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台北世界貿易中心展覽大樓(世貿 1館)轉型案BOT招商委託專業服務案-需求說明書

「台北世界貿易中心展覽大樓(世貿 1館)轉型案 BOT招商委託專業服務案」招標規範書

壹、計畫背景一、鑒於南港展覽館(簡稱南港 1館)業於 97年 3月間啟用，

另「國家會展中心（擴建南港展覽館）」（簡稱南港 2

館），預計民國 104年完工，為因應未來會展市場之蓬勃發展，爰台北市信義區世貿 1館將面臨市場競合及重新定位問題。

二、考量世貿 1館位處台北市信義計畫區之國際企業總部、國際旅館、大型購物商場群聚之據點，地段極佳，該館未來如何結合台北國際會議中心(TICC)，共同妥適規劃及開發，俾發揮最大的經濟效益，成為重大之課題，爰本案擬評估利用信義區金融、商業與娛樂區位優勢，委託專業機構協助辦理世貿 1館轉型之可行性開發方案評估、先期規劃及後續招商作業。

貳、標的名稱：「台北世界貿易中心展覽大樓(世貿 1館)轉型案 BOT招商委託專業服務案」。

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附件 2


參、廠商資格(請參照附件5－投標廠商資格審查表)

一、本採購案屬政府採購協定 GPA之正面表列清單內容「865管理顧問服務」，允許 GPA會員國廠商參與投標，惟非條約或協定國家之外國廠商或大陸廠商，不可參與投標。投標廠商應為依當地國法設立登記之投資顧問、管理顧問、財務規劃、工程顧問等專業顧問機構。

二、本案計畫主持人，以就職於投標廠商者為限；投標廠商應具備與本案委託目的相關之財務分析、營運管理、市場分析、法律及工程等專業人員參與，若未具備服務範圍內部分之專業能力，則可委聘相關專業廠商協力提供服務事項，但須在參與計畫人力項目中註明，並提出合作同意書。簽約後除有特殊原因報經本局同意外，不得任意更換。

肆、經費規模：預算金額新臺幣 1,500萬元整（含稅；分 7期撥款，所需經費如未獲立法院審議通過或經部份刪減，得依政府採購法第 64條規定辦理）。廠商所投服務建議書報價超過預算者，為不合格標，不予減價機會。

伍、委託範圍

一、世貿 1館及 TICC概述(位置如附圖)

(一)世貿 1館7


世貿 1館基地位於臺北市信義區 4小段 35地號，土地使用分區為業務設施區，所有權人為中華民國，管理機關為經濟部，土地面積 65,413m2，採全街廓整體開發，同基地內另有國貿大樓及君悅飯店等二棟建築物，本次本基地委託之範圍僅係世貿 1館部分，至於建蔽率與容積率則採全街廓整體計算方式辦理。該館於民國 74年 12月 31日落成並啟用，建築總樓地板面積為159,329.85 m2。世貿 1館之營運模式係行政院專案核定由經濟部與外貿協會簽定相關協議書，委由外貿協會管理營運。第一次合約期間為民國 75年 1月 1日～94

年 12月 31日之 20年合約；第二次合約則併 TICC共同簽約，為自民國 95年 1月 1日～104年 12月 31日為期 10年之合約。

(二)TICC

TICC基地位於臺北市信義區 4小段 36地號，土地面積11,247m2，土地使用分區為業務設施區，所有權人為中華民國，管理機關為經濟部。該中心於民國 78年 12月完工啟用，建築總樓地板面積為 59,344.15 m2，係由經濟部與外貿協會簽定協議書，委由外貿協會管理營運。

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第一次合約期間為自民國 81年 7月 1日～94年 12月31日，為期 12年 6個月。第二次則併同世貿 1館簽訂自民國 95年 1月 1日～104年 12月 31日為期 10年之合約。

二、本案所評選之專業服務廠商，須協助本局完成委託範圍之開發及營運規劃。（本採購案提供之資料僅供參考，投標廠商請自行評估是否需前往現地勘查核對，俾對本案充分瞭解，提出最適規劃方案。）

陸、服務內容：

本案所評選之專業服務廠商須以轉型之世貿 1館做為開發主體，合併 TICC現有建築進行整體規劃，擬訂本案興辦計畫，並提出可行之最適 BOT招商營運及空間發展方案。另為增加本案未來開發營運之財務自償性，本案擬依政府採購法訂定招標文件，評選優良廠商協助並依據促進民間參與公共建設法（以下簡稱促參法）暨相關子法之規定與程序，辦理可行性評估、先期規劃、招商準備、甄審及評決、議約及簽約等相關作業。其主要服務範圍包括但不限於下表項目，並依據經本局審定後之工作執行計畫書辦理相關後續作業：

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一、工作準備階段項目基本撰寫及工作內容

工作執行計畫書本案計畫目標、工作人員組織架構、工作內容分配、預定工作進度及預期成果等

二、可行性評估階段項目基本撰寫及工作內容

(一)興辦目的 1. 計畫緣起2. 公共建設目的之確保3. 民間參與之整體效益利弊分析

(二)基本環境分析 1. 計畫位置與範圍2. 基地現況分析3. 環境背景分析4. 上位及相關計畫

(三)市場可行性 1. 市場供需現況調查分析(設施供給、需求現況調查)

2. 供需預測分析(1)設施需求量推估(2)設施規模預測

3. 市場競爭力分析(1)競爭對手界定(2)競爭影響分析

4. 投資意願調查(1)潛在投資者類型及對象(2)潛在投資者初步意見(投資意願及條件)彙整(3)潛在使用者調查(含使用意願及條件)

5. 開發定位、策略及模式6. 配置方案之初步規劃

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項目基本撰寫及工作內容(四)工程技術可行性 1. 基礎資料調查分析

2. 初步工程規劃(1)物業開發配置(2)空間、動線規劃及調整(3)功能保留與改善

3. 工程費估算4. 施工時程規劃

(五)財務可行性 1. 本業財務可行性及附屬事業開發財務可行性(1)基本假設與參數設定包含評估年期、物價上漲率、折現率等

(2)基本規劃資料包含興建成本、營業收入、營業成本等

(3)財務分析方法包含自償率、淨現值法、內部報酬率法、回收年期法等

(4)財務效益評估(5)敏感度分析

2. 適用之各項投資獎勵及租稅優惠措施3. 試算「民間參與營運」於預定年期內之成本效益評估

4. 試算政府於預定年期內之成本效益評估5. 整體開發財務可行性

(六)法律可行性 1. 促參法類2. 目的事業法類3. 土地類、都市計劃類、營建類、環評類、經濟稅賦類

4. 其他類(七)土地取得可行性確認土地開發強度及分割或整併之適宜性(八)環境影響評估 (包含節能減碳)

確認是否應實施環境影響評估，並進行節能減碳評估

(九)交通影響評估評估地區交通狀況分析及影響程度，並進而據以做為建議適宜開發量體及使用項目之參考

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項目基本撰寫及工作內容(十)可行性綜合評估綜整前述（一）～（六）之評估結果及可能之

建物空間定性、定量替選方案(十一)後續辦理方式評析及建議

建議後續辦理方式、期程及最適開發計畫方案(十二)案例分析(十三)世貿 1館交易市場未來處置模式初探

世貿 1館轉型過程中，2 ~7樓交易市場(Mart)之727家廠商處置規劃

三、先期規劃階段項目基本撰寫及工作內容

(一)原可行性評估報告內容檢討及調整建議(二)公共建設目的 1. 依計畫本質對經濟發展、活絡地區商業及

產業等貢獻(三)特許範圍與年限 1.公共建設及附屬設施投資興建營運範圍界定

2. 公共建設及附屬設施許可年限3. 土地提供使用方式(設定地上權或其他方式)4. 興建營運規範(興建項目、最小開發規模、最小投資金額、興建營運權、興建期及營運期應遵守事項、土地及營運資產使用與維護、稅賦負擔、環境保護等)

(四)附屬事業容許範圍 1. 附屬事業投資興建營運範圍之界定2. 營業業種3. 特許年期4. 興辦時點

(五)興建內容與原則 1. 工程調查及規劃2. 捷運設施及相鄰建物連通(或共構)界面管理計畫

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項目基本撰寫及工作內容3. 建築設計基本規範（1）空間、動線規劃及調整（2）功能保留與改善4. 建築執照申請5. 辦理方式及分工原則6. 建議時程7. 工程發包施工及監督8. 工程施工管理9. 綠建築設計

(六)營運規劃 1. 營運計畫辦理方式2. 營運監督與管理3. 辦理時程4. 綠建築管理

(七)土地取得規劃 1. 用地範圍劃定2. 土地取得方式3. 土地交付方式4. 地上物拆遷5. 預算評估

(八)財務規劃 1.基本規劃資料2.政府資金規劃3.民間資金規劃4.可適用之各項投資獎勵及租稅優惠措施（如土地租金優惠等）

5.權利金底價及給付方式6.政府之財務及經濟效益

(九)環境影響評估辦理方式及時程(十)交通影響評估辦理方式及時程(十一)風險規劃（含超額利潤之回饋機制

1.確認風險因素及可能影響2.風險分擔原則

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項目基本撰寫及工作內容等） 3.風險因應或減輕策略

4.若有超額利潤之回饋機制(十二)政府承諾與配合事項之項目、完成程度及時程

1.政府承諾事項、完成程度及時程2.政府配合事項、完成程度及時程

(十三)履約管理規劃 1.進度及品質管理機制2.控制及查核項目與時點3.營運績效評估指標4.施工或經營不善之處置及關係人介入5.接管規劃6.組織架構

(十四)移轉規劃 1.移轉標的及程序2.移轉時程

(十五)後續作業事項及期程

後續作業事項包括：1.擬定評審辦法草案(機制)2.撰擬招商文件草案3.辦理招商說明會4.公告招商文件5.協助甄審6.資格審查7.綜合評審8.議約9.簽約

(十六)其他事項 1.研擬招商策略及方式(執行計畫)2.研擬世貿 1館 2~7樓交易市場處置策略3.招商多媒體製作

四、招商作業階段項目基本撰寫及工作內容

(一)擬定招商文件招商文件至少應包括下列事項：14


項目基本撰寫及工作內容1. 公告事項之詳細規範2. 投資計畫書主要內容及格式3. 申請案件之評定方式及評審時程4. 政府承諾及配合事項5. 協商項目及程序（但不允許協商者，不在此限）

6. 議約及簽約期限7. 投資契約草案8. 必要技術規範

(二)擬定招商文件---申請須知草案

1.公共建設計畫之性質、基本規範、許可年限及範圍

2.申請人之資格條件3.申請案件之甄審項目及甄審標準4.有無協商事項5.公告日、申請文件遞送截止日、申請程序及保證金

6.容許民間投資附屬事業之範圍及其所需土地使用期限

7.主辦機關依促參法第五條規定授權或委託事項

8.投資計畫書主要內容及格式9.申請案件之評定方式及評審時程10.政府承諾及配合事項11.協商項目及程序（但不允許協商者，不在此限）

12.議約及簽約期限13.附件至少應包括申請文件檢核表、申請人及負責人印鑑印模單、申請切結書、代理人委任書、債信能力聲明書、合作意願書等

(三)擬定招商文件---投資契約草案

1. 契約要項應包含：（1）契約期間（含興建期間、營運期間）（2）民間機構興建營運權限（應敘明公共

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項目基本撰寫及工作內容建設目的及主要服務對象）

（3）雙方工作範圍（4）雙方聲明與承諾事項（5）政府協助事項（6）用地與設施取得、交付之範圍與方式（7）興建（8）營運（9）附屬事業（10）土地租金、權利金（應包括：權利金

計算方式、繳付方式、繳付時間及延遲給付之罰則等內容）及其他費用之計算與繳納

（11）財物事項（應包含自有資金比率、融資協議書提送時間及未提送之處理措施、財物查核及簽證報表（含會計師查核報告、資產負債表、損益表、股東權益變動表、現金流量表、財務報表附註、重要會計科目說明及重要查核說明等）

（12）稽核（應包含重點稽核項目、程序及基準）及工程控管（應包含工程進度及品質控管機制）

（13）契約屆滿前（時）之移轉（14）履約保證（15）保險（16）營運績效評估機制及營運期間屆滿之

續約（17）缺失及違約責任（含施工或經營不善

之處置及關係人介入），投資契約中應訂明一般違約及重大違約之合理處置機制，以適當保障政府之權益

（18）契約變更（修約）與契約終止（至少16


項目基本撰寫及工作內容應包含促參注意事項第 58點之規定）

（19）主辦機關政策變更致投資契約終止、解除之損失補償

（20）爭議處理及仲裁條款（21）協調委員會組成時機、方式及運作機

制（22）依法令需經其他有關機關核准事項，

延遲達相當期間或於相關期間未能通過之處理方式

（23）其他約定事項（應包含政策之處理機制、契約所含文件、當事人雙方通知方式及準據法、契約變更等）

2. 投資計畫書中重要內容，應納入投資契約中予以規範，且投資計畫書應為投資契約之文件，以確保投資人之承諾確實執行

(四)擬定評審辦法草案 1.評審辦法應包含甄審項目、甄審標準及評定方式

2.評定方式應包含如發生同分狀況之評定機制3.主辦機關並得於招商文件中訂定採分段或分組方式進行評審或必要時得進行協商

(五)協助辦理招商作業 1.協助拜訪潛在投資者(須提供潛在投資者名單，至拜訪對象須經本局同意後始得辦理)

2.舉辦招商說明會：至少辦 2場次，並得視實際需要經本局同意後酌予增加場次。另應協助洽邀潛在投資者，辦理會場安排與佈置、準備茶點、投資宣傳文件設計印製（應製作彩色印刷說帖型式之宣傳文件，每場次至少300份）、簡報製作及現場說明、意見蒐集及回應，並現場錄音、錄影等

3.參酌民間投資人建議事項，研擬是否修正申請須知及投資契約草案

4.招商多媒體之製作及修改17


五、成立甄審會項目基本撰寫及工作內容

協助甄審委員會工作小組之幕僚作業

1.協助設置工作小組及成立甄審委員會，並進行幕僚作業，俾利召開甄審會

2.依據甄審委員會審查意見修正相關招標文件3.協助進行招標作業4.撰擬招標文件疑義之書面答覆稿

六、甄審及評決項目基本撰寫及工作內容

協助甄審作業包含協助審查申請人資格條件(必要時就申請人資格進行徵信)、審查投資計畫(提出書面審查報告)及甄審及評決會議現場錄音、錄影，並提供必要之諮詢服務；另倘有協商程序，則須協助協商

七、議約及簽約項目基本撰寫及工作內容

協助機關與申請人議約及簽約作業

包含協助契約條文之修正、商議、訂定與後續事宜，並現場錄音、錄影

八、其他(一)廠商須協助本局處理民眾、媒體、民意機關、相關機關、上級機關洽商事項，並提供本局與本案有關之諮詢意見。

(二)廠商應指派計畫主持人或專案經理出席本局召開或本局通知出席或列席之會議，並協助本局準備會議資料及製作會議紀錄，且不得拒絕。

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(三)廠商須依本局保密規定辦理相關工作。(四)如需向本局上級主管機關、本局所聘之專家學者或其他單位簡報時，廠商應配合辦理並依本局或專家意見修正圖說資料，不得拒絕（次數不限，依本局通知辦理）。

(五)製作 3-5分鐘招商用 3D多媒體動畫短片與透視圖，內容須含包含規劃營運構想及基本資料，且須配合本局之需求進行修改。

(六)協助辦理公告招商作業（含招商文件之澄清及釋疑）。(七)協助本局處理申請人提出之異議及申訴事件。(八)相關作業費用已包括於契約總價內。

柒、履約期程

廠商應於簽約日起，依下表所列之工作期程提供服務，但經本局同意修正者不在此限：

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工作項目工作內容履約期限備註1.工作準備階段

提送「工作執行計畫書」

廠商自簽約之日起 15

天內，依評選委員及本局意見，提送「工作執行計畫書」（紙本及電子檔）一式 10份送本局審查，經本局審定後納入契約執行

2.可行性評估期中報告

提送「可行性評估期中報告」

廠商應於「工作執行計畫書」經本局審查通過之日起 6 個月內提交可行性評估期中書面報告20份及其 word電子檔案送本局審查

經本局審查通過後撥付 20%

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工作項目工作內容履約期限備註3.可行性評估期末報告

提送「可行性評估期末報告」

廠商應於「可行性評估期中報告」經本局審查通過之日起 5 個月內提交可行性評估期末書面報告 20份及其 word電子檔案送本局審查

1.經本局審查通過並報請經濟部核定後撥付20%

2.可行性評估報告完成報部核定後，方進行先期規劃作業

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工作項目工作內容履約期限備註4.先期規劃報告

提出「先期規劃報告」

廠商自可行性評估期末報告完成經濟部核定之日起 3 個月內提送先期規劃書面報告 20份及其 word電子檔案送本局審查

1.經本局審查通過，報請經濟部核可，並提報行政院核定後撥付 10%

2.行政院核定轉送相關財產主管單位審核通過後撥付 10%

3.先期規劃報告完成審定後，方進行後續招

商作業。

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工作項目工作內容履約期限備註5.招商作業階段

1. 完成撰擬招商文件

2. 辦理各項招商準備作業

3. 協助本局辦理招商公告

4. 處理招商文件之釋疑或修正、異議申訴

廠商自先期規劃報告完成所有相關機關審定之日起 5 個月內完成招商準備作業，並提交辦理實錄及招商文件草案各20份及其 word電子檔案送本局審查

招商文件草案及辦理實錄經本局審查通過，並協助完成正式招商上網公告後撥付20%

6.甄審及評決階段

協助辦理民間機構之甄審及評決作業

廠商自本局完成公告招商後協助本局完成民間機構之甄審及評決作業

評選出最優申請人後撥付 10%

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工作項目工作內容履約期限備註7.議約及簽約階段

1. 協助與最優申請人議約，並完成簽約

2. 提送結案報告

1. 廠商自本案評選出最優申請人後，協助本局與最優申請人議約及簽約

2. 廠商自本案與最優申請人完成簽約之日起 1 個月內提送結案報告書 20份及其 word電子檔案送本局審查

結案報告書經本局審查通過後撥付 10%

(註)廠商應配合本局實際需要提送各報告書份數及進行簡報說明。捌、其他例外情形

一、各階段工作成果倘因行政需求，須由本局以外機關審核者，視審核通過後，方續行契約工作內容，否則本局得終止契約或依契約規定變更契約。

二、得標廠商至多應協助本局辦理公告招商 3次（其價金不因辦理次數而增減），但經上述公告招商次數，或經本局決定停止公告招商，而有下列各款情形者，其付款依該規定辦理：

(一)仍無民間申請人遞件，或有民間申請人遞件，但無法依規定進行甄審，經本局通知後，廠商於 1個月內提

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送契約規定冊數之結案報告，本局應就招商準備階段之全額款項付予廠商，並終止契約。

(二)有民間申請人遞件，經甄審仍無法選定最優申請人時，經本局通知後，廠商於 1個月內提送契約規定冊數之結案報告，本局應就甄審及評決階段之款項撥付廠商，並終止契約。

(三)已選定最優申請人，仍無法簽訂契約時，經本局通知後，廠商於 1個月內提送契約規定冊數之結案報告，本局應就議約及簽約階段之款項減 50%撥付廠商，並終止契約。

玖、服務建議書內容

一、其內容應至少包括如下項目：(一)對本案之瞭解(含背景環境資料之認知及可能遭遇課題之建議)。

(二)服務內容及構想。(三)執行企劃內容參照工作標的與委託服務項目，研擬服務內容，至少包括：工作項目、執行流程、預定進度、預期成果。

(四)工作執行計畫(含組織架構及工作執行進度表等)。(五)人力：人員計畫及主要人員資歷。

1.人力分配表。2.相關人員學經歷表。（如曾參與政府機關委託研究計畫之情形請一併敘明）

3.廠商需提供 5年內之財務健全資料，並提供與協力廠25


商之資源支援及專業能力等相關資料。4.計畫主持人須服務於投標單位，且需有 5年以上之管理顧問公司經驗(例如工程或促參等)。

5.主要工作人員應包含都市計劃、財務金融、市場分析、法律、建築設計及工程技術相關專長。若未具備服務範圍內部分之專業能力，則可委聘相關專業顧問支援服務事項，但須在參與計畫人力項目中註明並提出合作意願書，且簽約後，除有特殊原因經同意外，不得任意更換。如經同意更換相關專業顧問，該遞補之專業顧問，其資格、條件及資歷不得低於原專業顧問。

(六)服務費用編列：本案經費概算表請依「機關委託專業服務廠商評選及計費辦法」、工程會頒佈之「主辦機關委託顧問機構辦理民間參與公共建設計畫作業手冊」及「經濟部及所屬機關委辦計畫預算編列基準」之「輔助行政類」辦理本案經費編列，並為服務建議書必要內容。

(七)投標廠商相關工作業績說明。(八)其他有利於本計畫執行之構想或服務。

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二、服務建議書格式：(一)以 A4之紙張繕打，但相關之圖說得以 A3之紙張製作。

(二)以直式橫寫，但相關之圖說不在此限。(三)服務建議書應以中文書寫，且一經提出概不退還或更換，亦不接受補件；所需經費由廠商自理。

(三)加目錄、編頁碼、加封面並裝訂左側成冊。(四)不含封面、目錄及附件，以雙面印製不超過 80頁為原則(A4及A3雙面印製一張計二頁)，其中附件包含各階段預定投入人力計畫及主要人員資歷、投標廠商相關工作業績說明，須另冊裝訂。

(五)印製 20份。拾、其他

若有其他未盡事宜依據「政府採購法」及相關規定辦理。

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附圖---位置圖

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