四季紐約公寓大廈管理委員會 第十屆管理委員會第 7 次委員會會議資料

會議時間：民國 107年 5月 20日（星期日）19時整

會議地點： B1會議室

會議主席：主委 柯宗宏 記錄：黃國峰

出席委員：鄭 0泉、林 0貞、陳 0蘭、王 0芝、楊 0足、陳 0燕、

郭 0河、彭 0源、謝 0丹、王 0貞、劉 0福、廖 0榮、

李 0月、魏 0平、黎 0娥、劉 0菁、楊 0艾、葉 0瓊、

請假委員：陳 0義、徐 0惠

列席單位：天下保全

壹、確認委員出席人數：19人

貳、主席報告：

參、工作報告： 一、行政事項

1、4/9 社區 4處漏水工程施工。

2、4/13 園藝廠商社區花卉保養，魚池花圃花木補植。

3、4/20 全大消防消防灑水系統缺失改善。

4、4/25 社區 4處漏水工程，完工驗收。

清理地下室停車場違規停放機車 9台、腳踏車 20幾台。

5、4/26 修補 B3三處地板龜裂完成。

6、5/11 文藝委員協助發放物管公司提供母親節康乃馨 200束。

7、公設使用情形：107/4/01至 107/4/30 日

8、107年公共電費用(度數)與去年同月份比較

消費內容 107/4 107/3

＋增/-減 人數 點數 人數 點數

游泳池（6 點） 396 2376 406 2436 -60人/360點

游泳池超過規定人數點（2 點） 26 52 4 8 22人/44點

韻律教室（30 點） 10 300 16 480 -6人/180點

電影院（30 點） 0 0 0 0 0人/0點

參觀（0 點） 0 0 0 0 0人/0點

KTV 一廳（19 點） 22 418 26 494 -4人/76點

KTV 二廳（19 點） 23 437 72 1368 -49人/931點

桌球(3點) 41 123 43 129 -2人/6點

宴會廳（72 點） 1 72 4 288 -3人/216點

健身房（3 點） 286 858 269 807 -17人/51點

才藝教室（1 點） 38 38 27 27 11人/11點

閱讀室（3 點） 71 213 83 249 12人/36點

計費期間 107年 3月份公共電費 106年 3月份公共電費

2/13-3/15 $ 229,107 $ 237,999

2/13-3/15 $ 38,307 $ 40,255

計費期間 107年 4月份公共電費 106年 4月份公共電費

3/16-4/17 $ 240,994 $ 267,416

3/16-4/17 $ 39,616 $ 43,526

9、107年公共水費用(度數)與去年同月份比較

計費期間 107年 4月份公共水費 106年 4月份公共水費

01/09-03/09 $ 7,474 $ 12,496

肆、議題討論

議題一：依勞基法第 12條第一款及第四款提案，總幹事(主任)

不適任案(參閱說明及補充說明)。 提案人劉進福

一、總幹事己在本社區置產是否有違反利益利害關係。

說明：經保全工會祕書長親自說明，這是個人誠信道德理應該回

避，目前是無律條文制定，可於社區規約規定或合約寫明。

回覆：社區經理回答說明；在社區置產是基於我在社區服務了

3年多，看到社區的進步與榮景。深感四季紐約是很好

的投資標的。建議我老婆購買套房。當作生涯投資規劃，

房子是我老婆買的，也是經房仲介紹看房議價斡旋成交

的。都是我老婆出面交涉，我直到交屋後才去看屋。一

切依法規購買。並無利用職權私下找屋主交涉或違反利

益利害關係。況且社區規約並無規定工作人員不得購置

社區房產。與個人誠信道德無關

二、總幹事(主任)從事不動產仲介，並收取房屋仲介公司給予的

紅包是否違法。

說明:

1.保全工會秘書長親自說明，保全無登記該項業物不得從事仲介

業務，違法依不動產經紀業管理條例第 32條處理。

(參閱附件一)

2.新北市不動產經紀商業工會法律顧問親自說明，101年前法律

未規範完善前，並未强制要求不得執行，101年起，法律制定

從事不動產業務仲介，經紀人要經過考試及格或已經取得不動

產營業員登記證照才可從仲介業務，法律明文規定。

3.總幹事藉職務之便收取仲介紅包，有逃漏稅及對工作分心之

嫌。

回覆：社區經理回答說明: 我是社區主任，社區住戶有需求不管

任何事幾乎都會來找我詢問包括了房子買賣需求。當他們

對我提及有購屋買賣需求時 我只是代為轉介給房仲。並

未從事帶看、斡旋等需房仲證照資格的事。與我有無房仲

證照有何關係?事後若有成交我也並未主動找雙方要求索

取紅包。都是房仲基於公司有這項條例申請給我的。第一

次房仲交給我紅包時。您也在場啊。

劉副主委您一年多前也曾委託我幫您留意。社區是否有機

械式車位要出售。後來確實也剛好有位 J棟住戶想小房換

大房且家裡也用不到車位。想釋出當換大房的資金。所以

當下我也聯繫您，由您自己跟屋主聯繫，自己找代書辦

理。事後我並沒有向您索取介紹紅包。

三、總幹事(主任)督導不周。

說明：社區停車場地板工程還多處龜裂未處理。保全執勤時

睡覺、滑手機。未盡督導之責。

回覆：社區經理回答說明；社區地下室停車場地板工程。當時是

針對 B2龜裂處發包。廠商報價與簽呈皆經過各權責委員

及副主委您簽過名才予與發包施作。你事後要求我追加

B1、B3多處已與當初報價不符，怎能怪我督導不周。

保全值勤睡覺、滑手機。皆依合約通知物管公司處置，該

換人就換人、該罰款就罰款。

四、總幹事(主任)無照，依勞基法第 12條第一款及第四款不適

任法處理。

說明:

1.依公寓大廈管理條例第四章第 42條規定，公寓大廈管理委員

會得委任或雇傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之

管理服務人員(參閱附件二)，第五章第 50條規定，違反第 42

條之管理服務人員可處新台幣四萬元以上二十萬以下罰緩

(請參閱附件三)。

2.依公寓大廈管理服務人管理辦法第 3條規定，公寓大廈管理人

員認可證有效期限為五年(參閱附件四)，總幹事證照已在 105

年 1月 20日就過期(參閱附件五)。

3.依據法律規範，公寓大廈管委會自聘管理人員需聘請有證照之

管理人員，總幹事欺騙管理委員會及當時的物業保全公司，害

全體委員背信，違背全社區住戶委任。

綜合上述，除總幹事不適任外，本屆管理委員會違法聘用無照總

幹事，應該主動提出重新改選，及追討總幹事自聘以來之溢領薪

資，以對住戶負責。建議恢復擔任主、監、財、總務等重要幹部

資格，需符合居住及設藉在本社區雙條件的委員，以防有心人不

當操控。

回覆：社區經理回答說明；我的總幹事證照於 105 年一月到期。

當下我有跟主委報備並請示我須找時間排回訓上課。由於

社區事務繁雜且我個人疏失才一直於 4/12經劉副主委在

管委會群組提及時立刻聯繫協會排定 6/9-6/10上課回

訓。並非無照。

物管公司王處長補充說明:按公寓大廈管理服務人管理辦法，第

三條規定須取得核發認可證後使得擔任總幹事，故依法本社區所

聘任之總幹事符合規定。證照逾期總幹事表示因事務繁忙，一時

疏忽已向委員會各委員表達歉意，並於 6/9-6/10安排回訓，補

足程序即無違法問題。

結論：

一、經討論第１～３點，社區經理並無違法情事，且兩年迄今均

無重大疏失，目前合約未到期，不應無故提前解任，確保個

人工作權利。

二、經討論第４點，社區經理證照係過期並非無證照，經回訓後

，亦可追認證照效應，非提案所述為無照情事，回訓之事已

排上行程（６月１０日完訓），經理亦坦承疏失，道歉改進，

後續將該證照確認之事納入爾後契約並訂定罰則，以確保社

區權益。

四、鄭委員所有提案、因會中未決議、且會後主動通知暫時撤案

故不列入會議記錄。

總結：

主委於會後提案人四項理由，經諮詢專業律師（物管公司委任法

律顧問），對於經理是否不適任工作，及管委會選任經理是否有

重大瑕疵以致影響社區住戶權益，提案人並無具體舉證違法，亦

未解釋事案原委，是否有惡意藉故發揮。

管委會係自聘經理，並非公司指派，管委會應回歸雙方僱傭契約

條件檢視經理資格及工作表現，若無違約，應保障經理工作權。

伍、臨時動議

陸、主席宣佈下次會議時間

107年 6月 10日（星期日）晚上 7時

主 委 簽 名