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大眾捷運系統土地聯合開發案地主投資優先權之研究

關鍵字: 大眾捷運系統、聯合開發案、地主優先投資權

摘要

所謂聯合開發係由兩個以上不同團體，共同合作之不動產開發計畫，常需或政府機關與私部門投資的互相協調工

作。而本文所指聯合開發，係指「大眾捷運法」以及「大眾捷運系統土地開發辦法」，賦予政府與私部門於捷運

系統建構過程中之一連串作業行為。

緣民國 70 年間，因台北火車站東移，造成忠孝西路 205 號至天成大飯店為止的整排房子被拆，政府將台汽

以西的拆除地稱之為「交 8 廣場」，將台汽以東的拆除地稱「交 7 廣場」，從楊金叢市長時代開始，相關土地之 150

餘位地主在陳鼎弈(交 8 代表)及王小玉(交 7 代表)的帶領下，長期對抗政府官員不公不義之對待，過程中已有一百

餘位地主相繼去逝，交 8 代表陳鼎弈亦為此而中風臥病、哭瞎眼睛，直至今日地主們仍無法得到合法合理之公平

對待，交 7 廣場代表王小玉，為了捍衛公平正義，從此一肩扛起地主權益之維護重任。因而在 94 年 8 月成立「C1

私有土地地主權益促進會」，該會係以「維護地主權益，政府不應與人民爭利，政府應鼓勵民間參與執行公共事

務」作為組織主要訴求重點，並於 94 年 8 月 17 日委請林美倫律師發函告知捷運局。

A study of landlord's right of first refusal in investment in a joint property development project of MRT

Keywords： Mass Rapid Transit System, the joint development of the landlords the right to give priority to investment

Abstract

The joint development, as two or more different groups corporately develop a real estate, requires frequent communication and coordination between government agencies and private sectors. The joint development referring in this article means a series of operations and procedures during the MRT construction process in accordance with "Mass Rapid Transit Act" and "MRT Land Development Regulation". In 1980s, a block of row houses (from No. 205 Chunghsiao West Road to Tiancheng Hotel) were demolished for Taipei Main Station moving eastward to a new location. The west side of the land of Taiwan Motor Transport Company were known as Taipei Main Station District Parcel No. 8, and the east side thereof were known as Parcel No. 7. The two Parcels were separately owned by around 150 landowners. Since more than 20 years ago, these landowners have making a long confrontation with the unfair treatment of the Government under the leadership of CHEN Ding Yi (the representative of landowners of Parcel No. 8) and Wang Xiaoyu (the representative of landowners of Parcel No. 7). During the long protest process, over 100 landowners had died and CHEN Ding Yi-end has been kept lying in bed because of a stroke and crying himself blind. However, they have still not received a legally and reasonably fair treatment. Thus, for defending justice and fair, Wang Xiaoyu shouldered the whole responsibility to strive for rights and interest of landowners and established the "Association of Rights and Interests of Parcel C1 Private Landowners'" on August 2005. The appealing points of the Association are: Safeguarding interests of the landlords; the Government should not contend for profit with the people; the Government should encourage private participation in public affairs. Meanwhile, the Association asked the lawyer, Ms. Lin MeiLun, to inform the Taipei City Department of Rapid Transit Systems (DORTS) of such appealing points on August 17th, 2005.

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一、前言

按「大眾捷運系統開發辦法」第 14 條、第 15 條及第 16 條規定，享有優先投資權之土地所有權人如逾 4 個

月未投出投資建議書，方視為放棄優先權。同法第 17、18 條規定投資人提出申請表件，經執行機關完成審查，

執行機構方得請求申請簽訂投資契約書並繳納履行保證金 3%。而捷運局擅自將地主之 4 個月限縮為 1 個月，且

故意設在 2 月 5 日至 3 月 5 日，其中過年 9 天加上扣除例假日，地主只有短短 10 天可找開發商。足見捷運局之

作法顯有可議。一般 630 億的開發案，CBRE 稱備標至少需四個月，而如此重大捷運雙子星大樓開發案，僅給

地主十天備標，更可見是違背法令之行為。

另外，主管機關要求優先投資權人提前繳納保證金之處分，亦為違法行為(違反大眾捷運系統土地開發辦法

第 17 條及 18 條)，當時好不容易有家符合資格之開發商(皇翔建設)，為國內知名開發商，與地主完成簽約，當

時捷運局常局長竟表示：雙子星大樓不可預售、不可買賣、不可分割。要求開發商趕快與地主解約，開發商不

敢不從，因而解約造成私地主嚴重傷害。享有優先投資權之私地主們，在開發商突然解約後，立即於 3 月 2 日

緊急要求依法延期至 6 月 5 日，但捷運局於 3 月 5 日卻回函堅決表示「不可延期」。連送達文書之日均無法扣除，

實已嚴重違法侵害投資人之權益，地主迫於無奈，因此提告捷運局(侵權)違反行政程序法，亦於 99 年獲最高行

政法院 99 年度判字第 987 號及高等行政法院 99 年更一字第 107 號判決私地主勝訴，捷運局「違法」。

按土地所有權係憲法保障之基本權利，國家不得任意剝奪、侵害之。相關重大政府建設，皆應兼顧公益

與私益，政府不應以高權介入與民爭利，是以當私地主土地決定與公地主聯合開發時並簽訂大眾捷運系統土地聯

合開發契約書時(如附件 1)，公地主係代表政府，應維護私地主之權益，並協助私地主參與公共事務，而非反之

與私地主爭利，然查許多開發案，在官商勾結伸入黑手操縱下，例如臺北市眾多聯合開發案，捷運局均將私地主

的優先權視為無物，包括冠德建設、新店美河市、大橋頭、淡水等聯合開發案，均因私地主無法行使優先權，而

引發訴訟，其中弊端叢生。為使未來捷運系統聯開案及相關重大工程聯開案，在投資開發建築過程中，不再讓政

府機關有濫用權限之可能，而影響業界投資建築之損害性，且避免衍生類似侵害私地主權利之紛爭，特以此論文

併合研究參考各個相關文獻及案例，希冀提出建議及因應方向，作為杜絕弊端，將各式紛爭徹底解決之參考。公

權力與私經濟活動間的衝突與磨合，在法律上均各有所據，而在眾多重要經濟建設與民生相關之建築方案中，連

帶影響權利變動及如何救濟，就實務處理上而言，存在著許多弊端，此均與廠商、人民權益及後續救濟途徑息息

相關，實具有研究價值。

1-1 研究背景與動機

以臺北車站特定專用區 C1、D1 聯合開發計畫係屬於臺灣桃園國際機場聯外捷連系統之臺北站聯合開發之

專案為例,其位於臺北車站特定專用區之中心,為臺北市三條捷運系統、臺灣機場捷運系統、臺灣高速鐵路系統、

台灣鐵路系統以及國道高速公路客運交會的交通樞紐，並為國際旅客搭乘大眾捷連系統抵達 壹北市之門戶。周

邊半徑兩公里範圍內重要建築包括總統府、立法院、行政院、監察院、新光三越超高層大樓、國家劇院、國家音

樂廳，以及臺北火車站前商圈(臺北市主要商圈之一),為臺北市政治、文化與經濟中心，同時也是臺北市人口流動

密度最大區域。

主辦單位為臺北市政府；執行單位為捷運工程局，預計投資金額約 630 億台幣,政府及私有土地所有人以土地

作價約 50% 的股權，中標投資開發商可握有聯合開發公司約 50%的股權，並按股權比例享有地上建築面積總和

約 50%的商場、辦公室與五星級酒店。本專案興建計畫，將成為臺北市政府導引臺北車站核心區進一步發展之重

大公共投資，籍由聯合開發專案結合超高層雙塔大樓設計、車站設計以及人工平臺的整體景觀規劃及交通改善規

劃籍以達成「創造首善之都核心區門戶，塑造臺北都會國際新形象」的臺北市舊城區城市更新目標，更帶動台北

市西區再次繁榮。然就該聯合開發案中，發現三個重大令人詬病的弊端：(一)捷運局相關處分皆違反程序正義。(二)

主辦機關之定位嚴重錯誤。(三)主辦機關顯有球員兼裁判之虞。因此實有就該弊端叢生之過程，分析研究其問題

所在，俾使投資重大建設之開發商、地主、投資人，能有預防及因應之方向。

1-2 研究目的與其重要性

1.捷運局相關行為違反程序正義

查台北市政府當時委託捷運局辦理「雙子星大樓」開發的事務，惟捷運局一開始就以執行機關的身份，將

自己變成開發的主體之一（即所謂的「公地主」），於是從此在執行上就不斷發生「公親變事主」的邏輯紊亂，這

種「程序不正義」的下場，就是演變成公信力喪失，動輒得咎，對於投資人與私地主兩面不討好。這種問題在今

天的中華民國各級政府中，其實應已經逐漸減少，因為公務員的政治學分修的比他們的前輩多很多，忠於政黨的

美德會給公務員生涯帶來高度的風險，另一方面民主與公平的教育也因為「行政程序法」與「國賠法」的施行，

而逐漸深入到各級公務員的意識之中，把自己服務的公家單位變成利益追逐的一份子（例如，開發的主體-地主

或投資人）是違反公務員的民主與公平的價值觀念。然而在台北市首善之都，卻不斷發生這種情形，確實值得重

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視。

我們仔細看捷運局從民國七十四年以來的執行軌跡，就會發現捷運局一步一步的把自己與市政府帶向開發

主體的證據，而捷運局同時又要披上「公家」的形象外衣，極力想要避免暴露於「與民爭利」的嫌疑與指控，然

而這些行為卻是斑斑可考的。其實若是市政府真的願意承擔，只要收購私地主的土地，就可以依照市政府的理想

來進行開發，這就好比捷運與高速公路的開發程序一樣。但是實際上市政府主觀與客觀都沒有能力進行這項開發，

主觀上，沒有市長願意冒險花費時間與精力去全權主導並負責「雙子星大樓」的開發。「雙子星大樓」的開發至

少需要五到八年的興建與初期順利營運才能出現成功的跡象，過程中的各種缺點都會成為市長政敵的攻擊素材。

客觀上，六百三拾億以上的資金需求（或負債）要轉嫁到市庫與市民身上，也不是議會可能同意的，就捷運局最

近對媒體發佈的消息，這個資金需已經達到六百億的規模，考量最近五年的通貨膨脹與材料供應成本上漲，這可

能還屬於保守的估計。除了資金不足的客觀因素外，另外兩個客觀因素也不具備，就是台北市政府沒有營運商場、

辦公室與旅館的法源依據與能力，所以不論主觀條件或客觀因素，台北市政府與其下轄所有機關，根本不可能去

進行「雙子星大樓」的開發，因此捷運局將市府與本身帶向開發主體的行為，就自然讓各界產生了對其主事者無

自知之明的感覺，或是對其行為動機產生了懷疑。

而「雙子星大樓」的開發被捷運局定位成「聯合開發」，就是因為把機場捷運站放到了重慶南路旁「交七

廣場」與「交八廣場」地面下，否則這塊地面的開發只有地主與投資人而已，根本與捷運局無關。地主中包含了

私地主與鐵路局、鐵工局，而鐵路局方面也沒有任何主、客觀條件去進行「雙子星大樓」的開發，因而剩下唯一

可能的開發主體，就是私地主與投資人（團隊）。私地主對「交七廣場」進行開發，完全符合其所擁有的權力。

而由於機場捷運站把「交七廣場」與「交八廣場」綁在一起，所以台北市政府也必須賦予私地主權力對「交八廣

場」進行開發，若捷運局不同意這個基本原則（捷運局在此點上立場反覆），私地主只要以其人之道還治其人之

身，對台北市政府提出歸還其土地（位於「交七廣場」的某處）的地下與地上的權力之訴，就會讓台北市政府、

捷運局與機場捷運站陷入無法營運機場捷運的困境。基於以上論述，私地主絕對符合「交七廣場」與「交八廣場」

的開發主體資格。事實上，私地主如果出來進行聯合開發，將自己的地與公地主的地一起開發，等於幫公地主一

個大忙，把公地主無法做的事一起做掉，不僅鐵路局、台北市政府、甚至桃園縣都應該要表達對私地主的重大感

謝。至於有意願的投資人（團隊），若是未經私地主與公地主共同同意，是絕無資格成為開發主體，所以先讓私

地主成為開發主體，然後由私地主組成聯合公司，邀請公地主，共同選拔各個投資人（團隊）是最理想的執行途

徑。

可惜本文之論述已經不能讓時間回到從前，如果台北市政府或捷運局能夠認清所處的困境，願意迅速採用

本文的邏輯，極有可能讓「雙子星大樓」開發推動神速，但是，如果捷運局仍執意當事主而非公親，至少要能讓

私地主充分的參與，不但在選擇投資人（團隊）時，要讓私地主行使同意權，最重要的，是讓私地主成為開發團

隊的一份子，使開發團隊具有合乎正義的正當性，如此，即使開發過程可能緩慢，但是絕不會停頓到似乎遙遙無

期，相信，只要失去的程序正義逐漸回復，民眾會有信心，投資人會出現，政府的形象可以保持，於是正向循環

開始，地主、投資人雙贏，台北市、新北市、桃園縣民眾全贏。

2.主辦機關定位錯誤

其實台北市政府捷運局並沒有營運商場、辦公室與旅館的能力，然而為何可以訂出尋找「雙子星大樓」開

發主體的門檻與標準？難道台北市政府指定捷運局去辦，捷運局就立刻自然產生了這種能力？難道捷運局是台北

市政府可以找到比較適合辦理的機關嗎？尋找開發主體基本上就是尋找有能力的營運公司，因此捷運公司就比捷

運局適合，但是由於捷運公司仍然主客觀條件不足，所以捷運公司可以執行推動與協助開發主體的工作，工程部

分委託捷運局來辦或協辦，這種架構就比較合理。但是最合理也最簡單的，就是推動私地主組成聯合公司，由私

地主聯合公司委託最適合的營運顧問（可以不只一家）與工程顧問（可以不只一家），然後與幾家大型百貨業公

司、旅館連鎖業者以及辦公室物業經營者簽訂租約，私地主聯合公司本來就擅長經商，在捷運公司協助下，可以

兼顧公共利益，為台北市帶來既能賺錢又能妝點門面的金雞母。當我們檢視捷運局對於開發主體的門檻或要求時，

赫然發現幾項重大的問題：

(一)捷運局沒有開發綜合商場、辦公室與旅館的經驗，但是捷運局也沒有與可能的投資人進行調查與協商的作為，

通常當主辦機關沒有經驗或把握時，會把可能參與的廠商請來討論，協商出大家均可以接受的門檻與遊戲

規則，就像許多BOT案例一樣，但是捷運局完全沒有師法他山之石，捷運局幾乎就是自 己決

定了門檻與遊戲規則。

(二)捷運局基本比照工程採購的作法來訂出門檻與遊戲規則，結果一方面高估了廠商的意願，另一方面過份抬

高了門檻，導致沒有適當的投資人有意願，反而是有營造廠積極的想要投標，這種結果剛好印證了捷運局

以工程立場思考開發案，結果真正的開發商沒來，來的是營造廠想先賺工程施工的利潤，做了大樓之後再

退場，留一個殼子，等後面開發商進來，不符開發營運所需，就由開發商再花錢與時間去修改，開發外行

導致營造廠以為有機會打這種如意算盤，真讓人扼腕。

(三)評審投資人的委員，美其名為地主，結果絕大多數都是台北市政府的局、處長，全部都是沒有開發綜合商

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場、辦公室與旅館的經驗，沒有邀請真正有投資經驗的私地主不說，而且評選過程採黑箱作業，這些委員

到底有何專業審查？有何理念？有何作為？外界全部都不知道，去年中華工程公司投標並接受審查，為何

審查了超過六個月，其中過程經歷為何？最後為何沒有通過？沒有任何台北市政府以外的人知悉，這種作

業方式，當涉及到重大利益分配時，難道台北市市長也能允許？承辦的開發處關鍵人一路由科長升到副處

長，現在又升處長，是否表示市長對其作法深為肯定？難道這塊地拖延開發這麼多年，捷運局都沒有疏失、

沒有責任？難道私地主與公地主因為延遲開發所損失的利益，捷運局與台北市政府可以毫不在乎，不用賠

償？這三個問題，其實就是讓一個工程單位去搞開發，結果這個單位就用工程發包思維去招商，甚至用工

程思維找顧問公司規劃，模擬一個雙子星大樓模型，也管這個模型將來可不可能賺錢，就強硬的要求來投

標的人，都必須要接受捷運局的規劃，讓懂開發的人，被強迫接受不懂開發的人的規劃，並且最後要這個

懂開發的人去承擔不賺錢的後果，這種招商作法，就是類似工程界招標時的甲方契約條款，基本邏輯是「一

個願打、一個願挨」，捷運局做業主單位做久了，以為開發商會像營造廠一樣委曲求全，顯然事與願違，最

後一般開發商都不願意配合捷運局的甲方條款起舞。

3.主辦機關球員兼裁判

捷運局自從與鐵路局簽約，獲得代為執行地主權力後，就以此對外進行公開徵求投資人，其基本邏輯為投

資人與捷運局（代理公地主）合作開發。但是，令人困惑的是，如果捷運局有望成為開發主體的一份子，就好比

捷運局（代理公地主）與私地主競爭開發權，那捷運局如何能辦理選擇投資人（開發商）或審查私地主是否適合

開發呢？這種不公平的賽局，可用「球員兼裁判」來形容。捷運局必須放棄成為開發主體的任何可能性，才有立

場去做評選與審查的行為，而且捷運局還必須證明他有評選與審查的能力才行，否則捷運局豈不是既不公平又無

能力嗎？

二、大眾捷運系統土地聯合開發案地主投資優先權保障

2-1 制度緣由與立法理由

依據大眾捷運法第一條開宗明義指出：「為加強都市運輸效能，改善生活環境，促進大眾捷運系統健全發展，

以增進公共福利，特制定本法。」為了全面整合開發，促進地方發展，大眾捷運法第七條規定：「為有效利用土

地資源，促進地區發展，主管機關得辦理大眾捷運系統路線、場、站土地及其毗鄰地區土地之開發。有下列情形

之一者，為前項所稱之毗鄰地區土地：一、與捷運設施用地相連接。二、與捷運設施用地在同一街廓內，且能與

捷運設施用地連成同一建築基地。三、與捷運設施用地相鄰之街廓，而以地下道或陸橋相連通。第一項開發用地，

主管機關得協調內政部或直轄巿政府調整當地之土地使用分區管制或區域土地使用管制。大眾捷運系統路線、場、

站及其毗鄰地區辦理開發所需之土地，得依有償撥用、協議價購、巿地重劃或區段徵收方式取得之；其依協議價

購方式辦理者，主管機關應訂定優惠辦法，經協議不成者，得由主管機關依法報請徵收。主管機關得會商都巿計

畫、地政等有關機關，於路線、場、站及其毗鄰地區劃定開發用地範圍，經區段徵收中央主管機關核定後，先行

依法辦理區段徵收，並於區段徵收公告期滿後一年內，發布實施都巿計畫進行開發，不受都巿計畫法第五十二條

規定之限制。以區段徵收方式取得開發用地者，應將大眾捷運系統路線、場、站及相關附屬設施用地，於區段徵

收計畫書載明無償登記為主管機關所有。第一項開發之規劃、申請、審查、土地取得程序、開發方式、容許使用

項目、申請保證金、履約保證金、獎勵及管理監督之辦法，由交通部會同內政部定之。主管機關辦理開發之公有

土地及因開發所取得之不動產，其處分、設定負擔、租賃或收益，不受土地法第二十五條、國有財產法第二十八

條及地方政府公產管理法令之限制。」而為更健全土地整合開發，以大眾捷運法第七條為母法訂立了「大眾捷運

系統土地開發辦法」（原名：大眾捷運系統土地聯合開發辦法）。依據原大眾捷運系統土地聯合開發辦法第 14 條

明文：「以前二條方式取得用地或開發用地全為公有時，開發方式由主管機關自行決定，其餘開發用地之投資人

甄選順序如下：一、土地所有人。二、公告徵求其他私人、團體。」查上開規定之立法目的，係基於憲法對於人

民財產權之保障，且減少土地所有人面臨土地被政府徵收時之抗爭，提供以聯合開發方式供土地所有人另一種選

擇，而達成土地所有人、投資人與主管機關三贏的目標。

2-2 從依法行政角度談地主投資優先權依法應踐行之程序

按原大眾捷運系統土地聯合開發辦法第 14 條之規定，應確保憲法對於人民財產權之保障，並減少土地所有

人面臨土地被政府徵收時之抗爭，而令土地所有人、投資人與主管機關三贏的目標，顯有政府仁政之美意。惟查

於臺北車站特定專用區 C1 聯合開發案中 C1 之私地主，就上開投資案依法取得優先投資權後，台北市捷運工程局

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卻百般阻撓，利用不合法之程序，故意縮減備標時限，並違法要求私地主繳納履行保證金 3%，不斷藉故剝奪私

地主依法取得之優先投資權利，甚至加以無理由之條件，遽自取消私地主之優先投資權，令該優先投資權之保障

形同具文。

另按行政程序法第八條規定：「行政行為，應以誠實信用之方法為之，並應保護人民正當合理之信賴」。又

信賴保護原則攸關憲法上人民權利之保障，故凡公權力之行使，不論係授益行政處分之撤銷或廢止，抑或行政

法規之廢止或變更均有其適用。查臺北車站特定專用區 C1/D1 土地開發案經台北市政府捷運工程局依法辦理地

主優先投資意願之甄選作業程序，由私地主取得優先投資權，惟台北市政府捷運工程局為阻擾私地主取得系爭

C1 土地優先開發投資權，而要求私地主需於 1 個月內提送申請書件以及提前繳交高額申請保證金，作為解除優

先開發投資權之條件，係已違法增加法律所無規定限制，其行政處分應屬違法，亦已違背行政程序法第 8 條之

誠信原則。再者，私地主依法取得優先投資權之行政處分效力，自始皆未經撤銷，依法仍為有效存續，台北市

政府捷運工程局，本應就前開開發案所辦理之甄選程序仍應持續進行，而非得以片面宣告終結，以符法制。惟

查台北市政府捷運工程局逕以 100 年 4 月 1 日北市捷聯字第 10030910200 號函表示，該局先前辦理徵詢地主優先

投資意願之甄選作業程序，業因所有地主均未取得優先投資權而告終結，顯與私地主依法取得優先投資權之行

政處分效力相悖。

依法定程序，台北市政府捷運工程局既然仍就臺北車站特定專用區 C1/D1 土地開發案辦理甄選作業，自應

受其已作成「優先投資權」之授益性行政處分效力所拘束，而非得以恣意再向外對不特定之人為招募。為維護

法之安定性以及人民對國家一體性之信賴，行政處分具有所謂之構成行政機關同樣具有拘束效力，其他機關有

義務將該處分當作一個既定的構成要件要件效力，亦即原則上一個發布生效的既成的行政處分，對處分機關以

外的其他或既成事實，予以承認接受，並充作其自身管轄事務之決定基礎，以為適法。基於行政自我拘束原則，

台北市政府捷運工程局就臺北車站特定專用區 C1/D1 土地開發案甄選作業，既已授予私地主依法取得優先投資

權之授益性行政處分，且該私地主等並未有放棄優先投資之情形，又該授益行政處分並無經撤銷或廢止之情形，

私地主依法取得優先投資權之效力應有效存續，始為適法。

2-3 就法規異動內容討論地主投資優先權修正案之適法性

按憲法本文第 15 條、第 143 條分別規定：「人民之財產權，應予保障。」、「人民依法取得之土地所有權，應

受法律之保障與限制」查原大眾捷運系統土地聯合開發辦法第 14 條明文規定：「以前二條方式取得用地或開發用

地全為公有時，開發方式由主管機關自行決定，其餘開發用地之投資人甄選順序如下：一、土地所有人。二、公

告徵求其他私人、團體。」惟該條條文修正後之內容卻改為：「開發用地由主管機關自行開發或公告徵求投資人

合作開發之。」是以政府擅自強行將土地所有人原本得以享有之權利予以剝奪，實已違背當時之立法目的，顯有

可議之處。而依大法官會議解釋釋字第 425 號揭櫫：「土地徵收，係國家因公共事業之需要，對人民受憲法保障

之財產權，經由法定程序予以剝奪之謂。規定此項徵收及其程序之法律必須符合必要性原則。」查大眾捷運系統

土地開發辦法係依據大眾捷運法第 7 條之規定而來，又依據該條之立法目的，大眾捷運系統主管機關或交通部指

定之地方主管機關得辦理不動產興闢事業，以有效利用土地資源，仍應本於必要性與比例性原則為之。另按中央

法規標準法第 18 條規定：「各機關受理人民聲請許可案件適用法規時，除依其性質應適用行為時之法規外，如

在處理程序終結前，據以准許之法規有變更者，適用新法規。但舊法規有利於當事人而新法規未廢除或禁止所聲

請之事項者，適用舊法規。」台北市政府捷運局利用管道，促使修正原大眾捷運系統土地聯合開發辦法第 14 條

之規定，擅自剝奪土地所有權人之權利，實有檢討其適法性之必要，惟捷運局及相關主管機關卻置之不理，明顯

有不當之處。

三、研究方法

以 100 年 3 月 21 日台北市政府捷運工程局公布之台北車站特定區 C1、D1 投資需知為例，檢討其產生之問題：

item Document Contract Clause Contract Clause Question Report

1

土地開發

投資人須

知

五、申請人資格

條件(二)、1.開

發能力

申請人及其合作人中至少一

法人應符合下列規定:建築開

發實績＂累計金額 300 億

元＂

建築開發實績累計金額 300 億元

是否有最近限定幾年內實績?或

是只須會計師簽證即可。

2 土地開發

投資人須

六、申請書件、

(一)、4.覓得公

司法人合作者

乙.申請人(土地所有人)與合

作人經公證或認證之合作意

願書。

此處所指公證或認證是否有指定

機關或格式要求。

6  

知 應檢附：乙

3

土地開發

投資人須

知

六、申請書件、

(二)、2.「財務

能力」應提送：

(2)

(2)票據交換機構出具非拒絕

住來戶且最近一年內無退票

紀錄之查覆單。

如外國法人所在地無法提供，應

如何處分?

如該

國確

無主

管機

關可

提供

類似

證明

文

件，則

由該

法人

出具

無所

列情

事之

書面

切結

書

4

土地開發

投資人須

知

六、申請書件、

(二)、2.「財務

能力」應提送：

(3)

(3)財團法人金融聯合徵信中

心具在金融機構無不良授信

信用紀錄之信用報告。

如外國法人所在地提供，應如何

處理?

5

土地開發

投資人須

知

六、申請書件、

(三)開發建議書

內容、1.

1.基地位置、範圍與土地權

屬。

土地權屬問題是由投資人自行查

詢或可由政府提供?

6

土地開發

投資人須

知

六、申請書件、

(三)開發建議書

內容、2.

2.土地權利取得方法與使用

計畫、開發成果處分方式。

土地權利取得方法意指為何?開

發成果處分方式捷運局已訂定基

本方式，可由投資人訂定嗎?訂定

範圍如何?

7

土地開發

投資人須

知

六、申請書件、

(三)開發建議書

內容、4.建築計

畫：(2)

(2)工程預算書:總價表、詳細

表

詳細表項目內容有無明確界定，

包含建材、設備系統、裝修材料、

管線材料等全部都要?

8

土地開發

投資人須

知

六、申請書件、

(三)開發建議書

內容、4.建築計

畫：(2)

(2) 工程預算書:總價表、詳細

表

詳細表內數量於＂附件一之工程

數量切結書＂有明確規定，數量

高估百分之十以上者，則依建造

執照圖說核算數量調降立切結書

人之權益分配比例，低估部分由

立切結書人自行吸收 ；此部分數

量是指包含建材、設備系統、裝

修材料、管線材料等全部都要?

還是只針對重要建材及設備系統

之重點項目?

9

土地開發

投資人須

知

六、申請書件、

(三)開發建議書

內容、4.建築計

畫：(3)、甲.

(3)建材規格與設備系統說明:

甲.外牆、門廳及梯廳、地坪、

內牆及平頂裝修材規格及品

牌。

此條文所指規格及品牌有無品質

標準要求?產地要求?品牌為單一

列舉或可多重列舉。重要進口產

品是否可免稅?

10

土地開發

投資人須

知

六、申請書件、

(三)開發建議書

內容、4.建築計

畫：(3)、乙.

(3)建材規格與設備系統說明:

乙.門窗及五金；衛浴設備、

廚具、給排水、電力及電氣、

電梯、空調(商場、辦公室及

旅館等商業使用空間)、保全

及監控系統、消防、

此條文所指規格及品牌有無品質

標準要求?產地要求?品牌為單一

列舉或可多重列舉，重要進口產

品是否可免稅?

7  

網路及通訊系統、停車場等

設備規格及品牌。

11

土地開發

投資人須

知

六、申請書件、

(三)開發建議書

內容、7.

7.與捷運系統相關設施銜接

計劃。

投資人無捷運系統相關設施圖說

資料，要如何銜接?介面如何界

定?成本如何界定?

12

土地開發

投資人須

知

六、申請書件、

(三)開發建議書

內容、8.

8.財務計劃:包括財務基本假

設與參數設定、預估投資總

金額、資金籌措與償還計

畫、分年現金流量、投資效

益分析。

如投資人投資效益因素，財務基

本假設與參數設定與土地開發投

資人須知有牴觸，要如何處理?

13

土地開發

投資人須

知

六、申請文件、

(三)開發建議書

內容，9.

9.開發時程計畫。 需捷運局提供明確共構移交時間

表，及其他重要時間點。

14

土地開發

投資人須

知

六、申請書件、

(三)開發建議書

內容、10.

10.營運管理計畫。 政府機關使用區域(如捷運設施

等)是否納入營運管理計畫範

圍，政府機關使用區域有無特殊

規定。

15

土地開發

投資人須

知

六、申請書件、

(三)開發建議書

內容、11.

11.申請人(含合作人)與主管

機關、土地所有人合作條

件、分收比例及其他相關權

利義務之分析與評估。

分析與評估結果如未符合投資效

益，能否修改申請人(含合作人)

與主管機關、土地所有人合作條

件、分收比例。

16

土地開發

投資人須

知

六、申請書件、

(三)開建議書內

容、14、(1)、甲

甲、本案 C1 及 D1(東半街廓)

用地都市計畫之細部計畫規

定依「大眾捷運系統土地開

發辦法」辦理開發時容基容

積率 80%之獎勵容積率為

350%。惟該獎勵容積由本府

以捷運主管機關身分取得並

支付建造成本者，在 C1 用地

部分依本府與地主簽訂之土

地契約書約定為半數(即

175%)；在 D1(東半街廓)用地

部分依本府與交通部台灣鐵

路管理局簽定之土地合作開

發契約書約定為全數(即

350%)。另投資人之建議設計

於結構條件及相關建築法令

允許下應達到允建容積上

限。

C1 獎勵容積率為 350%，在 C1 用

地部分依本府與地主簽訂之土地

契約書約定為半數(即 175%)；另

外之 175%是否為投資人取得?

17

土地開發

投資人須

知

六、申請書件、

(三)開發建議書

內容、14、(1)、

乙

乙、投資人與地主權益分配

比例之計算中屬投資人貢獻

總成本係包括共構歸墊款、

直接營建成本(含主管機關取

得捷運獎勵之委建成本)、間

接成本(不含銷售之管理費

用)、建築設計費、利息成本、

房地互易營業稅、契稅、代

書費、地政規費、本基地之

人公平臺費用及其他如依公

寓大廈管理條例規定之公共

如有其他成本發生應如何處理?

物價波動如何處理?

8  

基金等屬本案投資人應處理

事項之相關成本。

18

土地開發

投資人須

知

七、申請保證

金、(五)

(五)依本須知規定應退還申

請保證金時，以保證金繳納

名義人為通知及退款對象，

保證金繳納人應於本府捷運

工程局通知期限內無息領回

申請保證金。另申請人經評

選未獲最優投資申請人者之

申請保證金退還時機，以本

府取得優先投資權者簽訂投

資契約書後依本府捷運工程

局通知辦理。

保證金退還時機是否申請人經評

選未獲最優投資申請人經評選未

獲最優投資申請人時即應退還。

19

土地開發

投資人須

知

八、申請作業程

序、(一)

(二)經本府捷運工程局審查

符合優先投資資格者，應於

本府捷運工程局書面通知基

準日翌日起二個月內致本府

捷運工程局答覆優先投資意

願，答覆日期以交郵當日郵

戳或機關收文戳認定，逾期

視為放棄優先投資。開發用

地為共有者，土地所有人於

答覆願意優先投資時，應一

併檢附共有人持有土地面積

合計逾三分之二，或共有人

過半數及其持有土地面積合

計過半數之同意書，未檢附

或檢附不齊者，視為放棄優

先投資。

(1).此土地所有人事指所有地主

接獲捷運工程局書面徵詢優先投

資意願，還是只有私地主接獲捷

運工程局書面徵詢優先投資意

願?

(2)土地所有人於答覆願意優先

投資時，應一併檢附共有人持有

土地面積合計逾三分之二，或共

有人過半數及其持有土地面積合

計過半數之同意書，此處所指共

有人指的是全部地主(含公、私地

主)或 私地主而已?

20

土地開發

投資人須

知

八、申請作業程

序、(二)

(二)經本府捷運工程局審查

局符合優先投資資格者，應

於本府捷運工程局書面通知

基準日翌日起一個月內繳交

申請保證金並提送本須知

六、(一)(二)所列申請書件，

未依規定期限辦理者，視為

放棄申請優先投資。書面通

知基準日翌日起四個月內提

送本須知六、(三)所列申請書

件。申請書件應掛號郵寄或

自行送達本府捷運工程局，

提送日期以交郵當日郵戳或

機關收文戳認定，未依規定

期限提送者，視為放棄申請

優先投資，已繳納之申請保

證金無息退還。

書面通知基準日翌日起四個月內

提送本須知六、(三)所列申請書

件。以六、(三) 開發建議書內容

四個月作業不足?

21

土地開發

投資人須

知

九、甄選作業程

序、(一)

(一)本府捷運工程局對投資

申請案件之審查及評選依

「台北都會區大眾捷運系統

土地開發投資」

22 附件三 四、開發建議審

查或評選、

(二)、6.

6.如僅一投資申請人申請投

資時，或二投資申請人以上

申請投資時之第一順位投資

如政府訂定地主之權益分配比例

及承諾予地主及主管機關之最低

年租金太高時，造成投資效益偏

9  

申請人，如其「總得分」不

及 80 分或地主之權益分配比

例低於﹪或承諾予地主及主

管機關之最低年租金低於地

主及主管機關所得取開發後

之不動產總值之﹪者，將無

法取得優先投資權，得由本

府捷運工程局依規定另行辦

理投資人甄選，申請人不得

異議。

低時，應如何處理？另物業管理

及營運團隊費用應如何分攤？

23

土地開發

投資人須

知

十、簽約、(二)

(一)申請人對非其開發建議

書或於審查評選會議中之承

諾事項之審定條件有意見，

此條文乃表示捷運工程局可於審

查時提出任何條件，對投資人明

顯不合理。

24

土地開發

投資人須

知

十、簽約、(二)

(二)申請人對前述非其開發

建議書承諾事項之本府審定

條件於期限內書面提出之修

正意見，如本府不同意接受

時，申請人仍應接受審定條

件並於前述本府捷運工程局

書面通知送達日翌日起三十

日內按審定條件簽訂投資棄

約書，逾期視為放棄投資

權，本府不負擔任何責任，

本府捷運工程局由其他申請

案件依序擇優遞補或重新徵

求投資人，申請保證金無息

退還。

此條文乃表示捷運工程局可於審

查時提出任何條件，投資人之申

訴修正意見如捷運工程局不同意

時，仍無法取得投資權。此表明

捷運工程局不管合不合理皆可否

定投資人，對投資人明顯不合理

亦無其他補救措施。

25

土地開發

投資人須

知

十二、(四)

(四)本案開發建物採產權分

別持有而投資人統一經營，

投資人應引入與開發建物營

運項目相同或類似之營運經

驗業者，並於建物申請使用

執照前一年將業者資格證明

文件提送本府捷運工程局審

查，其分為物業管理(辦公室

及停車場)、百貨商場經營及

旅館經營等三項目，每一項

目應有三年以上之營運經

驗，審查原則詳本須知附件

三之附表六

(1).本案開發建物採產權分別持

有，此條文所述持分是否有期

限？或為永久？能否買賣出售？

(2)營運團隊費用如何分攤？

26

土地開發

投資人須

知

十二、(五)

(三)申請人簽訂投資契約書

後，就未達成權益分配協議

之土地所有人，得申請本府

捷運工程局代為協調，經協

調二次仍無法達成協議時，

投資人應於協條會後三十日

內取得土地所有人合意交付

仲裁，並依仲裁機構判斷辦

理，若私有土地所有人不同

意交付仲裁，投資人得申請

本府捷運工程局依私有土地

所有人所簽土地聯合開發契

如私有土地所有人不同意交付仲

裁，且不依本府捷運工程局依私

有土地所有人所簽土地聯合開發

契約書處理，產生抗爭因而造成

之損失應如何處理？

10  

約書處理。

27

土地開發

投資人須

知

十二、(六)

(四)申請人如未獲核定取得

投資權，不得要求給付任何

費用，如獲核定取得投資

權，申請期間負擔之費用

千分之一金額明顯不足，應該提

高。

28

土地開發

投資人須

知

十三、特別條

款、(一)

(一)C1 基地投資人與地主之

權益分配以地主為最低比

例，D1 基地投資人與地主之

權益分配以地主為最低比

例。

申請人所提 C1 或 D1 地主之

權益分配比例將納入本府捷

運工程局招開審查及評選會

議之評分項目(詳本須知附件

三之附表五)，為低餘則無法

取得投資權。申請人提出之

權益分配比例為承諾底限，

未來本府捷運工程局將依建

造執照圖說之預算書及當時

之土地鑑價結果核算，再與

投資人協商調整，但仍不低

於投資申請人員承諾比例。

土地鑑價規則?

29

土地開發

投資人須

知

十三、特別條

款、(二)

(二)本府以捷運主管機關身

份取得之獎勵容積產權樓地

板，原係以委建方式依投資

人開發進度編列預算分期支

付(開工時支付 30﹪、完成建

築物頂版時支付 40﹪、取得

使用執照時支付 20﹪、完工

交屋時支付 10﹪)。惟申請人

得選擇於與本府完成權益分

配協商後，依未來計畫期程

請求本府提前支付，其納入

本府捷運工程局召開審查及

評選會議之評平項目(詳本須

附件三之附表五)，相關本府

所衍生之利息成本則於最後

一期支付投資人時予以相

抵，並於投資契約中明訂相

關信託機制以確保專款專

用。

利息成本如何計算？

30

土地開發

投資人須

知

十三、特別條

款、(四)

(四)申請人提出予地主及主

管機關之統一經營年租金應

不低於地主及主管機關所取

得開發之不動產總值之﹪，

並納入本府捷運工程局召開

審查及評選會議之評分項目

(詳本須知附件三之附表

五)，若低於﹪

本案由公、私有地主(公有地主指

公有地主管機關)提供土地，投資

人出資興建；投資人與地主依比

例分配所有權，並委由投資人營

運。但固定需支付予市有地及主

管機關之年租金，不得低於不動

產總值乘以投資人申請時承諾之

年租率計算所得金額。如因經濟

不景氣或其他原因造成營收不敷

成本時，變成要由投資人吸收虧

損，並不公平。各租金所得是否

應依所有權人佔有比例分配才合

11  

理？另投資人營運權是否有期

限？

31

土地開發

投資人須

知

十三、特別條

款、(六)

(六)臺北車站特定專用區

C1、D1(東半街廓)聯開建物之

建築基本設計業經本府捷運

工程局於捷運 DA115 設計標

競圖甄選完成，委由台灣世

曦工程顧問股份有限公司及

其合作之日本建築師禎總合

計畫事務所及國內建築師潘

冀聯合建築師事務所依相關

規定辦理，投資人應配合本

府捷運工程局核定之建築設

計進行後續之施工及營運規

劃，惟投資人得參與設計圖

說審查，如投資人認為有修

正設計之必要時，得提出修

正方案經本府同意後辦理；

C1 設計監造費用多少？何者支

付？何時支付？

32

土地開發

投資人須

知

十三、特別條

款、(七)

(七)投資人對 C1、D1(東半街

廓)聯開建物之外觀造型與開

發規模應配合「國家門戶」

整體意象，另因捷運設施之

配置及兩開發大樓與捷運設

施共構基礎業經本府捷運工

程局完成設計並施工中，為

避免影響捷運設施功能及通

車時程，此部份如投資人認

為有修正設計之必要時，應

先提出修正

33

土地開發

投資人須

知

十三、特別條

款、(八)

(八)申請人於申請投資期間

應依本府捷運工程局通知無

償配合參與臺灣桃園國際機

場聯外捷運系統三重至臺北

段計畫設計標(以下簡稱

DA115 設計標)相關界面協商

作業並提供有利提高開發效

益之建物使用計畫，本府捷

運工程局得就上述相關圖說

為最終決定，申請人於取得

投資權後須依照本府捷運工

程局核定圖說配合辦理開發

建物之興建事宜。

(1).此部分捷運工程局似乎已發

設計標委由世曦工程顧問處理?

世曦工程顧問規劃設計界面為

何?(2).如因此產生之設計變更，

其費用如何計算?

34

土地開發

投資人須

知

十三、特別條

款、(九)

(九)C1、D1(東半街廓)聯開建

物相關外審作業由本府捷運

工程局先行送審後，因投資

人研議之開發建議或要求變

更設計內容致衍生之重新送

審費用應由投資人負擔。

此部只提到衍生之重新送審費用

應由投資人負擔。但增加之興建

工程成本應如何處理?

35

土地開發

投資人須

知

十三、特別條

款、(十)

此部分請捷運工程局提供記畫時

程如未能與投資人之開發時程相

配合時，應如何處理?

12  

36

土地開發

投資人須

知

十三、特別條

款、(十五)

(十五)共構工程聯合開發空

間之區位及面積依本府捷運

工程局核定辦理，為重慶北

路下方樓地板空間原則上不

得登記為聯合開發大樓所

有。

原因為何?如不得登記為聯合開

發大樓所有，是為何人所有?

37

土地開發

投資人須

知

十三、特別條

款、(二十)

(二十)本案地下共構工程已

於重慶北路下方之地下 B2 層

至 B4 層預留足夠空間，提供

聯合開發投資人自行規劃未

來電源供應之可行方案。

B2~B4 已預留機電空間，如空間

太多或不足應如何處理?由投資

方自行處理嗎?位置是否可以調

動?

38

土地開發

投資人須

知 十三、特別條

款、(二十二)

(二十二)投資申請人之開發

建議書評選時，「總得分」不

及 80 分或地主之權益分配比

例低於或承諾予地主及主管

機關所取得開發後之不動產

總值之 %者，無法取得投資

權，並由本府另行徵求其他

法人、團體投資。

此條款(地主及主管機關應卻設

定開發所有權比例及未來年租金

底線)只考慮地主及主管機關權

益，使得地主及主管機關只有獲

得好處，投資人只有吃虧及配

合；毫無顧及投資人權益，對投

資人來說實在是非常不合理。

39

土地開發

投資人須

知

十三、特別條

款、(二十三)

(二十三)如地主以優先投資

取得投資權，則需以地主名

義與本府簽訂聯合開發投資

契約之人，其後縱然經本府

同意將投資人名義移轉為第

三者，原簽約之投資人仍需

列為投資契約之連帶債務

人，於投資契約存續期間對

本府負連帶債務人，於投資

契約存續期間對本府負連帶

債務責任，不得解除。

是否應以地主及合作(投資)人名

義與本府共同簽訂聯合開發投資

契約為投資人方為合理。

40

其他:3/21

捷運局公

開簡報資

料

共構工程

C1、D1 共構工程由 B4F 至 2F，

資料上說明 102 及 103 年分別交

付本案投資人接續興建上方大

樓，屆時共構工程如未如期交付

本案投資人損失應如何計算?

四、以新店美河市與臺北大橋頭私地主權利慘遭剝奪為例

自由時報 2011/05/17 資料來源

白北市議員林瑞圖、立委蔡正元 5 月 16 日率大橋頭捷運站附近居民赴士林地檢署，按鈴告發台北市捷運局

官員涉偽造文書，違反政府採購法、銀行法，檢方已受理將分案展開調查。

被點名告發的官員，包括前任台北捷運局長常岐德，現任局長陳椿亮，前任聯合開發處處長高嘉濃，現任

聯合開發處處長林勳杰，現任副處長朱正帆、科長高麗娟。

捷運局淡水站聯合開發案，捷運局以市長馬英九用章與得標人駱榮吉簽約，駱卻未列為起造人，而是由連帶債務

人「名流建設」擔任起造人，林認為招標不合法，捷運局已涉偽造文書，違反政府採購法。

而土地位於淡水站西側，並排捷運局站體或軌道系統用地，捷運局不是以大眾捷運法強制徵收，而是以都市計劃

法徵收。且工程造價在建造執照中明定二‧七億元，名流卻向銀行貸款十七億元。林認為已明顯超貸，「萬一名

流倒了，債務就是由連帶保證人台北市政府買單，也一併告發違反銀行法。

美河市案

自由時報 2010 年 7 月 29 日(資料來源)

美河市開發案 地主抗議台北市捷運局騙很大

13  

［記者潘杏惠／北縣報導］由日勝生公司與台北市捷運局進行的大型聯合開發案「美河市」，1 月被監察院提出糾

正，數十名地主組成的自救會，昨天由縣議員陳永福陪同召開記者會，抗議整起事件宛如苗栗大埔案翻版。

地主︰徵收未說明開發細節

台北市捷運局則強調，新店機廠聯合開發相關程序均依法執行，且已在多次協議會、說明會上，明確告知土地所

有權人權益。

范姓地主說，台北市政府民國 80 年以興建新店機廠為由，向 183 名地主徵收私有農地，基地徵收面積 2 萬

多坪，地主每坪得 6 萬元，88 年市政府才公布細部計畫，也未向地主說明參與聯合開發的細節，先徵收後協調的

手段，明顯漠視地主權益。

范姓地主表示，3 年多前美河市建案開始銷售，地主才發現，實際捷運用地僅佔 50%，半數土地全作為建案

使用，與當初徵收作為交通事業的性質明顯不符。且今年 1 月，監察院也對台北縣府、內政部、北市府提出糾正。

范姓地主提及，日勝生公司事後提出回饋社區等補救措施，這只是把地主原應享有的利潤分配給其他社區

民眾，而非由地主直接獲得補償。

陳永福認為，財團的建案樓板使用面積高達 1 萬 2000 多坪，以目前市價，每坪喊到 40 萬元，獲利高達 300

億元，但這些利益卻是從地主身上剝削而來，呼籲市府應盡速與地主協商後續事宜。

美河市遭到監察院糾正

買美河市的人注意了，美河市弊案似乎會一直一直爆發開來！不知道會不會跟現在的一品苑一樣的下場？？

［記者曾韋禎／台北報導］由日勝生公司與台北市捷運局進行的大型聯合開發案「美河市」，昨遭監察院提

出糾正。糾正案指出，台北縣政府漠視都市計畫之願景，致投資者得藉聯合開發之名，溢出細部計畫實質計畫之

規劃目標，仍核發其建照，對台北縣府、內政部、北市府提出糾正。

「美河市」是捷運小碧潭支線的新店機廠聯合開發案。土地遭徵收的原地主組成自救會向監察院陳情，質疑

聯合開發案似違法徵收土地，也未讓大多數地主參與，損及原土地所有權人之權益。

監委劉興善、黃煌雄在調查後指出，依新店機廠細部計畫之規定，住宅以每 50 平方公尺居住 1 人推算，該地

區可容納計畫人口僅 700 人，其土地使用分區為捷運系統用地，建蔽率不得超過 60％，容積率亦不得超過 187％。

然而全案設計卻是 16 棟高度逾百公尺之建築，總樓地板面積達 40 萬平方公尺，而開發之基地面積為 9 萬平

方公尺，其中 81％已做為捷運設施使用，如何再留 3 萬 7000 平方公尺的法定空地？

除北縣府外，內政部、北市府也遭糾正。監院指內政部未盡督導查核之責；台北市政府捷運局辦理本案權益

分配之作業，雖尚能依法辦理，但未先就本案之辦公室、商場、住宅大樓三項產品類別之效益或風險詳予分項評

估。

(中央社記者葉素萍台北 13 日電)台北捷運小碧潭站聯合開發案「美河市」正對外預售，不過，監察院調查發

現，內政部、台北市政府及台北縣政府在辦理這件聯合開發案過程有違失，今天通過糾正案。

監察院通過監委黃煌雄、劉興善提案，糾正內政部、台北市政府及台北縣政府。

監察院指出，台北捷運小碧潭站聯合開發案，由日勝生公司取得投資興建權，預定興建 16 棟高層建築，其中

13 棟住宅已用「美河市」之名，對外預售當中。原地主自救會集體向監院陳情，指台北市政府辦理聯合開發案過

由日勝生公司與台北市捷運局進行的大型聯合開發

案「美河市」，一月遭監察院提出糾正，地主們組成

的自救會，昨天拉白布條抗議。（記者潘杏惠攝） 

由日勝生公司與台北市捷運局進行的大型聯合開

發案「美河市」，一月遭監察院提出糾正，范姓地

主指出，實際捷運用地僅佔 50%，半數土地全作

為建案使用，與當初徵收性質明顯不符。（記者潘

杏惠攝）

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程，疑似違法徵收沿線土地，也沒有讓大多數地主參與聯合開發，導致地主權益受損。

糾正案文指出，監委調查發現，相關單位的確有違失。內政部及台北縣政府漠視都市計畫與都市設計的願景，

導致投資者得以藉聯合開發名義，超出細部計畫實質計畫的規劃目標，在捷運系統用地上，利用聯合開發及其他

獎勵所得樓地板面積，興建容納戶數 2417 戶的 16 棟大樓，並設置高達 2614 個停車位，而且法定空地不足，嚴重

破壞都市均衡發展與居民生活環境。

糾正案文表示，這項聯合開發案銷售總值達新台幣 260.39 億餘元，台北市政府分配總權值為 94.1 億餘元，是

台北市捷運局歷年來聯合開發案最大的開發量體。

糾正案文指出，台北市政府捷運局在辦理權益分配評估作業過程，並沒有先就辦公室、商場、住宅大樓等產

品未來處分效益或經營風險，詳細分項評估，過程不妥適。另外，在辦理捷運獎勵樓地板面積委建費用折抵建物

及停車位的決策過程，也缺乏公開透明的評核機制。990113

五、結論

政府政策：「不得與人民爭利」「政府應鼓勵私地主參予公共事務」而不是一昧打壓私地主投資優先權之行

使，甚至用「違法」之手段。依據最高行政法院判決書，99年度判字第987號及高等行政法院判決書，99年訴更

一字第107號，均判決台北市政府捷運工程局「明顯違法」。然臺北市政府決運工程局，為杜絕私地主行使“投資

優先權特於99田1月15日修正大眾捷運系統土地開發辦法第14條＂，從此臺北市所有地主都無優先權，由主管機

關「球員兼裁判」主導一切「濫用及擴張行政裁量權」至極。

本徵求投資人開發案，照理應該以取得三贏為目標；但依土地開發投資人須知內容看來，皆提到要投資人配

合或吸收成本等不合理條件，並未考量投資人權益問題，似乎把投資人當冤大頭。照理來說，本案土地閒置多年，

未有任何收益，且開發興建地主及主管機關沒有出任何資金，所有資金皆由投資人籌措而來興建；但地主及主管

機關應卻設定開發所有權比例及未來年租金底線，使得地主及主管機關只有獲得好處，投資人只有吃虧及配合；

此須知毫無顧及投資人權益，對投資人來說實在是非常不合理。

而因「聯合開發」涉及公共工程與私有建物之互相共構銜接，於開發過程中常衍生相關土地產權、結構體共構、

使用動線衝突等議題，本文藉由相關實際開發案之過程，探討開發者能否妥善運用此兩種工具，與政府、私有地

主達成三贏的局面，而後續之委託設計施工作業，更期待由參與聯合開發者共同努力，研究一完整可行方案，早

日達成建築完成之共同目標。聯合開發基地屬重要交通設施計畫，具有成為地區發展核心及帶動整體區域再造的

作用，如何健全確保原有土地權利人之權益，兼顧整合整體建設發展，並在依法行政原則下踐行，實係我們所應

關注之課題。

六、建議

大眾捷運系統土地聯合開發案，應顧及公地主、私地主、投資人三贏為目標，但 100 年 3 月 21 日招商說明會提

出之投資須知，列出之分配比例包租。均違反比例原則，台北市政府捷運工程局應誠心誠意與私地主配合，徹底

貫徹「政府不得與人民爭利」，讓私地主充分行使優先權投資參予公共建設(法源依據：促參法)。

七、謝誌

聯大法律事務所劉昌崙律師、甘存孝律師、李建民律師、李復旬律師、聲威法律事務所陳慶尚律師、綠建築公會

前理事長謝照明理事長、陳宗鵠教授、陳星皓教授、謝秉銓教授。

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