20170912 대부도호텔사업계획서(분양) [호환...

안산 대부도 숙박시설 개발 계획

대부도 코업호텔 건립 사업계획서

Project Consulting Management / Properties Management / Hotel DevelopmentProject Consulting Management / Properties Management / Hotel Development

2017. 09.

디앤비디앤비 주식회사주식회사

C o n t e n t s

Content 1. Summary

1. 사업개관2. 사업대상지 현황3. 사업성 검토요약

Content 2. 관광산업 현황

1. 호텔산업의 변화와 전망2. 국내 관광산업과 안산(대부도) 관광산업의 비젼

3. 대부도 소개

Content 3. 법률 및 행정적 환경

1. 법률상 숙박시설의 유형2. 숙박시설별 비교

3. 건축규모 산정을 위한 사전검토

Content 4. 입지환경 분석

1. 서해안 입지 분석2. 주변지역 환경 분석

3. SITE 입지 현황

Content 5. 호텔 건축 계획

1. 건축개요2. 도면3. 층별 MD구성 계획4. 공간의 차별화 전략

Content 6. 호텔 운영성 점검 및 검증

1. 검증 PROCESS2. 2014년 숙박업지표 분석3. 숙박형태 분석4. 운영전략 수립5. 운영 시뮬레이션6. 운영사업성 검증

Content 7. 사업성 분석 및 결어

1. 숙박시설 분양가 추정2. 숙박시설 분양사례 조사3. 분양가 도출4. 투입비 산정5. 결어

Project Consulting Management / Properties Management / Hotel Development ㈜선하산업2

Content 1. Summary

1. 사업개관2. 사업대상지 현황3. 사업성 검토요약

Content 2. 관광산업 현황

1. 호텔산업의 변화와 전망2. 국내 관광산업과 안산(대부도) 관광산업의 비젼

3. 대부도 소개

Content 3. 법률 및 행정적 환경

1. 법률상 숙박시설의 유형2. 숙박시설별 비교


Content 4. 입지환경 분석

1. 서해안 입지 분석2. 주변지역 환경 분석

3. SITE 입지 현황

Content 5. 호텔 건축 계획

1. 건축개요2. 도면3. 층별 MD구성 계획4. 공간의 차별화 전략

Content 6. 호텔 운영성 점검 및 검증

1. 검증 PROCESS2. 2014년 숙박업지표 분석3. 숙박형태 분석4. 운영전략 수립5. 운영 시뮬레이션6. 운영사업성 검증

Content 7. 사업성 분석 및 결어

1. 숙박시설 분양가 추정2. 숙박시설 분양사례 조사3. 분양가 도출4. 투입비 산정5. 결어

Summary01


3

1. 사업개관

2. 사업대상지 현황

3. 사업성 검토요약(summary)

1. 1. 사업개관사업개관0101 Summary

본 사업은 경기도 안산시 단원구 대부도에 안산시에서 계획·공급하는일반상업지역의 토지(약790평)를 매입하여 분양형숙박시설로 개발,운영하는사업으로 한해 대부도를 찾는 1,000만 관광수요와 인근의 반월 및 시화국가산업단지 및 송도의 국내외 비즈니스 수요까지 흡수한 종합 힐링비즈니스호텔을 건립계획하는 사업임.

구 분 내 용

소재지경기 안산시 단원구 대부북동

1963-13,14

대지면적 2,614.2㎡ (790.79평)

지역지구 일반상업지역


4

2. 2. 사업대상지사업대상지 현황현황Summary0101

● 현황 사진


5

■ 사업지 특징

v 사업지는 안산시청으로부터 직선거리 약25km 떨어진 대부도 북측에 위치하는 대부도내 유일한 상업개발지역내 위치.

v 안산반월공단에서 시작하는 301번국도(시화방조제로)로 연결되며, 대부도관광의 백미인 구봉도 인근에 위치함.

v 북측, 서측으로 900m내 해수욕장이 있으며 주변에 높은 산들이없어 상층으로 올라갈 수록 바다조망을 확보함.

v 계획 개발된 상업지역으로 각종 상업시설이 입주할 예정으로 호텔수요의 유인요소 충분.

3. 3. 사업성사업성 검토요약검토요약(summary)(summary)Summary

1) 사업수지 내역

● 운영 사업성 검토 (10년평균)

구 분 금 액(천원) 점유율

매출일반숙박시설 90,030,529 92.32%

근생시설 7,492,613 7.68%

매출 합계 97,523,142 100.00%

지출

토지매입관련비용 6,966,187 8.97%

공사비용, 설계감리 46,440,545 59.80%

1) 투 입 비 : 90,030,529천원 (숙박시설 분양금액 )

2) 매 출 액 : 11,211,161천원 (숙박료 평균 7.9만원,가동률69.94%)

3) 지 출 액 : 3,341,882천원

4) 영업이익 : 7,869,280천원 (8.74%의 평균 이익 발생)

5) 1년차 운영수익률 : 4,661,165천원(5.18%)

6) 초기영업손실보존 주1) : 약1,640,000천원(1.82%)

0101

● 사업수지 검토

※주1) 확정7% 지급보장일 경우 초기 운영시 인큐베이팅기간으로 정상영업 실적이 오르지 않을 수 있어 시행자의 사업마진에서 그 차액을 손실보존 함. 산식:1) × 7% - 5)


6

● 건립호텔 개요

2) 일반숙박시설과 근생시설 분양으로 사업비용을 회수하고

준공 후 수분양자들에게 위탁받아 호텔을 운영하여 수익을

돌려주는 수익형부동산 사업임.

3) 투입비 내역별 비율은 토지비용 8.97%, 공사비용 및 설계/

감리비 59.80%, 판매,운영관리비 22.59% 그리고 금융비

8.63%에 달함.

지출판매,운영관리비 17,545,527 22.59%

금 융 비 6,704,001 8.63%

지출 합계 77,656,260 100.00%

경 상 이 익 19,866,882 20.37%

구 분 내 용

소 재 지 안산시 단원구 대부북동 1963-13,14(2필지)

대지면적 2,614.2㎡ 790.79평

연 면 적

지상연면적 18,241.01㎡ 5,517.88평

지하연면적 8,013.71㎡ 2,424.14평

합 계 26,254.72㎡ 7,942.02평

건 폐 율 61.02% (법정 : 70%)

용 적 률 699.98% (법정 : 700%)

용도/규모 생활형숙박시설 / 지하4층 ~ 지상24층

관광산업 현황02


7

1. 호텔산업의 변화와 전망

2. 국내 관광산업과 안산(대부도) 관광산업의 비젼

3. 대부도 소개

1. 1. 호텔산업의호텔산업의 변화와변화와 전망전망관광산업 현황0202

v 중국관광객을 중심으로 하는 인 바운드 시장의 꾸준한 성장이 예상되며,��이에 따른 호텔 산업 성장성

지속전망

v 관광숙박시설 확충을 위한 특별법”에 따른 혜택을 통해 호텔의 안정적 공급을 위한 기반마련

호텔산업

성장세 지속

v Business호텔은 상대적으로 낮은 자본투자,�높은 면적 효율성 및 운영상 고정비 최소화의 장점을 가지며,�

합리적인 비용수준에서 서비스의 제공으로 경쟁력 증가

v 또한 특급호텔 대비 높은 영업이익 확보가 가능하여 향후 Business호텔 중심으로 공급시장 재편 전망

중저가시장

규모확대

● 호텔산업의 변화와 전망


8

v Business호텔은 상대적으로 낮은 자본투자,�높은 면적 효율성 및 운영상 고정비 최소화의 장점을 가지며,�

합리적인 비용수준에서 서비스의 제공으로 경쟁력 증가

v 또한 특급호텔 대비 높은 영업이익 확보가 가능하여 향후 Business호텔 중심으로 공급시장 재편 전망

중저가시장

규모확대

v 호텔산업의 국제화,�International/Local�Brand�중심으로 체인화 경향이 가속화되고 있으며,�이는

규모의 경제 등을 통하여 시장점유율 확대 전망

v 호텔등급에 따른 Needs의 다변화

v 비즈니스+휴양의 복합개념 숙박시설의 등장으로 힐링의 요소로 호텔이 자리매김 함

v 또한 각종 첨단기술,�혁신적 모바일 체계 및 질적 서비스 등을 통하여 호텔 내적 Grade�향상도모

질적변화

호텔산업은 성장세가 지속될 것으로 예상되며, 특히 Healing Business호텔로 나타나고 있는 중저

가 호텔시장 규모 확대와 함께 호텔의 질적 변화가 가속화될 것으로 전망

v 시화방조제, 탄도방조제 통한 빠른 육로접근

- 서울~안산까지 자동차로 약1시간 이내의 빠른 접근성 확보

v 안산반월산업체와 연계된 산업관광활발

- 우리나라 중부권 최대 공업도시로서 산업체와 연계된 관광상품이 지속적으로 발전

- 수학여행, 산업체연수 등 산업단지 자체를 관광상품으로 개발로기업체홍보 및 국가경쟁력확보의 이석이조 효과

v 비즈니스 체류인구 지속적 증가

- 인접된 송도비즈니스 클러스터 및 안산반월공단내에 국내 굴지의 기업체가 입주해 있으며, 관련 기업체의 비즈니스 체류인구가 꾸준히 증가하고 있음

v 안산호텔은,

- 관광객 한해 천만명이 오가는 서해의 다도해라 할 수 있으며, 그중 대부도-제부도-영흥도의 해상관광 클러스터 중심인 대부도의 상업지에 위치하여 힐링과 비즈니스를 동시에 충족하는 힐링비즈니스 호텔임.

v 관광 인프라 확충의 국가적 모멘텀 추진

- 한국은 1억3천만명의 일본인과 13억의 중국인들이 선호하는관광지로 외국인 인바운드 성장가능성 매우 높음

- 외래관광객 유치 확대 및 관광 목적지로서 한국의 이미지를제고하기 위해 (재)한국방문의해위원회를 발족하여 현재 활발한 활동을 하고 있음.

국 가 방문객 수(‘14) 비율(%)

22. . 국내국내 관광관광산업과산업과 안산안산((대부도대부도)) 관광산업의관광산업의 비젼비젼

● 국내 관광 산업의 성장전망 ● 안산(대부도) 관광 산업의 성장전망



9

v 시화방조제, 탄도방조제 통한 빠른 육로접근

- 서울~안산까지 자동차로 약1시간 이내의 빠른 접근성 확보

v 안산반월산업체와 연계된 산업관광활발

- 우리나라 중부권 최대 공업도시로서 산업체와 연계된 관광상품이 지속적으로 발전

- 수학여행, 산업체연수 등 산업단지 자체를 관광상품으로 개발로기업체홍보 및 국가경쟁력확보의 이석이조 효과

v 비즈니스 체류인구 지속적 증가

- 인접된 송도비즈니스 클러스터 및 안산반월공단내에 국내 굴지의 기업체가 입주해 있으며, 관련 기업체의 비즈니스 체류인구가 꾸준히 증가하고 있음

v 안산호텔은,

- 관광객 한해 천만명이 오가는 서해의 다도해라 할 수 있으며, 그중 대부도-제부도-영흥도의 해상관광 클러스터 중심인 대부도의 상업지에 위치하여 힐링과 비즈니스를 동시에 충족하는 힐링비즈니스 호텔임.

총 계 14,201,516 100.0

일 본 2,280,434 34.4

중 국 6,126,865 21.3

미 국 770,305 7.4

기 타 5,023,912 36.9

v 한류열풍으로 인한 외국인관광객의 증가

- 한류열풍으로 인해 일본,중국,동남아의 관광객이 급증 추세에있어 서울시내의 객실이 부족한 상황

- 의료관광의 활성화로 인해 계속적인 관광객 유입효과 기대

- 세계에서 보기드문 밤거리가 안전한 나라로 알려지면서 선진국 관광객의 꾸준한 증가

3. 3. 대부도대부도 소개소개((이미지이미지))

● 대부도 이미지


▶ 영흥대교 야경대부도를 거쳐 영흥도로 진입하기위한 교량

▶ 구봉도 낙조전망대대부도의 백미인 구봉도 낙조 전망대

▶ 세계5대 갯벌


10

▶ 영흥대교 야경대부도를 거쳐 영흥도로 진입하기위한 교량

▶ 아일랜드CC대부도내 정규27홀의 국제규격 골프장

▶ 대부도 튜울립축제대부도 튜울립축제 행사장소

▶ 대부도 조개구이

● 접근성


v 대부도는 서해안고속도로로 접근하

여 시화방조제를 통하면 서울시청에

서부터 50~60분 거리에 위치함.

v 강남순환도로 개통으로 서울양재에

서 현장까지 50분대 접근

v 반면 서울 남부 수원에서는 30~40

분내에 도달할 수 있음.

v 대부도는 서울경기 및 충청도 지역

에서 60분내의 접근성을 갖추고 있

으며 섬임에도 불구하고 교량으로

연결되어 육상교통으로 접근이 가능

v 또한, 대부도, 선재도, 영흥도 등과

교량연결되어 서해안의 다도해라 칭

할 수 있는 해상관광 클러스터의 중

심에 위치함.

3. 3. 대부도대부도 소개소개((접근성접근성))


11

v 대부도는 서해안고속도로로 접근하

여 시화방조제를 통하면 서울시청에

서부터 50~60분 거리에 위치함.

v 강남순환도로 개통으로 서울양재에

서 현장까지 50분대 접근

v 반면 서울 남부 수원에서는 30~40

분내에 도달할 수 있음.

v 대부도는 서울경기 및 충청도 지역

에서 60분내의 접근성을 갖추고 있

으며 섬임에도 불구하고 교량으로

연결되어 육상교통으로 접근이 가능

v 또한, 대부도, 선재도, 영흥도 등과

교량연결되어 서해안의 다도해라 칭

할 수 있는 해상관광 클러스터의 중

심에 위치함.

서해 해상관광 클러스터

양재

● 안산관광 통계 추정치(방조제 통과차량)

관광산업 현황0202 3. 3. 대부도대부도 소개소개((통계자료통계자료))

■ 추정 관광객 산출 : 방조제 차량 통과대수×2명

구 분 추정 관광객차량

통과대수시화방조제→대부도

탄도방조제→대부도

2014년 9,062,522 4,531,261 3,346,641 1,184,620

2013년 9,487,758 4,743,879 3,545,922 1,197,957

2012년 10,257,028 5,128,514 3,743,407 1,385,107

■ 2014년도 월별 방문객

구분추정

관광객(명)차량

통과대수시화방조제→대부도

탄도방조→대부도

월별 9,062,522 4,531,261 3,346,641 1,184,620

1 634,296 317,148 237,638 79,510

2 517,176 258,588 200,000 58,588

3 619,924 309,962 216,579 93,383 9

10

11

12


12

2012년 10,257,028 5,128,514 3,743,407 1,385,107

2011년 6,574,976 3,287,488 1,982,655 1,304,833

-

2

4

6

8

10

12

2011 2012 2013 2014

백

만

9,062,522

6,574,976

3 619,924 309,962 216,579 93,383

4 750,330 375,165 277,138 98,027

5 853,236 426,618 314,900 111,718

6 849,950 424,975 325,590 99,385

7 625,710 312,855 210,389 102,466

8 1,038,826 519,413 386,130 133,283

9 918,510 459,255 341,475 117,780

10 911,106 455,553 339,585 115,968

11 728,662 364,331 270,159 94,172

12 614,796 307,398 227,058 80,340 0 1000000 2000000

1

2

3

4

5

6

7

8

법률 및 행정적 환경03


13

1. 법률상 숙박시설의 유형

2. 숙박시설별 비교


1. 1. 법률상법률상 숙박시설의숙박시설의 유형유형법률 / 행정적 환경

● 숙박시설의 법적구분

0303

구 분 일반숙박시설 관광숙박시설

인허가

용도분류 일반숙박시설(호텔) 생활숙박시설(호텔) 휴양콘도미니엄 가족호텔

적용법규 건축법 건축법 관광진흥법 관광진흥법

객실기준 건축법령에 따름 건축법령에 따름 50실 이상30실 이상- 실별면적 19㎡ 이상

분양/회원모집 일반분양 가능 일반분양 가능 회원모집 회원모집


14

분양종류

분양/회원모집 일반분양 가능 일반분양 가능 회원모집 회원모집

실별기준 기준없음 기준없음 1실 최소5인 이상 모집 1실 최소 5인 이상 모집

시기 건축 허가후 건축 허가후 공정율 20%이상시 부터 공정율 20%이상시 부터

소유권소유권 개별 소유권 개별 소유권 등기제 (공유제) 등기제 (공유제)

등기방법 집합건물 등기 집합건물 등기 회원권,공유제 (지분등기) 회원권,공유제 (지분등기)

영 업

영업허가일반숙박업신고(공중위생관리법)

생활숙박업 신고(공중위생관리법)

관광사업자 등록 관광사업자 등록

연간이용일수 제한없음 제한없음객실당 분양 또는 회원 모집인원수 이내

객실당 분양 또는 회원 모집인원수 이내

각종 세제 취,등록세/재산세 취,등록세/재산세- 공유제 : 취,등록세/ 재산세- 회원제 : 취득세

- 공유제 : 취,등록세/ 재산세- 회원제 : 취득세

개별 취사가능여부 無有有有

2. 2. 숙박시설의숙박시설의 비교비교법률 / 행정적 환경

● 숙박시설별 비교

0303

구 분일반호텔

(주거형 호텔)휴양 콘도미니엄 관광(등급)호텔 가족호텔 오피스텔 아파트·주상복합

적용법규건축법

공중위생관리법건축법 / 관광진흥법

공중위생관리법건축법

건축법주택법

사용형태 일반숙박시설 관광숙박시설 업무시설 주거시설

분양가능여부 등기분양 등기분양(공유제) 회원모집 회원모집 등기분양 등기분양

면허·등록 공중위생영업 신고 공중위생영업신고 부동산 임대업 -

일반호텔


15

구분 아파트 주거용 O/T일반호텔

특 징콘도형 호텔 주거형호텔

분양권 전매 × × ○ ○ 분양권 전매 가능한 상품

등기여부 ○ ○ △ ○ 개인, 법인에 개별등기 가능한 상품

청약통장 ○ × × × 주택이 아니므로 청약통장 필요없음

다주택보유 ○ × × × 1가구 2주택, 종부세 규제와 상관없음

담보대출제한 ○ ○ × × 8.31조치에 의한 주택담보대출 규제 상관없음

상속, 증여 ○ ○ ○ ○ 일반 부동산과 동일하게 매매, 상속, 증여 가능

세제비율 높음 높음 낮음 낮음 주택상품에 비해 저렴한 거래세, 보유세 비율

취사여부 ○ ○ ○ ○주거생활을 영위하는 필수시설일반숙박시설은 불가 / 생활숙박업은 가능

주거전용 ○ ○ × ○ 일반아파트와 동일하게 소유자 및 세입자가 주거 사용가능

3. 3. 건축규모건축규모 산정을산정을 위한위한 사전검토사전검토법률 / 행정적 환경

● 토지이용계획 검토 ● 안산시 도시계획조례 검토

0303

일반상업지역자연녹지지역

제2종 일반주거지역

SITESITE


16

주소 경기도 안산시 단원구 대부북동 1963-13,14

지목 대 면적2.614.2㎡

(790.79평)

공시지가 1,028,000원(2015/01)

건페율 70% 용적률 700%

지역지구 일반상업지역, 지구단위계획구역

일반상업지역자연녹지지역

■ 안산시 도시계획조례 별표8

v [별표 8] <개정 2014 5 12> 일반상업지역안에서 건축할 수없는 건축물은 일반숙박시설 및 생활형숙박시설로서 도시계획조례에서 정하는 이격거리 충족시 가능.

v [안산시 도시계획조례 제27조]“도시계획조례로 정하는 거리＂는 주거지역으로부터주거지역으로부터 150150미터미터 초과시초과시 가능가능.

v 그러나 사업지 주변에는 주거지역이주거지역이 없고없고 자연녹지지역으로자연녹지지역으로이격거리이격거리 제한과제한과 관계없이관계없이 일반숙박시설일반숙박시설 건축에건축에 만족만족

3. 3. 건축규모건축규모 산정을산정을 위한위한 사전검토사전검토법률 / 행정적 환경

● 지구단위계획 검토

0303

구역 허용용도

A-1·제7호 판매시설 가목 도매시장(농수산물 도

매시장 및 그와 관련된 공판장, 직판장, 종합유통센타)

·제3호 제1종근린생활시설·제4호 제2종근린생활시설(제조업소, 수리점

제외)·제5호 문화 및 집회시설(동식물원제외)·제7호 판매시설·제9호 의료시설(정신병원, 요양소, 격리병원

제외)·제10호 교육연구시설(학교제외)·제12호 수련시설·제13호 운동시설·제14호 업무시설·제15호 숙박시설·제16호 위락시설·제19호 위험물저장 및 처리시설(주유소)·제20호 자동차관련시설(주차장)·제27호 관광휴게시설


17

A-2

·제3호 제1종근린생활시설·제4호 제2종근린생활시설(제조업소, 수리점

제외)·제5호 문화 및 집회시설(동식물원제외)·제7호 판매시설·제9호 의료시설(정신병원, 요양소, 격리병원

제외)·제10호 교육연구시설(학교제외)·제12호 수련시설·제13호 운동시설·제14호 업무시설·제15호 숙박시설·제16호 위락시설·제19호 위험물저장 및 처리시설(주유소)·제20호 자동차관련시설(주차장)·제27호 관광휴게시설

A-3 ·제3호 제1종근린생활시설

A-4 ·제8호 노유자시설

A A -- 22

SITESITE

개발환경 분석04


18

1. 서해안 입지분석

2. 주변지역 환경분석

3. SITE 입지현황

1. 1. 서해안서해안 입지분석입지분석입지환경 분석0404

시화공단 , 반월공단

동부제철 평택항

동국제강

● 전략산업벨트 및 생태문화관광벨트


19

현대제철새만금 산업단지

아산 산업단지송산 산업단지

1. 1. 서해안서해안 입지분석입지분석0404 입지환경 분석

● 서해안 개발호재 및 부동산 상승

3,973

4,119

4,840

12,023

3,216

2,551

1,407

경기 시흥

경기 안산

경기 화성

경기 평택

충남 당진

충남 서산

전북 군산

■서해안 지역 하반기 아파트 공급

총 3만 5997 세대 분양


20

v 울산대교의 개통으로 도심권 진입이 용이

3,863

3,973

인천 송도

경기 시흥

0 500 1000 1500 2000

인천 송도

경기 시흥

경기 안산

경기 화성

경기 평택

충남 당진

경기도 평균

서울 평균

작년 4분기

올 상반기

■2015년 상반기 서해안 권 3.3m 당 아파트 평균 가격 상승률

+5.63%

+3.27%

+7.38%

+4.66%

+4.76%

+4.73%

+4.07%

+3.51%

[자료 :KB국민은행]

[자료 :조선일보]

[자료 :리얼투데이]

2. 2. 주변주변 환경환경 분석분석0404 입지환경 분석

● 대부도 보물섬 프로젝트

제종길 안산시장 “대부도, 亞 최대 레저스포츠 관광지로만들겠다”

“대부도 보물섬 프로젝트”가동착수, 대부해양관광본부를 신설해 정부,경기도와 연안개발을 협력할 예정.승마, 골프등 기존 관광 인프라에 요트 등 해양스포츠시설을 더해 체류형관광지로 거듭날 것.

안산 M밸리 록페스티벌

대부도 체험관광_갯벌

아일랜드CC_골프


21

제종길 안산시장 “대부도, 亞 최대 레저스포츠 관광지로만들겠다”

“대부도 보물섬 프로젝트”가동착수, 대부해양관광본부를 신설해 정부,경기도와 연안개발을 협력할 예정.승마, 골프등 기존 관광 인프라에 요트 등 해양스포츠시설을 더해 체류형관광지로 거듭날 것.

대부도 체험관광_승마

대부도 바다향기 테마파크(튜울립축제)


● 안산 방아머리 마리나항 개발

Ø 위치 : 단원구 대부북동 시화방조제 전면해상 (1848-442번지선)

Ø 사업기간 : 2016년 ~2019년 (4개년)

Ø 총사업비 : 99,795백만원 (국비:29,547백만원 자체재원:70,248 백만원)

Ø 국비지원 : 방파제, 호안 등 기본시설 (최대 300억원)

Ø 시설 규모 : 114,993m²

Ø 외곽시설 : 방파제 및 호안

Ø 계류시설 : 육상 155척 , 해상 150척

Ø 주요시설 : 클럽하우스, 수리보관시설, 호상복합시설, 마리나빌리지 등

Ø 기대효과 : 59,600명의 고용효과와 1조1천억원 대의 파급효과 기대

Ø 도입시설 규모


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Ø 위치 : 단원구 대부북동 시화방조제 전면해상 (1848-442번지선)

Ø 사업기간 : 2016년 ~2019년 (4개년)

Ø 총사업비 : 99,795백만원 (국비:29,547백만원 자체재원:70,248 백만원)

Ø 국비지원 : 방파제, 호안 등 기본시설 (최대 300억원)

Ø 시설 규모 : 114,993m²

Ø 외곽시설 : 방파제 및 호안

Ø 계류시설 : 육상 155척 , 해상 150척

Ø 주요시설 : 클럽하우스, 수리보관시설, 호상복합시설, 마리나빌리지 등

Ø 기대효과 : 59,600명의 고용효과와 1조1천억원 대의 파급효과 기대

Ø 도입시설 규모

구분 면적 비고

해상

외곽시설 2,670 방파제,호안 등

수역시설 61,055 레저선박 계류시설 등

소 계 63,725

육상

기능시설 21,544 보관, 상하가, 주차시설 등

서비스편의시설 29,724 호상복합, 마리나빌리지 등

소 계 51,268

합 계 114,993


● 해양안전 체험관 조성

Ø 해양수산부산하 4·16 세월호참사 희생자추모사업분

과위원회 결정에 따라 2017년까지 대부도 방아머리공

원에 해양안전체험관이 조성 결정.

Ø 해양안전체험관은 국민의 안전한 바다이용을 위한 기

초해양안전수칙, 비상대응 요령 등을 교육하는 체험시

설임.

Ø 조성입지 : 방아머리공원으로 결정.

Ø 재원• 안산시 - 방아머리공원 부지 7만468㎡를 제공• 경기도 - 국비 300억원, 도비 100억원을 투입

Ø 규모 - 지상 3층, 연면적 9,550㎡(약2,900평)

Ø 활용 - 해양안전체험관에서는 해양훈련·교육, 안전

체험 프로그램, 세미나 등이 운영돼 일반국민 및 교육,

행정, 소방안전 관계자들의 교육체험으로 전국민의 재

난대응능력을 높일 것으로 예상됨.


23

Ø 해양수산부산하 4·16 세월호참사 희생자추모사업분

과위원회 결정에 따라 2017년까지 대부도 방아머리공

원에 해양안전체험관이 조성 결정.

Ø 해양안전체험관은 국민의 안전한 바다이용을 위한 기

초해양안전수칙, 비상대응 요령 등을 교육하는 체험시

설임.

Ø 조성입지 : 방아머리공원으로 결정.

Ø 재원• 안산시 - 방아머리공원 부지 7만468㎡를 제공• 경기도 - 국비 300억원, 도비 100억원을 투입

Ø 규모 - 지상 3층, 연면적 9,550㎡(약2,900평)

Ø 활용 - 해양안전체험관에서는 해양훈련·교육, 안전

체험 프로그램, 세미나 등이 운영돼 일반국민 및 교육,

행정, 소방안전 관계자들의 교육체험으로 전국민의 재

난대응능력을 높일 것으로 예상됨.

3. 3. SITE SITE 종합분석종합분석

v 한류등의 문화사업을 바탕으로 꾸준한 외국관광객의 증가로 서울 및 수도권으로의 숙박시

설 부족현상은 지속될 것이며,

v 이를 바탕으로 관광지역 위주의 분양형 숙박시설이 폭발적으로 공급됨

0404 입지환경 분석

● SITE 종합분석


24

v 기존의 분양형 숙박시설의 공급은 서울과 제주 등 주로 관광지를 중심으로 이루어졌으며,

이는 숙박시설 공급 편중으로 쏠림현상이 발생해 숙박시설간 경쟁이 심각함

v 이에 반해 휴양레저 및 산업단지를 배후로 관광 및 실질 비즈니스 체류수요에 대한 관심이

몰리며 새로운 분양형 숙박시설의 공급지로 재조명 받음

v 이러한 모든 면을 감안할 때 안산시 대부도 사업지는 이제 막 뜨고 있는 분양형 숙박시설

공급지로 최고의 요건을 갖추고 있음

v 따라서 본 사업지는 분양성과 운영성이 확보된 최적의 사업지라 판단 됨

호텔건축계획05


25

1. 건축개요

2. 도면

3. 층별 MD 구성계획

4. 공간의 차별화 전략

1. 1. 건축개요건축개요호텔 건축계획0505

● 건축 개요

※ 본 조감도는 건축인허가 과정에서 변경될 수 있음.구분 내용

대지면적/실사용면적 2,614.2㎡(790.796평) / 2,614.2㎡(790.796평)

건축면적 1,595.16㎡ 482.53평

연 면 적

지상연면적 18,241.01㎡ 5,517.88평

지하연면적 8,013.71㎡ 2,424.14평

합 계 26,254.72㎡ 7,942.02평

건 폐 율 61.02 % (법정: 70%)

용 적 률 697.77% (법정: 700%)

규 모 지하 4층, 지상 24층


26

● 공급 개요

규 모 지하 4층, 지상 24층

구분 타입 평형 객실 전용면적 공용면적 분양면적 분양가격

숙박객실

A 15.05 431 6.88 8.108 14.988 176,860

B 15.05 46 6.88 8.108 14.988 176,860

C 30.32 4 13.92 16.405 30.325 357,841

D 15.33 1 7.04 8.291 15.331 180,904

E 36.76 7 16.87 19.888 36.758 433,750

G 55.79 1 25.61 30.183 55.793 658,363

합 계 490 3,487.60 4,240.34 7,727.942

근생 1층,24층 214.07 1 129.859 84.215 214.074 7,344,631

(단위:평,천원)

2. 2. 도면도면

● 배치 평면도

호텔 건축계획0505


27

2. 2. 도면도면0505

● 지하4층 평면도

호텔 건축계획


28

2. 2. 도면도면0505


호텔 건축계획


29

2. 2. 도면도면0505


호텔 건축계획


30

2. 2. 도면도면0505


호텔 건축계획


31

2. 2. 도면도면0505

● 지상1층 평면도

호텔 건축계획

※ 호텔 운영계획 및 인테리어 계획에 따라 평면 재배치 될 수 있음


32

2. 2. 도면도면0303 호텔 건축계획

● 지상 2층 평면도

1호 2호 3호 4호 5호

7호

8호

9호


33

10호11호12호13호14호15호16호17호18호19호20호21호22호23호



1호 2호 3호 4호 5호

7호

8호

9호

6호


34

10호11호12호13호14호15호16호17호18호19호20호21호22호23호


● 지상 4 ~ 21층 평면도

1호 2호 3호 4호 5호

7호

8호

9호

6호


35

10호11호12호13호14호15호16호17호18호19호20호21호22호23호


● 지상 9, 16층 평면도

1호 2호 3호 4호 5호

7호

8호

9호


36

10호11호12호13호14호15호16호17호18호19호20호21호22호23호



1호 3호 5호

7호

6호


37

10호12호14호16호18호20호22호




38

3. 3. 층별층별 MD MD 구성계획구성계획

층 별 층별 시설계획

지상24층 스카이라운지, 식당

지상2~23층 호텔 객실 및 린넨창고

지상1층프론트, 로비, 비즈니스룸, 화장실

및 근린생활시설 등

지하1층 연회장/세미나/호텔부대시설

0505

● 층별 시설 배치 계획

24F 근린생활시설

3~23F 숙박시설

2F 숙박시설 , 옥상정원

1F 숙박시설 공용공간 및 근린생활시설

B1F 숙박시설 부대시설

호텔 건축계획


39

지하1~3층 주차장

지하4층 기계실/전기실/저수조/일부기계식주차

B1F 숙박시설 부대시설

B2~4F 주차장 및 기계,전기실,정화조등

4. 4. 공간의공간의 차별화차별화 전략전략0505

● ROOM 개발 기본 방향

호텔 건축계획

구 분 더블,트윈룸 스위트룸 페밀리룸

전용 6.9평형대의 복층형 UNIT로 “편안함＂을 모토로

comfortable, relaxed한 인테리어 디자인과 서비스로, 업무와 여

행으로 지친 심신을 내집처럼 편히 쉴 수 있도록 건축에 배려하

여, 비즈니스 수요층은 물론 개인 및 단체 여행객의 Need를 충족

하는 전문적인 비즈니스 서비스의 제공을 목표로 합니다.

<더블룸 예시>

<트윈룸 예시>

<트리플룸 예시>


40

구 분 더블,트윈룸 스위트룸 페밀리룸

룸 구분 97%내외 1.5%내외 1.5%내외

적용타겟 비즈니스가족 및비즈니스

가족 및 단체

비고 ※기타 전체 복층형 룸타입임.

vv A.D.R.(A.D.R.(객단가객단가))

• 전용면적 6.9평형 기준으로 1년차 A.D.R.은 평균71천원(전용면적1.0만원) 적용하여 매년 3.0%씩 에스컬레이션 적용

vv O.C.C. (O.C.C. (운영률운영률))

• 인큐베이팅 기간을 고려하여 1년차 50%, 2년차 65%적용

• 2014년 안산시 O.C.C.는 72%로 전국적으로 중상위그룹에 속함

(출처 : 관광지식정보시스템)<스위트룸 예시>

4. 4. 공간의공간의 차별화차별화 전략전략0505

● ROOM 구조_복층형

호텔 건축계획

<더블룸 예시>ü 일부 객실을 복층형으로 계획하여 실 사용면적을 극대화하고

ü 휴양지역의 투숙객 니즈를 고려한 맞춤형 객실디자인

A

B


41

B

4. 4. 공간의공간의 차별화차별화 전전략략0505

● INTERIOR CONCEPT KEYWORD

호텔 건축계획

MODERN CLASSICMODERN CLASSIC

LUXARYYLUXARYY고급스러움고급스러움

PLURALISMPLURALISM다원성다원성

COMPLEXITYCOMPLEXITY복합성복합성

RETRORETRO복고풍

PostmodernismAnalog esthetjic아날로그감성


FANCYFANCY화려함화려함

HEALINGHEALING

COMPLEXITYCOMPLEXITY복합성복합성

PARODYPARODY패러디패러디

VARIETYVARIETY다양성다양성

RETRORETRO복고풍

PostmodernismAnalog esthetjic아날로그감성

NEO-COMPLEX BUSINESS HOTEL


● MAIN TARGET

호텔 건축계획

외국관광객

산업단지 내방하는 업체관계자와 바이어

가족단위 레져휴양


NEO-COMPLEX BUSINESS HOTEL

비지니스와 관광 휴양에 최적화된 힐링비즈니스 호텔

가족단위 레져휴양


● ROOM 인테리어 _ 어메리칸 스타일

호텔 건축계획

ü 비즈니스 호텔임을 강조하는 객실디자인

ü 간결하고 깔끔한 디자인으로 유지관리시 룸메이드 시간을 단축하여 운영경쟁력까지 고려

ü 배드타입의 변경 등 운영다변성에 대응하는 인테리어

<트윈룸 예시>



44

<스위트룸 예시>

※ 객실 디자인은 샘플룸 시공 및 실시설계 자재수급 등의 상황에 따라 일부 변경될 수 있음


● ROOM 인테리어 _ 유럽피안, 오리엔탈 스타일

호텔 건축계획

ü 몰딩등을 활용한 간단하면서 심플한 복고연출

ü 아날로그 감성의 패턴 및 문양

ü 숨겨진 주방을 두어 맞춤형 고객 응대가능

<트윈룸 예시>



45

<스위트룸 예시>

※ 객실 디자인은 샘플룸 시공 및 실시설계 자재수급 등의 상황에 따라 일부 변경될 수 있음

유럽피안 스타일 오리엔탈 스타일

44. . 공간공간의의 차별화차별화 전략전략0505

● 부대시설 구성 및 운영방안

호텔 건축계획

< 연회장 >

• 조식을 제공하는 메인 레스토랑 및 약500여명의 대규모연회 또는 회의등을 진행할 수있는 B1F 연회장

• 조식 이외에 Bar 및 Coffee shop으로 운영가능

< Lobby >

• 호텔 주출입구 앞에 위치하여 호텔에 출입하는 모든 인원 통제가 가능

• 높은 천정고로 개방감 확보


46

< Business Room >

•여행 및 출장중에도 급한 전산업무 및 미팅등을 호텔내에서 처리할 수 있도록 공간 구성

<Healing forest>

• 옥상층에 야외 테라스데크를 마련하여 관광객의 편의를 증진

• 식·음료 서비스를 제공하고, 계절별 BBQ 프로그램 운영

< Room Hall >

• 내집같이 편안함이 느껴지는 룸복도

호텔 운영성 점검 및 검증06


47

1. 검증 PROCESS

2. 2014년 숙박업지표 분석

3. 숙박형태 분석

4. 운영전략 수립

5. 운영 시뮬레이션

6. 운영사업성 검증

0606 호텔 운영성 점검 및 검증

1. 1. 검증검증 PROCESSPROCESS

● 검증 PROCESS

경기지역숙박이용형태 분석

적정운영전략

수립


48

운영시뮬레이션

가동

운영성검증

0606 2. 20142. 2014년년 숙박업지표숙박업지표 분석분석

● 2014년 경기서부지역 경쟁호텔 숙박업지표

[ 출처: 2014관광통계 ]

호텔 운영성 점검 및 검증

※2014년 특2급, 1급 평균가동률

72.0%

등급 호텔명(위치) 객실수이용객 숙박업지표

특징외국인 내국인 이용률 판매객단가 평균객단가

특1급라마다프라자(수원 팔달구) 288 60,690 62.21% 36,873 37.79% 72.45 133,401 96,649 삼성전자등의 국내외 비즈니스수요

엠블호텔(일산 킨텍스) 377 41,411 36.74% 71,317 63.26% 55.35 127,237 70,426 킨텍스 국제전시장의 각종전시 종사자 수요

특2급이비스엠버서더(수원) 240 71,955 76.18% 22,494 23.82% 79.78 94,263 75,203 삼성전자등의 국내외 비즈니스수요

호텔캐슬(수원) 98 15,395 63.68% 8,780 36.32% 68.67 87,955 60,399 삼성전자등의 국내외 비즈니스수요

1급

비스테이호텔(부천 상동역) 98 13,840 53.80% 11,883 46.20% 93.23 85,735 79,931 야인시대 국제판타스틱영화제등 관광수요

다이아나호텔(광명 철산역) 80 1,570 34.90% 2,929 65.10% 46.92 70,026 32,856 국내 비즈니스수요

랜드마크호텔(수원 영통) 104 4,440 84.17% 835 15.83% 63.10 54,312 34,271 삼성전자등의 국내외 비즈니스수요

호텔갤러리(분당 서현) 111 26,439 81.09% 6,167 18.91% 63.89 130,388 83,305 판교, 기흥등 비즈니스수요


49

§ 일산킨텍스 특1급엠블호텔을 비롯한1급등의 호텔이 위치함

§ 파주 임진각 및 통일전망대 등 북한관련 관광과 킨텍스의 전시관련 비즈니스 숙박수요로 양분됨

§ 대체로 경기서북부는 킨텍스 전시관련 비즈니스 숙박수요가 주류를 이룸




경기서북부(고양,일산,파주)경기서북부(고양,일산,파주)




경기서북부(고양,일산,파주)

§ 수원을 중심으로 기본적인 관광수요및 경기 중남부지역에 분포되어있는IT업종관련 비즈니스 수요가 주류 임

§ 글로벌 기업인 삼성전자가 있어 특히외국비즈니스 숙박수요가 多

§ 이 지역의 호텔 이용객은 내국인보다외국인이 많음.




경기중남부(수원,분당)경기중남부(수원,분당)




경기중남부(수원,분당)

§ 인천항을 통해 입국하는 관광객수의증가로 인천 및 부천등의 특2급, 1급호텔의 숙박수요가 증가하고 있음.

§ 특히 중국내륙지역 관광객들에게 바다가 인접된 경기서부지역이 인기임

§안산 시흥등 국가산업단지의 비즈니스수요등이 더해져 전체적으로 내국인보다 외국인의 숙박이용률이 높음.




경기서부(인천,부천,안산)경기서부(인천,부천,안산)




경기서부(인천,부천,안산)

호텔갤러리(분당 서현) 111 26,439 81.09% 6,167 18.91% 63.89 130,388 83,305 판교, 기흥등 비즈니스수요

시흥관광호텔(시흥공단내) 249 132,286 95.53% 6,191 4.47% 82.25 48,414 39,821 공단내 외국 비즈니스수요

폴라리스호텔(부천상동역) 96 28,922 76.03% 9,119 23.97% 78.12 92,813 72,506 야인시대 국제판타스틱영화제등 관광수요

2급리오관광호텔(안산대학앞) 52 21,033 88.72% 2,675 11.28% 72.16 45,754 33,016 안산공단 외국인근로자 비즈니스 수요

테마파크관광호텔(부천상동역) 100 29,916 93.22% 2,176 6.78% 66.70 49,153 32,785 야인시대 국제판타스틱영화제등 관광수요

0606 3. 3. 숙박형태숙박형태 분석분석

● 경기지역별 숙박이용객 형태 분석

경기서북부경기서북부

외국인

내국인

§ 전시§ 안보§ 전시

§ 안보§ 관광

경기서부경기서부

외국인내국인

§ 관광§ 비즈니스§ 학회연수

§ 관광§ 비즈니스



50

경기서북부

경기서부경기서부

경기중남부경기중남부

외국인

내국인

§ 비즈니스

§ 관광§ 비즈니스경기서부 이용형태 분석결과

ü 경기서부지역은 산업단지를 기반으로한 국내외 비즈니스 숙박수요와,

ü 항공과 항만을 통한 관광입국 수요

ü 국내 힐링관광 수요가 조사됨

ü 결국, 내국인과 외국인 숙박수요가 골고루 분포됨

0606 4. 4. 운영전략운영전략 수립수립

● 대부도 코업호텔의 운영전략 수립

수요타겟 운용 전략 운용목표

시흥, 안산,화성공단 관계자 및외국바이어

ü 소규모 기업워크샾 및 중,대규모회의장 마련ü 중장기 비즈니스 체류를 위한 레지던셜룸 운용ü 완벽한 비즈니스 행사 진행을 위한 전문요원 배치

주로 주중 15%15%전후의 비즈니스 객실점유율예상

항공 항만을 통한 입국관광객ü 코업호텔 네트워크 세일즈 영업망을 통한 고정적 관광

객 유치ü 안산 및 대부도 생태체험관광 연계프로그램 개발

주중, 주말35%35%전후의 객실점유율 예상

ü 체험관광(요트,승마,유리공예,갯벌체험 등) 연계프로그램운용

ü 가족단위 관광객을 위한 스위트형, 복층형 레지던셜 룸운용

ü 환상적 경험을 선사할 스카이라운지 운용

주중 10~20% 10~20% 점유율 확보 및주말, 휴일 90%(년 약25%25%)객실점유율 예상



51

국내 힐링 관광객

ü 체험관광(요트,승마,유리공예,갯벌체험 등) 연계프로그램운용

ü 가족단위 관광객을 위한 스위트형, 복층형 레지던셜 룸운용

ü 환상적 경험을 선사할 스카이라운지 운용

주중 10~20% 10~20% 점유율 확보 및주말, 휴일 90%(년 약25%25%)객실점유율 예상

주중&

주말

주중&

주말

내국인&

외국인

내국인&

외국인

관광&

비즈니스

관광&

비즈니스

타겟별 운용전략수립으로 안정적

운영성 확보

[ 핵심 Key word 123 ]

0606 5. 5. 운영운영 시뮬레이션시뮬레이션

● 운영 시뮬레이션 가동

± 15%

[ 목표 가동률 ]

± 75%

§인근 공단 기업과 숙박 및 행사지원 업무협약체결 및호텔 매입 기업체에 행사 인센티브 부여

§안산시와 각종 행사지원을 위한 업무협약체결

§중소기업을 위한 기업 OJT프로그램 운영으로 교육의장의로서 호텔기능 활용

§10~20인의 세미나에서 400~500명 동시수용 가능한연회장 운용



52

± 25%

± 35%

§인천국제공항 및 인천항, 평택항의 선박입국 관광객유치를 위한 셔틀운용

§대규모 관광인원을 수용할 수 있는 넓은 로비 및 식사공간 마련

§여행사 니즈에 맞춤형 객실상품 구비(2~4人배드, 저가~고가상품등 상품다양성 확보)

§주말 및 휴일의 국내 관광객을 위한 대부도 생태체험관광 프로그램 운용

§매주 토요일 투숙객들을 위한 공연 진행( 무언극, 난타, 마임, 독립영화상영등)

§대학, 각종학회의 세미나등을 완벽하게 소화할 수 있는 미팅룸 및 전문 운영요원 배치

0606 6. 6. 운영사업성운영사업성 검증검증

● 분양가대비 운영성 검증

vv 결정된결정된 분양가를분양가를 호텔운영호텔운영 시뮬레이션을시뮬레이션을 통해통해 운영성을운영성을 확인함과확인함과 동시에동시에 적정분양가를적정분양가를 검증함검증함

운영조건

숙박시설 매출총액 90,030,529천원 분양가 1,165만원/평 적용(지역평균1,253만원의 92.9%)객실수 490실

전용면적당 평균ADR 11,000원 안산지역 평균9,500원~12,700원임

목표 가동률 70% 2014년 경기지역 평균가동률 72%의 97%(참고:관광숙박시설 통계자료)

물가상승률 매년3%인상반영

부페식당은 직영영업을 원칙으로하며 하우스키핑은 13실/인로 하였고 가동률과 연동하여 배치됨


구분 인원수7

16 38 4

12

77 계

보직

정규직프론트관리직

하우스키핑기계,전기,영선비정규직미화,기타 등

규격 year�1 year�2 year�3 year�4 year�5 year�6 year�7 year�8 year�9 year�10

객실매출 7,211,405�� 9,656,072�� 10,710,812�� 11,032,136�� 11,363,100�� 11,703,993�� 12,055,113�� 12,416,766�� 12,789,269�� 13,172,947��

F&B�매출 -�� -�� -�� -�� -�� -�� -�� -�� -�� -��

7,211,405�� 9,656,072�� 10,710,812�� 11,032,136�� 11,363,100�� 11,703,993�� 12,055,113�� 12,416,766�� 12,789,269�� 13,172,947��

7,211,405�� 9,656,072�� 10,710,812�� 11,032,136�� 11,363,100�� 11,703,993�� 12,055,113�� 12,416,766�� 12,789,269�� 13,172,947��

객실비용 1,519,768�� 1,715,826�� 1,801,624�� 1,839,929�� 1,879,539�� 1,920,501�� 1,962,860�� 2,006,664�� 2,051,963�� 2,098,807��

관리비용 1,030,472�� 1,272,898�� 1,385,234�� 1,426,791�� 1,469,595�� 1,513,683�� 1,559,093�� 1,605,866�� 1,654,042�� 1,703,663��

2,550,240�� 2,988,724�� 3,186,858�� 3,266,719�� 3,349,134�� 3,434,184�� 3,521,953�� 3,612,530�� 3,706,005�� 3,802,470��

4,661,165�� 6,667,348�� 7,523,953�� 7,765,416�� 8,013,966�� 8,269,810�� 8,533,160�� 8,804,236�� 9,083,264�� 9,370,477��

영업이익율 90,030,529�� 64.64% 69.05% 70.25% 70.39% 70.53% 70.66% 70.78% 70.91% 71.02% 71.13%

5.18% 7.41% 8.36% 8.63% 8.90% 9.19% 9.48% 9.78% 10.09% 10.41%투자이익율

구분

매출

EBITDA(영업이익)

총 (객실+F&B)

매출합계

비용 (객실비용+관리비용)


53

v 총 투입비(숙박시설 분양매출)는 약900억원임. 이에 객실판매가격 7∼25만원(STD평균 7.5만원, 초기 객실이용률 50%)을 적용하여 운영수익

률을 검토한 결과, 초년차 운영수익률은 5.18%로 초기 운영 인큐베이팅기간으로 보아 가동률 50%의 보수적으로 보았으며, 이후 2년차 65%,

3년차 이후 70%로 꾸준히 가동률 증가가 예상되어 1010년간년간 호텔호텔 운영운영 시시 평균 수익률은 8.74%로 매력적인 투자 물건임. 결국, 대부도 코업호텔

은 년평균 약8.74%이상의 높은 투자수익률을 보장하여 약1.7억으로 매입시 월 평균 약100만원(7%보장시)의 투자수입이 예상됨.

□ 운영수지 분석결과

규격 year�1 year�2 year�3 year�4 year�5 year�6 year�7 year�8 year�9 year�10

객실매출 7,211,405�� 9,656,072�� 10,710,812�� 11,032,136�� 11,363,100�� 11,703,993�� 12,055,113�� 12,416,766�� 12,789,269�� 13,172,947��

F&B�매출 -�� -�� -�� -�� -�� -�� -�� -�� -�� -��

7,211,405�� 9,656,072�� 10,710,812�� 11,032,136�� 11,363,100�� 11,703,993�� 12,055,113�� 12,416,766�� 12,789,269�� 13,172,947��

7,211,405�� 9,656,072�� 10,710,812�� 11,032,136�� 11,363,100�� 11,703,993�� 12,055,113�� 12,416,766�� 12,789,269�� 13,172,947��

객실비용 1,519,768�� 1,715,826�� 1,801,624�� 1,839,929�� 1,879,539�� 1,920,501�� 1,962,860�� 2,006,664�� 2,051,963�� 2,098,807��

관리비용 1,030,472�� 1,272,898�� 1,385,234�� 1,426,791�� 1,469,595�� 1,513,683�� 1,559,093�� 1,605,866�� 1,654,042�� 1,703,663��

2,550,240�� 2,988,724�� 3,186,858�� 3,266,719�� 3,349,134�� 3,434,184�� 3,521,953�� 3,612,530�� 3,706,005�� 3,802,470��

4,661,165�� 6,667,348�� 7,523,953�� 7,765,416�� 8,013,966�� 8,269,810�� 8,533,160�� 8,804,236�� 9,083,264�� 9,370,477��

영업이익율 90,030,529�� 64.64% 69.05% 70.25% 70.39% 70.53% 70.66% 70.78% 70.91% 71.02% 71.13%

5.18% 7.41% 8.36% 8.63% 8.90% 9.19% 9.48% 9.78% 10.09% 10.41%투자이익율

구분

매출

EBITDA(영업이익)

총 (객실+F&B)

매출합계

비용 (객실비용+관리비용)

사업성 분석 및 결어07


54

1. 숙박시설 분양가 추정

2. 숙박시설 분양사례 조사

3. 분양가 도출

4. 투입비 산정

5. 결어

0707 사업성 분석 및 결어

1. 1. 숙박시설숙박시설 분양가분양가 추정추정

v 본 PJT의 분양가 산정을 위하여 최근 국내 수익형 숙박시설

의 분양사례를 조사하여 아래와 같이 분양가 결정요인 항목

을 비교하여 적정분양가를 도출해 보기로 함.

1) 최근2년전~현재까지의 분양형 숙박시설을 대상으로 함.

2) 각 PJT는 지역별로 구분

3) 각 지역별 년도별 평균분양가 추이 비교

4) 제안분양가 도출

5) 운영시뮬레이션 Overlab

6) 적정분양가 확정

v 이후 결정된 분양가를 적용한 사업매출총액에 따른 운영시

뮬레이션을 가동하여 운영성까지 크로스 점검하여 도출한 분

양가를 최종 결정하기로 함.

지역별지역별 호텔분양사례호텔분양사례 조사조사((최근최근22년년))

평균분양가 추이비교평균분양가 추이비교

● 분양가 접근

지역별지역별 호텔분양사례호텔분양사례 조사조사((최근최근22년년))


55

v 본 PJT의 분양가 산정을 위하여 최근 국내 수익형 숙박시설

의 분양사례를 조사하여 아래와 같이 분양가 결정요인 항목

을 비교하여 적정분양가를 도출해 보기로 함.

1) 최근2년전~현재까지의 분양형 숙박시설을 대상으로 함.

2) 각 PJT는 지역별로 구분

3) 각 지역별 년도별 평균분양가 추이 비교

4) 제안분양가 도출

5) 운영시뮬레이션 Overlab

6) 적정분양가 확정

v 이후 결정된 분양가를 적용한 사업매출총액에 따른 운영시

뮬레이션을 가동하여 운영성까지 크로스 점검하여 도출한 분

양가를 최종 결정하기로 함.

제안분양가제안분양가 도출도출

안산호텔안산호텔 운영사업성운영사업성 및및

적정분양가적정분양가 도출도출

운영시뮬레이션 overlab운영시뮬레이션 overlab

제안분양가제안분양가 도출도출


2. 2. 숙박시설숙박시설 분양사례분양사례 조사조사

● 제주지역 분양사례 조사

번호 분양년도 위치 호텔명 시행사 객실수 평당분양가(천원)

1

2013

서귀포시 라마다앙코르1차 KB부동산신탁 243 1,014

2 서귀포시 비스타케이 다스씨앤 146 1,500

3 서귀포시 매경엠스테이 에스알디 330 1,001

4 제주시 코업시티호텔제주비치 한국자산신탁 269 1,061

5 제주시 센트럴시티 한국자산신탁 240 1,065

6 제주시 리젠트마린 블루 KB부동산신탁 327 1,140

v 현재 제주도내 분양형호텔은 약45개의 분

양이 이루어졌으며, 현재도 분양준비중인

것과 건축 인허가 준비중인것도 상당수 있

음

v 최근 3년간의 주요 분양현황을 좌측 [표1]

과 같이 조사됨

v 년도별 분양가 추이는 아래 그래프와 같음

v 해마다 평당 약100만원정도 분양가가 상

승하고 있는 추세로 조사됨


56

6 제주시 리젠트마린 블루 KB부동산신탁 327 1,140

7

2014

제주시 JK라마다앙코르 제이케이 225 1,100

8 제주시 함덕라마다 한국자산신탁 311 1,100

9 서귀포시 성산라마다앙코르 제이앤피홀딩스 273 1,150

10 제주시 골든튤립 노형 시티아일랜드 352 1,264

11

2015

서귀포시 웨스턴그레이스 제이코퍼레이션 310 1,300

12 서귀포시 그린트리 인 서호동 GW홀딩스 305 1,200

13 제주시 리젠트마린더 테라스 KB부동산신탁 349 1,350

14 제주시 노형골든튤립 엔에이치산업개발 352 1,250

제주지역 2015년 평균 분양가 1,2751,275

v 현재 제주도내 분양형호텔은 약45개의 분

양이 이루어졌으며, 현재도 분양준비중인

것과 건축 인허가 준비중인것도 상당수 있

음

v 최근 3년간의 주요 분양현황을 좌측 [표1]

과 같이 조사됨

v 년도별 분양가 추이는 아래 그래프와 같음

v 해마다 평당 약100만원정도 분양가가 상

승하고 있는 추세로 조사됨

[[표표 1] 1] 제주지역제주지역 년도별년도별 분양사례분양사례 조사조사

900만원

1000만원

1300만원

2013년 2014년 2015년

1,275

1100만원

1200만원

1,154

1,030

[[그래프그래프 1] 1] 년도별년도별 분양가분양가 변동추이변동추이


2. 2. 숙박시설숙박시설 분양사례분양사례 조사조사

● 제주외 지역 분양사례 조사

번호 지역 위치 호텔명 시행사 객실수 평당분양가(천원)

1

강원권

정선군 라마다정선호텔 플랜에스앤디 504 1,100

2 속초시 라마다설악해양호텔 흥화건설 556 1,200

3 평창군 더화이트호텔 국제자산신탁 518 1,150

4 영종도 웨스턴그레이스2 SC제일건설 504 1,150

5 영종도 엠포리움호텔 디아인스 406 1,200

6 인천 인천 라르시티 디아이건설 159 1,180

v 현재 제주도를 제외한 내륙쪽 분양형 숙박

시설의 공급은 서울인천을 중심으로 전국

적으로 골고루 공급이 이루어지고 있으며,

분양가 또한 중부권을 제외한 대부분의 지

역모두 1100~1200만원/평의 분양가수

준으로 조사됨

v 제주도외 타지역은 최근1~2년부터 분양

이 이루어지고 있으며, 이는 분양형 숙박

시설의 공급이 제주도에서 내륙으로 옮겨

가고 있다는것을 뚜렸이 볼 수 있음


57

인천경기

6 인천 인천 라르시티 디아이건설 159 1,180

7 평택 코업스테이평택항 동우종합건설 104 1,050

8 평택 평택 라마다앙코르 태림디앤아이 302 1,107

9 동탄 동탄 데이즈 117 1,790

10 용인 기흥 엠스테이 아디썬코리아 257 1,295

11

부산경남

거제시 라마다거제 지세포 ㈜케이씨엠 164 1,160

12 부산시 뷰티크팰리스 리치홀딩스 376 1,250

13 부산시 해운대라마다 ㈜KDG 408 1,120

14중부권

세종시 밸류호텔 세종시티 백강 300 1,050

15 전주시 라마다앙코르 전주 지세인 330 1,020

평균 1,190

v 현재 제주도를 제외한 내륙쪽 분양형 숙박

시설의 공급은 서울인천을 중심으로 전국

적으로 골고루 공급이 이루어지고 있으며,

분양가 또한 중부권을 제외한 대부분의 지

역모두 1100~1200만원/평의 분양가수

준으로 조사됨

v 제주도외 타지역은 최근1~2년부터 분양

이 이루어지고 있으며, 이는 분양형 숙박

시설의 공급이 제주도에서 내륙으로 옮겨

가고 있다는것을 뚜렸이 볼 수 있음

[[표표 1] 1] 지역별지역별 분양사례분양사례 조사조사

900만원

1000만원

1300만원

강원 인천경기 중부권

1,1771100만원

1200만원 1,253

1,150

[[그래프그래프 1] 1] 지역별지역별 분양가분양가 변동추이변동추이

1035

부산경남


3. 3. 분양가분양가 도출도출

● 분양가 도출

v 인천경기지역의 분양형 숙박시설 평균분양

가와 2015년 분양가평균을 기준으로 본PJT

의 분양가산정 범위를 도출함

v 적정분양가 산정범위에서 ±10%의 분양가

보정을 통해 보수적인 분양가와 적극적인

분양가 범위를 도출함

v 이렇게 도출한 분양가 범위에서 사업의 원

활한 완성과 시행자의 적정이윤등을 감안하

여 최종적인 적정분양가를 결정함

v 결국 보수적 접근을 통해 인천경기지역의

분양가 분포범위내에서 본PJT의 분양가를

인천경기지역 평균분양가(1,253만원/평)의

약93%수준인 1,1651,165만원만원//평평 로 결정함

20152015년년 제주지역제주지역평균분양가평균분양가

1,2751,275만원만원//평평

20152015년년 제주지역제주지역평균분양가평균분양가

1,2751,275만원만원//평평

인천경기지역인천경기지역 평균분양가평균분양가1,2531,253만원만원//평평

인천경기지역인천경기지역 평균분양가평균분양가1,2531,253만원만원//평평

적정분양가 산정범위1,253만원 ~1,275만원


58

v 인천경기지역의 분양형 숙박시설 평균분양

가와 2015년 분양가평균을 기준으로 본PJT

의 분양가산정 범위를 도출함

v 적정분양가 산정범위에서 ±10%의 분양가

보정을 통해 보수적인 분양가와 적극적인

분양가 범위를 도출함

v 이렇게 도출한 분양가 범위에서 사업의 원

활한 완성과 시행자의 적정이윤등을 감안하

여 최종적인 적정분양가를 결정함

v 결국 보수적 접근을 통해 인천경기지역의

분양가 분포범위내에서 본PJT의 분양가를

인천경기지역 평균분양가(1,253만원/평)의

약93%수준인 1,1651,165만원만원//평평 로 결정함

적정분양가 산정범위1,253만원 ~1,275만원

±10% 분양가보정을 통해보수적,공격적 분양가 도출

보수적1,130만원 ~ 공격적1,400만원

적정분양가적정분양가 1,1651,165만원만원//평평적정분양가적정분양가 1,1651,165만원만원//평평

4. 4. 투입비투입비 산정산정

[단위:천원]

구 분 금 액(천원) 비 고

숙박시설 90,030,529 92.32% 15.05~56.04평형(전용 6.9∼25.60평/490실), 숙박시설 1,165만원/평

근린생활시설 7,492,613 7.68% 총 209.84평, 지상1층, 지상24층 3,500만원/평

매출합계 97,523,142 100.00% 부가가치세 별도

토지매입 관련비용 6,966,187 8.97% 토지 약790평(매입금액 39.75억원)

공사 및 설계,감리비용 46,440,545 59.80% 470만원/평(순도급금액 약369억),가전,가구 및 설계,감리, 기타비용 별도포함

판매,운영비용 17,545,527 22.59% 분양수수료(1,830만원/실) 및 시행사 운영비용 외

금융비용 6,704,001 8.63% 신탁수수료, 대출금이자, 금융자문수수료등

0707

● 사업수지 및 투입비 추정

사업성 분석 및 결어


59

금융비용 6,704,001 8.63% 신탁수수료, 대출금이자, 금융자문수수료등

투입비 합계 77,656,260 100.00%경상이익 19,866,882 20.37%

□ 사업수지 분석결과

v 일반숙박시설과 근생시설 분양으로 사업비용을 회수하고 준공 후 수분양자들에게 위탁받아 호텔을 운영하여 수익을 돌려주는 수익형부동산 사업임.

v 투입비 내역별 비율은 토지비용 8.97%, 공사비용 및 설계/감리비 59.80%, 판매,운영관리비 22.59% 그리고 금융비 8.63%에 달함.

v 총 매출대비 제세공과를 제외한 순토지+도급공사비가 차지하는 비율이51.18%로 사업외형의 절반가량 차지하는 양호한 사업임.

v 건축공사비 470만원/평 외 인테리어(비품포함) 약80만원/평으로 전체공사비약550만원/평 임.

5. 5. 결어결어0707

v 안산시의 경우 대기업 및 공기업등 대규모 시설과 대부도 영흥도 등 천예의 관광자원을 갖고 있음에도 불구하고 제대로된 특급호텔의 부재로 호텔수요층 잠재

v 또한 최근 관광지역에서 대기업 거대공장(ex동탄삼성,평택..) 및 산업단지로 수익형 부동산의 공급흐름이 옮겨가고 있어, 본 사업지는 이런 측면으로 볼 때 최적의 기회로 판단 됨

v 안산시의 경우 대기업 및 공기업등 대규모 시설과 대부도 영흥도 등 천예의 관광자원을 갖고 있음에도 불구하고 제대로된 특급호텔의 부재로 호텔수요층 잠재

v 또한 최근 관광지역에서 대기업 거대공장(ex동탄삼성,평택..) 및 산업단지로 수익형 부동산의 공급흐름이 옮겨가고 있어, 본 사업지는 이런 측면으로 볼 때 최적의 기회로 판단 됨

v 한편, 비즈니스 수요와 일반관광객 수요를 타겟으로 한, 편안하고 세련된 컨셉트 호텔을 표방하며 “꼭 가보고 싶은 호텔”, “또 가고 싶은 호텔”을 목표로 정형화 하지 않고 다채로운 건축계획을 할 예정이며,


● 결어

사업성 분석 및 결어


60

{경쟁력을경쟁력을 갖춘갖춘 최고의최고의 수익형수익형 호텔임을호텔임을 확신함확신함}



v 준공 이후 꼼꼼한 운영관리로 수분양자들의 투자수익률을 확실히 보전할 것 임v 준공 이후 꼼꼼한 운영관리로 수분양자들의 투자수익률을 확실히 보전할 것 임

따라따라서서, , 안산안산 대부도대부도 코업호텔은코업호텔은,,

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20170912 대부도호텔사업계획서(분양) [호환...

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