ir_2015_851

Indicador de accesibilidad a la vivienda propia a travs del crdito hipotecario 2007-2014

Abril de 2015

R.I. 9000-2482

Informe de resultados 851

crdito por el 75% del valor de un departamento usado de 3 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires (70 m2). Si el indicador tiene un valor de 90, indica que el ingreso de la pareja de asalariados es equivalente al 90% del Ingreso Mnimo Necesario para calificar a dicho crdito.

XX De este modo, cuanto ms lejano a 100 es el ndice (y por debajo de 100), ms difcil le resultara a esa pareja tipo acceder al crdito hipotecario. En este sentido, eventuales aumentos en el valor promedio de las propiedades y/o del dlar informal tienden a alejar a las parejas del crdito hipotecario, al tiempo que aumentos en los salarios y/o bajas en las tasas de inters del mercado, las acercan.

XX Proyeccin del indicador de accesibilidad a marzo de 2015: se consideraron los valores de las variables a diciembre de 2014 pero se increment la variable ingreso de una pareja de asalariados de calificacin profesional un 25%.

XX Estimacin de la tasa de inters y del precio promedio por m2 necesarios para recuperar el valor histrico mximo del ndice: bajo el supuesto de un aumento en el ingreso promedio de una pareja de asalaria-dos de calificacin profesional de 25%, se calcul, en primer lugar, el valor de la tasa de inters para prstamos hipotecarios necesario para recuperar el valor mximo del ndice (fijando las otras variables a diciembre de 2014) y, en segundo lugar, el precio promedio por m2 de venta de departamentos necesario para recuperar el valor mximo del ndice (fijando las otras variables a diciembre de 2014).

XX A los efectos metodolgicos, se tom como referencia el Housing Affordability Index (http://www.realtor.org/topics/housing-affordability-index) elaborado por la National Associatons of Realtors (organizacin que agrupa cmaras y a agentes inmobiliarios de EE.UU.).

Indicador de accesibilidad a la vivienda propia a travs del crdito hipotecario 2007-2014

XX El Indicador de Accesibilidad al Crdito mide cuan cerca o lejos se encuentra el ingreso de una pareja de determinada calificacin ocupacional (profesionales, tcnicos, etc.) de la Ciudad de Buenos Aires del Ingreso Mnimo Necesario para acceder a un crdito bancario con garanta hipotecaria, para la compra de una vivienda usada de 70 m2 en la Ciudad de Buenos Aires.

XX A efectos de calcular el valor de mercado de la vivienda, se tom en cuenta el valor promedio en dlares del m2 de los departamentos de 3 ambientes usados en la Ciudad de Buenos Aires y se lo multiplic por la superficie indicada. A efectos de expresar el valor en pesos, se consider la cotizacin del tipo de cambio no oficial al ltimo da hbil del mes en cuestin.

XX El clculo del ingreso de la pareja suma el ingreso promedio de un varn y una mujer perteneciente al seg-mento indicado de la calificacin ocupacional que surge de la Encuesta Anual de Hogares (EAH) de la DGEyC de la Ciudad de Buenos Aires y se lo actualiza para los perodos intermedios en base al ndice de variacin salarial del INDEC.

XX A efectos del clculo de la cuota del crdito bancario que dicha pareja de asalariados necesitara para poder comprar una vivienda, se consider que el prstamo a obtener correspondera al 75% del valor de mercado de la misma, en base al sistema de amortizacin francs y tomndose como nico costo la tasa efectiva mensual para crditos hipotecarios que surge de la informacin que publica el BCRA.

XX Para calcular el Ingreso Mnimo Necesario para acceder al crdito hipotecario, se considera que la cuota del crdito debe ser equivalente al 30% de dicho ingreso.

XX De este modo, si el ndice arroja un valor de 100, significa que el ingreso de la pareja de asalariados es el Ingreso Mnimo Necesario para calificar a un

Comentarios generales

851R.I. 9000-2482

Indicador de accesibilidad a la vivienda propia a travs del crdito hipotecario 2007-2014 | 21 . 04 . 2015 3Estadsticas econmicas

Indicador de accesibilidad al crdito hipotecario

Nota: la cotizacin del dlar corresponde al informado el ltimo da hbil del mes, en www.ambito.comFuente: Direccin General de Estadstica y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA) sobre la base de datos del Sistema Buscainmueble (hasta septiembre de 2011) y Adinco (desde octubre de 2011), DGEyC (EAH), INDEC (ndice de Salarios) y Banco Central de la Repblica Argentina.

43,5 45,0 43,5 42,4 49,0

39,3

31,5 35,9

29,9 32,6 29,3 26,0

32,0 27,0

20,3

27,0 25,0 22,6

47,5 51,3

67,1

83,6

60,6 62,8 62,7 61,1

70,6

56,7

44,751,0

42,446,3

38,734,3

42,335,7

27,8

36,9 34,130,8

Oct.07

Oct.08

Oct.09

Oct.10

Ene.11

Abr.11

Jul.11

Oct.11

Ene.12

Abr.12

Jul.12

Oct.12

Ene.13

Abr.13

Jul.13

Oct.13

Ene.14

Abr.14

Jul.14

Oct.14

Dic.14

ndice de accesibilid

ad

95,0

15,0

Calificacin ocupacional tcnica

Calificacin ocupacional profesional

23,7

33,3

4 Direccin General de Estadstica y Censos GCBA

X Las dems variables presentaron comporta-mientos bastante estables.

X El ndice de accesibilidad present un leverepunte en el mes de diciembre de 2014 de 2,5 puntos para los profesionales y de 1,1 para los tcnicos, con respecto a octubre del mismo ao. Esto se le atribuye principalmente al descenso en el valor del dlar informal (3,9%).

Proyeccin del indicador de accesibilidad al crdito hipotecario


Abr.13

Jul.13

Oct.13

Ene.14

Abr.14

Jul.14

Oct.14

Dic.14

Mar.15

Ene.13

ndice de accesibilid

ad

45,0

15,0

38,69

29,29

34,32

42,31 40,41

29,59

32,33

23,67

30,80

22,56

24,95

34,08

27,00

36,88

25,98

32,02

35,70

27,0227,76

20,33

Calificacin ocupacional profesional estimada

Calificacin ocupacional tcnica estimadaCalificacin ocupacional tcnica



X Suponiendo que el incremento salarialpara 2015 sea de alrededor de un 25% y manteniendo constante el resto de las variables, se estima que el ndice podra alcanzar hacia mediados del ao en curso un valor de 40,4 para los profesionales y de 29,6 para los tcnicos.

Estimacin de la tasa de inters y del precio promedio por m2 necesarios

para recuperar el valor histrico mximo del ndice de accesibilidad

X Un ejercicio terico para recuperar ese valor indi-cara, bajo el supuesto de un aumento salarial del 25% y precio de venta de propiedades de diciembre de 2014, que la tasa de inters nominal anual de-bera situarse en 5,7%. Ese valor representa un 30% de la tasa actual de mercado.


Tasa

de inters no

minal anu

al 20,0

0,0

5,7

Diciembre de 2014 Valor estimado

18,7 2.300

300

1.056

Diciembre de 2014 Valor estimado

2.160


X Si el ajuste se estima por el lado del precio de ventade los departamentos, considerando un aumento salarial de 25% y una tasa de inters para prs-tamos hipotecarios a valor de diciembre de 2014, el precio promedio por m2 debera descender a U$ 1.056. Este valor representa poco menos de la mitad de valor actual.

X En octubre de 2007, el ndice para unapareja de asalariados de calificacin profe-sional fue de 83,5, mximo valor histrico de la serie.

Anexo I

Precio promedio del m2 en dlares y tasa inters mensual promedio

para crditos hipotecarios

Fuente: CEDEM, Direccin General de Estadstica y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA) sobre la base de datos del Banco Central de la Repblica Argentina (BCRA) y Sistema Buscainmueble (hasta septiembre de 2011) y Adinco (desde octubre de 2011).

1.276

1.510

1.753 1.648

2.404

2.238 2.260 2.191 2.272 2.151 2.190

Oct.07

Oct.08

Oct.09

Oct.10

Ene.11

Abr.11

Jul.11

Oct.11

Ene.12

Abr.12

Jul.12

Oct.12

Ene.13

Abr.13

Jul.13

Oct.13

Ene.14

Abr.14

Jul.14

Oct.14

Dic.14

3.000

1.000

Oct.07

Oct.08

Oct.09

Oct.10

Ene.11

Abr.11

Jul.11

Oct.11

Ene.12

Abr.12

Jul.12

Oct.12

Ene.13

Abr.13

Jul.13

Oct.13

Ene.14

Abr.14

Jul.14

Oct.14

Dic.14

Tasa

inters men

sual

1,80

0,60

0,87

1,15 1,21

1,28

1,40 1,34 1,31 1,31

1,51

1,63 1,64


Anexo II

Ingresos mensuales promedio de parejas y tipo de cambio informal

Nota: la cotizacin del dlar corresponde al informado el ltimo da hbil del mes, en www.ambito.com Fuente: Direccin General de Estadstica y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA) sobre la base de datos de DGEyC (EAH) e INDEC (ndice de Salarios).

Oct.07

Oct.08

Oct.09

Oct.10

Ene.11

Abr.11

Jul.11

Oct.11

Ene.12

Abr.12

Jul.12

Oct.12

Ene.13

Abr.13

Jul.13

Oct.13

Ene.14

Abr.14

Jul.14

Oct.14

Dic.14

4.031 5.4465.856 7.449

7.524 7.8608.730 9.188

9.713 10.27510.996

11.537

13.30114.035

15.199

16.06016.470

18.61519.959

6.565 7.6938.168

10.39010.846

11.33012.585

13.24613.792

14.59015.615

16.38317.573

18.54220.080

21.21922.49224.807

27.25628.787

21.079

Ingreso men

sual promed

io de un

a

pareja de as

alariado

s (en $)

30.000

0

Calificacin ocupacional tcnica


21.640

29.552

Oct.07

Oct.08

Oct.09

Oct.10

Ene.11

Abr.11

Jul.11

Oct.11

Ene.12

Abr.12

Jul.12

Oct.12

Ene.13

Abr.13

Jul.13

Oct.13

Ene.14

Abr.14

Jul.14

Oct.14

3,19 3,483,88 4,04 4,304,13

4,34 4,494,80

5,096,37 6,36

7,929,40

8,53

9,93

12,60

10,55

12,30

14,33

Tipo

de cambio U$/$

15,00

3,00

Dic.14

13,80

Descenso del3,9%


Tambin es posible acceder a informacin estadstica sobre la Ciudad de Buenos Aires

en www.estadistica.buenosaires.gob.ar

Para consultas dirjase al Departamento Documentacin y Atencin al Usuario

a [email protected]

estadisticaba @estadisticaba

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