2012 고종완의 부동산 특강(요약)

1. 서론

1) 부동산 자산관리 연구의 필요성 : 고실업, 가계부채증가, 소득양극화, 고령화

등으로 은퇴, 경제, 자산위기등 3대위기 발생 노후자금부족→장수리스크시대

2) 자산관리는 가치평가(VALUATION)와 자산배분(PORTFOLIO)가 핵심

3) 부동산학의 주요 이론

- AGE-LIFE 싸이클, 주택여과(FILTERING)론, 주거밀도론, 건물수명이론등

2. 본론

1) 부동산 편견이 가장 큰 문제다

- 지나친 투기재 인식, 폭락론, PIR? 부동산처분이 자산관리의 1순위?

주택은 소유가 아니라 거주 대상? ‘오피스텔이 대세다’ 등등

- 주택의 자산성격 : 필수재, 주거와 투자겸비, 목적과 수단의 관계, 안전자산

2) 부동산은 위치와 가치가 가격을 결정한다 : 가치투자의 원리

- 부동성, 영속성, 부증성, 개별성, 인접성

- 지리적 위치의 고정성, 하지만 사회적․경제적․행정적위치의 가변성 존재 - 입지가치, 수익가치, 희소가치, 미래가치등 4가지 가치평가평가 필요

3) 부동산은 싸이클이다 : 싸이클 투자의 원리

- 경기순환변동 싸이클 : 단기/중기/장기 싸이클로 구분

- 부동산은 장기투자재 : 장기싸이클(벌집모형 HONEY-COMB CYCLE)이 중요

- 인근지역 라이프싸이클 : 성숙기와 재개발기 투자가 유리

4) 3박자 선택투자의 원리

- 시기선택, 지역선택, 상품(대상) 선택의 3가지가 조화

5) 최적 포트폴리오 구성(자산배분)

- 위험과 수익률과의 관계 : 수익률 극대화, 위험 최소화

- 가치부동산, 안전부동산, 불황에 강한 부동산, 복합수익형 부동산위주로

- 경기, 인구, 소득구조변화에 따른 트렌드, 라이프스타일변화에 주목

- 특히, 주택과 농지는 공적보증 노후 보장자산이다(역모기지론)

3. 향후 10년, 최고의 가치부동산을 찾아라

1) 위치가 상향되는 최고 지역은?

2) 가치가 상승하는 최고 부동산은?

- 1 -

국내․외 부동산시장 전망 및 국내․외 부동산시장 전망 및 국내․외 부동산시장 전망 및 가치투자전략가치투자전략가치투자전략

Ⅰ. 부동산이란 무엇인가

1. 不動産의 특성

2. 주택의 성격

3. 부동산의 종류

4. 부동산 투자의 과학적 법칙

Ⅲ. 부동산 시장의 동향 및 전망

1. 부동산 시장의 동향

(1) 주택시장동향

(2) 토지시장동향

(3) 오피스시장동향

(4) 상가시장동향

2. 글로벌 시장과의 비교

3. 2011 부동산시장 5대 핵심변수

(1) 금리, 환율 등 금융시장

(2) 실물경기

(3) 인구구조 변화

(4) 수급여건

(5) 정책기조

4. 부동산시장의 대전망

(1)2012년 이후 주택시장 중장기 전망

Ⅲ. 한반도 재창조 계획

1. 5+2 광역경제권으로의 재편

2. 수도권 도시개발 기본방향

3. 서울시 2030도시기본계획(안)

Ⅳ. 향후 유망 부동산

1. 뉴욕, 도쿄, 런던, 파리 등 메가시티의 변화

2. 도심회귀, 직주근접 현상

3. 대중교통망(TOD)중심의 도시공간 구조변화 - 더블역세권, GTX, KTX

4. 인구 등 주거트렌드의 변화

5. 글로벌 금융위기 등 투자패러다임의 변화

- 2 -

Ⅰ. 부동산이란 무엇인가

1. 不動産의 특성

(1) 자연적 특성

1) 부동성(국지성) : 임장활동, 지역요인, 입지(location), 토지가치가 70% - 입지가치

(표 1-1)

(표 1-2)

- 3 -

(표 1-3)

(표 1-4)

2) 부증성 : 수급요인, 시장원리, 희소성, 공급제한 - 희소가치

3) 영속성 : 자산가치의 저장, 재건축, 재개발은 영원한 투자테마 - 미래가치

4) 개별성 : 아파트는 일물일가 법칙. 토지, 상가는 개별성 강해 불완전시장

5) 인접성 : 개발호재, 대형집객시설 -자산가치증가-시장가격 상승

(2) 인문적 특성

1) 용도의 다양성

2) 병합, 분할의 가능성

3) 사회적 위치의 가변성 : 인구이동, 인구증감, 가구구조 변화, 시설 변화 등

4) 경제적 위치의 가변성 : 경제성장, 소득증대, 도로, 철도, 항만 등 신설, 토지용도전환

5) 행정적 위치의 가변성 : 토지거래허가제, 그린벨트, 군사시설보호구역, 세금 등 부동산 정책

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(3) 부동산의 속성

1) 자연물로서 부동산

2) 공간으로서 부동산

3) 환경으로서 부동산

4) 위치로서의 부동산

5) 생산요소로서의 부동산

6) 자산으로서 부동산

(4) 주택시장의 특징

1) 주택의 특성 : 위치의 고정성, 생산의 장기성, 비동질성

2) 수요공급의 비탄력성

3) 외부성(효과)

4) 금융의 중요성

5) 불완전시장

6) 정책의 개입필요성

7) 시장의 이원성

8) 정보의 비대칭성

2. 주택의 성격

1) 소비재 : 의, 식, 주는 필수재화, 삶의 질, 행복지수를 결정하는 요인

2) 투자재 : 장기보유 시 금리의 2배정도 수익가능(저금리, 인플레에 강한 특성)

*역모기지론(REVERSE MORTAGE)을 활용하라

3) 심리재 : 자가주택이 전세보다 심리적 만족도가 높다

4) 신분재 : 직업과 함께 주택은 신분의 상징

5) 정보재 : 정보가 돈이다. *커뮤니티 프리미엄 : 주거가 문화생활의 중심, 고급정보교류의 장

6) 문화재 : 도시와 주거의 경쟁력은 문화코드에서 나온다

* 복합문화 오락공간

(표 1-5) 주택의 질적변화 추이

- 5 -

지표/국가 한 국 일 본 미 국 영 국 독 일

주택보급률(%) 112.9('10) 115.2('08) 111.4('08) 106.7('07) 100.6('03)

1000명당 주택수 280('05) 439('05) 427('03) 439('09) 488('08)

주택당 면적(㎡) 83.7('05) 94.9('00) 148('01) 86.9(01) 89.9('06)

1인당 주거면적(㎡) 22.8('05) 33.8('00) 65.3('01) 44.0('01) 42.9('06)

자가보유율(%) 54.2('10) 61.2('08) 66.9('10) 71.0('07) 43('08)

연소득대비주택가격(배) 7.7('09) 5.7('04) 4.8('07) 3.4('03) 6.0('02)

(표 1-6) 2010 주거실태조사 결과

(표 1-7) 주거수준지표의 국제비교

자료 : 국토해양부

- 6 -

(1) 주택의 가치평가법

1) 입지가치

□ 본질적인 내재가치와 시장가치의 비교 : 저평가 여부 판단기준

ㅇ 내재가치는 입지와 수익성이 결정

ㅇ 입지가 내재가치의 70%이상, 상가도 목(입지조건)이 수익의 70%차지

ㅇ 10년 이상 된 아파트는 대지지분 따져 투자 - 아파트도 결국은 땅이다

- 옆단지, 신축단지등과 땅값을 비교, 평가하라

- 연립은 아파트의 80~90%, 다세대주택 60~70%, 단독주택 50~60%선

ㅇ 대규모 재건축, 재개발 단지가 개발이익 커 내재가치 높다

- 대지지분이 넓은 단독, 연립, 다세대, 다가구주택 등이 투자유망

2) 수익가치

3) 희소가치

□ 공급제한 : 흔한 부동산은 절대 사지 마라

□ 수도권 토지 : 물류부지, 산업단지, 레저단지 등

□ 도심권 상업용지, 업무용빌딩

□ 한강변아파트, 강남권 재건축아파트, 초대형아파트(경기호황시)

4) 미래가치

□ 신도시, 혁신도시, 기업도시, 대규모택지개발지구

□ 도심권 재개발, 재건축, 뉴타운지구

(2) 자산으로서 부동산의 특징

1) 안전자산 : 중수익, 저위험

□ 경기에 따라 자산가치 변동 폭이 주식보다 적다

□ 하방경직성이 강하다

□ 가치저장, 보전기능이 뛰어나다

□ 역(逆)시장의 법칙

2) 수익자산

□ 자본이득(capital gains)

□ 소득수익(income gains)

□ 복합수익

□ 레버리지(leverage)효과 극대화

□ 거주와 투자목적 : 주식, 펀드 등 금융상품 수익률과 계산방법이 다르다

- 7 -

3) 비환금성 자산

□ 유동성 제약에 따른 리스크 프리미엄이 높다

□ 세금, 거래비용, 수익성등 종합고려시 장기투자가 유리하다

□ 포트폴리오(자산배분) 전략이 필요

(표 1-8)

- 8 -

구분 한국 미국 영국 일본

부동산자산 79.6% 35.1% 54.8% 41.3%

금융자산 20.4% 64.9% 45.2% 58.7%

(표 1-9)

(표 1-10)

- 기준시점 : 한국(’06년), 미국(’10.2Q), 영국(’09년), 일본(’08년) 자료: 금융투자협회

3. 부동산의 종류

(1) 주거용 부동산

1) 공동주택 : 아파트, 연립주택, 다세대주택, 주상복합

2) 단독주택 : 다가구, 다중주택, 순수단독주택, 공관

(2) 업무용 부동산

1) 오피스

2) 오피스텔

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(3) 상업용 부동산

1) 단지내 상가

2) 근린상가

3) 쇼핑몰

4) 테마파크 상가

(4) 토지

1) 농지

2) 산지

3) 대지

4) 공장용지, 물류․창고부지 5) 그린벨트, 군사보호구역

6) 재개발, 재건축지분 등

7) 하천, 염전, 잡종지등

(5) 준(準) 부동산

1) 공장재단, 광업재단

2) 어업권, 광업권, 입목

3) 선박항공기, 자동차, 항공기

4) 골프회원권, 콘도 회원권등

4. 부동산 투자의 과학적 법칙

(1) 가치투자의 법칙

1) 입지가치

□ 본질적인 내재가치와 시장가치의 비교 : 저평가 여부 판단기준

2) 수익가치 : 3년만기 국공채 금리의 1.5배

3) 희소가치

□ 공급제한 : 흔한 부동산은 절대 사지 마라

□ 수도권 토지 : 공장, 창고, 물류단지, 산업단지, 관광레저단지 등

□ 도심권 상업용지, 업무용빌딩, 상업지역전환가능성 높은 단독주택지

□ 한강변아파트, 강남권 재건축아파트, 도심권 도시형생활주택, 초고급주택

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4) 미래가치

□ 신도시, 혁신도시, 기업도시, 대규모택지개발지구

□ 도심권 재개발, 재건축, 뉴타운지구

(2) 싸이클 투자의 법칙

1) 부동산경기 싸이클 : 단기, 중기, 장기싸이클 존재

2) 인근지역 라이프(AGE- LIFE) 싸이클

□ 도입기

□ 성장기

□ 성숙기

□ 쇠퇴기

□ 천이기

□ 재개발기

3) 부동산 상품별 싸이클

4) 지역별 순환 싸이클

5) 건물의 수명이론

(3) 포트폴리오 조정의 법칙

1) 부동산은 환금성제약, 높은 거래비용, 비가역성등 최소 3년이상 장기투자가 기본

2) 인구변화, 경기변동, 도시구조변화, 정책변화 등에 따라 투자 패러다임변화

저금리, 경기불황시에는 복합수익형 부동산과 불황에 강한 부동산에 집중

3) 자본이득형과 소득수익형, 복합수익형 부동산등 자산배분 필요

- 11 -

Ⅱ. 부동산 시장의 동향 및 전망

1. 부동산 시장의 동향

(1) 주택시장동향

1) 주택 경기싸이클 ① 단기싸이클 : 수도권 주택시장은 약 29~31개월 주기설

② 중기싸이클 : 40~50개월 주기설

③ 장기싸이클 : HONEY-COMB(벌집)모형에 따르면 부동산 경기는 7~12년 주기로 변화

*국내는 10년주기설

(표 2-1)

(표 2-2)

- 12 -

(표 2-A)

(표 2-3) 부동산 대책과 주택가격변동률

2) 주택시장 상승과 하락요인

(표 2-4)

- 13 -

수요요인 공급요인 기  타

□ 소득수준

□ 수요자의 수 * 인구 수, 가구 수, 주택    유효수요 인구 등

□ 수요자의 기호

 * 수요자 취향, 유행변화,

   지역별 선호(학군수요,

   역세권 등)

□ 시기적 특성

 * 봄/가을철 이사수요,

   전세 만기도래 시점

□ 공급여력 * 입주물량, 미분양 물량

□ 생산요소의 가격

 * 건축자재, 임금, 이자, 토지비

□ 기술수준 * 건축기술,

   공업화주택 건설기술 진보

□ 경제여건 * 금리, 물가상승률, 유동성 등

□ 정부정책, 부동산 관련   세제, 공.사법상 규제     

□ 향후 주택경기 전망,

  가격변동에 대한 기대

□ 개발호재

  * 재개발 ∙ 재건축,

    기반시설 ∙ 생활환경    ∙ 편의시설 개선

(표 2-5)

(표 2-6) 주택가격의 결정요인

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구 분 상승 요인 (+) 하락 요인(-)

경기 실물경기 회복 미국 더블 딥 우려 등 세계경기 불확실성

금리 물가요인 등 금리 인상 가능성

정책 규제완화 기조로 전환 환율 급등락 가능성

공급 신규주택 입주물량 급감

수요전세가 상승으로 자가 주택수요 증가

재개발, 재건축이주 수요증가

종합상승요인이 다소 우세

2011년 이후 완만한 상승예상

□ 2011년 부동산 시장의 상승요인과 하락요인

(표 2-7)

3) 주거수요의 트렌드 변화

□ 수도권으로 인구집중 심화

□ 인구감소, 가구원수 감소로 주택소요면적 감소

□ 고령화추세로 50세 이후 저층 단독주택, 타운하우스 선호도 증가

* 20~30대 : 도심권 소형, 저가, 차가주택

* 40~50대 : 외곽, 신도시중형, 중가, 새주택, 자가주택

* 60~70대 : 중간 소득층 : 도심권 소형주택 혹은 도심근교의 생태주택

저 소득층 : 20~30대와 유사

□ 소득계층별로 임차주택과 자가주택 분리

- 15 -

(2) 토지시장동향

(표 2-8) 연도별, 월별 지가변동률

(표 2-9) 지역별 지가변동률

- 16 -

(표 2-10) 월별 토지거래량 및 전년동월대비 증감률

(3) 오피스시장동향

(표 2-11)

(표 2-12)

- 17 -

(표 2-13)

(표 2-14)

(표 2-15)

- 18 -

(표 2-16)

(표 2-17)

(표 2-18)

- 19 -

(표 2-19)

(표 2-20)

(표 2-21)

- 20 -

(4) 상가시장동향

(표 2-22)

(표2-23)

- 21 -

(표 2-24)

(표 2-25)

- 22 -

(표 2-26)

2. 글로벌 시장과의 비교

* 폭락가능성 진단

(표 2-27)주요국가 10년간 주택가격변화와 최근 주택가격 지수

- 23 -

(표 2-28) 2000~2009 주택가격상승추이

(표 2-29) OECD국가 주택가격 상승률과 글로벌위기 전후 실질 주택가격 변동률

- 24 -

(표 2-30) 주택가격과 여타 경제변수의 장기 연평균 증가율 비교

자료 : 부동산 시장의 추이와 정책과제. 손재영 교수

(표 2-31) 세계 오피스 임차료 도시별 순위

- 25 -

도시 파리 뉴욕 런던 싱가폴 홍콩 베이징 쿠웨이트 도쿄

임차료($) 6,120.41 6,000.00 5,856.28 3,547.94 2,586.00 2,512.00 2,208.00 2,195.72

도시 암만 LA 호치민 마닐라샌프란시스코

시드니쿠알라룸푸르

서울

임차료($) 1,980.16 1,930.00 1,900.00 1,504.80 2,500.00 2,445.39 1,560.55 1,463.03

(표 2-32) 세계, 아시아 아파트 임차료 순위

(표 2-33) 주요도시 APT 임차료 비교

(150㎡, 중급기준)

자료 :KOTRA 2008년 보고서

- 26 -

□ 중국 부동산 급성장, 베이징 최고지가는 평당 약 1.4억

- 중국 부동산시장은 베이징, 상하이 등

주요도시중심으로 최근 3~4년간 급격히 성장

- 중국인들의 높은 부동산 보유성향

(주택자가소유비율 89%) 및 최근 도심집중현상에 기인

- 최근 중소도시까지 부동산 가격 상승세 확산

(표 2-34)

(표 2-35)

- 27 -

(표 2-36)

3. 2011 부동산시장 5대 핵심변수

(1) 금리, 환율 등 금융시장

1) 정책금리, 시중금리, 주택담보 대출금리

2) 유동성(시중 부동자금)크기 및 통화가치(환율) 안정이 중요

□ 기축통화(달러)로 환산한 주택가격 비교 방식(글로벌 집값수준 판단)

(2) 실물경기

1) 실물경기에 전반적으로 6~9개월 정도 후행, 하지만 최근들어 동행경향 뚜렷

□ 가처분소득증가 → 유효수요증가 → 가격상승

- 28 -

(표 2-37)

(표 2-38)

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

-40

-20

0

20

40

60

80

100

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011.1/4 2/4 3/4

가계대출증감액(좌축)

판매신용증감액(좌축)

가계신용잔액(우축)

(증감액, 조원) (잔액, 조원)

자료:한국은행

- 29 -

□ 상품별, 지역별, 개별적으로 움직이며, 일반경기와 동행, 후행, 혹은 선행, 역행, 독립적

□ 내수경기 및 고용증가율, 소득증가율, 소비증가율, 생산가능 인구비율 등에 민감

2) 부동산 경기순환의 특징

□ 주기는 일반경기에 비해 2배 정도의 변동기를 보인다

□ 진폭은 일반경기보다 정점은 높고, 저점은 낮아 진폭이 크다

□ 일반경기에 비해 회복기간은 길고, 후퇴기간은 짧다

3) 경기별 투자 유망상품

□ 호황기 : 주도시장- 호황기에 강한 부동산

□ 불황기 : 틈새시장- 불황기에 강한 부동산

*안정기: 입지(위치) 좋은 중소규모 주택 - 신규수요, 임대수요 등 실수요층이 풍부

4) 글로벌부동산 경기 동조화현상

□ 미국시장

□ 중국시장

□ 일본시장

(3) 인구구조 변화

1) 인구, 가구 변화추이

(표 2-39) 인구변화추이

자료:통계청 (2011년 장래인구추계)

(표 2-40) 수도권 인구집중추이

- 30 -

(표 2-41) 장래 가구수 변화추이

자료:통계청

(표 2-42)

(표 2-43)

- 31 -

구분 ’10년 ’20년 ’30년

전체 1,715 만호 1,901 만호 1,987 만호

1인가구 347(20.2%) 411(21.6%) 471(23.7%)

2인가구 396(23.1%) 484(25.5%) 558(28.1%)

(표 2-44)

(표 2-45)

(자료:통계청 / 2010 인구주택총조사 집계)

* 1~2인 가구가 지속적으로 증가하는 등 가구구조 변화전망

(표 2-46) 가구원수별 증가추이

자료:통계청

- 32 -

(표 2-47)

자료:경기개발연구원

(표 2-48)

(표 2-49) 주택보급률 국제비교

자료:국토해양부

- 33 -

한국(‘08년) 일본(‘08년) 미국(‘07년)

전국 수도권 서울 동경 전국(’06년) 샌프란시스코 뉴욕

4.3(중위수)

6.0(평균)

6.9(중위수)

8.5(평균)

9.7(중위수)

10.7(평균)9.1 4.2 9.5 9.3

(표 2-50) PIR(Price to Income Ratio; 소득 대비 집값)

* 중위수 = 주택가격의 중위수 / 가구 연소득의 중위수 자료:국토해양부

평 균 = 주택가격의 평균 / 가구 연소득의 평균

(표 2-51)

- 34 -

(4) 수급여건

1) 공급측 요인

□ 인구 천명당 주택수 : 한국 285호, 서울 236호, 미국 424호 , 도쿄 503호

런던 411호, 프랑스 490호, 파리 636호

□ 미분양물량 감소

□ 신규분양물량 감소

(표 2-52) 전국 및 수도권 주택공급 물량 (표 2-53) 미분양물량 감소추이

2) 수요측 요인

□ 주택보급률 추이

(표 2-54) 주택보급률 추이

- 35 -

구분 전국 수도권 서울 경기 부산

주택수(만 호) 1767 8174 3400 3837 1243

가구수(만 호) 1733 8254 3504 3831 1244

新주택보급률(%) 101.9 99.0 97.0 100.1 99.9

(표 2-55) 2010 新주택보급률 추이

자료:통계청

(표 2-56)시도별 주택보급률 2010년

(표 2-57)

- 36 -

2008.6.11 지방미분양대책

- 지방미분양 구입 시 취․등록세 50%감면(2008년6월부터 2년간 취득시)- 지방미분양 구입 시 일시적 2 주택자 인정기간 2년 연장

- 분양가 10% 인하 시 지방주택담보 대출비율 10% 상향

8.21 주택 공급기반 강화 및

건설경기 보완방안

- 조합원조합원지위양도 금지 폐지, 재건축 공급후 후분양의무 폐지

- 재개발(재건축)사업기간 3년에서 1년반으로 단축

- 수도권분양주택 전매제한기간 완화

- 2주택자 양도세중과배제(지방광역시, 3억원 이하)

9.1 세제개편방안

-양도세 비과세 고가주택 기준 6억원에서 9억으로 상향

-양도세 비과세 거주요건 강화(수도권3년, 지방2년)

-종부세 과표적용 동결 및 세부담상한선 하향조정

9.19 도심공급활성화 및

보금자리주택건설방안

- 2018년까지 연평균 50만호 주택공급(수도권30만호)

- 보금자리주택 매년15만호 공급

- 재건축(재개발),역세권개발, 뉴타운추가등 도심공급활성화

- 그린벨트해제 등을 통해 대규모서민주택 공급

9.23 종합부동산세개편방안

- 종부세 과세기준금액 9억원으로 상향

- 과세표준조정 및 세율인하(6억이하 0.5%, 6~12억 0.75%, 12억초과 1%)

- 1세대 1주택 고령자에 대한 세액공제(60세이상~65세미만 10%,

65세이상~70세미만 20%, 70세이상30%)

10.21 가계 주거부담 완화 및

건설부문 유동성 지원방안

- 처분조건부, 일시적 1세대 2주택 양도세 ․ 비과세 시한 2년으로 연장- 투기지역, 투기과열지구 합리적 조정(11월중 실태조사 후 추진)

- 주택담보대출 등 가계대출 부담 완화, CD금리 하향안정 지원

- 건설사 회사채 유동화 지원, 민간 부동산펀드 조성지원

- 채권금융회사 주도 건설사 금융지원(PF대출및 자산 담보부 기업어음 등의

만기 연장, 이자 감면, 신규자금 등을 지원) - 환매조건부 미분양 주택 매입

- 공동택지 제3자 전매 허용, 공동택지 계약해제 제한적 허용, 주택건설사업자

보유토지 매입(12월부터 1조원 수준의 매입 추진, 앞으로 최대 3조원 범위내)

- C등급건설사 워크아웃프로그램 적용

10.30 국가경쟁력 강화를 위한

국토이용효율화방안

- 한계농지 소유 및 거래제한 폐지, 비농업인 상속농지 소유한도 폐지,

농지전용절차 간소화

- 첨단업종 수도권공장 신증설 및 이전규제 폐지 또는 완화

- 공장산업단지 입지규제개선

(경제자유구역 산업단지 물량규제 제외, 서울 도시첨단 산업단지 개발허용 등)

(5) 정책기조 : 금융, 세제, 이용, 개발, 거래규제 등

1) 호황기- 규제강화

2) 불황기- 규제완화

□ MB정부의 부동산 정책 (요약)

(표 2-58)

- 37 -

- 환경보전 전제 자연보전 권역규제 개선/650㎢의 농지를 농업진흥지역에서

해제, 공공용지용 농지 사전비축, 보전산지 1천㎢를 준보전산지로 조정 등

11.3 경제난국 극복종합 대책중

부동산 및 건설경기 활성화방안

- 재건축 소형평형 의무비율 지자체가 탄력적용

(60㎡이하 20%이상, 60~85㎡ 40% 이상을 85㎡이하 60%로)

- 국토계획법 상한까지 용적률상향 허용(증가용적률의 25% 임대주택

의무건설에서 증가분의 30~50% 보금자리주택으로 환수)

- 주택․토지 투기지역 및 투기과열지구 해제(강남3구 보류)- 1세대 1주택 거주요건 현행기준 유지(서울․과천․5대 신도시 2년)- 2010년 말까지 지방미분양 취득시 양도시기 관계없이 일반세율 적용 및

장기보유 특별공제 적용

- 1세대 1주택자가 실수요 목적의 지방주택 1채 취득 시 양도세감면(기존주택

처분 시 1주택자 인정, 지방주택 처분 시 일반과세 적용)

12.5 세제개정안

- 다주택자 양도세율 한시적 완화(2009년 1월~2010년 12월)

1세대 1주택자가 기간 중 2주택자가 될 경우, 일반 세율(2009년 6~35%, 2010년

6~33%) 과세/1가구 3주택자 45% 양도세 부과

- 종부세개정안 확정발표 : 과표동결, 장기보유․고령자공제율 확정 가구별 6억원에서 인별 6억원으로 변경/1~3%인 세율을 0.5~2%로 조정

1세대1주택 60세 이상 10%, 65세이상 20%, 70세이상 30% 공제/1세대 1주택

장기보유자는 5년이상 20%, 10년이상 40% 공제

(고령자와 장기보유세액공제는 중복 적용, 2008년 과세분부터 소급)

수도권 이외 1주택자 2009년~2011년까지 3년간 종부세가 면제

2009.1.23 - 전국토지거래허가구역 대폭해제(19.1%에서 8.9%로)

2.12

- 비과밀억제권역 : 향후5년간 양도세 면제

- 과밀억제권역 : 50%감면

- 민간택지 분양가상한제 폐지, 주택청약종합저축 신설추진

7.6 - 수도권 주택담보인정비율(LTV) 50%로 조정

8.12 강남3구 조합원 지위양도

완화

- 조합설립인가일로부터 2년이상 사업시행인가를 신청하지 않은 재건축단지로

양도인이 2년이상 소유한 경우 조합원 지위권 양도 가능

8.23 서민주거안정 대책 - 주택기금의 전세자금지원 확대, 도시형 생활주택공급확대

8.27 보금자리주택 공급확대 - 보금자리주택 2012년까지 앞당겨 건설, 서민근로자 생애최초주택구입 대폭 지원

9.4 - 총부채상환비율(DTI) 수도권 비투기지역에 적용

9.7 - 수도권 DTI 규제 확대 적용 실시

10.2 - 2차 보금자리주택지구 6곳(8,897천㎡)을 추가선정

10.12 - 제2금융권 DTI․LTV규제 강화2010.3.18 지방주택경기활성화

- 양도세 한시감면 및 미분양아파트 취등록세 감면혜택 연장

- 지방민간택지 중 주상복합에 대한 분양가상한제 폐지

4.23 주택미분양 해소 및

거래활성화- 입주 대상자에게 국민주택기금 저리 지원과 DTI규제 완화

- 38 -

- 환매조건부 미분양매입확대(2만호) 및 분양가할인 시 미분양주택에 대한

취등록세감면

8.29 실수요 주택거래 정상화

및 서민․중산층 주거안정지원

- 무주택자 또는 1가구1주택자(기존주택처분조건)가 주택구입시 DTI적용을

금융회사가 자율 심사․결정- 다주택자 양도세중과 완화시한 2년 및 취․등록세 감면시한1년 연장추진- 보금자리주택공급계획 조정(사전예약물량축소 및 예약시기 조정)

2011.1.13 물가안정대책

- 판교 순환용 주택 1300가구, 공공 보유 준공후 미분양물량 2554가구 공급

- 도시형생활주택, 다세대․다가구, 주거용 오피스텔에 주택기금(연리 2%) 건설자금 한시 특별지원

- 주택기금 전세자금대출 규모 5조7000억→6조8000억원 확대, 6개월이상

무주택자 대출조건 폐지

- 민간에 5년 임대주택용지 공급 재개

2.11 전월세시장 안정보완대책

- 국민주택기금 서민·근로자 전세자금 지원 6000만→8000만원 확대,

금리 연 4.5%→4.0% 인하

- 국민주택기금 저소득가구 전세자금 지원 전세보증금 8000만→1억원 이하 확대

- 주택금융신용보증기금의 전세자금 대출보증 규모 5조8000억→7조원 확대

- 매입 임대사업자에 대한 양도세 중과완화, 종부세 비과세 등 세제지원 요건 완화

- 공모형 리츠 개인투자자의 배당소득 한시 과세특례, 취득세 감면 최대

30%→50% 확대

- 준공후 미분양 임대시 취득세 최대 50% 감면, 취득후 5년간 양도세 50% 감면

- 수도권 재개발 단지 임대주택 건설비율 17%→최대 20% 상향

3.22 주택거래 활성화 방안

- DTI 자율적용 3월말 종료, 단 1억원까지 소액대출은 DTI 심사면제

- 고정금리·비거치식·분할상환대출 DTI 비율은 상향

- 생애최초 주택구입자금 대출 시한 올해 말까지 연장

- 주택거래시 취득세 연말까지 50% 감면

5.1 건설부동산대책

- 서울, 과천, 5대신도시 1주택자 양도세비과세 2년 거주 요건 폐지

- 택지개발지구 단독주택, 개발제한구역 해제지역 층수제한 완화

(2종 일반주거지역 층수제한 폐지)

- 원룸형 도시형생활주택에 침실구분설치가능

- 민간 배드뱅크 활용, 채권인수 후 채무재조정, 신규자금 지원

- 대한주택보증의 PF대출보증 1조5000억원으로 확대

- 자산관리공사 구조조정기금 4조5000억원 활용 부실채권정리

- 부실 PF 사업장 공공기관이 인수, 보금자리주택으로 활용

- 연말까지 프라이머리 주채담보부증권(P-CBO) 1조 1000억원 발행

- 최소수입보장 없는 민자사업 확대 추진

8.18 전월세 대책

-민간임대주택사업자의 세제완화(수도권1가구도 종부세 비과세 혜택)

-전세자금마련 세제혜택(전세대출한도 5천만원→6천만원/상환기간 6년→8년)

-공공임대주택공급(대학생임대주택 등 공급확대 및 노후하숙 개량지원)

12.7 주택시장 정상화 및

서민주거안정지원방안

-강남2구 투기과열지구 해제

-다주택자 양도세 중과 폐지, 재건축 초과이익부담금 부과 중지

-비수도권 도단위 청약가능 및 1,2순위 동시청약 가능

-토지거래허가구역 추가해제

-후분양 공급택지 선분양 허용

-주택구입자금 지원확대(금리 4.7% 4.2% 인하)

- 39 -

주택 경기 일반경기 지표 방향 수 급 요 인 정책과 금융권

제1국면(회복기)

경기호조거래량 가 격 경기호조로 실수요 증가

규제완화책 유지 주택담보 대출 확대

제2국면(활황기)

둔화조짐거래량 가 격

가격상승 지속으로 가수요자 가세 매도자의 가격상승 기대로 매물감소

부동산 시장안정 대책 발표

제3국면(침체진입기)

경기침체가시화

가격 보합거래량

경기침체와 실수요감소로 수급균형 현재가격에서 매도자와 매수자 공방

가격안정과 규제책으로 담보대출 억제

제4국면(침체기)

경기침체본격화

가 격 거래량

제1~2국면(상승기) 분양물량의 입주시작으로 공급과잉 불황심화로 실수요와 가수요 위축

부분적인 완화정책

제5국면(불황기)

경기저점탈피조짐

가 격 거래량

가격하락세 유지로 수요위축세 지속 제3분기(침체기) 분양물량 감소에 따른 입주물량 감소와 현재 주택가격에 대한 바닥인식

건설경기 회복을 위한 규제 완화대책 발표

제6국면(회복진입기)

경기회복가시화

가격 보합거래량

경기회복으로 실수요 증가 현재가격 수준에서 거래량 증가

규제완화책 확대 신규 담보대출 재개

4. 부동산시장의 대전망

(1) 2012년 이후 주택시장 중장기 전망

(표 2-59)

(표 2-60) 벌집순환 모형(Honeycomb cycle model) 특징

- 40 -

(표 2-61)

(2) 토지시장 전망

(3) 오피스시장 전망

(4) 상가시장 전망

- 41 -

Ⅲ. 한반도 재창조 계획

1. 5+2 광역경제권으로의 재편 (표 3-1)

- 수도권

(서울,인천,경기도)

- 충청권

(대전,충남북도)

- 호남권

(광주,전남북도)

- 대경권

(대구,경북)

- 동남권

(부산,울산,경남)의

5대 광역 경제권과

- 강원권

(강원도)

- 제주권

(제주특별자치도)의

2대특별경제권으로

"광역화" 계획

자료 : 한국경제

(표 3-2)

- 42 -

2. 수도권 도시개발 기본방향

(1) 수도권 개발축이 확 바뀐다

(표 3-3)

자료 : 국토해양부(매일경제)

1) 지금까지 경부축 중심이었던 개발이 서남부축과 동북부축으로 변경

□ 서남부축 : 광명, 화성, 시흥, 안산, 부천 (중심도시 : 인천, 수원)

□ 동북부축 : 구리, 남양주, 양주, 의정부

2) 그린벨트를 풀어 필요한 도시기능을 배치

(2) 수도권도시 개발 기본 방향

(표3-4)

- 43 -

(표 3-5)

□ 서울 : 재개발ㆍ재건축 추진(과밀완화), 다심체계 개편유도,

한강수변 및 북한산~남산~관악산으로 이어지는 주녹지축 보전

□ 인천 : 국제ㆍ교육중심도시로 육성

□ 수원 : 교육ㆍ행정ㆍ전자계열산업 기능 강화, 지식기반산업벨트의 중심도시로 육성

□ 파주, 동두천, 평택 : 2차 거점도시로 파주ㆍ동두천은 남북협력거점, 평택은 임해물류 거점도시 기능

□ 고양 : 일산신도시 확대, 풍산․탄현 광역재개발 □ 시흥 : 서남부지역 중심도시로 인근 인천, 안산, 화성과 연계해 친환경 해양녹색성장 거점으로 개발

□ 부천 광명 : 뉴타운 사업과 연계해 인접지역의 순환재개발을 유도

□ 과천 : 수도권 중부지역의 레저ㆍ쇼핑ㆍ첨단연구개발ㆍ문화기능 보완, 저탄소 녹색주거단지

□ 하남 : 상업형 물류유통 거점기능 강화

□ 김포 : 물류ㆍ문화ㆍ관광ㆍ레저기능 유치

- 44 -

(표 3-6) 수도권 고속도로 계획

(표 3-7) 광역 GTX, KTX 수서-평택 노선

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(3) 서울시 도시기본방향

1) 수도권과 연계된 서울시의 공간구조 재편전략

(표 3-8)

자료 : 서울시

2) 서울시 공간구조 재편전략의 변화

(표 3-9)

자료 : 서울시

- 46 -

구 분 지 역 내 용

3핵 도심, 강남, 영등포 경제중심지로 육성

3부핵 용산, 청량리․왕십리, 상암․수색 부도심 기능 수행지역거점 미아, 신촌, 공덕, 목동, 잠실 지역별 경제․주거중심지

광역연계거점창동 ․상계, 망우, 천호 ․길동, 문정․장지,사당․남현, 대림․가리봉, 마곡, 연신내․불광 경기도와 연계한 거점

3. 서울시 2030도시기본계획(안)

(표 3-10)

자료:서울시

1) 2020 도시기본계획 vs 2030 도시기본계획

□ 계획 형식 (표 3-11)

부문 2020 서울 도시기본계획 2030 서울 도시기본계획

수립권자 국토해양부 장관 서울특별시장

계획형식

종합계획 : 12개 부문별 계획

- 여타 도시와 차별성 없는 계획 수립

- 680페이지, 1,000여개 시책의 방대한 분량

전략계획 : 4개 핵심이슈별 계획

- 서울 현황, 여건변화 고려한 맞춤형 계획수립

- 150페이지, 80여개의 시책으로 간소화

자료 : 국토부

- 47 -

□ 계획 내용 (표 3-12)

부문 2020 서울 도시기본계획 2030 서울 도시기본계획

계획 기조 치유와 회복 도시경쟁력과 삶의 질

공간구조

․중심지체

계

다핵분산형 구조→생활권별 균형발전도모

1도심을 중심으로 5대 생활권별로

중심지(부도심) 균등 배분

위계적 중심지 체계

1도심−5부도심−11지역중심

다핵연계형 구조→서울대도시권 경쟁력 강화

글로벌 경쟁력 강화를 위한 3핵·3부핵 설정

광역생활권의 고용중심지 광역연계거점 설정

기능적 중심지 체계

3핵−3부핵−13거점

권역별

구상

12개 부문 중 하나로 ‘생활권 계획’ 수립

5개 권역별 현안 중심의 전략․시책 제시 계획의 종합편으로서의 ‘권역별 구상’ 수립

장래 지역상, 권역별로 특화된 발전방향제시

주택공급자 중심의 주택정책

공공임대주택 및 소형주택 공급 확대

수요자 중심의 주택 공급과 주거복지 다양화

1․2인가구 및 고령자주택공급, 주거비지원확대

교통도로 중심의 대중교통 체계 개선

첨단 도로교통 시스템 구축

철도 중심의 대중교통 체계로 개편

광역 도시철도망, 경전철 등의 확충

자료 : 국토부

(표 3-13)

- 48 -

2) 서울시 도시계획변경추진 16개 지역

□ 서울시가 ‘신 도시계획운영체계’ 조건부 협상대상으로 서울시내 금싸라기 땅 16곳을 선정

(표 3-14)

(표 3-15)

(표 3-16)

- 49 -

권 역 대상 역세권

동북권 군자역, 성수역, 신당역, 신상봉역, 약수역, 청구역

서북권 공덕역, 불광역, 서울역, 연신내역, 충정로역, 합정역, 홍대입구역

동남권강남구청역, 논현역, 신논현역, 신사역, 잠실역,

삼릉공원역(가칭), 석촌역, 천호역, 강동역

서남권 대림역, 영등포구청역

3) 한강변 재건축 ․ 재개발 □ 반포주공 1단지, 압구정 현대, 잠실주공 5단지

□ 마포, 여의도, 용산, 뚝섬, 성동, 광진구 저층 노후주택단지

□ 개포, 고덕 저층 재건축단지

4) 4차 예정지구

5) 대형집객시설 예정지역

□ 제2롯데월드 □ 동대문 DDP □ 선정릉 공원정비구역

6) 중심거점

7) 신규 더블역세권 : 9호선, 3호선 연장선, 7호선 연장선

(표 3-17) 서울 도심 주요역세권

자료:RE멤버스

(표 3-18) 지하철 유동인구 순위

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Ⅳ. 향후 유망 부동산

1. 뉴욕, 도쿄, 런던, 파리 등 메가시티의 변화

2. 도심회귀, 직주근접 현상

3. 대중교통망(TOD)중심의 도시공간 구조변화 - 더블역세권, GTX, KTX

4. 인구 등 주거트렌드의 변화

5. 글로벌 금융위기 등 투자패러다임의 변화