台中市西屯區西屯段2439地號等30筆土地都市更新會

(核准證號：府授都更字第 1 0 6 0 1 9 7 9 1 0號 )

都市更新事業計畫全案委任辦理合約書

甲方：台中市西屯區西屯段2439地號等30筆土地都市更新會

乙方：鄭亦翔自主更新有限公司

中華民國 107 年 03 月 02 日訂約

第

5

次會員大

會通過版

10

7.0

1.1

3

第

11

次理監事

會訂定合約版

10

7.0

2.0

3

正本

台中市西屯區西屯段2439地號等30筆土地都市更新會

都市更新事業計畫全案委任辦理合約書 台中市西屯區西屯段2439地號等30筆土地都市更新會（以下簡稱甲方）因台中

市西屯區西屯段2439地號等30筆土地 ；面積1843m2、使用分區為第三種商業區(建蔽率70%、容積率420%)申請都市更新事業計畫案與權利變換案、建築執照、拆除

執照等承攬作業、代墊都市更新前期資金及受委任辦理甲方全案實施都市更新管理

（以下簡稱本案），特委任鄭亦翔自主更新有限公司（以下簡稱乙方）承攬，負責

辦理實施都市更新規劃業務、前期作業資金代墊及都市更新會全案管理，經甲乙雙

方訂定本合約，議定條款如下：

第一條 工作範圍 一、 本案標的土地：台中市西屯區西屯段2439地號等30筆土地。

二、 本案標的土地使用分區為第三種商業區(建蔽率70%、容積率420%)，地籍資料所載面積為1843m²；乙方受甲方委任、同意依都市更新法令

及相關法令程序，承攬都市更新事業計畫案與權利變換計畫案管理規

劃作業、代墊都市更新前期作業資金及受委任辦理甲方(都市更新會)全案管理事務等業務。

第二條 工作內容及工作期限 針對本合約第一條所載工作範圍之各項工作事宜，雙方約定乙方之工作

內容如下： 一、 以附件 台中市西屯區西屯段 2 4 3 9 地號等 3 0 筆土地都市

更新會 -委任辦理實施都市更新服務內容企劃書 為依據。

二、 雙方約定自本約簽訂日起至本案依都市更新條例第57條成果報核止，包

含成立管委會輔導1年完成後，全案以6.2年為工作期程(106年9月12日更

新會立案日起起算)，各階段都更時程詳都市更新計畫案實施預估時程

表。

三、 超過本契約預定之工作期限，倘非可歸責於乙方之因素

（如主管機關審議期限超過通常慣例），而需展延工作期

限者，乙方得請求甲方按前項事由發生期間核算所耽誤之

履約日數延展履約期限，但履約期限延長如有增加乙方服

務項目及服務費用者，基於本合約為責任制之精神，乙方

不得要求甲方請求補償。

1

第三條 工作經費與付款辦法

一、 甲乙雙方約定工作酬金就以附件「台中市西屯區西屯段2439地號

等30筆土地都市更新會-委任辦理實施都市更新服務內容企劃

書」內容以實際發生金額按百分比法計算為準。 ( 一 ) 承攬辦理都市更新事業計畫案都更規劃作業金額：

1 .都市更新規劃費用 = 8 4 8 . 3 萬元。

以上總計新台幣848萬3000元正(稅金內含)。 (二)代墊前期作業費用資金風險管理報酬費用：

1.代墊前期作業費用資金總額：

( 1 )建築設計費 ( 7 0 % 至 建 築 執 照 核 准 ) = 2 2 5 7 萬 * 7 0 % = 1 5 7 9 . 9 萬 元 。

( 含 大 樓 環 境 影 響 評 估 )

( 2 )建築執照規費 ( 1 0 0 % ) = 3 0 . 7 萬元。

( 3 )都市更新規劃費用 ( 5 5 % ) = 8 4 8 . 3 萬 * 5 5 % = 4 6 6 . 6 萬元。

( 4 )權利變換案 3 家估價費用 ( 1 0 0 % ) = 2 0 0 萬元。

( 5 )土地鑑界費 (建築線 ) 1 0 0 %： 1 2 萬元。

( 6 )鑽探費 ( 1 0 0 % )： 2 2 . 5 萬元。

( 7 )更新前建物測量費： 8 萬元。

( 8 )權利變換案地政士權狀坪及車位坪計算 ( 5 % ) = 1 8 萬元。

( 9 )信託費用 ( 2 5 % ) = 1 0 0 萬元。

(10)事業計畫案與權利變換案審查費=4萬元。

(11)前期更新會運作費用(含辦公室租金)=100萬元。

以上預估總計約新台幣2542萬5000元正

2.代墊前期作業費用資金風險管理報酬：

以管理費用(E)風險管理費(E5)2.5%作計算。

3.計算公式：(A+B+C+D+E1+E2+E3 +G)*2.5%)。

※以台中市政府都市更新及爭議處理審議委員會審議核准為準

4.E5代墊前期作業費用資金風險管理報酬付款時期：(稅金內含)

( 1 )銀行第一次核准動撥給付 3 0 %。

( 2 )動工給付 3 0 %。

( 3 )結構體完成給付 3 0 %。

( 4 )使用執照核發給付 1 0 %。

(三)、都市更新會委任都市更新事業計畫全案管理服務費用： 1.以管理費用(E)人事行政管理費用(E3) 4.5%作計算。

計算公式：(A+B+C+D+G)*4.5%

※以台中市政府都市更新及爭議處理審議委員會審議核准為準

2 .管理服務收費期數說明： (稅金內含 )

( 1 )銀行第一次核准動撥：給付 3 0 %

2

( 2 )使用執照申請核准：給付 6 0 %

(3) 都市更新會解散及清算完畢：給付10%

二、辦理本案費用如超出上述乙方代墊費用資金時，乙方不得拒絕代墊，

且其服務酬金仍維持「台中市西屯區西屯段2439地號等30筆土地都市更

新會-委任辦理實施都市更新服務內容企劃書」內容規定。

三、本契約第三條工作經費費用支付均由甲方向銀行申請信託融資貸款核

准後動撥支付。

四、前項動撥流程及乙方工作流程參照附件之工作內容辦理。(乙方須要完

成都市更新全部程序並取得本案建築執照) 。

五、乙方得按進度請款流程須經甲方理監事會審核後，通知銀行撥付。

六、甲方付款乙方代墊款項為取得建築執照後銀行第一次動撥給付乙方

新台幣2542萬5000元(本條一(二)代墊金額)。

七、都市更新規劃費用付款方式為取得建築執照後銀行第一次動撥給付乙方

承攬金額40%(代墊金額55%已於前項六給付計算)款項，成果報核主管

機關給付乙方尾款5%款項。

八、代墊前期作業費用資金風險管理報酬(本條一(二)3、4)給付乙方時程：

報酬金額： (A+B+C+D+E1+E2+E3 +G)*2.5%)：詳附件共同負擔費用表

(一 )銀行第一次核准動撥：給付 3 0 %。

(二 )拆屋動工：給付 3 0 %。

(三 )結構體完成：給付 3 0 %。

(四)使用執照核發給付10%。

(五)以上稅金內含

九、代墊前期作業費用資金風險管理報酬(本條一(三)1、2)給付乙方時程：

報酬金額： (A+B+C+D+G)*4.5%)：詳附件共同負擔費用表

(一 )銀行第一次核准動撥：給付 3 0 %

(二 )使用執照申請核准：給付 6 0 %

(三) 都市更新會解散及清算完畢：給付10%

(四) 以上稅金內含

3

第四條 計畫之執行 一、本案工作期間，甲方有義務提供下列資料給乙方辦理都市更新：

（一）簽署都市更新事業計畫案同意書(甲方為實施者之官方同意書)。 （二）都市更新事業計畫案同意書比例門檻須超過都市更新條例22條規

定。 （三）權利變換案調查意願書(願意參加選配之會員)。 （四）都市更新事業計畫案與權利變換案報告書之報核、公展、聽證會、

審議、核准程序用印。 （五）上述(四)委託乙方辦理之用印。 （六）與不願參加或不願分配會員作私調與公調會議委託乙方辦理之用

印。 （七）法規或主管機關要求之相關文件。

二、本案進行期間，乙方未經甲方同意(除主管機關公展外)，不得將本案有

關任何文件資料交予第三者或將其內容對外發表。 三、工作進行期間，乙方工作人員之安全，由乙方自行投保。

第五條 成果報告之份數

一、乙方負責提供各階段工作所需成果報告，其份數應符合甲方及主管審查

單位需求。 二、上述成果報告有關之內容及其書圖文件應包括電子格式檔、報告書原稿

份數及格式須符合甲方需求及主管審查單位需求。

第六條 乙方之保證 一、 乙方應保證其具備有提供本專案(都更規劃、營建管理、更新會管理、

信託融資)執行的專業知識、能力及履行。

二、 乙方於此保證應於所具備之專業水準，就本案計畫領域，提供專業服

務。

三、 乙方為辦理本工作所需人力、設備、交通差旅費及工作人員保險費與

工作安全事項，均由乙方自理；如因執行本工作而發生意外事故，概

與甲方無涉。

四、 本案工作非經甲方事前以書面同意，乙方不得轉包或複委任第三人辦

理。

4

五、 乙方工作如因可歸責於乙方之因素以至於未能完成至申請建築執照核

准(乙方合約承攬工作項目因素造成)，導致甲方則無法申請銀行信託融

資貸款。乙方所代墊費用金額除不得向甲方索賠外，其已完成都市更

新階段工作檔案則須無償交給甲方，乙方不得異議。

六、 甲乙雙方及相關人員，於日後協助發包本都更案後續工程項目時，不

得有任何收受回扣、佣金或有損於甲方權益等相關行為，經查獲除依

法究辦外並賠償該項工程損失之責任 。

第七條 甲方對計畫之任意終止權

一、 乙方已經報核事業計畫案或權利變換案，甲方若因其他非屬乙方承

攬服務責任之原因須終止合約，應在30天前以書面通知乙方(須經會

員大會議決後始得為之)。

二、 本合約因上述原因終止時，甲方應按截止合約終止日乙方已完成之

工作部份，依本合約第三條第一款第(二)項結算出已墊出金額給付乙

方依賠償乙方及全案管理服務部份則按已完成部份按以下比例計算

賠償方式；(依本合約第三條第一款第(三)項規定)

1.報核事業計畫案階段：(A+B+C+D+G)*4.5%*20%計算之金額。

2.報核權利變換案階段：(A+B+C+D+G)*4.5%*40%計算之金額。

第八條 違約及 終止合約條款

一、 乙方未能依本合約第二條所規定之期限內完成本案工作時，每逾一日

扣該案該階段總經費千分之一的罰款，逾期違約金之總額以該階段總

經費為上限。

二、 違約金之支付，甲方自應付乙方費用中扣抵。

三、 前項違約金甲方及乙方因天災事變等不可抗力或不可歸責於契約當事

人之事由者致不能履約者，得展延履約期限。但因甲方配合用印提供

證件、甲方文件審定期間、主管機關審查期間等及其他不可歸責乙方

之事由而造成延誤者均可不計工作期限。

四、 任一方有下列事項發生時、未違約之一方得通知他方終止契約：

（一） 因可歸責甲方之事由或未依第三條之期限及金額支付乙方費用，

經乙方以書面要求甲方在30天內補救此缺失的情形甲方仍無法

彌補，乙方有權終止本契約。 5

（二） 因有代墊資金不足或可歸責乙方之情形無法繼續執行本案至申

請建築執照核准時。

（三） 任何一方宣告破產時。

五、 本契約依前項約定終止者；如係乙方違約，則按本合約第六條第五項

規定辦理。如係甲方違約，則按本合約第七條第二項規定賠償。

第九條 著作權及保密條款 一、 乙方依本約所製作提供之都市更新計畫書及其他相關文件，著作權歸

甲方。

二、 本合約期間內，雙方所交換及溝通的各類文件都將視為密件而不得外

洩，雙方亦應約束各自相關的員工也遵守保密條款。本保密條款在合

約終止之後仍然有效。

第十條 其他條款 一、 甲乙雙方各自為獨立之立約人，應行使其依本約各自應盡的義務。

二、 本合約及其各項條款均受中華民國法律的管轄；雙方同意本合約如有

爭議、應以台中地方法院為第一審管轄法院。

三、 本合約及所有的相關附件構成完整的合約內容，至本合約內容生效起，

雙方的任何口頭或書面協議、共識均以本合約為依據。

四、 本合約若需補充或各條款及附件如需修正，應由雙方以書面並授權代

表簽字為之。

五、 經107年01月13日甲方第五次會員大會議決通過及經107年02月03日甲

方第十一次理事會審查通過版之台中市西屯區西屯段2439地號等30筆

土地都市更新會-委任辦理實施都市更新服務內容企劃書為本合約書附

件。

六、 乙方必須負責甲方之總幹事及幹事職務的事務。

七、 乙方必須負責代辦甲方申請之補助款(依臺中市政府規定補助款建議向

中央申請)：依中央自主更新補助款申請項目如下

(一) 目前已申請106年度都市更新事業計畫案補助款，申請金額為新

台幣150萬元正。

6

(二) 中央於106年9月發布自主更新權利變換案補助款申請為事業計畫

案補助款1/2金額，依本案補助款約新台幣75萬元左右，後續會

依程序申請辦理。

八、 本都更案之各階段事業計畫書版本須經理監事會核定(依甲方章程規定

辦理)，方能向台中市政府報核及補正掛件。

九、 本都更案於興建前(已取得建築執照)，會員經權利變換案選配後之剩

餘房屋及車位，欲要預售之數量比例百分比，交由理監事會與乙方協

調相關房屋銷售單位來討論與核定。至於相關房屋銷售單位之選定交

由理監事會審核後報會員大會議決。

第十一條 合約份數

本合約正本貳份、副本貳份，甲乙雙方各執正本壹份、副本貳份交付公證單

位，以資憑辦。嗣後若有其他增、刪、修改，由甲、乙雙方達成協議後另以

書面為之，始生效力。

7

立 合 約 書 人

甲 方：台中市西屯區西屯段2439地號等30筆土地都市更新會 核 准 證 號：府授都更字第1060197910號

統 一 編 號：47564795

理 事 長：廖家驥 地 址：台中市西屯區臺灣大道三段650巷2弄1號

電 話：04-27079142、0920-687755

乙 方：鄭亦翔自主更新有限公司 負 責 人：鄭亦翔 統 一 編 號：47024448 地 址：新北市新店區寶宏路11號2樓 電 話：02-29130368、0933-419145

中 華 民 國 1 0 7 年 0 3 月 0 2 日

合約附件：(第五次會員大會通過版、第 11次理監事會合約訂定版)

台中市西屯區西屯段 2439地號等 30 筆土地

都市更新會

委任辦理實施都市更新服務內容企劃書

實施者：台中市西屯區西屯段 2439 地號等 30筆土地都市更新會

委任單位：鄭亦翔自主更新有限公司

聯絡電話：02-29130368 0933-419145

聯絡地址：新北市新店區寶宏路 11 號 2 樓

E-MAIL：chun.bon@msa.hinet.net

中華民國 107 年 03 月 02 日

1

目 錄

壹、 都市更新事業案計畫書摘要

貳、 承攬辦理都市更新事業計畫案流程作業服務內容

參、 代墊都市更新事業計畫案前期作業費用資金服務內容

肆、 都市更新會委任都市更新事業計畫全案管理服務內容

附圖、銀行信託機制圖說、都市更新計畫案預估時程表

2

壹、都市更新事業案計畫書摘要

計畫

名稱

台中市西屯區西屯段 2439地號等 30筆土地

都市更新會實施事業計畫重建全案委任管理企劃案

一、實施者資料

實施者

名稱

台中市西屯區西屯段 2439地號等 30筆土地都市更新會

核准證號：府授都更字第 1060197910號(106年 09月 12日核准)

選擇實

施計畫

名稱

(一).以都市更新會為實施者實施都市更新計畫案

(二).委任單位-全案管理服務(含代墊前置作業費用資金)

會址 台中市西屯區臺灣大道三段 650巷 2弄 1號

連絡人 理事長-廖家驥 連絡電話 04-27079142‧0920-687755

預定委

任期程

更新事業計畫實施：自 106年 09月 12日起至 111年 9月 30日止約 5年

(29筆土地更新會服務：105年 3月 22日~106年 09月 11日約 1.5年)

二、基本資料

基地範圍 台中市西屯區西屯段 2439地號等 30筆土地

土地使用分區 第三種商業區

建蔽率：70%

容積率：420%

基地面積 1843平方公尺

建物門牌 台中市西屯區臺灣大道三段 650巷 2弄 1、3、5、7、9號，650巷 2之 1號，650

巷 6、8、10、12、14號及 650巷 16弄 1、3、4、5、6、7、8、9、10號共 20

棟，20戶。

3

土地會員 共 41人 建物會員 共 22人

預估總經費 約 11億 6211.7萬 申請補助經費

(中央自主更新補

助款)

1. 目前已申請106年度都市更新事

業計畫案補助款，申請金額為新

台幣150萬元正。

2.中央於 106年 9月發布自主更新

權利變換案補助款申請為事業計

畫案補助款 1/2金額，依本案補

助款約新台幣 75萬元左右，後續

會依法申請辦理。

自籌款比例 0%(前置作業費用先由

委託單位代墊)

目前住宅使用

比例

100%

目前屋況說明 62年建造完成，構造為鋼筋加強磚造 2層建築物

位於重點再發展

地區 無

是否為地震或

高氯離子建物 無

1.30 筆土地事業計

畫案公展公聽會會

員同意%

(一)土地所有權人 87.50%

(二)土地面積 85.58%

(三)建物所有權人 80.11%

(四)建物面積 81.82%

本會委任都

更規劃、全

案管理單位

鄭亦翔自主更新有限公司

預定建築量體 地下 5層地上 21層建築物(都更獎勵 28%、開放空間獎勵 14%、容積移轉 30%)

預定地下層 141平面汽車位、140個機車位(開挖率 80%)

預定地上層 約 21層以上建築物，預估銷售坪尚未(設計單位尚在設計中)

預定採用構造

建材設備級數

結構體：鋼筋混凝土

建材設備：依台北市都市更新事業(重建區段)建材設備等級：第二級

混凝土:依建築技術規則規定混凝土使用之強度不可小於 3000PSI(210kg/cm2),

本案規定混凝土使用之強度為 4000PSI(280kg/cm2).

鋼 筋:∮16以上(含∮16)採用材料強度SD420, ∮16以下採用材料強度SD280.

依建築技術規則規定大樓住宅樓地板活載重要求則是每平方公尺鋼筋用

量為 200公斤(200kg/m2)

4

單元範圍圖、預估申請建築評效、預估共同負擔費用預算表、試算分配表

一、單元範圍圖：面積 1843 m2

二、預估都市更新獎勵值：

(土地面積=1843m2、基準容積率(商三)=420% 、基準容積=7,740.60 m2)

項次 獎勵項目名稱 獎勵% 獎勵面積/m2 說明

(一) 台中市都市更新自治條例容積獎勵項目

20% 1548.12

(二) 都市更新建築容積獎勵辦法獎勵

項目(綠建築設計獎勵)

8% 619.25 銀級

(三) 容積移轉 30% 2322.18 上限值

(四) 建築技術規則開放空間獎勵(沿街步道

式及廣場式開放空間 14% 1083.68

依設計單位提供數

據

更 新 容 積 獎 勵合計 72% 5573.23 預估申請上限

備註：上述獎勵應視台中市政府都市更新及爭議處理委員會及都市設計委員會審議結果為準。

5

三、預估建築評效表：依設計單位提出之數據

四、預估共同負擔表：以 30 筆土地事業計畫書公展版第 82頁內容

五、預估地主分配表：以 30 筆土地事業計畫書公展版第 86頁內容

(一).預估更新後總產值：約 24億 9820萬元(120車位*200萬+6452權狀坪*35萬)

(二).預估共同負擔費用：約 11億 6212萬元

(三).預估地主分回：24億 9820萬元-11 億 6212萬元=13億 3608萬元

房屋：約 3450銷售坪、 平面車位：約 64位(約 8.7坪換

※1.房屋預估以土地換算→3450坪/557.51坪=約 6.19倍計算(上限值 )

※2.車位預估以土地換算→64坪/557.51坪=約 8.7坪換 1個車位計算(上限值 )

(四).每坪土地更新後價值概估→13億 3608萬/557.51坪=約 240萬元/坪(上限值 )

6

貳、承攬辦理都市更新事業計畫案流程作業服務內容

一、承攬都市更新規劃作業內容：

(一)、都市更新規劃費用：權利變換費用(B)一、調查費(一)都市更新規劃費用

P1(擬定事業計畫案及籌組設立更新會)=150 萬元

P2(事業計畫案及權利變換案申請報核及審議核定)

=200萬元+(1843m2*0.1 萬元)+(41*4 萬元)=548.3萬元

P3(以權利變換方式實施)=150萬元

故 P1+ P2+ P3=150萬元+548.3 萬元+150萬元=848.3萬元(含稅)

參、代墊都市更新事業計畫案前期作業費用資金服務內容

一、代墊前期作業費用資金內容說明：

以都市更新重建銀行信託融資貸款第一次動撥條件為建築執照核准

後才會動撥，其動撥項目為共同負擔費用表(壹、四)已完成都市更新

程序項目：

(一)建築設計費(70%至建築執照核准)= 2257萬元*70%=1579.9萬元(含環評費)。

(二)建築執照規費(100%)=30.7萬元。

(三)都市更新規劃費用(55%)=848.3萬*55%=466.6萬元。

(四)權利變換案 3家估價費用(100%)=200萬元。

(五)土地鑑界費(建築線)100%：12萬元。

(六)鑽探費(100%)：22.5萬元。

(七)更新前建物測量費：8萬元。

7

(八)權利變換案地政士權狀坪及車位坪預算(5%)=18萬元。

(九)信託費用(25%)=100萬元。

(十)事業計畫案與權利變換案審查費=4萬元。

(十一)前期更新會運作費用(含辦公室租金)=100萬元

以上預估總計約新台幣 2542萬 5000元正

二、代墊前期作業費用資金風險管理報酬說明：按共同負擔費用表計算方式

2542萬 5000元(預估費用)為本案代墊金額，代墊時間最快 2 年、最慢

3~5 年不等且一定需完成至建築執照核准，更新會信託融資貸款銀行

才會動撥完成都更程序項目金額，如此才回本金，所以風險係數相當

高。因此在投資報酬金額編列部份以管理費用(E)風險管理費(E5)2.5%

來編列，此最高提列為 12%。業界在代墊資金報酬一般為(E5) 10%~12%

收取報酬，本團隊因為是全案作業及管理服務，所以只收(E5)2.5%。

上述費用實際金額以台中市政府都市更新審議委員會審議核(E5)2.5%

實際金額為準，內容以實際發生金額按以下計算公式為準。

費用金額計算公式：(A+B+C+D+E1+E2+E3+G)*2.5%

三、 (E5)2.5%費用報酬金額給付時程說明：(稅金內含)

(一)銀行第一次核准動撥給付 30%。 (二)動工給付 30%。

(三)結構體完成給付 30%。(四)使用執照核發給付 10%。

(五)以上稅金內含。

※以上款項均由甲方融資貸款銀行動撥入乙方帳戶。

8

肆、都市更新會委任都市更新事業計畫全案管理服務內容

一、管理服務酬金計算方式：按共同負擔費用表計算方式

(一)管理服務酬金編列項目：管理費用(E)之人事管理費用(E3)4.5%。

(二) (E3)4.5%以實際發生金額內容以實際發生金額按以下計算公式

為準(稅金內含)。費用金額計算公式：(A+B+C+D+G)*4.5%

(三)(E3)4.5%費用報酬金額給付時程說明：(稅金內含)

(一)銀行第一次核准動撥：給付 30%

(二)使用執照申請核准：給付 60%

(三) 都市更新會解散及清算完畢：給付 10%

(四)以上稅金內含。

※以上款項均由甲方融資貸款銀行動撥入乙方帳戶。

二、管理服務內容：都市更新會部份(替實施者應負之職責)

(一)輔導協助籌組更新團體、成立大會及申請更新團體立案取得證書。

(二)設立都市更新會辦公室場所於更新範圍單元內，並提供辦公室設

備供都市更新會開會運作。成立網站讓會員了解都更進度及程序。

(三)辦理每月理事會及 6個月內需要召開之會員大會之通知信函、提

供開會場所設備、開會文件等等。會議後之會議記錄整理、寄發

會員及公告會址門首等事務。

(四)每季辦理都市更新會向主管機關申報事業計畫、權利變換計畫及

預算等執行情形文件及辦理。

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(五)替都市更新會辦理重建完成後解散清算更新團體事務，及主管機

關要求之都市更新成果報核等業務。

三、管理服務內容：事業計畫案部份(替實施者應負之職責)

(一)替實施者辦理擬定事業計畫案，協調以下業務：建築線申請、範

圍內實地鑽探、土地建物調查測量及初步建築設計規劃等、事業

計畫案同意書編寫列印給更新會會員簽署報核事業計畫案使用。

(二)替實施者辦理擬定事業計畫案之理監事會討論及會員大會討論。

(三)替實施者舉辦擬定事業計畫案之自辦公聽會前置要務；主管機關

及會員雙掛號通知、公告、各戶門牌派發通知單、場地租借、邀

請專家學者出席等事項。

(四)替實施者主持自辦公聽會會議流程、會議錄影及拍照、會議記錄

撰寫、會議記錄寄發及會址門首公告等事務。

(五)替實施者辦理都市更新事業計畫案報核至主管機關之作業；審閱

都市更新事業計畫案報核版報告書，再送達主管機關。

(六)都市更新事業計畫案報核後替實施者辦理與主管機關討論內容釐

訂、補正及會同設計單位整理補正建管應注意問題一併釐清。

(七)主管機關辦理公展、公辦公聽會時，代表實施者與主管機關討論

協調細節及審閱都市更新事業計畫案公展版報告書，再送達主管

機關。

(八)公展完畢替實施者辦理都市更新事業計畫案聽證會各項聽證申請

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文件與事務。

(九)聽證會完畢替實施者辦理都市更新事業計畫案進入都市更新審

查會(專案小組)應準備各項事務及審閱都市更新事業計畫案專

案小組審查版報告書，再送達給主管機關。

(十)替實施者列席都市更新及爭議處理審議委員會參與審議至都市

更新事業計畫案審議通過。及審閱都市更新事業計畫案核准版報

告書，再送達給主管機關發布實施使用。

※以下為都市更新事業計畫案申請流程圖

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四、管理服務內容：權利變換案部份(替實施者應負之職責)

(一)替實施者辦理擬定權利變換案，協調以下業務：權利變換意願調

查、土地相關權利協調處理及更新前價值評估等)，及寄發意願調

查表給更新會會員。

(二)替實施者辦理擬定權利變換案之理監事會討論及會員大會討論。

(三)以事業計畫案核准之設計規劃單元圖說替實施者辦理三家估價公

司作更新後價值評估。

(四)替實施者辦理計算不參與分配者之補償費(依估價公司鑑價值)。

(五)替實施者舉辦擬定權利變換案之自辦公聽會前置要務；主管機關

及會員雙掛號通知、公告、各戶門牌派發通知單、場地租借、邀

請專家學者出席等事項。

(六)替實施者主持自辦公聽會會議流程、會議錄影及拍照、會議記錄

撰寫、會議記錄寄發及會址門首公告等事務。

(七)替實施者辦理會員選配房屋及車位及計算差額找補金額。

(八)替實施者辦理都市更新權利變換案報核至主管機關之作業；審閱

都市更新權利變換案報核版報告書(經理監事會審查通過)，再送

達主管機關。

(九)都市更新權利變換案報核後替實施者辦理與主管機關討論內容釐

訂補正。

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(十)主管機關辦理公展、公辦公聽會時，代表實施者與主管機關

討論協調細節及審閱都市更新權利變換案公展版報告書(經理監

事會審查通過)，再送達主管機關。

(十一)公展完畢替實施者辦理都市更新權利變換案聽證會各項聽證

申請文件與事務。

(十二)聽證會完畢替實施者辦理都市更新權利變換案進入都市更新

審查會應準備各項事務及審閱都市更新權利變換案審議版報告

書(經理監事會審查通過)，再送達給主管機關。

(十三)替實施者列席都市更新權利變換案審議大會會參與審議至都市

更新權利變換案審議通過。及審閱規劃單位出具之都市更新權

利變換案核准版報告書，再送達給主管機關發布實施使用。

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※以下為都市更新權利變換案申請流程圖

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五、 管理服務內容：權利變換案核定發布實施興建前部份(替實施者應負

之職責)

(一) 協助實施者辦理申請建築執照及拆除執照核發作業。

(二)替實施者辦理找信託融資銀行，洽談信託合約機制履約保證內

容融資貸款額度、利率及日後需要轉房貸等配辦措施。

(三)由信託融資銀行提供配合建經公司，提出營建管理、信託專款

專用機制、續建機制啟動綱領條文內容等，並報價營建管理費用。

(四)會同銀行、建經公司替實施者辦理制定發包營造工程之建築設計

圖、工程預算數量表、建材規格、施工規範、請領款程序期數(含

保證金、每期請款之保留款及保固款)、續建機制啟動條件等圖說

文件，並邀約多家營造公司來估價。

(五)替實施者辦理找房屋銷售公司，洽談餘屋車位如何銷售，並請建築

師、銀行、建經公司、列席開會討論，定位使用之建材搭配及預售

成數、新成屋銷售成數比例原則與如何定價等，大原則是以售出餘

屋車位盡快還清銀行貸款為主要目標，請其提出報價單。

(六)以上(1)-(6)項由本委任團隊替實施者作好企劃詳細內容，報請理

監事會研議，再由會員大會決議發包廠商及價格。轉由理事長與廠

商簽約用印(簽約文件均由本委任團隊負責印製)。

(七)替實施者辦理房屋拆遷之安置作業的搬遷費及房租費之銀行請領

作業。

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※以下為都市更新權利變換案實施流程與步驟圖

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六、管理服務內容：興建前不願參與地主協商部份(替實施者應負之職責)

(一)替實施者辦理依權利變換案核准發布實施之更新前後價值金額作依

據，計算出不參與分配者之補償費用金額。

(二)替實施者通知不參與分配者地主與理事會召開協調會(須 2次以上)

並作成會議記錄。

(三)如不參與分配者之地主，經協調後同意者，則領補償費用，可由實

施者來承接價購之。如實施者無意願，本委任團隊替實施者介入價

購。

(四)如不參與分配者地主經協調後仍不同意領補償費走人，替實施者辦

理申請主管機關介入調處(核定補償費金額)，調處不成(2 次以上)

實施者則依條例 25-1條規定將核定補償費金額提存法院，並將其所

有權移轉登記實施者名下。

(五)依據上述處理不參與分配者地主後，可依拆除執照執行拆除舊屋

(依都更條例 36條辦理，如有需要時，替實施者向主管機關申請辦理)

七、管理服務內容：興建中管理部份(替實施者應負之職責)

(一)代表實施者(業主)執行施工應有之三級品管作業規範，按圖施工，

專款專用，才能達到如質、如量、如期完成建築工程。

業主(委任公司) ← 建經公司(銀行代表) ← 營造公司

↑ ↓ ↓

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建築師(法定監造) ←監核營造施工自主檢核←營造施工自主檢核

(二)施工期間採用遠端監看系統(含於營建發包)，並以 APP軟體系統建

構，只要會員持智慧型手機下載該 APP，即可隨時監看施工過程。

本委任團隊並全部錄影存檔，與圖說製作成生產履歷表供後續管理

委員會使用。

(三)配合遠端監看系統及現場施工各項檢驗拍照或錄影，與圖說全部建

構存檔作為本棟大樓生產履歷表(包含各建材供料廠商檢驗及製

程檔案)，不管是會員自住的或出售的新大樓房屋，對於價值提高

有相當大幫助。在大樓日後管理與維修方面也有相當大之助益性。

(四)替實施者辦理提供會員或購買戶施工前客變服務(以不影響結構性

變動者及建築法令規範之)。

(五)提供 6種住宅單元室內裝修樣圖說(含 3D 透視)，讓會員自住或購

屋者有多樣選擇室內裝修參考(日後室內裝修為住戶自已付款施

作，本公司僅提供以上室內裝修圖服務)。

八、管理服務內容：完工交屋管理服務部份(替實施者應負之職責)

(一)替實施者製作更新後成果報核主管機關、解散及清算都市更新會作

業程序及向所屬機關申請報核。

(二)替實施者監督交屋驗收作業手續(協同營造公司、銀行建經公司、房

屋銷售公司)，並協助營造公司取得使用執照。

(三)替實施者監督地政士辦理各會員及購買戶土地建物謄本登記作業。

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(四)替實施者辦理組織成立公寓大廈管理委員會，選舉主任委員、財委、

監委及事務委員等作業。並申請公共基金移入管理委員會帳戶。輔

導公寓大廈管理委員會運作 1年時間。

(五)替實施者辦理營造公司保固事項等作業(依更新會合約保固規定移

轉交給公寓大廈管理委員會)。

(六)替實施者辦理信託融資貸款銀行還清貸款結算作業事項及協助後續

會員有房貸需求向原貸款辦理房貸事項。

(七)替實施者辦理請會計師清算都市更新會稅務及各會員稅務作業。

附圖 1、銀行信託機制圖說：

配套機制-銀行信託

購屋者購屋價款給付

專戶控管發放

委託契約書

土地所有權人

不願意參與願意參與重建並信託

願意參與重建不信託

差額找補

信託收交付信託 益返還不動產 重建後

房地

信託機構

信託財產資金

信託財產不動產

金融機構 提供資金者

土地融資

收益返還

金錢信託

本息返還

重建顧問

建築

師

工程控管

地政

士

銷售企劃

營造

廠

專業委託

房地銷售

產權移轉

信託平臺 重建實施平臺

建設公司代位實施者

發放 特定投資補償金 人承買

房地

更新會

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附圖說 2、都市更新計畫預定時程表：

1.106年 09月 12日 29筆更新會變更 30筆更新會設立

2.107年 01月 13日第五次會員大會(變更 30筆土地更新會第一次會員大會)正式議決

解除原設計單位(郭永增建築師事務所)合約，由大墨聯合建築師事務所及東昇工程

顧問有限公司(大樓環評)承攬後續建築設計及都市設計審議業務。依 106年 10月 03

日臺中市政府都市設計審議第 46次聯席幹事會會議記錄，本會都設案必須補正後重

送都設幹事會審查(本案以維持地上超過 19層作審查)，故新設計單位正著手處理本

案都市設計部份，時間預估約 107年 07月左右完成都設幹事會審查送件。

3.預估可否於 107年底完成本案都市更新計畫案核准。

4.預估 108年開始作業權利變換計畫案，可否於 108年底完成本案權利變換計畫核准。

5.預估 109年申請建築執照及動工，111年底完工申請使用執照。

6. 預估 112年入住及成立管委會，年底完成交接(輔導 1年)。

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