ת כ נ י ת ב ח י נ ו ת ש מ א י ה מ ק ר ק ע י

2

2 0 0 4ס פ ט מ ב ר המקרקעי שמאי מועצת

ס ו ב ל י ס ה ת ד ע ו

ה י צ ז י מ ד ק א ה ת ד ע ו ו ר"יו, ) ' אינג ( ד"עו , צדיק צדוק

חבר, ראשי ממשלתי שמאי, אודיש יעקב

חבר, ) ' אינג ( שמאי, אלוני ירמיהו

חבר, ) ' אינג ( שמאי , כ אברה

חבר, ) כלכל ( שמאי, מלוכנא מנח

2004 ספטמבר

לכבוד ד"עו, שפני טנה' הגב המקרקעי שמאי מועצת ר"יו

ירושלי

, . מ . נ . ח

בחינות סילבוס המקרקעי שמאי

ועדת ידי על שגובשה כפי, )סילבוס (הבחינות תכנית של הסופי הסיכו את ל להעביר מתכבד אני

.)הועדה" : להל (אקדמיזציהה/הסילבוס

שהתקבלו ההערות את ג כמו, המועצה חברי הערות את ומשלבת מתייחסת להל המוצעת הבחינות תכנית

.המקרקעי שמאות מקצוע את המלמדי וגופי מוסדות לרבות, שוני מגורמי

, לשנות מטרה לעצמה הציבה אשר, הועדה של מעמיקי דיוני של תוצר הוא הועדה עבודת של זה סיכו

בעיני קרנו את להעלות, אקדמי כמקצוע לעצבו, המקרקעי שמאות מקצוע פני את, הבחינות כלי באמצעות

.בישראל המקרקעי בתעשיית הראויה ההערכה את תקבל בו העוסקי של החשובה שתרומת כ, הציבור

3

:כדלקמ והחליטה לפעולותיה מנחי קווי גיבשה הועדה

טטוטוריס רקע

הותקנו אשר כללי, "1985ו"התשמ, )בחינות תכנית (המקרקעי שמאי כללי ",דהיינו התק הסילבוס .1

התמורות את שיבטא, וחידוש עדכו, בחינה מחייב, 1962 – ב"התשכ, המקרקעי שמאי חוק מכוח

.בפרט ,המקרקעי שמאות ובמקצוע בכלל המקרקעי בתחו האחרו בדור שחלו הרבי והשינויי

ספר, 2001א"התשס, מקרקעי שמאי חוק החדש החוק הוא לדיוניה האופק כי, החליטה הועדה .2

). "החוק" : להל (436, )22.07.2001 (1799 החוקי

שתציב תכנית הכנת על מיוחד דגש שמה שהיא תו החקיקה תכלית אחר למלא, הועדה חתרה בעבודתה .3

. השוני במקצועות התכניות של נושאיוה התכני בקביעת גבוה אקדמי ר

' בעמ ש, 129, 08.12.097, 2663, חוק הצעות (החוק בהצעת ההסבר ודברי המבוא היו הועדה עיני לנגד

:כדלקמ החוק להצעת במבוא המחוקק דבר את שנשקול ראוי כי, ומצאנו, )130

ילובש תו גבוהה ברמה מקצועיי סטנדרטי לקבוע באה זו חוק הצעת"

ולפתוח, והתמחות הכשרת, התלמידי בעיצוב בישראל האקדמית המערכת

.המקצוע שערי את

ידי על תאומ כזו כי, סבורי ואנו, המחוקק שמנחה למתכונת מותאמת הועדה י"ע המוצעת התכנית

שמאות במקצוע גבוהה להשכלה המועצה הכרת שיאפשר דבר, בישראל גבוהה להשכלה המוסדות

. אקדמי כמקצוע המקרקעי

הבאי המועמדי רמת את ותעלה, קרנו את תעלה הפורמלית ההשכלה בזירת השמאות במקצוע ההכרה

.אקדמי כמקצוע המקרקעי שמאות מקצוע את ותייצב ותמסד בשערו

של בראשותו" 1962 ב"התשכ – מקרקעי שמאי חוק יישו לבחינת הועדה "ח"דו ג מעינינו נעל לא .4

.להל אליו נתייחס אשר, )"רייכמ ועדת" : להל (רייכמ יאלאור' פרופ

מקצועי רקע

, תפתחות שוק המקרקעי בישראל בדור האחרו התאפיינה בפעילות אינטנסיבית של בנייה ופיתוח מואה .5

ארצות חבר העמי , מ"בשני הברוכות של העלייה מבריה, אשר הגיעה לשיאי בתחו הבנייה למגורי

.90 ובעיקר בשנות ה, 70 אחרות בשנות הומתפוצות

4

בפעילות ג התאפיי האחרו העשור של נכבד חלק, למגורי הבנייה בתחו, לעיל הנזכרת הפעילות לצד

תעשיות של פריחת בעקבות וזאת, )מסחריי ומרכזי תעשייה, משרדי (לתעסוקה מסיבית בנייה של

הכלכלית הפעילות האצת לצד, אלו בתעשיות גלובליי הליכיות התפתחויות עקב) טקהיי (ידע עתירות

.פוליטי – המדיני בתחו חיוביות אזוריות התפתחויות של תוצאה, במשק המואצת והצמיחה באר

בי, שהתבטאה, בישראל המקרקעי בשוק חדה לתפנית גרמו, לעיל הנזכרות הכלכליות ההתפתחויות

מקצוע על דרסטי באופ והשפיעה "הנדל בענ והציבורי פרטיה המגזר של המעורבות בהגברת, היתר

קטעי (רייכמ ועדת כותבת המקרקעי שמאות ובמקצוע "הנדל בענ זו תפנית על. המקרקעי שמאות

) :79' מעמ

תמיכה על סמוכות שאינ, חברות ממירות, אחד מגורי בית הבונה הקבל את"

פרוייקטי. קהילתיי שירותי ע שלמות שכונות המפתחות, ממשלתית

נופש מערכות, קניוני, גדולי משרדי מבני, תעשייתיי כפארקי, מודרניי

, ימית לתעבורה טרמינלי סביב הבנויי שילובי, הזהב לגיל מסגרות, ומלונאות

לצד, דהיו הישראלי המקרקעי שוק את מאפייני, ועוד ואווירית יבשתית

שוק והתפתחות הפרוייקטי היקפי. והבינוי ההנדסה יבאמצע ותיעוש תחכו

תו מקרקעי פיתוח בענייני ציבוריות חברות למעורבות הביאו הישראלי ההו

.מהציבור הו גיוס

, בישראל המקרקעי תעשיית של אופייה את שינו אלו כלכליות התפתחויות

כאשר. עיהמקרק משמאי בדרישות השינויי על אחר גור מכל יותר השפיעו

בהיקפ מוגבלי פרטית ביוזמה והפרוייקטי יציבי המקרקעי מחירי היו

המבני להערכות, השומה בקביעת, רבה חשיבות היתה, באופיי ושמרני

. מהנדסי של למומחיות ומכא

אלו א בי, הפרטי בשוק גדולי בהיקפי בפרוייקטי מדובר כאשר כיו

רחב כלכלי בידע והצור הסיכו רמת עולה, למכירה בנייה או מניבי נכסי

מתחו, האקדמי מההיבט נודד השומה שנושא פלא אי. השמאי של מצידו

אינטגרציה מחייבת מקרקעי שמאות. עסקי מינהל לתחו האזרחית ההנדסה

...שונות מקצועיות מדיספלינות שבה ידע של

תמיד הוא הנמכר הנכס (קרקעימ בדיני משפטי ידע שללא ברור לעיל מהאמור...

מומחיות וללא אזרחית בהנדסה הבנה ללא – ומיסוי ובנייה תכנו, )משפטית זכות

.)צ. צ – במקור אינ ההדגשות( ".מקרקעי שומת לערו נית לא המימו בתורת

5

החדש לבוסהסי בהכנת ידינו על ואומצו עינינו לנגד שהיו למסקנות מגיעה, הכבוד כל ע, רייכמ ועדת

:כי, בקובעה

את יוצרי החיי וניסיו, שונות מדיספלינות שבא, הידע של האינטגרציה"...

""המקרקעי שמאות של העצמאית הדיספלינה

דיספלינות מספר של של לא כי א, רב ידע מחייב, השמאות מקצוע מורכבות"

".רחבות מקצועיות

הועדה החלטות תמצית

במבנה שוני שינויי על והחליטה, הקיי שבסילבוס הנושאי מסגרת את אשור בשלב בחנה הועדה .6

.מסויימי נושאי ביטלה או/ו שינויי והכניסה, ובהגדרת הנושאי

. )41 טבלאות (ב"רצ המוצעת לתכנית הקיימת התכנית בי השוואה טבלאות

".בישראל ומינהל ומשפט שלטו סדרי"ב הבחינה ביטול על החליטה הועדה .7

בחינות של בתכנית מעתה יכללו או כלולי או/ו ארכאיי או/ו רלבנטיי אינ זו לבחינה הנושאי

, זה במקצוע מבחינה פטורי אקדמי תואר בעלי מבחינות הפטור כללי ולפי מאחר, ועוד זאת. אחרות

.אקדמאית השכלה בעלי כול יהיו המקצוע בשערי הבאי החדש החוק לפי, שכ, זו בחינה מתייתרת

ובנייה תכנו

התכנית במסגרת כלול ג והוא" והבנייה התכנו יסודות"ב לבחינה נושא הוא ובנייה תכנו נושא כיו .8

".ופקודות חוקי"ב והבחינה

מת תו, עירוני שבתכנו נושאי ולהוסי ולהרחיבו זה במקצוע הלימוד את להעמיק יש כי, סברה הועדה

השווקי, הפיזיות המערכות, העירונית ההתפתחות של הדינמיקה את להבי רקעיהמק לשמאי כלי

. הקרקעיי המשאבי מלאי על ושמירה ומבוקר מדורג בפיתוח המחויבות הניהוליות והמסגרות השוני

6

השמאי של הסיכו בדברי מאלפי דברי מצאנו, והבנייה התכנו בחוק המקרקעי שמאי של מקומו על

מקרקעי("" 1965 – ה"תשכ והבנייה התכנו בחוק ערי ובינוי שמאות" במאמרול "ז כה נדראלכס

) :1970 אפרילינואר ב"סא"ס חוברת, בישראל מקרקעי שמאי אגודת בטאו, "וערכ

עזרת בלי אפשרי בלתי וביצועו, שמאית לפעולה נרחב כר מהווה החוק : לסיו"

.וכמשמעו כרוחו אותו שנבצע עד הרבה ללמוד עוד ועלינו, שמאי

ינסה לא נבו עירוני שמהנדס ברור אבל, בחוק נזכר אינו" מקרקעי שמאי"

מתכנ או עירוני מהנדס שכל רק רצוי, בשומה הקשור עניי בכל אתו להתחרות

.ערי תכנו בלי שמאות אי זאת ולעומת, שמאות בהלכות פרק ויבי ידע

, עכשיו המוכנות המחוזית והועדה המקומית דההוע עבודות" נוהל "בתקנות

, רשמית השמאי לראשונה יופיע, סמכותו בתוק הפני שר י"ע ושיתפרסמו

".הצור לפי ל"הנ ובתכניות בסעיפי בעבודת להשתמש הועדות על ויוטל

לפני ההול "המקצוע איש הוא, רבי ובמקרי המקרקעי שמאי של תפקידו התעצ היו ועד מאז

, הרבה מורכבות על התכנוניות הבעיות את המאתר) ק"מגמ" (מוקשי מגלה "מעי ומשמש" מחנהה

ונוגע, הסביבה ואיכות תחבורה נספחי, )אחרות ותכניות מתאר תכניות (תכניות של ותוקפ קיומ לרבות

משפיעות או והקובעות בבנייה וההגבלות הזכויות על המשפיעי, אחרי תכנוניי היבטיבו בגורמי

.המקרקעי שווי על עקי או ישיר באופ

:כדלקמ נושאי לשני ולפצלה, והבנייה התכנו במקצוע התכנית את להרחיב הועדה החליטה לכ אי

.עירוני בתכנו יסודות .8.1

).ופסיקה תקנות, חוק (והבנייה התכנו דיני .8.2

ידינועל המוצע החדש ובשמה" (ופקודות חוקי" התכנית במסגרת עוד ייכלל לא ובנייה תכנו נושא

").מסחרי במשפט ועיקרי במקרקעי דיני"

כי, מציעי אנו, המקרקעי שמאי של בעבודתו ויסודי חשוב כלי כיו המשמש, הנושא חשיבות לאור

.המוקדמות הבחינות במסגרת תתקיימנה הנושאי בשני הבחינות

7

:היו עד קיימי היו שלא ומקצועות בנושאי בחינות 2 וסילה החליטה הועדה .9

" כספיי חות"דו ניתוח, החשבונאות יסודות" .א

"מקרקעי ומיסוי מיסי בדיני עיקרי" .ב

כ"בד, המקרקעי לענ חדשי שחקני של כניסת, "הנדל בתחו העסקי בנפח והגידול ההתרחבות

מכשירי של יצירת, ביותר גדולי בהיקפי פרוייקטי מממני וא/ו היוזמי, גדולי תאגידי

את מחייבי, )) Reit (הריט קרנות ("בנדל להשקעה קרנות כמו, "הנדל ענ למימו חדשי פיננסיי

על המיסוי השלכות הבנת ג כמו חברות של כספיי חות"דו של קריאהבו בהבנה המקרקעי שמאי

.המקרקעי שמאי בעבודת הכרחי עזר כלי נות אלה נושאי שלימוד ומכא. מורכבות עסקות

חוקי "הפרק "ייטמע", "מקרקעי ומיסוי מיסי בדיני העיקרי" ב הבחינה לגבי המלצה קבלת ע

.המוצעת בבחינה ופקודות בחוקי בבחינה כיו הכלול" מיסי

וממליצה חדש סדר מחייב השוני ועותבמקצ הדגשי ושינוי הבחינות במספר הגידול כי, סבורה הועדה .10

.הבחינות שלביות את לשנות

הבחינה ג כמו" מסחרי במשפט ועיקרי במקרקעי דיני "המוצע ובשמה, ופקודות בחוקי הבחינות

מחייב מקרקעי ומיסוי מיסי בדיני בעיקרי והבחינה כספיי חות"דו ניתוח, החשבונאות ביסודות

לבי המוקדמות הבחינות שלב בי יהיה זה שלב, "ביניי בחינות" שייקרא ינותבבח ביניי שלב יצירת

).2 טבלה ראה( הסופיות הבחינות שלב

.הבחינות של" הביניי בחינות "בשלב ישובצו ובנייה תכנו ובדיני עירוני בתכנו הבחינות

הכלכלה ביסודות בחינה

) מקרו, מיקרו(' ב ו' א החלקי לשני מתווס אוהו" עירונית כלכלה"' ג חלק מתווס, זה במקצוע .11

.זה במקצוע

כ, )הבחינה מהיק 25% שהיקפו (נפרד פרק יהוו" עירונית כלכלה "בפרק שהשאלות, כ תורכב הבחינה .12

".עירונית כלכלה"ב הפרק למעט, "הכלכלה יסודות"ב מבחינה לכלכלני פטור לתת יהיה שנית

" עירונית כלכלה"ב הפרק את לעבור חייבי יהיו, הבחינה של' ב ו' א מחלק פטורי שיהיו כלכלני

).60 ציו (בהצלחה

8

בסטטיסטיקה בחינה

ע להתמודד בידו שיסייע בסטטיסטיקה בסיסי ידע המקרקעי לשמאי להקנות יש כי, סבורה הוועדה .13

בסיס המשמשי תוניהנ מריבוי רובפיעל נובעות אלה בעיות. המקרקעי שמאות בתחו שונות בעיות

ובפירוש האוכלוסייה לכלל המדג מ תקפה בהסקה, העובדות של שיטתי בניתוח כרו ופתרונ, לשומה

.הממצאי של נכו

שומה חות"ודו דעת חוות כתיבת

כישורי על לעמוד תאפשר אשר, הבחינות מער במסגרת, הולמת מתכונת או דר אי כי, סבורה הועדה .14

.שומה חות"ודו דעת חוות בכתיבת מקרקעי בשמאות הנבח המתמחה

של במסגרת להירכש יכולה שומה חות"ודו דעת חוות בכתיבת מיומנויות רכישת כי, סבורה הועדה

צריכה היא אלו פנימיות ובמסגרות, השוני במוסדות המקרקעי שמאות מקצוע של סדירי לימודי

.ולהיבדק להבח

לבדוק מקו שאי כ, ההתמחות במסגרת ג תעשה אלו מיומנויות של ושיפור שהשלמה, כמוב

.המועצה של הבחינות מער באמצעות אלו מיומנויות

הבחינות שלבי

.ביניי בבחינות להיבח התנאי הוא, המוקדמות הבחינות מתו בחינות 3 ב הצלחה .15

במשפט ועיקרי במקרקעי ודיני ובנייה תכנו; בחינות 2 וב המוקדמות הבחינות בכל הצלחה .16

.ראשו חלק סופיות בבחינות להיבח התנאי הוא הביניי מבחינות מסחרי

ועקרונות גישות"ב בבחינה להיבח התנאי הוא, "השמאות לתורת מבוא"ב בבחינה הצלחה .17

. ראשו חלק – סופיות בחינות, "מקרקעי בהערכת

התנאי הוא הראשו חלק סופיות ובחינות הביניי בחינות, המוקדמות הבחינות בכל הצלחה .18

".מקרקעי בשומת יישומי", השני חלק הסופית בבחינה להיבח

9

להתמחות תנאי

.ההתמחות להתחלת התנאי הוא, "השמאות לתורת מבוא"ב בבחינה הצלחה .19

הבחינות מתכונת

.סגורות שאלות 40% מאשר יותר מלא מורכבות יהיו שני וחלק ראשו חלק – סופיות בחינות .20

.בשיתופו או משפט י"ע ייבדקו או/ו ייכתבו משפטיי היבטי בעלות בבחינה שאלות כי, סבורה הועדה .21

:נושאי בשני הבחינות למעט סגור בחומר תתקיימנה הבחינות כל .22

.מסחרי במשפט ועיקרי מקרקעיב דיני .א

.מקרקעי ומיסוי מיסי בדיני עיקרי .ב

.14 בטבלאות המלצה הרא הבחינות מש .23

א ורק א יינת, חלקי ממספר המורכבות ובנייה בתכנו ובבחינה הכלכלה ביסודות בבחינה עובר ציו .24

.מהבחינה חלק כל ומעלה 60 בציו עבר הנבח

תחולה

, בהצלחה ויעבור ישלי לא ואשר מקרקעי שמאות במקצוע צעדיו שהחל מי על תחול זו בחינות תכנית .25

.שבתוק הסילבוס י"עפ המוקדמות הבחינות שלב כל את 01/01/2006 עד, ומעלה 60 ציו

סיכו

המצויד מקרקעי שמאי להכשרת בסיס יהוו המוספי והנושאי החדש הסילבוס כי, סבורה הועדה .26

.ראויה ומקצועית עצמאית שמאית חשיבה לפיתוח עדכניי בכלי

10

מוספי ערכי והקניית דעת להרחבת יתרו, הועדה י"ע שמוצע יכפ, השוני במקצועות הבחינות מער

בשנות המקרקעי שמאי ניצב בפניה ולאתגרי המקצועיות לדרישות מענה הנותני, חשובי ונושאי

.האלפיי

על פלזנשטיי דניאל' לפרופ, בסטטיסטיקה הבחינה תכנית הכנת על ציונית שאול למר מודה הועדה .27

. עירונית וכלכלה ובנייה בתכנו התכניות בגיבוש החשובה וותרומת מעורבותו

הערותיה על, רייט יוסי ומר אושרת שאול מר, פישלר יוסי מר המקרקעי לשמאי הועדה מודה כ כמו

.הועדה י"ע אומצו ברוב אשר, התמחות שבתחו בסילבוס לנושאי והארותיה

,ב ר ד ו ב כ ב

)'אינג (ד"עו, צדיק צדוק

השמאי מועצת חבר

סילבוס ועדת ר"יו

11

"1985 –ו "התשמ, )תכנית בחינות(כללי שמאי מקרקעי "הצעה לתיקו

שינויי מוצעי בתכנית הבחינות

1טבלה

בחינות מוקדמות

תכנית בחינות קיימת תכנית בחינות מוצעת

מש

הבחינה נושא ש הבחינה ש הבחינה נושא

יסודות המימו ושימוש בשומת 1נושא שעות3

מקרקעי . עריכת והשימוש בה, לוחות שומה

יסודות במימו 1נושא

2נושא יסודות מדידה ומיפוי יסודות מדידה ומיפוי 2נושא שעות3

יסודות התכנו והבנייה הועבר למועד ביניי יסודות הכלכלה 3נושא שעות3

)50%( מיקרו :'חלק א )25%( מקרו :'חלק ב )25%( כלכלה עירונית :'חלק ג

יסודות הכלכלה מיקרו' חלק א מקרו' חלק ב

3נושא

יסודות בהנדסת בניי ובהנדסה 4נושא שעות3

אזרחיתיסודות הנדסת בניי והנדסה

אזרחית 4נושא

מוצע לבטל נושא סדרי שלטו ומשפט ______

ומינהל בישראל 5נושא סדרי שלטו ומשפט ומינהל בישראל

_______ לא קיימת בחינה בנושא זה סטטיסטיקה 5נושא שעות2

12

2טבלה

בחינות ביני

תכנית בחינות קיימת תכנית בחינות מוצעתמש

הבחינה נושא ש הבחינה ש הבחינה נושא

יקרי במשפט דיני במקרקעי וע 1נושא שעות3

.מסחרילרבות תקנות (חוקי ופקודות

הכל מעודכ עד ארבעה , שלפיה

)חודשי לפני מועד הבחינה

1נושא

שעות2½ שעות2½

2נושא

תכנו ובנייה יסודות בתכנו עירוני: 'חלק א דיני התכנו והבנייה : 'חלק ב

2נושא יסודות התכנו והבנייה

חות "ניתוח דו, ודות בחשבונאותיס 3נושא שעות2½

כספיי _____ לא קיימת בחינה בנושא זה

עיקרי בדיני מיסי ומיסוי 4נושא שעות2½

.מקרקעי _____ לא קיימת בחינה בנושא זה

3טבלה

חלק ראשובחינות סופיות

תכנית קיימת תכנית מוצעת

מש

הבחינה נושא ש הבחינה ש הבחינה נושא

מבוא לתורת (' עקרונות שומה א מבוא לתורת השמאות 1נושא ות שע4

)השמאות 1נושא

2נושא 'עקרונות שומה ב גישות ועקרונות בהערכת מקרקעי 2נושא שעות5

4טבלה

שני חלק–בחינות סופיות תכנית מוצעת

תכנית קיימת

מש

הבחינה נושא ש הבחינה ש הבחינה נושא

ידיעות מקיפות : שומה למעשה יישומי בשומת מקרקעי 1נושא שעות5

ועריכת השומה למעשה 1נושא

13

בחינות מוקדמות

ושימוש בשומת מקרקעי יסודות המימו

יסודות מדידה ומיפוי

יסודות הכלכלה מיקרו: 'חלק א מקרו: 'חלק ב כלכלה עירונית: 'חלק ג

יסודות בהנדסת בניי ובהנדסה אזרחית

טטיסטיקהס

14

יסודות המימו ושימוש בשומת מקרקעי

מטרת הבחינה

בדיקת כדאיות השקעה ובחירה בי אלטרנטיבות שונות , השקעות, לעמוד על ידיעותיו של הנבח בנושא חישובי ריבית

.בהתייחס לפרמטרי של סיכו ודחייה, להשקעה

:י השוני ויכולת ליישמ כולל השיקול, הנבח נדרש להבי את עקרונות המימו

ער עתידי וער נוכחי של סכו חד פעמי .1

תזרי מזומני, ער נוכחי של סדרת תשלומי .2

ער עתידי של סדרת תשלומי .3

ושל סדרת סכומי אי סופיי" סכומי צומחי"ער נוכחי של סדרת .4

ל"הקשר המתמטי בי הערכי הנ .5

ושיקולי , שיעור תשואה נומינלי וריאלי, החזר הו, ריבית ריאלית, ריבית אפקטיבית, ומינליתריבית נ .6

אינפלציה

ער נוכחי נקי ושיעור תשואה פנימי בתהלי בדיקת כדאיות השקעה .7

סטית תק, שונות. בדיקת כדאיות השקעה בתנאי סיכו .8

שיקולי תוחלת חיי במסגרת חישובי ער נוכחי .9

) אדיש סיכו, אוהב סיכו, שונא סיכו(איפיו המשקיע , "שווה ער ודאי: "הבנת תורת התועלת לרבות .10

כ תועלת לעומת תועלת שולית"סה, פונקציות תועלת

מחיר הו ומנו פיננסי .11

קר פחת ושיטות הפחת השונות .12

"יישומי של הנושאי לעיל בנדל .13

15

ומיפוייסודות מדידה

מטרת הבחינה

מקצוע המהווה נדב הכרחי ממקצועות הרקע של שמאות , לעמוד על ידיעותיו של הנבח ביסודות המדידה והמיפוי

.המקרקעי

הדרוש לעוסק , פרקי העומדי בבסיס המקצוע כאשר הידע הנדרש הינו ברמת ידע כללי למשתמש6הסילבוס כולל

.במקצוע שמאות המקרקעי

ביסודות , ביסודות המדידה, בסוגי המפות השונות, נבח להציג ידיעותיו במושגי הבסיסיי של הגיאודזיהעל ה

שהינ מעשה יו ביומו של השמאי ובידיעה כללית בחידושי המדידה ) קדסטר(בנושאי הסדר קרקעות , הפוטגרמטריה

.והמיפוי

היטלי גאודטי ) זמני, יותנועות, גודלו, צורתו(כדור האר : מושגי בסיסיי מבוא

חישובי , קנה מידה, מערכות קואורדינטות, )ביישו להיטלי של מפות ישראל(

. מרחקי ושטחיבסיסיי במערכת קואורדינאטות

, הנדסיות, קדסטריות, מפות טופוגרפיות, מפות ערי, מ קט"מפות בקנ(סוגי המפות מיפוי

.ושימוש לשמאי, )ב"נושאיות וכיו .קריאת המפות לסוגיה העברת נתוני ממפה , זוויות ושטחי, מדידת מרחקי, התמצאות(שימוש במפות

).קריאת פרטי, קריאת גבהי, למפה

עקרונות המדידה מדידות

).הרשת בישראל, חישוב, הקמה(רשת טריאנגולציה רשת בקרה נקודות, אזימוט, מרחק, הפרשי גובה, נפח, חישובי שטח

).GPS שימוש בטוטל סטייש וב, מדידה פולארית, שיטת המשיחה(ידת פרטי מד .קווי גובה, מדידת גבהי וחישוב ).ידיעה כללית(הכרה בסיסית של מכשירי מדידה ושימוש מושגי בסיסיי בתורת השגיאות

יסודות ועקרונות בפוטוגרמטריה פוטוגרמטריה

מושגי בפוטוגרמטריה

16

מי קיימיסוגי צילו שימושי שוני בפוטוגרמטריה א"התמצאות בתצ מיפוי פוטוגרמטרי

).מהרישו העותומני דר הקדסטר המנדטורי ועד היו(תולדות הסדר קרקעות )קדסטר(הסדר קרקעות

עקרונות הסדר קרקעות תהלי ההסדר תכניות לצרכי רישו מפות רישו חוק התכנו , תקנות המודדי, פקודת המדידות, מודד בעל רשיו(חוקי ותקנות

,)והבנייה בעניי מיפוי לצרכי רישו משבצות חקלאיות, שיכו ציבורי, רישו בתי משותפי

)GIS(מערכת מידע גיאוגרפית ומיפויחידושי בנושאי מדידה

)ידיעה כללית(שימושי מחשב ושימוש בנתוני ספרתיי GPS, TOTAL, מד מרחק אלקטרו אופטי) ידיעה כללית(מכשירי מדידה חדשי

STATION

) ידיעה כללית(חישה מרחוק לווייני לצרכי מיפוי

17

יסודות הכלכלה

מטרת הבחינה

תופעות המחסור עקומת תמורה ועלות : הבנת מושגי יסוד כגו , לעמוד על ידיעותיו של הנבח בתורת הכלכלה

: כגו (דרכי התערבות הממשלה בשוק וסוגי שווקי , התנהגות של היצר והצרכ, תמחותיתרונות ה, אלטרנטיבית

).מונופול .הקניית ידע ראשוני במשק הישראלי ומגבלותיו והבנת המודלי הבסיסיי בכלכלה עירונית, בנוס

מיקרו: 'חלק א

תופעת המחסור .1

גורמי יצור .א

עקומת התמורה .ב

)שלילית, צעתממו, כוללת(עלות אלטרנטיבית .ג

התמחות וחליפי .ד

יתרו יחסי מוחלט .ה

מקבלי החלטות .2 מבנה השוק

פונקצית היצור .3

)חוק התפוקה השולית הפוחתת(ממוצעת ושולית , כוללת: תפוקה .א

קביעת היק היצור .ב

שווי המשקל .ג

פונקצית ההיצע .4

הכמות הממוצעת .א

עקומת ההיצע .ב

עוד יצר .ג

קביעת הרכב הצריכה .5

שעור התחלופה השולי .א

מגבלת תקציב .ב

שווי משקל .ג

18

פונקצית הביקוש .6

עקומת הביקוש .א

ביקוש ותועלת .ב

תועלת כוללת ושולית .ג

עוד הצרכ .ד

ביקוש נגזר/רנטה חקלאית .ה

)שוק משוכלל(השוק התחרותי .7

ביקוש והיצע מצרפי .א

)משוכלל(שווי המשקל בשוק תחרותי .ב

גמישות הביקוש וההיצע .ג

שוק תחרותי מול שוק המקרקעי .ד

משלתיתהתערבות מ .8 פרמיותומיסי

אוליגופול, מונופול .9

מקרו: 'חלק ב

החשבונאות הלאומית .1

ייצור מצרפי .2

צמיחה כלכלית .3

חסכו והשקעה במשק סגור ופתוח .4

שער חליפי, אינפלציה, מחירי, כס .5

אבטלה שווי משקל קיינסיאני .6

)מאז תשלומי, סחר בי לאומי(המשק הפתוח .7

19

יתכלכלה עירונ: 'חלק ג

המטרה

מסחר ושירותי , לתעשיה"שוק הנדל, שוק הדיור, שוק המקרקעי(הבנת פעולות השווקי השוני הקיימי בעיר

הסילבוס אמור , ה עירוניי והשפעת על שימוש קרקע עירונייחהבנת תהליכי צמי. והשילובי ביניה) שוק העבודה

."לכלי ונדללחבר בי תיאוריות בשמאות מקרקעי לפיתוח כ

שוק המקרקעי והמבנה העירוני. 1

רנטה מקרקעי ורנטה ביחס למיקו , תיאוריית הרנטה של ריקרדו: קביעת מחירי קרקע עירוניי .א

Bid Rent) ( המודל של Von Thunen

.היצע הקרקע בעיר .ב

)Alonso, Muth-Mills(מודל העיר החד מוקדית .ג

)Mcmillen And Mcdonald(קדית מומודל העיר הרב .ד

שוק הדיור. 2

השפעה על ערכי קרקע והשימושי, צפיפות עירונית. א )חילחול כלפי מטה שיקו מלאי הדיור, ירושה(תכונות מלאי הדיור בהיבט של היצע . ב העדפת הדיור של הפרט. ב מודלי של מחירי דיור. ג

לתעשיה מסחר ושירותי"שוק הנדל. 3

תיאוריות מיקו של פעילות כלכלית. א שכר ושימושי קרקע, ר והשפעתו על רנטות"המע. ב התפתחות של מוקדי חו עירוניי. ג

שוק העבודה בעיר. 4

מוקדי תעסוקה עירוניי והשפעת על בחירת מקו מגורי. א השפעת על הביקוש למגורי: וקדי עבודהמות ויצירת של מזיו. ב גורמי המשפיעי על עלות העבודה בעיר. ג

ליכי צמחיה עירונייתה. 5

מודל הבסיס הכלכלי של העיר. א המכפיל העירוני הקיינסיאני. ב ).Henderson Krugman( מודלי חדשי, תופעת האגלומרציה ותשואה עולה לגודל. ג

20

אזרחית ובהנדסה בניי בהנדסת יסודות

הבחינה מטרת

שמאות מקצוע של קד/הרקע ממקצועות אחד המהווה, אזרחית והנדסה בניי בהנדסת הנבח של ידיעותיו על לעמוד

.מקרקעי

.מקרקעי שמאות במקצוע לעוסק הדרושה, למשתמש כללי ידע ברמת הוא הנדרש הידע

. בנייה עלויות על השלכותיה לרבות, לבניי וקשורי הנוגעי ותקני תקנות, יבחוק ידיעותיו להפגי צרי הנבח

המתחייבות והתשתיות בבניי השונות המערכות, בנייה שיטות, בנייה בסוגי ההבנה את לבדוק מיועד המבח, כ כמו

.קרקעות לפיתוח

כללי .1

.החומרי סוגי פי ועל סטרוקטיביהקונ תכנונ פי על, ושימושיה ייעוד פי על בנייני סיווג •

תיקונ ושיטות להיווצרות הגורמי, ותקנות תקני י"עפ בדיקה שיטות, במבני וליקויי נזקי •

).כללי ידע(

.בניי פרטי תכניות, עבודה תכניות, בנייה והיתרי הגשה תכנית: תכניות סוגי, תכניות וקריאת תכניות •

הכללי המפרט, טכניי מפרטי •

.מויותכ כתבי •

תקני, בדיקה תקני, תכנו תקני, הרלבנטיות תקנותיו על והבנייה התכנו חוק: בבנייה ותקנות חוקי •

.בטיחות

בניי הנדסת . 2

בנייה עבודות . א

.לה המתאימות הביסוס ושיטות קרקעות סוגי •

.לתכנונ השוני והתקני ורכיביו הבניי שלד •

)כללית ידיעה. (שוני מבני לסוגי המתייחסי התקניי והעומסי המבנה על הפועלי הכוחות •

)כללית ידיעה (התק פי על תכנו מצבי •

, טרומי, באתר יציקה (המקובלות הבנייה שיטות לרבות, שוני מסוגי בנייני לשלד ביצוע שיטות •

.שוני מבני בסוגי ויישומ) דרו, מתועש

מקובלי מסוגי תקרות, תלויה רצפה, יסוד רותקו, יסודות: מידותיה והערכת במבנה אלמנטי •

. לה הרלבנטיי והתקני חו קירות סוגי. דרוכי אלמנטי, בטו גגות, שוני

לרבות, וחניו מקלט, ק"ממ, ד"ממ, )ותכונותיה השוני הסוגי (פני וקירות מחיצות, ותכונותיה

)כללית ידיעה (רלבנטיי ותקני תקנות

21

גימור עבודות .ב

, ואיטו בידוד לרבות, לחיפויי, חו קירות לגמר, תקרות לגמר, רצפות לגמר, לחיו וחומרי שיטות •

מיזוג מערכות, מעליות, נמו מתח, ותאורה כח: החשמל מערכת, ותברואה אינסטלציה מערכות

.פיתוח עבודות, ואלומיניו מסגרות, נגרות עבודות, לסוגיה אוויר

.אש וכיבוי בטיחות, אש גילוי מערכות •

.לסוגיה פני תקשורת מערכות •

)כללית ידיעה (מיוחדת בנייה סוגי . ג

.ודרוכה מתועשת, טרומית בנייה •

וחסרונות יתרונות פלדה מקונסטרוקציית בנייה •

.קלי מבני •

אזרחית הנדסה .3

כמויות ואומד כללית ידיעה •

מי, יהורט מכוני, ביוב, ניקוז, תיעול : רטובות תשתיות •

).כללית ידיעה.(ברזל ומסילות כבישי, גשרי: תחבורה תשתיות •

.מי מעבירי, )טיפוסיי חתכי(כבישי מבנה, עפר עבודות •

עלויות אומדני .4

.ומימו יז עלויות, והיטלי אגרות, עקיפות עלויות, ישירות עלויות, עלויות סיווג •

, כללי ר"למ מחיר (ועלויות מחירי סוגי .ומגבלות תרונותי , בה השימוש , עלויות לאומד מחירוני •

).ב"וכיו לעבודה ספציפי מחיר

.לפרוייקט תקציב בניית •

הבנייה תשומות מדד •

.בבניי ומערכות בנייה פעילויות וסוגי שוני מבני של הקמה עלויות •

.כמויות של מדנהאו, כמויות כתבני, עלויות אומדני או/ו תמחיר לצור בבנייני מדידה שיטות •

.הכללית בעלות ומשקל בניי חלקי •

)למגורי בעיקר (הבנייה בעלות השונות העבודות התפלגות •

תשתית ומערכות וצמוד כללי פיתוח עלויות •

).משרדי מבני בעיקר (מבני של החזקה עלויות •

.העלות על התכנו השפעת •

, משנה קבלני ע בנייה, ישירה בנייה, קומבינציה עסקת (בנייה לצור קבלני ע התקשרות סוגי •

.בנייה הזמנת.,)(+ Cost + עלות'ב בנייה, פאושלי במחיר בנייה

.ביניה ואבחנה קבלני ורווח יז רווח שיעורי •

22

, התהו מי מפלס, הקרקע טיב, השטח טופוגרפית, הבניי מיקו: הבנייה עלות על המשפיעי גורמי •

, הנדרשת הגמר רמת, הבנייה היק, המתוכנני הבנייה חומרי לרבות, תיכנונו ואופ הבניי צורת

.העלות על ותקני תקנות השפעת, הבנייה מש

וכאלה לתיקו הניתני ופחתי ליקויי. הפיזיי החיי ותוחלת מבני של אפקטיבי וגיל פיזי גיל •

.שווי פחת ויוצרי לתיקו ניתני שאינ

23

סטטיסטיקה

הבחינה תתבסס על פלטי תוכנות . יישומ של רעיונות סטטיסטיי בתחו שמאות המקרקעיבבחינה יוש דגש על

בתורת , תידרש מהנבחני שליטה במושגי יסוד בסטטיסטיקה תיאורית, מחד, לפיכ. Jmp ,Eviewsסטטיסטיות כגו

אירועי שמאיי יהיה עליה להתמודד ע ניתוח, מאיד. בהסקה סטטיסטית ובמודלי סטטיסטיי, ההסתברות

. שיתבססו על מחקרי שוני לרבות כאלה שנערכו במחלקת המחקר של אג שומת מקרקעינבחרי

נושאי הבחינה

: סטטיסטיקה תיאורית . 1

.רגרסיה פשוטה, מדדי קשר, מדדי מיקו ופיזור, סולמות מדידה

: מבוא לתורת ההסתברות . 2

התפלגויות , תוחלת ושונות, משתני מקריי, הסתברות מותנה, רעותפעולות במאו, מאורעות, מרחב מידג

.נבחרות

: מושגי יסוד בהסקה סטטיסטית . 3

.משפטי גבול, התפלגות דגימה, דגימה

: אמידה .4

.רווחי סמ, אמידה נקודתית

: בדיקת השערות .5

.פרמטריימבחני פרמטריי ואי

: מודלי לינאריי .6

.כיווניניתוח שונות חד, נארית פשוטהרגרסיה לי

: מבוא לסדרות עיתיות .7

.Arima, ממוצע נע, עונתיות, מגמה, מיתא סידרתי, הגדרות

24

בחינות ביניי דיני במקרקעי ועיקרי במשפט מסחרי

תכנו ובנייה יסודות בתכנו עירוני : 'חלק א דיני התכנו והבנייה: 'חלק ב

חות כספיי"ניתוח דו, החשבונאותיסודות

עיקרי בדיני מיסי ומיסוי מקרקעי

25

דיני במקרקעי ועיקרי במשפט מסחרי

מטרת הבחינה

מחייבת כמעט כל איש , ובמיוחד של הסביבה העסקית, משפטיזציה של כל תחומי החיי בשני העשורי האחרוני

.ומקצוע להיות מודע להיבטי המשפטיי של פעילות

חייב הוא להיות בעל ידע משפטי , ששמאי המקרקעי שהנכס בו הוא עוסק הוא תמיד זכות משפטית, מקל וחומר ברור

.א עיקרית וחשובה ביותר מה מורכב מקצוע שמאות המקרקעי, אומנ לא שלמה, כדיספלינה, נרחב

. חודשי לפני מועד הבחינה6בתקנות ובפסיקה המעודכנת עד , הנבחני יידרשו להיות בקיאי בחוקי

:אשר יכללו בבחינה ) תקנות ופסיקה, חוקי(להל יפורטו הדיני

:ידע והבנה בחיקוקי הבאי .א

:דיני קניי .1

;1969ט"התשכ, חוק המקרקעי )1(

;1972ב"התשל, )נוסח משולב(חוק הגנת הדייר )2(

;1969ט"התשכ, )נוסח חדש(פקודת הסדר זכויות במקרקעי )3(

;1960 "התש, יסוד מקרקעי ישראלחוק )4(

;1960"חוק מקרקעי ישראל התש )5(

;1960"התש, חוק מינהל מקרקעי ישראל )6(

, זכויות בקרקע לרבות, החלטות מועצת מקרקעי ישראל בתחו העירוני ובתחו החקלאי )7(

דמי , דמי הסכמה, דמי היתר, נהל מקרקעי ישראלהסכמי והתשלומי השוני למ, עסקאות

;שינוי ייעוד וניצול ועוד, דמי היוו, חכירה

;1973ג"התשל, )דירות(חוק המכר )8(

; 1968ח"התשכ, חוק המכר )9(

;1967ז"התשכ, חוק המשכו )10(

;1971א"התשל, חוק השכירות והשאילה )11(

;1981א"התשמ, )סילוק פולשי(חוק מקרקעי ציבור )12(

, וכ ג בתנאי ההפקעה, הבתקנות ובפסיק, נדרשת ידיעה והבנה מעמיקה בחוק(דיני הפקעות .2

:)הליכי ההפקעה ושלביה

;1943, )רכישה לצרכי ציבור(פקודת הקרקעות )1(

;)202 188סעיפי (1965ה"התשכ, חוק התכנו והבנייה )2(

;1964ד"התשכ, חוק לתיקו דיני רכישה לצרכי ציבור )3(

;1943, )הגנה ופיתוח(פקודת הדרכי ומסילות הברזל )4(

26

; 1951א"התשי, )הגנה ופיתוח(י ומסילות הברזל חוק לתיקו פקודת הדרכ )5(

;1953ג"התשי, )אישור פעולות ופיצויי(חוק רכישת מקרקעי )6(

;1994 –ה "התשנ, חוק כביש ארצי לישראל )7(

הגנה על זכות הקניי , האיזו בי האינטרס הציבורי– היבטי של המשפט המינהלי ההפקעות )8(

;הפרטיהחזרת , י הרשות"שיהוי בביצוע ההפקעה ע, ביצוע עצמי, ליפיתקרקע ח(צמצו פגיעת ההפקעה

;)קרקע שלא נוצלה או שונה ייעודה לבעליה

:) מפשר– בורר –שמאי (דיני המקצוע .3

תקנות שמאי המקרקעי "תו דגש על , והתקנות שמכוחו2001א"התשס, חוק שמאי מקרקעי )1(

;" 1966ו"התשכ, )אתיקה מקצועית(

, פסק הבורר, סיו כהונת הבורר, מינוי הבורר, הסכ בוררות. 1968ח"כתשה, חוק הבוררות )2(

;אישור לביטול פסק הבורר בבית המשפט

;תנאיו ותוקפו , ההלי, פישור–גישור )3(

היק , ההבחנות בי בעלי התפקידי: בורר מגשר , בורר–שמאי מכריע , מערי–שמאי )4(

;סמכויותיה ותוק קביעת

;ד79, ג79, ב79, א79סעיפי ) בוררות וגישור(, 1984ד"תשמה, )נוסח משולב (חוק בתי המשפט )5(

126, 125) מומחי(תקנות, )239 – 234אבעיות (תקנות , 1984ד"תשמה, תקנות סדר הדי האזרחי )6(

.136, א134, 134, 133, 131, 130, 129,

:ידיעה כללית בנושאי אלה .ב

;1999 –ט "חוק החברות התשנ )1(סוגי , אסיפות כלליות, סוגי המניות, המניה, תזכיר ותקנות, האישיות המשפטית הנפרדת, ברותסוגי ח

. תשקי, גיוס הו על ידי חברה ציבורית; החלטות האסיפה הכללית

;1983ג"התשמ, )נוסח חדש(פקודת החברות )2( .כינוסי ופירוקי, שעבודי

;1975ה"התשל, )נוסח חדש(פקודת השותפויות )3(היחסי בי אנשי , היחסי בי השותפי בינ לבי עצמ, הבחנה בינה לבי חברה? ות מהישותפ

.המתקשרי עמ ?שותפות מוגבלת מהי

;1965ה"התשכ, חוק הירושה )4(, סמכויותיו וחובותיומנהל עיזבו , צו ירושה וצו קיו צוואה, ירושה על פי די, ירושה על פי צוואה

.חילוק העיזבו בידי מנהל העיזבו, ורשות אישור בית משפטעסקאות במקרקעי הד

27

;1973ג"התשל, )חלק כללי(חוק החוזי )5( .ביטול חוזה בשל פג בכריתתו, כריתת חוזה, הצעה וקיבול

;1970א"התשל, )תרופות בשל הפרת חוזה(חוק החוזי )6( .ביטול ופיצויי, אכיפהתרופות הנפגע בשל הפרת חוזה

;1958ח"התשי, שנותחוק ההתיי )7( .חישוב תקופת ההתיישנות, תקופת ההתיישנות במקרקעי, התיישנות מהי

; א10סעי , 1971א"התשל, חוק המיטלטלי )8(

;1969ט"התשכ, חוק המחאת חיובי )9(

;1965ה"התשכ, חוק השליחות )10(

;1979ט"התשל, חוק הנאמנות )11(

;1950י"התש, חוק נכסי נפקדי )12(

;1950י"התש, )העברת נכסי(חוק רשות הפיתוח )13(

;1959ט"התשי, חוק המי )14(

;1954ד"התשי, חוק החשמל )15(

;1952ב"התשי, חוק הנפט )16(

;1963ג"התשכ, שמורות טבע ואתרי הלאו, חוק גני לאומיי )17(

;1965ה"התשכ, חוק בינוי ופינוי של איזורי שיקו )18(

;1978ח"התשל, חוק העתיקות )19(

.1963ג"התשכ, ) להעברת בעלות לנפקדיכללי(תקנות מקרקעי ישראל )20(

28

תכנו ובנייה

יסודות בתכנו עירוני: 'חלק א

מטרת הבחינה

התכנו העירוני מהווה מערכת רגולטיבית המסדירה את ההתפתחות העירונית וההקצאה של המשאבי הנדרשי

ת הפיתוח המדורג והמבוקר של היא מופקדת בהבטח. מערכת זו קיימת ברמה הארצית המחוזית והמקומית. לכ

לכ . מאיד, הסביבה המבונה מחד ובשמירה על מלאי המשאבי הקרקעיי כדי לענות על ביקושי עתידיי

המערכות הפיזיות המהוות את , העוסקי בתכנו העירוני נדרשי להבי את הדינמיקה של ההתפתחות העירונית

השווקי השוני עליה מתבססת הפעילות הכלכלית , )עירוניישירותי , כבישי, תחבורה(התשתית העירונית

. והמסגרות הניהוליות המנסות לתמר בי האינטרסי העירוניי השוני) עבודה, דיור, מקרקעי(העירונית

בנושאי, בי היתר,וע זה ייבחנוצולכ הנבחני במק, היסודות בתכנו עירוני ה כלי חשוב של שמאי המקרקעי

:הבאי

:הסוגיות העיקריות

תיאורית התכנו. 1 היחס ביו התערבות לחופש ומקורות הלגיטימציה של התכנו, החשיבה הרגולטיבית •

)מסנגר, מכוו, מקצה, תכנו מסדיר(סוגי התכנו העיקריי •

) 'התכנו האסטרטגי וכד, התכנו הפרוגרסיבי, ליניאריהתכנו הרציונלי(גישות שונות בתכנו •

היחס בי תכנו ופוליטיקה •

יישו והערכה בתכנו, יעדי •

הליכי תכנו. 2 והציבור) ארצי ומקומי(השלטו , תפקיד המתכנ בהלי התכנו והיחסי בינו לבי היז •

מעורבות הציבור בשלבי השוני של התכנו •

מרחבי תכנו וגבולותיה •

יסודות הכנת התכנית. 3שטחי בנייה , צפיפות אובייקטיבית ונתפסת, מ"רזולוציה וקנ, קווי בני, וזי בנייהאח(מושגי יסוד בתכנו •

).'קו כחול של התוכנית וכד, כוללי ועיקריי

מפורט לבי תכנו אדריכלי של המבנה הבודדהקשר בי תכנו מתארי •

וקונספציות עקרונות עיצוביי,תשריטי, הכנת פרוגרמה, ניתוח שטח, יעדי(שלבי בהכנת תוכנית •

)'תהליכי בחירה האופציה המועדפת וכד, אלטרנטיבות, ניסוח האילוצי, תכנוניות

29

)'אופטימיזציה וכד, הקצאה, חיזוי(חברתיי וכלכליי , כלי ניתוח נוספי לטפל בהיבטי דמוגרפיי •

חי שטחי ציבוריי ופתו, על ותשתיות מקומיותתשתיות, תכנו של תחבורה: אלמנטי נוספי •

;יצירת חלופות והערכת ותהלי ביצוע התכנו, קביעת יעדי תכנו •

: התכנו הפיסי •, האזורי, הכלכליי והביטחוניי שהנ הגורמי לתכנו הארצי, החברתיי, ההנדסיי, הנתוני הפיסיי

;המקומי ולתכנו המגרש הבודד

מדיניות , )קביעת אזורי( לייעודי שוני הקצאת שטחי, קרונות התכנו בהתא לייעודי קרקע השוניע •

דרישות איכות , מערכות תחבורה וחנייה, ייעודי ציבוריי ומידת הקשר בינ לבי הצפיפויות, צפיפות הדיור

;סביבה

;תפתחות ערי אורבניזציהה •

ספר לסוגיו לבתי , לשטחי לבנייני ציבור לגני ילדי, עירוני, נורמות ותקני לשטח ציבורי פתוח שכונתי •

;ראשיי ועוד, מאספי, רוחבי דרכי שכונתיי, תקני חנייה. השוני

.שיקולי כלכליי ושמאיי בהכנת תכניות מתאר •

.תכניות מתאר ארציות עיקריות לישראל •

דיני התכנו והבנייה: 'חלק ב

מטרת הבחינה

וה מעצבי ותוחמי את זכויות , ש במקרקעידיני התכנו והבנייה ה מכשיר רב עוצמה לפיקוח והסדרה של השימו

.הפיתוח והשימוש במקרקעי

פעולותיה והחלטותיה של רשויות התכנו משפיעות במידה רבה ומהותית ובאופ ישיר ועקי על מידת ההנאה

.שבעלי המקרקעי יכולי להפיק מה ועל שוויי

, מסדירי את דר הפיתוח) תעשיה ומסחר, כמו מגורי( דיני אלו קובעי שימושי קרקע שוני לאזורי השוני

.העיצוב ואת התקני השוני לבנייה, קובעי את הצפיפות

בתי , בתי ספר, מוסדות ציבור שוני, כמו כבישי, דיני התכנו והבנייה דואגי לאספקה של שרותי ציבור חיוניי

.אסתטיקה ונו, בותועומדי על המשמר של ערכי תר, חולי וגני ציבוריי

יש בה משו התערבות בזכויות הקניי של הפרט , התערבות כה מקיפה של דיני התכנו והבנייה בשימוש במקרקעי

. טיב עמו או לפגוע בשווי זכויותיויופוטנציאל לה

30

, ראשונה(ות התקנות שעל פיו והתוספ, 1965ה"חוק התכנו והבנייה התשכ, הכרת דיני התכנו והבנייה על בוריי

ולכ , ה התשתית ואב היסוד החשובה ביותר לנבח הלומד את מקצוע השמאות, והפסיקה)שלישית ורביעית, שנייה

בנושאי כפי , חודשי לפני מועד הבחינה6המעודכני עד , בתקנות ובפסיקה, עליו לשלוט בחוק התכנו והבנייה

:שיפורטו להל

;של חוק התכנו והבנייההעקרונות המשפטיי ביסודו .1

) : ודרכי פעולת, סמכויותיה, הרכב(מוסדות התכנו .2

, ועדות ערר מחוזיות, הועדות המקומיות לתכנו ולבנייה, הועדות המחוזיות לתכנו ולבנייה, המועצה הארצית

;ועדות משנה של הועדות השונות

; הבנייהי חוק התכנו ו"ועדות ורשויות אחרות הפועלות עפ .3

:והדרכי לביצועו) הסדיר(התכנו הסטטוטורי .4

;תכנית מפורטת, תכנית מתאר מקומית, תכנית מתאר מחוזית, תכנית מתאר ארציתהתכניות השונות ;תשריט חלוקת קרקע. תכנית לאיחוד וחלוקה חדשה

: תכניות אחרות .5

;כנית צלת, תכנית בינוי, מתחמי תכנו/תכנית למבנני, תכנית אב

;)מחוזי או ארצי(תכנו נקודתי ותכנו מתארי .6

:נספחי לתכניות .7

; תסקירי השפעה לסביבה, נספח כדאיות כלכלית, נספח בינוי, תחבורה וחנייה/נספח תנועה

:שיתו הציבור בהליכי התכנו .8

;ופרסומה למת תוק, שמיעת התנגדויות, הפקדתה, הלי פרסו התכנית ;י ענייני בהליכי התכנו ובמוסדות התכנוניגוד

;איזו האינטרסי בי זכויות הפרט לאינטרס הציבורי בהלי התכנו

":פינוי בינוי "–תכניות להתחדשות עירונית .9

;וכלכליי, תכנוניי, שיקולי פיזיי ;התהלי בהכנת תכנית שיכו ציבורי ואישורה, מטרתו, חוק השיכוני הציבוריי

;התוספת הרביעית לחוק התכנו והבנייה, תכניות שימור, שימור .10

:הליכי רישוי .11

;הקלה ושימוש חורג, בקשה להיתר ; האיזו בי הגמישות בתכנו לבי הפגיעה בתכנו המתארי–הקלות ושימושי חורגי

31

;עררי על תכניות והיתרי בפני ועדות ערר מחוזיות .12

: פיצויי בגי נזקי תכנית–עי פגיעה במקרק .13

שיקולי , הליכי הגשת תביעת פיצוי ודרכי בירורה; עקרונות לקביעת פיצויי נזקי שנגרמו על ידי התכנו

;כתבי שיפוי, כלכליי בבחינת תכנית

ל פי הקלה ושימוש חורג ע, היטל השבחה בגי אישור תכנית, התוספת השלישית לחוק התכנו והבנייה לרבות .14

קביעת ; לרבות תשריט ותקנות) תכנית חלוקה, תכנית בני, תכנית מפורטת, תכנית מיתאר(תכניות שונות

;תשלומי איזו לצור איחוד וחלוקה מחדש ;תשלומי על ידי מינהל מקרקעי ישראל, תנאי ומגבלות–פטורי מהיטל השבחה

:בחוק התכנו והבנייה' עבירות ועונשי לפי פרק י .15

הפסד הכנסות ממיסי , יות לחוקצ, אכיפה יעילה של החוק(היבטי כלכליי וחברתיי של עבירות הבנייה

;)פגיעה בתכנו לטווח ארו, תחרות בלתי הוגנת ע עסקי וערי, והיטלי

.התוספת הראשונה לחוק התכנו והבנייה, הגנה על קרקע חקלאית ושטחי פתוחי .16

32

חות כספיי"ניתוח דו, יסודות החשבונאות

הבחינה מטרת

היסוד מושגי כיסוי תו, ומגבלותיו הכספי הדיווח משמעויות את הנבח של והבנתו ידיעותיו על לעמוד .1

.בישראל הנהוג הכספי הדיווח של המיוחדות והבעיות

טיב, במצ להערכת כבסיס שוני בענפי חברות של הכספיי חות"הדו את הנבח של ההבנה על לעמוד .2

.הכלכלי ושוויי שלה הביצוע

פשיטות וחיזוי הכספיי בדוחות והשתקפותו בחברות והבראה משבר תהליכי את הנבח של ההבנה על לעמוד .3

.רגל

.סחירות ובלתי סחירות מניות של וערכ חברות שווי להערכת בשיטות הנבח של הבנתו על לעמוד .4

כספיי דוחות לניתוח מבוא .1

;כלכלי מידע מול שבונאיח מידע .1.1

;החשבונאות עקרונות סקירת .1.2

;לאינפלציה מתואמי ודוחות נומינליי דוחות .1.3

.מס לצרכי ורווח חשבונאי רווח .1.4

ומשמעויותיה הכספיי חות"בדו של העיקריי המרכיבי .2

;המאז .2.1

;והפסד רווח ח"דו .2.2

;העצמי בהו השינויי על ח"דו .2.3

;המזומני תזרימי על ח"דו .2.4

.הכספיי חות"לדו ביאורי .2.5

פיננסיי יחסי ניתוח .3

;נזילות .3.1

;ריווחיות .3.2

;פיננסית איתנות .3.3

;יעילות .3.4

.סמויי הפסדי/ורווחי) Off-Balance Sheet (מאזניוחו מאזני מידע .3.5

33

כספי בדיווח יסוד עקרונות .4

;"החי העסק "עיקרו .4.1

;העלות עיקרו .4.2

;הצבירות עיקרו .4.3

;והוצאות בהכנסות ההכרה .4.4

;והתחייבויות בנכסי ההכרה .4.5

.המשפטית הצורה לעומת הכלכלי התוכ .4.6

בו הכרוכות והבעיות העצמי ההו מושג .5

;העצמי ההו מרכיבי .5.1

;העצמי בהו השינויי מקורות .5.2

;הוניימעי וסעיפי התחייבויות, הו בי ההבחנה .5.3

;להמרה הניתני ער ניירות .5.4

;לפדיו הניתנות מניות .5.5

;נכסי משערו הנובע הו .5.6

;במזומ דיבידנד תחלוק .5.7

.הטבה מניות חלוקת .5.8

חשבונאיי עיוותי וזיהוי פיננסיי קשיי חיזוי .6

;רגל ופשיטות פיננסיי קשיי בחיזוי וסטטיסטי חשבונאיי כלי .6.1

;הכספיי בדוחות והבראה משבר תהליכי השתקפות .6.2

.בעסקי בקרה ומנגנוני תרמיות, חשבונאיי עיוותי דפוס .6.3

חברות שווי הערכת .7

;חברות של הנכסי והשווי השוק שווי, בספרי השווי .7.1

;דומות לחברות והשוואה" המכפיל "שיטת .7.2

;)CCAW (ההו ומחירי) F.C.D שיטת (המזומני תזרי היוו .7.3

;")איומי, הזדמנויות, חולשות, עוצמות ("TOWS ניתוח .7.4

;בחברות שליטה ופרמיית מוניטי .7.5

;חסומות ומניות סחירות בלתי מניות שווי .7.6

.הנפקה לצורכי חברות שווי .7.7

עסקי של ומיזוג רכישה .8

34

;עסקי של מיזוג או לרכישה המניעי .8.1

;למיזוג רכישה בי ההבחנה .8.2

;ומיזוג ברכישה הכספי הדיווח עקרונות .8.3

.לציבור הנפקה לקראת חברות קבוצת של מחדש אירגו .8.4

מאוחדי כספיי חות"דו .9

;לא ומתי לאחד יש מתי .9.1

;חודהאי של בסיסיי עקרונות .9.2

;המאוחד במאז הנכסי הצגת בסיס .9.3

;בקבוצה פנימיות עסקאות ביטול .9.4

';וכו מוניטי, המיעוט חלק – האיחוד עקב הנוצרי סעיפי של משמעות .9.5

.ל"בחו בנות חברות איחוד .9.6

השקעות לגבי הכספי הדיווח .10

;המאזני השווי בסיס .10.1

;שוטפות להשקעות קבע השקעות בי ההבחנה .10.2

.השקעות של שוני סוגי לגבי הדיווח .10.3

לאינפלציה מותאמי כספיי חות"דו .11

;לאינפלציה התאמה של הבסיסית המשמעות .11.1

;המדידה ויחידת הדיווח מטבע .11.2

;המותאמי חות"בדו ההשוואה מספרי משמעות .11.3

;הכספיי חות"בדו שוני סעיפי של משמעות על ההתאמה השלכות .11.4

.ל"ובחו באר בנות חברות איחוד על ההתאמה השלכות .11.5

החשבו רואה של הדעת חוות .12

;החשבו רואה ואחריות ההנהלה אחריות בי ההבחנה .12.1

;שוני במצבי החשבו רואה של הדעת חוות .12.2

".החי העסק "בעניי בעיות כשיש החשבו רואה של הדעת חוות .12.3

אחרי נושאי .13

;ביניי חות"דו .13.1

;מימו עלויות .13.2

35

;החשבונאיי בעקרונות שינויי .13.3

;מיוחדי פרטי .13.4

;מחלקה או מגזר של פעולות סקתהפ .13.5

;המאז תארי לאחר רועייא .13.6

;ומשמעות חשובי פיננסיי יחסי .13.7

".מקובלי חשבונאות כללי "המושג משמעות .13.8

חשבונאיי תקני .14

.פעילות ותחומי מבנה: חשבונאית לתקינה הישראלי המוסד .14.1

.קרקעימ לשומות הרלבנטיי חשבונאית לתקינה המוסד של הדעת בגילויי עיקרי .14.2 )המקרקעי שמאי לשכת של הדעת גילויי י"עפ(

36

עיקרי בדיני מיסי ומיסוי מקרקעי

הבחינה מטרת

במיסוי המתאפיי "נדל בשוק הפעילות לגבי וחומר מקל, נכו הדבר. הכלכלית לפעילות מזיק יסוד טמו מס בכל

.ההחזקה במהל ג כמו והרכישה המכירה בבשל המוטלי עקיפי מיסי של וה ישירי מיסי של ה, מיוחד

היא עירונית ארנונה, מוס ער במס, ההו ורווחי ההכנסה במיסוי בסיסית והבנה, מיסי עקרונות הבנת, לכ

.המציאות מחוייבת

מיכ, בו מצוייד להיות חייב המקרקעי שמאי אשר כלי היא ועקרונותיו מקרקעי מיסוי חוק של ומקיפה יסודית ידיעה

.הגדול והיקפ מורכבות על ביצוע כדאיות ובקביעת "נדל בעסקאות שמעורב

ארנונה, רכוש מס, מוס ער מס חוק, הכנסה מס מפקודת פרקי ללימוד בסיסית תכנית נקבעה, לעיל האמור לאור

.בה להבח יצטר הנבח אשר מקרקעי מיסוי בחוק מורחב ופרק עירונית

;מיסי בדיני יסוד עקרונות .1

;עקיפי ומיסי ישירי מיסי .2

;)הו רווחי על מס (101 – 88 , 28 , 21 , 18 , 17 , 2 , 1 סעיפי על דגש תו, הכנסה מס פקודות .3

;1963ג"התשכ, )ורכישה מכירה, שבח (מקרקעי מיסוי חוק .4

;במקרקעי השונות הזכויות מיסוי .4.1

;מקרקעי איגודי במיסוי עיקרי .4.2

;)מוס ער מס וחוק רכוש מס חוק, מקרקעי מיסוי חוק, הכנסה מס פקודת(" שווי"ה מושג .4.3

;)והתקנות החוק (רכישה מס .4.4

;)והתקנות החוק (מכירה מס .4.5

;הרכישה ויו המכירה יו .4.6

;ניכויי .4.7

;המס שיעורי .4.8

;המס פריסת .4.9

;)לחוק' ז 49 סעי לרבות (מזכה מגורי לדירת פטור .4.10

;במקרקעי אופציה .4.11

;עיבמקרק זכויות חילו .4.12

37

;)בנייה שירותי על מ"ומע רכישה, שבח מס (קומבינציה עסקאות מיסוי .4.13

;בינוי פינוי עסקאות מיסוי .4.14

;)מוס ער ומס רכישה מס, שבח מס (התשלו ומועדי עסקאות על דיווח .4.15

;ציבור ומוסדות המדינה מול עסקאות .4.16

;וחלוקה ואיחוד חלוקה, הפקעות מיסוי .4.17

;לנהנה מנאמ זכויות העברת .4.18

, מקרקעי מיסוי לחוק' א 72 – 70 סעיפי (ומיזוגי פירוקי לרבות מקרקעי באיגוד זכויות העברת .4.19

;)כללית ידיעה (הכנסה מס לפקודות' י 105 – 103

;מוס ער ומס מקרקעי במיסוי שומות על וערעור השגה הליכי .4.20

;הורשה .4.21

;)החוק עקרונות (1961א"התשכ, פיצויי וקר רכוש מס חוק .5

, 54 51', א 43, 31 27 110 סעיפי לרבות, בלבד למקרקעי הנוגע בכל (1975ו"התשל, מוס ער מס חוק .6

;)1976 ו"התשל, מוס ער מס לתקנות' ב 6 תקנה', א 137

;והפטורי, תשלו מועדי, במס החבות לרבות, עירונית ארנונה .7

).כללית ידיעה) (להשכרה בנייני לגבי במס ותהטב : 1 שביעי פרק(, 1959ט"התשי, הו השקעות לעידוד חוק .8

38

חלק ראשו–בחינות סופיות

מבוא לתורת השמאות

גישות ועקרונות בהערכת מקרקעי

39

מבוא לתורת השמאות מטרת הבחינה

בעקרונות שומת המקרקעי והגישות , לעמוד על ידיעותיו של הנבח בחשיבה הכלכלית הטמונה בשיקולי השמאות

.הבנת השימוש הטוב והיעיל במקרקעי וכדומה, תהלי השומה, לשומת המקרקעילהכנת שומת המקרקעי , שימוש ויישו בכלי שנלמדו במקצועות המוקדמי כגו כלכלה ותכנו ערי, בנוס

.הבסיסית . מסגרת ניתוח ארועלרבות, לנסח אות וליישמ, הנבח נדרש להבי את מושגי היסוד בתחו המבוא בצורה מפורטת

:נושאי לימוד

השמאי ושוק המקרקעי .1

תאוריית השווי .2

)עקרונות אוניברסליי(עקרונות לשיקולי שווי .3

שוק הכספי ושוק ההו .4

תורת התועלת .5

אפיו רשות מקרקעי .6

סביבה במקרקעי .7

השימוש המיטבי .8

תהלי השומה .9

איסו ועיבוד מידע במקרקעי .10

גישת ההשוואה .11

שת השווי הפיזיגי .12

גישת היוו ההכנסות .13

חבילת זכויות והערכת זכויות חלקיות .14

40

מקרקעי בהערכת ועקרונות גישות

הבחינה מטרת

.לפתרונ השמאיות ות/הגישה את ולעצב מרכיביה את לזהות, שמאיות בעיות לנתח הנבח של יכולתו על לעמוד

של מספרי פתרו ג יידרש שא כ, השמאיות הבעיות של תיאורטיהעקרוני לחלק להתייחס מיועדת הבחינה

שיופיעו מספריי נתוני על ויתבסס והשיקולי הגורמי, העקרונות אישוש לצור יבוא זה פתרו, המוצגת הבעיה

.בשאלה

, השומ לוחות, והבנייה התכנו יסודות ובמיוחד המוקדמי במקצועות המופיע החומר של והבנה לידיעה נדרש הנבח

.לו שיוצגו השאלות בפתרו ושילוב השמאות לתורת ומבוא הכלכלה יסודות

ודרושי לבעיה והאופייניי הייחודיי, השייכי והשיקולי הגורמי את נפרד בפרק להציג הנבח יתבקש, בנוס

.בשאלה שיופיעו מספריי נתוני על יתבסס ויידרש במידה אשר, המעשי לפתרו

; ח"ואג מניות להנפקת; לאשראי לבטוחות; שוק שווי אומדל: שומה מטרות לפי שומהת וגישו עקרונות .1

לנושאי; חכירה לנושאי; לסוגיה קומבינציה לעסקות; פיננסי לליווי; ואיזו הקצאה חותולל; חברות להערכת

,ותלרב (ההפקע נזקילהערכת ; שטחי ביתורל; השוני ההפקעה חוקיל פי ע ותלהפקע; שוני ביטוח

סוגי לכל פינוי פיצויי לקביעת; השוני המיסוי לחוקי בהתא יסוילמ; )אחר נזק וכל למקרקעי דר התקרבות

היטלל; והבנייה התכנו לחוק 200 ו 197 סעיפי לפי במקרקעי לפגיעה; וניטילמו עסקיל רבותל, המקרקעי

. במקרקעי תושי לפירוק; והבנייה התכנו לחוק השלישית התוספת לפי השבחה

ללא שטחי ל; בנייה זכויותל; מבוני שטחיל; פנויה קרקעל: מקרקעי סוגי פיעקרונות וגישות שומה ל .2

. ב" וכיומניבי נכסיל בנייה זכויות

מגורי דירות( לסוגיה מגורי ל:ושימושי יעודיסוגי ילפי מקרקעי בהערכת שומה וגישות עקרונות .3

מסחריי שטחיל; משרדיל; מסחרל; וגגות צרותלח; )מעורבת בנייה, קרקע צמודת ייהבנ, רוויה בבנייה

נכסיל; אחסנהל; תעסוקהל; מלאכהל; יהיתעשל; )ב"וכיו קניוני, מסחר מרכזי לרבות (השונות בתצורותיה

; מוג ודיור אבות בתיל; והארחה מלו בתיל; "ספקולטיביות "וקרקעות בעתיד לתכנוקרקעות ; חקלאיי

אוויר זכויות, וחניות חניוני, דוגמתמיוחדי עודילרבות יי( ייליעודי ציבור; תדלוק תחנותל; נופש ירותלד

(Air Rights) ,בתחבורה מסופי, ואוויר י נמלי, ונופש ספורט ליעוד קרקעימ, חו ונכסי י חופי, וניטימ

).יבשתית

The Bundle Of) והגדרת בנכס זכויות זיהוי: במקרקעי זכויות גיסו לפיעקרונות וגישות בהערכת מקרקעי .4

Rights Theory) ;בנכסי חלקיות זכויות; ונשלמת משלימה קרקע שומת(Partial Rights In Real Estate

Properties) מלאה בעלות; רקעיהמק חוק מכוח אחרות וזכויות, מוג דייר, פולש, שוכר, רשותבר: לרבות

(Fee Simple) ;הכלכלי, המשפטי במישור ( הזכויות חבילת פיצול; )מושעא (מסוימי בלתי בחלקי בעלות

מחכיר חוכר זכויות שווי לרבות, )ואחרי ישראל מקרקעי מינהל (לסוגיה חכירות בשומת עקרונות; )הפיסיו

זכויות, מפתח דמי לרבות, מוגני דיירי ידי על מוחזקי נכסי שומת עקרונות; עצמה החכירה זכות ושווי

.עצמו התפוס והנכס הבעלי זכויות, הדייר

41

חלק שני–בחינות סופיות

יישומי בשומת מקרקעי

42

יישומי בשומת מקרקעי

מטרת הבחינה

.הזכויות ולכל המטרותלכל סוגי , לצור הכנת שומות לכל סוגי המקרקעי, סיכו הידע הנדרש משמאי מקרקעי

.חות שומה"כולל עריכת דו, הבחינה כוללת דוגמאות מעשיות שונות של שומת מקרקעי

דוסילבוס ק

.סילבוס הנדרש לבחינה זו כולל ג את הנדרש בכל בחינות מועצת השמאי הקודמות לבחינה זוה

נושאי הבחינה

הערכת כל הייעודי והשימושי במקרקעי .1

וגי הזכויות במקרקעיהערכת כל ס .2

הערכה לכל מטרות השומה .3

ידיעת מחירי ועלויות בנייה לכל סוגי המבני , תנודות מחירי, ניתוח עסקות ומחירימחירי מקרקעי .4

והפיתוח

מיסוי במקרקעי .5

הערכת אדמות מינהל מקרקעי ישראל .6

הערכת מקרקעי חקלאיי לסוגיו השוני .7

איחוד וחלוקה וכל , הפקעות, פגיעה במקרקעי, היטל השבחה(וק התכנו והבנייה הערכת מקרקעי לעניי ח .8

)נושא אחר

הפקעות .9

פינויי .10

בנושא שומות מקרקעיהפסיק .11