「台糖學苑經營、行銷策略與未來發展計畫」報告書修正本台糖公...

「台糖學苑經營、行銷策略與未來發展計畫」報告書修正本

I

台糖公司土地開發處「台糖學苑經營、行銷策略與未來發展計畫」

期末報告書暨轉型可行性報告書審查會議紀錄及回覆表

一、會議時間：101 年 6 月 28 日(星期四)上午 9 時 30 分

二、會議地點：本公司總管理處第二會議室蔗農館

三、主持人：邱處長有進

四、紀錄：沈志明陳連弘

委員及單位代表

委員意見回覆及處理情形

曾吉松

委員

期中報告書學苑具體改善執行情形與

執行階段成果應於期末報告書做一對

照表，以顯現執行過程與成果，並於期

末報告書檢討分析結果，對學苑提出後

續建議。

遵照辦理。補充說明於期末報告書第

四章第三節與第四節。

孫進發

委員

面對因少子化衝擊致學苑出租率衰

退，建議研究團隊對學苑產品重新定

位，如利用台糖通路資源提高學苑產品

附加價值等，創造產品特色以吸引客

源。

已於期中報告書修正版第二章與第三

章提出將學苑產品重新定位，並建議

利用台糖通路資源提高產品附加價

值。

雲林區處

建議應注重套房內整修及設備維護，才

是增加套房出租率之重點。

套房內部整修及設備維護，各學苑均

應列入年度維護作業中，建議由各區

處持續督導辦理，故未再列入本研究

報告之改善作業事項。

相關文字修正與補充資料遵照辦理。


1

目錄

目錄...................................................................................................................................................... 1

圖目錄................................................................................................................................................ 2

表目錄................................................................................................................................................ 4

第一章緒論.......................................................................................................................................... 6

1.1 計畫緣起.................................................................................................................................. 6

1.2 計畫目標.................................................................................................................................. 6

1.3 預期成果.................................................................................................................................. 6

1.4 整體計畫流程.......................................................................................................................... 7

第二章台糖學苑基本資料分析.......................................................................................................... 8

2.1 相關計畫與建設 ..................................................................................................................... 8

2.2 各學苑環境 ............................................................................................................................. 9

2.3 各學苑經營現況 ................................................................................................................... 24

2.4 學苑發展分析 ....................................................................................................................... 31

2.5 第一階段現況調查分析與近程改善策略 ........................................................................... 39

第三章台糖學苑近程改善策略規劃................................................................................................ 41

3.1 個別學苑之營運現況診斷檢討結果.................................................................................... 41

3.2 個別學苑供需市場狀況與競爭對手分析............................................................................ 52

3.3 個別學苑改善策略經營行銷企劃與具體執行方案............................................................ 68

第四章第二階段規劃方案執行情形與成果.................................................................................... 89

4.1 實地探訪各學苑與討論方案實施可行性執行情形............................................................ 89

4.2 提升出租率之具體執行情形................................................................................................ 95

4.3 第二階段規畫方案執行成效檢視...................................................................................... 103

4.4 檢討與後續執行建議 ......................................................................................................... 110

第五章台糖學苑中長期經營及轉型策略之建議.......................................................................... 112

5.1 各學苑中長期供需市場分析.............................................................................................. 112

5.2 各學苑轉型經營需求與可行分析...................................................................................... 115

5.3 各學苑中長期經營與轉型策略建議.................................................................................. 125


2

圖目錄

圖 1 整體計畫流程圖............................................................................................................ 7

圖 2 台糖學苑各所在地位置分布圖 ................................................................................... 8

圖 3 苗栗學苑 Google map 地理位置示意圖 ..................................................................... 9

圖 4 公營學苑 Google map 地理位置示意圖 .................................................................... 10

圖 5 斗六學苑 Google map 地理位置示意圖 .................................................................... 11

圖 6 祥和學苑 Google map 地理位置示意圖 .................................................................... 12

圖 7 安南學苑 Google map 地理位置示意圖 .................................................................... 13

圖 8 歸仁學苑 Google map 地理位置示意圖 .................................................................... 14

圖 9 楠梓學苑 Google map 地理位置示意圖 .................................................................... 15

圖 10 椰林學苑 Google map 地理位置示意圖 .................................................................. 15

圖 11 苗栗學苑實景圖 ....................................................................................................... 24

圖 12 公營學苑實景圖 ....................................................................................................... 24

圖 13 斗六學苑實景圖 ....................................................................................................... 24

圖 14 祥和學苑實景圖 ....................................................................................................... 25

圖 15 安南學苑實景圖 ....................................................................................................... 25

圖 16 歸仁學苑實景圖 ....................................................................................................... 25

圖 17 楠梓學苑實景圖 ....................................................................................................... 26

圖 18 椰林學苑實景圖 ....................................................................................................... 27

圖 19 最近三年各學苑盈餘情形 ....................................................................................... 30

圖 20 台糖學苑近三年營收圖 ........................................................................................... 31

圖 21 台糖學苑近五年盈餘圖 ........................................................................................... 32

圖 22 台糖學苑經營現況 ................................................................................................... 33

圖 23 近十年大專校院學生數 .......................................................................................... 35

圖 24 98 至 100 學年度大學院校學生住宿率 .................................................................. 36

圖 25 八個學苑主要學生來源之學校於 96 到 100 學年度之學生總人數趨勢圖 ......... 37

圖 26 學生套房選購重點 ................................................................................................... 38

圖 27 99 年 12 月至 100 年 6 月苗栗學苑各式房型出租率變動統計圖 ......................... 70

圖 28 98 年 1 月至 100 年 6 月斗六學苑各式房型出租率變動統計圖 ........................... 74

圖 29 98 年 1 月至 100 年 6 月楠梓學苑各式房型出租率變動統計圖 ........................... 83

圖 30 98 年 1 月至 100 年 6 月椰林學苑各式房型出租率變動統計圖 ........................... 86

圖 31 台糖學苑 DM 設計範例正反面 ............................................................................... 96

圖 32 台糖學苑酷卡設計範例正反面 ............................................................................... 96

圖 33 台糖學苑書籤設計範例正反面 ............................................................................... 97

圖 34 台糖學苑網站版面設計範例 ................................................................................... 97

圖 35 台糖學苑大門口燈箱設計範例 ............................................................................... 98

圖 36 台糖學苑制服與背心設計範例 ............................................................................... 98


3

圖 37 台糖學苑租屋介紹手冊設計範例 ............................................................................ 99

圖 38 崑山科技大學網路大學台糖學苑教育訓練平台範例 ........................................... 99

圖 39 崑山科技大學網路大學台糖學苑教育訓練平台討論區與上課區 ..................... 100

圖 40 網路行銷教育訓練課程上課過程 ......................................................................... 100

圖 41 專業服務 SOP 流程教育訓練課程上課過程 ........................................................ 101

圖 42 未來大專校院一年級新生總人數推估值 ............................................................. 113

圖 43 未來各類型體系一年級中推估值學生人數 ......................................................... 114

圖 44 2008 年~2010 年學苑所在地區旅館總客房出租數 ............................................. 121

圖 45 2008 年~2010 年學苑所在地區旅館客房住用數 ................................................. 122

圖 46 2008 年~2010 年學苑所在地區旅館住宿人數 ..................................................... 122

圖 47 2008 年~2010 年學苑所在地區旅館平均房價 ..................................................... 123

圖 48 2008 年~2010 年學苑所在地區旅館客房住用率 ................................................. 123

圖 49 99 年 6 月至 100 年 6 月各學苑房屋出租率增幅統計圖 ..................................... 125


4

表目錄

表 1 苗栗學苑土地與建物詳細資料 ................................................................................ 16

表 2 公營學苑土地與建物詳細資料 ................................................................................ 17

表 3 斗六學苑土地與建物詳細資料 ................................................................................ 18

表 4 祥和學苑土地與建物詳細資料 ................................................................................ 19

表 5 安南學苑土地與建物詳細資料 ................................................................................ 20

表 6 歸仁學苑土地與建物詳細資料 ................................................................................ 21

表 7 楠梓學苑土地與建物詳細資料 ................................................................................ 22

表 8 椰林學苑土地與建物詳細資料 ................................................................................ 23

表 9 各學苑經營現況統計資料 ........................................................................................ 28

表 10 最近五年學苑營收盈餘情形 .................................................................................. 29

表 11 各學苑出租率統計比較 .......................................................................................... 29

表 12 83 至 100 學年度大專院校學校及學生數統計表 .................................................. 34

表 13 八個學苑主要學生來源之學校於 96 學年度到 100 學年度之學生總人數 ........ 37

表 14 各學苑鄰近主要學校宿舍及租屋行情表 .............................................................. 38

表 15 各學苑鄰近主要學校宿舍及租屋行情表 .............................................................. 53

表 16 各學苑所屬行政區工商服務業普查簡述 .............................................................. 54

表 17 各學苑所屬行政區工商及服務業場所單位數與員工人數之概況 ...................... 54

表 18 各學苑所屬行政區工商及服務業場所單位數 ...................................................... 55

表 19 各學苑所屬行政區工商及服務業場所單位數(續) ................................................ 55

表 20 各學苑所屬行政區工商及服務業場所單位從業員工人數 .................................. 56

表 21 各學苑所屬行政區工商及服務業場所單位從業員工人數(續) ............................ 56

表 22 各學苑所屬行政區工商及服務業場所單位平均每家企業員工人數 .................. 57

表 23 各學苑所屬行政區工商及服務業場所單位從業員工平均每家企業人數(續) .... 57

表 24 各學苑所屬行政區工商服務業企業從業員工平均人數前五名 .......................... 58

表 25 各學苑所屬行政區中大型醫療院所從業醫護人員人數 ...................................... 59

表 26 八個學苑所在地鄰近工業區從業員工人數 .......................................................... 60

表 27 各學苑供需市場現況 ............................................................................................... 60

表 28 各學苑鄰近競爭者分析表 ...................................................................................... 62

表 29 各學苑近期客源與市場狀況及其近期經營與行銷策略 ...................................... 68

表 30 至各學苑實地探訪與討論實施日期 ...................................................................... 89

表 31 網路行銷教育訓練研習回饋統計表 .................................................................... 101

表 32 專業服務 SOP 流程教育訓練研習回饋統計表 .................................................... 102

表 33 苗栗學苑執行成效檢視 ........................................................................................ 103

表 34 公營學苑執行成效檢視 ........................................................................................ 104

表 35 斗六學苑執行成效檢視 ........................................................................................ 104

表 36 祥和學苑執行成效檢視 ........................................................................................ 106


5

表 37 安南學苑執行成效檢視 ......................................................................................... 106

表 38 歸仁學苑執行成效檢視 ........................................................................................ 107

表 39 楠梓學苑執行成效檢視 ........................................................................................ 108

表 40 椰林學苑執行成效檢視 ........................................................................................ 109

表 41 各學苑年度出租率統計表 .................................................................................... 110

表 42 各學苑與前一年度出租率增減幅度表 ................................................................ 111

表 43 以 96％的高中職畢業生會就讀大學的方法來預測大一新生人數的推估值 ... 113

表 44 未來各類型體系一年級中推估值學生人數 ........................................................ 114

表 45 各學苑學生客源中長期需求市場分析 ................................................................ 115

表 46 各學苑所在市區鄉鎮一般旅館家數及房間數分析表 ........................................ 118

表 47 各學苑所在市區鄉鎮一般旅館 2008 年營運報表 ............................................... 119

表 48 各學苑所在市區鄉鎮一般旅館 2009 年營運報表 .............................................. 120

表 49 各學苑所在市區鄉鎮一般旅館 2010 年營運報表 .............................................. 121

表 50 各學苑損益平衡粗估出租率 ................................................................................ 126

表 51 各學苑轉型時機與轉型策略 ................................................................................ 126


6

第一章緒論

1.1 計畫緣起

台糖學苑原規劃為提供鄰近大專院校學生住宿，惟鄰近地區持續發展，套房出租市場

供過於求，民間業者削價競爭，且面臨國人少子化現象，學生人數逐年減少，致學苑套房

與店舖出租面臨經營困境，部分學苑虧損嚴重，亟需及時掌握社會脈動，洞悉市場未來發

展趨勢，改善經營與行銷，或轉型以因應環境市場變化。因此台糖公司希望藉由委請具專

業能力廠商研究台糖學苑經營、行銷改善策略之建議並規劃其未來發展，期能發揮台糖學

苑最大的經營效益。

1.2 計畫目標

委託專業研究台糖學苑現行營運之診斷檢討，規劃設計近程經營、行銷改善策略、定

期由專業廠商派員赴學苑指導與檢討或實施教育訓練，落實執行改善方案，以期能提升祥

和、安南及椰林等三個學苑出租率 10%以上。規劃與探討台糖學苑中程、遠程經營及轉型

策略並研究轉型可行性，以作為各學苑未來發展之依據。

1.3 預期成果

依據合約要求本計畫之工作成果將分三個階段

第一階段成果:完成第一階段研究報告

(1)完成台糖學苑供需市場與顧客消費行為等調查探討分析

(2)完成近程改善策略設計經營行銷企劃研擬執行方案與教育訓練方案

第二階段成果:完成第二階段之成果報告

(1) 依規劃方案實際運作於台糖學苑六個月，推動經營行銷，執行改善策略及實施教育訓

練，期提升經營績效

(2) 研擬全部 8 處學苑中長期經營及轉型策略之建議


7

◇問卷設計 ◇現有住戶問卷調查結果分析 ◇潛在客戶問卷調查結果分析

◇各學苑環境 ◇學苑發展分析 ◇各學苑經營現況

◇各學苑 SWOT 與策略分析 ◇個案分析 ◇整體學苑 SWOT 與 7P 陣列分析

◇管理經營服務層面 ◇行銷廣告層面 ◇環境設備層面

◇經營行銷改善策略之實施方式 ◇教育訓練項目與實施方式

完成經營行銷改善策略研究

第一階段工作完成(整體規劃期初報告)

指導與檢討及教育訓練

◇定期赴學苑指導與檢討 ◇舉辦多元化教育訓練

第二階段工作完成(整體規劃期中報告)

◇推動各學苑執行改善作業 ◇與各學苑各級主管洽商研討修訂改善策略 ◇推動各學苑執行經營行銷改善方案 ◇追蹤及檢討改善方案之執行成效 ◇探討中長期經營及轉型策略與時機

第三階段工作完成(整體規劃期末報告)

基本資料分析

現況調查分析

相關課題與改善對策

經營改善對策及行銷策略分析 STP 策略分析

規劃第二階段經營、行銷改善策略

完成學苑六個月試運作

規劃中長期經營及轉型策略建議

完成整體計畫報告書

撰寫期末報告書 ◇台糖學苑經營、行銷策略與未來發展計畫報告書 ◇台糖學苑轉型可行性報告書

第三階段成果: 完成整體計畫報告書

(1) 完成「台糖學苑經營、行銷策略與未來發展計畫報告書」(本報告)

(2) 完成「台糖學苑轉型可行性報告書」

1.4 整體計畫流程

本計畫將分成三個階段完成詳細之整體計畫流程如圖 1 所示：

圖 1 整體計畫流程圖


8

第二章台糖學苑基本資料分析

2.1 相關計畫與建設

台糖公司為活化土地資產利用價值，自民國 90 年 7 月起分別於台中、苗栗、雲林、

嘉義、台南、高雄及屏東等鄰近大專院校附近，精選自有土地，並甄選優良建築師規劃

興建，推出包含擁有號稱五顆星級學生宿舍之稱的高雄楠梓學苑及苗栗市苗栗學苑、台

中公營學苑、雲林斗六學苑、嘉義祥和學苑、台南安南學苑、台南歸仁學苑與屏東椰林

學苑等共八家學苑。台糖學苑各所在地位置分布圖如圖 2：

圖 2 台糖學苑各所在地位置分布圖

1.台糖苗栗學苑：苗栗市中正路 1297 巷 1 號。

2.台糖公營學苑：台中市龍井區台中港路 7 之 58 號。

3.台糖斗六學苑：雲林縣斗六市和平路 8 號。

4.台糖祥和學苑：嘉義縣朴子市祥和三路西段 23 號。

5.台糖安南學苑：台南市安中路五段 202 號。

6.台糖歸仁學苑：台南市歸仁區中正南路 3 段 96 巷 56 號。

7.台糖楠梓學苑：高雄市楠梓區卓越路 51 巷 6 號。

8.台糖椰林學苑：屏東市瑞光里民生東路 66 巷 1 號。


9

2.2 各學苑環境

苗栗學苑

本學苑處南苗地區，位於苗栗市水源里中正路 1297 巷 1 號(榮民服務處斜對面，近苗栗地

方法院)，這裡離國立聯合大學近，走路亦可到。附近有全聯社購物中心、便利商店，也有公

車站(國光客運有停靠)，從中正路可很快接上東西向快速道路及中山高速公路，生活十分便

捷，如圖 3。

樓層配置情形

合院意象建築，單邊走廊動線設計，各層配置空間完整。一樓及地下室為公共及服務空間，

二至五樓為分層管制的住宿空間，屋頂有洗、曬衣空間(備投幣式洗、乾衣機、脫水機)、機房

及水箱等設施。

地下室：有蓄水池、各項機電室及停車空間（兼防空避難室）等，電梯可達各樓層，進住搬家

沒問題。汽機車停車區劃設汽車停車位 51 位、機車停車位 118 位，設不銹鋼捲門管制進入，

住宿者均可以優惠價格隨選登記使用，以保護愛車。

1 樓：有綠美化的戶外空間、出入動線、公共空間、鄰里型商業服務空間(六間小型店舖)及自

動販賣區等。人車分道、店舖獨立出入，經寬敞騎樓可達前後廣場、店舖、戶外機車停放區(住

宿者專屬免再收費,自助保管)。出入學苑一律經舖花崗石大廳及梯廳、管理中心，電腦門禁管

制。家人同學到訪可至會客交誼廳(備桌座椅組及飲水機、盥洗室)，確保住宿者的安全及隱私。

2 至 5 樓：為分層管制的住宿空間、公共空間及動線等，每層規劃套房 56 間，均具空調、專

屬衛浴、陽台。由梯廳經各層專用之管制門進入住宿區，經簡捷的走廊通達套房。單邊走廊為

主的設計，明亮、通風，走出套房可即伸展、透透氣、看看遠處運動眼球。二、三樓並留設綠

美化大露台，可供休憩、舒展筋骨。信箱間在二樓，每戶具專屬信箱。室友、同學討論課業、

看電視可至交誼廳(備桌座椅組及飲水機、盥洗室)。住進來除了套房，還附廳、堂、庭台、院

落，整棟學苑可當做第二個家，也可像您遊學落腳的舒服旅館。

圖 3 苗栗學苑 Google map 地理位置示意圖


10

公營學苑

本學苑位於台中縣龍井鄉台中港路 7-58 號(東臨東海大學，走路亦可到)。學苑緊鄰東海商

圈，1 分鐘內可達，附近有全聯社購物中心、便利商店，也有公車站，從台中港路向東行可很

快接上中山高速公路，向西行 3 分鐘到第二高速公路，生活十分便捷，如圖 4。

樓層配置情形

中央走廊動線設計，各層配置空間完整，各房間皆有採光。二樓至地下室為公共及服務空間，

三至七樓為分層管制的住宿空間，八樓有洗、曬衣空間(備投幣式洗、乾衣機、脫水機)。

地下室：有蓄水池、各項機電室及停車空間（兼防空避難室）等，電梯可達各樓層，進住搬家

沒問題。汽機車停車區劃設汽車停車位 160 位、機車停車位 330 位，設門卡管制進入，

住宿者均可以優惠價格隨選登記使用，以保護愛車。

1、2 樓：有綠美化的戶外空間、出入動線、公共空間、鄰里型商業服務空間(七間小型店舖)

等。人車分道、店舖獨立出入，經寬敞騎樓可達前後廣場、店舖。出入學苑一律經

大廳及梯廳、管理中心，電腦門禁管制。家人同學到訪可至各樓會客交誼廳(備桌座

椅組及飲水機)，確保住宿者的安全及隱私。

3 至 8 樓：為分層管制的住宿空間、公共空間及動線等，每層規劃套房 45 間，均具空調、專

屬衛浴、陽台。由梯廳經各層專用之管制門進入住宿區，經簡捷的走廊通達套房。

中央走廊為主的設計，明亮、通風，走出套房可即伸展、透透氣、看看遠處運動眼

球。頂樓設有造型大露台，可供休憩、舒展筋骨。信箱間在二樓，每戶具專屬信箱。

室友、同學討論課業、看電視可至交誼廳(備桌座椅組及飲水機)。住進來除了套房，

還附廳、堂、庭台、院落，整棟學苑可當做第二個家，也可像您遊學落腳的舒服旅

館。

圖 4 公營學苑 Google map 地理位置示意圖


11

斗六學苑

本學苑位於斗六市和平路 8 號，就在國立雲林科技大學西側，走路一下就可到學校，離環

球技術學院約 3.5 公里，也很近。有四維路及龍潭路、中山路商圈、林蔭大道，機關、商店、

餐廳均備；學苑雖處繁榮學區，但位置不失住宅區應有的寧靜。西經台一丁線 15 分鐘可達中

山高速公路斗南交流道；由龍潭路接中山路(台三線)經台西古坑東西快速公路(省道 78 線)接中

二高(約七分鐘車程)，生活十分便捷，如圖 5。

學苑為地下一層、地上四層之堅固鋼筋混泥土造的中庭式建築，採光通風佳，備電梯。近

一千四百坪的建築基地(4,550 ㎡)，建築物僅佔不到一半，其他大多為植栽綠美化之空地、中庭，

備多項公共及服務設施。學苑總共設置 288 間套房，有單人、雙人及四人套房三種格局，傢

俱及衛浴、空調、網路設備齊全，每間皆有陽台。是很適於求學及上班族住宿的優雅環境及舒

適空間。

建築構造及設施、設備及材料等部份，皆按建築及消防等相關法規及多項國家標準(CNS)

興建，符合政府建築物公共安全衛生、消防安全設備安全等檢測規定。除了為合法建築物外，

更鉅資設置多項居住安全設備，並派駐專人管理維護設施及服務，住宿在此，學生求學可專心、

家長在家可放心，無後顧之憂。

圖 5 斗六學苑 Google map 地理位置示意圖


12

祥和學苑

本學苑位於嘉義縣朴子市祥和三路西段 23 號(縣田徑場南側)，距離稻江科技暨管理學院、

國立臺灣體育學院、長庚技術學院、大同技術學院等院校及太保市很近，走路只要數分鐘不等。

附近政府機關、商店、餐飲店等林立，生活機能齊全、聯外交通便捷；有高鐵嘉義站（太保）

銜接嘉朴公路(縣 168 道)、或東西向快速道路（台 82 號東西向快速道路）銜接國道 1 號、3 號

等聯外交通，皆可便捷抵達本學苑，如圖 6。

學苑為地下一層、地上五層之堅固鋼筋混泥土造的中庭式建築，採光通風佳，備電梯 2

部，近一千餘坪的建築基地(3,508 ㎡)，建築物僅佔約一半，其他大多為植栽綠美化之空地、

中庭、與備多項公共及服務設施。學苑總共設置 238 間套房，有單人、雙人、三人及四人套

房四種格局，每間套房都有陽台，採光通風佳，套房內設有衛浴設備 24 小時供應熱水，床舖、

書桌、衣櫃、分離式冷氣、「免費有線電視收視(第四台)」、區域網路（FTTB(10M/2M)5 條

網路連線免費上網）電話分機，火警自動感應器、緊急照明燈等。建築物每年投保火險、地震

險及公共責任意外險、電梯每月定期保養、每年定期消防檢查及消防設備改善、建築物定期檢

查，住宿管理採分層刷卡管制，男女生採分層或分區管理，公共出入口 24 小時監視錄影，設

管理中心及管理人員維護設施及服務（台糖員工維護管理全年無休），讓學生住的安心家長也

放心（專業、安全、可靠）。

圖 6 祥和學苑 Google map 地理位置示意圖


13

安南學苑

本學苑位於台南市安南區安中路五段 202 號，二面臨路土城國中斜對面，就在立德大學及

興國管理學院旁，走路一下就可到學校。大學商圈漸成形，學苑商店、餐廳均備，日常生活消

費已便利。搭乘台南市 7 號公車（站牌就在學苑旁）可達台南市區，西接台 17 線可通往學甲、

往東可達台南市區及八號國道外環線，交通快捷，如圖 7。

學苑為地下一層、地上四層之堅固鋼筋混泥土造的中庭式建築，近一千五百餘坪的建築基

地(5,200 ㎡)，建築物佔四成多，前庭設有免費停車場中庭為植栽綠化，共設置 301 間套房，

有單人、雙人及四人套房三種格局，每間套房都有陽台，採光通風佳，套房內設有衛浴設備

24 小時供應熱水，床舖、書桌、衣櫃、分離式冷氣、區域網路（FTTB(10M/2M)5 條網路連線

免費上網）、電話分機，火警自動感應器、緊急照明燈等。每年投保公共責任意外險、電梯定

期保養、定期消防檢查及消防設備改善，住宿管理採分層刷卡管制，男女生採分層或分區管理，

公共出入口 24 小時監視錄影，設管理中心及管理人員維護設施及服務（台糖員工維護管理全

年無休），讓學生住的安心家長也放心。

圖 7 安南學苑 Google map 地理位置示意圖


14

歸仁學苑

本學苑位於歸仁鄉，可由中正南路三段 96 巷(大潭國小對面)或 24 米外環道路通達。這裡

離長榮大學很近，步行約十幾分鐘就到。學苑周邊為田園、村落，離歸仁鄉主要市集亦不遠，

且長榮大學漸發展成大學城，附近店舖林立、校內亦有美食街，由高速公路仁德、路竹交流道、

台南機場等約十分鐘車程可達，高鐵沙崙站約五分鐘車程往來，生活交通已便利，如圖 8。

學苑為地下一層地上五層之堅固鋼筋混泥土造中庭式建築，採南北向前後棟配置(空中走

道串連），每間套房均可通風、採光，備電梯。建築基地約六百坪(1,901 ㎡)，綠美化前戶外

空間與建築物各約佔一半，備多項公共及服務設施，並設置具行動不便者使用設施之套房。學

苑總共設置 202 間套房，全部採 201 間單人房及 1 間雅房之格局，傢俱及衛浴、空調、網路、

第四台設備俱全，每間皆有陽台，是養成獨立自主生活的住宿空間，並可享有鄉村的田園景致。

圖 8 歸仁學苑 Google map 地理位置示意圖

楠梓學苑

本學苑位於高雄市楠梓區，於高雄第一科技大學門口斜對面，如圖 9。

樓層配置情形

‧建築基地千坪，設有二座大中庭，植栽綠化，環境優雅，採光通風佳。地下室設平面汽車位、

機車位。

‧地下室設平面汽車位、機車位。

1 樓：外圍設有店舖區，內部設有洗衣機、脫水機、乾衣機，各樓層設有交誼廳、飲水機

2 至 4 樓：套房內：床組、衛浴設備、書桌椅、書架、衣櫃、窗簾、電話分機、寬頻網路、

遙控分離式冷氣


15

圖 9 楠梓學苑 Google map 地理位置示意圖

椰林學苑

本學苑位於屏東市東區，屏東市民生東路 66 巷 1 號(B&Q 特力屋旁、屏東商業技術學院斜

對面)，距屏東教育大學、屏東商業技術學院、永達技術學院近。附近有麥當勞、農會超市、

7-11 便利商店、牛排館及各種台灣小吃，離市中心、火車站、台糖量販店約 5 分鐘機車車程，

從民生東路往東很快接上南二高麟洛交流道，南來北往交通十分便捷，如圖 10。

圖 10 椰林學苑 Google map 地理位置示意圖

小結：所有八個學苑之建築構造及設施設備材料皆按建築及消防等相關法規及多項國家標準

(CNS)興建，可符合政府建築物公共安全衛生、消防安全設備檢測規定。學苑除了為合法建築

物外，更鉅資設置多項居住安全設備，並派駐專人管理維護設施及服務，在此住宿，求學可專

心、家長可放心，免後顧之憂。

八個學苑的土地與建物詳細資料如表 1 至 8 所示：(資料來源:台糖公司提供資料，本研究整理)


16

表 1 苗栗學苑土地與建物詳細資料

宿舍名稱住址地號地坪合計使用分區

苗栗學苑苗栗市水源里 16 鄰中正路 1295 號

勝利 3159-0、3159-5、

3160-0、3160-3、

3160-4、3164-1、

3165-0、3166-0、

3166-1、3166-2、

3167-0、3167-1、

3167-2、3168-0、

3168-12、3168-13

3,935 m2 都市計畫住宅區

土地成本

單位：千元

(1)=(2)+(3)

土地帳值金額

單位：千元(2)

增值稅準備金

單位：千元(3)

預估土地價值

單位：千元(4)=(5)*(6)

土地面積

單位：m2(5)

公告現值

單位：元/m2(6)

30,839 19,883 10,956 78,842 3,935 179,771

建號建坪建物樓層樓層使用用途建物完工日期宿舍營運日期

2364-9,2370-2 10,188.77 m2 地下 1 層地上 5 層住宅、店鋪 91 年 9 月 25 日 91 年 9 月

建物及設備成本

單位：千元

(7)=(8)+(9)

資產帳值

單位：千元(8)

遞延資產

單位：千元(9)

預估建物價值

單位：千元

(10)=(11)*(12)

資產建物坪數

單位：坪(11)

訪市調成交

平均單價

單位：千元(12)

110,315 110,315 0 184,920 3,082 60

宿舍總類房間數(間) 單價(元) 總面積(坪) 滿租時年租金

(元)

單人房 16 4,160~4,200 73.44 802,560

雙人房 208 5,000~6,700 1,236.08 13,523,520

小計(間) 224 1,309.52 14,326,080

商業空間(店) 8 499.14 2,569,344

汽車空間 51 1,000 612,000

總計(含稅) 17,507,424


17

表 2 公營學苑土地與建物詳細資料


公營學苑台中市龍井區台中港路 7-58 號新庄子段新庄子小段

38-11,41-44 4,508 m

2 鄉村區乙種建築

用地

土地成本

單位：千元

(1)=(2)+(3)

土地帳值金額

單位：千元(2)

增值稅準備金

單位：千元(3)

預估土地價值

單位：千元(4)=(5)*(6)

土地面積

單位：m2(5)

公告現值

單位：元/m2(6)

30,933 28,084 2,848 62,210 4,508 27,600


795-000、796-00、

798-000 至 802-000 6,268.16 m

2 地下 3 層地上 7 層住宅、店鋪 90 年 2 月 13 日 90 年 7 月

建物及設備

成本

單位：千元

(7)=(8)+(9)

資產帳值

單位：千元(8)

遞延資產

單位：千元(9)

預估建物價值

單位：千元

(10)=(11)*(12)

資產建物坪數

單位：坪(11)

訪市調成交

平均單價

單位：千元(12)

225,876 225,876 0 708,284 6,268 113


(元)

單人房 62 4,900 312.48 3,645,600

雙人房 121 5,300~5,900 678.29 7,935,600

三人房 4 7,600 32.04 331,200

四人房 16 6,900~7,800 153.12 1,488,000

小計(間) 203 1,175.93 13,400,400

商業空間(店) 10 1,196.85 5,563,775

汽車停車位 169 1,500 3,042,000

總計(含稅) 22,006,175


18

表 3 斗六學苑土地與建物詳細資料


斗六學苑雲林縣斗六市和平路 8 號大潭段 997-0 4,550.8 m2 都市計畫住宅區

土地成本

單位：千元

(1)=(2)+(3)

土地帳值金額

單位：千元(2)

增值稅準備金

單位：千元(3)

預估土地價值

單位：千元(4)=(5)*(6)

土地面積

單位：m2(5)

公告現值

單位：元/m2(6)

1,876 802 1,073 23,209 4,551 5,100


795-000、796-00、

798-000 至 802-000 12,369.12 m



單位：千元

(7)=(8)+(9)

資產帳值

單位：千元(8)

遞延資產

單位：千元(9)

預估建物價值

單位：千元

(10)=(11)*(12)

資產建物坪數

單位：坪(11)

訪市調成交

平均單價

單位：千元(12)

127,198 126,995 203 329,296 3,742 88


(元)

單人房 83 4,000~4,100 370 4,068,000

雙人房 201 5,210~6,690 1,194 13,055,760

雙人房 4 8,200 36 393,600

小計(間) 288 1,600 17,517,360

商業空間(店) 5 239.17 1,397,700

汽車空間(店) 62 800 595,200

總計(含稅) 19,510,260


19

表 4 祥和學苑土地與建物詳細資料


祥和學苑嘉義縣朴子市祥和三路西段 23 號嘉朴段 231-0 3,508.4 m2 都市計畫

住宅區(一)

土地成本

單位：千元

(1)=(2)+(3)

土地帳值金額

單位：千元(2)

增值稅準備金

單位：千元(3)

預估土地價值

單位：千元(4)=(5)*(6)

土地面積

單位：m2(5)

公告現值

單位：元/m2(6)

2,910 1,228 1,682 29,821 3,508.4 8,500


379-000 至 619-000 10,334.81 m2 地下 1 層地上 5 層住宅、店鋪 91 年 7 月 30 日 91 年 9 月


單位：千元

(7)=(8)+(9)

資產帳值

單位：千元(8)

遞延資產

單位：千元(9)

預估建物價值

單位：千元

(10)=(11)*(12)

資產建物坪數

單位：坪(11)

訪市調成交

平均單價

單位：千元(12)

99,733 99,453 280 328,230 3,126 105


(元)

單人房 24 4,080~4,340 111 1,193,760

雙人房 180 4,860~6,280 1,069 11,463,360

三人房 26 6,960~8,000 228 2,404,800

四人房 8 8,000~9,520 76 807,120

小計(間) 238 1,485 15,869,040

商業空間(店) 4 196 1,397,700

汽車空間 49 600 352,800

總計(含稅) 17,619,540


20

表 5 安南學苑土地與建物詳細資料


安南學苑台南市安中路五段 202 號農場段 166-0 5,200.6 m2 農業區建地目

土地成本

單位：千元

(1)=(2)+(3)

土地帳值金額

單位：千元(2)

增值稅準備金

單位：千元(3)

預估土地價值

單位：千元(4)=(5)*(6)

土地面積

單位：m2(5)

公告現值

單位：元/m2(6)

22,815 9,151 13,664 16,829 5,200.6 3,236


00031-000 10,503.24 m2 地下 1 層地上 4 層住宅、店鋪 91 年 8 月 26 日 91 年 9 月


單位：千元

(7)=(8)+(9)

資產帳值

單位：千元(8)

遞延資產

單位：千元(9)

預估建物價值

單位：千元

(10)=(11)*(12)

資產建物坪數

單位：坪(11)

訪市調成交

平均單價

單位：千元(12)

106,531 106,163 368 301,815 3,177 95


(元)

單人房 155 4,080~4,600 709.09 7,634,160

雙人房 130 5,460~7,160 814.80 8,787,840

四人房 16 8,160~10,340 158.29 1,701,360

小計(間) 301 1,682.18 18,123,360

商業空間(店) 6 303.00 1,369,500

汽車停車位 20 800 192,000

總計(含稅) 19,684,860


21

表 6 歸仁學苑土地與建物詳細資料


歸仁學苑台南市歸仁區武東村 96 巷 56 號割豬厝段 922-1, 922-2 2,270 m2 一般農業區間

土地成本

單位：千元

(1)=(2)+(3)

土地帳值金額

單位：千元(2)

增值稅準備金

單位：千元(3)

預估土地價值

單位：千元(4)=(5)*(6)

土地面積

單位：m2(5)

公告現值

單位：元/m2(6)

272 124 149 5,448 2,270 4,800


476-000 至 485-000 5,534.59 m2 地下 1 層地上 5 層住宅、店鋪 91 年 12 月 92 年 1 月


單位：千元

(7)=(8)+(9)

資產帳值

單位：千元(8)

遞延資產

單位：千元(9)

預估建物價值

單位：千元

(10)=(11)*(12)

資產建物坪數

單位：坪(11)

訪市調成交

平均單價

單位：千元(12)

59,255 58,811 444 108,810 1,674 65


(元)

單人房 201.00 4,000~5,000 957.84 10,209,120

雅房 1.00 7,500 29.17 90,000

小計(間) 202.00 987.01 10,299,120

商業空間(店) 1.00 18.00 54,000

汽車停車位 12.00 500 72,000

總計(含稅) 10,425,120


22

表 7 楠梓學苑土地與建物詳細資料


楠梓學苑高雄市楠梓區卓越民生東路 51 巷 6

號芎蕉段 10-0 4,180.91 m

2 住宅區

土地成本

單位：千元

(1)=(2)+(3)

土地帳值金額

單位：千元(2)

增值稅準備金

單位：千元(3)

預估土地價值

單位：千元(4)=(5)*(6)

土地面積

單位：m2(5)

公告現值

單位：元/m2(6)

74,773 30,015 44,758 58,533 4,180.91 14,000


00808-000 至

00812-000 19,175.9 m2 地下 1 層地上 8 層住宅、店鋪 93 年 5 月 10 日 93 年 9 月


單位：千元

(7)=(8)+(9)

資產帳值

單位：千元(8)

遞延資產

單位：千元(9)

預估建物價值

單位：千元

(10)=(11)*(12)

資產建物坪數

單位：坪(11)

訪市調成交

平均單價

單位：千元(12)

219,184 219,184 0 622,205 5,815 107


(元)

單人房 301 4,100 1,354.50 14,809,200

雙人房 229 5,100~5,600 1,388.10 14,842,800

三人房 14 6,800 128.80 1,142,400

小計(間) 544 2,871.40 30,794,400

商業空間(店) 7 374.23 2,010,990

汽車空間 89 600 640,800

總計(含稅) 33,446,190


23

表 8 椰林學苑土地與建物詳細資料


椰林學苑屏東市民生東路 66 巷 1 號瑞光段 526-0 3,365 m2 住宅區

土地成本

單位：千元

(1)=(2)+(3)

土地帳值金額

單位：千元(2)

增值稅準備金

單位：千元(3)

預估土地價值

單位：千元(4)=(5)*(6)

土地面積

單位：m2(5)

公告現值

單位：元/m2(6)

42,466 28,546 13,920 45,562 3,365 13,540


02360-000 至

02361-000 8320.66 m



單位：千元

(7)=(8)+(9)

資產帳值

單位：千元(8)

遞延資產

單位：千元(9)

預估建物價值

單位：千元

(10)=(11)*(12)

資產建物坪數

單位：坪(11)

訪市調成交

平均單價

單位：千元(12)

89,932 89,932 0 171,156 2,517 68


(元)

單人房 56 4,200 255.00 2,822,400

雙人房 173 5,000~5,500 1,028.70 11,149,200

小計(間) 229 1,283.70 13,971,600

商業空間(店) 0 0 0

汽車停車位 40 500 240,000

總計(含稅) 14,211,600


24

2.3 各學苑經營現況

實地拍攝

苗栗學苑

圖 11 苗栗學苑實景圖

公營學苑

圖 12 公營學苑實景圖

斗六學苑

圖 13 斗六學苑實景圖


25

祥和學苑

圖 14 祥和學苑實景圖

安南學苑

圖 15 安南學苑實景圖

歸仁學苑

圖 16 歸仁學苑實景圖


26

楠梓學苑

圖 17 楠梓學苑實景圖


27

椰林學苑

圖 18 椰林學苑實景圖


28

統計至 100 年 12 月底止之學苑經營現況統計資料如下：(資料來源:台糖公司提供資料)

表 9 各學苑經營現況統計資料

學苑別套房數量(間) 開始營運年月地點經營現況(至 100 年 12 月底)

苗栗學苑 224 91 年 9 月苗栗市區

(鄰近聯合大學)

出租率：98.21%

年營收：16747 千元

年盈餘：2730 千元

住宿學生比：41.67%

社會人士：58.33%

公營學苑 203 90 年 7 月台中市龍井區

(鄰近東海大學)

出租率：90.15%




茂德公司承租比：58.47%

社會人士：25.68%

斗六學苑 288 91 年 9 月雲林縣斗六市

(鄰近雲林科技

大學)

出租率：82.99%




社會人士：31.56%

台大醫院雲林分院比率：36.54%

祥和學苑 238 91 年 9 月嘉義縣

(鄰近稻江管理

學院)

出租率：39.08%


年盈餘：-7632 千元


社會人士：94.19%

安南學苑 301 91 年 8 月台南市安南區

(鄰近康寧大學)

出租率：11.96%




社會人士：72.73%

歸仁學苑 202 92 年 1 月台南市歸仁區

(鄰近長榮大學)

出租率：93.07%




社會人士：3.19%

楠梓學苑 544 93 年 8 月高雄市楠梓區

(鄰近高雄第一

科技大學)

出租率：68.75%




社會人士：21.53%

日月光半導體公司：0%

椰林學苑 228 93 年 7 月屏東市區

(鄰近屏東商業

技術學院)

出租率：80.79%




社會人士：59.40%


29

最近五年學苑營收盈餘情形如表 10

表 10 最近五年學苑營收盈餘情形

單位：千元資料來源:台糖公司提供資料，本研究整理

表 11 為各學苑 100 年 12 月及 101 年 6 月與前一年度相同時期出租率統計比較

表 11 各學苑出租率統計比較

資料來源:台糖公司提供資料，本研究整理

學苑名稱 96 年實績 97 年實績 98 年實績 99 年實績 100 年實績

營收盈餘營收盈餘營收盈餘營收盈餘營收盈餘

苗栗學苑 18,184 4,012 17,251 4,685 17,784 4,705 16,642 3,423 16,747 2,730

公營學苑 23,200 8,105 23,200 8,967 23,200 7,770 17,905 1,014 18,866 2,424

斗六學苑 15,496 2,313 16,238 4,085 16,020 3,370 16,078 2,854 16,128 3,024

祥和學苑 6,986 -4,068 5,491 -3,842 6,021 -4,637 5,890 -4,793 5,803 -7,632

安南學苑 7,096 -6,098 3,855 -7,579 2,738 -9,283 2,515 -9,406 1,687 -9,519

歸仁學苑 4,015 -2,886 3,760 -2,621 6,330 -387 7,475 470 7,786 941

楠梓學苑 20,261 1,466 18,016 -1,045 19,941 1,342 22,903 3,344 27,058 8,120

椰林學苑 12,145 -302 11,764 -294 10,746 -1,095 10,787 -593 10,390 -675

合計 107,383 2,542 99,575 2,356 102,780 1,785 100,194 -3,686 104,464 -586

學苑名稱 99 年 12 月出租率 100年 6月出租率 100 年 12 月出租率 101 年 6 月出租率

苗栗學苑 94.63% 92.61% 98.21% 95.98%

公營學苑 81.77% 93.75% 90.15% 91.13%

斗六學苑 83.33% 83.68% 82.99% 81.60%

祥和學苑 36.13% 42.44% 39.08% 42.44%

安南學苑 10.30% 9.30% 11.96% 9.30%

歸仁學苑 94.55% 89.11% 93.07% 83.17%

楠梓學苑 92.10% 93.75% 68.75% 65.81%

椰林學苑 79.46% 75.55% 80.79% 78.60%


30

最近三年各學苑盈餘情形如圖 19 所示

單位:千元資料來源:台糖公司提供資料，本研究整理

圖 19 最近三年各學苑盈餘情形


31

2.4 學苑發展分析

台糖學苑供需市場與潛在顧客分析

由圖 20 可知，在台糖 8 棟學苑中，營收較高的有楠梓、公營、苗栗與斗六 4 個學苑，但

其中僅楠梓學苑在近年有明顯回升的現象，而公營學苑則於 99 年出現明顯下降的情況；營收

較少的另外四個學苑中，除了歸仁學苑有明顯上升的趨勢外，其他三個學苑之狀況皆為下滑趨

勢，而其中由以安南學苑下滑最為明顯。


圖 20 台糖學苑近三年營收圖


32

圖 21 為台糖學苑近五年盈餘圖，其中苗栗學苑與斗六學苑為持平狀態，楠梓學苑與歸仁

學苑有逆勢上揚的現象，公營學苑盈餘有下滑現象，其餘 3 個學苑仍處於虧損狀況，其中祥和

與安南兩個學苑虧損狀況較為嚴重。


圖 21 台糖學苑近五年盈餘圖

圖 22 為台糖學苑經營現況中的 99 與 100 年度主要租屋者比率之比較。綜合主要租屋者比率加

以分析可以發現，安南學苑與祥和學苑的情況非常不理想，且其原有的學生客源已急速消失，

此係與少子化下後段學校生源不足有密切關聯性；不過相較之下，祥和學苑似乎在社會人士的

客源開發上較有機會。椰林、斗六兩個學苑的出租率都在 80％上下，但是除了斗六學苑有較

高的盈餘外，椰林學苑有虧損的問題或危機，另外公營學苑 98 年度與 99 年度的盈餘差異性太

大，應為營運方式改變所導致。至於歸仁與苗栗兩個學苑的出租率皆在 92％~96％之間，狀況

似乎還令人安心，但歸仁與楠梓學苑的主要租屋者皆為學生，待入學生源不足問題衝擊到此兩

學苑周邊的學校時，勢必還是會面臨營收與盈餘雙降的問題。


33

苗栗學苑公營學苑

斗六學苑祥和學苑

安南學苑歸仁學苑

楠梓學苑椰林學苑

資料來源:台糖公司提供資料，本研究整理

圖 22 台糖學苑主要租屋者比率現況


34

表 12 83 至 100 學年度大專院校學校及學生數統計表

學年度

校數 (所) 學生人數 (人)

總計大學

校院

專

科總計博士班碩士班大學二專三專五專

83 130 58 72 720,180 8,395 30,832 302,093 178,582 7,544 192,734

84 134 60 74 751,347 8,897 33,200 314,499 195,121 4,486 195,144

85 137 67 70 795,547 9,365 35,508 337,837 214,622 985 197,230

86 139 78 61 856,186 10,013 38,606 373,702 236,285 394 197,186

87 137 84 53 915,921 10,845 43,025 409,705 254,427 64 197,855

88 141 105 36 994,283 12,253 54,980 470,030 261,891 28 195,101

89 150 127 23 1,092,102 13,822 70,039 564,059 257,171 4 187,007

90 154 135 19 1,187,225 15,962 87,251 677,171 232,413

- 174,428

91 154 139 15 1,240,292 18,705 103,425 770,915 188,499

- 158,748

92 158 142 16 1,270,194 21,658 121,909 837,602 150,413

- 138,612

93 159 145 14 1,285,867 24,409 135,992 894,528 112,425

- 118,513

94 162 145 17 1,296,558 27,531 149,493 938,648 78,682

- 102,204

95 163 147 16 1,313,993 29,839 163,585 966,591 61,380

- 92,598

96 164 149 15 1,326,029 31,707 172,518 987,914 47,060

- 86,830

97 162 147 15 1,337,455 32,891 180,809 1,006,102 32,866

- 84,787

98 164 149 15 1,336,592 33,751 183,401 1,010,885 22,941

- 85,614

99 163 148 15 1,343,603 34,178 185,000 1,021,636 15,818

- 86,971

100 163 148 15 1,352,084 33,686 184,113 1,032,985 13,230

- 88,070

說明：本表資料以每年 10 月 15 日為資料標準日。(資料來源:教育部統計資料)


35

大專校院學校數及學生數分析

圖 1 近十年大專院校學生數

單位:千人(資料來源:教育部統計資料)

圖 23 近十年大專校院學生數

2

91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 學年度

博士 19 22 24 28 30 32 33 34 34 34

碩士 103 122 136 149 164 173 181 183 185 184

大學 771 838 895 939 967 988 1006 1011 1022 1032

二專 188 150 112 79 61 47 33 23 16 13

五專 159 139 119 102 93 87 85 86 87 88

學校數︰近 18 年來大專校院淨增加 33 校 (+25.38%)，其中大學校院劇增 90 校 (+1.6 倍)，專科

學校則大幅減少 57 校(-79.17%)。

學生數︰大專學生 18 年來增加 61 萬餘人，增幅為 85.59%，其中以大學生人數增加達 70 萬餘

人最多，碩士班學生增加近 4.9 倍，增加速度最快；而專科學生則減少 27 萬餘人。


36

大專校院學生住宿率

98 學年度ⓡ 99 學年度ⓡ 100 學年度

公立私立公立私立公立私立

新北市學生數 10,698 105,469 10,740 108,591 10,545 111,934

住宿率 19.3 16.1 18.9 15.3 19.2 15.0

臺北市學生數 99,412 93,200 101,459 96,479 102,429 100,389

住宿率 32.4 13.3 31.8 13.0 30.1 12.7

臺中市學生數 36,093 111,049 36,776 113,540 36,643 115,278

住宿率 20.3 18.9 19.4 19.3 20.3 19.1

臺南市學生數 28,930 81,963 29,530 81,575 29,992 81,848

住宿率 31.6 23.1 31.3 23.7 30.3 24.3

高雄市學生數 41,996 77,330 43,061 77,619 43,406 78,974

住宿率 32.5 22.8 31.2 22.8 31.8 22.5

其他縣市學生數 141,454 228,606 144,681 230,448 145,802 231,823

住宿率 39.3 27.3 38.4 27.0 38.9 26.9

說明：

1. 本表學生數係指專科以上日間部及第二部學生資料，不含空大及進修學校學生。

2. 本表資料不含 BOT 宿舍。

3. 本表縣市名稱係依五都改制後資料呈現，其中臺中市包含原臺中縣、臺南市包含原

臺南縣、高雄市包含原高雄縣。

(資料來源:教育部統計資料)

圖 24 98 至 100 學年度大學院校學生住宿率


37

表 13 八個學苑主要學生來源之學校於 96 學年度到 100 學年度之學生總人數

學校名稱 96 學年度

學生人數

97 學年度

學生人數

98 學年度

學生人數

99 學年度

學生人數

100 學年度

學生人數

東海大學 17467 17604 17460 17436 17513

聯合大學 7249 7560 7780 8129 8185

雲林科技大學 9250 9365 9519 9764 9714

稻江科技暨管理學院 4229 3071 2438 2228 2249

康寧大學 5558 4923 3860 2883 2060

長榮大學 10949 10392 10133 9937 9753

高雄第一科技大學 6911 6990 7098 7264 7330

屏東商業技術學院 2462 3903 4007 3962 4108

(資料來源:教育部統計資料，本研究整理)

圖 25 八個學苑主要學生來源之學校於 96 到 100 學年度之學生總人數趨勢圖

(資料來源:教育部統計資料，本研究整理)


38

各學苑鄰近主要學校宿舍及租屋行情表

表 14 各學苑鄰近主要學校宿舍及租屋行情表

學苑鄰近學校名稱 99 學年度

提供大一

宿舍床位數

100 學年度

大一新生人數

學校宿舍

收費

(元/學期)

當地出租

雅房行情

(元/月) 男女

苗栗學苑聯合大學 1,090 1467 646 7,000 2,600

公營學苑東海大學 3,347 2002 2395 6,100-12,600 3,886

公營學苑弘光科技大學 NA 1053 1760 5,000-8,000 3,250

斗六學苑雲林科技大學 1,800 1724 1173 6,655-10,980 3,500

祥和學苑稻江科技暨管理學院 NA 415 343 9,000 3,666

祥和學苑大同技術學院 254 415 416 11,050-14,050 3,276

安南學苑康寧大學 1,700 334 259 14,000-22,000 5,900

安南學苑興國管理學院 NA 145 94 9,000 5,900

歸仁學苑長榮大學 1,519 1248 1406 10,500-12,500 4,000

楠梓學苑高雄第一科技大學 1,359 1207 1034 5,500-7,100 3,590

椰林學苑屏東商業技術學院 900 415 735 5,500-6,500 3,333

資料來源:天下雜誌調查中心 Cheers 特刊 60 號及教育部統計資料，本研究整理

圖 26 學生套房選購重點


39

2.5 第一階段現況調查分析與近程改善策略

為盡速了解並分析台糖學苑的現況，特針對台糖學苑八個學苑進行一連串的調查分析，以

利作為往後診斷企劃，從設立背景、企劃目標、市場現況分析、產業分析、外部大環境/時代

趨勢情報分析、消費者行為分析、與競爭者 7P 分析比較及 SWOT 分析，安排實地至八個學苑

進行試住，並了解實際營運狀況，並研擬制定出六個月短期階段目標的策略議題與實施方式。

2.5.1 問卷調查分析結果摘要

本次問卷調查收回現有住戶問卷 378 份，可信度達到 95%以上、誤差 5%以下，符合問卷

調查抽樣數標準。將分析結果摘要說明如下：

2.5.1.1 現有住戶問卷(附件一)調查結果

1. 整體而言，目前現有住戶以男性、未婚、學生、25 歲以下、大專以上的族群較多。

2. 目前現有住戶已經住宿期間以 1 年以下佔多數，顯示未來有 56.9%的潛在客戶可以繼續住

宿 1-3 年(學生)或更久(上班族)。

3. 目前現有住戶進住台糖學苑的資訊來源以同學與朋友為主，顯示口碑宣導效果比網路與

廣告效果大。所以對於現有住戶的滿意度應該予以重視，因為其日後的口碑對於潛在客

戶影響非常顯著。此結果有別於網路資訊效果可能較大的印象。

4. 目前現有住戶住宿的房型以單人房佔多數，顯示隨著經濟成長，家長或學生越來越注重

個人隱私與生活空間品質。

5. 目前現有住戶知道台糖學苑有通過住宿安全認證的只有 32%，然後知道台糖學苑有通過

住宿安全認證的人數竟然少於知道政府有推動住宿安全認證的人數，加上目前現有住戶

對於台糖學苑是否有通過住宿安全認證會影響選擇的佔大多數，此處顯示台糖學苑重視

且擁有最高等級的安全認證，在宣傳上應再加強。

6. 目前現有住戶對於整體平均滿意度只有 3.7 分，一般而言，目前現有住戶對於台糖學苑的

滿意度均未達滿意程度 4.0，顯示在滿意度方面，應有相當的改善的空間。其中值得注意

的是，台糖學苑重視的住宿安全、網路、退租規定、與消防與逃生設施的滿意度也低於

滿意程度 4.0 分，此點值得深入探討。

7. 不滿意的原因有：隔音差、價格偏高、網路問題、有些學苑因為地理因素造成的生活機

能問題、房間沒有附設第 4 台、熱水問題、與房間太小等項目為較多反應的項目。

8. 雖然以個別案例而言，滿意度與住宿與否無絕對關係，但整體而言，如果摒除先天的地

理環境因素，平均滿意度的高低與住宿與否的決策應有高度關聯。交叉分析顯示，無論

是滿意度或是忠誠度，雖然其分數均低於 4.0 分，但現有住戶的滿意度與忠誠度，均為

男性高於女性。

2.5.1.2 潛在客戶問卷(附件一)調查結果

本次問卷調查收回潛在客戶問卷 572 份，可信度達到 95%以上、誤差 5%以下，符合問卷


40

調查抽樣數標準。以下將分析結果摘要如下：

1. 本次問卷調查的潛在客戶在性別、婚姻、年齡、教育程度、職業、及可支配月所得的分

配上，均符合問卷調查抽樣的代表性

2. 受訪者之潛在客戶的目前住宿地點以租屋佔半數以上，此部分顯示台糖學苑未來仍有新

增客戶的潛在機會。

3. 受訪的潛在客戶目前已經外宿期間以 2 年以下佔多數，顯示未來至少有 34.7%的潛在客戶

可以新增成為台糖學苑的客戶。

4. 受訪者之潛在客戶的住宿的房型以單人房佔多數，同樣顯示隨著經濟成長，家長或學生

越來越注重個人隱私與生活空間品質。此點可提供台糖學苑未來針對長期住宿或是日租

客戶的規劃參考。

5. 無論是否知道台糖學苑可以租住的受訪的潛在客戶，其入住意願均小於不入住的意願。

6. 整體而言，潛在客戶無論是否知道台糖學苑可以租住，其入住意願均小於不入住的意願。

進一步針對潛在客戶進行各個學苑入住台糖學苑意願的交叉分析，發現其入住台糖學苑

的意願均小於 40%。但唯有楠梓學苑附近受訪的潛在客戶，其入住的意願高達為 87.0%，

顯示楠梓學苑的行銷訴求，較能獲得潛在客戶的認同。

7. 整體平均重視度為 4.2 分，其中除了第 3 題外觀的重視度平均小於 4.0 以外，其他各題的

重視度平均都大於 4.0。台糖學苑重視的住宿安全以及消防與逃生設施，潛在客戶的重視

程度為最高分。結果顯示，台糖學苑在未來行銷方面可以加強此部分。

8. 進一步將潛在客戶最重視的 5 題，將各學苑目前住戶的平均滿意度列於下表，發現各學

苑的平均滿意度得分均偏低。

對於本次問卷調查的問卷設計及相關分析說明請參見附件一：


41

第三章台糖學苑近程改善策略規劃

本計畫研究團隊於第一階段運用各種工具與診斷方法，尋找出台糖學苑在經營績效提

升的可能方向，進而提出具體之實施策略與執行方案，並於第二階段初期至各學苑探訪。

除參考期初報告審查委員給予之寶貴意見，並針對第一階段提出的具體可行改善對策與建

議方案與區處主管及各學苑主任進行更進一步之討論並加以修正，藉以找出更具體可行的

改善對策與實施方案，以提供本計畫第二階段實際運作之依據。本章將提出修正後之「個

別學苑之營運現況診斷檢討結果」、「個別學苑供需市場狀況」，並據以規劃出第二階段實

施於台糖學苑近程改善策略、設計經營、行銷企劃、研擬執行方案與教育訓練方案內容。

3.1 個別學苑之營運現況診斷檢討結果

依據各學苑目前經營銷行銷之現況加以分析其優缺點，以了解各學苑目前經營行銷所

面臨的問題。接著分析各學苑現有客源與客層了，據以分析學苑產品之定位及近期改善策

略，以提供本計畫第二階段實際運作之依據。以下為針對八個學苑個別之經營行銷之優點

與缺點、現有客源與客層分析、學苑產品定位分析與近期改善策略分析之結果摘要如下。

苗栗學苑

一、經營行銷之優點與缺點

(一)優點 (二)缺點

1.客源拓展成效佳

2.店面承租狀況穩定

3.附近地區交通便利，生活機能佳

4.99 年度盈餘

1.雙人房數量太多

2.房內設備稍嫌老舊

3.公共環境整潔與美化尚待加強

4.大門意象不足

5.平面與網路廣告行銷不足

二、現有客源與客層分析

(一) 目前學生與社會人士比例約為 45%與 55%

(二) 現有客層分析如下：

100 年 6 月 100 年 8 月

社會人士 151 人 (54.91%)

聯合大學 124 人 (45.09%)

社會人士 159 人(57.19%)

聯合大學 119 人(42.81%)


42

三、學苑產品定位分析

(一).提供學生族群合法、安全、安心之住宿環境

(二).提供社會人士平價、合法、安全、舒適之雅緻套房

四、行銷策略

(一)加強顧客服務品質，提供優質多元化住宿環境。

(二)改善宿舍硬體設備，滿足市場需求。

(三)持續辦理各項優惠方案暨加強促銷，吸引不同的客層。

(四)訂定彈性價格，因應競爭激烈的市場。

(五)加強行銷廣告，改善學苑大門口形象標示。

五、近期改善策略分析

(一)空間設備部份：

1.住房內部設備改善或更新

2.公共環境設備改善或更新

3.持續加強環境之整潔與美化

4.調整房間房型比例

5.加強招牌看板設計

6.改善大門意象

(二)內部管理部份：

1.落實管理制度提升管理人員專業技能

2.建立與強化顧客服務或抱怨處理 SOP

(三)行銷廣告部份：

1.加強平面媒體行銷

2.加強網路媒體行銷

3.建立與強化學苑環境介紹 SOP

4.加強校園企業廠商行銷


43

公營學苑



1.交通便利生活機能佳

2.與茂德簽訂包租合約出租房數穩定

3.注重提升與改善住宿品質

4.部份套房設備佳

5.店面承租狀況穩定

6.99 年度盈餘

1.公共環境整理與美化尚需持續加強



4.行銷方式稍嫌保守


(三) 目前學生與社會人士比例約為 13%與 87%

(二)現有客層分析如下：

100 年 6 月 100 年 8 月

學生 22 人 (11.76%)

茂德公司 135 人 (72.19%)

社會人士 30 人 (16.04%)

學生 25 人 (13.66%)

茂德公司 117 人 (63.93%)

社會人士 41 人 (22.4%)


1.提供學生族群合法、安全、安心之住宿環境

2.提供企業合法安全與便於管理之員工住宿環境

3.提供社會人士平價、合法、安全、舒適之雅緻套房

四、行銷策略







(一) 空間設備部份：



3.持續加強環境整潔與美化




44









斗六學苑



1.行銷手法多元且積極

2.區處高度支援學苑環境整理與美化


4.雲林科技大學學生人數穩定

5.99 年度盈餘

1.公共空間視覺設計可再加強





100 年 6 月 100 年 8 月

雲林科技大學 75 人(24.04%)

環球科技大學 4 人(1.28%)

社會人士 79 人(25.32%)

台大醫院雲林分院 140 人(44.87%)

樹人醫護 6 人(1.92%)

仁德護專 8 人(2.56%)

雲林科技大學 78 人(26.17%)

環球科技大學 5 人(1.67%)

社會人士 89 人(29.86%)

台大醫院雲林分院 120 人(40.26%)

樹人醫護 2 人(0.67%)

仁德護專 4 人(1.34%)


(一)提供學生族群合法、安全、安心之住宿環境

(二)提供社會人士平價、合法、安全、舒適之雅緻套房

(三)提供社會人士平價、合法、安全、舒適、便利之短期出租精緻套房


45

四、行銷策略










3.持續環境之整潔與美化








1.持續強化平面媒體行銷

2.持續進行網路媒體行銷

3.強化學苑環境介紹 SOP


祥和學苑




2.短期出租套房設備佳

3.單位主管態度積極有效率


1.學生人數逐漸減少

2.周圍鄰近工業區廠商少

3.短期無法轉虧為盈

4.公共環境美化尚待加強


6.99 年度虧損

7.網路廣告行銷不足


46




100 年 6 月 100 年 8 月

稻江科技暨管理學院 7 人(7.87%)

大同技術學院 1 人(1.12%)

嘉義縣政府 33 人(37.08%)

嘉義長庚醫院 5 人(5.62%)

社會人士 43 人(38.31%)

稻江科技暨管理學院 3 人(3.26%)

大同技術學院 1 人(1.09%)

嘉義縣政府 33 人(35.87%)

嘉義長庚醫院 9 人(9.78%)

社會人士 46 人(50.00%)




(三)提供社會人士平價、安全、舒適、便利之短期出租精緻套房

四、行銷策略


















1.持續強化平面媒體行銷


47

2.持續進行網路媒體行銷



安南學苑



1.鄰近七股觀光區。

2.學苑環境清幽

1.康寧大學興國管理學院均已提供免費宿舍

2.鄰近工業區廠商規模不大且外地員工比例較少

3.生活機能差交通不甚便利

4.短期無法轉虧為盈






100 年 6 月 100 年 8 月

康寧大學 11 人 (39.29%)

康寧大學老師 2 人 (7.14%)

興國管理學院老師 1 人 (3.57%)

社會人士 14 人 (50%)

康寧大學 7 人 (25%)

康寧大學老師 2 人 (7.14%)

興國管理學院老師 1 人 (3.57%)

社會人士 18 人 (64.29%)


(一)提供社會人士平價、安全、舒適、便利之短期出租套房

(二)因客源嚴重減少，導致連年虧損，建議進行轉型評估與可行性研究

四、行銷策略

(一)加強顧客服務品質，提供優質住宿環境。

(二)持續辦理各項優惠方案暨加強促銷，吸引不同的客層。

(三)加強行銷廣告，改善學苑大門口形象標示。



1.持續加強環境整潔與美化




48






4.加強企業廠商行銷

歸仁學苑




2.長榮大學與交通大學學生人數尚屬穩定

3.99 年度盈餘

1.房間設備稍老舊

2.附近生活機能不佳



5.大門意象可再強化




100 年 6 月 100 年 8 月

長榮大學 127 人 (70.56%)

社會人士 7 人 (3.89%)

長榮大學(雅房)1 人 (0.56%)

交通大學 45 人 (25%)

長榮大學 97 人 (61.78%)

社會人士 6 人 (3.82%)

長榮大學(雅房)1 人 (0.63%)

交通大學 54 人 (34.39%)




四、行銷策略

(一)加強顧客服務品質，提供優質住宿環境。






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楠梓學苑





3.學苑環境整理與美化，區處支援度高

4.99 年度盈餘

1.大門意象可再強化

2.有行銷 DM 但設計可再加以改進

3.附近生活機能不佳


5.平面與網路廣告行銷稍不足




100 年 6 月 100 年 8 月

高雄第一科大 230 人 (39.72%)

樹德科大 24 人(4.15%)

義守科技大學 28 人(4.84%)

其他科技大學學生 10 人(1.73%)

社會人士 81 人(13.99%)

日月光公司 206 人(35.58%)

高雄第一科大 207 人 (38.55%)

樹德科大 16 人(2.98%)

義守科技大學 16 人(2.98%)

其他科技大學學生 10 人(1.86%)

社會人士 83 人(15.45%)

日月光公司 205 人(38.18%)


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「台糖學苑經營、行銷策略與未來發展計畫」報告書修正本 台糖公...

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