因應新防疫時代公寓大廈安全維護管理

徐源德

講者簡介徐源德

徐源德

現任：

內政部公寓大廈諮詢種子教師 (隸屬新北市)

學歷：大葉大學事經所碩士、中華科大建築研究所所碩士

證照：教育部講師證

經歷：內政部公寓大廈認可證教師

環保署節能減碳標章審查委員、低碳家園諮詢委員

台北市政府 公寓大廈爭議調處委員

台北市、新北、桃園及台中市 優良公寓大廈評選委員

國立台北科技大學、華夏技術學院兼任講師

本講綱要

徐源德

壹、居家安全及風險管理

貳、後防疫時代，如何於規約中對於未來可能防疫期間之因應變化

壹、居家安全及風險管理

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一、電氣設備

開關箱

漏電保護

謹慎使用延長線

善用紫外線燈

開關箱斷路器螺絲上緊

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電氣火災

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常見漏電保護：陽臺、冷氣外機、衛浴、廚房、招牌等用電應經過漏電保護

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用戶用電裝置規則59:

左列各款用電設備或線路，應按規定施行接地外，並在電路上或該等設備之適當處所裝設漏電斷路器。

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一、建築或工程興建之臨時用電設備。二、游泳池、噴水池等場所水中及周邊用電設備。三、公共浴室等場所之過濾或給水電動機分路。四、灌溉、養魚池及池塘等用電設備。五、辦公處所、學校和公共場所之飲水機分路。六、住宅、旅館及公共浴室之電熱水器及浴室插座分路。七、住宅場所陽台之插座及離廚房水槽一‧八公尺以內之插座分路。八、住宅、辦公處所、商場之沉水式用電設備。九、裝設在金屬桿或金屬構架之路燈、號誌燈、廣告招牌燈。十、人行地下道、路橋用電設備。十一、慶典牌樓、裝飾彩燈。十二、由屋內引至屋外裝設之插座分路。十三、遊樂場所之電動遊樂設備分路。

黃色為測試鈕

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謹慎使用延長線

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善用紫外線燈

疾病流行期間，除了加強清潔、消毒之外，管理維護面可考慮紫外線燈管殺菌

T8 40W UVC紫外線殺菌燈管

規格與一般日光燈無異，所以燈具可以共用

A.紫外線燈管殺菌

免費的大自然曬太陽，通過臭氧層抵達的僅有UV-

A 與UV-B，其破壞微生物的能力不高，往往需要數小時才有效果。而紫外線燈管可以提供UV-C的紫外線波長，殺菌較果較為顯著。

紫外線分類 波長（nm）

UV-C 100-280

UV-B 280-315

UV-A 315-400

資料來源：https://taqm.epa.gov.tw/taqm/tw/b12071.aspx

常見的紫外線殺菌法

家庭中常見的就是在烘碗機中有紫外線燈管，可以達到殺菌功能，但人體不宜直視或曝曬於紫外線燈管下，所以家用烘碗機視窗部分都有隔熱紙遮斷。

醫療院所中對於病房內消毒，紫外線殺菌燈也是非常常見的方式。

紫外線燈管有攜帶式或者固定式

紫外線燈管優點：低廉的價格

公寓大廈可以應用在密閉空間，且無人使用之時間：

1.公共洗手間

2.垃圾場

3.兒童遊戲室

4.KTV

5.給水、空調

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無人使用時控制方式

1.定時方式（機械或電子定時器）

2.使用智能插座控制

3.人來感應熄滅(與燈光相反控制方式)

二、給水設備

外管線給水至受水槽，藉由動力將水搬運至上部水槽，藉由重力下行給水。此為重力給水，為大部分大廈設計之手法

圖片來源：建築物給水排水設備設計技術規範18

一、簡介

圖片來源：建築物給水排水設備設計技術規範

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多段式重力給水(無減壓閥方式)

圖片來源：建築物給水排水設備設計技術規範

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重力給水 及減壓閥減壓

自來水給水昇位圖

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二、維管要點：1.加壓

水壓設計值大多介於0.3kg/cm2~3.5kg/cm2之間

淋浴建議至少應有1kg/cm2

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頂樓及次頂樓加壓裝置

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淋浴設備

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2.維管：減壓

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減壓閥

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減壓閥使用戶別標示

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減壓閥維管

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壓力過大可能失敗點

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避免器具脫落

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壓力過大可能失敗點

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3.維管：水錘

水錘作用（Water Hammer），意指水流於長管路中流動，此時若將管路下游之閥門快速關閉，水流之流動具有慣性之動量，因此水流之慣性動量持續往前推擠，造成管內壓力急速上升，管路受到衝擊產生噪音甚至損壞器具管路。

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物理方式：水錘吸收器

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物理方式：水錘吸收器

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貳、後防疫時代，如何於規約中對於未來可能防疫期間之因應變化

一、關於嚴重特殊傳染性肺炎疫情流行期間選任管理委員事宜1案

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內政部109.4.16內授營建管字第1090807119號函說明：

一、按「......管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人......連選得連任一次......但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人......連選得連任一次，......前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第20條第2項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）第29條第3項及第4項所分別明定。

二、本部109年3月4日以內授營建管字第1090803838號函（諒達）說明六已明示，公寓大廈因管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿解任，且未召開或延後召開區分所有權人會議，以致無法即時成立管理委員會接續之情形時之處理方式，依本條例第29條第6項規定，以本條例第25條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。互推方式依本條例施行細則第7條規定，除規約另有規定者外，應有區分所有權人2人以上書面推選，經公告10日後生效，無須召開會議即得進行推選。基於本條例社區自治之立法精神，區分所有權人已無法互推召集人或申請直轄市、縣 (市) 主管機關指定臨時召集人時，經向直轄市、縣 (市) 主管機關申請後，始得由直轄市、縣 (市) 主管機關指定住戶1人為管理負責人。至該經指定之管理負責人是否曾任主任委員及管理負責人，法尚無限制。

三、有關貴府工務局109年3月6日新北工寓字第1090376218號函略以：「......公寓大廈如因疫情流行，遇其主任委員、管理委員或管理負責人任期屆滿解任，且未召開或延後召開區分所有權人會議，以致無法即時選任主任委員、管理委員或管理負責人接續處理社區事務之情形時，請由其前屆管理委員會或管理負責人，續為延任至疫情趨於和緩之時，以為執行；並於疫情和緩之時，由區分所有權人依公寓大廈管理條例施行細則第7條規定，互推區分所有權人1人為召集人，召開區分所有權人會議決議前開主任委員、管理委員或管理負責人任期延任（修改規約）之追認案，補足其法律效力，以維法制。......」，宜請依本條例及有關函示規定辦理。

二、關於防疫期間召開區分所有權人會議事宜1案

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內政部109.4.30內授營建管字第1090807636號函說明：

一、復貴管理委員會109年4月9日仁愛函字第109040901號函。

二、有關區分所有權人會議召開之形式，本部109年3月4日內授營建管字第1090803838號函說明五已有明示。至公寓大廈使用視訊方式辦理區分所有權人會議1節，因應科技進步與公寓大廈召集會議需求，以視訊會議同步即時、不拘泥於同一空間而達到公寓大廈共同事務及涉及權利義務有關事項之討論與決議之目的，尚非法所不許。又公寓大廈如同意區分所有權人得採視訊會議方式參與區分所有權人會議，視為親自出席，其當然可行使應有之權利，例如表決權等。惟區分所有權人會議採視訊方式進行前，應於規約中明定有關視訊出席、簽到及表決方式之規定，並提區分所有權人會議獲致決議，以完備相關程序避免衍生爭議。

三、因集會活動通常聚集人群長時間與近距離接觸，為預防群聚感染及強化社區住戶居住與社區服務人員執行業務等之健康安全，爰公寓大廈倘未及召開區分所有權人會議修正規約，於防疫期間仍得先行以視訊方式召開區分所有權人會議；惟疫情結束後，相關事項仍宜循上開函示及有關規定辦理。

四、另有關以決選單方式寄發各區分所有權人並回收方式代替區分所有權人會議決議1節，本部91年7月15日內授營建管字第0910085167號函（如附件）已明示不符合條例之規定在案，併予說明。

條例29條

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公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。

二：選任:

區權會<規約

三：任期限制

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前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，區分所有權人得申請直轄市、縣 (市) 主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。

四：無法續任

五：住戶可當

六：互推或指定召集人=管理負責人

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如管理委員會任期屆滿前三個月期間，行政院已依據中央流行疫情指揮中心實施辦法，成立中央流行疫情指揮中心時；管理委員會得決議以記名書面投票方式於任期屆滿前，比照區分所有權人會議中，選任委員之方式，選任次屆管理委員會委員。

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徐源德 rex080@gmail.com