chapter 5 土地估價

Chapter 5 土地估價

第一節　為何需要土地估價一、需要土地估價之理由 ★ 社會各界對土地估價的需求非常廣範。 ˙ 政府的課稅目的估價及土地徵收補償 目的估價的需求，可謂為最大宗。 ˙ 其次為金融機關對抵押土地的估價以 及營建業界的購地以及合建目的的估 價。

★ 現行地價稅係按申報地價課徵： ˙ 政府規定地價或重新規定地價時，土地 所有權人最高得按其公告地價之百分之 一百二十，最低得按百分之八十申報， 據此課徵地價稅。 ˙ 土地所有權人未於公告期間申報地價者 ，以公告地價百分之八十為其申報地價 。

˙ 依平均地權條例第十五條規定，直轄市或 縣（市）主管機關辦理規定地價或重新規 定地價之程序如下： 1. 分區調查最近一年之土地買賣價格或收 益價格。2. 依據調查結果，劃分地價區段並估計區 段地價後，提交地價評議委員會評議。

3. 計算宗地單位地價。4. 公告及申報地價，其期限為三十日。5. 編造地價冊及總歸戶冊。

★ 其次為公告土地現值。 ˙ 出售土地時如有增值收益，依法應 課徵土地增值稅。 ˙ 土地增值額的計算係以於每年元月 一日（原規定為每年七月一日）公 布的公告土地現值為最低售價之基 準。

二、土地估價之基本事項 ( 一 ) 確定估價標的之土地 1. 獨立鑑定估價 不動產乃包括土地與建物，即由 土地與建物結合成為房地產者通 常稱此為不動產。

2. 部分鑑定估價 擬勘估的不動產如由土地與建物結合 而成，就其實際狀態而將構成該不動 產的一部分作為評估標的時，稱為部 分鑑定估價。

3. 合併鑑定估價與分割鑑定估價 將土地與建物合併或將土地與建物分開 作為前提，對合併後的房地產或分開後 的土地與建物等，單獨實施鑑定估價者 稱為合併鑑定估價或分割鑑定估價。

( 二 ) 確定價格日期 ˙ 價格日期係指決定土地價格的基準日 期。 ˙ 土地價格時常在變動，任何地價均只 在其基準日期方為正確。於是代表那 一個時間的地價較之於何時實施估價 ，顯然來得重要。

( 三 ) 確定勘估的價格或租金的種類 1. 正常價格及正常租金 ˙ 所謂正常價格係指具有市場性的不動 產（土地）於合理的自由市場可能形 成的價格而言。 ˙ 所謂正常租金係指與正常價格相同的 市場概念下可能形成的適當租金（租 賃或地上權的租金）而言。

2. 限定價格及限定租金 ˙ 限定價格係指，將不動產與擬取得的其 他不動產予以合併，或為獲取其中的一 部分不動產而實施分割等，以致該不動 產的價值與市場價值兩者產生偏離（指 大幅高於市價或大幅低於市價）。 ˙ 反映此價值的適當價格便是限定價格。

(1) 土地租賃權與租賃地之合併為目的之 買賣案件 租賃權與租賃地在同一塊地同時存在 ，但各自受到某些限制。尤其租賃地 的使用收益權已歸屬於租賃權，故此 土地將只剩下類似地租徵收權的價格 而已。

(2) 合併鄰接不動產為目的之買賣案件 鄰接地的購買，通常都略高於時價的價 格成交，縱令不考慮購地者的主觀因素 ，此種較高的價格行情確有存在的理由。(3)違背經濟合理性之土地分割為前提的土 地買賣案件 此與上述 (2) 的情況剛好相反。

圖 5-1

3.特定價格 所謂特定價格係指，因不動產之特性通 常不會成為不動產交易的標的，或因委 託目的或條件而不必考慮一般市場性的 不動產等，而表示其適當的經濟價值的 價格。

★ 依日本「不動產鑑定評價基準所例示的特 定價格，有下列情況： (1) 對宗教性建築物等特殊建物，實施鑑定 估價時。 (2) 對依公司更生法，以更生為目的之財產 實施鑑定估價時。 (3) 當作抵押品而特別需要考慮安全性之鑑 定估價時。

★ 所謂宗教性建築物等特殊建築物之勘估 鑑價，係指現有建築物依舊保持其現狀 繼續存在為前提的鑑定估價。★這並不僅指宗教性建築物，而尚包括具 有文化資產價值的民間建築物，以及現 在仍然供作公共或公益目的的建築物之 鑑定估價。

第二節　區域分析與個別分析一、區域分析 (1) 區域分析之意義 於不動產的鑑定估價時，應先掌握標的 不動產的價格形成因素，並作區域分析 ，再確定標的不動產的最有效利用狀態 ，俾利求取其價格。

★ 按日本之不動產鑑定評價基準規定： 「所謂區域分析係指，掌握標的不動產 究竟位於何種區域、該區域具有何種特 性、此等特性對區內的不動產的利用及 價格的形成究具有何種影響力等，作全 盤性的分析，並予判斷之意。」

★ 當實施區域分析時，須特別注意的重要區域 者有二： ˙ 其一為從用途立場區分的「用途區域」， 其中包括標的不動產者稱為「近鄰區域」 ，而不包括標的不動產者稱為「類似區域 」。 ˙另一為「同一供需圈」係指包括「近鄰區 域」與「類似區域」之範圍更大的區域。

( 二 )用途區域 1. 近鄰區域 近鄰區域係指，用途區域中將標 的不動產包括在內的區域。

★ 當從事近鄰區域的區域分析時，在運 用上尚須注意下列各項： (1)從事近鄰區域的區域分析時，應先 確定位於近鄰區域內之標的不動產 ，然後再掌握該近鄰區域究竟具有 哪些特性。

(2) 當於掌握近鄰區域的相對位置，必須 比較同一供需圈內類似區域的區域因 素和近鄰區域的區域因素，藉此辨別 區域因素之間的相對性差距。(3) 近鄰區域的區域分析係對具有標的不 動產在內的近鄰區域有關因素資料加 以分析。

(4) 為了近鄰區域的區域分析而對其區域因 素及市場動向實施分析時，除須對此等 區域因素之變遷及動向實施時間系列的 分析以外，亦須對該近鄰區域周邊的其 他區域的區域因素之變遷和動向，以及 其對近鄰區域的影響程度等，確實加以 分析。

★ 在運用上則須特別注意下列有關事項： ①自然環境　 ⒜河川　　 河流寬度大的河川有時候會切斷土地、 房屋等之連續性及區域的整體性。　 ⒝山岳及丘陵　　 與河川一樣，山岳及丘陵除將切斷土地 與房屋的連續性與區域的整體性以外， 有時亦將影響日照、通風、乾濕等條件 。

⒞地勢、地質、地盤等　地勢、地質、地盤等除將影響日照、 通風、乾濕等條件以外，亦會影響居 住及商業活動等土地利用型態。

②人文社會環境　⒜行政區域　　因行政區域不同，很可能影響道路、 自來水和其他公共設施以及學校和其 他公用設備等是否完備及其水準。同 時，稅賦規費等負擔的差異情況，亦 將影響土地利用上的方便程度。

⒝法規上的管制　都市計畫法等法律對土地利用方面的 管制規定勢必影響土地利用型態。⒞鐵路、公園等　鐵路與公園等有時候會切斷土地與房 屋等的連續性和區域的整體性。

⒟道路　寬度大的道路，有時候會切斷土地 與房屋等的連續性和區域的整體性 。

2. 類似區域 ★ 類似區域係指與近鄰區域具有類似之特 性，而在該區域的不動產因供作特定用 途為主並具相當類同性的區域。 ★換言之，在無數的用途區域當中，類似 區域乃與持有標的不動產之用途區域的 近鄰區域，具有類似特性之用途區域之 意。

( 三 ) 同一供需圈 ★ 所謂同一供需圈通常係指與標的不動產 形成替代關係，而在價格形成方面卻有 具備互相影響關係之其他不動產之區域 者。 ★它乃含有近鄰區域的更大的地域，並規 定其範圍乃包括，與近鄰區域形成相關 關係之類似區域。

1. 建地 (1)住宅用地 (2)商業用地 (3)工業用地 (4)轉用可能地

2.農地 農地之同一供需圈，通常將與區位於以 該農地為中心而可實施一般的農業生產 活動之區域範圍之農業經營主體為中心 ，且可各自實施農業生產活動之區域範 圍互相一致之趨勢。

3.林地 林地之同一供需圈，通常將與區位於以 該林地為中心而可實施一般的農業生產 活動之區域範圍之林業經營主體為中心 ，且可各自實施林業生產活動之區域範 圍互相一致之趨勢。

4.預期轉用地 預期轉用地之同一供需圈，通常將與 該土地將來可能轉用之土地種類同一 供需圈之範圍互相一致之趨勢。但假 如其成熟度仍偏低時，將與其轉用前 土地種類之同一供需圈之範圍互相一 致之趨勢。

( 四 ) 近鄰區域之區域分析 欲明白近鄰區域之區域特性，如只 單獨調查該區域或許不能達到其目 的。則必須分析，區域要素以及包 括近鄰區域而更廣大的區域，且尚 須分析近鄰區域周邊之其他區域之 區域因素。

二、個別分析 ★ 不動產（土地）的價格，係以其最有 效利用的情況作為前提，所掌握的價 格為標準而形成者，故於實施不動產 之估價時，則必須判斷標的不動產之 最有效利用。

★ 所謂個別分析係分析標的不動產之個 別因素以判斷其最有效利用之意。★ 於分析個別因素時，須就影響標的不 動產之各種個別因素，判斷其對標的 不動產價格的形成之影響程度。

第三節　土地估價方法★ 當我們判斷財貨的價格時，通常都會考慮下 列三項特性：

1. 生產該財貨時，應投入多少費用或成本， 即成本特性。 2. 該財貨在市場，究以何種價格交易，即市 場特性。 3.利用該財貨時，能夠獲取多少收益，即收 益特性。

一、原價法 ( 一 ) 原價法之意義 原價法亦稱成本法（ Cost Approach ） 係指：「求取估價日期標的不動產 （建物與土地）之重新取得價格， 而對該取得價格實施減價（折舊） 修正，以求取標的不動產之試算價 格之方法。」

★ 原價法亦可用下列方法表示： A-B-C A 表重新取得原價，則於價格日期重新 生產或重新取得的價格。 B 表減價額，則標的不動產之物理面、 機能面，以及經濟面的減價額。 C 表積算價格，則擬求取的不動產之價 格。

( 二 ) 重新取得原價 重新取得原價係指將現存不動產擬 於價格日期重新取得時，所必須適 切的原價總額。 1. 直接法 2. 間接法

( 三 )折舊減價之原因 1. 物理的原因 所謂物理的原因係指，由於使用不動 產致其產生磨損或破損、或因時間的 經過或風雨等自然的作用等，使不動 產老舊或損害而須予以折舊減價。

2.功能的原因 ★ 所謂功能的原因係指，從不動產的功能 方面產生的折舊減價的原因。 ★ 此種功能的陳舊化係由於建物與基地的 配合不適宜、設計不良、形式老舊、設 備不足、效率減低等等原因而引起，卻 與物理的減價無關。

3.經濟的原因 ★ 所謂經濟的原因係指，不動產在經濟上 已有不適應的情形而產生減價的原因。 ★ 所謂經濟上不適應的情況係指由於近鄰 區域已經衰退、該不動產與其附近環境 產生不調和，以及與其附近其他不動產 比較時其市場性顯已降低等原因。

( 四 )減價修正及其方法 減價修正的目的在於，依據減價的 原因，從標的不動產的重新取得原 價扣除其減價額，以求取適當而正 確的積算價格。

1.耐用年數法 (1) 定額法 定額法係謂於不動產的耐用期間 中，每年的減價為一定不變的方 法。

(2) 定率法 ★ 定率法係對每年繼續遞減的不動產 殘餘價值乘一定的比率，據此計算 每年減價額的方法。 ★ 計算步驟如下：

★ 其他的符號，同前述定額法之符號。 依下式可求取減價累計額。

(3) 償還基金法 則每年儲存一定金額，並按複利計息 ，使其本利總額相等於該不動產耐用 年數屆滿時之折舊減價累計額。亦即 ，等於自不動產重新取得原價扣除殘 餘價值之餘額。

★ 其他符號同於前述定額法之符號示意 ，並可依下式求取減價累計額：

2.觀察減價法 ★觀察減價法係對標的不動產的各項構成 部分的實際狀況實施調查，據此直接求 取折舊減價額的方法。 ★ 此法隨著時間經過而產生的材質的變化 等，只靠外表的觀察將為易於忽略的減 價原因在所難免，故必須特別考慮。

二、買賣案（實）例比較法 ( 一 ) 賣案例的蒐集及選擇 買賣案例比較法乃根據實證， 求取不動產價格的方法。

1. 地區要件 須為近鄰區域或位於同一供需圈內類似 區域的不動產為要件。2.情況要件 當不動產進行交易時，可能有某些情況 會影響其交易價格。

3. 個別因素要件 假設標的不動產為木造建物，此際如蒐 集鋼筋水泥造的店舖買賣實例，即殊難 比較其個別因素，致無法引導出較準確 價格。4. 時日要件 當不動產價格上漲時，在大都市及其郊 區的住宅價格勢必快速上升甚至飆漲。

( 二 )情況補正 如果認定，買賣實例含有特殊情況 且確已影響交易價格時，則須實施 適當的補正。

( 三 ) 期日修正 買賣實例的交易期日與標的不動產 的估價期日有差異，並認為價格水 準有變動時，須將買賣實例的交易 價格修正，以符合於估價期日的價 格。

( 四 ) 區域因素之比較與個別因素之比較 1. 區域因素之比較 如買賣實例位於標的不動產的近鄰 區域者最為理想。

2. 個別因素之比較 比較檢討個別因素註 8 的異同點， 據此導出價格。

( 五 ) 分配法 標的不動產如為沒有建築物的基地 ，而買賣實例為有建物的基地時， 須將價格分配與建物和土地，並只 將土地部分抽出來，用於評估沒有 建物的基地之買賣實例，此法稱為 分配法。

1.從買賣實例的交易價格扣除，與標的不動 產同類型以外的各個部分價格，求取與標 的不動產類型相同買賣實例資料。2. 就複合不動產而言，因交易價格或新作投 資而得以掌握各構成部分的價格比率時， 對該交易價格乘以與標的不動產同類型部 分之構成比率，以求取與標的不動產同類 型之買賣實例資料。

三、收益還原法 ( 一 ) 收益還原法的概要與特點 收益還原法係依收益法求取標的 不動產於將來可能產生的純收益 ，將其折算為現在價值的總和。

★茲設以 a 代表純收益，另以 r 代表還原利 率，則收益還原法的方程式如下：

★ 上述現價的合計便是所要求取的收益價 格。設以 P 代表收益價格，其方程式如 下：

( 二 )純收益及其計算法 ★純收益係指歸屬不動產之適當收益。 ★ 此法稱為土地殘餘法或建物殘餘法。

( 三 )還原利率 ★還原利率乃表示不動產的收益狀態，而 與金融市場的利率具有密切的關聯。 ★欲求精確度偏高的收益價格，首先必須 求取適當而正確的純收益，然後再考慮 以何種還原利率予以資本還原的問題。

( 四 )還原純收益之方法 收益還原法目的係使用上述純收益 和還原利率，將該不動產於將來可 能產生的純收益，求取其估價期日 的現價總和。

1.設不動產為土地（永續性純收益） 將純收益依還原利率還原以求取收益 價格。

2.設不動產由基地和建物結合而形成 (1)純收益為折舊前者

(2)純收益為折舊後者

3.設不動產由基地和建物以及其他折舊資產 結合而形成（ Inwood 方式） ★ 此法稱為 Inwood 方式，並適用於產生有 限收益 ( 及至殘餘耐用年數止 ) 之資產。

4.設不動產由基地和建物以及其他折舊 資產結合而形成（ Hoskold 方式） ★ 此法稱為 Hoskold 方式。