109年

公告土地現值暨重新規定地價作業 說明會

新北市新莊地政事務所

報告人： 地 價課 長 梁恒 瑜

108 . 09 . 25

公告土地現值、公告地價介紹1

2

3

4

5

目錄公告土地現值暨重新規定地價作業流程

本所地價區段劃分

轄區地價動態

重大建設概況

PART

公告土地現值 介紹

政府對於轄區內土地，依法

估計區段地價後，提經地價

評議委員會評定，據以編製

土地現值表。

平均地權條例第46條

法律依據

於每年一月一日公告 公告時間

被徵收土地以徵收當期市價

作為補償，公告土地現值已

非土地徵收補償依據。

修正後土地徵收條例第30條非為補償依據

作為土地移轉及設定典

權時，申報土地移轉現

值之參考。

課徵土地增值稅

用途

公告地價 介紹

土地規定地價後，

每二年重新規定地價一次。

平均地權條例第13、14條

法律依據

於一月一日公告 公告時間

106年5月10日修正平均地權

條例第14條（原為每三年重新

規定地價一次）。

即時反應市價漲跌修法緣由

作為申報地價參考。

課徵地價稅

用途

召開公告土地現值暨重新規定地價作業說明會

目的：

說明地價調查、區段劃分、地價估計作業情形及最近一期地價動態情況，並受理當地民眾意見予以彙整處理作成報告，提送地價評議委員會作為評議之參考。

依據：地價及標準地價評議委員會評議會議作業規範第三點

PART

流程簡介

标题数字等都可以通过点击和重新输入进行更改，顶部“开始”面板中可以对字体、字号等进行修改。标题数字等都

可以通过点击和重新输入进行更改，顶部“开始”面板中可以对字体、字号等进行修改。

标题数字等都可以通过点击和重新输入进行更改，顶部“开始”面板中可以对字体、字号等进行修改。标

题数字等都可以通过点击和重新输入进行更改，顶部“开始”面板中可以对字体、字号等进行修改。

标题数字等都可以通过点击和重新输入进行更改，顶部“开始”面板中可以对字体、字号等进行修改。标题数字等都

可以通过点击和重新输入进行更改，顶部“开始”面板中可以对字体、字号等进行修改。

1

2

3

4

5

6

7

調查及蒐集影響地價相關資料

製作地價分布圖

劃分地價區段

估計區段地價

區段劃設及地價送評議

計算宗地單位地價

公告土地現值、公告地價

流程簡介

点击此处添加标题

依平均地權條例第46條規定辦理

估價期間：107年9月2日至108年9月1日

蒐集不動產交易實例及其他影響地價因素

1.調查及蒐集影響地價相關資料

2.製作地價分布圖

依地價調查估計規則第17條規定辦理

區段價制精神

買賣實例分布

地價區段劃分

影響地價各因素，於地籍圖

上將地價相近、地段相連、

情況相同或相近之土地劃為

同一地價區段。

地價

差異

土地使

用管制

交通

運輸

自然

條件

土地

改良

一般地價區段劃分原則3.劃分地價區段

◤依地價調查估計規

則第18條規定辦理

◤地價區段類型

-一般區段

-公設保留地區段

流程簡介

公共設施保留地地價區段劃分原則3.劃分地價區段

區段號 7公共設施保留地區段地價

=(5000*96+60000*165+30000*54+50000*0)/315=38095元

毗鄰總長度315m

-以單獨劃分地價區段為原則

-毗鄰非公共設施保留地地價區段線段長度加權平均計算

流程簡介

區段號260000元

毗鄰長度165m區段號450000元毗鄰長度0m

區段號530000元

毗鄰長度54m

區段號65000元

毗鄰長度96m

區段號7

區段徵收區內公共設施保留區段地價計算

3.劃分地價區段

依據：平均地權條例施行細則第63條

-以同屬區段徵收範圍內之毗鄰非公共設施保留地區段地價加權平均計算

流程簡介

流程簡介

每年9月1日

估價基準日1 有買賣實例區段 2

以毗鄰非公保地地價區段

線段長度加權平均計算

公共設施保留地區段

4 依地價調查估計規則

第22條規定取位

推估無買賣實例區段

3

以中位數為區段地價

4.估計區段地價

流程簡介

預計108年12月5日至

108年12月20日期間辦理

地價說明會聽取民眾意見

5.區段劃設及地價送評議 6.計算宗地公告現值、公告地價

跨區段宗地地價計算

A㎡ B㎡

Pa元/㎡ Pb元/㎡區段界線

A*Pa+B*Pb

A+B

7.公告土地現值、公告地價

提送地價區段略圖、區段圖、公告現值表、公告地價表

109 年 1 月 1 日 公告

PART

地價區段劃分情形

項目行政區

土地筆數

面積(公頃)

108年區段數

109年區段數

新莊 56340 1972 385

持續檢討中

林口 32940 5367 368

五股 25547 3383 314

泰山 23750 1792 291

總計 138577 12514 1358

PART

轄區地價動態 ( 買賣登記件數 )

10.7 %

12.0 %

10.6 %

6.7 %

14.0 %

轄區地價動態

新莊區

1、副都心重劃區

4、下新莊生活圈

2、頭前重劃區

3、上新莊生活圈

新莊區 主要區域市場分析

生活圈大樓、華廈

公寓新成屋 (3年以下) 中古屋 (4年以上)

副都心重劃區 33~58萬/坪 27~52萬/坪 無

頭前重劃區 33~51萬/坪 30~46萬/坪 無

上新莊生活圈 36~45萬/坪 22~45萬/坪 19~37萬/坪

下新莊生活圈 26~42萬/坪 18~40萬/坪 18~34萬/坪

轄區地價動態

林口區

1

2

3

4

5

6

1、頭湖國小周邊

2、中心商業區一帶

3、中心商業區東側

4、南勢國小周邊

5、捷運林口站西側

6、仁愛路南側

林口區 主要區域市場分析

生活圈大樓、華廈

公寓/透天厝新成屋 (3年以下) 中古屋 (4年以上)

頭湖國小周邊 22~40萬/坪 18~32萬/坪 23~26萬/坪

中心商業區一帶 25~40萬/坪 16~38萬/坪 無

中心商業區東側 25~39萬/坪 15~33萬/坪 23~25無

南勢國小周邊 21~31萬/坪 18~25萬/坪 20~25萬/坪

捷運林口站西側 28~45萬/坪 20~43萬/坪 無

仁愛路南側 無 20~24萬/坪 21~28萬/坪

轄區地價動態

五股區3

2

11、成泰路生活圈

2、洲子洋重劃區

3、御成路生活圈

五股區 主要區域市場分析

生活圈大樓、華廈

公寓新成屋 (3年以下) 中古屋 (4年以上)

成泰路生活圈 22~31萬/坪 15~29萬/坪 12~23萬/坪

洲子洋重劃區 25~37萬/坪 23~31萬/坪 無

御成路生活圈 19~31萬/坪 18~27萬/坪 17~20萬/坪

轄區地價動態

泰山區

1

2

3

2、東側(18甲)重劃區

1、泰林路、明志路沿線

3、信華臺鐘自辦重劃區

泰山區 主要區域市場分析

生活圈大樓、華廈

公寓新成屋 (3年以下) 中古屋 (4年以上)

泰林路、明志路沿線

26~36萬/坪 19~28萬/坪 16~26萬/坪

東側(18甲)重劃區

無 25~34萬/坪 無

信華臺鐘自辦重劃區

無 30~36萬/坪 無

PART

轄區重大建設 - 捷運工程

五股泰山輕軌

可行性研究報告書提報交通部審查中

環狀線第一階段

截至108年8月底

進度98.59%預計108年底完工通車

轄區重大建設 - 副都心重劃區招商案

預計109年3月完工、營運

國際創新園區-旅館

國際創新園區-辦公大樓

AU捷運商城

國際創新園區-旅館

國際創新園區-辦公大樓

AU捷運商城

轄區重大建設 - 新泰塭仔圳重劃區

第一區

第二區

第一區

新莊區中正路以北，泰山區新北大道兩側

約276公頃 住宅區、商業區、電信專用

區、醫療專用區及公共設施

第二區

新莊區中正路以南至環漢路 約122公頃 住宅區、商業區及公共設施

主要計畫於108年6月18日內政部審議通過，108年7月11日細部計畫經新北市都委會審議通過，後續辦理公開展覽及舉行地方說明會，預計全案在年底審議完成。

轄區重大建設 - 林口工一重劃區

林口工一重劃區

文化北路二段以西 約108公頃 產業專用區及公共設施 107年12月4日動工

規劃作為策略性產業專用區供生技產業、影視產業之發展腹地，預計於民國110年底重劃工程完工。

轄區重大建設 - 五股洪水平原

五股洪水平原(五股垃圾山)

中山高速公路以北、五股坑西以南、二重疏洪道以西及新五路以東之地區

約141公頃 產業專用區、住宅區及公園綠地等

公共設施

新北市政府自108年9月1日起推動「擴大五股都市計畫(部分更寮及水碓地區)案發布前試辦計畫」，輔導地主及業者依法申請合法使用，達到產業納管、開放空間留設及綠美化之目標。

總結

新莊、林口、五股、泰山整體房市呈現「價漲跌互見量微增」格局

受惠於重大交通建設興建有已通車捷運中和新蘆線、機場線，另捷運環狀線第一階段預計年底通車，且有多處新興發展的整體開發區交易頻繁，整體交易件量較前年度有增加趨勢，交易價格則呈現上下微幅波動。

THANK YOU!

簡報結束請多指教