Šios tez s yra saugomos autori ų teis ės, tod ėl jų...

Šios tezės yra saugomos autorių teisės, todėl jų naudojimas galimas tik išimtinai mokymosi tikslais ir jas draudžiama leisti naudoti bet kokiems tretiesiems asmenims, nesusijusiems su Prievolių teisės II dalyko studijomis Vilniaus universiteto Teisės fakultete, inter alia bet kokį viešą paskelbimą bet kokiomis priemonėmis (pvz., elektroniniais ryšiais). Ši mokymuisi skirta informacija skirta tik VU TF III kurso studentams, todėl nelaikytina viešai paskelbta, nes autorius toliau gali keisti, pildyti jos turinį Vytautas Mizaras

1

Atskir ų nuomos rūšių sutartys

1. Bendras apibūdinimas

Kaip buvo minėta, CK XXVIII skyrius reglamentuoja ne tik bendrąsias nuomos sutarties nuostatas (CK 6.477-6.503 str.), tačiau ir paskiras nuomos rūšių sutartis. Paskiros nuomos rūšys išskiriamos pagal kelis kriterijus, tarkim, atsižvelgiant į: (1) nuomos sutarties dalyko specifiką (pvz., transporto priemonių nuoma tiek teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas, tiek tokių paslaugų neteikiant (CK 6.512-6.529 str.), pastatų, statinių ar įrenginių nuoma (CK 6.530-6.535 str.), įmonės nuoma (CK 6.536-6.544 str.), žemės nuoma (CK 6.545-6.566 str.), gyvenamosios patalpos nuoma (CK 6.575-6.628 str.); (2) nuomos sutarties šalių padėtį bei ypatumus (pvz., vartojimo nuoma (CK 6.504-6.511 str.); (3) specifinį sutarties tikslą bei atsirandančių teisinių santykių specifiką (sandorio sudarymo, vykdymo prasme) (pvz., finansinė nuoma (lizingas) (CK 6.567-674 str.). Paskiras nuomos rūšis reglamentuojančios normos laikytinos normomis, numatančiomis išimtis, ypatumus iš bendrųjų normų. Todėl bendrosios nuomos santykius reguliuojančios normos taikomos ir paskiroms nuomos rūšims, išskyrus, kai atskiras nuomos rūšis reguliuojančios normos numato kitokias taisykles nei bendrosios normos (t. y. numato išimtis, ypatumus iš bendrųjų normų).

II. Vartojimo nuomos sutarties ypatumai

1. Vartojimo nuomos sutarties sąvoka ir sutart į kvalifikuojantys požymiai

Vartojimo nuomos sutarties sąvoka numatyta CK 6.504 straipsnio 1 dalyje:

Pagal vartojimo nuomos sutartį nuomotojas, t. y. asmuo, kurio nuolatinis verslas – daiktų nuoma, įsipareigoja duoti nuomininkui (vartotojui) kilnojamąjį daiktą laikinai valdyti ir juo naudotis už užmokestį nuomininko ar jo šeimos asmeniniams, namų ūkio poreikiams, nesusijusiems su verslu ar profesija, tenkinti, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį.

Vartojimo nuomos santykiai atskirai reglamentuojami, atsižvelgiant į vartojimo nuomos sutarties pobūdį, specifinius šios sutarties tikslus (vartojimo tikslus nuomininko atveju ir komercinius (verslo) tikslus nuomotojo atveju), sutarties šalių sudėtį ir sutarties dalyką. Taigi normos, išdėstytos CK 6.504-6.511 straipsniuose yra ypatingos (singuliarinės; jus singulare) bendrųjų normų, reglamentuojančių nuomos sutartinius santykius (CK 6.477-6.503 str.) atžvilgiu. Todėl bendrosios nuomos santykius reglamentuojančios normos taikomos tiek, kiek šiame skirsnyje esančios teisės normos nenumato ypatingų taisyklių, t. y. bendrųjų normų išimčių. Taip pat mutatis mutandis taikomos ir bendrosios vartojimo sutarčių normos (CK 6.504 str. 2 d.) (pavyzdžiui, normos, reglamentuojančios nesąžiningas sąlygas vartojimo sutartyse (CK 6.188 str.), normos, numatančios daikto kokybę bei garantiją dėl daikto kokybės (CK 6.363 str.), kitos normos, numatančios specialias pareigas vartotojo atžvilgiu (pvz., pareigą informuoti vartotoją apie daiktus: jų kainą (įskaitant visus mokesčius), kokybę, vartojimo būdą ir saugumą, kitas daikto naudojimo savybes, jų paskirtį (CK 6.353 str.), atsakomybę už žalą, atsiradusią dėl netinkamos kokybės produktų (CK 6.292-6.300 str.) ir kt. Taip pat vartojimo nuomos sutartims atitinkamai taikomos ir Vartotojų teisių gynimo įstatymo, Produktų saugos įstatymo normos (pvz., normos, susijusios su vartotojo teisėmis, pardavėjo


2

(paslaugų teikėjo) pareigomis, valstybinių bei visuomeninių organizacijų, ginančių vartotojų teises, veikla ir kt.).

Vartojimo nuomos sutartis yra konsensualinė, dvišalė, atlygintina. Tačiau yra keletas specifinių bruožų, kurie vartojimą nuomos sutartį skiria nuo kitų nuomos rūšių.

Pirma, sutarties šalys. Nuomotoju vartojimo nuomos sutarties atveju yra juridinis asmuo ar fizinis asmuo (verslininkas), kurio nuolatinis verslas – daiktų nuoma. Taigi nuomotojas turi būti tas asmuo, kuris nuolat verčiasi daiktų nuoma, siekdamas pelno. Nuomininku gali būti tik fizinis asmuo, kuris laikomas vartotoju.

Antra, specifiniai sutarties sudarymo tikslai. Nuomotojas vartojimo nuomos sutartį sudaro, vykdydamas komercinę veiklą, todėl siekia verslo (komercinių) tikslų. Tuo tarpu nuomininkas, kuriuo, kaip minėta, gali būti tik fizinis asmuo (vartotojas), sudaro vartojimo nuomos sutartį vartotojimo tikslais, t. y. tenkindamas savo ar savo šeimos asmeninius, namų ūkio poreikius, tačiau nesusijusius su verslu ar profesija.

Trečia, vartojimo nuomos sutarties dalyku gali būti tik kilnojamieji daiktai (pvz., buitinė technika, namų ūkio įranga, prietaisai, aparatai, transporto priemonės ir kt.). Jeigu nuomojamos transporto priemonės taikomos ir specialiosios normos, numatytos CK 6.512-6.529 straipsniuose, jeigu yra šių teisės normų taikymo sąlygos.

Šie ir kiti specifiniai vartojimo nuomos sutarties bruožai lemia kelis šių sutartinių santykių ypatumus, kurie ir numatyti CK 6.504-6.511 straipsniuose. Pavyzdžiui, ypatumai susiję su sutarties terminu, forma, nuomos mokesčio nustatymu, teise atsisakyti sutarties, kai kuriais nuomininko bei nuomotojo teisių apribojimais, kai kurių pareigų vykdymu.

Vartojimo nuomos sutartis laikoma viešąja sutartimi (CK 6.161 str.), todėl jai taikomos ir viešajai sutarčiai taikytinos normos ir reikalavimai: privalomumas sudaryti su bet kuriuo asmeniu, kuris kreipiasi dėl jos sudarymo bei pasekmės, atsirandančios atsisakius sudaryti sutartį, vienodų nuomos kainų tos pačios kategorijos nuomininkams užtikrinimas, išskyrus leidžiamas išimtis ir kt..

2. Vartojimo nuomos sutarties ypatumai

A. Vartojimo nuomos sutarties terminas.

CK 6.505 straipsnio 1 dalyje numatyta imperatyvi norma, kurioje nustatyta maksimalus vartojimo nuomos terminas vieneri metai. Jeigu sutartyje nėra nurodytas terminas, laikoma, kad sutartis sudaryta vieneriems metams, t. y. nebus laikoma, kad sudaryta neterminuota vartojimo nuomos sutartis, kaip kad numatyta CK 6.479 straipsnio 2 dalyje. Kitaip tariant, vartojimo nuomos sutartis gali būti tik terminuota, nors terminas ir nėra esminė sutarties sąlyga. Šalys sutartyje gali numatyti trumpesnį nei vieneri metai sutarties galiojimo terminą.

CK 6.505 straipsnio 2 dalyje taip pat numatytos išimtys iš bendrų normų, taikomų nuomos santykiams. Numatytos dvi išimtys. Pirma, vartojimo nuomos sutarties atveju netaikomas CK 6.481 straipsnis, t. y. vartojimo nuomos sutartis netampa neterminuota, kai, pasibaigus jos terminui, nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų naudojasi daiktu, o nuomotojas tam neprieštarauja. Pasibaigus vartojimo nuomos sutarties terminui, ji gali būti pratęsta iki maksimalaus termino, nurodyto CK 6.505 straipsnio 1 dalyje (kai sutartyje buvo numatytas trumpesnis nei vieneri metai terminas). Priešingu atveju, nuomininkas privalo


3

grąžinti daiktą nuomotojui. Tiesa, nuomininkas privalo sumokėti nuomos mokestį už visą naudojimosi daiktu laikotarpį (CK 6.499 str. 2 d.).

Vartojimo nuomos sutarties atveju nuomininkas negali pasinaudoti pirmenybės teise atnaujinti sutartį, vadovaujantis CK 6.482 straipsniu. Nuomininkas turi teisę iš naujo derėtis su nuomotoju dėl sutarties sudarymo lygiomis teisėmis su kitais asmenimis. Tokia taisyklė numatyta, atsižvelgiant į tai, kad nuomotojas sudaro tokias sutartis, siekdamas pelno, vykdydamas savo verslą, todėl suteikiama jam pačiam galimybė laisvai nuspręsti dėl naujos sutarties sudarymo. Kita vertus, jo laisvę riboja tai, kad vartojimo nuomos sutartis yra viešoji sutartis.

CK 6.505 straipsnio 3 dalyje, atsižvelgiant į tai, kad vartojimo nuomos sutartis yra vartojimo sutartis, suteikiama nevaržoma teisė nuomininkui (vartotojui) atsisakyti sutarties. Tai įstatymo numatyta išimtis iš bendrojo sutarčių teisės principo – sutarties privalomo vykdymo (pacta sund servanda), įtvirtinto CK 6.189, 6.200 straipsniuose. Tačiau, norėdamas pasinaudoti šia teise, nuomininkas privalo įspėti apie atsisakymą pranešti nuomotojui ne vėliau kaip prieš dešimt dienų iki sutarties atsisakymo. Jeigu nuomininkas neįspėja tinkamai apie sutarties nutraukimą, nuomotojas gali atsisakyti tenkinti tokį reikalavimą. Kita vertus, nuomininkas, be abejo, privalo grąžinti nuomotojui daiktą (CK 6.499 str. 1 d.).

Nuomotojas gali nutraukti sutartį tik remiantis bendrosiomis normomis (CK 6.217, 6.497 str.).

B. Vartojimo nuomos sutarties forma.

Vartojimo nuomos sutartis turi būti rašytinė ar kitokios specialiai nustatytos formos (CK 6.506 str.). Šis straipsnis numato išimtį iš bendrųjų normų, numatytų CK 1.73 straipsnio 1 dalyje ir 6. 478 straipsnio 1 dalyje. Vartojimo nuomos sutartis turi būti sudaroma raštu, neatsižvelgiant į sutarties terminą ir į sutarties šalis. Šioje normoje numatyta ir kitokios specialios formos galimybė. Pavyzdžiui, vartojimo nuomos sutarties sudarymo faktą gali patvirtinti nuomotojo išduotas kvitas, žetonas ar kitoks dokumentas. Rašytinės formos nesilaikymas vartojimo nuomos sutarties nedaro negaliojančia, tačiau atsiranda pasekmės, numatytos CK 1.93 straipsnio 2 dalyje, t. y. atima iš šalių teisę, kai kyla ginčas dėl sutarties sudarymo ar jos įvykdymo fakto, remtis liudytojų parodymais tokį faktą įrodyti, išskyrus CK 1.93 straipsnio 6 dalyje numatytus atvejus.

C. Nuomos mokestis.

CK 6.510 straipsnis numato išimtį iš CK 6.487 straipsnio, nes numato, kad vartojimo nuomos atveju nuomos mokestis gali būti nustatomas tik pinigų suma, bet negali būti nustatomas kitais CK 6.487 straipsnio 3 dalyje numatytais būdais. Nuomos mokestis, nustatytas pinigų suma, gali būti sumokamas iš karto arba periodiškai per kelis kartus (pvz., kas mėnesį, kas ketvirtį ar pan.), priklausomai nuo to, kaip šalys susitarė ir numatė sutartyje. Jeigu nuomos sutartyje nuomos mokestis nustatytas kitu būdu, tokiu atveju laikoma, kad šalys nesusitarė dėl nuomos mokesčio, ir todėl nuomos mokestis gali būti pinigų suma nustatomas pagal CK 6.198 straipsnį, arba šalys, vadovaujantis CK 6.487 straipsnio 2 dalimi, gali kreiptis į teismą dėl nepriklausomų ekspertų paskyrimo.


4

Pagal CK 6.505 straipsnio 3 dalį, nuomininkas turi teisę atsisakyti sutarties prieš terminą bet kuriuo metu, įspėjęs apie tai nuomotoją ne vėliau kaip prieš dešimt dienų. Todėl CK 6.510 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad, jeigu nuomininkas buvo sumokėjęs nuomos mokestį už ilgesnį naudojimosi daiktu laikotarpį, negu jis naudojosi iki sutarties nutraukimo, tokiu atveju nuomotojas privalo jam grąžinti permokėtą nuomos mokesčio dalį. Permokėto nuomos mokesčio dalis skaičiuojama nuo dienos, einančios po faktiško daikto grąžinimo dienos. Jeigu nuomininkas nesilaikė įspėjimo terminų, ir dėl to nuomotojas atsisakė tenkinti reikalavimą nutraukti sutartį, arba nuomininkas pavėluotai grąžino daiktą, tokiu atveju apskaičiuojant permokėtą nuomos mokesčio dalį, turi būti vertinama tas laikotarpis, kada daiktas grąžintas nuomotojui, kai nuomininkas tinkamai įvykdė atsisakymo nuo sutarties reikalavimus. Jeigu nuomininkas grąžina daiktą, atsisakęs nuo sutarties, o nuomos mokestis yra už visą faktiškai naudojimosi daiktu laikotarpį nesumokėtas, jis privalo sumokėti nesumokėtą mokesčio dalį nuomotojui.

CK 6.510 straipsnio 3 dalyje, atsižvelgiant į nuomininko, kaip vartotojo, interesus, bei į tai, kad vartojimo nuomos sutarties terminas negali būti ilgesnis nei vieneri metai, numatyta, kad nuomotojas neturi teisės vienašališkai padidinti nuomos mokestį po sutarties sudarymo. Vienašališkai nuomotojas gali sumažinti nuomos mokestį, tačiau padidinti galima tik abiejų šalių sutarimu. Tai išimtis iš bendrosios normos, numatytos CK 6.487 straipsnio 5 dalyje.

D. Sutarties šalių teisių ir pareigų (sutarties vykdymo) ypatumai.

(D-1). Nuomotojo pareigų ypatumai

(D-1-a). Nuomotojo pareigos perduoti daiktą vykdymo ypatumai.

CK 6.508 straipsnyje reglamentuojamas pagrindinės nuomotojo pareigos – daikto perdavimo nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti – tinkamas vykdymas. Šią norma reikia aiškinti ir taikyti sistemiškai su bendrąja norma, t. y. CK 6.483 straipsniu. Šiame straipsnyje akcentuojama nuomotojo pareiga, kuri yra tinkamo jo pareigos perduoti daiktą įvykdymo sąlyga, - supažindinti nuomininką su daikto naudojimo (eksploatavimo) taisyklėmis arba perduoti rašytines naudojimosi daiktu instrukcijas. Taip pat nuomotojas privalo patikrinti daikto būklę ir įsitikinti, ar daiktas yra tinkamas naudoti pagal jo paskirtį ir sutarties sąlygas. Tokios pareigos pabrėžiamos dėl to, kad visų pirma nuomotojas, kuris verčiasi vienokių ar kitokių daiktų nuoma nuolat, turi užtikrinti tinkamą naudojimo instrukcijų ar tvarkos perdavimą savo klientui. Antra, dažnai pagal vartojimo nuomos sutartis išnuomojami daiktai, kurių naudojimui svarbios jų techninės charakteristikos bei teisingas jų naudojimas (pvz., buities prietaisai ir pan.). Tinkamas šios pareigos įvykdymas turi reikšmės, vertinant vėliau atsiradusius daikto trūkumus, nustatant, ar tinkamai buvo naudojamas daiktas, ar buvo pažeistos jo naudojimo taisyklės. Nors minėtame straipsnyje nenumatomi nuomininko teisių gynimo būdai, nuomotojui pažeidus pareigą, numatyta šiame straipsnyje, nuomininkas gali ginti savo teises teisių gynimo būdais, numatytais bendrosiose normose (CK 6.484, 6.498 str. 3 p.).

Nuomotojas privalo garantuoti, kad išnuomotas daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį ir sutarties sąlygas visą nuomos terminą (CK 6.483 str. 1 d.). CK 6.509 straipsnyje numatyta specialioji taisyklė, lyginant su CK 6.485 straipsniu, kokios teisinės pasekmės atsiranda, kai nustatomi daikto trūkumai, trukdantys visiškai ar iš dalies naudoti daiktą pagal


5

paskirtį ir sutarties sąlygas. Minėtoje CK normoje įtvirtinta nuomotojo įsipareigojimo vykdymo trūkumų pašalinimo pareiga. Nuomininkas turi pranešti nuomotojui apie nustatytus daikto trūkumus nuomotojui. Pranešimo formos nėra numatyta, todėl pranešta gali būti bet kokia šalims priimtina forma. Kai nuomotojas gauna nuomininko pranešimą (taikoma sužinojimo prezumpcija, numatyta CK 6.166 str.), per dešimt dienų jis privalo: (1) neatlygintinai pašalinti daikto trūkumus daikto buvimo vietoje (jeigu daiktui reikalingas remontas, kurio daikto buvimo vietoje atlikti negalima, tokiu atveju daiktas turi būti nugabentas nuomotojo sąskaita į tą vietą, kur remontas gali būti atliktas) arba (2) pakeisti tą daiktą kitu analogišku tinkamu naudoti daiktu. Kokiu būdu nuomotojas šalins trūkumus, gali pasirinkti jis pats, įvertinęs faktines aplinkybes (pvz., technines trūkumų pašalinimo galimybes, trūkumų šalinimo tikslingumą, kaštus ir pan.). Nuomos sutartyje gali būti numatyti ir trumpesni nei dešimt dienų trūkumų šalinimo terminai. Kita vertus, nuomotojas, vadovaudamasis CK 6.208 straipsniu, gali ir savo iniciatyva pareikšti apie trūkumų pašalinimą, nelaukdamas nuomininko pareiškimo.

Jeigu nuomotojas neįvykdo minėtų trūkumų šalinimo veiksmų, tokiu atveju nuomininkas turi teisę naudotis teisių gynimo būdais, numatytais CK 6.485 straipsnio 2 dalyje, 6. 498 straipsnio 2 punkte.

CK 6.509 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad nuomininkas privalo atlyginti nuomotojui daikto remonto (trūkumų šalinimo) ir daikto gabenimo į remonto vietą išlaidas, jeigu daikto trūkumai atsirado dėl to, kad nuomininkas pažeidė daikto naudojimo ir laikymo taisykles, t. y. dėl daikto trūkumų yra jo paties kaltė. Ši norma turi būti sistemiškai taikoma su CK 6.508 straipsniu, t. y. turi būti išsiaiškinta, ar nuomotojas tinkamai įvykdė savo pareigą, supažindinti nuomininką su daikto naudojimo taisyklėmis arba perduoti rašytines naudojimosi daiktu instrukcijas. Jeigu nuomotojas neįvykdė šios pareigos, nuomininko atsakomybė gali būti mažinama arba apskritai jis gali būti atleistas nuo išlaidų atlyginimo. Nuomininkas ir esant jo kaltei dėl daikto trūkumų gali pareikšti reikalavimus, numatytus minimo straipsnio 1 dalyje, tačiau jis privalo apmokėti remonto ir gabenimo išlaidas.

Nuomininko atsakomybė už daikto pabloginimą ar praradimą nustatoma pagal CK 6.500 straipsnio, 6.502 straipsnio 1 dalies normas.

(D-1-b). Nuomotojo pareigos daryti nuomojamo daikto remontą vykdymo ypatumai.

CK 6.507 straipsnyje numatyta, kad nuomotojas privalo daryti išnuomoto daikto kapitalinį ir einamąjį remontą. Taigi šis straipsnis numato išimtį iš CK 6.492 ir 6.493 straipsniuose numatytų taisyklių. Pagal bendrąsias nuomos sutarties normas kapitalinio išnuomoto daikto remonto darymas yra nuomotojo, o einamojo remonto darymas yra nuomininko pareiga, jeigu, kaip numatyta CK 6.492, 6.493 straipsnių 1 dalyse, įstatymų ar sutarties nenumatyta kitaip. Tokių pareigų priskyrimas tik nuomotojui sąlygotas tuo, kad nuomotojas teikia šias paslaugas vartotojui. Taip pat atkreiptinas dėmesys, kad ši norma, skirtingai nei minėtos bendrosios normos, nėra dispozityvi, todėl šalys negali susitarti dėl kitokio pareigų daryti kapitalinį ar einamąjį išnuomoto daikto remontą paskirstymo.

Nuomininkas privalo laikyti išsinuomotą daiktą tvarkingą ir atlyginti daikto išlaikymo išlaidas (CK 6.493 str. 1 d.).

(D-2). Nuomininko teisių ypatumai.


6

CK 6.511 straipsnis numato išimtį iš CK 6.490 straipsnyje įtvirtintos normos dėl galimybės subnuomoti daiktą nuomotojo sutikimu, o taip pat iš CK 6.491 straipsnyje numatytos bendrosios taisyklės, kad nuomininkas turi teisę perleisti teises ir pareigas ar suvaržyti teises, atsiradusias iš nuomos sutarties. Ši norma imperatyvi, todėl šalys sutartyje negali numatyti kitokių taisyklių. Taigi vartojimo nuomos sutarties atveju nuomininkas neturi teisės subnuomoti daiktą ar suteikti teisę juo naudotis pagal panaudos sutartį, taip pat perleisti savo teisių ir pareigų, atsiradusių pagal sutartį, įkeisti nuomos teisės, įnešti ją kaip turtinį įnašą ar kitaip kaip nors apriboti. Teisių ir pareigų perdavimas galimas tik tais atvejais, kai nuomininkas (vartotojas) miršta (CK 6.190 str. 1 d.), išskyrus atvejus, kai sutartis negali būti įvykdyta nedalyvaujant pačiam nuomininkui arba kitokiu būdu yra neatsiejamai susijusi su nuomininko asmeniu (žr. CK 6.128 str.).

III. Transporto priemoni ų nuomos sutarčių ypatumai

1. Bendras apibūdinimas

Transporto priemonių nuoma teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas bei tokių paslaugų neteikiant išskiriama į atskirą nuomos rūšį ir jau taikomos specialiosios taisyklės, atsižvelgiant į nuomos sutarties dalyko specifiką ir su tuo susijusiais šios sutarties turinio ypatumais. CK 6.512-6.529 straipsniuose numatytos specialiosios normos, todėl esant šių normų ir bendrųjų nuomos santykius reglamentuojančių normų kolizija, taikomos specialiosios normos, o tais atvejais, kai specialiosios normos nenumato kitokių taisyklių ar išimčių iš bendrųjų normų, taikomos pastarosios nuomos santykius reguliuojančios normos. Šios kodekso normos taikomos visų transporto priemonių rūšių nuomai: kelių, geležinkelio, vidaus vandenų, jūrų, oro transporto priemonių (pvz., įvairių kelių transporto priemonių (lengvųjų automobilių, krovininių automobilių, autobusų ir kt.), laivų, orlaivių, vidaus vandenų laivų, geležinkelio transporto priemonių) nuomai. Tačiau atskirų transporto rūšių kodeksai (pvz., Geležinkelio transporto kodeksas, Vidaus vandenų transporto kodeksas, Kelių transporto kodeksas) ar įstatymai gali numatyti tų transporto priemonių rūšių nuomos ypatumus (pvz., Prekybinės laivybos įstatymo reglamentuojami laivo frachtavimo sutarties (čarterio) ypatumai).

Išskiriamos dvi transporto priemonių nuomos rūšys: transporto priemonių nuoma teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas (CK 6.512-6.521 str.) ir transporto priemonių nuoma neteikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugų (CK 6.522-6.529 str.).

2. Sutarties sampratos ir kvalifikuojančių požymių ypatumai

CK 6.512 straipsnio 1 dalyje pateikiama transporto priemonių nuomos teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas, o CK 6.522 straipsnio 1 dalyje - transporto priemonių nuomos neteikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugų samprata. Abi šių nuomos rūšių sutartys yra konsensualinės, dvišalės, atlygintinos. Tačiau yra keletas specifinių bruožų, kurie transporto priemonių teikiant arba neteikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas nuomos sutartis skiria nuo kitų nuomos rūšių.


7

Visų pirma, specifinis sutarties dalykas ir tikslas. Sutarties dalyku gali būti tik transporto priemonės, o transporto priemonių teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas ir šios paslaugos. Minėtos CK normos taikytinos tik tuo atveju, kai transporto priemonių nuomos sutartys sudaromos keleivių (įskaitant ir patį nuomininką) ir (ar) krovinių vežimui.

Antra, sutarties dalykas lemia dvi skirtingo pobūdžio nuomotojo pagrindines pareigas, būdingas transporto priemonių teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas sutarčiai: (1) perduoti naudoti transporto priemonę ir (2) teikti transporto priemonės vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas.

CK 6.512 straipsnio 2 dalyje ir CK 6.522 straipsnio 2 dalyje numatytos išimtys iš bendrųjų normų, taikomų nuomos sutartiniams teisiniams santykiams. Numatytos dvi išimtys. Pirma, transporto priemonių nuomos teikiant ar neteikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas sutarties atveju netaikomas CK 6.481 straipsnis, t. y. ši nuomos sutartis netampa neterminuota, kai, pasibaigus jos terminui, nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų naudojasi daiktu, o nuomotojas tam neprieštarauja. Pasibaigus transporto priemonių nuomos teikiant ar neteikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas sutarties terminui, ji pasibaigia, ir nuomininkas privalo grąžinti daiktą nuomotojui. Be abejo, tai ne trukdo sudaryti naują nuomos sutartį.

Antra, transporto priemonių nuomos teikiant ar neteikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas sutarties atveju nuomininkas negali pasinaudoti pirmenybės teise atnaujinti sutartį, vadovaujantis CK 6.482 straipsniu. Nuomininkas turi teisę iš naujo derėtis su nuomotoju dėl sutarties sudarymo lygiomis teisėmis su kitais asmenimis.

2. Sutarties forma

Transporto priemonių nuomos teikiant arba neteikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas sutartis nepaisant jos termino turi būti rašytin ė (CK 6.513 str., 6.523 str.). Šie straipsniai numato išimtį iš bendrųjų normų, numatytų CK 1.73 straipsnio 1 dalyje ir 6.478 straipsnio 1 dalyje. Transporto priemonių nuomos teikiant arba neteikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas sutartis turi būti sudaroma raštu, neatsižvelgiant į sutarties terminą ir į sutarties šalis, t. y. nepaisant ar šalys yra fiziniai ar juridiniai asmenys.

Šių sutarčių atveju netaikoma ir CK 6.478 straipsnio 2 dalyje numatyta norma dėl sutarties teisinės registracijos. Dauguma transporto priemonių yra kilnojamieji daiktai, išskyrus jūrų laivus ir orlaivius, kuriems nustatyta privaloma teisinė registracija ir kurie prilyginami nekilnojamiems daiktams (žr. CK 1.98 str. 2 d.). Tačiau net ir tais atvejais, kai transporto priemonės yra prilyginamos nekilnojamiems daiktams, bendroji CK 6.478 straipsnio 2 dalies norma dėl teisinės registracijos netaikoma, o taikoma specialioji norma, numatyta minėtuose straipsniuose, kuriuose nenumatyta teisinė registracija. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad įstatymų ar kitų teisės aktų nustatyta transporto priemonių registracija negali būti tapatinama su jų nuomos sutarčių registravimu. Pavyzdžiui, registracija numatyta jūrų laivams, kurie registruojami Lietuvos Respublikos jūrų laivų registre, vadovaujantis Jūrų laivų registravimo taisyklėmis (Prekybinės laivybos įstatymo 6 str.), vidaus vandenų laivams, kurie registruojami Lietuvos Respublikos vidaus vandenų laivų registre, vadovaujantis Lietuvos Respublikos vidaus vandenų laivų registravimo taisyklėmis (Vidaus vandenų


8

transporto kodekso 16 str.), kelių transporto priemonėms, kurios registruojamos valstybinėje įmonėje “Regitra” pagal Vidaus reikalų ministro įsakymu Nr. 260 patvirtintas Kelių transporto priemonių registravimo taisykles. Taigi minėtuose įstatymuose ir poįstatyminiuose aktuose numatyta transporto priemonių registracija, tačiau CK nenumato tokių transporto priemonių nuomos sutarčių teisinės registracijos.

Rašytinės formos nesilaikymas vartojimo nuomos sutarties nedaro negaliojančia, tačiau atsiranda pasekmės, numatytos CK 1.93 straipsnio 2 dalyje, t. y. atima iš šalių teisę, kai kyla ginčas dėl sutarties sudarymo ar jos įvykdymo fakto, remtis liudytojų parodymais tokį faktą įrodyti, išskyrus CK 1.93 straipsnio 6 dalyje numatytus atvejus.

3. Sutarties šalių teisių ir pareigų vykdymo ypatumai

3.1. Nuomotojo pareigų vykdymo ypatumai

A. Nuomotojo pareiga išlaikyti transporto priemonę, kai sudaroma transporto priemonės nuomos teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas

Atsižvelgiant į tai, kad transporto priemonių nuomos teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas sutarties dalyku yra ne tik transporto priemonės perdavimas naudotis nuomininkui, bet ir techninės priežiūros paslaugų teikimas, CK 6.514 straipsnis numato, kad per visą nuomos sutarties terminą nuomotojas privalo užtikrinti tinkamą išnuomotos transporto priemonės techninę būklę, daryti jos kapitalinį ir einamąjį remontą, rūpintis būtinų detalių tiekimu. Šis straipsnis numato išimtį iš CK 6.492 ir 6.493 straipsniuose numatytų taisyklių. Atkreiptinas dėmesys, kad CK 6.514 straipsnio norma, skirtingai nei minėtos bendrosios normos, nėra dispozityvi, todėl šalys negali susitarti dėl kitokio pareigų daryti kapitalinį ar einamąjį išnuomoto daikto remontą paskirstymo.

Visai kitokios taisyklės numatytos transporto priemonių neteikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugų. Šios sutarties atveju nuomojamos transporto priemonės techninės priežiūros, tinkamos naudojimui būklės užtikrinimo, einamojo ir kapitalinio remonto darymas yra nuomininko pareiga (CK 6.524 str.). Bet ši CK norma, skirtingai nuo 6.514 straipsnio, ir lygiai taip pat, kaip ir bendrosios CK 6.492-6.493 straipsnių normos, yra dispozityvi.

B. Nuomotojo pareiga teikti transporto priemonės vairavimo ir techninio aptarnavimo paslaugas

Jeigu sudaroma transporto priemonių teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas sutartis, tai vadovaujantis CK 6.515 straipsniu nuomotojas turi pareigą teikti transporto priemonės vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas, kurios leistų užtikrinti jos normalų ir saugų eksploatavimą pagal nuomos sutarties sąlygas. Nuomos sutartyje šalys gali numatyti, kad nuomotojas teikia nuomininkui ir kitokias paslaugas. Tarkim, gali būti susitarta, kad nuomotojas rūpinsis ir organizuos nuomininko ar jo keleivių maitinimą, nakvynę ar pan.

Normalaus ir saugaus transporto priemonės eksploatavimo užtikrinimas tiesiogiai susijęs su tinkamu vairavimo paslaugų suteikimu, vairuojančių asmenų kvalifikacija. Todėl CK 6.515 straipsnio 2 dalyje numatyta nuomotojui pareiga užtikrinti, kad išnuomotą transporto priemonę vairuotų tinkamos kvalifikacijos asmenys. Pirmiausiai vairuoti transporto priemonę gali tik tokie asmenys, kurie pagal įstatymus turi teisę vairuoti tą transporto priemonės rūšį,


9

kuri yra išnuomota, t. y. turėti reikiamos kategorijos vairuotojo teises. Transporto priemonę vairuojantys asmenys turi turėti tvarkingus ir reikiamus kitus dokumentus (pvz., transporto priemonės registravimo pažymėjimą, licenciją verstis tam tikra veikla (pvz., verstis keleivių vidaus vežimais1 ar pan.) ir atitikti kitus įstatymuose numatytus reikalavimus). Vairuotojams keliami reikalavimai gali būti aptarti ir nuomos sutartyje.

Išnuomotą transporto priemonę, teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas, vairuoja asmenys, kurie yra nuomotojo darbuotojai, t. y. asmenys, susiję su nuomotoju darbo santykiais. Tačiau jie privalo vykdyti nuomininko nurodymus, susijusius su transporto priemonės valdymu ir naudojimu, o taip pat nuomotojo nurodymus, kurie susiję su transporto priemonės technine priežiūra. Asmenų, vairuojančių transporto priemonę, išlaikymo išlaidas atlygina bei darbo užmokestį moka nuomotojas (CK 6.515 str. 4 d.). Nuomininkas privalo nuomotojui mokėti nuomos mokestį už naudojimąsi transporto priemone, taip pat atlyginti komercinio naudojimo išlaidas (CK 6.516 str.). Nuomos mokestis apima atlyginimą ne tik už naudojimąsi transporto priemone, bet ir už suteiktas paslaugas. Ši norma yra dispozityvi, todėl šalys gali šiuos klausimus aptarti ir kitaip.

Aptarta nuomotojo pareiga nebūdinga transporto priemonių neteikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugų sutarčiai.

C. Nuomotojo pareigos, susijusios su draudimu.

Šių pareigų vykdymas šalių atžvilgiu priklauso nuo to, kokia transporto priemonės nuomos sutartis – teikiant ar neteikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugų – sudaroma. Pirmuoju atveju šios pareigos būdingos nuomotojui, o antruoju – nuomininkui (žr. taip pat toliau apie nuomininko pareigas). Transporto priemonės teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas atveju tiek transporto priemonės, tiek transporto priemonės savininko ir valdytojo civilinės atsakomybės) pareiga tenka pačiam nuomotojui, todėl ir draudimo išlaidos tenka jam (CK 6.517 str.). Tačiau norma dispozityvi, todėl šalys savo susitarimu gali susitarti ir dėl kitokios draudimo išlaidų atlyginimo tvarkos.

Ši pareiga nuomotojui yra tik tais atvejais, kai transporto priemonės ir jos valdytojo civilinės atsakomybės draudimą privalomai numato įstatymas ar nuomos sutartis. Pagal Transporto priemonių savininkų ir valdytojų civilinės atsakomybės privalomojo draudimo įstatymą transporto priemonių savininkų ir valdytojų civilinės atsakomybės draudimas yra privalomas. Tačiau nuomos sutarties šalys gali susitarti, nuomotojas ar nuomininkas sudarys draudimo sutartį.

3.2. Nuomininko pareigų vykdymo ypatumai

A. Pareiga apmokėti transporto priemonės naudojimo ir išlaikymo išlaidas.

Transporto priemonės faktinis valdytojas ir naudotojas yra nuomininkas, todėl jam ir tenka transporto priemonės naudojimo išlaidos abiejų minimų transporto priemonių nuomos sutarčių atveju (CK 6.516 str., 6.526 str.). Transporto priemonės teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas nuomos atveju reikiamomis kuro ar kitokiomis medžiagomis privalo rūpintis nuomotojas, tačiau jų atlyginimo išlaidos tenka nuomininkui. Tokias išlaidas

1 Pavyzdžiui, 1996 m. lapkričio 19 d. Kelių transporto kodekso (Žinios. 1996, Nr. 119-2772) 8 straipsnio 1 dalyje nurodyta kokia vežimo veikla verstis reikalingos licencijos.


10

paprastai sudaro išlaidos kurui ir kitokioms medžiagoms, reikalingoms, kad transporto priemone galima būtų naudotis, kitokioms rinkliavoms (pvz., jeigu transporto priemonė saugoma pagal pasaugos sutartį, tokiu atveju nuomininkas privalo atlyginti saugojimo išlaidas, kelių mokesčio išlaidos). Nurodytos CK normos yra dispozityvios, todėl nuomos sutartyje gali būti aptartas kitokia transporto priemonės naudojimo išlaidų paskirstymo tvarka.

B. Pareigos, susijusios su draudimu

Nuomininko pareiga mokėti draudimo įmokas būdinga tik transporto priemonės neteikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas sutarties atveju (CK 6.526 str.). Tai apima ir transporto priemonės draudimo ir transporto priemonės valdytojo civilinės atsakomybės draudimo įmokų mokėjimo atlyginimą. Šios pareigos priskyrimas nuomininkui yra logiškas, nes jam neteikiamos vairavimo ir techninės priežiūros paslaugos. Minėtą CK normą reikėtų sistemiškai aiškinti ir taikyti su Transporto priemonių savininkų ir valdytojų civilinės atsakomybės privalomojo draudimo įstatymu, pagal kurį paprastąsias draudimo sutartis privalo sudaryti Lietuvos Respublikoje registruotų ir šalies kelių eisme dalyvaujančių transporto priemonių savininkai. Jeigu transporto priemonės savininkas perdavė transporto priemonę valdyti kitam asmeniui nesudaręs paprastosios draudimo sutarties arba transporto priemonės valdymo laikotarpiu baigėsi anksčiau sudarytos draudimo sutarties galiojimo laikas, tokią sutartį turi teisę sudaryti transporto priemonės teisėtas valdytojas. Taigi nuomininkas, būdamas teisėtu transporto priemonės valdytoju pagal nuomos sutartį, transporto priemonės valdytojo privalomojo civilinės atsakomybės draudimo sutartį turi sudaryti tais atvejais, kai nuomotojas perdavė transporto priemonę nuomininkui nesudaręs draudimo sutartis arba draudimo sutarties galiojimo laikas pasibaigė, o nuomotojas naujos sutarties nesudarė. Jeigu draudimo sutartis sudaryta tokiu atveju, nuomininkas atlygina draudimo išlaidas. Tiesa, šalys gali nuomos sutartyje susitarti ir dėl kitokios tiek draudimo, tiek ir kitokių komentuojamoje normoje minimų išlaidų atlyginimo tvarkos.

3.3. Nuomininko teisės sudaryti sutartis su trečiaisiais asmenimis ypatumai

CK 6.518 straipsnio 1 dalyje ir 6.527 straipsnio 1 dalyje, kaip ir bendrojoje CK 6.490 straipsnyje įtvirtintoje normoje, numatyta bendroji taisyklė, kad nuomininkas gali subnuomoti transporto priemonę tretiesiems asmenims tik nuomotojui sutinkant. Tačiau minėtos normos numato, kad šalys nuomos sutartyje gali numatyti, kad subnuoma galima ir be nuomotojo sutikimo. Jeigu nuomos sutartyje nenumatyta, kad subnuoma galima ir be nuomotojo sutikimo, tokiu atveju sistemiškai turi būti taikomas ir CK 6.490 straipsnis. Jeigu subnuoma galima, tokiu atveju, kai sudaryta transporto priemonės teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas sutartis, subnuomoti transporto priemonę galima tik kartu nuomotojui teikiant ir vairavimo bei techninės priežiūros paslaugas, t. y. taip, kaip yra sudaryta sutartis tarp nuomotojo ir nuomininko.

CK 6.518 ir 6.527 straipsnių antrosiose dalyse numatyta nuomininko teisė be nuomotojo sutikimo sudaryti savo vardu su trečiaisiais asmenimis keleivių ar krovinių vežimo sutartis, jeigu tai neprieštarauja transporto priemonės naudojimo tikslams, numatytiems sutartyje, arba jos naudojimo paskirčiai. Pavyzdžiui, jeigu išsinuomojamasis lengvasis automobilis, tai jo naudojimo paskirtis yra ne keleivių ar krovinių vežimas, todėl tokių sutarčių nuomininkas šiuo atveju negalėtų sudaryti. Minėtos norma yra dispozityvios, todėl šalys gali susitarti, kad


11

vežimo sutartis nuomininkas gali sudaryti, tik turėdamas nuomotojo sutikimą, kuris gali duodamas jau sutartį sudarant arba vėliau.

3.4. Civilinės atsakomybės už nuomojamai transporto priemonei padarytą žalą taikymo ypatumai

Kai yra sudaroma transporto priemonių teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas sutartis, nuomininko civilinę atsakomybę už nuomojamos transporto priemonės sugadinimą ar žuvimą reglamentuoja CK 6.519 straipsnis. Nuomininko civilinė atsakomybė atsiranda esant visoms atsakomybės sąlygoms: neteisėtiems veiksmams (CK 6.246 str.), žalai (CK 6.249 str.), priežastiniam ryšiui tarp neteisėtų veiksmų ir žalos (CK 6.247 str.) ir kaltei (CK 6.248 str.). Tačiau minėta CK norma numato išimtį iš bendrosios normos, nustatančios skolininko kaltės prezumpciją (CK 6.248 str. 1 d.). Taigi šiuo atveju nuomotojui tenka pareiga įrodyti, kad žala transporto priemonei atsirado dėl nuomininko kaltės, t. y. dėl aplinkybių, už kurias atsako nuomininkas. Nuomininkas laikomas nekaltu, kol neįrodyta priešingai. Jeigu nuomininkas yra juridinis asmuo, tai jis atsako ir už savo darbuotojų, einančių darbines (tarnybines) pareigas, ar kitų asmenų, kurie veikia nuomininko nurodymu ir jo kontroliuojami (CK 6.264 str.). Tokia išimtis numatyta dėl to, kad nuomotojas teikia vairavimo paslaugas. Todėl preziumuojama, kad nuomininkas nekaltas dėl padarytos transporto priemonei žalos, išskyrus, kai nuomotojas įrodo, kad žalą padarė nuomininkas kaltais veiksmais.

Ši taisyklė netaikoma transporto priemonių nuomos neteikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugų sutarties atveju. Civilinės atsakomybės už pagal transporto priemonių neteikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugų sutartį išsinuomotai transporto priemonei padarytą žalą taisyklės nustatomos, taikant bendrąją normą, numatančią nuomininko atsakomybę už daikto pabloginimą ir už daikto praradimą (CK 6.500, 6.502 str.).

Transporto priemonės atsitiktinio žuvimo ar sugadinimo rizika tenka nuomotojui kaip daikto savininkui (CK 4.52 str.), tačiau nuomos sutartyje gali būti numatyta ir kitaip.

3.5. Civilinės atsakomybės už tretiesiems asmenims padarytą žalą taikymo ypatumai

Transporto priemonė (su įjungtu varikliu) yra didesnio pavojaus šaltinis, todėl civilin ės atsakomybės sąlygos, kai žala padaroma valdant nuomojamą transporto priemonę, nustatomos taikant civilinės atsakomybės taisykles, numatytas CK 6.270 straipsnyje. Atsakovu, kai žala padaroma išsinuomota transporto priemone teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas, yra nuomotojas, nes jam pavaldūs asmenys fiziškai vairuoja transporto priemonę, ir dėl to didesnio pavojaus šaltinio valdytoju laikomas ne nuomininkas, o nuomotojas (CK 6.520 str.). Be to, tokia taisyklė gali būti paaiškinama tuo, kad nuomotojas yra transporto priemonės savininkas arba teisėtas valdytojas (nežiūrint to, kad nuomininkas yra faktinis nuomojamos transporto priemonės valdytojas).

Kai žala transporto priemone padaroma tretiesiems asmenims (pvz., pėstiesiems), tai nuomotojo atsakomybė nustatoma pagal CK 6.270 straipsnio 1 dalį, t. y. taikoma griežta civilinė atsakomybė, neatsižvelgiant į nuomotojo kaltę, išskyrus kai yra nukentėjusiojo tyčia ar didelis neatsargumas arba nenugalimos jėgos aplinkybės. Jeigu žala padaryta didesnio pavojaus šaltinių valdytojams (kitos transporto priemonės vairuotojui), tokiu atveju


12

atsakomybė atsiranda bendrais pagrindais (CK 6.270 str. 5 d.). Taigi atsakovu prieš trečiuosius asmenis pagal CK 6.520 straipsnį negali būti nuomininkas. Tačiau nuomotojas turi atgręžtinio reikalavimo teisę nuomininkui, jeigu žala padaryta dėl nuomininko kaltės (tiek dėl tyčios, tiek dėl neatsargumo). Regresinio reikalavimo dydis yra ribojamas ta suma, kurią nuomotojas sumokėjo, atlygindamas žalą tretiesiems asmenims (nukentėjusiesiems). Šiuo atveju nuomininko kaltė preziumuojama, todėl, esant ginčui, nuomininkas turės įrodinėti savo nekaltumą.

Jeigu sudaroma transporto priemonių neteikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugų sutartis, tai civilinės atsakomybės taikymą reguliuoja CK 6.528 straipsnis. Tokios sutarties atveju transporto priemonės, kaip didesnio pavojaus šaltinio, valdytoju prieš trečiuosius asmenis yra nuomininkas, nes jis fiziškai valdo transporto priemonę. Civilinės atsakomybės sąlygos nustatomos taikant civilinės atsakomybės taisykles, numatytas CK 6.270 straipsnyje, reglamentuojančiame atsakomybę už didesnio pavojaus šaltinių padarytą žalą.

Tiek CK 6.520 straipsnio, tiek 6.528 straipsnio normos taikomos sistemiškai su Transporto priemonių savininkų ir valdytojų civilinės atsakomybės privalomojo draudimo įstatymo normomis.

IV. Pastatų, statinių ar įrenginių nuomos sutarties ypatumai

1. Sutartį kvalifikuojan čių požymių ypatumai

Pastatų, statinių ar įrenginių nuoma CK išskirta į atskirą nuomos rūšį, atsižvelgiant į nuomos dalyką. Bendrosios nuomos santykius reglamentuojančios normos (CK 6.477-6.503 str.) pastatų, statinių ar įrenginių nuomai taikomos tiek, kiek kitaip šių nuomos santykių nereglamentuoja CK 6.530-6.535 straipsniai. Taigi CK 6.530-6.535 straipsnių normos yra ypatingosios (singuliarinės) normos, numatančios išimtis iš bendrųjų normų.

CK 6.530 straipsnio 1 dalyje pateikiama pastatų, statinių ar įrenginių nuomos samprata, kuri nesiskiria nuo bendros nuomos sutarties sampratos, išskyrus specialų šios nuomos sutarties dalyką. Šios nuomos sutarties dalyko specifiką lemia visų pirma tai, kad sutarties dalykas yra nekilnojamieji daiktai (pastatai, statiniai ar įrenginiai, kurie yra nekilnojamieji daiktai) . Antra, sutarties dalykas paprastai yra naudojamas verslo ar profesinės veiklos vykdymo tikslais, t. y. speciali pastato, statinio ar įrenginio naudojimo paskirtis (pvz., gali būti naudojami gamybos, prekybos, administraciniais, pramoniniais ir kt. tikslais). Sutarties dalyko specifiką lemia ir tai, kad pastatai, statiniai ar įrenginiai visada yra susiję su žemės sklypu, kurie negali būti perkeliami iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų paskirties ir iš esmės nesumažinus jų vertės (CK 4.2 str. 2 d.), todėl išnuomojus pastatus, statinius ar įrenginius visada aktualus klausimas yra dėl žemės sklypo, ant kurio yra minėti objektai, naudojimo teisių (žr. 6.532 str.). Pastatų, statinių ar įrenginių nuomos sutarties dalyku gali būti tik Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo nustatyta tvarka suformuoti kaip atskiri nekilnojamojo turto objektai, jiems suteiktas unikalus numeris ir yra įregistruoti Nekilnojamojo turto registre.

Nuomos sutartyje turi būti nurodyti duomenys apie nekilnojamąjį daiktą (pavadinimas, unikalus numeris), nurodyta to daikto vieta atitinkamame žemės sklype.


13

Statinį reikia suprasti kaip pastatą, priestatą, tiesinį (inžinierinius tinklus, kelius ir pan.) ir visa tai, kas statoma (montuojama, tiesiama) ar pastatyta (sumontuota, nutiesta) naudojant statybines medžiagas, statybos gaminius, statybos dirbinius ir yra tvirtai sujungta su žeme (žr. Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 3 str. 8 d.). Pastatas yra viena iš statinių rūšių. Taigi CK 6.530-6.535 straipsniai netaikomi tiems statiniams, kurie nėra tvirtai sujungti su žeme, o yra perkeliami iš vienos vietos į kitą, surenkami ir pan. (pvz., kioskai, paviljonai ir pan.).

Atkreiptinas dėmesys į tai, kad pastatų, statinių ar įrenginių nuomos sutarties dalyku nėra patalpos ar butai, kurie yra pastate. Analizuojamos nuomos sutarties dalyku yra pats statinys, pastatas ar įrenginys. Patalpa yra statinio dalis, suformuota kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas, turinti aiškią funkcinę paskirtį bei atskirą išėjimą į lauką arba į kitas patalpas (Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 3 str. 9 d.), todėl patalpų nuomai taikomos bendrosios nuomos taisyklės, o gyvenamųjų patalpų nuomai – ir specialiosios normos, numatytos CK 6.575-6.628 straipsniuose.

Įrenginiai kaip analizuojamos nuomos sutarties dalykas turi būti suprantami tik tokie įrenginiai, kurie pagal Nekilnojamojo turto kadastro įstatymą yra laikomi nekilnojamojo turto objektais ir kurie yra registruojami nekilnojamojo turto registre. Pagal Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 9 straipsnio 1 dalies 6 punktą nekilnojamojo turto objektu laikomi inžineriniai įrenginiai, kurių funkcijos tiesiogiai nesusijusios su žemės sklypu ar pastatu. Tačiau nekilnojamojo turto objektu nėra laikomi kito nekilnojamojo turto objektų (statinių) priklausiniai: inžineriniai įrenginiai, kurie pagal savo funkcijas yra tiesiogiai susiję su žemės sklypu ar statiniu, kuris jau yra suformuotas kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas (keliai, geležinkeliai, uosto įrenginiai ir pan.); kiemo įrenginiai, jei negalima nustatyti aiškios jų tikslinės priklausomybės, paskirties ar neapibrėžtas šių objektų naudojimo ar ūkinės veiklos būdas; tvoros, sienos, žemės dangos, sankasos, geležinkelio pabėgiai ir bėgiai, riboženkliai ir kiti įrenginiai, kurių funkcijos yra tiesiogiai susijusios su žemės sklypu ar pastatu, suformuotu kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas.

CK 6.530-6.535 straipsniai, reglamentuojantys pastatų, statinių ar įrenginių nuomą, taikomi įmonių nuomai tiek, kiek CK 6.536-6.544 straipsniuose nenumatyta kitokių taisyklių (CK 6.530 str. 2 d.). Pagal įmonės nuomos sutartį kartu su įmone kaip turtiniu kompleksu nuomininkui gali būti perduodama teisė naudoti ir, pastatais, statiniais ar įrenginiais (CK 6.536 str. 1 d.), todėl šių objektų nuomai taikomos normos, kurios reglamentuoja pastatų, statinių ar įrenginių nuomos santykius, išskyrus kai įmonės nuomos santykius reglamentuojančios normos numato kitokias taisykles. Pavyzdžiui, įmonės nuomai atitinkamai būtų taikomos CK 6.532, 6.533, 6.534 straipsnių normos.

2. Sutarties forma

CK 6.531 straipsnis numato išimtį iš bendrųjų normų, numatytų CK 1.73 straipsnio 1 dalyje ir 6. 478 straipsnio 1 dalyje. Pastatų, statinių ar įrenginių nuomos sutartis turi būti sudaroma raštu, neatsižvelgiant į sutarties terminą ir į sutarties šalis (fiziniai ar juridiniai asmenys). Rašytinės formos nesilaikymas pastatų, statinių ar įrenginių nuomos sutarties nedaro negaliojančia, tačiau atsiranda pasekmės, numatytos CK 1.93 straipsnio 2 dalyje, t. y. atima iš šalių teisę, kai kyla ginčas dėl sutarties sudarymo ar jos įvykdymo fakto, remtis liudytojų parodymais tokį faktą įrodyti, išskyrus CK 1.93 straipsnio 6 dalyje numatytus atvejus.


14

Pastatų, statinių ar įrenginių nuomos sutarčiai numatyta teisinė registracija, nepaisant jos termino, t. y. net ir sudarius tokią sutartį trumpesniam nei vieneri metai, būtų taikoma ne CK 6.478 straipsnio 2 dalis, o CK 6.531 straipsnio 2 dalis. Neįregistruotos pastatų, statinių ar įrenginių nuomos sutarties negalima panaudoti prieš sąžiningus trečiuosius asmenis.

3. Nuomos mokestis

CK 6.534 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta prezumpcija, kad į sutartyje numatytą nuomos mokestį yra įskaitomas ir mokestis už naudojimąsi pastatų, statinių ar įrenginių užimama ir reikalinga naudoti juos pagal paskirtį žemės sklypo dalimi. Jeigu šalys nori susitarti dėl atskiro nuomos mokesčio už naudojimąsi žemės sklypu mokėjimo, tai specialiai jos turi numatyti sutartyje, nes kitaip galios minėtoje CK normoje įtvirtinta prezumpcija. Kita vertus, nuomininkas gali naudotis žemės sklypu ir neatlygintinai (žr. CK 6.532 str. 2, 3 d.). Kitokią nuomos mokesčio skaičiavimo tvarką gali nustatyti ir kiti įstatymai.

Nuomos mokestis gali būti nustatytas pagal išnuomoto pastato, statinio ar įrenginio ploto vienetą ar kitokį dydžio matą (pvz. už vieną kvadratinį metrą). Tokiu atveju bendras nuomos mokestis apskaičiuojamas atsižvelgiant į visą faktinį išnuomoto pastato, statinio ar įrenginio dydį (CK 6.534 str. 3 d.). Be abejo, nuomos mokestis gali būti nustatytas iš karto už visą faktinį nuomojamo objekto plotą ar pan. CK 6.534 straipsnio 3 dalis taikoma tik tais atvejais, kai šalys nuomos sutartyje neaptarė kitokios nuomos mokesčio nustatymo ir apskaičiavimo tvarkos.

4. Kiti pastatų, statinių ir įrenginių nuomos ypatumai

A. Teisės į žemės sklypą.

Pagal CK 6.532 straipsnio 1 dalį nuomininkas pagal pastatų, statinių ar įrenginių nuomos sutartį įgyja teisę naudotis ir ta žemės sklypo dalimi, kurią užima šie objektai ir kuri būtina naudoti išsinuomotą pastatą, statinį ar įrenginį pagal paskirtį. Teisė naudotis išsinuomotų pastatų, statinių ar įrenginių užimamu žemės sklypu perduodama nuomininkui, nepriklausomai nuo to, kokias teises į tą žemės sklypą turi nuomotojas. Tačiau kokiomis teisėmis nuomotojas perduos nuomininkui naudotis žemės sklypo dalimi priklauso nuo to, kokias teises į žemės sklypą turi pats nuomotojas (CK 6.532 str. 2-4 d.).

CK 6.532 straipsnio 1 dalies norma suteikia teisę nuomininkui naudotis ta žemės sklypo dalimi, kurią užima išsinuomoti objektai, ir ta žemės sklypo dalimi, kuri reikalinga naudoti išsinuomotą objektą pagal paskirtį (pvz., aikštelė prie pastato). Kokia žemės sklypo dalis užimta išsinuomoto objekto, ir kokia reikalinga naudojimui objekto pagal paskirtį, nustatoma, atsižvelgiant į konkrečią situaciją, konkretaus objekto paskirties, naudojimo sąlygų, brėžinių ir pan. Tiesa, šalys nuomos sutartyje ar kitu papildomu susitarimu gali susitarti ir dėl kitos žemės sklypo dalies naudojimo.

Kai nuomotojas yra nuomojamo pastato, statinio ar įrenginio savininkas, tai nuomininkui tokiu atveju gali būti perduotos tokios naudojimosi teisės:

(1) nuomos teisė arba

(2) kitokia naudojimosi teisė.


15

Kitokios naudojimosi teisės gali būti kelios. Pirma, gali būti šalių susitarimu nustatytas žemės sklypo servitutas (CK 4.111, 4.112 str.). Kadangi šiuo atveju servitutas bus nustatomas sandoriu, tokiu atveju iš jo kylančios teisės ir pareigos atsiras tik įregistravus servitutą nekilnojamojo turto registre (žr. CK 4.124 str. 2 d.).

Antra, nuomotojo ir nuomininko susitarimu gali būti nustatoma ilgalaikės nuomos (emphyteusis) teisė (žr. CK 4.165 str.).

Trečia, nuomininkui gali būti suteikta teisė naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi panaudos sutarties pagrindu (CK 6.629 str.). Dėl minėtų naudojimo teisių gali būti susitarta atskira sutartimi arba gali būti konkrečios naudojimosi teisės numatytos pastatų, statinių ar įrenginių sutartyje.

Jeigu pastatų, statinių ar įrenginių nuomos sutartyje naudojimosi šių objektų užimama ar reikalinga naudoti pagal paskirtį žemės sklypo dalimi teisės neaptartos, kai pastatų, statinių ar įrenginių ir žemės sklypo, ant kurio yra šie objektai, savininkas yra nuomotojas, tokiu atveju taikoma CK 6.532 straipsnio 3 dalis. Šioje CK normoje numatyta, kad pastatų, statinių ar įrenginių nuomos sutartyje neaptarus nuomininko naudojimosi jo išsinuomotų objektų užimama ar reikalinga naudoti pagal paskirtį žemės sklypo dalimi teisių, tai laikoma, kad nuomininkas visam pastatų, statinių ar įrenginių nuomos laikotarpiui įgyja teisę neatlygintinai naudotis (t. y. panaudos pagrindu) ta žemės sklypo dalimi, kurią užima išsinuomoti objektai ir kuri būtina pastatams, statiniams ar įrenginiams naudoti pagal paskirtį.

Kai pastatų, statinių ar įrenginių nuomotojas nėra žemės sklypo, ant kurio yra nuomojami objektai, savininkas, o yra, pavyzdžiui, žemės sklypo nuomininkas ar naudojasi tuo sklypu kitokiomis teisėmis, tai pastatų, statinių ar įrenginių nuoma galima be žemės sklypo savininko sutikimo, jeigu tai neprieštarauja įstatymams ar žemės sklypo savininko ir pastatų, statinių ar įrenginių nuomotojo sutarčiai (pvz., nuomos sutarčiai) (CK 6.532 str. 4 d.). Vadinasi, žemės sklypo savininko sutikimas nuomoti ant žemės sklypo stovinčius pastatus, statinius ar įrenginius būtinas tokiais atvejais:

(1) kai įstatymai ar sutartis numato, kad reikalingas žemės sklypo savininko sutikimas arba

(2) kai žemės sklypo naudojimo sąlygos keičiasi ir neatitinka įstatyme ar žemės sklypo savininko ir pastatų, statinių ar įrenginių nuomotojo sutartyje numatytų žemės sklypo naudojimo sąlygų taip, kad pasikeitusios naudojimo sąlygos galėtų būti pagrindas nutraukti sutartį prieš terminą žemės sklypo naudojimo sutartį (pvz., žemės sklypo naudojimas ne pagal paskirtį).

Jeigu pastatų, statinių ar įrenginių nuoma prieštarautų žemės sklypo savininko ir nuomotojo sutarčiai ar įstatymams, tokiu atveju būtinas žemės sklypo savininko sutikimas. Žemės sklypo savininko sutikimas gali būti duodamas tiek nuomotojui, tiek ir pastatų, statinių ar įrenginių nuomininkui tiesiogiai (pvz., žemės sklypo savininkas sudaro nuomos sutartį su pastatų, statinių ar įrenginių nuomininku).

B. Nuomininko teisės naudotis žemės sklypu pasikeitus jo savininkui.

CK 6.533 straipsnis įtvirtina panašią taisyklę, kaip numatyta ir CK 6.494 straipsnyje, t. y. teisė naudotis žemės sklypu, būtinu pastatams, statiniams ar įrenginiams naudoti pagal paskirtį,


16

išlieka nuomininkui, pasikeitus žemės sklypo savininkui, jeigu pastatų, statinių ar įrenginių nuomos sutartis buvo įregistruota viešame registre. Kitaip tariant, prieš sąžiningą naująjį savininką registruotina nuomos sutartis gali būti panaudota, jeigu ji buvo įregistruota. Pastatų, statinių ar įrenginių nuomos sutartis turi būti registruojama viešame registre, nepaisant jos termino. Jeigu pastatų, statinių ar įrenginių sutartis buvo įregistruota viešame registre, tai nuomininkui išlieka galimybė ir toliau naudotis pastatų, statinių ar įrenginių užimama ir reikalinga naudoti išsinuomotus objektus pagal paskirtį žemės sklypo dalimi tokiomis pat teisėmis, kokiomis naudojosi iki žemės sklypo perleidimo kito asmens nuosavybėn. Be abejo, nuomininko ir naujojo žemės sklypo savininko susitarimu gali būti susitarta ir dėl kitokių žemės sklypo naudojimo sąlygų. CK 6.533 straipsnis taikytinas ir aiškintinas sistemiškai su CK 6.494 straipsnio 2, 4, 5 dalimis.

C. Pastato, statinio ar įrenginio perdavimas.

Pagal pastatų, statinių ar įrenginių nuomos sutartį nuomotojui vykdant pareigą perduoti išnuomotą objektą, būtina sutarties šalims pasirašyti pastato, statinio ar įrenginio perdavimo-priėmimo aktą, nes nuo jo pasirašymo laikoma, kad nuomotojo pareiga perduoti išnuomotą pastatą, statinį ar įrenginį įvykdyta (CK 6.535 str. 2 d.). Kita vertus, tokiame akte gali būti fiksuojami perduodamo pastato, statinio ar įrenginio trūkumai, esama perdavimo metu konkretaus daikto būklė. Perdavimo-priėmimo aktas gali būti kaip atskiras dokumentas arba kaip sutarties sąlyga (sąlygos).

Jeigu viena iš sutarties šalių vengia (atsisako pasirašyti arba nepagrįstai delsia tą daryti) pasirašyti perdavimo-priėmimo aktą, CK 6.535 straipsnio 3 dalis numato, kad tokie šalies veiksmai laikomi atsisakymu vykdyti savo pareigas: nuomotojas atsisako perduoti daiktą nuomininkui, o nuomininkas atsisako priimti išsinuomotą daiktą. Jeigu abi sutarties šalys atsisako pasirašyti perdavimo-priėmimo aktą, tokiu atveju laikoma, kad sutartis nutraukiama abiejų šalių sutikimu. Vienos šalies atsisakymas pasirašyti perdavimo-priėmimo aktą taip pat iš esmės reiškia vienašalį sutarties nutraukimą. Tokiu atveju kita šalis gali ginti savo teises, jeigu mano, kad toks atsisakymas nuo sutarties yra neteisėtas ir pažeidžia jos teises.

V. Finansinė nuoma (lizingas)

1. Finansinės nuomos (lizingo) kaip sutarties ir kaip veiklos ypatumai

CK 6.567-6.574 straipsniuose reglamentuojami lizingo (finansinės nuomos) sutartiniai santykiai. Priklausomai nuo konkrečios valstybės teisės sistemos ypatumų, šių santykių reguliavimas yra kiek skirtingas. Kita vertus, lizingo teisinis reglamentavimas peržengė nacionalines ribas ir įgijo tarptautinį teisinį pobūdį: 1980 m. Tarptautinės privatinės teisės institutas Romoje (UNIDROIT) parengė vieningas lizingo nuostatas, o 1988 m. gegužės 28 d. buvo priimta Otavos konvencija dėl tarptautinio finansinio lizingo (angl. UNIDROIT Convention on International Financial Leasing), o 2008 m. buvo priimtas UNIDROIT Modelinis lizingo įstatymas2. Lizingo sutartiniai santykiai reglamentuojami CK, atsižvelgiant į 1988 m. Otavos konvencijos nuostatas.

2 Žr. http://www.unidroit.org; Konvencija netaikoma veiklos lizingo sutartims, sutartims, susijusioms su nekilnojamaisiais daiktais, bei sutartims, sudaromoms asmeniniais, šeimos, namų ūkio poreikiams tenkinti.


17

1.1. Lizingo sandorio esmė. Lizingo (finansinės nuomos) požymiai

1.1.1. Lizingo (finansinės nuomos) esmė

Teisės literatūroje paprastai aiškinama, kad lizingo sandoriai turi dvi pagrindines idėjas:

(1) ekonominis naudingumas pasireiškia labiausiai ne daikto nuosavybės įgijime, o to daikto naudojime (angl. “Leadeship not Ownership”);

(2) lizingo gavėjo mokėjimai lizingo pagalba finansuojami iš gaunamų pajamų, ir taip išsaugomos lizingo gavėjo apyvartinės lėšos (angl. “Pay as you earn”).

Lizingo sandorio tikslas labiausiai pasireiškia tuo, kad lizingo davėjas finansuoja lizingo gavėjo priimtą investicinį sprendimą. Nuo kitų finansavimų formų (pavyzdžiui, atidėto apmokėjimo, mokėjimo išdėstymo dalimis ir pan.) lizingas skiriasi visų pirma tuo, kad lizingo davėjas kaip finansuotojas savo lėšomis įgyja nuosavybėn daiktą, kurį dažniausiai iš anksto pas pardavėją (ar gamintoją) pasirenka lizingo gavėjas, o po to, vykdydamas lizingo sutartį, perduoda lizingo gavėjui valdyti ir juo naudotis. Taigi lizingas yra finansinių paslaugų teikimo veikla, kai lizingo davėjas teikia finansavimo paslaugas lizingo gavėjui, kad pastarasis galėtų valdyti ir naudoti daiktą, gaudamas iš to naudą ir prisiimdamas riziką. Ekonominės veiklos rūšių klasifikatoriuje finansinis lizingas yra įvardinamas atskira finansinio tarpininkavimo rūšimi, kaip ir komercinių bankų veikla, draudimas, pensijų lėšų kaupimas.

CK 6.567 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta lizingo (finansinės nuomos) samprata. Iš pateiktos lizingo (finansinės nuomos) sampratos aiškiai matyti, kad įstatymų leidėjas apibūdino tik vieną lizingo formą ir rūšį – finansinį netiesioginį lizingą, dar vadinamą trišaliu lizingu.

Finansinio lizingo sutartis yra dvišalė, konsensualinė, atlygintina.

Atkreiptinas dėmesys į tai, kad netiesioginio (trišalio) lizingo atveju sudaromos dvi sutartys: (i) pirkimo-pardavimo sutartis tarp lizingo davėjo (t. y. pirkėjo) ir lizingo dalyko pardavėjo (šios sutarties šalimi gali būti ir lizingo gavėjas) ir (ii) lizingo sutartis tarp lizingo davėjo ir lizingo gavėjo. Dėl to susiklosto trišaliai santykiai, kurie lemia tam tikrų teisių, pareigų ir atsakomybės paskirstymą.

Pavyzdžiui, CK 6.571 straipsnio 3 dalyje numatyta, kad lizingo davėjas neatsako lizingo gavėjui už sutarties dalyko trūkumus, išskyrus atvejus, kai lizingo gavėjas pasikliovė lizingo davėjo patyrimu ir žiniomis, taip pat kai lizingo davėjas darė įtakos lizingo gavėjui, kai šis rinkosi pardavėją ir sutarties dalyką. O štai CK 6.573 straipsnyje numatyta bendroji taisyklė, kad lizingo gavėjas turi teisę pareikšti tiesiogiai pardavėjui visus reikalavimus, atsirandančius iš lizingo dalyko pirkimo-pardavimo sutarties, kitaip tariant, lizingo gavėjas įgyja visas CK numatytas pirkėjo teises ir pareigas, išskyrus pareigą sumokėti už įsigytą turtą, taip, kai jis jas turėtų, jeigu būtų pirkimo-pardavimo sutarties šalis.

1.2. Lizingo (finansinės nuomos) požymiai

Vadovaujantis CK 6.567 straipsnyje pateikta lizingo (finansinės nuomos) sutarties samprata, galima išskirti tokius finansinio lizingo požymius.

(1) Lizingo davėjas įsipareigoja nuosavybės teise įgyti lizingo gavėjo pageidaujamą daiktą, turėdamas tikslą vėliau jį perduoti lizingo gavėjui valdyti ir naudoti. Lizingo davėjas turi informuoti pardavėją, kad daiktas perkamas lizingo tikslais. Antai CK 6.569 straipsnyje numatyta, kad lizingo davėjas, pirkdamas daiktą lizingui, privalo pranešti pardavėjui, kad


18

daiktą perka turėdamas tikslą perduoti jį lizingo sąlygomis konkrečiam lizingo gavėjui. Lizingo davėjas įgyja daiktą pagal pirkimo-pardavimo sutartį savo nuosavybėn, tačiau turėdamas tikslą perduoti tą daiktą lizingo gavėjo išimtiniam valdymui ir naudojimui. Daikto savininku tampa lizingo davėjas. Taip pasireiškia lizingo davėjo finansavimo funkcija, t. y. finansavimo paslaugos, nes lizingo davėjas finansuoja daikto įsigijimą iš pardavėjo, t. y. lizingo gavėjo investicinį sprendimą. Kad lizingo davėjas įgyja daiktą, turėdamas tikslą perduoti šį daiktą lizingo gavėjui, turi žinoti pardavėjas, nes, nepaisant to, kad jo ir lizingo gavėjo teisiniai pirkimo-pardavimo sutartiniai santykiai nesieja (išskyrus, kai sudaroma trišalė pirkimo-pardavimo sutartis), lizingo gavėjas, minėta, jam turės teisę pareikšti visus reikalavimus, atsirandančius iš lizingo dalyko pirkimo-pardavimo sutarties (CK 6.573 str.). Pranešimas apie lizingo sutartį yra svarbus ir dėl to, kad pagal bendrąją taisyklę pardavėjas perduoda daiktą tiesiogiai lizingo gavėjui (CK 6.570 str.). Apie tai, kad daiktas perkamas lizingo tikslais nurodoma paprastai pirkimo-pardavimo sutartyje. Ši lizingo davėjo pareiga yra, nepaisant, pardavėją ir lizingo dalyką parenka lizingo davėjas ar lizingo gavėjas. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad lizingo sutarties fakto atskleidimas numatytas ir 1988 m. Otavos konvencijos 1 straipsnio 2 dalies (b) punkte ir UNIDROIT Modelinio lizingo įstatymo 2 straipsnio 2 dalies (a) punkte.

(2) Lizingo dalyką ir pardavėją dažniausiai pasirenka pats lizingo gavėjas, nepasitelkiant lizingo davėjo kompetencijos. Šis požymis numatytas CK 6.567 straipsnio antrojoje dalyje, jis išskirtas ir 1988 m. Otavos konvencijos 2 straipsnio (a) punkte, o taip pat UNIDROIT Modelinio lizingo įstatymo 2 straipsnio 2 dalies (b) punkte. Paprastai lizingo davėjas pats sudaro pirkimo-pardavimo sutartį su pardavėju (tiesioginis pirkimas), tačiau gali būti naudojami ir kitokie būdai: pavyzdžiui, iš pradžių pirkimo-pardavimo sutartį sudaro lizingo gavėjas ir pardavėjas, o po to teisės ir pareigos pagal sudarytą pirkimo-pardavimo sutartį perleidžiamos lizingo davėjui, arba novacijos pagrindu pagal tarp lizingo gavėjo ir pardavėjo sudarytą pirkimo-pardavimo sutartį, pakeičiant lizingo gavėją lizingo davėju, t. y. pradinį pirkėją nauju pirkėju (vadovaujantis CK 6.141 straipsnio pirmąja dalimi šiuo atveju pradinis kreditorius (kuris kartu yra ir skolininkas) būtų pakeičiamas nauju kreditoriumi (skolininku) ir kt. Bet kokiu atveju tarp lizingo gavėjo, jeigu jis renkasi lizingo dalyką ir pardavėją, ir pardavėjo dar iki lizingo sutarties sudarymo atsiranda tam tikri santykiai, nes lizingo gavėjas gali derėtis ir tartis su pardavėju dėl daikto pristatymo terminų ir vietos, kainos, daikto kokybės, kiekio ir pan. Pirkimo-pardavimo sutartis ir finansinio lizingo sutartis yra dvi teisine prasme nesusijusios sutartys, tačiau, atsižvelgiant į tai, kad lizingo davėjas visada daiktą įsigyja, turėdamas tikslą jį perduoti eksploatuoti lizingo gavėjui, teisės, kylančios iš pirkimo-pardavimo sutarties atsiranda lizingo gavėjui, nepaisant, yra jis ar ne pirkimo-pardavimo sutarties šalimi (CK 6.573 str.). Lizingo gavėjas nurodo lizingo davėjui ne tik daiktą, bet ir pardavėją, iš kurio tą daiktą lizingo davėjas turi nupirkti. Todėl lizingo davėjui netaikoma atsakomybė už pardavėjo ir daikto parinkimą. Tai taip pat parodo lizingo santykių esmę – lizingo davėjas turi atlikti finansavimo funkciją, turi tik finansinį interesą, o daiktas, į kurį jis turės nuosavybės teisę lizingo sutarties laikotarpiu, yra tik tinkamo lizingo gavėjo prievolių pagal sutartį vykdymo užtikrinimas. Tiesa, CK 6.567 straipsnio 2 dalies norma, numatanti, kad lizingo davėjas pardavėją ir daiktą renkasi pagal lizingo gavėjo nurodymus, yra dispozityvi, todėl šalys gali susitarti ir kitaip. Tarkim, lizingo sutartyje gali būti numatyta, kad daiktą ir pardavėją suras lizingo davėjas, arba lizingo davėjas pasikliaus lizingo davėjo rekomendavimu pirkti daiktą iš jo nurodyto pardavėjo. Tokiu atveju, be abejo, CK 6.567


19

straipsnio 2 dalyje numatyta atsakomybės netaikymo lizingo davėjui už pardavėjo ir lizingo dalyko parinkimą taisyklė netaikoma.

(3) Lizingo davėjas, įsigijęs daiktą pagal lizingo gavėjo nurodymą, perduoda pagal lizingo sutartį lizingo gavėjui ne tik daiktą valdyti ir naudoti, bet ir didžiąją dalį rizikos bei naudos, susijusios su perduoto daikto nuosavybe. Tai yra vienas iš esminių finansinio lizingo požymių, kuris pabrėžiamas įvairiuose dokumentuose (pvz., Tarptautiniuose apskaitos standartuose 17). Nuo daikto perdavimo lizingo gavėjui momento jam tenka atsitiktinio daikto žuvimo ar sugedimo rizika, daikto išlaikymo ir bet kokio remonto išlaidos (CK 6.571 str. 1, 2 d.), lizingo gavėjas atsako už trečiųjų asmenų patirtą žalą dėl lizingo būdu naudojamo daikto (CK 6.572 str. 4 d.). Būtent šis požymis labiausiai lemia tai, kad lizingo gavėjas tampa ekonominiu lizingo būdu naudojamo daikto savininku.

(4) Periodiniai mokėjimai pagal finansinio lizingo sutartį nustatomi taip, kad per sutartyje numatytą terminą būtų padengiama visa ar esminė lizingo dalyko vertė. Todėl finansinis lizingas dar vadinamas visiškos amortizacijos (visiško nusidėvėjimo) lizingu. Šis finansinio lizingo sutarties požymis taip pat akcentuojamas 1988 m. Otavos konvencijoje (2 straipsnio (c) punktas) ir UNIDROIT Modelinio lizingo įstatyme (2 straipsnio 2 dalies (c) punktas).

(5) Nors nuosavybės teisę į lizingo sutarties dalyką per visą lizingo sutarties terminą išsaugo lizingo davėjas, tačiau lizingo gavėjas turi išimtinę teisę valdyti ir naudoti sutarties dalyku esantį daiktą, bet, kaip ir paprastos nuomos atveju, jis neturi teisės disponuoti daiktu.

(6) Lizingo davėjas pagal lizingo sutartį perduoda daiktą lizingo gavėjui valdyti ir naudoti verslo tikslais. Tai parodo, kad lizingo sutartis yra ne vartojimo, o komercinė (verslo) sutartis. Tokia išvada darytina, remiantis jau minėtais lizingo požymiais. Sąvoka “verslo tikslai” turi būti aiškinama plačiau, t. y. ne tik kaip pelno siekiančio juridinio asmens ar fizinio asmens, užsiimančio ūkine-komercine veikla (verslininko) lizingu nuomojamo daikto naudojimą verslo tikslais, bet ir lizingu nuomojamo daikto naudojimą viešųjų juridinių asmenų (nesvarbu, jie siekia pelno ar ne), o taip pat fizinių asmenų, vykdančių profesinę veiklą (pvz., advokatų, gydytojų, notarų, antstolių ir pan.), veikloje.

(7) Lizingo sutartis yra tik atlygintina. Nors mokėjimus (paprastai periodinius) pagal lizingo sutartį sudaro lizingu nuomojamo daikto vertės dengimo sumos ir palūkanos už lizingo davėjo suteiktas finansavimo paslaugas, tačiau akcentuotina, kad atlygintinumas pagal lizingo sutartį turi būti suprantamas tik kaip palūkanų už lizingo davėjo suteiktas finansavimo paslaugas mokėjimas, arba, kitaip tariant, kaip skirtumas tarp lizingo mokėjimo sumos ir daikto vertės dengimo sumos, nes būtent tai yra lizingo davėjo realios pajamos. Minėta, kad lizingo davėjui yra būdingas finansavimo funkcijos atlikimas, kitaip tariant, lizingo davėjui nebūdinga daikto realizavimo funkcija (kaip kad yra pirkimo-pardavimo atveju). Lizingo sutartyse gali būti numatomi ir kitokie mokėjimai (pvz., išankstinis (avansinis) mokėjimas, administracinis mokestis (šis mokestis, tarkim, gali būti mokamas už sutarties parengimą, kitokias lizingo davėjo suteikiamas lizingo gavėjui paslaugas).

(8) Lizingo gavėjas sumokėjęs visą lizingo sutartyje numatytą kainą turi teisę įgyti lizingo būdu nuomotą daiktą savo nuosavybėn. Tačiau tai tik bendroji taisyklė, o šalys gali susitarti ir kitaip. Tai numatyta ir CK 6.567 straipsnio 1 dalyje. Kitaip tariant, nuosavybės teisės perdavimas lizingo gavėjui nėra esminis finansinio lizingo požymis, o kartu tai nėra ir esmine lizingo sutarties sąlyga. Finansinio lizingo sutartyje gali būti susitariama, kad lizingo


20

gavėjas lizingo sutarties pabaigoje išpirks daiktą sutartyje numatyta kaina, arba bus pratęstas lizingo sutarties terminas, arba lizingo gavėjas grąžins daiktą lizingo davėjui.

Štai pagal 1988 m. Otavos konvencijos 1 straipsnyje ir 2008 m. UNIDROIT Modelinio lizingo įstatymo 2 straipsnio 2 pastraipoje numatytą finansinės nuomos (lizingo) sampratą, finansinė nuoma yra laikoma tokia nuoma, kuri atitinka tokius požymius: pirma, nuomininkas pasirenka turtą ir jo tiekėją, antra, nuomotojas įgyja turtą dėl nuomos ir tiekėjas žino apie tai, ir, trečia, nuomos mokesčiai ar kitos lėšos mokamos taip, kad taip padengiamos ar nepadengiamos (amortizuojamos) visos ar esminė nuomotojo investicijų dalis. Tuo tarpu minėtame pastarajame dokumente specialiai pažymima, kad finansinė nuoma gali būti su viso ar dalies turto išsipirkimu, tačiau nuomojamo daikto perėjimas nuosavybėn nėra esminis finansinės nuomos požymis. Taigi, finansinės nuomos atveju lizingo gavėjui svarbiausiai yra daiktą naudoti, kad iš to būtų gaunamos pajamos ir taip būtų dengiami prisiimti finansiniai įsipareigojimai, t. y. esminė nauda gaunama būtent iš daikto naudojimo, bet ne jo turėjimo nuosavybės teise.

Atkreiptinas dėmesys į tai, kad lizingo sutartis dažniausiai yra terminuota, nors tai tiesiogiai ir neatsispindi CK normose, reglamentuojančiose lizingo (finansinės nuomos) sutartinius santykius. Finansinio lizingo sutarčiai būdinga tai, kad šios sutarties terminas yra siejamas su lizingo būdu naudojamo daikto ekonominio tarnavimo laikotarpiu (t. y. su tokiu laikotarpiu, per kurį tikimasi naudoti daiktą ir gauti iš jo ekonominės naudos). Tačiau tai jokiu būdu nereiškia, jog sutarties terminas turi sutapti su daikto, esančio sutarties dalyku, ekonominio tarnavimo laikotarpiu. Sutarties terminas paprastai nustatomas, atsižvelgiant į visišką arba didesnį to daikto nusidėvėjimą finansinės apskaitos prasme (tai gali sudaryti 40-90 procentų), ir per šį terminą lizingo mokėjimų būdu padengiama visa arba beveik visa lizingo būdu naudojamo daikto vertė bei lizingo davėjas gauna pajamas už suteiktą finansavimą.

1.3. Lizingo (finansinės nuomos) samprata

1.3.1. CK 6.567 straipsnio taikymas, atsižvelgiant į lizingo (finansinės nuomos) formas ir rūšis

Minėta, CK 6.567 straipsnio 1 dalyje pateikta vienos lizingo formos – finansinio lizingo – ir vienos iš šios formos rūšies – netiesioginio (trišalio) finansinio lizingo – sutarties samprata. Tačiau tai jokiu būdu nereiškia, kad šalys negali sudarinėti kitokių lizingo rūšių sandorių. Įstatymų leidėjas pagrįstai apsiribojo tik klasikinio – finansinio netiesioginio (trišalio) - lizingo santykių modelio apibūdinimu, nesistengiant per daug detaliai reglamentuoti atskirų šių santykių modifikacijų, turint omenyje, kad lizingo santykiai yra verslo santykiai, kurie yra pakankamai dinamiški, reaguojantys į įvairius pokyčius rinkoje, todėl ir teisinis reguliavimas turi būti pakankamai lankstus. Todėl laikytina, kad verslo subjektai, sudarydami lizingo sandorius, vadovaudamiesi CK 6.156 straipsnyje įtvirtintu sutarties laisvės principu, atsižvelgdami į mokesčių, apskaitos ir kitus šiuos santykius įtakojančius veiksnius, patys turi spręsti, kokią lizingo rūšį joms pasirinkti. Kitaip tariant, CK numatyti tik minimalūs, principiniai lizingo sutartinių santykių modelio klausimai, visa kita paliekant nustatyti patiems šių santykių dalyviams.


21

Pavyzdžiui, yra galimi “grįžtamojo” lizingo sandoriai (angl. sale and lease back), kurių atveju lizingo davėjas lizingo dalyką gauna ne iš trečiojo asmens, bet iš lizingo gavėjo, t. y. daikto pardavėjas tampa lizingo gavėju. Taigi šiuo atveju trūksta finansiniam lizingui labiausiai būdingų trišalių santykių, tačiau tai netrukdo kvalifikuoti “grįžtamojo” lizingo finansiniu lizingu. Tokiam sandoriui būdingi esminiai finansinio lizingo požymiai: lizingo davėjas atlieka finansavimo funkciją (t. y. jis šiuo atveju taip pat turi tik finansinį interesą), nežiūrint, kad lizingo davėjas įgyja daiktą nuosavybės teise, ekonominiu daikto savininku yra lizingo gavėjas, jam tenka didžioji dalis naudos ir rizikos, susijusios su lizingo būdu nuomojamo daiktu, praėjus sutarties terminui lizingo gavėjui yra galimybė įgyti daiktą nuosavybės teise ir kt. Taigi, nežiūrint į tai, kad “grįžtamojo” lizingo atveju yra tik dvišaliai santykiai tarp lizingo davėjo ir lizingo gavėjo, nes lizingo gavėjas sutampa su daikto pardavėju, tačiau santykių kvalifikavimą šiuo atveju lemia ne santykių dalyvių skaičius, o santykių dalyvių atliekamų funkcijų bei teisių ir pareigų pasiskirstymas. Tiesa, “grįžtamojo” lizingo atveju lizingo davėjo atliekama finansavimo funkcija pasireiškia ne tuo, kad finansuojamas daikto įsigijimas, bet tuo, kad suteikiamos papildomos apyvartinės lėšos lizingo gavėjui.

Atkreiptinas dėmesys į tai, kad CK 6.567 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad atitinkamai CK lizingo santykius reglamentuojančios normos taikomos ir finansiniam tiesioginiam lizingui, t. y. kai lizingo davėjas jau yra lizingo sutarties dalyku esamo daikto savininkas ir jam specialiai nereikia įgyti turto iš trečiojo asmens (kaip kad ir “grįžtamojo” lizingo atveju), kad vėliau jį pagal lizingo sandorį perduotų lizingo gavėjui. Tiesioginio lizingo atveju taip pat nėra trišalių santykių, tačiau vien tik toks trūkumas, manome, neturi būti kliūtis kvalifikuoti ir tiesioginį (dvišalį) lizingą kaip finansinį lizingą, jeigu yra išlaikomas lizingo davėjo finansinis interesas (jo atliekama finansavimo funkcija) ir yra kiti finansinio lizingo požymiai (pvz., ekonominiu savininku tampa lizingo gavėjas ir pan.). Finansavimo funkcija atliekama lizingo davėjo, jeigu jis yra specialiai lizingo tikslais įgijęs daiktą, todėl, tarkim lizingo davėjui nutraukus lizingo sutartį su vienu lizingo gavėju, jis su kitu lizingo gavėju sudaręs lizingo sutartį dėl to paties daikto, taip pat turės tik finansinį interesą. Tačiau, jeigu pats daikto pardavėjas ar gamintojas nori realizuoti savo daiktą, tokiu atveju jo interesas yra ne suteikti finansavimą, o realizuoti daiktą, t. y. jo teikiama finansinė paslauga yra tik kaip priemonė daikto realizavimo tikslui pasiekti. Todėl tokie dvišaliai santykiai turėtų būti kvalifikuojami kaip pirkimas-pardavimas išsimokėtinai ar kaip panašus sandoris, pagal kurį nuosavybės teisė į daiktą perduodama įvykdžius sutartyje numatytas sąlygas. Kitaip tariant, jeigu pats gamintojas (ar pardavėjas) turi tikslą realizuoti savo daiktus, tokiu atveju net ir esant atidėtam mokėjimui, sandoris neturėtų būti kvalifikuojamas kaip lizingas (finansinė nuoma).

1.3.2. Lizingo (finansinės nuomos) sutarties teisinė prigimtis ir santykis su panašiomis sutartimis

Teisės doktrinoje ir praktikoje labiausiai paplitusios kelios pozicijos dėl lizingo sutarties teisinės prigimties. Dominuojanti pozicija yra ta, kurios šalininkų nuomone, lizingo sutartis yra netipinė (atskiros rūšies) nuomos sutartis, kuriai subsidiariai galima taikyti nuomos taisykles. Ši pozicija labiausiai grindžiama tuo, kad lizingo sutarties turinį sudaro pagrindinės nuomos sutarties šalių pareigos – lizingo davėjo pareiga perduoti daiktą sutarties terminui valdyti ir juo naudotis lizingo davėjui ir šią pareigą atitinkanti lizingo gavėjo pareiga mokėti periodinius mokėjimus, t. y. lizingo santykiams kaip ir nuomos santykiams būdingas


22

atlygintinas daikto valdymo ir naudojimo perleidimas3. Tačiau lizingui, kitaip nei paprastosios nuomos atveju, labai svarbi savarankiškai lizingo davėjo atliekama finansavimo funkcija, o taip pat iš to atsirandanti amortizacijos funkcija, kuri, skirtingai nei paprastosios nuomos atveju, būdinga ne nuomotojui (lizingo davėjui), o lizingo gavėjui, kuriam pagal lizingo sandorį tenka visa nauda ir rizika, t. y. jis yra ekonominis daikto savininkas, todėl jam tenka jo paties investicijos rizika. Būtent dėl lizingo gavėjo individualių investicijų poreikio yra sudaromas lizingo sandoris (be to paprastai jis pats išsirenka ir lizingo dalyką). Taigi lizingo santykiuose reikšmingą vaidmenį vaidina finansavimo funkcija ir “ekonominės nuosavybės”, o kartu ir investicijos rizikos perdavimas lizingo gavėjui. Dėl šių esminių lizingo požymių lizingas CK įvardinamas kaip finansinė nuoma, tuo pabrėžiant finansavimo funkcijos svarbą šiuose netipiniuose nuomos santykiuose. Įstatymų leidėjas, nustatydamas lizingo sutartinių santykių reguliavimą, iš esmės pritarė pozicijai, kad lizingas yra viena iš nuomos rūšių, t. y. lizingo santykiams taikytinos ir bendrosios nuomos normos tiek, kiek šių santykių nereguliuoja specialiosios normos, numatytos CK 6.567-6.574 straipsniuose, kurios pritaikytos lizingo santykių specifikai. Be abejo yra ir daugiau skirtumų, kurie leidžia išskirti lizingą į atskirą nuomos rūšį. Pagrindiniai iš tokių skirtumų yra tai, kad, pavyzdžiui, lizingo davėjas skirtingai nei nuomotojas neturi pareigos garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį ar sutartyje numatytas sąlygas, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą (CK 6.483 str. 1 d.), lizingo gavėjas turi teisę pareikšti tiesiogiai pardavėjui visus reikalavimus, atsirandančius iš lizingo dalyko pirkimo-pardavimo sutarties (CK 6.573 str. 1 d.), visa rizika ir nauda, susijusi su naudojamu daiktu, įskaitant ir daikto atsitiktinio žuvimo ar sugedimo riziką, visos daikto išlaikymo ir remonto (einamojo ir kapitalinio remonto) išlaidos tenka lizingo gavėjui ir kt.

Nežiūrint į tai, kad dominuojanti pozicija yra, laikyti lizingą atskira specifine nuomos rūšimi, tačiau yra ir kitokių pozicijų dėl lizingo sutarties teisinės prigimties. Pavyzdžiui, yra nuomonių, kad lizingo sutartis yra labiau artima ne nuomai, o pirkimui-pardavimui. Šios pozicijos šalininkai savo nuomonę grindžia iš esmės dviem argumentais: pirma, sutarties terminas dažnai nustatomas taip, kad per nustatytą terminą lizingo dalykas ne tik kad naudojamas, bet ir beveik sunaudojamas, ir, antra, mokėjimų pagal lizingo sutartį dydis tolygus lizingo dalyko vertės dydžiui (turint omenyje ir palūkanas), todėl tai panašu ne į atlygintiną naudojimą, o į atlygintiną prekės įsigijimą, t. y. lizingo sutartis priskirtina, pasak tokios pozicijos šalininkų, ne sutartims, pagal kurias perduodamas daikto valdymas ir naudojimas, o sutartims, kurių pagrindu perleidžiamas daiktas kito asmens nuosavybėn4. Tačiau paminėti požymiai, kuriais remiantis lizingas priskirtinas prie nuomos rūšių, pakankami paneigti lizingo panašumą į pirkimą-pardavimą.

Kita vertus, yra ir nuomonių, kad lizingo sutartis yra kreditavimo arba paskolos sutartis. Tačiau lizingo sutartį nuo kreditavimo ar paskolos sutarties skiria esminis skirtumas – lizingo davėjas nesuteikia jokio kredito (pinigų forma) tam, kad lizingo gavėjas įsigytų daiktą, nes lizingo davėjas pats nuperka daiktą, taip teisine prasme padidindamas savo turtą, nes jis visą 3 Tokia pozicija labiausiai paplitusi Vokietijos teismų praktikoje (žr. Vokietijos Federalinio Aukščiausiojo Finansų Teismo (vok. Bundesfinanzhof) sprendimus: BFH BStBl. 64 III, 44/45 (25. 10. 1963, “Gasflaschenurteil”), BFH BStBl. 70 II, 264 (26. 1. 1970), o taip pat žr. Vokietijos Federalinio Aukščiausiojo Teismo (vok. Bundesgerichtshof) sprendimus (BGH NJW 77, 195 (8. 10. 1975), BGH VersR 77, 227 (23. 11. 1976). Tokiai pozicijai labai plačiai pritariama ir teisės doktrinoje (žr. Hans E. Büschgen (hrsg.). Praxishandbuch Leasing. München: C. H. Beck, 1999, p. 77). 4 Išsamiau žr. Hans E. Büschgen (hrsg.). Praxishandbuch Leasing. München: C. H. Beck, 1999, p. 75.


23

lizingo sutarties terminą turi nuosavybės teisę į daiktą, nežiūrint į tai, kad “ekonominiu” daikto savininku yra lizingo gavėjas. Be to, paskolos ar kreditavimo sutarties pagrindu paskolos davėjo (kreditoriaus) perduodami pinigai ar rūšies požymiais apibūdinti daiktai nuo jų perdavimo momento pereina paskolos gavėjo (kredito gavėjo) nuosavybėn.

Būtina atriboti lizingą ir išperkamąją nuomą (CK 6.503 str.), nes Lietuvoje šios sąvokos painiojamos. Lizingas ir išperkamoji nuoma turėtų būti laikomi visiškai skirtingais sandoriais. Pagrindinis šių sutarčių atribojimo kriterijus yra sutarties tikslas. Lizingo sutarties atveju lizingo gavėjo tikslas yra turėti teisę valdyti ir naudoti (eksploatuoti) daiktą už atlyginimą, o išperkamosios nuomos atveju dominuoja nuomininko interesas įgyti nuosavybės teisę į nuomojamą daiktą, kuris būna žinomas jau nuomos sutarties sudarymo pradžioje (nors gali būti dėl to susitarta ir vėliau). Kita vertus, išperkamosios nuomos atveju nuomininko mokamas nuomos mokestis yra mokamas kaip pardavimo kainos mokėjimai (t. y. įskaitomi į daikto pardavimo kainą), turint tikslą įgyti nuosavybės teisę, o lizingo atveju mokėjimai mokami už daikto naudojimo perleidimą ir to daikto valdymo ir naudojimo (ekonominio daikto turėjimo) užtikrinimo finansavimą. Be abejo, išperkamąją nuomą nuo lizingo skiria ir kiti jau minėti požymiai, kurie būdingi lizingui (finansinei nuomai), ypač tokie, kaip finansinio intereso pas nuomotoją nebuvimas ir kt.

1.3.4. Finansinis lizingas ir operatyvinis (veiklos) lizingas

CK 6.567-6.574 straipsniai netaikomi kitai lizingo formai - veiklos (operatyviniam) lizingui, kuris prilyginamas paprastai nuomai, todėl tokiems santykiams taikomos bendrosios nuomos normos. Esminis skirtumas tarp finansinio lizingo ir veiklos lizingo yra tai, kad finansinis lizingas yra laikomas visiškos amortizacijos (visiško nusidėvėjimo) lizingu, kai per visą lizingo sutarties terminą padengiama visa ar beveik visa lizingo būdu nuomojamo daikto vertė, o veiklos lizingas – dalinės amortizacijos (dalinio nusidėvėjimo) lizingas, kaip per lizingo sutarties terminą padengiama tik dalis daikto vertės. Taigi pagrindinis kriterijus, pagal kurį lizingas skirstomas į finansinį ir veiklos lizingą yra daikto nusidėvėjimo kriterijus. Finansiniam lizingui ir veiklos lizingui būdinga ir daugiau skirtumų. Iš svarbių skirtumų visų pirma paminėtina tai, kad veiklos lizingo atveju lizingo dalykas įgyjamas dažniausiai ne specialiai vienam konkrečiam lizingo gavėjui, o, atsižvelgiant į rinkos poreikius, ir todėl paprastai jis gali būti perduotas naudotis daugeliui lizingo gavėjų. Kita vertus, veiklos lizingo atveju lizingo davėjas turi ne tik nuosavybės teisę į daiktą, bet yra ir daikto “ekonominis” savininkas, nes šiuo atveju lizingo gavėjui neperleidžiama didžioji dalis naudos ir rizikos, susijusios su daiktu. Veiklos lizingas iš esmės yra sandoris dėl atlygintino daikto perdavimo laikinam valdymui ir naudojimui, tačiau lizingo davėjas neatlieka jokios finansavimo funkcijos, t. y. neturi finansinio intereso, kaip kad yra finansinio lizingo atveju. Veiklos lizingo atveju paprastai nebūdingas ir nuosavybės teisės perėjimas lizingo gavėjui (nuomininkui), taip pat nebūdingas daikto įsigijimas už sutartyje numatytą kainą. Veiklos lizingo sutarties terminas yra trumpesnis negu daikto ekonominio tarnavimo laikas. Kita vertus, veiklos lizingo sutartis gali būti nutraukiama vadovaujantis bendromis nuomos sutarties normomis, taip pat sutartyje numatytais atvejais. Galima išskirti ir papildomus kriterijus, kurie būdingi veiklos lizingui: daugiau pareigų, susijusių su daikto išlaikymu, remontu, draudimu ir pan., tenka lizingo davėjui (nuomotojui); naudojamas daiktas gali būti keičiamas kitu daiktu, gali būti nutraukiama sutartis. Paprastai veiklos lizingui taikomos tos pačios kaip ir paprastos nuomos ne tik sutarčių teisės, bet ir apskaitos ar mokesčių teisės


24

normos. Pagal Ekonominės veiklos rūšių klasifikatorių veiklos lizingas traktuojamas taip pat kaip paprasta nuoma. UNIDROIT Modelinis lizingo įstatymas taip pat veiklos lizingą prilygina paprastai nuomai ir numato skirtingas taisykles finansinio lizingui (finansinei nuomai) ir veiklos lizingo, kurį vadina tiesiog nuoma.

2. Lizingo (finansinės nuomos) sutarties šalys, dalykas ir forma

2.1. Lizingo (finansinės nuomos) sutarties šalys

Lizingo davėjas

CK 6.567 straipsnio 3 dalyje numatyta, kas gali būti lizingo davėju. Lizingo davėjas – tai lizingo sutarties šalis, kuri įsipareigoja įgytą nuosavybės teise daiktą perduoti kitai sutarties šaliai – lizingo gavėjui – valdyti ir naudoti už užmokestį. Minėtoje CK normoje numatyta, kad lizingo davėju gali būti bankai arba kiti pelno siekiantys juridiniai asmenys. Lietuvoje daugiausiai lizingo paslaugas teikia dukterinės Lietuvoje veikiančių komercinių bankų įmonės. Pagal 2002 m. rugpjūčio 10 d. Finansų įstaigų įstatymo 3 straipsnio 1 dalies 3 punktą, kaip minėta, lizingas (finansinė nuoma) priskiriama prie finansinių paslaugų, o įmonė, kuri verčiasi finansinių paslaugų teikimu (šiuo atveju lizingo (finansinės nuomos), o taip pat atitinka kitus įstatyme numatytus reikalavimus (deklaruoja ūkinę veiklą reglamentuojančiuose dokumentuose (steigimo dokumentuose, licencijose, patentuose ir kt.), kad teikia finansines paslaugas, ir teikiant finansines paslaugas gauna iš veiklos 10 procentų ar daugiau pajamų, skaičiuojant nuo visų pajamų per kiekvieną ataskaitinį laikotarpį (ketvirtį) atskirai ir (ar) per finansinius metus5 ), turi finansų įstaigos statusą (Finansų įstaigų įstatymo 4 str. 1 d.). Įstatymas palieka kitiems įstatymams numatyti licencijuojamas finansines paslaugas, tačiau lizingo (finansinės nuomos) paslaugų teikimas šiuo metu nėra licencijuojamas.

Lizingo gavėjas

Lizingo gavėju gali būti bet kuris juridinis asmuo ir fizinis asmuo. Tačiau atkreiptinas dėmesys į tai, kad jeigu lizingo gavėju yra vartotojas (fizinis asmuo), kuris lizingo būdu nuomoja daiktą savo asmeniniams, šeimos, namų ūkio poreikiams tenkinti, tokiu atveju lizingo sutarčiai atitinkamai taikomos vartojimo kredito normos (CK 6.886-6.891 str.). Vartojimo kredito normos taikomos tik toms lizingo sutartims, kurios sudarytos įsigaliojus CK (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 48 str. 1 d.).

Lizingas praktiškai visose valstybėse atribojamas nuo vartojimo kredito (angl. consumer credit). Tai ypatingai aktualu tapo po Europos Bendrijų Tarybos 1986 m. gruodžio 22 d. direktyvos 87/102/EEB dėl valstybių narių įstatymų, taisyklių ir administracinių nuostatų, susijusių su vartojimo kreditu, derinimo6, kurią įgyvendindamos dauguma Europos Sąjungos valstybių priėmė atskirus įstatymus, reglamentuojančius vartojimo kredito klausimus. Šios direktyvos nuostatos įgyvendintos ir CK (kai bus priimtas Vartojimo kredito įstatymas, kuriuo įgyvendinamos Direktyvos 2008/48/EB nuostatos, CK normos (6.887-6.891 str.) bus pripažintos netekusiomis galios). Vartojimo kredito instituto atsiradimas labiausiai siejamas su

5 2002 m. rugsėjo 10 d. Finansų įstaigų įstatymo 2 str. 42 d. 6 OJ 1987 L 42. Pažymėtina, kad 2008 m. balandžio 23 d. buvo priimta nauja Europos Parlamento ir Tarybos direktyva 2008/48/EB dėl vartojimo kredito sutarčių ir panaikinanti Tarybos direktyvą 87/102/EEB.


25

silpnesnės šalies (vartotojo, esančio lizingo gavėju) teisių bei interesų apsaugos reikalingumu. Kita vertus, atkreiptinas dėmesys, kad kai kuriose valstybėse apskritai finansinio lizingo sandoriai taikomi tik juridiniams asmenims finansuoti (pvz., Prancūzijoje, Graikijoje, Belgijoje7). Be abejo, yra valstybių, kuriose finansinis lizingas taikomas ir vartotojams, tačiau tokie santykiai kvalifikuojami kaip vartojimo kreditas (pvz., Vokietijoje8 , Šveicarijoje, Austrijoje). 1988 m. Otavos konvencija taip pat nėra taikoma, kai lizingo gavėjas įsigyja turtą asmeniniais, šeimos, namų ūkio tikslais (Konvencijos 1 str. 4 d.). Vartotojiškas lizingas ekonominiu požiūriu gali būti laikomas ir kaip moderni pirkimo-pardavimo išsimokėtinai rūšis.

CK 6.886 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad vartojimo kredito sutartimi laikoma ir pirkimo-pardavimo išsimokėtinai sutartis ar kita panašaus pobūdžio sutartis, kai daiktai, esantys sutarties dalyku, vartotojo nuosavybėn pereina per šioje sutartyje nustatytą terminą sumokėjus daikto kainą, kredito palūkanas bei kitus sutartyje nustatytus mokesčius. Lizingo sutartis, kai lizingo gavėju yra fizinis asmuo (vartotojas), patenka į vartojimo kredito sutarties sampratą, kaip kita panašaus pobūdžio sutartis, kai daiktai, esantys sutarties dalyku, lizingo gavėjo (vartotojo) nuosavybėn pereina per sutartyje numatytą terminą sumokėjus daikto kainą, kredito palūkanas bei kitus nustatytus mokesčius. Taigi tokia lizingo sutartis, kai lizingo dalykas įvykdžius sutartyje numatytus mokėjimus, kurie pilnai padengtų lizingo dalyko kainą, palūkanas ir kitus mokesčius, pereina lizingo gavėjo (vartotojo) nuosavybėn, turi būti kvalifikuojama vartojimo kredito sutartimi. Vartojimo kredito normos taikytinos ir tais atvejais, jeigu pagal lizingo sutartį lizingo dalykas formaliai teisiniu požiūriu nepereitų vartotojo nuosavybėn, tačiau lizingo gavėjas (vartotojas) visą sutarties terminą būtų ekonominis daikto savininkas, turintis išimtinę teisę naudoti lizingo dalyką per visą jo ekonominio tarnavimo laikotarpį, o taip pat per visą lizingo sutarties terminą būtų padengiama visa arba didesnė lizingo būdu nuomojamo daikto vertė.

Kadangi vartojimo kredito normos taikomos, kai sutartis sudaroma tik su vartotoju, todėl šios normos netaikomos, kai finansinio lizingo sutartys sudaromos ne tik su juridiniais asmenimis, bet ir su fiziniais asmenimis, kurie lizingo būdu nuomoja daiktus verslo ar profesinės veiklos tikslais. Kitaip tariant, finansinio lizingo sutarčiai bus taikomos vartojimo kredito normos, jeigu lizingo gavėjas sutartį sudarys savo asmeniniams, šeimos, namų ūkio poreikiams tenkinti. Praktikoje gali būti sunkumų nustatant, ar taikomos vartojimo kredito normos, kai daiktas naudojamas ir asmeninių, šeimos, namų ūkio poreikių tenkinimui, ir verslo, profesinės veiklos vykdymo tikslais (pvz., automobilis naudojamas ir asmeniniais, šeimos, namų ūkio tikslais, ir profesinėje veikloje). Literatūroje yra nuomonių, kad vartojimo kredito normos netaikomos tik tais atvejais, kai daikto naudojimas asmeniniais tikslais yra visiškai antraeilis (daug mažesnės reikšmės)9 arba naudojimas verslo ar profesinės veiklos vykdymo tikslais persveria naudojimą asmeniniais tikslais10. Europos Teisingumo Teismas byloje Shearson Lehmann Hutton išreiškė poziciją, kad vartotojo interesų apsaugos poreikio nėra, jeigu vartotojas veikia, turėdamas tikslą, kuris yra ir kaip profesinės veiklos vykdymo, ir

7 Žr. Rosen H. (ed.). Leasing Law in the European Union. Euromoney Books, 1994 (Wohl J. France, p. 63; Bernitsas P. Greece, p. 122; Joris J. L. Belgium, p. 22). 8 Išsamiau žr. Hans E. Büschgen (hrsg.). Praxishandbuch Leasing. München: C. H. Beck, 1999, p. 383. 9 Žr. Graf von Westphalen/Emmerich/Kessler. Verbraucherkreditgesetz. Kommentar. Köln, 1991, § 1, Rdnr. 53. 10 Ulmer/Habersack. Verbraucherkreditgesetz. Kommentar, 2. Aufl., München: C. H. Beck, 1995 (Sonderausgabe aus der 3. Aufl. des Münchener Kommentars zum Bürgerlichen Gesetzbuch), § 1 Rdnr. 28.


26

kaip asmeninio naudojimo pobūdžio 11 . Esant abejonėms dėl daikto naudojimo tikslų nustatymo, turėtų būti vadovaujamasi taisykle, kad klausimas turėtų būti sprendžiamas silpnesnės šalies, t. y. vartotojo naudai, kitaip tariant, tokiu atveju turėtų būti taikytinos vartojimo kredito normos. Vartojimo kredito normų taikymo apibrėžimas, numatytas CK 6.886 straipsnyje, nėra statiškas, o nustatomas kiekvienam sandoriui, atsižvelgiant į faktines aplinkybes. Kredito naudojimo tikslas visada nustatomas konkrečios sutarties atžvilgiu. Jeigu iš sudarytos sutarties jos tikslo negalima nustatyti, tokiu atveju reiktų vertinti sutarties sudarymo aplinkybes, ikisutartinius santykius ir dokumentus, vertinti kredito gavėjo asmenį ir pan. Įrodinėjimo pareiga, kad nėra sąlygų finansinio lizingo sutarčiai taikyti vartojimo kredito normas, tenka kredito davėjui12.

Pažymėtina, kad CK 6.891 straipsnis (būsimo Vartojimo kredito įstatymo 15 straipsnis) netaikomas lizingo sutartims (minėtas straipsnis įtvirtina vadinamojo „susietojo vartojimo kredito“ (arba kombinuoto vartojimo kredito) sampratą). Taip yra todėl, kad pagal lizingo sutartį, sudarytą tarp lizingo davėjo ir lizingo gavėjo (vartotojo), lizingo davėjas įsipareigoja ir finansuoti daikto įsigijimą, ir perduoti daiktą lizingo gavėjui valdyti ir naudoti. Tuo tarpu CK 6.891 straipsnio 1 dalyje minimi tie atvejai, kai sudaromas taip vadinamas kombinuotas susitarimas, kuris tarpusavyje apima sutartį tarp kredito davėjo ir kredito gavėjo dėl daikto ar paslaugų finansavimo, o taip pat sutartį tarp kredito davėjo ir pardavėjo ar paslaugų teikėjo. Šiuo atveju daikto pirkimo-pardavimo ar paslaugos teikimo santykiai atsiranda tiesiogiai tarp kredito gavėjo ir pardavėjo (paslaugos teikėjo), ko nėra lizingo atveju. Kredito davėjas moka kreditą tiesiogiai pardavėjui (paslaugos teikėjui), o kredito davėją ir kredito gavėją sieja sutartiniai santykiai, kurių pagrindu atsiranda kredito davėjo pareiga suteikti finansavimą, bet nėra pareigos perduoti daiktą ar suteikti paslaugą, nes pastarąją pareigą turi pardavėjas ar paslaugos teikėjas, kurį su kredito gavėju sieja tiesioginiai sutartiniai santykiai. CK 6.891 straipsnis būtų taikomas, pavyzdžiui, kai yra finansuojamas pirkimas-pardavimas išsimokėtinai, o pirkėju yra vartotojas, įsigyjantis daiktą asmeniniams, šeimos, namų ūkio poreikiams tenkinti.

2.2. Lizingo dalykas

CK 6.568 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad lizingo sutarties dalyku, kaip ir paprastos nuomos sutarties dalyku (CK 6.477 str. 2 d.), gali būti bet kokie nesunaudojami kilnojamieji ir nekilnojamieji daiktai, apibūdinti pagal individualius požymius. Lizingo dalykui, kaip ir paprastos nuomos dalykui, būdingi tie patys bendrieji bruožai, todėl aptarsime tik išimtis.

CK 6.568 straipsnio 1 dalyje numatytas apribojimas, kad lizingo dalyku negali būti žemė ir gamtos ištekliai. Tai įstatymo numatyta išimtis daiktų, kurių nuoma yra draudžiama (CK 6.477 str. 2 d.). Toks apribojimas susijęs su nusidėvėjimo skaičiavimo normatyvų netaikymu minėtiems objektams. Daikto, kuris nuomojamas lizingo būdu, amortizacija (nusidėvėjimas) yra vienas iš esminių kriterijų, atskiriant dvi lizingo formas – finansinį lizingą ir veiklos lizingą. Be to, lizingo sutarties termino nustatymas siejamas su daikto nusidėvėjimo skaičiavimu. Kita vertus, lizingo, kaip ir nuomos, dalyku negali būti tie daiktai, kurie išimti iš civilinės apyvartos.

11 EuGH, C-89/91, Slg. 1993, I-139. 12 Hans E. Büschgen (hrsg.). Praxishandbuch Leasing. München: C. H. Beck, 1999, p. 384.


27

Pažymėtina, kad UNIDROIT Modelinio lizingo įstatymo 2 straipsnio 1 pastraipoje nurodoma, kad turtas, kuris gali būti lizinguojamas, apima bet kokį objektą (nuosavybę), galintį būti naudojamu prekyboje, versle, tarp jų nekilnojamąjį turtą, kapitalo turtą, įrenginius, specialiai gaminamą turtą, būsimą turtą ir kt. Todėl svarstytina, ar Lietuvos įstatymų leidėjui nereiktų atsisakyti ribojimų, numatytų CK 6.568 straipsnyje.

2.3. Lizingo (finansinės nuomos) sutarties forma

Lizingo (finansinės nuomos) sutarties formai taikomos bendrosios nuomos sutarties formos taisyklės. Jeigu lizingo sutarties dalyku yra statiniai, pastatai ar įrenginiai, tai reikia vadovautis CK 6.531 straipsnio 1 dalimi. Jeigu lizingo sutarčiai taikomos vartojimo kredito normos, tokiu atveju sutarties forma turi būti rašytinė pagal CK 6.887 straipsnio 1 dalį.

CK 6.572 straipsnio 1 dalyje numatyta lizingo (finansinės nuomos) sutarčių, kurių dalykas yra neregistruotinas daiktas, teisinė registracija. Šios normos tikslas dvejopas. Visų pirma, ja siekiama apsaugoti lizingo davėjo nuosavybės teisę ir interesus į daiktą, kurį turėdamas savo nuosavybėje jis užsitikrina lizingo gavėjo prievolių pagal lizingo sutartį vykdymą. Kita vertus, šios normos tikslas yra apsaugoti ir sąžiningų trečiųjų asmenų teises, sudarant galimybę informuoti apie daiktų teisinį režimą ir savininką. CK 6.572 straipsnio 1 dalies norma taikoma tik toms lizingo (finansinės nuomos) sutartims, kurių dalykas yra neregistruojami daiktai. Jeigu lizingo sutarties dalykas yra daiktai, kurie įstatymų ar kitų teisės aktų nustatyta tvarka yra privalomai registruojami tų daiktų registracijai skirtame viešame registre, tai tokioms sutartims teisinė registracija nenustatyta ir CK 6.572 straipsnio 1 dalis netaikoma. Jeigu daiktas registruojamas atitinkamame registre, tokiu atveju jame yra nurodomas ir asmuo, kuriam priklauso daiktas nuosavybės teise, todėl papildoma lizingo sutarties teisinė registracija neturėtų prasmės. Pavyzdžiui, privaloma registracija be nekilnojamųjų daiktų nustatyta vidaus vandenų transporto priemonėms, kelių transporto priemonėms, laivams, orlaiviams. Taigi tokių daiktų finansinio lizingo sutartims minėta CK norma netaikoma, nes lizingo davėjas savo nuosavybės teisę ar kitas turimas daiktines teises į lizingo dalyką galės įrodyti remiantis atitinkamo daikto registre esančiais duomenimis. Tiesa, nekilnojamojo daikto finansinio lizingo sutarčiai numatyta teisinė registracija (CK 6.572 str. 3 d.), nepaisant to, kad nekilnojamieji daiktai yra registruojami nekilnojamojo turto registre (CK 4.253 str. 1 d., Nekilnojamojo turto registro įstatymo 9 str. 1 d.). Lizingo sutarčiai, kurios dalykas yra nekilnojamasis daiktas, atitinkamai taikoma CK 6.478 straipsnio 2 dalies norma, t. y. kad nekilnojamojo daikto lizingo sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, prieš sąžiningus trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre. Teisinė registracija nesiejama su nuomos sutarčių negaliojimu, o turi įrodomąją reikšmę prieš sąžiningus trečiuosius asmenis. Nekilnojamųjų daiktų lizingo sutartys, kaip ir nuomos sutartys, registruojamos Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registre, vadovaujantis Nekilnojamojo turto registro įstatymu. Prašymą įregistruoti nekilnojamojo daikto lizingo sutartį paduoda suinteresuotas asmuo jos įregistravimu asmuo (lizingo davėjas arba lizingo gavėjas pats arba per savo atstovą).

Lizingo sutarties teisinė registracija nesiejama su sutarties negaliojimu, tačiau turi įrodomąją reikšmę, įrodinėjant lizingo davėjui savo nuosavybės teisę į lizingo dalyką (CK 1.75 str.) prieš sąžiningus trečiuosius asmenis. Ypač efektyvi ši norma turėtų būti tais atvejais, kai nesąžiningas lizingo gavėjas perleistų lizingo dalyką kitų asmenų nuosavybėn. Jeigu


28

daiktas nėra registruojamas jokiame viešame registre, tokiu atveju nėra galimybės tretiesiems asmenims sužinoti apie tokio daikto teisinį režimą bei teisių į juos turėtojus. Sąžiningi tretieji asmenys, kurie nežinodami ir neturėdami žinoti apie tai, kad lizingo gavėjas neturi teisės perleisti nuosavybėn jiems daiktą, įgyja lizingo dalyką ir būtų preziumuojama, kad jie yra sąžiningi įgijėjai CK 4.96 straipsnio 1 dalies prasme. Jeigu neregistruotino daikto lizingo sutartis bus įregistruota viešame registre, tokiu atveju tretieji asmenys, įsigydami daiktą iš lizingo gavėjo, turės galimybę patikrinti, ar lizingo gavėjas yra perleidžiamo daikto savininkas, t. y. ar turi teisę perleisti daiktą kito asmens nuosavybėn.

Lizingo sutartys registruojamos Sutarčių registre, kurį tvarko Centrinė hipotekos įstaiga, o vadovaujančioji registro tvarkymo įstaiga yra Teisingumo ministerija (Sutarčių registro nuostatų 8, 9 punktai). Duomenis apie sudarytą lizingo sutartį teikia viena iš šalių asmeniškai, paštu arba elektroniniu būdu registro tvarkymo įstaigai nustatytos formos pranešimu. Sutartis įregistruojama per 3 darbo dienas nuo pranešimo gavimo (Sutarčių registro nuostatų 23 punktas). Registre registruojami taip pat ir lizingo sutarties pakeitimai ir pabaiga (Sutarčių registro nuostatų 29 punktas). Tačiau sutarties pakeitimai turėtų būti registruojami tik tie, kurie susiję su jau esančiais registre duomenimis, t. y. su sutarties šalimis, sutarties dalyku, nuosavybės teisės perėjimo momentu, galutiniu atsiskaitymo terminu.

3. Sutarties šalių teisių ir pareigų vykdymo ypatumai

3.1. Lizingo dalyko perdavimas lizingo gavėjui

Lizingo dalyko perdavimo lizingo gavėjui tvarka reglamentuojama CK 6.570 straipsnyje. CK 6.570 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta išimtis iš bendrosios normos, numatytos CK 6.317 straipsnyje, pagal kurį pardavėjas pagal pirkimo-pardavimo sutartį daiktą turi perduoti pirkėjui. Lizingo gavėjas nėra pirkėju pagal pirkimo-pardavimo sutartį, tačiau atsižvelgiant į tai, kad daiktą lizingo davėjas perka, turėdamas tikslą perduoti jį valdyti ir naudoti lizingo gavėjui, CK 6.570 straipsnio 1 dalies norma numato, kad pardavėjas perduoda daiktą tiesiogiai lizingo gavėjui pastarojo verslo vietoje. Nuosavybės teisė į daiktą lizingo davėjui šiuo atveju atsiranda nuo daikto perdavimo lizingo gavėjui momento. Kita vertus, nuo daikto perdavimo lizingo gavėjui momento jam pereina daikto atsitiktinio žuvimo ar sugedimo rizika (CK 6.571 str. 1 d.). Perduodamas lizingo dalyką, pardavėjas pirmiausiai įvykdo savo pagrindinę pareigą lizingo davėjui (pirkėjui) pagal pirkimo-pardavimo sutartį (CK 6.317 str. 1 d.). Kartu tai reiškia ir lizingo davėjo pareigos perduoti lizingo dalyką valdyti ir naudoti lizingo gavėjui pagal lizingo sutartį įvykdymą.

Lizingo gavėjas šiuo atveju turi įvykdyti pirkėjo pareigą priimti jam perduotą lizingo dalyką (CK 6.346 str.), nes CK 6570 straipsnio 1 dalies norma įpareigoja lizingo gavėją priimti pardavėjo prievolės įvykdymą (CK 6.44 str. 1 d.). Lizingo gavėjas privalo atlikti visus reikiamus daikto priėmimui veiksmus (CK 6.346 str.), o priimdamas lizingo dalyką, turi patikrinti daikto kokybę, komplektiškumą, siekiant išsiaiškinti galimus daikto trūkumus ar kitokius neatitikimus sutarties sąlygoms. Jeigu daikto priėmimas pagal sutartį ar įstatymą turi būti įforminamas perdavimo-priėmimo aktu, tokiu atveju jį turi pasirašyti asmuo, kuris turi pareigą priimti lizingo dalyką (pvz., lizingo gavėjas). Lizingo dalyko priėmimas reiškia pardavėjo pareigos perduoti daiktą lizingo gavėjui ir lizingo davėjo pareigos perduoti daiktą valdyti ir naudoti lizingo gavėjui įvykdymo patvirtinimą.


29

CK 6.570 straipsnio 1 dalies norma yra dispozityvi, todėl lizingo sutartyje gali būti numatyta ir kitokia lizingo dalyko perdavimo tvarka ir, atsižvelgiant į tai, pirkimo-pardavimo sutartyje turėtų būti numatyta, kam pardavėjas privalo perduoti daiktą, nes priešingu atveju pardavėjas turės vadovautis minėtoje CK normoje numatyta taisykle. Pavyzdžiui, jeigu lizingo dalykas turi būti gabenamas, lizingo sutartyje ir atitinkamai pirkimo-pardavimo sutartyje gali būti numatyta, kad pardavėjas įpareigotas perduoti daiktą vežėjui, kad šis jį perduotų lizingo gavėjui ir pan. Kai lizingo dalykas yra nekilnojamasis daiktas, tokiu atveju turi būti atitinkamai taikomas CK 6.398 straipsnis. Todėl nekilnojamojo daikto priėmimo-perdavimo aktą, kurio pagrindu bus registruojama lizingo davėjo nuosavybė, turi pasirašyti pardavėjas ir pirkėjas (lizingo davėjas), o po to (arba ir tą patį aktą, kurį pasirašo pardavėjas ir pirkėjas) turi pasirašyti ir lizingo gavėjas. Šiuo atveju mutatis mutandis taikomas ir CK 6.535 straipsnio norma.

CK 6.570 straipsnio 2 dalyje numatyti lizingo gavėjo teisių gynimo būdai, kai daiktas, esantis lizingo sutarties dalyku, neperduodamas lizingo gavėjui. Lizingo davėjas pagal lizingo sutartį turi pareigą perduoti daiktą valdyti ir naudoti lizingo gavėjui, todėl neįvykdžius šios pareigos yra pažeidžiama lizingo gavėjo teisė gauti daiktą, ir todėl gali būti taikomi šioje normoje numatyti pažeistos lizingo gavėjo teisės gynimo būdai. Lizingo dalyko perdavimo terminas gali būti numatytas lizingo sutartyje, atsižvelgiant paprastai į terminą, per kurį pardavėjas privalo pagal pirkimo-pardavimo sutartį perduoti daiktą, o jeigu terminas sutartyje nenumatytas, tai lizingo dalykas turi būti perduotas per protingą terminą (atitinkamai taikomas CK 6.53 str.). Jeigu lizingo dalykas neperduodamas per sutartyje numatytą terminą arba, jei terminas nenustatytas – per protingą terminą, lizingo gavėjas, kaip ir nuomininkas paprastos nuomos atveju (CK 6.484 str., 6.498 str. 3 p.) turi teisę nutraukti lizingo sutartį vienašališkai, nesikreipdamas į teismą, bet pranešdamas apie sutarties nutraukimą kitai šaliai per sutartyje nustatytą terminą, o jeigu toks terminas nenurodytas – prieš trisdešimt dienų iki nutraukimo (CK 6.218 str. 1 d.). Šia teise lizingo gavėjas turi teisę pasinaudoti, nepaisant, yra lizingo gavėjo kaltė dėl lizingo dalyko neperdavimo ar ne. Lizingo gavėjo kaltės dėl lizingo dalyko neperdavimo gali ir nebūti, nes daikto gali neperduoti pardavėjas dėl aplinkybių, už kurias jis pats atsako. Tačiau reikalauti atlyginti nuostolius, atsiradusius dėl lizingo dalyko neperdavimo, lizingo gavėjas iš lizingo davėjo gali reikalauti tik tais atvejais, kai daiktas neperduotas numatytu terminu dėl aplinkybių, už kurias atsako lizingo davėjas (pvz., lizingo davėjas nesumokėjo pardavėjui pagal pirkimo-pardavimo sutartį kainos ir dėl to pardavėjas atsisakė perduoti daiktą). Lizingo gavėjas, priklausomai nuo sąlygų, gali pasinaudoti abiem teisių gynimo būdais.

Jeigu finansinio lizingo sutartis nutraukta CK 6.570 straipsnio 2 dalyje numatytu pagrindu, tai lizingo gavėjas gali pareikalauti taikyti restituciją, t. y. grąžinti jam viską, ką jis yra perdavęs lizingo davėjui vykdydamas lizingo sutartį (pvz., išankstinio mokėjimo sumą, periodinius mokėjimus ir pan.), atsižvelgiant į jo jau pagal sutartį gautą naudą (CK 6.222 str.). Panaši taisyklė numatyta ir 1988 Otavos konvencijos 12 straipsnio 4 dalyje.

CK 6.570 straipsnio 3 dalyje numatytas dar vienas lizingo gavėjo teisės laiku gauti lizingo dalyką gynimo būdas. Minėtoje normoje įtvirtinta lizingo gavėjo teisių gynimo savigynos forma – prievolės mokėti lizingo sutartyje numatytus mokėjimus sustabdymą (toks teisių gynimo būdas numatytas ir 1988 m. Otavos konvencijos 12 str. 3 d.). Todėl šiam gynimo būdui taikomi ir CK 1.139 straipsnio 2, 3 dalyje numatyti reikalavimai. CK 6.570 straipsnio 3 dalies norma turi būti aiškinama ir taikoma sistemiškai su CK 6.58, 6.207


30

straipsniais, numatančiais bendrąsias teisės sustabdyti prievolės įvykdymą realizavimo sąlygas. Lizingo gavėjas turi teisę sustabdyti tik tų mokėjimų pagal lizingo sutartį mokėjimą, kurie mokėtini pagal sutartį po to, kai lizingo davėjas įvykdys pareigą perduoti lizingo dalyką. Šiuo teisių gynimo būdu pasinaudoti yra lizingo gavėjo teisė, bet ne pareiga, todėl jis šia savigynos forma gali nepasinaudoti, o gali pareikšti reikalavimus, numatytus CK 6.570 straipsnio 2 dalyje.

Lizingo gavėjas turi teisę nustatyti papildomą terminą lizingo davėjui įvykdyti prievolę perduoti lizingo dalyką. Tokiu atveju lizingo davėjas taip pat turi teisę sustabdyti savo prievolės mokėti lizingo mokėjimus vykdymą, tačiau tokiu atveju jis negali taikyti kitų teisių gynimo būdų, išskyrus nuostolių atlyginimą (CK 6.209 str.).

CK 6.570 straipsnio 2 ir 3 dalyse numatytais teisių gynimo būdais lizingo gavėjas gali pasinaudoti ir tais atvejais, kai jam perduodamas lizingo dalykas, tačiau netinkamos kokybės arba neatitinkantis sutartyje numatytų sąlygų. Tai numatyta ir 1988 m. Otavos konvencijos 12 straipsnyje.

3.2. Daikto, esančio lizingo dalyku, atsitiktinio žuvimo ar sugedimo rizika

CK 6.571 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad daikto (lizingo sutarties dalyko) atsitiktinio žuvimo ar sugedimo rizika pereina lizingo gavėjui nuo daikto perdavimo jam, jeigu lizingo sutartis nenustato ko kita. Šioje normoje numatyta taisyklė dėl atsitiktinio daikto, esančio lizingo sutarties dalyku, žuvimo ar sugedimo rizikos perėjimo momento susijusi su vienu iš esminių finansinio lizingo požymių – lizingo gavėjui tenka didžioji dalis rizikos, susijusios su lizingo dalyku, nes būtent lizingo gavėjas yra daikto savininkas ekonomine prasme. Minėta norma numato išimtį iš bendrosios taisyklės, numatytos CK 4.52 straipsnyje, kad daikto atsitiktinio žuvimo ar sugedimo rizika pereina tuo pačiu metu, kai pereina nuosavybės teisė, jeigu įstatymai ar sutartis nenustato kitaip. Kartu komentuojamoje normoje numatyta taisyklė skiria finansinį lizingą ir nuo paprastos nuomos, nes pastaruoju atveju atsitiktinio daikto žuvimo ar sugedimo rizika tenka daikto savininkui, t. y. nuomotojui. Lizingo davėjas taip pat turi nuosavybės teisę į lizingo būdu nuomojamą daiktą, tačiau daikto atsitiktinio žuvimo ar sugedimo rizika tenka ne jam, o lizingo gavėjui. Su CK 6.571 straipsnyje numatyta taisykle susiję ir tai, kad atsitiktinai žuvus ar sugedus daiktui lizingo gavėjas, kitaip nei nuomininkas paprastos nuomos atveju (CK 6.487 str. 1 d.), neturi teisės reikalauti sumažinti mokėjimų pagal lizingo sutartį dydžio.

CK 6.570 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad visos lizingo dalyko išlaikymo ir remonto išlaidos tenka lizingo gavėjui. Kaip paprastos nuomos atveju nuomininkas, taip finansinio lizingo atveju lizingo gavėjas, turi pareigą išlaikyti išsinuomotą daiktą, t. y. laikyti išsinuomotą daiktą tvarkingą, atlyginti daikto išlaikymo išlaidas (pvz., kuro ir kitokias naudojimo išlaidas, saugojimo, draudimo išlaidas, komunalinių paslaugų mokesčius ir pan.). Lizingo gavėjui tenka pareiga daryti daikto einamąjį ir kapitalinį remontą. Tai išimtis iš bendrosios taisyklės, pagal kurią kapitalinio remonto darymo pareiga paprastai yra nuomotojo pareiga (CK 6.492 str. 1 d.). Šalys lizingo sutartyje gali susitarti ir dėl kitokio komentuojamoje normoje numatytų pareigų vykdymo pasiskirstymo.

3.3. Atsakomybė už daikto kokybės trūkumus


31

Lizingo gavėjas turi teisę pareikšti tiesiogiai pardavėjui visus reikalavimus, atsirandančius iš lizingo dalyko pirkimo–pardavimo sutarties (dėl turto kokybės ir komplektiškumo, perdavimo terminų ir kt.) (CK 6.573 str. 1 d., Otavos konvencijos 10 str., Modelinio lizingo įstatymo 17 str. 1 d.). Ši norma taikoma ir tais atvejais, kai lizingo sutarčiai taikomos vartojimo kredito normos.

Lizingo gavėjas turi visas pirkėjo teises ir pareigas, išskyrus pareigą sumokėti už įsigytą turtą, taip, kaip jis jas turėtų, jeigu būtų pirkimo–pardavimo sutarties šalis. Tačiau lizingo gavėjas neturi teisės nutraukti pirkimo–pardavimo sutarties be lizingo davėjo sutikimo. lemia šios priežastys: lizingo davėjas tik finansuoja daikto įsigijimą, turėdamas tikslą vėliau jį perduoti nuomoti lizingo būdu lizingo gavėjui; daiktas paprastai tiesiogiai perduodamas lizingo gavėjui (CK 6.570 str. 1 d.) ir nuo jo perdavimo atsitiktinio žuvimo ar sugedimo rizika tenka lizingo gavėjui; lizingo gavėjas paprastai pats nurodo lizingo davėjui lizingo dalyką ir pardavėją, iš kurio lizingo davėjas privalo nupirkti lizingo gavėjo pasirinktą daiktą. Todėl lizingo davėjas, nors ir būdamas pirkimo-pardavimo sutarties šalimi, visas teises ir pareigas, išskyrus pareigą sumokėti daikto kainą, CK 6.573 straipsnio 1 dalies pagrindu perleidžia lizingo gavėjui. Tai lemia, kad pardavėjo pareigos pagal pirkimo-pardavimo sutartį atsiranda lizingo gavėjui. Dėl to CK 6.569 straipsnyje numatyta lizingo davėjui pareiga atskleisti lizingo sutarties faktą pardavėjui.

CK 6.573 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad lizingo davėjas ir lizingo gavėjas turi solidarius reikalavimus pardavėjo prievolių pagal pirkimo-pardavimo sutartį atžvilgiu, t. y. lizingo davėjas, būdamas pirkėju, gali reikšti tokius pat reikalavimus pardavėjui, kaip ir lizingo gavėjas. Ši norma saugo lizingo davėjo interesus, o, kita vertus, reiškia lizingo davėjo ir lizingo gavėjo bendradarbiavimą ir kooperavimąsi vykdant lizingo sutartį. Ši norma taikoma ir tais atvejais, kai pardavėją pasirinko pats lizingo gavėjas, ir tais atvejais, kai tai buvo lizingo davėjo pareiga, tačiau pastaruoju atveju atsakomybė atsiranda ir pačiam lizingo davėjui (CK 6.573 str. 3 d.).

Bendroji taisyklė yra tokia, kad lizingo davėjas neatsako lizingo gavėjui už tai, kad pardavėjas netinkamai vykdo savo prievoles, išskyrus atvejus, kai pasirinkti pardavėją buvo lizingo davėjo pareiga (CK 6.573 str. 3 d. 1 sak.). Šioje normoje įtvirtinta dispozityvi norma dėl atsakomybės lizingo davėjui netaikymo, kai pardavėjas netinkamai vykdo savo prievoles pagal pirkimo-pardavimo sutartį, taikoma tik tais atvejais, kai pardavėją pasirinko pats lizingo gavėjas. Jeigu pardavėją parinko lizingo davėjas, tai lizingo sutartyje šalys negali susitarti, kad lizingo davėjui atsakomybė dėl netinkamo pardavėjo pareigų vykdymo nebus taikoma, nes tokiu atveju, kaip ir numatyta komentuojamoje normoje pardavėjas ir lizingo davėjas yra solidarūs skolininkai ir jie turi solidariąją pareigą lizingo gavėjui.

Netiesioginio (trišalio) lizingo atveju dažniausiai pardavėją ir lizingo dalyką renkasi pats lizingo gavėjas. Lizingo gavėjas paprastai nurodo pageidaujamo daikto specifikaciją, kainą, kitas sąlygas dėl daikto perdavimo terminų, pristatymo vietos, transportavimo ir pan. Tačiau kartais lizingo davėjas gali nurodyti arba rekomenduoti lizingo gavėjui pardavėją ar lizingo dalyką (pvz., kai lizingo davėjas veikia bendradarbiaudamas su lizingo dalyko gamintojais ar pardavėjais arba yra pastarųjų įsteigtos įmonės); toks lizingas dar kartais vadinamas pardavimų pagalbos lizingu (angl. sales aid leasing). Taigi, kai lizingo davėjas parenka, nurodo lizingo gavėjui pardavėją ir lizingo dalyką arba kitaip įtakoja jį, kai šis renkasi pardavėją ar sutarties dalyką, lizingo gavėjas gali pareikšti reikalavimus ir lizingo davėjui dėl perduoto daikto trūkumų.


32

CK 6.573 straipsnio 3 dalis taikytina sistemiškai su CK 6.571 straipsnio 3 dalimi. Šios CK normos viena kitą papildo (šios normos panašios į 1988 m. Otavos konvencijos 8 straipsnio 1 dalį ir į UNIDROIT Modelinio lizingo įstatymo 17 straipsnio 1 dalį). Tiesa, ši CK norma dispozityvi, todėl lizingo sutartyje šalys gali numatyti ir kitokias tarpusavio santykių, atsiradus daikto trūkumams, taisykles. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad kai pareiga parinkti pardavėją ir sutarties dalyką tenka lizingo davėjui, tokiu atveju taikoma CK 6.573 straipsnio 3 dalis.

CK 6.571 straipsnio 3 dalies norma netaikoma tais atvejais, kai lizingo davėjas yra ne finansavimo tarpininkas, o jau yra daikto savininkas (pvz., tiesioginio (dvišalio) lizingo atveju). Tokiu atveju atitinkamai taikomas CK 6.573 straipsnis.

3.4. Lizingo gavėjo pareiga naudoti daiktą pagal paskirtį ir sutarties sąlygas bei jį išlaikyti

CK 6.570 straipsnio 4 dalyje numatyta bendra lizingo gavėjo, kaip ir nuomininko (CK 6.489 str. 1 d., 6.493 str. 1 d.), pareiga naudoti daiktą pagal jo paskirtį ir sutartyje numatytas sąlygas, jį išlaikyti rūpestingai ir atidžiai, rūpintis daikto būkle. Tinkamas daikto naudojimas ir išlaikymas yra svarbus lizingo davėjui, kuris turėdamas nuosavybės teisę į lizingo būdu nuomojamą daiktą užsitikrina lizingo gavėjo prievolių pagal lizingo sutartį vykdymą. Kita vertus, pasibaigus lizingo sutarties terminui, lizingo gavėjas gali daiktą grąžinti lizingo davėjui. Pastaruoju atveju atitinkamai būtų taikoma CK 6.499 straipsnio 1 dalis.

Finansinio lizingo sutartyje gali būti numatyta, kad lizingo davėjas taip pat prisiima pareigų, susijusių su lizingo dalyko eksploatavimo užtikrinimu, aptarnavimu ir pan. Pavyzdžiui, gali būti numatyta, kad lizingo davėjas įsipareigoja rūpintis teisių naudotis intelektinės nuosavybės objektais gavimu, įrangos montavimo ir eksploatacinio paleidimo darbais, lizingo gavėjo personalo apmokymu, susijusiu su lizingo dalyko naudojimu, kitokių darbų atlikimu ar paslaugų, be kurių negalima būtų tinkamai naudoti lizingo dalyko, teikimu ir pan. Priklausomai nuo lizingo dalyko aptarnavimo sąlygų, lizingas gali būti skiriamas į grynąjį lizingą ir lizingą su aptarnavimu, kai lizingo davėjas prisiima tam tikrų pareigų, susijusių su lizingo dalyko aptarnavimu.

CK 6.570 straipsnio 5 dalyje numatyti lizingo davėjo teisių gynimo būdai, kai lizingo gavėjas pažeidžia pareigą naudotis daiktu ir jį išlaikyti rūpestingai ir atidžiai, palaikyti jį tokios būklės, kokios buvo perduotas, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą bei sutartyje aptartus galimus jo pakeitimus. Lizingo davėjas turi teisę pasinaudoti dviem alternatyviais teisių gynimo būdais. Jis turi teisę: (1) pareikalauti sumokėti visus pagal lizingo sutartį priklausančius mokėti mokėjimus (įskaitant ir palūkanas) iš karto arba (2) reikalauti nutraukti sutartį ir atlyginti nuostolius, jeigu nuostolių atsirado dėl CK 6.571 straipsnio 4 dalyje numatytos pareigos pažeidimo. Reikalauti nutraukti sutartį lizingo davėjas gali, jeigu lizingo gavėjo pareigos, numatytos CK 6.571 straipsnio 4 dalyje, pažeidimas yra esminis sutarties pažeidimas (CK 6.217 str. 2 d.). CK 6.571 straipsnio 5 dalies norma turi būti taikoma ir aiškinama sistemiškai su CK 6.574 straipsniu, kuris numato lizingo davėjo teisės nutraukti sutartį realizavimo sąlygas ir tvarką. Todėl lizingo davėjas turi iš pradžių pareikalauti, kad per protingą terminą lizingo gavėjas pažeidimą pašalintų, jeigu jį pašalinti įmanoma. Nutraukus sutartį, vadovaujantis CK 6.222 ir CK 6.574 straipsniu, taikoma restitucija, t. y. lizingo davėjas turi teisę reikalauti grąžinti lizingo dalyką. Lizingo davėjas neprivalo grąžinti iki


33

sutarties nutraukimo lizingo davėjo sumokėtų lizingo mokėjimų, išskyrus, jeigu lizingo mokėjimų buvo atlikta daugiau nei priklausė mokėti pagal sutartį iki sutarties nutraukimo (CK 6.222 str. 2 d.).

3.5. Teisių perleidimai ir suvaržymai

CK 6.568 straipsnio 2 dalyje, kaip ir 1988 m. Otavos konvencijos 14 straipsnio 1 dalyje, numatyta lizingo davėjo teisė perleisti visas savo teises ar jų dalį pagal lizingo sutartį kitiems asmenims, t. y. šioje normoje numatyta šalies pasikeitimo prievolėje galimybė. Todėl turi būti vadovaujamasi ir bendromis CK 6.101-6.110 straipsnių normomis, reglamentuojančiomis reikalavimo teisių perleidimą. Lizingo sutartis yra dvišalė, t. y. kreditorius (šiuo atveju lizingo davėjas) kartu yra ir skolininkas, tai reikalavimo teisės perleidimas kartu reiškia ir skolos perkėlimą, todėl yra reikalingas kito šalies sutikimas ir reikalavimo teisė gali būti perleista vadovaujantis CK 6.115-6.122 straipsnių reikalavimais (žr. CK 6.101 str.). Naujasis lizingo davėjas negali įgyti lizingo gavėjo atžvilgiu daugiau teisių, nei jų turėjo pradinis lizingo davėjas, negali vienašališkai keisti prievolės vykdymo sąlygų ir pan.

Pradinis lizingo davėjas yra atsakingas pagal sutartį lizingo gavėjui už tų prievolių tinkamą vykdymą, kurių vykdymo terminas buvo suėjęs iki teisių perdavimo. Tiesa, jeigu šalys susitars ir skolininkas (lizingo gavėjas) sutiks, pradinio lizingo davėjo skola gali būti perkeliama naujajam lizingo davėjui. Pradinio lizingo davėjo atsakomybė naujajam lizingo davėjui nustatoma pagal CK 6.105 straipsnį.

CK 6.568 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta panaši norma, kaip ir CK 6.490 straipsnyje, t. y. kad suteikti teisę naudotis lizingo būdu nuomojamu daiktu lizingo gavėjas gali tik turėdamas lizingo davėjo rašytinį sutikimą. Toks rašytinis sutikimas gali būti numatytas sudarytoje sutartyje arba gali būti duotas vėliau papildomu dokumentu. CK 6.490 straipsnio 2 dalies norma lizingo atveju netaikoma. Ši norma taikoma ne tik tais atvejais, kai perleidžiant teisę naudotis daiktu, bet ir apskritai teisių pagal lizingo sutartį perleidimui, taip pat perdavimui kaip turtinio įnašo atveju. Šalys savo susitarimu negali pakeisti šios numatytos taisyklės (tai išimtis iš CK 6.491 str. 1 d.).

CK 6.568 straipsnio 4 dalyje specialiai numatytas lizingo davėjo teisės įkeisti lizingo dalyką apribojimas, nes lizingo davėjas negali įkeisti lizingo dalyko be rašytinio lizingo gavėjo sutikimo, išskyrus, jeigu šalys susitarė kitaip. Lizingo davėjas turi nuosavybės teisę į lizingo dalyką, tačiau, kaip minėta, ekonominę nuosavybę į lizingo dalyką turi lizingo gavėjas, nes ji turi išimtinę teisę valdyti ir naudoti daiktą. Be to, jam tenka ir didžioji dalis rizikos ir naudos, susijusios su daiktu. Kita vertus, lizingo davėjas įgyja daiktą išimtinai tam, kad perduotų jį eksploatuoti lizingo gavėjui. Todėl komentuojamoje normoje numatytas lizingo davėjo, kaip daikto savininko teisine prasme, teisės disponuoti daiktu (šiuo atveju įkeisti) apribojimas yra pagrįstas bendrais finansinio lizingo požymiais ir šių santykių esme.

4. Sutarties nutraukimo ypatumai

CK 6.574 straipsnis parengtas pagal 1988 m. Otavos konvencijos 13 straipsnį ir numato lizingo davėjo teisės nutraukti lizingo sutartį realizavimo sąlygas ir tvarką. Ši CK norma taikoma bet kokios lizingo gavėjo sutartinės prievolės pažeidimo atveju, kai tai yra esminis


34

sutarties pažeidimas. Ar sutarties pažeidimas yra esminis, yra fakto klausimas, todėl tai priklauso nuo konkrečios situacijos aplinkybių (CK 6.217 str. 2 d.).

Minėtame CK straipsnyje numatyta lizingo davėjo pareiga raštu kreiptis į lizingo gavėją, kuris pažeidė sutartį, ir pareikalauti pašalinti sutarties pažeidimą. Sutarties pažeidimo pašalinimas apima neįvykdytos sutartinės prievolės įvykdymą, o taip pat netinkamo sutartinės prievolės įvykdymo pašalinimą. Tik po to, kai lizingo davėjas kreipėsi į lizingo gavėją ir pareikalavo per numatytą protingą terminą pašalinti sutarties pažeidimą, o lizingo gavėjas jo nepašalino, lizingo davėjas įgyja teisę pasinaudoti komentuojamame straipsnyje numatytais teisių gynimo būdais. Taigi, jeigu lizingo davėjas nesikreips į lizingo gavėją dėl sutarties pažeidimo pašalinimo, tokiu atveju pastarasis galės ginčyti lizingo davėjo teisę reikšti kitus šiame straipsnyje numatytus reikalavimus. Tiesa, lizingo davėjo pareiga kreiptis dėl sutarties pažeidimo pašalinimo egzistuoja, jeigu, atsižvelgiant į konkrečios situacijos aplinkybes, sutarties pažeidimą pašalinti yra įmanoma. Pavyzdžiui, jeigu lizingo gavėjas prarado lizingo dalyką, tokiu atveju pažeidimo pašalinti neįmanoma, todėl lizingo gavėjas galės pasinaudoti komentuojamoje normoje numatytais teisių gynimo būdais ir be rašytinio reikalavimo pašalinti pažeidimą. Bet kai lizingo gavėjas nevykdo, tarkim, jam priklausančios pareigos apdrausti lizingo dalyką, tai lizingo davėjas iš pradžių turi pareikalauti įvykdyti šią pareigą.

Jeigu lizingo gavėjas, lizingo davėjui pareikalavus, per nustatytą protingą terminą nepašalina sutarties pažeidimo, tai lizingo davėjas turi teisę pasinaudoti tokiais alternatyviais teisių gynimo būdais: (1) turi teisę pareikalauti sumokėti visas periodines lizingo sutartyje numatytas įmokas prieš terminą arba (2) turi teisę nutraukti lizingo sutartį. Komentuojama norma numato lizingo davėjo teisę vienašališkai, nesikreipiant į teismą, nutraukti lizingo sutartį.

Sutarties nutraukimo atveju lizingo gavėjas privalo grąžinti lizingo dalyką lizingo davėjui. Be to, nutraukus sutartį, lizingo davėjas gali pareikalauti iš lizingo gavėjo nuostolių atlyginimo, kurie atsirado dėl sutarties pažeidimo ir, jeigu lizingo gavėjas atsako už aplinkybes, dėl kurių sutartis nutraukta. Reikalauti galima tokio dydžio nuostolių, kad lizingo davėjas būtų grąžinamas į tokią padėtį, kokioje jis būtų buvęs, jeigu lizingo gavėjas būtų tinkamai įvykdęs sutartį. Taigi nuostoliai yra grynai kompensaciniai, t. y. jų atlyginimu turi būti siekiama atkurti lizingo davėjui padėtį, kurioje jis būtų buvęs, jeigu nebūtų sutarties pažeidimo. Tokia taisyklė reiškia, kad lizingo gavėjas visiškai turi atlyginti lizingo davėjo išlaidas, susijusias su lizingo dalyko įgijimu ir šio dalyko įgijimo finansavimu taip, kaip jos būtų atlygintos, jeigu sutartis būtų įvykdyta tinkamai. Lizingo sutartyje šalys gali numatyti nuostolių nustatymo tvarką, tačiau šalys negali susitarti dėl tokio nuostolių dydžio, kuris žymiai viršytų komentuojamoje normoje numatytą nuostolių sumą.

Jeigu lizingo davėjas pasinaudojo teise nutraukti lizingo sutartį, tokiu atveju jis negali reikalauti sumokėti periodines sutartyje numatytas įmokas prieš terminą. Kita vertus, periodinės įmokos, kurios turėjo būti sumokėtos, jeigu sutartis būtų buvusi tinkamai vykdoma, gali būti turimos omenyje nustatant padarytų nuostolių dydį, t. y. kaip išlaidos, patirtos dėl sutarties nutraukimo, nes periodinės įmokos dengia daikto įsigijimo ir finansavimo išlaidas. Tokios išlaidos lizingo gavėjo būtų padengtos, jeigu sutartis būtų tinkamai vykdoma. Tačiau nutraukus sutartį šios lizingo davėjo išlaidos liktų nepadengtos, todėl lizingo gavėjas gali reikalauti iš lizingo gavėjo jas padengti. Kita vertus, turi būti atsižvelgta ir į tai, kad nutraukus sutartį yra grąžinamas lizingo davėjui daiktas, todėl nustatant nuostolių dydį turi būti atsižvelgta ir į grąžinto daikto vertę bei galimybę daiktą realizuoti ir tokiu būdu padengti dalį


35

turimų nuostolių. Nustatant nuostolių dydį, turi būti atsižvelgiama ir į lizingo davėjo dėl sutarties nutraukimo prieš terminą atsiradusią naudą (CK 6.249 str. 6 d.).

Sutarties nutraukimo pagrindai, kuriais remiantis lizingo davėjas gali reikalauti nutraukti sutartį gali būti esminis sutarties pažeidimas. Pagrindinius ir dažniausiai pasitaikančius galima paminėti šiuos lizingo sutarties pažeidimus. įmokų pagal lizingo sutartį mokėjimo termino praleidimas arba nesumokėjimas (jeigu lizingo sutarčiai yra taikomos vartojimo kredito normos, tokiu atveju lizingo davėjo teisė nutraukti sutartį atsiranda esant CK 6.889 straipsnyje numatytoms sąlygoms); lizingo dalyko naudojimas ne pagal paskirtį, daikto bloginimas, neprižiūrėjimas ir pan. (CK 6.571 str. 4 d.); kiti esminiai sutarties pažeidimai. Kokius sutarties pažeidimus laiko esminiais, gali pačios numatyti ir pačios šalys lizingo sutartyje.

VI. Įmonės (verslo) nuomos sutarties ypatumai

Pagal įmonės nuomos sutartį nuomotojas įsipareigoja už užmokestį perduoti nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti įmonę kaip turtinį kompleksą, naudojamą verslui, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Kartu su įmone kaip turtiniu kompleksu nuomininkui perduodamas žemės sklypas, pastatai, statiniai, įrengimai, mechanizmai bei kitos sutartyje numatytos gamybos priemonės, žaliavos, atsargos, apyvartinės lėšos, teisės naudotis žeme, vandeniu ir kitais gamtos ištekliais, pastatais, statiniais ar įrenginiais, kitos su įmone susijusios nuomotojo turtinės teisės, teisė į prekių ar paslaugų ženklą bei firmos vardą ir kitos išimtinės teisės, taip pat perleidžiamos reikalavimo teisės ir perkeliamos skolos, numatytos nuomos sutartyje (CK 6.536 str. 1 d.).

CK 6.6.536-6.544 straipsnių normos yra singuliarinės (ypatingosios), todėl bendrosios nuomos sutarties normos, taip pat CK 6.530-6.535 straipsnių normos taikomos tiek, kiek kitokių taisyklių nenumato įmonės nuomą reguliuojančios CK normos.

1. Sutarties esminės sąlygos

1.1. Sutarties dalyko specifika

Vienas iš pagrindinių sutarties dalykų, išnuomojant įmonę, ypatumų yra tai, kad šios sutarties dalyku yra ne atskiri turto objektai, o turtinis kompleksas (turto visuma) (CK 6.536 str. 1 d.). Turtinį kompleksą gali sudaryti įvairūs objektai: žemės sklypas, pastatai, statiniai, įrengimai, mechanizmai ir kitos gamybos priemonės, žaliavos, atsargos, apyvartinės lėšos, teisės naudotis žeme, vandeniu ir kitais gamtos ištekliais, pastatais, statiniais ar įrenginiais, kitos su įmone susijusios turtinės teisės, teisė į prekių ar paslaugų ženklą bei juridinio asmens pavadinimą, teisės įgytos pagal išduotą leidimą (licenciją), kitos išimtinės teisės, taip pat reikalavimo teisės, skolos, net teisė valdyti turtą, kuris yra kito asmens nuosavybė, ir juo naudotis, taip pat teisė valdyti žemės sklypą ir gamtos išteklius ir jais naudotis, teisės į gamybines ir komercines paslaptis (knowhow).

Visus įmonę kaip turtinį kompleksą sudarančius objektus turi jungti bendra ūkinė komercinė paskirtis, t.y. kiekvienas iš atitinkamų objektų turi būti skirtas tai pačiai ekonominei veiklai vystyti, techniškai sudaryti visumą arba būti uždaro gamybinio ciklo dalimi. Jei atitinkamas turtas tenkina nors vieną iš nurodytų kriterijų, atitinkamas turtas yra laikomas įmonės sudedamąja dalimi.

Galima išskirti įmonės kaip komplekso materialius ir nematerialius objektus. Materialų turtą paprastai sudaro: (i) pastatai, statiniai, transporto priemonės, žemės sklypai ir kt.; (ii) įrengimai, prekės, žaliavos, grynieji pinigai kasoje ir sąskaitoje. Nematerialų įmonės turtą


36

sudaro: (i) prievolinės turtinės teisės ir pareigos; (ii) teisės į intelektinės nuosavybės objektus (pramoninė nuosavybė, autorių teisės); (iii) įmonės ir jis veiklos skiriamieji ženklai – pavadinimas, iškaba; (iv) įmonės vieta rinkoje, įmonės rinkos galia, susiklostę dalykiniai ryšiai, reputacija, galimybės vertinti klientūrą ir rinkos dalį (goodwill).

Taip pat prie įmonės turto galima priskirti gamybinę įmonės organizaciją, t.y. būdus bei specifinius metodus, kuriais vadovaujantis organizuojami gamybos procesai; įmonės ekonominę - techninę patirtį ir gamybines – technines paslaptis; išteklių (gamybinių, medžiaginių) šaltinius; produkcijos realizavimo šaltinius, suformuotą klientų ratą; įmonės pajėgumą – ekonominę galią sukuri tam tikrą skaičių produkcijos ir pelningai ją realizuoti.

Kalbant apie prievolines teises ir pareigas, tai įmonės nuomos atveju yra ne „išnuomojamos“, o perleidžiamos (perkeliamos), t. y. vyksta šalies pasikeitimas prievolėje. Pagal įmonės nuomos sutartį negali būti perleidžiamos teisės ir pareigos, kurių nuomotojas neturi teisės perduoti kitiems asmenims. Visų pirma, tai teisės ir pareigos, kurios yra neatsiejamai susijusios su asmeniu. Tokiomis yra laikomos pagal licencijas įgytos teisės, nes jos yra juridinio asmens teisnumo dalis. Todėl CK 6.536 straipsnio 2 dalis įtvirtina, kad pagal leidimus (licencijas) nuomotojo įgytos teisės negali būti perduodamos, nebent perdavimo galimybė aiškiai numatyta įstatyme ar leidime (licencijoje). Tačiau, siekiant apsaugoti kreditorių interesus, CK numato, kad nuomotojui perdavus su įmone prievolių, kurių šis negali įvykdyti dėl licencijos neturėjimo, neatleidžia jo nuo atsakomybės kreditoriams nuo šių prievolių įvykdymo, ir tokiais atvejais nuomotojas ir nuomininkas atsako solidariai (CK 6.536 str. 2 d.). Galimybę perleisti atitinkamas teises ar pareigas gali riboti ir tarp pardavėjo bei trečiųjų asmenų sudarytos sutartys (pvz., gali būti draudžiama perleisti teises į prekių ženklą kitiems asmenims).

1.2. Nuomos mokestis

Nuomos sutartis atlygintinė, todėl turi būti susitarta dėl nuomos mokesčio, tačiau jo dydis nėra esmine sutarties sąlyga. Nuomos mokestis, kaip ir bendru nuomos atveju, gali būti nustatomas ir mokamas ne tik pinigais, bet ir kitu turtu, paslaugomis, darbais, iš įmonės veiklos duodamomis pajamomis ir kt.

Sutarties sudarymo specifika yra panaši kaip ir įmonės pirkimo-pardavimo sutarties atveju.

2. Sutarties forma

CK 6.538 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad įmonės nuomos sutartis turi būti vienas rašytinės formos abiejų sutarties šalių pasirašytas dokumentas. Sutarties formos reikalavimų nesilaikymas daro sutartį negaliojančia (CK 6.538 str. 2 d.).

Reikalavimą, kad sutartis būtų viename dokumente lėmė tai, kad šia sutartimi parduodami ne pavieniai daiktai ar teisės, o įmonė, kaip turtinis kompleksas, esanti atskiru civilini ų teisių objektu.

Prieš trečiuosius asmenis įmonės nuomos sutartis gali būti panaudota tik tuo atveju, jei ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame nekilnojamojo turto registre ir padaryti atitinkami pakeitimai juridinių asmenų registre (CK 6.538 str. 3 d.). Ši nuostata reiškia, kad sutarties neįregistravimas nedaro jos negaliojančios, t.y. jei buvo laikytasi specialios rašytinės


37

bei notarinės formos reikalavimų, ji yra privaloma sutarties šalims, tačiau neįregistruotos Sutarties sudarymo faktas negalės būti panaudotas prieš sąžiningus trečiuosius asmenis.

Abejotina reikalingumo prasme CK nuostata dėl įmonės nuomos sutarties registravimo Juridinių asmenų registre, kadangi šiame registre registruojami subjektai, o įmonės nuomos atveju subjektas nesikeičia, nes nuoma nereiškia perdavimo nuosavybėn. Toks reikalavimas nebent galėtų būti pateisinamas tik tuo, kad keičiasi už verslą atsakingas subjektas.

3. Sutarties vykdymo ypatumai

3.1. Pareiga informuoti įmonės kreditorius

CK 6.537 straipsnio 1 dalyje numatyta nuomotojo pareiga iki įmonės perdavimo momento raštu pranešti visiems įmonės kreditoriams apie numatytą įmonės nuomą.

Matome, kad pareigą informuoti savo kreditorius turi nuomotojas, o ne nuomininkas (įmonės pirkimo-pardavimo atveju tokią pareigą turi pirkėjas).

Įmonės kreditorius, kuris raštu nėra iš anksto pranešęs nuomotojui apie savo sutikimą perkelti skolą, turi teisę per tris mėnesius nuo pranešimo gavimo apie įmonės nuomą gavimo dienos reikalauti nutraukti sutartį arba įvykdyti ją prieš terminą ir atlyginti nuostolius. Tokius pat reikalavimus turi kreditorius, kuriam nebuvo pranešta apie įmonės nuomą, ir jis juos gali reikšti per vienerius metus nuo sužinojimo ar turėjimo sužinoti apie įmonės nuomą (CK 6.537 str. 2-3 d.).

Po įmonės išnuomojimo nuomotojas ir nuomininkas solidariai atsako už įmonės skolas, kurios buvo perkeltos nuomininkui be kreditoriaus sutikimo (CK 6.537 str. 3 d.).

3.2. Pareigos perduoti įmonę vykdymas

Įmonė, kaip nekilnojamasis daiktas, perduodama abiems šalims pasirašant priėmimo-perdavimo aktą (CK 6.539 str. 1d.). Bendra taisyklė yra ta, kad minėto akto pagrindu nuomotojas įvykdo savo įsipareigojimus.

Atsitiktinio įmonės turto žuvimo ar sugedimo rizika nepereina nuomininkui, kadangi nuomotojas ir toliau išlieka nuomojamo turto komplekso savininku.

3.3. Pareiga užtikrinti įmonės eksploatavimą (CK 6.541 str.)

Nuomininkas privalo per visą nuomos laikotarpį užtikrinti tinkamą įmonės techninę būklę, daryti įmonės einamąjį ir kapitalinį remontą (tai skirtumas nuo bendros nuomos, kur kapitalinis remontas yra pagal bendrą taisyklę nuomotojo pareiga). Kaip ir bendros nuomos atveju, įmonės nuomininkas privalo apmokėti visas su įmonės eksploatavimu susijusias išlaidas, mokėti įmonės turto draudimo bei kitokias įmokas, jeigu įmonės nuomos sutartis nenumato ko kita.

3.4. Nuomininko teisė disponuoti įmonės turtu

CK 6.540 straipsnio 1 dalyje, atsižvelgiant į tai, kad nuomojamas verslas, nuomininkui suteikiama teisė be nuomotojo sutikimo parduoti, keisti, perduoti laikinai naudotis į išnuomotos įmonės turtą įeinančias žaliavas, atsargas, pagamintą produkciją, taip pat jas sunuomoti ir perduoti savo teises ir pareigas į jas pagal nuomos sutartį, jeigu tai nepažeidžia įmonės nuomos sąlygų ir nesumažina įmonės vertės.


38

Tačiau, jeigu sutartyje nenumatyta kitaip, nuomininkui be nuomotojo sutikimo negalima rekonstruoti, modernizuoti, išplėsti pajėgumus, techniškai pertvarkyti įmonę bei atlikti kitus pertvarkymus.

Nuomininkas, kaip ir bendru nuomos atveju, turi pareigą grąžinti įmonę kaip turtą nuomotojui pasibaigus sutarčiai (CK 6.544 str.), ir turi teisę, jeigu kito nenumato sutartis, į atliktus nuomotojo sutikimu neatskiriamų pagerinimų kompensavimą, nebent nuomotojas įrodytų, kad dėl nuomininko pagerinimų neproporcingai padidėja įmonės vertė (CK 6.542 str.).

VII. Žem ės nuomos sutarties ypatumai

1. Sutartį kvalifikuojan čių požymių ypatumai

Žemės nuoma CK išskirta į atskirą nuomos rūšį, atsižvelgiant į nuomos dalyką, sudarymo ir tam tikrus šalių pareigų vykdymo ypatumus. Bendrosios nuomos santykius reglamentuojančios normos (CK 6.477-6.503 str.) žemės nuomai taikomos tiek, kiek kitaip šių nuomos santykių nereglamentuoja CK 6.545-6.566 straipsniai. Taigi CK 6.545-6.566 straipsnių normos yra ypatingosios (singuliarinės) normos, numatančios išimtis iš bendrųjų normų.

Valstybinės žemės nuomos ypatumus numato Žemės įstatymas. Valstybinės žemės sklypų nuomos užsienio valstybių diplomatinėms atstovybėms ir konsulinėms įstaigoms tvarką bei sąlygas nustato Žemės sklypų perleidimo ir nuomos užsienio valstybių diplomatinėms atstovybėms ir konsulinėms įstaigoms tvarkos bei sąlygų įstatymas. Klaipėdos jūrų uosto žemės nuomos ypatumus reguliuoja Klaipėdos valstybinio jūrų uosto įstatymas. Specialiųjų žemės nuomos nuostatų gali būti įtvirtinta ir laisvųjų ekonominių zonų statusą reglamentuojančiuose įstatymuose13.

Pagal žemės nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį (CK 6.545 str. 1 d.).

CK 6.545 straipsnio 1 dalyje pateikiama žemės nuomos samprata, kuri nesiskiria nuo bendros nuomos sutarties sampratos, išskyrus specialų šios nuomos sutarties dalyką. Šios nuomos sutarties dalyko specifiką lemia tai, kad sutarties dalykas yra valstybinės žemės arba privačios žemės sklypas (jo dalis), suformuotas pagal žemėtvarkos projektą ar kit ą detalų teritorij ų planavimo dokumentą ir įstatymų nustatyta tvarka (t. y. Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo) įregistruotas viešame nekilnojamojo turto registre (CK 6.546 str. 1 d.).

CK 6.550 straipsnio 1 dalyje yra detaliai numatytas žemės nuomos sutarties turinys. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad minėtoje kodekso normoje nurodytos sąlygos nėra laikomos esminėmis sąlygomis (žemės nuomos sutarties, kaip ir bendru nuomos atveju, esminės sąlygos yra nuomos sutarties dalykas ir susitarimas dėl atlygintinumo). Todėl CK 6.550 straipsnio 1 dalies normą, numatančią sutarties sąlygas, reiktų vertinti kaip dispozityvaus pobūdžio 13 Pvz., Klaipėdos laisvosios ekonominės zonos įstatymo 3 straipsnyje numatyti laisvosios zonos žemės nuomos maksimalus 99 metų terminas ir kitos nuostatos.


39

(išskyrus dalyką ir atlygintinumą) normą. Toliau vardinamas sąlygas rekomenduojama aptarti sutartimi, ypač žemės naudojimo paskirtį ir sąlygas, ant žemės sklypo esančių statinių ar pastatų naudojimo sąlygas ir teises, taip pat naujų statinių ir pan. statymo ar tiesimo galimybes, ant sklypo esančių statinių remonto tvarką, nuomos terminą, tačiau to nenumačius nebus laikoma, kad sutartis nesudaryta ar negaliojanti. Tai daugiau sąlygos sutarties turinio aiškumą ir teisinį apibrėžtumą tarp šalių. Svarbu, kad žemės naudojimo sąlygos negali prieštarauti aplinkos apsaugos, gretimų žemės sklypų savininkų ir naudotojų bei visuomenės interesams (CK 6.550 str. 3 d.).

Taigi, žemės nuomos sutartyje turi būti nurodyti duomenys apie žemės nuomotoją, nuomininką; žemės nuomos objektas (duomenys, įrašyti žemės kadastre bei nekilnojamojo turto registre (prie žemės nuomos sutarties turi būti pridėtas nuomojamo žemės sklypo planas, o kai žemė nuomojama iki trejų metų – žemės sklypo schema (CK 6.547 str. 3 d.)); žemės nuomos terminas; pagrindinė žemės naudojimo paskirtis; išnuomojamoje žemėje esančių žemės savininkui ar kitiems asmenims nuosavybės teise priklausančių statinių ir įrenginių naudojimo sąlygos bei naujų pastatų, statinių statybos, kelių tiesimo, vandens telkinių įrengimo ir kitos sąlygos, taip pat kam pastatai ar įrenginiai bus naudojami pasibaigus žemės nuomos terminui; išnuomojamoje žemėje esančių požeminio bei paviršinio vandens, naudingųjų iškasenų (išskyrus gintarą, naftą, dujas ir kvarcinį smėlį) naudojimo sąlygos, neprieštaraujančios įstatymams; žemės naudojimo specialiosios sąlygos; žemės naudojimo apribojimai; žemės servitutai ir kitos daiktinės teisės; užmokestis už žemės nuomą; kiti su nuomojamo žemės sklypo naudojimu bei žemės sklypo grąžinimu pasibaigus žemės nuomos sutarčiai susiję nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai; atsakomybė už žemės nuomos sutarties pažeidimus nekilnojamąjį daiktą (pavadinimas, unikalus numeris), nurodyta to daikto vieta atitinkamame žemės sklype.

Pažymėtina, kad CK 6.550 straipsnio 2 dalyje draudžiama žemės nuomos sutartyje iš anksto numatyti įgaliojimą nuomininkui atstovauti žemės savininkui ir disponuoti jo privačia žeme bei joje esančiu kitu nekilnojamuoju turtu, taip pat privačios žemės nuomininko teisę keisti pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Tačiau nuomotojas gali atskirai pagal pavedimą išduoti įgaliojimą dėl atstovavimo, o taip pat atskirai gali būti suderinamas leidimas keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį.

Privačios žemės nuomotojas yra jos savininkas.

Valstybinės žemės nuomos sutartis pagal savo kompetenciją gali sudaryti valstybinės žemės valdytojo funkcijas atliekanti institucija (CK 6.548 str. 2 d., Žemės įstatymo 9 str. 1 d.):

(1) savivaldybė – valstybinės žemės sklypus, Vyriausybės nutarimais perduotus patikėjimo teise savivaldybėms (sprendimą išnuomoti valstybinės žemės sklypą priima savivaldybės taryba, o valstybinės žemės nuomos sutartį sudaro savivaldybės administracijos direktorius arba jo įgaliotas kitas savivaldybės administracijos valstybės tarnautojas);

(2) Valstybės turto fondas – kai valstybinės žemės sklypai yra priskirti privatizuotiems ir (ar) privatizuojamiems statiniams ir įrenginiams, valstybinės žemės sklypus, naudojamus akcinių ir uždarųjų akcinių bendrovių, kurių valstybei nuosavybės teise priklausę kontroliniai akcijų paketai buvo privatizuoti, ir valstybinės žemės sklypus, reikalingus įgyvendinti valstybei svarbiems ekonominiams projektams, kurių valstybinę svarbą savo sprendimu pripažino Seimas arba Vyriausybė ir kurių valdymą Seimas arba Vyriausybė pavedė valstybės turto privatizavimo institucijai (sprendimą išnuomoti valstybinės žemės sklypą priima


40

Valstybės turto fondo vadovas, o valstybinės žemės nuomos sutartį sudaro Valstybės turto fondo vadovas ar jo įgaliotas darbuotojas);

(3) kituose įstatymuose nurodyti valstybinės žemės patikėtiniai – šių įstatymų nustatytais atvejais, kai valstybinės žemės sklypai jiems perduoti patikėjimo teise14;

(4) Nacionalinė žemės tarnyba – visais kitais atvejais (sprendimą išnuomoti valstybinės žemės sklypą priima ir valstybinės žemės nuomos sutartį sudaro Nacionalinės žemės tarnybos vadovas arba jo įgaliotas teritorinio padalinio vadovas).

Žemės nuomininku gali būti Lietuvos Respublikos ir užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys.

Žemės nuomos sutarties terminas (CK 6.549 str.).

Privačios žemės nuomos sutarties terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu. Šalys gali sudaryti ir neterminuotą žemės nuomos sutartį, tačiau ji galios ne ilgiau kaip šimtą metų (CK 6.479 str. 1 d.).

Valstybinės žemės nuomos sutarties terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, bet ne ilgiau kaip 99 metams (CK 6.549 str. 2 d., Žemės įstatymo 9 str. 3 d. 1 sak.). Įstatymai gali nustatyti ir trumpesnius maksimalius žemės nuomos sutarties terminus. Pavyzdžiui, Žemės įstatymo 9 straipsnio 3 dalyje numatyta, kad, kai išnuomojama valstybinė žemės ūkio paskirties žemė, žemės nuomos terminas negali būti ilgesnis kaip 25 metai. Žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti išnuomojami Statybos įstatymo nustatytam tokių statinių naudojimo terminui. Visais kitais atvejais žemės sklypų, išnuomojamų statiniams ar įrenginiams eksploatuoti arba statyti ir eksploatuoti, nuomos terminas nustatomas atsižvelgiant į ekonomiškai pagrįstą statinio ar įrenginio naudojimo trukmę. Žemės nuomos termino nustatymo motyvai turi būti išdėstyti sprendime išnuomoti valstybinės žemės sklypą.

14 Pagal Žemės įstatymo 7 straipsnio 1 dalį valstybinės žemės patikėjimo teisės subjektai (patikėtiniai) yra: (1) Nacionalinė žemės tarnyba – visos Lietuvos Respublikos valstybinės žemės, išskyrus žemę, kuri šio ir kitų įstatymų nustatyta tvarka patikėjimo teise perduota kitiems subjektams; (2) savivaldybės – valstybinės žemės, perduotos savivaldybėms patikėjimo teise Vyriausybės nutarimais ir jos nustatyta tvarka; (3) valstybės turto privatizavimo institucija valstybės įmonė Valstybės turto fondas (toliau – Valstybės turto fondas) – kai valstybinė žemė yra priskirta privatizuotiems ir (ar) privatizuojamiems statiniams ir įrenginiams, valstybinė žemė naudojama akcinių ir uždarųjų akcinių bendrovių, kurių valstybei nuosavybės teise priklausę kontroliniai akcijų paketai buvo privatizuoti, ir kai valstybinė žemė yra reikalinga įgyvendinti valstybei svarbiems ekonominiams projektams, kurių valstybinę svarbą savo sprendimu pripažino Lietuvos Respublikos Seimas (toliau – Seimas) arba Vyriausybė ir kurių valdymą Seimas arba Vyriausybė pavedė valstybės turto privatizavimo institucijai; (4) valstybės nekilnojamojo turto atnaujinimo organizatorius, nustatytas Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatyme, – kai valstybinė žemė yra priskirta valstybės nekilnojamajam turtui, kuris įtrauktas į Vyriausybės patvirtintą Atnaujinamo valstybės nekilnojamojo turto sąrašą ir perduotas valstybės nekilnojamojo turto atnaujinimo organizatoriui patikėjimo teise; (5) valstybės įmonė Valstybės žemės fondas (toliau – Valstybės žemės fondas) – valstybinės žemės sklypų, šio Įstatymo nustatyta tvarka priskirtų žemės konsolidacijos projekto teritorijai, išskyrus šiai teritorijai priskirtus valstybinės žemės sklypus, perduotus kitiems valstybinės žemės patikėtiniams, taip pat įstatymų nustatyta tvarka iš privačių asmenų įsigytų valstybės nuosavybėn žemės sklypų, reikalingų Valstybės žemės fondo administruojamoms valstybės biudžeto ir Europos Sąjungos lėšomis finansuojamoms priemonėms, gerinančioms žemės valdų struktūras ir mažinančioms apleistos žemės plotus, įgyvendinti; (6) šio straipsnio 3 dalyje nurodyti subjektai; (7) kiti įstatymų nustatyti subjektai.


41

Klaipėdos valstybinio jūrų uosto įstatymo 24 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad šio uosto žemė gali būti išnuomota ne didesniam kaip 50 metų terminui.

Jeigu pagal teritorijų planavimo dokumentus žemės sklypą numatyta naudoti visuomenės poreikiams, šis žemės sklypas išnuomojamas tik iki to laiko, kol jis bus paimtas naudoti pagal paskirtį. Jeigu sutartis sudaryta ilgesniam terminui, tai laikoma, kad ji sudaryta tik iki žemės sklypo paėmimo (CK 6.549 str. 4 d.).

2. Sutarties forma

CK 6.547 straipsnis numato išimtį iš bendrųjų normų, numatytų CK 1.73 straipsnio 1 dalyje ir 6. 478 straipsnio 1 dalyje. Žemės nuomos sutartis turi būti sudaroma raštu, neatsižvelgiant į sutarties terminą ir į sutarties šalis (fiziniai ar juridiniai asmenys). Rašytinės formos nesilaikymas žemės nuomos sutarties nedaro negaliojančia, tačiau atsiranda pasekmės, numatytos CK 1.93 straipsnio 2 dalyje, t. y. atima iš šalių teisę, kai kyla ginčas dėl sutarties sudarymo ar jos įvykdymo fakto, remtis liudytojų parodymais tokį faktą įrodyti, išskyrus CK 1.93 straipsnio 6 dalyje numatytus atvejus.

Žemės nuomos sutarčiai numatyta teisinė registracija, nepaisant jos termino, t. y. net ir sudarius tokią sutartį trumpesniam nei vieneri metai, būtų taikoma ne CK 6.478 straipsnio 2 dalis, o CK 6.547 straipsnio 2 dalis. Neįregistruotos žemės nuomos sutarties negalima panaudoti prieš sąžiningus trečiuosius asmenis. Be to, atkreiptinas dėmesys į tai, kad valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti numatoma, kad ši sutartis Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka per 3 mėnesius nuo jos sudarymo dienos turi būti žemės sklypo nuomininko lėšomis įregistruota Nekilnojamojo turto registre. Nuomininkui neįvykdžius šios sąlygos, nuomotojas turi reikalauti pašalinti sutarties sąlygų pažeidimus arba nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį prieš terminą (Žemės įstatymo 9 str. 2 d.).

3. Sutarties sudarymo ypatumai

Privačios žemės nuomos sutarties ypatumai įstatymai nenumato. Tokia sutartis sudaroma šalių susitarimu pagal bendras sutarčių sudarymo taisykles.

Valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo ypatumai.

Bendroji taisykl ė tokia, kad valstybinės žemės nuomos sutartis sudaroma aukciono būdu Vyriausybės nustatyta tvarka asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį (CK 6.551 str. 1 d., Žemės įstatymo 9 str. 5 d.).

Įstatymai numato išimtis, kai valstybinės žemės nuomos sutartis gali būti sudaryta ne aukciono tvarka (Žemės įstatymo 9 str. 6-7 d.):

(a) kai žemė užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančia ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui (CK 6.551 str. 2 d., Žemės įstatymo 9 str. 6 d. 1 p.) (Žemės sklypai, užstatyti fizinių ar juridinių asmenų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, išnuomojami tik šių statinių ar įrenginių nuomos terminui. Žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose


42

nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį);

(b) Žemės gelmių įstatymo nustatyta tvarka gautas leidimas naudoti žemės gelmių išteklius ir ertmes;

(c) jos reikia įgyvendinti valstybei svarbiems ekonominiams ar kultūriniams projektams, kurių valstybinę svarbą savo sprendimu pripažįsta Seimas arba Vyriausybė;

(d) Vyriausybės nustatyto dydžio neviršijantys žemės sklypai yra įsiterpę tarp valstybinės žemės išnuomotų žemės sklypų – šių sklypų valstybinės žemės nuomininkams;

(e) ji reikalinga koncesijos projektui įgyvendinti – Koncesijų įstatymo nustatytais atvejais;

(f) ji reikalinga valdžios ir privataus subjektų partnerystės sutarčiai įgyvendinti – Lietuvos Respublikos investicijų įstatymo nustatytais atvejais;

(g) su žemės sklypų naudotojais, kuriems teisės aktų nustatyta tvarka šie žemės sklypai suteikti asmeniniam ūkiui, valstiečio ūkiui steigti, tarnybinėms daloms ar sodininkystei, valstybinės žemės nuomos sutartys sudaromos be aukciono Vyriausybės nustatyta tvarka.

Žemės reformos metu valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypai kaimo vietovėje, formuojami pagal žemės reformos žemėtvarkos projektus, Vyriausybės nustatyta tvarka išnuomojami be aukciono. Pirmumo teisę išsinuomoti tokią žemę turi: (1) fiziniai asmenys, įregistravę ūkininko ūkį Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka arba turintys Vyriausybės įgaliotos institucijos nustatytą pasirengimą ūkininkauti; (2) juridiniai asmenys – žemės ūkio produkcijos gamintojai, kurių metinės įplaukos iš prekinės žemės ūkio produkcijos realizavimo sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gaunamų pajamų.

4. Nuomos mokestis

CK 6.552 straipsnyje numatyta, kad privačios žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas šalių susitarimu. Jeigu kitaip nesusitarta, tai į žemės nuomos mokestį įskaitomas užmokestis už melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, inžinierinius įrenginius ir kita (CK 6.550 str. 1 d. 11 p.).

Valstybinės žemės, nuomojamos ne aukciono būdu, nuomos mokesčio dydis nustatomas teisės aktų nustatyta tvarka (Žemės įstatymo 9 straipsnio 12 dalyje numatyta, kad Vyriausybė nustato be aukciono išnuomotos valstybinės žemės nuomos mokesčio dydžio nustatymo ir mokėjimo tvarką, ir, kad žemės sklypo, išnuomoto be aukciono, nuomos sutartyje turi būti numatyta nuomotojo teisė kas 3 metus Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka perskaičiuoti žemės sklypo vertę, nuo kurios skaičiuojamas žemės nuomos mokestis).

5. Žemės nuomos sutarties šalių teisių ir pareigų ypatumai

5.1. Nuomotojo teisių ir pareigų ypatumai

(1) Nuomotojo pareiga remontuoti melioracijos įrenginius, kelius, tiltus ir kitus inžinierinius įrenginius (CK 6.555 str.).


43

Ši nuomotojo pareiga plaukia iš bendrų nuomos sutarties nuostatų, kad nuomotojas privalo, jeigu kitaip nesusitarta, daryti nuomojamo daikto kapitalinį remontą. Buvo minėta, kad kapitalinis remontas be kita ko apima ir inžinierinių įrenginių, sistemų, pagrindinių daikto konstrukcinių dalių remontą. CK 6.555 straipsnio 1 dalyje nurodyti objektai yra sudėtingi statiniai, todėl jų remontas artimesnis esminiam, negu kad einamajam. Ir, atvirkščiai, šių įrenginių ir statinių einamoji priežiūra tenka, kaip toliau minėsime, nuomininkui (CK 6.556 str.).

Jeigu nuomotojas šios pareigos nevykdo ir dėl to negalima naudoti žemės sklypo pagal paskirtį, tokiu atveju:

(i) nuomininkas turi teisę nutraukti sutartį (CK 6.555 str. 1 d. 2 sak.);

(ii) o tais atvejais, kai valstybinės institucijos pripažino, kad remontas yra būtinas ir neatidėliotinas, tai nuomininkas turi teisę padaryti remontą ir iš nuomotojo teismo tvarka išieškoti remonto išlaidas (CK 6.555 str. 2 d.).

Pagal CK 6.532 straipsnio 1 dalį nuomininkas pagal pastatų, statinių ar įrenginių nuomos sutartį įgyja teisę naudotis ir ta žemės sklypo dalimi, kurią užima šie objektai ir kuri būtina naudoti išsinuomotą pastatą, statinį ar įrenginį pagal paskirtį. Teisė naudotis išsinuomotų pastatų, statinių ar įrenginių užimamu žemės sklypu perduodama nuomininkui, nepriklausomai nuo to, kokias teises į tą žemės sklypą turi nuomotojas. Tačiau kokiomis teisėmis nuomotojas perduos nuomininkui naudotis žemės sklypo dalimi priklauso nuo to, kokias teises į žemės sklypą turi pats nuomotojas (CK 6.532 str. 2-4 d.).

(2) Nuomotojo pareiga atlyginti žemės ūkio paskirties žemei padarytus pagerinimus (CK 6.554 str.).

CK 6.554 straipsnis numato specialias taisykles, lyginant su CK 6.501 straipsniu, dėl pagerinimų, kuriuos atliko nuomininkas žemės ūkio paskirties žemei. Tokios išlaidos atlyginamos tik tuo atveju, jeigu tai buvo numatyta sutartyje arba iki žemės pagerinimo darbų pradžios papildomu rašytiniu susitarimu šalys susitarė dėl pagerinimo darbų pobūdžio, masto ir išlaidų dydžio. Kita vertus, kodeksas nedraudžia ir vėliau šalims susitarti dėl pagerinimui skirtų išlaidų atlyginimo.

(3) Nuomotojo pareiga pranešti apie nuomos sutartį (CK 6.560 str.).

CK 6.560 straipsnis iš esmės pakartoja CK 6.495 straipsnio normą, kad nuomotojas privalo pranešti tiek žemės įgijėjui ar įkaito turėtojui, tiek nuomininkui apie žemės sklypo perleidimą, įkeitimą ar kitokį teisių į jį suvaržymą.

5.2. Nuomininko teisių ir pareigų ypatumai

(1) Nuomininko pareiga naudoti žemės sklypą pagal paskirtį, sutarties sąlygas ir išlaikyti jį

Atsižvelgiant į žemės kaip civilinių teisių objekto specifiką, nuomininko pareiga naudoti nuomojamą daiktą yra platesnė, lyginant su kitais objektais. Be bendros šios pareigos apimties, žemės nuomos atveju jai būdinga tai, kad žemės sklypas turi būti naudojamas pagal tikslinę žemės paskirtį, jeigu yra nustatytos, pagal specialiąsias naudojimo sąlygas, laikytis kitų veiklos apribojimų, aplinkos apsaugos reikalavimų, paisyti gretimų žemės sklypų savininkų ir naudotojų interesų (CK 6.550 str. 3 d.). Pavyzdžiui, Žemės įstatymo 9 straipsnio 13 dalyje


44

detalizuojama valstybinės žemės nuomininko pareiga: neturi žeisti nustatytos pagrindinės žemės naudojimo paskirties, naudojimo būdo ir pobūdžio, laikydamiesi specialiųjų žemės naudojimo sąlygų, kitų veiklos apribojimų ir nustatytų servitutų, naudoti savo ūkio reikmėms (ne pardavimui) žemės sklype esančias naudingąsias žemės gelmių savybes, požeminį ir paviršinį vandenis, naudingąsias iškasenas (išskyrus gintarą, naftą, dujas, kvarcinį smėlį), laikydamiesi įstatymų nustatytų jų eksploatavimo ir apsaugos reikalavimų, disponuoti žemės sklype išauginta produkcija ir iš šio žemės sklypo gautomis pajamomis.

Nuomininko pareiga prižiūrėti ir išlaikyti žemės sklypą detalizuojama ir CK 6.556 straipsnyje. Jis privalo išsinuomotą žemės sklypą naudoti taip, kad nebūtų sunaikintas ar užterštas derlingasis dirvožemio sluoksnis. Nuomininkas privalo savo lėšomis atlikti nuomotojui priklausančių melioracijos įrenginių, kelių, tiltų, kitų inžinerinių įrenginių smulkius priežiūros darbus, saugoti apsauginius ir kitus ženklus, taip pat užtikrinti teritorijos aplinkosaugos reikalavimus, jeigu žemės nuomos sutartyje nenumatyta ko kita.

Jeigu nuomininkas šių pareigų nevykdo, nuomotojas turi teisę iš nuomininko išieškoti lėšas nurodytiems darbams atlikti bei nuostolius, patirtus dėl šiame straipsnyje nurodytų pareigų nevykdymo, ir nutraukti žemės nuomos sutartį (CK 6.556 str. 1 d. 3 sak.). Taip pat nuomotojas turi teisę reikalauti nuostolių atlyginimo, jeigu nuomininkas netinkamai naudoja žemės ūkio naudmenas ir dėl to pablogėja jų kokybė (CK 6.556 str. 2 d.).

(2) Nuomininko teisės į pastatytus pastatus, statinius ar įrenginius (CK 6.557 str.).

Jeigu nuomojant žemę nuomininkas ant nuomojamo žemės sklypo pastatė statinių, pastatų ar įrenginių, tai pasibaigus nuomos sutarčiai suėjus terminui ar dėl nutraukimo teisės į juos priklausomai nuo aplinkybių įgyvendinamos taip:

(a) jeigu tai buvo padaryta su nuomotojo leidimu, tai:

(a-i) nuomininkas turi teisę gauti kompensaciją, jeigu pastatyti objektai lieka žemės savininkui (nuomotojui);

(a-ii) nuomininkas įgyja teisę į žemės servitutą, kai pastatyti objektai lieka nuomininkui nuosavybės teise.

(b) jeigu tai buvo padaryta be nuomotojo leidimo ar buvo pastatyti ne sutartyje numatyti objektai, tai:

(b-i) nuomininkas privalo juos nugriauti ir sutvarkyti žemės sklypą, o jeigu to nepadaro, nuomininko lėšomis tą gali padaryti nuomotojas;

(b-ii) jeigu nuomininkas nenugriauna pastatų, tai jie gali pereiti nuomotojo nuosavybėn, jeigu atitinka teritorijų planavimo dokumentų nustatytus reikalavimus, ir įteisinami įstatymų nustatyta tvarka.

(3) Nuomininko teisė subnuomoti (CK 6.553 str.).

Žemės nuomininkas, gavęs rašytinį nuomotojo sutikimą, turi teisę išsinuomotą žemę subnuomoti pagal žemės nuomos sutartyje nustatytus reikalavimus ir sąlygas. Žemės ūkio paskirties žemės kitai paskirčiai, negu numatyta žemės nuomos sutartyje, subnuomoti negalima. Žemės subnuomos sutartis sudaroma laikantis žemės nuomos sutarčiai nustatytų reikalavimų. Atitinkamai tiek, kiek nereguliuoja CK 6.553 straipsnis, taikoma bendros CK 6.490 straipsnio normos.


45

(4) Nuomininko teisė atnaujinti nuomos sutartį.

CK 6.566 straipsnio norma iš esmės pakartoja CK 6.482 straipsnį, todėl jie taikomi sistemiškai. Kai žemės nuomos sutarties terminas pasibaigęs ir kartu su buvusiu nuomininku tokiomis pat sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja ir kiti asmenys, pirmumo teisę sudaryti naują žemės nuomos sutartį turi buvęs tos žemės nuomininkas, jeigu jis tvarkingai vykdė pagal žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.

6. Žemės nuomos sutarties pabaiga

CK 6.562-6.565 straipsniuose numatyti žemės nuomos sutarties pabaigos pagrindai. CK 6.562 straipsnis vertintinas kaip bendroji norma, numatanti pabaigos pagrindus, CK 6.563 straipsnis – numatantis specialų pabaigos pagrindą, o CK 6.564 ir 6.565 detalizuoja sutarties nutraukimo pagrindus ir tvarką, kai padaromas žemės nuomos sutarties pažeidimas.

Žemės nuomos sutartis baigiasi:

(1) kai sueina nuomos terminas;

(2) po žemės nuomininko mirties, jeigu įpėdiniai neperima su nuomos sutartimi susijusių teisių ir pareigų (CK 6.558 str. 1 d. numatyta bendra taisyklė, kad mirus nuomininkui pagal žemės nuomos sutartį esančios teisės ir pareigos pereina jo įpėdiniams, nebent šie jų atsisako) arba įpėdinių nėra;

(3) kai juridinis asmuo, kuris buvo žemės nuomininkas, likviduojamas;

(4) kai nuomojama žemė parduodama, padovanojama ar kitaip perleidžiama nuomininkui (tokiu atveju nuomotojas ir nuomininkas sutaptų viename asmenyje, o tai reikštų prievolinių teisinių santykių pabaigą (CK 6.126 str. 1 d.);

(5) kai žemės nuomos sutartis nutraukiama šio kodekso 6.563, 6.564 ir 6.565 straipsniuose numatytais pagrindais.

(6) šalių susitarimu.

Kai išnuomota žemė paimama visuomenės poreikiams, žemės nuomos sutartis nutraukiama ir nuomotojui bei nuomininkui nuostoliai atlyginami įstatymų nustatyta tvarka (CK 6.563 str.).

Pagal CK 6.564 straipsnį, žemės nuomos sutartis gali būti nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu: (a) jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį; (b) jeigu žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino šio mokesčio nesumoka; (c) kitais įstatymų nustatytais atvejais. Jeigu esminis pažeidimas, sutartis gali būti nutraukiama ne teismo tvarka.

Apie žemės nuomos sutarties nutraukimą nuomotojas privalo raštu pranešti žemės ūkio paskirties žemės nuomininkams ne vėliau kaip prieš tris mėnesius, o kitos paskirties žemės nuomininkams – prieš du mėnesius iki nuomos sutarties nutraukimo.

Jeigu žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartis nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, derlių nusiima nuomininkas arba nuomotojas atlygina nuomininkui su sutarties nutraukimu susijusius nuostolius. Tokia taisyklė numatyta dėl to, kad, vadovaujantis CK


46

6.488 straipsniu, jeigu kitaip nesusitarta, nuomojamo daikto duodami vaisiai, pajamos priklauso nuomininkui.

Žemės nuomos sutartis gali būti nutraukiama prieš terminą nuomininko reikalavimu (CK 6.565 str.), kai nuomojama žemės ūkio paskirties žemė, apie tai iš anksto pranešus nuomotojui ne vėliau kaip prieš tris mėnesius, o kai nuomojama kitokios paskirties žemė, – ne vėliau kaip prieš du mėnesius.

Jeigu žemės nuomotojas nevykdo šio kodekso 6.555 straipsnyje nurodytų pareigų, nuomininkas turi teisę nutraukti žemės nuomos sutartį nesilaikydamas šio straipsnio 1 dalyje nustatytos tvarkos.

Nuomotojo pasikeitimo įtaka.

Kai dėl žemės savininko mirties arba kitu teisiniu pagrindu žemės nuosavybės teisė pereina kitam savininkui, taip pat kai pasikeičia valstybinės žemės nuomotojas, žemės nuomos sutartis galioja naujajam žemės savininkui arba valstybinės žemės nuomotojui, jeigu sutartis buvo įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre (CK 6.559 str.). Kaip ir CK 6.494 straipsnio taikymo atveju, tai būdinga sąžiningų trečiųjų asmenų atžvilgiu.

VIII. Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties ypatumai

1. Sutarties samprata ir rūšys

Gyvenamosios patalpos nuoma CK išskirta į atskirą nuomos rūšį, atsižvelgiant į nuomos dalyko, sutartinių santykių dalyvių specifiką, specialų sutarties sudarymo tikslą, esminių sąlygų ir sutarties vykdymo ypatumus, taip pat į kitus specifinius bruožus (formos ypatumus, pasibaigimo tvarkos ir padarinių specifiką ir kt.).

Labiausiai gyvenamosios patalpos nuomos sutartį kaip atskirą nuomos sutarties rūšį kvalifikuoja šios sutarties dalykas ir sutarties sudarymo tikslas. Apie sutarties dalyką bus kalbama toliau, o šios sutarties sudarymo tikslas yra tik fizinio asmens, jo šeimos bei buvusių šeimos narių apgyvendinimo interesų tenkinimas (CK 6.578 str. 3 d. 1 sak.).

Teisinis reguliavimas. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartinius santykius reguliuoja CK 6.575 - 6.628 straipsniai: CK 6.575 – 6.617 straipsniai – bendroji gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, specialios gyvenamosios patalpos nuomos sutarčių rūšys (CK 6.618 – 6.622 str. – tarnybinės gyvenamosios patalpos nuoma), CK 6.623 – 6.625 str. – gyvenamosios patalpos nuoma bendrabučiuose, CK 6.626 str. – gyvenamosios patalpos nuoma viešbučiuose ir CK 6.627-6.628 str. - naudojimasis gyvenamąja patalpa nakvynės namuose / gydymo ir globos (rūpybos) įstaigų patalpose). Bendrosios nuomos santykius reglamentuojančios normos (CK 6.477-6.503 str.) gyvenamosios patalpos nuomai taikomos tiek, kiek kitaip šių nuomos santykių nereglamentuoja CK 6.575-6.628 straipsniai. Taigi pastarosios CK straipsnių normos yra ypatingosios (singuliarinės) normos, numatančios išimtis iš bendrųjų normų.

Gyvenamosios patalpos nuomos sutartimi nuomotojas įsipareigoja suteikti už mokestį gyvenamąją patalpą nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti ją gyvenimui, o nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa pagal paskirtį ir mokėti nuomos mokestį (CK 6.576 str.).


47

CK 6.576 straipsnyje pateikiama gyvenamosios patalpos nuomos samprata, kuri nesiskiria nuo bendros nuomos sutarties sampratos, išskyrus specialų šios nuomos sutarties dalyką ir, kaip minėta, specialų sutarties sudarymo tikslą.

CK skiria tokias gyvenamosios patalpos nuomos sutarties rūšis:

(i) valstybės ar savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuoma (CK 6.577 str. 1 d. 1 sak.);

(ii) juridinių asmenų (įmonių, įstaigų, organizacijų) savo darbuotojams nuomojamų gyvenamųjų patalpų nuoma (CK 6.577 str. 1 d. 2 sak.);

(iii) juridinių asmenų ir fizinių asmenų komercinėmis sąlygomis nuomojamų gyvenamųjų patalpų nuoma (CK 6.577 str. 2 d.) – visa, kas nepatenka į kitas aukščiau nurodytas gyvenamosios patalpos nuomos rūšis.

Priklausomai nuo gyvenamosios patalpos nuomos rūšies skiriasi šių santykių teisinis reguliavimas, susijęs su sutarties forma, su sutarties sudarymu, vykdymu, pakeitimu ir nutraukimu.

Valstybės ar savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomos sutartys sudaromos remiantis valstybės ar savivaldybės institucijos sprendimu. Įmonių, įstaigų ar organizacijų savo darbuotojams nuomojamų gyvenamųjų patalpų nuomos sutartys sudaromos kolektyvinėje sutartyje, o jeigu tokia sutartis nesudaroma, – administracijos ir darbuotojų susitarimu numatytais pagrindais ir tvarka. Įmonių, įstaigų ar organizacijų ir fizinių asmenų komercinėmis sąlygomis (siekiant pelno) nuomojamų gyvenamųjų patalpų nuomos sutartys sudaromos šalių susitarimu (CK 6.577 str.).

2. Sutarties turinys, šalys ir forma

2.1. Sutarties turinys

A. Esminės sutarties sąlygos.

Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties esminės sąlygos yra (a) sutarties dalykas ir (b) nuomos mokesčio dydis.

Gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties dalyku gali būti tik tinkamas gyventi gyvenamasis namas ar jo dalis, atskiras butas arba izoliuota gyvenamoji patalpa iš vieno ar kelių kambarių ir su ja susijusių pagalbinių patalpų. Savarankiškos nuomos sutarties dalyku negali būti kambario dalis arba kambarys, susijęs su kitu kambariu bendru įėjimu (pereinamieji kambariai), taip pat tik pagalbinės patalpos (virtuvės, koridoriai, sandėliukai ir pan.). Butuose, kurie nuomojami pagal atskiras nuomos sutartis keliems nuomininkams, tokios pagalbinės patalpos gali būti išnuomojamos bendram naudojimui (CK 6.581 str.). Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties pagrindu gali būti išnuomojamas kelių kambarių butas ne vienam nuomininkui, o dviem ar daugiau.

Sutartyje turi būti nurodomas išnuomojamų patalpų adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai (CK 6.580 str. 1 d.).

B. Kitos sutarties sąlygos.

Pagal CK 6.580 straipsnio 1 dalį sutartyje turi būti nurodytos naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalinius


48

patarnavimus tvarka. Tačiau tai nėra esminės sutarties sąlygos. Pavyzdžiui, net ir nenumačius sutartyje nuomos mokesčio mokėjimo terminų, bus vadovaujamasi CK 6.583 straipsnio 2 dalimi, kurioje numatyta, kad, jeigu kitaip nesusitarta, tai nuomos mokestis mokamas kas mėnesį, ne vėliau kaip iki kito, po išgyventojo, mėnesio dvidešimtosios kalendorinės dienos. Kita vertus, rekomenduotina sutartyje aiškiai apibūdinti sąlygas dėl mokėjimų už vandenį, energiją ir komunalines paslaugas (pagal CK 6.584 str. 3 d. sutarties šalys turėtų susitarti, bet, kaip toliau bus minima, jeigu nebūtų to aptarta sutartimi, būtų vadovaujamasi bendromis CK nuomą reguliuojančiomis normomis).

Atsižvelgiant, kad gyvenamosios patalpos nuomos atveju nuomininkas yra fizinis asmuo, nuomojantis gyvenamąją patalpą savo ar šeimos narių gyvenimui (asmeniniams poreikiams) bei siekiant daugiau, atsižvelgiant į tokį sutarties sudarymo tikslą, apsaugoti jo interesus, CK numato keletą imperatyvių normų, skirtų draudimams numatyti tam tikras sąlygas gyvenamosios patalpos nuomos sutartyje.

Taigi, remiantis CK 6.580 straipsnio 4 dalimi, 6.583 straipsnio 6 dalies 2 sakiniu ir 6.587 straipsnio 2-5 dalimis sutarties sąlygas, kurios negaliotų, galima suskirstyti į tokias grupes:

(1) su šalių civiline atsakomybe susijusios sąlygos:

(1-a) negaliotų sąlygos, kurios numatytų nuomininko civilinę atsakomybę be kaltės arba nustatytų didesnę nuomininko civilinę atsakomybę, nei faktiškai yra nuomotojui padarytos žalos dydis, taip pat nustatytų nuomininkui netesybas, viršijančias nuomotojui padarytų realių nuostolių dydį;

(1-b) negaliotų sąlygos, kurios panaikintų arba apribotų nuomotojo atsakomybę nuomininkui.

(2) sąlygos, susijusios su vienašaliu sutarties sąlygų keitimu:

(2-a) negaliotų sąlygos, kurios numatytų teisę nuomotojui vienašališkai keisti nuomos sutarties sąlygas, be kita ko ir dėl nuomininko šeimos narių skaičiaus padidėjimo;

(2-b) negaliotų sąlygos, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį arba reikalauti jo perskaičiavimo nepraėjus dvylikai mėnesių po nuomos sutarties sudarymo ar daugiau kaip vieną kartą per metus;

(2-c) negaliotų sąlygos, kurios suteiktų nuomotojui teisę vienašališkai įvertinti gyvenamosios patalpos būklę ir konstatuoti, kad ji tinkama gyventi.

(3) sąlygos, susijusios su nuomininko teisių įgyvendinimo ribojimu:

(3-a) negaliotų sąlygos, kurios darytų nuomininko teises priklausomas nuo jo šeimos narių skaičiaus, išskyrus atvejus, kai nuomininko teisių pasikeitimas šiuo atveju yra pateisinamas gyvenamosios patalpos dydžiu;

(3-b) negaliotų sąlygos, kurios ribotų nuomininko teisę pirkti daiktus ar gauti paslaugas iš asmenų, kuriuos nuomininkas nori pasirinkti savo nuožiūra;

(3-c) negaliotų sąlygos, kurios suteiktų teisę nuomotojui atsisakyti sudaryti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su asmeniu, ją pratęsti arba nustatyti labiau


49

nuomininką suvaržančias sąlygas vien todėl, kad tas asmuo yra nėščia moteris15 arba tas asmuo turi nepilnamečių vaikų, išskyrus atvejus, kai tokį atsisakymą pateisina gyvenamosios patalpos dydis arba jos areštas.

(4) sąlygos, susijusios su nuomotojų teisės gauti nuomos mokestį neproporcingu gynimu:

(4-a) negaliotų sąlygos, suteikiančios nuomotojui teisę reikalauti iš nuomininko sumokėti iš karto nuomos mokestį už visą nuomos terminą, jeigu nuomininkas nesumoka nuomos mokesčio už vieną periodą.

Nuomos sutarties terminas.

Kaip ir bendru nuomos atveju, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti neterminuota arba terminuota. Taikomos bendros nuomos sutarties terminą nustatančios taisyklės. Terminuota sutartis, kurios terminas apibrėžtas tam tikru įvykiu, tampa neterminuota, jei tas įvykis neįvyksta. Kai įvykio data nukeliama vėlesniam laikui, nustatytas sutarties terminas perkeliamas. Šalys gali atnaujinti gyvenamosios patalpos terminuotą nuomos sutartį sudarydamos naują terminuotą arba neterminuotą nuomos sutartį.

2.2. Sutarties šalys ir kiti nuomos sutartinių santykių dalyviai (CK 6.578 str.)

Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nuomotojas yra gyvenamųjų patalpų savininkas ar asmuo, jas valdantis kitu teisiniu pagrindu. Nuomotoju gali būti gyvenamųjų patalpų nuomininkas, kuris įstatymų nustatyta tvarka sudaro subnuomos sutartį.

Nuomininkas yra fizinis asmuo, kuris savo vardu ir dėl savo, savo šeimos bei buvusių šeimos narių interesų sudaro gyvenamosios patalpos nuomos sutartį. Jeigu gyvenamojoje patalpoje liko nepilnametis, neturintis tėvų arba negalintis gyventi kartu su jais, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį jo vardu gali sudaryti įstatymų įgaliotas asmuo.

Juridiniams asmenims gyvenamoji patalpa gali būti suteikta valdymui ir naudojimui nuomos ar kitokios sutarties pagrindu. Tokią gyvenamąją patalpą juridinis asmuo gali naudoti tik fiziniams asmenims apgyvendinti.

Kiti nuomos sutartinių santykių dalyviai.

Viena iš gyvenamosios patalpos nuomos ypatumų yra tai, kad tam tikras teises ir pareigas turi ir nuomininko šeimos nariai. Gyvenamoji patalpa nuomojama asmens ir, jeigu jis turi šeimos narių, tai gali būti, esant reikiamoms sąlygoms, šie galės apsigyventi nuomojamoje patalpoje. Nuomininko šeimos nariai nors ir nedalyvauja sudarant sutartį, tačiau apsigyvendami patalpoje įgyja lygias su nuomininku teises naudotis šia patalpa, o pilnamečiai šeimos nariai taip pat solidariai su nuomininku atsako pagal prievoles, atsirandančias iš šios sutarties (CK 6.588 str. 6 d.). Taip yra dėl to, kad, kai su nuomininku kartu gyvena ir jo šeimos nariai, gyvenamosios patalpos nuomos teisinis santykis yra prievolė su pasyviuoju asmenų daugetu.

15 Atsižvelgiant į Lygių galimybių įstatymą, šią normą reiktų aiškinti plačiau, t. y. kaip draudžiančią diskriminuoti dėl lyties, rasės, tautybės, kalbos, kilmės, socialinės padėties, tikėjimo, įsitikinimų ar pažiūrų, amžiaus, lytinės orientacijos, negalios, etninės priklausomybės, religijos pagrindu.


50

Nuomininko šeimos nariais (CK 6.588 str.) savaime laikomi kartu gyvenantis sutuoktinis (partneris16), taip pat kartu gyvenantys nuomininko ir sutuoktinio (partnerio) nepilnamečiai vaikai. Jeigu su nuomininku turi bendrą ūkį, tai šeimos nariais laikomi ir nuomininko vaikaičiai.

Jeigu su nuomininku turi bendrą ūkį ir jei nuomininkas bei jo šeimos nariai sutinka, tai šeimos nariais laikomi (CK 6.588 str. 2, 5 d.): nuomininko ir jo sutuoktinio (partnerio) pilnamečiai vaikai, tokių pilnamečių vaikų sutuoktiniai (partneriai) ir nuomininko ir jo sutuoktinio tėvai.

Teismo tvarka šeimos nariais gali būti pripažįstami nuomininko artimieji giminaičiai, kiti išlaikytiniai, jeigu jie kartu su nuomininku ar bent vienu jo šeimos nariu ne mažiau kaip vienerius metus kartu išgyveno ir bendrai tvarkė ūkį (CK 6.588 str. 4 d.), taip pat globėjai ar globotiniai, jeigu pasibaigus globai toliau kartu gyvena ir bendrai tvarko ūkį (CK 6.588 str. 3 d.).

Nuomininko šeimos narių statuso reikšmė:

(1) jie turi tokias pačias teises ir pareigas pagal sutartį, kaip ir nuomininkas (CK 6.589 str.);

(2) turi teisę apsigyventi nuomininko nuomojamoje gyvenamojoje patalpoje per šešis mėnesius nuo sutarties sudarymo momento (CK 6.590 str. 1 d.), jeigu jie nurodomi sutartyje (jeigu per šešis mėnesius neapsigyvena, tokia teisė yra prarandama);

(3) pilnamečių šeimos narių teisė apgyvendinti nuomojamoje patalpoje nuomotojo leidimu savo sutuoktinį (partnerį), vaikus, savo ir sutuoktinio tėvus, o savo nepilnamečius vaikus, sutuoktinį (partnerį) – ir be nuomotojo leidimo (CK 6.590 str. 2 d. 2-4 sak.), o jeigu nuomojama valstybės / savivaldybės patalpa – tai tik kitų pilnamečių šeimos narių leidimu (nereikia nuomotojo leidimo) (CK 6.590 str. 2 d. 1 sak.);

(4) turi teisę duoti sutikimą gyvenamosios patalpos, kurioje jie gyvena, subnuomai (CK 6.595 str. 1 d. 1 sak.);

(5) turi teisę sudaryti atskirą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį padalijant butą (CK 6.599 str.).

(6) turi teisę naudotis valstybės / savivaldybės nuomojama patalpa laikinai išvykusiems (CK 6.591 str.).

Laikini gyventojai (CK 6.596 str.).

Nuomininkas ir jo šeimos nariai, tarpusavyje susitarę ir iš anksto pranešę nuomotojui, gali leisti gyvenamojoje patalpoje, kuria jie naudojasi, laikinai gyventi kitiems asmenims (laikiniems gyventojams). Laikino gyventojo teisinė padėtis panaši į subnuomininko tuo, kad jis, kaip ir subnuomininkas, neįgyja savarankiškos teisės naudotis gyvenamąja patalpa. Tačiau laikino gyventojo teisės yra daug siauresnės. Jis privalo išsikelti iš gyvenamosios patalpos tuoj pat, kai to pareikalauja nuomininkas arba su juo gyvenantis šeimos narys. Atsisakius išsikelti, keldinama teismo tvarka. Laikini gyventojai naudojasi gyvenamąja patalpa nemokamai ir su

16 Partneriu reiktų laikyti asmenį, kuris kartu su nuomininku gyvena šeimos gyvenimą, neįregistravę santuokos. Tai taikoma ir šiuo metu, nepriklausomai nuo to, kad pagal CK III knygos normos nėra įsigaliojusios partnerystę reguliuojančios normos.


51

jais nesudaroma subnuomos sutartis. Kaip laikini gyventojai gyvenamuoju plotu naudotis gali svečiai, namų šeimininkės, nuomininko globėjai ir rūpintojai ar pan. asmenys.

Už laikinų gyventojų veiksmus nuomotojui atsako nuomininkas.

Nuomotojas turi teisę neleisti apgyvendinti laikinų gyventojų, jeigu jų apgyvendinimas pažeistų sanitarinius higienos reikalavimus ar keltų grėsmę aplinkinių sveikatai ir saugumui arba pažeistų nuomotojo teisėtus interesus.

2.3. Sutarties forma

CK 6.579 straipsnis yra speciali norma CK 6.478 straipsnio atžvilgiu.

Privaloma rašytinė forma numatyta:

(i) terminuotai gyvenamosios patalpos nuomos sutarčiai, nepaisant, kas yra jos šalis;

(ii) neterminuotai gyvenamosios patalpos nuomos sutarčiai, kai nuomotojas yra valstybė, savivaldybė ar juridinis asmuo.

Neterminuotos nuomos sutartys tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos žodžiu.

Rašytinė nuomos sutartis laikoma sudaryta, kai šalys ją pasirašo, o žodinė – nuo šalių susitarimo dėl sutarties sąlygų arba leidimo apsigyventi gyvenamojoje patalpoje dienos (CK 6.582 str. 2 d.).

Rašytinės formos nesilaikymas žemės nuomos sutarties nedaro negaliojančia, tačiau atsiranda pasekmės, numatytos CK 1.93 straipsnio 2 dalyje, t. y. atima iš šalių teisę, kai kyla ginčas dėl sutarties sudarymo ar jos įvykdymo fakto, remtis liudytojų parodymais tokį faktą įrodyti, išskyrus CK 1.93 straipsnio 6 dalyje numatytus atvejus.

Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepriklausomai nuo termino, gali būti panaudota prieš sąžiningus trečiuosius asmenis tik įregistravus ją įstatymų nustatyta tvarka viešame registre.

3. Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties šalių teisių ir pareigų ypatumai

3.1. Nuomotojo teisių ir pareigų ypatumai

(1) Nuomotojo pareiga perduoti gyvenamąją patalpą nuomininkui ir užtikrinti tinkamą naudojimą nuomos laikotarpiu (CK 6.587 str. 1, 6 d.).

Ši nuomotojo pareiga plaukia iš bendrų nuomos sutarties nuostatų, kad nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei paskirtį atitinkančios būklės daiktą (CK 6.483 str. 1 d.) ir užtikrinti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai išnuomojamas visą nuomos terminą. Ši pareiga pakartojama ir detalizuojama CK 6.587 straipsnio 1 ir 6 dalyse.

Nuomotojas privalo perduoti tinkamą gyventi, t. y. tokios būklės, kad nekeltų grėsmės nuomininko ir jo šeimos narių sveikatai ar saugumui, ar visuomenės sveikatai ar saugumui, gyvenamąją patalpą. Nuomotojas privalo užtikrinti tinkamą gyvenamojo namo, kuriame yra


52

išnuomota gyvenamoji patalpa, naudojimą, teikti nuomininkui už mokestį sutartyje numatytas būtinas komunalines paslaugas arba užtikrinti jų teikimą, užtikrinti daugiabučio namo bendro turto ir komunalinių paslaugų teikimo įrangos, esančios name, remontą (CK 6.587 str. 6 d.). Taigi, atsižvelgiant į pastarąją normą, nuomininko pareiga prižiūrėti nuomojamą daiktą ir daryti einamąjį remontą šiek tiek siauresnė, lyginat su bendrąja nuomos sutarties norma (CK 6.493 str.). Tačiau CK 6.587 straipsnio 6 dalies norma dispozityvaus pobūdžio, todėl šalys gali susitarti ir dėl kitokios, pavyzdžiui, įrangos priežiūros tvarkos.

Nuomotojas taip pat privalo perduoti gyvenamojo namo savininkų bendrijos įstatų ar kitokio dokumento, kuriame yra nustatytos bendro naudojimo patalpų priežiūros, naudojimo, išlaikymo ir kitos taisyklės, kopiją (CK 6.580 str. 3 d.).

(2) Nuomotojo pareiga daryti gyvenamosios patalpos kapitalinį remontą ar rekonstrukciją.

Bendroji taisyklė, numatyta CK 6.606 straipsnio 5 dalies 1 sakinyje, kad su kapitalinio remonto darymu susiję klausimai sprendžiami šalių susitarimu. Numatytos tam tikros sąlygos, kurių privalo laikyti nuomotojas.

Pirma, jis privalo įspėti nuomininką ne vėliau kaip prieš 14 dienų.

Antra, esant reikalui privalo arba perkeldinti nuomininką į kitą gyvenamąją patalpą, arba sumokėti nuomininkui kompensaciją (arba tai įskaityti į nuomos mokestį), padengiančią persikėlimo ir gyvenimo kitoje patalpoje remonto laikotarpiu išlaidas.

Specialios taisyklės numatytos valstybės ar savivaldybių ir juridinių asmenų savo darbuotojams nuomojamų gyvenamųjų patalpų kapitalinio remonto atveju (CK 6.606 str. 1-4 d.).

Prireikus kapitališkai remontuoti ar rekonstruoti valstybės, savivaldybių įmonių, įstaigų ar organizacijų savo darbuotojams išnuomotas gyvenamąsias patalpas, kurių remontuoti negalima neiškėlus gyventojų, ir jei po remonto gyvenamoji patalpa išlieka, nuomotojas siūlo nuomininkui su šeimos nariais patalpos remonto laikui persikelti į kitą gyvenamąją patalpą. Pasiūlyta gyvenamoji patalpa turi atitikti sanitarinius ir techninius reikalavimus. Jeigu nuomininkas atsisako persikelti į pasiūlytą patalpą, nuomotojas gali reikalauti perkeldinti jį teismo tvarka.

Tais atvejais, jei nuomojama gyvenamoji patalpa po kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos padidėtų ar sumažėtų, nuomininkas turi teisę pasirinkti, nuomoti tą patalpą ar ne. Jeigu nuomininkas sutinka nuomoti po remonto ar rekonstrukcijos padidėjusią ar sumažėjusią gyvenamąją patalpą, jis persikelia arba perkeldinamas remonto ar rekonstrukcijos laikui į kitą gyvenamąją patalpą.

Per kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos laiką gyvenamosios patalpos nuomos sutartis nenutrūksta, tačiau buto nuompinigius nuomininkas turi teisę mokėti už laikinai suteiktą gyvenamąją patalpą.

Į suremontuotą gyvenamąją patalpą nuomininkas turi teisę persikelti pasibaigus kapitaliniam remontui ar rekonstrukcijai. Jei nuomininkas nesutinka nuomoti padidėjusią ar sumažėjusią gyvenamąją patalpą, taip pat kai dėl kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos nuomojamoji patalpa neišlieka, nuomininkui suteikiama kita tinkamai įrengta gyvenamoji


53

patalpa. Jeigu nuomininkas atsisako persikelti į suteikiamą kitą tinkamai įrengtą gyvenamąją patalpą, nuomotojas gali jį perkeldinti teismo tvarka.

3.2. Nuomininko teisių ir pareigų ypatumai

A. Bendri atvejai.

(1) Nuomininko pareiga mokėti nuomos mokestį ir mokestį už vandenį, energiją ir komunalines paslaugas (CK 6.583 ir 6.584 str.).

Nuomos mokesčio nustatymas.

Bendra taisyklė, kad juridinių ir fizinių asmenų komercinėmis sąlygomis išnuomojamų gyvenamųjų patalpų nuomos mokesčio dydis nustatomas šalių susitarimu, tačiau maksimalus nuomos mokesčio dydis negali būti didesnis už Vyriausybės nustatyta tvarka patvirtintą maksimalų nuomos mokestį (kol kas toks dydis LRV nėra reguliuojamas).

Valstybės ir savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomos mokestis apskaičiuojamas Vyriausybės nustatyta tvarka (tai reguliuojama LRV nutarimu patvirtinto Valstybės ir savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomos mokesčio apskaičiavimo tvarkos aprašu).

Juridinių asmenų savo darbuotojams nuomojamų gyvenamųjų patalpų nuomos mokestis nustatomas kolektyvinėje sutartyje, o organizacijoje, kurioje tokia sutartis nesudaroma, – administracijos ir darbuotojų susitarimu, tačiau maksimalus nuomos mokesčio dydis negali būti didesnis už Vyriausybės nustatyta tvarka patvirtintą maksimalų nuomos mokestį.

Nuomos mokesčio mokėjimo tvarka nustatoma šalių susitarimu. Tačiau CK numato tam tikrus ribojimus. Nuomotojas neturi teisės reikalauti mokėti nuomos mokestį iš anksto, išskyrus nuomos mokestį už pirmąjį nuomos mėnesį. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartyje gali būti numatyta, kad šalių susitarimu nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas, bet ne daugiau kaip vieną kartą per metus. Kaip buvo minėta, nuomos sutarties sąlygos, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį arba reikalauti jo perskaičiavimo nepraėjus dvylikai mėnesių po nuomos sutarties sudarymo ar daugiau kaip vieną kartą per metus, negalioja.

Jeigu kitaip nesusitarta, gyvenamosios patalpos nuomos mokestis mokamas kas mėnesį, ne vėliau kaip iki kito, po išgyventojo, mėnesio dvidešimtos kalendorinės dienos (CK 6.583 str. 2 d. 1 sak.).

Mokesčio už šaltą ir karštą vandenį, elektros energiją, dujas, šiluminę energiją ir komunalines paslaugas (šiukšlių išvežimą, liftą, bendro naudojimo patalpų ir teritorijos valymą ir kitas) mokėjimo klausimai nustatomi šalių susitarimu (CK 6.584 str. 3 d.). Jeigu sutartyje neaptariami, ši pareiga pagal bendrąją CK 6.493 straipsnio 1 dalį tenka nuomininkui, nes jis privalo prisiimti daikto išlaikymo išlaidas. Mokesčiai už energiją, vandenį ir komunalines paslaugas yra nuomojamo daikto išlaikymo išlaidos, todėl, norint, kad jos nebūtų prisiimtos nuomininko, turi būti specialiai tai numatyta sutartimi. Jeigu sutartyje nenumatyta, kad nuomos mokesčio dydis apima ir minėtąsias išlaidas (vadinamasi „karštas nuomos mokestis“), tai reikš, kad daikto išlaikymo išlaidos mokamos atskirai pagal nustatytus tarifus.


54

CK atskirai pabrėžia tokią pačią taisyklę ir valstybės ar savivaldybių nuomojamų gyvenamųjų patalpų sutarties atveju (CK 6.584 str. 1 d.).

(2) Nuomininko teisė subnuomoti (CK 6.595 str.).

Gyvenamosios patalpos nuomininkas, gavęs kartu su juo gyvenančių šeimos narių ir nuomotojo rašytinį sutikimą, turi teisę gyvenamąją patalpą subnuomoti. Gyvenamosios patalpos subnuomos sutartis gali būti sudaroma ir žodžiu, ir raštu, ir terminuotam, ir neterminuotam laikui, tačiau subnuomos sutarties terminas negali būti ilgesnis už nuomos sutarties terminą.

Pasibaigus subnuomos terminui, subnuomininkas neturi pirmumo teisės atnaujinti sutartį ir nuomininko reikalavimu turi patuštinti pagal nuomos sutartį turėtą patalpą. Jeigu subnuomos sutartis sudaryta nenurodant termino, nuomininkas privalo prieš tris mėnesius įspėti subnuomininką apie subnuomos sutarties nutraukimą. Jeigu subnuomininkas atsisako patuštinti gyvenamąją patalpą, jis turi būti teismo tvarka iškeldintas ir kita gyvenamoji patalpa jam nesuteikiama.

Atitinkamai tiek, kiek nereguliuoja CK 6.595 straipsnis, taikoma bendros CK 6.490 straipsnio normos.

(3) Nuomininko teisė atnaujinti nuomos sutartį.

CK 6.607 straipsnio norma iš esmės pakartoja CK 6.482 straipsnį, todėl jie taikomi sistemiškai. Pasibaigus gyvenamosios patalpos nuomos sutarties terminui, nuomininkas turi pirmenybės teisę sudaryti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį naujam terminui, jeigu jis tinkamai vykdė sutarties sąlygas. Sutartis pratęsiama tokiam pat terminui, o jeigu ankstesnis sutarties terminas buvo ilgesnis nei dvylika mėnesių, tai sutartis pratęsiama dvylikai mėnesių, jeigu šalys nesusitaria kitaip.

CK 6.607 straipsnis detaliai reguliuoja aptariamos nuomininko teisės įgyvendinimo tvarką.

Nuomotojo teisės ir pareigos, susijusios su nuomininko teise pratęsti nuomos sutartį:

(i) informavimo pareiga. Ne vėliau kaip prieš tris mėnesius iki nuomos sutarties pabaigos nuomotojas privalo raštu pranešti nuomininkui apie pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį tokiomis pat arba kitomis sąlygomis arba apie atsisakymą pratęsti sutartį, jeigu tų patalpų ne trumpiau kaip vienerius metus jis nenumato nuomoti. Jeigu šios pareigos nuomotojas neįvykdo, o nuomininkas neatsisako pratęsti sutartį, nuomos sutartis pripažįstama pratęsta tokiam pat terminui tomis pačiomis sąlygomis;

(ii) teisė keisti sutarties sąlygas. Pratęsdamas sutartį, nuomotojas turi teisę pakeisti nuomos sutarties sąlygas, taip pat nuomos sutarties terminą ir nuomos mokesčio dydį, jeigu apie tokį sąlygų pakeitimą jis raštu pranešė nuomininkui ne vėliau kaip prieš tris mėnesius iki nuomos sutarties termino pabaigos ir ne anksčiau kaip prieš šešis mėnesius iki nuomos sutarties termino pabaigos. Jeigu nuomos terminas buvo trumpesnis nei dvylika mėnesių, pranešimas turi būti įteiktas nuomininkui ne vėliau kaip prieš vieną mėnesį iki nuomos sutarties termino pabaigos. Pranešime turi būti aiškiai nurodytos naujos nuomos sutarties sąlygos.

(iii) veiksmai, jeigu nuomininkas nesutinka pratęsti sutarties naujomis siūlomomis sąlygomis.


55

(a) nuomininko veiksmai: privalo per vieną mėnesį nuo pranešimo gavimo raštu pranešti nuomotojui apie nesutikimą arba apie nuomos sutarties nutraukimą. Jeigu nuomininkas to nepadaro, laikoma, jog jis sutiko su nuomos sutarties pratęsimu naujomis nuomotojo pasiūlytomis sąlygomis;

(b) nuomotojo veiksmai: jeigu nuomininkas nesutinka su nuomotojo pasiūlytu nuomos sutarties sąlygų pakeitimu ir apie tai praneša nuomotojui šio straipsnio 5 dalyje nustatytais terminais ir tvarka, nuomotojas, norintis pratęsti nuomos sutartį naujomis sąlygomis, turi teisę per vieną mėnesį nuo pranešimo iš nuomininko gavimo dienos kreiptis į teismą dėl nuomos sutarties sąlygų nustatymo teismo tvarka. Jeigu nuomotojas to nepadaro, laikoma, kad nuomos sutartis pratęsta ankstesnėmis sąlygomis.

Teisiniai padariniai, kai nuomotojas nepasiūlo pratęsti sutarties tinkamai vykdžiusiam pareigas nuomininkui.

Jeigu atsisakęs pratęsti sutartį nuomotojas nepraėjus vieneriems metams po nuomos sutarties pasibaigimo tą pačią gyvenamąją patalpą išnuomoja kitam asmeniui tokiomis pat sąlygomis, tai nuomininkas turi teisę reikalauti pripažinti tą sutartį negaliojančia ir atlyginti jam atsisakymu pratęsti sutartį padarytus nuostolius. Ši taisyklė netaikoma, jeigu nuomininkas atsisakė pratęsti nuomos sutartį nuomotojo pasiūlytomis sąlygomis ir nesikreipė į teismą dėl sutarties sąlygų patvirtinimo. Taip pat taikoma ir CK 6.482 straipsnio 4 dalyje numatyta nuomininko teisė reikalauti teisme perkelti teises ir pareigas pagal sudarytą sutartį ankstesniam nuomininkui.

B. Nuomininko teisių ypatumai, kai nuomojamos valstybės / savivaldybės gyvenamosios patalpos.

(1) CK 6.591 straipsnis numato nuomininko teisę naudotis gyvenamąja patalpa laikinai išvykus.

Bendros taisyklės:

(a) teisė suteikiama, jeigu laikino išvykimo laikotarpiu mokamas nuomos mokestis ir padengiamos komunalinių paslaugų, energijos tiekimo išlaidos;

(b) teisė suteikiama šešiems mėnesiams. Praleidus sugrįžimo terminą, terminas gali būti atstatomas teismo sprendimu, arba ji gali būti ginama teisme, kai nuomininkas, šeimos nariai nepriima gyventi;

(c) išvykimo laiku gyvenamąją patalpą gali naudoti kiti tokią teisę turintys asmenys, arba ji gali būti subnuomojama (CK 6.592 str.).

Specialios taisyklės:

(a) teisė išsaugojama visą išvykimo laiką ir dar šešis mėnesius – gydymosi, mokymosi, ilgalaikės komandiruotės, globėjo (rūpintojo) pareigas atlikimo, vaikų buvimo auklėjimo įstaigose, suėmimo, privalomos karinės tarnybos ar buvimo tarptautinių operacijų kariniame vienete atvejais.

(2) Nuomininko teisė į gyvenamosios patalpos rezervavimą (CK 6.593-6.594 str.). Šio teisės įgyvendinimo sąlygos:

(a) teisė atsiranda, kai išvykstama į kitą vietovę / valstybę ilgesniam, negu, kad šešiems mėnesiams;


56

(b) teisė gali būti įgyvendinama, jeigu išvykimo laiku mokamas nuomos mokestis ir padengiamos komunalinių paslaugų ir energijos teikimo išlaidos.

Rezervavimo laikotarpiu gyvenamoji patalpa gali naudotis kiti likę asmenys, kurie turi teisę pagal sutartį ja naudotis, arba patalpa gali būti sunuomojama.

Taip pat CK numato dar kelias nuomininko teises, kai nuomojamos valstybės ar savivaldybių gyvenamosios patalpos:

(i) teisė, nuomotojui ir kitiems kartu gyvenantiems pilnamečiams šeimos nariams sutikus, pertvarkyti ir perplanuoti gyvenamąją patalpą bei pagalbines patalpas (CK 6.605 str. 1 d.);

(ii) teisė, nuomotojui ir kitiems kartu gyvenantiems pilnamečiams šeimos nariams sutikus, keistis nuomojama gyvenamąja patalpa su kitu valstybės/savivaldybės gyvenamųjų patalpų nuomininku (CK 6.608 str.);

(iii) teisė pakeisti sutartį, padalijant butą (CK 6.598 str. 1 d., 6.599 str.);

(iv) teisė pakeičiant sutartį naudotis gretimą neizoliuotą kambarį atlaisvinus jį kitam nuomininkui (CK 6.603 str.).

C. Nuomininko teisių ypatumai, kai nuomojamos juridinių asmenų savo darbuotojams gyvenamosios patalpos.

CK numato nuomininko teisę išsaugoti sutartį, kai pasibaigia darbo sutartis tarp nuomotojo ir nuomininko (CK 6.604 str.) ir teisę, nuomotojui ir kitiems kartu gyvenantiems pilnamečiams šeimos nariams sutikus, pertvarkyti ir perplanuoti gyvenamąją patalpą bei pagalbines patalpas (CK 6.605 str. 1 d.).

4. Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties pabaiga

CK 6.609-6.617 straipsniuose numatyti gyvenamosios patalpos nuomos sutarties pabaigos pagrindai ir ypatumai.

Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo pagrindai:

(1) termino suėjimas (CK 6.496, 6.613 str.);

(2) vienašalis sutarties nutraukimas nuomininko reikalavimu:

(2-a) net ir nesant nuomotojo padarytam sutarties pažeidimui (CK 6.609 str. 1 d. 1 sak.):

- privalo nuomotoją įspėti prieš vieną mėnesį – tiek terminuotos, tiek neterminuotos sutarties atveju – speciali taisyklė CK 6.480 str. atžvilgiu.

(2-b) esant nuomotojo padarytam sutarties pažeidimui:

- įstatyme ir sutartyje numatytais atvejais (CK 6.217 , 6.218 str. 6.498 str.):

-jeigu esminis pažeidimas – nesikreipiant į teismą;

- jeigu pažeidimas esminis – kreipiantis į teismą.

(3) vienašalis gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimas nuomotojo reikalavimu:

(3-a) sutartyje numatytais atvejais (CK 6.217 str. 5 d.);


57

(3-b) esant nuomininko veiksmais padarytam sutarties pažeidimui (CK 6.611 str. 1 d. (speciali taisyklė), 6.497 str., 6.217 str. – bendrosios taisyklės):

(i) nuolatinis (ne mažiau kaip tris mėnesius) nuomos mokesčio ir/ar išlaidų už komunalines paslaugas, energiją nemokėjimas;

(ii) patalpos gadinimas ir naudojimas ne pagal paskirtį;

(iii) neįmanomų sąlygų gyventi kitiems asmenims tiek pačioje patalpoje, tiek greta jos sudarymas.

- jeigu esminis pažeidimas – nesikreipiant į teismą (įspėjus pagal CK 6.218 str. 1 d.);

- jeigu neesminis pažeidimas – kreipiantis į teismą.

Neterminuotos gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo ypatumai:

(a) privalo nuomininką įspėti prieš šešis mėnesius (CK 6.614 str. 1 d.). Ši taisyklė taikoma: kai nuomotojas inicijuoja nutraukimą nesant sutarties pažeidimo, už kurį būtų atsakingas nuomininkas ir kai gyvenamųjų patalpų bendros nuomos atveju (komercinėmis sąlygomis).

Specialios taisyklės valstybės / savivaldybių ar juridinių asmenų savo darbuotojams nuomojamųjų gyvenamųjų patalpų nuomos atveju (CK 6.615-6.617 str.), susijusios su iškeldinimu suteikiant kitą tinkamą gyvenamąją patalpą iš patalpų, kurios gresia sugriūti arba tampa netinkamos gyventi (CK 6.615 str.), yra name, kuris turi būti nugriautas, neišlieka po kapitalinio remonto (rekonstrukcijos), pertvarkomos į kitos paskirties patalpas.

5. Sutarties pripažinimo negaliojančia ypatumai

Pripažįstant gyvenamosios patalpos nuomos sutartį negaliojančia taikomi bendri sandorių negaliojimo pagrindai. Tačiau CK 6.586 straipsnyje numatyti specialūs sutarties pripažinimo negaliojančia pagrindai, kai nuomotojas neturi teisės išnuomoti gyvenamosios patalpos, kai sudaryta nuomos sutartis pažeidžia kitų asmenų teises į gyvenamąją patalpą, ir kai paaiškėja asmenų, susijusių su sprendimų priėmimu dėl sutarties sudarymo, veiksmų neteisėtumas.

6. Sutarties pakeitimo ypatumai

Bendros gyvenamosios patalpos nuomos atveju sutartis gali būti keičiama tik šalių susitarimu (CK 6.598 str. 2 d.).

Valstybės / savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomos atveju numatyti specialūs atvejai:

(a) sutarties pakeitimas padalijant butą (CK 6.599 str.) – nuomininko šeimos nario teisė, jeigu su tuo sutinka nuomotojas, nuomininkas ir kiti pilnamečiai šeimos nariai;

(b) sutarties pakeitimas, keičiant vieną gyvenamąją patalpą kita (CK 6.600 str.) – nuomotojo teisė;

(c) sutarties pakeitimas, nuomininkams susijungus į vieną šeimą (CK 6.601 str.) – nuomininko teisė, jeigu sutinka nuomotojas ir nuomininkų šeimos nariai;


58

(d) sutarties pakeitimas, pakeičiant pirminį nuomininką kitu iš šeimos narių, įskaitant ir mirus nuomininkui (CK 6.602 str.);

(e) sutarties pakeitimas atlaisvinus gretimą kambarį (CK 6.603 str.).

Šios tez s yra saugomos autori ų teis ės, tod ėl jų...

Documents