修平科技大學

應用財務金融系

BOT 案之資本預算投資決策分析

-以國立宜蘭大學校舍 BOT 案為例

組長：BL99034 林姿余

組員：BL99007 廖晏秀

組員：BL99010 洪郡慧

組員：BL99030 廖婉婷

指導老師：凃新南 老師

中華民國 102 年 11 月

ii

致謝詞 專題能夠如此順利的完成，首先我們由衷的感謝指導老師凃新南老師的悉心

指導，因為有您細心的督導與嚴厲的教誨，使我們對研究本身有更深入的了解，

也因為有您，我們才能在這次的專題中，獲益匪淺，使專題能夠更完整而嚴謹的

呈現出來。在整個專題撰寫的過程中，對於研究的內容與操作的技巧上，不論是

資料的蒐集到內容的撰寫技巧、修改，凃老師您都給予適當的叮嚀與教導。當我

們遇到瓶頸或茫然時，您總會以無盡的包容與不厭其煩的指導與幫忙，才使我們

的專題能夠在規定的時間內順利的完成。

另外，要感謝在專題口試期間，蔣寬和老師與王若愚老師對本專題的建議方

能使專題更加完美。最後，也要感謝在財金四甲的同學們將近一年來的互相鼓勵

和提醒，接下來要感謝系上給我們的資源和實質上的補助，還有要感謝夥伴們，

這段日子來的互相扶持和包容，專題製作的過程中，別組遇到的難題，我們也都

遇到了，但是因為有大家的付出和體諒，我們才能一一克服困境，因為有大家的

努力，讓我們感受到完成的喜悅和成就感，最後，在一次感謝所有支持我們的朋

友，及關心我們的老師，謝謝你們。

學生：林姿余

廖晏秀

廖婉婷

洪郡慧

iii

摘要

近年來政府為減輕教育經費財務負擔，於民國 88 年制定「國立大學校院基金

設置條例」，國立大學校院於往後年度學校之各項經費支出皆須由學校自行籌措部

分經費。而在學校自行籌措經費有限之情形下，大學學員人數增加及原興建校舍

不足，造成學員人口外宿比例極高，無形中影響了學習環境的建構，並降低了學

員互動式成長，甚至由於外宿管理的不易，造成學子生活安全及人格成長輔導較

難掌握，民間參與興建經營校舍設施之需求因應而生。而學生宿舍具高自償、高

需求之特性便成為民間參與興建營運之一種投資選項。

本研究以財務面分析民間參與校園宿舍 BOT 案之可行性，透過資本預算投資

決策算出的數據在 BOT 校舍專案投資的應用，加上為了考慮風險性加入敏感性分

析，以資本預算投資決策加上敏感性分析來做評估，且以太子建設股份有限公司

之角度，進行 BOT 校舍計畫案資本預算投資決策評估，不但可以提供新的思考模

式，並且可以有助於說明可能存在的投資效益及誘因，由敏感性分析模式可以發

現從表 5-7 看出即使收入減少 20%，NPV 值為 227,205,619，IRR 為 5.81%，PI 為

2.24，還是具有投資價值，所以本計畫的風險性很低，而收入提升至 20%，NPV值

為 338,153,815，IRR為 7.61%，PI為 2.84，證明此次 BOT案的獲利性頗高。

關鍵字：BOT、資本預算、建設性預算

iv

目錄

致謝詞……………………………………………………………………ii

摘要………………………………………………………………………iii

目錄………………………………………………………………………iv

表目錄.........................................................................................................vi

圖目錄.........................................................................................................vii

第一章 緒論…………………………………………………………01

1-1 研究動機……………………………………………………….01

1-2 研究目的……………………………………………………….01

1-3 研究流程......................................................................................03

1-4 本文架構……………………………………………………….04

第二章民間參與公共建設簡介.......………………………....05

2-1 民間參與公共建設簡介........…………………………………...05

2-2 民間參與公共建設模式……………………………………….06

2-3 BOT的意義........................……………………..07

2-4 民間參與公共建設之主要架構……………………………….07

2-5 BOT流程架構...........................………………………………...07

2-6 BOT的風險……………………………………………………..09

2-7 BOT成功之關鍵因素...................................................................09

v

第三章 文獻探討…………………………………………………11

3-1 傳統投資計畫價值評估………………………………………11

3-2 資本預算須具備之條件………………………………………14

3-3 國內 BOT與資本預算投資決策之相關文獻…………………14

第四章 個案簡介………………………………………………….19

4-1 國立宜蘭大學民權眷舍未來趨勢及定位……………………19

4-2 資金籌措計畫…………………………………………………20

4-3 成本假設………………………………………………………. 20

4-4 營運收入………………………………………………………...21

4-5 基本假設數據…………………………………………………22

第五章 研究方法與實證結果………………………………...24

5-1 研究個案………………………………………………………..24

5-2 投資分析………………………………………………………..28

5-3 實證結果………………………………………………………..31

第六章 結論與建議………………………………………………34

6-1 結論........………………………………………………………..34

6-2 後續研究建議………….……………………………………….34

參考文獻……………………………………………………………...35

附錄…………………………………………………………………….36

vi

表目錄

表 2-1民間參與公共建設模式表......………………..…………………06

表 3-1傳統優缺點比較表………………………………………………13

表 3-2傳統資本預算與 BOT專案評估之相關文獻……………………18

表 5-1資本投入表………………………………………………………27

表 5-2基本假設數據表…………………………………………………28

表 5-3開發期成本假設…………………………………………………28

表 5-4營運期成本假設表………………………………………………29

表 5-5營運收入假設表…………………………………………………30

表 5-6實證結果表………………………………………………………32

表 5-7財務敏感性分析表………………………………………………33

vii

圖目錄

圖1-1研究流程圖………………………………………………………...03

圖 2-5BOT架構圖………………………………………………………...08

1

第一章緒論

大型投資都會利用 BOT 公共建設投資方案進行開發、興建、營運，BOT 公共建設投資

方案屬於工程龐大，工期時間長，涉及政府部門業務廣大，風險相當的大，政府大多採和

民間企業共同開發來分散風險。

本研究以「國立宜蘭大學校舍 BOT案」為例，說明在不確定性環境下，如何產生不同

的投資價值，本研究藉由 BOT資本預算投資決策與敏感性分析有效結合，以反應出 BOT資

本預算投資決策所忽略的管理價值。

1-1研究動機

政府為減輕教育經費財務負擔，國立大學校院之各項經費支出皆須由學校自行籌措部

分經費。而在學校自行籌措經費有限之情形下，原興建校舍不足，民間參與興建經營校舍

設施之需求因應而生。而學生宿舍具高自償、高需求之特性便成為民間參與興建營運之一

種投資選項。本計畫希透過校舍 BOT的方式，於興建完成後，以建構獨特的學生宿舍新趨

勢，搭配細心規劃的優美住宿景觀與公共設施，讓同學時時刻刻享受安全、便利與舒適生

活建構獨特的學生宿舍新趨勢。另一方面，為能引進民間資金與經營效率、經驗，達到加

速本計畫開發及減輕校方財政負擔之目的，茲依「促進民間參與公共建設法」及其相關子

法規定推動本計畫，建構公私部門合作機制，並創造兩造雙贏的局面，在規劃與使用上能

符合學校需求、法定之公共交通、公共安全、公共衛生及市容觀瞻之最低要求之外，尚能

符合綠建築指標與符合區域開發之共營共榮之層次，並在經營與設計理念上具有時代觀瞻

的永續概念。

1-2研究目的

BOT 校舍計畫案在面對非經常性的投資活動時，投資方案中有許多潛在的不確定風

險，牽涉到許多投資商未來期間的現金流量及投資方案是否能被接受。本研究主要針對 BOT

校舍計畫案一起參與投資方案開發時所面臨的財務相關之潛在風險，以「國立宜蘭大學校

舍 BOT案」為例，說明在不確定性環境下，如何產生不同的投資價值，研究先前規劃之財

務評估，如何產生不同的投資價值，本研究藉由 BOT資本預算投資決策與敏感性分析有效

結合，以反應出 BOT 資本預算投資決策所忽略的管理價值外，利用資本預算投資決策評估

在不確定風險之開發投資案例下，求得 BOT投資方案真正的價值。

2

本研究目的在於探討以太子建設股份有限公司角度，進行 BOT校舍計畫案，說明在不

確定性環境下，如何產生不同資本預算投資決策評估。資本預算投資決策的變動、管理彈

性、外在環境都無法量化，所以很多可投資計畫都被放棄，所以我們把傳統方法的財務資

料，利用資本預算投資決策，引進敏感性分析裡，延續傳統方法裡做不到的分析，利用敏

感性分析投資方法評估，求得 BOT投資方案真正價值。本研究主要歸納如下：

1.從相關國內文獻觀點，探討 BOT校舍計畫案之可行性。

2.規劃興建與營運期間之財務籌劃及現金流量預測對 BOT 校舍計畫案之影響。

3.將資本預算投資決策運用在學校宿舍投資計畫中，用以評估在不確定風險下開發投

資案例中，求得 BOT校舍計畫案真正的價值。

4.探討以投資商(太子建設股份有限公司)角度，進行 BOT 校舍計畫案，將其 BOT校舍

專案投資應用以敏感性分析，在不確定與具風險情況之下，開發投資案例的財務可

行性。

3

1-3 研究流程

本研究分為六階段，如圖 1-1研究流程圖。

圖 1-1 研究流程圖

研究主題與動機、目的

文獻探討

結論

研究方法與分析

個案簡介

民間參與公共建設簡介

4

1-4本文架構

本文主要探討資本預算投資決策如何運用在 BOT公共建設的投資評估中，再搭配資本

預算投資決策的理論與方法使投資決策錯誤率降低，提供決策者一個正確的決策方針。

本論文共分為六章，主要內容說明如下:

第一章 緒論，包含敘述動機、研究目的、研究流程，最後說明本文架構。

第二章 民間參與公共建設簡介，首先說明民間參與公共建設簡介，在緒論首先說明 BOT

民間參與公共建設的方式，及 BOT的特性、流程、財務流向、及所面對的風險、

問題、最後，針對 BOT成功要素加以說明。

第三章 文獻探討、分別說明資本預算投 資決策的限制和評估技術，以及資本預算投資

決策之相關文獻探討。

第四章 國立宜蘭大學校舍 BOT案簡介，首先說明國立宜蘭大學校舍 BOT案簡介，其次再

說明國立宜蘭大學校舍 BOT基本的規劃，以及本計畫之資金需求及來源。

第五章 研究方法與分析，說明採用資本預算投資決策、設定模式參數值，最後說明可行

性，再利用個案之財務資料做模擬分析，進行說明及分析。

第六章 結論，依據個案結果做結論分析。

5

第二章民間參與公共建設簡介

2-1民間參與公共建設簡介

政府為增進民生福祉而推動各項公共建設，然公共建設所需資金十分龐大，為減緩政

府財政負擔，政府積極鼓勵民間參與投資公共建設之建造及營運，擴大公共建設投資以提

振景氣，並將引進民間參與公共建設列為重要施政方向。除了BOT 此典型之民間參與公共

建設之模式外，尚有其他民間參與公共建設之模式係由BOT 模式演變而生，其發展如下:

1.BOT(Build-Operate-Transfer，興建－營運－移轉)

是一種將國家基礎建設民營化的方式，它是政府部門設計誘因機制，引進民間資金及效

率，進行公共建設的一種模式。

2.BOO(Build-Own-Operate興建、擁有與營運模式)

公共建設是採「民有民營」方式，於此民間業者並無將建設移轉之義務。他是由民間投

資興建，並擁有該項公共建設之完整所有權，同時可無限期地自行營運或委託第三人營

運。

3.BLT(Build-Lease-Transfer興建、回租及移轉模式)

公共建設係由民間投資興建，但在完成後回租交付與政府營運，並由政府給付權利金，

於一定期限屆滿時起，取得該建設之所有權。

4.BOOT(Buld-Operate-Own-Transfer；興建－營運－擁有－移轉)

與 BOT 模式很相似，不過是由民間機構自行提出公共工程建設的規劃方案，經政府核

准後，自籌資金並興建，完工後自行營運，經營一段特許期間後再將設施移轉給政府。

5.BT(Build-Transfer 興建及移轉模式)

通稱為「帶貸施工」。即公共建設由民間投資興建，完成後由政府一次或分期給付建設

經費以取得所有權。

6.OT（Operate-Transfer 營運及移轉模式）

指公共建設由主辦機關投資興建完成，委託民間營運；營運期間屆滿後，營運歸還主辦

機關。

7.BTS(Build-Transfer-Sell興建－移轉－出售）

是由民間興建後，移轉給政府，再由政府出售給其他業者。例如台灣的工業局就是以此

模式，針對彰濱、雲林、斗六、宜蘭及和平等工業區進行開發。

6

2-2民間參與公共建設模式

BOT 開發模式為傳統開發之發包模式的延伸，傳統的發包模式都是經過競爭比較後以

較低的價格來決定，而這樣的模式必須能降低成本和尋求利潤才有可能存活下來；而 BOT

模式若要在這樣的觀念存活下來，它能必須要面對政府機關時有決定性的競爭優勢。茲敘

明辦理民間參與公共建設模式表如下：

表 2-1民間參與公共建設模式表

種類 優點 缺點

BT 政府自行規劃，完工後產權移交給政府。 政府須逐年編列預算交付民間機構之建

設經費。

OT 利用民間機構對經營管理的能力及效

率，降低政府本身自行營運所產生的風

險。

政府需承擔公共建設興

建期間之風險。

BOT 土地所有權人保有土地所有權。減低資

金壓力以及有效利用民間資源。

土地所有權人在特許期

間無經營權利。專案開發失敗時土地所

有權人將面臨承接問題。

BOO 政府自行規劃，且不需承擔興建及經營

風險。

政府無法擁有該資產民間需自行購地興

建公共工程建設。

BOOT 政府可減少出支壓力，並特許年後獲得

資產所有權。

民間機構需自行提出該公共工程建設的

規劃設計。

BLT 可降低營運風險的壓力，並享有租金收

入。

興建完工，只能出租給民

間機構營運。

BTS 政府減少興建及營運期間產生之風險。

將資產售出後可增加國庫收入。

政府將資產出售給民間機構後即失去經

營權。

資料來源： 郭威傑(2010)

7

2-3BOT的意義

BOT其含義是“建設─運營─移交”，政府通過出讓建設項目一定期限的經營權、收益權，

來吸收民間資本投資建設，而項目的投資者在規定的經營期限結束後，將該項目的產權和

經營權無償地移交給當地政府。隨著經濟的發展、人口的激增和城市化進程的加快，人們

對交通、能源、環保、通信等基礎設施的需求猛增。然而，世界各國政府因財力有限，一

時難以增加資金用在基礎設施建設，故 BOT方式應運而生。土耳其是第一個將 BOT方式用

於基礎設施項目建設的國家，1984 年由土耳其總理 TurgutOzal 提出，計畫將某些公共建

設民營化，以解決政府資金的不足。

民間 BOT 與政府 BOT兩者立法考量點並不相同，雖然兩者都共同牽涉到國家公共建設

之公共利益，但 BOT 主要在於鼓勵民間參與，所以必須有一定之誘因來吸引民間投資，

因此必須亦兼顧到民間業者所追求之私益，BOT 與傳統政府工程的主要差異之一是在選商

程序方面。傳統的政府工程投標應秘密為之，不得在開標前洩漏底價及領標、投標廠商名

稱與家數；而 BOT 則無所謂洩密問題，因其是本於政府公告內容，由民間機構就投資條

件自行評估是否參與競選，政府則以申請人提出的投資計劃與營運計劃，做出最優的評

估，並無參與競選廠商最低家數的限制。故 BOT除可解決政府興建公共建設財源困難外，

亦是藉由政府的監督使民間興建的公共建設能夠健全而持續的運作。

2-4民間參與公共建設之主要架構

BOT 是私營企業參與基礎設施建設，向社會提供公共服務的一種方式。我國一般稱其

為“特許權”，是指政府部門就某個基礎設施項目與私人企業（項目公司）簽訂特許權協議，

授予簽約方的私人企業來承擔該基礎設施項目的投資、融資、建設、經營與維護，在協議

規定的特許期限內，這個私人企業向設施使用者收取適當的費用，由此來回收項目的投融

資，建造、經營和維護成本並獲取合理回報；政府部門則擁有對這一基礎設施的監督權、

調控權；特許期屆滿，簽約方的私人企業將該基礎設施無償或有償移交給政府部門。

2-5BOT流程架構

BOT 專案是由政府以特許權方式授與民間業者執行，因此在 BOT 的架構下，政府單位

與民間業者為主要的組成分子，將圖 2-5BOT 專案依規劃行程階段、特許公司評選、工程

興建、營運、期滿移轉共五階段說明 BOT的主要架構(台糖公司 2001)。

8

資料來源:台糖公司(2001)

圖 2-5BOT流程架構

9

2-6BOT的風險

1.信用風險：(1)對方無力履行承諾或合約(2)對方拒絕履行承諾或合約。

2.核准風險：BOT 計畫自開發到興建之過程漫長，如果不能及時得到批准，就會造成

工程建設延誤而造成損失。

3.完工風險：(1)興建成本超支(2)完工遲延(3)不能完成興建工作(4)完成項目達不到

預期設計標準。

4.生產風險如技術、資源、能源、材料供應、品質、經營管理等等風險。

5.市場風險：(1)產品與服務價格(2)市場銷售量與市場競爭性等等風險。

6.金融風險：(1)匯率變化(2)利率變化(3)通貨膨脹(4)金融風暴造成不景氣(5)工資

率高(6)融資困難。

7.環保風險：(1)環保法規規定嚴格(2)民眾抗爭。

8.不可抗力風險：其為如戰爭、地震、洪水、颱風、火災等等引起損失。

9.政治風險：(1)國家政策改變(2)政局不穩(3)執政黨更換。

2-7BOT成功之關鍵因素

「真民營化」祇是透過民間功能表現出來的績效，因此政府的責任不能被轉移，而且

真正的民營化並不會造成政府角色的消失，只是減少而已。同時政府仍必須承擔政策的說

服、規劃、目標設定、監督標準擬訂及執行、評估與修訂導正等功能，因此民營化的成功

關鍵是建立在一個健全的政府功能基礎上，民營化觀念是政府仍保有財貨及服務的生產及

提供「決策權」民間業者仍負責執行功能。

姜振海(2000)以烏日垃圾資源回收廠為例，提出 BOT的成功關鍵因素為

1.計畫必須財務健全、可行及在支付能力之內

2.BOT契約採行的架構必須使該計畫可於合理之時間、成本內完成

3.計畫之風險必須由當事人合理分配

根據聯合國工業發展組織的 BOT指導原則(UNIDO，BOTGuideline，1996)，BOT的成功

關鍵因素包含有：

1.該計畫必須在財務健全可行及在支付能力之內

2.國家風險必須在可掌握的範圍之內

3.必須有強而有力的政府支持

4.該計畫於政府基礎建設計畫之優先順序必須排名在前

5.法律制度穩定

6.行政制度有效率

7.競標程序公平透明

10

8.BOT契約採行之架構必須使該計畫可於合理的時間、成本內完成

9.民間投資者必須有經驗且值得信賴

10.民間投資人須財力豐沛

11.承包商必須具備足夠經驗與資源

12.計畫之風險必須由當事人合理分配

13.財務結構必須給予貸款機構足夠的擔保

14.匯幣值通貨膨脹等問題必須處理

15.BOT契約架構必須充分協調且反應該計畫之經濟特性

16.公共及民間部門必須在雙贏的基礎上合作

11

第三章文獻探討

3-1傳統投資計畫價值評估

1.計畫淨現值(Project NPV)

計畫淨現值乃是將計畫各年度之淨現金流量，以適當之折現率折現後加總之數值。若

加總得出之計畫淨現值(NPV)大於零，即代表此計畫具有投資價值，財務可行性高，計畫

淨現值(NPV)越高，則表示該投資計畫越具投資吸引力。在計算計畫淨現值(NPV)時，最重

要且最不容易決定之項目首為折現率(discount rate)，此折現率通常包含投資者之自有資金

機會成本、融資成本及風險加碼(risk premium)等因素，由於各不同投資者對於以上三項因

素數值大小之認定不同，因此同一計畫不同民間機構所求得知計畫淨現值(NPV)亦異。其

計算公式如下：

……..…………公式 3-1

CFt：第 t 年的淨現金流量（t 為年期），亦即現金流入扣除現金流出的部份

CFo 為了讓公式看起來簡潔，所以我們直接假設數值為負。

K*：折現率 n：評估年期

2.計畫內部報酬率(Project IRR)

計畫內部報酬率係指使各年期計畫現金流量淨現值等於零時之折現率。當計畫內部報

酬率(IRR)大於資金成本率時，即代表此計畫具有投資價值，其數值愈高，則表示該項投資

計畫更具吸引力；惟一般民間機構於進行投資計畫評估時，對於其所要求計畫內部報酬率

(IRR)之大小並無一定之絕對數值。其計算公式如下：

……………………公式 3-2

則 K*＝IRR，其中，

CFt：第 t 年的淨現金流量（t 為年期），亦即現金流入扣除現金流出的部份

CFo 為了讓公式看起來簡潔，所以我們直接假設數值為負。

K*：NPV 為 0 時的折現率，即 IRR

n：評估年期

3.獲利指數(Profitability Index)

現值指數也稱獲利指數(Profitability Index)，是指投資方案未來現金凈流量現值

與原始投資額現值的比值。現值指數法就是使用現值指數作為評價方案優劣的一種方法。

現值指數大於 1，方案可行，且現值指數越大方案越優。

…………………………………………公式 3-3

http://wiki.mbalib.com/zh-tw/%E5%8E%9F%E5%A7%8B%E6%8A%95%E8%B5%84%E9%A2%9Dhttp://wiki.mbalib.com/zh-tw/%E7%8E%B0%E5%80%BC%E6%8C%87%E6%95%B0%E6%B3%95

12

4.權益淨現值（Equity NPV）

權益淨現值乃勢將計畫各年之現金淨流量（包含融資後之借貸及還本利息），以適當

之折現率折現後加總。如權益淨現值(EquityNPV)大於零，即表示此計畫對民間機構而言具

有投資價值，總額越高，表示該計畫愈具投資吸引力。

5.權益內部報酬率（Equity IRR）

此比率係指使計畫現金流量（包含融資之借款及還本利息）淨現值等於零時之折現

率，其計算公式與計畫內部報酬率(IRR)相同，唯一差別在於計算淨現金流量之內容。計畫

內部報酬率(IRR)在計算各年現金淨流量時，不將融資借貸及還本付息包含在內，其意義係

將股權投資者與融資提供者同視為計畫資金提供者，而估算整體計畫之資金報酬率；權益

內部報酬率(Equity IRR)則僅就股權投資者觀點，計算投資報酬率，此比率是用於衡量民間

機構投資本計畫所可獲得之報酬率及其財務槓桿效果。當此折現率大於投資者資金成本

時，即表示此計畫對民間機構而言具投資價值，比率愈高，此投資計畫更具吸引力。

6.投資回收期間（Payback Period）

本項指標係用以橫量本計畫投資成本回收期間之長短，以評估資金之週轉效率，回收

年期愈短者，民間機構可愈早收回投資資金，資金之週轉效率愈佳，如採用當年幣值之現

金流量計算投資回收期間者，一般稱為名目法；者；如採用折現後之現金流量計算投資回

收期間者，稱為折現法。實務上，較常採用名目回收年期以評估資金之週轉效率，回收年

期愈短者，民間機構可愈早收回投資資金，資金之週轉率愈佳。

7.自償率(Self-Liquidating Ratio, SLR)

專案之自償率可分為以下三種狀況，專案自償率＞1，即代表該計畫具完全自償能力，

亦即計畫所投入之興建成本可完全由淨營運收入回收之；專案自償率＜1 但＞0，表計畫

為不完全自償，需政府投入資金參與專案才能使專案變為可行；若專案自償率＜0，則表

專案完全不具自償能力，亦即專案計畫之營運淨收益為負，是否仍繼續執行則視其他可行

性分析或政策需要而定。

……………………………………...公式 3-4

式中 w 為折現率，本研究以加權平均資金成本(WACC)之計算求得。

8. 回收年限(Payback, PB)

回收年限PB(又稱回本期)即投資計劃案經營運後，回收成本所需的期數(通常指年

數)，股東通常要求的是短期回本，若回收年限過長，計劃案將會失去其對股東之吸引力。

當 第T 年即為回收年期PB式中 為第t 年現金流量。

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9.折現後回收年限(Discounted Payback, DPB)

由於錢之價值會受到時間之影響，股東應將預估收入折現後再算其回本期，可更真實

的了解計劃案之回本能力。

當 第 T 年即為回收年期 DPB

式中 為第 t 年現金流量。

表 3-1 傳統優缺點比較表

淨現值(NVP) 內部報酬(IRR) 獲利指數(PI)

定義 各期淨現金流量之折現值

總和減去期初現金支出後

的剩餘值，而其更代表投

資計畫對公司價值的直接

貢獻。

是一種投資的評估方法，

也就是找出資產潛在的報

酬率，其原理是利用內部

報酬率折現，投資的淨現

值恰好等於零。

獲利能力比率包括衡量企

業盈利能力的一些利潤指

標，以及衡量資本和投資

利用效率的資本收益率和

投資收益率。

優點 考慮貨幣時間價值及所有

現金流量、符合價值相加

法、互斥計畫中提供正確

決策

考慮貨幣時間價值及所有

現金流量

充分反映成本效益

缺點 未能反映成本效益之高低 互斥計畫中會產生錯誤決

策、「再投資報酬率」假設

不合理

無法極大化公司價值，不

能反映投資計劃直接貢獻

資料來源：本研究整理

http://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%8A%95%E8%B5%84http://zh.wikipedia.org/wiki/%E8%B3%87%E7%94%A2http://zh.wikipedia.org/wiki/%E8%B5%84%E4%BA%A7%E6%94%B6%E7%9B%8A%E7%8E%87http://zh.wikipedia.org/wiki/%E8%B5%84%E4%BA%A7%E6%94%B6%E7%9B%8A%E7%8E%87http://wiki.mbalib.com/zh-tw/%E8%B5%84%E6%9C%AC%E6%94%B6%E7%9B%8A%E7%8E%87http://wiki.mbalib.com/zh-tw/%E6%8A%95%E8%B5%84%E6%94%B6%E7%9B%8A%E7%8E%87

14

3-2資本預算須具備之條件

陳隆麒(1993)指出須同時具備下列四項條件才能使決策者做出正確資本投資計畫評

估：

1.投資計畫期間內之全部現金流量都要考慮

2.現金流量必須以投資計畫之風險折現

3.必須能從互次計畫中選擇促使股東財富最大化之計畫

4.必須能從所有計畫中獨立考量某一計畫(符合價值相加)

3-3國內 BOT與資本預算投資決策之相關文獻

1.台灣高鐵財務改善方案之研究

林坤銓(2010)台灣高速鐵路是台灣第一個、也是全世界最大規模採取由民間興建、營

運，並於特許營運期滿後，移轉給政府的「民間興建營運後轉移模式」的重大公共工程，

建設成本約 4,600 多億元。台灣高速鐵路由台灣高速鐵路股份有限公司負責興建、營運階

段的工作，特許期限為 35 年，事業發展用地為 50 年，期限過後將以有償或無償的方式

交還中央政府經營。高速鐵路自 1999 年 3 月動工興建至 2006 年 12 月完工，2007 年 1

月板橋站至左營站通車營運，同年 3 月台北站亦完成通車營運。

評估高鐵公司未來的財務可行性。在高鐵公司現已採取運量百分比法方式提列折舊及

簽有低利率的專案融資契約現況下，並假設高鐵公司未來運量預估具有高度的準確性。經

計算分析得出 IRR 約為 6.78%、NPV 約為 406 億元、PBY 約為 11 年及 DPBY 約為 18 年。

雖然分析結果 NPV 不高且回收期過長並非十分理想，但 NPV 為正值顯示高鐵公司未來的

財務仍具有可行性。

2.運用財務方法改善學生宿舍BOT案投資效益及財務可行性之研究-以國立聯合大學學生

宿舍為例

陳博亮、林志蒼、鄧振鴻、莊培坤、蔡宛螢(2008)本研究建構一套財務分析模式，以

聯合大學八甲校區學生宿舍投資專案，進行個案實証研究之財務模擬，以了解學生宿舍 OT

案之財務特性，並運用財務方法以改善並提昇 BOT 專案之財務可行性，營運期中之償還

期因償還銀行本利和，現金流量較其他年期低，其中如遇設備更新或重置更有負收入之狀

況產生，使得當年 DSCR 小於 1，此問題可藉由攤提重置費解決之。攤提重置費 1 至 5

筆，回收年限由 34 年至 33 年間變化，故對回收年期之影響不大。攤提重置費對於八大

指標並無明顯影響，但可以將 DSCR 及 TIE 小於 1 的問題解決。本研究案之貸款利率若

大於 5.69%時，會使 NPV 小於 0，造成計畫不可行。

15

3.BOT 專案之最佳資本結構分析-以台灣高鐵為例

鄭一俊、陳博亮(2008)本研究提出一套財務分析模式及線性規劃模式，以決定政府、

民間投資者、融資者之三方最佳出資比。以高鐵案為實證案例分析，財務分析結果的自償

率為 65.1%，所以政府所需補貼之比率為 34.9%，研究模式只出計算政府最佳出資比應為

40.53%，兩者分析結果之差異，在於計劃案因興建期與興建成本所引發之高利息，造成投

資者超額投資負擔所致。政府與民間投資者談判，該次談判主要是授予投資者 BOT案之特

許權及決定政府出資的額度，模式計算結果為政府應出資比是 40.53%，民間應自籌 59.47%。

4.國立大學工程設施 BOT 財務可行性評估流程之研究-以育成中心與宿舍為例

葉懿萱(2004)此研究探討國立大學工程設施引進民間參與興建營運之財務可行性評

估，並以公共工程委員會「民間參與公共建設財務評估模式規劃」研究計畫之財務可行性

評估流程為主，結合案例分析結果，建立適合國立大學工程設施 BOT 財務可行性評估之

流程。計畫總建造成本共計約 2.71 億元。自償率為 144％屬於不錯；而 IRR 值 12.41％，

超過股權報酬率代表可行；回收年限於開始興建後第 10 年，而特許期間為 20 年，表示

民間投資者有 10 年的時間可回本，亦屬不錯；因此本計畫於財務分析是可行的。

5.民間參與文化建設財務評估之研究－以國家藝術村為例

馬臺平(2004)本研究藉由相關文獻回顧，探討民間參與文化建設的內涵、法令適用範

圍、財務評估內容，透過國家藝術村實例驗證，文化建設以 BOT 方式投資興建，在財務

上是較為可行的方式，期為政府及民間參與文化建設之參考。

本計畫工程費用分為建築工程 196,110,000 元、交通工程 49,950,000 元、大地及景觀工

程 277,860,000 元、公共設施工程 100,280,000 元、設備工程 91,450,000 元、管理費 35,782,500

元，總計新台幣 75,142,500。評估年期，開始年度為 2004 年，結束年度為 2034 年，總評

估年期 30 年。及興建期評估年期 2 年，營運年期 28 年。此計畫投資效益分析如下：內部

報酬率(IRR)=15.58%，大於計畫所要求之必要報酬率(10%)。自償率=1.96 大於 1，獲利指

數(PI)=1.19 大於 1，表示 NPV 大於 0，故接受計畫。

6.政大學生宿舍 BOT 案之財務規劃

黃成斐(2003)政大若在指南山莊以 BOT 模式興建學生宿舍，則興建成本估算為 4 億 8

千萬元，特許期間 25 年，權利金分三年收取，每年 400 萬元。經過財務試算，得知政府

著重的自償率 SLR、民間特許公司重視的 NPV 與 IRR、有些營建業者常用的 ROI 以及銀

行授信所必須檢視的 DSCR 等財務數字，均可接受，具財務可行性。經過財務試算，得知

淨現值(NPV)=29,544,523>0，內部報酬率為 9%，獲利能力指(PI)=1.3 及自償率(SLR)=1.026

均大於一，都表示此 BOT 案為可行。還本期間為 10 年。

http://ndltd.ncl.edu.tw/cgi-bin/gs32/gsweb.cgi/ccd=eG.ynf/search?q=adc=%22%E9%84%AD%E4%B8%80%E4%BF%8A%22.&searchmode=basichttp://ndltd.ncl.edu.tw/cgi-bin/gs32/gsweb.cgi/ccd=eG.ynf/search?q=adc=%22%E9%99%B3%E5%8D%9A%E4%BA%AE%22.&searchmode=basic

16

7.國立大學校園建設融資方式之探討－BOT 模式以及貸款模式之比較

莊芸婷(2003) 本研究藉由文獻探討在國立大學校園建設的情境下，校方應用民間參與

BOT 模式與貸款模式的內涵。接著進行個案財務分析，以國立台灣大學擬推動的學生宿舍

計畫為研究對象，建立專案之現金流量表，進行財務計畫可行性分析、敏感性分析以及情

境分析。最後探討校方選擇融資模式時，重要的考量因素以及決策方式。財務分析研究結

論表示，在 BOT 模式下，當特許年限之經營權為 20 年、民間投資業者自有資金 25%，淨

現值為-78,534,000 元，故學生宿舍之特許年限必須高達 40 至 50 年，才能吸引民間業者投

資，因此，採用 BOT 模式在財務方面分析之淨現值為負，較不可行。

8.都市公有土地推動 BOT 開發之策略研究-以台南市體三用地為例

黃思文(2002)過去 BOT 的文獻大多集中於專案融資或資本投資決策與評價的探討、

BOT 實務與法制研究，以及對於 BOT 專案計畫可行性分析及經營績效的研究。至於體育

場的文獻則大多著重在硬體工程的設計、興建或專案管理或是體育場的經營管理，易言

之，過去對 BOT 之研究著重在局部性而非整體性。本研究係採層級分析法(AHP)對都市公

有土地推動 BOT 開發之策略，作整體性之探討，以補文獻之不足。財務可行性分析，站

在專案立場，現金流量表未加計分年償還的本利和，以折現率 4.84%計算，經設算結果自

償率為1.85大於1具完全自償能力，此外，專案的還本期間為12.29年，淨現值為472,931,698

大於 0，內部報酬率為 10.15%大於折現率 4.84%，因此具投資可行性。

若考慮借款，現金流量表加計分年償還的本利和，以折現率 4.84%計算精舍算此專案

還本期間為 13.81 年不及投資年樹 30 年一半，淨現值為 495,998,311 大於 0，內部報酬率為

14.01%大於折現率 4.84%，此專案具施行的可行性。

9.民間機構參與公共建設經營式與財務評估之研究-以中山大學學生宿舍興建案為例

孫秀芝(2002) 因應此趨勢的發展，學校每年之學生數皆達一定幅度的成長。然而隨著

學生人數的增加，校方相對面臨教學資源不足的問題，以學生住宿空間為例，由於學校宿

舍供應不足，造成學生必須在外租賃而居，因此學生在外租屋比例年年攀升。利用財務評

估模式評估宿舍 BOT 興建案，特許年限總計為 20 年，結果發現學生每床每月租金為

3,138 元下，特許公司於特許期間內可得之內部報酬率為 12.003%、淨現值為 15,342 元，

就特許公司之角度而言為一值得進行投資之專案。

17

10.BOT 專案規劃之研究-以月眉育樂世界為例

呂俊石(2001) 以 BOT 工程專案投資計畫之實務研究為出發點，以國內外 BOT 之運作

方式、融資方式、工程特性等方面之相關文獻進行深入探討。並以台中月眉育樂世界投資

開發案，同時也是國內第一個 BOT 大型休閒育樂開發案為研究對象，將整個 BOT 專案投

資計畫從孕育籌備、規劃興建、營運管理及轉移之運作流程，以案例模的方式分析，並從

工程規劃、財務融資分析之觀點探討，來評估分析，建議其較適合之投資方式，希望未來

能對以 BOT 模式所興建之大型公共建設投資專案有所助益。此計畫總投資金額為 258 億

元，分三期計十四年完成全部開發項目(分別為 134 億元、84 億元、41 億元)，為期五十年

的土地設定權，而未來二十年之經營獲利能力之 13.81%，還本期間 15.33 年(含開發期 5

年)，濟民果八十九年至民國九十九年度只知內部報酬率為投資報酬率 8.7%。在分析方面，

僅以十年為分析期，雖本個案之契約期間為 50 年。

11.資源回收廠推動 BOT 方案之現金流量分析及風險評估

王駿良(2001)由於資源回收廠興建所投資之經費龐大且需歷經一段漫長的期間，變數

多，風險大，則民營企業投資 BOT 計畫的主要考量是投資報酬率，因此如何進行投資評

估及降低或規避執行過程中的各種風險，均是民間企業必須審慎研析，並擬妥投資策略。

本研究係針對資源回收廠之 BOT 特性，採現金流量分析，探究財務規劃及風險管理，

以提供有興趣投資 BOT 計畫的廠商參考，並提供政府相關部門修正實施 BOT 模式相關法

令之考量。此營運年度為八十八年度、折現率為 7.5%、建廠經費中區廠 44 一 1 仟 3 佰萬

元，南區廠 77 億 5 仟 4 佰萬元、營運年期為 30 年、物價上漲率 4.5%、人事費以 89 年為

基期預估每年調升 3%、操作費以 89 年為基期預估每年隨物價調整幅度 4.5%、電費以 89

年為基期預設每年調價幅度 4.5%及垃圾清理費以 89 年為基期，每日進場處理費用每噸 580

元，外縣市每噸酌收 1700 元，公有公營之評估財務分析此計畫淨現值(NPV)分別為中區廠

-134,164 萬元，南區廠-248,452 元、內部報酬率(IRR)為中區廠 5.15%，南區廠 5.01%、投

資還本期間為中區廠 18.12 年，南區廠 19.69 年，此研究結果上述之評估可行性低。

綜合本研究之文獻探討，我們選擇以資本預算投資決策評估方法來做為這次校舍 BOT

案的分析方法，再用敏感性分析來做風險變動的評估指標，在我們的文獻中，多數的校舍

BOT的校舍資本預算投資決策評估，都運用淨現值(NPV)及內部報酬率(IRR)，所以，我們

這篇研究也利用淨現值(NPV)及內部報酬率(IRR)做評估指標，然後以宜蘭大學校舍 BOT做

個案。

18

表 3-2資本預算投資決策與 BOT專案評估之相關文獻

作者、年 文章名稱 個案 評估方法

1. 林坤銓(2010) 台灣高鐵財務改善方案之研究 台灣高鐵 IRR 、 NPV 、

PBY、DPBY

2.

陳博亮、林志

蒼、鄧振鴻、莊

培坤、蔡宛螢

(2008)

運用財務方法改善學生宿舍 BOT

案投資效益及財務可行性之研

究

國立聯合大學學

生宿舍 DSCR

3. 鄭一俊、陳博亮

(2008) BOT專案之最佳資本結構分析 台灣高鐵 SLR

4. 葉懿萱(2004) 國立大學工程設施 BOT 財務可

行性評估流程之研究 育成中心與宿舍 SLR、IRR

5. 馬臺平(2004) 民間參與文化建設財務評估之

研究 國家藝術村 IRR、SLR、PI

6. 黃成斐(2003) 政大學生宿舍 BOT案之財務規劃 政大學生宿舍 NPV、IRR、PI、

SLR

7. 莊芸婷(2003) 國立大學校園建設融資方式之

探討

BOT 模式以及貸

款模式之比較 NPV

8. 黃思文(2002) 都市公有土地推動 BOT開發之策

略研究 台南市體三用地

獲利能力、還

本期間、NPV、

IRR

9. 孫秀芝(2002) 民間機構參與公共建設經營式

與財務評估之研究

中山大學學生宿

舍興建案 NPV、IRR

10. 呂俊石(2001) BOT專案規劃之研究 月眉育樂世界 PI 、 還 本 期

間、IRR

11. 王駿良(2001) 資源回收廠推動 BOT方案之現金

流量分析及風險評估 資源回收 NPV、IRR、WACC

資料來源：本研究整理

http://ndltd.ncl.edu.tw/cgi-bin/gs32/gsweb.cgi/ccd=eG.ynf/search?q=adc=%22%E9%84%AD%E4%B8%80%E4%BF%8A%22.&searchmode=basichttp://ndltd.ncl.edu.tw/cgi-bin/gs32/gsweb.cgi/ccd=eG.ynf/search?q=adc=%22%E9%99%B3%E5%8D%9A%E4%BA%AE%22.&searchmode=basichttp://ndltd.ncl.edu.tw/cgi-bin/gs32/gsweb.cgi/ccd=eG.ynf/search?q=adc=%22%E9%99%B3%E5%8D%9A%E4%BA%AE%22.&searchmode=basic

19

第四章個案研究

國立宜蘭大學依循著「篤學力行，敬業樂群」之校訓精神，為提昇學校整體教學環境，

滿足校內教職員、學生、研究參與者之活動及研究相關需求，茲計畫針對座落於民權新路

與中華路口的日式民權眷舍(以前為眷舍使用)用地進行檢討，期望透過對宜蘭大學之整體

規劃，除使民權眷舍既有之日式歷史建築，在妥善的建物設施整建後，能與周邊社區環境

融合(本地區屬機關文教區，附近政府機關與各級學校甚多)外，並期待新建物能為宜蘭大

學整體教學與住宿環境能有所提昇。(資料來源：國立宜蘭大學民權眷舍BOT案前置作業計

畫)

4-1國立宜蘭大學民權眷舍未來趨勢及定位

1.開發的方向與定位

考量宜蘭大學目前學校住宿床位之短缺，校方需妥適照顧學生生活，故建議以學生宿舍

做為方案規劃之優先產品，進而透過產品策劃或未來投資廠商經營創意，營造擴展基地

服務範圍之吸引力。

2.宜蘭大學民權眷舍定位方向

除規劃為宜蘭大學學生與校外人士之住宿設施外，配合本區域之濃厚文教氣息，加強教

育、研習、展覽及學生宿舍服務設施等活動空間，以滿足學生日常生活之一般需求。

3.市場的可行性

宜蘭市鬧區位於本基地的北側，而本案基地鄰近周邊的土地，有為數不少的公家機關圍

繞在旁，本案將依循基地所屬都市計畫所賦予之土地容許使用項目，以下本案可為之學

生住宿相關市場、藝文活動市場及周邊商圈市場等地區條件進行分析，檢視基地開發之

機會與策略。

4.財務可行性

本計畫若採住宿大樓BOT+歷史建物ROT 方案時，財務分析結果具可行性。採住宿大樓

BOT+歷史建物OT 方案，雖然投資人負擔投資金額較高，但配合免收取開發權利金，

則財務仍具可行性；仍有足夠之能力償還所需貸款，在整體財務上具有可行性。

5.環境影響評估

依「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」第二十三條規定，文教建設之

開發，此計畫屬文教建設未達到應辦理環境影響評估，基地面積未達十公頃，因此無須

施行環境影響評估。

6.工程規劃

(1)民權眷舍建議以歷史形貌之考證作為修護準則依據。

(2)學生宿舍暨文教大樓建議設計為地面上8層樓、地面下1層之大樓。

(3)工程經費概估為新臺幣190,195,500元。

20

(4)開發時程預定於民國99年招商完成並簽約與用地交付，民國100年正式開發。

4-2資金籌措計畫

1. 政府資金來源分析

本計畫民權眷舍係採由民間機構投資修建的ROT方式，故宜蘭大學無需投入資金。

2. 民間資金來源分析

興建期自有資金佔40%(76,078,200元) ，銀行融資60%(114,117,300元)。

3.融資籌集金額及方式

(1)融資金額

依據財務試算結果，本計畫預計融資金額為190,195,500元

(2)融資籌集方式

○1 國內商業銀行融資本計畫所需之融資金額，可透過一般商業銀行之融資申請與審核

程序，由商業銀行提供中長期融資額度。

○2 人壽保險業資金目前國內中長期融資之來源，可由人壽保險業資金提供，且壽險業

之放款利率係以固定利率方式計息，可規避利率波動之風險。

4-3成本假設

1.開發期成本

(1)建築成本：172,165,000元

(2)民權眷舍整修費用：18,030,500元

(3)開辦費：含廣告、設備、管理、人事費用，為到達營運階段之總花費，以建築工程經

費之3%估算，於營運第一年時認列費用處理。

2.營運期成本

(1)人事費用：聘用30名員工，平均薪資27,500元/月，年薪13.5月

(2)保險費：含財產險與責任險，估計約30萬元/年

(3)建物設備修繕、維護費：估計提撥當年營業收入之3%

(4)資產設備重置費：估計每年提撥當年營業收入之2%

(5)水電瓦斯費：估計每年為餐廳收入的5%及宿舍收入之1%

(6)物料成本：以餐飲收入的30%計算

(7)管銷費用：以總收入的7%計算

(8)折舊攤提：依營運年期50年採直線折舊法平均攤提折舊

21

4-4營運收入預估

1.民權新路旁景觀庭園餐廳為兩層樓高級日式或西式餐廳，面積約250㎡(75.6坪)，戶外為

庭園咖啡座。

(1)容納座位數：80人

(2)每日用餐人數：160人

(3)平均每人消費金額：150 元

2.中華路旁中式餐廳一~二層為中式餐廳，面積約1,140㎡(344.85坪)。

(1)容納座位數：390人

(2)每日用餐人數：371人

(3)平均每人消費金額：120元

3.中華路旁零售商店本便利商店可提供一般食品、日用品、咖啡等冷熱飲、影印與文具用

品等用途。

(1)每日消費人數：100人

(2)平均每人消費金額：80元

4.會議室與研習出租收入

中華路旁三～四樓做為出租會議室或推廣教育研習空間，共1,140㎡(344.85坪)，可分成9

間約25-30坪的空間。每月假設每間出租4次，每次租金以8,000元計算。

5.住房收入

(1)單人客房(16間)，每間室內坪數5.57坪，每月租金3,200元

(2)雙人套房(125間)，每間室內坪數7.56坪，每月租金5,000元

(3)住房率以80%估算。

6.停車場出租

本大樓地下一樓規劃為停車場，計可停放小客車39部，戶外停車場可停放12部，合計51

部，假設停車位出租率第一年為50%，第二年60%，第三年70%，第四年80%，第五年以

後90%，租金參考周邊車位租金水準，估算本大樓車位租金約在1,500元／月，另計算租

金上漲率每年為2％。

22

4-5基本假設參數

1.特許年期

自簽訂契約之日起共53年（民國100年～152年），其中興建期3年及營運期50年，若民間

機構提前完成興建，經宜蘭大學同意得提前營運。

2.財務評估基期

以民國99年初為財務評估基期年（如淨現值及各項收入支出之預估）。

3.幣值基準

本計畫各年期各項成本及收益之估算皆以當年之幣值(current value)為準，均已加計通貨

膨脹因素。

4.通貨膨脹率

根據行政院經建會「新世紀第三期國家建設計畫」之經濟建設指標，預估以2%為計算基

準。

5.權益報酬率

假設本計畫民間機構之稅後權益報酬率為8%。

6.自有資金比例

假設本計畫總投資成本之40%將以民間機構自有資金支應。

7.融資利率與融資期間

以 3%作本計畫之融資利率，興建期為寬限期，還款期限不超過 15 年。

8.加權平均資金成本率（折現率）

本計畫折現率係依據財務計畫所試算出之最適平均資本結構比率，以加權平均資金成本

權益報酬率為 8%，經財務試算計算出之加權平均資金成本率（WACC）之計算方式訂

定。設定股東WACC=Wd*Kd*(1-T)+Wc*Kc=舉債比例*平均借款利率*(1-所得稅率)+自

有資金比例*股東權益報酬率 =0.6*3%*(1-20%)+0.4*8%=4.64%

9.長期償債能力

為符合融資機構對民間機構還款能力之基本要求，本計畫假設民間機構於還款期間之長

期償債能力不得低於1.3。

10.折舊、攤提與殘值

本計畫各項建物設備以直線法計算各年應攤提的折舊。由於本計畫採設定地上權模式進

行投資開發，民間機構於特許期間屆滿時將可能無償移轉或拆屋還地，故殘值將不予考

慮。

11.權利金假設

權利金之設定將影響計畫之自償性與財務可行性，進而影響民間機構參與經營之意願，

故在設定權利金時須依財務評估結果並兼顧民間機構的必要投資報酬，本計畫以民間機

構必要報酬率(權益報酬率)訂定權利金底限提出建議，未來依民間機構的投資計畫書之

報價。

23

12.稅負假設

(1)營利事業所得稅率

本計畫假設各年營利事業所得稅率為25%，另本計畫同時引用促參法第36條之規定之

稅捐優惠規定，自開始營運後有課稅所得之年度起得享5年免納營利事業所得稅之優

惠。

(2)地租

依「促進民間參與公共建設公有土地出租及設定地上權租金優惠辦法」第2條規定，

興建期間按該土地申報地價總值的1%，營運期間按該土地申報地價總值的3%。

(3)房屋稅

依房屋稅法規定，非住家用房屋作營業使用之稅率為3%，而依「宜蘭縣促進民間機

構參與重大公共建設減免地價稅房屋稅及契稅自治條例」第5條規定，促參法第3條第

2項規定之重大公共建設重大設施直接使用之房屋，自建造完成之日起5年內免徵房屋

稅。

(4)營業稅

一般而言，營業稅率為營業收入5%，但本案之收入假設接假設為扣除營業淨額，故

不考量營業稅收。

24

第五章研究方法與實證結果

5-1 研究個案

在本計畫中我們以太子建設開發股份有限公司為投資商，因為太子建設開發股份有限

公司曾斥資 55 億元，興建台大宿舍、成大宿舍與校友會館，而成功大學與太子建設開發

股份有限公司合作興建的「成大太子學舍」及「成大校友會館」，是目前南台灣最大的大

學 BOT案，而臺大太子學舍係由太子建設開發股份有限公司與臺灣大學合作之學生宿舍 BOT

案，規劃提供臺灣大學學生多樣化的住宿需求。曾有投資理財刊物估計，太子建設開發股

份有限公司投資興建台大、成大 BOT 宿舍案，年營收分別為 2.5 億、8 千萬元，完工營運

後，每年至少可增加約 3億元營收，可以預見相關收入對太子建設開發股份有限公司整體

的營收貢獻將會愈來愈大，有了成大太子學舍與臺大太子學舍的成功案例，加上太子建設

開發股份有限公司曾經榮獲國家卓越建設獎－金質獎(最佳規劃設計類)，所以我們可以合

理推斷太子建設開發股份有限公司有相當能力可以勝任此次校舍 BOT案。

5-1.1成本假設

1. 開發期成本

(1)建築成本：172,165,000元

(2)開辦費：含廣告、設備、管理、人事費用，為到達營運階段之總花費，以建築工程

經費之 3%估算，於營運第一年時認列費用處理。

2. 營運期成本

(1)人事費用：聘用30名員工，平均薪資27,000元/月，年薪13月

(2)保險費：含財產險與責任險，估計約30萬元

(3)建物設備修繕、維護費：估計提撥當年營業收入之3%

(4)資產設備重置費：估計每年提撥當年營業收入之2%

(5)水電瓦斯費：估計每年為餐廳收入的5%及宿舍收入之1%

(6)物料成本：以餐飲收入的32%計算

(7)管銷費用：以總收入的7%計算

(8)折舊攤提：依營運年期50年採直線折舊法平均攤提折舊

5-1.2營運收入預估

1. 民權新路旁景觀庭園餐廳為兩層樓高級日式或西式餐廳，面積約250㎡(75.6坪)，戶外為

庭園咖啡座。(吃到飽，不限至用餐時間)

(1)容納座位數：80人

(2)每日用餐人數：170人

(3)平均每人消費金額：299 元

https://www.google.com.tw/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&ved=0CC0QFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww.prince.com.tw%2F&ei=Sz58UoybH8jJiAf7wYCwBQ&usg=AFQjCNEj-AZOYA3oznICwyKML_D-QQqzjAhttps://www.google.com.tw/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&ved=0CC0QFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww.prince.com.tw%2F&ei=Sz58UoybH8jJiAf7wYCwBQ&usg=AFQjCNEj-AZOYA3oznICwyKML_D-QQqzjAhttps://www.google.com.tw/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&ved=0CC0QFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww.prince.com.tw%2F&ei=Sz58UoybH8jJiAf7wYCwBQ&usg=AFQjCNEj-AZOYA3oznICwyKML_D-QQqzjAhttps://www.google.com.tw/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&ved=0CC0QFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww.prince.com.tw%2F&ei=Sz58UoybH8jJiAf7wYCwBQ&usg=AFQjCNEj-AZOYA3oznICwyKML_D-QQqzjAhttps://www.google.com.tw/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&ved=0CC0QFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww.prince.com.tw%2F&ei=Sz58UoybH8jJiAf7wYCwBQ&usg=AFQjCNEj-AZOYA3oznICwyKML_D-QQqzjAhttps://www.google.com.tw/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&ved=0CC0QFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww.prince.com.tw%2F&ei=Sz58UoybH8jJiAf7wYCwBQ&usg=AFQjCNEj-AZOYA3oznICwyKML_D-QQqzjAhttps://www.google.com.tw/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&ved=0CC0QFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww.prince.com.tw%2F&ei=Sz58UoybH8jJiAf7wYCwBQ&usg=AFQjCNEj-AZOYA3oznICwyKML_D-QQqzjAhttps://www.google.com.tw/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&ved=0CC0QFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww.prince.com.tw%2F&ei=Sz58UoybH8jJiAf7wYCwBQ&usg=AFQjCNEj-AZOYA3oznICwyKML_D-QQqzjAhttps://www.google.com.tw/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&ved=0CC0QFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww.prince.com.tw%2F&ei=Sz58UoybH8jJiAf7wYCwBQ&usg=AFQjCNEj-AZOYA3oznICwyKML_D-QQqzjAhttps://www.google.com.tw/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&ved=0CC0QFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww.prince.com.tw%2F&ei=Sz58UoybH8jJiAf7wYCwBQ&usg=AFQjCNEj-AZOYA3oznICwyKML_D-QQqzjAhttps://www.google.com.tw/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&ved=0CC0QFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww.prince.com.tw%2F&ei=Sz58UoybH8jJiAf7wYCwBQ&usg=AFQjCNEj-AZOYA3oznICwyKML_D-QQqzjAhttps://www.google.com.tw/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&ved=0CC0QFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww.prince.com.tw%2F&ei=Sz58UoybH8jJiAf7wYCwBQ&usg=AFQjCNEj-AZOYA3oznICwyKML_D-QQqzjA

25

2.中華路旁中式餐廳一~二層為中式餐廳，面積約1,140 ㎡(344.85坪)。(套餐式)

(1)容納座位數：390人

(2)每日用餐人數：293人

(3)平均每人消費金額：185元

3.中華路旁零售商店本便利商店可提供一般食品、日用品、咖啡等冷熱飲、影印與文具用

品等用途。

(1)每日消費人數：98人

(2)平均每人消費金額：90元

4.會議室與研習出租收入

中華路旁三～四樓做為出租會議室或推廣教育研習空間，共1,140㎡(344.85坪)，可分成9

間約25-30坪的空間。每月假設每間出租3次，每次租金以9,000元計算。(國立宜蘭大學場

地使用收費標準表)

5.住房收入

(1)單人客房(16間)，每間室內坪數5.57坪，每學期租金17,000元

(2)雙人套房(125間)，每間室內坪數7.56坪，每學期租金25,000元

(3)住房率以80%估算。

6.停車場出租

本大樓地下一樓規劃為停車場，計可停放小客車39部，戶外停車場可停放12部，合計51

部，假設停車位出租率第一年為50%，第二年60%，第三年70%，第四年80%，第五年以

後90%，租金參考周邊車位租金水準，估算本大樓車位租金約在8,200元／月，另計算租

金上漲率每年為2％。

5-1.3基本假設數據

1.特許年期

自簽訂契約之日起共53年（民國103年～155年），其中興建期3年及營運期50年，若民間

機構提前完成興建，經宜蘭大學同意得提前營運。

2.財務評估基期

以民國102年初為財務評估基期年（如淨現值及各項收入支出之預估）。

3.幣值基準

本計畫各年期各項成本及收益之估算皆以當年之幣值(current value)為準，均已加計通貨

膨脹因素。

4.通貨膨脹率

以消費者物價指數2003年-2012年計算，算出的指數1.32%，我們保守預估以 2.5%為計算

基準。

5.權益報酬率

26

本計畫以太子建設財務分析年報之股東權益報酬率為 10.25%。

6.自有資金比例

假設本計畫總投資成本之36%將以太子建設自有資金支應，以太子建設101年12月31日年

報的合併資產負債表中負債總計除以資產總計之金額所算出當作計算標準。

7.融資利率與融資期間

以央行貼放利率 2.375%作本計畫之融資利率，興建期為寬限期，還款期限不超過 15 年。

8.加權平均資金成本率（折現率）

本計畫折現率係依據財務計畫所試算出之最適平均資本結構比率，以加權平均資金成本

權益報酬率為 10.25%，經財務試算計算出之加權平均資金成本率（WACC）之計算方

式訂定。設定股東WACC=Wd*Kd*(1-T)+Wc*Kc=舉債比例*平均借款利率*(1-所得稅

率 )+自有資金比例*股東權益報酬率=0.64*2.375%*(1-17%)+0.36*10.25%=4.95%

Wd=0.64(31,090,575,000負債總額/48,424,521,000資產總額)

9.折舊、攤提與殘值

本計畫各項建物設備以直線法計算各年應攤提的折舊。由於本計畫採設定地上權模式進

行投資開發，民間機構於特許期間屆滿時將可能無償移轉或拆屋還地，故殘值將不予考

慮。

10.權利金假設

權利金之設定將影響計畫之自償性與財務可行性，進而影響太子建設參與經營之意願，

故在設定權利金時須依財務評估結果並兼顧太子建設的必要投資報酬，本計畫以太子建

設必要報酬率(權益報酬率) 。開發權利金設為二百萬元訂定權利金底限，未來依太子建

設的投資計畫書之報價。經現金流量分析結果，每年則收取經營權利金（年營收的5%）

11.稅負假設

(1)營利事業所得稅率

本計畫假設各年營利事業所得稅率為17%，另本計畫同時引用促參法第36條之規定

之稅捐優惠規定，自開始營運後有課稅所得之年度起得享 5 年免納營利事業所得稅

之優惠。

(2)地租

依「促進民間參與公共建設公有土地出租及設定地上權租金優惠辦法」第2條規定，

興建期間按該土地申報地價總值的1%，營運期間按該土地申報地價總值的3%。

(3)營業稅

一般而言，營業稅率為營業收入 5%，但本案之收入假設為扣除營業稅淨額，故不考

量營業稅收。

27

表 5-1資本投入表

資料來源：本研究整理

103 年 104 年 105 年

建築成本 57,388,333 57,388,333 57,388,333

開辦費 5,164,950 0 0

開發權利金 4,000,000 0 0

興建期地租 240,000 240,000 240,000

興建期利息 1,084,000 2,167,000 3,251,000

投資活動之現金流量 65,877,283 59,795,333 60,879,333

28

5-2投資分析

5-2.1基本假設數數據

表 5-2基本假設數據表

投資者數據 開發計畫基本數據

特許年期 53 年(民國 103 年~155 年) 53 年(民國 100 年~152 年)

財務評估基期 民國 102 年 民國 99 年

通貨膨脹率 2.5% 2%

權益報酬率 10.25% 8%

自有資金比例 36% 40%

融資利率與融資期間 2.375% 3%

折現率(WACC) 4.95% 4.64%

折舊、攤提與殘值 直線法計算殘值不考慮 直線法計算殘值不考慮

稅負假設 營利事業所得稅率為 17% 營利事業所得稅率為 25%

資料來源：本研究整理

5-2.2成本假設

表 5-3開發期成本假設表

開發期成本 投資者數據 開發計畫基本數據

建築成本 172,165,000元 172,165,000元

開辦費 建築工程經費之 3%估算 建築工程經費之 3%估算

資料來源：本研究整理

29

表 5-4營運期成本假設表

營運期成本 投資者數據 開發計畫基本數據

人事費用 聘用 30 名員工，平均薪資

27,000 元/月，年薪 13 月

聘用 30 名員工，平均薪資

27,500 元/月，年薪 13.5 月

保險費 含財產險與責任險，估計約 30

萬元/年

含財產險與責任險，估計約 30

萬元/年

建物設備修繕、維護費 估計提撥當年營業收入之 3% 估計提撥當年營業收入之 3%

資產設備重置費 估計每年提撥當年營業收入之

2%

估計每年提撥當年營業收入之

2%

水電瓦斯費 估計每年為餐廳收入的 5%及

宿舍收入之 1%

估計每年為餐廳收入的 5%及

宿舍收入之 1%

物料成本 以餐飲收入的 32%計算 以餐飲收入的 30%計算

管銷費用 以總收入的 7%計算 以總收入的 7%計算

折舊攤提 依營運年期 50 年採直線折舊法

平均攤提折舊

依營運年期 50 年採直線折舊法

平均攤提折舊

營運權利金 年營收的 5% 年營收的 3%

資料來源：本研究整理

30

5-2.3收入預估

表 5-5營運收入假設表

營運收入預估 投資者數據 開發計畫基本數據

景觀庭園餐廳

(1)容納座位數：80人

(2)用餐人數：170人

(3)平均消費金額：299 元

(1)容納座位數：80人

(2)用餐人數：160人

(3)平均消費金額：150 元

中式餐廳

(1)容納座位數：390人

(2)用餐人數：293人

(3)平均消費金額：185元

(1)容納座位數：390人

(2)用餐人數：371人

(3)平均消費金額：120元

零售商店 (1)每日消費人數：98人

(2)平均每人消費金額：90元

(1)每日消費人數：100 人

(2)平均每人消費金額：80元

會議室與研習出租收入 9 間。每月每間出租 3 次，每次

租金 9,000 元

9 間。每月每間出租 4 次，每

次租金 8,000 元

住房收入

(1)單人客房(16間)，每學期租金

17,000元

(2)雙人套房(125間)，每學期租

金25,000元

(3)住房率以80%估算。

(1)單人客房(16間)，每學期租

金14,400元

(2)雙人套房(125間)，每學期

租金22,500元

(3)住房率以80%估算。

停車場出租 車位 51 位每學期 8,200 元 車位 51 位每學期 13,500 元

資料來源：本研究整理

31

5-3實證結果

應用前述之資本預算投資決策之評估方式，以及採用「國立宜蘭大學校舍 BOT 案」

之基本假設，期評估結果詳細分析說明如下：

1.淨現值(NPV)

係將貨幣之時間價值納入現金流量考量，以還原評估投資計畫的現值價值，由折現率

計算各期現金值之統合，即為專案淨現值(NPV)，本計畫之折現率為 4.95%經計算結果，

淨現值為 282,676,717。

＝282,679,717

2.內部報酬率（IRR）

由現金流量表估算，五十年營運期之內部投資報酬（internal rate of return）進行計算，

整體計畫投資報酬率接近一般報酬水準，IRR 為 6.76%。

則 K*＝IRR=6.76%

3.獲利指數(PI)

投資方案未來現金凈流量現值與原始投資額現值的比值，使用獲利指數作為評價方案

優劣的一種方法。獲利指數大於 1，方案可行，且獲利指數越大，方案越優。

獲利指數公式：

獲利指數計算如下：

結果顯示本計畫獲利指數為 2.54，表示本計畫可行，值得投資。

http://wiki.mbalib.com/zh-tw/%E5%8E%9F%E5%A7%8B%E6%8A%95%E8%B5%84%E9%A2%9D

32

依據上述章節分析，使用資本預算投資決策進行評估時，NPV值必須大於 0；IRR值必

須大於 WACC；PI值必須大於 1，此投資案才具有投資可行性價值，所以我們以太子建設股

份有限公司的角度與開發計畫角度做基本數據的比較，發現若以太子建設股份有限公司角

度是具有投資的可行性價值，風險也能有效降低。

有關整體計畫觀點資本預算投資決策評估的訂定，則依據國立宜蘭大學校舍 BOT案規

劃所採用之資本預算投資決策數據訂為整體計畫觀點的比較。淨現值，太子建設股份有限

公司的角度 (NPV=282,679,717)，開發計畫的角度 (NPV=5,330,000)；內部報酬率，太

子建設股份有限公司的角度(IRR=6.76%)，開發計畫的角度(IRR=5.00%)；獲利指數，太子

建設股份有限公司的角度(PI=2.54)，開發計畫的角度(PI=1.02)；依照上述之基本數據比

較，太子建設股份有限公司基本數據大於開發計畫的資本預算投資決策數據，所以太子建

設股份有限公司之投資可行性價值將比開發計畫投資效益大。

綜合以上述估計結果，我們可以得知淨現值為 282,679,717>0，內部報酬率為 6.76%>

折現率 4.95%，獲利指數為 2.54>1，從以下表 5-6實證結果可以得知此計畫具有投資效益，

我們不只運用資本預算投資決策評估，還加上敏感性分析來進行評估，將結果彙整於表 5-7

財務敏感性分析表中，表示此案具有投資的可行性價值。

表 5-6實證結果

NPV 282,679,717

IRR 6.76%

PI 2.54

33

四.敏感性分析

將分析基本假設以及成本與收益等重要數據做增減 10%、20%之變動，對淨現值

(NPV)、內部報酬率(IRR)、獲利指數(PI)所造成的影響，藉以了解計畫的風險程度；重要

數據的變動有收入、建築成本及折現率，其結果內容詳述如表 5-7敏感性分析表。

1收入

以收入減少 20%的情況下，淨現值(NPV)為 227,205,619、內部報酬率(IRR)為 5.81%、

獲利指數(PI)為 2.24，由此可見收入減少 20%的情況下，本計畫具有投資的可行性。

2.建築成本

以建築成本增加 20%的情況下，淨現值(NPV)降低為 273,180,109、內部報酬率(IRR)降

低為 5.81%、獲利指數(PI)降低為 2.26，由此可見建築成本再增加 20%的情況下，本

計畫具有投資的可行性。

3.折現率

以折現率來說，淨現值(NPV)增減 10%、20%，並沒有太大的變動，由此可見本計畫

具有投資的可行性。

4.狀況最佳

當收入增加 20%、成本降低 20%的情況下，本計畫淨現值(NPV)為 347,653,422、內部報

酬率(IRR)為 8.86%、獲利指數(PI)為 3.33，還是有很高的提升，由此可見本計畫具有

投資的可行性。

5. 狀況最差

當成本增加 20%、收入降低 20%的情況下，淨現值(NPV)降低為 217,706,012、內部報酬

率(IRR)降低為 4.96、獲利指數(PI)為 2.00，還有 2 倍的效益，由此可見本計畫具有投

資的可行性。

表 5-7財務敏感性分析表

-20% -10% 不變 10% 20%

收入

NPV 227,205,619 254,942,668 282,679,717 310,416,766 338,153,815

IRR 5.81% 6.30% 6.76% 7.20% 7.61%

PI 2.24 2.39 2.54 2.69 2.84

建築

成本

NPV 292,179,324 287,429,521 282,679,717 277,929,913 273,180,109

IRR 7.95%. 7.31% 6.76% 6.28 5.81

PI 2.95 2.73 2.54 2.39 2.26

折現

率

NPV 366,827,886 321,320,792 282,679,717 249,755,011 221,603,768

PI 3.00 2.75 2.54 2.36 2.21

資料來源：本研究整理

34

第六章結論與建議

6-1結論

本次研究計畫希望透過校舍 BOT的方式，於興建完成後，以建構獨特的學生宿舍新趨

勢，搭配細心規劃的優美住宿景觀與公共設施，讓同學時時刻刻享受安全、便利與舒適生

活建構獨特的學生宿舍新趨勢。在理想的 BOT 模式下，由民間機構自行籌募建設和營運的

資金，政府的財政負擔大為減輕，而且透過風險和責任分擔的機制，得以提昇興建營運的

效率，優於政府編列預算執行公共預算的僵化；並藉由營運期間的自償性收入來支付成

本，可使投資者賺取合理利潤。對於民間機構而言，具有合理利潤的誘因，對政府而言，

可在不增加財政負擔的前提下，快速地提供品質良好的公共服務因此，在財政困窘的限制

下，理想中的 BOT 模式既可兼顧公益與私益的平衡，又可解決公共建設不足的需求。

在進行校舍 BOT 計畫案投資決策評估時，以太子建設股份有限公司為投資商角度來

看，由資本預算投資決策中可以發現即使不管收入增減 20%，建築成本增減 20%，淨現值、

內部報酬率、獲利指數都支持此計畫具有投資價值及獲利性佳，加上運用敏感性分析得知

此投資的風險性低，更有助於說明存在的投資效益及誘因，以協助正確衡量校舍 BOT計畫

案的可行性分析。

6-2後續研究建議

一般來說傳統資本預算分析模式對於 BOT投資案所面臨之高度風險，無法有效衡量出

投資的不確定性及未考量管理彈性之下，可能造成計畫的價值被低估，無法真實反映其計

畫真正價值，建議可以使選擇權評價模式來進行 BOT計畫案評估，實質選擇權加入決策彈

性的價值問題，其將管理彈性納為評估投資決策的考慮因素。以達到更精準投資價值與最

佳的投資時機。

35

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與宿舍為例》，中華民國 93 年 6 月國立中央大學營建管理研究所，碩士論文。

http://ndltd.ncl.edu.tw/cgi-bin/gs32/gsweb.cgi/ccd=nvo3p3/search?q=dp=%22%E5%9C%9F%E6%9C%A8%E8%88%87%E9%98%B2%E7%81%BD%E5%B7%A5%E7%A8%8B%E5%AD%B8%E7%B3%BB%E7%A2%A9%E5%A3%AB%E7%8F%AD%22.&searchmode=basic

36

附錄一

表 1 BOT 現金流量表

BOT 現金流量表

年度 106 107 108 109

貼現年期 4 5 6 7

營運年期 1 2 3 4

建築成本

開辦費

開發權利金

興建期地租

興建期利息

投資活動之淨現金流量

收入

宿舍租金收入 5,435,200 5,571,080 5,710,357 5,853,116

景觀庭園餐廳收入 12,707,500 13,025,188 13,350,817 13,684,588

中式餐廳收入 13,551,250 13,890,031 14,237,282 14,593,214

零售商店收入 2,205,000 2,260,125 2,316,628 2,374,544

會議室收入 2,187,000 2,241,675 2,297,717 2,355,160

停車場租金收入 418,200 428,655 439,371 450,356

收入總計 36,504,150 38,352,173 39,310,977 40,293,751

支出

人事費用 10,530,000 10,530,000 10,530,000 10,530,000

維護費用 1,095,125 1,150,565 1,179,329 1,208,813

水電燃料費用 1,477,540 1,552,340 1,591,148 1,630,927

產物保險費用 - - - -

物料成本 9,108,400 9,569,513 9,808,751 10,053,969

折舊費用 66,403 66,403 66,403 66,403

管銷費用 2,555,291 2,751,768 2,820,563 2,891,077

融資還本 8,314,381 8,511,848 8,714,004 8,920,962

利息費用 3,508,917 3,311,451 3,109,294 2,902,337

開辦費 1,434,708 1,434,708 1,434,708

營運權利金 1,825,208 1,917,609 1,965,549 2,014,688

營業支出總計 39,915,972 41,816,110 42,250,243 41,224,654

課稅所得 - 3,411,822 -

3,463,937 -

2,939,266 -

930,903

營所稅 - 580,010 -

588,869 -

499,675 -

158,253

稅後淨利 - 2,831,812 -

2,875,068 -

2,439,591 -

772,649

折舊費用 3,443,300 3,443,300 3,443,300 3,443,300

開辦費 1,434,708 1,434,708 1,434,708 -

淨現金流量 4878008 4878008 4878008 3443300

37

BOT 現金流量表

年度 110 111 112 113

貼現年期 8 9 10 11

營運年期 5 6 7 8

建築成本

開辦費

開發權利金

興建期地租

興建期利息

投資活動之淨現金流量

收入

宿舍租金收入 5,999,444 6,149,430 6,303,166 6,460,745

景觀庭園餐廳收入 14,026,702 14,377,370 14,736,804 15,105,224

中式餐廳收入 14,958,044 15,331,996 15,715,295 16,108,178

零售商店收入 2,433,907 2,494,755 2,557,124 2,621,052

會議室收入 2,414,039 2,474,390 2,536,250 2,599,656

停車場租金收入 461,615 473,155 484,984 497,108

收入總計 41,301,095 42,333,622 43,391,963 44,476,762

支出

人事費用 10,530,000 10,530,000 10,530,000 10,530,000

維護費用 1,239,033 1,270,009 1,301,759 1,334,303

水電燃料費用 1,671,700 1,713,493 1,756,330 1,800,238

產物保險費用 - - - -

物料成本 10,305,319 10,562,952 10,827,025 11,097,701

折舊費用 66,403 66,403 66,403 66,403

管銷費用 2,963,354 3,037,437 3,113,373 3,191,208

融資還本 9,132,835 9,349,739 9,571,796 9,799,126

利息費用 2,690,464 2,473,559 2,251,503 2,024,173

開辦費

營運權利金 2,065,055 2,116,681 2,169,598 2,223,838

營業支出總計 41,680,765 42,148,280 42,627,482 43,118,664

課稅所得 - 379,670 185,343 764,481 1,358,098

營所稅 - 64,544 31,508 129,962 230,877

稅後淨利 - 315,126 153,835 634,519 1,127,221

折舊費用 3,443,300 3,443,300 3,443,300 3,443,300

開辦費 - - - -

淨現金流量 3443300 3597135 4077819 4570521

38

BOT 現金流量表

年度 114 115 116 117

貼現年期 12 13 14 15

營運年期 9 10 11 12

建築成本

開辦費

開發權利金

興建期地租

興建期利息

投資活動之淨現金流量

收入

宿舍租金收入 6,622,263 6,787,820 6,957,516 7,131,453

景觀庭園餐廳收入 15,482,855 15,869,926 16,266,674 16,673,341

中式餐廳收入 16,510,882 16,923,654 17,346,746 17,780,414

零售商店收入 2,686,578 2,753,743 2,822,586 2,893,151

會議室收入 2,664,647 2,731,263 2,799,545 2,869,534

停車場租金收入 509,536 522,274 535,331 548,715

收入總計 45,588,681 46,728,398 47,896,608 49,094,023

支出

人事費用 10,530,000 10,530,000 10,530,000 10,530,000

維護費用 1,367,660 1,401,852 1,436,898 1,472,821

水電燃料費用 1,845,244 1,891,375 1,938,660 1,987,126

產物保險費用 - - - -

物料成本 11,375,143 11,659,522 11,951,010 12,249,785

折舊費用 66,403 66,403 66,403 66,403

管銷費用 3,270,988 3,352,763 3,436,582 3,522,496

融資還本 10,031,855 10,270,112 10,514,027 10,763,735

利息費用 1,791,443 1,553,187 1,309,272 1,059,564

開辦費

營運權利金 2,279,434 2,336,420 2,394,830 2,454,701

營業支出總計 43,622,126 44,138,174 44,667,124 45,209,297

課稅所得 1,966,555 2,590,224 3,229,485 3,884,727

營所稅 334,314 440,338 549,012 660,404

稅後淨利 1,632,241 2,149,886 2,680,472 3,224,323

折舊費用 3,443,300 3,443,300 3,443,300 3,443,300

開辦費 - - - -

淨現金流量 5075541 5593186 6123772 6667623

39

BOT 現金流量表

年度 118 119 120 121

貼現年期 16 17 18 19

營運年期 13 14 15 16

建築成本

開辦費

開發權利金

興建期地租

興建期利息

投資活動之淨現金流量

收入

宿舍租金收入 7,309,740 7,492,483 7,679,795 7,871,790

景觀庭園餐廳收入 17,090,175 17,517,429 17,955,365 18,404,249

中式餐廳收入 18,224,925 18,680,548 19,147,561 19,626,251

零售商店收入 2,965,480 3,039,617 3,115,607 3,193,497

會議室收入 2,941,272 3,014,804 3,090,174 3,167,428

停車場租金收入 562,433 576,493 590,906 605,678

收入總計 50,321,374 51,579,408 52,868,894 54,190,616

支出

人事費用 10,530,000 10,530,000 10,530,000 10,530,000

維護費用 1,509,641 1,547,382 1,586,067 1,625,718

水電燃料費用 2,036,805 2,087,725 2,139,918 2,193,416

產物保險費用 - - - -

物料成本 12,556,030 12,869,931 13,191,679 13,521,471

折舊費用 66,403 66,403 66,403 66,403

管銷費用 3,610,559 3,700,823 3,793,343 3,888,177

融資還本 11,019,374 11,281,084 11,549,010 -

利息費用 803,925 542,215 274,289 -

開辦費

營運權利金 2,516,069 2,578,970 2,643,445 2,709,531

營業支出總計 45,765,024 46,334,645 46,918,506 35,398,083

課稅所得 4,556,350 5,244,763 5,950,387 18,792,533

營所稅 774,579 891,610 1,011,566 3,194,731

稅後淨利 3,781,770 4,353,153 4,938,821 15,597,802

折舊費用 3,443,300 3,443,300 3,443,300 3,443,300

開辦費 - - - -

淨現金流量 7225070 7796453 8382121 19041102

40

BOT 現金流量表

年度 122 123 124 125

貼現年期 20 21 22 23

營運年期 17 18 19 20

建築成本

開辦費

開發權利金

興建期地租

興建期利息

投資活動之淨現金流量

收入

宿舍租金收入 8,068,585 8,270,300 8,477,057 8,688,983

景觀庭園餐廳收入 18,864,355 19,335,964 19,819,363 20,314,847

中式餐廳收入 20,116,907 20,619,829 21,135,325 21,663,708

零售商店收入 3,273,335 3,355,168 3,439,047 3,525,024

會議室收入 3,246,614 3,327,779 3,410,974 3,496,248

停車場租金收入 620,820 636,341 652,249 668,556

收入總計 55,545,381 56,934,016 58,357,366 59,816,300

支出

人事費用 10,530,000 10,530,000 10,530,000 10,530,000

維護費用 1,666,361 1,708,020 1,750,721 1,794,489

水電燃料費用 2,248,251 2,304,457 2,362,069 2,421,121

產物保險費用 - - - -

物料成本 13,859,508 14,205,995 14,561,145 14,925,174