detalplanering, pusterviksplatsen

Frida StenbergÖvning 3

2011-10-04Detaljplan för

Pusterviksplatsen

FM2425- Planering, Detaljplaneprocessen avancerad nivåMasterprogram fysisk planeringBlekinge tekniska högskola

VARFÖR DETALJPLAN

Det är definierat i Plan- och bygglagen 4 kap 1§

4 kap. Reglering med detaljplan och områdesbestämmelser

1 § Inom kommunen får mark- och vattenområdens användning, bebyggelse och byggnadsverk regleras med detaljplaner eller områdesbestämmelser enligt detta kapitel (lagen.nu/2010:900).

GENERELLA KRAV FÖR DETALJPLAN

Det finns generella krav för detalplanering beskrivet i plan- och bygglagen, vilka är;

- Bestämmelserna skall vara entydiga.

- Detaljplanen skall ej göras med detaljerad än nöd vändigt.

- Detaljplanens bestämmelser skall ha stöd i plan- och bygglagen.

- Bestämmelserna i detaljplanen bör vara relaterade till det som prövas vid lov/tillstånd.

- Detaljplanerna skall kunna efterlevas.

PUSTERVIKSPLATSEN

Platsen är belägen i de centrala delarna av Göteborg och angränsas av områdena Haga i Söder, Järntorget i väst, Rosenlund och Fiskekyrkan i norr och ett grön-stråk i öst.

Platsen är belägen längs med kanalen vilket ger den höga värden. Utsikten från Pusterviksplatsen är också av betydelse då Fiskekyrkan är belägen på motsatta sida av kanalen.

Platsens markanvändning är idag bilparkering, det finns även viss möjlighet att promenera längs med kanalen och sitta på kajkanterna.

Detta är en av flera platser i Göterborgs stadskärna som har ett utomordentligt läge i innerstaden men som nyttjas till endast parkering. Det finns stora möjligheter och framför allt flera möj-ligheter till att utforma Pusterviksplatsen till något annat än vad det är idag.

Frida Stenberg Övning 3 2011-10-04FM2425- Planering, Detaljplaneprocessen avancerad nivå

1


2


MÖJLIGHETER OCH BEGRÄNSNINGAR MED DETALJPLANEINSTRUMENTET OCH VAL AV PLANBESTÄMMELSER

Jag kommer i detta avsnitt gå igenom de punkter som Jag tog upp i övning 1. Jag kommer beskriva hur Jag i planen använde bestämmelser för att planen skall kunna fölJa mina intentioner. Jag kommer även ta upp om det var någon punkt som var svår att få in i planen eller om det helt enkelt inte gick att kontrollera utvecklingen på det sättet.

1. Skapa nya tydliga stråk! I förändringen av platsen anser jag att det är viktigt att dess utformning ger Pusterviksplatsen ett nytt liv. Här finns möjligheter att skapa goda förbindelser mellan västra Göteborg och innerstaden.

Detta var mycket svårt att reglera i detaljplan. Jag var dock medveten om att detta var av en mer översiktlig karaktär. Det jag har gjort är att jag har i planen använt mig av bestämmelsen GÅGATA som gör det tydligt att det är gående och cyklister som har företräde. Jag har också i planen lämnat huvudmannaskapet till kommunen vilket gör att det är de som ansvarar för utformning och omhändertagande av den allmänna platsmarken inom planområdet.

Att skapa "liv" på Pusterviksplatsen är direkt omöjligt i detaljplan. Det jag har kunnat kontrollera är att i bestämmelsen om gågata även skrivit in att viss möblering skall vara tillgänglig. Denna bestämmelse är

relativt tolkningsbar och otydlig. Jag anser dock att jag inte kan utse exakta platser för vart exempelvis uteservering får tillkomma och så vidare, därav denna planbestämmelse. Något som är möjlig att diskutera är om gågatan skulle kunna ha bestämmelsen Torg istället, hur skiljer sig dessa bestämmelser eller användningar sig ifrån varandra?

2.Bebygg Pusterviksplatsen! Jag anser att Pusterviksplatsen skall bebyggas. Detta för att dagens markanvändning för det första inte används i så stor utsträckning och för det andra för att platsen utgör en stor lucka i Göteborgs innerstads utformning.

Detta är en reglering vi kan skapa i detaljplan och med detta planinstrument. Genom att använda mig av användningen B (bostäder) har jag begränsat användningen av marken till just detta.

3.Bostadsbebyggelsen bör utvecklas som en tydlig kvartersstruktur och möjliggöra för fyra bostadshus med obebyggda innergårdar.

Genom att skapa fyra områden med användningen B (bostäder) har jag reglerat det så att det inte kan bli färre bostadskvarter. Det som jag inte riktigt har kunnat reglera är att det skall vara en "tydlig kvartersstruktur". Genom att reglera vart byggnaden får uppföras har jag givit exploatören en tydlig bild av hur exploateringen av platsen skulle

3


kunna utformas. Det finns dock möjligheter att skapa en någorlunda annan struktur i planområdet, detta om exploatören väljer att ej bebygga all mark där möjligheter finns. Jag har kunnat reglera att det skall finnas innergårdar i dessa fyra kvarter genom att markera områdena med cirklar (varannan svart varannan genomskinlig). Denna bestämmelse betyder att innergården får bebyggas under men att det skall bestå av ett planterbart bjälklag. Jag har även satt en bestämmelse på de planerade innergårdarna som har beteckningen g1, denna betyder att på innergården skall det finnas möjlighet för en gemensamhetsanläggning för lek och rekreation.

4.Bebyggelsens innergårdar bör utformas med grönska och möjlighet till en semi-privat vistelse för de boende.

Som jag skrev i den tidigare delen så kan jag i denna plan reglera att innergårdarna skall bestå av ett planterbart bjälklag och använda mig av bestämmelsen g1 för att möjliggöra för en gemensamhetsanläggning som avser lek och rekreation. Det är dock inte möjligt i planen att reglera att innergårdarna skall vara "semi-privata" ytor för de boende att vistas på.

5.Bebyggelsen bör utformas med handel i bottenplan som fortsättning på den angränsande bebyggelsen i väst och som en utveckling av stråket längs med kajen.

För att reglera att bebyggelsen skall ha handel i bottenplan så har jag använt mig av BH1. Då har jag

reglerat så att det skall vara handel i bottenplan. Skapandet av "stråket" är mycket svårt. Det jag har gjort i denna plan är att jag har möjliggjort för en utveckling av platsen där gågatorna i framtiden kanske kommer kunna utgöra tydliga stråk, med andra ord är detta svårt att få till i bestämmelserna i en detaljplan.

6.Bebyggelsen bör vara mellan 5-6 våningar.

Jag har reglerat just våningsantal i planen. Jag har dock använt mig av regleringar som gör att kvarteren i väst har möjlighet att bygga fler våningar än de i öst. Någonting som jag har resonerat kring är huruvida jag även skulle reglera höjden på byggnaderna. Jag har valt att i denna plan inte göra det, detta på grund av att jag anser att det ej kan skilja avgörande i hur exploateringen kommer tillkomma. Det är dyrt att bebygga idag och när det gäller bostadsändamål så är 2,40 meter byggnadsstandard för lägenheters takhöjd. Skulle exploatören vilja bygga något exklusivare och då "rymligare" lägenheter så är det upp till denne. Detta tycker jag är att reglera lagom mycket angående byggnadens våningsantal och höjd när det gäller bostäder. Viktigt att notera att det kan få större konsekvenser att inte ange byggnadens höjd när det gäller andra användningar så som exempelvis verksamheter.

7.Planen bör möjliggöra för parkering under bostadsbebyggelsen.

Parkeringsmöjligheter skall alltid lösas inom en plan. I

4


denna plan har jag reglerat så att gårdsgatorna är relativt smala och där kan ingen sidoparkering anordnas, inte heller längs med lokalgatan är detta möjligt. Jag har istället reglerat planen så att det finns en bestämmelse på kvartersmarken (garage) som anger att parkeringsgarage i källarplan är möjligt att bygga. Detta är då den enda möjligheten för parkering i planområdet vilket gör parkeringen i området mycket reglerad av mig. Jag har även låtit de centrala delarna av tomterna bestå av "cirkelmark" vilket innebär att här kan exploatör bebygga under mark men då med ett planterbart bjälklag över.

8.Trottoarer bör utformas vid bebyggelsen.

Detta har jag reglerat genom att ge gatorna i området egenskapen gång. Eftersom att detta är en del av den allmänna platsmarken som kommunen ansvarar för så är detta svårt att misstolkas.

9.Kajen bör tillgängliggöras för gående och cyklister.

Detta har jag reglerat i planen genom att skapa en gågata längs med kajens kant. Denna är relativt lite reglerad i planen. Jag har i bestämmelserna skrivit "gångtrafik, viss möblering får tillåtas". Detta är relativt vagt, men jag kunde inte i detta läge bestämma exakt var möbleringen av platsen skulle få ske. Det jag kan ha i åtanke är att detta är en allmän platsmark och kommunen är huvudman för dessa. Det finns med andra ord inte så stora möjligheter att "utnyttja" denna bestämmelse.

5

10.Det bör möjliggöras för vistelse vid kajen med exempelvis sittmöjligheter på kajkantens "trappor".

Detta är reglerat i planen med bestämmelsen WB1, vilken säger att platsen får till viss del bebyggas av trappor och bryggor. Denna bestämmelse är aningen tolkningsbar men jag anser att jag begränsat ytan så pass mycket att detta inte kan "utnyttjas". Det är även här kommunen som är huvudman och ansvarig för utformning och underhåll av platsen.

HUR SKULLE EN ILLVILLIG EXPLOATÖR KUNNA TOLKA PLANEN?

Jag har i det tidigare avsnittet beskrivit några saker som skulle kunna misstolkas i denna detaljplan. Hur skulle då denna plan kunna utformas om exploatören väljer att exploatera platsen på ett illvilligt vis?

Eftersom denna plan inte har så mycket plan-bestämmelser eller regleringar så finns det mycket som skulle kunna bli aningen annorlunda än vad syftet var för planförfattaren (mig). Dock så är detta också min mening med planen, då jag har valt att reglera så pass mycket att det i de flesta fall skulle utformas efter planens syfte trots de andra möjligheterna.

Först och främst är kommunen huvudman för den allmänna platsmarken inom planområdet. Detta innebär att det är de som står för att utformningen av dessa områden (lokalgata, gårdsgata och gågata) utformas enligt planen. Kommunen står också för


6

utformning och underhåll av trottoarerna som skulle kunna misstolkas av en exploatör är bland annat strukturen på bebyggelsen i kvarteret. Exempel till höger visar hur bebyggelsen inte behöver utformas i stängda kvarter utan bebyggelsen skulle kunna brytas upp. Detta anser jag dock vara en sak jag inte behöver skriva med i bestämmelserna, detta på grund av att jag anser attd en exploatör som bebygger detta område borde vilja exploatera så mycket mark som möjligt.

EXEMPEL PÅ KRAV SOM SKULLE KUNNA FINNAS I ETT EXPLOATERINGSAVTAL

Exploateringsavtal är en överenskommelse mellan kom-munen och en viss byggherre. Det redovisar hur en exploatering skall genomföras, exempelvis vem som skall ha ansvar för utförandet av olika åtgärder.

I denna plan skulle exempelvis dessa krav kunna finnas med i ett exploateringsavtal mellan kommun och exp-loatör:

- Det skall finnas en specificering av utformning av kvartersmark och bebyggelsen på denna i ett gestaltningsprogram. Exploatören måste följa detta program som kommer att komplettera planbestämmelserna.

- En tidplan skall göras för exploateringens genomförande.

- Om sanering anses vara av behov inom planområdet skall byggherren ha ansvar för finansiering av detta

- Byggherren skall stå för kommunala gatukostnadsavgifter och anläggningsavgifter för vatten och avlopp.

- Om exploatör eller kommun ej uppfyller avtalet kommer angivna viten tillstå den part som frångått avtalet.

Det vore underligt om exploatören valde att gå ifrån planens intention när det gäller detta.

Något annat som är helt upp till exploatören är fasadens utformning, fasadmaterial etc. Detta har jag valt att inte reglera då jag anser att exploatören skall ha möjligheter att utforma bebyggelsen efter tidens byggnadsstandard (det kan ju vara så att detta inte bebyggs förrän om tio år och då kan byggnadsnormer-na vara annorlunda än vad de är idag).

Exploatören kan också bygga hur högt som helst! Detta är dock en ekonomisk fråga då de flesta lägenheter har 2,40 meter i takhöjd. Om exploatören väljer att bygga högre takhöjd i lägenheterna så kostar det mycket och han får inte så mycket tillbaka i ekonomisk vinning. Det är därför inte så intressant hur hög bostads-bebyggelsen skall vara utan snarare hur många våningar, detta är reglerat i planen. Att reglera höjden på bebyggelsen behövs i mycket större utsträckning göras vid en annan användning så som exempelvis verksamheter.

Möjlig bebyggelsestruktur är såväl "stängd kvartersstruktur" som "öppen".

detalplanering, pusterviksplatsen

Documents