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解讀不動產實價登錄與房價趨勢

楊宗憲國立屏東大學不動產經營學系副教授

2015年4月10日

2015年4月9日星期四

楊宗憲個人小檔案

• 現職：國立屏東大學不動產經營學系副教授

• 學歷：國立政治大學地政系博士

• 經歷：中華民國住宅學會理事、世新大學財務金融系助理教授、國土規劃及不動產資訊中心研究員、東雲股份有限公司建設部專員

• 專長：不動產市場調查與分析、不動產價格、不動產自動估價系統、不動產風險、不動產租賃

• 研究成果：臺北市住宅價格指數、營建署住宅價格指數、國泰房地產價格指數、永豐銀行房價指數、合作金庫不動產自動估價系統、住宅需求動向調查、臺灣房地產景氣指標


大綱

實價登錄資訊與問題分析

怎麼看住宅價格指數

從總體觀點看臺灣不動產市場趨勢


實價登錄資訊與問題分析


不動產市場與資訊背景

• 不動產採登記公示主義，登記有絕對效力，任何人均可查詢不動產登記資訊。

• 政府的不動產價格系統為課稅目的，長期偏離市場價格；市場價格資訊長期由房仲業者發布。

• 稅基偏低造成有效稅率遠低於國際水準，持有與交易成本均低，加上資訊透明度不足，不動產投機盛行，房價易漲難跌。

• 在100年12月地政三法修法後，101年8月起買賣移轉登記需申報實際交易價格。交易價格資訊透明化為近15年來臺灣最重要的不動產制度改革。

• 目前臺灣每年交易30~40萬棟建物，實價登錄資料庫已累積逾百萬筆交易記錄。


實價登錄制度現況(法源) 不動產經紀業管理條例第二十四條之一經營仲介業務者，對於買賣或租賃委託案件，應於簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記或簽訂租賃契約書後三十日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。經營代銷業務者，對於起造人或建築業委託代銷之案件，應於委託代銷契約屆滿或終止三十日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。前三項登錄之資訊，除涉及個人資料外，得供政府機關利用並以區段化、去識別化方式提供查詢。

地政士法第二十六條之一地政士應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。

平均地權條例第四十七條第二項權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。


實價登錄資訊揭露SOP事件經歷天數累計天數

買賣契約書簽訂

完成所有權移轉登記 30 30法定申報時限(期限內可更正) 30 60內部審核(排除特殊案例) 10 70排入公告上網時程(每月1日&16日) 3~15 73~85

舉例而言，3/31簽約的交易，最快可能在6/16或7/1上網開放查詢


實價登錄資訊利用範例與問題


樣本收集的代表性足夠嗎？

公告日松山區南港區臺北市樣本量(無車位住宅)

102.4.16 17 10 310樣本量(無車位住宅) 102.5.16 58 23 724樣本量(無車位住宅)

比例 29.3% 43.5% 42.8%平均總價

102.4.16 1,626 1,489 1,409平均總價 102.5.16 1,830(89%) 1,843(81%) 1,440(98%)平均單價

102.4.16 68.2 53.9 57.2平均單價 102.5.16 70.5(97%) 55.5(97%) 57.1

以臺北市實價登錄交易日於102年2月為例


實價登錄的透明與不透明

透明不透明

開放全民查詢資訊有時間落差

涵蓋預售屋、成屋之交易價格與出租不動產租金

預售屋與出租不動產登錄率偏低，價格亦常失真

強制登錄交易價格資訊公開與隱私保護之爭

可查詢交易價格及各項特徵只知個案價格，不知房價趨勢

實際交易價格具有公信力特殊價格、假房價登錄查核困難

可以看出價格分布提供更多價格訊息

媒體多報導特殊案例易誤導市場


實價登錄租金價格偏高

縣市

實價登錄實價登錄實價登錄 591租屋網591租屋網591租屋網

縣市總價(元)總價(元) 原始樣本數

總價(元)總價(元) 刪除異常點後樣本數

縣市

平均數中位數

原始樣本數

平均數中位數

刪除異常點後樣本數

全國 29,517 22,200 1,297 13,713 13,095 13,747 新北市 15,687 15,000 178 14,105 14,178 5,031 臺北市 45,832 42,607 594 18,725 18,831 3,929 臺中市 15,671 14,000 109 10,642 9,903 2,394 臺南市 12,496 11,000 68 7,948 7,803 756 高雄市 17,673 15,000 128 10,326 9,635 1,595 桃園縣 12,689 11,000 87 11,162 10,767 1,639 新竹縣 17,601 18,000 78 10,875 9,455 262 新竹市 17,630 14,000 55 10,502 9,438 508


實價登錄制度所發掘之市場無效率

• 租賃市場缺乏管理，無法扮演調節市場的角色

• 預售屋實價登錄漏洞凸顯建築投資業缺乏管理

• 持有及交易成本過低導致房產無效利用，房地合一實價課稅只是引導有效利用與租稅公平的第一步


怎麼看住宅價格指數


有實價登錄為何需要房價指數？

• 提供民眾房價趨勢判斷

• 提供不動產估價師進行比較案例價格修正

• 提供銀行進行不動產擔保品之快速重估價

• 提供政府進行價格趨勢研判、輔助公告價格的調整、重大建設財務計畫輔助、房市與總體經濟的關連分析

• 學術界進行房價研究

• 進行國際間不動產指標的接軌比較


國內房價指數發布現況說明臺北市住宅價格指數國泰房地產指數信義房價指數臺灣房屋房價指數永慶房價指數發布單位臺北市政府國泰建設公司信義房屋臺灣房屋永慶房屋

編製單位屏東大學政治大學臺灣房地產研究中心政治大學財務管理系姜堯民教授

中央大學臺灣經濟發展研究中心

政治大學地政系林左裕教授

調查對象成屋價格預售屋及新成屋價格成屋價格成屋價格成屋價格

編製方式特徵價格法特徵價格法特徵價格法綜合加權平均數法特徵價格法

指數公式拉氏指數公式拉氏指數公式拉氏指數公式交易量加權及移動平均法拉氏指數公式發布頻率每月每季每季 / 每月每季每季指數期間101M08~ 83Q1~ 92Q1~ ; 96M01~ 100Q1~ 93Q1~

資料來源實價登錄資料庫該公司之市場調查該公司仲介成交資料

該公司仲介成交資料

該公司仲介成交資料

指數發佈範圍(縣市)

臺北市全市、大樓、公寓、四個次分區

臺灣地區、北市、新北、桃竹地區、臺中、南高都會區

臺灣地區、北市、新北、桃園、新竹、臺中及高雄(季)；大臺北(月)

臺灣地區、北市、新北、桃園、新竹、臺中、高雄

北市、新北、桃園、竹市、臺中、台南、高雄、基隆、宜蘭


房價指數方法論比較

優點缺點

中位數加權法

計算簡易不易受極端值影響

未控制品質價格代表性不明

特徵價格法

可控制品質有明確比較基礎模型技術表現穩定

易有模型設定誤差特徵少無代表性小樣本變異較大

重複交易法

可控制品質樣本少可執行

重複交易樣本數量少樣本無代表性

折舊或整修易生誤差


房價指數編製方法-特徵價格法

‧以效用理論為基礎，將影響房價的特徵運用計量模型分離出來之方法。(Rosen,1974)‧特徵價格法搭配標準住宅及指數公式，是過去主要編製住宅價格指數的方式。 ‧計量工具：複迴歸模型為主 ‧使用案例：臺北市住宅價格指數、信義房價指數、國泰房地產指數


房價指數編製方法-特徵價格法(續)

‧基本函數形式(以Linear-Linear為例)‧ P=f(Xi)=β0+ β1X1+ β2X2+...+ βnXn+ε‧ P為不動產價格‧X1... .. Xn：不動產特徵

‧β1.. ..βn：特定不動產特徵的邊際價格

‧βo：截距項(intercept)‧ ε：誤差項(error)


房價指數編製方法-特徵價格法(續)

舉例說明以特徵價格法計算價格的過程‧假設房地總價受到二個特徵(房屋面積、屋齡)的影響，則若有一個線性特徵價格迴歸方程式如下：‧P=-150+20 X1-5X2‧X1：面積 X2：屋齡

‧某勘估標的為面積30坪、屋齡10年，則特徵價格估價結果為P=-150+20*30-5*10=400萬元


房價指數編製方法-標準住宅

• 標準住宅延伸「一籃子貨物」的具體操作概念• 標準住宅>>「一籃子特徵」• 標準住宅的價格變化>>房價指數• 例：台北市大安區標準住宅>>30坪、25年屋齡、5層樓/12層樓...


房價指數編製方法-指數公式

‧指數公式的用途在於將各期不同特徵的房價，依照特定權重或特徵組合，加以彙整計算，達到衡量購買相同房屋特徵(一籃子特徵)的價格變化的要求。

‧拉氏指數公式(基期加權) →


房價指數編製方法-模擬範例

•假設總價受到二個不動產特徵(房屋面積、屋齡)的影響，建立一個特徵價格方程式在第0期及第t期如下：‧P0=-150+20 X10-5X20‧X10：第0期面積 X20：第0期屋齡

‧Pt=-100+22 X1t-6X2t‧X1t：第t期面積 X2t：第t期屋齡


房價指數編製方法-模擬範例(續)

•計算第0期及第t期之標準住宅(以第0期為基期=100)‧第0期，平均面積30坪，平均屋齡10年‧第t期，平均面積32坪，平均屋齡12年‧以拉氏公式計算指數‧Lt=(-100+22*30-6*10) / (-150+20*30-5*10) * 100=125


臺北市住宅價格指數發布機制• 資料來源：實價登錄資料庫

• 住宅對象：建物型態為「華廈」、「住宅大樓」、「公寓」、「套房」等四類，並排除一樓。

• 指數項目：全市、大樓、公寓、大安信義中正區、中山松山南港區、士林內湖大同區、北投萬華文山區等七套指數

• 指數基期：101年8月=100

• 資料取得：指數月+45日

• 資料處理與指數編製：5~7日

• 編寫分析與新聞稿：1~3日

• 審議及發布：2~4日

• 以104年1月指數為例，發布日為103.4.28前後


房價指數觀察方式

• 綜合指數或次市場指數

• 按月線、季線、半年線關係進行分析

• 至少觀察三到六期才能確認趨勢

• 部分次市場可能會先行反應價格趨勢

• 搭配交易量進行價量分析

• 舉例：臺北市指數103年12月為116.47，指相對於基期101年8月的標準住宅價格，臺北市住宅價格平均上漲16.47%


臺北市住宅價格指數趨勢分析(全市)


臺北市住宅價格指數趨勢分析(大樓、公寓)


臺北市住宅價格指數趨勢分析(行政區)


臺北市住宅價格指數趨勢分析(行政區續)


從總體觀點看臺灣不動產市場趨勢


影響房價因素

總體(經濟)面因素政策面(制度面)因素

國民所得、薪資(購買力) 都市計畫(使用分區管制)

利率、貨幣供給(資金成本) 不動產稅制(持有、交易成本)

物價(租金收益) 公共支出(重大建設)

股票市場建築管理(管制)

供給量、需求量不動產金融(管制)

不動產交易量都市更新、徵收、重劃

其他(空屋率…) 其他(土地登記、地方法規)


房市反轉訊號

• 議價率升高

• 交易量萎縮

• 銷售率下滑

• 營建類股指數下跌

• 房價指數止漲回跌

• 多頭人士看跌

• 開價指數下修

• 建商連續出現財務危機


議價空間逐步擴大


交易量萎縮嚴重


新推個案銷售率逐步下滑


營建類股進入整理


房價指數止漲回跌


多頭人士也看跌？

• 當多頭看跌，房價必跌；空頭看漲，房價必漲

✓ 李同榮：「2015年起溫和結束多頭行情」(2015.3.10)

✓ 葉凌棋：「房市交易轉冷趨勢已成，今年房價跌定了」(2015.3.18)

✓ 王明成：「房市處於窒息，建議建商降價」(2015.3.28)

✓ 顏炳立：「房價未來可能以每年5~7%下修」(2015.1.7)

✓ 顏炳立：「價格緩步下跌可能持續十年」(2015.4.2)

✓ 鍾榮昌：「新成屋價格會先修正，預售屋價格會頂住」(2015.3.7)


開價指數有下修跡象


房市反轉訊號

• 議價率升高✔

• 交易量萎縮✔

• 銷售率下滑✔

• 營建類股指數下跌✖

• 房價指數止漲回跌✔

• 多頭人士看跌✔

• 開價指數下修✔

• 建商連續出現財務危機✖


臺北市住宅價量循環軌跡圖(‘99Q1~‘15Q1)


實質房價報酬率模擬分析以臺北市為例

• 實質房價報酬率＝(房價年增率+租金報酬率)

－(通貨膨脹率+資金成本率)

• 模擬情境1：’08年底買入，’14年底起逐年設定賣出

• 模擬情境2：’11年底買入，’14年底起逐年設定賣出

• 保守情境：央行自’16年起每年升息一碼，’15~’16房價年跌5%，’17~’18房價零變動

• 悲觀情境：央行自’16年起每年升息二碼，’15~’16房價年跌10%，’17~’18房價年跌5%


實質房價報酬率模擬分析以臺北市為例(續)

• 2008年底買入 • 2011年底買入


臺北市建物交易套牢量推估

建物買賣棟數 2011年起購入，估計最大可能負報酬率之數量

2012 38,571 •合計38,571棟(實質虧損)•38,571x20%x50% =3,857棟(投資需求未售出)

2013 39,496 •合計98,519棟(實質虧損)•98,519x20% =19,704棟(投資需求未售出)•估計’12~’15投資者已購屋量應有3,857+19,704=23,561棟

2014 32,023(23年最低)

•合計98,519棟(實質虧損)•98,519x20% =19,704棟(投資需求未售出)•估計’12~’15投資者已購屋量應有3,857+19,704=23,561棟2015 27,000(估)

•合計98,519棟(實質虧損)•98,519x20% =19,704棟(投資需求未售出)•估計’12~’15投資者已購屋量應有3,857+19,704=23,561棟


房價上漲負擔也增加


少子化及高房價造成市場規模長期萎縮


結語

• 成屋房價已展開修正，隨著持有房屋者之實質報酬率為負之量逐漸增加，房價向下修正的力道會逐漸增強。

• 臺北市房價已開始從公寓及外圍區下修，中南部仍處補漲行情，預估最快2016年起可能會開始盤整甚至補跌。

• 房價反轉指標已見大半，若銷售率持續下滑，預估2016年可見預售屋明顯出現價格修正。

• 由於購屋負擔已高、租金報酬率下滑，加上市場規模逐漸萎縮，長期來看房價已不易再創新高。

• 預估低利環境及奢侈稅退場將拉長房價整理期間，未來一至二年房價應為緩跌格局；如資金成本明顯增加，市場停損賣壓將加快房價跌幅。


敬請指教Q & A


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