家赚钱，我们的要求是百分之百赚钱。我说只要

商家赚钱，一定什么都可以做，有保证，几年执行下来的结果证明我们的判断是对的，所以团结品牌

的就一条，让商家赚钱。

房地产有两句名言，来不来看环境，买不买看户型，这是经典营销的思路。所以把家安在公园里，

是营销房地产很好的方式。

至于是否延续原来的经营模式，万达是不会的，万达的模式是在不断创新的，今年我们已经会有

新的模式出来，推出来。原来不是说万达有第三代吗?我们今年也许会推出第四代模式。

论风险规避：

按规矩做事，不要迷信危机公关

如何保证万达走得更远更安全，就是规矩做事，不要指望任何人保护你，保护自己最好的方式是

自我保护，第一句话。

第二句话，对倒在路上的企业家有何感言。企业家一定是有成功的、也有失败的，失败的不一定

是这个人就不行，就不好，失败的原因是很多的，所以我非常同情这些失败的企业家，特别是先行者

当中的一部分企业家。

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关于“危机公关”，不一定起真正好的作用。当然也有这个说法，危机公关，最重要的是企业自身

少毛病、少问题，这是最重要的。最近这次危机对我团队有影响吗？目前没有看到什么影响，企业做

大了嘛，批评你的人、表扬你的人都是存在的，那我只是希望表扬我的人比批评我的人多一些。

成功因素要总结起来可以讲一堂课了，但一定要讲最重要的一条，就是敢闯敢试、创新精神。并

且还要坚持。要想成功，最最重要的恐怕还是在于坚持，如果你目标坚定，坚持住你的目标，成功的

可能性要大很多。

论企业文化：

百年企业必备三大标准

关于“先打造品牌，然后再疯狂扩张”的观点，我认为不正确。可能是，扩张到一定规模的时候

才会建立品牌，也有可能在打造品牌的过程当中，企业就做大了规模，当然品牌和规模不是划等号的。

不能简单说企业文化就是老板文化，我是说企业文化的核心就是老板的文化和老板的思想，他是

企业的决策者，但是不能简单一句话说就是老板文化。 万达体积庞大，员工众多，如何影响企业文化?

我想三方面： 一，以身作则。我依然坚持，要员工做到，首先自己要做到；二，订立远大的目标。靠

愿景影响团队，从而影响全体员工；三，用对人。靠正确地用人，靠用正确的高管，通过他们来影响

全体团队。

百年企业我认为我们是提了一个口号，我们有三个标准，一个是物质基础，这是为什么我们现在

搞的这个不动产，这个现在不动产的房子管 200 年不能倒，这是物质基础。第二个是现代企业制度，

你看我们现在的各种制度尽可能做到模块化、标准化。最难的是坚持原则，敢得罪人。制订制度是很

容易的，怎么样使制度能执行下来，执行当中遇到不执行的人，敢于得罪他，这是企业管理最难的一

条。我是怎么做的?严格奖惩不留情面。第三个是企业文化，就是整个员工当中灌输这种长期奋斗、长

远目标。从人才角度来讲，人才显然比制度更重要，人就是钱，人就是事业。

论内部管理：

严控内部腐败，狠拼执行力

万达最大的一个特点就是执行力强，说到做到，那如何把这个执行力落实到最基层呢？执行力锻

炼核心要素： 一，奖罚分明；二，制度标准化，可以格式化操作；三，用人才不用亲信。

万达管控企业内部腐败三条： 一，建立严格的制度、并且奖惩分明；有的建了制度他不是很严格

执行。建立严格的奖惩制度并且坚决执行，这是第一。 二，设立内部反腐败机构。我们有审计部，类

似于纪委，接受举报、调查处理。三，最根本的让员工收入增加。有公平竞争、晋升的机会，收入很

高，靠文化影响大家不去犯错误。 四，不给员工腐败的机会。就是说设计科学的企业内部的运营机制。

我经常讲一句话，尽量不给员工腐败的机会，比漏洞很多惩处员工要强得多，所以万达特别注重内部

制约机制的设立。

我讲过一句话，万达就像一列高速行驶的列车，每到一站，总有人下车，也总有人上车，这个列

车的速度可能会越来越快，适应这个列车速度的人，那就继续乘坐，如果身体有病你就下去治一治。

我评价各个时期不同的标准就是，能够随企业规模共同成长，提升管理能力的人，就能永远作为万达

管理干部。

有些人并不是道德，而是因为能力问题，管 50 亿可以，管 500 亿他不行，所以就要更换。当然我

是希望大家都能够顺应这个规模成长，跟万达共成长，这是一个标准。应该说现在的核心管理团队的

能力和水准，比过去要好很多。当然，随着万达的发展，过去的人是少的，我们现在人数也增加很多

了。

论接班：

接班人得自己冒出来，不一定是儿子

我早就考虑企业接班人问题了，但有一点明确，不一定非要传给儿子，也可以传给职业经理人，

所以万达的副总裁以上核心团队当中，有 30 多岁也有 40 多岁的，现在还没有明确是谁。接班人不是

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培养出来的，是自己冒出来的，先指定一个人刻意培养，这小子说不定就不成事儿。

论足球：

近期不会介入，十年后最大的足球产业在中国

万达近期不会介入足球产业。 第二点，跟欧洲俱乐部谈判绝无此事。 第三句话，我相信十年后

最大的足球产业在中国，这个不会有问题。

论生活：

我在家里是甩手掌柜

四大名著中，我还真没有掂量过最喜欢名著的哪一本儿，如果一定要说一个，也许就是《西游记》

吧，《西游记》是最好的创意产业了，那个年代有如此好的创意、创新精神，真是难得。最喜欢的人物，

当然是孙悟空了，本事大、有原则，而且还比较忠诚。

从小到大最难忘的一件事情是，我九十年代初期去跑银行贷款，50 次以上，依然没拿到贷款，所

有的行长、副行长都看不起我，我站在走廊里等两个小时，都没人出来见我。所以我为什么现在一天

到晚呼吁，要为中小企业解决信贷难的问题，我从那儿走过来，我有很深的感受。

在家里，我不是一把手，家里是甩手掌柜，什么事儿家务也不做，从来都是这样。事业最成功了，

遗憾的事情多了去了，最遗憾的事情我一下子想不起来是哪件。我人生当中我认为最重要的就是事业。

绷得太紧的时候，我有两个比较好的解压方式，一个是我喜欢字画，看字画，看两个小时就放松

下来了，或者是唱歌。 有无可奈何的时候吗?有，太有了，特别是有些个别地方政府，签了和约，钱

付了不交地，或者说是按规矩把钱给了他，他不给你落实，你也没办法告他，这样的事儿太多了。

关于移民，并不是好事。首先，中国在快速发展期，在国内成功的可能性要远远大于国外。第二，

要考虑国外的文化、语言环境，移民出去的人很少有过得很好的。所以尽管在国内有一些困难，还是

在国内吧。

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商商商业业业地地地产产产房房房企企企半半半年年年业业业绩绩绩堪堪堪忧忧忧 多多多数数数销销销售售售额额额未未未达达达预预预期期期 搜狐商业地产 2012 年 07 月 09 日

2012 年房产调控政策进一步深化，各大房企顺势而为，纷纷应对市场调整产品架构及营销方式，

众多房企加大商业地产投资力度，龙湖等住宅开发企业，于今年上半年首次进入商务市场。

据目前已披露的数据显示，八家标杆商业地产开发企业上半年共计完成销售额 1194.3 亿元。其中，

万达集团上半年销售额仍然居首，稳居商业地产房企龙头位置。然而，值得注意的是，八家涉及商业

地产开发的房产企业中，4家开发企业年内 1月至 6月的累计销售金额不足全年销售目标金额半数。

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万达：龙头地位依旧 下半年销售压力超 600 亿

累计销售金额最高的万达集团，早前公布的 2012 年目标销售额为 970 亿元，截止 6月实际累计销

售金额为 365 亿元，完成率仅为 37.62%。据统计，2011 年万达拿地趋于谨慎，较 2010 年减少了 48.5%，

土地储备的减少，预示着新的一年里万达收入增长的趋势将明显放缓，2012 年目标收入 970 亿元，同

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比增幅不足 2%，但即使如此，上半年销售情况仍差强人意，若要按计划完成销售业绩，下半年销售压

力逾 600 亿元。

华润：住宅加五彩城同步走 半年完成率过半

华润置地 2012 年上半年累计完成销售额 206 亿元，销售面积 188.5 万平方米。早前公布的全年目

标业绩为 400 万元，较 2011 年销售金额增加 42.5 亿元。截止 6 月共计完成 58%，是统计中唯一半年

实际销售业绩超过预期半数的房产企业。研究机构分析，住宅产品方面，华润置地通过产品结构调整，

全面瞄准刚需客群，6 月份新推项目又大部分位于二、三线城市，这是实现上半年业绩强劲增长的直

接原因。在商业地产方面，随着沈阳万象城和华润大厦、北京五彩城相继开业，投资性物业规模进一

步扩大。在战略层面，加大了在三线城市获取“住宅+五彩城”项目的力度，同时缩短万象城的开发周

期标准，加快商业地产的开发速度。

龙湖：商业产品逐渐发力 天街系列贡献 25%销售额

龙湖地产 7 月 5 日公布数据显示，今年 1 月至 6 月，累计实现合同销售金额 174.6 亿元，完成全

年 390 亿销售目标的 44.77%。6 月单月实现合同销售金额 45.4 亿元，环比增 35.5%。值得一提的是，

龙湖地产早前在商业地产区域布局中更看重西南板块的深耕，近两年龙湖地产进一步加大商业地产布

局，在北京区域内打造了时代天街及长楹天街两个产品。据龙湖公布数据显示，目前以商业地产为主

打的天街系城市综合体产品在上半年销售表现良好，三地 5 个“天街”项目销售总额占其集团整个销

售的四分之一。其中，北京龙湖·时代天街从去年 11 月入市来，共录得合同销售 18.0 亿；成都龙湖·北

城天街上半年签约近 9亿；重庆龙湖·时代天街合同销售超 10 亿元。

远洋：半年销售额累计 110 亿元 20 个商业项目在建

远洋地产方面，今年 1月至 6月累计完成销售额 110 亿元，实现销售面积 105 万㎡，完成全年 270

亿元销售目标的 40.74%。据历史数据显示，2011 年远洋地产全年销售总额为 198.97 亿元，2012 年销

售目标据去年实际销售额有相对较大幅度的攀升，增加 71.03 亿元。据统计，远洋去年在建规模约为

900 万㎡，2012 年预计新开工为 400 万㎡，复工面积约为 500 万-600 ㎡，全年预计保持在 900 万-1000

万㎡的在建规模。其中，商业地产方面，目前远洋商业地产已在全国拥有近 20 个处于在建阶段的商业

地产项目，预计 2015 年之前，全国范围内几大城市将有 10 个左右购物中心相继亮相。

SOHO：半年业绩差强人意 仅完成预期 28%

本次数据统计中的房企中，完成率最低的为曾创下单体项目年销售额之最的 SOHO 中国。统计数据

显示，SOHO 中国 2011 年全年共计完成 109 亿元销售额，2012 年目标销售额在去年的基础上大涨 121

亿元，预计将完成 230 亿元销售业绩。但截至至 6月，实际销售金额仅为 65 亿元，仅完成了预期销售

额的 28.26%。据知情人士透露，SOHO 业绩下滑与公司内部销售制度不无关系。据了解，SOHO 中国曾

在 2010 年出现过销售部门的人员裁减，并开始尝试与世联等代理机构合作，采取委托代理模式，并且

尝试电商销售，但从销售业绩上来看这样的尝试并不理想。

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五五五星星星级级级豪豪豪华华华酒酒酒店店店市市市场场场信信信息息息

海

海海南南南酒酒酒店店店建建建设设设热热热不不不减减减 555 年年年内内内将将将新新新增增增 666888 家家家五五五星星星 2012-05-30 中国旅游报

《2011 海南旅游饭店业发展报告》称，海南 5年内将新增 68 家五星级标准酒店

近日，由海南省旅游发展委员会和国际知名酒店及旅游业顾问公司浩华管理公司联合撰写的《2011

海南旅游饭店业发展报告》(下称《报告》)出炉，对海南酒店历史发展、未来供给、运营业绩等作了

系统分析。《报告》透露，至 2016 年，海南将新增 68 家五星级标准的酒店，此数据一出，可谓一石

激起千层浪，关于海南酒店热建“高烧”不退的话题，又引起了社会各界的争论。

海南星级酒店十年增两倍，热度一直不减

《报告》显示，2001 年，海南星级酒店数量约为 100 家，合计客房逾 2 万间。截至 2011 年，星

级酒店和客房的数量分别达到了 306 家和 6.7 万间。三亚、海口、万宁、琼海和陵水 5 市县合计占有

海南酒店数量总和的 90%，覆盖客房数量为市场总量的 94%。如此高的比重表明，游客到访数量与酒店

供给总量之间的依存关系日趋紧密。

随着近期一系列具有国际水准的高档酒店在新兴度假海湾的陆续开业，推动了新一轮国际品牌酒

店涌入海南的热潮。《报告》预测，海南省星级酒店及同等水平的酒店供给和客房供给至 2016 年的年

均增长率预期分别为 5%和 7%，预示海南未来酒店供给将维持稳步增长态势。其中，至 2016 年将有 68

家酒店、合计 2.1 万间客房进入五星级酒店市场，酒店和客房数量的最大单年增幅预计会出现在 2015

年。三亚仍是未来酒店开发项目的热门区域，新酒店项目占三亚、海口、万宁、琼海和陵水 5 市县的

58%。随后是省会海口及与三亚相邻的陵水，随着多个湾区的开发，陵水已明显受益于度假开发项目从

三亚向外围发展的溢出效应。

据了解，未来 5 年进入市场的新增酒店中，约 2/3 的酒店将交由国际酒店管理公司管理。这一轮

新供给浪潮过后，海南高档酒店供给规模，大体将与夏威夷十九世纪 80 年代的酒店供给规模相仿。

发展面临多方面挑战，区域不平衡更明显

面对新一轮的酒店供给潮，海南省旅游发展研究会执行会长杨哲昆提出，当前，海南酒店业发展

面临 4个方面的挑战：对酒店业发展的态势、趋势、新需求等缺少深入认识;欠缺系统化的研究机制和

措施;创新发展缺少有力的支撑政策;简单引进，盲目推崇，随意仿造的现象极为严重。

此前也有不少专家提出海南高星级酒店建设过热的见解，但为何不见开发商放慢建设的脚步?

根据《报告》显示：2009 年，三亚五星级酒店以平均房价逾 1200 元的业绩跃居全国市场之首。

2010 年再次拔得头筹，连续两年经营毛利率高达 52%。2010 年海南全省四星级和五星级受访酒店的经

营毛利率为 47%，远高于全国四星级和五星级平均 20%和 37%的毛利率。

浩华管理顾问公司董事森马仕表示，未来海南在延长游客平均逗留时间和增加回头客比例方面还

有强劲的潜力，今后 10 年海南酒店供给仍拥有渐进增长的空间。

“酒店分布的不平衡、星级配比的不平衡存在着很多隐患。” 海南省旅游协会酒店分会会长张会

发分析，2011 年，三亚拥有 3.2 万间酒店客房，占海南客房总量的 48%，遥遥领先并占据市场领头羊

地位;位居次席的是海口，拥有 1.55 万间客房，占客房总量的 23%，两者合计占有海南客房供给总量

的 70%，再次凸显了岛内酒店区域发展不平衡的现状。同时，就最新的全国酒店业统计数据来看，全

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国 30 个城市和地区比对，海南酒店业平均房价排在第 3位，住房率排在第 6位，间房创收也排在第 3

位。其中，五星级酒店，平均房价排在全国第 2、住房率排在第 14 位，间房收益排在全国第 1。四星

级酒店的平均房价排在 29 位，住房率排在第 4 位，间房收益排在 24 位。“不同星级酒店之间的差异

之大显而易见，这种价格体系是非常脆弱的。”张会发说。

淡季价差拉大，与国际接轨需寻营销新法

酒店业的结构性矛盾在旅游淡季更显突出。业内人士反映，三亚的房地产过度开发已经挤占了酒

店业的空间，还有三亚酒店房价旺季暴涨、淡季暴跌的现象非常明显。目前，三亚众多酒店的住房率

仅仅在三成左右，尤其是海棠湾的高端度假酒店价格一直上不去，才 600 多元一晚。

“旺季一房难求甚至出现天价房，淡价卖出白菜价，一年吃不饱，吃饱管一年。”一面是酒店数

量不断增加，一面是淡旺季更加明显，酒店营销该如何应对?

海南省旅游委副主任陈铁军介绍，国际上成熟旅游目的地在解决淡旺季价格差距过大的问题上，

其实已经有了非常好的做法和经验，海南酒店业需要加快学习步伐，才能更好地参与到国际市场的竞

争中去。比如马尔代夫、巴厘岛、普吉岛等与海南岛资源较为类似的热带海岛旅游目的地，从 2 月的

旺季开始就已经推出 4 至 9 月份的淡季促销价格，不少游客会在这个时候收到这些旅游目的地的酒店

淡季促销价格。由于游客一般都会提前一至两月甚至四五个月计划度假行程，这些在旺季收到的淡季

促销价格单，往往会吸引游客在淡季前往这些地区度假。

从海南省旅游委近期的市场调研中发现，从 3月份开始，东南亚在气候已经不具备优势的前提下，

其颇具吸引力的淡季价格还是吸引了大量游客前往这些地区度假。而海南酒店在旺季时忙于接待应付，

甚至无法为旅行商提供未来两三个月的客房价格，造成在市场营销和竞争中“差了半步”。

陈铁军表示，随着 6 月 1 日《海南经济特区旅馆业管理规定》的出台实施，海南酒店业在发展中

产生的盲目开发、无序发展、结构单一、恶性竞争等问题有望得到很好的破题。

政政政府府府鼓鼓鼓励励励建建建五五五星星星 山山山西西西高高高星星星酒酒酒店店店建建建设设设热热热来来来袭袭袭 2012-06-06 中国旅游新闻网

之前，《山西晚报》刊发了题为《山西太原：建五星级酒店可享补贴和多项优惠》的报道称：为

鼓励国际知名酒店管理集团在太原直接投资或合作建设五星级及以上宾馆酒店，太原市出台《关于鼓

励支持五星级酒店建设经营的意见》。太原市政府规定，今后，在太原投资五星级酒店可优先使用区

位优势好、商业繁华、交通便利的地块。土地将以招拍挂的方式出让，出让价格按照成交价收取后，

市政府将按成交价的 30%给予补贴。

随着这一项扶持新政的推出，有酒店业界人士就曾指出，太原高星级酒店建设又将迎来一次高峰。

的确，经历了 2011 年山西太原中博会洗礼，“太原高星级酒店欠账多，接待服务能力差，要大力

发展高档酒店尤其是五星级酒店”的论调一度高涨，这极大的影响着太原甚至山西旅游酒店业的政府

决策和投资导向，一股高星级酒店的投资利好大大的刺激了山西旅游星级酒店的产业格局和发展。然

而，山西星级酒店市场发展现状究竟如何，星级酒店的发展趋势究竟是否适应城市需求，星级酒店业

的“高星梦”能否现实，记者希望通过以下记录为业界作一些参考。

“低星”扬长避短 适者生存的竞争法则

几年前，在山西提及三星级酒店，人们往往会联想到豪华的装饰，高雅的服务以及出入于此的名

人富贾，我们甚至会将此作为实力和身份的象征。那时，高星级酒店数量很少，三星级酒店成为政府

接待、商务贵宾以及外宾的下榻首选。但随后四、五星级酒店(以下简称高星级酒店)的兴起，致使三

星级酒店高端客源逐渐减少，走向大众化。

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不光是高星级酒店的客源分化，2006 年，从第一家经济型酒店落户山西开始，汉庭、锦江之星、

如家等全国性连锁品牌酒店快速扩张，纷纷抢占山西市场，由于价格的优势和服务的便捷，使山西的

低星级酒店又直面快捷酒店的市场冲击。山西铁道大厦的负责人对此感触颇深，“经济型酒店大胆舍

弃餐饮、娱乐等功能，从而大幅度降低成本，使客人得到直接的实惠。几年之间，酒店的很多客人再

次被分流，他们大多选择入住经济型酒店。”

反观三星及更低星级酒店，由于星级评定是通用标准，受标准限制星级酒店就像是一个“小社会”，

吃住娱购五脏俱全。为了达标，不得不配套保持，从而增加了投资和运营成本费用，优势反而成为了

负担。

谈到其中的深层原因，山西旅游学会、山西旅游酒店总经理联谊会的杨会长告诉记者:经济型酒店

快速发展，与酒店业发展的宏观环境变化密切相关。星级酒店接待入境旅游者比重呈逐年下降趋势，

酒店业的消费主体已转向国内和本地消费者，中低端旅游市场的住宿需求旺盛。低星级酒店由于提供

过多不必要的服务，房价却高于中低端市场客人心理承受价位，与国内游的扩张明显不协调。这是造

成低星级酒店发展困境的主要因素。

截至 2012 年 2 月 25 日，山西省共有星级酒店 351 家。其中，五星级酒店 18 家，四星级酒店 69

家，三星级酒店 149 家，二星级酒店 114 家，一星级酒店 1 家。换一句话说，山西近 8 成的星级酒店

面临着经济型酒店的市场竞争，前景不容乐观。所以形象的说，低星级酒店处在了高星级与经济型的

“夹缝”中并不为过。

虽然低星级酒店生存艰难，但事实上，低星级酒店并非一无是处。“比如地理位置优越，配套设

施齐全，有大型停车场。当然，管理经验优势也十分明显，毕竟是按国家服务标准评定，在满足顾客

需求的能力上，绝对优于经济型酒店的快速服务理念。”山西万狮京华酒店毕总经理对此有自己的独

特见解，他认为低星级酒店还需要重新借助优势，让消费者认识到与经济型酒店的区别。

而作为酒店的合作者，谈到与自己合作多年的酒店，山西四季风旅行社的李经理提出了自己的建

议，“与低星级酒店合作，就是因为其餐饮、康乐设施等配套产品比较完备，这是优势。星级宾馆起

步早，培育了一大批老顾客，只是经营观念陈旧，脱离了市场现实。只要他们积极地适应市场，用科

学管理来保障运营，在市场竞争中就能保持优势地位。”

“高星”服务提升 拔高助长的短板缺陷

品味一座城市，星级酒店是一个重要元素。作为一个城市的名片和对外窗口，星级酒店也在一定

程度上反映出一个地方服务业发展的水平。

随着山西经济的发展和人们生活水平的提高，商务、度假、旅游等活动推动了山西省酒店业的快

速发展。尤其是五星级酒店经历了从无到有、规模不断壮大、品质不断提升的过程。这一发展对本土

星级酒店影响最大的就是服务管理水平的变化。近年来，一些国内、国外酒店管理公司进入山西，对

提升山西酒店业的管理水平和服务质量发挥了积极的作用。

记者认识的一位酒店老总，这样理解现在山西的酒店管理现状：“管理是酒店的生产力。引进先

进管理公司的运作和管理方式，不仅能使酒店获得可观的经济效益，也会使山西在市场经济观念、现

代企业制度、市场经营思想等各方面取得巨大进步。”

但是，也存在管理公司与业主纠纷等多方面的问题。“在酒店起步时，投资方热衷聘请酒店管理

团队，这至少说明老板认可专业管理。”大同市宏安国际酒店负责人曹经理说，“但投资方与管理方

的"蜜月"期一般都很短暂，合作一段时间后便不欢而散，问题主要集中在管理成本和利益分配上。”

大同四星级酒店花园酒店刘总经理的分析更为透彻：目前大同市的酒店多为民营企业投资，资本

积累也多来自于煤炭行业。资源的高回报率，让他们对于酒店较长的回报期，在心里有着“惯性”思

维的排斥“怎么还没开始挣钱”。这也是“资源诅咒”的衍生物。

有些星级酒店频繁更换管理公司，影响了酒店的社会与经济效益。其中，一些酒店组建本土团队，

虽然成本降下了，但管理出现了脱节和滑坡。目前，全省由国际品牌管理的五星级酒店只有两三家。

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“管理是抢走了利益，还是带来市场。这个问题一直在争论，我认为是后者。”山西大酒店的一

位负责人说。“管理是"管人"，给员工以人文关怀，激发他们的活力，服务质量就有了持续动力。没

有满意的员工，就没有满意的服务，就没有满意的顾客。”作为改革开放初期当时山西唯一的星级酒

店，山西大酒店一直以其管理品牌受到业界推崇。目前，该酒店仍然保持来晋外宾 60%的入住率。在

管理输出方面，山西大酒店成功托管了平遥古城最豪华的民俗客栈。

太原五星级酒店之一的万狮京华，自开业以来就与“港中旅·酒店”合作。7 年过后，总经理认

为与业主合作非常愉快，他认为“对星级酒店的运作，业主首先要有一个理性的认识。五星级酒店的

回报期长达 15 年，不可操之过急。矛盾总是有的，合作就必须有让步。只有建立在双方利益共同增加

的基础上，才能发展。与业主及时沟通，没有不可调和的矛盾。”目前，万狮京华整体的出租率保持

在 70%以上。

“星级”有高有低 社会经济的合理需求

星级酒店是城市经济的“晴雨表”。如果一个城市，商务、旅游、会展经济发达，酒店业会受益

趋火;而如果一个城市第三产业落后，酒店业也会不愠不火，发展缓慢。

近年来，山西会展业逐渐兴起。2007 年在太原举办煤炭博览会的影响下，2006 年底，太原二星级

以上的星级酒店 78 家，床位 1.54 万个。时隔 4年后，受中部博览会的推动，仅高星级酒店就增至 87

家，床位达到 2.41 万个。山西省的五星级酒店从全国排名倒数第 4 位，一跃到了排名第 18 位，但这

一数字还远远没能满足中博会客商的接待需求。

第一届煤炭博览会期间，展会接待就成为一个热议的话题，无论官员、还是业界，当时就有高星

级酒店欠账太多的说法。2011 年中博会，“欠账”之说再次流露出来。

高星级酒店一个重要的盈利空间是商务活动，“其实很多城市并没有多少机会、实力和号召力举

办更多的大型商务活动。即使对于省会太原，商务活动也存在着不确定和不稳定因素。如果为迎合一

次展会，兴建高星级酒店，可能就会造成展会一过，通过狂降房价支持运转，违背了星级酒店的经营

规律。”一位五星级酒店的老总对高星级酒店的建设过热如此解读。

“目前，山西省星级酒店发展并不均衡，高星级酒店发展较快，其更大的动力来自政府方面，这

引起了业界的关注。自 2005 年山西第一家五星级酒店出现后，6 年间，全省五星级酒店增至 18 家，

并且还有几家正在建设、申报中。”主管星级酒店评定的山西省旅游局行业管理处负责人这样告诉记

者“酒店作为商务、商业的配套，高星级酒店的建设，对提升城市品位和国际影响力，对促进其他相

关产业发展大有益处。但是，酒店业的发展应当与经济社会发展相适应，不能违背经济发展规律。”

现实中，山西省各地政府在城市改造出让土地时，对引入高星级酒店非常渴望，附加了建设高星

级酒店的条件。“一些政府官员把高星级品牌酒店作为装点城市的 “门面”，积极纳入到招商引资工

作中。这也就使得一些非商业因素搅合进来，比如城市形象的打造、房地产的包装等，并没有从市场

需求去考虑合理性。在这一点上，政府显得有些浮躁。”一位业界专家也表达了类似的担忧。

缺乏对市场的考虑，还表现在其他细节。“在太原市汾河公园两边，环境优美，交通便利，是星

级酒店理想的建设地点。但是这样的黄金地段却都给了商品房。遗憾呀!”曾有专家这样解释太原的城

市规划，将土地给予商业，可以带来持续的税源，对政府来说也有了持久的财力。而用于商品房开发，

税收几乎就是一次性的，以后很少。

评星有进有退 政府调控的有效提升

旅游星级酒店在吃、住、行、游、购、娱的旅游六要素中，占据食、宿两个要素，还是一个地区

形象的集中体现。挂上星级酒店的“金字招牌”后，有的酒店缺乏严格的管理制度，服务质量有所下

降，使星级酒店“星光”不闪。从 2003 年开始，国家旅游局就开始打破星级酒店“终身制”

2 月 22 日，在山西省旅游工作电视电话会上，山西省旅游局局长席小军说，2012 年山西省将深度

挖掘旅游资源的文化内涵，实现文化与旅游的深度融合，力争旅游业总收入达到 1624.53 亿元，同比

增长 21%。同时实行旅行社、星级酒店、A级景区景点退出机制。

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5 月 25 日，新华社报道，据全国旅游星级酒店评定委员会公告，北京世豪国际酒店、天津天保国

际酒店、长春海航紫荆花酒店、辽宁大连海景酒店、四川加州花园酒店贵宾楼、广东东莞银城酒店等

6 家五星级旅游酒店资格被取消。同时，上海裕景大酒店、湖南同升湖通程山庄酒店、江苏泰州宾馆

等 3家五星级旅游酒店被要求限期整改。

行业人士指出，对高星级酒店暗访检查并作出相应处理，是国家旅游局提升旅游酒店服务质量和

建立星级酒店退出机制的重要举措之一。2011 年，全国共取消星级旅游酒店 806 家，其中五星级 14

家、四星级 54 家、三星级 286 家、二星级 416 家、一星级 36 家。山西省旅游局行业管理处负责人向

记者表示，高星级酒店被“摘星”向行业传递了一个强烈信号旅游酒店星级不是终身制。

2008 年 6 月，山西首次公示 15 家被取消星级酒店名单。同时，向社会表示，山西省旅游局将继

续以明查、暗访等形式，加强对旅游星级酒店服务质量的监督管理，对不能达到标准要求的星级酒店

将采取相应处理措施，切实维护旅游消费者权益和星级标准权威性。从此，山西每年的星级酒店复核，

都采取了相同的措施。截止 2011 年第四季度，星级酒店统计调查共纳入山西省星级酒店 331 家，其中，

有 26 家停业，305 家完成第四季度经营状况填报，并通过各级旅游行政管理部门审核。

星级酒店的退出机制，可以说是对整体酒店市场的重新考量，有进有退，张弛有道，这种上下有

序的竞争“上星”，更能激发酒店的自身“觉醒”和忧患意识，也是旅游管理机构实施产业调控的有

效手段。山西的旅游星级酒店只有在这样的外在激励下带动内在“自我”的发展和成长，更是为星级

酒店的竞争提供了公平的市场环境。

通过调查了解，我们深深感到，高星级酒店的投资和建设，对提升城市品位和国际影响力，对促

进其他相关产业发展大有益处。但是，酒店业的发展应当与经济社会发展相适应，不能违背经济发展

规律。成长中的山西旅游酒店业还有着诸多烦恼，这迫切需要行业自身、政府部门等多方共同解决。

成成成都都都大大大打打打五五五星星星级级级酒酒酒店店店牌牌牌 华华华尔尔尔道道道夫夫夫顺顺顺利利利落落落户户户 2012-06-07 成都商报

5 月 29 日，成都银泰中心终于完成与华尔道夫酒店的签约，这个去年 9月初就已经开始风传的消

息终于尘埃落定。这是华尔道夫这个全球顶级奢华酒店品牌在中国内地的第三家酒店，也将是中西部

地区首家。

不过，即便华尔道夫再大牌，最近两三年，此类全球知名酒店品牌落户成都的消息所引发的轰动

效应却正在递减。目前成都签约了包括费尔蒙、丽思卡尔顿、凯悦、四季、希尔顿、文华东方、华尔

道夫、悦榕庄、W酒店、康拉德、喜达屋等多个全球知名奢华酒店品牌。在五星级酒店的数量上，成都

目前有赶超北京、上海、广州等一线城市的趋势。正如希尔顿全球高级副总裁安德鲁·克拉夫在华尔

道夫签约仪式上所说：“成都不但是中国西部正在崛起的经济金融中心，同时也拥有蓬勃发展的旅游

业和会展经济，这为酒店产业带来了绝佳的发展契机。”

趋势 奢华酒店齐落户，四年内陆续开业

根据成都向上网站统计，成都已有 9家世界知名奢华酒店开工建设，预计将在 2－4年内陆续呈现。

据成都商报记者了解，和银泰中心同处金融城的锦江河心岛将引入著名的悦榕庄;在顺江路，门里集团

也将打造高度为 333 米的文华东方酒店;在太升南路，华人置地将引进瑞吉酒店;在人民南路，汇日央

扩二期将引进四季酒店;在顺城大街，富力也早已与丽思卡尔顿达成意向。

而这些顶级酒店的开业时间，多在 2014 年之后，汇日央扩的一位陈姓负责人告诉成都商报记者，

四季酒店的开业时间预计在 2015 年左右，目前还在进行前期规划。而银泰中心华尔道夫酒店的开业时

间目前确定为 2016 年，文华东方项目的开业时间也与此基本相同。华人置地引进的瑞吉酒店由于建设

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较早，开业时间目前已经确定为 2014 年元旦节。

除了已有的品牌，还有多个开发商正与全球知名酒店品牌积极洽谈，两年内将会有更多顶级奢侈

酒店落户成都。

现状 成都五星级酒店现有 12 家，已规划近 50 家

国家旅游局每个季度都会发布全国星级饭店统计公报，截至今年第一季度，全国有五星级酒店 628

家，而在星级酒店平均房价、平均出租率、每间可供出租客房收入三项指标上，四川都进入全国前六。

而在城市排行榜上，成都也是全国前十的常客。但是在五星级酒店数量上，目前成都仅有 12 家，还在

十名开外。

去年世邦魏理仕发布一份报告称，未来几年内成都市预计将新增约 35 家五星级酒店。届时，成都

市拥有的五星级酒店数量可能接近 50 家，将与北京、上海等城市处于同一水平线上。成都商报记者发

现，成都市这一轮大规模的五星级酒店建设以成都市市中心(一环内区域)——人民南路、天府大道—

—天府新区这个城市发展中轴为核心。去年 10 月 25 日刚刚公布的人民南路发展规划显示，未来人民

南路(只包括三环内区域)将有 10 座五星级酒店。而在一环内，加上目前已经建成的锦江宾馆、香格里

拉大饭店等，未来共有近 20 家五星级酒店。在天府新区，金融城周边也早已是遍地五星级酒店，在华

尔道夫签约银泰中心之前，希尔顿、费尔蒙、W酒店、万豪、悦榕庄等知名品牌都将陆续进入。

此外，在一些拥有旅游景区的郊区，五星级酒店也有不错的发展。在城西，温江天来国际广场、

珠江新城、非遗公园都有建设五星级酒店的计划，而在蜀都新城，温德姆豪庭酒店早已开业，来自龙

湖地产的消息是，时代天街也将引入五星级酒店。在城北，去年保利皇冠假日酒店作为区域内首个五

星级酒店开业，今年和信中心引进的假日酒店也将开业，由富豪集团打造的富豪新都荟项目也将在新

都新城打造一个富豪酒店。

模式 酒店地产渐成主力

与五星级酒店数量同步攀升的是成都市城市综合体的建设，稍有名气的城市综合体项目几乎都会

规划五星级酒店。而五星级酒店成为支撑成都商业地产突飞猛进的中流砥柱，五星级酒店的品牌和品

质，也正在成为开发商在商业地产市场博弈的胜负手。

值得注意的是，与这些高端五星级酒店相匹配的是五星级酒店旁必有高端写字楼或者高端住宅。

比如棕榈泉国际中心引入费尔蒙，银泰中心引入华尔道夫，这形成了酒店地产开发的一个基本模式—

—以高端酒店带动高端商业、写字楼、酒店公寓及旅游地产项目的开发和销售。实际上，在北京银泰

中心就已经走出了这样一条成熟的模式，而在目前的成都市场，棕榈泉是风头最劲的践行者。

对于开发企业来说，酒店地产正在成为一个重要的地产发展板块，四川明宇集团早已将酒店地产

定位为主业，未来几年在成都将投资近十家四星级和五星级酒店。此外，去年皇冠假日酒店开业时，

保利地产负责人就表示，在城北皇冠假日酒店之后，在石象湖、保利国际广场、两河森林公园项目也

都会引进五星级酒店。

需求 会展和旅游是最大支撑

在如此大规模的五星级酒店供应背后，是业界对于未来实际需求水平究竟如何的担心。四川明宇

房地产开发有限公司总经理刘建忠肯定属于最乐观的一派，他说，未来随着成都在西部乃至全国的城

市地位的提升，城市经济发展和对外开放水平越来越高，对于酒店尤其是五星级酒店会有越来越多的

需求。

一些数据可以支撑刘建忠的这个结论，去年，成都双流国际机场旅客吞吐量达 2907 万人次，成都

已是全国航空第四城，而随着吞吐量的饱和，成都市还在规划建设另外一个机场。而根据国家旅游局

发布的数据，去年成都市境外旅游接待量为 248 万人/天，虽然这个数据在全国省会城市中目前排名并

不突出，但是其 66%的同比增长率却高居第一，是全国平均增幅的十倍。

据了解，作为中国最佳旅游城市，每逢旅游旺季以及重大展会期间，成都的五星级酒店入住率基

本都达到 100%。“糖酒会、西博会期间，我们所有房间都满客。”凯宾斯基工作人员告诉成都商报记

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者。从广州过来成都参加糖酒会的余先生告诉记者，他已经连续 3 年到成都参加糖酒会，自从第一年

没有订到房间之后，去年和今年都是提前 1-2 个月就预订房间。

福福福建建建五五五星星星级级级酒酒酒店店店数数数量量量达达达到到到 333000 家家家

2012-06-08 东南快报

昨日，记者从福建省旅游局获悉，去年福建新增 31 家星级酒店。此外，从 2010 年至今，全省五

星级酒店从 14 家达到 30 家，数量翻番。

据了解，去年福建取消 20 家酒店的星级资格，同时，新增星级酒店 31 家，其中五星级酒店 4家，

分别是温德姆和平国际厦门大酒店、崇武西沙湾假日酒店、晋江市金玛国际酒店、晋江鸿福大酒店;

四星级酒店 19 家，分别是福建黄金大酒店、厦门白鹭宾馆、福州新紫阳大酒店、福建国惠大酒店等;

三星级酒店 7家;二星酒店仅 1家。

我省星级酒店几年下来的总量并未发生太大的变化，但一星级酒店只剩 1 家，二星级、三星级酒

店也在逐年减少。以厦门市为例，在 2008 年的星级复核中，还有 22 家二星级酒店，但在 2012 年的星

级复核中，就只剩下 8 家了。不同的是，高星级酒店数量暴增，2007 年－2012 年，厦门五星级酒店由

原来的 2家增加到现在的 12 家。

“近年来，我省被‘摘星’的星级酒店均为低星级酒店，去年被‘摘星’的 20 家星级酒店也都集

中在一星至三星。”省旅游局相关负责人表示。

酒酒酒店店店大大大鳄鳄鳄围围围攻攻攻长长长沙沙沙 555 年年年内内内将将将有有有 111444 家家家入入入驻驻驻 2012-06-14 潇湘晨报

珠江河畔著名的广州白天鹅宾馆给不少人留下了深刻的印象，现在这只“白天鹅”即将“飞入”

长沙。

据悉，由广州白天鹅酒店管理公司全权管理的长沙鑫远白天鹅酒店将在 7 月上旬试营业，而这只

是未来五年高端五星酒店品牌入驻长沙的开始。先将开店数放在一边，仅从品牌数量而言，据不完全

统计，五年内，将有超过 14 家高端五星酒店品牌入驻长沙。业内认为，未来五年，长沙酒店行业的

厮杀将愈加惨烈。

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高端酒店品牌展开“围攻”

“我们的准备工作已初步完成，目前在进行最后的打磨，预计 7 月上旬开始试营业。”昨日，长

沙鑫远白天鹅酒店公关策划部经理朱凌峰在接受记者采访时表示。在湘府路，记者看到，长沙鑫远白

天鹅酒店的外围、内部装修已完成。据悉，这家总建筑面积超过 4 万平方米的酒店将由国内知名酒店

品牌广州白天鹅酒店管理公司全权管理。然而这只是未来五年高端五星酒店品牌“围攻”长沙的开始。

河西，澳大利亚知名酒店品牌“雅阁”将落子高新区，万豪酒店集团旗下高端品牌“JW万豪酒店”

相中西湖文化园;河东，顶级酒店品牌“豪生”将对阵“华雅”，香格里拉、威斯汀在筹建中;城北，

北辰三角洲与全球最大酒店管理品牌“洲际”联姻，欧洲顶级酒店集团铂尔曼被伍家岭吸引了目光;

城南，喜达屋旗下时尚品牌“W酒店”和奢侈品牌“瑞吉酒店”双双入驻运达中央广场，美国顶级酒店

品牌“凯悦”盘踞湘府路，最古老酒店品牌“凯宾斯基”瞄准了雨花亭。

除了这 11 家外资五星品牌，国内知名品牌万达酒店，凯莱酒店也将在一年内开门接客。此外，索

菲特、费尔蒙、希尔顿三大酒店品牌的入长计划正在紧锣密鼓的执行中，据业内透露，目前已进入实

际谈判阶段。

长沙仍存较大市场空间

不少业内人士认为，酒店品牌早就对长沙“垂涎已久”。长沙目前共有 4 家外资五星酒店品牌—

—运达喜来登酒店、皇冠假日酒店、长沙芙蓉国温德姆至尊豪廷酒店、小天鹅戴斯酒店，运达喜来登

酒店的出色表现起了一定的示范效应。

据悉，长沙运达喜来登酒店作为首家入驻长沙的国际五星酒店，自 2007 年开业以来单位面积的餐

饮收入一直高居全球 1000 多家喜达屋酒店之首;酒店营业额以每年 20%以上的速度增长;去年，单体酒

店年收入已过三亿。“外资酒店在长沙的业绩表现是硬指标，直接反映国际五星酒店在长沙的未来。”

前通程温泉大酒店总裁助理付进说。

据悉，长沙运达喜来登酒店的平均入住率在 80%以上，长沙芙蓉国温德姆至尊豪廷酒店则为 78%。

“业内认为，在一个城市，如果高端五星酒店的平均入住率在 70%以上，便可认为这个城市的高端五

星酒店需求状况并未饱和。因此在长沙，高端五星酒店仍存在较大市场空间。”湖南运达酒店管理有

限公司总经理杨玻说。

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付进认为，外资五星酒店的抢滩入驻，与开发商们普遍采取的“地产+酒店”模式密不可分。酒店

作为楼盘的配套无疑将增大楼盘的吸引力;而酒店有了小区住户为依托，消费群体又有了一定保证。“此

外，酒店业态的收益很大一部分来自于地产增值，目前长沙房价平均在 6000 元左右，业内认为，就目

前长沙的发展势头而言，房价将会有大幅度上扬，把酒店业态当做赚取地产升值收益的载体，也是当

下不错的选择。”

五星酒店格局或面临洗牌

著名旅游经济和管理专家魏小安曾发布过一个有关五星级酒店与城市容量的运算理论：建立一个

五星级酒店要有 1400 个中小企业为依托;五星酒店的门市价应为当地房价的 1/10。

17 个著名五星品牌的入驻，近 20 家顶级五星酒店的落户，意味着至少需要 28000 家中小企业才

能将其支撑。据长沙市工信委的数据，目前长沙的中小型企业大约仅有 8000 家，而处于营业状态的五

星标准酒店在 25 家左右，五年内五星酒店数量增加近一倍，这对酒店业将是巨大的冲击。

这些酒店均将以顶级酒店标准设置。至于平均房价，虽然目前无法拿到准确数字，但不少酒店业

主方代表称，为保证酒店的高端形象，价格绝不会低于 1000 元，相比长沙 600 元的房价有点高。高端

五星酒店是否会成为长沙无法承受之重?

即使是在建酒店的业主方也有些担忧。“五年后，长沙的高端五星酒店极有可能面临一次洗牌，

目前在长沙老星级酒店身上上演的惨剧，谁也不能保证不会在我们身上重演。”一位国际知名酒店品

牌业主方代表说。

“国际五星级酒店拥有更好的服务，一部分需求更高的客户将从本土五星个体酒店中剥离出来形

成第一群体;而本地个体五星酒店将被排挤为第二群体。随着商务连锁酒店向上的扩张，本土五星酒店

生存空间再次被挤压，同样面临洗牌。”凯宾斯基酒店业主方负责人周黎认为。

不过湖南运达酒店管理有限公司总经理杨玻则认为，“就目前静止的状态考虑市场容量，20 家以

上顶级酒店听上去的确很吓人，但以发展的眼光看，随着长株潭一体化建设，洗牌或许不会发生。顶

级酒店走进长沙仍有很长一段路要走，暂把市场容量放在一边，如何在保证自身品质的同时，与长沙

本土文化融合，才是最先要考虑的。”

豪豪豪华华华酒酒酒店店店井井井喷喷喷 珠珠珠江江江新新新城城城五五五星星星酒酒酒店店店将将将破破破 111000 家家家 2012-06-15 信息时报

据悉，今年以及未来两三年内，广州珠江新城将有多家顶级五星级酒店即将开业，包括今年开业

的四季酒店、合景W酒店以及未来两年三开业的广州首个康莱德酒店、富力盈凯柏悦酒店。如此看来，

广州CBD正迎来豪华酒店井喷期。业内人士表示，酒店的爆发增长能够助力区域的住宅和商业地产，加

速区域核心商务中心发展，提升其聚合力和辐射力，区域商业的高端核心地位也会更加牢固。

五星级酒店将达 10 余家

今年以及未来两三年内，广州将有多家顶级五星级酒店即将开业。据记者粗略估算，加上原本富

力的两家五星酒店，未来珠江新城的豪华酒店将达十余家。

目前，世界性豪华连锁酒店集团四季酒店已入驻广州IFC，即将开业迎客。344 套豪华客房分布在

73~98 层。酒店所在高度将刷新该集团旗下酒店在全球的最高纪录。

此外，位于珠江新城的合景W酒店也将在今年年底面市。据悉，STARWOOD喜达屋酒店连锁集团是全

球顶级连锁酒店集团之一，旗下共有 9大子品牌：圣瑞吉斯、至尊精选、W酒店、威斯汀、喜来登、福

朋喜来登、艾美、Aloft以及Element。合景泰富以前瞻性的眼光选择了W酒店作为“领峰”的战略合作

品牌，W这个贵精不贵多的酒店品牌目前在全球拥有 21 家酒店，在纽约、芝加哥、马尔代夫、三藩市、

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西雅图等均有其地标性的酒店建筑。

而广州首个康莱德酒店项目日前已在珠江新城顺利动工，预计 2014 年开业。另一间由猎德村兴建

的酒店也于去年 10 月动工，预计 2015 年建成开业;该酒店位于海心沙“亚运遗址”旁，总建筑面积约

为 4万多㎡，共计 304 间豪华客房。

另外，酒店业和珠江新城写字楼紧密结合，出现了新型的业态。比如在富力盈凯广场内就引进了

业态联盟方、国际顶尖的酒店品牌——Park Hyatt(柏悦酒店)，其为凯悦集团旗下最高端的精品酒店，

全球仅有 24 座，使得富力盈凯广场成了集高尚购物中心、写字楼及住宅式公寓于一体的综合项目。该

酒店与地铁相连，交通四通八达，毗邻广州富力君悦大酒店、新歌剧院及新博物馆。

CBD 商业核心地位更牢固

珠江新城总规划用地面积 6.44 平方公里，核心地区约 1平方公里，商建面积约 450 万㎡，规划将

容纳 17 万－18 万居住人口，提供近 30 万个就业岗位。在珠江新城这个弹丸之地，有那么多豪华酒店

是否过剩?对于区域的住宅和商业地产来说又会带来什么样的推动作用?

合富置业首席市场分析师龙斌表示，目前珠江新城超甲级写字楼大多数投入使用，空置率不高，

总部、金融机构、咨询机构等入住越来越多，CBD的功能正在发挥，以广州这么大的经济总量和经贸往

来需求，几个酒店不算供应过剩，相比其他国家中心城市的核心办公金融区域也不多。阶段性酒店入

住率低一点也可能。不过，这些酒店可能会取代市区其他区域酒店，成为商务类客户入住的首选或重

要选择。

方圆地产首席分析邓浩志认为，虽然突然多了这么多酒店感觉不知道如何消化，但实际国内一线

城市当中广州的五星酒店数量远不及其他城市。而广州无论人口规模还是经济总量都和其他同级城市

相差无几。所以广州高档酒店的需求还是有的。

多家五星级酒店开业，对于珠江新城的住宅和商业地产来说会有什么样的推动呢?龙斌认为，这将

加速区域核心商务中心发展，提升区域聚合力和辐射力，区域商业的高端核心地位也会更加牢固。

222444 家家家高高高星星星酒酒酒店店店扎扎扎堆堆堆凤凤凤凰凰凰岛岛岛 与与与市市市区区区酒酒酒店店店抢抢抢客客客 2012-06-18 青岛早报

昨日，记者从凤凰岛国际旅游岛建设指挥部了解到，按五星级标准建设的多家酒店近期将集中开

业，争相抢滩即将到来的旅游高峰期。目前，开发区引进和在建的高星级酒店达 24 家。高档酒店为何

扎堆西海岸?这些酒店纷纷表示，借桥隧便利将抢夺市区高星级酒店的客源。

高档酒店扎堆凤凰岛

前天，位于开发区黄金商圈的一家按五星级标准建设的高档酒店开业，该饭店建筑高 200 米，共

57 层，经营面积 43000㎡，拥有 302 间豪华舒适的客房。记者从凤凰岛国际旅游岛建设指挥部了解到，

其它多家高星级酒店也将在近期集中开业，争相抢滩即将到来的旅游高峰期，所有的这些酒店将在 3

年内全部建成并投入使用。

与市区酒店“抢”客源

“开发区的经济增长迅速，大型企业、外资企业居多，商务人群也逐年增多，从我们进行的市场

调研来看，目前开发区高星级酒店的入住率是很可观的。”位于长江中路上一家五星级商务酒店的负

责人告诉记者，他们并不愁客源，郊区的高星级酒店发展空间也比较大，目前随着桥隧的建成通车，

开发区到主城区的空间和时间已大大缩小，他们将以优质的服务与市区的高端酒店竞争客源。

记者从凤凰岛国际旅游岛建设指挥部了解到，开发区在引进这些高星级酒店时，也从区划功能上

考虑到酒店不同的定位，如沿海一线建设的是高端度假酒店，如在主城区内建设的是高端商务酒店，

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以满足不同客户群体的需求。“我们也想通过打造高端酒店群，发展会展和高端度假经济，目前，已

经吸引了多个国家性、国际性会议在此召开。”工作人员表示，这将大大提升开发区在度假旅游、高

端会议等方面的竞争力，尤其在桥隧开通后，将成为吸引高端游客、扩大客源市场的重要支撑。

杭杭杭州州州千千千岛岛岛湖湖湖建建建高高高星星星酒酒酒店店店群群群 欲欲欲打打打造造造会会会议议议之之之都都都 2012-06-20 新华旅游

6 月 16 日，由淳安县人民政府、钱江晚报联合主办，千岛湖润和建国度假酒店承办，中国主流媒

体旅游联盟协办的“千岛湖打造会议之都论坛”在千岛湖举行。

千岛湖打造会议之都具有生态资源丰富、交通快速便捷、配套设施完善、年平均接待游客量达数

百万等优势。目前，千岛湖拥有星级酒店 30 余家;千岛湖国际商务度假中心旅游综合体、雨润江南旅

游综合体、千岛湖旅游文化影视教育综合体、界首旅游教育综合体等旅游综合体项目正在建设中;水上

娱乐运动、休闲游艇等项目也日益丰富。这一系列配套项目的完善，将进一步拓宽千岛湖发展会议旅

游的空间，优化千岛湖旅游产品的布局，从而更好推动千岛湖旅游从观光游向休闲度假游的转型升级。

此外，论坛还对千岛湖润和建国度假酒店、千岛湖开元度假村、千岛湖洲际度假酒店、千岛湖喜

来登度假酒店、千岛湖滨江希尔顿度假酒店、千岛湖温馨岛度假酒店等 6 家五星级酒店授予了“千岛

湖会议之都首选宾馆”荣誉称号。

三三三家家家酒酒酒店店店同同同时时时挂挂挂牌牌牌 温温温州州州五五五星星星总总总数数数增增增至至至 555 家家家 2012-06-20 温州网

日前，记者从温州市旅游局获悉，温州香格里拉大酒店、温州滨海大酒店、乐清天豪君澜大酒店

3 家饭店同时获国家旅游局批准，荣膺“五星级旅游饭店”称号。包括之前获批“五星”的华侨饭店、

万和豪生大酒店，至此，温州五星饭店已达 5家。

此次新登“五星”殿堂的 3 家饭店中，除香格里拉大酒店位于鹿城区外，其余两家分别位于龙湾

区和乐清市，是温州其他县(市、区)首次拥有五星级旅游饭店。3 家饭店开业不足 3 年，但经营成绩

居温州所有饭店前列，去年香格里拉大酒店营业收入达 2.91 亿元，其他两家的营业收入均在 1亿元以

上。

目前，除五家五星饭店外，温州四星级旅游饭店有 20 家，全市星级旅游饭店共 103 家。

厦厦厦门门门五五五星星星酒酒酒店店店数数数达达达 111555 家家家 为为为最最最密密密集集集城城城市市市 2012-06-24 厦门晚报

昨天，恰逢厦门海景千禧大酒店 20 周年庆典之际，酒店正式被国家旅游局授予“五星级旅游饭店”

称号。到此，厦门五星级酒店的数量达到了 15 家。在百万人口拥有的高星酒店中，厦门成为全国高级

酒店最密集的城市之一。

据介绍，为了由原来的四星升到五星酒店，海景千禧大酒店 22 个楼层 352 间客房全部重新装潢。

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客房中配有各种商务设施，如免费高速宽带上网、宽大的工作台、独立控制的空调、收音机/卫星电视

及留言电话等。

海景千禧升到五星酒店后，厦门五星酒店数量从 2007 年的 2家增加到现在的 15 家。

厦门市旅游局相关负责人分析说，在我省，厦门酒店业拥有的国际品牌最多。同时，厦门也成为

全国高级酒店最密集的城市之一。300 多万人拥有 15 家五星酒店，也就是说，每百万人就拥有 5家五

星酒店。

在厦门市旅游业“十二五发展规划”中提到，争取到“十二五”期末，厦门星级饭店达到 100 家，

客房约 15000 间，床位约 3万张，饭店业营业总收入达到 30 亿元。将在岛外大力发展家庭旅馆、青年

旅馆、汽车旅馆、汽车营地等。

厦门 15 家五星级酒店

厦门悦华酒店

厦门宝龙铂尔曼大酒店

厦门日月谷温泉度假酒店

厦门喜来登酒店

厦门泛太平洋大酒店

厦门京闽中心大酒店

厦门牡丹国际大酒店

厦门磐基皇冠假日酒店

厦门马哥孛罗东方酒店

厦门瑞颐大酒店

厦门鼓浪湾酒店

厦门艾美酒店

厦门海景千禧大酒店

厦门翠丰温泉度假酒店

厦门京闽北海湾酒店

重重重庆庆庆西西西永永永片片片区区区有有有了了了首首首个个个五五五星星星级级级酒酒酒店店店

2012-06-21 重庆晨报

记者日前获悉，西永片区首个五星级酒店———重庆国宾酒店正式落户康田·国际企业港，预计

明年春节开业。这将填补该城市副中心缺乏五星级酒店的空白。

落户康田国际企业港的重庆国宾酒店，地处西永微电园核心区域。酒店楼高 24 层，严格按照国际

五星酒店标准筹建集客房、餐饮、娱乐、商务设施，预计拥有 260 余间客房，以及近万平方米的宴会及

相关配套设施。

该酒店由北京国宾友谊酒店集团管理，预计明年春节开业，将打造具有国宾酒店经营特色的国际

接待水准五星级酒店，成为辐射西永及大学城区域的高端会议及商务接待的最佳领地。据悉，国宾酒

店品牌连续 6 年被国际旅游局入围国内酒店品牌 20 强。目前，该酒店集团管理着拥有 50 多年历史的

北京友谊饭店以及主要接待国家元首和使领馆官员的北京国宾酒店。

目前，康田国际企业港，已有中信银行、重庆有线、礼宴天下、燃气集团等知名企业已经或即将

进驻。项目由 9 栋 4 层独栋写字楼和 2 栋 24 层高层写字楼组成，是西永片区 6S 甲级写字楼，如今首

期已成功交房，现主推总价 15－39 万元写字楼。

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郑郑郑州州州地地地产产产商商商围围围着着着五五五星星星级级级酒酒酒店店店“““跑跑跑马马马圈圈圈地地地””” 2012-06-21 河南商报

越来越多投资商看好郑州市场，地产与酒店融合将是趋势

头顶是价值千万元的水晶吊灯，享用着世界顶级的浴缸、洁具、床垫，享受着穿着礼服的服务生

绅士的服务，更有雪茄吧、酒廊、恒温泳池、SPA水疗中心……五星级酒店，作为一个梦幻般的存在，

曾让很多人希冀，如今正有越来越多的五星级酒店落户郑州。

香港新世界酒店即将落户国棉四厂旧址，一直以住宅为主要产品的建业集团开始在高星级酒店市

场跑马圈地，天明集团也已开始着手实施建造星级酒店计划……越来越多的投资商看好郑州市场，正

如一位业内人士所说，郑州的五星级酒店不是太多，而是太少，地产与酒店业的融合将是未来一大趋

势。

变化：房产商开始围着五星级酒店“跑马圈地”

据悉，在原郑州市国棉四厂旧址上，将引进一家国际化五星级酒店——香港新世界酒店。此酒店

总部设在香港，目前在北京、上海、深圳等全国一线城市均有入驻。在郑州建成后，将成为西区除了

裕达国贸酒店之外第二个五星级酒店。

“香港新世界酒店的入驻将是一个开始，在国棉四厂旧址上，将兴建一个包括五星级酒店、大型

购物中心、星级影院、甲级 5A 写字楼，集办公、休闲、高档住宅等众多业态的城市综合体。”该项目

负责人表示，这将是西区新增加的又一个商业集聚区和新的经济增长点。

值得一提的是，香港新世界酒店所属的新世界发展有限公司，亦是香港四大房地产发展商之一，

其掌门人郑裕彤，是全球华人十大富豪之一，兼任周大福珠宝金行有限公司主席和香港新世界发展有

限公司主席。

香港新世界酒店入驻郑州，其实只是房地产公司在五星级酒店市场“跑马圈地”的一个缩影。地

产行业牵手五星级酒店正成为一个新趋势。如建业集团目前已投资逾 30 亿元，与世界知名的洲际酒店

集团、喜达屋酒店集团、雅高酒店集团携手打造了 6 家国际品牌高星级酒店，未来几年，其高星级酒

店的数量要达到 10 家。

而地产新贵天明集团，近期也已开始着手实施建造 10 家五星级、10 家五星级以下酒店的计划。

观点：五星级酒店入驻和当地经济发展水平密不可分

全省的旅游工作会议指出，今年全年将新建 6 家五星级酒店。而今年 2 月份发布的《河南省“十

二五”旅游产业发展规划》也明确提出，到 2015 年，全省要建设 30－50 家五星级酒店(力争每个省辖

市均有 1－2家五星级酒店)、100 个四星级酒店，形成一批文化主题酒店和经济型酒店。

酒店建设热潮，或许与当地经济发展水平密不可分。一位政府工作人员曾表示， 高星级酒店已经

成为城市化的标志。随着政府接待的规格越来越高，招商引资活动、会展性活动规模越来越大，对酒

店的星级要求也越来越高。“五星级酒店面对的群体，就是高端商务群体，对一般客人来说影响不大，

但如果是大投资客，吃住不舒服，他对这个地方的印象肯定会打折扣。”

郑州大学旅游学院院长杜书云表示，星级酒店尤其是五星级酒店，与当地的经济发展水平密不可

分，经济到了一定的发展水平，就会需要五星级酒店的出现，而五星级酒店的建设使用，又会促进当

地的经济发展，“对当地的经济硬环境改善、促进旅游业发展，还是有用的。”

他说，近两年，国家的房地产宏观调控，为地产企业进军旅游市场创造了条件，现在也是投资商

业地产的好机会，“旅游与地产密不可分，从大的方向来说，到一个地方旅游，看的就是地产，到罗

马可能是古建筑，到了上海纽约，看的就是高楼大厦、豪华建筑，小的方面，地产也有资金，和专业

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的酒店管理合作，有利于共同赢利。”

“五星级酒店和一般的商业地产还不一样，五星级酒店是独立的业态，通过良好的营销渠道，可

以形成自己的商业氛围。”河南省酒店业商会执行会长钱波表示，比如早期的裕达国贸，地理位置、

商业氛围都不好，可是通过后期的培育，现在形成了自己的商业氛围，其一楼有大量国际品牌入驻，

商业氛围恐怕比不少东区的酒店还要好。

他总结说，五星级酒店重在后天培育，只要是在市区建成区域，不管建在哪个位置，只要营销、

培育到位，都可以带动周边的商业发展。

分析：郑州的五星级酒店不是饱和，而是太少

钱波说，目前郑州已经挂牌的五星级酒店有 11 家，对郑州市的覆盖范围有限，“远没有达到有些

人说的已经过度饱和的状态，有人说郑州的星级酒店过多过滥，其实五星级酒店不是过多，而是过滥，

管理跟不上，倒是快捷酒店等业态有过多的嫌疑。”

杜书云也同意这一看法，她说，郑州的酒店业只能说规模适中，而五星级酒店在整个河南不是太

多，而是太少，郑州也是一样，和全国大多数省会城市相比，数量上、质量上有所欠缺。“至于有人

说的五星级酒店扎堆建设，赢利不好的情况，是存在的，但是不能因此说不再发展这一行业。首先这

是企业的市场化行为，企业行为是建立在赢利基础上的，其在入驻前肯定会进行市场调查研究，不会

拿着几个亿随便扔。”

河南财经政法大学教授史璞则在一次接受采访时表示，酒店投资建设是一种市场调节行为，只要

投资商觉得市场容量没问题，就完全可以兴建。“目前郑州市区的五星级酒店屈指可数，而且无论是

规模和硬件设施都已经不能承载郑州提高接待水平、提高城市商务市场竞争力的需求。”

而河南作为旅游资源大省，拥有少林寺、龙门石窟等闻名世界的名胜古迹以及云台山等美丽的自

然风光。随着多条高铁的建成，在未来五到十年，郑州周边将形成半小时、一小时、两小时的经济圈。

便利的交通使得郑州成为外地游客到河南旅游的住宿首选之地，“郑州接待高层次游客的能力还

需大幅提升。”杜书云表示，每逢重要的会议、展会或是节假日，郑州的高档酒店基本处于客满状态，

大型会议、婚宴等活动需提前几个月甚至半年预订，而这也将在一定程度上阻碍经济的发展。

提醒：“出生位置”不好时，可从后期营销、培育上弥补

相信有心的市民都会注意到，郑州的五星级酒店有向东“偏心”的趋势，除了已建成的，郑东新

区正成为五星级酒店投资方的“香饽饽”，而在西区，五星级酒店屈指可数。空间上的分布不均衡，

对经济发展有没有影响呢?香港新世界酒店、万达集团引进的五星级酒店或许能填补这一空白。

“五星级酒店建设，要受到客观条件的限制，在老城区，一地难求，没地就是‘巧妇难为无米之

炊’，不过五星级酒店作为独立的业态，对后期营销的重视，要超过位置的选择。”钱波说，像国棉

四厂的位置，位于老城区，周边高档小区、商业中心匮乏，但是只要后期培育到位，依然可以形成自

己的商业圈，这也是五星级酒店本身对周边环境的带动作用。

他说，地产牵手五星级酒店，最重要的就是投资与经营分开，重中之重是管理团队建设和风格定

位。酒店业是传统服务业，在管理团队的选择上要慎之又慎，引进品牌，更要引进服务管理和企业文

化。再就是风格定位，前期的调研必不可少，独特的风格、自身的文化内涵，都是客户区分酒店的标

准。

“地产有地产的销售模式，酒店有酒店的营销操作手法，找到好的管理团队，做好自己的人才储

备，比什么都重要。”杜书云提醒。

她说，五星级酒店的空间选择不是问题，比如说西区酒店偏少，如果有企业觉得有发展潜力，自

然会选择在这些地方开设，好的营销模式，一样能做到吸引更多顾客。

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国国国际际际大大大鳄鳄鳄云云云集集集 成成成都都都五五五星星星级级级酒酒酒店店店将将将达达达 555000 家家家 2012-06-21 天府早报

2012，成都楼市进程过半而重磅消息频出——世茂牵手茂御酒店、银泰中心签约华尔道夫、费尔

蒙落户南延线等接二连三的抢眼新闻引发了一轮关于成都奢侈酒店的投资话题热潮。据不完全统计，

目前成都签约的全球知名酒店品牌包括费尔蒙、丽思卡尔顿、卡尔森、四季、希尔顿、文华东方、华

尔道夫等，未来 2—3年，成都将拥有超五星级酒店数量接近 50 家！

高端酒店公寓冲击成都楼市 比的是大牌拼的是服务

50 家

全球知名顶级酒店品牌齐聚成都！

4 万元

酒店地产最高售价预计将达 4万元/㎡

100%

成都高端酒店服务式公寓入住率？

最引人关注的焦点是随之产生的高端酒店地产，费尔蒙国际公寓、世茂橡树公馆这些与奢侈酒店

联姻后的产物，成为了楼市的前沿之作，而它们能否给当下乍暖还寒的楼市注入强心剂?也成为现在业

界和投资者最为关注的焦点。

现状 高端公寓与奢华酒店频频联姻

“虽然成都还是二线城市，但目前看来，高端酒店布局与北京、上海、广州、深圳等一线城市已

别无二致。”吉信行·方圆置业营销顾问总监胡智会如此评价。

据了解，目前成都签约了包括费尔蒙、丽思卡尔顿、卡尔森、四季、希尔顿、文华东方、华尔道

夫、康拉德、喜达屋等多个全球知名奢华酒店品牌，其中已有 9 家世界知名奢华酒店开工建设，预计

将在 2－4年内陆续呈现。在五星级酒店的数量上，成都已在二线城市中全面领先。前不久，世茂玉锦

湾分别与茂御酒店、橡树公馆两大五星级品牌签约，橡树公馆品牌运营总经理钱伟对记者说：“很多

的全球知名品牌都看好成都，这里是中国西部正在崛起的经济金融中心，汇集了世界众多的五百强企

业，同时也拥有蓬勃发展的旅游业和会展经济，这为酒店产业带来了良好的市场前景。”

在成都，专业的地产人士和精明的投资客看重的并非超五星级酒店，与酒店联姻随之产生的高端

服务公寓才是其关注的重点。比如棕榈泉国际中心引入费尔蒙，银泰中心引入华尔道夫，世茂玉锦湾

引入茂御酒店，此外，保利地产负责人就表示，在城北皇冠假日酒店之后，在石象湖、保利国际广场、

两河森林公园项目也都会引进五星级酒店。这形成了酒店地产开发的典型模式——以顶级酒店带动高

端商业、写字楼、酒店公寓的开发和销售。这在北京、上海等一线城市已十分成熟的开发模式，目前

在成都方兴未艾，酒店地产正在成为一个重要的地产发展板块。

特色 超五星级酒店服务才是卖点

户型小，回报率高，这些关键词容易让人联想到已在成都出现多年的普通投资性公寓。但目前出

现的酒店地产与这种普通的投资性公寓存在着根本的不同。笼统来说，这种高端的酒店地产有两大特

点，一是可以销售买卖，这与之前香格里拉推出的租赁性公寓明显不同;二是享受超五星级酒店的管理

和服务，叫醒泊车服务、预定车辆、免费早餐自助餐、整理房间等五星级酒店的服务，业主在自己的

公寓内也可以同样享受。这种产品在城市里具有稀缺性，因为，毕竟，同一个全球知名的高端酒店不

会在同一个城市开好几个，自然也就不会有多个与此酒店联姻产生的服务式公寓。

此外，虽然同属酒店地产，但其中也分两种类型。柯罗尼资本新扬子基金执行董事王知新在接受

记者采访时说：“普通SOHO相对低端一些，通过品牌运营公司运作的服务式公寓把这类产品往高端上

引。通过经营产品产生的利润再补贴到物管中，提高产品的服务水准，从而保证产品的物业价值，物

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业优质的服务带来比其他周边项目价值多得多的回报，比如世茂玉锦湾的橡树公馆就是这种类型。”

另外，还有一种酒店地产是瞄准城市顶尖人士，这类人群不太在乎承诺的投资回报率，而在乎随时随

地享受超五星级酒店式的服务，自己长期持有、享用、收藏，费尔蒙国际公寓便是此种。

价值 国际化进程催生物业需求

配套高端奢华，产品质量过硬，又享受超五星级酒店服务，这类公寓的售价自然不会低，有人猜

测：最贵的服务式公寓售价将逼近 4万元/平方米。那么此类产品在成都会有多大的市场?前景如何?

据业内人士透露，世茂玉锦湾售楼部开发后，每天的来访量十分高，周末甚至会出现置业顾问应

接不暇的状况，而其中大多数客户都是冲着服务式公寓橡树公馆而来的，有的客户甚至整层买下用作

投资。橡树公馆品牌运营总经理钱伟分析说：“落户成都的世界五百强有很多，涉外高管频繁来蓉，

这些高管按公司规定将享受等同于五星级酒店的住宿待遇，而服务式公寓比酒店提供了更多的私人空

间，这就催生了市场对高端服务式公寓的需求。这让投资客看到了市场潜力。随着城市的进一步发展，

这种产品即将在成都拥有很好的市场前景，这也是成都城市化进程的必然产物。”

事实证明，成都强大的会展和旅游经济让众多全球知名的超五星级酒店看到了市场能力。作为中

国最佳旅游城市，每逢旅游旺季以及重大展会期间，成都的五星级酒店入住率基本都达到 100%。未来

随着成都在西部乃至全国的城市地位的提升，城市经济发展和对外开放水平越来越高，对于酒店尤其

是五星级酒店会有越来越多的需求，与之联姻产生的高端服务式公寓也自然拥有广阔的市场前景。

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“高端”特征：须拥有世界一流的服务和配套

据了解，目前对于高端酒店式公寓还没有官方的行业标准，但是多个业界默认的条款限定了高端

酒店式公寓品质特征：首先都是 70 年住宅产权，地处城市CBD或城市新中心，租赁客户主要是外企常

驻中国的高层管理人员、技术骨干，各国领馆高层为主;其次，产品户型设计强调舒适性，同时通用酒

店附属配套的泳池、餐厅、会议室、健身房，能够给人带来最大舒适感和私密性的智能配套系统。

在软件方面，为客户提供包括车辆接送、租赁、会务、24 小时餐饮、娱乐、商务办公、购物、礼

宾等乃至个性化定制式专业入住服务也很重要。这就需要有国际知名的酒店管理集团统一进行。目前，

国内外高端酒店公寓，较五星级酒店服务更完善，内容更多，也更人性化。从国内外高端酒店公寓来

看，在售价和租金上占据市场前列的，一定是由世界一线酒店管理集团统一管理。如费尔蒙、丽思卡

尔顿、四季酒店、华尔道夫、文华东方，因为客户享受的是世界一流的服务和配套，才能确保酒店公

寓入住人群，从而为客户提供高额的投资收益。

国国国际际际品品品牌牌牌围围围攻攻攻 广广广州州州本本本土土土五五五星星星酒酒酒店店店被被被边边边缘缘缘化化化 2012-06-22 南方都市报

花园酒店、白天鹅、中国大酒店、东方宾馆等广州传统五星级酒店正面临边缘化危机。

近日，总投资约 7 亿元的广州正佳万豪酒店正式开业。记者从越秀地产内部获悉，位于西塔的四

季酒店也将于 7 月投入运营。此前，广州太古汇新任总经理隋颂伟向南都透露，今年下半年，作为太

古汇主体项目之一的东方文化酒店也将投入使用。如果连同去年 7 月开业的粤海喜来登酒店，广州再

有四家五星级酒店面市。

中国旅游饭店业协会日前统计数据显示，广东省以 98 家五星级酒店位列全国各地之首，其中广州

占了 23 家。随着新酒店浮出水面，广州原有 5大五星级酒店开始面临新旧格局的交替。

城市中心变迁带动酒店迁徙

与以往不同，此次五星级酒店主要扎堆天河板块。记者粗略统计，其中丽思卡尔顿、君悦、四季

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分布在珠江新城板块，喜来登、正佳万豪、文华东方布局在天河路，而海航威斯汀、阳光希尔顿、索

芙特则分布在天河北区域。另外，香格里拉、广交会威斯汀则散布在琶洲展馆。

“广州原有 5 家五星级酒店主要是在广州城市化初期建成，各方面规划都存在很多问题。”广东

商学院流通经济研究所所长王先庆表示，比如中国大酒店的停车位、交通以及周边的建筑环境等。记

者了解获悉，今年 2 月底，开业 29 年的广州白天鹅宾馆停业，拟投资 6 亿元升级改造。此前，花园酒

店、东方宾馆也斥巨资进行了大规模改造装修，其中广州花园酒店还入围国内首批三家“白金五星级

饭店”。

但“无论怎样改造，几家原有五星级酒店都难以修补硬件环境和周边交通规划，因为当初的规划

理念与现在有相当大的差距。”王先庆表示，新酒店的诞生与广州城市中心东移密切相关，而天河区

不仅是 C BD 核心区，其周边规划、交通也更便捷。两相对比，原有五星级酒店有沦于边缘化的趋势，

而新酒店超越旧五星级酒店已不可避免。

事实上，广交会展馆迁至琶洲后，中国大酒店、东方宾馆的业绩已大幅度跳水。据东方宾馆年报

显示，去年该公司停止举办广交会期间的轻工产品展，展场收入为 0.客房、餐饮和商铺租赁毛利率分

别为 6 6 . 2 4 %、40 .81%及 71 .92%，同比分别减少 1 .82%、1 .21%、1.54%.

60%入住率的生命线

广州五星级酒店虽然前所未有地壮大发展，但与北京、上海仍有一定差距。在数量上，北京有 62

家五星级酒店、上海有 53 家。而据全国星级饭店统计公报显示，上海五星级酒店平均房价最高，为

954 .70 元，其次是北京，五星级酒店平均房价为 869 .54 元，而广州的五星级酒店平均房价为 800 .21

元，仅位列全国第九名。

对此，正佳万豪总经理布炳华认为，正是因为广州五星级酒店此前较少，加之一年两次的广交会，

让酒店价格落差太大，导致了广州五星级酒店价格不稳定。但随着国际品牌五星级酒店的增多，酒店

价格的波动区间就会缩小。“与广州本土五星级酒店不同，这些新进酒店基本是跨国酒店品牌。他们

拥有成熟的客源体系。”广州酒店业人士吴永成向记者表示，在会员体系资源共享的情况下，以往分

散到东莞、佛山、香港的商务客有望回流广州。

然而，规模的膨胀也让广州新进五星级酒店面临激烈的竞争压力。一位酒店业资深人士向记者表

示，五星级酒店每个房间基本在 45 平方米，每个房间的造价约为 30 万～35 万美元，按这个比例计算，

如果不计入装修折旧费用、行业竞争压价风险等一系列不可知因素，每个房间平均价格以 800 元计算，

出租率在 60%才能实现盈利。“从花园酒店和君悦酒店来看，目前近 70%的客源来自欧美和香港，另外

30%的客源来自内地。”上述人士表示，广州的优质商务客不及北京、上海，广交会参展商素质下降，

这让广州五星级酒店的入住率缺乏保，有些酒店除广交会外，很难达到 60%的入住率。

三三三亚亚亚海海海棠棠棠湾湾湾五五五星星星级级级酒酒酒店店店将将将达达达 222555 家家家

2012-06-27 三亚晨报

繁花簇拥的硬板化道路、特色各异的度假酒店、高耸林立的塔吊……这是记者日前驱车在国家海

岸·海棠湾开发区看到的一幕幕喜人场景。

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据了解，海棠湾自 2008 年开始开发建设以来，5年间已累计完成固定资产投资 239 亿元。

目前，希尔顿逸林、康莱德、万丽、喜来登、豪华精选、凯宾斯基等 6 家五星级国际品牌酒店已

经开业;海棠湾 9号、威斯汀、洲际、蜈支洲岛、索菲特、君悦、香格里拉等 7家五星级酒店正在建设

之中，其中有 4家酒店将于今年底开业。

据悉，今年动工建设的还有国际购物中心、国际艺术中心和 11 家酒店等项目，此外奥林匹克湾、

梦幻娱乐不夜城等一批重点项目正在积极推进前期工作。至 2020 年海棠湾的五星级豪华酒店将达 25

家。

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长长长沙沙沙金金金星星星路路路将将将成成成未未未来来来的的的五五五星星星级级级酒酒酒店店店长长长廊廊廊 2012-06-28 潇湘晨报

如果你迷恋丽江夜里的酒吧迷情，如果你向往三亚海边的温润海风，如果你爱上阳朔街边旅店的

慵懒……那么，你一定不要错过金星。

你不需要旅行，这些风情的因子就在长沙，在你我的生活里。餐饮、酒吧和娱乐文化产业为金星

路沿线商圈带来时尚元素，也让商圈产业不断完备。这条连接望城的黄金走廊，将在不久的将来迎来

最辉煌的时刻。

未来的五星级酒店长廊

五星酒店是优雅生活的标志，金星路将成为五星级酒店的长廊。恩瑞万豪酒店坐落在枫林路和金

星路交会处，建筑面积 8 万㎡，总投资 12 亿元;茉莉花国际酒店不远处的格林星城也将建起豪华的格

林·豪生超五星级酒店。

长沙市政府区治带来的人气，新兴居住区域集聚的人流，巨资投入的路网建设形成的便捷通路，

为金星路形成商圈奠定了基础。

从国内外情况来看，政府所在的地段往往都会形成繁华的商务圈。正是基于这种判断，金星路率

先打出“国际街区”的口号，力图将这里打造成一个集购物、文化娱乐、休闲、展示等功能于一身的

国际街区。

数年时间，金星路上演的一幕幕财富传奇证实了投资者的眼光。

绘就长沙商圈升级版

“金星路商务圈是岳麓区的中心区域，完全具备成为长沙新商圈的潜质。”湖南美林置业有限公

司总裁周应清判断。

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2005 年，美林银谷在金星路上正式动工。从开盘时的均价 3000 多元到 2009 年的均价 5000 多元，

美林银谷房价的上涨正是金星路价值飞速提升的见证。目前，岳麓区房价也从当年的三千元每平米突

破至六七千元每平米。

周应清认为，只要政府以国际化的视野统一规划、精心引导，在不久的将来，长沙第三大商圈将

会在岳麓区崛起。

2003 年左右，胡桂林在岳麓区开了第一家餐厅，这个当初只是为了方便生意伙伴的餐厅，却成为

他现在事业的重心。敏锐捕捉到岳麓区第三产业市场空间的胡桂林开始了新的创业。清理掉以前的所

有生意，全部投入到餐饮行业，胡桂林在金星路上开出了第二家品牌餐饮企业——枫林红了酒楼，目

标就是岳麓区的高端客户。精心打造的“禅文化”主题餐厅，也契合岳麓区文脉悠远的文化氛围。

“周围筷乐潇湘餐饮企业个个生意红火，这足以证明金星路的市场空间和商业价值。”胡桂林说。

多元化产业汇聚财富干线

在长沙河东开了一家广告公司的张雷表示，其实岳麓区很方便，金星大道一线已基本形成一个高

档生活、商务区，他准备下半年将公司搬过来，“市政府周边交通方便、配套不错，很适合办公。”

事实上，餐饮让这里人气积聚，居住人口结构开始从“量变到质变”，各种相关消费产业也就“水

涨船高”。据悉，已有知名证券公司、多家银行总部落户金星大道，漂亮宝贝、金牛角王中西餐厅、

尚艺美容美发、上岛咖啡等机构也早已抢占码头，餐饮、酒吧和娱乐文化产业在为商圈带来时尚元素

的同时，也让商圈产业不断完备。

除已经投入运营的步步高商业广场、茉莉花国际酒店外，财富岳麓项目、金麓国际酒店、恒盛国

际广场等重点项目已经相继开工，一个全新的金融商务区已经出现。

数读金星：五星级酒店 3 家以上

长沙轨道交通 2号线规划的金星路站位于枫林二路与金星大道交叉路口的西北角，设 4个出入口。

去年 9 月开业的步步高商业广场已成为岳麓区最大的商业百货购物中心，该区域将汇集 3 家以上五星

级酒店(包括已建好、在建、将建的酒店)。

222000111111 年年年星星星级级级酒酒酒店店店公公公报报报发发发布布布 五五五星星星酒酒酒店店店广广广东东东最最最多多多 2012-06-29 人民网

国家旅游局监督管理司昨日发布《2011 年度全国星级饭店统计公报》，公报公布了 2011 年全国

各地星级饭店数量分布情况，全国星级酒店共 11676 家，其中五星级酒店 615 家，四星级酒店 2148

家，三星级酒店 3276 家。公报显示，拥有五星级酒店最多的三个省分别为广东 92 家、江苏 61 家、北

京 59 家，新疆兵团、西藏无五星级酒店。

其中 152 家属国有，41 家属与港澳台商合资经营，32 家属中外合资。

五五五星星星酒酒酒店店店扎扎扎堆堆堆宁宁宁波波波东东东部部部新新新城城城 华华华东东东密密密度度度最最最高高高

2012-06-29 宁波晚报

昨天，在宁波东部新城“三大中心”之一的国际金融服务中心内，宁波逸东豪生大酒店宣告开业

——这是东部新城开出的首家国际五星品牌酒店。而在接下来的数年里，预计东部新城内至少还将有

7家五星级酒店开出，届时这里将成为华东地区五星级酒店密度最高的区域之一。

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据悉，这些五星级酒店大多依重大项目而设，像东部新城门户区、设计有 400 米级超高层建筑的

“宁波中心”和“城市之光”等在建项目，均将引入国际顶级酒店品牌。

长长长沙沙沙五五五星星星级级级酒酒酒店店店数数数量量量达达达 111333 家家家

2012-06-29 长沙晚报

继皇冠假日、喜来登、豪廷、戴斯等国际知名品牌酒店相继进入长沙后，今年下半年开始，凯莱、

威斯汀、万豪、凯宾斯基、希尔顿、香格里拉等国际高端品牌酒店也将陆续进驻长沙，使得长沙成为

中部省会城市中拥有国际品牌酒店最多的城市。这是记者从日前举行的长沙市旅游饭店行业协会年会

上获悉的信息。

长沙市目前有各类星级饭店近 90 家，其中五星级酒店达到 13 家，居中部省会城市前列。旅游饭

店保持年均 15%以上的增速，行业年产值已过 100 亿元大关。经过多年的市场检验，目前长沙饭店业

呈现出集团化、品牌化连锁发展的同时，国际著名品牌酒店纷纷抢滩长沙，与本地企业联姻，在长沙

落地发展，如喜来登、豪廷、皇冠假日、戴斯、凯莱等。这些品牌酒店在长沙如鱼得水，均取得了不

错的效益，使得国际品牌酒店对长沙格外青睐，纷纷把目光投向长沙。

长沙市旅游饭店行业协会预测，长沙饭店行业的竞争，特别是高星级酒店的真正竞争是在 2015

年。“国际竞争国内化、国内竞争国际化的经营格局已然呈现，行业重新洗牌在所难免。我们本土品

牌酒店要把握好市场消费需求，充分定好位，在服务、管理、经营等方面做出相应变革，才能迎接新

的挑战。”长沙市旅游饭店行业协会副会长袁恒说。

杭杭杭州州州狂狂狂建建建五五五星星星酒酒酒店店店 与与与京京京沪沪沪争争争夺夺夺会会会奖奖奖旅旅旅游游游市市市场场场 2012-07-02 每日商报

“近两年杭州高星级酒店发展迅速，挂牌的五星级酒店超过 20 家，其中有 2 个超过 3000 平方米

的会场，8个超过 1000 平方米以上的会场。这些酒店会议设施和服务都属于一流，会议业务增长相当

快。开启会奖旅游新时代刻不容缓。”在近日的全国会议采购商大会上，杭州市旅委旅游形象推广中

心会奖部部长舒涛表示。

杭州作为中国最佳旅游城市，一直走的是观光、会展、休闲“三位一体”的旅游发展路子。

杭州市旅委主任李虹介绍，会奖旅游是旅游业的重要组成部分，也是国际旅游业中最具含金量和

发展潜力的行业之一。会议业为全球经济贡献值每年大约在 2800 亿美元，约占全球旅游业总值的 5%，

而且每年以 8%至 10%的速度高速增长。在成熟的旅游目的地，奖励旅游收入也占了旅游总收入的 4%左

右。

“这几年，杭州在航空、高铁等交通发展，会议设施、高星级酒店迅速崛起，以及当地的产业优

势，都为会奖旅游市场奠定基础。再加上杭州旅游的发展增强了会议目的地的吸引力。”舒涛说道。

围绕城市的交通格局，区域功能等因素，目前杭州已经及正在形成八大酒店集群板块：武林黄龙

板块、钱江新城板块、湖滨市中心板块、西湖风景区板块、西溪天堂板块、滨江区板块、萧山区板块、

千岛湖板块。这些板块的酒店各具特色，能够通过灵活的组合，接待各类会议。

研究表明，上海和北京是杭州在国内最具有竞争力的两个城市，而杭州在国内会奖目的地二线城

市中占据较强优势地位。分析人士指出，杭州如在设施、品牌形象、政府支持三方面有所提高，完全

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有可能争取到国内第三的位置。

高高高星星星酒酒酒店店店扎扎扎堆堆堆郑郑郑州州州东东东区区区 郑郑郑州州州西西西区区区少少少问问问津津津 2012-07-04 大河报

高星级酒店作为酒店行业的领航者，近两年正成为城市资金流向最火热的市场之一，目前，郑州

的高星级酒店建设步伐在明显加快，并且建设档次越来越高，但是这些酒店大部分都位于郑东新区和

金水区，而人口众多的老城区一直都缺乏顶级大酒店。

【东西对比】西区目前还是洼地

据了解，目前，郑东新区在建和建成的五星级酒店客房数已突破 1800 间，是老城区的 1.5 倍，已

建成使用的高星级酒店有中油花园酒店、永和伯爵国际酒店等，此外喜来登、万豪、景峰国际等国际

一线酒店品牌也先后在郑东新区投资经营，而老城区目前还是只有裕达国贸饭店一枝独秀，远不能满

足日益旺盛的商贸服务需求。

“与郑东新区相比，西区的高星级酒店确实太少了。”盛润置业副总吴建军表示，西区作为郑州

的西大门，目前还是高星级酒店的价值洼地，随着郑州都市区建设规划的出炉，荥阳、上街等郑州西

部区域被纳入到郑州市的中心城区范围，相信这个政策会像当年郑州市把整个发展的重点放在郑东新

区一样，带来郑西的崛起，这个地区拥有高档酒店经营的地理条件，也是高星级酒店分布暂时的一个

空白区域。

吴建军认为，目前郑州市高档酒店分布不均匀，四星级、五星级酒店主要集中在郑东新区和金水

区，相比之下，郑州市西区、南区的高星级酒店则少得可怜，尤其是郑州西区，作为郑州市委、市政

府所在地，集中了大量的政府机关，区域内却仅有五星级酒店和四星级酒店各一家，远远不能满足接

待需要。

【区域发展】呼唤高品质五星酒店

目前郑州西区已评级的五星级酒店和四星级酒店各一家，这与区域内高速运行的经济、日益拉大

的框架、显着增强的商业活力明显不相称。

河南盛润置业副总经理吴建军表示，10 年来，郑州西区的 GDP 一直都在增长，尤其是 2011 年，

宜居健康城的规划和郑西新城的提出，意味着郑州新一轮发展和启动即将拉开大幕。郑西新城的提出，

是郑州城市格局即将发生重大变迁的一种前兆，更多的国内外企业、投资进入郑州西区，经济增速进

一步加快，这些利好为西区酒店业快速发展提供了契机。

中原区商务局局长郭宏力告诉记者，“地产企业入驻，必须与中原区签订一个协议：商业项目不

得少于 30%.”这是中原区的硬规定，招商引资来的项目必须经过一个项目准入机制，前提是给中原区

作出贡献。据了解，2011 年仅中原区就有约 18 个涉及商业的超亿元项目进驻，今后的郑西地区必将

更加开放，对于高品质涉外酒店的需求也将会增加。

酒店作为商业用地的一部分，发展好坏直接与商业的繁荣程度息息相关。二七商圈、花园路商圈、

紫荆商圈……在郑州的诸多商圈中，投资者的视线一直没有落到西区，由此也形成了西弱东强的商业

版图，不过随着郑州都市区建设规划的稳步推进，万达广场、北京王府井百货等一系列大手笔商业项

目的投资运营，西区商业正迎来最好的发展时期，来自中原区商务局的规划资料显示，未来 10 年，西

区将打造 10 个区域型商圈。存在 20 多年的郑州“西弱东强”商业版图正在改变。

【旅游勃兴】高星级酒店迎来机遇

旅游业的蓬勃发展也为酒店业带来了全新的机遇。

随着城市化进程的不断加快，越来越多的人对健康、养生、休闲的关注度不断提高，生活理念也

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在悄然变化，生态、环保、休闲、健康的生活新理念逐渐改变现代都市人的生活环境和居住习惯。在

郑州都市区规划中，郑州西区被定义为宜居健康城，将荥阳、上街纳入中心城区，统一规划、统一建

设，区域主打养老、医疗、休闲旅游等产业，发展活力无限。郑州都市区助生“郑西新城”,郑西新城

又催生出“CCR--城市文化度假区”.郑州西区丰富的旅游资源迎来了更多商机，这也给酒店发展带来

更多机遇。

作为郑州的西花园，荥阳市打出“组合拳”,深度挖掘环翠峪、桃花峪、黄河等自然景观，鸿沟、

虎牢关、织机洞等历史遗存，“婆媳让水”、“嫘祖故里”等古老传说，编制完成全市旅游发展总体

规划和沿黄景观带、南水北调穿黄旅游区等重点景区规划，采取不同措施，形成一个多层次、全方位

的文化旅游开发框架。

清华·大溪地营销总监徐靖表示，不仅荥阳，河南省西部旅游资源也十分丰富，如洛阳龙门石窟、

嵩山少林寺等，随着交通的便利，郑州西区辐射能力日益增强，不少到豫西旅游的游客都选择住到郑

州。