擬定臺北市大安區大安段三小段 411 地號

整建維護都市更新事業計畫案

實施者：旭光大廈管理委員會

地址：台北市和平東路二段 365 號

《將旭光大廈外牆更新的經驗與大家分享》

◎ 更新計畫的推動是件耗時、耗力的藝術工程。

◎ 如果辛苦的完成後，它會有預想不到的效益。

◎ 每天進出一棟外觀美好的大樓，也是有種幸福感。

住戶為什麼想要進行大樓外牆更新？

(1) 大樓外牆破舊，已影響到室內生活品質

(2) 外牆磁磚、水泥撥落，影響到公共安全

(3) 希望增加房屋價值

(4) 改善大樓外觀，增進都市景觀

生活品質愈受影響的住戶，愈想進行更新。

住戶自我為中心的心態

一般人寧可花一百萬元做室內裝潢，而對於外牆的改善常常持保留態度。

《計畫位置與範圍》地點：臺北市大安區和平東路二段 365 號，

範圍：臺北市大安區大安段三小段 411 地號 1 筆土地，面積

277 平方公尺。

地上 11 層、

地下 1 層

之鋼筋混凝土造建物

大廈正視電梯機房牆壁斑駁龜裂大廈正視

正面側樑鋼筋外露 五樓外牆鋼筋外露

旭光大廈側視 (2 8 年屋齡 )

建築現況

《辦理起緣》

當時，建物旭光大樓主要面臨的問題：

(3) 滲水問題 ；各樓層住戶承受滲水之苦，電梯頻出故障。

(4) 公安問題 ；磁磚剝落，路人與鄰居反應多年。

貳、辦理過程辦理過程：(2) 96/7/19 召開第一次修繕會議，修繕小組成立

(3) 評估作業，依實地查訪結果，選擇勤實佳營造公司辦理首次修繕評估

(4) 96/8/2 召開第二次修繕會議，勤實佳營造公司報告設計與估價結果

(5) 96/8/15 召開第三次修繕會議，設計與估價修正報告

(6) 尋找另外兩家營造公司，進行比價工作

(7) 96/8/30 提交臺北市都市整建更新維護計畫申請書

(8) 日旭營造工程、源信工程顧問公司報價完成

(9) 96/10/31 召開召開第四次修繕會議，決議由勤實佳營造公司負責承攬

(10) 96/11/9 召開召開第五次修繕會議，決議修繕費用分擔方式

(11) 96/12/3 辦理公聽會

決議進行更新計畫

成立工作小組

調查同意人數及初步意見

決定承包商

反覆召開區分所有權人會議

工作小組與承包商初步討論

決定價格、外牆型式、工程內容、用

材

提出市政府補助申請

計畫流程

前次外牆更新計畫的推動已失敗

為什麼失敗？ 調查原因

建材型式都是主委自己決定的，我還沒看到或確認。

廠商提供的建材樣本都放在一樓店面展示了，大家也沒意見呀！

他是什麼時候登報的？大家都說這個廠商好像與他有關係。

對於廠商的召標，我已經登報公告了，這個承包商是經過合法程序產生的。

主席很主觀且自以為是，我提的意見好像不受重視，參加也沒意思。

每次召開會議人數都無法預期，有些人總是不開會。

我們都不知道主委在做什麼？住戶都不知道我有多辛苦。

住戶說詞主委 ( 推動者 ) 說詞

《初步面臨的問題》• 住戶對管理委員會的信任感極低。

• 少數意見相向的住戶很容易將不好 的訊息像病毒傳開。

《解決》• 不可貿然進行外牆更新計畫。

• 管委會重啟應有的管理業務，預期一年的修復時間，使住戶重拾對管委會的信任。

《適當時機，成立更新工作小組》• 絕對不可單打獨鬥。

• 邀請「志同道合」的人員 (3 位 ) 成立工作小組，由會議表決通過。

《對工作小組的期許》• 除非要搬家，外牆更新的事業是值得投資的。

• 任何信息馬上回報、討論、處理。

• 一切作業透明化。

• 內部整合出的結論，口徑必須一致對外。

《不要忽視工作小組的力量》

(1) 分工合作。

(2)互相打氣。

(3)互相保護。

(4)釋放壓力。

(5) 它是個長期抗戰中，支持你的力量。

《如何選擇工程承包商》

品質 費用

費用過低，擔心品質

要求品質，價格會高

• 施工項目的多寡、形式，建材的等級直接影響總工程的費用。

• 總工程費是由全體住戶分攤，分攤的多寡直接影響住戶的感受，甚至參與意願。

• 使用等級較低的外牆飾材，不等同於較低的「施工品質」，好的施工品質往往比建材等級還重要。

住戶 1

總工程費低

分攤費高總工程費高

分攤費低

建議以住戶所能容忍的分攤費用上限去調整工程費用

住戶 1 住戶 2

《如何兼顧品質和費用去尋找適合的承包商》

(1)收集已完成之更新作品的資訊。

(2) 實際勘查，與詢問該大樓的主委和警衛。

(3)比較後，選定一營造商 (或建築事物所 )洽談。

(4) 經多次區分所有權人會議充分與營造商討論溝通，定出設計內容與費用 (列出明細 ) 。

(5)以此設計藍本，另外找兩家營造商報價。

(6)比價後敲定最後工程承包商。

《如何整合住戶？如何與住戶溝通？》這是更新計畫推動最困難的一環

( 一 ) 把住戶的型態分類

(1)贊成

(2) 有意願，但考慮中

(3) 觀望

(4) 反對

反對者又可分為

(1) 會接觸者

(2) 不接觸者

《如何整合住戶？如何與住戶溝通？》( 二 ) 會接觸的反對者，往往只是表面反對，必須耐心溝通。

( 三 ) 不接觸的反對者，讓人無法瞭解個人想法。

建議：

(1)登門拜訪

(2)透過第三者溝通，如他的朋友

(3)儘管不接觸，也必須將計畫推動的訊息定期告之

(4)耐心溝通，不意氣用事，一次爭吵難上加難

(四 ) 工作小組可擴充編制溝通小組，請關係較好的人 去關照 反對的人。

《如何整合住戶？如何與住戶溝通？》

( 五 ) 對於「有意願，但考慮中」者，會有某些自身的考量：

(1) 因為管委會沒有幫我處理問題 意謂著如果不 先 解決我的問題，就暫緩同意。

(2) 獨居老人 對未來持著悲觀的態度。

《如何分攤費用？》◎ 一般以建物的持分比例分攤

◎ 要注意！建物的持份包括主建物、附屬建物及共同建物。

◎ 常見的爭議：

• 分攤比例要包括地下室或車位的地坪數嗎？

• 應以外牆更新的程度來分攤嗎？這常常發生在每戶更新窗戶樘數不同時。

《外牆設計須注意的事情？》 ◎ 如果是要申請市政府補助時，就須要考量到違章建築及外掛物的問題。

• 廣告召牌的設置

• 分離式外掛主機的設置

• 鐵窗的拆除

• 管線的整理

• 違章建築的拆除

◎ 事前必須與住戶溝通。

《市政府補助申請》 ◎ 因法條規定，補助申請有一定的流程，它所花費的時間及精力可能超乎想像。

◎ 不必擔心，只要按部就班，堅持最後，都更處都會協助大家到達終點，申請到補助款。

《工程進行時》 ◎ 如果是申請補助，應等市政府的計畫核准函下來後動工為宜。

◎ 應申請外牆變更執照；工地遭民眾檢舉時，建管處首先查閱是否申請執照，如無將勒令停工。另外，都更處也是以核准的外牆變更執照作為竣工完成的依據。

◎ 工程進行時，窗戶是封閉的，住戶的生活品質變差，此時也是抱怨最多的時候。

◎ 工程突發狀況很多，工作小組必須掌握狀況，與廠商共同解決。

◎ 更換鋁窗的工程一定會破壞到室內牆壁及裝潢，事後修補的事宜，住戶和廠商一定要達成協議。

更新前 更新後

更新後更新後

《外牆更新後的效益》 ◎ 房價提高許多，對於住戶來說這是最大的受益。

◎ 解決了漏水問題，生活品質改善許多。

◎ 大樓住戶向心力的提升。

◎ 住得較有尊嚴。

《外牆更新後的維護》 ◎ 管委會必須很嚴格地規範住戶，不可變更外牆形式，不可私自掛鐵窗，冷氣主機必須放置格柵內，如果大樓回到以前零亂的外觀，大家的努力成果將大打折扣。

◎ 住戶的習慣是會改變的。我們曾發生過住戶的抗議：• 不裝鐵窗，如果我家的小孩從窗戶掉下去，管委會要負責。

• 不裝雨披，下雨時雨水會從窗戶打進我們家，裝潢都壞了。

由於我們的堅持，住戶們願意改變自己生活管理的方式，才保住了大樓的外觀。