2011不動產市場實務〈信義講座〉房地產交易流程

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貳、成屋履約保證制度簡介

安信履約保證介紹

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安信建築經理（股）公司 不動產交易風險 成屋履約保證的定義 成屋履約保證的流程 成屋履約保證契約內容 客戶服務系統 問與答

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單元介紹

一、公司介紹

內政部於民國七十五年通過「建築經理公司管理辦法」，作為建築經理公司的設立法源，引入金融機構投資，加上建築經理公司專業管理，有效導正不動產市場的交易秩序。

本著「促進房地產交易之安全、迅速與合理」的立業宗旨，信義房屋於八十四年間與大安銀行合作，投資設立了安信建築經理公司，結合了安全、信賴與專業的形象，安信建經是建築經理業專業的代名詞。

民國九十一年間因大安銀行與台新銀行合併，安信建經遂成為台新銀行與信義房屋之子公司。

● 第一單元 介紹安信建築經理（股）公司

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二、股東及董監事組成

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三、公司業務範疇

■ 不動產管理 ◎ 全案管理 ◎ 代辦土融、建融 ◎ 信託業務

■ 履約保證 ■ 都市更新 ◎ 成屋履約保證 ◎ 協助自行劃定更新單元 ◎ 預售屋履約保證 ◎ 擬定更新概要 ◎ 擬定事業 . 權利變換計畫

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四、安信履保的沿革

85 年 舉辦「 1996 國際不動產交流安全研討會」 開辦「成屋履約保證」制度為業界之先河86 年 推動成屋履約保證「客戶滿意度調查」89 年 採用「電子轉帳系統」提供效率93 年 通過「 ISO9001 」認證94 年 開辦「預售屋履約保證」制度95 年 開辦「住商不動產」履約保證服務98 年 全面開辦各仲介之履約保證服務

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一、不動產交易風險 買方篇

1) 屋主取得部份款項後避不見面

2) 一屋兩賣

3) 屋主原貸款金額太高

4) 房子被屋主的債權人查封

● 第二單元 了解不動產交易風險

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二、不動產交易風險 賣方篇

1) 買方所付支票跳票

2) 買方高貸超貸未核准

3) 過戶後貸款核撥了拿不到尾

款

4) 過戶流程中買方悔買

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三、辦理履約保證之好處

1) 保障買方之已付價款的安全。

2) 保障賣方若因買方違約無法取回不動產所有權時，可取得售屋應

得全數款項的權益。

3) 預防並降低房地產買賣發生糾紛之機會。

4) 縮短發生糾紛時之處理時間。11

一、成屋履約保證的定義 - 成屋 ( 不含建商預售屋 )

● 第三單元 成屋履約保證的定義

■ 成屋（有履約保證）

信義房屋成交，且由信義代書承辦之成屋及含土地及車位。

■ 不可換約之預售屋（建物權狀核發後有履約保證）

◇ 權狀核發前－買賣價款（含定金）存入專戶保管。

◇ 權狀核發後－履約保證生效。

■ 可換約之預售屋（僅保管買賣價金）

換約前－買賣價款（含定金）存入專戶保管。12

二、成屋履約保證的定義 - 履約

不動產買賣契約書 代辦履約保證委任契約書

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三、成屋履約保證的定義 – 保證

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• 銀行保證書 （正本在代書簽約室） • 客戶實體保證書（ 95 年起虛擬化）

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委託安信建經履約保證銀行

完稅

賣方(

屋主)

買方

交屋

賣方(

屋主)

買方

簽約

賣方(

屋主)

買方

用印

賣方(

屋主)

買方

過戶

代償簽約款

交屋款

(

尾款)

用印款

完稅款

代付仲介服務費代付仲介服務費 代繳增值稅代繳增值稅 代償屋主原貸款代償屋主原貸款 專戶結清專戶結清

款項

款項

款項

款項

● 第四單元 成屋履約保證的流程

一、成屋履約保證的代書作業流程圖

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● 第五單元 簡介履約保證的契約條文

一、代辦履約保證委任契約書 重點解析

1) 立約人：四方契約。（買方、賣方、安信、信

義）

2) 保證人：

3)手續代辦人（公正第三者）：

4) 契約審閱權：至少 3日契約審閱權。

5)條文：共 11條

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二、代辦履約保證委任契約書 第 1 條 賣方違約時－ 對買方之保證

簽約 、用印 、完稅 交屋貸款核撥 過戶違約時間

需完成之

法律程序

履約保證內

容 1. 賣方 未提出仲裁時 ~ 返還買方已付價金。2. 賣方 10 日內提出仲裁時 ~ 依仲裁判斷結果辦理。

1. 買方 : 經完成 催告、解除契約之意思表示。2. 信義 : 出具由返還價款於買方之書面認定函。3. 安信 : 發函通知賣方 ~ 限期於 10日內提出仲裁聲請。

賣方未履行契約義務構成解約時或依約定得解除契約時

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三、代辦履約保證委任契約書 第 1 條 買方違約時－ 對賣方之保證

貸款核撥違約時間

需完成之

法律程序

履約保

證內容

1. 買方 未提出仲裁時 ~ 由賣方 沒收買方已付價金。2. 買方 10 日內提出仲裁時 ~

依仲裁判斷結果辦理。

1. 賣方提出 仲裁申請時 ~

由賣方 沒收買方已付價金。（買方亦提出解約 - 依仲裁結果辦理）

2. 賣方取得 仲裁判斷書時 ~

由保證銀行墊付交屋款。

1. 賣方 : 經完成 催告、解除契約 及沒收價金之意思表示。2. 信義 : 出具由賣方沒收價款之 書面認定函。3. 安信 : 發函通知買方 ~ 限期於 10日內提出仲裁聲請。

賣方 ~

1. 經完成 催告履約之意思表示。

2.聲請仲裁 - 買方應給付交屋

款。

買方未履行契約義務構成解約時 買方未履行支付交屋款義務時

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四、代辦履約保證委任契約書 第 2 條 ~ 第 4條

第二條：專戶經收保管

專戶當個人當年度利息所得累計超過新台幣壹仟元者

依法開立扣繳憑單。

第三條 保證責任之範圍

保證責任範圍 : 買賣契約總價款為限。

不含 ~ 物之瑕疵、權利瑕疵、遲延或損害賠償之權

利。

第四條：保證責任之期限

自簽約起至專戶結清出款或履行保證責任時止。20

五、代辦履約保證委任契約書 第 6 條

第六條：專戶動支 保證銀行對以下動支之款項仍有保證責任：（一）稅費：賣方過戶相關稅費。（二）代償：清償原貸款取得清償證明所需之款項。（三）服務費：賣方與信義房屋約定之全部服務費。（四）一買一賣：賣方同時在信義房屋另購其他不動 產並辦理履約保證之買賣價款及相關費用。 ※ 一買一賣須為同一人（非登記名義人）。

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六、代辦履約保證委任契約書 第 7 條

第七條：專戶結清

■ 專戶出款 : 限以國內匯款、或銀行支票。

■ 指定第三人收款 : 限非買、賣方本人受款時，應

由買、賣方填具安信建經之「指示撥款同意書」。

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七、代辦履約保證委任契約書 第 8 條 違約認定及仲裁協議 賣方違約

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八、代辦履約保證委任契約書 第 8 條 違約認定及仲裁協議買方違約《貸款核撥前》

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九、代辦履約保證委任契約書 第 8 條 違約認定及仲裁協議買方違約《貸款核撥後》

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十、代辦履約保證委任契約書 第 9 條 ~ 第 11 條

第九條：其他

■ 法院起訴效力 :視為與提起仲裁效力相同。

■ 履約保證費 : 由信義房屋負擔。

第十條：通訊方式書面通知依買賣契約所載之地址掛號送達，送達被退回或拒收者，均以函到日期視為完成通知。第十一條：契約留存壹式肆份 : 買方、賣方、信義、保證銀行各執壹份。26

一、信義官網查詢履保專戶金額 （客戶專區）

● 第六單元 客戶服務

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二、客戶小卡片

■ 客戶履保資金查詢專線 0800-212-400

由客服專人服務

■ 信義內部同仁履保資金查詢

（ 02 ） 2345-3377

由信義各履保分區承辦人服務

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三、 簡訊服務（ 1 ）

1) 賣方和代理人有數人想要都收到簡訊時作法？ 請店秘將資料維護手機號碼、姓名到客戶服務系統上，並勾選簡訊服務。2) 客戶未何沒收到簡訊原因？ 1. 成交輸入表維護完成後，客戶才收得到簡訊。 （簡訊發送當時未連結到客戶手機號碼 ~即會產生發送失敗）

2. 客戶手機由系統業者自動擋掉商業簡訊（如：中華電信）。

3.手機記憶體滿載或系統發送時異常… 。 ※ 簡訊為系統自動發送，如有異常可洽資訊部協助及補發。

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三、 簡訊服務（ 2 ）

3) 履約保證專戶收款、出款的簡訊發放對象：不發放買方。

簡訊 類別 賣方 賣方經紀人

買方經紀人

收款　

1 、買方給付給賣方買賣價金。 ( 定金、簽約…交屋款 )　 P P P2 、買方自已應付擔費用。 ( 預收規費、買方服務費、契稅 )

　 　 P3 、賣方自已應付擔費用。 ( 賣方補繳款 ) P P 　

出款 定金、協議動用、交屋 P P 　30

一、存在專戶中的款項有沒有利息？ 當利率波動時如何處理？

● 第七單元 問與答

■ 計息期間：款項依其存入時間之長短計息。

■ 利率計算：保證銀行當期牌告活期儲蓄存款年利率計算。

■ 機動調整：當利率有波動時則隨同調整。

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年息 0.260 %

二、客戶經信義房屋賣屋後又再買屋， 可否提前動用賣屋價款來買屋？

客戶同時向信義房屋買屋、賣屋，應視為不同個案分別處理，其賣屋之款項

除定金外（但有交易風險之個案定金不可交給賣方）仍要存入專戶控管。

■ 轉帳由承辦代書以《履約保證異動單》通知安信出款。

■ 買屋之簽約買方應與賣屋之所有權人一致。

■ 一買一賣案件均有辦理履約保證（預售屋為價金保管 - 不可轉帳）。

■ 在信義賣屋但在其他仲介公司買屋是不得轉帳（即使 2件案件皆同時在

安信建經辦理履約保證）。 32

三、客戶合意解約履保專戶之出款流程為何？

買賣雙方簽妥解約協議書

傳真解約協議書至安信由承辦先檢核文件

分店填寫服務費折退賠申請單

店長簽核

區主管簽核

總經理簽核

信義財務處及資訊部 安信收到解約協議書 及折退賠申請單後 於次 1日工作天出款

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