Các chung cư ở Hà Nội ra đời từ những năm của thập niên 60-90 (thế kỷ trước), đó là giai đoạn chúng ta áp dụng mô hình kinh tế chính trị xã hội chủ nghĩa (XHCN) trên nền tảng một nước nông nghiệp lạc hậu và trải

qua thời gian dài chiến tranh. Bên cạnh đó, do sự giúp đỡ của các nước XHCN khác lúc bấy giờ như Liên Xô, Trung Quốc, Triều Tiên… nên hầu hết các khu chung cư cũ ở Hà Nội là sản phẩm của lý luận quy hoạch, kiến trúc và kỹ thuật xây dựng ngoại lai, chưa qua điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện của Việt Nam. Những khu nhà chung cư chủ yếu là những dãy nhà từ 2-4 tầng được thiết kế theo hình thức lắp ghép những khối bê tông tấm lớn. Có thể nói, nhà chung cư thấp tầng ra đời đã đáp ứng phần nào nhu cầu nhà ở cho người dân, tuy nhiên, chất lượng của những khu chung cư này đã không còn đảm bảo an toàn, cũng như công năng sử dụng chưa hợp lý do đó việc cải tạo hoặc xây mới là việc làm cần thiết. Trên thực tế, tại Hà Nội công cuộc cải tạo nhà chung cư đã được tiến hành từ năm 2005, song đến nay, sau hơn 10 năm thực hiện cũng chỉ có hơn chục căn được xây dựng. Vậy nguyên nhân tồn tại là do đâu? Cần có những giải pháp gì để việc cải tạo chung cư vừa an toàn, hiệu quả lại vừa giải quyết tốt nhu cầu của người dân.

VẪN CÒN TỒN TẠI NHỮNG NỖI LO KHÔNG CỦA RIÊNG AIHiện nay, tại các đô thị trên cả nước (chủ yếu ở Hà Nội và Thành

phố Hồ Chí Minh) vân còn tồn tại nhiều nhà chung cư và công trình công cộng được xây dựng từ lâu, đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp. Đặc biệt ngay giữa Thủ đô, trung tâm của đất nước có tới 1.516 chung cư cũ có quy mô từ 2 - 5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1980 (1). Các công trình này tập trung chủ yếu ở 4 quận nội thành cũ (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa và Hai Bà Trưng) với 935 công trình. Đánh giá về mức độ nguy hiểm của các công trình chung cư cũ tại Hà Nội, UBND đã công bố kết quả của 42 chung cư cũ trên địa bàn 5 quận, huyện, trong đó có 39 tòa nhà nguy hiểm ở mức độ C, 1 tòa nhà nguy hiểm ở mức độ B, 2 tòa nhà nguy hiểm ở mức độ D cần phải di dân gấp (chung cu GA6, GB6 Thành Công; A1, A2 Giảng Võ; B1, B2.1, B2.2 Ngọc Khánh, tập thể 66 Cửa Bắc;

nhà A số 218C Đội Cấn và nhà A7 tập thể đường sắt, tòa nhà 121 Lê Duẩn, K2 Hào Nam, A1 Khương Thượng, A6, A7 và A8, B6 và B7, C3, C5, E1 và E3, E4 Vĩnh Hồ, 12 Hào Nam, 5B Tây Sơn - Tập thể Đại học Công Đoàn, A1 Thanh Xuân Bắc, F4 Thanh Xuân Trung; F1,F2 tập thế Xà phòng, F4, F11 tập thể Sao Vàng; A3 tập thể cơ khí Hà Nội, Nhà A, C và D tập thể Thuốc lá Thăng Long, Nhà A1, A2, A3, A4 tập thể Nguyên Khê (Đông Anh)...

Công cuộc cải tạo và di dời đã bắt đầu triển khai từ năm 2005, nhưng sau hơn 10 năm tiến hành cải tạo chung cư cũ, Hà Nội mới chỉ xây dựng lại được 16/1.516 tòa chung cư cũ (2). Để giải quyết tình trạng nêu trên, đồng thời nhăm tăng cường công tác quản lý an toàn chịu lực, chủ động phòng tránh các sự cố và có giải pháp khắc phục, xử lý kịp thời đối với các nhà chung cư, các công trình xây dựng cũ, gây nguy hiểm tại khu vực đô thị, Thủ tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số 05/CT - TTg ngày 15/02/2016 về việc kiểm tra, rà soát, đánh giá an toàn chịu lực nhà ở và công trình công cộng cũ,

Hà Nội có 1.516 chung cư cũ chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1980

AN TOÀN, HIỆU QUẢCẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ

Hoàng Ngân

72 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ

KINH NGHIỆM QUẢN LÝ

Mức độ nguy hiểm của những chung cư cũ có thể sụp đổ bất cứ lúc nào

Hiểm họa từ chính những chung cư cơi nới

nguy hiểm tại đô thị. Thủ tướng yêu cầu các cơ quan chức năng cùng vào cuộc để kiểm tra, đánh giá các công trình nhà ở và tiến hành di dời dân đối với các công trình có nguy cơ sụp đổ cao. (3)

CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ - CÒN NHIỀU KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮCNguyên nhân chủ yếu dân đến công trình chung cư cũ mất an toàn và

có nguy cơ sụp đổ cao là do trải qua quá trình sử dụng đã lâu, đan xen nhiều hình thức sở hữu, nhiều người sử dụng, thiếu sự quản lý chung, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý chất lượng công trình được ban hành trước đây chưa đầy đủ, đồng bộ. Mặt khác, do thiếu nguồn vốn và sự quan tâm của các cấp, ngành dành cho công tác bảo trì, sửa chữa các công trình này. Hơn nữa việc quản lý, sử dụng cũng như công tác kiểm tra, rà soát, đánh giá an toàn chịu lực để thực hiện bảo trì, sửa chữa, khắc phục và xử lý chưa được kịp thời, chưa đáp ứng được yêu cầu đặt ra, cũng là một trong những nguyên nhân gây nên tình trạng trên.

Công tác quản lý chất lượng, bảo trì, quản lý, sử dụng nhà ở và công trình xây dựng trên thực tế đã được quan tâm. Song việc cải tạo các chung cư cũ gặp phải những vướng mắc nhất định đặc biệt là do vấn đề quyền lợi của người dân, doanh nghiệp và các bên liên quan. Để thực sự trả lời cho câu hỏi “Làm thế nào để bộ mặt Thủ đô không khoác trên mình những tấm áo cũ kỹ!”, đòi hỏi phải có sự vào cuộc của các cấp chính quyền và cơ quan chức năng cũng như sự nhiệt tình ủng hộ của người dân, đặc biệt là câu chuyện “quyền lợi” phải được giải quyết một cách thỏa đáng. Việc cải tạo chung cư cũ liên quan nhiều tới người dân sống tại chính các chung cư đó và quyền lợi của các tổ chức, cá

nhân là chủ dự án. Khi quyền lợi của hai bên chưa gặp nhau, thêm vào đó là thời gian di dời cũng là một trong những yếu trọng tác động làm cho các dự án cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ gặp nhiều khó khăn. Thiết nghĩ công cuộc cải tạo, xây dựng chung cư cũ muốn đạt được hiệu quả đòi hỏi phải giải quyết các yếu tố sau:

Về vấn đề tài chính: Đảm bảo chỗ ở mới cho người dân phụ thuộc nhiều về vấn đề tài chính. Bởi người dân chỉ chấp nhận chuyển tới nơi ở khác khi nhu cầu của họ được đáp ứng phải lớn hơn hoặc băng thực tế họ đang có. Nhưng để đảm bảo việc này thì chủ đầu tư cũng như chủ dự án lại phải căn cứ vào lợi nhuận của họ. Để phá bỏ một dự án chung cư cũ, bản thân nhà đầu tư muốn được xây dựng cao tầng để thu hồi vốn và kinh doanh, trong khi cơ chế hiện nay không cho xây cao tầng trong nội đô. Người dân thì muốn định cư tại chỗ, đa số không muốn chuyển đến các khu tái định cư, vì do sinh hoạt hăng ngày bị đảo lộn, con cái ảnh hưởng do thay đổi môi trường học tập… Ở đây, rõ ràng vấn đề lợi ích được xác định là một trong những nguyên nhân cơ bản làm cho tiến độ thực thi kém hiệu quả.

Về ý thức của người dân: Khi các tổ chức kiểm định theo yêu cầu của các cơ quan quản lý Nhà nước đã đánh giá xác định một số tòa chung cư cũ không đảm bảo chất lượng, có khả năng gây mất an toàn, yêu cầu phải di dời thì người dân lại cho răng “đã sập đâu mà đi” hoặc tất cả mọi người vân sống tốt nên việc di dời càng gặp khó khăn. Thay vì cần phải di dời để đảm bảo cuộc sống cũng như tính mạng của chính mình thì họ lại tự ý cơi nới, mở rộng căn nhà của mình băng hình thức “đeo thêm ba lô” lấn chiếm đất lưu không, sân chung. Cùng đó, việc cải tạo, sửa chữa tùy tiện đã dân đến thấm dột khu vệ sinh, ảnh hưởng đến khả năng chịu lực của kết cấu công trình… Do đó, khó khăn lại càng chồng chất khó khăn bởi thay vì cần có sự nhiệt tình ủng hộ của người dân thì họ lại đi ngược lại với lợi ích mà chính họ đang cần và mong muốn được hưởng.

73Số 47. 2015 XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ

Về vấn đề pháp lý: Khi chất lượng tòa nhà đã được đánh giá là nguy hiểm thì có thể sập bất cứ lúc nào, khi cơ quan quản lý Nhà nước đã cảnh báo, cần có sự phối hợp giữa các cấp chính quyền, người dân và doanh nghiệp để đảm bảo an toàn cho những cá nhân và hộ gia đình sống tại các chung cư cũ. Khi quyền lợi chưa được giải quyết triệt để thì sự ủng hộ của người dân và doanh nghiệp lại tác dụng ngược trở lại đối với việc thi hành pháp luật.

Một vấn đề nữa cần đề cập trong việc cải tạo chung cư cũ chính là bài toán đô thị vì khi cải tạo, xây dựng phụ thuộc nhiều vào hạ tầng kỹ thuật tại khu vực này và các vấn đề ràng buộc pháp lý mà cơ quan quản lý Nhà nước cần kiểm soát.

Thực tế cho thấy, để có được bộ mặt mới cho các chung cư cũ cần có sự kết hợp hài hòa giữa cơ quan quản lý Nhà nước, người dân, doanh nghiệp và các bên liên quan, đặc biệt là sự quyết tâm và quyết liệt trong việc xây dựng các khu chung cư mới trên nền các khu chung cư cũ nguy hiểm.

Mô hình chung cư mới xây dựng trên nền chung cư cũ ở khu Kim Liên - Hà Nội

Công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ là một việc làm cần thiết bởi nó liên quan trực tiếp đến cuộc sống của một bộ phận lớn dân cư, do vậy cần tạo được sự đồng bộ về pháp lý và đặc biệt là cần tuyên truyền sâu rộng tới người dân. Mặt khác để người dân ủng hộ thì việc đầu tiên phải tìm được giải pháp hài hòa lợi ích giữa người dân và nhà đầu tư, cần thực hiện chính sách xã hội hóa theo phương thức Nhà nước và doanh nghiệp cùng làm. Trong đó, Nhà nước đóng vai trò chủ chốt trong việc cân bằng bài toán lợi ích giữa các bên Nhà nước - doanh nghiệp - người dân. Có thể áp dụng hình thức người dân cùng góp vốn với doanh nghiệp, cải tạo hoặc xây dựng lại chung cư cũ. Những người góp vốn sẽ nhận được những ưu đãi như việc chọn tầng, chọn căn nhà ở tùy theo tỷ lệ góp vốn.

Tài liệu tham khảo(1) http://enternews.vn/cai-tao-

chung-cu-cu-tai-ha-noi- loay-hoay-tim-loi-thoat.html Báo diễn đàn doanh nghiệp;

(2) http://tinnhanhchungkhoan.vn/bds-phap-luat/cai-tao-chung-cu-cu-tien-do-nay-se-mat-100-nam-140696.html;

(3) Chỉ thị số 05/CT - TTg ngày 15/02/2016.

CẦN NHỮNG PHƯƠNG ÁN XỬ LÝ MỘT CÁCH AN TOÀN VÀ HIỆU QUẢ

Thuận tiện, hiệu quả, an toàn, nhanh chóng nhăm đem lại lợi ích cho người dân, doanh nghiệp và cả các cấp chính quyền là những yêu cầu đặt ra đối với nội dung cải tạo chung cư cũ. Việc cải tạo, xây dựng chung cư cũ đầu tiên cần phải tuân thủ các quy định của pháp luật về quản lý đầu tư xây dựng và quy hoạch đô thị. Quy hoạch đô thị được phê duyệt và phải dựa trên nguyên tắc đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn và không gia tăng quá tải cho vấn đề về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Giải pháp trước mắt cũng như lâu dài chính là việc tạo ra hành lang pháp lý để việc thực hiện được hiệu quả, cụ thể như sau:

a) Tạo khung chính sách cho cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ đã được thiết kế, tạo được môi trường và cơ sở pháp lý cho quá trình triển khai thực tiễn.

b) Thống nhất chủ trương triển khai cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp nhăm tạo ra các khu nhà ở mới có chất lượng tốt hơn, góp phần cải thiện và nâng cao điều kiện sống của nhân dân, cải tạo bộ mặt kiến trúc đô thị theo hướng văn minh, hiện đại. Ưu tiên thực hiện đầu tư xây dựng lại các khu chung cư cũ, nhà cũ nguy hiểm mức độ C, D.

c) Khi thực hiện cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư phải đảm bảo kết hợp hài hòa được lợi ích của Nhà nước - người dân - chủ đầu tư.

74 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ

KINH NGHIỆM QUẢN LÝ

Việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ phải thực hiện theo dự án, trên cơ sở quy hoạch chi tiết, cải tạo đồng bộ, tổng thể, theo tiêu chuẩn quy chuẩn về xây dựng. Quá trình lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án cần công khai, minh bạch và các chủ đầu tư phải có đủ năng lực tài chính cũng như khả năng thực hiện dự án.

d) Phương thức thực hiện cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ theo phương thức xã hội hóa. Khuyến khích chủ đầu tư dự án và các chủ sở hữu căn hộ hợp pháp thỏa thuận thực hiện dự án băng phương thức hợp tác kinh doanh. Việc thực hiện dự án cải tạo, xây dựng mới khu chung cư cũ phải thực hiện theo quy định về di chuyển, tạm cư và bố trí tái định cư.