11

土地估價理論與實務

第一節 前言

第二節 不動產價格構成因素分析

第三節 分離土地與建築物估價之課題分析

第四節 土地貢獻原則分析

第五節 建築物貢獻原則分析

第六節 殘餘法

第七節 聯合貢獻原則分析

第八節 結論

第十一章不動產總值中分離土地與建築物

價格之合理性分析

2

第一節 前言

►在估價理論文獻上，大部份內容均說明不動產價值如何評估，或對土地、建築物作個別估價，只有小部分論及從不動產總值中，分離土地價格與建築物價格方法，如殘餘法即是

►日本對不動產價格的分離方法，發展出區分地上權地價

►經濟及政策上所追求之公平與效率，運用於不動產估價上，是否應採所謂土地與建築物聯合貢獻？為本章探討之要點

3

第一節 前言壹、分離土地與建築物估價適用前提

►不動產總值分離土地與建築物價格之適用前提為

區分建物所有權及持有土地持分之公寓或大樓型態的不

動產估價

不動產總值中，所分離評估之土地及建築物價格，不代

表土地之素地（空地）價格，或建築物之重建成本價格

不動產總值中，所分離評估之土地及建築物價格，係為

反應於市場上之土地貢獻效用及建築物貢獻效用之價格

4

第一節 前言貳、相關名詞定義

►土地貢獻原則 不動產總值中，扣除建築物成本價格（假設各地區同樣條件建築物之營造施工費差異不大），所剩餘的價值，全數分攤於土地上，以反應區位價值，此即為土地貢獻原則

►建築物貢獻原則 不動產總值中，扣除正常地價後之剩餘為建築物價格，此即建築物貢獻原則

►聯合貢獻原則 不動產價值係土地與建築物聯合貢獻，但其貢獻比重則視土地與建築物個別利用狀況而定

5

第二節 不動產價格構成因素分析► 估技98條規範，區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例

及基地權利合併估價，並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異

作適當之調整

► 從成本面考量不動產價格時，其價格可以下式表示：

不動產市價＝土地價格＋建築成本＋管銷費用＋合理利潤＋（超額利潤）

土地價格，包含土地購入成本，加計持有土地期間之土地融資支付利息與自有資本利息

建築成本，工程費、一般管理費、設計費、監工費及營造商利潤等

管銷費用，管理費用、代銷費用、利息、雜項等費用

合理利潤，一般建築投資業者之平均合理利潤

超額利潤，即土地原始取得成本低於不動產銷售當時之合理地價時，所獲得的超額收益，或是因不動產市場景氣上揚時，房地增值

超出合理利潤之超額收益

6

第三節 分離土地與建築物估價之課題分析

► 由於現階段我國稅法規定對土地須課地價稅、土地增值稅，對房屋課房屋稅、契稅等稅捐，因此造成不同交易目的或避稅規定時，即有不同的土地與房屋價格分配方式，則產生下列五項課題 營業稅多土地貢獻（土地貢獻原則）

►由於土地交易所得免稅（僅依公告現值申報課徵土地增值稅），房屋交易所得需要課徵營業稅，因此，通常建設公司會把不動產大部份銷售價款，列為土地售價，壓低房屋部分的售價，以減少營業稅賦

公寓大樓將分土地均等值►公告現值無法反應立體地價，造成高層樓房區分建物所有權人，均納相同的地價稅及土地增值稅

公告現值可能高於市價（土地貢獻原則）►在不動產景氣變動中，當房價偏低，公告現值較高時，常出現土地持分面積乘公告現值後的總值，超過不動產市場總值的不合理性

債務人多以建物貢獻融資（建築物貢獻原則）►部分不動產所有權人為向金融機關取得較高額度之貸款，於不動產估價時，常將土地價格估低，建築物價格估高

房屋稅基傾向建物貢獻（建築物貢獻原則）►依房屋稅條例之規定，房屋標準價格之訂定，係以房屋買賣價格減除地價部分

7

第四節 土地貢獻原則分析參、不動產估價技術規則之規定

►依估技100條之規定，區分所有建物以其房地價格推估該區分所有建物基地單價時，得以下列方式估計

之：

該區分所有建物基地權利價格＝該區分所有建物房地價格－該區分所有建物之建物成本價格

該區分所有建物之基地權利單價＝該區分所有建物基地權利價格／該區分所有建物之基地持分面積

基地單價＝該區分所有建物之基地權利單價×平均地價分配率／該區分所有建物之地價分配率

8

第四節 土地貢獻原則分析參、不動產估價技術規則之規定

►該區分所有建物之地價分配率公式如下 該區分所有建物之地價分配率＝該區分所有建物之樓層別效用比－平均樓層別效用比×全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率

►依估技98條之規定 區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例及基地權利合併估價，並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整

前項樓層別效用比，由全聯會按不同地區所蒐集之案例公告，供前項調整之參考，並依市場行情及地方習慣推估之

9

第四節 土地貢獻原則分析肆、土地貢獻原則之實例分析

► 某一筆住宅區土地120坪，土地正常市價每坪150,000元，興建地下一層，地上五層之建築物，各層建物面積72坪，土地持分20坪，經計算其成本費用共37,584,000元，每一建坪成本單價87,000元，則該批不動產市價為52,200,000元，其單價如下表（11-2）

128708.76261102163003152072平均

--5,220--3,7586601,2961,800----120432合計

128648.762611021630031520725F

107208.762611021630031520724F

117928.762611021630031520723F

128648.762611021630031520722F

22.51,6208.762611021630031520721F

53608.76261102163003152072B1F

不動產單價（萬元／坪）

不動產市價（萬元）

建坪單價（萬元／坪）

不動產總價值（萬元）

開發費用（萬元）

建物總值（萬元）

土地持分價值（萬元）

建物價值（萬元／坪）

宗地價格（萬元／坪）

土地持分（坪）

建物面積（坪）

樓層

12=11÷21110=9÷29=6+7+887=2×56=3×454321

*粉色字為課本錯誤之處

10

第四節 土地貢獻原則分析肆、土地貢獻原則之實例分析

► 採地價分配率方式計算土地、建物時值，如下表（11-3）

864540273244.582.537.51201272平均

5,1843,24016219442749522572072432合計

864540273244.582.537.512012725F

72039619.83244.562.537.510010724F

79246823.43244.572.537.511011723F

864540273244.582.537.512012722F

1,5841,260633244.5182.537.522022721F

360361.83244.512.537.550572B1F

不動產市價（萬元）

土地價值（萬元）

土地價值（萬元／坪）

建物成本（萬元）

建物成本（萬元／坪）

地價分配率（%）

建物效用（%）

效用比率（%）

出售單價（萬元／坪）

建坪樓層

11=8+1010=9×2098=2×776=4－554321

1. = =4.5 /12.0 37.5%建物成本單價建物效用出售平均時值

2.建築物價值（8）與建築物效用均係固定3.土地價值（9.10）依地價分配率評估而有高低之差

11

第四節 土地貢獻原則分析肆、土地貢獻原則之實例分析

► 採不動產估價技術規則之規定計算實例，如下表（11-4）所示

864540273244.575.045.01201272平均

5,1843,240162194427450.027072072432合計

864540273244.575.045.012012725F

72039619.83244.555.045.010010724F

79246823.43244.565.045.011011723F

864540273244.575.045.012012722F

1,5841,260633244.5175.045.022022721F

360361.83244.55.045.050572B1F

不動產市價（萬元）

土地價值（萬元）

土地價值（萬元／坪）

建物成本（萬元）

建物成本（萬元／坪）

地價分配率（%）

建物效用（%）

效用比率（%）

出售單價（萬元／坪）

建坪樓層

11=8+1010=9×20

98=2×776=4－554321

1.建物效用＝某層樓層別效用比－某層樓地價分配率

12

第四節 土地貢獻原則分析肆、土地貢獻原則之實例分析

►地價分配率之推算（以地面層、第二層為例） 地面層之地價分配率＝地面層之樓層別效用比－平均樓層別效用比 × 全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率＝220%－120% ×（1944萬元／5184萬元）＝175%

第二層之地價分配率＝第二層之樓層別效用比－平均樓層別效用比 × 全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率＝120%－120% ×（1944萬元／5184萬元）＝75%

13

第四節 土地貢獻原則分析肆、土地貢獻原則之實例分析

►推算基地權利價格（以第四層為例） 第四層樓之基地權利價格＝第四層樓之房地產買賣價格－第四層樓之建物成本價格=720萬元－324萬元=396萬元

第四層樓之基地權利單價＝第四層樓之基地權利價格／第四層樓之土地持分面積=396萬元／20坪=19.8萬元／坪

基地單價＝第四層樓之基地權利單價 × 平均地價分配率／第四層樓之地價分配率

=19.8萬元／坪 × 75.0%／55.0%=27.0萬元／坪

14

第四節 土地貢獻原則分析肆、土地貢獻原則之實例分析

► 推算基地權利價格（以地面層為例） 地面層之基地權利價格＝地面層之房地產買賣價格－地面層之建物

成本價格=1584萬元－324萬元=1260萬元

地面層之基地權利單價＝地面層之基地權利價格／地面層之土地持分面積=1260萬元／20坪=63萬元／坪

基地單價＝地面層之基地權利單價 × 平均地價分配率／地面層之地價分配率

=63萬元／坪 × 75.0%／175.0%=27.0萬元／坪

► 土地總價值為3240萬元，土地面積計120坪，計算土地單價為27萬元／坪

15

第五節 建築物貢獻原則分析

►在經濟理論上，生產要素為土地、勞力、資本及企業家，在投施生產要素後，所獲取的報酬，於土地是地租，於勞力是工資，於資本是利息，於企業家是利潤

►不動產價值之所以產生，亦係結合土地、勞力、資本及企業家的貢獻，欲創造不動產最高最有效利用之價值，則土地、勞力、資本及企業家的投入須為最適當的規模

16

第五節 建築物貢獻原則分析壹、採用建築物貢獻原則之理由

► 根據剩餘生產力原則，咸認為利用土地產生的收益，應先扣除勞力工資、資本利息及企業家經營利潤後，所剩下的收益，方是土地的報酬，稱之為地租；如該部分地租收益是最大的，即為土地的最佳利用狀態

► 在實務運作上，當一宗土地作最高最有效利用時，因其已興建公寓或大樓型態之建築物，則建築物的區分所有權人所使用的實體，是建築物本身，而非土地持分，所以土地持分的多寡不影響其使用不動產的收益，反而是土地持分越少越佳，因為地價稅、土地增值稅等土地稅賦均減少

► 在計算個別收益數額時，已分不清土地或建築物收益的多寡，在建築物耐用期間內，或為三十年，或為五十年，該期間不動產之交易，市場上均側重於使用建築物之面積及收益，所願支付的價格，而不是側重在三、五十年後，建築物拆除改建的土地利益所願支付的價格

17

第五節 建築物貢獻原則分析貳、建築物貢獻原則之計算步驟及實例分析

►建物貢獻原則之基本作法是，土地視為空地的價格，不動產所創造出來高附加價值，均因建築物而產生，無建築物則土地仍為空地，所以不動產總值扣除土地價格，所餘的價格即為建築物價格

18

第五節 建築物貢獻原則分析貳、建築物貢獻原則之計算步驟及實例分析

房屋稅法之規定

►依房屋稅條例第11條規定，房屋標準價格，應依據下列事項分別評定

按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級

各類房屋之耐用年數及折舊標準

按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準

►前項房屋標準價格，如物價總指數有百分之三十以上增加時，應重行評定，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格

19

第五節 建築物貢獻原則分析貳、建築物貢獻原則之計算步驟及實例分析民間估價業者之作法► 在民間估價業者之作法，係將土地市價固定，不動產交易價格減除

地價，即為建築物價值。舉例說明：某一土地120坪，土地市價為每坪150,000元，基地上興建地下一層，地上五層之建物，其土地及建築物分配情形如下表（11-5）

7.8356430015864122072平均

46.983,3841,800905,18472120432合計

7.83564300158641220725F

5.83420300157201020724F

6.83492300157921120723F

7.83564300158641220722F

17.831,284300151,5842220721F

0.83603001536052072B1F

建物價值（萬元／坪）

建物價值（萬元）

土地持分價值（萬元）

土地價值（萬元／坪）

不動產市價（萬元）

各層單價（萬元／坪）

土地持分（坪）

建坪

樓層

9 = 8 ÷ 28 = 5 － 77 = 3 × 665 = 4 × 24321

20

第五節 建築物貢獻原則分析參、建築物貢獻原則之檢討

► 將土地視為空地，不考慮建築物完成後之效用有部分亦係土地的貢獻，因此，當建築物拆除時，各樓層持分同樣土地面積，在價值相同的情況下，將造成分配的不公平

► 建築物不附著於土地上興闢，其立體價值無由產生，因此，將土地僅以素地價值考慮，所餘之價值全數由建築物貢獻，不是公平的現象

► 企業家利潤不宜單獨視為建築物的貢獻價值，應該將利潤視為土地與建築物之協調設計所獲致的成果

► 興建建築物所費成本，以地下層工程成本最高，該原則做法是固定各層樓土地成本價格，將會造成地下層價格偏低或甚價格為負數的可能

► 不動產價值隨經濟、社會的進步而增加，若仍以建物貢獻價值估算之，則自然增值之利益無法以現行土地增值稅方式漲價歸公，將造成社會財富不均現象日益嚴重

21

第六節 殘餘法

►殘餘法 係針對收益性不動產的估價，其方法係以市場比較法或成本法求得土地或建築物的價格，據此價格求得歸屬於土地或建築物的收益，再以不動產總收益扣除土地或建築物的收益部分，剩餘即屬於建築物或土地的收益，再將該部分收益予以資本還原，即得建築物或土地的收益價格

►殘餘法包括 土地殘餘法 建築物殘餘法

►殘餘法適用的原因 係不動產價值由土地、資本、勞力及企業家四種生產要素結合而成，這四種因素組合的優劣，直接影響不動產的總所得及總收益

22

第六節 殘餘法壹、土地殘餘法

► 土地殘餘法步驟1.首先推估建築物的價值，一般為重建價值的考慮2.計算整體不動產的總淨收益3.由總淨收益減去建築物價值所產生的收益，包括利息和報酬

4.剩餘為土地收益，予以資本化還原即得土地價值► 例子如下

1.估算建築物價值 4,500,000元2.不動產總淨收益 855,000元3.建築物價值之收益 4,500,000元 × 0.15＝675,0004.剩餘之土地收益 855,000元－675,000元＝180,000元5.土地價值 180,000元÷0.09＝2,000,000元6.不動產總值 6,500,000元

23

第六節 殘餘法貳、建築物殘餘法

► 建築物殘餘法之步驟1.以市場比較法估算出土地價值2.計算整體不動產的總淨收益3.由總淨收益減去土地價值所產生的收益4.剩餘為建築物收益，予以資本化還原即為建築物價值

► 例子如下1.土地市價 2,000,000元2.不動產總淨收益 855,000元3.土地價值之收益 2,000,000元 × 0.09＝180,000元4.剩餘之建築物收益 855,000元－180,000元＝675,000元5.建築物價值 675,000元÷0.15＝4,500,000元6.不動產總值 6,500,000元

24

第七節 聯合貢獻原則分析

►長期而言，房地產價格的上漲，主要係源自土地的增值，建築物將因實質耐用年數的限制而不斷更新重建

►短期而言，房地產價格的上升，則是對土地之區位及建築物可使用空間的效用所影響，即房地產價格係因土地及建築物的效用聯合貢獻所致

►所謂的「短期」，泛指該建築物的經濟耐用年限，且該建築物的所有權型態，是區分建物所有權

25

第七節 聯合貢獻原則分析壹、採用聯合貢獻原則之理由

► 無土地之承載，建築物將無以依附► 土地與建築物合併作高度利用，興建公寓或大樓出租時，在我

國不動產市場上，尚無法明確計算出何者係土地產生之收益

► 都市地區區分所有權型態的公寓或大樓，係加強磚造或鋼筋混凝土造，實質耐用年數達50年以上，而其經濟或功能上的耐用年數亦達30年左右

► 土地產生之收益是長遠的，由建築物產生之收益，則在耐用年數屆滿後即終止，故為有限的

► 不動產價值的產生，係結合土地、資本、勞動及企業家等四種生產要素，缺一即無以實現最大利潤

► 在公平原則的考量下，土地和建築物合併構成不動產價值時，應以土地及建築物的貢獻，按效用比率予以公平分離價格

► 適當地將土地與建築物的效用價值共同分配，在未來不動產之價值估算，則不會有不同目的而有不同的貢獻原則之出現

26

第七節 聯合貢獻原則分析貳、聯合貢獻原則之計算步驟及實例分析

方法一，依估技101條規定►勘估標的之土地價值比率及建物價值比率已知者，以房地價格推估該區分所有建物基地單價，亦得以下列方式估計之

該區分所有建物基地權利價格＝該區分所有建物房地價格×土地價值比率

該區分所有建物之基地權利單價＝該區分所有建物基地權利價格／該區分所有建物之基地持分面積

該區分所有建物之基地單價＝該區分所有建物之基地權利單價×平均樓層效用比／區分所有建物之樓層別效用比

27

第七節 聯合貢獻原則分析貳、聯合貢獻原則之計算步驟及實例分析

方法一，依估技101條規定（續）► 前項所稱土地價值比率及建物價值比率，應參酌當地市場調查資料，運

用估價方法估算之► 實例如下 土地單價15萬元／坪，總價為1800萬元；建物單價為4.5萬元／坪，總價

為1944萬元 土地價值比率＝1800 ÷（1800+1944）＝48.1% 建物價值比率＝1944 ÷（1800+1944）＝51.9%

以地面層為例，計算基地權利單價 地面層基地權利價格＝1584×48.1%＝761.9萬元 地面層基地權利單價＝761.9 ÷ 20＝38.09萬元／坪

計算區分所有建物之基地單價 基地單價＝38.09×120 ÷ 220＝20.78萬元／坪

► 此一基地單價，即為土地貢獻價格總額2493.2萬元，除以基地面積120坪，得到20.78萬元／坪之基地單價。20.78萬元／坪與原土地單價15萬元／坪之差異，即為貢獻價值（如下表11-6所示）

28

20.786.23154.5128642072平均

2,493.2

2,690.5

1,8001,944725,184120432合計

20.77415.56.2448.448.151.9300153244.51286420725F

17.31346.35.2373.748.151.9300153244.51072020724F

19.04380.95.7411.048.151.9300153244.51179220723F

20.77415.56.2448.448.151.9300153244.51286420722F

38.09761.911.4822.148.151.9300153244.5221,58420721F

8.65173.12.6186.948.151.9300153244.553602072B1F

土地貢獻價格（萬元／坪）

土地貢獻價格（萬元）

建物貢獻價格（萬元／坪）

建物貢獻價格（萬元）

土地價值比率（％）

建物價值比率（％）

土地價格（萬元）

土地價格（萬元／坪）

建物成本（萬元）

建物成本（萬元／坪）

不動產單價（萬元／坪）

不動產市價（萬元）

土地持分（坪）

建物面積

樓層

15=14÷3

14=4×11

13=12÷2

12=4×10

11=9/（7+9）

10＝7/（7+9）

9=8×3 （LP）

87=6×2

（BC）

65=4÷24（NV）

321

聯合貢獻原則實例分析（方法一）

*粉色字為課本錯誤之處

29

第七節 聯合貢獻原則分析貳、聯合貢獻原則之計算步驟及實例分析

1.以近鄰地區或同一供需圈內類似地區中，求取估價不動產的正常市價及其建坪單價

2.分析估價不動產的建築物面積，及其土地持分面積的正常合理比例

3.求取估價不動產各層樓的樓層別效用比率4.計算建築物成本價格，含營建成本、設計費等5.計算當期正常土地（素地）價格6.求取不動產個別因素校正率，其方法為計算建築成本乘效用比率，再加上土地價格乘效用比率之總和，以不動產市價總額除以該總合之比率即得。即

方法二，已知不動產價格之各項構成因素，適用於1年以內之新建築物，且地價、建築物價格易於取得實例之地區

=+

不動產市價個別因素校正率

（建築成本 效用比率）（土地價格 效用比率）

30

第七節 聯合貢獻原則分析貳、聯合貢獻原則之計算步驟及實例分析

7.以土地價格（或建築成本）乘效用比率乘個別因素校正率所得之價格，即為土地貢獻價格（或建物貢獻價格），以公式表示，即 不動產總值＝土地貢獻價值+建築物貢獻價值

即 NV＝L + B其中NV：不動產總值

L：土地貢獻價值B：建築物貢獻價值

土地持分價值＝正常土地價格 ×效用比率即 LS＝LP × U其中 LS：土地持分價格

LP：正常土地價格U：效用比率

方法二，已知不動產價格之各項構成因素，適用於1年以內之新建築物，且地價、建築物價格易於取得實例之地區（續）

31

第七節 聯合貢獻原則分析貳、聯合貢獻原則之計算步驟及實例分析

區分所有權建築物價值＝建築物重建成本 × 效用比率即 BS＝BC × U其中 BS：區分所有權建築物價值

BC：建築物重建成本 計算個別因素校正率

其中 ID：個別因素校正率 計算土地貢獻價值

L＝LP × U × ID＝LS × ID 計算建築物貢獻價值

B＝BC × U × ID＝BS × ID 實例表（11-7）如下

方法二，已知不動產價格之各項構成因素，適用於1年以內之新建築物，且地價、建築物價格易於取得實例之地區（續）

P C P C S S

NV NV NVID= = =L U + B U L L +B （ ）（ ）（ +B ）

32

20.77415.46.2448.7115.4300153244.5120128642072平均

124.622,492.537.32,692.1692.41,800901,94427720725,184120432合計

20.77415.46.2448.7115.4300153244.51201286420725F

17.31346.25.2373.9115.4300153244.51001072020724F

19.04380.85.7411.3115.4300153244.51101179220723F

20.77415.46.2448.7115.4300153244.51201286420722F

38.08761.611.4822.6115.4300153244.5220221,58420721F

8.65173.12.6186.9115.4300153244.55053602072B1F

土地貢獻價格（萬元／坪）

土地貢獻價格（萬元）

建物貢獻價格（萬元／坪）

建物貢獻價格（萬元）

個別因素校正率（％）

土地價格（萬元）

土地價格（萬元／坪）

建築成本（萬元）

建築成本（萬元／坪）

效用比率（％）

不動產單價（萬元／坪）

不動產市價（萬元）

土地持分（坪）

建物面積（坪）

樓層

15=14÷3

14=6×10×11

13=12÷2

12=6×8×11

11（ID）

10＝3×9 （LP）

98＝2×7 （BC）

76（Ｕ）

5=4÷24（NV）

321

聯合貢獻原則實例分析（方法二）

360B1 115.4%324 50% + 300 50%

註：以 層為例個別因素校正率＝ ＝（ ）（ ）

*粉色字為課本錯誤之處

33

第七節 聯合貢獻原則分析貳、聯合貢獻原則之計算步驟及實例分析

1.以近鄰地區或同一供需圈內類似地區中，求取估價不動產的正常市價及其建坪單價

2.分析估價不動產的建築物面積，及其土地持分面積的正常合理比例

3.計算建築物成本價格，含營建成本、設計費等4.計算當期正常土地（素地）價格5.求取建築物貢獻價格，即依建築物成本價格占正常土地價格及建築物成本價格總額之比例，即

方法三，已知不動產價格之各項構成因素，適用於1年以內之新建築物，且地價、建築物價格易於取得實例之地區

+

正常土地／價格建築物貢獻價格＝不動產總額

正常土地價格 建築物成本價格

34

第七節 聯合貢獻原則分析貳、聯合貢獻原則之計算步驟及實例分析

6. 求取土地貢獻價格，即依正常土地價格占建築物成本價格及正常土地價格總額之比例，即

不動產＝土地貢獻價值 + 建築物貢獻價值即 NV＝L + B 土地持分價值＝正常土地價格 ×效用比率即 LS＝LP × U 區分所有權建築物價值＝建築物重建成本 ×效用比率即 BS＝BC × U 計算土地貢獻價值即

計算建築物貢獻價值即

方法三，已知不動產價格之各項構成因素，適用於1年以內之新建築物，且地價、建築物價格易於取得實例之地區（續）

+

建築物成本價格土地貢獻價格＝不動產總額

正常土地價格 建築物成本價格

S P

S S P C

P P

P C P C

L L UL=N V =N VL +B L U + B +U

L U LL=N V =N VL +B U L +B

（ ）

（ ） （ ）

（ ）

S C

S S P C

C C

P C P C

B B UB=NV =NVL +B L U + B U

B U B =NV =NVL +B U L +B

（ ）

（ ）（ ）

（ ）

（ ）

35

910= 4 L7+9

（ ）711= 4 B

7+9 （ ）

448.7415.4300153244.5128642072平均

2,692.12,492.51,800901,94427725,184120432合計

448.7415.4300153244.51286420725F

373.9346.2300153244.51072020724F

411.3380.8300153244.51179220723F

448.7415.4300153244.51286420722F

822.6761.6300153244.5221,58420721F

186.9173.1300153244.553602072B1F

建物貢獻價格（萬元）

土地貢獻價格（萬元）

土地價值（萬元）

土地價值（萬元／坪）

建物成本（萬元）

建物成本（萬元／坪）

不動產單價（萬元／坪）

不動產市價（萬元）

土地持分（坪）

建物面積（坪）

樓層

9＝8 × 3 （LP）

87＝6 × 2

（BC）

654（NV）321

*粉色字為課本錯誤之處

聯合貢獻原則實例分析（方法三）

36

第七節 聯合貢獻原則分析貳、聯合貢獻原則之計算步驟及實例分析

1.以近鄰地區或同一供需圈內類似地區中，求取估價不動產的正常市價及其建坪單價

2.就上一地區中，求取與估價不動產條件相當之新建不動產的正常市價及其建坪單價

3.以方法一之步驟，求取新建不動產之樓層別效用比率、建築物成本價格、正常土地價格、個別因素校正率、土地貢獻價格及建築物貢獻價格等項

4.計算中古屋不動產發生的市場折舊額，即中古屋市場折舊額＝新建不動產市價－中古屋不動產市價

5.計算中古屋不動產總值，即以新建不動產所分離出之建築物貢獻價格，減去中古屋市場折舊額

6.核計中古屋不動產總值，即以中古屋建築物殘值，加上新建不動產之土地貢獻價格

方法四，已與新建不動產市場價格產生差異之中古屋不動產市場價格，運用分離土地與建築物估價聯合貢獻原則之作法

37

第七節 聯合貢獻原則分析貳、聯合貢獻原則之計算步驟及實例分析► 方法四之理論基礎為

仍然以土地與建築物聯合產生貢獻原則為之 在不動產存續期間，土地價值是永續且不會衰減價格，而建築物將因物理

性、功能性或經濟性原因發生折舊，因此，市場折舊額攤提於建築物價格中，以公式表示即為：

不動產總值（新建）＝土地貢獻價值+建築物貢獻價值即 NV＝L + B

土地持分價值＝正常土地價格 ×效用比率即 LS＝LP × U

區分所有權建築物價值＝建築物重建成本 ×效用比率即 BS＝BC × U

計算中古屋市場折舊額即 DV＝NV－OV其中DV＝中古屋市場折舊額

OV＝中古屋不動產市價 計算土地貢獻價值

計算中古屋建築貢獻價值OB＝OV－L＝NV－DV－L

其中OB＝中古屋建築物貢獻價值

S

S S

LL=NVL +B

38

609193.7255415.4448.73003241206098642072平均

3,6541,162.11,5302,492.5

2,692.11,8001,9447203,6545,184120432合計

605189.7259415.4448.730032412060586420725F

504157.9216346.2373.930032410050472020724F

554173.3238380.8411.330032411055479220723F

605189.7259415.4448.730032412060586420722F

1,134372.6450761.6822.63003242201,1341,58420721F

25278.9108173.1186.9300324502523602072B1F

中古屋不動產市價（萬元）

中古屋建物貢獻價格（萬元）

中古屋市場折舊額（萬元）

土地貢獻價格（萬元）

建物貢獻價格（萬元）

土地價格（萬元）

建築成本（萬元）

效用比率（％）

不動產市價

（萬元）

不動產市價

（萬元）

土地持分（坪）

建物面積（坪）

樓層

10+12＝5

（OV）

12=9－11（OB）

11=4－5

（DV）

10（L）

9（B）8（LP）

7（BC）

6（U）

5（註2）（OV）

4（註1）（NV）

321

聯合貢獻原則實例分析（方法四）

註1：同區位新建不動產市價註2：中古屋不動產市價*粉色字為課本錯誤之處

39

第七節 聯合貢獻原則分析參、聯合貢獻原則之檢討

►運用聯合貢獻原則時，須同時充分掌握土地合理市價及建築物重建價格，而在都市發展飽和地區，以市場比較法取得土地價格較為困難；因此，在作業便利之比較，均不及土地或建築物貢獻原則，惟其公平性較土地或建物貢獻原則為佳

►運用聯合貢獻原則時，所計算出之個別因素校正率，基本上須針對土地及建物之個別特性予以修正，在實務上作業亦須由估價師專業經驗判斷調整

►中古屋不動產價值中，土地不會發生折舊，僅對建築物折舊予以扣除其貢獻價值，是較合適的處理方式

40

第八節 結論

► 不動產總值中分離土地與建築物價格，從物理、經濟、市場、稅法及政策等觀點出發，均有其必要性 物理上，不動產＝土地+建築物 經濟上，不動產＝土地+勞力+資本+企業家 市場上，不動產＝土地市場+房屋市場 稅法上，土地：增值稅、地價稅等

建築物：契稅、房屋稅、營業稅等 政策上，土地：自然增值須漲價歸公

建築物：鼓勵投施勞力、資本之最有效改良利用

► 不動產估價所追求的目標，係公正、客觀、公平、合理，因此，估價過程中，需對評估價格的合理性，作明確提示，無論是土地貢獻原則、建築物貢獻原則或土地與建築物聯合貢獻原則，都有其適用之前提，若於法令規章上規定採用某種貢獻原則，則在估價時務上，勢必有所偏頗

41

補充－素地估價

►素地估價之意義 指不包括地上改良物或不存在他項權利之土地，若估價標的實際存在地上改良物或他項權利，應將視為不存在，純粹估計素地狀態下之價格

►素地估價之方法 市場比價法

土地殘餘法

分配法

土地開發分析法

42

補充－建築物估價

►建築物估價之意義 建築物必存在於土地上，然只估計建築物，不考慮基地之價格

►建築物估價之方法 成本法

建物殘餘法

分配法

評點法

43

補充－房地估價

► 房地估價之意義 建築物及其基地結和成一體下，估計整體價格，習稱「房地估價」

► 房地估價之方法 市場比較法 收益資本化法 成本法

► 土地建物價值分離法之意義 由於估價實務上，採土地與建物分別估價，因此估得建築物及其基

地整體價格後，須分離土地與建築物價格

► 土地建物價值分離法之理論 土地貢獻原則

►超額利潤歸屬於土地的貢獻

建物貢獻原則►超額利潤歸屬於建築物的貢獻

聯合貢獻原則►超額利潤屬於土地與建築物二者共同的貢獻

44

補充－高樓土地估價► 高樓土地估價之意義

高樓大廈每一層樓售價不同，而每一層樓之造價應大致相同，因此售價之不同係導源於土地立體地價不同

► 樓層價差之理論 土地貢獻

►每一層樓之造價大致相同，而每一層樓之售價所以不同，主要導源於土地立體效用（立體區位）不同

建物貢獻►整幢大樓之使用效益來自建築物，而非土地；而立體效用之產生也唯有建築物之興建

聯合貢獻►只有土地而無建物或只有建物而無土地，均不能創造整體效益

► 樓層別效用比率 指一幢建物各樓層效用之百分比；樓層別效用比率係土地與建物合

為一體之效用貢獻百分比

► 地價分配率 將樓層別效用比率扣除建物效用部分，即得地價分配率；地價分配

率係指土地立體空間效用分配之百分比