Metsätilakaupan rahoitus

Asiakkuusjohtaja Ilpo SalorantaOP Pohjois-Karjala

Kuka minä olen – keitä me olemme?

• Ilpo Saloranta, asiakkuusjohtaja

• Pohjois-Karjalan Osuuspankki• Kuuluu suomalaiseen OP-ryhmään• Asiakkaita 55000, joista keskittäjäasiakkaita 12000• Henkilökunnan määrä 91 (sis. määräaikaiset ja poissaolijat)

• Palvelemme pankki- ja vakuutusasiakkaitamme• 3 konttorissa (Joensuu, Kontiolahti ja Juuka)• Puhelimessa• Verkossa • Mobiilissa

4

OPn palvelut metsätilan sukupolvenvaihdoksessa

• Rahoitus

• Vakuuttaminen

• Lainopilliset palvelut

• Kiinteistönvälityspalvelut

• Sijoituspalvelut

5

Metsätilan käsite

• Metsätila on kiinteistörekisteriin merkitty maa-alue tai sen osa. Metsätilalla on oma kiinteistötunnus.

• Metsätilaan kuuluvat maapohja, puusto ja muut arvot (esimerkiksi ranta, maa-ainekset, osuudet yhteisiin alueisiin ja etuuksiin ja rasiteoikeudet)

• Puusto on usein eri-ikäistä, eli se jakautuu eri kehitysluokkiin:• Taimikko• Nuorta kasvatusmetsä• Varttunutta kasvatusmetsä• Uudistusikäinen puusto

• Metsälain perusteella kasvatusmetsiä saa vain harventaa; harvennus-hakkuu ei pienennä merkittävästi metsätilaan sitoutunutta pääomaa

• Uudistusikäisen metsän saa avohakata, jolloin kuvioon sitoutunut pääoma ”poistuu metsätilan yhteydestä” ja metsätilaan sitoutunut pääoma pienenee merkittävästi

Metsätilakaupan rahoitus pankkilainalla

• Metsätilan osto on mahdollista rahoittaa pankkilainalla joko osittain tai jopa kokonaan

• Pankkilainaa haettaessa arvioidaan hakijan takaisinmaksukyky ja lainan vakuudet

• Metsä käy Osuuspankissa luoton vakuudeksi • Asunto-osakkeet ovat yleisesti käytetty lisävakuusmuoto• Metsän ostoon otetun lainan korko on verotuksessa vähennyskelpoinen

Lainanhoitokyvyn arviointi

• Lainaa myönnettäessä arvioidaan luotonhakijan lainan takaisinmaksukyky

• Arvioinnissa tarkastellaan hakijan tuloja ja menoja• Metsätilan osalta tarkastellaan metsästä saatavia puunmyyntituloja• Tulevia puunmyyntituloja voidaan tarkastella esimerkiksi

metsäsuunnitelmatietojen avulla• Usein metsätilalainan takaisinmaksusuunnitelmassa on mukana myös

esimerkiksi palkkatuloja, yrittäjätuloja tai muita pääomatuloja• Lainapäätöstä tehtäessä takaisinmaksukyky on yhtä tärkeä kuin

vakuustarkastelu

Metsä lainan vakuutena

• Ongelma: valtaosa pääomasta on sitoutunut puustoon, jota ei voida kiinnittää. Puustopääoma voidaan realisoida pantin haltijan tietämättä.

• Käytännössä ongelma vain paljon uudistuskypsiä metsiä sisältävillä metsätiloilla.

• Taimikoita ja kasvatusmetsiä sisältävillä tiloilla pantinhaltijan asema jopa paranee vuosittain, kun tilan arvo kasvaa puuston tilavuuden kasvaessa

• Metsän vakuusarvona on käytetty 60 % käyvästä arvosta• Käypänä arvona voidaan pitää joko kauppahintaa, summa-arvolaskelman

osoittamaa käypää arvoa, verohallituksen metsän arvostusohjeen mukaisia hintoja tai pankkien omia kaavamaisia arvoja metsämaalle

• Mikäli metsätilalla on paljon uudistuskypsiä metsiä, käypänä arvona voidaan käyttää verohallituksen arvostamisohjeen mukaisia hintoja tai pankin kaavamaisia hintoja

• Kauppahintaa ja summa-arvolaskelman hintaa käytetään metsissä, joissa kehitysluokkajakauma on painottunut taimikoihin ja kasvatusmetsiin

Metsäluoton laina-aika

• Metsätalous on pitkäjänteistä toimintaa: puun kasvu siemenestä päätehakkuuikään kestää 60−80 vuotta

• Metsäluoton hakijat haluavat usein laina-ajat pitkiksi; 10−20 vuodeksi• Metsästä ei tule tasaisesti vuosittain tulovirtaa (vrt. sijoitusasunto,

pörssiosakkeet), joten lainan lyhennysaikataulu halutaan laina-ajan puitteissa vapaaksi (lainaa lyhennetään, kun metsästä saadaan hakkuutuloja)

• Laina-aika, lainan lyhennyssuunnitelma ja lainamarginaali ovat asiakaskohtaisesti neuvoteltavissa

• Metsäsijoittajan näkökulmasta ihanteellisessa luotossa on pitkä laina-aika, säännöllinen koronmaksu ja vapaasti laina-ajan puitteissa maksettavat lyhennykset

• Ostettujen tilojen hakkuumahdollisuudet hyödynnetään usein täysimääräisesti kaupanteon jälkeen; hakkuilla saadaan 20−50 % tilan hankintahinnasta

Metsäluoton korko

• Luoton korko muodostuu viitekorosta ja asiakaskohtaisesta marginaalista

• Viitekorkoina käytetään yleisesti Euribor-viitekorkoja (3, 6 ja 12 kk) tai pankkien omia Prime-korkoja

• Kilpailukykyinen metsätilaluoton marginaali on lähellä asuntolainan marginaalia (1,5 – 2,0 %-yks)

• Korko voidaan sopia myös kiinteäksi tai se voidaan suojata esim. korkokatolla

• Metsätilaluotto on tulonhankkimislaina; korko on verotuksessa vähennyskelpoinen

-1,0

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

%

Euriborit (365), OP-primeja EKP:n ohjauskorko

12 kk euribor 3 kk euribor OP-prime EKP:n ohjauskorko

KORKOKATTO

• Korkokaton voit sopia esimerkiksi 3, 5 tai 7 vuodeksi.

• Korkokaton voimassaoloaikana lainasi kokonaiskorko ei nouse sovitun rajan yli, mutta voi kuitenkin laskea markkinakorkojen laskiessa.

• Voit valita haluamasi korkokattotason, esimerkiksi 1 tai 2 %-yksikköä + asiakaskohtainen marginaali. Valittavana olevat vaihtoehdot saattavat muuttua markkinatilanteen mukaan.

KIITOS!