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不動產估價師全聯會月刊 103.9

第 0 頁，共 106 頁

103 年 9 月份月刊

中華民國不動產估價師公會全國聯合會

編輯企劃委員會

出刊日期：103 年 9 月 15 日

本期輪值委員為汪也乃主委

主任委員：汪也乃

副主任委員：陳韋翰、劉宜論、何金鳳

執行秘書：呂嘉琪

委員：吳紘緒、高雲、江晨仰、黃小娟、陳俊宏

陳進忠、林富健、梁志鎬、黃政治、蘇靜美、黃枝川


第 1 頁，共 170 頁

目錄 Contents

Forum 壹、估價論壇 ........................................6

不動產估價師公會輪案機制之初探/黃昭閔、許信強、李爾清 . . . . .6

Laws and regulations 貳、建築工程類物價指數表 ...........................12

參、「五大銀行平均存款利率」與「五大銀行平均基準利率」 ....19

肆、最新法令法規與解釋函令 .........................20

一、法令法規 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

二、解釋函令 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

伍、總體經濟資訊 ...................................69

News 陸、不動產相關新聞 .................................85

財長：房地合一稅不轉彎 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

北高房價「領跌」新北餘屋賣壓重 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

四都房價上季均下跌 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86

四都房價跌金融海嘯後首見 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86

台酒高雄地上權案招商 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87

不動產稅改農地優惠有爭議 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87

農地買地送屋建商另類行銷 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88

BOT 證券化將推示範個案 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89

北市容積銀行首案送件 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90

台灣房屋調查買房嫌惡設施儲氣槽躍升 No.2... . . . . . . . . . . . . . 91

住宅使照核發量五年新高 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92

無償幫兒買房贈與稅上身 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92

駿馬 R1 下市將標售 3 筆不動產 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

中華民國不動產估價師公會全國聯合會月刊

103 年 9 月 15 日


第 2 頁，共 170 頁

十大嫌惡設施加油站躍第二 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

六都 7 月買賣移轉件數萎縮 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94

奢侈稅協議買方付稅繳更多 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95

富邦人壽標下銅山街地上權 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95

富邦人壽投資不動產衝 1,250 億 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96

7 月房市風向球再降 1.2 分 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97

預售屋亂象北市將開罰 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98

預售屋違規張金鶚籲修法重罰 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99

北市 3、 4 月預售屋稽查 39 案全不合格 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99

加重不動產持有稅？財部：稅負恐過重 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100

李同榮提三建議 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

竹科竹南園區土地公告標售 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102

台中港特區建商搶進 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102

經濟部產業升級轉型行動方案重點 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103

房市 928 檔推案 3,000 億創新高 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

928 房市推案爆 3035 億大量 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105

房市交易趨緩和 7 月土增稅負成長 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106

南山人壽新北標地蓋影城 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106

南山攜手新北巿府開發樹林公有地 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107

銀行整批房貸合庫銀不搶了 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108

土地高買賤賣逃稅重罰 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109

不動產贈與繼承移轉創新高 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110

囤房稅上路贈與件數創高 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111

國內房市北冷南熱趨勢不變 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112

囤房稅開徵調查令萬箭齊發 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113

囤屋稅大清查限 60 天回覆 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114

房稅還在審北市府先查擁屋數 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115

無懼打房 ! 北市房價續創新高 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116

北市新屋續漲新北回跌 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117


第 3 頁，共 170 頁

房屋賣配偶不適用一生一屋 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117

曾巨威：房地合一實價課稅分三部曲 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118

非自用宅稅率漲哪間房自用記得回函 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119

張盛和：房地合一若上路奢侈稅考慮退場 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120

三部會聯防工業地炒作 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121

地主遭除籍農地繼承要稅 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121

缺地… 租稅引導產業南移 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122

瓏山林後山埤段都更案敗訴 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123

二類謄本新制轉彎房仲 820 大遊行喊卡 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124

台中房市今年推案量下修 2 成 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125

台南國有地招商搶攻觀光 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126

房地合一配套…奢侈稅退場 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127

國發會通過產業用地管理改善方案 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127

遏工業區炒地祭兩大金融工具 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128

曾銘宗：全力配合 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129

房地合一 /一戶免稅設「帝寶條款」 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129

房地合一 /稅改建商盼有配套 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130

不動產亮紅燈金管會警戒 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131

房地合一將從輕課稅 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132

房地合一排除持有稅 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133

房地合一傾向分離課稅 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134

壽險首例國壽 155 億買倫敦商辦 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135

3 大科學園區年營收估逾 2 兆 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136

不動產交易萎縮金管會啟動控管 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136

中信金松壽大樓重啟標售 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137

房市透明度台領先中韓 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138

國壽砸 158 億倫敦置產 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139

預售屋紅單交易查核見效 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139

北市議會舊址地上權底價 60 億 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140


第 4 頁，共 170 頁

台中勞工合宜住宅 2014 年 8 月 25 日起受理申請 . . . . . . 141

房市 928 推案北台爆天量 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142

國稅局打紅單客預售屋降溫 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142

買預售屋未取得所有權就賣要稅 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143

經濟日報 /記者吳佳蓉 /台北報導 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143

豪宅開價比實價高 33％ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144

台中老屋拉皮蓋商旅 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145

高雄和發園區 121 企業搶地 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146

和發園區結盟星越競爭力更猛 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147

壓低房價、抬高土地成本重點查核 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147

工業區土地融資列金檢重點 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148

林口、員林標脫 2 宗地上權權利金 1.6 億 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149

財經部會有共識－工業及產業用地囤地五年限縮貸款 150

高雄橋頭新市鎮二期開發啟動 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151

短期賣重劃土地難逃奢侈稅 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152

壓低房價、抬高土地成本重點查核 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153

工業區土地融資列金檢重點 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153

林口、員林標脫 2 宗地上權權利金 1.6 億 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154

2014 年 08 月 26 日 04:10 ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154

財經部會有共識－工業及產業用地囤地五年限縮貸款 155

資產活化土銀 IPO 新亮點 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156

7 月房貸餘額逾 GDP 總額 5 成 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157

土銀推動 IPO 傾向全民釋股 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158

炒作工業地央行祭專案金檢 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159

工業地利率、成數 3 行庫從嚴把關 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160

台南新吉工業區開發環評過關 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161

台南新吉工業區明年啟動 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161

老舊眷村開發修法納入公建 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162

炒作工業地央行祭專案金檢 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163


第 5 頁，共 170 頁

借錢養地利息不得享減稅 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164

土地二類謄本新制喊卡 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164

北市 10 大豪宅新秀出爐 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165

財部抵稅實物擬全數變現 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166

房地合一分離課稅 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167

房地合一定調改採分離課稅 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168

房地合一稅改分離、分級課稅 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169


第 6 頁，共 106 頁

壹、估價論壇不動產估價師公會輪案機制之初探/黃昭閔、許信強、李爾清

不動產估價師公會輪案機制之初探

黃昭閔1、許信強

2、李爾清

3

一、前言

不動產估價師法自 89 年 10 月 4 日制

定公佈，至 94 年 10 月 6 日緩衝期屆滿正

式施行到今天，已近十四個年頭，因該證

照屬國家高考級層次，需研修課程範圍較

大，橫跨法律、財稅、經濟、營建、都計、

估價技術、統計分析…等專業領域，故相

較於律師、會計師、建築師錄取率較低，

養成階段所耗費時間也較長，如此高門

檻、高水平的行業，原本讓外界充滿了期

待與想像，豈料主客觀環境種種的因素，

演變成今天叫好不叫座的窘境。

究其最主要原因，該產業所屬中央主

管機關內政部地政司層級過低，沒有一個

有效輔導的獨立機構，強勢推行估價師應

有的法定業務；另法制化初期公會系統礙

於資源欠缺，也未積極建立有利產業發展

的業務機制，讓許多原本滿懷憧憬的估價

師，任其像無頭蒼蠅般的發展，除了市場

惡性削價競爭外，最令人詬病的是少數估

價師為圖生存，配合客戶期望估值出具與

1黃昭閔，臺中市不動產估價師公會第三、四屆理

事長 2許信強，臺中市不動產估價師公會第四屆襄閱委

員會主任委員 3李爾清，臺中市不動產估價師公會第四屆專案委

員會主任委員

市場行情顯不相當的估價報告書，讓外界

慢慢對估價師產生了信任危機。於是一遇

有估價需求的業務機會，民間、政府部門

多另謀其他管道或機制，估價師角色似乎

不再是評價需求者的唯一選項。

二、為何公會要大力推行輪案機制

過去以來僵化的國家考試制度，以及補

習班言過其實的招生廣告詞，吸引了只會

念書、想賺大錢的莘莘學子投入此一產

業，以致於許多估價師常常忽略了這個產

業應有的核心價值—「藉由公允價格來維

護社會公義」。然而，不動產估價業務存在

著估價師與客戶之間尷尬的依存關係，如

何避免估價師於執業過程中受到利害關係

人不當干擾，可以獨立自主作業，成為估

價師公會極力思考的問題。

另現階段估價師同業間的報告書版本

琳瑯滿目、各自為政，優質報告書認定及

收費標準也不太一致，導致外界不斷批評

估價市場不夠成熟，如不思索一套機制順

勢導入報告書格式統一化，主管機關、學

界想要推廣估價報告書評鑑制度，更是緣

木求魚、阻礙重重。

事實上，社會各界殷切冀望具公信力

的估價報告書能為當事人解決問題，司法

機關各類型訴訟案件尤為甚，然若囑託給

個別估價師事務所，因無嚴謹的報告書襄

閱或審查機制，公會不時受到當事人投訴

劣質的報告書嚴重損害到利害關係人的權

益，浪費更多的司法及社會資源，甚至質


第 7 頁，共 170 頁

疑估價師立場的公正性，致使產業的形象

大受影響。

相較於國內其他之專業證照制度，不

動產估價師制度之起步較晚，真正考取證

照後，實際執業之人數更是有限，估價產

業的發展一路走來顯得步履蹣跚，報告書

品質與收費價格更有向下沉淪之趨勢。筆

者曾看過一份總估值超過 20 億的報告

書，勘估標的係一大型量販店，但報告書

內容扣除相片與位置圖後，其餘內容大約

10 多頁，其中一般因素、區域因素、個別

因素分析兩頁帶過。一份粗略的報告書，

收費水準必然低落，或許於業務委託之初

期，當事人如何說明其僅係自行參考使用

等等簡易之目的，但報告書交付後，當事

人如何“不小心＂的任意使用與散佈，其

實估價師們大多無法掌握與控制。當下一

個業務考量的念頭，對於產業發展的傷害

實是深遠。

三、推行輪案機制的好處

要提升產業形象，確立報告書品質水

平，由公會來推行相關之制度與要求，是

最能收到成效之作法，故臺中市不動產估

價師公會(簡稱臺中公會)在歷任理事長與

公會幹部的努力下，建立了所謂的『輪案

機制』。

輪案機制簡單的說是三大部分組

成，也就是專案、輪案及襄閱。由輪序之

專案委員擔任對外委託(者)單位聯絡之窗

口，負責確認估價基本事項及報價之相關

工作，對內其不得對於實際進行之估價作

業及報告書內容發言，或影響輪案估價師

的獨立作業空間。在制度的設計上，專案

委員的存在係確保實際進行估價之輪案估

價師不受到當事人可能的干擾，又能讓案

件順利進行關鍵的角色。

而輪案估價師負責在專案委員確認妥適之

估價基本事項等基礎下，進行估價報告書

的製作。輪案估價師將報告製作完成後，

則交由數位襄閱委員們進行估價報告書的

實質審查，在審查完成後，將估價報告書

交付予委託單位。這樣的制度建立，讓報

告書之品質達到一定水平以上，讓輪案估

價師以及襄閱委員群免於受到不當干擾之

疑慮，對於擴大公會會員參與會務運作，

彼此技術交流等均有重大之助益。


第 8 頁，共 170 頁

四、輪案機制的流程

臺中公會於第三屆民國九十九年起

便開始著手，從既有輪案機制中研擬一套

可長可久，更可受各界信賴的會員「輪案

管理辦法」及「襄閱作業辦法」。輪案管理

與襄閱作業辦法，施行期間已歷經二十二

次的理監事會議修正，主要在於制度的設

計初期，尚需藉由會員共同參與過程，集

思廣益調整原有可能產生的問題與弊病，

至今運作已更臻完善，茲檢附臺中公會輪

案及襄閱的流程圖，並依序說明如下:

(一) 委託單位囑託:

公會收受委託單位之囑託，

辦理與不動產估價相關之案件

後，首要評估之第一步係判斷是

否屬不動產估價師之業務範圍，

若係屬不動產估價師之業務範圍

後，則依輪案機制錄案辦理。

(二) 輪派估價師:

依公會內部之抽籤順位，依

序指派輪值之專案委員負責對外

聯繫事宜。

(三) 初勘:

專案委員開始與委託單位聯

繫說明相關輪案機制流程並要求

其繳納初勘費，若獲委託單位認

可並繳費，則進行後續輪案估價

師、襄閱組長之輪派，如屬特殊

案件可經一定程序後，外聘學界

或公部門的襄閱委員來參與報告

書的審查工作。

此時，利害關係人迴避為輪

案制度之重點，若專案委員、輪

案估價師或襄閱組長中於該輪案

中涉有利害關係者，經由主動自

行呈報迴避或被動更換迴避兩種

方式，確保公會輪案機制之公平

與獨立性。

輪案估價師或襄閱(組長)委

員確認無誤後，由專案委員進行

勘估標的相關基本資料收集與圖

資製作，並約定時間邀集委託單

位、相關當事人、輪案估價師及

襄閱委員進行現場會勘。

(四) 現場會勘:

現場會勘時，應確認該案之

案由、勘估標的之現況，盡可能

瞭解相關估價所需之基本資料，

如價格日期、價格種類、估價條

件等等訊息，並聽取雙方意見陳

述。在現勘過程中，公會內部人

員均以專案委員為發言窗口，統

一發言與記錄相關事項，與會之

輪案估價師與襄閱委員均不得與

當事人直接聯繫或留下聯絡方

式，以避免不必要之困擾發生。

(五) 現勘後會議:

現勘結束後，現場履勘之專

案委員、輪案估價師及襄閱委員

應隨即就現勘獲得之資訊進行討

論分析，判斷該案性質繁複與

否、資料收集難易程度、估價方

向與工作量等事項，並決定應收

取之估價費用。


第 9 頁，共 170 頁

(六) 報價:

由專案委員與委託單位或當

事人進行書面報價。若繳費確定

委託後，依案件繁複性質，決定

該襄閱小組之成員人數多寡，由

最基本之兩人一組到至多五人一

組，組成襄閱委員群。

(七) 估價前會議:

襄閱小組委員輪派完成後，

未參與初勘的襄閱委員亦需事先

至現場履勘後，再進行估價前會

議，由專案委員主持，輪案估價

師與全體襄閱委員之間，討論估

價案進行之細節與注意事項，達

成初步的估價前提共識，以確保

該案順利進行，避免襄閱委員群

與輪案估價師對於估價條件及估

價方法的選定邏輯差異過大，造

成襄閱過程溝通不良。此時當注

意者，若對於案件之基本事項或

估價條件仍有疑義者，則應由專

案委員與委託單位再行確認，避

免認知差距而使估價報告書之製

作與委託單位之需求發生偏誤。

(八) 製作報告書:

估價前會議進行完畢，輪案

估價師與襄閱委員群間已達成執

行方向共識，並確認估價基本事

項、估價條件等無誤後，由輪案

估價師獨立進行估價作業，在期

限內製作符合公會要求一定品質

的估價報告書。

(九) 襄閱審查會議:

報告書完成後，排定時間進

行襄閱程序，於正式襄閱前襄閱

委員群需先行召開襄閱會前會，

將各自的襄閱書面意見列舉缺失

彙整，並將對於報告書不同的襄

閱意見溝通討論，統合一致的修

正共識，讓輪案估價師更改報告

書時，能方向明確避免多頭馬車。

輪案估價師必須於襄閱會議

向襄閱委員作正式簡報，並於第

二次襄閱時將襄閱意見做成綜理

表，向襄閱委員完整說明修正情

形，最後經襄閱通過或 N 次修正

通過後，方得出具正式估價報告

書。

(十) 結案:

由公會秘書處確認已完成所

有標準化程序後，正式函文將估

價報告書交付與委託單位，完成

該次輪案程序，並將該案相關文

件收納於資料袋完整保存，以便

日後調閱。

而輪案估價師應於往後公會

所舉辦的案件分享讀書會，義務

將該案件執行過程及報告內容於

隱匿當事人資料後，以簡報方式

跟同業作案件分享，藉此提升估

價師及估價助理間技術，成為促

進經驗交流的平台功能。


第 10 頁，共 170 頁

五、輪案機制對產業的影響

其實筆者們不免有些感慨，身為不動

產業界唯一高考等級之專門職業人員，其

所受之對待，似乎未能與專業程度呈一正

向關係，常有委託者說，重要的只有兩個

數字，一是估值為何?一是服務費用高低?

反正估價之過程與內容並非其專業，並不

在乎。在市場競爭下，服務費用與估值主

導絕大多數的業務來源。惟低廉的服務費

用是否仍可產出一份品質與公信力俱佳之

估價報告書?相信大家都心中有數！如此

的產業發展方向，不免令人憂心。而輪案

機制的建立，適可為這樣的產業發展創造

一個前所未有的契機。

藉由輪案的參與，專案委員可以磨練

業務溝通技巧、增加業務接觸的面向，輪

案估價師、襄閱委員能增進報告書製作之

水平、擷取會員間不同層面的思考邏輯及

專業經驗，並獲得一定之服務報酬等，都

是直接而立即的效果。但是其實輪案制度

最深遠的影響，還是在於估價產業發展之

導正，爭取並維護估價師的專業尊嚴。早

期估價師間為了求得業務，削價競爭，製

作一份粗略的估價報告書，其委託書與工

作資料需保存十五年，在科技發達的年

代，該報告書的流傳範圍與廣度也會超出

估價師的想像極限，其影響之深遠，對於

產業的斲傷與危害並不是說說笑笑那樣簡

單。

藉由輪案制度之推行，使估價師們享

受公會所提供教學相長的環境與氛圍，有

著自我提升的機會，也慢慢教育、潛移默

化委託(者)單位，使其體會不動產估價真

正的內涵，及明瞭估價報告書應有的市場

價值。

六、輪案機制所面臨的問題

然而臺中公會在輪案制度建立的過

程，部分規定也遭到少數會員的質疑，其

中爭議較大者如下：

(一)實質或形式襄閱(審查)問題：

首先說明，何謂形式審查與實質審查?

所謂形式審查，係僅針對報告書相關之文

字敘述、版面編排、文字或數字之誤打誤

繕與否進行審查，而不涉及報告書結論與

估值之判斷；而實質審查，則除了形式審


第 11 頁，共 170 頁

查外，對於估價學理與邏輯之運用、案例

之選定、價格決定等等內容，均要予以認

真的細究與討論。

輪案制度實行之初，部分參與輪案之

估價師，因長久以來作業習慣之差異，對

於品質要求良窳或價值邏輯判斷之認知不

同，常會在襄閱時發生爭議，而產生對於

輪案機制之抗拒。關於此點爭議，經過多

次檢討後，在制度的設計上，增加了估價

前會議的機制，讓輪案估價師與襄閱委員

在報告書進行前，先有充分討論的過程，

以減少可能的爭議。此外，另設有協調會

的機制，對於輪案估價師與襄閱委員間無

法達成共識之歧異，再由公會資深幹部進

行瞭解協調，使輪案機制能順利進行。相

信此點爭議，在大家更熟悉公會的輪案機

制後，能充分感受到公會為提升產業的形

象而獲得改善。

(二)輪案效率問題：

公會輪案機制為求報告書品質與制

度運作的順暢，其相關程序與要求，相較

於個別事務所均為繁複與慎重，致其時程

上不如個別事務所有彈性，而或有效率較

為低落之質疑，這是較難避免的問題。日

後，在制度設計上，如何節省程序，控管

作業時程，係輪案制度需加以精益求精的

地方。

(三)是否與會員事務所爭利：

輪案初期部分規模較大事務所認為

估價市場有限，為何公會還要推行輪案制

度與會員搶食案件。然公會一直認為過去

以來估價師形象與功能性無法獲得認同，

報告書品質與收費標準不一致，惡性循環

結果，只會讓估價市場每況愈下，最後才

意識到估價師真正的敵人是自己。

因此，不妨用健康的心態及更大的格

局，來看待眾志成城的公會輪案制度，只

要估價市場因品質提升，報告書公信力獲

得肯定，市場的餅必然越做越大。

七、結語

輪案機制創設之初，係為導正產業發

展而生，非但沒有辦法立竿見影，甚至對

原有的估價界生態是有衝擊的，任何人都

害怕改變，但是唯有勇於突破傳統的窠臼

與舊思維，才能為產業發展找到一線生

機。因此，臺中公會在推行輪案制度初期，

確實也遇到了一些內部的阻力，甚至受到

外界許多的冷嘲熱諷，但另我們感到欣慰

的是，大部分的公會成員還是很堅定的持

續走下去，至今也慢慢獲得全體會兄會姐

的認同，甚至有了難能可貴的成果。然而

沒有一個制度是完美無瑕的，臺中公會做

為估價產業中，推行輪案制度的先行者，

一路走來如摸石過河，不藏私的奉獻各自

心力，誠屬不易。

所以，公會是未來不動產估價產業發展

的領頭羊，是否更要團結合作、不計小利，

如果公會組織中大家擁有相同目標一起前

進，彼此之間互相推動，能更快速更容易

的達成目的，就像野雁般的感覺，互相扶

持、激勵，提升專業水平，培養榮譽感與

自信心。這不只是臺中公會，期盼還有賴

全國不動產估價師一起共同努力。


第 12 頁，共 170 頁

貳、建築工程類物價指數表

(本項資料由高雄市不動產估價師公

會提供 )

不動產估價技術公報第四號營造或

施工費標準表修正版已於 99 年 3 月

24 日經內政部台內地字第

0990051675 號函准予備查，修正版

的基準日期為 98 年 7 月 1 日，故本

建築工程類物價指數表之基期已調

整為民國 98 年 7 月，請各位大不動

產估價師留意此項變動。有關第四

號公報詳細內容請上全聯會網站查

詢。

第四號公報建築工程類物價指數表

高雄市不動產估價師公會彙整

資料來源 ---物價統計月報 103 年 8 月 524 期

表 5-1 營造工程物價指數

基期：民國 98 年 7 月 =100

類別總指數

GeneralIndex

建築工程類

BuildingConst

ruction

總指數建築工程類

定基指數

民國８８年 77.06 79.40 68.36% 72.61%

民國８９年 76.69 78.80 68.04% 72.06%

民國９０年 75.92 77.46 67.35% 70.84%

民國９１年 77.52 78.47 68.77% 71.76%

民國９２年 81.14 81.60 71.98% 74.62%

民國９３年 92.60 93.35 82.15% 85.37%

民國９４年 93.24 93.95 82.72% 85.92%

民國９５年 100.00 100.00 88.72% 91.45%

民國９６年 109.00 109.38 96.70% 100.03%

１月 103.62 103.88 91.93% 95.00%

２月 104.53 104.90 92.73% 95.93%

３月 106.08 106.72 94.11% 97.59%

４月 107.69 108.38 95.54% 99.11%

５月 108.45 109.29 96.21% 99.95%

６月 109.44 110.12 97.09% 100.70%

７月 109.57 110.03 97.21% 100.62%

８月 109.83 110.11 97.44% 100.70%


第 13 頁，共 170 頁

９月 110.56 110.64 98.08% 101.18%

１０月 111.94 112.06 99.31% 102.48%

１１月 112.23 112.37 99.57% 102.76%

１２月 114.10 114.08 101.22% 104.33%

民國９７年

１月 116.52 116.51 103.37% 106.55%

２月 119.08 119.12 105.64% 108.93%

３月 123.57 122.54 109.63% 112.06%

４月 126.64 125.27 112.35% 114.56%

５月 128.94 127.47 114.39% 116.57%

６月 132.17 130.36 117.26% 119.21%

７月 132.34 130.33 117.41% 119.19%

８月 130.63 127.88 115.89% 116.95%

９月 126.30 123.04 112.05% 112.52%

１０月 122.15 118.52 108.37% 108.39%

１１月 117.23 113.17 104.00% 103.49%

１２月 115.42 111.29 102.40% 101.77%

民國９８年

１月 114.63 110.53 101.69% 101.08%

２月 114.53 110.57 101.61% 101.12%

３月 112.82 108.94 100.09% 99.63%

４月 112.50 108.86 99.80% 99.55%

５月 112.35 108.91 99.67% 99.60%

６月 112.35 108.92 99.67% 99.61%

７月 112.72 109.35 100.00% 100.00%

８月 113.40 110.10 100.60% 100.69%

９月 113.98 110.81 101.12% 101.34%

１０月 113.19 110.03 100.42% 100.62%

１１月 112.98 109.70 100.23% 100.32%

１２月 113.48 109.97 100.67% 100.57%

民國９９年

１月 114.66 111.26 101.72% 101.75%

２月 115.13 111.71 102.14% 102.16%


第 14 頁，共 170 頁

３月 116.40 112.80 103.26% 103.16%

４月 118.91 115.57 105.49% 105.69%

５月 118.56 115.40 105.18% 105.53%

６月 116.84 113.47 103.66% 103.77%

７月 116.46 113.06 103.32% 103.39%

８月 116.76 113.49 103.58% 103.79%

９月 116.91 113.82 103.72% 104.09%

１０月 116.72 113.79 103.55% 104.06%

１１月 117.10 114.33 103.89% 104.55%

１２月 117.84 115.20 104.54% 105.35%

民國１００年

１月 119.29 116.83 105.83% 106.84%

２月 119.77 117.33 106.25% 107.30%

３月 120.88 118.63 107.24% 108.49%

４月 120.66 118.44 107.04% 108.31%

５月 120.80 118.42 107.17% 108.29%

６月 120.91 118.30 107.27% 108.18%

７月 120.86 118.31 107.22% 108.19%

８月 121.15 118.76 107.48% 108.61%

９月 121.38 118.96 107.68% 108.79%

１０月 121.51 119.01 107.80% 108.83%

１１月 120.71 118.09 107.09% 107.99%

１２月 121.04 118.49 107.38% 108.36%

民國１０１年

１月 121.35 118.77 107.66% 108.61%

２月 121.57 119.05 107.85% 108.87%

３月 121.95 119.40 108.19% 109.19%

４月 123.15 120.11 109.25% 109.84%

５月 123.52 120.26 109.58% 109.98%

６月 122.75 119.42 108.90% 109.21%

７月 122.07 118.70 108.29% 108.55%

８月 121.87 118.54 108.12% 108.40%


第 15 頁，共 170 頁

９月 120.98 117.69 107.33% 107.63%

１０月 120.28 117.07 106.71% 107.06%

１１月 120.70 117.51 107.08% 107.46%

１２月 120.85 117.62 107.21% 107.56%

民國１０２年

１月 121.46 118.31 107.75% 108.19%

２月 121.78 118.60 108.04% 108.46%

３月 121.97 118.73 108.21% 108.58%

４月 121.39 118.13 107.69% 108.03%

５月 120.91 117.65 107.27% 107.59%

６月 120.59 117.21 106.98% 107.19%

７月 120.64 117.27 107.03% 107.24%

８月 120.85 117.5 107.21% 107.45%

９月 121.40 118.03 107.70% 107.94%

１０月 121.39 117.98 107.69% 107.89%

１１月 121.69 118.30 107.96% 108.18%

１２月 121.97 118.55 108.21% 108.41

民國１０３年

０１月 122.42 118.9 108.61% 108.73%

０２月 122.51 118.89 108.69% 108.72%

０３月 122.55 118.94 108.72% 108.77%

０４月 123.31 119.71 109.39% 109.47%

０５月 123.62 120.02 109.67% 109.76%

０６月 124.18 120.54 110.17% 110.23%

０７月 124.47 120.84 110.42% 110.51%

０８月 124.61 120.93 110.55% 110.59%


第 16 頁，共 170 頁

年增率

民國８８年 -0.57 -0.96 3.84% 5.96%

民國８９年 -0.48 -0.76 3.24% 4.72%

民國９０年 -1.00 -1.70 6.74% 10.56%

民國９１年 2.11 1.30 -14.23% -8.07%

民國９２年 4.67 3.99 -31.49% -24.78%

民國９３年 14.12 14.40 -95.21% -89.44%

民國９４年 0.69 0.64 -4.65% -3.98%

民國９５年 7.25 6.44 -48.89% -40.00%

民國９６年 9.00 9.38 -60.69% -58.26%

１月 10.30 10.22 -69.45% -63.48%

２月 10.79 10.75 -72.76% -66.77%

３月 11.01 11.41 -74.24% -70.87%

４月 10.35 11.02 -69.79% -68.45%

５月 7.34 8.65 -49.49% -53.73%

６月 7.61 8.56 -51.31% -53.17%

７月 7.25 8.07 -48.89% -50.12%

８月 7.62 8.17 -51.38% -50.75%

９月 8.03 8.24 -54.15% -51.18%

１０月 8.83 8.88 -59.54% -55.16%

１１月 8.75 8.69 -59.00% -53.98%

１２月 10.53 10.25 -71.00% -63.66%

民國９７年

１月 12.45 12.17 -83.95% -75.59%

２月 13.91 13.56 -93.80% -84.22%

３月 16.49 14.82 -111.19% -92.05%

４月 17.60 15.58 -118.68% -96.77%

５月 18.89 16.63 -127.38% -103.29%

６月 20.77 18.38 -140.05% -114.16%

７月 20.78 18.45 -140.12% -114.60%

８月 18.94 16.14 -127.71% -100.25%

９月 14.24 11.21 -96.02% -69.63%

１０月 9.12 5.76 -61.50% -35.78%

１１月 4.46 0.71 -30.07% -4.41%

１２月 1.16 -2.45 -7.82% 15.22%


第 17 頁，共 170 頁

民國９８年

１月 -1.62 -5.14 10.92% 31.93%

２月 -3.81 -7.18 25.69% 44.60%

３月 -8.70 -11.10 58.66% 68.94%

４月 -11.17 -13.10 75.32% 81.37%

５月 -12.87 -14.56 86.78% 90.43%

６月 -15.00 -16.45 101.15% 102.17%

７月 -14.83 -16.10 100.00% 100.00%

８月 -13.19 -13.90 88.94% 86.34%

１０月 -7.34 -7.16 49.49% 44.47%

１１月 -3.63 -3.07 24.48% 19.07%

１２月 -1.68 -1.19 11.33% 7.39%

民國９９年

１月 0.03 0.66 -0.20% -4.10%

２月 0.52 1.03 -3.51% -6.40%

３月 3.17 3.54 -21.38% -21.99%

４月 5.70 6.16 -38.44% -38.26%

５月 5.53 5.96 -37.29% -37.02%

６月 4.00 4.18 -26.97% -25.96%

７月 3.32 3.39 -22.39% -21.06%

８月 2.96 3.08 -19.96% -19.13%

９月 2.57 2.72 -17.33% -16.89%

１０月 3.12 3.42 -21.04% -21.26%

１１月 3.65 4.22 -24.61% -26.21%

１２月 3.84 4.76 -25.89% -29.57%

民國１００年

１月 4.04 5.01 -27.24% -31.12%

２月 4.03 5.03 -27.17% -31.24%

３月 3.85 5.17 -25.96% -32.11%

４月 1.47 2.48 -9.91% -15.40%

５月 1.89 2.62 -12.74% -16.27%

６月 3.48 4.26 -23.47% -26.46%

７月 3.78 4.64 -25.49% -28.82%

８月 3.76 4.64 -25.35% -28.82%


第 18 頁，共 170 頁

９月 3.82 4.52 -25.76% -28.07%

１０月 4.10 4.59 -27.65% -28.51%

１１月 3.08 3.29 -20.77% -20.43%

１２月 2.72 2.86 -18.34% -17.76%

民國１０１年

１月 1.73 1.66 -11.67% -10.31%

２月 1.50 1.47 -10.11% -9.13%

３月 0.89 0.65 -6.00% -4.04%

４月 2.06 1.41 -13.89% -8.76%

５月 2.25 1.55 -15.17% -9.63%

６月 1.52 0.95 -10.25% -5.90%

７月 1.00 0.33 -6.74% -2.05%

８月 0.59 -0.19 -3.98% 1.18%

９月 -0.33 -1.07 2.23% 6.65%

１０月 -1.01 -1.63 6.81% 10.12%

１１月 -0.01 -0.49 0.07% 3.04%

１２月 -0.16 -0.73 1.08% 4.53%

民國１０２年

１月 0.09 -0.39 -0.61% 2.42%

２月 0.17 -0.39 -1.15% 2.42%

３月 0.01 0.56 -0.07% -3.48%

４月 -1.43 1.64 9.64% -10.19%

５月 -2.12 -2.17 14.30% 13.48%

６月 -1.76 -1.85 11.87% 11.49%

７月 -1.18 -1.21 7.96% 7.52%

８月 -0.84 -0.88 5.66% 5.47%

９月 0.35 0.28 -2.36% -1.74%

１０月 0.92 0.78 -6.20% -4.84%

１１月 0.82 0.67 -0.06% 0.02%

１２月 0.92 0.78 -6.20% -4.84%

民國 103 年

1 月 0.79 0.80 3.81 7.16

2 月 0.60 0.38 3.86 8.54


第 19 頁，共 170 頁

參、「五大銀行平均存款利率」

與「五大銀行平均基準利率」

「五大銀行平均存款利率」與「五

大銀行平均基準利率」

日期：103 年 9 月 15 日

單位：年息百分比率

一、「五大銀行平均存款利率」

一個月期： 0.88

三個月期： 0.94

六個月期： 1.12

九個月期： 1.23

一年期： 1.36

二年期： 1.39

三年期： 1.41

二、「五大銀行平均基準利率」：

2.88

說明：

1.五大銀行為台灣銀行、合作金庫銀

行、第一銀行、華南銀行及台灣土

地銀行。

2. 存款利率為一般定期存款固定利

率。

3.上述「五大銀行平均存款利率」、

「五大銀行平均基準利率」係採加

權平均方式計算，而五大銀行的權

重大小不一，故其平均數不是五大

銀行個別資料相加再除以 5，請留

意。


第 20 頁，共 170 頁

肆、最新法令法規與解釋函令

一、法令法規

本分月修正、訂頒法規有：

訂定「臺北市領有使用執照建築基

地範圍內部分土地申請建築處理原

則」、訂定「屏東縣各地政事務所

受理遠途申請人申請登記案件先行

審查作業規定」、修正「都市計畫

容積移轉實施辦法」部分條文、修

正「國有非公用不動產租賃作業程

序」、訂定「臺北市政府地政局所

屬各地政事務所受理遠途申請人申

請登記案件先行審查作業規定」、

修正「臺北市自行劃定更新單元重

建區段作業須知」、修正「新北市

政府城鄉發展局都市更新推動師培

訓及執行實施要點」、修正「建築

技術規則建築設備編」、修正「嘉

義縣各地政事務所受理通信申請案

件實施要點」、修正「國私共有土

地處理原則」、訂定「桃園縣各地

政事務所受理遠途申請人申請登記

案件先行審查作業要點」、訂定「臺

北市各地政事務所受理都市更新權

利變換之地籍測量注意事項」、廢

止「臺北市都市計畫容積移轉審查

許可條件送出基地為毗鄰捷運聯合

開發基地未開闢計畫道路優先受理

判斷基準」、修正「臺北市都市更

新案提升環境貢獻及公益性審議原

則」。共 14 筆。

臺北市領有使用執照建築基地範圍

內部分土地申請建築處理原則

臺北市政府都市發展局令中華民國

103 年 8 月 1 日北市都建字第

10363625400 號訂定

1、為執行本市領有使用執照建築基

地（以下簡稱建築基地）範圍內

部分土地或合併鄰地申請建

築，特訂定本處理原則。

2、建築基地內之建築物及留設之法

定空地應依建築基地法定空地

分割辦法（以下簡稱本辦法）完

成地籍分割後，始可部分地號土

地單獨或合併鄰地申請建築。

3、建築基地於七十五年二月三日以

前已完成地籍分割，且符合下列

各款規定之一者，免辦理法定空

地分割證明書：

（ 1）部分地號土地單獨或合併

鄰地申請建築時，經檢討

剩餘建築基地符合本辦法

第 3 條第 3 款及第 4 款規定

者。

（ 2）因逕為分割、判決分割、

和解分割、調解分割或調

處分割等由地政機關完成

分割登記者。

4、符合前點規定基地申請建築時，

其範圍內建築物地上層各自獨

立，使用互不影響，地下室（含

未辦理產權登記）現況有隔牆分

隔，且分屬各幢、棟使用並與地

籍分割線一致者，經檢討均符合

該建築物建造行為時相關建築

法規定（如防空避難設備、停車

空間、構造安全等），其部分地

號土地建物拆除新建、增建、改

建、修建時，免經原建築基地其

他地號土地及建物所有權人同

意。

5、建築基地於所有建築物拆除新建

前，主管建築機關應於地籍圖套

繪列管使用範圍，其部分地號土

地單獨或合併鄰地申請建築，應

於新核發建造執照載明原領使

用執照號碼及地號範圍。


第 21 頁，共 170 頁

屏東縣各地政事務所受理遠途申請

人申請登記案件先行審查作業規定

中華民國 103 年 8 月 4 日屏府地籍字

第 10323601800 號函訂定

1、屏東縣政府為本縣各地政事務所

（以下簡稱各所）服務遠途申請

人申辦登記案件，減少其往返次

數，以節省時間及交通成本，並

提升為民服務品質，增加政府施

政滿意度，特訂定本規定。

2、服務對象及範圍如下：

（ 1）對象：本縣及高雄市以外

縣市之一般民眾主動提出

申請者。

（ 2）範圍：

1.簡易案件（指住址變更登

記、姓名變更登記、建物

門牌變更登記、書狀換給

登記、更正登記【限姓

名、出生年月日、身分證

統一編號、住址門牌等錯

誤，經戶政機關更正有案

者】、抵押權塗銷登記

者）。

2.筆棟數合計五筆以內、申

請人合計五人以內或連

件件數三件以下之下列

案件：

(1) 金融機構設定及其權

利內容等變更。

(2)他項權利拋棄。

(3)塗銷地目。

(4)書狀補給。

(5)拍賣。

(6)建物主要用途變更。

3、受理作業程序如下：

（ 1）收件：收件人員受理遠途

民眾申請先行審查登記案

件後，應於登記申請書加

蓋「遠途先審」戳記，並

記錄於遠途申請登記案件

先行審查紀錄表（如附

表）。

（ 2）計收規費：依規定計收規

費。

（ 3）審查：

1.先行審查，依決行層級逐

級陳核；審查結果符合規

定者，即告知申請人，並

依土地登記規則第 61 條

規定，依收件號數之先後

次序及各類案件處理期

限表之處理期限辦理。

2. 案件須補正而能當場補

正者，由申請人完成補

正；不能當場完成補正

者，應依土地登記規則第

56 條規定以書面敘明理

由或法令依據，當場交由

申請人領回或寄發補正

通知書。

3.審查結果應予駁回者，應

依土地登記規則第 57 條

規定以書面敘明理由及

法令依據，當場交由申請

人領回或寄發駁回通知

書。（ 4）辦理登簿、繕

發書狀、異動整理、歸檔

等。

4、受理之案件，於登記前如有土地

登記規則第 57 條規定情事，仍

應依法辦理。

5、各所受理遠途申請人申請登記案

件先行審查作業流程詳後附示

意圖。

都市計畫容積移轉實施辦法

內政部令中華民國 103 年 8 月 4 日台

內營字第 1030807541 號修正部分條

文


第 22 頁，共 170 頁

第 9 條之 1 接受基地得以折繳代

金方式移入容積，其

折繳代金之金額，由

直轄市、縣（市）主

管機關委託三家以上

專業估價者查估後評

定之；必要時，查估

工作得由直轄市、縣

（市）主管機關辦

理。其所需費用，由

接受基地所有權人或

公有土地地上權人負

擔。

前項代金之用途，應

專款專用於取得與接

受基地同一主要計畫

區之第 6 條第 1 項第 3

款土地為限。

接受基地同一主要計

畫區內無第 6 條第 1

項第 3 款土地可供取

得者，不得依本條規

定申請移入容積。

第 16 條容積之移轉，應由接受

基地所有權人或公有土

地地上權人檢具下列文

件，向該管直轄市、縣

（市）主管機關申請許

可：

1、申請書。

2、申請人之身分證明文

件影本；其為法人

者，其法人登記證明

文件影本。

3、送出基地所有權人及

權利關係人同意書

或公有土地管理機

關出具之同意文件。

4、送出基地及接受基地

之土地登記簿謄本

或其電子謄本。

5、送出基地及接受基地

之土地所有權狀影

本或公有土地管理

機關出具之同意文

件。

6、公有土地設定地上權

契約，並載明移入容

積應無條件贈與為

公有，地上權人不得

請求任何補償之規

定。

7 、其他經直轄市、縣

（市）主管機關認為

必要之文件。

接受基地所有權人或公

有土地地上權人依第 9

條之 1 規定繳納代金

者，免附前項第 3 款至

第 5 款規定之相關送出

基地文件。

接受基地以都市更新權

利變換實施重建者，得

由實施者提出申請，並

得免附第 1 項第 5 款規定

之接受基地土地所有權

狀影本。

第 17 條直轄市、縣（市）主管

機關受理容積移轉申請

案件後，應即審查，經

審查不合規定者，駁回

其申請；其須補正者，

應通知其於十五日內補

正，屆期未補正或補正

不完全者，駁回其申

請；符合規定者，除第

6 條第 1 項第 1 款之土地

及接受基地所有權人或

公有土地地上權人依第


第 23 頁，共 170 頁

9 條之 1 規定繳納代金

完成後逕予核定外，應

於接受基地所有權人、

公有土地地上權人或前

條第三項實施者辦畢下

列事項後，許可送出基

地之容積移轉：

1 、取得送出基地所有

權。

2、清理送出基地上土地

改良物、租賃契約、

他項權利及限制登

記等法律關係。但送

出基地屬第 6 條第 1

項第 3 款者，其因國

家公益需要設定之

地上權、徵收之地上

權或註記供捷運系

統穿越使用，不在此

限。

3 、將送出基地依第 13

條規定贈與登記為

公有。

前項審查期限扣除限期

補正之期日外，不得超

過三十日。

國有非公用不動產租賃作業程序

財政部國有財產署令中華民國 103

年 8 月 5 日台財產署管字第

10340015990 號修正

壹、總則

1、財政部國有財產署（以下簡稱本

署）為執行國有非公用不動產租

賃事宜，依國有財產法施行細則

第 74 條規定，訂定本作業程序。

2、國有非公用不動產租賃作業，除

法令另有規定外，由本署所屬分

署（以下簡稱出租機關）依本作

業程序辦理。

3、本作業程序規定應檢附之身分證

明文件，指下列文件：

(1)自然人：身分證影本或戶口名

簿影本。

(2)法人：法人登記證明文件或法

人設立或變更登記表影本，與

其代表人資格及身分證明文

件影本。

(3)其他具有當事人能力者：有效

之主管機關立案或核備文件

影本，與其代表人或管理人資

格及身分證明文件影本。

申租人委託他人申請者，應檢具

委託書或於申請書載明委託關

係，並檢附受任人身分證明文

件。

4、本作業程序規定申租人或受任人

應檢附之證件影本，應由申租人

或受任人簽註本影本與正本相

符如有不實願負法律責任，並認

章。

本作業程序規定應檢附之切結

書，應由立書人蓋原租約章或蓋

印鑑章及附印鑑證明。但由立書

人親自（不得由受任人代理）到

場簽名或蓋章，切結書加註「立

書人親自到場簽章切結，經核對

本人無誤」文字並由立書人及出

租機關核對人員於加註處簽名

或蓋章者，得免蓋原租約章或蓋

印鑑章及附印鑑證明。

5、本作業程序規定申租人應檢附原

租約申請者，如申租人遺失原租

約，得由申租人或其法定代理人

立具租約遺失切結書。

6、本作業程序規定申租人應檢附之

房地登記謄本、地籍圖謄本、都

市計畫土地使用分區證明及戶

籍證明文件，出租機關能以電子


第 24 頁，共 170 頁

處理達成查詢者，得免由申租人

檢附，並由出租機關列印查詢文

件併案存檔。

7、本作業程序規定之各項作業及書

表簿冊，得以電子處理。

貳、申請承租

8、依國有財產法（以下簡稱國產法）

第 42 條第 1 項第 1 款規定（原有

租賃期限屆滿，未逾六個月者）

申租者，應填具申請書並檢附下

列證明文件：

(1)身分證明文件。

(2)原租約。

(3) 由原承租人之繼受人申租

者，另檢附第 10 點第 3 項規定

之繼受證明文件。

前項第 3 款所稱之繼受人係指繼

承人及受讓人。但出租標的為建

築改良物或建築改良物連同基

地者，僅指繼承人。

9、接管他機關移交原以標租、標租

以外方式出租、抵繳稅款或國稅

稽徵機關承受法務部行政執行

署各分署無法拍定之出租不動

產，租期屆滿後，包含原租約與

依第 31 點及第 41 點換訂之租約

在內，應收回租賃物，不適用國

產法第 42 條第 1 項第 1 款規定；

其原以標租方式出租者，不適用

同條第 1 項第 2 款規定。

10、申租人依國產法第 42 條第 1 項

第 2 款規定（民國八十二年七月

二十一日前已實際使用，並願

繳清歷年使用補償金者）申租

國有非公用不動產，應填具申

請書、檢附身分證明文件及國

有非公用不動產出租管理辦法

（以下簡稱出租管理辦法）第

22 條規定之實際使用時間證明

文件、房地登記謄本、地籍圖

謄本、都市計畫土地使用分區

證明（有效期限內），並視申

請類別檢附下列證明文件：

（ 1）房屋或房地：

1.申租人實際使用之切結

書。

2.申租人於民國八十二年

七月二十一日前已設籍

於該房屋至今之戶籍證

明文件影本。但申租人

非自然人，應檢附政府

機關或公營事業機構出

具於民國八十二年七月

二十一日前於該房屋實

際使用至今之證明文

件。

3.申租人以被繼承人於民

國八十二年七月二十一

日前已實際使用事實申

租者：被繼承人於民國

八十二年七月二十一日

前已設籍於該房屋至繼

承開始日之戶籍證明文

件影本，及申租人於繼

承開始日前已設籍於該

房屋至今之戶籍證明文

件影本。

4.房屋坐落基地非屬國有

者，應加附載明「自行

解決基地使用權問題，

且基地所有權人請求給

付使用補償金及損害賠

償時，概由申請人負擔」

之切結書。房屋坐落基

地屬私有者，應另附承

購國有非公用不動產申

請書。

（ 2）基地：

1.地上建築改良物已辦理

所有權第一次登記者：


第 25 頁，共 170 頁

所有權狀影本或登記謄

本。

2.地上建築改良物未辦理

所有權第一次登記者：

建築改良物確屬申租人

所有切結書。

（ 3）造林地：

1.位置圖。

2.造林計畫書：計畫書內

容應載明土地坐落、造

林樹種、主伐年期、造

林期限、造林面積及申

租人相關資料。

3.申租人為現使用人及以

林業經營方式造林使用

之切結書。

4. 承租土地位於山坡地

者，應附未逾山坡地保

育利用條例第 20 條規定

面積上限切結書。

5.承租土地位依法劃定專

供造林之使用區或特定

專用區者，應附政府機

關出具之證明文件。

（ 4）農作地、畜牧地、養殖地：

1.申租人為現使用人之切

結書。

2. 承租土地位於山坡地

者，應附未逾山坡地保

育利用條例第 20 條規定

面積上限切結書。

3.承租土地位依法劃定專

供農作、畜牧、養殖之

使用區或特定專用區

者，應附政府機關出具

之證明文件。

前項切結書應載明：切結

事項有不實時，已繳納之

使用補償金及租金等不予

退還，並應負相關法律責

任。

申租人係繼受使用者，應

檢附下列文件之一：

(1)第 33 點或第 35 點規定

之繼受證明文件。

(2) 法院判決確定或其他

政府機關出具之權利

移轉證明文件。

(3) 經公證人公證或認

證，或蓋用印鑑章及附

印鑑證明之權利移轉

相關證明文件。

(4) 經申租人與讓與人共

同說明其繼受關係，並

蓋用印鑑章及附印鑑

證明之文件。

(5)載明「確與讓與人間有

繼受關係，如有虛偽不

實，無條件同意出租機

關撤銷租約，除願負法

律責任，並交還土地

外，所繳租金及歷年使

用補償金等費用不要

求退還，絕無異議」之

切結書。

第 1 項實際使用時間證明

文件，係檢附當地村里

長、毗鄰土地所有權人或

毗鄰土地承租人之證明

書申租者，應併附證明人

之資格證明文件，證明書

應載明下列事項：

(1)被證明人。

(2) 申請承租之土地標示

（含縣市、鄉鎮市區及

地段、地號）、坐落之

村里。

(3) 被證明人實際使用申

請承租土地之時間、使

用類別。

(4)證明人姓名、身分證統

一編號、出生日期、住


第 26 頁，共 170 頁

址及身分（如 ○ ○ 村

《里》長、毗鄰 ○ ○ 地

號土地所有權人或承

租人）。

(5)出具證明書日期。

前項所稱之資格證明文

件如下：

(1)證明人為村里長者，為

政府機關出具於民國

八十二年七月二十一

日前任職村里長證明

文件影本。

(2) 證明人為毗鄰土地所

有權人者，為民國八十

二年七月二十一日前

已取得該毗鄰土地所

有權之權狀影本或土

地登記謄本及地籍圖

謄本。

(3) 證明人為毗鄰土地承

租人者，為民國八十二

年七月二十一日前已

承租該毗鄰土地租約

影本、土地登記謄本及

地籍圖謄本。但毗鄰土

地係向出租機關租用

者，得免予檢附租約影

本。

第 4 項證明書之格式，由

本署定之。

依出租管理辦法第 18 條

至第 21 條之各條第 2 項

（民國一百零二年十二

月二十六日《含》以前曾

成立租賃關係之土地，仍

作農作、畜牧、造林、養

殖或建築使用，得出租予

最近一次租約之原承租

人或其繼承人者）規定申

請承租者，得檢附原租約

作為民國八十二年七月

二十一日前實際使用時

間證明文件。但原租約已

於租約終止、撤銷、無效

或消滅時繳回出租機關

者，得免予檢附。

11、依國產法第 42 條第 1 項第 3 款

規定（依法得讓售者）申租者，

應填具申請書、檢附身分證明

文件及符合得讓售規定之證明

文件。

前項得讓售規定，依法須經目

的事業主管機關核轉者，應檢

附目的事業主管機關審核同意

之證明文件。

12、依其他法律申租國有非公用不

動產者，應填具申請書、檢附

身分證明文件，並視申請類別

檢附下列文件：

（ 1）依礦業法規定租用礦業用

地：

1.礦業主管機關核定礦業

用地證明文件及明細表

影本。

2.礦區圖。

3.採礦或探礦執照影本。

（ 2）依都市計畫法規定租用獲

准投資辦理都市計畫事

業之公共設施用地：主管

機關核發獲准投資辦理

都市計畫事業之證明文

件。

（ 3）依農田水利會組織通則規

定租用因興建或改善水

利設施必須之工程用

地：主管機關認定須提供

農田水利會興建或改善

水利設施之證明文件。

（ 4）依發展觀光條例規定租用

開發經營觀光遊樂設

施、觀光旅館用地：行政

院核定函。


第 27 頁，共 170 頁

（ 5）依農產品市場交易法規定

租用共同運銷之集貨場

或批發市場用地：主管機

關核准之證明文件。

（ 6）依文化創意產業發展法規

定租用文化創意事業需

用之不動產：主管機關核

准之證明文件。

（ 7）依產業創新條例規定租用

因擴展工業或設置污染

防治設備所必須之土

地：主管機關核准之證明

文件。

（ 8）依住宅法規定租用興辦社

會住宅需用之不動產：主

管機關核准之證明文件。

（ 9）其他依特別法規定得予出

租之證明文件。

13、申租不動產，申租人應承諾下

列事項：

（ 1）申租僅具有要約效力，絕

不據此認為受理機關已

為承諾之表示。

（ 2 ）附繳證件如有虛偽不實

者，願負法律責任，並無

條件同意出租機關撤銷

租約，所繳租金及歷年使

用補償金不予退還。

（ 3）出租機關按申請書所載住

址為通知，無法送達時，

申請案任由出租機關註

銷。

（ 4）同意出租機關依個人資料

保護法第 15 條規定，基於

國有財產管理之特定目

的，於必要範圍內蒐集或

處理申租人及受任人之

個人資料，並依同法第 16

條規定，依法定職務為必

要之利用。

（ 5）其他應承諾事項。

14 、國有非公用不動產為共同使

用，部分共同使用人依國產法

第 42 條第 1 項第 2 款規定申租

者，依下列方式辦理：

（ 1）依協議分戶範圍申租：

1.申租人應檢附蓋有印鑑

章之全體共同使用人協

議書（含協議分戶範圍

圖）及印鑑證明。申租

人應切結及同意於租約

約定：「如其他共同使

用人對協議分戶範圍有

異議時，由承租人自負

法律責任」。

2.申租基地者，各協議分

戶範圍應含有分別所有

之主體建築改良物。

申租人除應依前目規定

辦理外，並應切結及同意

於租約約定：「承租人不

單獨依國產法第 49 條第 1

項規定請求讓售，且不請

求增、改、新建地上建築

改良物」。

（ 2）部分共同使用人以全體共

同使用人名義代表申

租：部分共同使用人應切

結並同意於租約約定：

「對租約所定其他共同

使用人應負擔事項負連

帶責任。全體共同使用人

不單獨依國產法第四十

九條第 1 項規定請求讓

售，且不請求增、改、新

建地上建築改良物」。

（ 3）國有土地地上建築改良物

為已辦理所有權第一次

登記之區分所有建物，部

分區分所有建物所有權

人按其區分所有建物應


第 28 頁，共 170 頁

分攤之基地持分申租，且

符合下列情形之一：

1.按地上建築改良物登記

謄本或地政機關文件記

載應分攤之基地持分申

租。

2.按區分所有建物專有部

分面積與全體專有部分

總面積之比例分攤對應

之基地持分申租，部分

區分所有建物所有權人

切結並同意於租約約

定：「如其他共同使用

人對承租人承租土地持

分有異議時，由承租人

自負法律責任。承租人

不單獨依國產法第四十

九條第 1 項規定請求讓

售，且不請求增、改、

新建地上建築改良物」。

（ 4）國有土地地上建築改良物

為未辦理所有權第一次

登記之多樓層建物，部分

共同使用人按現有全部

樓層數分攤對應之土地

持分申租：部分共同使用

人應依前款第 2 目切結並

同意於租約約定相關事

項。

15、申租國有房屋，如其基地屬私

有者，應依國產法第 42 條第 1

項第 2 款及第 49 條第 1 項規

定，以租購併辦方式辦理。但

於出租機關通知繳款訂定租約

前，私有土地所有權人已依法

申請讓售國有房屋、請求出租

機關返還土地、給付不當得利

或損害賠償時，申租案依出租

管理辦法第 25 條第 5 款（有其

他處理方式）規定註銷。

參、收件

16、出租機關受理申租案時，應設

置收件簿，並指定專人收件，

經核對證件齊備後，編號登記

及製發收據，並於收據上註

明：「本收據不得移作權利憑

證或抵押之用」。

肆、勘查

17、受理申租案，除另有規定得免

辦勘查者外，出租機關應辦理

勘查，作成勘查表。

伍、審查

18、出租機關依據產籍資料、勘查

表及申租人所附文件審查申租

案，並依下列規定辦理：

（ 1）有出租管理辦法第 24 條規

定之申請書表不合格

式，或檢附證件有欠缺

者，通知申租人限期補

正；或於通知繳款訂約

時，一併補正。

（ 2）有出租管理辦法第 25 條規

定情形之一者，得予以註

銷，退還原申請書所附證

件。

（ 3 ）審查結果符合出租規定

者，簽註意見於簽核表，

並依第 29 點規定通知申

租人繳交歷年使用補償

金、申租期間之租金。

19、申租不動產，有下列情形之一，

認屬依法令規定不得出租之不

動產，申租案依出租管理辦法

第 25 條第 3 款規定註銷：

（ 1）屬出租管理辦法第 18 條至

第 21 條規定不得出租者。


第 29 頁，共 170 頁

（ 2）依國產法第 42 條第 1 項第

3 款規定申租之不動產，

有同法施行細則第 43 條

之 2 第 1 項但書及前款規

定應不予出租之情形者。

（ 3）位於河川區域內者。

（ 4）位於「以國土保育為先之

區域重建綱要計畫」重建

規劃分區之第一類及第

二 A 類策略分區禁止出租

範圍。

（ 5）依其他法令規定不予出租

者。

20、申租不動產，有下列情形之一

者，認屬有預定用途、使用計

畫或其他處理方式者，申租案

依出租管理辦法第 25 條第 5 款

規定註銷：

（ 1）行政院、財政部或本署核

示用途、計畫或處理方

式。

（ 2 ）政府機關有保留公用需

要。

（ 3）政府機關申請撥用。

（ 4）出租機關有開發、使用或

標售、讓售等處分計畫或

其他處理方式，並經權責

機關核定。

21、申租人依國產法第 42 條第 1 項

第 2 款規定申請承租，無法提出

實際使用時間證明文件，經出

租機關依民國八十二年七月二

十一日前製作之勘查表、清查

表或其他文件審認符合規定

者，得逕依該文件審辦。

22、申租人依出租管理辦法第 22 條

第 1 項第 3 款規定，檢附村里

長、毗鄰土地所有權人、承租

人之證明書作為實際使用時間

證明文件，經審查符合規定

者，應張貼出租機關公告欄公

告三十日，並分別函請土地所

在鄉鎮市區公所及村里長辦公

處代為張貼，無人異議後再據

以採認。

23、國私共有土地，於共有物分割

前，經共有人協議就其應有部

分劃定權利範圍管理使用者，

得就國有持分部分辦理出租，

並於租約內約明，租賃標的係

共有土地，如將來分割結果出

租部分歸私人所有時，應於分

割登記完畢之次月起終止租

約。

前項土地有下列情形之一者，

免與共有人協議分管，得逕依

國有持分辦理出租：

（ 1）地上建築改良物為土地之

他共有人全體共有。

（ 2）土地全筆原屬國有，部分

持分經地上建築改良物

所有權人承購後形成國

私共有土地，其他建築改

良物所有權人依第 14 點

第 3 款或第 4 款單獨申租。

24、國有與地方共有土地之國有持

分，除抵稅之公共設施保留地

依抵繳遺產稅或贈與稅實物管

理要點辦理外，經審查符合出

租規定者，於未經共有物分割

或協議分管前，出租機關得委

託地方持分之管理機關或受託

併同地方有之持分一併辦理出

租。經協議分管者，出租機關

得就國有分管範圍辦理出租。

國有房屋坐落基地屬其他公有

土地，經審查符合出租規定

者，出租機關得依前項方式委

託該公有土地管理機關一併辦

理出租。


第 30 頁，共 170 頁

25、國有不動產出租面積，除法令

另有規定外，為依下列原則計

算之面積：


1 款規定出租者，為原出

租範圍。


2 款規定出租者，為實際

使用範圍。


3 款規定出租者，為得予

讓售範圍。

（ 4）依其他法律規定出租者，

為目的事業主管機關核

定範圍。但無須經目的事

業主管機關核定者，為實

際需用範圍。

前項出租範圍，如為一筆土地

（或一棟建築改良物）之部分

者，於地籍分割前，得以約計

面積出租。

前項以約計面積出租者，應於

租約內附勘查圖或使用現況略

圖。但原租約或原租案均未有

勘查圖或使用現況略圖者，於

換約續租時，得予免附。

26、都市計畫公共設施保留地內之

國有非公用不動產，得依國產

法第 42 條第 1 項第 1 款或第 2

款規定辦理出租，並於租約內

載明下列事項：

（ 1）租賃土地係都市計畫公共

設施保留地，承租人不得

請求讓售。

（ 2）租賃土地係都市計畫公共

設施保留地，承租人就其

所有之地上建築改良物

修建、增建、改建或新建

時，應依都市計畫公共設

施保留地臨時建築使用

辦法辦理。

（ 3）都市計畫公共設施開闢時

或經主管機關認定有影

響公共安全之虞者，得隨

時終止租約，承租人不得

向出租機關要求任何補

償。

27、依國產法第 42 條第 1 項第 1 款

或第 2 款申租國有基地，於編定

使用種類編為（或變更為）建

築用地前得辦理出租，並於租

約內約明，租賃基地於編定使

用種類編為（或變更為）建築

用地前，承租人不得請求增

建、改建、新建租賃基地上之

建築改良物。

28、不動產出租之期限如下：

（ 1）房屋：五年以下。

（ 2）建築基地：二十年以下。

（ 3）農作地、畜牧地：十年以

下。

（ 4）養地、養殖地：十年以下。

（ 5）礦業用地：十年以下。

（ 6）造林地：十年以下。

（ 7）其他土地：十年以下。

租約起訖日期，依下列方式於

租約內訂明：

（ 1）申租時已實際使用不動產

者，起租日期為受理申租

案之次月一日。

（ 2）申租時尚無使用事實時，

起租日期為簽訂租約之

次月一日。

（ 3）租期屆滿日：基地由本署

統一訂定之；其他不動

產，由出租機關自行訂定

之。

第 1 項土地出租期限超過十年

者，出租機關應先報經財政部

核准後辦理出租，並應於每年

六月及十二月底就當期出租案

件列冊報本署，依國產法施行

不�

全聯會月刊10309 - tarea.org.tw…¨聯會月刊10309.pdf ·...

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