tkd_2009_10_aarsrapport

Årsrapport 2009/10TK Development A/S, CVR 24256782

Sillebroen, Frederikssund, Danmark

2/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Indholdsfortegnelse

INDHOLDSFORTEGNELSE

Resume� 3

Selskabsoplysninger� 5

Hoved-�og�nøgletal�for�koncernen� 6

TK�Development�i�hovedtræk� 7

Regnskabsberetning�2009/10� 7

Afleverede�projekter� 9

Værdiregulering�af�investeringsejendomme� 10

Fokus�på�omkostninger� 10

Fremdrift�i�koncernens�projekter� 10

Yderligere�projektmuligheder� 11

Forhøjelse�af�kapitalgrundlag�–�styrkelse�af�det�finansielle�beredskab�� 11

Forventninger�til�2010/11� 11

Begivenheder�efter�regnskabsårets�udløb�� 12

Markeder�og�forretningsenheder�� 12

Projektporteføljen�i�koncernen� 14

TK�Development,�moderselskabet� 16

TKD�Nordeuropa� 17

Projektportefølje� 17

Projektoverblik� 20

Euro�Mall�Holding� 24

Projektportefølje� 24

Projektoverblik�� 25

Investeringsejendomme� 29

Øvrige�forhold� 32

Forretningskoncept� 33

Videnressourcer/værdiskabelsen�i�TK�Development� 35

Aktionærforhold� 37

Redegørelse�for�samfundsansvar� 41

Corporate�governance� 42

Økonomiske�styremål� 45

Risikoforhold� 46

Ledelseshverv�� 51

Ledelsespåtegning� 55

De�uafhængige�revisorers�påtegning� 56

Koncernregnskab� 57

Moderselskabsregnskab� 99

Resume | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 3/116

RESumE

Bestyrelsen i TK Development A/S har den 22. april 2010 be-handlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 2009/10. Hovedtrækkene er:

• TK Development realiserede et resultat på DKK 25,4 mio. efter skat mod forventet i niveauet DKK 50 mio. I resultatet indgår en ekstraordinær værdiregulering af investeringsejendomme på DKK -15,0 mio. Resultatet svarer således til det forventede.

• I betragtning af markedssituationen anser ledelsen årets resultat for acceptabelt.

• Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2010 DKK 1.593,4 mio., svarende til en soliditet på 36,4 %.

• Koncernens 39.500 m² multifunktionelle center Entré i Malmø, Sverige, åbnede i marts 2009 og er i juni 2009 overdraget til investor.

• Der er i december 2009 indgået salgsaftale med den tyske investeringsfond Commerz Real vedrørende kon-cernens 14.300 m² retailparkprojekt i Danderyd, Sverige. Den samlede salgssum forventes at udgøre ca. SEK 280 mio. og er baseret på forward funding.

• Byggeriet af koncernens 10.900 m² retailpark i Uppsala, Sverige, er forløbet planmæssigt. Retailparken åbnede fuldt udlejet i marts 2010. Retailparken er solgt, baseret på forward funding, til den institutionelle afdeling af ty-ske IVG Funds.

• Koncernens shoppingcenter i Nowy Sącz, Polen, på ca. 17.300 m² åbnede ultimo oktober 2009 og er fuldt ud-lejet.

• Koncernens shoppingcenter i Tarnów, Polen, på ca. 16.500 m² åbnede ultimo november 2009 og er fuldt udlejet.

• I Polen er der i december 2009 indgået salgsaftale med en bruger til ca. 3.500 m2 kontorbyggeri i Tivoli Resi-dential Park, Warszawa. Aftalen er baseret på forward funding.

• Byggeriet af koncernens shoppingcenter Sillebroen i Frederikssund, Danmark, på ca. 25.000 m² er forløbet planmæssigt. Centret åbnede i marts 2010 og er 91 % udlejet.

• Den 30. april 2009 åbnede første etape på 6.400 m² af koncernens retailpark i Most, Tjekkiet. Aktuel udlej-ningsgrad på første etape udgør 86 %.

• I Tjekkiet er udlejningen af fase II af Fashion Arena Outlet Center på ca. 7.000 m² nu så fremskreden at kon-cernen i april 2010 har påbegyndt byggeriet heraf.

• Koncernens projektportefølje er med 957.000 m² på ni-veau med 31. januar 2009.

• Markedsforholdene for koncernen har i 2009/10 været vanskelige. Ledelsen har fortsat fokus på omkostninger samt konsolidering og gennemførelse af de eksisterende

projekter i porteføljen. Som følge af omskiftet i mar-kedsforholdene er en del af koncernens projektbehold-ning indtjeningsmæssigt under pres. Ledelsen forventer fortsat avance på alle projekter i porteføljen, om end re-duceret i forhold til normal avance.

• Det vurderes at den markedsmæssige priskorrektion er ved at være gennemført således at der er fundet et nyt niveau for priser på jord, entrepriser, leje og prissætnin-gen på fast ejendom. På nye projekter forventes derfor en normal avance.

• I begyndelsen af 2010 er markederne på investorsiden præget af en forsigtig optimisme og øget investerings-lyst.

• Ledelsen vurderer yderligere en række konkrete nye pro-jektmuligheder, og koncernen forventer at indgå aftaler om flere af disse projekter.

• Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen at der gen-nemføres en kapitalforhøjelse som fortegningsemission med et bruttoprovenu på DKK 210,3 mio. Dermed styrkes det finansielle beredskab så koncernen aktivt kan udnytte det indtjeningsmæssige potentiale i såvel eksiste-rende som nye projektmuligheder.

• Kapitalforhøjelsen er drøftet med koncernens storak-tionærer der sammen med enkelte, betydende private og institutionelle investorer har afgivet betingede tegnings-garantier for den samlede kapitalforhøjelse.

• Koncernen forventer for 2010/11 et resultat efter skat i niveauet DKK 100 mio.

Afleverede projekterDer er i regnskabsåret 2009/10 afleveret projekter på ca. 56.000 m². Projekterne omfatter koncernens multifunktio-nelle center Entré, Sverige, en Føtex i Brønderslev, Danmark, boligenheder i Tivoli Residential Park, Polen, og enkelte grun-de i Sverige, Polen og Slovakiet.

Fremdrift i koncernens projekterTK Development har fortsat fokus på konsolidering og gen-nemførelse af de eksisterende projekter i porteføljen, her-under sikring af en stærk forhåndsudlejning eller salg inden påbegyndelse af byggeri.

På koncernens retailprojekter med igangværende byggeri eller nært forestående byggestart oplever koncernen en pæn lejer-interesse, og der er i 2009/10 indgået en række lejeaftaler på disse projekter som derfor forløber planmæssigt.

Byggerierne er forløbet planmæssigt. Koncernen har i løbet af regnskabsåret åbnet to shoppingcentre i Polen og en re-tailpark i Tjekkiet, og efter regnskabsårets udløb yderligere et shoppingcenter i Danmark. Koncernen står dermed med flere færdigopførte, cashflow-genererende projekter klar til salg.

4/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Resume

Investeringen i disse projekter, hvor der bl.a. på de tre shoppingcentre har været igangværende byggeri det meste af året, er den væsentligste årsag til at projektbeholdningen i koncernen er steget fra DKK 2,5 mia. pr. 31. januar 2009 til DKK 3,3 mia. pr. 31. januar 2010.

markedsforholdMarkedssituationen for koncernen har i 2009/10 været van-skelig. De finansielle markeder har været præget af usikkerhed hvor bankerne fortsat har stillet høje krav til egenkapitalind-skud i de enkelte projekter hos såvel projektudviklere som investorer.

Der er kun gennemført få handler med fast ejendom på kon-cernens markeder. Dette har i den forløbne periode medført usikkerhed om prissætningen på fast ejendom og en generel afventende holdning hos investorerne.

På udlejningssiden har koncernen i årets løb oplevet en mere træg efterspørgsel og en længere beslutningsproces hos de en-kelte lejere. Et lavere privatforbrug og den afledte effekt heraf har betydet at lejepriserne i en periode har været under pres. Samtidig er lejernes fokus på den rette beliggenhed skærpet, og projekternes beliggenhed er endnu mere afgørende end tidligere. På retailprojekter med igangværende byggeri eller nært forestående byggestart har koncernen alligevel oplevet en pæn lejerinteresse, og har løbende hen over året indgået en række lejeaftaler på disse projekter.

Den økonomiske afmatning har bevirket at priserne på byg-geri og jord hen over regnskabsåret 2009/10 løbende er fal-det. Det er ledelsens vurdering at der er stor differentiering i jordpriser afhængig af beliggenhed og anvendelsesformål hvilket også må forventes fremover. Prisniveauet for entrepri-ser er faldet betydeligt og vurderes at være ved at stabilisere sig, med nogen variation fra land til land.

Markedsforholdene har nu ændret sig i positiv retning i for-hold til den seneste periode. På udlejningssiden inden for butikssegmentet vurderes lejepriserne fremadrettet at være stabile.

På investorsiden er markederne i begyndelsen af 2010 gene-relt præget af en forsigtig optimisme og øget investeringslyst.

Yderligere projektmulighederUdover fokus på konsolidering og gennemførelse af de ek-sisterende projekter i porteføljen arbejder koncernen med alternative indtjeningsmuligheder, bl.a. via dialog med kre-ditinstitutter som ligger inde med nødlidende projekter der endnu ikke er færdiggjorte. Herudover arbejder koncernen med sikring af fremtidige projektmuligheder, bl.a. via langsig-tede optionsaftaler.

Eksempelvis har TK Development indgået en langvarig op-tionsaftale på et areal i den tjekkiske by Frýdek Místek hvor TK Development påtænker at opføre et shoppingcenter på ca. 19.000 m².

Herudover er koncernen og DSB Ejendomsudvikling A/S langt fremme med udviklingen af et nyt centerbyggeri på banearealerne ved Esbjerg station, Danmark. TK Develop-ment planlægger at opføre et shoppingcenter på ca. 28.000 m². Lokalplansarbejdet er igangsat, og den endelige lokalplan forventes at foreligge i efteråret 2010.

Ledelsen vurderer yderligere en række konkrete nye projekt-muligheder, og koncernen forventer at indgå aftaler om flere af disse projekter.

Koncernens projektporteføljeUdviklingen i koncernens projektportefølje fremgår neden-for:

31.01.08 31.01.09 31.01.10

Projektportefølje DKK mio.:

Projektportefølje, brutto 2.777 3.484 3.601Heraf forward funding 832 943 351Bogført værdi af projektportefølje 1.945 2.541 3.250

udviklingspotentiale i (’000) m²:

Solgte projekter 264 183 146Øvrige projekter 948 777 811Total projektportefølje 1.212 960 957Antal projekter 86 63 66

Forventninger til 2010/11På basis af ledelsens forventninger til markedsforholdene det kommende år, de allerede foretagne salg og perspektiverne i den bestående projektportefølje hvor flere færdigopførte pro-jekter er klar til salg, forventer ledelsen for 2010/11 et øget aktivitetsniveau i forhold til 2009/10 og et resultat efter skat i niveauet DKK 100 mio.

De forventninger til fremtiden der er omtalt i denne årsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder og kan påvirkes af faktorer som f.eks. globale økonomiske forhold og øvrige væsentlige forhold, herunder kreditmarkeds-, rente- og valutakursudviklingen. Der henvises i øvrigt til afsnittet ”Risikofor-hold” i denne årsrapport.

Selskabsoplysninger | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 5/116

Fondskode: 0010258995 • Hjemstedskommune: Aalborg • Hjemmeside: www.tk-development.dk • e-mail: [email protected] Development A/S: CVR 24256782 • TKD Nordeuropa A/S: CVR 26681006 • Euro Mall Holding A/S: CVR 20114800

Aalborg KøbenhavnVestre Havnepromenade 7 Arne Jacobsens Allé 16, 3. t.v.DK-9000 Aalborg DK-2300 København ST: (+45) 8896 1010 T: (+45) 3336 0170

Helsinki StockholmUudenmaankatu 7, 4. Gamla Brogatan 36-38FIN-00 120 Helsinki S-101 27 StockholmT: (+358) 103 213 110 T: (+46) 8 751 37 30

Vilnius PragGynėjų str. 16 Karolinská 650/1LT-01109 Vilnius CZ-186 00 Prag 8T: (+370) 5231 2222 T: (+420) 2 8401 1010

Warszawa Berlinul. Mszczonowska 2 Ahornstraße 16PL-02-337 Warszawa D-14163 BerlinT: (+48) 22 572 2910 T: (+49) 30 802 10 21

Direktion: Frede Clausen og Robert Andersen Bestyrelse: Poul Lauritsen, Torsten Erik Rasmussen, Per Søndergaard Pedersen, Kurt Daell, Jesper Jarlbæk og Niels Roth

SELSKABSOPLYSNINGER

6/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Hoved- og nøgletal for koncernen

HOVED- OG NøGLETAL FOR KONcERNEN

DKK mio. 2005/06 2006/07 2007/08 2008/09 2009/10

Hovedtal:Nettoomsætning 1.623,3 2.719,1 2.586,8 1.052,4 1.369,9Værdiregulering investeringsejendomme, netto 157,1 111,0 44,5 57,7 -10,9Bruttoresultat 379,0 623,9 553,8 375,0 200,5Resultat af primær drift (EBIT) 224,9 462,5 386,8 201,7 57,5Finansiering m.v. -177,7 -126,3 -41,7 -33,4 -17,9Resultat før skat 44,6 335,7 345,4 168,0 39,4Årets resultat 72,6 298,5 271,9 155,2 25,4Aktionærernes andel af årets resultat 28,3 249,4 249,5 155,2 25,4

Samlet balance 4.739,1 3.685,8 4.070,9 3.816,1 4.377,3Materielle anlægsaktiver 787,2 551,7 598,8 380,8 364,3 heraf investeringsejendomme 761,6 533,7 584,6 366,5 355,1Projektportefølje 2.224,8 1.449,4 1.945,5 2.541,3 3.249,5 heraf projektbeholdning 2.260,4 1.491,1 1.998,3 2.541,3 3.253,5 heraf modtagne forudbetalinger fra kunder -35,5 -41,7 -52,8 0,0 -4,0Tilgodeh. vedr. igangværende arbejder for fremmed regning 0,0 0,0 0,0 3,7 17,8Egenkapital ekskl. minoritetsandele 899,1 1.153,7 1.439,9 1.506,0 1.593,4Egenkapital 986,7 1.290,9 1.533,8 1.506,0 1.593,4Samlet ansvarlig kapital 1.493,5 1.290,9 1.533,8 1.506,0 1.593,4

Pengestrøm fra driften 506,1 1.219,9 142,6 -331,7 -582,8Netto rentebærende gæld, ultimo 2.577,9 1.125,1 1.094,9 1.509,5 2.178,9

Nøgletal:Egenkapitalforrentning (ROE) 8,5 % 24,3 % 19,2 % 10,5 % 1,6 %Overskudsgrad (EBIT margin) 13,9 % 17,0 % 15,0 % 19,2 % 4,2 %Soliditetsgrad (egenkapital) 20,8 % 35,0 % 37,7 % 39,5 % 36,4 %Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 31,5 % 35,0 % 37,7 % 39,5 % 36,4 %Indre værdi (nom. DKK 20) 32,1 41,1 51,3 53,7 56,8Resultat pr. aktie (EPS) a nom. DKK 20 2,0 8,9 8,9 5,5 0,9Udbytte (i DKK pr. aktie) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0Børskurs (nom. DKK 20) 57 82 63 22 29

Nøgletal korrigeret for warrants:Egenkapitalforrentning (ROE) 8,5 % 24,3 % 19,2 % 10,5 % 1,6 %Soliditetsgrad (egenkapital) 20,8 % 35,0 % 37,7 % 39,5 % 36,4 %Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 31,5 % 35,0 % 37,7 % 39,5 % 36,4 %Indre værdi (nom. DKK 20) 32,1 41,1 51,3 53,7 56,8Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) a nom. DKK 20 2,0 8,9 8,8 5,5 0,9

Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning anvendt. Anvendt beregning for soliditetsgrad er egenkapital ultimo/passiver ultimo.

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 7/116

TK DEVELOPmENT I HOVEDTRæK

Regnskabsberetning 2009/10

TK Development realiserede et resultat på DKK 25,4 mio. efter skat mod forventet i niveauet DKK 50 mio. og DKK 155,2 mio. året før. I resultatet indgår en ekstraordinær værdi-regulering af investeringsejendomme på DKK -15,0 mio. Re-sultatet svarer således til det forventede.

I betragtning af markedssituationen anser ledelsen resultatet for acceptabelt.

Balancen udgør pr. 31. januar 2010 DKK 4.377,3 mio. mod DKK 3.816,1 mio. pr. 31. januar 2009. Koncernens egenka-pital udgør DKK 1.593,4 mio. og soliditeten 36,4 %. Egenka-pitalforrentningen for 2009/10 er realiseret med 1,6 % mod 10,5 % i 2008/09.

Anvendt regnskabspraksis

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med Internatio-nal Financial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Årsrapporten for 2009/10 er aflagt i overensstemmelse med de standarder (IFRS/IAS) og nye fortolkningsbidrag (IFRIC), der gælder for regnskabsår der begynder 1. februar 2009.

Implementeringen af nye og ændrede standarder samt for-tolkningsbidrag i årsrapporten for 2009/10 har ikke påvirket indregning og måling i koncernregnskabet. De nye standarder og fortolkningsbidrag har således ingen effekt på resultat pr. aktie og udvandet resultat pr. aktie.

Implementeringen af IFRS 8, Driftssegmenter, har medført ændringer i de afgivne noteoplysninger om segmenter. Seg-mentfordelingen er ændret fra at være geografisk og omfatte Centraleuropa og Nordeuropa til nu at følge den interne rapportering der er opdelt i de to forretningsenheder TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding samt den resterende del i TK Development, moderselskabet.

Implementeringen af den ændrede IAS 1, Præsentation af års-regnskaber, har medført ændringer i præsentation af de pri-mære regnskabsopgørelser idet der er indarbejdet en totalind-komstopgørelse, og egenkapitalopgørelsen er tilpasset som følge heraf. Sammenligningstal er tilpasset disse ændringer.

Regnskabspraksis i moderselskabsregnskabet er ændret som følge af implementeringen af ændringen til IAS 27, Koncern-regnskaber og separate årsregnskaber, idet modtagne udbytter fra dattervirksomheder, associerede og/eller fælles ledede virk-somheder i alle tilfælde skal indregnes i resultatopgørelsen. Ændringen har virkning for 2009/10. Standarden implemen-teres fremadrettet i overensstemmelse med implementerings-bestemmelserne og medfører derfor ikke tilpasning af sam-

menligningstal.

I forhold til koncern- og årsregnskabet for 2008/09 er der sket en reklassifikation af indeståender på deponerings- og sikringskonti. Disse har tidligere indgået i likvide behold-ninger, men er nu præsenteret i en særskilt linje i balancen. Sammenligningstal er tilpasset denne reklassifikation. I kon-cern- og årsregnskabet præsenteres derfor tillige balancen for begyndelsen af sammenligningsåret i overensstemmelse med kravene i IAS 1.

Bortset fra ovenstående er anvendt regnskabspraksis i årsrap-porten uændret i forhold til årsrapporten for 2008/09.

Resultatopgørelsen Omsætning

Omsætningen er for regnskabsåret 2009/10 realiseret med DKK 1.369,9 mio. mod DKK 1.052,4 mio. i regnskabsåret 2008/09.

Omsætningen opdelt på forretningsenheder fordeler sig med 89,3 % i TKD Nordeuropa, 8,7 % i Euro Mall Holding og 2,0 % i den resterende del. Den væsentligste del af omsætningen vedrører salget af Entré, Sverige, til Commerz Real.

Efter en grundig gennemgang af koncernens projekter og projektbudgetter har det været nødvendigt i 2009/10 at fore-tage nedskrivning af et enkelt projekt. Nedskrivningen udgør DKK 3,5 mio.

Bruttoresultat Bruttoresultatet udgør for 2009/10 DKK 200,5 mio. mod DKK 375,0 mio. året før. Bruttoavance, ekskl. værdiregule-ring af investeringsejendomme, udgør 15,4 % hvilket vurde-res tilfredsstillende under de gældende markedsforhold. De afleverede projekter er nærmere omtalt nedenfor.

Der er i 2009/10 indregnet acontoavance efter produktions-metoden på et enkelt projekt, i alt DKK 9,0 mio. som indgår i bruttoresultatet. For 2008/09 udgjorde beløbet DKK 5,3 mio.

Årets værdiregulering udgør DKK -10,9 mio. mod DKK 57,7 mio. året før. Værdireguleringen er nærmere omtalt nedenfor.

Personaleomkostninger og andre eksterne omkostnin-ger Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger ud-gør for 2009/10 DKK 138,5 mio. hvilket i forhold til året før er en reduktion på 17,2 %.

Personaleomkostninger udgør DKK 99,9 mio. og er dermed faldet med 17,2 % i forhold til 2008/09. Som i 2008/09 har koncernen også i 2009/10 tilpasset organisationen i forhold

8/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Ledelsesberetning

til et lavere aktivitetsniveau. Antallet af medarbejdere i kon-cernen er i seneste regnskabsår faldet fra 164 pr. 31. januar 2009 til 136 pr. 31. januar 2010, svarende til en reduktion på 17 %.

Den fulde effekt af den foretagne tilpasning af organisatio-nen vil blive opnået i regnskabsåret 2010/11.

Andre eksterne omkostninger udgør DKK 38,6 mio. mod DKK 46,7 mio. i 2008/09, svarende til et fald på 17,3 %.

Finansiering I regnskabsåret 2009/10 er der realiseret en nettofinansie-ringsudgift på DKK 17,9 mio. hvilket i forhold til året før er en reduktion på 46,4 %. Reduktionen kan blandt andet hen-føres til faldende rentesatser og til salg af projekter hvor disse salg medførte frigivelse af betydelig likviditet der delvist er anvendt til investering i igangværende projekter.

Skat af årets resultat Skat af årets resultat udgør DKK 14,0 mio. svarende til en skatteprocent på 35,5 %. Beløbet er en kombination af be-regnet skat af årets resultat og en fornyet vurdering af det udskudte skatteaktiv.

Balancen

Koncernens samlede balance pr. 31. januar 2010 andrager DKK 4.377,3 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2009 er en stigning på DKK 561,2 mio., svarende til 14,7 %.

Goodwill Goodwill andrager pr. 31. januar 2010 DKK 33,3 mio. og vedrører koncernens centraleuropæiske aktiviteter. Der er gennemført værdiforringelsestest af den regnskabsmæssige værdi af goodwill som ikke har givet anledning til at foretage nedskrivning.

Investeringsejendomme Værdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme fin-der sted ud fra en discounted cashflow-model hvor de frem-tidige betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra et givet afkastkrav. Afkastkravene er uændrede i forhold til 31. januar 2009.

Den samlede værdi af koncernens investeringsejendomme udgør pr. 31. januar 2010 DKK 355,1 mio. hvor DKK 196,0 mio. vedrører koncernens tyske investeringsejendomme, og DKK 159,1 mio. vedrører koncernens centraleuropæiske in-vesteringsejendom.

udskudt skatteaktiv Udskudt skatteaktiv andrager i balancen pr. 31. januar 2010 DKK 284,9 mio. Værdiansættelsen af skatteaktivet er foreta-get på baggrund af foreliggende budgetter og resultatfrem-skrivninger for en 5-årig periode. De første tre år er budget-teret ud fra en vurdering af konkrete projekter i koncernens projektportefølje. De efterfølgende to år er baseret på resul-tatfremskrivninger, som er underbygget af dels konkrete pro-jekter i projektporteføljen med en længere tidshorisont end tre år samt en række projektmuligheder.

Projektbeholdning Den samlede projektbeholdning er i forhold til 31. januar 2009 forøget med DKK 712,2 mio. og udgør pr. 31. januar 2010 DKK 3.253,5 mio. Stigningen kan i al væsentlighed henføres til byggeriet af koncernens shoppingcenter-projek-ter Sillebroen i Frederikssund, Danmark, Galeria Tarnovia i Tarnów og Galeria Sandecja i Nowy Sącz, begge Polen. De samlede forudbetalinger baseret på forward funding-af-taler udgør pr. 31. januar 2010 DKK 350,7 mio. mod DKK 942,7 mio. pr. 31. januar 2009. Faldet skal ses i sammenhæng med at der i 2009/10 er sket aflevering af koncernens mul-tifunktionelle center Entré, Sverige, hvor salgsaftalen var ba-seret på forward funding. Pr. 31. januar 2010 udgør forward funding ca. 96 % af den bogførte værdi af solgte projekter, brutto.

Tilgodehavender De samlede tilgodehavender udgør DKK 270,3 mio. svarende til et fald i forhold til 31. januar 2009 på DKK 67,1 mio. Fal-det vedrører både tilgodehavender fra salg af varer og tjene-steydelser og andre tilgodehavender.

Likvide beholdninger Likvide beholdninger udgør pr. 31. januar 2010 DKK 77,5 mio. og er et fald i forhold til sidste år på DKK 33,5 mio. Faldet skyldes at der er anvendt likviditet til bl.a. drift og in-vestering i projekter.

Egenkapital Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2010 DKK 1.593,4 mio. mod DKK 1.506,0 mio. pr. 31. januar 2009.

Forøgelsen af egenkapitalen siden 31. januar 2009 kan pri-mært henføres til årets resultat, positive kursreguleringer efter skat på DKK 26,7 mio. samt en positiv ændring af et urea-liseret tab på en valutaterminsforretning på DKK 31,4 mio.

Soliditeten udgør 36,4 %.


Langfristede forpligtelser Koncernens langfristede forpligtelser udgør pr. 31. januar 2010 DKK 103,8 mio. hvilket i forhold til året før er et fald på DKK 60,1 mio.

Kortfristede forpligtelser De kortfristede forpligtelser udgør pr. 31. januar 2010 DKK 2.680,1 mio. hvilket er en stigning i forhold til 31. januar 2009 på DKK 533,9 mio.

Der er foretaget modregning af finansielle gældsforpligtelser i tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt bundne likvider i det omfang selskabet har modregningsret og samtidig har til hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at realisere aktiver og forpligtelser samtidigt. Pr. 31. januar 2010 er der alene foretaget modregninger i bundne likvider med DKK 5,2 mio.

Koncernens kortfristede gæld til kreditinstitutter består både af en drifts- og projektfinansiering. TK Development har ind-gået en overordnet aftale med koncernens hovedbankforbin-delse om såvel drifts- som projektfinansiering. Engagementet og betingelserne genforhandles årligt, og det er ledelsens for-ventning at samarbejdet vil blive forlænget. Koncernen har herudover aftaler om projektfinansiering i forskellige banker i Danmark og udlandet. Projektkreditterne bevilges sædvanligvis med forskellige løbetider, afhængigt af det konkrete projekt.

Af den samlede projektfinansiering pr. 31. januar 2010 har DKK 298,3 mio. udløb i 2010/11. Ledelsens forventer at disse projektkreditter vil blive forlænget.

Pengestrømsopgørelse Pengestrømsopgørelsen viser negative pengestrømme fra driftsaktivitet med DKK 582,8 mio. som følge af investering i projekter, positive pengestrømme fra investeringsaktivitet med DKK 0,4 mio., samt positive pengestrømme fra finan-sieringsaktivitet med DKK 542,7 mio.

DKK mio. 2007/08 2008/09 2009/10Pengestrøm fra driften 142,6 -331,7 -582,8Netto rentebærende gæld, ultimo 1.094,9 1.509,5 2.178,9

Afleverede projekter

Der er i regnskabsåret afleveret projekter på ca. 56.000 m².

I TKD Nordeuropa er følgende væsentlige projekter overdra-get til investorer i regnskabsåret 2009/10:

Entré, multifunktionelt center, Malmø, SverigeKoncernens multifunktionelle center Entré åbnede den 19. marts 2009. Centeret er solgt til Commerz Real og overdraget til investor i juni 2009. Salgsprisen er fastsat på baggrund af et afkastkrav på 6 %, og salgsaftalen er baseret på forward funding. Udlejningsgraden udgør 89 %. Centret er på 39.500 m² hvoraf 25.800 m² er butikker, 10.700 m² er restauranter, biograf, fitness og bowling, 300 m² er kontorer, og 2.700 m² er boliger. Hertil kommer fællesarealer samt p-kælder med 900 pladser.

Retailpark, BrønderslevI Brønderslev, Danmark, er 4.700 m² af koncernens samlede retailparkprojekt på ca. 5.800 m² afleveret til henholdsvis Dansk Supermarked og OK Benzin. De resterede 1.100 m² er fuldt udlejet.

Grundsalg Enebyängen, Danderyd, SverigeTKD Nordeuropas projekt i Danderyd, Sverige, omfatter ca. 14.300 m² retailpark, som aktuelt er 99 % udlejet. Der er i de-cember 2009 indgået salgsaftale med den tyske investerings-fond Commerz Real om dette projekt. Grunden til projektet er i regnskabsåret 2009/10 overdraget til investor.

Grundsalg, Uppsala, SverigeI Uppsala, Sverige, udvikler og opfører TKD Nordeuropa ca. 10.900 m² retailpark. Retailparken er solgt til den institutio-nelle afdeling af tyske IVG Funds, og grunden til projektet er i regnskabsåret 2009/10 overdraget til investor.

I Euro Mall er følgende væsentlige projekter overdraget til investorer i regnskabsåret 2009/10:

Tivoli Residential Park, Targówek, Warszawa, PolenKoncernen har i efteråret 2008 afsluttet byggeriet af koncer-nens første boligprojekt i Polen. Projektet består af 280 lej-ligheder der sælges som ejerlejligheder. 239 af enhederne er i 2008/09 overdraget til de nye ejere. Der er i 2009/10 afleveret yderligere 37 boliger til køberne af ejerlejlighederne.

Grundsalg, Bytom Retail Park, Bytom, PolenDer er indgået aftale med franske Castorama om dette sel-skabs køb af en del af grunden. Aftalen er effektueret i januar 2010, og den pågældende del af grunden er dermed overdra-get til Castorama i 2009/10.

Grundsalg, retailpark, Prešov, SlovakietDer er i efteråret 2009 solgt og overdraget et grundstykke til McDonald’s i Prešov, Slovakiet. Grunden er beliggende i umiddelbar tilknytning til koncernens planlagte retailpark på ca. 9.300 m². McDonald’s bliver således en del af retailparken.


Værdiregulering af investeringsejendom-me

Værdireguleringen af koncernens investeringsejendomme udgør i 2009/10 DKK -10,9 mio. mod DKK 57,7 mio. året før.

Værdiregulering af koncernens centraleuropæiske investeringsejendomKoncernens investeringsejendom i Centraleuropa (20 % ejerandelen af shoppingcentret Futurum Hradec Králové i Tjekkiet) er pr. 31. januar 2010 værdiansat til DKK 159,1 mio. baseret på et uændret afkastkrav på 7 % beregnet ud fra en discounted cashflow-model over 5 år.

Der har i 2009/10 været en tilfredsstillende udlejningssituation. Ejendommen har været fuldt udlejet, der er opnået normal indeksering af lejen på eksisterende lejekontrakter, og nye lejekontrakter i forbindelse med udskiftning af eller genforhandling med eksisterende lejere er generelt indgået på et højere lejeniveau. Alt i alt har dette betydet en positiv værdiregulering på DKK 5,9 mio. i 2009/10.

Værdiregulering af koncernens tyske investeringsejendomme Koncernens investeringsejendomme i Tyskland består af er-hvervs- og boligudlejningsejendomme som alle, bortset fra en ejendom i Lüdenscheid, er beliggende i randområdet af Berlin. Værdi af disse ejendomme udgør pr. 31. januar 2010 DKK 196,0 mio. Værdireguleringen i regnskabsåret 2009/10 udgør DKK -16,8 mio. Heraf vedrører DKK -15,0 mio. værdiregulering som følge af ekstraordinær vedligeholdelse i forbindelse med en lejers fraflytning af et større lejemål i en af ejendommene. Værdireguleringen er beregnet ud fra en discounted cashflow model over en 10-årig periode baseret på et uændret afkastkrav på 6,5 %.

Fokus på omkostninger

Med baggrund i markedssituationen i Letland og ledelsens forventninger til at en bedring heraf har længere udsigter, blev det midt i året besluttet at lukke koncernens kontor i Riga. Aktiviteterne håndteres derfor nu fra koncernens kon-tor i Vilnius, Litauen.

Der blev i den sidste del af 2008/09 og igen i 2009/10 fore-taget en tilpasning af organisationen til det aktuelle aktivitets-niveau. Antal medarbejdere er derfor reduceret fra 164 pr. 31. januar 2009 til 136 pr. 31. januar 2010. Den fulde effekt af den gennemførte tilpasning af organisationen vil blive opnået i regnskabsåret 2010/11.

Omkostningsniveauet er i 2009/10 reduceret med ca. 17 % i forhold til 2008/09.

Fremdrift i koncernens projekter

TK Development har fortsat fokus på konsolidering og gen-nemførelse af de eksisterende projekter i porteføljen, her-under sikring af en stærk forhåndsudlejning eller salg inden påbegyndelse af byggeri.

På koncernens retailprojekter med igangværende byggeri eller nært forestående byggestart oplever koncernen en pæn lejer-interesse, og der er i perioden indgået en række lejeaftaler på disse projekter som derfor forløber planmæssigt.

Byggerierne er forløbet planmæssigt, og koncernen har i lø-bet af regnskabsåret åbnet to shoppingcentre i Polen, en re-tailpark i Tjekkiet og efter regnskabsårets udløb yderligere ét shoppingcenter i Danmark.

Koncernen står dermed med flere færdigopførte cashflow-genererende projekter klar til salg

Der er i december 2009 indgået salgsaftale med den tyske in-vesteringsfond Commerz Real vedrørende koncernens 14.300 m² retailparkprojekt i Danderyd, Sverige. Den samlede salgs-sum forventes at udgøre ca. SEK 280 mio. og er baseret på forward funding. Den aktuelle udlejningsgrad udgør 99 %, og byggeriet er påbegyndt i november 2009. Projektet opføres i to etaper hvor første etape består af ni butikker der åbner i oktober 2010. Anden etape består af et lejemål til Plantagen og åbner i marts 2011.

Koncernens projekt i den svenske by Uppsala omfattende en retailpark på ca. 10.900 m² er nu fuldt udlejet. Byggeriet er forløbet planmæssigt og retailparken åbnede i marts 2010. Projektet er solgt til den institutionelle afdeling af tyske IVG Funds, baseret på forward funding. Projektet forventes over-draget til køber inden udgangen af april 2010.

I koncernens shoppingcenterprojekt Sillebroen i Frederiks-sund, Danmark, udgør den aktuelle udlejningsgrad 91 %. Byggeriet er forløbet planmæssigt, og centret åbnede som planlagt den 25. marts 2010.

I Polen er koncernens shoppingcenter Galeria Sandecja i Nowy Sącz færdigopført og åbnede planmæssigt i oktober 2009. Centret er fuldt udlejet. Byggeriet af koncernens shop-pingcenter Galeria Tarnovia i Tarnów, Polen, er ligeledes afsluttet, og centret åbnede som planlagt i november 2009. Centret er fuld udlejet. Begge centre har oplevet en særdeles god åbning og en meget tilfredsstillende kundetilstrømning.

I Polen er der i december 2009 indgået salgsaftale med en bruger til ca. 3.500 m2 kontorbyggeri i Tivoli Residential Park, Warszawa. Aftalen er baseret på forward funding. Byggeriet er


påbegyndt i foråret 2010.

Den 30. april 2009 åbnede første etape på 6.400 m² af kon-cernens retailpark i Most, Tjekkiet. Aktuel udlejningsgrad på første etape udgør 86 %.

I Tjekkiet er udlejningen af fase II af Fashion Arena Outlet Center på ca. 7.000 m² nu så fremskreden at koncernen i april 2010 har påbegyndt byggeriet heraf.

Investeringen i disse projekter, hvor der bl.a. på de tre shoppingcentre har været igangværende byggeri det meste af året, er den væsentligste årsag til at projektbeholdningen i koncernen er steget fra DKK 2,5 mia. pr. 31. januar 2009 til DKK 3,3 mia. pr. 31. januar 2010.

Koncernens samlede projektportefølje er med 957.000 m² på niveau med 31. januar 2009. Der er i perioden afleveret pro-jekter på ca. 56.000 m², og tilgangen af nye projekter udgør netto 53.000 m², bl.a. som et resultat af TK Developments ar-bejde med at sikre fremtidige projektmuligheder, jf. nedenfor.

Yderligere projektmuligheder

Udover fokus på konsolidering og gennemførelse af de ek-sisterende projekter i porteføljen arbejder koncernen med alternative indtjeningsmuligheder og sikring af fremtidige projektmuligheder, bl.a. via langsigtede optionsaftaler.

Som et led i arbejdet med at opnå alternative indtjeningsmu-ligheder og udnytte TK Developments kernekompetencer er koncernen i dialog med bl.a. kreditinstitutter som ligger inde med nødlidende projekter der endnu ikke er færdiggjorte. Dialogen vedrører særligt projekter der i udviklingsfasen er så fremskredne at de kan gennemføres inden for en relativ kort tidshorisont.

For at sikre det langsigtede indtjeningspotentiale i koncernen arbejder TK Development herudover med sikring af fremti-dige projektmuligheder, bl.a. via indgåelse af langsigtede op-tionsaftaler på jord. Langsigtede optionsaftaler vedrører pro-jekter med forventet byggestart inden for en periode på 1-3 år og sikrer at koncernen i en længere periode får mulighed for at arbejde med det påtænkte projekt, herunder bl.a. myndig-hedsforhold, udlejning og investorer. Dette for at muliggøre en optimal forberedelse af projektet inden igangsætning, her-under en høj udlejningsgrad.

Eksempelvis har TK Development indgået en langvarig op-tionsaftale på et areal i den tjekkiske by Frýdek Místek hvor TK Development påtænker at opføre et shoppingcenter på ca. 19.000 m².

Herudover er koncernen og DSB Ejendomsudvikling A/S langt fremme med udviklingen af et nyt centerbyggeri på banearealerne ved Esbjerg station, Danmark. TK Develop-ment planlægger at opføre et shoppingcenter på ca. 28.000 m². Lokalplansarbejdet er igangsat, og den endelige lokalplan forventes at foreligge i efteråret 2010.

Ledelsen vurderer yderligere en række konkrete nye projekt-muligheder, og koncernen forventer at indgå aftaler om flere af disse projekter.

Forhøjelse af kapitalgrundlag – styrkelse af det finansielle beredskab

Koncernens forretningsmodel er fastholdt, og ledelsen vil gerne aktivt udnytte det indtjeningsmæssige potentiale i så-vel eksisterende som nye projektmuligheder. Koncernens nuværende likviditet og egenkapitalgrundlag er tilstrækkeligt til at gennemføre udviklingen af den igangværende projekt-portefølje. Med henblik på også at udnytte potentialet i de forventede yderligere projekter er det ledelsens vurdering at en kapitaltilførsel i niveauet DKK 200 mio. vil kunne øge ak-tionærernes afkast.

Ledelsen ønsker på denne baggrund at styrke kapitalgrundla-get og det finansielle beredskab. Bestyrelsen indstiller derfor til generalforsamlingens godkendelse den 25. maj 2010 at der gennemføres en kapitaludvidelse ved fortegningsemission med et bruttoprovenu på DKK 210,3 mio. Fortegningsemis-sionen indstilles at blive gennemført i forholdet 2 : 1, og hvor hver aktionær for hver to aktier får ret til at tegne en ny aktie til kurs 15. Som følge heraf vil en ændring af aktiekapitalen der muliggør transaktionens gennemførelse være nødvendig.

Kapitalforhøjelsen er forhåndsdrøftet med koncernens sto-raktionærer der bakker fortegningsemissionen op. Storak-tionærerne samt enkelte, betydende private og institutionelle investorer har afgivet betingede tegningsgarantier for den samlede kapitalforhøjelse

Forventninger til 2010/11

Markedsforholdene har ændret sig i positiv retning i forhold til den seneste periode. På investorsiden er markederne i be-gyndelsen af 2010 generelt præget af en forsigtig optimisme og øget investeringslyst. Lejepriserne der i en periode har væ-ret under pres, vurderes fremadrettet at være stabile. Der hen-vises i øvrigt til ”Markeder og forretningsenheder” nedenfor.

På basis af ledelsens forventninger til markedsforholdene det kommende år, de allerede foretagne salg og perspektiverne i den bestående projektportefølje hvor flere færdigopførte pro-jekter er klar til salg, forventer ledelsen for 2010/11 et øget


aktivitetsniveau i forhold til 2009/10 og et resultat efter skat i niveauet DKK 100 mio.

De forventninger til fremtiden der er omtalt i denne årsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder og kan påvirkes af faktorer som f.eks. globale økonomiske forhold og øvrige væsentlige forhold, herunder kreditmarkeds-, rente- og valutakursudviklingen. Der henvises i øvrigt til afsnittet ”Risikofor-hold” i denne årsrapport.

Begivenheder efter regnskabsårets udløb

Der er ikke indtrådt andre, væsentlige selskabsspecifikke be-givenheder efter regnskabsårets udløb end de i ledelsesberet-ningen nævnte.

markeder og forretningsenheder

Markedssituationen for koncernen har i 2009/10 været van-skelig. De finansielle markeder har været præget af usikker-hed, hvor bankerne fortsat har stillet høje krav til egenkapi-talindskud i de enkelte projekter hos såvel projektudviklere som investorer.

Der er kun gennemført få handler med fast ejendom på kon-cernens markeder. Dette har i den forløbne periode medført usikkerhed om prissætningen på fast ejendom og en generel afventende holdning hos investorerne.

På udlejningssiden har koncernen i årets løb oplevet en mere træg efterspørgsel og en længere beslutningsproces hos de en-kelte lejere. Et lavere privatforbrug og den afledte effekt heraf har betydet at lejepriserne i en periode har været under pres. Samtidig er lejernes fokus på den rette beliggenhed skærpet, og projekternes beliggenhed er endnu mere afgørende end tidligere. På retailprojekter med igangværende byggeri eller nært forestående byggestart har koncernen alligevel oplevet en pæn lejerinteresse, og har løbende hen over året indgået en række lejeaftaler på disse projekter.

Den økonomiske afmatning har bevirket at priserne på byg-geri og jord hen over regnskabsåret 2009/10 løbende er fal-det. Det er ledelsens vurdering at der er stor differentiering i jordpriser afhængig af beliggenhed og anvendelsesformål, hvilket også må forventes fremover. Prisniveauet for entrepri-ser er faldet betydeligt og vurderes at være ved at stabilisere sig, med nogen variation fra land til land.

TK Development har fortsat haft fokus på konsolidering og gennemførelse af de eksisterende projekter i porteføljen, her-under sikring af en stærk forhåndsudlejning eller salg inden påbegyndelse af byggeri.

Samtidig har markedsforholdene åbnet for nye projektmulig-heder, blandt andet i form af overtagelse af konkurrerende udviklingsprojekter, eller ved at stille koncernens kernekom-petencer til rådighed for kreditinstitutter vedrørende deres nødlidende projekter der endnu ikke er færdiggjorte. Herud-over har det åbnet muligheder for indgåelse af langvarige op-tionsaftaler vedrørende grunde, jf. omtale ovenfor.

Markedsforholdene har nu ændret sig i positiv retning i for-hold til den seneste periode. På udlejningssiden inden for butikssegmentet vurderes lejepriserne fremadrettet at være stabile. På investorsiden er markederne i begyndelsen af 2010 generelt præget af en forsigtig optimisme og øget investe-ringslyst.

De makroøkonomiske nøgletal i form af BNP, privatforbrug og arbejdsløshed på koncernens markeder viser en forvent-ning om en beskeden vækst på alle koncernens markeder.

Koncernen har en stærk platform på de enkelte markeder og fokuserer på via netværk til retailere og investorer at udnytte det potentiale som er på markederne. Med fokus på butiks-segmentet arbejdes der løbende på at styrke projektporteføl-jen på hvert af koncernens markeder.

TK Development arbejder inden for to geografiske områder, Nordeuropa og Centraleuropa.

De nordeuropæiske markeder

Geografisk er TKD Nordeuropas aktiviteter opdelt på fire hovedmarkeder: Danmark, Sverige, Finland og Baltikum. TKD Nordeuropa arbejder på de enkelte markeder inden for forskellige segmenter hvilket er angivet i nedenstående skema.

Danmark Sverige Finland BaltikumShoppingcentre • • • •Butikker/storbutikker • • • •Strøgejendomme •Kontorer •Segment-mix • • •Boliger •

Danmark Både dagligvare- og retailkæderne i Danmark stræber gene-relt efter at sikre sig markedsandele og vækst, og fokuserer derfor på nye og centrale beliggenheder. Koncernen har sit væsentligste markedsmæssige fokus på etablering af bydels- og shoppingcentre i store og mellemstore byer.


Danmark – etableret 1989 2008e 2009e 2010e 2011eBNP (% å/å) -0,9 -4,7 1,7 1,7Privatforbrug (% å/å) -0,2 -4,8 2,9 2,6Arbejdsløshed (%) 1,8 3,6 5,6 6,2(Kilde: Nordea, januar 2010)

Kontormarkedet kan tiltrække både lejere og investorer ved attraktive beliggenheder. Koncernens havnenære beliggen-heder vurderes at være attraktive, og koncernen forventer at skabe gode projekter de kommende år. Som eksempler kan nævnes koncernens arealer på Amerika Plads i København og Stuhrs Brygge i Aalborg.

SverigeDen forretningsmæssige aktivitet i Sverige forventes i lighed med tidligere år fokuseret på butikssegmentet. Den fortsatte butiksmæssige udbygning gør at Sverige fortsat er et interes-sant marked inden for dette segment. Der vil herunder blive fokuseret på udvikling af enkelte, større shoppingcenterpro-jekter.

Sverige – etableret 1997 2008e 2009e 2010e 2011eBNP (% å/å) -0,2 -4,4 3,2 2,4Privatforbrug (% å/å) -0,2 -0,5 2,8 2,2Arbejdsløshed (%) 6,1 8,3 9,0 8,9(Kilde: Nordea, januar 2010)

Finland I Finland har koncernen siden etableringen primært beskæf-tiget sig med udvikling af retailparker. Der forventes fortsat fokus på butikssegmentet med retailparker og enkelte større shoppingcenterprojekter.

Finland – etableret 1999 2008e 2009e 2010e 2011eBNP (% å/å) 1,0 -7,0 2,7 2,5Privatforbrug (% å/å) 1,9 -1,8 1,2 2,0Arbejdsløshed (%) 6,4 8,3 9,8 9,4(Kilde: Nordea, januar 2010)

BaltikumMarkederne i de baltiske lande er fortsat vanskelige, dog med en smule mere optimisme end tidligere. Økonomien er gået i stå hvilket har resulteret i faldende udlejningspriser og sti-gende afkastkrav. Opstart af byggeri af koncernens påtænkte projekter i de to lande er udskudt indtil der foreligger et salg eller en tilfredsstillende forhåndsudlejning set i forhold til markedssituationen i det pågældende land.

Baltikum – etableret 2001 2008e 2009e 2010e 2011eLetland:BNP (% å/å) -4,6 -18,0 -2,9 2,7Privatforbrug (% å/å) -5,4 -23,5 -6,0 2,0Arbejdsløshed (%) 7,5 17,3 19,5 19,0

Litauen:BNP (% å/å) 2,8 -16,0 -2,4 3,0Privatforbrug (% å/å) 3,6 -17,5 -4,5 2,0Arbejdsløshed (%) 5,8 15,0 18,2 18,0(Kilde: Nordea, januar 2010)

De centraleuropæiske markeder

Koncernens centraleuropæiske aktiviteter foregår i Polen, Tjekkiet og Slovakiet. Euro Mall Holding arbejder på de en-kelte markeder inden for følgende segmenter:

Polen Tjekkiet SlovakietShoppingcentre • • •Butikker / storbutikker • • •Kontorer •Segment-mix • •Boliger •

Euro Mall Holding har herudover ejerandel i en investerings-ejendom i Tjekkiet og ejer en tredjedel af managementselska-bet Euro Mall Centre Management (EMCM).

Koncernen har et veludbygget kontaktnet til et stort antal lo-kale og internationale retailkæder der ønsker at ekspandere i Centraleuropa. Endvidere er der et tæt samarbejde med inve-storer - herunder internationale investeringsfonde - der øn-sker at investere i centraleuropæiske ejendomsprojekter.

Polen Der er fortsat positive forventninger til det polske marked der som et af de få lande i Europa ikke har været i recession i 2009/10. Hos både lokale og internationale retailere konsta-teres fortsat en betydelig interesse for lejemål i velbeliggen-de retailprojekter og mindre shoppingcentre i Polen. Dette underbygges bl.a. af en meget tilfredsstillende udlejning af koncernens færdigopførte projekter. Mange af projekterne forventes fortsat de kommende år at ligge i de mellemstore byer. Det er typisk projekter på 10-15.000 m² med et mindre hypermarked eller et supermarked som ankerlejer. Der vil li-geledes blive arbejdet med projektmuligheder i større byer.

Polen – etableret 1995 2008e 2009e 2010e 2011eBNP (% å/å) 4,9 1,6 3,0 4,4Privatforbrug (% å/å) 5,4 3,2 2,6 4,1Arbejdsløshed (%) 9,8 10,9 12,0 11,9(Kilde: Nordea, januar 2010)

Koncernens forretningsgrundlag omfatter også boligmarke-det i Polen.


Der er fortsat mangel på attraktive boliger, og mange eksiste-rende boliger opfylder ikke længere polakkernes krav til bo-ligstandard. Warszawa udvikler sig løbende og styrker fortsat sin position som Polens kraftcentrum. Der er blevet opført mange nye boliger på det seneste, og udbuddet af boliger til salg er stort. En væsentlig faktor i den forbindelse er at det er blevet vanskeligere for den enkelte køber at opnå finansiering af købet hvorved omsætningshastigheden på salg af boliger er reduceret. Prisniveauet på boligerne afspejler disse forhold, og er svagt vigende.

Udviklingen af koncernens første boligprojekt i Central-europa blev påbegyndt i Warszawa i Polen i efteråret 2006 og omfatter 280 boligenheder. Projektet Tivoli Residential Park er færdigopført, og alle enhederne er solgt. Projektet er for-løbet meget tilfredsstillende. Koncernens næste boligprojekt Residential Park, Bielany, omfattende 900-1.000 enheder kan opføres i fire etaper. Byggeriet af første etape påbegyndes når der er opnået et tilfredsstillende forhåndssalg, forventeligt ul-timo 2010.

Tjekkiet På det tjekkiske marked er der fortsat god efterspørgsel efter lejemål i attraktive retailprojekter. Markedet for shopping-centre og retailparker i mellemstore og større byer vurderes fortsat at være attraktivt, og koncernen har flere shopping-center- og retailparkprojekter i porteføljen. Tendensen går i retning at der bygges retailparker beliggende i nærheden af eksisterende shoppingcentre

Tjekkiet – etableret 1997 2008e 2009e 2010e 2011eBNP (% å/å) 2,3 -4,0 2,0 2,8Privatforbrug (% å/å) 3,5 1,2 1,0 2,5Arbejdsløshed (%) 5,4 8,1 9,5 8,9(Kilde: Nordea, januar 2010)

Slovakiet Generelt vurderes behovet for shoppingcentre og retailparker i Slovakiet at være begrænset idet behovet allerede er dækket i de fleste større byer. Ledelsen vurderer dog at der fremover vil være interesse for retailparker på attraktive placeringer, og koncernen arbejder med flere projektmuligheder.

Slovakiet – etableret 1999 2008e 2009e 2010e 2011eBNP (% å/å) 6,8 2,0 2,8 1,9Privatforbrug (% å/å) 5,9 1,7 3,4 0,5Arbejdsløshed (%) 7,7 11,4 13,0 11,8(Kilde: Europa-Kommisionen, november 2009)

Projektporteføljen i koncernenStatus på projektporteføljen

Koncernens projektportefølje udgør 957.000 m² pr. 31. januar 2010. Projektporteføljen består af 146.000 m² solgte projek-ter og 811.000 m² øvrige projekter. Koncernens projektporte-følje udgjorde pr. 31. januar 2009 960.000 m².

TK Development har som beskrevet ovenfor fortsat haft fokus på konsolidering og gennemførelse af de eksisterende projekter i porteføljen. Dette fokus har sikret en god frem-drift på og yderligere optimering af de enkelte projekter. Som følge af omskiftet i markedsforholdene er en del af koncer-nens projektbeholdning indtjeningsmæssigt under pres. Dette er dog delvist kompenseret ved fald i byggepriser. Ledelsen forventer fortsat avance på alle projekter i porteføljen, om end reduceret i forhold til normal avance.

Det vurderes at den markedsmæssige priskorrektion nu er ved at være gennemført således at der er fundet et nyt niveau for priser på jord, entrepriser, leje og prissætningen på fast ejendom. De nye prisniveauer underbygger at der også frem-adrettet er god rentabilitet i at drive udviklingsvirksomhed, og på nye projekter i projektporteføljen forventes en normal avance.

Udviklingen i koncernens projektportefølje kan skitseres så-ledes:

DKK mio. 31.01.08 31.01.09 31.01.10

Solgte

Færdigopførte 0 0 0Under opførelse 29 4 2Ikke påbegyndte 52 41 12Total 81 45 14

øvrige Færdigopførte 465 565 1.352Under opførelse 186 813 720Ikke påbegyndte 1.213 1.118 1.164Total 1.864 2.496 3.236

Projektportefølje, netto 1.945 2.541 3.250Forward funding 832 943 351Projektportefølje, brutto 2.777 3.484 3.601Forward funding i % af bogført værdi af solgte projekter, brutto 91,1 % 95,4 % 96,2 %Tabel 1


Ved anvendelse af forward funding reducerer koncernen løbende pengebindingen i den solgte projektportefølje. For-ward funding er i forhold til 31. januar 2009 væsentligt redu-ceret som følge af overdragelse af koncernens multifunktio-nelle center Entré, Sverige, til investoren.

Som det fremgår ovenfor, er der i perioden sket en væsentlig forøgelse af bogført værdi af øvrige færdigopførte projek-ter. Denne stigning kan henføres til koncernens nyligt åbnede shoppingcentre i Tarnów og Nowy Sącz i Polen. En væsentlig del af øvrige projekter under opførelse består af koncernens shoppingcenter i Frederikssund, Danmark.

Udviklingen i koncernens projektportefølje i kvadratmeter fremgår nedenfor:

(’000) m² 31.01.08 31.01.09 31.01.10

SolgteFærdigopførte 0 0 0Under opførelse 109 56 25Ikke påbegyndte 155 127 121Total 264 183 146

øvrige Færdigopførte 34 35 87Under opførelse 54 103 60Ikke påbegyndte 860 639 664Total 948 777 811

Total projektportefølje 1.212 960 957Antal projekter 86 63 66Tabel 2

I efterfølgende tabel fremgår fordelingen af den regnskabs-mæssige værdi af projekterne i projektporteføljen pr. 31. ja-nuar 2010 opdelt på de to forretningsenheder.

Projekter pr. 31. januar 2010DKK mio.

TKD Nord-europa

Euro Mall

Holding

Koncern i alt *) Procent af total

Solgte Færdigopførte 0 0 0 0,0 %Under opførelse 1 1 2 0,1 %Ikke påbegyndte 7 22 12 0,4 %Total 8 23 14 0,5 %

Ikke solgteFærdigopførte 325 992 1.317 41,4 %Under opførelse 720 0 720 22,6 %Ikke påbegyndte 464 664 1.128 35,5 %Total 1.509 1.656 3.165 99,5 %

Projektportefølje 1.517 1.679 3.179 100,0 %*) ekskl. TK Development, moderselskab, i alt DKK 71 mio.Tabel 3

I nedenstående tabel fremgår projektporteføljens kvadratme-ter opdelt mellem de to forretningsenheder. Der er ikke ud-viklingsprojekter i moderselskabet.

Projekter pr. 31. januar 2010m² (’000)

TKD Nord-europa

Euro Mall

Holding

Koncern i alt *)

Procent af total

Solgte Færdigopførte 0 0 0 0,0 %Under opførelse 25 0 25 2,7 %Ikke påbegyndte 7 114 121 12,6 %Total 32 114 146 15,3 %

Ikke solgte Færdigopførte 28 59 87 9,0 %Under opførelse 60 0 60 6,3 %Ikke påbegyndte 390 274 664 69,4 %Total 478 333 811 84,7 %

Projektportefølje 510 447 957 100,0 %*) ekskl. TK Development, moderselskab.Tabel 4

En nærmere beskrivelse af alle væsentlige projekter fremgår af afsnittet om projektporteføljen under de respektive for-retningsenheder.


TK DEVELOPmENT, mODERSELSKABET

TK Development, moderselskabet, er holdingselskab for TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding. Projekterne i Tysk-land og Rusland samt enkelte andre aktiver er også hjemme-hørende i denne del af koncernen.

Årets resultat i denne del af koncernen udgør DKK -40,5 mio. efter skat. I resultatet indgår værdiregulering af kon-cernens tyske investeringsejendomme på DKK -16,8 mio. jf. omtale foran.

Investeringsejendomme er beskrevet i afsnittet ”Investerings-ejendomme” på side 29.


TKD NORDEuROPA

Koncernens aktiviteter i Nordeuropa er placeret i den 100 % ejede delkoncern TKD Nordeuropa. TKD Nordeuropa opererer primært inden for projektsegmenterne butiksejen-domme (shoppingcentre og retailparker), kontorejendomme og projekter med segmentmix, herunder multifunktionelle projekter.

TKD Nordeuropa realiserede i regnskabsåret 2009/10 et re-sultat efter skat på DKK 23,9 mio. mod DKK -6,6 mio. året før. For en nærmere beskrivelse af de projekter, der er over-draget til investorer i 2009/10 henvises til ledelsesberetningen side 9.

Projektportefølje

Udviklingspotentialet i projektporteføljen udgør pr. 31. ja-nuar 2010 510.000 m² fordelt med 32.000 m² solgte projekter og 478.000 m² øvrige projekter. Det samlede udviklingspo-tentiale udgjorde pr. 31. januar 2009 541.000 m².

Projekter Premier Outlets Center, Ringsted, Danmark Projektet er udviklet i et 50/50-ejet joint venture med skot-ske Miller Developments. Projektet omfatter et factory outlet center og tilhørende restaurationsfaciliteter, i alt 13.200 m², samt ca. 1.000 p-pladser. Der er tale om det første betydende factory outlet center i Danmark. Centret åbnede den 6. marts 2008, og udlejningsgraden udgør aktuelt 67 %. Hugo Boss åbnede i marts 2009 sin første factory outlet-butik i Skan-dinavien, og der forhandles med flere potentielle danske og internationale lejere. Efter indkøring og modning forventes centret solgt.

Østre Teglgade, København, DanmarkDer er tale om et 24.000 m² projektareal med en attraktiv beliggenhed på Teglholmen. Grunden er velegnet til enten et bolig- eller kontorprojekt. Projektet kan opføres etapevis i takt med udlejning og/eller salg. Lokalplan for området er under udarbejdelse.

Amerika Plads, København, DanmarkKommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som ejes ligeligt af Udviklingsselskabet By og Havn I/S og TKD Nordeuropa, ejer tre projekter på Amerika Plads: felt A, felt C og en parkeringskælder. På felt A planlægges opført et byg-ningskompleks indeholdende ca. 11.000 m² kontorer, og på felt C planlægges opført et bygningskompleks indeholdende ca. 13.800 m² erhverv og boliger. Opførelse sker i takt med udlejningen. Parkeringskælderen på Amerika Plads-området er delvist opført, og efter færdiggørelse af det samlede parke-ringsanlæg forventes dette solgt.

Sillebroen, shoppingcenter, Frederikssund, DanmarkTKD Nordeuropa har i Frederikssund opført et center på i alt ca. 28.000 m². Centret består af ca. 5.000 m² dagligvareen-heder og ca. 20.000 m² specialbutikker og restauranter. Her-udover omfatter projektet ca. 3.000 m² boliger. Udlejnings-graden udgør aktuelt 91 %, og lejerne er bl.a. Kvickly, Fakta, Hennes & Mauritz, Synoptik, Matas, Skoringen, Deichmann og Vero Moda. Byggeriet er påbegyndt medio 2008, og centret åbnede som planlagt i marts 2010. I tilknytning til centret er etableret et parkeringshus med ca. 800 parkeringspladser. Der er indgået aftale om salg af boligbyggeretterne til en privat investor.

Shoppingcenter, Esbjerg, DanmarkKoncernen og DSB Ejendomsudvikling A/S er langt med ud-viklingen af et nyt centerbyggeri på banearealerne ved Esbjerg station, Danmark. TK Development planlægger at opføre et shoppingcenter på ca. 28.000 m². Lokalplansarbejdet er igang-sat, og den endelige lokalplan forventes i efteråret 2010.

Århus Syd, etape II, DanmarkI Århus udvikler koncernen et projekt på ca. 5.300 m² butik-ker. Projektet omfatter to etaper hvor første etape på ca. 2.500 m² er færdigopført og i november 2007 afleveret til investo-rerne, et ejendomsselskab og en bruger. Byggeriet af anden etape på ca. 2.800 m2 igangsættes når udlejning og myndig-hedsforhold er på plads.

Østre Havn/Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark På de tidligere Aalborg Værft-arealer på Stuhrs Brygge udvik-ler TKD Nordeuropa en business- og boligpark på ca. 80.000 m² hvor TKD Nordeuropa løbende erhverver jordarealer til udvikling af nye projekter. Koncernen har igennem en pe-riode arbejdet med en ændring af lokalplanen hvorved ca. 6.600 m² konverteres fra kontorer til boliger. Lokalplanen er nu vedtaget. Der pågår forhandlinger med en investor til disse boliger.

Retailpark, Anelystparken Århus, DanmarkProjektet omfatter en retailpark på ca. 2.800 m² hvoraf ca. 2.400 m² aktuelt er udlejet. Byggeriet er færdigt og afleveret til lejerne.

Retailpark, BrønderslevEfter aflevering af en Føtex til Dansk Supermarked og en benzinstation til OK Benzin omfatter dette projekt ca. 1.100 m² butikker, der er lejet ud til Punkt 1 og en spillehal. I forbin-delse med aflevering af Føtex-delen til Dansk Supermarked har koncernen overtaget den eksisterende Føtex-ejendom i Brønderslev på ca. 2.400 m² som forventes udlejet til butikker.

25. marts 2010 oprandt dagen hvor Sillebroen kunne slå dørene op for kunderne. Det 25.000 kvadratmeter store shoppingcenter er placeret i Frederikssund, men trækker kunder fra et stort opland.

91 procent udlejet – stærke koncepter på vejSillebroen har fået både sit navn og sin bu-

ede form efter Sillebro Å, der snor sig langs centret. Den karakteristiske, bløde form –

blottet for rette vinkler og skarpe hjørner – betyder, at kunderne naturligt ledes

rundt i hele centret.

Sillebroen har trods udfordrende markedsforhold en udlejnings-

grad på 91 procent, og flere butikker er på vej ind. Blandt

lejerne er stærke danske og udenlandske kæder som

Hennes & Mauritz, Kvick-ly, Fakta, FONA, SPORT-

MASTER og Deich-mann.

Centralt og lige ved S-togsstationenSillebroen er placeret midt i Frederikssund med S-togsstationen som nærmeste nabo. Faktisk er det via to broer muligt at gå fra perronen og direkte ind i Sillebroen – både til stuen og før-ste sal. Denne placering skaber i sig selv en stor strøm af kunder der naturligt passerer gennem centrets hovedgade.

Som noget ganske unikt for et shoppingcenter byder Sillebroen også på udendørs servering. Foran hovedindgangen er der etableret en stor, åben plads der bygger bro til gågaden i Frede-rikssund. Her, midt i byen og lige ved åen, har centrets caféer mulighed for at servere under åben himmel – når vejret tillader det.

TK Development ejer og driver Sillebroen indtil et salg er en realitet.

Læs mere på www.sillebroen.dk

Sillebroen

Sillebroen – 40.000 kunder på åbningsdagen

�18/116��TK�Development�A/S�|�Årsrapport�2009/10�|�Ledelsesberetning

Åbnet: 25. marts 2010

Udlejningsareal: 25.000 kvadratmeter

Antal butikker: 75

P-pladser: 800

Udlejningsgrad: 91 %

Ledelsesberetning�|�TK�Development�A/S�|�Årsrapport�2009/10��19/116


Projektnavn By Segment Areal (m²) TKD’s ejerandel

Byggestart/forventet byggestart

Åbning/forventet åbning

DanmarkPremier Outlets Center Ringsted Detail 13.200 50 % Efterår 2006 Marts 2008Østre Teglgade København Kontor/bolig 24.000 1) 100 % Løbende LøbendeAmerika Plads, felt C København Mix 13.800 50 % 2011 2013Amerika Plads, felt A København Kontor 11.000 50 % 2011 2013Amerika Plads, p-kælder København P-kælder 32.000 50 % 2004 LøbendeSillebroen, shoppingcenter Frederikssund Detail/bolig 28.000 100 % Medio 2008 Marts 2010Shoppingcenter, Esbjerg Esbjerg Detail 28.000 100 % 2010 2012Århus Syd, etape II Århus Detail 2.800 100 % 2011 2011Ejby Industrivej København Kontor 12.900 100 % 2010 2011Hadsundvej Aalborg Mix 8.600 100 % Løbende LøbendeØstre Havn/Stuhrs Brygge Aalborg Mix 80.000 1) 50 % Løbende Løbende

Retailpark, Anelystparken Århus Detail 2.800 100 % Primo 2008 Medio/efterår 2008

Retailpark, Aabenraa Aabenraa Detail 4.200 100 % Efterår 2008 Medio 2009/primo 2010

Retailpark, Brønderslev Brønderslev Detail 1.100 100 % Efterår 2008 Medio 2009Vasevej Birkerød Mix 4.400 100 % - -

SverigeHandelskvarteret Kulan Gøteborg Mix 45.000 100 % 2012 2014Retailpark, Karlstad Karlstad Detail 15.000 100 % Ultimo 2011 Ultimo 2012Retailpark, Söderhamn Söderhamn Detail 10.000 100 % Ultimo 2011 Medio 2012Retailpark, Kofoten, Kristianstad Kristianstad Detail 6.200 100 % Medio 2008 Medio 2011

Retailpark, Enebyängen, Danderyd Danderyd Detail 14.300 100 % Efterår 2009 Efterår 2010/forår 2011

Retailpark, Uppsala Uppsala Detail 10.900 100 % Primo 2009 Forår 2010

FinlandPirkkala Retail Park, etape II Tammerfors Detail 5.500 100 % Ultimo 2010 Ultimo 2011Kaarina Retail Park Turku Detail 7.500 100 % Medio 2010 Medio 2011

BaltikumDomusPro Retail Park Vilnius Detail 13.600 100 % - -Milgravja Street Riga Bolig 10.400 100 % - -Ulmana Retail Park Riga Detail 12.700 100 % - -

TKD Nordeuropa totalt areal ca. 418.0001) TKD Nordeuropas avanceandel på udvikling udgør 70 %.

Projektoverblik

Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter i projekt-porteføljen for TKD Nordeuropa. Den bogførte værdi af nedenstående projekter udgør mere end 90 % af den samlede bogførte værdi af projektbeholdningen pr. 31. januar 2010.

Målt i forhold til bogført værdi har de fem største projekter i TKD Nordeuropa i alt en bogført værdi på DKK 1.005,4 mio. pr. 31. januar 2010.


Vasevej, Birkerød, DanmarkTKD Nordeuropa ejer en ejendom på knap 3.000 m² på Vase-vej i Birkerød med SuperBest som lejer. Der arbejdes med en tilbygning på ca. 1.400 m² som forventes solgt til bruger.

Handelskvarteret Kulan, shoppingcenter og service/erhverv, Gøteborg, Sve-rigeTKD Nordeuropa har sammen med den svenske boligud-vikler JM AB indgået samarbejdsaftale med SKF Sverige AB om udvikling af SKF’s fabriksområde i ”Gamla Staden” i Gøteborg. Det påtænkte projekt omfatter i alt ca. 75.000 m² fordelt med 30.000 m² shoppingcenter, 15.000 m² service/erhverv samt 30.000 m² boliger. TK Development skal stå for de 45.000 m² shoppingcenter og service/erhverv, og JM AB for de resterende 30.000 m² boliger. Det endelige køb af arealet til projektet finder sted når der foreligger en godkendt lokalplan hvilket forventes i 2012.

Kofoten, Kristianstad, Sverige TKD Nordeuropa ejer en ejendom i Kristianstad. Efter en om- og tilbygning vil projektet omfatte en retailpark på ca. 6.200 m². Den eksisterende bygning på ca. 4.000 m² er tæt på fuldt udlejet, renoveringen heraf er afsluttet, og butikkerne er åbnet. Det samlede projekt forventes færdigt medio 2011.

Retailpark, Enebyängen, Danderyd, Sverige TKD Nordeuropa opfører et nyt handelsområde i Danderyd Kommune nær Stockholm. Det samlede projekt omfatter ca. 14.300 m² retailpark, og der er bl.a. indgået lejeaftale med dag-ligvareoperatøren Coop Extra på 4.300 m², en møbelbutik på ca. 4.000 m² og Plantagen. Der er i december 2009 indgået salgsaftale med den tyske investeringsfond Commerz Real

herom. Den samlede salgssum forventes at udgøre ca. SEK 280 mio. og er baseret på forward funding. Den aktuelle udlej-ningsgrad udgør 99 %, og byggeriet er påbegyndt i november 2009. Projektet opføres i to etaper hvor første etape består af ni butikker der åbner i oktober 2010. Anden etape består af Plantagen og forventes at åbne i foråret 2011.

Retailpark, Uppsala, SverigeTKD Nordeuropa har med virkning fra 15. december 2008 overtaget udviklingen af en retailpark på ca. 10.900 m² i den svenske by Uppsala. Retailparken er solgt til den institutio-nelle afdeling af tyske IVG Funds på basis af forward funding hvor køber betaler i takt med at byggeriet opføres. Den sam-lede salgspris udgør ca. SEK 200 mio. Projektet er nu fuldt udlejet, og lejerne er MediaMarkt, Toys”R”Us, Hemtex, Cer-vera og Sportson. Byggeriet er påbegyndt i februar 2009, og retailparken åbnede den 25. marts 2010. Projektet forventes afleveret til IVG Funds i april 2010.

Kaarina Retail Park, Turku, FinlandI den finske by Turku ejer TKD Nordeuropa et areal hvorpå der kan opføres en retailpark på ca. 7.500 m². Der arbejdes med en udvidelse af projektet til ca. 13.000 m², og der pågår forhandlinger med brugere/lejere hertil.

DomusPro Retail Park, Vilnius, LitauenI Vilnius ejer TKD Nordeuropa et areal med henblik på op-førelse af en retailpark på i alt 13.600 m². Projektet er i for-hold til 31. januar 2009 reduceret med ca. 4.800 m². Opstart af byggeriet er udskudt indtil der foreligger et salg eller en tilfredsstillende forhåndsudlejning set i forhold til markeds-situationen i landet.

28. oktober 2009 fik den polske by Nowy Sącz sit første shoppingcenter. At dømme efter fremmø-det i åbningsdagene og tiden frem til i dag er det en begivenhed byens indbyggere har set frem til. Alene første dag gik flere end 27.000 kunder gennem tælleapparaterne i Galeria Sandecja.

Kunderne krydser grænsenNowy Sącz har i omegnen af 100.000 ind-

byggere og ligger i den sydlige del af Po-len, tæt på Slovakiet, hvilket betyder at

kunder krydser grænsen for at handle i Galeria Sandecja. Inden for 20 minut-

ters kørsel har Galeria Sandecja et opland på i alt 160.000 kunder hvil-

ket centrets 100 butikker fordelt på 17.300 kvadratmeter nyder

godt af.

Belønnet for bedste åbning i 2009Galeria Sandecjas to niveauer er fuldt udlejet hvilket fortæller at både placering og koncept har ramt plet. Blandt de mange lejere er kendte og attraktive mærker som Carrefour, Hennes & Mauritz, Carry, Orsay, Reserved og Deichmann.

Lejermikset og den fornemme udlejningsgrad – samt centrets placering og kundeunderlag – er netop grunden til at Galeria Sandecja i år løb med Shopping Center Forums pris som årets polske shoppingcenter i kategorien ”mindre centre”. Kåringen fandt sted i februar på Hilton i Warszawa. Med i konkurrencen var alle de pol-ske centre der åbnede i 2009.

TK Development ejer og driver Galeria Sandecja indtil et salg er en realitet.

Læs mere på www.galeria-sandecja.pl G

aleria Sandecja

Galeria Sandecja – kåret til årets polske shoppingcenter


Åbnet: 28. oktober 2009


Antal butikker: 100

P-pladser: 800


Ledelsesberetning�|�TK�Development�A/S�|�Årsrapport 2009/10��23/116


EuRO mALL HOLDING

TK Developments aktiviteter i Centraleuropa udøves pri-mært gennem Euro Mall Holding der fokuserer sin aktivitet på projektsegmenterne butikker (shoppingcentre og retailpar-ker), projekter med segmentmix, herunder multifunktionelle projekter samt i Polen tillige boligsegmentet.

Euro Mall Holding har i regnskabsåret 2009/10 realiseret et resultat efter skat på DKK 42,0 mio. mod DKK 172,0 mio. året før. I resultatet indgår værdiregulering af koncernens tjekkiske investeringsejendom på DKK 5,9 mio. og drift af koncernens færdigopførte ejendomme. Årets værdiregu-lering udgjorde i 2008/09 DKK 73,0 mio. For en nærmere beskrivelse af de projekter, der er overdraget til investorer i 2009/10 henvises til ledelsesberetningen side 9.

Projektportefølje

Udviklingspotentialet i projektporteføljen udgør pr. 31. janu-ar 2010 447.000 m² fordelt med 114.000 m² solgte projekter og 333.000 m² øvrige projekter. Det samlede udviklingspo-tentiale udgjorde pr. 31. januar 2009 419.000 m².

ProjekterStocznia, multifunktionelt center, Young City, Gdansk, PolenProjektet omfatter p.t. ca. 61.000 m² multifunktionelt center i Gdansk, Polen, og udvikles i et joint venture med Atrium European Real Estate. Centret vil indeholde retail-, restaurant- og leisurefaciliteter. To tidligere planlagte boligtårne på i alt ca. 22.000 m² og kontorprojektet på ca. 11.000 m² er midlertidigt udeholdt af projektet. Atrium European Real Estate har påtaget sig den samlede finansiering af projektet og bliver den langsigtede investor på retail-, restaurant- og leisurearealerne. Der pågår drøftelser med adskillige lejere der alle viser stor interesse for at etablere sig i centret. TK Development vil i udviklingsperioden generere indtjening via honorarbetalinger samt en overskudsandel baseret på den opnåede lejeindtægt ved centrets åbning. Byggetilladelsen forventes udstedt i 2010. Når infrastrukturarbejdet sættes i gang i byen, vil der blive taget stilling til tidspunktet for byggestart af projektet. Projektet udgør første fase af en større udviklingsplan for hele området.

Residential Park, Bielany, Warszawa, PolenEuro Mall Holding ejer et areal i Warszawa hvor der er mu-lighed for at opføre et boligbyggeri bestående af 900-1.000 enheder. Projektet planlægges opført i fire etaper. Byggeriet af første etape igangsættes når myndighedsforholdene er på plads, og der er opnået et tilfredsstillende forhåndssalg, for-venteligt ultimo 2010 med aflevering i 2012. De øvrige eta-per forventes afleveret løbende herefter. Boligerne forventes solgt som ejerlejligheder til private brugere.

Tivoli Residential Park, service/kontor, Targówek, Warszawa, PolenPå Euro Mall Holdings jordarealer i Targówek-området, War-szawa, foreligger der byggetilladelse til opførelse af ca. 5.600 m² kontor/serviceerhverv. Der er med en bruger hertil ind-gået aftale om salg af ca. 3.500 m² heraf. Salgsaftalen er ba-seret på forward funding. Domicilet forventes færdigopført medio 2011.

Shoppingcenter, Galeria Tarnovia, Tarnów, PolenI den polske by Tarnów har Euro Mall Holding nu afsluttet byggeriet af et 16.500 m² shoppingcenter hvoraf ca. 2.700 m² udgør supermarked og ca. 13.800 m² specialbutikker. Centret er fuldt udlejet og åbnede som planlagt i november 2009.

Shoppingcenter, Galeria Sandecja, Nowy Sącz, Polen Euro Mall Holding har i den polske by Nowy Sącz udviklet et shoppingcenter på ca. 17.300 m² bestående af ca. 5.000 m² hypermarked og ca. 12.300 m² specialbutikker. Byggeriet er nu afsluttet, og centret åbnede fuldt udlejet i oktober 2009.

Shoppingcenter, Jastrzębie, Polen Projektet der omfatter ca. 43.300 m² shoppingcenter, gen-nemføres af Atrium European Real Estate med Euro Mall Holding som projektudvikler. Euro Mall Holding har ind-gået udviklings- og honoraraftale med Atrium European Real Estate om Euro Mall Holdings assistance vedrørende udvikling, udlejning og byggestyring af projektet. Som en del af arbejdet med at sikre byggetilladelsen til projektet pågår der forhandlinger med myndighederne om infrastrukturen til projektet. Tidspunktet for opstart af byggeri er endnu ikke fastlagt.

Bytom Retail Park, Bytom, Polen På Euro Mall Holdings grund ved shoppingcentret Plejada i Bytom der har en central placering i Katowice-regionen, for-ventes udviklet en retailpark med et samlet udlejningsareal på ca. 25.800 m². Projektet opføres etapevis i takt med udlejnin-gen. Udlejningsbestræbelser pågår, og byggeriet igangsættes i takt med udlejning.

Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet I Prag udvikler koncernen et 25.000 m² factory outlet cen-ter. Projektet udvikles i et joint venture med en international samarbejdspartner med kompetence inden for factory out-lets. Første etape på ca. 18.000 m² åbnede den 15. november 2007. Aktuel udlejningsgrad vedrørende første etape udgør 94 %. I projektets anden fase på ca. 7.000 m² er der nu opnået en tilstrækkelig forhåndsudlejning til at byggeriet er igangsat i foråret 2010. Åbning af anden etape forventes i efteråret 2010. Der pågår forhandlinger med flere potentielle tjekkiske og internationale lejere til de resterende lejemål.


Projektnavn By Segment Areal (m²) TKD’s ejerandel

Byggestart/ forventet byggestart

Åbning/forventet åbning

PolenStocznia, multifunktionelt center Young City Gdansk Mix 61.000 45 % 2011 2013

Residential Park, Bielany Warszawa Boliger/service 60.000 100 % Ultimo 2010 LøbendeTivoli Residential Park, Targówek Warszawa Service/kontor 5.600 100 % Forår 2010 Medio 2011Poznan Warta Poznan Detail/boliger 50.000 100 % - -Galeria Tarnovia Tarnów Detail 16.500 100 % Efterår 2008 November 2009Galeria Sandecja Nowy Sącz Detail 17.300 100 % Medio 2008 Oktober 2009Shoppingcenter, Jastrzębie Jastrzębie Detail 43.300 1) - - -Bytom Retail Park Bytom Detail 25.800 100 % Løbende Løbende

TjekkietPrague Airport Ruzyne II Prag Mix 7.000 100 % 2013 2013

Fashion Arena Outlet Center Prag Detail 25.000 75 % Forår 2007 Etape 1: November 2007 Etape 2: Efterår 2010

Sterboholy Retail Park Prag Detail 6.000 100 % 2013 2013Liberec Retail Park, II Liberec Detail 6.200 100 % Primo 2011 Efterår 2011

Most Retail Park Most Detail 8.400 100 % Efterår 2008 Etape 1: Forår 2009Etape 2: Efterår 2012

Futurum Hradec Králové, udvidelse Hradec Králové Detail 9.800 2) 20 % Medio 2010 Efterår 2011Retailpark, Teplice Teplice Detail 7.600 100 % Forår 2012 Efterår 2012Shoppingcenter, Frýdek Místek Frýdek Místek Detail 19.000 100 % Efterår 2012 Efterår 2013

SlovakietRetailpark, Prešov Prešov Detail 9.300 100 % Forår 2012 Efterår 2012

Euro mall Holding totalt areal ca. 378.0001) Baseret på honorarindtægter.2) Euro Mall Holdings avanceandel udgør 50 %.

Projektoverblik

Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter i projekt-porteføljen for Euro Mall Holding. Den bogførte værdi af nedenstående projekter udgør mere end 95 % af den samlede bogførte værdi af projektbeholdningen pr. 31. januar 2010.

Målt i forhold til bogført værdi har de fem største projekter i Euro Mall Holding en bogført værdi på i alt DKK 1.377,2 mio. pr. 31. januar 2010.

25. november 2009 – mindre end en måned ef-ter åbningen af Galeria Sandecja – åbnede TK Development endnu et shoppingcenter i det sydlige Polen. Denne gang i byen Tarnów. Som tilfældet er med Galeria Sandecja, er også Gale-ria Tarnovia fuldt udlejet.

275.000 kunder inden for 30 minutters kørselTarnów er med sine 115.000 indbyggere den

næststørste by i regionen Malpolskie i det sydøstlige Polen. Byen ligger 80 kilome-

ter fra Kraków der er regionens største by. Inden for 30 minutters kørsel har

Galeria Tarnovia et underlag på cirka 275.000 kunder.

Galeria Tarnovia er på i alt 16.500 kvadratmeter fordelt

på to niveauer, og centret by-der på ikke færre end 115

butikker.

Placeret i hjertet af TarnówGaleria Tarnovia ligger blot 800 meter fra byens centrum hvilket sikrer centret både stor synlig-hed og kundetrafik. Dette har – sammenholdt med det forhold at det eksisterende handelsliv er af ældre dato og ikke ført op til moderne stan-dard – været med til at vække lejernes interesse.

Således byder et fuldt udlejet Galeria Tarnovia på stærke ankerlejere som BOMI, Hennes & Mauritz, New Yorker, Douglass, Rossmann, Car-ry og Deichmann.

TK Development ejer og driver Galeria Tarnovia indtil et salg er en realitet.

Læs mere på www.galeria-tarnovia.com

Galeria Tarnovia

Galeria Tarnovia – fuldt udlejet og klar til salg


Åbnet: 25. november 2009


Antal butikker: 115

P-pladser: 440


Ledelsesberetning�|�TK�Development�A/S�|�Årsrapport�2009/10��27/116


Liberec Retail Park, etape II, TjekkietProjektet omfatter ca. 17.600 m² retailpark. Første etape på ca. 11.400 m² åbnede den 17. september 2008 og er solgt og overdraget til investor. Åbning af anden etape på ca. 6.200 m² forventes i efteråret 2011. Projektet er solgt til GE Real Estate Central Europe baseret på forward funding.

Most Retail Park, TjekkietEuro Mall Holding udvikler i den tjekkiske by Most en retail-park på ca. 8.400 m². Projektet opføres i etaper. Første etape på ca. 6.400 m² åbnede i april 2009, og den aktuelle udlej-ningsgrad på første etape udgør 86 %. Anden etape forventes færdigopført i efteråret 2012.

Futurum Hradec Králové, udvidelse, TjekkietI tilknytning til shoppingcentret Futurum Hradec Králové der ejes i et joint venture af GE Capital, Heitman og TK De-velopment, hvor TK Developments ejerandel udgør 20 %, er der planlagt en udvidelse af centret på knap 10.000 m². Aktuel udlejningsgrad udgør 64 %. Byggeriet forventes påbegyndt medio 2010 med åbning i efteråret 2011.

Retailpark, Teplice, TjekkietEuro Mall Holding har erhvervet arealer i Teplice med hen-blik på opførelse af en retailpark på ca. 7.600 m². Der er op-nået byggetilladelse til projektet. Udlejningen er påbegyndt, og byggeriet forventes igangsat i foråret 2012 med åbning i efteråret 2012.

Shoppingcenter, Frýdek Místek, TjekkietI den tjekkiske by Frýdek Místek har Euro Mall Holding op-nået en langvarig option på et areal med henblik på opførelse af et shoppingcenter på ca. 19.000 m². Byggestart forventes i løbet af 2012 med aflevering i 2013.

Retailpark, Prešov, SlovakietEuro Mall Holding har erhvervet arealer i Prešov med henblik på opførelse af en retailpark på ca. 9.300 m². Der forelig-ger byggetilladelse til projektet. Udlejningen er påbegyndt, og byggeriet forventes igangsat i foråret 2012 med åbning i efteråret 2012.


Koncernens investeringsejendomme

Projektnavn By Segment Areal*) (m²) Ejerandel ÅbningFuturum Hradec Králové, Tjekkiet Hradec Králové Detail 18.300 20 % November 2000Tyskland Lüdenscheid / Berlin Boliger / mix 26.000 100 % 1994-1998Investeringsejendomme i alt 44.300*) inkl. fællesarealer

INVESTERINGSEjENDOmmE

Koncernens investeringsejendomme indregnes i balancen un-der materielle aktiver. Værdien heraf måles til dagsværdi og udgør pr. 31. januar 2010 DKK 355,1 mio. mod DKK 366,5 mio. pr. 31. januar 2009.

centraleuropa Euro Mall Holdings investeringsejendom Futurum Hradec Králové er pr. 31. januar 2010 bogført til DKK 159,1 mio. baseret på et afkastkrav på 7,0 % p.a. beregnet ud fra en dis-counted cashflow-model over en 5-årig periode. Afkastkravet er vurderet uændret i forhold til 31. januar 2009.

Investeringsejendommen ejes i et joint venture med GE Ca-pital og Heitman. TK Development har adgang til en per-formance-bestemt andel af værdireguleringerne på en del af ejendommen hvilket er indregnet i den bogførte værdi. Der har i regnskabsåret været en tilfredsstillende udlejningssitua-tion. Nye lejekontrakter i forbindelse med udskiftning af eller genforhandling med eksisterende lejere indgås generelt på et højere lejeniveau. Årets værdiregulering udgør DKK 5,9 mio.

I tilknytning til shoppingcentret Futurum Hradec Králové er der planlagt en udvidelse af centret på knap 10.000 m². Byg-geriet forventes påbegyndt medio 2010 med åbning i efteråret 2011.

Tyskland Koncernen har fem investeringsejendomme i Tyskland hvor-af en kombineret erhvervs- og boligudlejningsejendom er beliggende i Lüdenscheid i det vestlige Tyskland, og de fire resterende ejendomme er boligudlejningsejendomme i rand-området af Berlin.

Ejendommene er pr. 31. januar 2010 bogført til DKK 196,0 mio. baseret på et afkastkrav på 6,5 % p.a. beregnet ud fra en discounted cashflow-model over en 10-årig periode. Afkast-kravet er vurderet uændret i forhold til 31. januar 2009.

Cashflow-modellens forudsætninger medfører at dette svarer til et startafkast ved fuld udlejning på ca. 5,9 %. Årets værdi-regulering udgør DKK -16,8 mio., hvoraf DKK -15,0 mio. vedrører værdiregulering som følge af forventede ekstraor-dinære vedligeholdelsesarbejder i forbindelse med en lejers fraflytning af et større lejemål i en af ejendommene.

I marts i år blev byggeriet af anden og sidste fase af Fashion Arena Outlet Center i Prag, Tjekkiet, sat i gang. Første fase åbnede i november 2007 og er på 18.000 kvadratmeter. Fase II åbner i ok-tober, og til den tid er det fuldt udbyggede out-let center på i alt 25.000 kvadratmeter.

Markant vækst i 2009Fashion Arena ligger i den østlige del af Prag,

blot 25 minutters kørsel fra centrum. Pla-ceringen giver Fashion Arena et helt unikt

kundeunderlag – således bor der over 3,8 millioner mennesker inden for to

timers kørsel.

Fashion Arenas koncept med at sælge kendte mærkevarer til

stærkt reducerede priser har tiltrukket flere end 3,5 millio-

ner kunder siden åbningen

i november 2007. I 2009 steg antallet af kunder med 18 procent i forhold til 2008, mens omsæt-ningen i Fashion Arena steg med hele 22 pro-cent.

Førende outlet center i TjekkietBlandt de kendte mærkevareproducenter der sælger overskudsproduktion og sidste sæsons kollektioner i Fashion Arena, er: Benetton, O’Neil, Tom Tailor, Sergio Tacchini, Mexx, GANT, Levi Strauss & Co., Marlboro Classic, Adidas, Nike Factory og mange flere.

Åbningen af fase II cementerer Fashion Arenas position som Tjekkiets førende outlet. Til okto-ber byder Fashion Arena på flere end 100 attrak-tive outlets.

TK Development ejer 75 procent af Fashion Are-na.

Læs mere på www.fashion-arena.cz

Fashion Arena

Fase II fuldender Fashion Arena i Prag


Åbnet: Nov. 2007

Udlejningsareal (Fase I + II) 25.000 m2

Antal butikker (Fase I) 75

P-Pladser 1.200

Udlejningsgrad (Fase I) 94 %



øVRIGE FORHOLD

Retssager/øvrige juridiske forhold Koncernen er ikke involveret i retssager der hver for sig eller samlet forventes at få væsentlig betydning for indtjeningen i koncernen.

TK Development A/S og seks personer blev i oktober 2005 sigtet af Statsadvokaturen for særlig økonomisk kriminalitet for urigtig indtægtsførelse og kursmanipulation for perioder der dækker regnskabsårene 2000/01-2003/04. Sigtelsen blev efterfølgende udvidet til også at omfatte to af selskabets tid-ligere revisorer.

Statsadvokaten har den 17. december 2009 meddelt at sigtel-sen mod selskabet, ledelsen og selskabets tidligere revisorer er frafaldet.

Ledelsen har under hele forløbet været af den opfattelse at sigtelserne baserer sig på misforståelser omkring koncernens anvendte regnskabsprincipper. Ledelsen er derfor tilfreds med at statsadvokatens undersøgelser har resulteret i at sig-telsen er frafaldet.

For nærmere omtale af sagen mod koncernens divisionsdi-rektør i Polen henvises til ”Risikoforhold” side 46.

økonomiske styremålFor at kunne sikre et fremadrettet finansielt beredskab har ledelsen vedtaget likviditetsstyremål i den samlede koncern. Ligeledes er der vedtaget et soliditetsmål for den samlede koncern svarende til en soliditet på minimum 30 %, bereg-net som egenkapital i forhold til samlede aktiver. I forhold til koncernens hovedbankforbindelse anvendes både likviditets- og soliditetsmæssige styremål. Begge er opfyldt i perioden.

udbytte Det indstilles til generalforsamlingen at der ikke udbetales ud-bytte for regnskabsåret 2009/10.

BestyrelsenPå den ordinære generalforsamling i maj 2010 ønsker sel-skabets bestyrelsesformand gennem mange år, Poul Laurit-sen, at træde tilbage. De øvrige bestyrelsesmedlemmer er vil-lige til genvalg. Som nyt medlem til bestyrelsen foreslås Jens Erik Christensen.

Jens Erik Christensen er uddannet aktuar og tidligere kon-cernchef i Codan. Han er indvalgt i bl.a. SAS’ koncernbesty-relse i Stockholm og har tidligere været bestyrelsesmedlem i Falck-koncernen gennem mere end 13 år. Jens Erik Christen-sen har en bred erhvervsmæssig baggrund med spidskom-petencer inden for blandt andet finansiering og forretnings-udvikling samt et relevant netværk. Jens Erik Christensen vil blive anset som et uafhængigt medlem af bestyrelsen.

Bestyrelsen har i forbindelse med udpegelsen af Jens Erik Christensen som bestyrelseskandidat lagt særligt vægt på hans brede internationale erfaring samt finansierings- og branche-kendskab.

Generalforsamling Der afholdes ordinær generalforsamling i TK Development A/S den 25. maj 2010 kl. 16.00 på Hotel Hvide Hus i Aalborg. På generalforsamlingen er det bestyrelsens hensigt at indstille til generalforsamlingens vedtagelse: 1. at der ikke udbetales udbytte for 2009/10. 2. at bestyrelsen bemyndiges til at erhverve egne aktier for

op til 10 % af aktiekapitalen.a. at en sådan erhvervelse af egne aktier kan ske til

den på erhvervelsestidspunktet gældende børskurs +/- 10 % og

b. at bemyndigelsen gives for en periode på 5 år fra beslutningen på generalforsamlingen.

3. at de på generalforsamlingen den 27. maj 2008 vedtagne overordnede retningslinjer for selskabets aflønning af bestyrelse og direktion, herunder incitamentsaflønning af direktionen justeres i overensstemmelse med ”Over-ordnede retningslinjer for selskabets aflønning af besty-relse og direktion” gengivet på side 44 under Corporate Governance. Forslaget indebærer samtidig at ”27. maj 2008” i selskabets vedtægters § 10 A ændres til ”25. maj 2010”.

4. at vedtægterne ændres på en række punkter som konse-kvens af den nye selskabslov.

5. at der gennemføres en kapitaludvidelse ved forteg-ningsemission med et bruttoprovenu på DKK 210,3 mio. i forholdet 2 : 1 hvor to aktier giver ret til tegning af en ny aktie til kurs 15.

6. at bestyrelsen bemyndiges til i perioden 25. maj - 30. juni 2010 uden fortegningsret for selskabets nuværende ak-tionærer ad en eller flere gange, at udstede warrants for i alt op til nominelt DKK 8.000.000 (400.000 stk. a DKK 20) til direktion og ledende medarbejdere i selskabet. Det planlagte incitamentsprogram er nærmere beskrevet under ”Aktionærforhold”.

7. at bestyrelsen bemyndiges til i perioden indtil 30. juni 2014 at forhøje selskabets aktiekapital ad en eller flere gange med yderligere indtil i alt nom. DKK 8.000.000 i forbindelse med gennemførelse af den kapitalforhøjelse der følger af udnyttelse af warrants i henhold til det planlagte incitamentsprogram i 2010.

De fuldstændige forslag vil fremgå af dagsordenen til gene-ralforsamlingen.

Forretningskoncept | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 33/116

FORRETNINGSKONcEPT

Idégrundlag

Det er TK Developments overordnede idégrundlag at skabe værditilvækst gennem udvikling af fast ejendom.

Koncernen er en udviklings- og servicevirksomhed der har specialiseret sig i at være det resultatskabende og kreative bin-deled mellem lejer og investor.

Forretningskoncept

I samarbejde med lejere og investorer planlægger og tilret-telægger TK Development nybygning, udbygning og ombyg-ning af fast ejendom med udgangspunkt i lejernes behov og investorernes ønsker. Koncernen udvikler projekterne hvilket indebærer udlejning, byggestyring og kontrahering med en-treprenørvirksomheder og underleverandører til udførelse af byggeopgaverne.

Koncernens segmentmæssige fokus er etablering af shoppingcentre, storbutikker og domicilejendomme og i til-knytning hertil blandede og multifunktionelle projekter samt boliger i Polen.

Butikssegmentet vil også i de kommende år være det primære segment for koncernen med fortsat udbygning af det i forve-jen store kontaktnetværk.

Koncernen ejer enkelte investeringsejendomme med udlej-ning for øje. Markedsudviklingen vurderes løbende for even-tuelt salg af investeringsejendommene. Koncernen har ikke til hensigt at opkøbe yderligere investeringsejendomme, men ønsker i stedet at anvende kapitalen til udviklingsprojekter.

Projektudvikling

Koncernen er en netværksvirksomhed der i kraft af tætte samarbejdsrelationer gennem en årrække har opbygget et

stærkt netværk blandt lejere og investorer med hvem der lø-bende indgås aftaler. Koncernen er i høj grad en servicevirk-somhed der har specialiseret sig i at være det resultatskabende og kreative bindeled mellem lejere, investorer, arkitekter, en-treprenører og andre samarbejdspartnere.

Følgende faser indgår i et typisk projektforløb:• Koncernens projektudviklere opsøger optimale geogra-

fiske placeringer med baggrund i lejernes behov og inve-storernes ønsker om specifikke beliggenheder.

• Der udarbejdes grovbudget.• Som hovedregel erhverver koncernen det udvalgte areal

via option.• Eksterne arkitekter udarbejder en projektskitse.• Koncernens projektingeniører gennemgår byggeom-

kostningerne i projektoplægget.• Der udarbejdes endeligt budget til ledelsens godken-

delse.• Der bliver indgået udlejningsaftaler med kommende le-

jere i projektet. Ofte indgås der på dette tidspunkt aftale om salg med en eller flere investorer.

• Der kontraheres med entreprenørvirksomheder og un-derleverandører med henblik på opførelse af selve byg-geriet.

• Koncernens projektingeniører forestår byggestyringen mens projektet gennemføres.

• Projekter der ikke på forhånd er solgt eller fuldt udlejet, arbejder salgsafdelingen løbende på at sælge og udleje til henholdsvis investorer og lejere.

Projekt- og risikostyring

Nye projekter igangsættes ud fra en samlet vurdering af ind-tjeningspotentiale, balancemæssig belastning og likviditets-belastning sammenholdt med de specifikke risici der måtte knytte sig til det enkelte projekt.

En række styringsværktøjer er med til at sikre et tilfredsstil-

Færdigt projekt

Underleverandører

InvestorerOption/køb af areal

Lejerbehov

Investorønsker

Myndigheder

Entreprenører

Lejere

IngeniørerArkitekter

34/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Forretningskoncept

lende projektforløb. Byggeri igangsættes normalt først når projektet er mindst 60 % udlejet eller solgt. Hvis projektet er solgt, igangsættes byggeriet først når koncernen forventer at kunne opfylde de krav fra investorer som gør at salget af pro-jektet kan gennemføres endeligt. Der er typisk tale om krav som det ligger inden for koncernens kompetenceområder at opfylde. Undervejs i ethvert projektforløb sker der en tæt projektstyring og -opfølgning, herunder økonomisk og likvi-ditetsmæssig opfølgning.

Koncernen lægger vægt på at projekternes beliggenhed, myn-dighedsforhold, forhåndsudlejning, byggetekniske forhold og afsætningsforhold er af en sådan samlet karakter at projekter-nes kompleksitet og dermed risici begrænses.

Koncernen ønsker som hovedregel at sikre salget af projekter på et tidligt tidspunkt og lægger vægt på i videst muligt om-fang at udbygge investorernes engagement ved finansiering af

projektet i byggeperioden (forward funding). Aftaler omkring forward funding med investorer indgås sædvanligvis inden byggestart således at investors acontobetalinger i byggeperio-den er sammenfaldende med TK Developments betalinger til entreprenørerne.

Der indgår flere væsentlige elementer i overvejelserne om anvendelse af forward funding. Bl.a. sikres at koncernens li-kviditetsbinding i projekterne holdes på et absolut minimum, og herunder opnås balancereduktion og risikominimering. Forud for byggestart opnås enighed mellem investor og TK Development om et veldefineret projekt. Investor er involve-ret i hele byggeperioden og deltager i alle væsentlige beslut-ninger. Disse forhold medfører at TK Developments risiko i projektet fra tidspunktet for byggestart – ud over projek-tets færdiggørelse – typisk er begrænset til risikoen for udlej-ning af eventuelle resterende ledige lejemål samt eventuelle budgetoverskridelser på byggeomkostningerne.

ByggeperiodeUdviklingsfasen

Projektforløb uden forward funding

Projektforløb med forward funding

Gru

nd

køb

Pen

geb

ind

ing

i D

KK

Byg

ges

tart

Afle

veri

ng

Projektforløb

Nedenfor er koncernens likviditetsbinding i projekter illustreret, dels ved et projektforløb uden forward funding, dels ved forward funding.

Videnressourcer/værdiskabelsen i TK Development | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 35/116

VIDENRESSOuRcER/VæRDISKABELSEN I TK DEVELOPmENT

Værdiskabelsen i TK Development bygger først og fremmest på koncernens gode relationer til lejere og investorer (net-værk). Disse relationer – samt medarbejdernes viden og kom-petencer – er fundamentet for koncernens evne til at skabe merværdi for aktionærerne.

TK Development udvikler projekter af høj kvalitet inden for fast ejendom. Sammen med medarbejdernes viden og kom-petencer spiller koncernens tætte relationer til lejere og inve-storer en afgørende rolle i forhold til at minimere risiciene i de enkelte projekter. Dette er forudsætningen for at udvikle projekter der skaber tilfredshed hos både lejere og investorer, og som sikrer koncernen en tilfredsstillende indtjening på de enkelte projekter.

medarbejderne

Medarbejdernes viden og kompetencer er afgørende for vær-diskabelsen i TK Development. Koncernens medarbejdere er fordelt på fagspecifikke områder: projektudviklere, udlejere, juridiske og økonomiske projektcontrollere samt ingeniører. Det er projektudviklerne der skaber koncernens portefølje af projekter. Projektudviklerne har stor ekspertise inden for udlejning og salg af butiks- og kontorarealer. Det konkrete ar-bejde består i at udvælge placeringer hvor en nærmere analyse klarlægger det forretningsmæssige potentiale. Dernæst udar-bejder projektudviklerne skitser for det endelige projekt i tæt samarbejde med eksterne arkitekter, rådgivende ingeniører, kommende lejere, myndigheder og investorer. Koncernens ingeniører og projektcontrollere styrer de enkelte projekter fra start til aflevering og er dermed afgørende i forhold til at de opstillede budgetter bliver overholdt, og at de forventede værdier bliver skabt.

Det er ledelsens opfattelse at kombinationen af mangeårig erfaring, indgående kendskab til lejere og investorer samt vi-den og faglige kompetencer gør det muligt for koncernen at gennemføre projekter med minimal risiko fra idé til færdigt projekt og med god rentabilitet.

uddannelsesprogram sat i gangFor løbende at styrke værdiskabelsen har TK Development iværksat et uddannelsesprogram der yderligere skal højne medarbejdernes kompetenceniveau. Målet er at styrke kon-cernen i de udviklingsfaser der er kritiske i forhold til at mak-simere værdiskabelsen i det enkelte projekt.

Udviklingsprogrammet omfatter koncernens projektudvik-lere, -udlejere og -ingeniører. Programmet tager afsæt i den enkelte medarbejders kompetencer. På baggrund af en kort-lægning af nuværende kvalifikationer er der foretaget en vur-dering af den enkelte medarbejders behov for uddannelse, og der er efterfølgende sammensat et uddannelsesprogram

som styrker den enkelte medarbejder i forhold til at styre og afslutte projekter.

Uddannelsesprogrammet er sat i gang og strækker sig over tre år. Ud over at styrke koncernens videnressourcer, er ud-dannelsesprogrammet samtidig med til at cementere TK De-velopments position som en attraktiv arbejdsplads, for både nuværende og kommende medarbejdere.

Sideløbende med uddannelsesprogrammet afholdes der årlige udviklingssamtaler med alle medarbejdere. Disse samtaler er afsæt for eventuelt supplerende udvikling og træning samt karriereforløb for den enkelte medarbejder.

IncitamentsprogrammerDa medarbejderne er en af de væsentlige faktorer i forhold til at sikre en kontinuerlig udvikling og vækst i koncernen, har TK Development som et led i bestræbelserne på at fastholde og tiltrække medarbejdere iværksat warrantsprogrammer for en række medarbejdere. TK Development har til hensigt også fremover at anvende incitamentsprogrammer.

ProjektorganisationTK Development lægger vægt på at være en inspirerende ar-bejdsplads hvor viden og erfaringer fra de enkelte projekter bliver samlet op og givet videre i organisationen med henblik på en fortsat styrkelse af koncernens og medarbejdernes ud-viklingsmæssige kompetencer og knowhow.

For at sikre høj kvalitet i alle koncernens ydelser over for le-jere og investorer – og samtidig sikre en effektiv fremdrift og en hurtig beslutningsproces i udviklingen af det enkelte projekt – er koncernens medarbejdere forankret i en matrix-organisation der kan skitseres på følgende måde:

2

Projektstyring/Byggestyring

Fagl

ige

kom

pete

ncer

Projektgruppe

Økonomi og regnskab

Controlling

Salg og udlejning

41 3

Matrixorganisationen betyder at alle koncernens spidskompe-tencer der afspejler projektforløbet fra indledende skitse til færdiggørelse, er til stede i den projektgruppe der bærer det enkelte projekt igennem fra A til Z.

Organisation, ledelse og medarbejdereTK Developments organisation og ledelsesstruktur er – i lig-hed med koncernstrukturen – baseret på opdelingen mellem Nord- og Centraleuropa.

36/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Videnressourcer/værdiskabelsen i TK Development

Inden for områderne Nord- og Centraleuropa opererer kon-cernen med landedivisioner under ledelse af divisionsdirek-tører.

Koncernens samlede management team består af ovennævn-te gruppe samt funktionschefer i de enkelte lande.

Fordelingen af medarbejdere i koncernenMedarbejderstaben udgør pr. 31. januar 2010 136 medarbej-dere der er fordelt således:

TK Development A/S (20)Koncern/service: 15Tyskland: 5

TKD Nordeuropa A/S (60)Danmark: 29Danmark, centerdrift 5Sverige: 18Finland: 4 Litauen: 4

Euro Mall Holding A/S (56) Tjekkiet: 22Polen: 34

Koncern- og servicefunktionen omfatter bl.a. ledelse, økono-mifunktion, finansfunktion og øvrige stabsmedarbejdere.

Som tilfældet var i 2008/09 har koncernen også i 2009/10 tilpasset organisationen i forhold til et lavere aktivitetsniveau. Antallet af medarbejdere i koncernen faldt i seneste regn-skabsår fra 164 pr. 31. januar 2009 til 136 pr. 31. januar 2010. Det svarer til en reduktion på 17 %.

Ledelsesstrukturen i koncernen ser således ud:

Frede ClausenAdministrerende direktør

Robert AndersenDirektør

Helle Yde JensenHuman Resources

Morten TousgaardControlling

Martin Nørgaard BachInformation & kommunikation

Vivi SørensenØkonomi

Niels Christian OlsenFinans

Erik GodtfredsenOmrådedirektør

Danmark Erik GodtfredsenSverige Dan FæsterFinland Riku NisulaLetland Litauen

Tjekkiet SlovakietPolen Zygmunt ChylaTyskland Mogens Pedersen

Thomas Villadsen

Lina Paukštė

KunderelationerKoncernens kunder består af lejere og investorer. TK De-velopment arbejder løbende på at skabe nye og forbedrede ydelser der skal gøre koncernen til en endnu mere attraktiv samarbejdspartner for både lejere og investorer.

LejernePå lejersiden har TK Development over en årrække opbyg-get tætte samarbejdsrelationer til et stort antal virksomheder, herunder især retailkæder der ønsker at etablere nye butikker.

Koncernen har oparbejdet en omfattende viden om lejernes ønsker og behov. På den baggrund er TK Development i stand til at udvikle butiksløsninger der matcher lejernes krav til koncept og beliggenhed. De mange tætte relationer til en bred vifte af retailkæder betyder desuden at koncernen altid er i stand til at sammensætte et attraktivt butiksmiks der opti-merer den enkelte lejers omsætning.

I kraft af udviklingsaktiviteter på otte markeder i Nord- og Centraleuropa er TK Development også i stand til at imø-dekomme lejere der ønsker at etablere sig på nye markeder.

InvestorerneTK Development har ligeledes opbygget nære relationer til en stribe både danske og internationale investorer inden for fast ejendom.

Koncernen har en indgående viden om investorernes ønsker og behov. TK Development tilbyder blandt andet standardi-serede internationale kontrakter og en problemfri proces fra start til overdragelse. Derudover tilbyder koncernen center-management gennem sit delvise ejerskab af Euro Mall Centre Management.

Koncernen har gennem årene solgt projekter til en række dan-ske og udenlandske banker, investeringsfonde, pensionskasser og private selskaber.

Aktionærforhold | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 37/116

AKTIONæRFORHOLD

Aktiekapital

TK Development A/S’ aktie er noteret på NASDAQ OMX Copenhagen A/S (www.nasdaqomxnordic.com). Aktiekapita-len udgør nominelt DKK 560.876.200 fordelt på 28.043.810 aktier a nominelt DKK 20. Aktierne er ikke opdelt i klasser, og ingen aktier er tillagt særlige rettigheder eller begrænsnin-ger med hensyn til udbetaling af udbytte eller tilbagebetaling af kapital. Hver aktie giver ret til én stemme. Vedtægterne indeholder ingen begrænsninger i aktiernes omsættelighed.

Kursudvikling

TK Development A/S’ aktie blev pr. 31. januar 2010 noteret til kurs DKK 28,90, svarende til en markedsværdi på DKK 810 mio. mod DKK 611 mio. pr. 31. januar 2009.

TK Development A/S’ aktie steg i perioden fra 1. februar 2009 til 31. januar 2010 med 33 % fra en kurs på DKK 21,80 til DKK 28,90. Til sammenligning steg OMX Copenhagen 20 med 36 %.

50

100

150

200

Apr 10Feb 09

TK Development A/S OMX C20

Ind

ekse

ret

kurs

ud

vikl

ing

Den 21. april 2010 blev TK Development A/S’ aktie noteret til kurs 35,50, svarende til en markedsværdi på DKK 996 mio.

Omsætning

Aktien er i regnskabsåret handlet i 248 dage med en total om-sætning på DKK 276 mio. Der er gennemført 10.845 handler omfattende i alt 11.068.575 stk. aktier.

Antallet af handler er faldet med 59 % i forhold til året før. Omsætningen er faldet med 64 % i forhold til året før.

Ejerkreds og aktiebesiddelser

Antallet af aktionærer er på niveau med året før og udgør 8.352 ultimo regnskabsåret mod 8.333 året før. Aktionærerne fordeler sig således:

Ej navnenoterede 5,65 %

Pensionskasser 11,01%Banker, forsikring og investeringsforeninger 9,95 %Udenlandske 8,64 %

Bestyrelse og direktion 8,50 %

Øvrige storaktionærer 10,79 %

Øvrige navnenoterede 45,46 %

Nedenstående tabel viser ejerstrukturen i TK Development A/S pr. d.d. som oplyst til NASDAQ OMX Copenhagen A/S i henhold til Værdipapirhandelsloven, § 29.

Direkte�og�indirekte�ejerskab(aktionærer)

Ejer-�og�stemmeandel�i�%

Dava�1�ApS,�c/o�Kurt�Daell,�Lysagervej�25,�2920�Charlottenlund,�Danmark 6,44Holberg�Fenger�Holding�A/S,�Frode�Jakobsens�Plads�4,�5.,�2720�Vanløse,�Danmark 5,79Carl�Ejler�Rasmussen�Holding�Sweden�AB,�Pirgatan�13,�SE�374�35�Karlshamn,�Sverige 5,00

Nedenstående tabel viser fordelingen af aktier blandt besty-relse og direktion.

Direkte�og�indirekte�ejerskab

Antal�aktier�*)

Ejer-�og�stemme-

andel�i�%

Årets�æn-dring�i�antal�

aktierBestyrelsePoul�Lauritsen 42.130 0,15 0Torsten�Erik�Rasmussen 32.760 0,12 0Kurt�Daell 1.806.300 6,44 0Per�Søndergaard�Pedersen 170.872 0,61 0Jesper�Jarlbæk 24.600 0,09 0Niels�Roth 110.000 0,39 0DirektionFrede�Clausen 145.966 0,52 -306Robert�Andersen 50.000 0,18 0I alt 2.382.628 8,50 -306*) Beholdningerne indbefatter husstandens beholdninger samt selskaber kontrolleret af ovenstående personer.

Aktionæroverenskomster

Ledelsen er ikke bekendt med aktionæroverenskomster ind-gået mellem TK Development A/S’ aktionærer.

38/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Aktionærforhold

Regler for ændring af selskabets vedtægter

TK Development A/S’ vedtægter kan alene ændres ved generalforsamlingsbeslutning i overensstemmelse med sel-skabsloven. Forslag fra aktionærer må for at kunne gøres til genstand for behandling på generalforsamlingen indsendes til selskabets kontor senest to måneder efter udløbet af et regn-skabsår for at komme til behandling på den ordinære gene-ralforsamling hvorpå årsrapporten for det pågældende regn-skabsår behandles. På selskabets ordinære generalforsamling i maj 2010 vil vedtægterne som følge af den nye selskabslov blive ændret. Aktionærer skal herefter skriftligt over for be-styrelsen fremsætte krav om optagelse af et bestemt emne på dagsordenen til den ordinære generalforsamling. Fremsættes kravet senest 6 uger før generalforsamlingen skal afholdes, har aktionæren ret til at få emnet optaget på dagsordenen. Modtager bestyrelsen kravet senere end 6 uger før generalfor-samlingens afholdelse, afgør bestyrelsen om kravet er fremsat i så god tid at emnet kan optages på dagsordenen.

På en generalforsamling kan alene tages beslutning om de for-slag der har været optaget på dagsordenen og ændringsforslag hertil. Såfremt der på generalforsamlingen skal behandles for-slag til vedtægtsændringer, skal hovedindholdet af disse angi-ves i indkaldelsen. Til vedtagelse af beslutning om ændringer af selskabets vedtægter kræves at beslutningen tiltrædes af mindst 2/3 af såvel de afgivne stemmer som den på gene-ralforsamlingen repræsenterede, stemmeberettigede kapital.

Aktiebaserede incitamentsprogrammer

Bestyrelsen har den 30. december 2005 til direktionen og 23 øvrige ledende medarbejdere tildelt warrants der giver ret til tegning af 826.000 stk. aktier a DKK 20. 136.000 stk. er efter-følgende bortfaldet således at der ved regnskabsårets udløb er i alt 676.000 aktive warrants. Der er tale om et 4½-årigt war-rantprogram med tidligst udnyttelse efter 3½ år og med en yderligere bindingsperiode på eventuelt tegnede aktier på op til tre år. Heri ligger at aktier op til markedsværdi svarende til tegningsbeløbet kan afhændes uden begrænsninger mens ak-tier ud over en markedsværdi svarende til tegningsbeløbet tid-ligst kan afhændes i løbet af en 3-årig periode efter tegningen idet der i hvert af de seks vinduer i den 3-årige periode kan afhændes op til 1/6 af disse aktier. De nævnte 676.000 stk. warrants svarer til 2,4 % af aktiekapitalen. Incitamentspro-grammet kan udnyttes i tre 6-ugers perioder. Disse 6-ugers perioder er placeret:

• efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regn-skabsåret 2008/09 (ca. fra 30. april 2009);

• efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret 2009/10 (ca. fra 30. september 2009);

• efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regn-skabsåret 2009/10 (ca. fra 30. april 2010).

Tegningskursen pr. aktie a DKK 20 inden fradrag for even-tuelt udbytte er i det første vindue fastsat til kurs 74,54, kurs 77,05 i det midterste vindue og kurs 80,63 i det sidste vindue.

Koncernens udgift til ovennævnte 4½-årige incitamentspro-gram udgjorde i niveauet DKK 6,6 mio. og er udgiftsført over perioden fra januar 2006 til maj 2009.

Derudover har bestyrelsen den 5. juni 2008 til direktionen og 30 øvrige ledende medarbejdere tildelt warrants der giver ret til tegning af 698.000 stk. aktier a DKK 20. 24.000 stk. er efterfølgende bortfaldet således at der ved regnskabsårets ud-løb er i alt 674.000 aktive warrants. Der er tale om et 4-årigt warrantprogram med tidligst udnyttelse efter 3 år og med en yderligere bindingsperiode på eventuelt tegnede aktier på op til 3 år. Heri ligger at aktier op til markedsværdi svarende til tegningsbeløbet og skattetilsvar kan afhændes uden begræns-ninger, mens aktier ud over en markedsværdi svarende til teg-ningsbeløbet og skattetilsvar tidligst kan afhændes i løbet af en 3-årig periode efter tegningen idet der i hvert af de seks vinduer i den 3-årige periode kan afhændes op til 1/6 af disse aktier. De nævnte 674.000 stk. warrants svarer til ca. 2,4 % af aktiekapitalen. Incitamentsprogrammet kan udnyttes i tre 6-ugers perioder. Disse 6-ugers perioder er placeret:

• efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regn-skabsåret 2010/11 (ca. fra 30. april 2011);

• efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret 2011/12 (ca. fra 30. september 2011);

• efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regn-skabsåret 2011/12 (ca. fra 30. april 2012).

Tegningskursen pr. aktie a DKK 20 inden fradrag for eventu-elt udbytte er i det første vindue fastsat til kurs 83,4, kurs 86,2 i det midterste vindue og kurs 90,2 i det sidste vindue.

Koncernens udgift til ovennævnte 4-årige incitamentspro-gram udgør i niveauet DKK 11 mio. som udgiftsføres over perioden fra juni 2008 til oktober 2011.

Antal�warrants2005�program

Antal�warrants2008�program

Bestyrelse 0 0Direktion:��Frede�Clausen 120.000 85.000��Robert�Andersen 120.000 85.000Øvrige�ledende�medarbejdere 436.000 504.000I alt 676.000 674.000

Der er ikke tildelt warrants i regnskabsåret 2009/10.

Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingens godkendelse at bestyrelsen bemyndiges til i perioden 25. juni 2010 til 30. juni 2010 at tildele warrants til direktion og ledende medarbejdere der giver ret til tegning af op til 400.000 stk. aktier a DKK

Aktionærforhold | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 39/116

20 svarende til 1,4 % af aktiekapitalen. Tidligste udnyttelse er efter 3 år med en yderligere bindingsperiode på gevinsten på de erhvervede aktier ud over tegningsbeløbet og skat på op til 2 år. Koncernens samlede udgift til incitamentsprogrammet forventes at udgøre i niveauet DKK 2,5 mio. der udgiftsføres løbende over 28 måneder.

udbytte og udbyttepolitik

Der bliver taget stilling til eventuelt aktieudbytte år for år. Det er indtil videre bestyrelsens politik at der ikke udloddes ud-bytte. Bestyrelsen ønsker at fastholde likviditeten i virksom-heden, specielt under hensyntagen til den aktuelle markeds-situation. Herudover ønsker bestyrelsen at anvende overskud til fortsat udbygning af virksomhedens aktiviteter.

Stemmeret

TK Development A/S’ aktionærer har på generalforsamlinger én stemme pr. aktiebeløb af DKK 1. Aktionærer der har er-hvervet aktier ved overdragelse, er ikke berettiget til at udøve deres stemmeret vedrørende de pågældende aktier medmin-dre aktierne er indført i TK Development A/S’ aktiebog/ejerbog, eller aktionæren har anmeldt og dokumenteret sin erhvervelse over for TK Development A/S senest otte dage forud for den pågældende generalforsamling. På selskabets ordinære generalforsamling i maj 2010 vil vedtægterne som følge af den nye selskabslov blive ændret. Stemmeretten af-gøres herefter på baggrund af de aktier den enkelte aktio-nær besidder, som opgjort på registreringsdagen (én uge før generalforsamlingens afholdelse) på baggrund af notering af aktionærens kapitalforhold i ejerbogen samt meddelelser om ejerforhold som selskabet har modtaget med henblik på ind-førsel i ejerbogen, men som endnu ikke er indført i ejerbogen.

Generalforsamling

Generalforsamlingen er TK Development A/S’ øverste myn-dighed i alle forhold med de begrænsninger der er fastlagt i dansk lovgivning og TK Development A/S’ vedtægter. Den ordinære generalforsamling skal afholdes i TK Development A/S’ hjemstedskommune så betids at de for selskabet gælden-de frister for afholdelse af generalforsamling og indsendelse af årsrapport kan overholdes. Generalforsamlinger indkaldes af bestyrelsen. Der afholdes ordinær generalforsamling den 25. maj 2010 kl. 16.00 på Hotel Hvide Hus i Aalborg.

Ekstraordinære generalforsamlinger afholdes efter en gene-ralforsamlings- eller bestyrelsesbeslutning eller på begæring af TK Development A/S’ revisorer eller aktionærer der ejer mindst 10 % af den samlede aktiekapital. På selskabets ordi-nære generalforsamling i maj 2010 vil denne grænse som følge af den nye selskabslov blive ændret til 5 %.

Alle anliggender, bortset fra vedtægtsændringer, jf. ovenfor, afgøres ved almindelig stemmeflertal medmindre lovgivnin-gen foreskriver andet, jf. selskabets vedtægter, § 6.

Navnenotering af aktier

Alle aktier registreres elektronisk i VP Securities A/S, Weide-kampsgade 14, PO Box 4040, 2300 København S gennem en dansk bank eller andet institut der er godkendt til at blive registreret som kontoførende for aktierne. Aktierne skal lyde på navn og kan ikke transporteres til ihændehaveren.

Anmeldelse af kapitalandel

TK Development A/S har ingen særlige bestemmelser i ved-tægterne eller øvrige regelsæt om niveauet for kapitalandele der skal anmeldes. Der henvises til Værdipapirhandelsloven, § 29.

Aktiernes omsættelighed

TK Development A/S’ aktier er frit omsættelige omsætnings-papirer i henhold til dansk lovgivning, og der gælder ingen indskrænkninger i omsætteligheden. Ingen aktionær er for-pligtet til helt eller delvist at lade sine aktier indløse af selska-bet eller andre.

øvrige rettigheder/ejerbegrænsninger

Ingen aktier i TK Development A/S er tillagt særlige rettig-heder. Der er ingen ejerbegrænsninger vedrørende aktierne.

Bestyrelsens beføjelser

Mulighed for udstedelse af nye aktierBestyrelsen er p.t. bemyndiget til i perioden indtil 13. oktober 2010 at forhøje selskabets aktiekapital ad en eller flere gange med indtil i alt nominelt DKK 18.200.000 ved kontant ind-skud uden fortegningsret for selskabets hidtidige aktionærer. Derudover er bestyrelsen p.t. bemyndiget til i perioden ind-til 30. juni 2012 at forhøje selskabets aktiekapital ad en eller flere gange med yderligere indtil i alt nom. DKK 14.000.000. Bemyndigelsen er til brug for gennemførelse af de kapitalfor-højelser der følger af udnyttelse af warrants i henhold til de eksisterende incitamentsprogrammer.

Den samlede bemyndigelse til bestyrelsen til tegning af kapi-tal udgør 5,7 % af selskabets kapital.

På generalforsamlingen den 25. maj 2010 indstilles at besty-relsen bemyndiges til at forhøje selskabets aktiekapital ad en eller flere gange med indtil nom. DKK 8.000.000 i perioden indtil 30. juni 2014 uden fortegningsret for selskabets nuvæ-

40/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Aktionærforhold

rende aktionærer., jf. forslag om nyt warrantsprogram i 2010. Bemyndigelsen svarer til 1,4 % af selskabets aktiekapital.

Egne aktier Bestyrelsen blev på den ordinære generalforsamling i 2009 be-myndiget til på selskabets vegne at erhverve egne aktier for op til 10 % af den samlede aktiekapital for dermed at have mulig-hed for at optimere kapitalstrukturen i koncernen. Bemyndig-elsen blev givet for en periode på 18 måneder. Det indstilles til generalforsamlingens godkendelse at denne bemyndigelse gives igen for en periode på fem år fra beslutningen på gene-ralforsamlingen.

Insiderregler

Ledelsens og medarbejdernes handel med selskabets aktier finder kun sted i en 6-ugers periode efter offentliggørelse af selskabets års- og kvartalsrapporter og eventuelle andre dæk-kende regnskabsmeddelelser. Der bliver ført register over in-sideres beholdninger og beholdningsændringer hvilket bliver offentliggjort i henhold til gældende lov.

Investor Relations

TK Development har som målsætning at opretholde et højt informationsniveau over for investorer og aktionærer.

Selskabets hjemmeside, www.tk-development.dk, indeholder bl.a. udsendte selskabsmeddelelser fem år tilbage, opdaterede aktiekurser og oplysninger om projekterne. Samtidig med at investorpræsentationer offentliggøres ved års- og halvårs-regnskaber, gøres præsentationerne ligeledes tilgængelige på selskabets hjemmeside.

Endvidere er der link til yderligere oplysninger om TK De-velopment A/S-aktien på NASDAQ OMX Copenhagen A/S’ hjemmeside (www.nasdaqomxnordic.com). Der henvi-ses endvidere til beskrivelsen af Corporate Governance på selskabets hjemmeside www.tk-development.dk.

Finanskalender

Afholdelse�af�ordinær�generalforsamling 25.�maj�2010Delårsrapport,�1.�kvartal�2010/11 30.�juni�2010Halvårsrapport�2010/11 29.�september�2010Delårsrapport,�3.�kvartal�2010/11 22.�december�2010Årsregnskabsmeddelelse�2010/11 28.�april�2011Årsrapport�2010/11 2.�maj�2011Afholdelse�af�ordinær�generalforsamling 24.�maj�2011

Nr. Dato4 02.02.09 Nedjustering af resultatforventninger for året 2008/09 5 24.04.09 Årsregnskabsmeddelelse 2008/09

6 06.05.09 Indberetning af ledende medarbejderes og disses nærtståendes transaktioner med TK Development A/S’ aktier og tilknyttede værdipapirer

7 12.05.09 Indkaldelse til ordinær generalforsamling 8 19.05.09 Storaktionærmeddelelse – Baugur Group hf. u/konkurs9 25.05.09 Referat af ordinær generalforsamling

10 03.06.09 Indberetning af ledende medarbejderes og disses nærtståendes transaktioner med TK Development A/S’ aktier og tilknyttede værdipapirer

11 30.06.09 Periodemeddelelse 1. kvartal 2009/10 12 29.09.09 Halvårsrapport 2009/1013 14.12.09 TK Development sælger retailpark i Stockholm14 17.12.09 Statsadvokaten frafalder sigtelse mod TK Development A/S15 18.12.09 Delårsrapport 1.-3. kvartal 2009/1016 22.12.09 Storaktionærmeddelelse – Carl Ejler Rasmussen & Co.1 19.01.10 Finanskalender

Selskabsmeddelelser

På selskabets hjemmeside kan selskabsmeddelelserne læses i deres fulde version.

Redegørelse for samfundsansvar | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 41/116

REDEGøRELSE FOR SAmFuNDSANSVAR

TK Development vil, udover at drive en profitabel virksom-hed, også opfylde og udbygge koncernens etiske, sociale og miljømæssige ansvar som virksomhed.

Overordnet set støtter TK Development FN’s ti principper for samfundsansvar. Koncernen har alene aktiviteter i lande hvor principperne om menneskerettigheder, arbejdstagerret-tigheder og antikorruption allerede er gældende ret.

TK Development har dog endnu ikke vedtaget politikker for frivillig integrering af samfundsansvar som en del af sel-skabets strategi og aktiviteter på alle væsentlige områder.

Konkret udmønter koncernens arbejde med samfundsansvar sig som beskrevet nedenfor.

Medarbejdere og arbejdsmiljøMedarbejderne i TK Development er i kraft af deres know-how, netværk og kompetencer en væsentlig konkurrencemæs-sig faktor i TK Development. Medarbejdernes trivsel er der-for af stor betydning for koncernen.

Der vises menneskelige hensyn til og interesse for alle medar-bejdere, og under hensyntagen til virksomhedens muligheder vil koncernen være fleksibel f.eks. i tilfælde af alvorlig sygdom hos en medarbejder eller såfremt en medarbejder af anden årsag i en periode måtte have behov for nedsat arbejdstid eller lignende.

Koncernen har en åben og klar personalepolitik hvor der er plads til forskellighed og udvikling. Derudover tilbydes en række medarbejdergoder til at forbedre medarbejdernes psykiske, fysiske og sociale trivsel ligesom der til stadighed er fokus på at forbedre arbejdsvilkår og -miljøet i koncernen med henblik på at få endnu mere engagerede og motiverede medarbejdere.

TK Development har derved opnået at sygefraværet hos kon-cernens medarbejdere generelt ligger på et tilfredsstillende lavt niveau, og at omsætningshastigheden blandt medarbej-derne ligeledes er på et tilfredsstillende lavt niveau.

LokalsamfundetTK Development ønsker at skabe projekter der kan være med til at bidrage til en god udvikling i lokalområderne. Koncer-nen er med sit forretningskoncept med til at styrke det lokale erhvervsliv og bidrage til lokal beskæftigelse.

Udviklingen af koncernens projekter foregår i samarbejde med bl.a. lokale politikere, organisationer, lejere og investo-rer og kombinerer på den måde alle interessenters ønsker og behov til den mest optimale løsning for parterne som helhed.

Koncernens involvering i lokalområderne indebærer også at TK Development indgår sponsorater/samarbejdsaftaler med lokale aktører inden for sport og kultur.

MiljøTK Development er bevidst om den generelle samfundsmæs-sige fokus på optimering af miljøforhold, herunder reduktion af CO2-udledning og fokus på grønt byggeri.

Ved køb af byggegrunde til koncernens projekter undersøges jorden for eventuel forurening. Såfremt jorden er forurenet, bliver forureningen oprenset til formålet inden byggeriet op-startes, eller grunden vil ikke blive købt.

I projektudviklingen tilstræber koncernen at opnå den mest optimale balance mellem miljø, sociale forhold og indtjening i koncernen. I disse overvejelser indgår bl.a. materialevalg, de-sign, energiforbrug og miljøbelastning i øvrigt.

Koncernens projekter søges gennemført uden unødig belast-ning af miljøet. TK Development samarbejder derfor med lejere og investorer om at etablere fornuftige miljømæssige løsninger i forbindelse med udvikling og gennemførelse af nye projekter. Koncernen tilstræber bl.a. at der kan opnås et lavt energiforbrug i færdige projekter, og at projekterne opfø-res så der sikres et godt indeklima og dermed mulighed for et godt arbejdsmiljø for de pågældende medarbejdere når pro-jekterne er i drift.

TK Development lægger vægt på at der ved etablering af sto-re og mindre shoppingcentre sikres kunderne mulighed for offentlig transport til og fra centrene i umiddelbar tilknytning hertil.

Leverandører og sikkerhed på byggepladserI forbindelse med gennemførelse af byggeri af koncernens projekter er sikkerhed på byggepladserne et væsentligt ele-ment for TK Development. TK Development stiller derfor i entreprisekontrakter med leverandører krav om korrekte og tilstrækkelige sikkerhedsforanstaltninger på byggepladserne, ligesom alle koncernens medarbejdere skal overholde alle sik-kerhedsforskrifter når de er til stede på byggepladser. Koncer-nens egne ingeniører fører til stadighed tilsyn på byggeplad-serne for at sikre overholdelse af alle sikkerhedsforskrifter.

Herudover stiller TK Development i forhold til leverandører krav om korrekt og optimal håndtering af byggeaffald.

Anti-korruptionSom anført ovenfor har TK Development alene aktiviteter i lande hvor principperne om antikorruption er gældende ret. Koncernen er dog opmærksom på at der i enkelte af de på-gældende lande kan være risiko for korruption, primært som følge af kulturelle forhold.

TK Development accepterer ikke anvendelse af korruption.

Der henvises i øvrigt til www.tk-development.dk.

42/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | corporate governance

cORPORATE GOVERNANcE

TK Developments bestyrelse og direktion har til stadighed fokus på god selskabsledelse og bestyrelsens stillingtagen til anbefalingerne revurderes mindst en gang årligt. På enkelte punkter følger selskabet ikke anbefalingerne, men redegør i stedet for hvorfor selskabet afviger fra den konkrete anbefa-ling. Det er bestyrelsens opfattelse at selskabet dermed lever op til anbefalingerne for god selskabsledelse opdateret i de-cember 2008. Bestyrelsen har endnu ikke implementeret de i april 2010 opdaterede anbefalinger.

En detaljeret gennemgang af bestyrelsens stillingtagen til NASDAQ OMX Copenhagen A/S’ anbefalinger kan findes på www.tk-development.dk.

Kapital- og aktiestruktur

TK Development A/S’ aktier er ikke opdelt i klasser, og ingen aktier er tillagt særlige rettigheder eller begrænsninger. Hver aktie giver ret til én stemme. TK Developments vedtægter in-deholder ingen begrænsninger på ejerskab, antallet af aktier den enkelte kan råde over eller aktiernes omsættelighed. Da alle aktionærer derved er lige stillet, er det bestyrelsens opfat-telse at den valgte aktiestruktur er den mest hensigtsmæssige.

Selskabets ledelse vurderer løbende koncernens kapitalstruk-tur og behovet for eventuelle tilpasninger hertil. Overord-net set er det ledelsens mål at sikre en kapitalstruktur som understøtter koncernens langsigtede vækst og som samtidig sikrer et for koncernen så optimalt forhold som muligt mel-lem egenkapital og fremmedkapital for derved at maksimere afkastet til selskabets aktionærer.

Koncernens forretningsmodel er fastholdt, og ledelsen vil gerne aktivt udnytte det indtjeningsmæssige potentiale i så-vel eksisterende som nye projektmuligheder. Koncernens nuværende likviditet og egenkapitalgrundlag er tilstrækkeligt til at gennemføre udviklingen af den igangværende projekt-portefølje. Med henblik på også at udnytte potentialet i de forventede yderligere projekter er det ledelsens vurdering at en kapitaltilførsel i niveauet DKK 200 mio. vil kunne øge ak-tionærernes afkast.

Bestyrelsen

Bestyrelsen består af seks generalforsamlingsvalgte medlem-mer. Det er ledelsens vurdering at bestyrelsens sammensæt-ning er hensigtsmæssig i forhold til selskabets aktiviteter og behov. Det er opfattelsen at den nuværende bestyrelse besid-der de finansielle, strategiske og forretningsmæssige kompe-tencer, som kræves af en international virksomhed som TK Development.

Bestyrelsens kompetencer dækker meget bredt og omfat-ter bl.a. kompetencer inden for management, internationale

forhold, ejendomsbranchen, retailbranchen og regnskabs- og finansielle forhold.

Alle bestyrelsesmedlemmer, med en enkelt undtagelse, vurde-res af bestyrelsen som værende uafhængige af selskabet. Det bestyrelsesmedlem der ikke anses som uafhængigt, er tidligere medlem af direktionen i selskabet.

Bestyrelsen fastlægger en årsplan for varetagelse af sine op-gaver som omfatter den overordnede strategiske ledelse, den finansielle og ledelsesmæssige kontrol af selskabet og den lø-bende vurdering af direktionens arbejde. Mere specifikt be-handler bestyrelsen på sine møder bl.a. forhold som:

• Fastlæggelse af mål og strategier efter indstilling fra di-rektionen.

• Fastlæggelse af en klar ansvarsfordeling mellem direk-tion og bestyrelse.

• Stillingtagen til direktionens regnskabsrapportering og rapportering om øvrige væsentlige forhold, herunder bl.a. væsentlige projekter, overholdelse af covenants, li-kviditet og kapitalberedskab.

• Bevilling af større projekter.• Godkendelse af de af direktionen udarbejdede budget-

ter.• Værdiansættelser af koncernens projekter og investe-

ringsejendomme.• Gennemgang af og stillingtagen til koncernens risikosty-

ringsproces, interne kontroller og risikoprofil.• Forslag om fusion, køb og salg af selskaber og ejen-

domme.• Ansættelse og aflønning af direktionen.

Bestyrelsen foretager én gang årligt en systematisk evaluering af bestyrelsens arbejde og kompetencer med henblik på til stadighed at forbedre og effektivisere bestyrelsesarbejdet.

Bestyrelsesformanden styrer processen for denne interne evaluering i bestyrelsen. Bestyrelsen har indtil videre valgt at foretage en kvalitativ evaluering i form af interview og åben og konstruktiv dialog med hele bestyrelsen på en gang. Evalu-eringen tager udgangspunkt i en på forhånd fastlagt emneræk-ke, herunder bl.a. kommunikation og samarbejde, opnåede resultater i forhold til det planlagte, bestyrelsens sammensæt-ning på kort og langt sigt samt de enkelte bestyrelsesmedlem-mers kompetencer og eventuelle behov for udvikling af viden og færdigheder. Øvrige relevante problemstillinger behandles efter behov. Bestyrelsen har den gensidige tillid til hinanden at fri meningsudveksling er en selvfølge, og hvert enkelt med-lem anspores til at deltage aktivt i debatten. Såfremt et enkelt bestyrelsesmedlem eller bestyrelsesformanden måtte ønske det, gennemføres der individuelle interviews med hvert enkelt bestyrelsesmedlem.

corporate governance | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 43/116

Der har i 2009/10 været afholdt seks bestyrelsesmøder, her-under ét strategimøde.

Risikostyringsaktiviteter

En af bestyrelsens opgaver er at sikre en effektiv risikostyring. I forbindelse med fastlæggelse af TK Developments strategi og overordnede mål, har bestyrelsen og direktionen identifi-ceret de væsentligste forretningsmæssige risici.

Som et centralt element i koncernens risikostyring er vedtaget soliditets- og likviditetsmål for koncernen. Som et led i en bredere vurdering af potentielle risici og knap-hedsfaktorer behandler bestyrelsen løbende forhold omkring bl.a. projektportefølje, ejendomme, markedsforhold, finansie-ring, it og personale.

Der sker en løbende rapportering til bestyrelsen vedrørende koncernens risikoforhold ligesom risikoforhold indgår som et væsentligt element i beslutningsgrundlaget for alle større projekter.

Vederlag til bestyrelsen

Bestyrelsen aflønnes med et fast vederlag og er ikke omfat-tet af selskabets bonus- og incitamentsprogrammer. Der ydes ikke særskilt honorar for arbejdet i revisionsudvalget idet dette udgøres af den samlede bestyrelse. Bestyrelsesmedlemmernes honorar beregnes med udgangspunkt i et grundhonorar hvor formanden modtager tre gange grundhonoraret mens næst-formanden modtager to gange grundhonoraret. Grundhono-raret vil være uændret i 2010 og udgøre DKK 250.000.

Vederlag til direktionen

Vederlag til direktionen er i 2009/10 baseret på retningslinjer godkendt af generalforsamlingen i 2008. Vederlag til hvert enkelt direktionsmedlem vil fremgå af koncernens årsrap-port. Vederlag for 2010/11 vil blive baseret på retningslinjer godkendt af generalforsamlingen i 2010.

Fratrædelsesordninger

I henhold til direktionens ansættelseskontrakter kan den en-kelte direktør senest tre måneder efter indtræden af en eks-traordinær begivenhed (change of control) opsige ansættel-sesforholdet til fratrædelse efter 12 måneder og kræve at blive fritstillet i opsigelsesperioden hvorefter direktøren i opsigel-sesperioden modtager sædvanlig aflønning.

Direktionen er ikke omfattet af øvrige særlige fratrædelses-ordninger. Direktionsmedlemmernes opsigelsesvarsel udgør 12 måneder fra selskabets side og seks måneder fra direktø-

rens side.

Det er selskabets politik at sikre, at selskabets direktører gives et incitament til at arbejde optimalt i selskabets og aktionæ-rernes interesser i tilfælde af fusion, overtagelsestilbud eller andre ekstraordinære situationer. På denne baggrund kan der efter bestyrelsens konkrete skøn aftales en fastholdelsesbonus som indebærer at direktørerne oppebærer et særligt vederlag, dog maksimalt svarende til 12 måneders fast gage, eksempel-vis i tilfælde af at selskabet fusioneres med et andet selskab eller at selskabets aktiviteter i sin helhed overtages af et andet selskab i overensstemmelse med generalforsamlingens god-kendelse.

Revisionsudvalg

Bestyrelsen har vurderet at revisionsopgaven andrager hele bestyrelsen. Dette sammenholdt med en vurdering af kom-pleksiteten i de regnskabsmæssige forhold, gør at det er fun-det hensigtsmæssigt at revisionsudvalget udgøres af den sam-lede bestyrelse.

Overordnet behandler revisionsudvalget bl.a. emner som in-terne kontroller i den finansielle rapporteringsproces, særlige finansielle og regnskabsmæssige problemstillinger, evaluering af regnskabsrapporteringen og regnskabsprocessen samt ri-sikostyringsaktiviteter. Der er i 2009/10 afholdt fire møder. Møderne er afholdt i tilknytning til de ordinære bestyrelses-møder.

De væsentligste punkter i kommissorium for revisionsudval-get er: • Behandling af kommunikation fra ekstern revision til

bestyrelsen, herunder overvågning og kontrol af ekstern revisions uafhængighed, gennemgang af revisionsplan-lægning og revisionsprotokollater.

• Behandling af direktionens indstilling vedrørende regn-skabsprincipper, regnskabspraksis og væsentlige regn-skabsmæssige skøn.

• Gennemgang og godkendelse af nye og ændrede væ-sentlige retningslinjer og procedurer for interne kontrol-ler og regnskabsaflæggelsesprocessen.

• Gennemgang og behandling af selskabets principper for risikostyring, herunder gennemgang af selskabets risiko-styringsproces og risikoeksponering.

Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledel-se, jf. ÅRL § 107bTK Development har valgt at præsentere den lovpligtige re-degørelse for virksomhedsledelse på selskabets hjemmeside i stedet for i ledelsesberetningen.

Redegørelsen kan findes på http://www.tk.dk/Default.aspx?ID=3450

44/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | corporate governance

Vederlagspolitik

Overordnede retningslinjer for selskabets aflønning af bestyrelse og di-rektion.I henhold til selskabslovens § 139 skal bestyrelsen i et børs-noteret selskab, inden det indgår en konkret aftale om inci-tamentsaflønning med et medlem af selskabets bestyrelse eller direktion, have fastsat overordnede retningslinjer for selskabets incitamentsaflønning af bestyrelsen og direktionen.

TK Development har på generalforsamlingen den 27. maj 2008 fået godkendt sådanne retningslinjer.

Bestyrelsen indstiller nu til generalforsamlingen den 25. maj 2010 at der foretages en ajourføring af disse retningslinjer. Dette er primært begrundet i de skattemæssige ændringer der er sket omkring beskatning af tildeling af warrants. Dermed ændres den tidligere tildeling af warrants hvert andet år til fremover at være en årlig tildeling – og derudover nedsættes værdien af de warrants som tildeles, set i forhold til den faste årsløn.

De samlede, nye retningslinjer fremgår nedenfor idet TK De-velopments bestyrelse har valgt at formulere retningslinjer for alle former for aflønning, og ikke alene incitamentsaflønnin-gen.

Ved direktionen forstås de direktører som er anmeldt til Er-hvervs- og Selskabsstyrelsen som direktører i selskabet.

BestyrelseBestyrelsens medlemmer modtager et fast årligt honorar. Be-styrelsens formand og næstformand oppebærer et tillæg til be-styrelseshonoraret. Honoraret og tillæggenes størrelse oplyses i årsrapporten. Honoraret fastsættes efter sammenligning med honorarer i andre selskaber. Der kan finde tillægshonorering sted for særlig belastende arbejdsopgaver. Bestyrelsen har in-gen incitamentsaflønning.

DirektionBestyrelsen vurderer og fastlægger hvert år direktionens afløn-ning efter indstilling fra formandskabet.

Direktionens aflønning består af en fast del og en variabel del. Den faste aflønning består af nettoløn og øvrige benefits, og værdien af hvert af disse elementer oplyses i årsrapporten for hvert enkelt direktionsmedlem.

TK Development ser det formålstjenligt at der fortsat etab-leres incitamentsprogrammer for selskabets direktion. Det medvirker til at sikre overensstemmelse mellem direktionens incitament og den såvel kort- som langsigtede værdiskabelse for aktionærerne. Den variable aflønning består af henholds-vis en kortsigtet og en langsigtet incitamentsordning.

Den kortsigtede incitamentsordning består en årlig kontant bonus. Denne bonus udgør for hvert direktionsmedlem ½ % af koncernens resultat efter skat. Bonusbeløbet der ikke er maksimeret, kan alene opnås når koncernens resultat efter skat som minimum udgør en egenkapitalforrentning på 8 %. Den aktuelt opnåede bonus for hvert direktionsmedlem oply-ses i årsrapporten.

Den langsigtede incitamentsordning er en aktieaflønning i form af warrants. Denne del af den variable aflønning er et revolverende program hvor der en gang årligt tildeles direk-tionen og øvrige ledende medarbejdere warrants. Antallet af udstedte warrants til direktionen udgør pr. tildeling en værdi op til ca. 15 % af direktionens faste årsløn hvor værdien be-regnes jf. Black & Scholes formel. De udstedte warrants kan udnyttes efter en 2–3 årig periode, og indløsningskursen der stiger successivt som udtryk for forlods afkast til aktionærer-ne, er højere end markedskursen på tildelingstidspunktet. Der er en yderligere bindingsperiode på gevinsten på de eventuelt erhvervede aktier ud over tegningsbeløbet og skat på op til to år. Tildelingen sker på skattemæssige vilkår der betyder at gevinsten beskattes som aktieindkomst mod at selskabet ikke får skattefradrag for omkostningerne knyttet til tildelingen. Den specifikke tildeling fastlægges af bestyrelsen inden for de angivne rammer, og programmet forelægges til generalfor-samlingens godkendelse. Antal tildelte warrants og den perio-diserede værdi af programmet til udgiftsførelse i selskabets bøger oplyses for hvert direktionsmedlem i årsrapporten. De tildelte warrants afdækkes gennem nyudstedelse af aktier der er forhåndsgodkendt på en af selskabets generalforsamlinger.

Det er selskabets politik at sikre at selskabets direktører gives et incitament til at arbejde optimalt i selskabets og aktionæ-rernes interesser i tilfælde af fusion, overtagelsestilbud eller andre ekstraordinære situationer. På denne baggrund kan der efter bestyrelsens konkrete skøn aftales en fastholdelsesbonus som indebærer at direktørerne oppebærer et særligt vederlag, dog maksimalt svarende til 12 måneders fast gage, eksempel-vis i tilfælde af at selskabet fusioneres med et andet selskab eller at selskabets aktiviteter i sin helhed overtages af et andet selskab i overensstemmelse med generalforsamlingens god-kendelse af en sådan transaktion. Det er en forudsætning for en sådan bonus at direktøren er ansat i selskabet på tidspunk-tet for en sådan transaktions gennemførelse, dog således at di-rektøren skal være berettiget til pågældende bonus hvis ansæt-telsesforholdet er bragt til ophør fra selskabets side senere end fire måneder forud for transaktionens gennemførelse uden at direktøren har givet rimelig anledning hertil.

Bestyrelsen vurderer i øvrigt hvert år direktionens aflønning i forhold til ledelser i andre selskaber med internationale aktivi-teter og af sammenlignelig karakter i øvrigt.

økonomiske styremål | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 45/116

øKONOmISKE STYREmÅL

økonomiske styremål

For at kunne sikre et fremadrettet finansielt beredskab har ledelsen vedtaget likviditetsstyremål i den samlede koncern, jf. nedenfor. Ligeledes er der vedtaget et soliditetsmål for den samlede koncern, svarende til en soliditet på minimum 30 %, beregnet som egenkapital i forhold til samlede aktiver.

covenants knyttet til kreditfaciliteter

Koncernen har over for sin hovedbankforbindelse påtaget sig på koncernniveau at opfylde en soliditet på minimum 30 %, målt ved aflæggelse af kvartals- og årsrapporter.

Likviditetscovenant

Likviditetscovenants har været anvendt i koncernen siden foråret 2004. Likviditetscovenanten skal i korthed udtrykke at koncernen for at kunne påtage sig betydende likviditets-krævende forpligtelser til enhver tid skal have en likvid kapital der svarer til de faste omkostninger i de næste seks måneder uden indregning af likviditetsindgange på solgte projekter, men med indregning af projektforpligtelser de næste seks måneder.

Covenanten er udtryk for et likviditetsmæssigt styremål for den samlede koncern og samtidig en covenant som koncer-nen arbejder under i forhold til koncernens hovedbankfor-bindelse.

Covenanten skal beregnes og være opfyldt forud for erhver-velse og igangsætning af likviditetskrævende projekter.

Covenanten er udtrykt således:

L + K > E + O + R, hvor: L = TK Development-koncernens frie likviditet i form af

indeståender på bankkonti og værdien af børsnoterede danske stats- og realkreditobligatoner med en løbetid på mindre end fem år.

K = TK Development-koncernens disponible beløb under de til enhver tid værende tilsagte driftskreditfaciliteter.

E = Den planlagte likviditetsbelastning i de projekter som TK Development-koncernen er forpligtet til at gen-nemføre de kommende seks måneder, herunder det nye/udvidede projekt idet der tages hensyn til tilsagte projektkreditfaciliteter fra finansielle institutter samt forward funding.

O = TK Development-koncernens kontante, ikke-projektrelaterede kapacitetsomkostninger for de kommende seks måneder fratrukket management fees til forfald i de kommende seks måneder. Endvidere skal forhåndsaftalte projekt fees til forfald i de kommende seks måneder fra endelige og bindende aftaler med investorer til projekter modregnes i beløbet.

R = Tilskrevne renter på TK Development-koncernens driftskreditter i de kommende seks måneder.

Både koncernens soliditets- og likviditetscovenant er opfyldt i perioden.

46/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Risikoforhold

Risici vedrørende finansielle forhold Ejendomspriser og udlejningspriser

Koncernen er påvirket af prisudsving på de forskellige ejen-domsmarkeder hvor koncernen opererer og de generelle øko-nomiske konjunkturer. Dette gælder koncernens beholdning af grunde, igangværende og færdigopførte projekter samt tilgangen af nye projekter. Faldende priser på grunde og ejen-domme samt faldende udlejningspriser vil have en negativ virkning på koncernens indtjening på de projekter i porteføl-jen der ikke er endeligt afhændet.

Aktivernes regnskabsmæssige værdi Det er ledelsens vurdering at den regnskabsmæssige værdi af projektporteføljen på netto DKK 3.249,5 mio. pr. 31. januar 2010 giver et retvisende billede. De aktuelle markedsforhold har som tidligere beskrevet medført et prisfald på fast ejen-dom. En væsentlig del af koncernens projektbeholdning er anskaffet mens markedsforholdene var mere positive, og det er derfor ledelsens vurdering at koncernens indtjeningsmar-gin på allerede indkøbte projekter vil være under pres. Fal-dende entrepriseomkostninger på endnu ikke igangsatte byg-gerier kan dog delvist kompensere for dette.

Ud over projektporteføljen der er defineret som kortfristede aktiver med fradrag af modtagne forudbetalinger fra kunder, besidder TK Development materielle aktiver i form af inve-steringsejendomme. Værdien heraf måles til dagsværdi hvor porteføljen i Tjekkiet pr. 31. januar 2010 er bogført til DKK 159,1 mio. baseret på et afkastkrav på 7,0 % p.a., beregnet ud fra en discounted cashflow model. Porteføljen af investe-ringsejendomme i Tyskland er pr. 31. januar 2010 bogført til DKK 196,0 mio. baseret på et afkastkrav på 6,5 % p.a., bereg-net ud fra en discounted cashflow-model. De nævnte afkast vurderes af ledelsen at være markedskonforme. Koncernens investeringsejendomme kan f.eks. påvirkes af nedenstående risici:

1. Generelle økonomiske konjunkturer i lande hvor kon-cernen besidder investeringsejendomme.

2. Prisudsving på ejendomsmarkedet, herunder alminde-lige udsving i udbuds- og efterspørgselsforhold.

3. Renteudsving. 4. Lovregulering, herunder skatteforhold for investorer.5. Lejeres betalingsevne.6. Valutaudsving – dog har koncernen sikret sig lejebeta-

ling i euro, men lejeres bonitet kan svækkes ved negative ændringer i forholdet mellem lokal valuta og euro.

7. Forbrugertillid, herunder forbrugeradfærd og dermed købelyst kan have væsentlig indflydelse på centerlejeres betalingsevne.

Hvis markedskravene til afkast ændrer sig, eller ejendom-

RISIKOFORHOLD

menes udlejningsforhold ændres, vil det medføre ændringer i værdien af investeringsejendommene. En sådan værdiregu-lering vil finde sted over koncernens resultatopgørelse. Som følge af at koncernen har adgang til en performance-bestemt andel af værdireguleringen på en del af disse ejendomme, vil ændringer i værdien kunne slå forholdsmæssigt stærkere igen-nem end afspejlet i ejerforholdet og dermed i den værdi der er indregnet i det konsoliderede regnskab.

Koncernens tilgodehavender består både af tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser og andre tilgodehavender, i alt DKK 270,3 mio. pr. 31. januar 2010. Eventuelle nedskriv-ninger er foretaget ud fra en individuel vurdering af hvert enkelt tilgodehavende. Vurderingen kan være behæftet med usikkerhed, og der kan være risiko for at der ikke er nedskre-vet tilstrækkeligt, og at dette kan medføre tab på tilgodeha-vender som skal udgiftsføres i resultatopgørelsen.

Likviditetsrisici Den internationale finanskrise har medført skærpet opmærk-somhed på finansieringen idet bankernes ændrede adfærd har medført øget usikkerhed på finansieringssiden.

Det er af afgørende betydning for TK Development at have et tilstrækkeligt likviditetsberedskab. Koncernens mulighed for at gennemføre udviklingen af de planlagte projekter og dermed realisere de forventede resultater, forudsætter at der i koncernen findes eller kan fremskaffes tilstrækkelig likviditet til de omkostninger og egenindskud der kræves i projekterne, kapacitetsomkostninger og andre forpligtelser. Evnen til at kunne generere denne likviditet kan påvirkes negativt af de forhold der er nævnt i dette afsnit. TK Development er afhængig af driftsfinansiering til den daglige drift og projektfinansiering til såvel eksisterende som nye projekter.

TK Development er forpligtet over for koncernens hoved-bankforbindelse og sig selv til at overholde visse betingelser (likviditets- og soliditetscovenants). Disse betingelser kan bl.a. begrænse muligheden for at igangsætte nye aktiviteter og i til-fælde hvor betingelserne ikke overholdes, kan det betyde at kreditfaciliteter og projektkreditter opsiges.

TK Development har indgået en overordnet aftale med kon-cernens hovedbankforbindelse om såvel drifts- som projekt-finansiering hvor rammerne for samarbejdet er fastlagt for en årrække. Engagementet og betingelserne herfor genforhand-les en gang årligt, og det er ledelsens forventning at samarbej-det vil blive forlænget.

For i øvrigt at sikre det fornødne likviditetsberedskab arbejder koncernen med såvel korttids- som langtidslikviditetsbudget-

Risikoforhold | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 47/116

ter. Likviditetsbehovet søges begrænset gennem anvendelse af forward funding. Hvor dette ikke er muligt, er det afgø-rende at koncernen kan opnå ekstern byggefinansiering.

Der er indgået aftaler med en række banker om projektfinan-siering til grunde og projekter i både Danmark og udlandet. På eksisterende projekter med projektfinansiering er det af-gørende for koncernen at denne finansiering kan forlænges. Projektkreditterne bevilges sædvanligvis med forskellige løbe-tider afhængigt af det konkrete projekt. Flere af disse projekt-kreditter har udløb i 2010/11 og skal således genforhandles. Af den samlede gæld til kreditinstitutter har DKK 298,3 mio. udløb i 2010/11. Det er ledelsens vurdering at projektkredit-terne vil blive forlænget. Ved finansiering via projektkreditter kan der i tilfælde af f.eks. forsinkelser i byggeriet eller ved færdigopførelse uden at projektet er solgt, være risiko for at finansieringen udløber og dermed skal genforhandles.

På nye projekter kan finansieringen opnås ved indgåelse af forward funding-aftaler med investorer hvorved det er op til investorerne at sikre finansieringen af projektet eller finan-sieringen kan opnås ved sædvanlig projektfinansiering med bankerne.

Renterisici TK Development finansierer som hovedregel de igangværen-de projekter med enten kortfristet, variabelt forrentet bank-gæld eller via forward funding der oftest er baseret på en fast rente. Den øvrige rentebærende gæld i koncernen er hovedsa-geligt variabelt forrentet. Den overvejende del af koncernens samlede netto rentebærende gæld er dermed variabelt forren-tet. En stigning i den korte rente på et procentpoint vil alt andet lige ændre koncernens resultat før skat i negativ retning i niveauet netto DKK 15-17 mio. p.a. før skat. Herudover vil stigende renter alt andet lige påvirke investorernes afkastkrav og dermed prisen på fast ejendom. Der er udarbejdet en po-litik for renterisici.

Valutarisici TK Development er en international koncern med driftsak-tiviteter i Danmark, Sverige, Finland, Letland, Litauen, Tysk-land, Rusland, Polen, Tjekkiet og Slovakiet. Omsætningen fra projektporteføljen faktureres i Danmark i danske kroner mens den uden for Danmark faktureres gennem de udenland-ske dattervirksomheder og som hovedregel i lokal valuta eller alternativt i euro. Den regnskabsmæssige rapporteringsvaluta i koncernen er danske kroner, og ændringer i de lokale valu-taer og euro i forhold til danske kroner vil således have indfly-delse på koncernens omsætning såvel som indtjening, balance og egenkapital. For at minimere valutarisikoen på koncernens indtjening optages de enkelte projekters finansiering som ho-vedregel i samme valuta som faktureringen af projekterne er aftalt i. Tilsvarende indgås entreprisekontrakterne som ho-

vedregel i projekternes faktureringsvaluta. I enkelte tilfælde hvor entreprisekontrakten med fordel aftales i anden valuta end projektets faktureringsvaluta, foretages en konkret vur-dering af hvorvidt der skal indgås en terminsforretning til afdækning af valutarisikoen. De udenlandske dattervirksom-heders personale- og øvrige administrationsomkostninger af-holdes i lokal valuta.

Alle koncernens dattervirksomheder fastlægger deres funk-tionelle valuta som valutaen i det primære økonomiske miljø hvori enheden opererer. Ved fastlæggelsen af den funktionelle valuta i hver enhed tages der hensyn til hvilken valuta der har væsentligst indvirkning på salgspriserne, hvilken valuta der findes i det land hvis markedskræfter og lovgivning har størst betydning for salgspriserne, og hvilken valuta der har den væ-sentligste indvirkning på omkostningerne. Alle transaktioner i enheden måles i den funktionelle valuta hvorved valutari-sikoen i den enkelte dattervirksomheds regnskab minimeres. På trods af de oven for nævnte tiltag til minimering af va-lutarisikoen vil ændringer i de udenlandske dattervirksomhe-ders lokale valutaer eller euro mod danske kroner influere på koncernens fremtidige resultater og finansielle stilling. Der er vedtaget en politik for valutarisici.

KreditrisiciI forbindelse med salg af koncernens udviklingsprojekter overgår ejendomsretten først til investor på betalingstids-punktet. Koncernens salg af projekter genererer således ikke egentlige kreditrisici.

Krydshæftelse mellem koncernens selskaber TK Development A/S har løbende afgivet garantier og kauti-oner for koncernens samlede bank- og garantiengagementer. Herudover er der i nogle tilfælde afgivet garanti og kautioner for koncernforbundne selskabers aftaler, herunder bl.a. hand-ler, entreprisekontrakter og lejekontrakter.

Risici vedrørende koncernens drift udviklingsaktiviteter

TK Development arbejder som et udviklingsselskab og søger at indgå aftaler med investorer på et tidligt tidspunkt i udvik-lingsforløbet med det formål at koncernens risiko afgrænses til at være den egentlige udviklingsaktivitet. Som følge heraf er projekterne ikke altid fuldt ud defineret på tidspunktet for indgåelse af aftale med investor. Koncernen tilstræber at der indgås aftale med investor omkring tidspunktet for byggestart. De væsentligste risici på projekter med forudgående aftale om salg knytter sig i høj grad til enkeltelementer i projektgennem-førelsen såsom opnåelse af relevante myndighedsgodkendel-ser, evne til at koordinere underleverandører, overholdelse af tidsplaner, vurdering af udlejningsrisiko og overholdelse af


byggebudget. Risikoen på igangværende projekter kan være betydelig på trods af en forudgående aftale med en investor, og kan dermed også medføre en væsentlig usikkerhed for så vidt angår likviditetsstrømme, kapitalbinding og det tidsmæs-sige forløb. Hvis koncernen mod forventning må erkende at afgørende elementer for et projekts gennemførelse ikke kan opfyldes, kan det betyde at det solgte projekt må opgives eller må bygges færdigt for egen regning. Afholdte projektomkost-ninger på ikke solgte projekter udgiftsføres såfremt de pågæl-dende projekter opgives.

En væsentlig del af koncernens projekter afhændes til inve-storer baseret på en fast aftalt startforrentning beregnet på baggrund af de lejekontrakter som er indgået i løbet af pro-jektudviklingsforløbet. I de tilfælde hvor en aftale om salg indgås før alle lejeaftaler i projektet er endeligt aftalt, påtager koncernen sig en kalkuleret risiko for at de resterende lejemål udlejes på vilkår der sikrer en tilfredsstillende avance hen-holdsvis den aftalte salgssum på projektet.

På projekter som er solgt, igangsættes byggeriet først når kon-cernen har en forventning om at kunne opfylde de krav fra investor som gør projektets salg endeligt. Der er typisk tale om krav som ligger inden for koncernens kompetenceområde at løfte. Koncernen påtager sig en kalkuleret risiko for at de mod forventning ikke opfyldes.

På ikke solgte projekter igangsættes byggeriet som hovedre-gel kun såfremt der er indgået lejeaftaler på mindst 60 % af lejemålene. Dermed påtager koncernen sig salgsrisikoen på projektet samt finansieringen heraf. Udover de førnævnte projektudviklingsrisici er sådanne projekter forbundet med risikoen for at projektet ikke kan afhændes med en tilfreds-stillende avance. Dette kan medføre at koncernen enten bliver tvunget til at beholde projektet og den dertil hørende arbejds-kapitalbinding, eller tvinges til at sælge projektet med lavere avance eller tab. Denne risiko modvirkes delvist af den kræ-vede udlejningsgrad forud for byggestart. I forbindelse med ændringer på koncernens markeder er der for de ikke solgte projekter en risiko knyttet til det forhold at investors afkastkrav kan ændre sig væsentligt i opadgående retning, og koncernens anvendte ressourcer kan da være tabt ligesom erhvervede grunde eller rettigheder hertil kan få en lavere værdi.

Personaleafhængighed Nøglemedarbejdernes viden, erfaringer og netværk udgør nogle af TK Developments største aktiver og er dermed vigtige forudsætninger for koncernens evne til at drive en rentabel forretning. Det er således en afgørende konkur-renceparameter for koncernen at sikre disse medarbejderes langsigtede tilknytning til koncernen. Der er ikke sikkerhed

for at koncernen kan fastholde eksisterende eller tiltrække nye medarbejdere.

miljøforhold Som udviklingsvirksomhed har TK Development ikke en egentlig produktion der i sig selv kan påvirke miljøet negativt. Såfremt der er en begrundet mistanke om forurening ved er-hvervelse af arealer og eksisterende bygninger, tages der ved købet forbehold herfor, og der foretages jordbundsprøver og grundige miljøanalyser. I tilfælde af forurening fra tidligere virksomhed renses arealet til formålet, eller koncernen vælger ikke at erhverve dette. Såfremt tilstrækkelig oprensning ikke er blevet foretaget på bebyggede arealer, eller vurderingen af behovet for oprensning har været forkert på ikke bebyggede arealer, kan det medføre væsentlige, uforudsete omkostninger for koncernen såfremt sådanne arealer må oprenses eller af-hændes, og disse omkostninger ikke kan videreføres til even-tuelle entreprenører.

Strukturændringer Koncernens fremtidige indtjening er afhængig af tilgangen af nye projekter og dermed afhængig af den fremtidige til-gængelighed af nye byggegrunde og byggetilladelser fra lokale myndigheder. Ændringer i national lovgivning, lokalplaner el-ler lignende som gør det sværere at opnå byggetilladelser eller begrænser udbuddet af byggegrunde, vil påvirke den fremti-dige indtjening i negativ retning.

Skatteforhold Udskudt skatteaktiv indgår i balancen pr. 31. januar 2010 med DKK 284,9 mio. og vedrører dels fremførbare underskud i de enkelte dattervirksomheder, dels negativ udskudt skat. Den samlede nedskrivning af skatteaktivet udgør DKK 29,6 mio.

Værdiansættelsen er foretaget på baggrund af de nugældende muligheder for underskudsfremførelse og sambeskatning, henholdsvis koncernbidrag og under forudsætning af fortsat drift i de enkelte dattervirksomheder. Såfremt vilkårene og forudsætningerne for underskudsfremførelse og sambeskat-ning/koncernbidrag ændres, kan værdien af skatteaktiverne være lavere end værdien opgjort pr. 31. januar 2010.

Ledelsen har foretaget værdiansættelsen af skatteaktivet på baggrund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivnin-ger for en 5-årig periode. De første tre år er budgetteret ud fra en vurdering af konkrete projekter i koncernens projekt-portefølje. De efterfølgende to år er baseret på resultatfrem-skrivninger som er underbygget af dels konkrete projekter i projektporteføljen med en længere tidshorisont end tre år samt en række projektmuligheder.

TK Development A/S og dets sambeskattede, danske dat-tervirksomheder har til og med 2004/05 været sambeskattet

Risikoforhold | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 49/116

med koncernens tyske dattervirksomheder. Skatten af gen-beskatningssaldoen er ikke afsat idet ledelsen ikke har planer om ændringer i koncernen der kan medføre hel eller delvis genbeskatning.

Risici vedrørende juridiske forhold Aftaler med tredjeparter

En væsentlig del af TK Developments forretning består i at indgå aftaler med udviklingspartnere, investorer, lejere og en-treprenører i forbindelse med udvikling af ejendomsprojek-ter. Nedenfor er de væsentligste risici vedrørende disse kon-traktforhold beskrevet.

Aftaler med udviklingspartnere Der er indgået aftaler med følgende væsentlige udviklings-partnere: Udviklingsselskabet By og Havn I/S, Frederikshavn Maritime Erhvervspark A/S, Atrium European Real Estate, Miller Holdings International Limited, Baltic Property Trust gruppen og LMS (DHL) Limited.

Risiciene knytter sig her primært til potentielle problemer som følge af uenighed om strategi, udviklingsretning og tempo herfor samt risici for opsigelse af samarbejdet. Disse risici er søgt imødegået gennem indgåelse af langvarige samarbejds-aftaler der alene kan ophøre ved misligholdelse. Der kan dog ikke gives sikkerhed for at en sådan misligholdelse ikke kan forekomme fra enten koncernens eller en samarbejdspartners side ligesom der ikke kan gives sikkerhed for at de indgåede samarbejdsaftaler ikke kan medføre andre uoverensstemmel-ser mellem parterne.

Aftaler med investorer TK Developments kunder på investeringssiden er private, ejendomsselskaber og institutionelle investorer. Koncernen søger så vidt muligt at reducere sin kapitalbinding og risici i igangværende projekter ved anvendelse af ratevis betaling fra investorer (forward funding) hvor en eller flere investo-rer påtager sig finansieringen i takt med projekternes opfø-relse. Forud for byggestart opnås enighed mellem investor og TK Development om et veldefineret projekt. Investor er likviditetsmæssigt involveret i hele byggeperioden og delta-ger i væsentlige beslutninger. Disse forhold medfører at TK Developments risici i projekter fra tidspunktet for byggestart i vid udstrækning er begrænset til risikoen for udlejning af eventuelle resterende lejemål samt eventuelle budgetoverskri-delser på byggeomkostninger.

I aftaler med institutionelle investorer udgøres den væsent-ligste risiko af koncernens evne til at levere til tiden og ifølge specifikationerne, mens modpartsrisikoen er mindre væsent-lig. Selv om der er indgået en salgsaftale vedrørende et pro-jekt, kan der i flere tilfælde fortsat være en række væsentlige

risici knyttet til projektet som kan medføre at en salgsaftale ophæves pga. misligholdelse fra en af parterne.

Salg af projekter baseret på aftaler hvor betaling finder sted når projektet er færdigopført og overdrages til investor (for-ward purchase), kan indeholde forbehold om tilvejebringelse af finansiering m.v. Risiciene knytter sig generelt til modparts-risici og primært investorernes evne til at løfte de forbehold der betinger handelens endelige gennemførelse. Disse forhold er derfor i et vist omfang uden for koncernens indflydelse.

Aftaler med lejere Risikoen på lejekontrakter omfatter primært lejernes evne til at leve op til lejekontraktens vilkår og betingelser, herunder især betalingsforpligtelserne. Såfremt lejerne ikke lever op til lejekontrakten i et projekt der er afhændet, kan den investor der har købt ejendommen, i nogle tilfælde gøre krav gældende mod koncernen. I værste fald kan det medføre at investoren ikke er forpligtet til at vedstå købet. Risiciene søges reduce-ret ved at kræve passende deposita og bankgarantier samt generelt at være opmærksom på lejers bonitet. Der kan dog ikke gives sikkerhed for at sådanne tiltag er tilstrækkelige til at modvirke eventuelle tab fra misligholdelse af lejeaftaler.

Aftaler med entreprenører Alle entrepriseopgaver købes eksternt og er typisk baseret på fastpriskontrakter indeholdende garantier til sikkerhed for opfyldelse af entreprenørens forpligtelser. Dette mindsker koncernens risiko for uforudsete udsving i byggeomkostnin-ger på de enkelte projekter. Der kan dog ikke gives sikker-hed for at en entreprenør kan honorere sine forpligtelser i henhold til entreprisekontrakten, eller at de heri indeholdte garantier er tilstrækkelige til at sikre koncernens indtjening på et projekt. Såfremt en entreprenør misligholder entrepri-sekontrakten, kan det i værste fald medføre at koncernen ikke kan honorere egne aftaler om salg og/eller udlejning af den pågældende ejendom hvorved koncernen risikerer selv at mis-ligholde indgåede aftaler.

Divisionsdirektør sigtet af det polske politiKoncernens divisionsdirektør i Polen blev i juni 2006 tilba-geholdt, varetægtsfængslet og sigtet af det polske politi for uregelmæssigheder relateret til opnåelse af myndighedstilla-delse (zoning-tilladelse) for det polske shoppingcenterprojekt Galeria Biala i Bialystok. Divisionsdirektøren blev i november 2006 løsladt mod kaution. Den polske anklagemyndighed har rejst tiltale mod divisionsdirektøren, og sagen pågår.

Koncernens ledelse har gennem hele forløbet ikke været i stand til at konstatere uregelmæssigheder i forbindelse med sagen og står fortsat uforstående over for at divisionsdirek-tøren skulle være involveret i de påståede uregelmæssigheder.


Såfremt der mod ledelsens forventning sker domfældelse, kan koncernens omdømme lide skade med negative konsekvenser for aktivitet og indtjening til følge.

Retssager TK Development er aktuelt involveret i følgende rets-/vold-giftssag som har en størrelse der gør den relevant at nævne:

De Samvirkende Købmænd indsendte i sommeren 2002 en klage til Naturklagenævnet over Københavns Kommunes godkendelse af den måde hvorpå stormagasinet Field’s er disponeret. Det blev navnlig gjort gældende at stormagasinet Field’s ikke er et stormagasin, men består af flere enkeltstå-ende butikker. Naturklagenævnet traf beslutning den 19. de-cember 2003 hvorefter disponeringen af stormagasinet blev godkendt. De Samvirkende Købmænd har herefter indstæv-net Naturklagenævnet for Østre Landsret. Sagen forventes tidligst afgjort i 2010. Hverken centrets ejer eller selskaber i TK Development koncernen er direkte part i sagen, men måtte De Samvirkende Købmænd få hel eller delvis medhold, kan en effekt være at stormagasinet Field’s skal omdisponeres efter nærmere forhandling med de relevante kommunale for-valtninger. Såfremt De Samvirkende Købmænd får medhold, kan der påhvile ejeren af Field’s en økonomisk byrde for at foretage en ændret bygningsmæssig disponering ligesom det ikke kan udelukkes at der i den forbindelse kan blive rejst et krav mod koncernen. Ledelsen anser risikoen ved denne sag som værende minimal.

Koncernen er herudover involveret i enkelte tvister der alle vurderes at være af en sådan størrelse at de hverken enkeltvis eller under et kan påvirke koncernens resultat af betydning.

Ledelseshverv | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 51/116

LEDELSESHVERV

*)Jf. afsnit V.4 i Anbefalinger for god selskabsledelse udarbejdet af NASDAQ OMX Copenhagen A/S.

Formand Poul Lauritsen, direktør

Født den 16.02.36Indtrådt i bestyrelsen i 1993Valgperiode udløber maj 2010

uddannelse:

Handelsuddannelse og cand.merc.

Beskæftigelse:

1961 - 1974 Managementkonsulent, direktør og partner i T. Bak-Jensen A/S.

1976 - 1989 Direktør og partner, heraf fra 1984-1989 ordfø-rende partner i BakConsult Gruppen A/S.

1990 - 1992 Direktør i PA Consulting Group A/S.

Bestyrelsesmedlem i:

Ejendomsselskabet af 1.4.2009 A/S (formand) + tre dattersel-skaberAalborg Stiftstidende A/S (næstformand)Nordjyske Holding A/S (næstformand)Aa. S. F. Holding A/S (næstformand)AM3D A/SHouse of Businesspartners A/S

Poul Lauritsen anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. *)

Næstformand Torsten Erik Rasmussen, mBA, direktør


uddannelse:

1961 - 1964 Handelsuddannelse, Dalhoff Larsen & Horneman A/S, Danmark.

1964 - 1966 Værnepligt, Kgl. Livgarde og 1967 hjemsendt som premierløjtnant (R).

1972 MBA, IMEDE, Lausanne, Schweiz. 1985 International Senior Managers’ Program, Harvard

Business School.

Beskæftigelse:

1967- 1971 Afdelingschef og senere direktør, Northern Soft- & Hardwood Co. Ltd, Congo.

1973 Direktionsassistent, LEGO System A/S, Danmark. 1973 - 1975 Økonomidirektør, LEGOLAND A/S, Danmark. 1975 - 1977 Logistikchef, LEGO System A/S, Danmark. 1977 - 1978 Underdirektør, logistik, LEGO System A/S, Dan-

mark. 1978 - 1980 Adm. direktør & CEO, LEGO Overseas A/S,

Danmark. 1981 - 1997 Direktør og medlem af Group Management,

LEGO A/S, Danmark.


Ball ApS (formand)CPD Invest ApS (formand)EVO Invest A/S (formand)Outdoor Holding A/S + et datterselskab (formand)Acadia Pharmaceuticals A/SAcadia Pharmaceuticals Inc. (USA)Vestas Wind Systems A/S (næstformand)Coloplast A/SECCO Sko A/S + fem datterselskaberMorgan Invest ApSSchur International Holding A/S + et datterselskabVola Holding A/S + et datterselskab

medlem af direktionen i:

Morgan Management ApS

Tillidshverv:

Medlem af Acadia Pharmaceuticals Inc.’s Compensation Commit-tee (USA)Formand for Acadia Pharmaceuticals Corporate Governance Committee (USA)

Torsten Erik Rasmussen anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. *)

52/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Ledelseshverv

*)Jf. afsnit V.4 i Anbefalinger for god selskabsledelse udarbejdet af NASDAQ OMX Copenhagen A/S..

Per Søndergaard Pedersen, direktør


uddannelse:

Uddannet i Sparekassen Nordjylland (Spar Nord Bank).

Beskæftigelse:

1983 - 1986 Leder af Erhvervsafdelingen på hovedkontoret Sparekassen Nordjylland, Østeraa afdeling.

1986 - 1989 Centerdirektør Sparekassen Nordjylland, Hasseris Afdeling.

1989 - 2002 Adm. direktør TK Development A/S.


Business Institute A/S (formand)Celenia Software A/S (formand) + tre datterselskaberEIPE Holding A/S (formand)Ib Andersen A/S Øst (formand)J. A. Plastindustri A/S (formand)JMI A/S + tre datterselskaber (formand)Lindgaard A/S - Rådgivende Ingeniører (formand)Nowaco Group A/S + et datterselskab (formand)PL-Holding Aalborg A/S + to datterselskaber (formand)TBP Invest Aalborg A/S (formand)Aalborg Boldspilklub A/S + seks datterselskaber (formand)Consencia Holding A/S (formand) + et datterselskabRestaurant Fusion A/S (formand)Marius A/SOKF Holding A/S + to datterselskaberSkandia Kalk International Trading A/S + et datterselskabSmallCap Danmark A/SInvesteringsforeningen SmallCap DanmarkEjendomsaktieselskabet Thorkild Kristensen A/S + tre dattersel-skaberMusikkens HusKollegiefonden BikubenSpar Nord Bank A/SToppenberg Maskinfabrik A/S + et datterselskabRejser A/S


PSP Holding ApS A.S.P. Ejendom ApS

Per Søndergaard Pedersen anses ikke som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. *)

jesper jarlbæk


uddannelse:

1981 Uddannet statsautoriseret revisor.2006 Beskikkelse deponeret

Beskæftigelse:

1974 - 2002 Ansat Arthur Andersen (senest: ordførende parner). 2002 - 2006 Deloitte (koncerndirektør).


Advis A/S (formand) + et datterselskabAltius Invest (formand) Basico Consulting International A/S (formand) + tre datterselska-berCimber-Sterling Group A/SEarlbrook Holdings Ltd. A/SGroupcare Holding A/S (formand) + tre datterselskaberInternational Rescue Journal A/SIT2 TMS Ltd. (UK)JAWS A/S (formand)Julie Sandlau China ApS (formand)Laigaard & Partners A/S (næstformand)Polaris III Invest FondenProspect A/S (formand)Radiocomp ApS (formand)Spoing A/S (formand)TORM A/ST.P. Audit A/SValuemaker A/S (formand)


Earlbrook Holdings Ltd. A/S + to datterselskaberEarlbrook Holdings AB, Sverige

Jesper Jarlbæk anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. *)

Ledelseshverv | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 53/116

*)Jf. afsnit V.4 i Anbefalinger for god selskabsledelse fastlagt af NASDAQ OMX Copenhagen A/S.

Kurt Daell, advokat


uddannelse:

1976 Cand. jur.1988 Advokatbestalling deponeret.

Beskæftigelse:

1983 - 1986 Formand for bestyrelsen i A/S Daells Varehus, (adm. direktør samme sted 1988-92).

1983 - 1993 Formand for bestyrelsen i A/S Daells Discount. 1993 - 1999 Formand for bestyrelsen i A/S Madeleine.1985 - 1987 Medlem af bestyrelsen for Dagligvare Gruppen

K/S, Vejle.1987-1991 Medlem af bestyrelsen for Dansk Fryse Økonomi,

Osted.1977 - 1987 Generalsekretær for Danmark i AEVPC (Associa-

tion Européenne de Vente par Correspondance – Den Europæiske Postordre Union).

1981 - 1987 Member of the International Advisory Board i DMA (Direct Marketing Association), USA.


A/S Harald Nyborg + 39 datterselskaber (formand) herunder bl.a.: A/S Jem & Fix A/S Daells BolighusStressmeter A/SBernstorff Slot ApS

Kurt Daell anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. *)

Niels Roth, direktør


uddannelse:

1983 Cand. polit.

Beskæftigelse:

1989 - 2004 Administrerende direktør i Carnegie Bank heraf Group Head of Investment Banking i Carnegie gruppen (2001-2002).

1997 - 2004 Medlem af Fondsrådet 2001 - 2004 Formand for Børsmæglerforeningen


Friheden Invest A/S (formand) + to datterselskaberForeningen Fast Ejendom Dansk Ejendomsportefølje f.m.b.a. + et datterselskab (formand)SmallCap Danmark A/S + et datterselskab (næstformand)Brøndbyernes IF Fodbold A/SRealdaniaInvesteringsforeningen SmallCap DanmarkArvid Nilssons Fond


Zira Invest ApS + et datterselskab

Niels Roth anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. *)

54/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Ledelseshverv

Frede clausen, adm. direktør

Født den 30.07.1959Direktør i TK Development A/S siden 1992


Udviklingsselskabet Nordkranen A/S (formand) Kommanditaktieselskabet DLU nr. 1 (formand)Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling EMCM Holding A/SPalma Ejendomme A/S


Frede Clausen Holding ApS

Robert Andersen, direktør

Født den 03.04.1965Direktør i TK Development A/S siden 2002


Udviklingsselskabet Nordkranen A/SKommanditaktieselskabet DLU nr. 1Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling Kommanditaktieselskabet Østre Havn Ringsted Outlet Center P/SSPV�Ringsted�ApS


Palma Ejendomme A/S

Ledelsespåtegning | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 55/116

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2009/10 for TK Development A/S.

Den reviderede årsrapport er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards (IFRS) som god-kendt af EU samt yderligere danske oplysningskrav til årsrap-porter for børsnoterede selskaber.

Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig såle-des at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. januar 2010 samt af resultatet af

koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. februar 2009 til 31. januar 2010.

Vi anser ledelsesberetningen for at give en retvisende redegø-relse for udviklingen i koncernens og moderselskabets aktivi-teter og økonomiske forhold, årets resultat og af koncernens og moderselskabets finansielle stilling som helhed og en be-skrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer som koncernen og moderselskabet står over for.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

LEDELSESPÅTEGNING

Aalborg, 22. april 2010

DIREKTIONEN

BESTYRELSEN

Frede ClausenAdministrerende direktør

Robert AndersenDirektør

Poul LauritsenBestyrelsesformand

Torsten Erik RasmussenNæstformand

Kurt Daell Per Søndergaard Pedersen

Jesper Jarlbæk Niels Roth

56/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Revisionspåtegning

DE uAFHæNGIGE REVISORERS PÅTEGNING

De uafhængige revisorers påtegning

Til aktionærerne i TK Development A/SPåtegning på koncernregnskab og årsregnskabVi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for TK Development A/S for regnskabsåret 1. februar 2009 - 31. januar 2010 omfattende resultatopgørelse, totalindkomstop-gørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgø-relse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som moderselskabet. Koncernregnskabet og års-regnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplys-ningskrav for børsnoterede selskaber.

Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnska-betLedelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et koncern-regnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplys-ningskrav for børsnoterede selskaber. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge et kon-cernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabs-mæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne.

Revisors ansvar og den udførte revisionVores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregn-skabet og årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske og in-ternationale revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revi-sionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at koncernregnskabet og årsregnskabet ikke indeholder væsent-lig fejlinformation.

En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i koncernregn-skabet og årsregnskabet. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væ-

sentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det for-mål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksom-hedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stil-lingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af koncernregnskabet og årsregnskabet.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er til-strækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

KonklusionDet er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnska-bet giver et retvisende billede af koncernens og moderselska-bets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. januar 2010 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktivite-ter og pengestrømme for regnskabsåret 1. februar 2009 - 31. januar 2010 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere dan-ske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.

udtalelse om ledelsesberetningenLedelsen har ansvaret for at udarbejde en ledelsesberetning, der indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med årsregnskabsloven.

Revisionen har ikke omfattet ledelsesberetningen, men vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetnin-gen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af koncernregnskabet og årsregnska-bet.

Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregn-skabet og årsregnskabet.

Aalborg, 22. april 2010

NIELSEN & CHRISTENSENStatsautoriseret Revisionspartnerselskab

Marian Fruergaard Per Laursen Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor

København, 22. april 2010

DELOITTEStatsautoriseret Revisionsaktieselskab

Lars Andersen Jesper JørgensenStatsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 57/116

KONcERNREGNSKAB

Resultatopgørelse og totalindkomstopgørelse

DKK mio. Note 2009/10 2008/09

Nettoomsætning 4 1.369,9 1.052,4Eksterne direkte projektomkostninger 5 -1.158,5 -735,1Værdiregulering investeringsejendomme, netto 18 -10,9 57,7Bruttoresultat 200,5 375,0

Andre eksterne omkostninger 6 38,6 46,7Personaleomkostninger 7 99,9 120,6I alt 138,5 167,3

Resultat før finansiering og afskrivninger 62,0 207,7Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver 4,5 6,0Resultat før finansiering 57,5 201,7

Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder 10 -0,2 -0,3Finansielle indtægter 12 10,6 61,5Finansielle omkostninger 13 -28,5 -94,9I alt -18,1 -33,7

Resultat før skat 39,4 168,0Skat af årets resultat 14 14,0 12,8Årets resultat 25,4 155,2

Totalindkomstopgørelse

Årets resultat 25,4 155,2Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder 32,5 -62,6Skat af valutakursregulering -5,8 0,7Værdiregulering af sikringsinstrumenter 31,4 -31,4Skat af værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,0 0,0Værdiregulering af finansielle aktiver disponible for salg 0,0 -0,1Årets totalindkomst 83,5 61,8

Resultat pr. aktie i DKK

Resultat pr. aktie (EPS) a nom. DKK 20 15 0,9 5,5Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) a nom. DKK 20 15 0,9 5,5

58/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Koncernregnskab

DKK mio. Note 31.1.2010 31.1.2009 1.2.2008

AKTIVER

Langfristede aktiver

Goodwill 17 33,3 33,3 31,3Immaterielle aktiver 33,3 33,3 31,3

Investeringsejendomme 18 355,1 366,5 584,6Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 19 9,2 14,3 14,2materielle aktiver 364,3 380,8 598,8

Kapitalandele i associerede virksomheder 10 24,7 24,1 23,9Andre værdipapirer og kapitalandele 20 1,3 1,3 8,9Udskudte skatteaktiver 21 284,9 265,7 266,0Andre langfristede aktiver 310,9 291,1 298,8

Langfristede aktiver i alt 708,5 705,2 928,9

Kortfristede aktiver

Igangværende og færdige projekter 22 3.253,5 2.541,3 1.998,3

Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 23 106,5 154,2 220,1Tilgodehavender hos associerede virksomheder 2,9 8,4 8,4Igangværende arbejder for fremmed regning 24 17,8 3,7 0,0Andre tilgodehavender 125,7 160,3 256,5Periodeafgrænsningsposter 17,4 10,8 10,3Tilgodehavender i alt 270,3 337,4 495,3

Værdipapirer 25 4,0 5,0 4,0Indeståender på deponerings- og sikringskonti 26 63,5 116,2 322,4Likvide beholdninger 77,5 111,0 322,0

Kortfristede aktiver i alt 3.668,8 3.110,9 3.142,0

AKTIVER 4.377,3 3.816,1 4.070,9

Balance


DKK mio. Note 31.1.2010 31.1.2009 1.2.2008

PASSIVER

Egenkapital

Aktiekapital 27 560,9 560,9 560,9Andre reserver 28 21,8 -36,3 57,1Overført resultat 1.010,7 981,4 821,9Aktionærernes andel af egenkapitalen 1.593,4 1.506,0 1.439,9

Minoritetsandele 0,0 0,0 93,9Egenkapital i alt 1.593,4 1.506,0 1.533,8

Forpligtelser

Kreditinstitutter 29 26,0 107,2 408,3Hensatte forpligtelser 30 14,7 10,9 21,9Udskudte skatteforpligtelser 32 59,2 43,3 52,3Anden gæld 33 3,9 2,5 0,0Langfristede forpligtelser i alt 103,8 163,9 482,5

Kreditinstitutter 29 2.298,0 1.639,2 1.348,3Leverandørgæld 144,1 224,0 381,7Modtagne forudbetalinger fra kunder 4,0 0,0 52,8Selskabsskat 24,9 26,8 67,0Hensatte forpligtelser 30 14,2 7,6 11,1Anden gæld 33 185,8 234,7 187,9Periodeafgrænsningsposter 9,1 13,9 5,8Kortfristede forpligtelser i alt 2.680,1 2.146,2 2.054,6

Forpligtelser i alt 2.783,9 2.310,1 2.537,1

PASSIVER 4.377,3 3.816,1 4.070,9


Egenkapitalopgørelse

DKK mio. Aktiekapital Andre reserver

Overført resultat

TK Developments aktionærers andel af egenkapitalen

i alt

Minoritetan-dele

Egenkapital i alt

Egenkapital pr. 1. februar 2008 560,9 57,1 821,9 1.439,9 93,9 1.533,8

Årets totalindkomst 0,0 -93,4 155,2 61,8 0,0 61,8Udbetalt udbytte 0,0 0,0 0,0 0,0 -20,0 -20,0Aktiebaseret aflønning 0,0 0,0 4,3 4,3 0,0 4,3Afgang i forbindelse med forøgelse af ejeran-del i datterselskab 0,0 0,0 0,0 0,0 -73,9 -73,9

Egenkapital pr. 31. januar 2009 560,9 -36,3 981,4 1.506,0 0,0 1.506,0

Årets totalindkomst 0,0 58,1 25,4 83,5 0,0 83,5Udbetalt udbytte 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0Aktiebaseret aflønning 0,0 0,0 3,9 3,9 0,0 3,9Egenkapital pr. 31. januar 2010 560,9 21,8 1.010,7 1.593,4 0,0 1.593,4


Pengestrømsopgørelse

DKK mio. 2009/10 2008/09

Resultat før finansiering 57,5 201,7Reguleringer for ikke-kontante poster: Værdireguleringer investeringsejendomme, netto 10,9 -57,7 Afskrivninger 4,2 5,6 Hensatte forpligtelser 9,9 -14,5 Kursreguleringer -6,5 -9,4Ændringer i investeringer i projekter m.v. -521,8 -577,2Ændringer i tilgodehavender 71,9 118,2Ændring i deponerings- og sikringskonti 52,8 305,9Ændringer i kreditorer og anden gæld -108,5 -136,6Pengestrøm fra driftsaktivitet før finansielle poster og skat -429,6 -164,0

Betalte renter m.v. -128,8 -139,9Modtagne renter m.v. 5,3 23,4Betalt selskabsskat -29,7 -51,2Pengestrøm fra driftsaktivitet -582,8 -331,7

Køb af materielle anlægsaktiver -1,0 -8,3Salg af materielle anlægsaktiver 2,1 1,1Salg af investeringsejendomme 0,0 276,0Forøgelse ejerandel Euro Mall Holding A/S 0,0 -96,8Køb af værdipapirer og kapitalandele -0,7 -0,5Salg af værdipapirer og kapitalandele 0,0 7,6Pengestrøm fra investeringsaktivitet 0,4 179,1

Afdrag langfristet finansiering -1,2 -56,9Optagelse af projektfinansiering 704,1 229,1Nedbringelse af projektfinansiering/afdrag kreditinstitutter -160,2 -114,5Pengestrøm fra finansieringsaktivitet 542,7 57,7

Årets pengestrøm -39,7 -94,9

Likvider, primo 111,0 222,3Kursregulering af likvider 6,2 -16,4

Likvider ultimo 77,5 111,0

Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.


Indholdsfortegnelse, noter til koncernregnskabet

Note 1. Anvendt regnskabspraksis 63Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger 72Note 3. Segmentoplysninger 73Note 4. Nettoomsætning 74Note 5. Eksterne direkte projektomkostninger 74Note 6. Andre eksterne omkostninger 75Note 7. Personaleomkostninger 75Note 9. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer 77Note 10. Kapitalandele i associerede virksomheder 78Note 11. Kapitalandele i joint ventures 78Note 12. Finansielle indtægter 79Note 13. Finansielle omkostninger 79Note 14. Skat 80Note 15. Resultat pr. aktie 80Note 16. Udbytte 81Note 17. Goodwill 81Note 18. Investeringsejendomme 82Note 19. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 83Note 20. Andre værdipapirer og kapitalandele 83Note 21. Udskudte skatteaktiver 84Note 22. Igangværende og færdige projekter 85Note 23. Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 85Note 24. Igangværende arbejder for fremmed regning 86Note 25. Værdipapirer 86Note 26. Indeståender på deponerings- og sikringskonti 86Note 27. Aktiekapital 86Note 28. Andre reserver 87Note 29. Gæld til kreditinstitutter 88Note 30. Hensatte forpligtelser 88Note 31. Operationelle leasingkontrakter 89Note 32. Udskudte skatteforpligtelser 89Note 33. Anden gæld 90Note 34. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser 91Note 35. Finansielle risici og finansielle instrumenter 92Note 36. Transaktioner med nærtstående parter 95Note 37. Begivenheder efter balancedagen 96Note 38. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse 96Note 39. Ny regnskabsregulering 96Note 40. Koncernoversigt 97


Note 1. Anvendt regnskabspraksis

Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2009/10 for henholdsvis koncernen og TK Development A/S aflæg-ges i overensstemmelse med International Financial Repor-ting Standards (IFRS) som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede virk-somheder, jf. IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til års-regnskabsloven.

Årsrapporten opfylder tillige International Financial Repor-ting Standards (IFRS) udstedt af IASB.

Årsrapporten præsenteres i mio. DKK medmindre andet er anført. DKK er præsentationsvaluta for koncernens aktivite-ter og den funktionelle valuta for moderselskabet.

Årsrapporten aflægges på basis af historiske kostpriser, bort-set fra investeringsejendomme, afledte finansielle instrumen-ter og finansielle aktiver klassificeret som disponible for salg, der måles til dagsværdi.

Implementering af nye og ændrede standar-der samt fortolkningsbidragÅrsrapporten for 2009/10 er aflagt i overensstemmelse med de standarder (IFRS/IAS) og fortolkningsbidrag (IFRIC), der gælder for regnskabsår der begynder 1. februar 2009.

Implementeringen af nye og ændrede standarder samt for-tolkningsbidrag i årsrapporten for 2009/10 har ikke påvirket indregning og måling i koncernregnskabet. De nye standarder og fortolkningsbidrag har således ingen effekt på resultat pr. aktie og udvandet resultat pr. aktie.

Implementeringen af IFRS 8: Driftssegmenter har medført ændringer i de afgivne noteoplysninger om segmenter. Seg-mentfordelingen er ændret fra at være geografisk og omfatte Centraleuropa og Nordeuropa til nu at følge den interne rapportering, der er opdelt i de to forretningsenheder TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding samt den resterende del i TK Development, moderselskab.

Implementeringen af den ændrede IAS 1: Præsentation af årsregnskaber, har medført ændringer i præsentation af de primære regnskabsopgørelser idet der er indarbejdet en total-indkomstopgørelse, og egenkapitalopgørelsen er tilpasset som følge heraf. Sammenligningstal er tilpasset disse ændringer.

Regnskabspraksis i moderselskabsregnskabet er ændret som følge af implementeringen af ændring til IAS 27: Koncern-regnskaber og separate årsregnskaber, idet modtagne udbyt-ter fra dattervirksomheder, associerede og/eller fælles ledede virksomheder i alle tilfælde skal indregnes i resultatopgørel-sen. Ændringen har virkning for 2009/10. Standarden imple-

menteres fremadrettet i overensstemmelse med implemente-ringsbestemmelserne og medfører derfor ikke tilpasning af sammenligningstal.

I forhold til koncern- og årsregnskabet for 2008/09 er der sket en reklassifikation af indeståender på deponerings- og sikringskonti. Disse har tidligere indgået i likvide behold-ninger, men er nu præsenteret i en særskilt linje i balancen. Sammenligningstal er tilpasset denne reklassifikation. I kon-cern- og årsregnskabet præsenteres derfor tillige balancen for begyndelsen af sammenligningsåret i overensstemmelse med kravene i IAS 1. Noter er vist for de poster i balancen der er ændret pr. 1. februar 2008, idet øvrige noter er uændrede i forhold til tidligere offentliggjorte årsrapporter.

Bortset fra ovenstående er anvendt regnskabspraksis uændret i forhold til sidste år og i øvrigt beskrevet nedenfor.

Standarder og fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraftPå tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag endnu ikke trådt i kraft eller ikke godkendt af EU og derfor ikke indarbejdet i årsrapporten. Implementering af disse for-ventes ikke at få væsentlig indvirkning på årsrapporten for de kommende regnskabsår, bortset fra den indvirkning som ikrafttræden af ændret IFRS 3 fra regnskabsåret 2010/11 vil have på den regnskabsmæssige behandling af eventuelle fremtidige virksomhedskøb. Der henvises i øvrigt til note 39 i koncernregnskabet.

Koncernregnskabet Koncernregnskabet omfatter moderselskabet TK Develop-ment A/S samt de virksomheder som kontrolleres af moder-selskabet. Moderselskabet anses for at have kontrol når det direkte eller indirekte besidder mere end 50 % af stemmeret-tighederne eller på anden måde har bestemmende indflydelse.

Virksomheder hvori koncernen direkte eller indirekte besid-der mellem 20 % og 50 % af stemmerettighederne og har betydelig indflydelse, men ikke kontrol, betragtes som asso-cierede virksomheder. Virksomheder hvor der sammen med andre investorer udøves fælles bestemmende ledelse, betrag-tes som joint ventures.

Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for moderselskabet og dattervirksomhederne ved sammen-lægning af regnskabsposter af ensartet karakter. De regnska-ber der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis. I kon-cernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabs-poster 100 %.

Minoritetsinteressernes forholdsmæssige andel af årets resul-


tat og af egenkapitalen indgår som en del af årets resultat for koncernen, henholdsvis som en særskilt post under egenka-pitalen. Ved konsolideringen elimineres koncerninterne indtægter og omkostninger, aktiebesiddelser, interne mellemværender og udbytter samt gevinster ved transaktioner mellem de konsoli-derede virksomheder. Tab elimineres i det omfang der ikke er sket værdiforringelse.

Dattervirksomheder og associerede virksomheder medtages i koncernregnskabet i ejerperioden.

VirksomhedssammenslutningerNyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i kon-cernregnskabet fra overtagelses-/stiftelsestidspunktet. Solgte eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede resultatopgørelse frem til afståelses-/afhændelsestidspunktet. Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede, solgte eller afviklede virksomheder.

Ved køb af nye virksomheder, hvor koncernen opnår bestem-mende indflydelse over den erhvervede virksomhed, anvendes overtagelsesmetoden hvilket indebærer at på anskaffelsestids-punktet opgøres forskellen mellem kostprisen for virksomhe-den og dagsværdien af identificerbare aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser i den overtagne virksomhed. Omstruk-tureringshensættelser vedrørende den overtagne virksomhed indregnes alene i overtagelsesbalancen hvis de udgør en for-pligtelse for den overtagne virksomhed. Der tages hensyn til skatteeffekten af de foretagne omvurderinger.

Kostprisen for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte vederlag tillagt de omkostninger, der direkte kan hen-føres til virksomhedsovertagelsen. Hvis vederlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller flere fremtidige begivenhe-der, indregnes disse reguleringer kun i kostprisen, hvis den på-gældende begivenhed er sandsynlig, og effekten på kostprisen kan opgøres pålideligt.

Positive forskelsbeløb indregnes i balancen under immateriel-le anlægsaktiver som goodwill, og der foretages løbende vær-diforringelsestests af goodwillbeløbet. Hvis den regnskabs-mæssige værdi af aktivet overstiger dets genindvindingsværdi, nedskrives det til den lavere genindvindingsværdi.

For virksomhedssammenslutninger foretaget før den 1. febru-ar 2004 er den regnskabsmæssige klassifikation fastholdt efter den hidtidige regnskabspraksis. Goodwill hidrørende herfra indregnes således på grundlag af den kostpris, der var ind-regnet i henhold til den hidtidige regnskabspraksis (årsregn-skabsloven og danske regnskabsvejledninger) med fradrag af af- og nedskrivninger frem til 31. januar 2004. Goodwill der er indregnet i åbningsbalancen, er testet for værdiforringelse

pr. 1. februar 2004 og testes løbende for eventuel værdiforrin-gelse. Pr. 31. januar 2010 udgør den regnskabsmæssige værdi af goodwill vedrørende virksomhedssammenslutninger gen-nemført før 1. februar 2004 i alt DKK 29,1 mio.

Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirksom-heder og associerede virksomheder opgøres som forskellen mellem salgssummen eller afviklingssummen og den regn-skabsmæssige værdi af nettoaktiverne på afhændelses- eller afviklingstidspunktet, inklusive goodwill, akkumulerede va-lutakursreguleringer indregnet i anden totalindkomst samt forventede, omkostninger til salg eller afvikling. Salgssummen måles til dagsværdien af det modtagne vederlag. Den opgjorte fortjeneste eller tab indregnes i resultatet.

Associerede virksomheder/joint ventures i koncernregnskabet Kapitalandele i associerede virksomheder indregnes og måles i koncernregnskabet efter den indre værdis metode hvilket indebærer at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel af de associerede virksomheders opgjorte regnskabs-mæssige værdi, opgjort efter koncernens regnskabspraksis, med tillæg af goodwill og fradrag henholdsvis tillæg af for-holdsmæssige, interne fortjenester og tab.

I resultatet indregnes den forholdsmæssige andel af virk-somhedernes resultat efter skat og forholdsmæssig elimine-ring af urealiserede, interne fortjenester og tab. I koncernens totalindkomst indregnes den forholdsmæssige andel af alle transaktioner og begivenheder der er indregnet i anden to-talindkomst i den associerede virksomhed. Kapitalandele i associerede virksomheder med negativ regnskabsmæssig in-dre værdi måles til DKK 0. Tilgodehavender og andre lang-fristede finansielle aktiver der anses for at være en del af den samlede investering i den associerede virksomhed, nedskrives med en eventuel resterende negativ indre værdi. Tilgodeha-vender fra salg af varer og tjenesteydelser samt andre tilgode-havender nedskrives i det omfang de vurderes uerholdelige. Der indregnes alene en hensat forpligtelse til at dække den resterende, negative indre værdi hvis koncernen har en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække den pågældende virksom-heds forpligtelser.

Associerede virksomheder der omfatter projekter inden for koncernens primære aktivitetsområde (udvikling og entre-prise) der i henhold til aktionæroverenskomster eller lignende aftaler ledes sammen med andre investorer (Joint Ventures), er i koncernregnskabet indarbejdet ved en pro rata konsolide-ring af virksomhedernes regnskabsposter således at en for-holdsmæssig andel svarende til deltagelsen i virksomhederne er medtaget i de tilsvarende poster i koncernregnskabet.

Omregning af fremmed valuta For hver af de rapporterende virksomheder i koncernen fast-


sættes en funktionel valuta. Den funktionelle valuta er den va-luta som benyttes i det primære økonomiske miljø hvori den enkelte rapporterende virksomhed opererer. Transaktioner i andre valutaer end den funktionelle valuta er transaktioner i fremmed valuta. Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til den funktionelle valuta efter trans-aktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indreg-nes i resultatet under finansielle poster.

Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til den funktionelle valuta til balancedagens valutakurser. Realiserede og urealiserede valutakursgevinster og -tab indregnes i resul-tatet som finansielle poster. Materielle og immaterielle aktiver, igangværende og færdige projekter og andre ikke-monetære aktiver der er købt i fremmed valuta og måles med udgangs-punkt i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære poster der omvurderes til dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på omvurderingstids-punktet. Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder der aflægger regnskab i en anden funktionel valuta end danske kroner (DKK), omregnes poster i resultatet efter periodiske gennemsnitskurser og poster i balancen (inkl. goodwill) efter balancedagens valutakurser. Såfremt de periodiske gennem-snitskurser afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne, anvendes de faktiske valutakurser i stedet. Valutakursdifferencer opstået ved omregningen af udenlandske virksomheders egenkapital ved årets begyndelse til balancedagens valutakurs samt ved omregningen af resul-tatopgørelsens poster fra periodiske gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser, indregnes i anden totalindkomst. Tilsvarende indregnes valutakursdifferencer der er opstået som følge af ændringer foretaget direkte på egenkapitalen i den udenlandske rapporterende virksomhed også i anden to-talindkomst. Valutakursreguleringer af mellemværender med udenlandske dattervirksomheder som anses for at være tillæg til/fradrag i nettoinvesteringen, indregnes i koncernregnska-bet i anden totalindkomst, mens de i moderselskabets års-regnskab indregnes i resultatet.

Ved indregning i koncernregnskabet af associerede virksom-heder/joint ventures der aflægger regnskab i en anden funk-tionel valuta end DKK, omregnes poster i resultatopgørelsen efter periodiske gennemsnitskurser og poster i balancen efter balancedagens valutakurser. Kursforskelle opstået ved omreg-ningen af udenlandske virksomheders egenkapital ved årets begyndelse til balancedagens valutakurs samt ved omregnin-gen af resultatopgørelsens poster fra periodiske gennem-snitskurser til balancedagens valutakurser, indregnes i anden totalindkomst. Tilsvarende indregnes valutakursdifferencer

der er opstået som følge af ændringer foretaget direkte på egenkapitalen i den udenlandske rapporterende virksomhed også i anden totalindkomst.

Akkumulerede egenkapitalførte valutakursdifferencer ved omregning af udenlandske dattervirksomheder er i åbnings-balancen pr. 1. februar 2004 i forbindelse med koncernens overgang til regnskabsaflæggelse efter IFRS nulstillet, således at alene valutakursdifferencer opstået efter den 1. februar 2004 fremgår af regnskabsposten ”Reserve for valutakursre-guleringer” under egenkapitalen.

Afledte finansielle instrumenter Afledte finansielle instrumenter måles ved første indregning til dagsværdi på afregningsdatoen. Direkte henførbare om-kostninger, der er forbundet med købet eller udstedelsen af det enkelte finansielle instrument (transaktionsomkostnin-ger) tillægges dagsværdien ved første indregning, medmindre det finansielle aktiv eller den finansielle forpligtelse måles til dagsværdi med indregning af dagsværdireguleringer i resul-tatet.

Efter første indregning måles de afledte finansielle instru-menter til dagsværdien på balancedagen. Positiv og negativ dagsværdi af afledte finansielle instrumenter indregnes under henholdsvis andre tilgodehavender og anden gæld.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af dagsværdien af et indregnet aktiv eller en indregnet forplig-telse, indregnes i resultatet sammen med ændringer i værdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter der er klassificeret som og opfylder betingelserne for ef-fektiv sikring af fremtidige transaktioner, indregnes i anden totalindkomst. En eventuel ineffektiv del indregnes straks i resultatet. Når de sikrede transaktioner realiseres, indregnes de akkumulerede ændringer som en del af kostprisen for de pågældende transaktioner.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter som anvendes til sikring af nettoinvesteringer i udenlandske dattervirksomheder indregnes i anden totalindkomst, hvis der er tale om effektiv sikring. En eventuel ineffektiv del ind-regnes straks i resultatet. Ved afhændelse af den pågældende udenlandske virksomhed overføres de akkumulerede værdi-ændringer til resultatet.

Afledte finansielle instrumenter som ikke opfylder betingel-serne for behandling som sikringsinstrumenter anses som handelsbeholdninger og måles til dagsværdi med løbende indregning af dagsværdireguleringer i resultatet under finan-


sielle poster.

Aktiebaserede incitamentsprogrammer Koncernens incitamentsprogrammer omfatter egenkapitalba-serede aktieprogrammer (warrants). De egenkapitalbaserede incitamentsprogrammer måles til dagsværdien af optionerne på tildelingstidspunktet og indregnes i resultatet under per-sonaleomkostninger over den periode hvor medarbejderne opnår den endelige ret til optionerne. Modposten hertil ind-regnes direkte på egenkapitalen. I forbindelse med første indregning af aktieoptionerne skøn-nes over antallet af optioner medarbejderne forventes at er-hverve ret til. Efterfølgende justeres for ændringer i skønnet over antallet af retserhvervede optioner således at den sam-lede indregning er baseret på det faktiske antal retserhvervede optioner.

Dagsværdien af de tildelte optioner estimeres ved anvendelse af Black-Scholes formlen med de parametre, der er angivet i note 8.

Der foretages ikke afregning mellem moderselskabet og dattervirksomhederne for moderselskabets tildeling af ak-tiebaseret vederlag til medarbejdere i dattervirksomheder. I moderselskabsregnskabet indregnes værdien af incitaments-programmer tildelt dattervirksomhedernes medarbejdere på ”kapitalandele i dattervirksomheder” med modposten hertil direkte på egenkapitalen.

Resultatopgørelse Nettoomsætning Indtægtskriteriet for solgte projekter er salgsmetoden, jf. IAS 18, Indtægter. Indregning af avancer på solgte projekter sker således når byggeriet er afsluttet, og alle væsentlige elementer i salgsaftalen er opfyldt.

For projekter der overholder definitionen på en entreprise-kontrakt anvendes produktionsmetoden, jf. IAS 11. Årets omsætning svarer på disse projekter til salgsværdien af det i årets løb udførte arbejde. Den indregnede avance udgør den forventede avance på projektet beregnet i forhold til projek-tets færdiggørelsesgrad.

Hvor koncernen forestår udvikling, udlejning og byggestyring m.v. på vegne af investorer og oppebærer honorarindtægter herfor indtægtsføres disse honorarindtægter løbende i takt med at ydelserne leveres.

Hvor et solgt projekt indeholder flere delleverancer, og disse kan adskilles og den økonomiske virkning af hver enkelt del-leverance kan vurderes særskilt og måles pålideligt, indregnes avancen fra den enkelte delleverance når alle væsentlige ele-menter i aftalen er opfyldt.

Lejeindtægter på færdige projekter samt investeringsejen-domme periodiseres og indtægtsføres i henhold til indgåede lejekontrakter.

For øvrige indtægter anvendes salgsmetoden.

Nettoomsætningen måles til dagsværdien af det modtagne el-ler tilgodehavende vederlag. Hvis der er aftalt en rentefri kre-dit på betaling af det tilgodehavende vederlag, der strækker sig ud over den normale kredittid, beregnes dagsværdien af vederlaget ved at tilbagediskontere de fremtidige indbetalin-ger. Forskellen mellem dagsværdien og den nominelle værdi af vederlaget indregnes som en finansiel indtægt i resultatet over den forlængede kredittid ved at anvende den effektive rentes metode.

Eksterne direkte projektomkostninger Denne post indeholder alle omkostninger vedrørende pro-jekter der afholdes for at opnå årets omsætning og omfatter bl.a. direkte projektomkostninger, herunder renter i bygge-perioden og et tillæg for andel af indirekte projektomkost-ninger opgjort som en del af personaleomkostninger, pro-jektmaterialer, lokaleomkostninger samt vedligeholdelse og afskrivninger der er foranlediget af projektudviklingen og som forholdsmæssigt kan henføres til den udnyttede projekt-udviklingskapacitet.

Herudover indgår tillige eventuelle nedskrivninger af igang-værende og færdige projekter samt udgiftsførelse af projekt-udviklingsomkostninger i det omfang projekterne ikke for-ventes realiseret.

Værdiregulering investeringsejendomme m.v. Ændringerne i dagsværdierne af investeringsejendomme og tilhørende afledte finansielle instrumenter indregnes i resul-tatet i regnskabsposten “Værdiregulering investeringsejen-domme, netto”.

Realiserede avancer og tab ved salg af investeringsejendomme opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi og salgsprisen og indregnes også i resultatet i regnskabsposten ”Værdiregulering investeringsejendomme, netto”.

Andre eksterne omkostninger I posten “andre eksterne omkostninger” indregnes omkost-ninger til administration, lokaleomkostninger samt bildrift.

Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder i koncernregnskabet I koncernens resultat indregnes den forholdsmæssige andel af de associerede virksomheders resultat efter skat og forholds-mæssig eliminering af urealiserede, interne fortjenester og tab.


udbytte af kapitalandele i dattervirksomheder og as-socierede virksomheder i moderselskabets årsregnskab Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder indtægtsføres i moderselskabets resultat under finansielle indtægter i det regnskabsår hvor der erhverves en-delig ret til udbyttet. Dette vil typisk være på tidspunktet for generalforsamlingens godkendelse af udlodningen fra det på-gældende selskab.

Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteind-tægter og -omkostninger, kursgevinster og -tab vedrørende transaktioner i fremmed valuta, gæld og værdipapirer samt amortisering af finansielle forpligtelser, bortset fra dagsværdi-regulering af afledte finansielle instrumenter tilhørende in-vesteringsejendomme. Herudover indgår i moderselskabets resultat under finansielle indtægter eventuelle udbytter fra kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksom-heder, jf. ovenfor.

Renteindtægter og –omkostninger periodiseres med udgangs-punkt i hovedstolen og den effektive rentesats. Den effek-tive rentesats er den diskonteringssats, der skal anvendes til at tilbagediskontere de forventede betalinger, som er knyttet til det finansielle aktiv eller den finansielle forpligtelse, for at nutidsværdien af disse svarer til den regnskabsmæssige værdi af henholdsvis aktivet og forpligtelsen.

Låneomkostninger, som er direkte knyttet til anskaffelse, opførelse eller produktion af aktiver aktiveres som en del af aktivets kostpris.

Skat af årets resultat Årets skat som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatet med den del der kan hen-føres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen, henholdsvis i anden totalindkomst.

Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skat-tepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat. Ved be-regning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende skattesatser og –regler.

Udskudt skat beregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige værdier og skattemæssige værdier bort-set fra midlertidige forskelle opstået ved første indregning af enten goodwill eller en transaktion, som ikke er en virk-somhedssammenslutning, og som ikke påvirker resultat eller skattepligtig indkomst ved første indregning. Udskudt skat beregnes med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af de enkelte aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver, her-under skatteværdien af fremførselsberettigede, skattemæssige

underskud, indregnes i balancen med den værdi hvortil akti-vet forventes at kunne realiseres, enten ved modregning i ud-skudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver til mod-regning i fremtidige, positive skattepligtige indkomster inden for samme sambeskatningsenhed. Det revurderes på hver balancedag hvorvidt det er sandsynligt at der i fremtiden vil blive frembragt tilstrækkelig skattepligtig indkomst til at det udskudte skatteaktiv efter en individuel og konkret vurdering vil kunne udnyttes. Såfremt det vurderes at et skatteaktiv ikke kan udnyttes, foretages nedskrivning heraf over resultatet.

Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbun-det med kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder, medmindre moderselskabet har mulighed for at kontrollere, hvornår den udskudte skat realiseres, og det er sandsynligt, at den udskudte skat ikke vil blive udløst som aktuel skat inden for en overskuelig fremtid.

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og -satser i de respektive lande der med balancedagens lovgivning vil være gældende når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser og –regler indregnes i resultatet, medmindre den udskudte skat kan henføres til poster, der tidligere er indreg-net direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst. I sådanne tilfælde indregnes ændringen også direkte på egenka-pitalen eller i anden totalindkomst.

Moderselskabet er sambeskattet med alle danske dattervirk-somheder. Moderselskabet er administrationsselskab for sam-beskatningen. De sambeskattede selskabers samlede skat af indkomst fordeles mellem de danske, sambeskattede virksom-heder i forhold til disses skattepligtige indkomster.

Balance Goodwill Goodwill indregnes og måles ved første indregning som for-skellen mellem kostprisen for den overtagne virksomhed og dagsværdien af de overtagne aktiver, forpligtelser og eventu-alforpligtelser, jf. beskrivelsen under koncernregnskab.

Den regnskabsmæssige værdi af goodwill allokeres til kon-cernens pengestrømsfrembringende enheder på overtagelses-tidspunktet. Fastlæggelsen af pengestrømsbringende enheder følger den ledelsesmæssige struktur og interne økonomisty-ring og –rapportering i koncernen.

Goodwill afskrives ikke. Der foretages løbende værdiforrin-gelsestests for at sikre at aktivet nedskrives i det omfang den regnskabsmæssige værdi overstiger genindvindingsværdien. Genindvindingsværdien opgøres som den højeste værdi af dagsværdien med fradrag af salgsomkostninger, henholdsvis nutidsværdien af de forventede fremtidige nettopengestrøm-me fra den pengestrømsfrembringende enhed som goodwill


er knyttet til. Nedskrivning af goodwill indregnes på en se-parat linje i resultatet. Nedskrivning af goodwill tilbageføres ikke.

InvesteringsejendommeEjendomme klassificeres som investeringsejendomme, når de besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevin-ster. Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris der omfatter ejendommens købspris og direkte til-knyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efter-følgende til dagsværdi. Værdiansættelsen finder sted ud fra en discounted cashflow model hvor de fremtidige betalings-strømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra en given af-kastgrad. Afkastgraden fastsættes ejendom for ejendom.

Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatet under ”Værdi-regulering investeringsejendomme, netto” i det regnskabsår hvori ændringen opstår.

Andre anlæg, driftsmateriel og inventarAndre anlæg, driftsmateriel og inventar og måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostpri-sen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt hvor aktivet er klar til brug. De regnskabsmæssige værdier af andre anlæg, driftsmateriel og inventar gennemgås på balancedagen for at fastsætte om der er indikationer på værdiforringelse. Såfremt det er tilfældet, opgøres aktivets genindvindingsværdi for at fastslå behovet for eventuel nedskrivning og omfanget heraf.

Aktiverne afskrives lineært over aktivernes forventede brugs-tid der udgør 5-10 år. Indretning af lejede lokaler afskrives lineært over lejekontrakternes løbetid.

Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virk-somheder i moderselskabets årsregnskab Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksom-heder måles i moderselskabet til kostpris. Den regnskabs-mæssige værdi af kapitalandele i dattervirksomheder og as-socierede virksomheder gennemgås på balancedagen for at fastsætte om der er indikationer på værdiforringelse. Såfremt det er tilfældet, opgøres aktivets genindvindingsværdi for at fastslå behovet for eventuel nedskrivning og omfanget heraf. Såfremt kostprisen overstiger genindvindingsværdien, ned-skrives til genindvindingsværdien. Hvis der udloddes mere i udbytte end der samlet set er indtjent i virksomheden siden overtagelsen af denne, anses dette som en indikation på vær-diforringelse.

Nedskrivninger indregnes i resultatet. Ved eventuelle efterføl-gende tilbageførsler af nedskrivninger som følge af ændrin-ger i forudsætninger for den opgjorte genindvindingsværdi forhøjes henholdsvis aktivets og den pengestrømsfrembrin-gende enheds regnskabsmæssige til maksimalt den værdi, som

aktivet eller den pengestrømsfrembringende enhed ville have haft, hvis nedskrivning ikke var foretaget.

Andre langfristede aktiver Andre værdipapirer og kapitalandele består af pantebreve og gældsbreve opstået i forbindelse med salg af projekter, og må-les til amortiseret kostpris.

Langfristede værdipapirer og kapitalandele er kategoriseret som finansielle aktiver, der beholdes til udløb.

Igangværende og færdige projekter Igangværende og færdige projekter består af projekter inden for fast ejendom.

Projektbeholdningen er indregnet til direkte medgåede om-kostninger, herunder renter i projektperioden, og et tillæg for andel af indirekte projektomkostninger. Der er foretaget nedskrivning til lavere værdi hvor dette er skønnet nødven-digt idet der løbende foretages værdiforringelsestests af de aktiverede beløb for at sikre at aktiverne nedskrives i det om-fang den regnskabsmæssige værdi overstiger genindvindings-værdien.

Tillæg for indirekte projektomkostninger er opgjort som en del af personaleomkostninger, projektmaterialer, lokaleom-kostninger samt vedligeholdelse og afskrivninger der er for-anlediget af projektudviklingen og som forholdsmæssigt kan henføres til den udnyttede projektudviklingskapacitet.

Forudbetalinger fra kunder vedrørende igangværende solgte projekter (forward funding) fragår heri og et eventuelt nega-tivt nettobeløb opgjort for hvert enkelt projekt medtages i regnskabsposten ”Modtagne forudbetalinger fra kunder”.

Tilgodehavender Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser, tilgodehavender vedr. igangværende arbej-der for fremmed regning, tilgodehavender hos associerede virksomheder samt andre tilgodehavender. Tilgodehavender er kategoriseret som udlån og tilgodehavender, der er finan-sielle aktiver med faste eller bestemmelige betalinger, som ikke er noteret på et aktivt marked og som ikke er afledte finansielle instrumenter.

Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris der sædvan-ligvis svarer til nominel værdi eller en lavere nettorealisati-onsværdi. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender.

Finansielle aktiver og forpligtelser modregnes i balancen så-fremt selskabet har modregningsadgang og samtidig har til hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at realisere aktiver og forpligtelser samtidigt.


Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger der vedrører efterfølgende regnskabs-år. Periodeafgrænsningsposter måles i balancen til kostpris.

EntreprisekontrakterNår udfaldet af en entreprisekontrakt kan skønnes pålideligt, måles entreprisekontrakten til salgsværdien af det på balance-dagen udførte arbejde (produktionsmetoden) fratrukket fore-tagne acontofaktureringer og nedskrivninger til imødegåelse af eventuelle forventede tab. Salgsværdien måles på baggrund af færdiggørelsesgraden på balancedagen og de samlede for-ventede indtægter fra den enkelte entreprisekontrakt.

Færdiggørelsesgraden for det enkelte projekt beregnes nor-malt som forholdet mellem koncernens anvendte ressource-forbrug og det totale budgetterede ressourceforbrug.

Kan udfaldet af en entreprisekontrakt ikke måles pålideligt, måles entreprisekontrakten til de medgåede entrepriseom-kostninger, hvis det er sandsynligt at de vil blive genindvun-det. Når det er sandsynligt at de samlede entrepriseomkost-ninger vil overstige de samlede entrepriseindtægter for en entreprisekontrakt, indregnes det forventede tab straks som en omkostning.

Den enkelte igangværende entreprisekontrakt indregnes i ba-lancen under tilgodehavender eller forpligtelser, afhængig af om nettoværdien udgør et tilgodehavende eller en forpligtelse.

Værdipapirer Værdipapirer under kortfristede aktiver består af børsnote-rede og unoterede aktier.

Værdipapirerne er kategoriseret som ”finansielle aktiver dis-ponible for salg”, som er finansielle aktiver, der ikke er af-ledte finansielle instrumenter, og som enten er klassificeret som disponible for salg eller som ikke kan klassificeres som hverken udlån eller tilgodehavender, finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatet, eller finansielle aktiver, der beholdes til udløb.

Værdipapirer disponible for salg måles ved første indregning til kostpris og efterfølgende til dagsværdi. Dagsværdiregule-ringer indregnes i anden totalindkomst og resultatføres ved salg eller afvikling af værdipapirerne.

Børsnoterede værdipapirer måles til børskurs og ikke-børs-noterede værdipapirer måles til dagsværdi baseret på beregnet kapitalværdi.

Egenkapitalandele der ikke handles på et aktivt marked og hvor dagsværdien ikke kan opgøres tilstrækkeligt pålideligt måles til kostpris. Pantebreve måles til amortiseret kostpris.

Egenkapital Udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for ved-tagelse på generalforsamlingen.

Erhvervelse af egne aktier indregnes til kostpris på egenka-pitalen under overført resultat. Sælges egne aktier, indregnes vederlag herfor tilsvarende direkte på egenkapitalen. Kapital-nedsættelse ved annullering af egne aktier reducerer selskabs-kapitalen og forøger overført resultat. Udbytte af egne aktier indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.

Pensionsforpligtelser o.l.Ved bidragsbaserede pensionsordninger indbetales løbende faste bidrag til uafhængige pensionsselskaber o.l. Bidragene indregnes i resultatet i den periode, hvori medarbejderne har udført den arbejdsydelse, der giver ret til pensionsbidraget. Skyldige betalinger indregnes i balancen som en forpligtelse.

Hensatte forpligtelser Hensatte forpligtelser indregnes når der som følge af begi-venheder før eller på balancedagen opstår en retlig eller fak-tisk forpligtelse, og det er sandsynligt at der må afgives øko-nomiske fordele for at indfri forpligtelsen.

I posten indgår bl.a. hensættelser til dækning af lejegarantier, hvor hensættelsen er foretaget på baggrund af erfaringer med lejegarantier og efter en individuel vurdering af de enkelte lejemål samt negativ egenkapital i associerede virksomheder m.v. i det omfang koncernen har en retlig eller faktisk forplig-telse til at dække den pågældende virksomheds forpligtelser.

Hensatte forpligtelser måles som det bedste skøn over de om-kostninger der er nødvendige for på balancedagen at afvikle forpligtelserne. Hensatte forpligtelser med forventet forfald efter et år, er klassificeret som langfristede forpligtelser.

Finansielle gældsforpligtelser Langfristede, finansielle gældsforpligtelser måles på tidspunk-tet for låneoptagelse til kostpris, svarende til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles finansielle gældsforpligtelser til amorti-seret kostpris således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatet som en renteomkost-ning over låneperioden. Andre finansielle gældsforpligtelser indregnes til amortiseret kostpris der sædvanligvis svarer til nominel værdi.

Leasingydelser vedrørende operationelle leasingaftaler ind-regnes lineært i resultatet over leasingperioden.

Finansielle forpligtelser omfattende gæld til kreditinstitutter, leverandørgæld samt anden gæld, er kategoriseret som finan-sielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris.


Periodeafgræsningsposter indregnet under forpligtelser om-fatter modtagne indtægter der vedrører efterfølgende regn-skabsår. Periodeafgrænsningsposter måles i balancen til kost-pris.

Pengestrømsopgørelse Pengestrømsopgørelsen for henholdsvis moderselskabet og koncernen præsenteres efter den indirekte metode med ud-gangspunkt i ordinært resultat før finansiering og viser penge-strømme fra drifts-, investerings- og finansieringsaktiviteterne samt likvide beholdninger ved regnskabsårets begyndelse og slutning.

Pengestrømme fra driftsaktiviteter opgøres som driftsresulta-tet reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændringer i drifts-kapital samt betalte finansielle indtægter, finansielle omkost-ninger og selskabsskat.

Pengestrømme til investeringsaktivitet omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af virksomheder, materielle og andre langfristede aktiver. Endvidere indregnes pengestrøm-me vedrørende finansielt leasede aktiver i form af betalte lea-singydelser.

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter ændringer i moderselskabets aktiekapital og omkostninger forbundet her-med, optagelse og indfrielse af lån, afdrag i øvrigt på rentebæ-rende gæld samt udbetaling af udbytte.

Pengestrømme i anden valuta end den funktionelle valuta indregnes i pengestrømsopgørelsen ved at anvende periodiske gennemsnitskurser, medmindre disse afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne.

Ved udarbejdelse af pengestrømsopgørelsen er der foretaget omregning af primobalancer og pengestrømme i fremmed

valuta til balancedagens kurser. Herved elimineres valuta-kursdifferencernes effekt på periodens bevægelser og penge-strømme. Betalte renter vises særskilt, og periodens projek-trenter er således ikke indeholdt i likviditetsforskydning fra projektbeholdningen. Pengestrømsopgørelsens tal kan såle-des ikke udledes direkte af regnskaberne.

Likvide beholdninger omfatter frie likvider.

Segmentoplysninger Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis og følger koncernens interne le-delsesrapportering.

Segmentindtægter og –omkostninger samt segmentaktiver og –forpligtelser omfatter de poster der direkte kan henføres til det enkelte segment, samt de poster der kan fordeles til de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke-fordelte poster vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtæg-ter og omkostninger der er forbundet med koncernens admi-nistrative funktioner, indkomstskatter o.l.

Langfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver som anvendes direkte i segmentets drift, herunder immaterielle og materielle aktiver samt kapitalandele i associerede virksom-heder. Kortfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver som direkte kan henføres til driften i segmentet, herunder igangværende og færdige projekter, tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser, andre tilgodehavender, periodeaf-grænsningsposter samt likvide beholdninger.

Forpligtelser i segmenterne omfatter de forpligtelser der kan henføres til driften i segmentet, herunder gæld til leverandører af varer og tjenesteydelser, gæld til kreditinstitutter, hensatte forpligtelser, anden gæld og lign.


Nøgletalsdefinitioner

Egenkapitalforretning:Moderselskabets andel af årets resultat x 100

Moderselskabets gennemsnitlige andel af koncernegenkapitalen

EBITA-margin: Resultat af primær drift x 100

Nettoomsætning

Soliditetsgrad (egenkapital)Egenkapital inkl. minoritetsandele x 100

Passiver i alt

Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital):

Egenkapital inkl. minoritetsandele med tillæg af ansvarlige lån x 100

Passiver i alt

Indre værdi:Egenkapital ekskl. minoritetsandele x 100

Antal aktier

Resultat pr. aktie:Resultat henførbart til moderselskabets aktionærer

Gennemsnitligt antal aktier i omløb

Udvandet resultat pr. aktie:Udvandet resultat henførbart til moderselskabets aktionærer

Gennemsnitligt antal udvandede aktier

Udbytte pr. aktie: Moderselskabets udbytte pr. aktie


Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurderin-ger

Mange regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på bag-grund af de seneste oplysninger, der er til rådighed på tids-punktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, eller på grund af sup-plerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.

I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget en række væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger der har haft en bety-delig indflydelse på årsrapporten:

Indregning af omsætningPå projekter der kan kategoriseres som entreprisekontrakt indregnes omsætningen efter IAS 11. På solgte projekter som indeholder flere delleverancer og hvor disse kan adskilles og den økonomiske virkning af hver enkelt delleverance kan vur-deres særskilt, indregnes avancen fra den enkelte delleverance når alle væsentlige elementer i aftalen er opfyldt og dermed i henhold til IAS 18. Ledelsen foretager således en kontret vur-dering af hvert enkelt projekt i forhold til indregningsprincip og -metode.

InvesteringsejendommeKoncernens investeringsejendomme måles i balancen til dagsværdi. Værdiansættelsen foretages ud fra en discounted cashflow-model hvor de forventede fremtidige betalings-strømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra en given afkastgrad. Såfremt der sker ændringer i de anvendte for-udsætninger kan værdien afvige fra værdien opgjort pr. 31. januar 2010. Der er i regnskabsåret 2009/10 foretaget en ne-gativ værdiregulering af koncernens investeringsejendomme på DKK 10,9 mio. Den regnskabsmæssige værdi af investe-ringsejendomme udgør pr. 31. januar 2010 DKK 355,1 mio.

Igangværende og færdige projekterVurdering af nedskrivningsbehov på igangværende og færdige projekter foretages med udgangspunkt i en konkret vurdering af hvert enkelt projekt, herunder foreliggende projektbud-getter og forventninger til fremtidige udviklingsmuligheder.

Såfremt det faktiske udviklingsforløb afviger fra det forven-tede, kan det medføre behov for justeringer af de indregnede nedskrivninger. Årets resultat er negativt påvirket med DKK 3,5 mio. som følge af ændring i skøn over nedskrivning af igangværende og færdige projekter. Den regnskabsmæssige værdi af igangværende og færdige projekter udgør pr. 31. ja-nuar 2010 DKK 3.253,5 mio.

TilgodehavenderVurdering af nedskrivningsbehov på tilgodehavender foreta-ges ud fra en konkret vurdering af hvert enkelt tilgodehaven-de. Såfremt der sker ændringer i de anvendte forudsætninger kan værdien afvige fra værdien opgjort pr. 31. januar 2010. Den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender udgør pr. 31. januar 2010 DKK 270,3 mio.

udskudte skatteaktiverVærdiansættelsen er foretaget på baggrund af de nugældende muligheder for henholdsvis underskudsfremførelse, sam-beskatning og koncernbidrag. Såfremt vilkårene for under-skudsfremførelse og sambeskatning/koncernbidrag ændres, kan værdien af skatteaktiverne være såvel højere som lavere end den regnskabsmæssige værdi opgjort pr. 31. januar 2010. Værdiansættelsen af skatteaktivet er foretaget på baggrund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger for en 5-årig periode. De første tre år er budgetteret ud fra en vur-dering af konkrete projekter i koncernens projektportefølje. De yderligere to år er baseret på resultatfremskrivninger, som er underbygget af dels konkrete projekter i projektporteføljen med en længere tidshorisont end tre år samt en række projekt-muligheder. Den regnskabsmæssige værdi af udskudte skat-teaktiver udgør pr. 31. januar 2010 DKK 284,9 mio.

GoodwillVurdering af nedskrivningsbehov på indregnede goodwillbe-løb kræver opgørelse af kapitalværdier for de pengestrøms-givende enheder, hvortil goodwillbeløbet kan henføres. Op-gørelse af kapitalværdien fordrer et skøn over forventede fremtidige pengestrømme i den enkelte pengestrømsfrem-bringende enhed samt fastlæggelse af en rimelig diskonte-ringsfaktor. Der er ikke foretaget nedskrivning af det i balan-cen indregnede goodwillbeløb. Den regnskabsmæssige værdi af goodwill udgør pr. 31. januar 2010 DKK 33,3 mio.


Note 3. Segmentoplysninger

Koncernen har for første gang anvendt IFRS 8, Driftssegmenter, for regnskabsåret 2009/10.

Som følge af forskelle i udgangspunktet for segmentering i forhold til hidtidig praksis, har anvendelse af IFRS 8 medført en ændring i identifikationen af koncernens segmenter.

Koncernen har i tidligere år præsenteret segmentoplysninger med udgangspunkt i en geografisk segmentering suppleret med yderligere oplysninger vedrørende forretningssegmenter. Koncernens interne rapportering til moderselskabets bestyrelse fokuserer imidlertid på koncernens forretningsenheder TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding samt den resterende del i TK Development, moderselskab.

Segmentoplysningerne er derfor tilpasset denne rapportering. Sammenligningstal er tilpasset den ændrede præsentation af segment-oplysninger.

Den anvendte regnskabspraksis ved opgørelse af segmentoplysningerne er den samme som koncernens regnskabspraksis, jf. beskri-velse heraf.

31.1.2010 TKD Nord-europa

Euro Mall Holding TKD Eliminering I alt

Nettoomsætning til eksterne kunder 1.223,1 118,9 27,9 0,0 1.369,9Værdiregulering investeringsejendomme, netto 0,0 5,9 -16,8 0,0 -10,9Finansiering, netto -4,5 6,4 -19,8 0,0 -17,9Af- og nedskrivninger 1,4 1,2 1,9 0,0 4,5Resultatandele i associerede virksomheder 0,0 0,7 -0,9 0,0 -0,2Skat af årets resultat 12,4 13,1 -11,5 0,0 14,0Resultat efter skat 23,9 42,0 -40,5 0,0 25,4Segmentaktiver 1.756,4 2.001,8 1.986,0 -1.366,9 4.377,3Kapitalandele i associerede virksomheder 0,0 1,5 23,2 0,0 24,7Anlægsinvesteringer *) 0,1 0,5 0,5 0,0 1,1Segmentforpligtelser 1.377,4 1.170,3 392,6 -156,4 2.783,9

31.1.2009 TKD Nord-europa

Euro Mall Holding

TKD Eliminering I alt

Nettoomsætning til eksterne kunder 471,3 557,3 23,8 0,0 1.052,4Værdiregulering investeringsejendomme, netto 0,0 73,0 -15,3 0,0 57,7Finansiering, netto -1,3 -13,1 -19,0 0,0 -33,4Af- og nedskrivninger 2,4 1,0 2,6 0,0 6,0Resultatandele i associerede virksomheder 0,0 0,5 -0,8 0,0 -0,3Skat af årets resultat 25,2 -5,7 -6,7 0,0 12,8Resultat efter skat -6,6 172,0 -10,2 0,0 155,2Segmentaktiver 1.494,7 1.668,6 1.942,5 -1.289,7 3.816,1Kapitalandele i associerede virksomheder 0,0 0,8 23,3 0,0 24,1Anlægsinvesteringer *) 1,4 2,3 6,6 0,0 10,3Segmentforpligtelser 1.102,2 829,9 436,6 -58,6 2.310,1


Note 3. Segmentoplysninger, fortsat

Geografiske oplysningerTK Development opererer primært på markederne Danmark, Sverige, Finland, Polen og Tjekkiet. Omsætningen i de enkelte lande kan i kraft af koncernens regnskabspraksis for indregning af solgte projekter variere væsentligt fra år til år.

Ved præsentation af oplysninger vedrørende geografiske områder er oplysning om omsætningens fordeling på geografiske segmenter opgjort med udgangspunkt i projekternes beliggenhed.

2009/10 2008/09Nettoomsætning

til eksterne kunderLangfristede

aktiver **)Nettoomsætning

til eksterne kunderLangfristede

aktiver **)Danmark 45,6 38,6 225,8 41,0Sverige 1.175,9 - - -Tyskland - 196,0 - 213,1Tjekkiet - 159,1 333,9 153,4Øvrige udland 148,4 3,9 492,7 6,6Ialt 1.369,9 397,6 1.052,4 414,1

Langfristede aktiver vedrører primært koncernens investeringsejendomme i Tjekkiet og Tyskland jf. note 18.

Omsætning til kunder der overstiger 10 % af omsætningenUd af koncernens samlede nettoomsætning udgør omsætningen fra overdragelse af projekter til en enkelt kunde i regnskabsåret 2009/10 DKK 1.085,7 mio. i TKD Nordeuropa. I regnskabsåret 2008/09 udgør omsætningen til en enkelt kunde DKK 294,1 mio. i Euro Mall Holding.

*) Anlægsinvesteringer omfatter tilgange af immaterielle og materielle aktiver.**) Langfristede atkiver omfatter immaterielle og materielle aktiver.

Note 4. Nettoomsætning

2009/10 2008/09Salg af projekter og ejendomme 1.224,1 927,2Indtægter fra entreprisekontrakter 47,8 35,4Lejeindtægter 66,6 45,0Salg af tjenesteydelser 31,4 44,8Nettoomsætning i alt 1.369,9 1.052,4

Note 5. Eksterne direkte projektomkostninger

2009/10 2008/09Projektomkostninger 1.155,0 746,7Nedskrivning af igangværende og færdige projekter 3,5 11,2Tilbageførsel af nedskrivning af igangværende og færdige projekter 0,0 -22,8Eksterne direkte projektomkostninger i alt 1.158,5 735,1

Der er efter en konkret gennemgang af hvert enkelt projekt i porteføljen konstateret et nedskrivningsbehov på DKK 3,5 mio. som er indregnet i regnskabsåret 2009/10 (2008/09: DKK 11,2 mio).


Note 6. Andre eksterne omkostninger

2009/10 2008/09Administrationsomkostninger 21,9 28,8Lokaleomkostninger 11,7 12,5Bilomkostninger 5,0 5,4Andre eksterne omkostninger i alt 38,6 46,7

Note 7. Personaleomkostninger

2009/10 2008/09Honorar�til�bestyrelse 2,3 2,3Gager�m.v.�til�moderselskabets�direktion�jf.�nedenfor 8,2 10,2Bidragsbaserede�pensionsordninger 0,5 0,5Omkostninger�til�social�sikring 10,1 11,2Omkostninger�til�incentive�program,�øvrige�medarbejdere 2,9 2,7Øvrige�gager� 71,9 88,9Øvrige�personaleomkostninger 4,0 4,8Personaleomkostninger�i�alt 99,9 120,6

Gennemsnitligt antal ansatte 146 166Antal ansatte ultimo 136 164

2009/10 Gage Pension Tantieme Incentive program I alt

Frede Clausen 4,0 0,1 0,0 0,5 4,6Robert Andersen 3,0 0,1 0,0 0,5 3,6Gager m.v. i alt 7,0 0,2 0,0 1,0 8,2

2008/09Frede Clausen 4,0 0,0 0,8 0,8 5,6Robert Andersen 3,0 0,0 0,8 0,8 4,6Gager m.v. i alt 7,0 0,0 1,6 1,6 10,2

Direktionen har herudover sædvanlige frie goder til rådighed, herunder fri bil. Værdien heraf udgør for 2009/10 DKK 0,1 mio. pr. direktionsmedlem.

Bestyrelsen består af formanden, næstformanden og 4 øvrige medlemmer. Bestyrelsesmedlemmernes honorar beregnes med udangs-punkt i et grundhonorar på DKK 250.000, hvor formanden modtager tre gange grundhonoraret, næstformanden to gange grundho-noraret og de øvrige medlemmer grundhonoraret.

Bidragsbaserede pensionsordningerKoncernen har indgået bidragsbaserede pensionsordninger med hovedparten af de ansatte i de danske koncernvirksomheder. I hen-hold til de indgåede aftaler indbetaler koncernvirksomhederne månedligt et beløb på 2 % af de pågældende medarbejderes grundløn til uafhængige pensionsselskaber.

Der er i regnskabsåret 2009/10 udgiftsført DKK 0,7 mio. til bidragsbaserede pensionsordninger (2008/09: DKK 0,5 mio).


Note 8. Aktiebaseret vederlæggelse

Koncernen har 2 incitamentsprogrammer .

December 2005 program:Bestyrelsen har den 30. december 2005 til direktionen og øvrige ledende medarbejdere tildelt warrants, der giver ret til tegning af 826.000 stk. aktier a DKK 20. Efterfølgende er 150.000 stk. bortfaldet, således at der ved regnskabsårets udløb er i alt 676.000 stk. aktive warrants. Tildelingen er betinget af ansættelse på de pågældende udnyttelsestidspunkter.

Der er tale om et 4½-årigt warrantprogram med tidligste udnyttelse efter 3½ år og med en yderligere bindingsperiode på eventuelt tegnede aktier ud over tegningsbeløbet på op til 3 år. Heri ligger at aktier op til markedsværdi svarende til tegningsbeløbet, kan afhæn-des uden begrænsninger mens aktier ud over en markedsværdi svarende til tegningsbeløbet, tidligst kan afhændes i løbet af en 3-årig periode efter tegningen idet der i hvert af de seks vinduer i den 3-årige periode kan afhændes op til 1/6 af disse aktier. De nævnte 676.000 stk. warrants svarer til ca. 2,4 % af aktiekapitalen.

De nævnte warrants kan udnyttes i tre 6-ugers perioder (vinduer), der er placeret:• efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2008/09 (ca. fra 30. april 2009)• efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret 2009/10 (ca. fra 30. september 2009)• efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2009/10 (ca. fra 30. april 2010)

Tegningskursen er fastlagt på basis af den gennemsnitligt noterede markedskurs i perioden 9.- 20. januar 2006 med en årlig regulering på 8 % som et udtryk for forlods afkast til aktionærerne. Tegningskursen pr. aktie a DKK 20 inden fradrag for eventuelt udbytte er fastsat til kurs 74,54 i det første vindue, kurs 77,05 i andet vindue og kurs 80,63 i det sidste vindue.

Værdien af warrants er med udgangspunkt i kurs 57,81, og en dividendepolitik på DKK 0 pr. aktie pr. år beregnet til DKK 6,6 mio. ved anvendelse af Black-Scholes formlen. Beløbet er udgiftsført løbende over perioden frem til maj 2009. Beregningen er foretaget på grundlag af en forventet fremtidig volatilitet på 30 % og et renteniveau på 3 %. Volatiliteten er fastlagt ud fra den historiske volatilitet og den forventede fremtidige volatilitet på aktiekursen for moderselskabets aktier. Herudover er det forudsat at warrants udnyttes i den midterste udnyttelsesperiode.

De aktive warrants fordeles med 240.000 stk. til direktionen og 436.000 stk. til øvrige ledende medarbejdere.

maj 2008 program:Bestyrelsen i TK Development blev på generalforsamlingen 27. maj 2008 bemyndiget til at udstede warrants for i alt op til nom. DKK 14.000.000 (700.000 stk. a DKK 20) til direktion og ledende medarbejdere i koncernen. Bestyrelsen besluttede 5. juni 2008 at udnytte denne bemyndigelse, og direktionen blev tildelt 170.000 stk. warrants, og øvrige ledende medarbejdere 528.000 stk., i alt 698.000 stk. warrants. Efterfølgende er 24.000 stk. warrants bortfaldet, og der er ved regnskabsårets udløb dermed 674.000 stk. aktive warrants.

Der er tale om et fireårigt program med tidligste udnyttelse efter tre år og med en yderligere bindingsperiode på eventuelt tegnede aktier på op til tre år. Heri ligger at aktier op til en markedsværdi svarende til tegningsbeløbet med tillæg af skattetilsvar kan afhændes uden begrænsninger mens aktier herudover tidligst kan afstås i løbet af en treårig periode efter tegningen idet der i hvert af de seks vinduer i den treårige periode kan afhændes op til 1/6 af disse aktier. 674.000 stk. warrants svarer til ca. 2,4 % af aktiekapitalen.

De nævnte warrants kan udnyttes i tre 6-ugers perioder (vinduer), der er placeret:• efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2010/11 (ca. fra 30. april 2011)• efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret 2011/12 (ca. fra 30. september 2011)• efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2011/12 (ca. fra 30. april 2012)

Tegningskursen er fastlagt på basis af den gennemsnitligt noterede markedskurs i perioden 9.-20. juni 2008 med en årlig regulering på 8 % som udtryk for forlods afkast til aktionærerne. Tegningskursen pr. aktie a DKK 20 inden fradrag for eventuelt udbytte kan herefter med basis i kurs 66,9 opgøres til henholdsvis DKK 83,4, DKK 86,2 og DKK 90,2 for udnyttelse i de respektive tre 6-ugers perioder.

Værdien af warrants er med udgangspunkt i kurs 66,9, og en dividendepolitik på DKK 0 pr. aktie pr. år beregnet til DKK 11,9 mio. ved anvendelse af Black-Scholes-formlen.Beløbet udgiftsføres løbende over incentiveprogrammets løbetid. Beregningen er foretaget på baggrund af en volatilitet på 40 % og et renteniveau på 5 %. Volatiliteten er fastlagt ud fra den historiske volatilitet og den forventede fremtidige volatilitet på aktiekursen for moderselskabets aktier. Herudover er det forudsat at warrants udnyttes i den midterste udnyt-telsesperiode.

De aktive warrants fordeles med 170.000 stk. til direktionen og 504.000 stk. til øvrige ledende medarbejdere.


Note 8. Aktiebaseret vederlæggelse, fortsat

Udviklingen i udestående warrants kan specificeres således:

Antal�warrants Vejede gennemsnitlige ud-nyttelseskurser

31.1.2010 31.1.2009 31.1.2010 31.1.2009Udestående�warrants�primo 1.376.000 690.000 81,61 77,05Tildelt�i�regnskabsåret 0 698.000 - 86,20Fortabt�grundet�ophør�af�ansættelsesforhold -26.000 -12.000 81,27 86,20Udnyttet�i�regnskabsåret 0 0 - -Udestående�warrants�ultimo 1.350.000 1.376.000 83,41 81,61Antal�warrants�der�kan�udnyttes�pr.�balancedagen 676.000 0Resultatført�aktiebaseret�vederlæggelse 3,9 4,3

Den gennemsnitlige restløbetid er beregnet til 11 måneder (2008/09: 20 måneder).

Note 9. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer

2009/10 2008/09Samlet honorar Deloitte 1,9 2,2Samlet honorar Nielsen & Christensen 1,0 1,6Honorarer i alt 2,9 3,8

Honorarer kan specificeres således:Deloitte:Lovpligtig revision 1,9 2,1Andre erklæringer med sikkerhed 0,0 }Skatterådgivning 0,0 0,1Andre ydelser 0,0Ialt 1,9 2,2

Nielsen & christensen:Lovpligtig revision 0,9 1,0Andre erklæringer med sikkerhed 0,0 }Skatterådgivning 0,1 0,6Andre ydelser 0,0Ialt 1,0 1,6


Note 10. Kapitalandele i associerede virksomheder

2009/10 2008/09Kostpris pr. 1. februar 21,8 21,3Årets tilgang 0,0 0,0Kapitalindskud 0,6 0,5Årets afgang 0,0 0,0Kostpris pr. 31. januar 22,4 21,8

Op- og nedskrivninger 1. februar -4,3 -4,0Årets resultat efter skat -0,2 -0,3Nedskrivninger 0,0 0,0Op- og nedskrivninger pr. 31. januar -4,5 -4,3Overført til modregning i tilgodehavender/hensatte forpligtelser 6,8 6,6

Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 24,7 24,1

I koncernregnskabets balance måles kapitalandelene i associerede virksomheder efter den indre værdis metode med fradrag af even-tuelle nedskrivninger. De associerede virksomheder fremgår af koncernoversigten note 40.

økonomiske informationer for associerede virksomheder:2009/10 2008/09

Indtægter 52,9 30,6Årets resultat -0,6 -0,7Aktiver 157,5 165,4Forpligtelser 103,5 115,9Koncernens andel af årets resultat -0,2 -0,3Koncernens andel af egenkapital 17,8 17,5

Note 11. Kapitalandele i joint ventures

For en oversigt over koncernens investering i joint ventures henvises koncernoversigten note 40, hvoraf den regnskabsmæssige be-handling i koncernregnskabet af hvert enkelt selskab fremgår. Nedennævnte tal er koncernens andel.

2009/10 2008/09Indtægter 59,2 203,5Omkostninger 33,7 112,2Kortfristede aktiver 652,1 792,6Langfristede aktiver 159,5 153,4Kortfristede forpligtelser 531,6 614,6Langfristede forpligtelser 26,0 27,2


Note 12. Finansielle indtægter

2009/10 2008/09Renter, likvider m.v. 1,7 25,2Renteindtægter fra joint ventures 5,0 8,8Renteindtægter fra associerede virksomheder 0,3 15,5Finansielle indtægter på udlån og tilgodehavender 7,0 49,5

Renter af værdipapirer (hold til udløb) 0,1 0,7Valutakursgevinster 1,2 3,1Øvrige finansieringsindtægter 2,3 8,2Finansielle indtægter i alt 10,6 61,5

Der fordeles således:Renteindtægter fra finansielle aktiver, der ikke måles til dagsværdi gennem resultatet 9,4 58,4Øvrige finansielle indtægter 1,2 3,1Finansielle indtægter i alt 10,6 61,5

Note 13. Finansielle omkostninger

2009/10 2008/09Renteomkostninger kreditinstitutter 117,8 150,3Renteomkostninger til joint ventures 9,7 8,1Valutakurstab og kurstab værdipapirer 0,4 0,8Øvrige finansieringsomkostninger 4,7 28,4Heraf aktiverede finansieringsomkostninger -104,1 -92,7Finansielle omkostninger i alt 28,5 94,9

Der fordeles således:Renteomkostninger fra finansielle forpligtelser, der ikke måles til dagsværdi gennem resultatet 28,1 94,1Øvrige finansielle omkostninger 0,4 0,8Finansielle omkostninger i alt 28,5 94,9

Til aktivering af renter på igangværende projekter anvendes en rentesats på 2,5 - 9,25 % afhængigt af rentesatsen på de enkelte pro-jektfinansieringer (2008/09: 6 - 8 %).


Note 14. Skat

2009/10 2008/09Aktuel selskabsskat 27,8 13,1Regulering vedrørende skat for tidligere regnskabsår 0,6 -1,7Ændring i udskudt skat -14,4 1,4Skat af årets resultat 14,0 12,8

Skat af årets resultat kan forklares således:Skat beregnet ved dansk skatteprocent 9,9 42,0Afvigelse skatteprocent i udenlandske dattervirksomheder 0,5 -3,5Regulering vedrørende tidligere regnskabsår 0,6 -1,7Skatteaffekt af:Ikke-skattepligtige indtægter/udgifter 3,5 -27,4Ændring af værdiregulering -20,8 2,9heraf ændring vedrørende tab af underskud nedskrevet tidligere år 16,1 0,0

Ændring af skattesats 0,3 1,5ændring ikke aktiveret skatteaktiv vedrørende:Andet 3,9 -1,0Skat af årets resultat 14,0 12,8

Udskudt skatteaktiv pr. 1. februar 265,7 266,0Udskudte skatteforpligtelser pr. 1. februar -43,3 -52,3udskudt skatteaktiv/skatteforpligtelse netto pr. 1. februar 222,4 213,7Kursregulering af saldo primo 0,7 3,7Årets udskudte skat indregnet i årets resultat 14,4 -1,4Regulering vedrørende tidligere år indregnet i resultatopgørelsen 0,0 -0,7Årets udskudte skat indregnet i anden totalindkomst -5,8 0,7Øvrig tilgang, netto -6,0 6,4udskudt skatteaktiv/skatteforpligtelse netto pr. 31. januar 225,7 222,4

Udskudt skatteaktiv pr. 31. januar, jf. note 21 284,9 265,7Udskudte skatteforpligtelser pr. 31. januar, jf. note 32 -59,2 -43,3udskudt skatteaktiv/skatteforpligtelse netto pr. 31. januar 225,7 222,4

Note 15. Resultat pr. aktie

2009/10 2008/09Resultat pr. aktie (EPS) à nom. DKK 20 0,9 5,5Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) á nom. DKK 20 0,9 5,5

Årets resultat 25,4 155,2Aktionærernes andel af årets resultat 25,4 155,2

Gennemsnitligt antal aktier a nom. DKK 20 28.043.810 28.043.810Gennemsnitligt antal aktier i omløb 28.043.810 28.043.810

De udestående warrants har ikke en udvandende effekt, da den gennemsnitlige markedskurs for ordinære aktier i regnskabsåret eller sammenligningsåret ikke overstiger tegningskursen i det første vindue. D.v.s. at de udestående warrants er ”out-of-the-money” og er derfor ikke inkluderet i udvandet gennemsnitlig antal aktier i omløb. De udestående warrants kan på længere sigt have en effekt på resultat pr. aktie.


Note 16. udbytte

Der er ikke i 2009/10 udbetalt udbytte for regnskabsåret 2008/09 til selskabets aktionærer. På den ordinære generalforsamling den 25. maj 2010 foreslår bestyrelsen, at der ikke udloddes udbytte til selskabets aktionærer for regnskabsåret 2009/10.

Note 17. Goodwill

31.1.2010 31.1.2009Kostpris pr. 1. februar 47,8 45,8Tilgang 0,0 2,0Kostpris pr. 31. januar 47,8 47,8

Af- og nedskrivninger pr. 1. februar 14,5 14,5Årets nedskrivninger 0,0 0,0Af- og nedskrivninger pr. 31. januar 14,5 14,5


Den samlede goodwill vedrører den pengestrømsfrembringende enhed Euro Mall Holding A/S, jf. note 3.

Ledelsen har pr. 31. januar 2010 gennemført en værdiforringelsestest af den regnskabsmæssige værdi af goodwill. Genindvindings-værdien er baseret på kapitalværdien, som er fastlagt ved anvendelse af forventede pengestrømme på basis af bestyrelsesgodkendte budgetter for de kommende tre regnskabsår og prognoser for yderligere to regnskabsår. I beregningen af genindvindingsværdien indgår en diskonteringsfaktor på 10 % før skat. Værdiforringelsestesten har ikke givet anledning til at foretage nedskrivning.

Ledelsen vurderer, at sandsynlige ændringer i de grundlæggende forudsætninger ikke vil medføre, at den regnskabsmæssige værdi af goodwill vil overstige genindvindingsværdien.


Note 18. Investeringsejendomme

31.1.2010 31.1.2009Kostpris pr. 1. februar 334,2 406,6Valutakursreguleringer primo -0,5 0,1Afgang 0,0 -72,5Kostpris pr. 31. januar 333,7 334,2

Opskrivninger pr. 1. februar 114,1 244,5Årets opskrivninger 5,9 30,7Tilbageførte opskrivninger ved afgang 0,0 -161,1Opskrivninger pr. 31. januar 120,0 114,1

Nedskrivninger pr. 1. februar 81,8 66,5Årets nedskrivninger 19,2 15,3Tilbageførte nedskrivninger -2,4 0,0Nedskrivninger pr. 31. januar 98,6 81,8

Op- og nedskrivninger pr. 31. januar 21,4 32,3


Fordeles således:Centraleuropæiske investeringsejendomme 159,1 153,4Tyske investeringsejendomme 196,0 213,1I alt 355,1 366,5

Lejeindtægter, investeringsejendomme 26,6 35,3Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer -2,3 -4,1Direkte driftsomkostninger, ikke udlejede arealer -1,1 -0,7Nettoindtægter fra investeringsejendomme 23,2 30,5

Investeringsejendomme: Beliggenhed Ejerandel i % Afkastkrav Ansk.år kvm.Futurm Hradec Kralové Tjekkiet 20 % 7,0 % 2000 18.300Lüdenscheid/Berlin Tyskland 100 % 6,5 % 1994-1998 26.000

Den tjekkiske investeringsejendom er ejet i joint venture med GE Capital og Heitman, hvor koncernen har adgang til en performan-cebestemt andel af værdireguleringerne på ejendommen, hvilket er indregnet i den bogførte værdi pr. 31. januar 2010. Den bogførte værdi af den tjekkiske investeringsejendom udgør pr. 31. januar 2010 DKK 159,1 mio. Værdiansættelsen er baseret på en uændret afkastgrad på 7,0 % p.a. beregnet ud fra en discounted cashflow model over en 5-årig periode og indregning af terminalværdien i år fem. Årets værdiregulering udgør DKK 5,9 mio.

Værdiansættelsen af koncernens tyske investeringsejendommene er baseret på en afkastgrad på 6,5 % beregnet ud fra en discounted cashflow model over en 10-årig periode og indregning af terminalværdien i år 10. Den bogførte værdi af koncernens tyske investe-ringsejendomme udgør pr. 31. januar 2010 DKK 196,0 mio. Der er i året foretaget en negativ værdiregulering på DKK 16,8 mio, hvoraf DKK 15,0 mio. vedrører værdiregulering som følge af forventede ekstraordinære vedligeholdelsesarbejder i forbindelse med lejers fraflytning af et større lejemål i en af ejendommene.

Der er ikke anvendt ekstern valuar ved værdiansættelse af koncernens investeringsejendomme.


Note 19. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar

31.1.2010 31.1.2009Kostpris pr. 1. februar 59,7 57,6Kursregulering af anskaffelsessum primo 0,8 -2,5Tilgang 1,0 8,3Afgang -6,5 -3,7Kostpris pr. 31. januar 55,0 59,7

Af- og nedskrivninger pr. 1. februar 45,4 43,4Kursreguleringer på af- og nedskrivninger primo 0,4 -0,8Årets afskrivninger 4,0 5,6Af- og nedskrivninger på afhændede aktiver -4,0 -2,8Af- og nedskrivninger pr. 31. januar 45,8 45,4


Andre anlæg, driftsmateriel og inventar afskrives over 5 år. Indretning af lejede lokaler, der indgår i ovenstående beløb afskrives lineært over lejekontrakternes løbetid. Den bogførte værdi af indretning af lejede lokaler er vurderet uvæsentlig, hvorfor andre anlæg, drifts-materiel og inventar ikke er opdelt i flere klassifikationer.

Note 20. Andre værdipapirer og kapitalandele

31.1.2010 31.1.2009Kostpris pr. 1. februar 16,3 23,9Årets afgang 0,0 -7,6Kostpris pr. 31. januar 16,3 16,3

Op- og nedskrivninger pr. 1. februar -15,0 -15,0Årets op- og nedskrivninger 0,0 0,0Op- og nedskrivninger pr. 31. januar -15,0 -15,0


Andre værdipapirer og kapitalandele består hovedsageligt af gældsbreve med pant i fast ejendom.

Den regnskabsmæssige værdi af andre værdipapirer og kapitalandele svarer til dagsværdi. Dagsværdien er opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den effektive rentes metode.


Note 21. udskudte skatteaktiver

31.1.2010 31.1.2009Udskudte skatteaktiver pr. 1. februar 322,1 313,5Ændring i skatteprocent -0,5 0,5Årets tilgang 31,9 55,7Årets afgang -34,8 -44,1Skat af anden totalindkomst -5,8 0,7Valutakursreguleringer 1,6 -4,2udskudte skatteaktiver pr. 31. januar 314,5 322,1

Værdiregulering pr. 1. februar -56,4 -47,5Årets værdiregulering 26,8 -8,9Værdireguleringer pr. 31. januar -29,6 -56,4Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 284,9 265,7

udskudte skatteaktiver vedrører:Finansielle anlægsaktiver 1,5 1,5Materielle aktiver 0,4 0,4Andre langfristede aktiver 15,6 20,6Kortfristede aktiver -21,6 -11,8Hensatte forpligtelser -1,7 3,5Værdi af skattemæssig underskud 320,3 307,9Nedskrivning af skatteaktiver -29,6 -56,4I alt 284,9 265,7

Udskudte skatteaktiver pr. 31. januar, jf. ovenfor 284,9 265,7Udskudte skatteforpligtelser pr. 31. januar, jf. note 32 -59,2 -43,3Udskudte skatteaktiver/skatteforpligtelser netto pr. 31. januar 225,7 222,4

31.1.2010

Udskudt skatteaktiv/

skatteforplig-telse netto pr.

1. februar

Indregnet i resultatop-

gørelsen

Indregnet i anden total-

indkomstØvrig til-

gang/ afgangKøb af virk-

somhederValutaurs-reg primo



31. januarFinansielle anlægsaktiver 1,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 1,5Materielle aktiver 0,4 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,4Andre langfristede aktiver 20,6 -5,0 0,0 0,0 0,0 0,0 15,6Kortfristede aktiver -48,4 5,5 -11,8 -0,6 -6,0 -1,6 -62,9Ubeskattet reserve vedrørende Sverige -8,9 -10,2 0,0 0,0 0,0 -0,3 -19,4Hensatte forpligtelser 3,5 -4,9 0,0 0,0 0,0 0,0 -1,4Værdi af skattemæssige underskud 310,1 8,2 0,0 0,0 0,6 2,6 321,5Nedskrivning af skatteaktiver -56,4 20,8 6,0 0,0 0,0 0,0 -29,6I alt 222,4 14,4 -5,8 -0,6 -5,4 0,7 225,7

31.1.2009



1. februar

Indregnet i resultatop-

gørelsen

Indregnet i anden total-

indkomstØvrig til-

gang/ afgangKøb af virk-

somhederValutaurs-reg primo



31. januarFinansielle anlægsaktiver 0,3 1,2 0,0 0,0 0,0 0,0 1,5Materielle aktiver 0,5 -0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,4Andre langfristede aktiver 0 20,6 0,0 0,0 0,0 0,0 20,6Kortfristede aktiver -9,8 -51,3 6,7 2,9 0,7 2,4 -48,4Ubeskattet reserve vedrørende Sverige -15,3 4,8 0,0 0,0 0,0 1,6 -8,9Hensatte forpligtelser 1,1 2,4 0,0 0,0 0,0 0,0 3,5Værdi af skattemæssige underskud 284,4 26,0 0,0 0,0 0,0 -0,3 310,1Nedskrivning af skatteaktiver -47,5 -2,9 -6,0 0,0 0,0 0,0 -56,4I alt 213,7 0,7 0,7 2,9 0,7 3,7 222,4


Note 21. udskudte skatteaktiver, fortsat

En væsentlig del af det samlede skatteaktiv vedrørende den danske del af sambeskatningen, hvor de skattemæssige underskud kan fremføres tidsubegrænset.

Værdiansættelsen af skatteaktivet er foretaget på baggrund af foreliggende budgetter og resultat-fremskrivninger for en 5-årig periode. De første tre år er budgetteret ud fra en vurdering af konkrete projekter i koncernens projektportefølje. De yderligere to år er baseret på resultatfremskrivninger, som er underbygget af dels konkrete projekter i projektporteføljen med en længere tidshorisont end 3 år samt en række projektmuligheder. Med baggrund heri har ledelsen vurderet et samlet nedskrivningsbehov af skatteaktivet pr. 31. januar 2010 på DKK 29,6 mio. Pr. 31. januar 2009 udgjorde den samlede nedskrivning af skatteaktivet DKK 56,4 mio.

Der er i regnskabsåret 2009/10 mistet en række underskud. En væsentlig del af disse underskud var allerede primo regnskabsåret ned-skrevet, og har derfor ikke påvirket resultatet betydeligt. Det samlede nedskrivningsbehov på skatteaktivet er reduceret med værdien af de mistede underskud, og bl.a. som følge heraf er den samlede nedskrivning af skatteaktivet pr. 31. januar 2010 reduceret med DKK 26,8 mio.

Nedskrivningen af skatteaktivet vedrører primært danske skattemæssige underskud, som kan fremføres tidsubegrænset samt polske og tjekkiske underskud med udløbsdato indenfor 1-5 år.

Note 22. Igangværende og færdige projekter

31.1.2010 31.1.2009Igangværende og færdige projekter excl. renter m.v. 3.361,5 3.406,0Aktiverede renter m.v. 425,1 270,7Modtagne a’conto betalinger -350,7 -942,7Nedskrivninger -182,4 -192,7Igangværende og færdige projekter i alt 3.253,5 2.541,3

Bogført værdi af den andel af projektbeholdningen hvorpå der er nedskrevet udgør DKK 652,5 mio. (2008/09: DKK 637,1 mio.).

Note 23. Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser

31.1.2010 31.1.2009Tilgodehavender vedrørende viderefaktureringer af entreprisekontrakter 0,2 8,7Tilgodehavender hos lejere 13,3 6,9Øvrige tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 93,0 138,6Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser i alt 106,5 154,2

Årets nedskrivninger indregnet i resultatopgørelsen -1,8 -0,2

Eventuel nedskrivning foretages til nettorealisationsværdi, svarende til summen af de fremtidige nettoindbetalinger, som tilgodeha-venderne forventes at indbringe. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender. Den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender nedskrevet til nettorealisationsværdi baseret på en individuel vurdering udgør DKK 4,8 mio. Pr. 31. januar 2009 udgjorde den tilsvarende værdi DKK 4,3 mio.

Der er ingen væsentlige overforfaldne ikke-nedskrevne tilgodehavender.

Tilgodehavendernes regnskabsmæssige værdi svarer til dagsværdi. Der er indtægtsført renteindtægter på nedskrevne tilgodehavender på DKK 0,0 mio. (2008/09: DKK 0,0 mio.).


Note 24. Igangværende arbejder for fremmed regning

31.1.2010 31.1.2009Salgsværdi af udført arbejde pr. balancedagen excl. acontoavance 8,7 30,0Acontoavance 9,1 5,3Foretagne a’contofaktureringer 0,0 -31,6Igangværende arbejder for fremmed regning i alt 17,8 3,7

Tilbageholdte betalinger for udført arbejde udgør DKK 0,0 mio. (2008/09 DKK 0,0 mio.).

Note 25. Værdipapirer

31.1.2010 31.1.2009Noterede værdipapapirer 0,1 0,1Unoterede værdipapirer 3,9 4,9Værdipapirer i alt 4,0 5,0

Værdipapirerne bestående af noterede aktier og unoterede egenkapitalandele og værdipapirer er klassificeret som ”finansielle aktiver disponible for salg”. Noterede værdipapirer består af børsnoterede aktier og måles til dagsværdi. De unoterede egenkapitalandele handles ikke på et aktivt marked. Da dagsværdien af disse ikke kan opgøres tilstrækkeligt pålideligt, måles de til kostpris. Unoterede værdipapirer, bortset fra unoterede egenkapitalandele optages ved første indregning til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi.

Note 26. Indeståender på deponerings- og sikringskonti

31.1.2010 31.1.2009 31.1.2008Deponeringskonti og øvrige konti, som koncernen ikke har fuld dispositionsret over. 68,7 156,5 950,6Modregning af finansielle forpligtelser -5,2 -40,3 -628,2Indeståender på deponerings- og sikringskonti i alt 63,5 116,2 322,4

Note 27. Aktiekapital

Aktiekapitalen består af 28.043.810 stk. aktier a DKK 20 (nominelt DKK 560.876.200). Aktierne er fuldt indbetalte. Aktierne er ikke opdelt i klasser, og ingen aktier er tillagt særlige rettigheder eller begrænsninger, herunder begrænsninger med hensyn til udbetaling af udbytte og tilbagebetaling af kapital. Der er ikke sket ændringer i 2009/10.

Aktiekapitalen har ændret sig således i de seneste 5 år:

Antal stk. i tusinder Nominel værdiÆndringer Ultimo Ændringer Ultimo

2005/06 14.021,9 28.043,8 280,4 560,92006/07 0,0 28.043,8 0,0 560,92007/08 0,0 28.043,8 0,0 560,92008/09 0,0 28.043,8 0,0 560,92009/10 0,0 28.043,8 0,0 560,9

Koncernen har hverken i regnskabsåret 2009/10 eller sammenligningsåret ejet egne aktier.


Note 28. Andre reserver

Reserve for værdireg. af fin.

aktiver dis-ponible for salg

Reserve for vær-direg. af sikring-

sinstrumenter

Reserve for valutakursregul-

eringer I alt

Andre reserver pr. 1 februar 2008 0,0 0,0 57,1 57,1Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 0,0 -62,6 -62,6Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,0 -31,4 0,0 -31,4Værdiregulering af finansielle aktiver disponible for salg -0,1 0,0 0,0 -0,1Udskudt skat af anden totalindkomst 0,0 0,0 0,7 0,7Andre reserver pr. 31. januar 2009 -0,1 -31,4 -4,8 -36,3

Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 0,0 32,5 32,5Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,0 31,4 0,0 31,4Værdiregulering af finansielle aktiver disponible for salg 0,0 0,0 0,0 0,0Udskudt skat af anden totalindkomst 0,0 0,0 -5,8 -5,8Andre reserver pr. 31. januar 2010 -0,1 0,0 21,9 21,8

Reserve for værdiregulering af finansielle aktiver disponible for salg indeholder den akkumulerede nettoændring i dagsværdien af fi-nansielle aktiver, der er klassificeres som finansielle aktiver disponible for salg. Reserven opløses i takt med at de pågældende finansielle aktiver afhændes eller udløber.

Reserve for værdiregulering af sikringsinstrumenter indeholder urealiseret tab på indgåede valutaterminsforretninger vedrørende sik-ring af fremtidige transaktioner.

Reserve for valutakursreguleringer indeholder alle kursreguleringer, der opstår ved omregning af regnskaber for enheder med en anden funktionel valuta end danske kroner, og kursreguleringer vedrørende aktiver og forpligtelser, der udgør en del af koncernens nettoin-vestering i sådanne enheder samt kursreguleringer vedrørende eventuelle sikringstransaktioner, der kurssikrer koncernens nettoinve-stering i sådanne enheder. Ved salg eller afvikling af dattervirksomheder overføres de akkumulerede valutakursreguleringer indregnet i anden totalindkomst vedrørende den pågældende dattervirksomhed til resultatopgørelsen.


Note 29. Gæld til kreditinstitutter

31.1.2010 31.1.2009Gæld�til�kreditinstitutter�er�indregnet�således�i�balancen:Langfristede�gældsforpligtelser 26,0 107,2

Kortfristede gældsforpligtelser før modregninger 2.303,2 1.679,5

Gæld til kreditinstitutter i alt 2.329,2 1.786,7

Modregning af aktiver i kortfristede gældsforpligtelser:Likvide beholdninger -5,2 -40,3Gæld til kreditinstitutter efter modregning i aktiver 2.324,0 1.746,4

Der er foretaget modregning af finansielle gældsforpligtelser i tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt i bundne li-kvider i det omfang selskabet har modregningsret og samtidig har til hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at realisere aktiver og forpligtelser samtidig.

Dagsværdi 2.329,9 1.786,7

Regnskabsmæssig værdi 2.329,2 1.786,7

Dagsværdien er opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den effektive rentes metode.

Koncernen har pr. 31. januar følgende lån og kreditter:Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi Dagsværdi

Lån Udløb Fast/-vari-abel 2009/10 2008/09 2009/10 2008/09 2009/10 2008/09

Realkredit DKK 2027 fast 4,1 % 4,1 % 25,3 25,3 26,0 25,3Bank DKK 2009-2011 variabel 4,5-6 % 6-8 % 1.175,6 830,2 1.175,6 830,2Bank SEK 2009-2023 variabel 2,5-3,5 % 4-7 % 42,2 43,5 42,2 43,5Bank PLN 2009 variabel 7-9,25 % 5-8 % 180,4 251,0 180,4 251,0Bank CZK 2009-2012 variabel 3,5-4 % 4,7-5,2 % 50,8 31,7 50,8 31,7Bank EUR 2009-2032 variabel 2,5-5 % 3-5 % 854,9 605,0 854,9 605,0I alt 2.329,2 1.786,7 2.329,9 1.786,7

Note 30. Hensatte forpligtelser

31.1.2010 31.1.2009Lejegarantier på solgte ejendomme pr. 1. februar 11,9 17,3Anvendt i året -5,4 -8,4Tilbageførte lejegarantier -2,7 0,2Hensat for året 18,3 2,8Lejegarantier på solgte ejendomme pr. 31. januar 22,1 11,9

Øvrige hensættelser pr. 1. februar 6,6 15,7Tilbageførte hensættelser 0,0 -9,1Hensat for året 0,2 0,0øvrige hensættelser pr. 31. januar 6,8 6,6

Hensatte forpligtelser pr. 31. januar 28,9 18,5


Note 30. Hensatte forpligtelser, fortsat

31.1.2010 31.1.2009Forfaldstidspunkterne�for�hensatte�forpligtelser�forventes�at�blive:0 - 1 år 14,7 7,61 - 5 år 14,2 10,9> 5 år 0,0 0,0Hensatte forpligtelser pr. 31. januar 28,9 18,5

Lejegarantiforpligtelser på solgte ejendomme er opgjort med udgangspunkt i erfaringer med lejegarantier og efter en individuel vur-dering af de enkelte lejemål.

Øvrige hensættelser vedrører hensættelser til negativ egenkapital i associeret virksomhed.

Note 31. Operationelle leasingkontrakter

For årene 2010-2014 er indgået operationelle leasingkontrakter vedrørende leje af kontorlokaler, kontormaskiner og driftsmateriel. Lejekontrakterne er indgået for en 3 - 5 årig periode med faste leasingydelser, der årligt pristalsreguleres. Aftalerne er uopsigelige i den nævnte periode, hvorefter de vil kunne fornyes i perioder på 3 - 5 år.

De årlige leasingydelser indregnes i resultatopgørelsen.

Fremtidige minimumsleasing ydelser i henhold til uopsigelige leasingkontrakter fordeler sig således:

2009/10 2008/09Inden for 1 år 9,0 8,1Inden for 1 - 5 år 11,0 6,0Efter 5 år 0,0 0,0Ialt 20,0 14,1

Note 32. udskudte skatteforpligtelser

31.1.2010 31.1.2009Udskudt skatteforpligtelse pr. 1. februar 43,3 52,3Ændring i skatteprocent 0,0 -1,0Årets tilgang 30,6 16,2Årets afgang -15,7 -16,3Valutakursreguleringer 1,0 -7,9udskudte skatteforpligtelser pr. 31. januar 59,2 43,3

udskudte skatteforpligtelser vedrører:Kortfristede aktiver 41,3 36,6Ubeskattet reserve vedrørende Sverige 19,4 8,9Hensatte forpligtelser -0,3 0,0Værdi af skattemæssige underskud -1,2 -2,2I alt 59,2 43,3

Der er ikke udskudte skatteforpligtelser vedrørende investeringer i dattervirksomheder, associerede virksomheder eller joint ventures der ikke er indregnet i balancen. Ikke afsat udskudt skatteforpligtelse af genbeskatningsforpligtelse vedrørende tyske dattervirksom-heder udgør DKK 87,9 mio. (DKK 2008/09 DKK 87,9 mio.). Selskabet kontrollerer hvorvidt denne udløses, og vurderer dette usandsynligt.


Note 33. Anden gæld

31.1.2010 31.1.2009Medarbejderrelateret gæld 13,7 15,3Afledte finansielle instrumenter 0,0 31,4Øvrig gæld 176,0 190,5Anden gæld i alt 189,7 237,2

Fordelt således under forpligtelser:Langfristede forpligtelser (medarbejderobligationer) 3,9 2,5Kortfristede forpligtelser 185,8 234,7Anden gæld i alt 189,7 237,2

Den regnskabsmæssige værdi af medarbejderrelateret gæld vedrørende løn, A-skat, sociale bidrag, feriepenge m.v., projektrelaterede skyldige omkostninger samt andre skyldige omkostninger svarer til forpligtelsernes dagsværdi.

Feriepengeforpligtelser repræsenterer koncernens forpligtelse til at udbetale løn i ferieperioder, som medarbejderne pr. balancedagen har optjent ret til at afholde i efterfølgende regnskabsår.


Note 34. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser

Eventualaktiver

Eventualaktiv i form af ikke indregnede udskudte skatteaktiver fremgår af note 21.

31.1.2010 31.1.2009Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelserKaution og garantiforpligtelse for associerede virksomheder 5,1 5,1Kaution og garantiforpligtelse for joint ventures 1,1 28,5Kaution og garantiforpligtelse i joint ventures 5,8 8,5Øvrige kautioner og garantiforpligtelser 34,1 23,4Regnskabsmæssig værdi af projektbeholdning stillet til sikkerhed for kreditinstitutter 2.938,6 2.147,8Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti m.v. kapitalandele, tilgodehavender og materielle aktiver som er stillet til sikkerhed for kreditinstitutter. 387,9 429,2

Tal i parantes er sammenligningstal for 2008/09.

De opførte beløb for kautioner og garantiforpligtelser for associerede virksomheder og for joint ventures udgør de maksimale beløb.

Øvrige kautioner og garantiforpligtelser i koncernen består hovedsageligt af koncernens samlede lejegarantiforpligtelser udover de i regnskabet afsatte beløb. De i regnskabet afsatte beløb udgør de andele af lejegarantierne som er vurderet aktuelle.

Projektbeholdningen udgør i koncernen DKK 3.253,5 mio. (DKK 2.541,3 mio.) hvoraf DKK 2.938,6 mio.(DKK 2.147,8 mio.) er stillet til sikkerhed for de kreditinstitutter der har bevilget byggekreditter eller kreditforeningslån.

Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti m.v. og anlægsaktiver DKK 387,9 mio. (DKK 429,2 mio). består af afgivet sikkerhed i sikringskonti, værdipapirer m.v. DKK 32,8 mio. (DKK 62,7 mio.) og investeringsejendomme DKK 355,1 mio. (DKK 366,5 mio.).

Der er ydet sædvanlige arbejdsgarantier vedrørende udførte byggearbejder. Garantierne er ydet via kautionsforsikringsselskab. Eventu-elle garantiarbejder kan i vidt omfang henføres til underentreprenører.

TK Development er aktuelt involveret i følgende sag som har en størrelse der gør den relevant at nævne:

De Samvirkende Købmænd indsendte i sommeren 2002 en klage til Naturklagenævnet over Københavns Kommunes godkendelse af den måde hvorpå stormagasinet Field’s er disponeret. Det blev navnlig gjort gældende at stormagasinet Field’s ikke er et stormagasin, men består af flere enkeltstående butikker. Naturklagenævnet traf beslutning den 19. december 2003 hvorefter disponeringen af stor-magasinet blev godkendt. De Samvirkende Købmænd har herefter indstævnet Naturklagenævnet for Østre Landsret. Sagen forventes tidligst afgjort i 2010. Hverken centrets ejer eller selskaber i TK Development koncernen er direkte part i sagen, men måtte De Samvir-kende Købmænd få hel eller delvis medhold, kan en effekt være at stormagasinet Field’s skal omdisponeres efter nærmere forhandling med de relevante kommunale forvaltninger. Såfremt De Samvirkende Købmænd får medhold, kan der påhvile ejeren af Field’s en øko-nomisk byrde for at foretage en ændret bygningsmæssig disponering ligesom det ikke kan udelukkes at der i den forbindelse kan blive rejst et krav mod koncernen. Ledelsen anser risikoen ved denne sag som værende minimal.

Koncernen er herudover involveret i enkelte tvister der alle vurderes at være af en sådan størrelse at de hverken enkeltvis eller under et kan påvirke koncernens resultat af betydning.

Ikke afsat udskudt skatteforpligtelse genbeskatningsforpligtelse vedrørende tyske dattervirksomheder udgør DKK 87,9 mio. (DKK 87,9 mio.). Selskabet kontrollerer hvorvidt denne udløses og vurderer dette usandsynligt.


Note 35. Finansielle risici og finansielle instrumenter

Kategorier af finansielle instrumenter 31.1.2010 31.1.2009Andre værdipapirer og kapitalandele 1,3 1,3Finansielle aktiver der holdes til udløb 1,3 1,3

Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 106,5 154,2Tilgodehavender hos associerede virksomheder 2,9 8,4Igangværende arbejder for fremmed regning 17,8 3,7Andre tilgodehavender 125,7 160,3Likvide beholdninger incl. deponerings- og sikringskonti 141,0 227,2udlån og tilgodehavender 393,9 553,8

Værdipapirer 4,0 5,0Finansielle aktiver disponible for salg 4,0 5,0

Afledte finansielle instrumenter indgået til sikring af fremtidige pengestrømme 0,0 31,4Finansielle forpligtelser anvendt som sikringsinstrumenter 0,0 31,4

Kreditinstitutter 2.324,0 1.746,4Leverandørgæld 144,1 224,0Anden gæld 185,8 205,8Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris 2.653,9 2.176,2

Koncernens risikostyringspolitikTK Development er som følge af sine aktiviteter eksponeret over for ændringer i valutakurser og renteniveau. Koncernens risiko-styringspolitik har det overordnede formål at styre risici og eksponeringer for derved at begrænse de negative virkninger på såvel indtjening som pengestrømme. Moderselskabet styrer i videst muligt omfang de finansielle risici i koncernen centralt og koordinerer koncernens likviditetsstyring, herunder kapitalfrembringelse og placering af overskudslikviditet.

ValutarisiciKoncernens valutarisici afdækkes primært ved at afpasse indbetalinger og udbetalinger i samme valuta. Som hovedregel aftales de en-kelte projekters finansiering hvad enten det er via kreditinstitutter eller ved anvendelse af forward funding i samme valuta som salget af projektet er aftalt i eller forventes solgt i. Tilsvarende søges entreprisekontrakterne som hovedregel indgået i projektets salgsvaluta. I de tilfælde hvor entreprisekontrakterne aftales i en anden valuta end projektets salgsvaluta, foretages en konkret vurdering af hvorvidt der skal indgås terminsforretninger eller andre finansielle instrumenter til afdækning af valutarisikoen. Der har i regnskabsåret 2009/10 været indgået en terminskontrakt til sikring af en entreprisevaluta på et projekt, idet den valuta er forskellig fra projektets salgsvaluta. I sammenligningsåret var der en terminskontrakt på et projekt til sikring af en entreprisevaluta som var forskellig fra forventet salgsva-luta. Begge terminskontrakter er endeligt afregnet i regnskabsåret 2009/10.

RenterisiciTK Development koncernen finansierer som hovedregel sine igangværende projekter med enten kortfristet, variabelt forrentet bankfi-nansiering eller forward funding, der oftest er baseret på en fast rente. Øvrig rentebærende gæld er i al væsentlighed variabelt forrentet.

Ledelsen vurderer løbende i henhold til koncernens politik, hvorvidt en andel af udlånet skal sikres med finansielle instrumenter. Der har ikke i regnskabsåret 2009/10 eller sammenligningsåret været afledte finansielle instrumenter til afdækning af renterisici.

LikviditetsrisiciKoncernen styrer løbende sine likviditetsrisici ved anvendelse af rullende kortidslikviditetsbudgetter og langsigtede likviditetsbudgetter, der dækker flere år. Det er koncernens målsætning løbende at sikre det for koncernen mest optimale likviditetsberedskab for at kunne disponere hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete udsving i likviditetstrækket. Koncernens likviditetsberedskab søges optimeret ved låneoptagelse eller indgåelse af aftaler om forward funding vedrørende igangværende projekter.

For at kunne sikre et fremadrettet finansielt beredskab har ledelsen vedtaget likviditetsstyremål i den samlede koncern. Ligeledes er


Note 35. Finansielle risici og finansielle instrumenter, fortsat

der vedtaget et soliditetsmål for den samlede koncern svarende til en soliditet på minimum 30 %, beregnet som egenkapital i forhold til samlede aktiver. I forhold til koncernens hovedbankforbindelse anvendes både likviditets- og soliditetsmæssige styremål. Begge er opfyldt i perioden.

KreditrisiciI forbindelse med salg af koncernens projekter overgår ejendomsretten til projekter først til investor på betalingstidspunktet. Salg af koncernens projekter genererer således som hovedregel ikke egentlige kreditrisici. Hvert tilgodehavende vurderes individuelt og even-tuelle nedskrivninger foretages.

Den maksimale kreditrisiko knyttet til værdipapirer og kapitalandele, tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser, andre tilgo-dehavender, likvide beholdninger og indeståender på deponerings- og sikringskonti svarer til den regnskabsmæssige værdi heraf. Årets nedskrivninger vedrørende tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser fremgår af note 21.

Der er foretaget nedskrivninger på øvrige finansielle aktiver med DKK 0,8 mio. (2008/09: DKK 0,0 mio.). Den regnskabsmæssige værdi af andre tilgodehavender der er nedskrevet til nettorealisationsværdi udgør DKK 0,9 mio. (2008/09: DKK 0,0 mio.).

Valutarisici vedrørende indregnede aktiver og forpligtelser:

2009/10

Likvider, deponerings-

konti og værdipapirer

Tilgode- havender

Kreditinsti-tutter

Gældsfor- pligtelser

Usikret netto position

EUR 15,0 52,0 -848,9 -56,1 -838,0SEK 27,6 25,8 -42,1 -17,2 -5,9PLN 32,1 27,1 -180,4 -29,4 -150,6CZK 15,1 3,7 -50,8 -15,0 -47,031.1.2010 89,8 108,6 -1.122,2 -117,7 -1.041,5

2008/09EUR 7,1 102,6 -605,0 -65,2 -560,5SEK 65,7 10,4 -43,5 -63,6 -31,0PLN 23,6 36,6 -251,1 -27,4 -218,3CZK 15,7 14,8 -31,7 -31,7 -32,931.1.2009 112,1 164,4 -931,3 -187,9 -842,7

Resultatets og egenkapitalens følsomhed overfor valutakursudsving 2009/10 2008/09Indvirkning hvis EUR-kurs var 10% lavere end faktisk kurs 62,9 42,0Indvirkning hvis SEK-kurs var 10% lavere end faktisk kurs 0,4 2,3Indvirkning hvis PLN-kurs var 10% lavere end faktisk kurs 11,3 16,4Indvirkning hvis CZK-kurs var 10% lavere end faktisk kurs 3,5 2,5

Koncernens væsentligste valutaeksponeringer relaterer sig til EUR, SEK, PLN og CZK. Ovenstående viser hvilken indvirkning det ville have på egenkapitalen og resultatet, såfremt kursen på de pågældende valutaer havde været 10 % lavere end den faktisk anvendte kurs. En tilsvarende stigning i valutakurserne, ville medføre et tilsvarende fald på årets resultat og egenkapital.

Idet samtlige kursreguleringer vedrørende ovenstående finansielle instumenter føres i resultatopgørelsen, vil påvirkningen fra eventu-elle kursudsving være den samme på både resultat og egenkapital.

Der har i regnskabsåret 2009/10 været indgået en terminskontrakt til sikring af en entreprisevaluta på et projekt, idet den valuta er forskellig fra projektets salgsvaluta. I sammenligningsåret var der en terminskontrakt på et projekt til sikring af en entreprisevaluta som var forskellig fra forventet salgsvaluta. Denne terminskontrakt er endelig afregnet i regnskabsåret 2009/10.



Renterisici og revurderings- eller forfaldstidspunkter vedrørende finansielle aktiver og forpligtelser:

Revurderings-/forfaldstidspunkt Effektiv0 - 1 år 1 - 5 år > 5 år I alt rente i %

2009/10Andre værdipapirer og kapitalandele 1,3 0,0 0,0 1,3 7,75 %Værdipapirer 4,0 0,0 0,0 4,0 0 - 7 %Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 106,5 0,0 0,0 106,5 0 %Andre tilgodehavender 125,7 0,0 0,0 125,7 0 %Indeståender hos kreditinstitutter (likvide beholdninger og deponerings- og sikringskonti) 141,0 0,0 0,0 141,0 1 - 3 %Tilgodehavende hos associerede virksomheder 2,9 0,0 0,0 2,9 6 - 8 %Leverandørgæld -144,1 0,0 0,0 -144,1 0 %Anden gæld -185,8 -3,9 0,0 -189,7 0 - 5 %Gæld til kreditinstitutter -2.298,0 -26,0 0,0 -2.324,0 2,5 - 9,25 %I alt pr. 31. januar 2010 -2.246,5 -29,9 0,0 -2.276,4

2008/09Andre værdipapirer og kapitalandele 1,3 0,0 0,0 1,3 7,75 %Værdipapirer 5,0 0,0 0,0 5,0 0 - 7 %Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 154,2 0,0 0,0 154,2 0 %Andre tilgodehavender 160,3 0,0 0,0 160,3 0 %Indeståender hos kreditinstitutter (likvide beholdninger og deponerings- og sikringskonti) 227,2 0,0 0,0 227,2 2 - 5 %Tilgodehavende hos associerede virksomheder 8,4 0,0 0,0 8,4 6 - 8 %Leverandørgæld -224,0 0,0 0,0 -224,0 0 %Anden gæld -234,7 -2,5 0,0 -237,2 0 - 5 %Gæld til kreditinstitutter -1.639,2 -84,7 -22,5 -1.746,4 3 - 8 %I alt pr. 31. januar 2009 -1.541,5 -87,2 -22,5 -1.651,2

Med hensyn til rentefølsomhed ville en stigning i renteniveauet på 1 % p.a. i forhold til balancedagens renteniveau vedrørende koncer-nens variabelt forrentede bankindeståender og gæld til kreditinstitutter for et fuldt år medføre en negativ indvirkning på årets resultat og dermed egenkapital på DKK 16,3 mio. Et fald i renteniveauet på 1 % ville medføre en tilsvarende positiv indvirkning på årets re-sultat og egenkapital. For sammenligningsåret 2008/09 udgjorde rentefølsomheden ved ændring i renteniveauet på 1 % p.a. i niveauet DKK 11,4 mio. for et fuldt år.

LikviditetsrisiciForfaldstidspunkter for finansielle forpligtelser er specificeret i noterne for de enkelte kategorier af forpligtelser, bortset fra leveran-dørgæld og anden gæld, der i al væsentlighed forfalder inden for ét år. TKD koncernens likviditetsreserve består af likvide beholdnin-ger og uudnyttede kreditfaciliteter.

2009/10 2008/09Likviditetsreserven sammensætter sig således:Likvide beholdninger 77,5 111,0Uudnyttede kreditfaciliteter 20,3 55,2I alt 97,8 166,2Deponerede midler til senere frigivelse 63,5 116,2Likviditetsreserve i alt 161,3 282,4



KapitalstyringSelskabets ledelse vurderer løbende koncernens kapitalstruktur og behovet for eventuelle tilpasninger hertil. Overordnet set er det ledelsens mål at sikre en kapitalstruktur, som understøtter koncernens langsigtede vækst og som samtidig sikrer et for koncernen så optimalt forhold som muligt mellem egenkapital og fremmedkapital for derved at maksimere afkastet til selskabets aktionærer.

Der er i koncernen vedtaget et soliditetsstyremål svarende til en soliditet på 30 %, hvilket der ligeledes arbejdes under i forhold til kon-cernens hovedbankforbindelse. Styremålet har været opfyldt i hele regnskabsåret. Pr. 31. januar 2010 udgør soliditetsgraden 36,4 %.

Koncernens forretningsmodel er fastholdt, og ledelsen vil gerne aktivt udnytte det indtjeningsmæssige potentiale i såvel eksisterende som nye projektmuligheder. Koncernens nuværende likviditet og egenkapitalgrundlag er tilstrækkeligt til at gennemføre udviklingen af den igangværende projektportefølje. Med henblik på også at udnytte potentialet i de forventede yderligere projekter er det ledelsens vurdering at en kapitaltilførsel i niveauet DKK 200 mio. vil kunne øge aktionærernes afkast.

Der bliver taget stilling til eventuelt aktieudbytte år for år. Det er indtil videre bestyrelsens politik at der ikke udloddes udbytte. Besty-relsen ønsker at fastholde likviditeten i virksomheden, specielt under hensyntagen til den aktuelle markedssituation. Herudover ønsker bestyrelsen at anvende overskud til fortsat udbygning af virksomhedens aktiviteter.

misligholdelse af låneaftalerTK Development koncernen har ikke i regnskabsåret eller sammenligningsåret forsømt eller misligeholdt låneaftaler.

Note 36. Transaktioner med nærtstående parter

Koncernen har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse.

Nærtstående parter omfatter følgende:Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)Joint ventures og associerede jfr. koncernoversigt, note 40

2009/10 2008/09Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)Andel af aktiekapitalen i antal stk. 2.382.628 2.382.934Forpligtelse overfor direktion vedr. medarbejderobligationer 1,5 1,5

For vederlag m.v. til bestyrelse og direktion henvises til note 7.

joint ventures og associerede virksomhederHonorarer fra joint ventures 0,3 0,9Renteindtægter fra joint ventures 5,0 4,0Renteomkostninger til joint ventures -9,7 -8,1Renteindtægter fra associerede virksomheder 0,3 0,4Tilgodehavender hos associerede virksomheder 2,9 8,4Tilgodehavender hos joint ventures 87,1 102,3Gæld til joint ventures 110,1 106,5

Herudover har der ikke i regnskabsåret været transaktioner med nærtstående parter.

Der er ikke stillet sikkerhed eller garantier for mellemværender med nærtstående parter på balancedagen. Tilgodehavender og gæld afvikles ved kontant betaling. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos nærtstående parter eller foretaget nedskrivninger af sådanne til imødegåelse af sandsynlige tab.

Der er for joint ventures og associerede virksomheder stillet kautioner og sikkerheder jf. note 34.


Note 37. Begivenheder efter balancedagen

Der er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten.

Note 38. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse

Bestyrelsen har den 22. april 2010 godkendt årsrapporten til offentliggørelse. Årsrapporten forelægges selskabets aktionærer til god-kendelse på den ordinære generalforsamling den 25. maj 2010.

Note 39. Ny regnskabsregulering

På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag endnu ikke trådt i kraft eller ikke godkendt af EU og derfor ikke indarbejdet i årsrapporten. Implementering af disse forventes ikke at få væsentlig indvirkning på årsrapporten for de kommende regnskabsår, bortset fra den indvirkning som ikrafttræden af ændret IFRS 3 fra regn-skabsåret 2010/11 vil have på den regnskabsmæssige behandling af eventuelle fremtidige virksomhedskøb.


Note 40. Koncernoversigt

Ingen moderselskaber ud over det børsnoterede selskab TK Development A/S udarbejder koncernregnskab.

TKD-koncernens dattervirksomheder

Navn Hjemsted Ejerandel Navn Hjemsted Ejerandel

TK Bygge-Holding A/S Aalborg 100 % D & V Properties Sp. z o.o. Warszawa 100 %

TKD Nordeuropa A/S Aalborg 100 % TK Development Polska Sp. z o.o Warszawa 100 %

TK Bygge-Holding Russia A/S Aalborg 100 % Euro Mall Bytom Sp. z o.o i likvidation Warszawa 100 %

TK Development Danmark A/S Aalborg 100 % Centrum Handlowe Reduta Sp. z o.o. i likvidation Warszawa 100 %

TKD Projekt A/S Aalborg 100 % Centrum Handlowe Targowek Sp. z o.o i likvidation Warszawa 100 %

TK Valby Torvene A/S Aalborg 100 % Euro Mall Polska XXI Sp. z o.o. i likvidation Warszawa 100 %

TK Amerika Plads H A/S Aalborg 100 % Euro Mall Polska III Sp. z o.o Warszawa 100 %

Kommanditaktieselskabet Frederikssund Shoppingcenter Aalborg 100 % TK Czech Operations s.r.o. Prag 100 %

Komplementarselskabet Frederikssund Shoppingcenter ApS Aalborg 100 % Euro Mall Czech VI s.r.o. Prag 100 %

Trøjborgvej ApS Aalborg 100 % Euro Mall Brno South Retail Park s.r.o. Prag 100 %

Euro Mall Holding A/S Aalborg 100 % TK Development Czech II s.r.o. Prag 100 %

Euro Mall Poland Holding A/S Aalborg 100 % Euro Mall Ceske Budejovice s.r.o. Prag 100 %

TKD Milgravis ApS Aalborg 100 % TK Sites s.r.o. Prag 100 %

Driftsselskabet Frederikssund ApS Aalborg 100 % TK Czech Development III s.r.o. Prag 100 %

K/S Tampere IV, Finland i likvidation København 100 % Euro Mall Project s.r.o. Prag 100 %

ApS Komplementarselskabet Tampere retail IV, Finland i likvidation København 100 % Euro Mall Bohemia s.r.o. Prag 100 %

K/S Kaarina Retail Park 1, Finland i likvidation København 100 % Euro Mall City s.r.o. Prag 100 %

Komplementarselskabet Kaarina Retail Park 1 ApS i likvidation København 100 % Euro Mall Delta s.r.o. Prag 100 %

Euro Mall Sweden AB Stockholm 100 % Euro Mall Event s.r.o. Prag 100 %

TK Development Sweden Holding AB Stockholm 100 % Euro Mall Praha a.s. Prag 100 %

TK Projekt AB Stockholm 100 % TK Development Slovakia s.r.o. Bratislava 100 %

EMÖ Projekt AB Stockholm 100 % Saprex s.r.o. Bratislava 100 %

EMÖ Center AB Stockholm 100 % Targest s.r.o. Bratislava 100 %

TK Utveckling AB Stockholm 100 % UAB TK Development Lietuva Vilnius 100 %

TK Sverige AB Stockholm 100 % UAB ”Profista” Vilnius 100 %

Byggnetto i Blekinge AB Stockholm 100 % SIA TKD Retail Park Riga 100 %

Enebyängen Fastighets AB Stockholm Stockholm 100 % SIA TK Development Latvia Riga 100 %

TKD Suomi OY Helsinki 100 % SIA ”KK” Riga 100 %

OY TKD Construction Finland Helsinki 100 % TKD Bulgaria EOOD i likvidation Sofia 100 %

TK Polska Operations S.A. Warszawa 100 % Euro Mall Luxembourg S.A. Luxembourg 100 %

Euro Mall Polska X Sp. z o.o. Warszawa 100 % Euro Mall Poland Invest B.V. Amsterdam 100 %

Euro Mall Targówek III Sp. z o.o. Warszawa 100 % Euro Mall Torun Holding B.V. Amsterdam 100 %

Euro Mall Targówek Sp. z o.o. Warszawa 100 % Euro Mall Czech & Slovakia Invest B.V. Amsterdam 100 %

Jero II Sp. z o.o. i likvidation Warszawa 100 % Euro Mall Czech Invest B.V. Amsterdam 100 %

Euro Mall Polska XIV Sp. z o.o. Warszawa 100 % Euro Mall Sterboholy Holding B.V. Amsterdam 100 %

Euro Mall Polska XV Sp. z o.o. Warszawa 100 % TK Development Bau GmbH Berlin 100 %

Euro Mall Polska XVIII Sp. z o.o. i likvidation Warszawa 100 % TK Development GmbH Berlin 100 %

Nowa Wilda Sp. z o.o. Warszawa 100 % TKH Datzeberg Grundstücksgesellschaft mbH Berlin 100 %

Euro Mall Sosnowiec Retail Sp. z o.o. i likvidation Warszawa 100 % TKH Projektbeteiligungsgesellschaft mbH Berlin 100 %

Euro Mall Sosnowiec Dev. Sp z o.o. i likvidation Warszawa 100 % TKD Oranienburg Grundstücksgesellschaft mbH Berlin 100 %

Euro Mall Torun Sp. z o.o. i likvidation Warszawa 100 % TKH Mahlow Wohnungsbaugesellschaft mbH Berlin 100 %

TK Polska Development II Sp. z o.o. Warszawa 100 % TKH Bauprojekt Weissensee GmbH Berlin 100 %

Euro Mall Polska XXII Sp. z o.o. Warszawa 100 % TKH Ferienwohnungsgesellschaft mbH Berlin 100 %

Euro Mall Polska XXIII Sp. z o.o. Warszawa 100 % EKZ Datzeberg Scan-Car GmbH Berlin 100 %

Euro Mall Polska XXIV Sp. z o.o. Warszawa 100 % EKZ Datzeberg Scan-Car GmbH & Co. KG Berlin 100 %

TK Development Sp. z o.o. Warszawa 100 % TKH Bauprojekt Gäblerstrasse GmbH Berlin 100 %

Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet ved fuld konsolidering.


Note 40. Koncernoversigt, fortsat

TKD-koncernens Joint ventures

Ejendomsselskabet Klampenborgvej I/S Aalborg 50 % ApS Komplementarselskabet DLU nr. 1 København 50 %

Kommanditaktieselskabet Østre Havn P/S Aalborg 50 % Euro Mall Polska XVI Sp. z o.o. Warszawa 76 %

Østre Havn ApS Aalborg 50 % Euro Mall Polska XIX Sp. z o.o. Warszawa 76 %

Ringsted Outlet Center P/S Aalborg 50 % Euro Mall Polska XX Sp. z o.o. Warszawa 76 %

SPV Ringsted ApS Aalborg 50 % Euro Mall Hradec Kralove Real Estate s.r.o. Prag 20 %

Udviklingsselskabet Nordkranen A/S København 50 % Euro Mall FM a.s. Prag 90 %

Kommanditaktieselskabet Danlink - Udvikling København 50 % Euro Mall Sterboholy SC a.s. Prag 75 %

Komplementarselskabet DLU ApS København 50 % Euro Mall Ventures S.á.r.l. Luxembourg 20 %

Kommanditaktieselskabet DLU nr. 1 København 50 %

Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet ved pro rata konsolidering.

Associerede virksomheder

I/S Fritscheshof Aalborg 35 % Euro Mall Center Management s.r.o. Prag 33 %

EMCM Holding A/S Herning 33 % SIA EMCM Baltic Riga 33 %

Euro Mall Center Management Poland Sp. z o.o. Warszawa 33 % Euro Mall Center Management s.r.o. Bratislava 33 %

Pedersen Fritscheshof Neubrandenburg KG Hamburg 35 %

Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet efter den indre værdis metode.

moderselskabsregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 99/116

DKK mio. Note 2009/10 2008/09

Nettoomsætning 0,0 0,0Eksterne direkte projektomkostninger 3 -0,2 0,0Bruttoresultat -0,2 0,0

Andre eksterne omkostninger 4 3,8 5,0Personaleomkostninger 5 2,4 4,7I alt 6,2 9,7

Resultat før finansiering og afskrivninger -6,4 -9,7Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver 0,0 0,0Resultat før finansiering -6,4 -9,7

Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder 8 54,1 -16,3Finansielle indtægter 9 48,2 49,9Finansielle omkostninger 10 -9,7 -21,4I alt 92,6 12,2

Resultat før skat 86,2 2,5Skat af årets resultat 11 14,3 -25,0Årets resultat 71,9 27,5

Totalindkomstopgørelse

Årets resultat 71,9 27,5Årets totalindkomst i alt 71,9 27,5

mODERSELSKABSREGNSKAB

Resultatopgørelse og totalindkomstopgørelse

100/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | moderselskabsregnskab

DKK mio. Note 31.1.2010 31.1.2009 31.1.2008

AKTIVER

Langfristede aktiver

Goodwill 12 5,1 5,1 5,1Immaterielle aktiver 5,1 5,1 5,1

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 8 1.163,7 1.159,9 1.182,4Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 824,8 725,7 962,6Udskudte skatteaktiver 13 42,2 33,1 9,7Andre langfristede aktiver 2.030,7 1.918,7 2.154,7

Langfristede aktiver i alt 2.035,8 1.923,8 2.159,8

Kortfristede aktiver

Andre tilgodehavender 0,3 0,0 0,1Tilgodehavende selskabsskat 0,0 1,7 0,0Periodeafgrænsningsposter 0,2 0,3 0,4Tilgodehavender i alt 0,5 2,0 0,5

Værdipapirer 14 4,0 4,0 4,0Indeståender på deponerings- og sikringskonti 15 5,7 8,3 13,4Likvide beholdninger 0,1 0,1 0,5

Kortfristede aktiver i alt 10,3 14,4 18,4

AKTIVER 2.046,1 1.938,2 2.178,2

Balance


DKK mio. Note 31.1.2010 31.1.2009 31.1.2008

PASSIVER

Egenkapital

Aktiekapital 16 560,9 560,9 560,9Overført resultat 1.237,9 1.162,1 1.130,3Egenkapital i alt 1.798,8 1.723,0 1.691,2

Forpligtelser

Kreditinstitutter 17 0,0 80,0 190,0Hensatte forpligtelser 18 19,2 19,9 20,0Anden gæld 20 3,9 2,5 0,0Langfristede forpligtelser i alt 23,1 102,4 210,0

Kreditinstitutter 17 189,0 105,4 79,8Leverandørgæld 0,7 0,9 0,6Gæld til tilknyttede virksomheder 7,4 0,0 175,3Selskabsskat 23,3 0,0 8,4Hensatte forpligtelser 18 1,9 1,6 1,8Anden gæld 20 1,9 4,9 11,1Kortfristede forpligtelser i alt 224,2 112,8 277,0

Forpligtelser i alt 247,3 215,2 487,0

PASSIVER 2.046,1 1.938,2 2.178,2

Balance


DKK mio. Aktiekapital Overført resultat I alt

Egenkapital pr. 1. februar 2008 560,9 1.130,3 1.691,2

Årets totalindkomst 0,0 27,5 27,5Aktiebaseret aflønning (warrants) 0,0 4,3 4,3

Egenkapital pr. 31. januar 2009 560,9 1.162,1 1.723,0

Årets totalindkomst 0,0 71,9 71,9Aktiebaseret aflønning (warrants) 0,0 3,9 3,9

Egenkapital pr. 31. januar 2010 560,9 1.237,9 1.798,8

Egenkapitalopgørelse


DKK mio. 2009/10 2008/09

Resultat før finansiering -6,4 -9,7Reguleringer for ikke-kontante poster: Aktiebaseret aflønning (warrants) 0,2 0,2 Hensatte forpligtelser -0,4 -1,8 Kursreguleringer -0,3 -0,1Ændringer i tilgodehavender -112,6 221,7Ændringer i kreditorer og anden gæld 5,6 -178,7Ændring i deponerings- og sikringskonti 2,6 5,1Pengestrøm fra driftsaktivitet før finansielle poster og skat -111,3 36,7

Betalte renter m.v. -9,5 -21,2Modtagne renter m.v. 48,2 49,9Betalt selskabsskat -0,1 -8,4Pengestrøm fra driftsaktivitet -75,3 51,9

Salg af værdipapirer og kapitalandele 0,0 27,1Modtaget udbytte 69,1 0,0Pengestrøm fra investeringsaktivitet 69,1 27,1

Afdrag og indfrielse af langfristet finansiering 0,0 -110,0Optagelse af kortfristet finansiering 3,6 25,6Pengestrøm fra finansieringsaktivitet 3,6 -84,4

Årets pengestrøm 0,0 -0,4

Likvider, primo 0,1 0,5

Likvider ultimo 0,1 0,1

Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af moderselskabesregnskabet alene.

Pengestrømsopgørelse


Indholdsfortegnelse, noter moderselskabsregnskab

Note 1. Anvendt regnskabspraksis 105Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger 105Note 3. Eksterne direkte projektomkostninger 106Note 4. Andre eksterne omkostninger 106Note 5. Personaleomkostninger 106Note 6. Aktiebaseret vederlæggelse 107Note 7. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer 107Note 8. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 108Note 9. Finansielle indtægter 109Note 10. Finansielle omkostninger 109Note 11. Skat 109Note 12. Goodwill 110Note 13. Udskudte skatteaktiver 110Note 14. Værdipapirer 111Note 15. Indeståender på deponerings- og sikringskonti 111Note 16. Aktiekapital 111Note 17. Gæld til kreditinstitutter 112Note 18. Hensatte forpligtelser 112Note 19. Operationelle leasingkontrakter 113Note 20. Anden gæld 113Note 21. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser 113Note 22. Finansielle risici og finansielle instrumenter 114Note 23. Transaktioner med nærtstående parter 116Note 24. Begivenheder efter balancedagen 116Note 25. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse 116Note 26. Ny regnskabsregulering 116


Note 1. Anvendt regnskabspraksisDer henvises til note 1 i koncernregnskabet.

Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurderingerMange regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.

I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget en række væsentlige regnskabs-mæssige skøn og vurderinger der har haft betydelig indflydelse på årsrapporten:

udskudte skatteaktiverVærdiansættelsen er foretaget på baggrund af de nugældende muligheder for henholdsvis underskudsfremførelse og sambeskatning. Såfremt vilkårene for underskudsfremførelse og sambeskatning ændres, kan værdien af skatteaktiverne være såvel højere som lavere end den regnskabsmæssige værdi opgjort pr. 31. januar 2010. Værdiansættelsen af skatteaktivet er foretaget på baggrund af forelig-gende budgetter og resultatfremskrivninger for en 5-årig periode. De første tre år er budgetteret ud fra en vurdering af konkrete pro-jekter i koncernens projektportefølje. De yderligere to år er baseret på resultatfremskrivninger, som er underbygget af dels konkrete projekter i projektporteføljen med en længere tidshorisont end tre år samt en række projektmuligheder. Den regnskabsmæssige værdi af udskudte skatteaktiver udgør pr. 31. januar 2010 DKK 42,2 mio.

Kapitalandele i tilknyttede virksomhederVurdering af nedskrivningsbehov på kapitalandele i tilknyttede virksomheder i moderselskabets regnskab kræver opgørelse af ka-pitalværdier for de pengestrømfrembringende enheder, hvortil kapitalandelen kan henføres. Opgørelse af kapitalværdien fordrer et skøn over forventede fremtidige pengestrømme i den enkelte pengestrømsfrembringende enhed samt fastlæggelse af en rimelig diskonteringsfaktor. Såfremt det faktiske forløb afviger fra det forventede, kan det medføre behov for justeringer af de indregnede nedskrivninger. Den regnskabsmæssige værdi af kapitalandele i tilknyttede virksomheder udgør pr. 31. januar 2010 DKK 1.163,7 mio.


Note 3. Eksterne direkte projektomkostninger

2009/10 2008/09Eksterne direkte projektomkostninger 0,2 0,0Eksterne direkte projektomkostninger i alt 0,2 0,0

Note 4. Andre eksterne omkostninger

2009/10 2008/09Administrationsomkostninger 3,5 4,6Bilomkostninger 0,3 0,4Andre eksterne omkostninger i alt 3,8 5,0

Note 5. Personaleomkostninger

2009/10 2008/09Honorar til bestyrelse 2,3 2,3Gager m.v. til moderselskabets direktion jf. nedenfor 8,2 10,2Omkostninger til social sikring 0,7 0,7Øvrige gager og personaleomkostninger -0,6 0,8Viderefaktureret via serviceaftaler -8,2 -9,3Personaleomkostninger i alt 2,4 4,7

Gennemsnitligt antal ansatte 2 2Antal ansatte ultimo 2 2

2009/10 Gage Pension Tantieme Incentive program I alt

Frede Clausen 4,0 0,1 0,0 0,5 4,6Robert Andersen 3,0 0,1 0,0 0,5 3,6Gager m.v. i alt 7,0 0,2 0,0 1,0 8,2

2008/09Frede Clausen 4,0 0,0 0,8 0,8 5,6Robert Andersen 3,0 0,0 0,8 0,8 4,6Gager m.v. i alt 7,0 0,0 1,6 1,6 10,2

Direktionen har herudover sædvanlige frie goder til rådighed, herunder fri bil. Værdien heraf udgør for 2009/10 DKK 0,1 mio. pr. direktionsmedlem.

Bestyrelsen består af formanden, næstformanden og 4 øvrige medlemmer. Bestyrelsesmedlemmernes honorar beregnes med udangs-punkt i et grundhonorar på DKK 250.000, hvor formanden modtager tre gange grundhonoraret, næstformanden to gange grundhono-raret og de øvrige medlemmer grundhonoraret.

Bidragsbaserede pensionsordningerSelskabet har indgået bidragsbaserede pensionsordninger med hovedparten af de ansatte i de danske koncernvirksomheder. I henhold til de indgåede aftaler indbetaler koncernvirksomhederne månedligt et beløb på 2 % af de pågældende medarbejderes grundløn til uaf-hængige pensionsselskaber.

Der er i regnskabsåret 2009/10 udgiftsført DKK 0,2 mio. til bidragsbaserede pensionsordninger (2008/09: DKK 0,0 mio).


Note 6. Aktiebaseret vederlæggelseKoncernen har 2 incitamentsprogrammer. For en nærmere beskrivelse heraf henvises til note 8 i koncernregnskabet.

De aktive warrants fordeles med 410.000 stk. til direktionen og 940.000 stk. til øvrige ledende medarbejdere i koncernen.

udviklingen i udestående warrants kan specificeres således: Antal warrants Vejede gennemsnitlige udnyttelseskurser

31.1.2010 31.1.2009 31.1.2010 31.1.2009Udestående warrants primo 1.376.000 690.000 81,61 77,05Tildelt i regnskabsåret 0 698.000 - 86,20Fortabt grundet ophør af ansættelsesforhold -26.000 -12.000 81,27 86,20Udnyttet i regnskabsåret 0 0 - -udestående warrants ultimo 1.350.000 1.376.000 83,41 81,61Antal warrants der kan udnyttes pr. balancedagen 676.000 0Resultatført aktiebaseret vederlæggelse 1,0 1,6

Den gennemsnitlige restløbetid er beregnet til 11 måneder (2008/09: 20 måneder).

Note 7. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer

2009/10 2008/09Samlet honorar Deloitte 0,2 0,2Samlet honorar Nielsen & Christensen 0,1 0,6Honorarer i alt 0,3 0,8

Honorarer kan specificeres således:Deloitte:Lovpligtig revision 0,2 0,2Ialt 0,2 0,2

Nielsen & christensen:Lovpligtig revision 0,1 0,3Skatterådgivning 0,0 0,2Andre ydelser 0,0 0,1Ialt 0,1 0,6


Note 8. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder

2009/10 2008/09Kostpris pr. 1. februar 1.233,4 1.285,4Årets tilgang 3,8 4,2Årets afgang 0,0 -56,2Kostpris pr. 31. januar 1.237,2 1.233,4

Nedskrivninger pr. 1. februar -445,2 -457,9Årets nedskrivninger -15,0 -16,8Tilbageført vedrørende afgang 0,0 29,5Nedskrivninger pr. 31. januar -460,2 -445,2

Modregninger pr. 1. februar 371.7 354,8Nedskrivninger modregnet i tilgodehavender/hensættelser 15,0 16,9modregninger pr. 31. januar 386,7 371,7

Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 1.163,7 1.159,9

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes til kostpris. Der er pr. 31. januar gennemført værdiforringelsestest af kapitalandele og tilgodehavender. I de tilfælde kostprisen overstiger genindvindingsværdien, nedskrives til denne lavere værdi.

Genindvindingsværdien er baseret på kapitalværdien, som er fastlagt ved anvendelse af forventede pengestrømme på basis af besty-relsesgodkendte budgetter for de kommende tre regnskabsår og prognoser for yderligere to regnskabsår. I beregningen af genindvin-dingsværdien indgår en diskonteringsfaktor på 10 % før skat.

Nedskrivningerne er indregnet i linien “Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder”.

2009/10 2008/09Indtægter af kapitalandele:Årets nedskrivninger, jf. ovenfor -15,0 -16,8Avancer ved salg og likvidationer 0,0 0,5Udbytte 69,1 0,0Indtægter af kapitalandele i alt 54,1 -16,3

Oversigt over kapitalandele i tilknyttede virksomheder:

Navn Hjemsted EjerandelTK Bygge-Holding A/S Aalborg 100 %TK Development Bau GmbH Berlin 100 %TK Development GmbH Berlin 100 %TKD Nordeuropa A/S * Aalborg 48 %* Selskabet anses for tilknyttet idet TK Development A/S direkte og indirekte ejer 100 % af selskabet.

Ovenstående er selskabets direkte ejerandele.


Note 9. Finansielle indtægter

2009/10 2008/09Renter, likvider m.v. 0,0 0,3Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 42,9 49,6Finansielle indtægter på udlån og tilgodehavender 42,9 49,9Øvrige finansieringsindtægter 5,3 0,0

Finansielle indtægter i alt 48,2 49,9

Der fordeles således:Renteindtægter fra finansielle aktiver, der ikke måles til dagsværdi gennem resultatet 48,2 49,9

Note 10. Finansielle omkostninger

2009/10 2008/09Renteomkostninger kreditinstitutter 9,4 15,8Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder 0,0 5,4Renteomkostninger i øvrigt 0,1 0,1Valutakurstab og kurstab værdipapirer 0,3 0,1Finansielle omkostninger i alt 9,8 21,4

Der fordeles således:Renteomkostninger fra finansielle forpligtelser, der ikke måles til dagsværdi gennem resultatet 9,5 21,3Øvrige finansielle omkostninger 0,3 0,1Finansielle omkostninger i alt 9,8 21,4

Note 11. Skat

2009/10 2008/09Aktuel selskabsskat 23,3 -1,7Regulering vedrørende aktuel skat for tidligere regnskabsår 0,1 0,0Ændring i udskudt skat -9,1 -23,3Skat af årets resultat 14,3 -25,0

Skat af årets resultat kan forklares således:Dansk skatteprocent 21,6 0,6Regulering vedrørende tidligere regnskabsår 9,5 0,0Skatteeffekt af:Ikke fradragsberettigede omkostninger/ikke skattepligtige indtægter -13,5 4,3Andet -0,1 -1,0Ændring af værdiregulering -3,2 4,1ændring ikke aktiveret skatteaktiv vedrørende:Underskudsoverførsel vedrørende sambeskatning 0,0 -33,1Andet 0,0 0,1Skat af årets resultat 14,3 -25,0

udskudte skatteaktiver pr. 1. februar 33,1 9,7Årets udskudte skat indregnet i årets resultat 9,1 23,4udskudte skatteaktiver pr. 31. januar 42,2 33,1


Note 12. Goodwill

31.1.2010 31.1.2009Kostpris pr. 1. februar 7,7 7,7Tilgang 0,0 0,0Kostpris pr. 31. januar 7,7 7,7

Af- og nedskrivninger pr. 1. februar 2,6 2,6Årets nedskrivninger 0,0 0,0Af- og nedskrivninger pr. 31. januar 2,6 2,6


Den samlede goodwill vedrører den pengestrømsfrembringende enhed Euro Mall Holding A/S jf. note 3 i koncernregnskabet.

Ledelsen har pr. 31. januar 2010 gennemført en værdiforringelsestest af den regnskabsmæssige værdi af goodwill. Genindvindingsvær-dien er baseret på kapitalværdien, som er fastlagt ved anvendelse af forventede pengestrømme på basis af bestyrelsesgodkendte bud-getter for de kommende tre regnskabsår og prognoser for yderligere to regnskabsår. I beregningen af genindvindingsværdien indgår en diskonteringsfaktor på 10 % før skat. Værdiforringelsestesten har ikke givet anledning til at foretage nedskrivning.

Ledelsen vurderer, at sandsynlige ændringer i de grundlæggende forudsætninger ikke vil medføre, at den regnskabsmæssige værdi af goodwill vil overstige genindvindingsværdien.

Note 13. udskudte skatteaktiver

31.1.2010 31.1.2009Udskudte skatteaktiver pr. 1. februar 38,0 10,5Årets tilgang 5,9 33,0Årets afgang 0,0 -5,5udskudte skatteaktiver pr. 31. januar 43,9 38,0

Værdiregulering pr. 1. februar -4,9 -0,8Årets værdiregulering 3,2 -4,1Værdireguleringer pr. 31. januar -1,7 -4,9


udskudte skatteaktiver vedrører:Kortfristede aktiver 0,2 -1,4Hensatte forpligtelser 0,0 1,5Værdi af skattemæssige underskud 43,8 37,9Nedskrivning af skatteaktiver -1,8 -4,9I alt 42,2 33,1

Årets ændring i udskudte skatteaktiver er indregnet i resultatopgørelsen.

Ikke afsat udskudt skatteforpligtelse af genbeskatningsforpligtelse vedrørende tyske dattervirksomheder udgør DKK 87,9 mio. (2008/09: DKK 87,9 mio.). Selskabet kontrollerer hvorvidt denne udløses, og dette vurderes usandsynligt.


Note 14. Værdipapirer

31.1.2010 31.1.2009Noterede værdipapapirer 0,1 0,1Unoterede værdipapirer 3,9 3,9Værdipapirer i alt 4,0 4,0

Værdipapirerne bestående af noterede aktier og unoterede egenkapitalandele er klassificeret som ”finansielle aktiver disponible for salg”. Noterede værdipapirer består af børsnoterede aktier og måles til dagsværdi. De unoterede egenkapitalandele handles ikke på et aktivt marked. Da dagsværdien af disse ikke kan opgøres tilstrækkeligt pålideligt, måles de til kostpris.

Note 15. Indeståender på deponerings- og sikringskonti

31.1.2010 31.1.2009 31.1.2008Deponeringskonti og øvrige konti, som selskabet ikke har fuld dispositionsret over. 5,7 8,3 13,4Indeståender på deponerings- og sikringskonti i alt 5,7 8,3 13,4

Note 16. AktiekapitalAktiekapitalen består af 28.043.810 stk. aktier a DKK 20 (nominelt DKK 560.876.200). Aktierne er fuldt indbetalte. Aktierne er ikke opdelt i klasser, og ingen aktier er tillagt særlige rettigheder eller begrænsninger, herunder begrænsninger med hensyn til udbetaling af udbytte og tilbagebetaling af kapital. Der er ikke sket ændringer i 2009/10.

Aktiekapitalen har ændret sig således i de seneste 5 år:

Antal stk. i tusinder Nominel værdiÆndringer Ultimo Ændringer Ultimo

2005/06 14.021,9 28.043,8 280,4 560,92006/07 0,0 28.043,8 0,0 560,92007/08 0,0 28.043,8 0,0 560,92008/09 0,0 28.043,8 0,0 560,92009/10 0,0 28.043,8 0,0 560,9

Selskabet har ikke i regnskabsåret 2009/10 eller sammenligningsåret ejet egne aktier.


Note 17. Gæld til kreditinstitutter

31.1.2010 31.1.2009Gæld�til�kreditinstitutter�er�indregnet�således�i�balancen:Langfristede gældsforpligtelser 0,0 80,0Kortfristede gældsforpligtelser 189,0 105,4Gæld til kreditinstitutter i alt 189,0 185,4

Der foretages modregning af finansielle gældsforpligtelser i tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt i bundne likvider i det omfang selskabet har modregningsret og samtidig har til hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at realisere aktiver og forplig-telser samtidig. Der er ingen modregninger i regnskabsåret eller sammenligningsåret.

Dagsværdi 189,0 185,4Regnskabsmæssig værdi 189,0 185,4

moderselskabet har pr. 31. januar følgende lån og kreditter:

Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi DagsværdiLån Udløb Fast/variabel 2009/10 2008/09 2009/10 2008/09 2009/10 2008/09Bank DKK 2009-2010 variabel 4 - 6 % 6-7% 189,0 185,4 189,0 185,4

Note 18. Hensatte forpligtelser

31.1.2010 31.1.2009Lejegarantier�på�solgte�ejendomme�pr.�1.�februar 2,3 4,1Anvendt�i�året -0,4 -1,8Lejegarantier�på�solgte�ejendomme�pr.�31.�januar 1,9 2,3

Øvrige�hensættelser�pr.�1.�februar 19,2 17,7Hensat�for�året 0,0 1,5Øvrige�hensættelser�pr.�31.�januar 19,2 19,2

Hensatte forpligtelser pr. 31. januar 21,1 21,5

Forfaldstidspunkterne�for�hensatte�forpligtelser�forventes�at�blive:0�-�1�år 1,9 1,61�-�5�år 19,2 19,9>�5�år 0,0 0,0Hensatte forpligtelser pr. 31. januar 21,1 21,5

Lejegarantiforpligtelser på solgte ejendomme er opgjort med udgangspunkt i erfaringer med lejegarantier og efter en individuel vur-dering af de enkelte lejemål.

Øvrige hensættelser vedrører hensættelser til negativ egenkapital i dattervirksomhed.


Note 19. Operationelle leasingkontrakterFor årene 2010-2011 er indgået operationelle leasingkontrakter vedrørende leje af driftsmateriel. Leasingkontrakterne er indgået for en 3 årig periode med faste leasingydelser, der årligt pristalsreguleres. Aftalerne er uopsigelige i den nævnte periode, hvorefter de vil kunne fornyes i perioder på 3 - 5 år. De årlige leasingydelser udgiftsføres i resultatopgørelsen.

Fremtidige minimumsleasing ydelser i henhold til uopsigelige leasingkontrakter fordeler sig således:

31.1.2010 31.1.2009Inden for 1 år 0,2 0,1Inden for 1 - 5 år 0,2 0,0Efter 5 år 0,0 0,0I alt 0,4 0,1

Note 20. Anden gæld

31.1.2010 31.1.2009Medarbejderrelateret gæld 5,7 7,3Øvrig gæld 0,1 0,1Anden gæld i alt 5,8 7,4

Fordelt således under forpligtelser:Langfristede forpligtelser (medarbejderobligationer) 3,9 2,5Kortfristede forpligtelser 1,9 4,9Anden gæld i alt 5,8 7,4

Den regnskabsmæssige værdi af medarbejder relateretgæld vedrørende løn, A-skat, sociale bidrag, feriepenge m.v., projektrelaterede skyldige omkostninger samt andre skyldige omkostninger svarer til forpligtelsernes dagsværdi. Feriepengeforpligtelser repræsenterer selskabets forpligtelse til at udbetale løn i ferieperioder, som medarbejderene pr. balancedagen har optjent ret til at afholde i efterføl-gende regnskabsår.

Note 21. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelserEventualaktiver i form af ikke indregnede skatteaktiver fremgår af note 13.

Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser 31.1.2010 31.1.2009Kaution og garantiforpligtelse for tilknyttede virksomheder 1.833,1 1.721,4

Tal i parentes er sammenligningstal for 2008/09.

De opførte beløb for kautioner og garantiforpligtelser for tilknyttede virksomheder udgør de maksimale beløb. Dattervirksomhederne har pr. 31. januar 2010 udnyttet DKK 1.610,1 mio (DKK 1.250,4 mio.). af kreditfaciliteterne.

Herudover har selskabet kautioneret for enkelte tilknyttede virksomheders forpligtelser i henhold til entreprisekontrakter.

Ikke afsat udskudt skatteforpligtelse af genbeskatningsforpligtelse vedrørende tyske dattervirksomheder udgør DKK 87,9 mio. (DKK 87,9 mio.). Selskabet kontrollerer hvorvidt denne udløses, og dette vurderes usandsynligt.


Note 22. Finansielle risici og finansielle instrumenter

Kategorier af finansielle instrumenter 31.1.2010 31.1.2009Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 824,8 725,7Andre tilgodehavender 0,3 0,0Likvide beholdninger og deponerings- og sikringskonti 5,8 8,4udlån og tilgodehavender 830,9 734,1

Værdipapirer 4,0 4,0Finansielle aktiver disponible for salg 4,0 4,0

Kreditinstitutter 189,0 185,4Gæld til tilknyttede virksomheder 7,4 0,0Leverandørgæld 0,7 0,9Anden gæld 5,8 7,4Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris 202,9 193,7

For omtale af selskabets kapitalstyring, risikostyringspolitik, valutarisici, renterisici, likviditetsrisici og kreditrisici henvises til note 35 i koncernregnskabet.

Valutarisici vedrørende indregnede aktiver og forpligtelserSelskabet har ikke i regnskabsåret 2009/10 eller sammenligningsåret indgået terminskontrakter eller andre afledte finansielle instru-menter til afdækning af valutarisici i selskabet.

Likvider og værdipapirer

Tilgode- havender

Kreditinsti-tutter



EUR pr. 31. januar 2010 5,7 111,0 0,0 -1,9 114,8

Likvider og værdipapirer

Tilgode- havender

Kreditinsti-tutter



EUR pr. 31. januar 2009 8,3 121,0 0,0 -2,4 126,9

Resultatets og egenkapitalens følsomhed overfor valutakursudsving 2009/10 2008/09Indvirkning hvis EUR-kurs var 10 % lavere end faktisk kurs -8,6 -9,5

Selskabets væsentligste valutaeksponeringer relaterer sig til EUR. Ovenstående viser hvilken indvirkning det ville have på egenkapita-len og resultatet, såfremt kursen på EUR havde været 10 % lavere end den faktisk anvendte kurs. En tilsvarende stigning i valutakursen, ville medføre en tilsvarende stigning på årets resultat og egenkapital.

Idet samtlige kursreguleringer vedrørende ovenstående finansielle instumenter føres i resultatopgørelsen, vil påvirkningen fra eventu-elle kursudsving være den samme på både resultat og egenkapital.


Note 22. Finansielle risici og finansielle instrumenter, fortsatRenterisici og revurderings- eller forfaldstidspunkter vedrørende finansielle aktiver og forpligtelser:

Revurderings-/forfaldstidspunkt Effektiv0 - 1 år 1 - 5 år > 5 år I alt rente i %

2009/10Værdipapirer 4,0 0,0 0,0 4,0 0 - 3 %Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder 0,0 824,8 0,0 824,8 6 - 8 %Andre tilgodehavender 0,3 0,0 0,0 0,3 0 %Indeståender hos kreditinstitutter 5,8 0,0 0,0 5,8 1 - 3 %Gæld til kreditinstitutter -189,0 0,0 0,0 -189,0 4 - 6 %Leverandørgæld -0,7 0,0 0,0 -0,7 0 %Anden gæld -1,9 -3,9 0,0 -5,8 0 - 5 %I alt pr. 31. januar 2010 -181,5 820,9 0,0 639,4

2008/09Værdipapirer 4,0 0,0 0,0 4,0 0 - 3 %Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder 0,0 725,7 0,0 725,7 6 - 8 %Andre tilgodehavender 0,0 0,0 0,0 0,0 0 %Indeståender hos kreditinstitutter 8,4 0,0 0,0 8,4 3 - 5 %Gæld til kreditinstitutter -105,4 -80,0 0,0 -185,4 6 - 7 %Leverandørgæld -0,9 0,0 0,0 -0,9 0 %Anden gæld -4,9 -2,5 0,0 -7,4 0 - 5 %I alt pr. 31. januar 2009 -98,8 643,2 0,0 544,4

Med hensyn til rentefølsomhed ville en stigning i renteniveauet på 1 % p.a. i forhold til balancedagens renteniveau vedrørende sel-skabets variabelt forrentede bankindeståender og gæld til kreditinstitutter for et fuldt år medføre en negativ indvirkning på årets resultat og dermed egenkapital på DKK 1,3 mio. Et fald i renteniveauet på 1 % ville medføre en tilsvarende positiv indvirkning på årets resultat og egenkapital. For sammenligningsåret 2008/09 udgjorde rentefølsomheden ved ændring i renteniveauet på 1 % p.a. i niveauet DKK 1,3 mio. for et fuldt år.

LikviditetsrisiciForfaldstidspunkter for finansielle forpligtelser er specificeret i noterne for de enkelte kategorier af forpligtelser, bortset fra leveran-dørgæld og anden gæld, der i al væsentlighed forfalder inden for ét år. Selskabets likviditetsreserve består af likvide beholdninger og uudnyttede kreditfaciliteter. I øvrigt henvises til note 35 i koncernregnskabet.

misligholdelse af låneaftalerSelskabet har ikke i regnskabsåret eller sammenligningsåret forsømt eller misligeholdt låneaftaler.


Note 23. Transaktioner med nærtstående parterSelskabet har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse.

Nærtstående parter omfatter følgende:Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)Joint ventures og tilknyttede virksomheder, jfr. koncernoversigt note 40

2009/10 2008/09Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)Andel af aktiekapitalen i antal stk. 2.382.628 2.382.934Forpligtelse overfor direktion vedr. medarbejderobligationer 1,5 1,5

For vederlag m.v. til bestyrelse og direktion henvises til note 5.

joint ventures og tilknyttede virksomhederRenteindtægter fra tilknyttede virksomheder 42,9 49,6Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder 0,0 -5,4Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 824,8 725,7Gæld til tilknyttede virksomheder 7,4 0,0Årets nedskrivning vedrørende kapitalandele i tilknyttede virksomheder 15,0 16,8Samlet nedskrivning vedrørende kapitalandele i tilknyttede virksomheder 460,2 445,2Omkostningsfordeling til tilknyttede virksomheder i henhold til indgåede serviceaftaler 8,2 9,3Udbytte fra dattervirksomheder 69,1 0,0

Der er for joint ventures og associerede virksomheder stillet kautioner og sikkerheder jf. note 34 i koncernregnskabet.

Herudover har der ikke i regnskabsåret været transaktioner med nærtstående parter.

Note 24. Begivenheder efter balancedagenDer henvises til note 37 i koncernregnskabet.

Note 25. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelseDer henvises til note 38 i koncernregnskabet.

Note 26. Ny regnskabsreguleringDer henvises til note 39 i koncernregnskabet.

tkd_2009_10_aarsrapport

Documents