건설주택포럼 2/4 분기 정기 세미나

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IVIV

※ 부동산 PF 대출 분석을 통해 개발금융의 문제점을 분석하고

개선방향을 제시

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□ IMF 외환위기 이전

○ 선분양에 의한 분양대금이 주요한 자금조달원 기능

- 전체 사업비의 36.5% 를 선분양 대금으로 조달

구분 자기자금 분양대금

외부조달

합계소계

제 1

금융권

제 2

금융권회사채

구성비 32.2% 36.5% 31.3% 18.1% 9.3% 3.9% 100.0%

○ 시공사가 시행기능을 동시에 수행하면서 사업현장 전체에 대한 자금운영 방식 적용

- 시공사의 신용에 기초한 기업금융방식을 통해 자금조달

○ IMF 외환위기 이후 사업위험을 분리할 수 있도록 시행사를 통한 사업 구조 도입

- 1995 년 전후 적체된 미분양 물량으로 인한 사업위험 분리 필요성 대두

- IMF 외환위기에 따른 업체 도산 확대로 인한 위험 분리 필요성 증대

자료 : 임영균 외 (1996) 『주택산업 육성방안 연구』 , 주택산업연구원․국토개발연구원

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□ IMF 외환위기 이후

○ 특징

- 시행기능과 시공 분리에 의한 개발사업 위험 분산 시도

- 개별 사업현장 분리 , 자금관리하는 PF 방식 도입 / 사업장 혼장 위험을 제거

- 최근 PF 대출채권 활용한 유동화 도입 / 재무적 투자기관 참여 확대

○ 사업 및 자금조달 구조

- 기본 구조

: 시행사 , SPC(PFV) 에 의한 사업수행 방식 / PF 대출에 의한 자금조달

시행사 /SPC ( 차주 )

대출채권→←

PF 대출

투자자 ( 대주 )( 은행 등 금융기관 )

시공 및 도급 계약↖↘ ↗ ↙ 신 용 공 여 (채무인수 )

시공사

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- 유동화 구조 : ABS 및 ABCP

자산관리사 /관리기관

업무수탁인

자산관리↘

↙ 일반업무

시행사( 차주 )

대출채권↔

PF 대출

대출금융회사

대출채

권양도

↔

양도대

금

SPC

(유동화회

사/

상법상회사 )

ABS/ABCP

↔대금

증권사

ABS/ABCP

↔대금

투자자

분양대금↑

연대보증↑ 채무인수책임준공

수분양자 시공사

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- ABS 와 ABCP 비교

구 분 ABS ABCP

근거법률 자산유동화에 의한 법률 상법 , 증권거래법

상환 재원 현금흐름 / 채권에 대한 신용보강

자본금 1 천만원 5 천만원

발행주체 유동화전문회사 주식회사 및 유한회사

자금조달 비용- 시공사의 신용등급에 좌우 - 전통 PF 보다 낮은 금리로 자금조달 가능 ( 신용보강 )

- 시공사의 신용등급에 좌우 - 단기상품 , revolving 구조

사업비 증액- 공사비 전액 조달 가능

- 채권자 동의를 얻어 추가공사비도 조달 가능

- 공사비 전액 조달 가능- 추가공사비 조달 용이

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□ 부동산 PF 대출 잔액 현황

구분 기관별 2006.12 2007.12 2008.6 구성비(%)

PF 대출

은 행26.7

(0.23)

41.8

(0.48)

47.9

(0.68)60.7

저축은행11.6

(10.4)

12.1

(11.6)

12.2

(14.3)15.5

보 험 3.8 4.6 5.3 (2.4) 6.7

기 타 8.2 12.0 13.5 17.1

소 계 50.3 70.5 78.9 100.0

유동화

ABS 7.4 4.2 3.0 16.3

ABCP 9.5 12.4 15.2 83.7

소 계 16.9 16.6 18.2 100.0

합 계 67.2 87.1 97.1 -

( 단위 : 억원 , %)

주 : ( ) 은 연체율 (%) / 월말 기준　　　

자료 : 금융감독원

- 연체율 상승 / 유동화 규모 증대 / ABCP 전환으로 단기화 성향 증대

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□ PF ABS / ABCP 발행 동향( 단위 : 억원 , %)

자료 : 금융감독원

구 분2005 2006 2007

상반기 하반기 상반기 하반기 상반기 하반기

부동산 PF ABS

20,382 28,378 41,741 17,238 10,126 2,000

(80.5) (50.7) (51.7) (26.0) (16.9) (4.0)

부동산 PF ABCP

4,945 27,624 38,987 48,986 49,723 47,391

(19.5) (49.3) (48.3) (74.0) (83.1) (96.0)

합 계25,327 56,002 80,728 66,224 59,849 49,391

(100.0) (100.0) (100.0) (100.0) (100.0) (100.0)

- PF ABS 발행은 감소하는 반면 PF ABCP 는 증가 / ABS 의 ABCP 전환 ( 단기금융 )

- 전체 유동화 실적은 감소세로 전환 / 분양시장 침체와 위험 증대

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□ PF ABCP 동향( 단위 : 억원 , %)

자료 : 메리츠증권 부동산금융연구소

구 분 본 PF 브릿지론 리파이낸싱 추가대출 계

2007 9-12 월 8,792 (36.9) 2,490 (10.5)10,61

4 (44.6) 1,900 (8.0)

23,79

6

(100.0

)

2008 상반기10,97

0 (25.4)

13,10

7 (30.3)

17,90

1 (41.4) 1,265 (2.9)

43,24

3

(100.0

)

2008 하반기 3,590 (12.2) 3,844 (13.0)21,69

6 (73.6) 330 (1.1)

29,46

0

(100.0

)

2009 1-4 월 0 (0.0) 1,692 (14.0) 9,814 (81.1) 600 (5.0)12,10

6

(100.0

)

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□ REITs/ 간접투자기구와 부동산 PF

○ REITs

- 부동산투자회사는 도입 초기 구조조정용 투자회사를 중심으로

- 법 개정을 통해 도입된 위탁관리형 부동산투자회사는 7 개사가 설립되었는데 자본금은

9 천 9 백억원 , 자산은 1.4 조원

- 기업구조조정 부동산투자회사의 경우 오피스를 중심으로 한 임대운용으로 한정되어

있으며 위탁관리형의 경우 대부분이 업무와 상업시설에 대한 투자로 이루어지고 있음

- 개발전문부동산투자회사 도입으로 개발사업과의 연계성 강화

: 부동산투자회사의 개발사업 참여는 전무하나 개발전문부동산투자회사가 1 개사 설립

: 개발전문부동산투자회사는 아파트형 공장 개발사업에 참여

운영 형태자본금 ( 억

원 )자산 ( 억원 ) 회사 수

회사당 평균 자본금 ( 억

원 )

회사당 평균 자산 ( 억원 )

위탁관리형 9,930 13,715 7 1,418.6 1,959.3

자기관리형 10 - 1 10 -

구조조정 13,733 35,330 13 1,056.4 2,717.7자료 : 국토해양부

11/ 20자료 : 자산운용협회

○ 간접투자기구

- 2004 년 총 187 조원 규모의 자금을 운용 , 이후 지속적인 신장세를 시현하여

2008 년 360 조원에 달하고 있다

- 부동산에 대한 운용 규모는 2004 년 8 천여억원에 불과하였으나 부동산시장의

활황과 함께 지속적으로 증대되어 2008 년 8.4 조원에 달하고 있음

- 주식시장과 부동산개발시장이 활황을 보여 주식에 대한 펀드 설정액은

2004 년 대비 2008 년 16.4 배 성장하였으며 부동산펀드는 동기간 9.8 배 성장

구분 주식형 혼합형 채권형 MMF 기타 총계 (b)부동산(a)

a/b

2004 8.55 34.55 75.89 59.80 8.20 0.86 0.46% 186.99

2005 26.18 42.46 51.43 64.85 19.42 2.56 1.25% 204.33

2006 46.55 47.95 50.42 57.15 32.54 4.10 1.75% 234.61

2007 116.35 44.66 40.86 46.74 49.08 6.77 2.27% 297.70

2008 140.21 39.25 30.34 88.90 62.09 8.40 2.33% 360.79

( 단위 : 조원 , %)

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자료 : zeroin

( 단위 : 억원 )

구 분 2004 2005 2006 2007 2008.11

임대건수 0 14 12 11 8

설정액 0 5,049 4,176 3,951 3,698

대출채권건수 16 50 55 38 20

설정액 (a) 5,989 15,195 17,019 18,259 11,794

합계 (b) 5,989 20,244 21,195 22,210 15,492

a/b 100.0% 75.1% 80.3% 82.2% 76.1%

- 공모 부동산펀드 자산별 설정액 추이

: 대출채권을 통한 부동산개발사업 참여의 상대적 비중 높아

: 임대운용 보다는 개발사업에 대한 대출 형태 참여 확대

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□ 부동산 PF 의 특징

○ 시공사의 보증에 의한 안전성 확보

- 시공사의 채무인수 등 신용보강에 의한 대출 실행

- 상환 안정성을 확보하고 있으며 유동화를 위한 안전장치로 활용

○ ABS 방식에 의한 자금조달 및 ABCP 의 단기 자금조달 전환

- 유동화 방식 도입으로 다양한 재무적 투자기관 참여 확대

- ABS 에서 ABCP 에 의한 조달 비중이 증대하여 자금조달 구조가 단기화

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□ 부동산 PF 의 문제점

- 시공사가 채무인수 또는 연대보증 등의 신용보강을 통해 위험을 부담하는 구조로 ,

정통적인 PF 방식이라기 보다는 단일 프로젝트에만 자금을 사용하도록 하는

‘ 특정조건부 기업금융’의 성격이 강함

: 시행사 분리를 통한 사업위험 분산이 적절하게 이루어지지 않고 있으며 시행사의

열악한 자금력과 신용도에 따른 문제 발생

: 시공사 영향력 증대 및 시공비 상승

- 최근 분양시장 침체 등으로 인해 상환위험은 증대되나 채무인수 안전장치로 모든

위험은 시공사로 집중

- 시공사의 우발채무 증가로 신용도 하락 : 불이익 발생

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① 변형된 PF 구조로 인한 문제점

◦ 개발프로젝트의 사업성 판단에 기초한 대출 , 프로젝트에서 발생하는 현금흐름 ( 수입 )으로

상환하는 구조 : 본래의 PF 성격

◦ 그러나 신용보강에 의한 안정성 확보와 시공사의 신용도에 따른 평가등급 배정은 기존의

기업금융 방식을 답습하는 한계

◦ 시공사에 대한 위험 집중은 위험 분산이 적절하게 이루어지는 기존 PF 와는 다른 결과

② 시행사의 열악한 자금력

◦ 시행사는 토지매입에 필요한 자금의 5% 만을 초기에 투입하여 토지를 확보하고

토지잔금은 초단기의 브릿지론을 통해 조달

◦ 시공사의 보증과 사업성을 통해 조달하는 PF 대출은 분양자금을 통해 상환하는 구조

◦ 관행적으로 시행사는 많은 자금력을 보유해야 할 필요성이 없으며 자금력은 열악한

상태를 벗어나지 못함

- 본래의 PF 사업은 사업자 혹은 사업 참여기관이 전체 사업비의 20~30% 를 자기자금

으로 투입하는 구조와는 다름

- 안정성 위주의 운용방식을 따르는 은행 중심의 조달구조가 형성되는 한계를 드러냄

◦ 다양한 기관 참여를 기대할 수 없을 뿐 아니라 위험 분산도 적절하게 이루어지지 않는

결과 초래

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③ 다양한 재무적 투자기관의 참여 미흡

◦ 열악한 자금력과 개발사업 고유의 높은 위험과 안정성 위주의 자금조달 구조를

가지고 있다면 다양한 위험 spectrum 을 가진 재무적투자기관의 참여를 기대할

수

없음

④ 사업성평가 시스템 미비

◦ 안전장치에 크게 양향을 받는 사업성평가 시스템은 위험 분산을 독려하기 보다는

안전장치에 의한 방식을 활성화되도록 유도

◦ 현금흐름과 입지여건 및 시장 상황에 따른 사업성평가 방식이 도입되어 안전장치

외의 프로젝트 고유 특성에 대한 사업성평가 방식 도입 필요

- 이를 위해 전문성을 갖춘 사업성 평가 전문인력 육성 필요

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□ 시행사 · 시공사에 의한 사업 구조의 변화

○ 현재와 같이 시공사에 위험이 집중되는 상황이라면 시행사의 기능 자체가 약화될

수밖에 없으므로 자본력과 신용도가 열악한 시행사는 실질적인 기능을 수행하는데

한계가 발생

- 개발사업위험의 적절한 분산 혹은 집중을 위해 기존 시행사 · 시공사 구조 변화 필요

○ 신용보강에 의해 집중될 수밖에 없는 위험을 시공사가 적절하게 대처할 수 있도록

시공사가 시행사 기능을 흡수하는 구조

- IMF 외환위기 이전의 사업 방식에 개별 사업장별 PF 구조를 도입하는 방안

○ PFV 설립에 의한 사업방식 확대를 유도하기 위한 규제 완화 및 시행사의 developer적

성격 확대 유도 방안 도입

- PFV 설립에 의한 사업방식을 고착화하고 설립 기준 완화 및 지원을 확대

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□ REITs, 집합투자기구 등 재무적 투자기관 참여 확대 유도

○ 자본시장통합법에 따른 금융기관의 업역 확대는 다양한 금융상품 개발을 유도할 뿐 아니라

개발사업에 대한 참여를 확대할 수 있을 것으로 전망

- 증권사의 IB 화 확대가 예상되며 경쟁구도 심화로 은행의 탈 CB 화도 가능할 것으로 판단됨

○ 집합투자기구의 경우 직접 사업시행이 가능하므로 다양한 형태의 참여가 가능할 것으로

판단됨

- 시행기능 수행 , PFV 에 대한 지분참여 , 대출채권 참여 등

- 집합투자기구 참여 투자자들의 위험 선호도에 따라 참여 spectrum 이 확대될 수 있음

○ REITs 의 경우 개발전문부동산투자회사의 참여 확대 방안 필요

- 법인세법상 PFV 의 요건 중 금융기관 참여 대폭 완화 혹은 폐지

: PFV 전체 지분의 5% 이상 금융기관 참여 요건

- 부동산투자회사 1 인 지분 한도 30% 요건 완화를 통해 위험 선호 투자자 유도

- 개발사업 참여를 위한 상장의무 선결 요건을 폐지하여 참여 확대

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□ 시행사 기능 강화를 위한 자금력 제고 유도

○ 자금력 강화는 사업위험 hedge 를 위한 시공사 보증 필요성 감퇴

- 기존의 사업구조 변화 가능할 뿐 아니라

- 개발사업의 현금흐름 구조 중심의 사업성 판단 유도

○ developer 기능 확대를 위한 육성 방안 마련

- 자금력 , 전문성 강화를 통한 안정적 사업구조 정착 도모

☞ 예상 효과 : 개발금융방식의 선진화

① 현금흐름 중심의 사업성 평가 정착

② 대출상환 안전장치에 대한 과도한 요구 감퇴

③ 진정한 프로젝트 파이낸싱 정착

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감사합니다