miguelcamacaro-lrcav2013

DETERMINACIÓN DEL CANON DE ARRENDAMIENTO PARA VIVIENDAS SEGÚN LA LRCAV

Taller Piloto sobre Avalúos de Viviendas con Fines de ArrendamientosBarquisimeto, 01 de Marzo 2013

UNA NUEVA PROPUESTA METODOLÓGICA

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc


Acerca del Taller

Este taller permitirá a todos los participantes identificar loselementos fundamentales de la metodología para determinar elValor del Inmueble y el Canon de Arrendamiento según loestablecido en la Ley para la Regularización y Control de losArrendamientos de Vivienda, su Reglamento y Resoluciones.

A través del intercambio de ideas entre los participantes, y susaportes basados en la experiencia profesional, se podrá evaluar lametodología establecida por Ley, con la finalidad de comparar losresultados con las metodologías existentes en el campo de latasación que conlleve a estructurar una propuesta metodológicapara la estimación de arrendamientos de viviendas confundamento en la información del mercado inmobiliario.


OBJETIVO

El objetivo es que el asistente pueda comprender laaplicabilidad del contenido de la Ley para la Regularizacióny Control de los Arrendamientos de Vivienda, suReglamento y Resoluciones, para así poder estimar losvalores inmobiliarios y los cánones de arrendamiento.El participante tendrá la oportunidad de conocer otrasmetodologías de cálculo para la estimación de valores deinmuebles. Podrá evaluar los resultados de valoresinmobiliarios de mercado e igualmente realizar lacomparación con los obtenidos por la metodologíaestablecida por Ley.


Contenido• El Mercado Inmobiliario y El Valor Inmobiliario de Mercado.• Antecedentes de la Regularización de Alquileres.• Elementos de Obligatoria Apreciación en el Avalúo Inmobiliario con fines deArrendamiento.• Escala de Valores y Rentabilidad Anual.• Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.• Reglamento de la LRCAV.• Tabla de Valor de Construcción por Tipologías de Viviendas Unifamiliares yMultifamiliares en Arrendamiento.• Paso a Paso del Proceso de Fijación del Canon de Arrendamiento -SUNAVI• Taller Práctico de Casos Utilizando las Tablas y el Formulario Establecido por LRCAV,Reglamento y Decreto para determinar el Valor del Inmueble y el Canon deArrendamiento (para Vivienda Unifamiliar y Apartamento).• Estimaciones Utilizando la Calculadora Inmobiliaria de www.calculatualquiler.com yla Hoja de Cálculo diseñada por el Ing. Miguel Camacaro Pérez.• Método Comparativo de Datos del Mercado. Ejemplos de Aplicación.• Método del Costo Nuevo de Reproducción. Ejemplos de Aplicación.• Modelo Mandelblatt – Camacaro. Ejemplos de Aplicación.


COMPONENTES DIFERENCIACIÓN DEL PRODUCTO INMOBILIARIO

Bienes llevados al mercado(tipología). Gran vida útil.

Personas interesadas en lacompra.

Fijación espacial.

Personas interesadas en la venta Alto costo de las unidades.

Fuerte Intervención gubernamental.

DEL MERCADO INMOBILIARIO


COMPETENCIA PERFECTA IMPERFECCIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO

Los bienes son idénticos.La entrada en el mercado es libre.

La falta de información es un problemaserio.

Las personas tienen informaciónperfecta.

La heterogeneidad de los inmuebles ysus localizaciones dificultan sucomparación.

Las acciones individuales no afectanlos precios.

El costo y los gastos son elevados.

El valor del bien es igual al precio queél alcanza en el mercado.

No hay libertad para negociar.

DE LAS COMPETENCIAS


Lima 1949 Fortaleza 2006

“Que el valor de un inmueble en unmomento dado es único, cualesquieraque sean los fines para los cuales esusado”

“El valor de un bien depende delpropósito y de la definición que seaplique para el caso específico que seanalice en un momento dado”

“2. La Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV) acoge ladefinición contenida en la Norma IVS-1: “3.2. Valor de Mercado.- La cuantíaestimada por lo que un bien podría intercambiarse en la fecha de la valuación,entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, enuna transacción libre tras una comercialización adecuada, en la que las parteshan actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacción”sic.

De las Declaraciones de Valor


¿Cómo se miden empíricamente? Mercado Inmobiliario

•La disposición de vender y decomprar.•La transacción libre.•La comercialización adecuada.•La suficiencia de información.•La prudencia y la coacción.

Por la imperfección del mercadoinmobiliario se acepta que el precionecesariamente no coincide con elvalor, existiendo una franja de preciosen cuyo centro está el precio másprobable para el bien inmueble, estoes, el Valor de Mercado (González,2006).

Valor Inmobiliario de Mercado

“Es el precio más probable, único e independiente del objetivo de la tasación,por el cual se podría comercializar un bien inmueble para una fechadeterminada, y se fundamenta en la interpretación de los datos provenientesdel mercado inmobiliario”(Miguel Camacaro, 2010)

A propósito del Valor Inmobiliario de Mercado

10Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

VALOR

COSTO

OFERTA

PRECIO

ALTAS TASAS DE INTERÉS,

BAJOS INGRESOS,PRECIOS ALTOS

POTENCIALES COMPRADORES

VELO

CIDA

D DE

VEN

TA

INTERVENCIÓN GUBERNAMENTAL

MERCADO INMOBILIARIO

OFERTAS


Ley/Decreto/ResoluciónReglamento Descripción

Ley para la Regularización yControl de Arrendamientosde Vivienda (LRCAV).

La metodología de cálculo del valor del inmueble noconsidera la utilización de valores de mercado, si no quese fundamenta en el Método del Costo Nuevo deReproducción sin tomar en cuenta el valor de la tierra.

Reglamento de la LRCAV El artículo N° 15 habla del Cálculo del Justo Valor delInmueble, pero sin considerar los valores de mercado.

Decreto N° 8.585 para lacreación de fondos para laadquisición y reparación deviviendas en condición dearrendamiento.

Artículo N° 5:“Las Instituciones Bancarias del Sector Público deberánatender a los criterios de valor real de uso del inmueble yno el valor de mercado, a fin de evitar distorsiones en lavaloración del inmueble…” subrayado por el ponente

Ley contra la EstafaInmobiliaria.

Artículo N° 24, trata de la fijación del precio de preventay de venta con base en el precio de la tierra, costos deconstrucción y costos financieros. No valor de mercado.

Resolución N° 165 –Normativas contenidas en laLEI.

Articulo N° 14, trata de la fijación del precio preventa yventa con base en el precio de la tierra, costos deconstrucción y costos financieros. No valor de mercado.

EL Valor de Mercado dentro del Marco Legal Venezolano


Ley/Decreto/ResoluciónReglamento Descripción

Resolución N° 107 - NormasTécnicas sobre el PrecioMáximo de Adquisición deTierras Urbanas oUrbanizables destinadas aVivienda.

En el artículo 3 se plantea la Fijación de Precio Máximocon base en el ajuste por INPC del precio establecido enel último contrato que trasladó la propiedad del terreno.Si hay un avalúo se toma el menor de los dos resultados.Para inmuebles de vieja data el MPPVH fijará el precio.

Decreto N° 8.331 con Rango,Valor y Fuerza de Ley deCostos y Precios Justos.

Se establece el procedimiento, componentes y cálculo deprecios de los bienes y servicios. Para la determinación omodificación de precios se permite el uso de modeloseconómicos a partir de la base estadística de laSUNACOP.

Resolución N° 033-Delegaciónal BANAVIH elaboración,gerencia y coordinación delSistema Nacional deProtocolización y Cobranzas –Gran Misión ViviendaVenezuela.

El Sistema Nacional de Protocolización y Cobranzadeberá incluir la determinación del precio de la viviendaconstruida. Para ello se tomará en cuenta: los recursosinvertidos en la construcción de la vivienda, el ingresofamiliar mensual de los beneficiarios y cualquier otracondición que considere el BANAVIH.

EL Valor de Mercado dentro del Marco Legal Venezolano


Fechas y Decretos Descripción

09 de septiembre de 1939

Decreto Ejecutivo que fijaba el tope máximo delcanon de arrendamiento de viviendas y localescomerciales e industriales donde se expedíanartículos de primera necesidad.

Decretos N° 17 (Enero de 1940) - N° 176 (15 de

agosto de 1944).

El N° 176 creó la denominada Comisión Nacionalde Abastecimiento de Alquileres, adscrita alMinisterio de Hacienda. Discrecionalidad en ladeterminación de los cánones de alquiler.

Decreto N° 184 del 16 de febrero de 1946

Decreto que determinaba la escala de rentabilidad anual basada en el uso y valor de los inmuebles.

Resolución N° 100 del06/04/1946

La Comisión Nacional de Abastecimientoestableció los aspectos que se debían tomar encuenta para la fijación del canon, tales como: tipode construcción, ubicación, estado deconservación y comodidades existentes.

ANTECEDENTES DE LA REGULARIZACIÓN DE ALQUILERES

Fuente: Pereira (2012)-elaborado por Camacaro (2013)


Fechas y Decretos Descripción

01 de Agosto de 1960 – Gaceta Oficial N°

26.319

Promulgación de la Ley de Regulación de Alquileres (LRA).

05 de febrero de 1972 – Gaceta Oficial

N° 29.727

Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres.

20 de Enero de 1961

El Tribunal de Apelaciones de Inquilinato(TAI) se creó para conocer en alzada losprocedimientos administrativosgenerados en la Dirección de Inquilinatodel Ministerio de Fomento, órgano delEjecutivo Nacional competente para talfin.

07 de diciembre de 1999- Gaceta Oficial

N° 36.845

Decreto con Rango y Fuerza de Ley deArrendamientos Inmobiliarios.

ANTECEDENTES DE LA REGULARIZACIÓN DE ALQUILERES



Elementos de Obligatoria Apreciación en el Avalúo Inmobiliario

Resolución/Decreto/Ley/Gaceta

Elementos

Artículo N° 4 de la Resolución N° 100

emitida el 6 de abril de 1946

• Tipo de Construcción• Ubicación• Estado de Conservación• Comodidades existentes

Ley de Regulación deAlquileres

Art. N° 6 ( Terreno)a) Su distancia de los centros de servicios

metropolitanos, comunales y vecinales.b) Los precios medios de los últimos diez (10) añosc) Los Servicios Públicos existentes: pavimentación

de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfonos yotros de similar carácter.

d) La Zonificación urbana existente, especialmente elsi el uso que tiene es conforme o no con lasordenanzas de zonificación urbana y cuál es laintensidad de uso asignado.




Ley/Reglamento Elementos

Ley deRegulación deAlquileres

Art. N° 6 ( Construcción)a) La magnitud o tamaño del área de construcción.b) La edad de la construcciónc) El suministro directo a la unidad de viviendas

respectivas de los servicios de agua, aseo y otrossimilares.

d) En el caso de viviendas multifamiliares: la existencia deservicios cooperativos, zonas verdes parques infantiles,jardines de infancia, escuelas, guarderías y piscinas.

e) La relación de área de construcción por unidad de dormitorios.

Reglamento de laLRA

Art. N°26, 27 y 28 1. Ubicación con expresión de su cercanía a los centros

metropolitanos, comunales y vecinales, y formas deacceso y comunicación respecto de ellas.




Reglamento Elementos

Reglamento dela LRA

2. Precios medios durante los últimos diez (10)años: Para tal finalidad se atenderá a los preciosde enajenación de terrenos de característicassimilares ubicados en la misma zona o zonasanálogas.

3. Servicios públicos existentes.4. Zonificación urbana existente que será constatada

con la ordenanza municipal vigente y en sudefecto por certificación de la municipalidad.

5. La Calidad y valor de la construcción. En cuanto ala primera, deberá atenderse a la calidad y tipode materiales, a su edad y vida probables; y encuanto a la segunda, deberá atenderse el valor delos materiales, el de la mano de obra, losimpuestos que se causen, los honorariosprofesionales por causas de la construcción y losgastos generales de construcción.




Reglamento Elementos

Reglamentode la LRA

Art. 27.- Existencia de Servicios cooperativos,zonas verdes, parques infantiles, jardines deinfancia, escuelas, guarderías,estacionamiento y piscinas

Art. 28.- Relación entre las superficies de usoprivado y la destinada a usos comunes, en elcaso de edificaciones múltiples.

El Decreto con Rango y Fuerza de Ley de ArrendamientosInmobiliarios fue publicado en la Gaceta Oficial N° 36,485 defecha 7 de diciembre de 1999.Fuente: Pereira (2012)-elaborado por Camacaro (2013)



Ley Elementos

LAI Art. 30.- Para la determinación del valor del inmueble a losfines del artículo anterior, el organismo encargado deefectuar la fijación del canon de arrendamiento máximodeberá tomar en consideración los siguientes factores:1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas

y todas aquellas circunstancias que influyan en lasoperaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar sujusto valor, las cuales también se especificaránrazonadamente.

2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario yel valor establecido en los actos de transmisión de lapropiedad, realizados por los menos seis (06) mesesantes de la fecha de solicitud de regulación, y losprecios medios a que se hayan enajenado inmueblessimilares en los últimos dos (02) años.




Ley Elementos

LAI Parágrafo Único:

A los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, enlos inmuebles sometidos al régimen de PropiedadHorizontal, se tomará en consideración la contribución parael pago de los gastos comunes causados por laadministración, conservación o reparación o reposición delas cosas comunes a que se refiere la Ley de PropiedadHorizontal.



Tipo de Inmueble Valor(Bs.)

Rentabilidad Anual (%)

Vivienda

Hasta 40.000 9

Desde 40.001 a 60.000 8

Mayor de 60.001 7

Edificios de apartamentos, cualquiera sea su valor 11

Locales comerciales e industriales, sean o no para ofrecer bienes o servicios de primera necesidad 12 a 14

Escala de Valores y Rentabilidad Anual

Decreto N° 184 - 16 de febrero de 1946


Tipo de Inmueble Rentabilidad Anual (%)1. Vivienda Unifamiliares o bifamiliares

Hasta Bs. 75.000De Bs. 75.001 a Bs. 150.000De Bs. 150.001 hasta Bs.225.000Valor superior a Bs. 225.000

LRA Art. 5°

Decreto 612 (agosto 1961)

10,009,008,00

Exenta

12,0010,809,60

Exenta

2. Viviendas multifamiliares, locales comercialese industriales y otros destinados afines que nosean los especificados

12,00 14,40

3. Locales comerciales que formen parte decentros comunales vecinales y cooperativosplanificados como un conjunto, siempre quedichos centros estén conformes a los planosreguladores y de zonificación vigente en lasciudades.

13,00 15,60


Ley de Regulación de Alquileres - 1960


Artículo 29 Rentabilidad Anual (%)La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos aregulación de conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en lossiguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble,representado en Unidades Tributarias:

Condiciones: Rentabilidad Anual (%)

a) Con un valor hasta de 4.200 U.T. 6,00

b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 U.T. 7,00

c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 U.T. 8,00

d) Con un valor superior a 12.500 U.T. 9,00

Parágrafo Único:El ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidadestablecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interéspúblico o social.


Ley de Arrendamientos Inmobiliarios - 1999


Resumen Hechos HistóricosAño Hecho Relevante1939 Decreto Ejecutivo: Primera intervención del Estado para la Fijación Tope Máximo del Canon de

Arrendamiento.

1944 Decreto N° 176: Creación de la Comisión Nacional de Abastecimiento y Alquileres – MH.

1946 Decreto N° 184: Normas para Alquileres Justos y la Fijación de Valores y Rentabilidades paraalquileres.

1946 Resolución N° 100: Estableció Aspectos a considerar para Fijar el Canon de Alquiler

1960 Gaceta Oficial N° 26.319: Ley de Regulación de Alquiler (LRA)

1961 Creación del Tribunal de Apelaciones de Inquilinato (TAI)

1972 Gaceta Oficial N° 29.727: Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres

1999 Gaceta Oficial N° 36.485: Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI)

2003 Gaceta Oficial N° 37.626: Congelación de Cánones de Arrendamientos

2011 Gaceta Oficial N° 6.053 Extraordinario: Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda (LRCAV).

2011 Gaceta Oficial N° 6.053 Extraordinario: Creación de la SUNAVI

2011 Gaceta Oficial N° 39.799: Reglamento de la LRCAV

2012 Gaceta Oficial N° 40.054:Tabla de Valores de la ConstrucciónFuente: Camacaro (2013)


Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas

Ámbito de Aplicación

Artículo N° 6: Las normas contenidas en la presente Ley sonde orden público y de obligatorio cumplimiento y seaplicarán en todo el territorio de la República.A tal fin los arrendamientos o subarrendamientos de losinmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia opensión, de los anexos y accesorios que con ellos searrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condicionesdeterminadas en esta Ley.



DefinicionesArtículo N° 7. Para todos los efectos de la presente Ley debe entendersecomo:Vivienda: Espacio para el desarrollo social de la persona y su grupofamiliar, sobre el cual se asienta el hogar para la satisfacción de lasnecesidades básicas del ser humano.Vivienda Estudiantil: Es aquel espacio físico vital, acondicionado comovivienda temporal para el estudiante, bien sea habitación, casa, quinta,apartamento, anexo a una vivienda, edificio o cualquier otra tipología devivienda establecida en esta Ley, que permita el desarrollo integral yprogresivo durante su formación. Dicha vivienda puede ser de carácterpública, privada o mixta.Habitación: Espacio físico que es parte de un inmueble, utilizado comomorada y asiento principal de persona o familia para su vivienda.Pensión: Espacio físico comprendido por un conjunto de habitaciones ypareas para servicios comunes, utilizadas de forma continua comovivienda.



DefinicionesReparaciones Menores: Todas aquellas que se realizan en función derecuperar, mantener o reponer por el deterioro producido debido al usocotidiano de la vivienda, que no se corresponda con el desgaste propiodel inmueble y su estructura, y que son responsabilidad del arrendatarioo arrendataria.Reparaciones Mayores: Son aquellas necesarias, inherentes al desgastenatural o derivado de vicios ocultos de las instalaciones y estructura delinmueble destinado a vivienda, y que son responsabilidad delarrendador.Multi arrendador: Persona natural o Jurídica que, a título personal o através de terceros, se dedica al arrendamiento de tres o más viviendas.Pequeño Arrendador: Es aquella persona natural o jurídica dedicada alarrendamiento de una o dos viviendas.Residencias: Son aquellos inmuebles arrendados por habitación o camasobre la cual se asienta su vivienda.



Capítulo IIExclusiones

Excepción del ámbito de aplicaciónArt. 8: Quedan exceptuados del ámbito de aplicación de esta Ley, elarrendamiento o subarrendamiento de:1. Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.2. Las fincas rurales.3. Los fondo de comercio.4. Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles

destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demásestablecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos aregímenes especiales, siempre que acrediten su registro ante laautoridad competente.

5. Los inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo deactivdades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza yotras distintas de las especificadas, ya sean arrendadas osubarrendadas totalmente o por partes.



Exclusión de la fijación del canon de arrendamiento

Artículo N° 9: Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a losefectos dela fijación de los cánones de arrendamiento, losinmuebles pertenecientes a la República, a los municipios, a losórganos y entes públicos que determine expresamente el EjecutivoNacional, salvo aquellos casos en los cuales, con motivo de lasactividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicadosórganos y entes en función jurídico-privada.

http://www.minvih.gob.ve/sunavi/usuario/usuario/login



Capítulo IVDe los cánones y su fijación

De la competencia

Artículo 66.- Es competencia de la Superintendencia Nacionalde Arrendamiento de Vivienda, la fijación del canon dearrendamiento de los inmuebles regulados por la presenteley.

http://www.minvih.gob.ve/sunavi/usuario/usuario/login



Determinación del cálculo del justo valor

Artículo 73.- Para la determinación del valor del inmueble(VI), la Superintendencia Nacional de Arrendamiento deVivienda deberá utilizar los elementos científicos que seenuncian en este artículo, así como cualquier otro, enfunción de mejorar la fórmula que se establezca a favor deljusto valor y la garantía de los fines supremos en materia dearrendamiento establecidos en esta ley:1. Valor de Reposición.2. Dimensiones del Inmueble.3. Valor de Depreciación.4. Vulnerabilidad Sísmica5. Región Geográfica.



Del valor de reposición

Artículo 74.- A los efectos del artículo anterior, el valor dereposición será aquel determinado por el valor deconstrucción en la actualidad, el cual será fijado anualmentepor el Ministerio del Poder Popular con competencia enmateria de vivienda y habitat; dicho valor deberá serexpresado en bolívares por metro cuadrado. A tal efecto, ladeterminación del costo en bolívares estará en concordanciacon las políticas nacionales que garanticen un costo real,según las regulaciones que el Estado establezca,contrarrestando la especulación económica y garantizando elpleno derecho a la vivienda de toda la población.



Del valor de reposiciónArtículo 74.- continuación…El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienday habitat emitirá una tabla con los tipos de vivienda, según aspectosconstructivos que tomarán en cuenta su estructura, paredes, techo, piso,instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas, instalaciones mecánicas,aguas servidas, puertas, ventanas y cualquier otro detalle que distinga elinmueble. Sobre dicha tabla se establecerán los elementos científicosreferidos en el artículo anterior para la determinación del valor delinmueble y la fijación del canon de arrendamiento.

El Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat en Resolución N° 203 de fecha 20 denoviembre de 2012, publicada en la Gaceta Oficinal N° 40.054 de fecha 20/11/2012,establece la tabla de valor de construcción (Bs./m2) por tipologías de viviendas unifamiliaresy multifamiliares en arrendamiento que será utilizada para el cálculo del justo valorestablecido en la LRCAV.



Del porcentaje de depreciación del inmueble

Artículo 75.- El porcentaje de depreciación del inmueble estará basadoen la relación con la vida útil del inmueble, de acuerdo a su uso, calidad,condiciones de mantenimiento y estado de conservación.

De la rehabilitación integral del inmueble

Artículo 76.- En los casos en que se realice una rehabilitación integral delinmueble, que incluya la refacción de la estructura, ésta deberá tener unacuantía económica de dicha obra superior al ochenta por ciento (80%)que supondría realizar la construcción del inmueble en su totalidad, en laactualidad y que, además, sus características constructivas permitansuponer que en uso, función y condiciones de construcción se haalcanzado una situaciín equivalente a su primer estado de vida.



De la fijación del canon

Artículo 77.- La fijación de los cánones de arrendamiento de losinmuebles indicados en el artículo 1 dela presente Ley, estarábasada en una banda entre el tres por ciento (3%) y el cinco porciento (5%) de rentabilidad anual sobre el valor del inmuebledeterminable según el tipo de arrendador, el cual será fijadoanualmente a través de resolución de la SuperintendenciaNacional de Arrendamiento de Vivienda.



Fórmula para la fijación del canon

Artículo 78.- Obtenido el valor del inmueble de conformidad a losestablecido en los artículos precedentes, se debe aplicar lasiguiente fórmula:

CA=(VI/12) x % RA

En donde:1. CA= valor del canon de arrendamiento.2. VI= valor del inmueble, de acuerdo a lo establecido en el

artículo 73 de la presente Ley.3. %RA= el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a lo

establecido en el artículo 77 de la presente Ley.



De los costos de construcción

Artículo 87.- Los costos de construcción, a efectos de fijar el canonde arrendamiento de las unidades habitacionales a ser arrendadas,serán los que determine el Ministerio del Poder Popular concompetencia en materia de vivienda y hábitat.

El Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat en Resolución N° 203 defecha 20 de noviembre de 2012, publicada en la Gaceta Oficinal N° 40.054 defecha 20/11/2012, establece la tabla de valor de construcción (Bs./m2) portipologías de viviendas unifamiliares y multifamiliares en arrendamiento que seráutilizada para el cálculo del justo valor establecido en la LRCAV.



TÍTULO VIDE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y EL RETRACTO LEGAL

CAPÍTULO IDE LA PREFERENCIA OFERTIVA

De la preferencia ofertivaArtículo 131.- En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble,la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario oarrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primerlugar y con preferencia a cualquier tercero.Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario oarrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones dearrendamiento.



Requisitos para la preferencia ofertivaArtículo 132.- A los fines del ejercicio del derecho preferente individualde oferta, el propietario deberá informar al arrendatario o arrendatariaque ocupe el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad devenderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia.Dicha comunicación deberá indicar:1. Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se

fijó en el cálculo del justo valor, establecido en la presente Ley parala fecha de la oferta, debiendo anexar copia de la resoluciónrespectiva emitida por la Superintendencia Nacional deArrendamiento de Vivienda.



Consideración por la relación arrendaticiaArtículo 137.- El propietario de los inmuebles destinados a vivienda,deberá hacer un descuento en el precio estipulado para la venta deacuerdo a las siguientes condiciones:1. Cuando exista una relación arrendaticia de entre diez años y veinte

años, un descuento equivalente al diez por ciento (10%).2. Cuando exista una relación arrendaticia de entre veintiún años y

treinta años, un descuento equivalente al diez por ciento (15%).3. Cuando exista una relación arrendaticia de entre treinta y un años y

cuarenta años, un descuento equivalente al diez por ciento (20%).4. Cuando exista una relación arrendaticia superior a cuarenta y un

años, un descuento equivalente al diez por ciento (25%).


Art. Contenido

7 Definiciones importantes para la identificación de inmuebles,tipo de reparaciones y arrendadores.

8 Excepciones y exclusiones del ámbito de aplicación de laLey.

66 De la competencia de la Superintendencia Nacional deArrendamiento de Vivienda.

73 Determinación del cálculo del justo valor.

74 Del valor de reposición.

75 Del porcentaje de depreciación del inmueble.

76 De la rehabilitación integral del inmueble.

77 De la fijación del canon de arrendamiento.

78 Fórmula para la fijación del canon.

87 De los costos de construcción.

131 De la preferencia ofertiva.

132 Requisitos para la preferencia ofertiva.

137 Consideración por la relación arrendaticia.

Resumen de Artículos de la LRCAV

Fuente: Camacaro (2013)


Reglamento de la LRCAVObjeto del Reglamento

Artículo 1°.- Este reglamento tiene por objeto regular, desarrollar yestablecer los procedimientos administrativos, establecidos en la Leypara la regularización y control de los arrendamientos de vivienda.

Sujetos de aplicación

Artículo 2°.- Estarán sujetos a la aplicación de las normas establecidas enel presente reglamento:

1. los funcionarios públicos adscritos a la Superintendencia Nacionalde Arrendamientos de Vivienda;

2. los propietarios, arrendadores o subarrendadores de inmueblesdestinados al arrendamiento de vivienda, habitación, pensión oviviendas estudiantiles;

3. los arrendatarios de inmuebles destinados al uso de vivienda,habitación, pensión o viviendas estudiantiles;


Reglamento de la LRCAV

Artículo 2°.- Continuación…

4. todas aquellas personas que tengan un interés personal,legitimo y directo en los procedimientos administrativos,previstos en la Ley para la regularización y control de losarrendamientos inmobiliarios;

5. las personas naturales o jurídicas, que tengan como actividadhabitual la administración de inmuebles, siempre y cuandoacrediten su carácter de administradores;

6. Las organizaciones sociales que se creen legalmente para ladefensa de los derechos de los arrendatarios y pequeñosarrendadores;

7. Las comunas y los consejos comunales.


Reglamento de la LRCAVCAPÍTULO IV

CÁLCULO DEL JUSTO VALOR DEL INMUEBLEDeterminación del valor del inmueble

Artículo 18.- Para la determinación del valor del inmueble, laSuperintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendadeberá utilizar la siguiente formulación:

VAI= VR x (1-K/100) x Vs x VgEn donde:1. VAI= Valor Actual del Inmueble2. VR= Valor de Reposición del Costo del inmueble3. K= porcentaje de Depreciación del Inmueble, el cual se

determina según la tabla ubicada en el Artículo 21 del presente reglamento.

4. Vs= Coeficiente de Vulnerabilidad Sísmica5. Vg= Variación Geográfica.



Del Valor de Reposición (VR)

Artículo 19.- Es el valor resultante de la aplicación de lasiguiente fórmula:

VR =VCA x MCIEn donde:

1. VCA = Valor del Costo Actual del metro cuadrado de la construcción según tipología constructiva del inmueble.

2. MCI= Total de metros cuadrados del inmueble



Del Valor del Costo Actual (VCA)

Artículo 20.- Con el fin de determinar el valor del costo actual de uninmueble, se establecerán los tipos de vivienda según aspectos queconstituye su construcción, por lo que se tomarán en cuenta suestructura, paredes, techo, piso, instalaciones sanitarias, instalacioneseléctricas, instalaciones mecánicas, aguas blancas, aguas servidas,puertas, ventanas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble. Enlos casos no contemplados en la tabla establecida en el presenteartículo, será la Superintendencia Nacional de Arrendamiento deVivienda quien determinará las circunstancias de construcciónespecíficas.


Tipologías de Viviendas Unifamiliares/Multifamiliares

N°Tipología

de Vivienda

DESCRIPCIÓN

Estructura Paredes Techo Piso Instalaciones Sanitarias

InstalacionesEléctricas

InstalacionesMecánicas

Aguas Blancas

Aguas Servidas Ventanas Puertas

1 Quinta Concreto armado o metálica

Tipo Bloque Friso Liso

Fachadas:Revestido con

materiales ornamentales

Estructura:Losa Armada de

concreto.Cubierta:

Machimbrado teja

Madera,cerámica, granito

natural, porcelanato

Equipos sanitariosde lujo Embutidas Sistemas

hidroneumáticos

Tuberías galvanizadas o cobre. Tanques

de concreto para agua potable

Red de Cloacas, Pozo

séptico

Madera, panorámicas,

vidrio esmerilado

Madera macizay Entamborada

de primera

2 Casa QuintaConcreto armado

o metálica

Tipo bloque Friso liso

Pintura:Caucho

Fachadas:Revestida

Estructura:Losa Armada

Vigas con tabelonesCubierta: Placa - teja

Madera,cerámica, granito

o terracota

Equipos sanitarios con porcelana de

primera

Embutidas Sistemas hidroneumáticos

Tuberías galvanizadas, cobre o PVC.Tanques de concreto o

PVC para agua potable


séptico

Romanilla de aluminio,

basculantes y vidrio

escarchado corrugado


de primera

3 Casa Colonial Ladrillo trancado

Tipo Ladrillo, adobe y de tapia.

Frisos Rústico-Liso. Pintura:

caucho

Estructura:Concreto armado

Cubierta:Placa-teja

Madera, cerámica, granito,

porcelanato o terracota

Equipos sanitarioscon porcelana de primera/segunda

Embutidas en algunas ocasiones

Sistemas hidroneumáticos

Tuberías galvanizadas, cobre o PVC.Tanques de concreto o

PVC, Fibra para agua potable


séptico

Madera, vidrio,

escarchado, corrugado


4 Casa Prefabricada

Concreto armado paredes y vigueta

prefabricadas

Tipo Bloque-paneles

prefabricadosFriso lisoPintura:Caucho


Cubierta:Placa-teja

Cerámica, konker o linóleo

Equipos sanitarioscon porcelana de primera/segunda

Embutidas Sistemas hidroneumáticos

Tuberías PVC, tanques de

concreto/plástico para agua

potable.


séptico

Romanilla de aluminio,

basculantes y vidrio

escarchado corrugado


de primera

5 Casa Económica

Concreto armado cabilla

Tipo Bloque Friso base: liso rústico

Pintura:caucho

Estructura: metálica

Cubierta: Placa-teja techo liviano

Piso rústico de cemento liso, cerámica de

segunda

Equipos sanitariosde porcelana

En algunas ocasiones

empotramientos en tuberías plásticas

Sistemas hidroneumáticosBomba de agua

directa

Tuberías PVC, tanques de

plástico para agua potable.


séptico

Tipo Basculantes de hierro o dos hojas

batientes con madera

Entamborada

6

Vivienda Auto Construcción

(sectores populares)

Machones de concreto con

estribos y cabillas

Tipo Bloque Friso base rústico, sin friso exterior en algunas paredes

Estructura: metálica

Cubierta: Placa viga con tabelones sin

friso zinc

Piso rústico de cemento liso, en

algunas ocasiones cerámica de

segunda

Equipos sanitarioseconómicos de

porcelana o plástico

No Embutidas. Empotramiento de tuberías plásticas

Bomba de agua directa

Tuberíasplásticas.

Tanques de plástico para agua potable


séptico. Sin red de cloacas van

al ambiente

Tipo Basculantes de hierro o con madera

Metálicas

7 Apartamento de lujo

Concreto armado

Tipo Bloque Friso base: liso de

primer Pintura: caucho


Cubierta:placa

Porcelanato, mármol, madera,

cerámicas o parket

Equipos sanitarioscon porcelana de

primeraEmbutidas

Sistemas Hidroneumáticos,Ascensor, Sistema

de seguridad

Tuberías de cobre o

galvanizadas. Tanques de

concreto para agua potable.


séptico

Panorámicas,corrediza,

romanilla de aluminio y

vidrio esmerilado/bi

selado

Madera maciza y Entamborada

de primera

8 Apartamento Concreto armado

Tipo Bloque Friso liso

Pintura:caucho


Cubierta:placa

Mármol, granito, cerámicas,

linóleo, konker

Equipos sanitarioscon porcelana de primera/baldosas

Embutidas


de seguridad

Tuberías Galvanizadas/c

obre/PVC.Tanques de


potable


séptico

Basculante, corrediza,


vidrio corrugado

Entamborada

9 Apartamento Tipo Bloque

Concreto armado

Tipo BloqueFriso LisoPintura:caucho


Cubierta:Placa-teja

Granito, cerámica, konker,

vinyl, cemento

Equipos sanitarioscon cerámica de primera/segunda

Embutidas


de seguridad

Tuberías Galvanizadas/c

obre/PVC.Tanques de


potable


séptico

Basculante, corrediza,


vidrio corrugado

Entamborada


Del Porcentaje de Depreciación del Inmueble (K)

Artículo 21.- Para el porcentaje de Depreciación del Inmueble (K) sedeterminará por lo establecido en la siguiente tabla:

Antiguedad del inmueble(años de

construcción)

Condición del Inmueble

Excelente Muy Buena Buena Normal Regular Malo Muy Malo Demolición Recuperable

0 0,00 0,32 2,52 8,09 18,10 33,20 52,60 75,20 100,00

1 0,51 0,82 3,01 8,55 18,51 33,54 52,84 75,33 100,00

2 1,02 1,34 3,51 9,03 18,94 33,88 53,08 75,45 100,00

3 1,55 1,86 4,03 9,51 19,37 34,23 53,33 75,58 100,004 2,08 2,39 4,55 10,00 19,80 34,59 53,59 75,72 100,005 2,63 2,94 5,08 10,50 20,25 34,95 53,84 75,85 100,006 3,18 3,49 5,62 11,01 20,70 35,32 54,11 75,99 100,007 3,75 4,05 6,17 11,53 21,17 35,70 54,38 76,13 100,008 4,32 4,63 6,73 12,06 21,64 36,09 54,65 76,27 100,009 4,91 5,21 7,30 12,60 22,12 36,48 54,92 76,42 100,00

10 5,50 5,80 7,88 13,15 22,60 36,87 55,21 76,56 100,0011 6,11 6,41 8,47 13,70 23,10 37,28 55,49 76,71 100,0012 6,72 7,02 9,07 14,27 23,60 37,69 55,79 76,87 100,0013 7,35 7,64 9,68 14,84 24,12 38,11 56,08 77,02 100,0014 7,98 8,27 10,30 15,42 24,64 38,53 56,38 77,18 100,0015 8,63 8,92 10,93 16,02 25,16 38,96 56,69 77,34 100,0016 9,28 9,57 11,57 16,62 25,70 39,40 57,00 77,50 100,0017 9,95 10,23 12,21 17,23 26,24 39,84 57,31 77,67 100,0018 10,62 10,91 12,87 17,85 26,80 40,29 57,63 77,83 100,0019 11,31 11,59 13,54 18,48 27,36 40,75 57,96 78,00 100,0020 12,00 12,28 14,22 19,12 27,93 41,22 58,29 78,18 100,00



construcción)



21 12,71 12,98 14,90 19,77 28,51 41,69 58,62 78,35 100,00

22 13,42 13,70 15,60 20,42 29,09 42,16 58,96 78,53 100,00

23 14,15 14,42 16,31 21,09 29,68 42,65 59,30 78,71 100,0024 14,88 15,15 17,03 21,77 30,29 43,14 59,65 78,89 100,0025 15,63 15,90 17,75 22,45 30,90 43,64 60,01 79,08 100,0026 16,38 16,65 18,49 23,14 31,52 44,14 60,36 79,26 100,0027 17,15 17,41 19,23 23,85 32,14 44,65 60,73 79,45 100,0028 17,92 18,18 19,99 24,56 32,78 45,17 61,09 79,64 100,0029 18,71 18,97 20,75 25,28 33,42 45,69 61,47 79,84 100,0030 19,50 19,76 21,53 26,01 34,07 46,23 61,84 80,04 100,0031 20,31 20,56 22,31 26,75 34,73 46,76 62,22 80,24 100,0032 21,12 21,37 23,11 27,50 35,40 47,31 62,61 80,44 100,0033 21,95 22,19 23,91 28,26 36,07 47,86 63,00 80,64 100,0034 22,78 23,03 24,73 29,03 36,76 48,42 63,40 80,85 100,0035 23,63 23,87 25,55 29,80 37,45 48,98 63,80 81,06 100,0036 24,48 24,72 26,38 30,59 38,15 49,55 64,20 81,27 100,0037 25,35 25,58 27,23 31,38 38,86 50,13 64,61 81,49 100,0038 26,22 26,46 28,08 32,19 39,57 50,71 65,03 81,70 100,0039 27,11 27,34 28,94 33,00 40,30 51,31 65,45 81,92 100,0040 28,00 28,23 29,81 33,82 41,03 51,90 65,87 82,14 100,0041 28,91 29,13 30,70 34,66 41,77 52,51 66,30 82,37 100,0042 29,82 30,04 31,59 35,50 42,52 53,12 66,73 82,60 100,0043 30,75 30,97 32,49 36,35 43,28 53,74 67,17 82,82 100,0044 31,68 31,90 33,40 37,21 44,05 54,36 67,62 83,06 100,0045 32,63 32,84 34,32 38,08 44,82 54,99 68,06 83,29 100,0046 33,58 33,79 35,25 38,95 45,60 55,63 68,52 83,53 100,0047 34,55 34,75 36,19 39,84 46,39 56,28 68,97 83,77 100,0048 35,52 35,73 37,14 40,74 47,19 56,93 69,44 84,01 100,0049 36,51 36,71 38,11 41,64 48,00 57,59 69,90 84,25 100,0050 37,50 37,70 39,08 42,56 48,81 58,25 70,38 84,50 100,00



construcción)



51 38,51 38,70 40,05 43,48 49,64 58,92 70,85 84,75 100,00

52 39,52 39,71 41,04 44,41 50,47 59,60 71,33 85,00 100,00

53 40,55 40,74 42,04 45,35 51,31 60,28 71,82 85,26 100,0054 41,58 41,77 43,05 46,31 52,15 60,98 72,31 85,51 100,0055 42,63 42,81 44,07 47,27 53,01 61,67 72,80 85,77 100,0056 43,68 43,86 45,10 48,24 53,87 62,38 73,30 86,03 100,0057 44,75 44,92 46,14 49,22 54,75 63,09 73,81 86,30 100,0058 45,82 45,99 47,19 50,20 55,63 63,81 74,32 86,56 100,0059 46,91 47,07 48,24 51,20 56,52 64,53 74,83 86,83 100,0060 48,00 48,17 49,31 52,21 57,41 65,26 75,35 87,10 100,0061 49,11 49,27 50,39 53,22 58,32 66,00 75,88 87,38 100,0062 50,22 50,38 51,47 54,25 59,23 66,75 76,40 87,65 100,0063 51,35 51,50 52,57 55,28 60,15 67,50 76,94 87,93 100,0064 52,48 52,63 53,68 56,32 61,08 68,26 77,48 88,22 100,0065 53,63 53,77 54,79 57,38 62,02 69,02 78,02 88,50 100,0066 54,78 54,92 55,92 58,44 62,96 69,79 78,57 88,79 100,0067 55,95 56,09 57,06 59,51 63,92 70,57 79,12 89,07 100,0068 57,12 57,26 58,20 60,59 64,88 71,36 79,67 89,37 100,0069 58,31 58,44 59,36 61,68 65,85 72,15 80,24 89,66 100,0070 59,50 59,63 60,52 62,78 66,83 72,95 80,80 89,96 100,0071 60,71 60,83 61,70 63,88 67,82 73,75 81,37 90,25 100,0072 61,92 62,04 62,88 65,00 68,81 74,56 81,95 90,56 100,0073 63,15 63,26 64,07 66,13 69,82 75,38 82,53 90,86 100,0074 64,38 64,49 65,28 67,26 70,83 76,21 83,12 91,17 100,0075 65,63 65,74 66,49 68,41 71,85 77,04 83,71 91,48 100,0076 66,88 66,99 67,71 69,56 72,87 77,88 84,30 91,79 100,0077 68,15 68,25 68,95 70,72 73,91 78,72 84,90 92,10 100,0078 69,42 69,52 70,19 71,89 74,95 79,57 85,51 92,42 100,0079 70,71 70,80 71,44 73,07 76,01 80,43 86,11 92,73 100,0080 72,00 72,09 72,71 74,27 77,07 81,30 86,73 93,06 100,00


Antigüedad del inmueble(años de

construcción)



81 73,31 73,39 73,98 75,46 78,14 82,17 87,35 93,38 100,00

82 74,62 74,70 75,26 76,67 79,21 83,05 87,97 93,71 100,00

83 75,95 76,02 76,55 77,89 80,30 83,93 88,60 94,03 100,0084 77,28 77,35 77,85 79,12 81,39 84,82 89,23 94,37 100,0085 78,63 78,69 79,16 80,35 82,49 85,72 89,87 94,70 100,0086 79,98 80,04 80,48 81,60 83,60 86,63 90,51 95,04 100,0087 81,35 81,40 81,82 82,85 84,72 87,54 91,16 95,37 100,0088 82,72 82,78 83,16 84,12 85,85 88,46 91,81 95,71 100,0089 84,11 84,16 84,51 85,39 86,98 89,38 92,47 96,06 100,0090 85,50 85,55 85,87 86,67 88,12 90,31 93,13 96,40 100,0091 86,91 86,95 87,23 87,96 89,28 91,25 93,79 96,75 100,0092 88,32 88,36 88,61 89,26 90,43 92,20 94,46 97,10 100,0093 89,75 89,78 90,00 90,57 91,60 93,15 95,14 97,46 100,0094 91,18 91,21 91,40 91,89 92,78 94,11 95,82 97,81 100,0095 92,63 92,65 92,81 93,22 93,96 95,07 96,50 98,17 100,0096 94,08 94,10 94,23 94,56 95,15 96,05 97,19 98,53 100,0097 95,55 95,56 95,66 95,91 96,35 97,02 97,89 98,90 100,0098 97,02 97,03 97,10 97,26 97,56 98,01 98,59 99,26 100,0099 98,51 98,51 98,54 98,63 98,78 99,00 99,29 99,63 100,00

>99 98,51 98,51 98,54 98,63 98,78 99,00 99,29 99,63 100,00


Artículo 21.- continuación….Donde:Excelente: corresponde a construcciones nuevas o casi nuevas, en perfecto estado demantenimiento y conservación.Muy buena: construcciones que ya no se pueden considerar nuevas, su estado demantenimiento es permanente, no presenta ningún tipo de reparaciones, ni mayores, nimenores.Buena: construcciones que a pesar de su edad cualquiera que fuera ésta, no necesitanreparaciones importantes en instalaciones mecánicas, sanitarias, áreas comunes, fachadaexterior, entre otros.Normal: una construcción que requiere o no ha recibido reparaciones, sin importancia, porejemplo, reparaciones de fisuras en repellos, cambios en pequeños sectores de rodapié, marcosde ventanas o puertas y otros.Regular: una construcción que requiere reparaciones intermedias, por ejemplo, pintura,cambios parciales en pisos, cielos, ventanería, tuberías y cableados eléctricos, filtraciones deagua en tuberías y techos y otros.Malo: una construcción que requiere reparaciones mayores e importantes, por ejemplo,cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones mecánicas, y otras instalaciones de usocomún.Muy malo: una construcción que requiere de muchas menores y mayores reparacionesimportantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo, estará en estado dedemolición.Demolición: construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina.Irrecuperable: construcciones que carecen de valor alguno ya que se encuentran en estado dedemolición.


Coeficiente de Vulnerabilidad Sísmica (Vs)

Artículo 22.- Se definirá el coeficiente de vulnerabilidad sísmica (Vs) como el factor asociado a la edad de la construcción y a la norma de diseño (sismoresistente) utilizada, lo cual influye en el comportamiento de la estructura ante una eventualidad sísmica. Para ello se considera la siguiente tabla:

Año de Construcción T≤1939 1939<T≤1955 1955<T≤1967 1967<T≤1983 1983<T≤2001 T>2001

Vs 0,60 0,80 0,75 0,90 1,00 1,1


Coeficiente de Variable por Ubicación Geográfica (Vg)

Artículo 24**.- Se definirá el Coeficiente de Variable por Ubicación Geográfica (Vg) como el factor asociado a la variación del valor del inmueble por la localización en una región determinada. Para ello se considera la siguiente tabla:

Región

Capital (DistritoCapital,

Miranda y Vargas)

Centro(Aragua y Carabobo)

Occidente(Falcón, Lara y

Yaracuy)

Zulia

Llanos (Guárico,Barinas,

Portuguesa, Apure y Cojedes)

Andes (Táchira,Mérida y Trujillo)

Oriente ( Anzoátegui, Sucre y Monagas)

Sur (Bolívar,

Amazonasy Delta

Amacuro)

Insular (Nueva

Esparta y demás

territorios insulares)

Vg 1,00 0,79 0,62 0,65 0,62 0,82 1,03 0,59 0,94

Los valores por ubicación geográfica podrán ser modificados por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda cuando así lo determinen razones de Interés Público o Social.

**La numeración está repetida para este artículo.


De la fijación del canon

Artículo 23.- La fijación de los cánones de arrendamiento de losinmuebles indicados en el artículo 1° de la Ley para laRegularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, estarábasada en el siguiente porcentaje de rentabilidad:• 3% de rentabilidad anual sobre el Valor del Inmueble

establecido de acuerdo a la formulación del Artículo anteriorpara los inmuebles pertenecientes a un multiarrendador.

• 5% de rentabilidad anual sobre el Valor del Inmuebleestablecido de acuerdo a la formulación del Artículo anteriorpara los inmuebles pertenecientes a un pequeño arrendador.

El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes derentabilidad establecidos en este Artículo, cuando asílodeterminen razones de Interés Público Social.


Fórmula para la fijación del canon

Artículo 24.- Obtenido el valor del inmueble de conformidad a loestablecido en los Artículos precedentes se debe aplicar la siguientefórmula:

CA= (VI/12) x % RAEn donde:1. CA= Valor del Canon de Arrendamiento.2. VI= Valor Actual de la Vivienda, que resulta de la aplicación de la

fórmula:VI= (VAI/MCI) x MCV

En donde:VAI= Valor Actual del InmuebleMCI= Es el valor del total de metros cuadrados de áreas vendidas delinmueble.MCV= Metros cuadrados de la vivienda3. %RA= el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a lo establecidoen el Artículo 23° del presente reglamento.


CAPÍTULO VIDE LAS INSPECCIONES Y FISCALIZACIONES

De las inspecciones y Fiscalizaciones

Artículo 32.- La Superintendencia Nacional de Arrendamiento deVivienda, por órgano de la unidad administrativa encargada de lainspección y fiscalización podrá realizar inspecciones que permitanrecabar la información necesaria para la fijación del canon dearrendamiento de conformidad a los establecido en la Ley para laRegularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y elpresente Reglamento.


De la información a Recabar

Artículo 33.- La información que se recogerá en las inspecciones será aquella relativa a:1. Ubicación en la región geográfica del inmueble objeto de la regulación.2. Estado de conservación y condiciones del inmueble objeto de regulación.3. Estado de funcionamiento de los servicios públicos y usos conexos.4. Datos de las personas que ocupan el inmueble.5. Descripción de la tipología de construcción conforme a las establecidas en el

artículo 20 del presente reglamento.6. Superficie de construcción expresada en metros cuadrados (m2).7. Descripción de la distribución del inmueble indicando si posee sala, comedor,

cocina, jardines, porches, balcones, el número de habitaciones, baños y puestos de estacionamiento, si los posee.

8. Número distintivo del inmueble.9. Linderos del inmueble.10. Fecha en la cual se construyó el inmueble.11. Cualquier otro que se considere necesario para la aplicación de los métodos y

fórmulas establecidos en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.


Del Informe de la Inspección y Fiscalización

Artículo 34.- Recabada la información indicada en el artículoanterior, la unidad administrativa encargada de la inspección yfiscalización de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento deVivienda, deberá en un lapso no mayor a tres días contados apartir del vencimiento del plazo indicado en el artículo 22 delpresente reglamento, emitir a través de un informe los resultadosque se desprendan de la aplicación de los métodos y fórmulasestablecidos en la Ley para la Regularización y Control delArrendamientos de Vivienda y el presente reglamento.

En el informe indicado en el presente artículo también se debedejar constancia de todas aquellas situaciones que se deriven de lainspección y fiscalización, así como, los datos de los funcionariosque realizaron la misma.


Resumen de Artículos del Reglamento de la LRCAV Art. Contenido

1 Objeto del Reglamento.

2 Sujetos de aplicación.

18 Determinación del Valor del Inmueble.

19 Del Valor de reposición (VR).

20 Del Valor del Costo Actual (VCA).

21 Del Porcentaje de Depreciación del Inmueble (K).

22 Coeficiente de Vulnerabilidad Sísmica (Vs).

24a Coeficiente de Variable por Ubicación Geográfica (Vg).

23 De la fijación del canon.

24 Fórmula para la fijación del canon.

32 De las inspecciones y Fiscalizaciones.

33 De la Información a Recabar

34 De la informe de la Inspección y Fiscalización.


Decreto N° 8.588 Gaceta Oficial N° 39.799

Artículo N° 1.- Se autoriza la creación de una Empresa del Estado bajo laforma de Sociedad Anónima, denominada “Inmobiliaria Nacional, S.A”, lacual estará adscrita y bajo el control accionario del Órgano Superior delSistema Nacional de Vivienda y Habitat.

Artículo N° 2.- La Inmobiliaria Nacional, S.A. tendrá por objetosocial principal la actividad inmobiliaria, esto es, la adquisición,enajenación, arrendamiento, comodato y adjudicación de viviendasen proyecto de ejecución o terminados, así como la adjudicación ycontratación de toda clase de obras, estudios y proyectos para laconstrucción y rehabilitación de viviendas; la ejecución de planes,programas y proyectos de desarrollo en vivienda y habitat….


Establecer la Tabla de Valor de Construcción (Bs./m2) por Tipologías de ViviendasUnifamiliares y Multifamiliares en Arrendamiento, que será utilizada para el cálculo del JustoValor Establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos deVivienda.

CAPÍTULO IDISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1°: La presente resolución tiene por objeto establecer los valoresde la construcción conforme a lo establecido en el artículo 74 de la Leypara la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a losfines de su legal aplicación sobre los cálculos de justo valor a serdeterminados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento deVivienda, en el marco de sus competencias.

Artículo 2°: Las normas contenidas en la presente resolución son deobligatorio cumplimiento para todas las personas objeto de regulación ycontrol por parte de la Ley para la Regularización y Control de losArrendamientos de Vivienda y se aplicará en todo el territorio nacional.

Resolución Número 203 del 20 de Noviembre de 2012 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat publicado en Gaceta Oficial N°40.054.


Artículo 3°: DEFINICIONES. A los efectos de la presente resolución debeentenderse como:VIVIENDAS UNIFAMILIARES: Aquellas que se situan en parcelasindependientes, que sirve de residencia permanente o temporal, para unasola familia, pueden ser Aisladas: inmuebles que se encuentran aisladosen su perímetro exterior de cualquier otro inmueble; Pareadas: inmueblescontiguos a otro inmueble colindante; En hilera o en banda: inmueblescontiguos a dos inmuebles colindantes, quedando el resto de superímetro exterior aislado de cualquier otro inmueble.Igualmente se consideran como este tipo de viviendas las arrendadas porporción o por partes aun cuando hayan sido diseñadas para ser habitadaspor una familia, como los casos de pensiones, habitaciones y casas devencidad.VIVIENDAS MULTIFAMILIARES: Aquellos inmuebles constituidos porapartamentos, que albergan varias familias, con servicios y bienescompartidos, tales como: áreas de circulación, escaleras, ascensores,bajantes de basura, estacionamientos, acometidas de servicio, áreasverdes, sociales y recreativas, entre otros.



CAPÍTULO IIDE LA TABLA DE VALORES DE LA CONSTRUCCIÓN PARA INMUEBLES ARRENDADOS

Artículo 4°: Se aplicará una tabla de Inspección para viviendasunifamiliares o multifamiliares, a los efectos de obtener lospuntajes para la determinación del Valor de la Construcción, a losfines de aplicar el Valor de Reposición (VR) indicado en el artículo18 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de losArrendamientos de Vivienda, de acuerdo a los aspectosconstructivos que consideran su estructura, paredes, techo, piso,instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas, instalacionesmecánicas, agua potable y servida, puertas, ventanas y cualquierotro detalle que distinga al inmueble, a los efectos de la valoraciónde las obras internas y exteriores realizadas con posterioridad, elpropietario deberá demostrarlas mediante documento certificadopor la autoridad municipal competente, conforme a los siguientescriterios:


Miguel Camacaro Pérez, M.Schttp://unfotos.ultimasnoticias.com.ve/planillasunavi.pdf


Artículo 5°: Realizada la inspección conforme al artículo anterior yobtenida la puntuación correspondiente, para todos losprocedimientos de cálculo del justo valor de inmuebles enarrendamiento, regulados y controlados por la SuperintendenciaNacional de Arrendamientos de Vivienda, deberán regirse por lasTablas que a continuación se exponen:

Hasta 4 De 5 a 8 De 9 a 12 De 13 a 16 De 17 a 20 De 21 a 30 Más de 30Más de 444 7.050 7.200 7.350 7.500 7.650 7.950 8.100

entre 390 y 444 6.340 6.470 6.610 6.750 6.880 7.150 7.290entre 279 y 389 5.630 5.750 5.870 6.000 6.110 6.350 6.470entre 222 y 278 4.920 5.030 5.130 5.240 5.340 5.550 5.650entre 112 y 221 4.210 4.300 4.390 4.480 4.570 4.750 4.840entre 57 y 111 3.890 3.970 4.050 4.130 4.220 4.380 4.470Menos de 57 3.560 3.640 3.710 3.790 3.870 4.020 4.090

VIVIENDAS MULTIFAMILIARES - SEGÚN CANTIDAD DE PISOSSISTEMA APORTICADO - Sin sótano y con ascensor(es)

Puntuación de la Inspección

VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN (Bs./m2)






VIVIENDAS MULTIFAMILIARES - SEGÚN CANTIDAD DE PISOSSISTEMA TÚNEL - Sin sótano y con ascensor(es)



VIVIENDAS MULTIFAMILIARES - SEGÚN CANTIDAD DE PISOSSISTEMA APORTICADO - con sótano(s) y con ascensor(es)






Más de 444entre 390 y 444entre 279 y 389entre 222 y 278entre 112 y 221entre 57 y 111Menos de 57

3.8003.5103.210

5.3504.6804.0003.6903.380

SISTEMA TÚNEL6.3605.7205.0804.440

6.030

VIVIENDAS MULTIFAMILIARES - SEGÚN CANTIDAD DE PISOSSISTEMA TÚNEL - Con sótano(s) y con ascensor(es)



VIVIENDAS MULTIFAMILIARES - PLANTA BAJA MÁS 4 PISOSSin sótano y sin ascensor


VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN (Bs./m2)SISTEMA APORTICADO

6.700


VIVIENDAS UNIFAMILIARES

Más de 473entre 445 y 472entre 390 y 444entre 362 y 389entre 307 y 361entre 279 y 306entre 223 y 278entre 195 y 222entre 140 y 194entre 112 y 139entre 57 y 111entre 29 y 56Menos de 29

4.270 4.350

1.900

2.540

3.9003.4503.0202.5902.240

3.8203.3802.960

2.2001.860

5.590 5.7005.150 5.2504.710 4.800

6.910 7.0506.470 6.6006.030 6.150


VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN (Bs./m2)Sin Sótano Con Sótano


Artículo 6°: En los casos en que los arrendatarios o arrendatariasadquieren la propiedad de un inmueble conforme a los valores ymétodos establecidos en la presente Resolución y la Ley que rige lamateria de los arrendamientos de vivienda, pretendan venderloestán obligados a hacerlo bajo los mismos métodos de cálculo encaso de contravención, el nuevo comprador podrá demandar elcobro en bolívares por la diferencia del monto que corresponde alcálculo de justo precio para la fecha en la que se haya realizada laventa.Artículo 7°: Los valores aquí especificados estarán vigentes hasta el31 de diciembre de 2013.Artículo 8°: Es responsable de la correcta aplicación de estaResolución la Superintendencia Nacional de Arrendamientos deVivienda.



Paso a Paso del Proceso de Fijación del Canon de Arrendamiento -SUNAVI

1. Pueden interponer la solicitud de revisión de alquileres ante la Sunavi tanto elinquilino como el propietario de todo espacio en alquiler destinado a vivienda:casa, apartamento o habitación. Se hace presentando un escrito que contengala identificación del interesado, la dirección, las razones, los datos del inmuebley la firma. La Superintendencia también puede actuar de oficio.

2. Si la solicitud contiene los elementos necesarios, la Sunavi tiene un total deveinte días para emitir la decisión. Incluye los tres primeros días para que laotra parte responda. En los siguientes nueve días, se realiza la inspección delinmueble y el avalúo.

3. La inspección. Se realiza a partir de una tabla con 256 ítems, publicada estemiércoles 21 de noviembre por el Ministerio de Vivienda y Hábitat. Ésta evalúalos elementos de la vivienda, como estructura, paredes, pisos, ventanas,puertas, altura del edificio, obras interiores y exteriores.

4. El avalúo del inmueble. Lo realiza el funcionario de la Sunavi. Cada elementotomado en cuenta en la inspección tiene un puntaje, cuya sumatoria remitirá alas tablas del valor de construcción por metro cuadrado, expresado enbolívares. En total son 236 valores de construcción distribuidos en seis tablas.

5. Una vez establecido el canon por la Sunavi, la revisión sólo puede pedirsetranscurrido un año.


http://www.laverdad.com/economia/15769-asi-explica-sunavi-como-se-fijaran-los-canones-de-alquiler.html


Tomemos como ejemplo un inmueble de cien metros cuadrados ubicado en unedificio de diez pisos, en Caracas, construido hace veinte años bajo un sistemaaporticado. Con ascensor y sin sótano.1. Supongamos que ese inmueble obtuvo la máxima calificación en la inspección:

444 puntos. Esto le da un valor de 7 mil 350 bolívares por metro cuadrado detodo el edificio, de acuerdo a la tabla fijada por el Ministerio.

2. Si este edificio tiene un área total de construcción de 5 mil metros cuadrados(este dato está contenido en el documento de condominio), lo cual incluye laparcela, áreas comunes, el terreno, etc., quiere decir que construir esteinmueble hoy costaría 36 millones 750 mil bolívares.(subrayado del ponente)

5.000 m2 X 7.350 Bs.= 36.750.0003. Ahora se debe precisar el Valor de Reposición del apartamento alquilado. Para

ello necesitamos tener el área vendible del inmueble. Esto también estácontenido en el documento de condominio y se refiere a los apartamentos ensu conjunto: lo que en efecto se puede vender. El área vendible de este ejemploes de 4.300 metros cuadrados.

36.750.000 Bs. / 4.300 metros cuadrados = 8.547 bolívares.Esta cifra la multiplicamos por el metraje del apartamento para obtener su VR.8.547 bolívares X 100 metros cuadrados = 854.700 bolívares. Esto costaríahacer hoy el mismo apartamento. Es decir, si fuera un apartamento nuevo, éstesería su costo.




4. Por eso, debemos sacar el Valor Actual del Inmueble (VAI), es decir, depreciado.La fórmula contenida en el reglamento es:

VAI = VR X (1 – K/100) X Vs X Vg

K: Depreciación del InmuebleVs: Coeficiente de Vulnerabilidad SísmicaVs: Coeficiente de Variación Geográfica

La depreciación se determina según la tabla de Ross-Heideke, usada en todo elmundo para precisar la depreciación por los años de construcción del inmuebley el estado de conservación. Está en el reglamento y establece, para uninmueble construido hace veinte años y en "buenas" condiciones, unadepreciación de 14,22.

La vulnerabilidad sísmica es el factor asociado a la edad de la construcción y ala normativa de diseño utilizada en materia de sismoresistencia. Va desde uninmueble construido antes de 1939, que tendrá una Vulnerabilidad Sísmica de0,6; hasta los que fueron construidos después de 2011, con una Vs de 1,1.



El coeficiente de variable por ubicación geográfica (Vg) es el factor asociado a lavariación del valor del inmueble por localización en una región.

El Vg es de 1 si está ubicado en Caracas, Miranda y Vargas. En los estadoscentrales, el valor es de 0,79. En Occidente, de 0,62; en Zulia, de 0,65; en losllanos, de 0,62; en Oriente, de 1,03; en el sur, de 0,59; y en la zona insular, de0,94.

Ambos elementos están en el reglamento y para nuestro ejemplo se cifran en1.

Entonces, la fórmula quedaría así:

VAI = 854.700 Bs. X (1 – 14,22 / 100) X 1 X 1

VAI = 733.162 bolívares. Este es el valor del inmueble, o sea, el precio en el quese podría vender a os inquilinos en caso de que el propietario decida ofertarlo.




5. Sobre ese valor, sacamos el canon, dividiendo ese valor del inmueble entre lasdoce cuotas del año y multiplicando por el porcentaje de rentabilidad anual: 3%si es multiarrendador (más de tres viviendas en alquiler) y 5% si es pequeñoarrendador.

El monto del alquiler sería entonces: 1.833 bolívares mensuales si es unmultiarrendador y 3.055 bolívares mensuales si es un pequeño arrendador. Enel caso del multiarrendador, conviene aclarar que si tiene cuarentaapartamentos en alquiler, su ingreso mensual ascendería a 73 mil 320bolívares.


Resumen de Aplicación de las Fórmulas – Modificaciones a Sugerir

VR= VAC x MCI (art. 19 Reglamento LRCAV)

VR: Valor de ReposiciónVAC: Valor del Costo Actual Referido al Área Bruta de Construcción(art. 5 Resolución 203)

MCI: Total de Metros Cuadrados Brutos del Inmueble.a)Para vivienda Unifamiliar MCI=MCV=ATI.b)Para vivienda Multifamiliar MCI≠ MCV ≠ATI.

MCV: Total de Metros Cuadrados Vendibles del InmuebleATI: Área Tasable del Inmueble

VAI= VR (1-K/100)x Vs x Vg (art. 18 Reglamento LRCAV)

VAI: Valor Actual del InmuebleK: Porcentaje de Depreciación (art. 21 Reglamento LRCAV)

Vs: Coeficiente de Vulnerabilidad Sísmica (art. 22 Reglamento LRCAV)

Vg: Coeficiente por Variación Geográfica (art. 24 Reglamento LRCAV)-se repite…


VI= (VAI/MCV) x ATIVI: Valor del Inmueble con Fines de ArrendamientoMCV: Total de Metros Cuadrados Vendibles del InmuebleATI: Área Tasable del inmueble

CA =(VI/12) x %RA (art. 24 Reglamento LRCAV)

CA: Valor del Canon de Arrendamiento (mensual)VI: Valor del Inmueble con Fines de Arrendamiento%RA: Porcentaje de Rentabilidad Anual Según el tipo deArrendador (art. 23 Reglamento LRCAV)

Resumen de Aplicación de las Fórmulas - Modificaciones


Método Comparativo de Datos de Mercado y del Costo Nuevo de Reproducción

<Una propuesta para obtener Valores de Mercado>


Método Comparativo de Datos de Mercado

…




Método del Costo Nuevo de Reproducción


EJEMPLO DE APLICACIÓN – VIVIENDA MULTIFAMILIAR

Datos del Inmueble…


INFORMACIÓN SOBRE EL INMUEBLE TASABLE


INFORMACIÓN SOBRE EL INMUEBLE TASABLE


Determinación de Valor del Inmueble yCanon de Arrendamiento

(Ejemplo de Aplicación - LRCAV)


Determinación de Valor del Inmueble y Canon de Arrendamiento(Ejemplo de Aplicación)


Determinación de Valor del Inmueble ydel Canon de Arrendamiento

(Ejemplo de Aplicación – Método del Mercado)


Análisis Comparativo de Resultados – Vivienda Multifamiliar


Análisis Comparativo de Resultados – Vivienda Multifamiliar

1.01

4,23

984,

69

925,

60

807,

44

777,

90

640,

05

610,

50

580,

96

405.

690,

41

393.

874,

18

370.

241,

73

322.

976,

83

311.

160,

60

256.

018,

22

244.

201,

99

232.

385,

77

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1.000,00

1.200,00

0,00

50.000,00

100.000,00

150.000,00

200.000,00

250.000,00

300.000,00

350.000,00

400.000,00

450.000,00

Anzo

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(Bs.

)

Gráfico Comparativo por Regiones - Valor del inmueble y Canon de Arrendamiento (LRCAV)(Vivienda Multifamiliar-Uniarrendador)


EJEMPLO DE APLICACIÓN –VIVIENDA UNIFAMILIAR


Determinación de Valor del Inmueble y del Canon de Arrendamiento

(Ejemplo de Aplicación - LRCAV)


Determinación de Valor del Inmueble y del Canon de Arrendamiento

(Ejemplo de Aplicación – Método del Costo Nuevo de Reproducción)

Miguel Camacaro Pérez, M.ScMiguel Camacaro Pérez, M.Sc

Miguel Camacaro Pérez, M.ScMiguel Camacaro Pérez, M.Sc

1.13

1,49

1.09

8,53

1.03

2,62

900,

80

867,

84

714,

05

681,

09

648,

13

271.

557,

41

263.

647,

97

247.

829,

10

216.

191,

34

208.

281,

90

171.

371,

18

163.

461,

74

155.

552,

30

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1.000,00

1.200,00

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50.000,00

100.000,00

150.000,00

200.000,00

250.000,00

300.000,00

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Bs.

)

Gráfico Comparativo por Regiones - Valor del inmueble y Canon de Arrendamiento (LRCAV)(Vivienda Unifamiliar-Multiarrendador)

miguelcamacaro-lrcav2013

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